Развитие девелоперской деятельности на рынке недвижимости Республики Казахстан
Введе.ние ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5
1 Недвижимое имущест.во ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 8
1.1 Недвижимость как вид собственно.сти ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
1.2 Имущественные права собственника недвижимости ... ... ... ... ... .. 20
1.3 Специфические особенности недвижимо.сти ... ... ... ... ... ... ... ... 27
1.4 Основные элементы рынка недвижимо.сти ... ... ... ... ... ... ... ... .. 34
1.5 Система рынка недвижимости как сферы инвестиций ... ... ... ... ... 34
1.6 Девелоперская деятельность на рынке недвижимости ... ... ... ... ... 39
1.7 Девелопер и его функции ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 51
2 Основные методологические аспекты на рынке
недвижимо.сти ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
56
2.1 Определение стоимости недвижимости на основе анализа дохо.да ... . 56
2.2 Определение стоимости недвижимости затратным методом ... ... ... 65
2.2.1 Основные определения ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 65
2.2.2 Методы определения полной стоимости воспроизводства или за.мещения ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
68
2.2.3 Виды износа и его определе.ние ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 72
2.3 Определение стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
78
2.3.1 Основной принцип метода ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 78
2.3.2 Алгоритм метода ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 79
2.3.3 Методы определения поправок ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 80
3 Оценка рыночной стоимости кафе «Чо.сон» ... ... ... ... ... ... ... ... 82
3.1. Анализ финансового состоя.ния ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 82
3.2 Оценка недвижимого имущества кафе «Чо.сон» ... ... ... ... ... ... ... 87
3.2.1 Описание и анализ объекта оцен.ки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 87
3.2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
объ.екта ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
88
3.2.3 Определение рыночной стоимости объекта ... ... ... ... ... ... ... ... 89
3.2.4 Согласование результатов и заключение рыночной стоимости объекта ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
103
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 106
Список литерату.ры ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 109
1 Недвижимое имущест.во ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 8
1.1 Недвижимость как вид собственно.сти ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
1.2 Имущественные права собственника недвижимости ... ... ... ... ... .. 20
1.3 Специфические особенности недвижимо.сти ... ... ... ... ... ... ... ... 27
1.4 Основные элементы рынка недвижимо.сти ... ... ... ... ... ... ... ... .. 34
1.5 Система рынка недвижимости как сферы инвестиций ... ... ... ... ... 34
1.6 Девелоперская деятельность на рынке недвижимости ... ... ... ... ... 39
1.7 Девелопер и его функции ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 51
2 Основные методологические аспекты на рынке
недвижимо.сти ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
56
2.1 Определение стоимости недвижимости на основе анализа дохо.да ... . 56
2.2 Определение стоимости недвижимости затратным методом ... ... ... 65
2.2.1 Основные определения ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 65
2.2.2 Методы определения полной стоимости воспроизводства или за.мещения ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
68
2.2.3 Виды износа и его определе.ние ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 72
2.3 Определение стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
78
2.3.1 Основной принцип метода ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 78
2.3.2 Алгоритм метода ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 79
2.3.3 Методы определения поправок ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 80
3 Оценка рыночной стоимости кафе «Чо.сон» ... ... ... ... ... ... ... ... 82
3.1. Анализ финансового состоя.ния ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 82
3.2 Оценка недвижимого имущества кафе «Чо.сон» ... ... ... ... ... ... ... 87
3.2.1 Описание и анализ объекта оцен.ки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 87
3.2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
объ.екта ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
88
3.2.3 Определение рыночной стоимости объекта ... ... ... ... ... ... ... ... 89
3.2.4 Согласование результатов и заключение рыночной стоимости объекта ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
103
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 106
Список литерату.ры ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 109
Одна из причин замедленных экономических преобразований в Казахстане, связанных с переходом к рыночной экономике, заключена в недостаточно продуманном и умелом проведении изменений форм и отношений собственности. Виды и формы собственности, характер отношений собственности служат определяющими признаками экономической системы. Система управления собственностью в Республике Казахстан – как государственной и муниципальной, так и частной – проходит стадию становления, необходим системный подход к её созданию и развитию. В настоящее время одни элементы нового организационно-экономического механизма управления имуществом уже действуют, другие определены в законодательных и нормативных актах, третьи предстоит ввести в действие в ближайшем будущем.
Ход осуществления экономических реформ в Казахстане, начиная с 1992 года, убедительно показал, что одним из таких направлений, своего рода «узловой точкой» системных преобразований, является рынок недвижимости. На этом направлении есть достигнутые результаты – устойчивыми темпами растут объёмы индивидуального жилищного строительства, на первом месте по размерам привлечённых средств населения, находятся операции купли-продажи недвижимости, многие города обогатились значительным количеством объектов, отвечающих самым высоким качественным критериям. Казахстан – страна несметных природных богатств, основу которых составляет земля. Огромное значение имеет вовлечение в рыночный оборот земельной собственности (в первую очередь, городских территорий).
С появлением на рынке недвижимости независимого оценщика изме-нится и схема сделок по купле-продаже: есть продавец, есть покупатель, есть независимый эксперт, есть нотариус, регистрирующий сделку.
Развитие рынка оценочных услуг будет совершенствоваться по мере совершенствования законодательной базы и углубления рыночных отношений в области недвижимости.
Ход осуществления экономических реформ в Казахстане, начиная с 1992 года, убедительно показал, что одним из таких направлений, своего рода «узловой точкой» системных преобразований, является рынок недвижимости. На этом направлении есть достигнутые результаты – устойчивыми темпами растут объёмы индивидуального жилищного строительства, на первом месте по размерам привлечённых средств населения, находятся операции купли-продажи недвижимости, многие города обогатились значительным количеством объектов, отвечающих самым высоким качественным критериям. Казахстан – страна несметных природных богатств, основу которых составляет земля. Огромное значение имеет вовлечение в рыночный оборот земельной собственности (в первую очередь, городских территорий).
С появлением на рынке недвижимости независимого оценщика изме-нится и схема сделок по купле-продаже: есть продавец, есть покупатель, есть независимый эксперт, есть нотариус, регистрирующий сделку.
Развитие рынка оценочных услуг будет совершенствоваться по мере совершенствования законодательной базы и углубления рыночных отношений в области недвижимости.
1. Конституция Республики Казахстан. Алматы, 1995 г.
2. Гражданский кодекс Республики Казахстан (общая часть), принят Верхов-ным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 г. Гражданский Кодекс РК, Алматы «Жетi Жаргы», 1996 г.
3. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-1 «О жилищных отношениях».
4. Закон Республики Казахстан. «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» Алматы: Юрист, 2002.
5. Международные стандарты оценки - международный комитет по стандартам оценки и имущества.
6. Принцип практики оценки и Кодекса этики - Американское общество оценщиков, 1968 г.
7. СН РК 8.02-01-2002. Порядок определения расчетной стоимости строительства на стадии технико-экономического обоснования.
8. Воробейников М.А. Риэлтерская деятельность - М.: Изд. «Модэк», 2000 г.
9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка бизнеса». Учебное пособие. М.:-Финансы и статистика. 2002 г.
10. Григорьев В.В.,Федотова М.Э. Оценка предприятия - Москва: Инфра, 1997 г.
11. Дияров С.К. Экономика недвижимости.- К-Орда, 2003 г.
12. Дияров С.К. Управление недвижимостью. - Алматы, 2004 г.
13. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения // Адвокат. 1999. № 9.
14. Коваленко Г.П. «Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан» - Алматы «Жетi Жаргы», 2002 г.
15. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) - СПб, 2003 г.
16. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 1999. № 12.
2. Гражданский кодекс Республики Казахстан (общая часть), принят Верхов-ным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 г. Гражданский Кодекс РК, Алматы «Жетi Жаргы», 1996 г.
3. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-1 «О жилищных отношениях».
4. Закон Республики Казахстан. «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» Алматы: Юрист, 2002.
5. Международные стандарты оценки - международный комитет по стандартам оценки и имущества.
6. Принцип практики оценки и Кодекса этики - Американское общество оценщиков, 1968 г.
7. СН РК 8.02-01-2002. Порядок определения расчетной стоимости строительства на стадии технико-экономического обоснования.
8. Воробейников М.А. Риэлтерская деятельность - М.: Изд. «Модэк», 2000 г.
9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка бизнеса». Учебное пособие. М.:-Финансы и статистика. 2002 г.
10. Григорьев В.В.,Федотова М.Э. Оценка предприятия - Москва: Инфра, 1997 г.
11. Дияров С.К. Экономика недвижимости.- К-Орда, 2003 г.
12. Дияров С.К. Управление недвижимостью. - Алматы, 2004 г.
13. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения // Адвокат. 1999. № 9.
14. Коваленко Г.П. «Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан» - Алматы «Жетi Жаргы», 2002 г.
15. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) - СПб, 2003 г.
16. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 1999. № 12.
Дисциплина: Строительство
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 97 страниц
В избранное:
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 97 страниц
В избранное:
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
Жезказганский УКЦ Академия оценки и строительства
Дипломная работа
на тему: Развитие девелоперской деятельности
на рынке недвижимости Республики Казахстан
Проверил:
преподаватель Дияров С.К.
Выполнила:
ст. гр. ВО-04 Карменбаева А.М.
Жезказган – 2006
Содержание
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5
1 Недвижимое имущество ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 8
1.1 Недвижимость как вид собственности ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
1.2 Имущественные права собственника недвижимости ... ... ... ... ... .. 20
1.3 Специфические особенности недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... 27
1.4 Основные элементы рынка недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... .. 34
1.5 Система рынка недвижимости как сферы инвестиций ... ... ... ... ... 34
1.6 Девелоперская деятельность на рынке недвижимости ... ... ... ... ... 39
1.7 Девелопер и его функции ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 51
2 Основные методологические аспекты на рынке
недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... 56
2.1 Определение стоимости недвижимости на основе анализа дохода ... . 56
2.2 Определение стоимости недвижимости затратным методом ... ... ... 65
2.2.1 Основные определения ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 65
2.2.2 Методы определения полной стоимости воспроизводства или
замещения ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 68
2.2.3 Виды износа и его определение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 72
2.3 Определение стоимости недвижимости методом сравнительного анализа
продаж ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 78
2.3.1 Основной принцип метода ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 78
2.3.2 Алгоритм метода ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 79
2.3.3 Методы определения поправок ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 80
3 Оценка рыночной стоимости кафе Чосон ... ... ... ... ... ... ... ... 82
3.1. Анализ финансового состояния ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 82
3.2 Оценка недвижимого имущества кафе Чосон ... ... ... ... ... ... ... 87
3.2.1 Описание и анализ объекта оценки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 87
3.2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
объекта ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . . 88
3.2.3 Определение рыночной стоимости объекта ... ... ... ... ... ... ... ... 89
3.2.4 Согласование результатов и заключение рыночной стоимости
объекта ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . .. 103
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 106
Список литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 109
Введение
Одна из причин замедленных экономических преобразований в Казахстане,
связанных с переходом к рыночной экономике, заключена в недостаточно
продуманном и умелом проведении изменений форм и отношений собственности.
