Ипотечные кредиты
Введение
Глава 1 Теория ипотеки
1.1 История возникновения залога и сущность ипотечного кредитования 6
1.2 Понятие ипотека и закладная: экономические и
юридические аспекты 23
1.3 Модели ипотечного кредитования 31
Глава 2 Проблемы оценки жилой недвижимости в условиях ипотечного кредитования
1.1 Понятие недвижимости 35
1.2 Принципы оценки недвижимости 37
1.3 Методы оценки недвижимости 42
1.4 Оценка жилой недвижимости в условиях ипотечного кредитования 51
Глава 3 Проблемы ипотечного кредитования в РК
1.1 Зарубежный опыт кредитования 55
1.2 Жилищная проблемы в Республике Казахстан 59
1.3 Перспективы развития ипотечного кредитования 66
Заключение 77
Список использованной литературы 81
Приложение 84
Глава 1 Теория ипотеки
1.1 История возникновения залога и сущность ипотечного кредитования 6
1.2 Понятие ипотека и закладная: экономические и
юридические аспекты 23
1.3 Модели ипотечного кредитования 31
Глава 2 Проблемы оценки жилой недвижимости в условиях ипотечного кредитования
1.1 Понятие недвижимости 35
1.2 Принципы оценки недвижимости 37
1.3 Методы оценки недвижимости 42
1.4 Оценка жилой недвижимости в условиях ипотечного кредитования 51
Глава 3 Проблемы ипотечного кредитования в РК
1.1 Зарубежный опыт кредитования 55
1.2 Жилищная проблемы в Республике Казахстан 59
1.3 Перспективы развития ипотечного кредитования 66
Заключение 77
Список использованной литературы 81
Приложение 84
Актуальность развития ипотеки в создавшейся ситуации в Республики Казахстан стоит как первостепенная задача в развитии экономики страны. Современная государственная жилищная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, делает новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающими средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Согласно Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан, одобренной постановлением правительства РК от 21 августа 2000г. № 1290, системы ипотечного кредитования в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающего развитие жилищного рынка. В данной системе банки могут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек. В итоге решением правления Национального банка от 20 декабря 2000г. было создано закрытое акционерное общество «Казахстанская Ипотечная Компания», ныне АО «Казахстанская Ипотечная Компания». А также, по поручению главы государства Правительством Республики Казахстан, была разработана Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005 - 2007 годы. Государственная программа находится в центре наиболее актуальных тем, обсуждаемых населением, в рамках, которой при ежегодном темпе роста вводимого в эксплуатацию жилья. За три года будет построено 12 миллионов квадратных метров общей площади жилья, стоимость 1 квадратного метра которого в среднем по республике будет составлять 350 долларов.
Но наряду с позитивными изменениями в системе ипотечного кредитования в Республики Казахстан существуют также ряд негативных тенденций, связанных со спецификой структуры национальной экономики, резко дифференцированному доходу разных социальных групп населения, а также широкой амплитуде показателей в ракурсе регионального экономического развития:
1. система налогообложения на¬пример, в части налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам, которые, являются основным элементом, определяющим стоимость кредитов для населения;
2. излишне затянутая и дорогостоящая процедура государственной регистрации сделок по приобретению жилья с помощью ипотечных креди¬тов;
3. включение инвесторов по ипотеч¬ным ценным бумагам в пятую группу по удовлетворению требований, в случае ликвидации эмитента ценных бумаг.
Степень разработанности темы теорию практику ипотечного кредитования рассматривали следующие зарубежные ученые – экономисты:
Но наряду с позитивными изменениями в системе ипотечного кредитования в Республики Казахстан существуют также ряд негативных тенденций, связанных со спецификой структуры национальной экономики, резко дифференцированному доходу разных социальных групп населения, а также широкой амплитуде показателей в ракурсе регионального экономического развития:
1. система налогообложения на¬пример, в части налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам, которые, являются основным элементом, определяющим стоимость кредитов для населения;
2. излишне затянутая и дорогостоящая процедура государственной регистрации сделок по приобретению жилья с помощью ипотечных креди¬тов;
3. включение инвесторов по ипотеч¬ным ценным бумагам в пятую группу по удовлетворению требований, в случае ликвидации эмитента ценных бумаг.
Степень разработанности темы теорию практику ипотечного кредитования рассматривали следующие зарубежные ученые – экономисты:
1. Гражданский кодекс Республики Казахстан. Официальное издание. -Алматы: "Жеті жарғы", 1995.
2. Ведомости Верховного Совета и Правительства Казахской ССР. - 1964. - №2.
3. См. об этом подробнее: Сулейменов М.К. Вещные права по гражданскому законодательству Республики Казахстан.// Актуальные вопросы коммерческого законодательства в Республике Казахстан и практика его применения: Материалы семинара. Том 1.- Ал маты: Издательство "АдилетПресс", 1996.
4. См. об этом, например: Вишневский АА. Залоговое право. - Москва: Изд-во БЕК, 1995.-С.8; Гражданское право. Часть 1. - СПб: Изд-во ТЕИС, 1996.-С.510; Осипов Е.Б. Некоторые аспекты залоговых правоотношений. // Актуальные вопросы коммерческого законодательства в Республике Казахстан и практика его применения. Том 3.- Алматы: Изд-во "АдилетПресс", 19У6.-С.79.
5. Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан. - 1995. - №24. - ст. 165.
6. Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан. - 1995. - №24. - ст.159.
7. Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан. - 1995. - №24. - ст.168.
8. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (Общая часть);
9. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года (Особенная часть);
10. Закон Республики Казахстан от 24 апреля 1995 года «О налогах и других обязательных платежах в бюджет»;
11. Закон Республики Казахстан от 31 декабря 1996 года «О государственной пошлине»;
12. Закон Республики Казахстан от 17 декабря 1998 года «О браке и семье»;
13. Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей»;
14. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях»;
15. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31 августа 1995 года, «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан»;
16. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 3 октября 1995 года, «О страховании»;
17. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 года, «Об ипотеке недвижимого имущества»;
18. Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 ноября 1998 года №1181 «О мерах по реализации Закона Республики Казахстан «О регистрации залога движимого имущества»;
19. Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997 года №1277 «О реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях»;
20. Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 года №711 «Об утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов»;
21. Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 апреля 1999 года №524 «О создании акционерного общества «Республиканский фонд ипотечного кредитования»;
22. Инструкция, утвержденная Приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 28 июля 1998 года №539 «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан»;
23. Правила регистрации залога движимого имущества, утвержденные Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 14.02.99 г. №14;
24. Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 4 июля 1998 года №539 «Об утверждении Правил по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правил по оценке физического износа недвижимого имущества (жилых зданий)»;
25. Закон Республики Казахстан от 03.06.2003 №427-2 «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты республики по вопросам ипотечного кредитования».
26. Большой экономический словарь. Под ред. А.Н. Азрилияна.- 5-е изд. доп. И перераб. – М.: Институт новой экономики, 2002. – 1280 с.
27. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года №1290 «О концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования».
2. Ведомости Верховного Совета и Правительства Казахской ССР. - 1964. - №2.
3. См. об этом подробнее: Сулейменов М.К. Вещные права по гражданскому законодательству Республики Казахстан.// Актуальные вопросы коммерческого законодательства в Республике Казахстан и практика его применения: Материалы семинара. Том 1.- Ал маты: Издательство "АдилетПресс", 1996.
4. См. об этом, например: Вишневский АА. Залоговое право. - Москва: Изд-во БЕК, 1995.-С.8; Гражданское право. Часть 1. - СПб: Изд-во ТЕИС, 1996.-С.510; Осипов Е.Б. Некоторые аспекты залоговых правоотношений. // Актуальные вопросы коммерческого законодательства в Республике Казахстан и практика его применения. Том 3.- Алматы: Изд-во "АдилетПресс", 19У6.-С.79.
5. Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан. - 1995. - №24. - ст. 165.
6. Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан. - 1995. - №24. - ст.159.
7. Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан. - 1995. - №24. - ст.168.
8. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (Общая часть);
9. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года (Особенная часть);
10. Закон Республики Казахстан от 24 апреля 1995 года «О налогах и других обязательных платежах в бюджет»;
11. Закон Республики Казахстан от 31 декабря 1996 года «О государственной пошлине»;
12. Закон Республики Казахстан от 17 декабря 1998 года «О браке и семье»;
13. Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей»;
14. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях»;
15. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31 августа 1995 года, «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан»;
16. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 3 октября 1995 года, «О страховании»;
17. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 года, «Об ипотеке недвижимого имущества»;
18. Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 ноября 1998 года №1181 «О мерах по реализации Закона Республики Казахстан «О регистрации залога движимого имущества»;
19. Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997 года №1277 «О реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях»;
20. Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 года №711 «Об утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов»;
21. Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 апреля 1999 года №524 «О создании акционерного общества «Республиканский фонд ипотечного кредитования»;
22. Инструкция, утвержденная Приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 28 июля 1998 года №539 «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан»;
23. Правила регистрации залога движимого имущества, утвержденные Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 14.02.99 г. №14;
24. Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 4 июля 1998 года №539 «Об утверждении Правил по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правил по оценке физического износа недвижимого имущества (жилых зданий)»;
25. Закон Республики Казахстан от 03.06.2003 №427-2 «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты республики по вопросам ипотечного кредитования».
26. Большой экономический словарь. Под ред. А.Н. Азрилияна.- 5-е изд. доп. И перераб. – М.: Институт новой экономики, 2002. – 1280 с.
27. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года №1290 «О концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования».
Дисциплина: Банковское дело
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 103 страниц
В избранное:
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 103 страниц
В избранное:
Содержание
Введение
Глава 1 Теория ипотеки
1.1 История возникновения залога и сущность ипотечного
кредитования
6
1.2 Понятие ипотека и закладная: экономические и
юридические аспекты
23
1.3 Модели ипотечного кредитования
31
Глава 2 Проблемы оценки жилой недвижимости в условиях ипотечного
кредитования
1. Понятие недвижимости
35
2. Принципы оценки недвижимости
37
3. Методы оценки недвижимости
42
4. Оценка жилой недвижимости в условиях ипотечного кредитования
51
Глава 3 Проблемы ипотечного кредитования в РК
1. Зарубежный опыт кредитования
55
2. Жилищная проблемы в Республике Казахстан
59
3. Перспективы развития ипотечного кредитования
66
Заключение
77
Список использованной литературы
81
Приложение
84
Введение
Актуальность развития ипотеки в создавшейся ситуации в Республики
Казахстан стоит как первостепенная задача в развитии экономики страны.
