Развитие девелоперской деятельности на рынке недвижимости Республики Казахстан

Дисциплина: Строительство
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 97 страниц
В избранное:

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

Жезказганский УКЦ Академия оценки и строительства

Дипломная работа

на тему: «Развитие девелоперской деятельности

на рынке недвижимости Республики Казахстан»

Проверил:

преподаватель Дияров С. К.

Выполнила:

ст. гр. ВО-04 Карменбаева А. М.

Жезказган - 2006

Содержание

Введение……. .: Введение……. .

5: 5

Введение……. .: 1 Недвижимое имущество. . . .

5: 8

Введение……. .: 1. 1 Недвижимость как вид собственности

5: 8

Введение……. .: 1. 2 Имущественные права собственника недвижимости. . . .

5: 20

Введение……. .: 1. 3 Специфические особенности недвижимости……. .

5: 27

Введение……. .: 1. 4 Основные элементы рынка недвижимости.

5: 34

Введение……. .: 1. 5 Система рынка недвижимости как сферы инвестиций. .

5: 34

Введение……. .: 1. 6 Девелоперская деятельность на рынке недвижимости. .

5: 39

Введение……. .: 1. 7 Девелопер и его функции

5: 51

Введение……. .:

2 Основные методологические аспекты на рынке

недвижимости.

5: 56

Введение……. .: 2. 1 Определение стоимости недвижимости на основе анализа дохода…. .

5: 56

Введение……. .: 2. 2 Определение стоимости недвижимости затратным методом

5: 65

Введение……. .: 2. 2. 1 Основные определения . .

5: 65

Введение……. .: 2. 2. 2 Методы определения полной стоимости воспроизводства или замещения

5: 68

Введение……. .: 2. 2. 3 Виды износа и его определение

5: 72

Введение……. .: 2. 3 Определение стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж.

5: 78

Введение……. .: 2. 3. 1 Основной принцип метода.

5: 78

Введение……. .: 2. 3. 2 Алгоритм метода.

5: 79

Введение……. .: 2. 3. 3 Методы определения поправок.

5: 80

Введение……. .: 3 Оценка рыночной стоимости кафе «Чосон».

5: 82

Введение……. .: 3. 1. Анализ финансового состояния . . .

5: 82

Введение……. .: 3. 2 Оценка недвижимого имущества кафе «Чосон»

5: 87

Введение……. .: 3. 2. 1 Описание и анализ объекта оценки . . .

5: 87

Введение……. .:

3. 2. 2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

объекта.

5: 88

Введение……. .: 3. 2. 3 Определение рыночной стоимости объекта.

5: 89

Введение……. .: 3. 2. 4 Согласование результатов и заключение рыночной стоимости объекта. .

5: 103

Введение……. .: Заключение.

5: 106

Введение……. .: Список литературы . . .

5: 109

Введение

Одна из причин замедленных экономических преобразований в Казахстане, связанных с переходом к рыночной экономике, заключена в недостаточно продуманном и умелом проведении изменений форм и отношений собственности. Виды и формы собственности, характер отношений собственности служат определяющими признаками экономической системы. Система управления собственностью в Республике Казахстан - как государственной и муниципальной, так и частной - проходит стадию становления, необходим системный подход к её созданию и развитию. В настоящее время одни элементы нового организационно-экономического механизма управления имуществом уже действуют, другие определены в законодательных и нормативных актах, третьи предстоит ввести в действие в ближайшем будущем.

Ход осуществления экономических реформ в Казахстане, начиная с 1992 года, убедительно показал, что одним из таких направлений, своего рода «узловой точкой» системных преобразований, является рынок недвижимости. На этом направлении есть достигнутые результаты - устойчивыми темпами растут объёмы индивидуального жилищного строительства, на первом месте по размерам привлечённых средств населения, находятся операции купли-продажи недвижимости, многие города обогатились значительным количеством объектов, отвечающих самым высоким качественным критериям. Казахстан - страна несметных природных богатств, основу которых составляет земля. Огромное значение имеет вовлечение в рыночный оборот земельной собственности (в первую очередь, городских территорий) .

С появлением на рынке недвижимости независимого оценщика изменится и схема сделок по купле-продаже: есть продавец, есть покупатель, есть независимый эксперт, есть нотариус, регистрирующий сделку.

Развитие рынка оценочных услуг будет совершенствоваться по мере совершенствования законодательной базы и углубления рыночных отношений в области недвижимости.

В условиях господства рыночных отношений в области недвижимости возникает и возрастает роль профессионального предпринимателя-застройщика, которого называют девелопером. В общем понимании девелопер этот тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию получила название девелопмент.