Виды и формы собственности, характер отношений собственности служат
определяющими признаками экономической системы. Система управления
собственностью в Республике Казахстан – как государственной и
муниципальной, так и частной – проходит стадию становления, необходим
системный подход к её созданию и развитию. В настоящее время одни элементы
нового организационно-экономического механизма управления имуществом уже
действуют, другие определены в законодательных и нормативных актах, третьи
предстоит ввести в действие в ближайшем будущем.
Ход осуществления экономических реформ в Казахстане, начиная с 1992
года, убедительно показал, что одним из таких направлений, своего рода
узловой точкой системных преобразований, является рынок недвижимости. На
этом направлении есть достигнутые результаты – устойчивыми темпами растут
объёмы индивидуального жилищного строительства, на первом месте по размерам
привлечённых средств населения, находятся операции купли-продажи
недвижимости, многие города обогатились значительным количеством объектов,
отвечающих самым высоким качественным критериям. Казахстан – страна
несметных природных богатств, основу которых составляет земля. Огромное
значение имеет вовлечение в рыночный оборот земельной собственности (в
первую очередь, городских территорий).
С появлением на рынке недвижимости независимого оценщика изменится и
схема сделок по купле-продаже: есть продавец, есть покупатель, есть
независимый эксперт, есть нотариус, регистрирующий сделку.
Развитие рынка оценочных услуг будет совершенствоваться по мере
совершенствования законодательной базы и углубления рыночных отношений в
области недвижимости.
В условиях господства рыночных отношений в области недвижимости
возникает и возрастает роль профессионального предпринимателя-застройщика,
которого называют девелопером. В общем понимании девелопер этот тот, кто
преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на
земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием
земель к новому использованию получила название девелопмент.
В данной дипломной работе я хочу подробнее описать деятельность
девелопера.
Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости
таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурс
и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Содержание
деятельности девелопера следующее: выбор экономически эффективного проекта;
получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;
определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их
возврата; поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование
их деятельности и контроль за их работой; передача созданного объекта
недвижимости в эксплуатацию; продажа отстроенного, реконструированного
объекта, возврат финансовых ресурсов.
Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он
отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за
возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед
государственными органами, перед подрядчиками за финансирование, перед
потребителями за своевременность и качество сдаваемой недвижимости.
Девелопер должен учитывать структуру собственных и заемных средств при
решении вопроса и привлечении инвестиций, заключении договора, определения
форм финансирования и возврата вложенных средств.
В главе 1 дипломной работы рассматриваются понятия недвижимости, как
вид собственности, девелоперская деятельность и их функции.
Во второй главе рассматриваются методологические аспекты рынка
недвижимости.
В третей главе оценивается рыночная стоимость объекта.
Целью настоящей работы является установление рыночной стоимости
указанного объекта недвижимости как недвижимости, максимально приносящей
доход.
1 Недвижимое имущество
1. Недвижимость как вид собственности
Понятие собственности. Недвижимость существует с тех пор, когда
человек впервые занял участок земли для постройки жилья и выращивания
продуктов питания. Он расчищал свой участок, обрабатывал землю, сеял и
собирал урожай. Специфика этого труда состояла в том, что он был
непосредственно привязан к своему объекту – земле. В отличие от земледелия,
другой распространённый вид трудовой деятельности древнего человека –
скотоводство, не было привязано к определённому участку земли: владелец
скота мог свободно выбирать место для пастбища. А для того, чтобы постоянно
заниматься земледелием, необходимы были определённые, признанные обществом
нормы взаимоотношений между индивидом и окружающей социальной средой по
поводу занимаемого им участка земли. Эти нормы ассоциируются с правами
собственности.
Рынок недвижимости появился значительно позже, когда в обществе
сформировались товарные отношения и появилась необходимость обменивать,
продавать и покупать объекты недвижимости. Наряду с юридическими аспектами,
у недвижимости появляется собственный экономический аспект. Как
экономическая категория собственность представляет собой общественно-
производственное отношение по поводу присвоения физическими и юридическими
лицами предметов внешнего мира, как естественных, так и созданных
человеком. Юридическое оформление экономических отношений собственности
нормами права образует понятие собственности в юридическом смысле как
совокупность прав владельца, используемая им в своей внешней деятельности.
Держатель права собственности в этом смысле называется собственником [2,
глава 8, статья 188].
Виды собственности. Каждый объект, находящийся во владении
собственника, может быть отнесён к определённому виду собственности,
которая условно подразделяется, во-первых, на материальную и нематериальную
собственность, во-вторых, на недвижимую и движимую собственность.
В основе деления на материальную и нематериальную формы собственности
лежат физические свойства имущественного объекта. С одной стороны,
существуют материально осязаемые вещи, которые можно увидеть, потрогать
руками, у которых можно определить основные физические свойства и
характеристики. Это – материальная собственность. С другой стороны,
существуют идеальные имущественные объекты или бестелесное имущество.
Идеальный имущественный объект обязательно удостоверяется письменным
документом (либо документом, исполненным на ином информационном носителе),
представляющим собой форму фиксации соответствующих прав на объекты,
находящиеся в своей, либо чужой собственности. В качестве примера такого
рода ценных бумаг можно назвать закладную, арендный договор, коносамент.
Это – нематериальная собственность или право собственности.
Материальная собственность и право собственности (нематериальная
собственность) представляет собой две взаимосвязанные характеристики
объекта собственности. Как сама собственность в материальной форме, так и
право на неё являются результатами человеческой деятельности, имеют
стоимостную оценку и могут приносить доход.
Критерием деления собственности на недвижимую и движимую является
непосредственная связь объекта с землёй. В качестве недвижимой
собственности рассматривается любая собственность, расположенная на
поверхности земли и являющаяся её частью независимо от того, прикреплена
она к ней физически или нет. Важнейшим признаком недвижимости является её
функциональная цель – быть технологически присоединённой к земле. Все
остальные материальные объекты, не обладающие подобным свойством,
представляют собой движимую собственность.
Таким образом, каждый имущественный объект владения подпадает под
одну из четырёх разновидностей собственности в соответствии с двумя
вышеуказанными классификационными признаками:
1. Недвижимость или материальная недвижимая собственность, включает в
себя земельные участки и другие уголья, продукты почвенного слоя, любое
иное имущество, прикреплённое к земле и прочно с ней связанное,
пространство над ней и содержимое недр. Основными её чертами является
неподвижность в силу привязанности к земле и осязаемость как физического
объекта. Как правило, объекты материальной недвижимой собственности
обладают индивидуальными признаками.
2. Право на недвижимую собственность или нематериальная недвижимая
собственность, есть юридическое понятие, которое означает совокупность
(набор) прав на пользование недвижимостью, она представляет собой выгоды,
преимущества и привилегии, неразрывно связанные с владением, пользованием и
распоряжением недвижимостью. К этому виду собственности следует отнести
права пользования землёй при аренде, пожизненное владение фермой, сервитуты
(права ограниченного использования одним лицом земли, принадлежащей другому
лицу), лицензии, права на хозяйственное использование недр, водного и
воздушного пространства и т.д.
3. Движимость или материальная движимая собственность, представляет
собой материальные объекты владения, которые не являются неотъемлемой или
навечно зафиксированной принадлежностью какого-либо объекта недвижимости,
т.е. вещи, которые могут быть переносимы или перевозимы без потери их
существенных свойств или способные передвигаться сами. Основным критерием,
отличающим материальную движимую от материальной недвижимой собственности,
является способность менять местоположение (переместимость) или
транспортируемость. Это – промышленное и конторское оборудование,
коммерческие товарные запасы, произведения искусства, драгоценности,
коллекции, автомобили, суда, самолёты, мебель и домашняя обстановка,
промышленные образцы, денежные средства и многое другое. В отличие от
недвижимости, объекты движимой собственности в большинстве случаев не
обладают индивидуальными свойствами, следовательно, издержки их замены на
аналогичный объект относительно невелики.
4. Право на движимую собственность или нематериальная движимая
собственность, представляет собой юридическое понятие, объединяющее в себе
выгоды, преимущества и привилегии, связанные с владением, пользованием и
распоряжением движимой собственностью. Примерами могут служить льготные
соглашения, товарные знаки, фирменные названия, заключённые контракты,
договора на трастинг, авторские права, права на добываемые природные
ресурсы и др.
Характеристика недвижимости. Важнейшей формой собственности является
недвижимость или материальная недвижимая собственность. Под недвижимостью,
в соответствии с принятым в экономических науках определением,
подразумевается определённый участок земли, а также вся растительность и
все имущественные объекты, которые находятся на, ад или под его
поверхностью и перемещение которых невозможно или способно нанести этим
объектам существенный вред. Недвижимость включает в себя, с одной стороны,
объекты естественного происхождения: природные ресурсы, продукты
растительного мира, лес и т.д., а с другой, - всё то, что построено или
создано руками человека: здания и сооружения, дороги, коммуникации,
инфраструктура, рудники, шахты, водопроводные системы, установленные в
зданиях подъёмники, зелёные насаждения с многолетним циклом развития,
высаженные в землю семена, урожай на корню и т.д.
Для недвижимости характерным является постоянное технологическое, а
не случайное физическое присоединение к земле. Так, теплица, построенная на
участке земли, становится частью этой земли, т.е. недвижимостью. Палатка
же, раскинутая для ночной стоянки в лесу или в поле, является движимостью.
В правовом отношении отличительной особенностью недвижимости является
гласность владения. По результатам сделки обязательно составляется
письменный документ, как правило, нотариально заверенный и
зарегистрированный в специальном публичном реестре – поземельной книге или
ином специальном реестре земельных участков и зданий [1], доступ к которым
имеет любой желающий. Таким способом достигается общественный контроль за
принадлежностью и использованием объектов недвижимости.
Недвижимая собственность конструктивно содержит в себе физические
составляющие: землю и постройки, а также совокупность имущественных
(юридических) прав в отношении этих физических составляющих.
Первой составляющей недвижимости является земельный участок. Он
является физической основой пространственного базиса, на котором или внутри
которого размещаются все другие объекты недвижимости. С юридической
точки зрения земля как объект собственности есть не только участок
территории, где проживают люди, расположены здания и произрастают растения,
но одновременно и набор имущественных прав. Когда потребитель покупает
участок земли, то он получает права на владение не только тем, что
расположено на этом участке, но и тем, что находится под (право на полезные
ископаемые) и над ним (право на воздушное пространство).
Вместе с тем право на землю никогда не бывает неограниченным.