Современная государственная жилищная политика, наряду с прежней ориентацией
на нужды социально незащищенных групп населения, делает новый акцент на
решении жилищных проблем основной части работающего населения,
располагающими средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в
собственности в результате бесплатной приватизации. Согласно Концепции
долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития ипотечного
кредитования в Республике Казахстан, одобренной постановлением
правительства РК от 21 августа 2000г. № 1290, системы ипотечного
кредитования в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающего
развитие жилищного рынка. В данной системе банки могут рефинансироваться
путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек. В итоге
решением правления Национального банка от 20 декабря 2000г. было создано
закрытое акционерное общество Казахстанская Ипотечная Компания, ныне АО
Казахстанская Ипотечная Компания. А также, по поручению главы государства
Правительством Республики Казахстан, была разработана Государственная
программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005 -
2007 годы. Государственная программа находится в центре наиболее актуальных
тем, обсуждаемых населением, в рамках, которой при ежегодном темпе роста
вводимого в эксплуатацию жилья. За три года будет построено 12 миллионов
квадратных метров общей площади жилья, стоимость 1 квадратного метра
которого в среднем по республике будет составлять 350 долларов.
Но наряду с позитивными изменениями в системе ипотечного кредитования в
Республики Казахстан существуют также ряд негативных тенденций, связанных
со спецификой структуры национальной экономики, резко дифференцированному
доходу разных социальных групп населения, а также широкой амплитуде
показателей в ракурсе регионального экономического развития:
1. система налогообложения например, в части налогообложения доходов
инвесторов по ипотечным ценным бумагам, которые, являются основным
элементом, определяющим стоимость кредитов для населения;
2. излишне затянутая и дорогостоящая процедура государственной
регистрации сделок по приобретению жилья с помощью ипотечных кредитов;
3. включение инвесторов по ипотечным ценным бумагам в пятую группу по
удовлетворению требований, в случае ликвидации эмитента ценных бумаг.
Степень разработанности темы теорию практику ипотечного кредитования
рассматривали следующие зарубежные ученые – экономисты: Самуэльсон М.,
Есипов В.Е., Попов А.В., Харисон С., а также отечественные ученные: Калинин
А.Н., Дияров С.К., Сапаргалиев С.Ш., Марченко Г. и др.
Объект исследования - объекты недвижимости.
Предметом исследования является ипотечное кредитование
Структура дипломной работы.
Дипломная работа состоит из трех глав. В первой главе рассматривается
сущность залога, понятие ипотечного кредитования и модели ипотечного
кредитования. Вторая глава посвящена оценки жилой недвижимости в условиях
ипотечного кредитования, рассматриваются принципы и методы оценки
недвижимости. В конце главы дается пример оценки рыночной стоимости
квартиры. В третьей главе рассматривается состояние ипотечного кредитования
в Республике Казахстан, зарубежный опыт и перспективы развития.
Цель дипломной работы изучить сущность ипотечного кредитования
положительные и отрицательные стороны становления в Казахстане.
Задачи.
1. Исследовать сущность ипотечного кредитования.
2. Рассмотреть классификации ипотечных кредитов.
3. Просмотреть принципы и методы оценки недвижимости.
4. Рассмотреть опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах.
5. Анализ ипотечного кредитования и перспектива на будущее.
Множество казахстанцев решают свой квартирный вопрос благодаря
повышению доступности ипотечных кредитов. Традиционная схема финансирования
строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы
жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение
бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его
бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение
жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период
обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В
условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и
обеспечения населения жильем, основным источником финансирования для
приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также
кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых
стран мира.
В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных
кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных
воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом.
Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом
товарно-материальных ценностей.
Ипотека в условиях рынка является наиболее оптимальным способом
привлечения инвестиций в жилищную сферу. Она содержит в себе огромный
потенциал экономического развития страны, превращения недвижимости в
работающий капитал, дающий возможность кредитору получать гарантированный
доход, а населению финансировать покупку недвижимости и так далее.
Применительно к Казахстану ипотека остается самым доступным средством
приобретения жилья людьми с высоким и средним уровнем дохода.
Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования
приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует
решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной
политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме
того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции, сбережения
населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит
косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной
и смежных с ней отраслей, как следствие, практически без вмешательства
государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда,
развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и
увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов.
Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых,
экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога
недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной
экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального
функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном
уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов
кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки
рентабельно действующих собственников.
В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения
возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени
повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на
пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а
также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей
национальной экономики.
Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ
развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса,
экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер
по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет
невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры
платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на
жилье, условия получения кредита на приобретение квартиры или строительство
собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем
малых и средних предприятий.
Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений
и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды
используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки
как жилых, так и производственных помещений. В нашей работе мы
рассматриваем жилые помещения. Требование, в соответствии с которым для
получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего
строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое
имущество является надежным обеспечением выданной ссуды. В настоящее время
складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них
опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не
предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает
элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового
строительства, а также порционность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся
недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду
с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных
источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов,
дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан,
дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный
участок, дачу, гараж и другую недвижимость. Наконец, возможно заключение
контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся
недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового
строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет
выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются
коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое
залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные
участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного
назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество,
используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
иное недвижимое имущество.
Глава1 ТЕОРИЯ ИПОТЕКИ
1.1 История возникновения залога и сущность ипотечного
кредитования
В последние несколько лет не малый интерес вызывает такое понятие как
ипотека, что оно на самом деле означает? Термин ипотека (hypotetheca –
залог, заклад) впервые появился в Греции в начале VI века до нашей эры.
Введенное в обиход законодателем Соломоном, понятие означало реальную
ответственность должника перед кредитором, которая обеспечивалась
определенными земельными владениями.
Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве
обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был
установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок
взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок. Этот столб был
назван греческим словом ипотека, что значит подставка. . Важной
характеристикой даже первоначальных форм ипотеки являлась гласность, т.е.
каждое заинтересованное лицо могло беспрепятственно удостовериться
относительно состояния известной земельной собственности.
В 594 г. до н.э. Соломон осуществляет свои реформы, в том числе
отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которому имущество
уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил
право расставаться и завещать собственность по своему усмотрению.
Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих
колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской
империи. В I веке создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты
под залог имущества частным лицам. В правлении императора Антония Пия (II
век) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже
тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и
меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское
законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV века, во Франции
– с конца XVI века. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на
кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры Медичи и немецкие
Вейзеры. В XIII веке, ипотечное кредитование стало известно и на Руси.
Первый ипотечный банк был основан в Силезии в 1770 г.
Залог имущества является одним из способов обеспечения исполнения
обязательств, т.е. это вторичные отношения. Залогодержатель, являющийся
кредитором, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к
должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя. На
рисунке (1) изображена схема обеспечения залогом.
Недвижимый объект в залог
Требования (вернуть деньги и т.п.)
Рис.1 Схема обеспечения залогом
В последнее время делается акцент на вещно-правовой характер залога. В
связи с этим имеются обоснования и предпосылки необходимости расположения
этого института в разделе вещных прав. Это же подтверждают изменения,
произошедшие в теории гражданского права и в законодательстве. Гражданским
кодексом Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (далее – ГК)[1]
введено понятие вещных прав и право собственности рассматривается в системе
вещных прав. ГК также изменил трактовку понятия права собственности,
исторически существовавшей в теории права на протяжении всего советского
периода. Так, если в статье 58 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года
определение право собственности гласило: "Собственнику принадлежит в
пределах, установленных законом, право владения, пользования и распоряжения
имуществом", в статье 85 Гражданского кодекса Казахской ССР от 28 декабря
1963 года (далее - ГК КазССР)[2]: - "Собственнику принадлежит право
владения, пользования и распоряжения в пределах, установленных законом", то
в статье 188 нового ГК дается следующая формулировка: "Право собственности
есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по
своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему
имуществом". Как центральное вещное право[3], право собственности является
также основанием возникновения всех остальных вещных прав. Иные вещные
права производны от права собственности и представляют собой отдельные
правомочия собственника, ограниченные либо отдельными правомочиями
владения, пользования или распоряжения, либо в объеме правомочий по
осуществлению владения, пользования или распоряжения, которые принадлежат
несобственнику вещи на законных основаниях - на основании договора или
законодательного акта. Статьей 195 ГК не дается исчерпывающий перечень
вещных прав. Отнесение тех или иных прав к вещным имеет большое
практическое значение, так как обладателю вещных прав в соответствии со
статьей 265 ГК предоставляются способы защиты своих прав, аналогичные
способам, предоставляемым собственнику имущества. К тому же это лицо имеет
право на защиту своего владения также против собственника.
В то же время теория вещных прав является новым направлением
гражданского права Казахстана, требующим дальнейшего изучения и разработки,
в том числе для определения места права залога в системе вещных прав.
Следует также отметить, что залог не является вещным правом с
неизменным и определенным набором и объемом правомочий, какими являются,
например, право собственности или хозяйственного ведения, хотя бы потому,
что существующая в казахстанском праве конструкция залога довольно широка.
Она включает в себя и такой вид залога, который нельзя однозначно и
безусловно охарактеризовать как обладающий вещным правом, - залог товаров в
обороте. Поэтому спор о вещно-правовом или обязательственно-правовом
характере залога должен быть решен в форме признания двойственной природы
залога: залог порождает два вида отношений - между залогодателем и
залогодержателем, и между залогодержателем и вещью, то есть, с одной
стороны, залог - способ обеспечения обязательства должника путем
установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой стороны
- непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог
можно охарактеризовать как вещный способ обеспечения обязательства[4].