В данной дипломной работе я хочу подробнее описать деятельность девелопера.

Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурс и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следующее: выбор экономически эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти; определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата; поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой; передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию; продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат финансовых ресурсов.

Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, перед подрядчиками за финансирование, перед потребителями за своевременность и качество сдаваемой недвижимости. Девелопер должен учитывать структуру собственных и заемных средств при решении вопроса и привлечении инвестиций, заключении договора, определения форм финансирования и возврата вложенных средств.

В главе 1 дипломной работы рассматриваются понятия недвижимости, как вид собственности, девелоперская деятельность и их функции.

Во второй главе рассматриваются методологические аспекты рынка недвижимости.

В третей главе оценивается рыночная стоимость объекта.

Целью настоящей работы является установление рыночной стоимости указанного объекта недвижимости как недвижимости, максимально приносящей доход.

1 Недвижимое имущество

Недвижимость как вид собственности

Понятие собственности. Недвижимость существует с тех пор, когда человек впервые занял участок земли для постройки жилья и выращивания продуктов питания. Он расчищал свой участок, обрабатывал землю, сеял и собирал урожай. Специфика этого труда состояла в том, что он был непосредственно привязан к своему объекту - земле. В отличие от земледелия, другой распространённый вид трудовой деятельности древнего человека - скотоводство, не было привязано к определённому участку земли: владелец скота мог свободно выбирать место для пастбища. А для того, чтобы постоянно заниматься земледелием, необходимы были определённые, признанные обществом нормы взаимоотношений между индивидом и окружающей социальной средой по поводу занимаемого им участка земли. Эти нормы ассоциируются с правами собственности.

Рынок недвижимости появился значительно позже, когда в обществе сформировались товарные отношения и появилась необходимость обменивать, продавать и покупать объекты недвижимости. Наряду с юридическими аспектами, у недвижимости появляется собственный экономический аспект. Как экономическая категория собственность представляет собой общественно-производственное отношение по поводу присвоения физическими и юридическими лицами предметов внешнего мира, как естественных, так и созданных человеком. Юридическое оформление экономических отношений собственности нормами права образует понятие собственности в юридическом смысле как совокупность прав владельца, используемая им в своей внешней деятельности. Держатель права собственности в этом смысле называется собственником [2, глава 8, статья 188] .

Виды собственности. Каждый объект, находящийся во владении собственника, может быть отнесён к определённому виду собственности, которая условно подразделяется, во-первых, на материальную и нематериальную собственность, во-вторых, на недвижимую и движимую собственность.

В основе деления на материальную и нематериальную формы собственности лежат физические свойства имущественного объекта. С одной стороны, существуют материально осязаемые вещи, которые можно увидеть, потрогать руками, у которых можно определить основные физические свойства и характеристики. Это - материальная собственность. С другой стороны, существуют идеальные имущественные объекты или бестелесное имущество. Идеальный имущественный объект обязательно удостоверяется письменным документом (либо документом, исполненным на ином информационном носителе), представляющим собой форму фиксации соответствующих прав на объекты, находящиеся в своей, либо чужой собственности. В качестве примера такого рода ценных бумаг можно назвать закладную, арендный договор, коносамент. Это - нематериальная собственность или право собственности.

Материальная собственность и право собственности (нематериальная собственность) представляет собой две взаимосвязанные характеристики объекта собственности. Как сама собственность в материальной форме, так и право на неё являются результатами человеческой деятельности, имеют стоимостную оценку и могут приносить доход.

Критерием деления собственности на недвижимую и движимую является непосредственная связь объекта с землёй. В качестве недвижимой собственности рассматривается любая собственность, расположенная на поверхности земли и являющаяся её частью независимо от того, прикреплена она к ней физически или нет. Важнейшим признаком недвижимости является её функциональная цель - быть технологически присоединённой к земле. Все остальные материальные объекты, не обладающие подобным свойством, представляют собой движимую собственность.

Таким образом, каждый имущественный объект владения подпадает под одну из четырёх разновидностей собственности в соответствии с двумя вышеуказанными классификационными признаками:

1. Недвижимость или материальная недвижимая собственность, включает в себя земельные участки и другие уголья, продукты почвенного слоя, любое иное имущество, прикреплённое к земле и прочно с ней связанное, пространство над ней и содержимое недр. Основными её чертами является неподвижность в силу привязанности к земле и осязаемость как физического объекта. Как правило, объекты материальной недвижимой собственности обладают индивидуальными признаками.