Государство всегда регламентирует вертикальную составляющую: недра,
воздушную и водную среду. Национальные законодательства в этом вопросе
существенно отличаются друг от друга. Так, в США практическое владение
участком ограничивается 50 тыс. футов по землёй и 1,5 тыс. футов над
землёй. В большинстве стран Западной Европы права на недра принадлежат
государству. Как правило, устанавливается концессионный режим разведки и
добычи полезных ископаемых, основанный на предоставлении государством
специального разрешения. Во многих государствах месторождения полезных
ископаемых, в частности сырья для атомной промышленности, юридически
объявляется государственной собственностью. То же самое можно сказать и в
отношении воздушного пространства. В Германии, например, к публичному
воздушному пространству относится всё то, что находится выше частных
интересов собственника земельного участка. В Англии, согласно закону о
гражданской авиации, допускаются полёты над любой частной собственностью на
разумной, с учётом обстоятельств, высоте. [5]
Негосударственные субъекты собственности (частные владельцы) на землю
в Казахстане имеют право не на все недра, соответствующие их земельному
участку, а только на общераспространённые полезные ископаемые (глина, песок
и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого
имущества человека, так как и воздушное пространство над участком.
Важным элементом права собственности на объект недвижимости является
право на водные ресурсы. Оно регламентирует права собственности в отношении
судоходных и несудоходных водных потоков, непроточных водоёмов, подземных
вод и др. Наиболее сложным из них является право собственности в отношении
несудоходных потоков. Относительно них существуют два типа национальных
законодательств. В большинстве национальных законодательств имеется
положение о том, что хозяйственное использование несудоходных потоков не
должно нарушать или уменьшать права на пользование этим потоком других лиц,
владения которых расположены ниже по течению. Исходным пунктом этого
законодательства является положение о том, что владелец, граничащий с
потоком земли, не имеет права собственности на воду. Его собственность –
почва, расположенная до середины потока. При замерзании воды лёд считается
частью земли и поэтому принадлежит владельцу дна потока. Второй тип
национального законодательства отдаёт предпочтение в хозяйственном
использовании водного потока лицу, первому ставшему эксплуатировать данный
водный источник. Существуют варианты законодательства, соединяющие в себе
первый и второй подходы. Права собственности относительно подземных водных
потоков аналогичны национальным правам собственности в отношении
несудоходных водных потоков, а в отношении судоходных водных потоков права
владельца земельного участка ограничиваются береговой линией.
Второй составляющей недвижимости являются усовершенствования на
земле, которые достигаются путём осуществления технических, строительных,
мелиоративных работ, улучшающих качество территории или находящихся на ней
зданий и сооружений, а также почвенного слоя. Сюда входят два компонента:
постройки на земле (здания, сооружения, дороги, изгороди и др.) и
усовершенствования земли (дренаж, мелиорация, газопроводы, сточные канавы,
телефонные линии, подъездные пути и др.). Все эти работы называются также
развитием недвижимости.
Третьей составляющей недвижимости являются движимые конструкции,
соединённые с недвижимостью, т.е. прикреплённые к объекту, который, в свою
очередь, присоединён к земле или является её составной частью. Подобное
прикрепление может осуществляться как технологически, так и на основе
закона или договора. К движимым конструкциям недвижимости относятся, к
примеру, инженерное и лифтовое оборудование, встроенная мебель,
отопительные системы и др. Возможны ситуации, когда один и тот же объект
может выступать в качестве как движимого имущества, так и составного
элемента недвижимости. К примеру, посудомоечный аппарат, встроенный в стену
дома, является элементом недвижимости, в то же время посудомоечная машина,
стоящая на кухне, является движимостью. От движимых конструкций как
элементов недвижимости следует отличать движимые конструкции, прикреплённые
к арендованной собственности по договору аренды, которые предназначены для
целей ведения бизнеса. Эти объекты считаются движимостью. Если же
произведённые арендатором улучшения недвижимости неотделимы от неё, то
указанные улучшения также относятся к недвижимости.
Четвёртой составляющей недвижимости является право собственности,
включающее в том числе право пользования, право владения, право
распоряжения, право залога, право завещания и др.
В мировой практике существуют две основные системы прав, регулирующие
имущественные отношения, связанные с недвижимостью. Первая система
опирается на гражданское право, историческим предшественником которого
выступает частное римское право. Эту систему называют романо-германской,
поскольку её используют в основном страны континентальной Европы, Латинской
Америки, а также большинство стран Азии и Африки. Ей в целом следуют и
страны Восточной Европы, а с рядом оговорок и Россия. Вторая система
связана с общим правом, которая используется в Англии, в ряде стран
Британского содружества наций и в США, её называют англо-американской
системой. Если источником гражданского права является закон и
административные акты нормативного характера, то источником общего права
выступает судебный прецедент. Если гражданское право использует абстрактные
утверждения правовых принципов, то общее право, имея ело с конкретным
событием, обставляет его правовыми нормами. Существуют государства,
имущественные отношения которых регламентируются как нормами гражданского
права, так и нормами общего права (например, Дания). В некоторых
государствах (например, в Канаде) на одной части территории (провинция
Квебек) действуют нормы гражданского права, а на другой части территории –
нормы общего права.
Недвижимость можно рассматривать в двух аспектах: физическом и
экономическом. Со стороны физических характеристик недвижимость
представляет собой отдельный пространственно расположенный объект,
обладающий определённой полезностью, т.е. способностью удовлетворять
потребность конкретного пользователя в данном месте и в данный момент
времени. Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами:
- неподвижностью, т.е. постоянством местоположения, фиксированностью
и немобильностью;
- уникальностью, т.е. индивидуальностью, единственностью в своём
роде;
- неоднородностью;
- долговечностью существования и эксплуатации.
В экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который
требует определённого потока инвестиций, направленных на его сохранение и
развитие. Он имеет определённую стоимостную оценку, может приносить своему
собственнику (пользователю) доход и характеризуется следующими качествами
экономического порядка:
- редкостью;
- дефицитностью;
- развитостью;
- зависимостью от местоположения объекта (влияние качества и степени
использования земли и объектов на ней).
Классификация недвижимости. По своему составу, функциям, способности
удовлетворять те или иные потребности недвижимость неоднородна. В западной
практике существуют два основных подхода к её классификации: с точки зрения
получения дохода от недвижимости и с точки зрения выполняемых ею функций.
Исходя из способности приносить доход выделяют жилую, т.е. удовлетворяющую
потребность в жилье, и приносящую доход недвижимость, т.е. удовлетворяющую
потребность в получении постоянного потока денежных средств от её
использования. Заметим, что при таком делении в качестве жилой недвижимость
выступает для конечного пользователя (собственника или арендатора), в то
время как для собственника-предпринимателя она является собственностью,
приносящей доход.
По функциональному признаку недвижимость подразделяется на жилую и
нежилую. В последней, в свою очередь, выделяют коммерческую, промышленную,
институциональную и рекреационную недвижимую собственность, отели и мотели,
а также недвижимость смешанного использования.
Жилая недвижимость представлена различного рода особняками,
малосемейными и многоквартирными домами, предназначенными для постоянного
проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой,
строительством и эксплуатацией жилищного фонда.
Под коммерческой недвижимостью понимают постройки под розничную
торговлю (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей,
бензолонки и прочие объекты сферы обслуживания, используемые для извлечения
прибыли.
Промышленная (индустриальная) недвижимость представляет собой
промышленные сооружения и инфраструктуру, действующие заводы, технопарки,
складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала
и др. Для этого подвида недвижимости исключительно важным является
местоположение объекта недвижимости (близость к транспортным артериям).
Особый подраздел промышленной недвижимости составляет агропромышленная
недвижимость, представленная пригодными для растениеводства и
животноводства земельными угодьями.
Отели и мотели представляют особый класс недвижимости. В отличие от
жилой недвижимости, эти объекты предназначены для временного, а не для
постоянного проживания. Кроме того, предложение и спрос на жильё и отели
зависят от разных групп факторов.
Рекреационная недвижимость связана со сферой отдыха. Это различного
рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (например,
деловые клубы, гольф-клубы, яхт-клубы), стадионы, плавательные бассейны и
другие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений.
Институциональная недвижимость представляет собой здания для
правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений,
больниц, санаториев и других функций специального назначения.
Недвижимость смешанного использования представляет собой комбинацию
приведённых выше типов недвижимости. Например, здания, в которых на первых
этажах находятся магазины или офисы, а выше – жилые апартаменты.
Регулирование недвижимости. Собственность не является абсолютной. В
каждой стране в отношении права собственности существуют определённые виды
ограничений. Они могут исходить как от государства, так и от частных лиц.
Что касается недвижимости, то эти ограничения можно подразделить на три
основные вида: 1) налагаемые законом, 2) создаваемые её собственниками, 3)
налагаемые кредиторами.
1. Ограничения, налагаемые законом, связаны с суверенным правом
государства на отчуждение частной собственности. Такое отчуждение земли
предназначено для общественных целей (строительство общественных зданий,
дорог, коммуникаций, осуществление жилищных проектов и др.) и
осуществляется лишь по решению суда. Он же назначает специального
уполномоченного по оценке стоимости недвижимости, которая выплачивается в
виде компенсации бывшему владельцу. Последний имеет право на подачу
апелляции относительно величины выплаченной компенсации, если она его не
устраивает. К основным ограничениям, налагаемым законом, относятся
нижеследующие.
- Ограничения, связанные с зонированием, которое определяет
функциональное предназначение земельных участков. С точки зрения
пользователей, все участки земли подразделяются на несколько групп:
предназначенные для проживания, коммерции, промышленного и
сельскохозяйственного использования. Зональные законы регламентируют
плотность населения или проживающих семей для данной территории,
функциональное предназначение объектов и перевод объекта недвижимости из
одного состояния в другое (например, переделка офисного помещения в
розничный магазин, жилого помещения – в нежилой фонд, и наоборот).
- Требования, предъявляемые к зелёной зоне и ландшафту. Под зелёной
зоной понимается часть земельного участка, используемая под зелёные
насаждения, парки, теннисные корта и другие зоны отдыха.
- Ограничения высоты зданий. Во многих странах законодательство как
экономическими, так и административными методами регламентируют высоту
зданий. Экономический способ базируется на определении стоимости
строительства высотных домов.
- Ограничения, налагаемые строительным кодексом иили правилами,
которые определяют строительные стандарты, требования к строительным
конструкциям и материалам, расстояния, на которых должны располагаться
объекты недвижимости друг от друга, и др. Эти документы требуют, чтобы
застройка территории осуществлялась в соответствии с планами строительства.
- Ограничения, налагаемые пожарным кодексом иили правилами. Во
многих странах законодательство требует обязательной проверки состояния
противопожарной безопасности при каждом случае покупки, строительства или
реконструкции объекта недвижимости.
- Прочие ограничения, связанные с изменением границ земельных
участков, возникшие вследствие либо неправильного определения границ
данного участка, либо в результате действия природных процессов (оползни,
наносы, эрозия почвы, изменение русла реки и др.). Кроме того,
регламентации подвергаются права пользования недвижимостью в связи с
охраной общественного порядка и защитой собственности, жизни, здоровья,
этических норм.
2. Под ограничениями, создаваемыми собственниками недвижимости,
понимают ограничения, которые связаны с договором о пользовании чужой
собственностью, т.е. сервитут и лицензия.