Двойственность природы правоотношений, возникающих при залоге, не
является чем-то новым и революционным. Аналогичная двойственность
проявляется и во многих иных сделках, связанных с передачей имущества. Так,
например, при займе прослеживаются отношения между заимодавцем и заемщиком,
которые характеризуются как обязательственные, и отношения между заемщиком
и денежными средствами, поступающими в собственность последнего, которые
характеризуются как вещные. При хранении между хранителем и поклажедателем
устанавливаются обязательственные отношения, в то же время между имуществом
и хранителем устанавливаются вещные отношения владения (при регулярном
хранении) или собственности (при иррегулярном хранении).
Основанием возникновения залога является договор или законодательный
акт. В соответствии со статьей 379 ГК из договора могут возникнуть
обязательственное, вещное, авторское или иное правоотношение. Из договора
о залоге могут возникнуть как обязательственное, так и вещное
правоотношения. Но при всем этом залог все же продолжает оставаться
способом обеспечения исполнения обязательств, поэтому он не выступает как
самостоятельное вещное право, независимое от обеспечиваемого обязательства
залогодержателя, или как отдельный вид гражданско-правовых обязательств.
Особенностью правового регулирования залоговых правоотношений является
регулирование двух видов правоотношений - обязательственных и вещных, что
делает вполне справедливым выделение залога в отдельный институт
обеспечительного обязательства и расположение его в главе 18 ГК
"Обеспечения исполнения обязательств".
Источники залогового права. Центральным источником залогового права
традиционно является Гражданский кодекс Республики Казахстан, в котором
содержатся общие принципы и положения правового регулирования залоговых
правоотношений. Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на
земельные участки и другого недвижимого имущества регулируется специальным
законодательным актом - Указом Президента Республики Казахстан, имеющим
силу Закона, от 23 декабря 1995 года "Об ипотеке недвижимого имущества"
(далее - Указ "Об ипотеке недвижимого имущества")[5]. Причем в соответствии
с пунктом 3 статьи 2 Указа "Об ипотеке недвижимого имущества" особенности
ипотеки земельных участков и прав на них (права землепользования, права
аренды и т.д.) устанавливаются Указом Президента Республики Казахстан,
имеющим силу Закона, от 22 декабря 1995 года "О земле" (далее - Указ "О
земле")[6]. Общие правила Гражданского кодекса Республики Казахстан о
залоге применяются к залогу недвижимого имущества в случае, если
специальными законодательными актами об ипотеке недвижимого имущества не
установлены иные правила.
К источникам правового регулирования ипотеки недвижимого имущества
необходимо отнести также Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу
Закона, от 25 декабря 1995 года "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" [7].
С учетом того, что залог ценных бумаг акционерных обществ (в том числе
и банков), других хозяйственных товариществ регулируется с учетом
законодательства о ценных бумагах, необходимо относить к источникам
залогового права и нормативные акты о ценных бумагах и операциях с ними,
затрагивающие особенности залога ценных бумаг.
К источникам залогового права относятся и другие нормативные акты,
принятые в соответствии с ГК, Указом "Об ипотеке недвижимого имущества" и
регулирующие залоговые правоотношения.
Содержание залоговых правоотношений. Залог является одним из способов
обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных законодательством. В
гражданском праве под способами обеспечения исполнения обязательств
понимаются предусмотренные законодательством или договором (пункт 1 статьи
292 ГК) специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее
исполнение обязательств должником путем установления дополнительных мер
защиты для удовлетворения требований кредиторов. Залог наравне с
неустойкой, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией,
задатком и иными способами, предусмотренными законодательством или
договором, может использоваться для обеспечения любого обязательства, будь-
то: кредитного договора, договора аренды и т.п. На практике залог
традиционно наиболее часто используется для обеспечения возврата денежных
займов (кредитов), предоставляемых банками юридическими и физическим лицам,
хотя нет никаких запрещений для обеспечения залогом исполнения любых иных
гражданско-правовых обязательств. Единственным необходимым условием для
обеспечении залогом какого-либо обязательства является возможность
выражения обеспечиваемого обязательства в денежной сумме. Это требование
вытекает из сущности залога, содержащейся в его определении, как права на
удовлетворение требований кредитора по обеспечиваемому обязательству из
стоимости заложенного имущества. В связи с этим кредитор по обеспечиваемому
обязательству имеет право только на получение денежной стоимости
заложенного имущества для удовлетворения своих требований. Следовательно,
нельзя залогом обеспечить исполнение обязательств в натуре, например,
обязательстве по предоставленному в аренду жилого или производственного
помещения или поставки определенной продукции. Но в то же время, если по
обеспечиваемому залогом обязательству, предусматривающему исполнение в
натуре, например, договору аренды или поставки, возникли убытки или
предусмотрена уплата неустойки в случае неисполнения или ненадлежащего
исполнения условий договора, то залог будет обеспечивать именно возмещение
убытков или уплаты неустойки.