2. Право на недвижимую собственность или нематериальная недвижимая собственность, есть юридическое понятие, которое означает совокупность (набор) прав на пользование недвижимостью, она представляет собой выгоды, преимущества и привилегии, неразрывно связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимостью. К этому виду собственности следует отнести права пользования землёй при аренде, пожизненное владение фермой, сервитуты (права ограниченного использования одним лицом земли, принадлежащей другому лицу), лицензии, права на хозяйственное использование недр, водного и воздушного пространства и т. д.

3. Движимость или материальная движимая собственность, представляет собой материальные объекты владения, которые не являются неотъемлемой или навечно зафиксированной принадлежностью какого-либо объекта недвижимости, т. е. вещи, которые могут быть переносимы или перевозимы без потери их существенных свойств или способные передвигаться сами. Основным критерием, отличающим материальную движимую от материальной недвижимой собственности, является способность менять местоположение (переместимость) или транспортируемость. Это - промышленное и конторское оборудование, коммерческие товарные запасы, произведения искусства, драгоценности, коллекции, автомобили, суда, самолёты, мебель и домашняя обстановка, промышленные образцы, денежные средства и многое другое. В отличие от недвижимости, объекты движимой собственности в большинстве случаев не обладают индивидуальными свойствами, следовательно, издержки их замены на аналогичный объект относительно невелики.

4. Право на движимую собственность или нематериальная движимая собственность, представляет собой юридическое понятие, объединяющее в себе выгоды, преимущества и привилегии, связанные с владением, пользованием и распоряжением движимой собственностью. Примерами могут служить льготные соглашения, товарные знаки, фирменные названия, заключённые контракты, договора на трастинг, авторские права, права на добываемые природные ресурсы и др.

Характеристика недвижимости. Важнейшей формой собственности является недвижимость или материальная недвижимая собственность. Под недвижимостью, в соответствии с принятым в экономических науках определением, подразумевается определённый участок земли, а также вся растительность и все имущественные объекты, которые находятся на, ад или под его поверхностью и перемещение которых невозможно или способно нанести этим объектам существенный вред. Недвижимость включает в себя, с одной стороны, объекты естественного происхождения: природные ресурсы, продукты растительного мира, лес и т. д., а с другой, - всё то, что построено или создано руками человека: здания и сооружения, дороги, коммуникации, инфраструктура, рудники, шахты, водопроводные системы, установленные в зданиях подъёмники, зелёные насаждения с многолетним циклом развития, высаженные в землю семена, урожай на корню и т. д.

Для недвижимости характерным является постоянное технологическое, а не случайное физическое присоединение к земле. Так, теплица, построенная на участке земли, становится частью этой земли, т. е. недвижимостью. Палатка же, раскинутая для ночной стоянки в лесу или в поле, является движимостью.

В правовом отношении отличительной особенностью недвижимости является «гласность владения». По результатам сделки обязательно составляется письменный документ, как правило, нотариально заверенный и зарегистрированный в специальном публичном реестре - поземельной книге или ином специальном реестре земельных участков и зданий [1], доступ к которым имеет любой желающий. Таким способом достигается общественный контроль за принадлежностью и использованием объектов недвижимости.

Недвижимая собственность конструктивно содержит в себе физические составляющие: землю и постройки, а также совокупность имущественных (юридических) прав в отношении этих физических составляющих.

Первой составляющей недвижимости является земельный участок. Он является физической основой пространственного базиса, на котором или внутри которого размещаются все другие объекты недвижимости. С юридической точки зрения земля как объект собственности есть не только участок территории, где проживают люди, расположены здания и произрастают растения, но одновременно и набор имущественных прав. Когда потребитель покупает участок земли, то он получает права на владение не только тем, что расположено на этом участке, но и тем, что находится под (право на полезные ископаемые) и над ним (право на воздушное пространство) .

Вместе с тем право на землю никогда не бывает неограниченным. Государство всегда регламентирует вертикальную составляющую: недра, воздушную и водную среду. Национальные законодательства в этом вопросе существенно отличаются друг от друга. Так, в США практическое владение участком ограничивается 50 тыс. футов по землёй и 1, 5 тыс. футов над землёй. В большинстве стран Западной Европы права на недра принадлежат государству. Как правило, устанавливается концессионный режим разведки и добычи полезных ископаемых, основанный на предоставлении государством специального разрешения. Во многих государствах месторождения полезных ископаемых, в частности сырья для атомной промышленности, юридически объявляется государственной собственностью. То же самое можно сказать и в отношении воздушного пространства. В Германии, например, к публичному воздушному пространству относится всё то, что находится выше частных интересов собственника земельного участка. В Англии, согласно закону о гражданской авиации, допускаются полёты над любой частной собственностью на разумной, с учётом обстоятельств, высоте. [5]

Негосударственные субъекты собственности (частные владельцы) на землю в Казахстане имеют право не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространённые полезные ископаемые (глина, песок и т. п. ) . Залежи угля, нефти, руды и т. д. не включаются в состав недвижимого имущества человека, так как и воздушное пространство над участком.