- Сервитут представляет собой право на пользование землёй для
определённых нужд, которое может быть предоставлено собственником
недвижимости другому лицу. Например, собственник земли может позволить
коммунальной компании проложить электрический кабель через часть его
земельного участка. Это – доля участия (интереса) в недвижимости другого
лица. Наиболее распространёнными видами сервитута являются право
пользования дорогами, проходящими через чужую территорию, право на дренаж,
на сооружение столбов для линий электропередачи, право на прокладывание
трубопровода или системы сточных вод и др. Сервитут может быть создан
договором о передаче собственности или контрактом, которые связывают
обязательством только договаривающиеся стороны. Однажды установленный, он
не может потерять силу без согласия своего владельца. Сервитут
устанавливается относительно участка, но не в отношении личности: будучи
прикреплённым к земле, он переходит от одного владельца к другому.
Сервитуты можно разделить на положительные и отрицательные. Положительный
сервитут – это право лица, его имеющего, совершать определённые действия в
ущерб чужой недвижимости (право проезда, прохода). Отрицательный сервитут –
это право требовать, чтобы собственник соседнего участка воздержался от тех
или иных видов его использования. Например, право требования не возведения
зданий и строений либо возведения только таких, которые не могут
препятствовать доступу на участок света и воздуха (сервитут света и
воздуха) или портить вид.
- Лицензия в отношении недвижимости есть право, по которому одно
лицо получает полномочия на использование земли другого лица. Она может
быть предоставлена как в письменной, так и в устной форме. В отличие от
сервитута, лицензия персональна и используется только лицом, получившим её.
Она может быть аннулирована в любое время.
3. Ограничения, налагаемые кредиторами, связаны с существованием
залогового права. Последнее позволяет кредитору взыскивать долг, требовать
выполнения должником обязательств. Залоговое право не является правом
собственности на объект, к которому оно имеет отношение. Это – право на
принудительное погашение должником своего долгового обязательства
посредством платежа или удовлетворения некоторого иска.
1.2 Имущественные права собственника недвижимости
Понятие права собственности. Интерес. Право собственности на
недвижимость (нематериальная недвижимая собственность) – есть правомочия
лица на владение, пользование и распоряжение имуществом своей властью и в
своих интересах:
- право владения – есть предоставленная законом возможность
фактического обладания вещью;
- право пользования представляет собой основанную на законе
эксплуатацию имущества и получение прибыли, либо иных результатов или
полезных свойств;
- право распоряжения предоставляет собственнику возможность по своему
усмотрению совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества,
т.е. продавать его, сдавать в аренду, закладывать, завещать. Это право
включает и право на уничтожение вещи.
Совокупность этих прав составляет юридическое содержание права
собственности.
Как и сама недвижимость, право собственника на неё может быть
объектом рыночных отношений и приносить их собственнику прибыль или другие
блага, т.е. создавать так называемый интерес. Интерес собственника – это
доход, получаемый с помощью прав или привилегий, которые включают в себя
право владения, право получения выгоды, отказа от какой-либо выгоды и др.
Как имущественное право интерес представляет собой некую общность,
которая может быть разделена на ряд составных частей. В этом смысле
существует понятие дробного интереса, когда право собственности на объект
недвижимости или части его распределяется среди различных субъектов. Тем
самым интерес выступает как неосязаемый (нематериальный) актив, который
может быть продан, подарен, передан в наследство, предоставлен в качестве
залога или вклада в уставной капитал фирмы, может служить основой для
получения дивидендов. Интерес имеет стоимость и может приносить доход
своему собственнику, поэтому он может подлежать поимущественному и
подоходному налогообложению.
Как неосязаемый актив интерес является составной частью стоимости
фирмы. Однако для того, чтобы получать прибыль от недвижимости, не
обязательно быть её собственником. Например, арендатор земли имеет право на
исключительное пользование ею в оговоренный период времени, владелец
закладной имеет право использовать залог в качестве гарантии возвращения
кредита. В этом смысле говорят, что закладная создаёт право собственности с
защищённым интересом. Заимодавец (кредитор по закладной) имеет право
оставить в собственном владении или выставить на продажу недвижимость, если
должник (заёмщик по закладной) не выполнил зафиксированные в контакте
обязательства. Эти права имеют ценность для собственника закладной, в
случае если должник не возвратит кредит.
Не все интересы собственника могут быть материализованы. Так, право
прохода (проезда) через земельный участок, находящийся в чьей-либо
собственности, создаёт лишь ограниченные привилегии для пользования и
никаких привилегий для вступления во владение.
Набор прав, связанных с данной недвижимостью, образует пакет прав, а
держатель полного пакета прав является собственником. Каждое отдельное
правомочие собственника можно представить как составной элемент этого
пакета. В большинстве государств с рыночной экономикой допускается
разделение пакета прав и продажа их по отдельности. Что же касается земли,
то такое разделение законодательно разрешается только в том случае, если в
результате него общая стоимость объекта при продаже увеличивается.
Существует несколько видов разделения пакета прав:
- физическое разделение, в основе которого лежит разделение прав на
поверхность, недра, воздушное и водное пространство;
- разделение земельного надела на отдельные участки с последующей
сдачей их в аренду;
- разделение по времени владения: пожизненное владение, аренда,
недвижимость не во владении;
- разделение права на использование имущества и лицензии;
- разделение по правам кредитора вступать во владение.
Классификация прав на недвижимую собственность. С юридической точки
зрения существует несколько классификаций прав на недвижимость. Различают
права на недвижимость во владении и права на недвижимость не во владении
(схема 1).
Право на недвижимость во владении подразумевает, что эта недвижимость
находится в полном и непосредственном владении собственника, т.е. выражает
его настоящий интерес. Право на недвижимость не во владении означает, что
эта недвижимость перейдёт в его владение лишь после того, как произойдёт
определённое событие, т.е. представляет будущий интерес владельца
собственности. Более распространённым видом является право на недвижимость
во владении. В получении такого вида права наиболее заинтересованы
инвесторы и потенциальные покупатели.
С точки зрения срока действия права на недвижимость во владении
подразделяются на безусловное (неограниченное) владение недвижимостью и
владение на правах аренды. Если безусловное владение продолжается
неограниченный период времени и точный срок его окончания неизвестен, то
владение на условиях аренды истекает в заранее оговоренный срок.
Безусловное владение означает, что недвижимость является собственностью
определённого лица, в то время как владение на условиях аренды
подразумевает исключительно право владения и пользования собственностью,
арендованной у другого лица.
В свою очередь, безусловное владение недвижимостью разделяют на
недвижимость с правом абсолютного наследования (правом наследования без
ограничений) и пожизненным правом собственности на недвижимость. В основе
такого деления лежит фактор времени. С одной стороны, может иметь место
владение недвижимостью, потенциально неограниченное во времени (пока
существуют наследники, либо правопреемники), а с другой стороны,
продолжительность права ограничивается сроком жизнисуществования
физического, либо юридического лица – собственника недвижимости.
Схема 1 - Классификация прав на недвижимость
В свою очередь, безусловное владение недвижимостью разделяют на
недвижимость с правом абсолютного наследования (правом наследования без
ограничений) и пожизненным правом собственности на недвижимость. В основе
такого деления лежит фактор времени. С одной стороны, может иметь место
владение недвижимостью, потенциально неограниченное во времени (пока
существуют наследники, либо правопреемники), а с другой стороны,
продолжительность права ограничивается сроком жизнисуществования
физического, либо юридического лица – собственника недвижимости.
Право абсолютного исследования представляет собой высшую форму
собственности на недвижимость, в соответствии с которой владелец может
использовать недвижимость по своему желанию и относительно которой не
существует обязательств по отношению, либо интересов в отношении третьих
лиц. Такой вид безусловного владения позволяет продавать, сдавать в аренду,
закладывать, разделять недвижимость на этот счёт законодательством,
завещать недвижимость либо без ограничений, либо на определённых
зафиксированных в договоре условиях.
Пожизненное владение представляет собой право безусловного владения
недвижимостью в течение жизни её владельца или иного лица. Существуют два
подвида права пожизненного владения: договорная пожизненная собственность и
юридическая пожизненная собственность, основанная на законе. Договорная
пожизненная собственность чаще всего появляется в результате определения
сроков передачи имущества от дарителя к наследнику. Имеется несколько
вариантов возникновения договорной пожизненной собственности. Первый
вариант обусловлен сроком жизни нового владельца имущества. Он предполагает
передачу собственником своей недвижимости в наследство новому владельцу,
однако в случае смерти последнего недвижимость возвращается
первоначальному владельцу, либо его наследникам, либо другому лицу,
указанному изначальным владельцем в завещании. Второй вариант связан с
жизнью какого-нибудь иного лица, исключая нового собственника. Например,
госпожа А передала свою собственность госпоже В до конца своей жизни.
Если госпожа А умирает, то собственность возвращается к её наследникам
или к лицу, указанному в её завещании. Третий вариант возникает в том
случае, если собственник желает подарить недвижимость наследнику ещё до
своей смерти, но хочет сохранить право владения и пользования за собой до
конца жизни. Это выполняется путём передачи недвижимости и сохранения за
собой права владения.
Недвижимость на условиях пожизненного права собственности может
сдаваться в аренду, закладываться, передаваться как её пожизненным
владельцем, так и его наследника. При этом стоимость недвижимости как бы
делится между партнёрами на две части: один обладает правом собственности
в течение всей своей жизни, а другой приобретает это право лишь после
смерти первого. Если продавцом выступает пожизненный владелец недвижимости,
то для покупателя интереса пожизненного владельца все приобретённые права
на данную собственность прекращаются со смертью первоначального
собственника. В связи с неопределённостью продолжительности существования
такого права его стоимость ограничена. В свою очередь, покупатель
пожизненного интереса наследника не может воспользоваться им вплоть до
смерти пожизненного владельца. К примеру, юридическая пожизненная
собственность может быть представлена интересами жены в собственности мужа
и интересами мужа в собственности жены.
Владение недвижимостью на правах аренды – есть право использовать
чужую недвижимость на основании договора об аренде, который даёт
исключительное право пользования чужой собственностью в течение
оговоренного в нём календарного срока. На срок аренды недвижимости её
исконный владелец считается обладателем собственности, приносящей ему доход
в виде арендной платы. Это означает, что арендодатель уступил часть своих
прав арендатору на определённое время, т.е. арендодатель обладает
возвратным правом на свою собственность.
Аренда делит пакет прав собственности на недвижимость на две части.
Возникает два новых подвида имущественных прав: право арендодателя получать
доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по окончании срока
арендного договора) и право арендатора на владение объектом недвижимости в
течение срока аренды. Аренда имеет определённый срок действия, который
фиксируется в договоре. Различают краткосрочную аренду (со сроком до одного
года) и долгосрочную аренду (со сроком до 49 и даже 99 лет).