Специфика правового регулирования залога, возникающего в силу
законодательного акта, проявляется в двух аспектах. Во-первых, для
возникновения залога на основании законодательного акта необходимо, чтобы в
нем предусматривалось, какое имущество и для обеспечения какого
обязательства оно признается находящимся в залоге. В случае неисполнения
данного требования законодательный акт не может являться основанием
возникновения залога, такой залог не будет иметь специфики по сравнению с
залогом, возникающим в силу договора, и в этом случае необходимо применение
к этому залогу всех положений о залоге, возникающем на основании договора.
Во-вторых, положения о залоге, возникающем на оснований договора,
применяются к залогу, возникающему на основании законодательного акта, в
случаях, если законодательным актом не установлено иное. То есть,
законодательным актом могут быть предусмотрены любые иные правила и по
любым вопросам, отличающиеся от правового регулирования залога,
установленного ГК или Указом "Об ипотеке недвижимого имущества".
Стороны залоговых правоотношений. В отношениях по залогу участвуют:
предоставляющий имущество в залог залогодатель и приобретающий залоговое
право на это имущество залогодержатель.
Залогодержателем может являться только кредитор по основному
обязательству, обеспечиваемому залогом. На это прямо указывает конструкция
статьи 299 ГК. Совпадение в одном лице кредитора по основному
обязательству, обеспеченному залогом, и залогодержателя вытекает из самой
конструкции залога как способа исполнения обязательства. Данный принцип
последовательно выдерживается ГК, например, предусматривая действительность
уступки залогодержателем прав по договору о залоге только в случае уступки
прав требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному
залогом (см. статью 325 ГК), и т.д.
Залогодатель. Если залогодержателем может являться только кредитор по
основному обязательству, то в качестве залогодателя может выступать как
должник по основному обязательству, так и третье лицо (так называемый
вещный поручитель), изъявившее желание передать свое имущество в
обеспечение обязанностей должника. В последнем случае договор о залоге с
кредитором заключает не должник, а третье лицо, которое как залогодатель
после реализации заложенного имущества приобретает такие же права, какие
возникают у поручителя в результате исполнения им обязательства за должника
(см. статьи 334, 344 ГК).
Залогодателем по общему правилу может быть собственник либо с согласия
собственника лицо, имеющее на предмет залога право хозяйственного ведения.
При нарушении этого правила залоговое право кредитора, которому передан
объект залога, сохраняется лишь при условии, что заложенное имущество не
может быть у него истребовано собственником применительно к правилам
статьей 260, 261 ГК. В противном случае, договор о залоге может быть
признан недействительным по заявлению заинтересованной стороны, например,
собственника при истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Лицо, имеющее имущество на праве хозяйственного ведения, может по
общему правилу предоставить вещь в залог только с согласия собственника,
если иное не предусмотрено законодательными актами. В соответствии с
законодательными актами, в частности, со статьей 200 ГК, а также статьей 25
Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 19 июня
1995 года "О государственном предприятии" (далее - Указ "О государственном
предприятии") лицо, имеющее на имущество право хозяйственного ведения
(государственное предприятие), вправе самостоятельно предоставлять в залог
не относящееся к основным средствам движимое имущество, если
законодательством не предусмотрены ограничения или запрет на предоставление
в залог движимого имущества, не относящегося к основным средствам, или его
отдельных видов.
Необходимо также иметь в виду, что в соответствии со статьей 6 Указа
"О государственном предприятии" в уставе должны содержаться сведения о
полномочиях руководителя государственного предприятия и что уставом могут
быть также предусмотрены ограничения или запрет на предоставление в залог
движимого имущества, не относящегося к основным средствам, или отдельных
его видов.
В соответствии со статьей 12 Указа "О государственном предприятии"
залог республиканского государственного предприятия как единого
имущественного комплекса производится по решению Правительства Республики
Казахстан, аналогичный залог коммунального предприятия - по решению главы
местной администрации.
Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит
закладываемое право. Например, залогодателем права землепользования может
быть землепользователь, но никак не собственник земельного участка.
Собственник земельного участка может предоставить в залог земельный
участок. Собственник земельного участка также может заключить договор о
передаче земельного участка в землепользование кредитору или возмездной
передаче земельного участка (отчуждение) с целью предоставления
удовлетворения кредитору из вырученных средств в случае неисполнения
обязательств должником по основному обязательству. Подобные сделки будут
являться способами обеспечения, предусмотренными договором, и будут
относиться к сделкам под условием, но не будут относиться к залогу прав.
Так как договор о залоге предполагает реализацию предмета залога в
случае неисполнения должником обязательств по основному договору, залог
прав на чужую вещь, отчуждение которой законодательными актами или
договором запрещено без согласия собственника или лица, имеющего на нее
право хозяйственного ведения, не допускается без согласия таких лиц на
предоставление прав на вещь в залог.
По. общему правилу право аренды не может быть уступлено (отчуждено)
арендатором без согласия арендодателя, следовательно, и залог права аренды
не может быть произведен без согласия арендодателя. Но в ряде случаев
имеются исключения. Например, в соответствии с Указом "О земле" в тех
случаях, когда залог установлен не самим должником, а третьим лицом (см.
статью 305 ГК), другие кредиторы должника никакого права обратить взыскание
на заложенное имущество вообще не имеют.