Важным элементом права собственности на объект недвижимости является право на водные ресурсы. Оно регламентирует права собственности в отношении судоходных и несудоходных водных потоков, непроточных водоёмов, подземных вод и др. Наиболее сложным из них является право собственности в отношении несудоходных потоков. Относительно них существуют два типа национальных законодательств. В большинстве национальных законодательств имеется положение о том, что хозяйственное использование несудоходных потоков не должно нарушать или уменьшать права на пользование этим потоком других лиц, владения которых расположены ниже по течению. Исходным пунктом этого законодательства является положение о том, что владелец, граничащий с потоком земли, не имеет права собственности на воду. Его собственность - почва, расположенная до середины потока. При замерзании воды лёд считается частью земли и поэтому принадлежит владельцу дна потока. Второй тип национального законодательства отдаёт предпочтение в хозяйственном использовании водного потока лицу, первому ставшему эксплуатировать данный водный источник. Существуют варианты законодательства, соединяющие в себе первый и второй подходы. Права собственности относительно подземных водных потоков аналогичны национальным правам собственности в отношении несудоходных водных потоков, а в отношении судоходных водных потоков права владельца земельного участка ограничиваются береговой линией.

Второй составляющей недвижимости являются усовершенствования на земле, которые достигаются путём осуществления технических, строительных, мелиоративных работ, улучшающих качество территории или находящихся на ней зданий и сооружений, а также почвенного слоя. Сюда входят два компонента: постройки на земле (здания, сооружения, дороги, изгороди и др. ) и усовершенствования земли (дренаж, мелиорация, газопроводы, сточные канавы, телефонные линии, подъездные пути и др. ) . Все эти работы называются также развитием недвижимости.

Третьей составляющей недвижимости являются движимые конструкции, соединённые с недвижимостью, т. е. прикреплённые к объекту, который, в свою очередь, присоединён к земле или является её составной частью. Подобное прикрепление может осуществляться как технологически, так и на основе закона или договора. К движимым конструкциям недвижимости относятся, к примеру, инженерное и лифтовое оборудование, встроенная мебель, отопительные системы и др. Возможны ситуации, когда один и тот же объект может выступать в качестве как движимого имущества, так и составного элемента недвижимости. К примеру, посудомоечный аппарат, встроенный в стену дома, является элементом недвижимости, в то же время посудомоечная машина, стоящая на кухне, является движимостью. От движимых конструкций как элементов недвижимости следует отличать движимые конструкции, прикреплённые к арендованной собственности по договору аренды, которые предназначены для целей ведения бизнеса. Эти объекты считаются движимостью. Если же произведённые арендатором улучшения недвижимости неотделимы от неё, то указанные улучшения также относятся к недвижимости.

Четвёртой составляющей недвижимости является право собственности, включающее в том числе право пользования, право владения, право распоряжения, право залога, право завещания и др.

В мировой практике существуют две основные системы прав, регулирующие имущественные отношения, связанные с недвижимостью. Первая система опирается на гражданское право, историческим предшественником которого выступает частное римское право. Эту систему называют романо-германской, поскольку её используют в основном страны континентальной Европы, Латинской Америки, а также большинство стран Азии и Африки. Ей в целом следуют и страны Восточной Европы, а с рядом оговорок и Россия. Вторая система связана с общим правом, которая используется в Англии, в ряде стран Британского содружества наций и в США, её называют англо-американской системой. Если источником гражданского права является закон и административные акты нормативного характера, то источником общего права выступает судебный прецедент. Если гражданское право использует абстрактные утверждения правовых принципов, то общее право, имея ело с конкретным событием, обставляет его правовыми нормами. Существуют государства, имущественные отношения которых регламентируются как нормами гражданского права, так и нормами общего права (например, Дания) . В некоторых государствах (например, в Канаде) на одной части территории (провинция Квебек) действуют нормы гражданского права, а на другой части территории - нормы общего права.

Недвижимость можно рассматривать в двух аспектах: физическом и экономическом. Со стороны физических характеристик недвижимость представляет собой отдельный пространственно расположенный объект, обладающий определённой полезностью, т. е. способностью удовлетворять потребность конкретного пользователя в данном месте и в данный момент времени. Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами:

- неподвижностью, т. е. постоянством местоположения, фиксированностью и немобильностью;

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.