Право на недвижимость не во владении – есть будущая недвижимость, на
которую передают право пользования и распоряжения только при наступлении
какого-то оговоренного в договоре события в будущем, хотя, строго говоря,
это событие может так и не наступить. Существуют два вида подобных прав:
недвижимость, возвращённая дарителю, и недвижимость, полученная им в
наследство.
Недвижимость, возвращённая дарителю, появляется только в том случае,
если собственник недвижимости (даритель) передаёт её другому лицу, при этом
оставляя за собой право вернуть в будущем себе или своим наследникам
подаренную недвижимость в полном объёме. Дар может быть сделан при
выполнении определённых условий (например, использовании участка в целях
фермерства при дарении земельных участков). Если условие нарушается, то
недвижимость может быть возвращена дарителю или его наследникам. Ещё одним
примером такого вида прав может быть продажа дома новому собственнику при
условии, что старый владелец остаётся арендатором недвижимости до свой
смерти. Новый владелец получает арендную плату, а возвратит себе дом
после смерти старого владельца. Даритель имеет на эту недвижимость меньше
прав, чем на свою собственную. В таких случаях говорят, что даритель имеет
интерес обратного вознаграждения в имуществе того лица, в чью пользу было
осуществлено дарение. Обратный интерес можно продавать, закладывать, так
как он представляет действительный имущественный интерес.
Недвижимость, полученная в наследство, по своему смыслу
противоположна недвижимости, возвращённой дарителю. Она появляется в том
случае, когда даритель передаёт третьему лицу (его наследника) недвижимость
во владение до срока истечения прав собственности на подаренную
недвижимость (до смерти собственника). В этом случае даритель имеет на
недвижимость прав больше, чем их передаёт, а для третьего лица интерес в
недвижимости выступает в качестве будущего интереса. Поэтому даритель имеет
право залога этой недвижимости.
1.3 Специфические особенности недвижимости
При рассмотрении первой специфической особенности товара –
недвижимости отметим:
а) преимущественное внимание к жилищной недвижимости, в которой её
характеристики проявляются наиболее часто и наиболее зримо;
б) сложность, неоднородность товара – недвижимости требует
определения прав и их границ.
Вторая особенность – инвестиционный характер данного товара. Он
предназначен для длительного использования (это относится к товару -
объекту). Это долговечный товар, не потребляемый в процессе использования.
Все изменения в физическом теле недвижимости, в первоначальных натурально-
вещественных свойствах диктуются, главным образом, действием временного
фактора. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер
удовлетворения потребности. Если, например, продукты питания удовлетворяют
соответствующую потребность человека регулярно, то потребность в жилье при
отсутствии ограничений по платёжеспособности может быть удовлетворена
однократно, в результате единственного действия – приобретения жилищной
недвижимости в собственность. То же относится и к другим видам
недвижимости: многие заводы и фабрики, офисы и банки, магазины и склады,
имея вполне современное оборудование, функционируют в зданиях, построенных
в отдалённые периоды времени.
Третья особенность – уникальность любого объекта недвижимости.
Главной причиной этой уникальности является действие фактора
местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекта и по
своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и
конструктивно-технологическим решениям являются тождественными, их
потребительная стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что
они не располагаются на одном и том же земельном участке. При рядовой
застройке в одинаковых соседних домах, соприкасающихся торцевыми стенами,
могут различаться конкретные характеристики. Различия эти не всегда
достигают значимой величины, но уникальность каждого объекта недвижимости
данный факт не отменяет.
Четвёртая особенность – недвижимость отличается высокой
капиталоёмкостью. Это связано с большим количеством материальных,
финансовых и трудовых ресурсов, используемых при её создании.
Капиталоёмкость основной единицы жилищной недвижимости – квартиры
многократно превосходит этот показатель на единицу других инвестиционных
товаров: автомобилей, радиоэлектроники и т.п. Экономическое обоснование
такой специфики недвижимости очевидно – одноразовое удовлетворение
потребности равносильно соответствующему увеличению ценности. Это означает,
что при прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат.
Помимо затрат, связанных с процессом создания объекта недвижимости,
имеют место значительные (как в абсолютном, так и в относительном
выражении) трансакционные издержки, связанные с передачей товара от
продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок. Основными
факторами, определяющими высокий уровень трансакционных издержек, является:
уникальность каждого из объектов недвижимости, дополнительные требования
при оформлении сделок с ним, обязательная государственная регистрация
объекта недвижимости, увеличение продолжительности и сложности рыночных
сделок с недвижимостью и т.д.
Пятая особенность имеет принципиальный характер – недвижимость может
являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
Жезказганский УКЦ Академия оценки и строительства
Дипломная работа
на тему: Развитие девелоперской деятельности
на рынке недвижимости Республики Казахстан
Проверил:
преподаватель Дияров С.К.
Выполнила:
ст. гр. ВО-04 Карменбаева А.М.
Жезказган – 2006
Содержание
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5
1 Недвижимое имущество ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 8
1.1 Недвижимость как вид собственности ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
1.2 Имущественные права собственника недвижимости ... ... ... ... ... .. 20
1.3 Специфические особенности недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... 27
1.4 Основные элементы рынка недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... .. 34
1.5 Система рынка недвижимости как сферы инвестиций ... ... ... ... ... 34
1.6 Девелоперская деятельность на рынке недвижимости ... ... ... ... ... 39
1.7 Девелопер и его функции ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 51
2 Основные методологические аспекты на рынке
недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... 56
2.1 Определение стоимости недвижимости на основе анализа дохода ... . 56
2.2 Определение стоимости недвижимости затратным методом ... ... ... 65
2.2.1 Основные определения ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 65
2.2.2 Методы определения полной стоимости воспроизводства или
замещения ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 68
2.2.3 Виды износа и его определение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 72
2.3 Определение стоимости недвижимости методом сравнительного анализа
продаж ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 78
2.3.1 Основной принцип метода ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 78
2.3.2 Алгоритм метода ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 79
2.3.3 Методы определения поправок ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 80
3 Оценка рыночной стоимости кафе Чосон ... ... ... ... ... ... ... ... 82
3.1. Анализ финансового состояния ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 82
3.2 Оценка недвижимого имущества кафе Чосон ... ... ... ... ... ... ... 87
3.2.1 Описание и анализ объекта оценки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 87
3.2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
объекта ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . . 88
3.2.3 Определение рыночной стоимости объекта ... ... ... ... ... ... ... ... 89
3.2.4 Согласование результатов и заключение рыночной стоимости
объекта ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . .. 103
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 106
Список литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 109
Введение
Одна из причин замедленных экономических преобразований в Казахстане,
связанных с переходом к рыночной экономике, заключена в недостаточно
продуманном и умелом проведении изменений форм и отношений собственности.
Виды и формы собственности, характер отношений собственности служат
определяющими признаками экономической системы. Система управления
собственностью в Республике Казахстан – как государственной и
муниципальной, так и частной – проходит стадию становления, необходим
системный подход к её созданию и развитию. В настоящее время одни элементы
нового организационно-экономического механизма управления имуществом уже
действуют, другие определены в законодательных и нормативных актах, третьи
предстоит ввести в действие в ближайшем будущем.
Ход осуществления экономических реформ в Казахстане, начиная с 1992
года, убедительно показал, что одним из таких направлений, своего рода
узловой точкой системных преобразований, является рынок недвижимости. На
этом направлении есть достигнутые результаты – устойчивыми темпами растут
объёмы индивидуального жилищного строительства, на первом месте по размерам
привлечённых средств населения, находятся операции купли-продажи
недвижимости, многие города обогатились значительным количеством объектов,
отвечающих самым высоким качественным критериям. Казахстан – страна
несметных природных богатств, основу которых составляет земля. Огромное
значение имеет вовлечение в рыночный оборот земельной собственности (в
первую очередь, городских территорий).
С появлением на рынке недвижимости независимого оценщика изменится и
схема сделок по купле-продаже: есть продавец, есть покупатель, есть
независимый эксперт, есть нотариус, регистрирующий сделку.
Развитие рынка оценочных услуг будет совершенствоваться по мере
совершенствования законодательной базы и углубления рыночных отношений в
области недвижимости.
В условиях господства рыночных отношений в области недвижимости
возникает и возрастает роль профессионального предпринимателя-застройщика,
которого называют девелопером. В общем понимании девелопер этот тот, кто
преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на
земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием
земель к новому использованию получила название девелопмент.
В данной дипломной работе я хочу подробнее описать деятельность
девелопера.
Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости
таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурс
и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Содержание
деятельности девелопера следующее: выбор экономически эффективного проекта;
получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;
определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их
возврата; поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование
их деятельности и контроль за их работой; передача созданного объекта
недвижимости в эксплуатацию; продажа отстроенного, реконструированного
объекта, возврат финансовых ресурсов.
Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он
отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за
возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед
государственными органами, перед подрядчиками за финансирование, перед
потребителями за своевременность и качество сдаваемой недвижимости.
Девелопер должен учитывать структуру собственных и заемных средств при
решении вопроса и привлечении инвестиций, заключении договора, определения
форм финансирования и возврата вложенных средств.
В главе 1 дипломной работы рассматриваются понятия недвижимости, как
вид собственности, девелоперская деятельность и их функции.
Во второй главе рассматриваются методологические аспекты рынка
недвижимости.
В третей главе оценивается рыночная стоимость объекта.
Целью настоящей работы является установление рыночной стоимости
указанного объекта недвижимости как недвижимости, максимально приносящей
доход.
1 Недвижимое имущество
1. Недвижимость как вид собственности
Понятие собственности. Недвижимость существует с тех пор, когда
человек впервые занял участок земли для постройки жилья и выращивания
продуктов питания. Он расчищал свой участок, обрабатывал землю, сеял и
собирал урожай. Специфика этого труда состояла в том, что он был
непосредственно привязан к своему объекту – земле. В отличие от земледелия,
другой распространённый вид трудовой деятельности древнего человека –
скотоводство, не было привязано к определённому участку земли: владелец
скота мог свободно выбирать место для пастбища. А для того, чтобы постоянно
заниматься земледелием, необходимы были определённые, признанные обществом
нормы взаимоотношений между индивидом и окружающей социальной средой по
поводу занимаемого им участка земли. Эти нормы ассоциируются с правами
собственности.
Рынок недвижимости появился значительно позже, когда в обществе
сформировались товарные отношения и появилась необходимость обменивать,
продавать и покупать объекты недвижимости. Наряду с юридическими аспектами,
у недвижимости появляется собственный экономический аспект. Как
экономическая категория собственность представляет собой общественно-
производственное отношение по поводу присвоения физическими и юридическими
лицами предметов внешнего мира, как естественных, так и созданных
человеком. Юридическое оформление экономических отношений собственности
нормами права образует понятие собственности в юридическом смысле как
совокупность прав владельца, используемая им в своей внешней деятельности.
Держатель права собственности в этом смысле называется собственником [2,
глава 8, статья 188].