Преимущественное право залогодержателя (залогового кредитора) не
является безусловным. Статья 299 ГК содержит оговорку о том, что
залогодержатель получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества
преимущественно перед другими кредиторами "за изъятиями, установленными
законодательными актами".
Преимущественность права удовлетворения требования из стоимости
заложенного имущества, предоставленного законодательными актами кредитору-
залогодержателю, проявляется по-разному в двух моментах: когда имущества
должника, не являющееся предметом залога, достаточно для удовлетворения
требований иных кредиторов и когда такого имущества недостаточно для
удовлетворения требований иных кредиторов, не являющихся залогодержателями.
Прочие кредиторы залогодателя вправе обратить взыскание на заложенное
имущество лишь при недостаточности остального имущества залогодателя для
полного удовлетворения таких требований, не обеспеченных залогом (см.
статью 424 ГПК). Если же у залогодателя достаточно имущества для
удовлетворения таких требований, ни один кредитор, кроме залогодержателя,
не может обратить взыскание на предмет залога.
В случае недостаточности иного имущества залогодержателя для
удовлетворения требований кредиторов, не являющихся залогодержателями, и
проявляются изъятия преимущественного права кредитора-залогодержателя на
первоочередное получение удовлетворения из стоимости предмета залога,
устанавливаемые законодательными актами.
Изъятия, в частности, предусматриваются Гражданско-процессуальным
кодексом Казахской ССР (см. статьи 419 -424 ГПК) и сводятся к следующему:
- в первую очередь удовлетворяются требования по взысканию алиментов;
требования рабочих и служащих, вытекающие из трудовых правооотношений;
требования членов колхоза, связанные с их трудом в колхозе; требования об
оплате оказанной адвокатами юридической помощи; требования о выплате
вознаграждения, причитающегося авторам за использование произведения, за
открытие, изобретение, на которое выдано авторское свидетельство;
рационализаторское предложение и промышленный образец, на которое выдано
свидетельство; требование о возмещении вреда, причиненного увечьем или иным
повреждением здоровья, а также в связи со смертью кормильца. После полного
удовлетворения указанных требований удовлетворяются требования по
социальному страхованию и требования граждан по возмещению ущерба,
причиненного их имуществу преступлением или административным
правонарушением;
- во вторую очередь удовлетворяются требования по налогам и
неналоговым платежам в бюджет; требования органов государственного
страхования; требования по возмещению ущерба, причиненного преступлением
или административным правонарушением государственным предприятиям,
учреждениям, организациям, колхозам, иным кооперативным организациям,
другим общественным организациям;
- только после этого, в третью очередь, удовлетворяются требования
залогодержателей (залоговых кредиторов);
- после удовлетворения требований кредиторов, обеспеченных залогом,
удовлетворяются требования иных кредиторов в четвертую и пятую очереди за
счет остаточной суммы от реализации предметов залога.
Иная ситуация складывается при ликвидации юридического лица. В этом
случае залогодержатель не имеет преимуществ в удовлетворении своих
требований из стоимости предметов залога. Право залога прекращается с
момента возбуждения ликвидационного производства (см. статью 55 ГК) и
происходит замена права залога на право получения удовлетворения в
установленной законодательством очередности из денежных средств должника, а
в случае их недостаточности - в том же порядке из денежных средств,
вырученных от продажи всего имущества должника, в том числе и предметов
залога (см. статью 50 ГК). При этом применяется очередность удовлетворения
требований кредиторов, установленная статьей 51 ГК.
Требования, обеспечиваемые залогом. По общему правилу определения
предела и размера (объема) обеспечения основного обязательства,
установленному диспозитивной статьей 302 ГК, требования кредитора
удовлетворяются из стоимости предметов залога в том его размере, какой оно
приобрело ко времени обращения взыскания на заложенное имущество,
независимо от размера требований на момент установления залога. В их состав
могут быть, в частности, включены помимо суммы основного обеспечиваемого
обязательства такие возникающие после установления залога требования
кредитора, Лак касающиеся уплаты процентов (например, за просрочку
погашения долга - см. статью 353 ГК), возмещения полного размера убытков,
причиненных просрочкой исполнения (см. статью 350 ГК), уплаты неустойки
(штраф, пени - см. статью 293 ГК), а также всех необходимых издержек по
содержанию заложенного имущества и возмещению всех расходов по взысканию
(например, расходы по продаже, содержанию предметов залога и т.п.).
В то же время статьей 302 ГК предоставляется возможность установления
иного объема удовлетворения требований кредитора при обращении взыскания на
предметы залога. Иной объем может быть установлен Договором или
законодательными актами, например, установление твердой суммы требований,
обеспечиваемых залогом, ограничение или исключение размеров возмещения
убытков или суммы штрафа, обеспечиваемых залогом, ограничение или
исключение из требований, обеспечиваемых залогом, расходов на содержание
предметов залога или расходов на взыскание.
Приведенный выше порядок определения объема удовлетворения требований
кредитора из стоимости заложенного имущества не распространяется на такой
вид залога, как залог, обеспечивающий требования, которые возникнут в
будущем, в отношении которого установлено требование об определении объема
удовлетворения при заключении договора о залоге.