Виды собственности. Каждый объект, находящийся во владении
собственника, может быть отнесён к определённому виду собственности,
которая условно подразделяется, во-первых, на материальную и нематериальную
собственность, во-вторых, на недвижимую и движимую собственность.
В основе деления на материальную и нематериальную формы собственности
лежат физические свойства имущественного объекта. С одной стороны,
существуют материально осязаемые вещи, которые можно увидеть, потрогать
руками, у которых можно определить основные физические свойства и
характеристики. Это – материальная собственность. С другой стороны,
существуют идеальные имущественные объекты или бестелесное имущество.
Идеальный имущественный объект обязательно удостоверяется письменным
документом (либо документом, исполненным на ином информационном носителе),
представляющим собой форму фиксации соответствующих прав на объекты,
находящиеся в своей, либо чужой собственности. В качестве примера такого
рода ценных бумаг можно назвать закладную, арендный договор, коносамент.
Это – нематериальная собственность или право собственности.
Материальная собственность и право собственности (нематериальная
собственность) представляет собой две взаимосвязанные характеристики
объекта собственности. Как сама собственность в материальной форме, так и
право на неё являются результатами человеческой деятельности, имеют
стоимостную оценку и могут приносить доход.
Критерием деления собственности на недвижимую и движимую является
непосредственная связь объекта с землёй. В качестве недвижимой
собственности рассматривается любая собственность, расположенная на
поверхности земли и являющаяся её частью независимо от того, прикреплена
она к ней физически или нет. Важнейшим признаком недвижимости является её
функциональная цель – быть технологически присоединённой к земле. Все
остальные материальные объекты, не обладающие подобным свойством,
представляют собой движимую собственность.
Таким образом, каждый имущественный объект владения подпадает под
одну из четырёх разновидностей собственности в соответствии с двумя
вышеуказанными классификационными признаками:
1. Недвижимость или материальная недвижимая собственность, включает в
себя земельные участки и другие уголья, продукты почвенного слоя, любое
иное имущество, прикреплённое к земле и прочно с ней связанное,
пространство над ней и содержимое недр. Основными её чертами является
неподвижность в силу привязанности к земле и осязаемость как физического
объекта. Как правило, объекты материальной недвижимой собственности
обладают индивидуальными признаками.
2. Право на недвижимую собственность или нематериальная недвижимая
собственность, есть юридическое понятие, которое означает совокупность
(набор) прав на пользование недвижимостью, она представляет собой выгоды,
преимущества и привилегии, неразрывно связанные с владением, пользованием и
распоряжением недвижимостью. К этому виду собственности следует отнести
права пользования землёй при аренде, пожизненное владение фермой, сервитуты
(права ограниченного использования одним лицом земли, принадлежащей другому
лицу), лицензии, права на хозяйственное использование недр, водного и
воздушного пространства и т.д.
3. Движимость или материальная движимая собственность, представляет
собой материальные объекты владения, которые не являются неотъемлемой или
навечно зафиксированной принадлежностью какого-либо объекта недвижимости,
т.е. вещи, которые могут быть переносимы или перевозимы без потери их
существенных свойств или способные передвигаться сами. Основным критерием,
отличающим материальную движимую от материальной недвижимой собственности,
является способность менять местоположение (переместимость) или
транспортируемость. Это – промышленное и конторское оборудование,
коммерческие товарные запасы, произведения искусства, драгоценности,
коллекции, автомобили, суда, самолёты, мебель и домашняя обстановка,
промышленные образцы, денежные средства и многое другое. В отличие от
недвижимости, объекты движимой собственности в большинстве случаев не
обладают индивидуальными свойствами, следовательно, издержки их замены на
аналогичный объект относительно невелики.
4. Право на движимую собственность или нематериальная движимая
собственность, представляет собой юридическое понятие, объединяющее в себе
выгоды, преимущества и привилегии, связанные с владением, пользованием и
распоряжением движимой собственностью. Примерами могут служить льготные
соглашения, товарные знаки, фирменные названия, заключённые контракты,
договора на трастинг, авторские права, права на добываемые природные
ресурсы и др.
Характеристика недвижимости. Важнейшей формой собственности является
недвижимость или материальная недвижимая собственность. Под недвижимостью,
в соответствии с принятым в экономических науках определением,
подразумевается определённый участок земли, а также вся растительность и
все имущественные объекты, которые находятся на, ад или под его
поверхностью и перемещение которых невозможно или способно нанести этим
объектам существенный вред. Недвижимость включает в себя, с одной стороны,
объекты естественного происхождения: природные ресурсы, продукты
растительного мира, лес и т.д., а с другой, - всё то, что построено или
создано руками человека: здания и сооружения, дороги, коммуникации,
инфраструктура, рудники, шахты, водопроводные системы, установленные в
зданиях подъёмники, зелёные насаждения с многолетним циклом развития,
высаженные в землю семена, урожай на корню и т.д.
Для недвижимости характерным является постоянное технологическое, а
не случайное физическое присоединение к земле. Так, теплица, построенная на
участке земли, становится частью этой земли, т.е. недвижимостью. Палатка
же, раскинутая для ночной стоянки в лесу или в поле, является движимостью.
В правовом отношении отличительной особенностью недвижимости является
гласность владения. По результатам сделки обязательно составляется
письменный документ, как правило, нотариально заверенный и
зарегистрированный в специальном публичном реестре – поземельной книге или
ином специальном реестре земельных участков и зданий [1], доступ к которым
имеет любой желающий. Таким способом достигается общественный контроль за
принадлежностью и использованием объектов недвижимости.
Недвижимая собственность конструктивно содержит в себе физические
составляющие: землю и постройки, а также совокупность имущественных
(юридических) прав в отношении этих физических составляющих.
Первой составляющей недвижимости является земельный участок. Он
является физической основой пространственного базиса, на котором или внутри
которого размещаются все другие объекты недвижимости. С юридической
точки зрения земля как объект собственности есть не только участок
территории, где проживают люди, расположены здания и произрастают растения,
но одновременно и набор имущественных прав. Когда потребитель покупает
участок земли, то он получает права на владение не только тем, что
расположено на этом участке, но и тем, что находится под (право на полезные
ископаемые) и над ним (право на воздушное пространство).
Вместе с тем право на землю никогда не бывает неограниченным.
Государство всегда регламентирует вертикальную составляющую: недра,
воздушную и водную среду. Национальные законодательства в этом вопросе
существенно отличаются друг от друга. Так, в США практическое владение
участком ограничивается 50 тыс. футов по землёй и 1,5 тыс. футов над
землёй. В большинстве стран Западной Европы права на недра принадлежат
государству. Как правило, устанавливается концессионный режим разведки и
добычи полезных ископаемых, основанный на предоставлении государством
специального разрешения. Во многих государствах месторождения полезных
ископаемых, в частности сырья для атомной промышленности, юридически
объявляется государственной собственностью. То же самое можно сказать и в
отношении воздушного пространства. В Германии, например, к публичному
воздушному пространству относится всё то, что находится выше частных
интересов собственника земельного участка. В Англии, согласно закону о
гражданской авиации, допускаются полёты над любой частной собственностью на
разумной, с учётом обстоятельств, высоте. [5]
Негосударственные субъекты собственности (частные владельцы) на землю
в Казахстане имеют право не на все недра, соответствующие их земельному
участку, а только на общераспространённые полезные ископаемые (глина, песок
и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого
имущества человека, так как и воздушное пространство над участком.
Важным элементом права собственности на объект недвижимости является
право на водные ресурсы. Оно регламентирует права собственности в отношении
судоходных и несудоходных водных потоков, непроточных водоёмов, подземных
вод и др. Наиболее сложным из них является право собственности в отношении
несудоходных потоков. Относительно них существуют два типа национальных
законодательств. В большинстве национальных законодательств имеется
положение о том, что хозяйственное использование несудоходных потоков не
должно нарушать или уменьшать права на пользование этим потоком других лиц,
владения которых расположены ниже по течению. Исходным пунктом этого
законодательства является положение о том, что владелец, граничащий с
потоком земли, не имеет права собственности на воду. Его собственность –
почва, расположенная до середины потока. При замерзании воды лёд считается
частью земли и поэтому принадлежит владельцу дна потока. Второй тип
национального законодательства отдаёт предпочтение в хозяйственном
использовании водного потока лицу, первому ставшему эксплуатировать данный
водный источник. Существуют варианты законодательства, соединяющие в себе
первый и второй подходы. Права собственности относительно подземных водных
потоков аналогичны национальным правам собственности в отношении
несудоходных водных потоков, а в отношении судоходных водных потоков права
владельца земельного участка ограничиваются береговой линией.
Второй составляющей недвижимости являются усовершенствования на
земле, которые достигаются путём осуществления технических, строительных,
мелиоративных работ, улучшающих качество территории или находящихся на ней
зданий и сооружений, а также почвенного слоя. Сюда входят два компонента:
постройки на земле (здания, сооружения, дороги, изгороди и др.) и
усовершенствования земли (дренаж, мелиорация, газопроводы, сточные канавы,
телефонные линии, подъездные пути и др.). Все эти работы называются также
развитием недвижимости.
Третьей составляющей недвижимости являются движимые конструкции,
соединённые с недвижимостью, т.е. прикреплённые к объекту, который, в свою
очередь, присоединён к земле или является её составной частью. Подобное
прикрепление может осуществляться как технологически, так и на основе
закона или договора. К движимым конструкциям недвижимости относятся, к
примеру, инженерное и лифтовое оборудование, встроенная мебель,
отопительные системы и др. Возможны ситуации, когда один и тот же объект
может выступать в качестве как движимого имущества, так и составного
элемента недвижимости. К примеру, посудомоечный аппарат, встроенный в стену
дома, является элементом недвижимости, в то же время посудомоечная машина,
стоящая на кухне, является движимостью. От движимых конструкций как
элементов недвижимости следует отличать движимые конструкции, прикреплённые
к арендованной собственности по договору аренды, которые предназначены для
целей ведения бизнеса. Эти объекты считаются движимостью. Если же
произведённые арендатором улучшения недвижимости неотделимы от неё, то
указанные улучшения также относятся к недвижимости.
Четвёртой составляющей недвижимости является право собственности,
включающее в том числе право пользования, право владения, право
распоряжения, право залога, право завещания и др.
В мировой практике существуют две основные системы прав, регулирующие
имущественные отношения, связанные с недвижимостью. Первая система
опирается на гражданское право, историческим предшественником которого
выступает частное римское право. Эту систему называют романо-германской,
поскольку её используют в основном страны континентальной Европы, Латинской
Америки, а также большинство стран Азии и Африки. Ей в целом следуют и
страны Восточной Европы, а с рядом оговорок и Россия. Вторая система
связана с общим правом, которая используется в Англии, в ряде стран
Британского содружества наций и в США, её называют англо-американской
системой. Если источником гражданского права является закон и
административные акты нормативного характера, то источником общего права
выступает судебный прецедент. Если гражданское право использует абстрактные
утверждения правовых принципов, то общее право, имея ело с конкретным
событием, обставляет его правовыми нормами. Существуют государства,
имущественные отношения которых регламентируются как нормами гражданского
права, так и нормами общего права (например, Дания). В некоторых
государствах (например, в Канаде) на одной части территории (провинция
Квебек) действуют нормы гражданского права, а на другой части территории –
нормы общего права.
Недвижимость можно рассматривать в двух аспектах: физическом и
экономическом. Со стороны физических характеристик недвижимость
представляет собой отдельный пространственно расположенный объект,
обладающий определённой полезностью, т.е. способностью удовлетворять
потребность конкретного пользователя в данном месте и в данный момент
времени. Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами:
- неподвижностью, т.е. постоянством местоположения, фиксированностью
и немобильностью;
- уникальностью, т.е. индивидуальностью, единственностью в своём
роде;
- неоднородностью;
- долговечностью существования и эксплуатации.
В экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который
требует определённого потока инвестиций, направленных на его сохранение и
развитие. Он имеет определённую стоимостную оценку, может приносить своему
собственнику (пользователю) доход и характеризуется следующими качествами
экономического порядка:
- редкостью;
- дефицитностью;
- развитостью;
- зависимостью от местоположения объекта (влияние качества и степени
использования земли и объектов на ней).
Классификация недвижимости. По своему составу, функциям, способности
удовлетворять те или иные потребности недвижимость неоднородна. В западной
практике существуют два основных подхода к её классификации: с точки зрения
получения дохода от недвижимости и с точки зрения выполняемых ею функций.
Исходя из способности приносить доход выделяют жилую, т.е. удовлетворяющую
потребность в жилье, и приносящую доход недвижимость, т.е. удовлетворяющую
потребность в получении постоянного потока денежных средств от её
использования. Заметим, что при таком делении в качестве жилой недвижимость
выступает для конечного пользователя (собственника или арендатора), в то
время как для собственника-предпринимателя она является собственностью,
приносящей доход.
По функциональному признаку недвижимость подразделяется на жилую и
нежилую. В последней, в свою очередь, выделяют коммерческую, промышленную,
институциональную и рекреационную недвижимую собственность, отели и мотели,
а также недвижимость смешанного использования.
Жилая недвижимость представлена различного рода особняками,
малосемейными и многоквартирными домами, предназначенными для постоянного
проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой,
строительством и эксплуатацией жилищного фонда.
Под коммерческой недвижимостью понимают постройки под розничную
торговлю (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей,
бензолонки и прочие объекты сферы обслуживания, используемые для извлечения
прибыли.
Промышленная (индустриальная) недвижимость представляет собой
промышленные сооружения и инфраструктуру, действующие заводы, технопарки,
складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала
и др. Для этого подвида недвижимости исключительно важным является
местоположение объекта недвижимости (близость к транспортным артериям).
Особый подраздел промышленной недвижимости составляет агропромышленная
недвижимость, представленная пригодными для растениеводства и
животноводства земельными угодьями.
Отели и мотели представляют особый класс недвижимости. В отличие от
жилой недвижимости, эти объекты предназначены для временного, а не для
постоянного проживания. Кроме того, предложение и спрос на жильё и отели
зависят от разных групп факторов.
Рекреационная недвижимость связана со сферой отдыха. Это различного
рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (например,
деловые клубы, гольф-клубы, яхт-клубы), стадионы, плавательные бассейны и
другие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений.
Институциональная недвижимость представляет собой здания для
правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений,
больниц, санаториев и других функций специального назначения.
Недвижимость смешанного использования представляет собой комбинацию
приведённых выше типов недвижимости. Например, здания, в которых на первых
этажах находятся магазины или офисы, а выше – жилые апартаменты.
Регулирование недвижимости. Собственность не является абсолютной. В
каждой стране в отношении права собственности существуют определённые виды
ограничений. Они могут исходить как от государства, так и от частных лиц.
Что касается недвижимости, то эти ограничения можно подразделить на три
основные вида: 1) налагаемые законом, 2) создаваемые её собственниками, 3)
налагаемые кредиторами.
1. Ограничения, налагаемые законом, связаны с суверенным правом
государства на отчуждение частной собственности. Такое отчуждение земли
предназначено для общественных целей (строительство общественных зданий,
дорог, коммуникаций, осуществление жилищных проектов и др.) и
осуществляется лишь по решению суда. Он же назначает специального
уполномоченного по оценке стоимости недвижимости, которая выплачивается в
виде компенсации бывшему владельцу. Последний имеет право на подачу
апелляции относительно величины выплаченной компенсации, если она его не
устраивает. К основным ограничениям, налагаемым законом, относятся
нижеследующие.
- Ограничения, связанные с зонированием, которое определяет
функциональное предназначение земельных участков. С точки зрения
пользователей, все участки земли подразделяются на несколько групп:
предназначенные для проживания, коммерции, промышленного и
сельскохозяйственного использования. Зональные законы регламентируют
плотность населения или проживающих семей для данной территории,
функциональное предназначение объектов и перевод объекта недвижимости из
одного состояния в другое (например, переделка офисного помещения в
розничный магазин, жилого помещения – в нежилой фонд, и наоборот).
- Требования, предъявляемые к зелёной зоне и ландшафту. Под зелёной
зоной понимается часть земельного участка, используемая под зелёные
насаждения, парки, теннисные корта и другие зоны отдыха.
- Ограничения высоты зданий. Во многих странах законодательство как
экономическими, так и административными методами регламентируют высоту
зданий. Экономический способ базируется на определении стоимости
строительства высотных домов.
- Ограничения, налагаемые строительным кодексом иили правилами,
которые определяют строительные стандарты, требования к строительным
конструкциям и материалам, расстояния, на которых должны располагаться
объекты недвижимости друг от друга, и др. Эти документы требуют, чтобы
застройка территории осуществлялась в соответствии с планами строительства.
- Ограничения, налагаемые пожарным кодексом иили правилами. Во
многих странах законодательство требует обязательной проверки состояния
противопожарной безопасности при каждом случае покупки, строительства или
реконструкции объекта недвижимости.
- Прочие ограничения, связанные с изменением границ земельных
участков, возникшие вследствие либо неправильного определения границ
данного участка, либо в результате действия природных процессов (оползни,
наносы, эрозия почвы, изменение русла реки и др.). Кроме того,
регламентации подвергаются права пользования недвижимостью в связи с
охраной общественного порядка и защитой собственности, жизни, здоровья,
этических норм.
2. Под ограничениями, создаваемыми собственниками недвижимости,
понимают ограничения, которые связаны с договором о пользовании чужой
собственностью, т.е. сервитут и лицензия.
- Сервитут представляет собой право на пользование землёй для
определённых нужд, которое может быть предоставлено собственником
недвижимости другому лицу. Например, собственник земли может позволить
коммунальной компании проложить электрический кабель через часть его
земельного участка. Это – доля участия (интереса) в недвижимости другого
лица. Наиболее распространёнными видами сервитута являются право
пользования дорогами, проходящими через чужую территорию, право на дренаж,
на сооружение столбов для линий электропередачи, право на прокладывание
трубопровода или системы сточных вод и др. Сервитут может быть создан
договором о передаче собственности или контрактом, которые связывают
обязательством только договаривающиеся стороны. Однажды установленный, он
не может потерять силу без согласия своего владельца. Сервитут
устанавливается относительно участка, но не в отношении личности: будучи
прикреплённым к земле, он переходит от одного владельца к другому.
Сервитуты можно разделить на положительные и отрицательные. Положительный
сервитут – это право лица, его имеющего, совершать определённые действия в
ущерб чужой недвижимости (право проезда, прохода). Отрицательный сервитут –
это право требовать, чтобы собственник соседнего участка воздержался от тех
или иных видов его использования. Например, право требования не возведения
зданий и строений либо возведения только таких, которые не могут
препятствовать доступу на участок света и воздуха (сервитут света и
воздуха) или портить вид.
- Лицензия в отношении недвижимости есть право, по которому одно
лицо получает полномочия на использование земли другого лица. Она может
быть предоставлена как в письменной, так и в устной форме. В отличие от
сервитута, лицензия персональна и используется только лицом, получившим её.
Она может быть аннулирована в любое время.
3. Ограничения, налагаемые кредиторами, связаны с существованием
залогового права. Последнее позволяет кредитору взыскивать долг, требовать
выполнения должником обязательств. Залоговое право не является правом
собственности на объект, к которому оно имеет отношение. Это – право на
принудительное погашение должником своего долгового обязательства
посредством платежа или удовлетворения некоторого иска.
1.2 Имущественные права собственника недвижимости
Понятие права собственности. Интерес. Право собственности на
недвижимость (нематериальная недвижимая собственность) – есть правомочия
лица на владение, пользование и распоряжение имуществом своей властью и в
своих интересах:
- право владения – есть предоставленная законом возможность
фактического обладания вещью;
- право пользования представляет собой основанную на законе
эксплуатацию имущества и получение прибыли, либо иных результатов или
полезных свойств;
- право распоряжения предоставляет собственнику возможность по своему
усмотрению совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества,
т.е. продавать его, сдавать в аренду, закладывать, завещать. Это право
включает и право на уничтожение вещи.
Совокупность этих прав составляет юридическое содержание права
собственности.
Как и сама недвижимость, право собственника на неё может быть
объектом рыночных отношений и приносить их собственнику прибыль или другие
блага, т.е. создавать так называемый интерес. Интерес собственника – это
доход, получаемый с помощью прав или привилегий, которые включают в себя
право владения, право получения выгоды, отказа от какой-либо выгоды и др.
Как имущественное право интерес представляет собой некую общность,
которая может быть разделена на ряд составных частей. В этом смысле
существует понятие дробного интереса, когда право собственности на объект
недвижимости или части его распределяется среди различных субъектов. Тем
самым интерес выступает как неосязаемый (нематериальный) актив, который
может быть продан, подарен, передан в наследство, предоставлен в качестве
залога или вклада в уставной капитал фирмы, может служить основой для
получения дивидендов. Интерес имеет стоимость и может приносить доход
своему собственнику, поэтому он может подлежать поимущественному и
подоходному налогообложению.
Как неосязаемый актив интерес является составной частью стоимости
фирмы. Однако для того, чтобы получать прибыль от недвижимости, не
обязательно быть её собственником. Например, арендатор земли имеет право на
исключительное пользование ею в оговоренный период времени, владелец
закладной имеет право использовать залог в качестве гарантии возвращения
кредита. В этом смысле говорят, что закладная создаёт право собственности с
защищённым интересом. Заимодавец (кредитор по закладной) имеет право
оставить в собственном владении или выставить на продажу недвижимость, если
должник (заёмщик по закладной) не выполнил зафиксированные в контакте
обязательства. Эти права имеют ценность для собственника закладной, в
случае если должник не возвратит кредит.
Не все интересы собственника могут быть материализованы. Так, право
прохода (проезда) через земельный участок, находящийся в чьей-либо
собственности, создаёт лишь ограниченные привилегии для пользования и
никаких привилегий для вступления во владение.
Набор прав, связанных с данной недвижимостью, образует пакет прав, а
держатель полного пакета прав является собственником. Каждое отдельное
правомочие собственника можно представить как составной элемент этого
пакета. В большинстве государств с рыночной экономикой допускается
разделение пакета прав и продажа их по отдельности. Что же касается земли,
то такое разделение законодательно разрешается только в том случае, если в
результате него общая стоимость объекта при продаже увеличивается.
Существует несколько видов разделения пакета прав:
- физическое разделение, в основе которого лежит разделение прав на
поверхность, недра, воздушное и водное пространство;
- разделение земельного надела на отдельные участки с последующей
сдачей их в аренду;
- разделение по времени владения: пожизненное владение, аренда,
недвижимость не во владении;
- разделение права на использование имущества и лицензии;
- разделение по правам кредитора вступать во владение.
Классификация прав на недвижимую собственность. С юридической точки
зрения существует несколько классификаций прав на недвижимость. Различают
права на недвижимость во владении и права на недвижимость не во владении
(схема 1).
Право на недвижимость во владении подразумевает, что эта недвижимость
находится в полном и непосредственном владении собственника, т.е. выражает
его настоящий интерес. Право на недвижимость не во владении означает, что
эта недвижимость перейдёт в его владение лишь после того, как произойдёт
определённое событие, т.е. представляет будущий интерес владельца
собственности. Более распространённым видом является право на недвижимость
во владении. В получении такого вида права наиболее заинтересованы
инвесторы и потенциальные покупатели.
С точки зрения срока действия права на недвижимость во владении
подразделяются на безусловное (неограниченное) владение недвижимостью и
владение на правах аренды. Если безусловное владение продолжается
неограниченный период времени и точный срок его окончания неизвестен, то
владение на условиях аренды истекает в заранее оговоренный срок.
Безусловное владение означает, что недвижимость является собственностью
определённого лица, в то время как владение на условиях аренды
подразумевает исключительно право владения и пользования собственностью,
арендованной у другого лица.
В свою очередь, безусловное владение недвижимостью разделяют на
недвижимость с правом абсолютного наследования (правом наследования без
ограничений) и пожизненным правом собственности на недвижимость. В основе
такого деления лежит фактор времени. С одной стороны, может иметь место
владение недвижимостью, потенциально неограниченное во времени (пока
существуют наследники, либо правопреемники), а с другой стороны,
продолжительность права ограничивается сроком жизнисуществования
физического, либо юридического лица – собственника недвижимости.
Схема 1 - Классификация прав на недвижимость
В свою очередь, безусловное владение недвижимостью разделяют на
недвижимость с правом абсолютного наследования (правом наследования без
ограничений) и пожизненным правом собственности на недвижимость. В основе
такого деления лежит фактор времени. С одной стороны, может иметь место
владение недвижимостью, потенциально неограниченное во времени (пока
существуют наследники, либо правопреемники), а с другой стороны,
продолжительность права ограничивается сроком жизнисуществования
физического, либо юридического лица – собственника недвижимости.
Право абсолютного исследования представляет собой высшую форму
собственности на недвижимость, в соответствии с которой владелец может
использовать недвижимость по своему желанию и относительно которой не
существует обязательств по отношению, либо интересов в отношении третьих
лиц. Такой вид безусловного владения позволяет продавать, сдавать в аренду,
закладывать, разделять недвижимость на этот счёт законодательством,
завещать недвижимость либо без ограничений, либо на определённых
зафиксированных в договоре условиях.
Пожизненное владение представляет собой право безусловного владения
недвижимостью в течение жизни её владельца или иного лица. Существуют два
подвида права пожизненного владения: договорная пожизненная собственность и
юридическая пожизненная собственность, основанная на законе. Договорная
пожизненная собственность чаще всего появляется в результате определения
сроков передачи имущества от дарителя к наследнику. Имеется несколько
вариантов возникновения договорной пожизненной собственности. Первый
вариант обусловлен сроком жизни нового владельца имущества. Он предполагает
передачу собственником своей недвижимости в наследство новому владельцу,
однако в случае смерти последнего недвижимость возвращается
первоначальному владельцу, либо его наследникам, либо другому лицу,
указанному изначальным владельцем в завещании. Второй вариант связан с
жизнью какого-нибудь иного лица, исключая нового собственника. Например,
госпожа А передала свою собственность госпоже В до конца своей жизни.
Если госпожа А умирает, то собственность возвращается к её наследникам
или к лицу, указанному в её завещании. Третий вариант возникает в том
случае, если собственник желает подарить недвижимость наследнику ещё до
своей смерти, но хочет сохранить право владения и пользования за собой до
конца жизни. Это выполняется путём передачи недвижимости и сохранения за
собой права владения.
Недвижимость на условиях пожизненного права собственности может
сдаваться в аренду, закладываться, передаваться как её пожизненным
владельцем, так и его наследника. При этом стоимость недвижимости как бы
делится между партнёрами на две части: один обладает правом собственности
в течение всей своей жизни, а другой приобретает это право лишь после
смерти первого. Если продавцом выступает пожизненный владелец недвижимости,
то для покупателя интереса пожизненного владельца все приобретённые права
на данную собственность прекращаются со смертью первоначального
собственника. В связи с неопределённостью продолжительности существования
такого права его стоимость ограничена. В свою очередь, покупатель
пожизненного интереса наследника не может воспользоваться им вплоть до
смерти пожизненного владельца. К примеру, юридическая пожизненная
собственность может быть представлена интересами жены в собственности мужа
и интересами мужа в собственности жены.
Владение недвижимостью на правах аренды – есть право использовать
чужую недвижимость на основании договора об аренде, который даёт
исключительное право пользования чужой собственностью в течение
оговоренного в нём календарного срока. На срок аренды недвижимости её
исконный владелец считается обладателем собственности, приносящей ему доход
в виде арендной платы. Это означает, что арендодатель уступил часть своих
прав арендатору на определённое время, т.е. арендодатель обладает
возвратным правом на свою собственность.
Аренда делит пакет прав собственности на недвижимость на две части.
Возникает два новых подвида имущественных прав: право арендодателя получать
доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по окончании срока
арендного договора) и право арендатора на владение объектом недвижимости в
течение срока аренды. Аренда имеет определённый срок действия, который
фиксируется в договоре. Различают краткосрочную аренду (со сроком до одного
года) и долгосрочную аренду (со сроком до 49 и даже 99 лет).
Право на недвижимость не во владении – есть будущая недвижимость, на
которую передают право пользования и распоряжения только при наступлении
какого-то оговоренного в договоре события в будущем, хотя, строго говоря,
это событие может так и не наступить. Существуют два вида подобных прав:
недвижимость, возвращённая дарителю, и недвижимость, полученная им в
наследство.
Недвижимость, возвращённая дарителю, появляется только в том случае,
если собственник недвижимости (даритель) передаёт её другому лицу, при этом
оставляя за собой право вернуть в будущем себе или своим наследникам
подаренную недвижимость в полном объёме. Дар может быть сделан при
выполнении определённых условий (например, использовании участка в целях
фермерства при дарении земельных участков). Если условие нарушается, то
недвижимость может быть возвращена дарителю или его наследникам. Ещё одним
примером такого вида прав может быть продажа дома новому собственнику при
условии, что старый владелец остаётся арендатором недвижимости до свой
смерти. Новый владелец получает арендную плату, а возвратит себе дом
после смерти старого владельца. Даритель имеет на эту недвижимость меньше
прав, чем на свою собственную. В таких случаях говорят, что даритель имеет
интерес обратного вознаграждения в имуществе того лица, в чью пользу было
осуществлено дарение. Обратный интерес можно продавать, закладывать, так
как он представляет действительный имущественный интерес.
Недвижимость, полученная в наследство, по своему смыслу
противоположна недвижимости, возвращённой дарителю. Она появляется в том
случае, когда даритель передаёт третьему лицу (его наследника) недвижимость
во владение до срока истечения прав собственности на подаренную
недвижимость (до смерти собственника). В этом случае даритель имеет на
недвижимость прав больше, чем их передаёт, а для третьего лица интерес в
недвижимости выступает в качестве будущего интереса. Поэтому даритель имеет
право залога этой недвижимости.
1.3 Специфические особенности недвижимости
При рассмотрении первой специфической особенности товара –
недвижимости отметим:
а) преимущественное внимание к жилищной недвижимости, в которой её
характеристики проявляются наиболее часто и наиболее зримо;
б) сложность, неоднородность товара – недвижимости требует
определения прав и их границ.
Вторая особенность – инвестиционный характер данного товара. Он
предназначен для длительного использования (это относится к товару -
объекту). Это долговечный товар, не потребляемый в процессе использования.
Все изменения в физическом теле недвижимости, в первоначальных натурально-
вещественных свойствах диктуются, главным образом, действием временного
фактора. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер
удовлетворения потребности. Если, например, продукты питания удовлетворяют
соответствующую потребность человека регулярно, то потребность в жилье при
отсутствии ограничений по платёжеспособности может быть удовлетворена
однократно, в результате единственного действия – приобретения жилищной
недвижимости в собственность. То же относится и к другим видам
недвижимости: многие заводы и фабрики, офисы и банки, магазины и склады,
имея вполне современное оборудование, функционируют в зданиях, построенных
в отдалённые периоды времени.
Третья особенность – уникальность любого объекта недвижимости.
Главной причиной этой уникальности является действие фактора
местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекта и по
своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и
конструктивно-технологическим решениям являются тождественными, их
потребительная стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что
они не располагаются на одном и том же земельном участке. При рядовой
застройке в одинаковых соседних домах, соприкасающихся торцевыми стенами,
могут различаться конкретные характеристики. Различия эти не всегда
достигают значимой величины, но уникальность каждого объекта недвижимости
данный факт не отменяет.
Четвёртая особенность – недвижимость отличается высокой
капиталоёмкостью. Это связано с большим количеством материальных,
финансовых и трудовых ресурсов, используемых при её создании.
Капиталоёмкость основной единицы жилищной недвижимости – квартиры
многократно превосходит этот показатель на единицу других инвестиционных
товаров: автомобилей, радиоэлектроники и т.п. Экономическое обоснование
такой специфики недвижимости очевидно – одноразовое удовлетворение
потребности равносильно соответствующему увеличению ценности. Это означает,
что при прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат.
Помимо затрат, связанных с процессом создания объекта недвижимости,
имеют место значительные (как в абсолютном, так и в относительном
выражении) трансакционные издержки, связанные с передачей товара от
продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок. Основными
факторами, определяющими высокий уровень трансакционных издержек, является:
уникальность каждого из объектов недвижимости, дополнительные требования
при оформлении сделок с ним, обязательная государственная регистрация
объекта недвижимости, увеличение продолжительности и сложности рыночных
сделок с недвижимостью и т.д.
Пятая особенность имеет принципиальный характер – недвижимость может
являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