По общим правилам залогом обеспечиваются существующие и действительные
обязательства должника, так как залогу свойственен акцессорный
(дополнительный) характер (см. статью 299 ГК). Как исключение, пунктом 2
статьи 302 ГК устанавливается, что залогом могут обеспечиваться требования
к должнику, которые возникнут в будущем, при соблюдении существенного
условия - соглашения сторон о размере обеспечения залогом таких требований.
Так как для определения размера обеспечения залогом требований, которые
возникнут в будущем, требуется достижение соглашения сторон, данное
условие, несомненно, относится к существенным условиям договора о залоге с
вытекающими из этого всеми последствиями (см. статью 393 ГК). В силу
обязательной письменной формы договора о залоге под страхом
недействительности (см. статью 307 ГК) соглашение сторон о размере
обеспечиваемого залогом требований, которые возникнут в будущем, также
должно быть заключено в письменном виде.
Правила, содержащиеся в пункте 1 статьи 302 ГК, установлены в
интересах охраны прав как залогодержателя, так и залогодателя.
Если после установления залога долг по обязательству, которое этим
залогом обеспечено, возрос, залогодатель вправе обратить заложенное
имущество и на покрытие вновь образовавшейся части долга. Наиболее
часто такое увеличение первоначальной суммы долга является результатом его
несвоевременного погашения должником, которое в зависимости от условий
обязательства может привести к начислению на основную сумму долга
процентов, возникновению у залогодержателя права на получение с должника
неустойки, а также причинению ему убытков. Обращение залогодержателем
взыскания на предмет залога происходит, как правило, не сразу после
возникновения у него права требования к должнику, а через некоторое время,
и до прекращения залога (см. статью 322 ГК) не лишает его права получить из
стоимости предмета залога и ту часть долга, на которую он за это время
возрос, поскольку обращение заложенного имущества к взысканию является
правом, а не обязанностью залогодержателя.
С другой стороны, правило о том, что залог обеспечивает обязательство
в объеме, существующем к моменту удовлетворения требований
залогодержателя, может иметь существенное значение для залогодателя в
случаях, когда стоимость заложенного имущества превышает сумму долга по
обеспеченному этим залогом обязательству. Именно из этого положения
вытекает обязанность залогодержателя передать залогодателю разницу между
суммой, вырученной от реализации заложенного имущества, и размером
обеспеченного залогом требования (см. пункт 6 статьи 319 ГК). Это же
положение дает основание считать, что если для покрытия требования
залогодержателя достаточно обращение взыскания на часть заложенного
имущества (например, на один из нескольких предметов залога), он не вправе
обратить взыскание на остальной части имущества. Последнее также
подтверждает необходимо иметь в виду, что в случае заключения договора о
залоге и обеспечения требований, которые возникнут в будущем, право залога
не может возникнуть автоматически с момента заключения договора. Данный
договор будет представлять собой конструкцию, содержащую элементы
предварительного договора и договора о залоге (см. статьи 307, 390 ГК), или
может быть представлен в виде предварительного договора о заключении
договора о залоге и договора о залоге. В последнем случае договор о залоге
может быть заключен при возникновении требований по обеспечиваемому
обязательству. Но в любом случае право залога возникает только после
момента возникновения требований по обеспечиваемому обязательству, и
залогом обеспечивается только действительное требование.
Последующий залог (перезалог). По общим правилам, установленным
диспозитивной статьей 311 ГК, допускается перезалог залогодателем предметов
залога. Ограничение залогодателя о возможности последующего перезалога
может быть установлено договором о залоге. В случае же отсутствия запрета в
договоре о залоге на последующий перезалог залогодатель вправе сам решить
вопрос о предоставлении в обеспечение других обязательств имущества,
находящегося в залоге.
В случае обращения взыскания на заложенное имущество, находящееся в
залоге в обеспечение нескольких различных требований кредиторов
(перезалога), удовлетворение требований производится в очередности
возникновения права залога (см. статью 310 ГК).
На залогодателе, в случаях перезалога имущества, лежит обязанность
сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех
существующих залогах данного имущества. Эта обязанность вытекает из
возможности отчуждения предмета залога в случае неисполнения должником
требований по основному обеспечиваемому обязательству и обязанностей
отчуждателя по сообщению всех сведений о существующих обременениях
отчуждаемого имущества (статьи 231, 241 ГК Казахской ССР).
Незнание последующих залогодержателей о правах предыдущих
залогодержателей не влияет на право залога последних. Если последующие
залогодержатели не знали о правах предыдущих, что может иметь место только
в случае нарушения залогодателем своих обязанностей, предусмотренных
пунктом 3 статьи 311 ГК, такое обстоятельство может иметь значение лишь для
взаимоотношений этого лица с залогодателем (статьи 231, 232 ГК Казахской
ССР), но не влияет на право залога. В случае нарушения залогодателем
обязанности по сообщению последующим залогодержателям обо всех существующих
залогах закладываемого имущества на залогодателя возлагается
ответственность по возмещению убытков, причиненных залогодержателю
вследствие такого нарушения.
Ипотека — это обременение недвижимого имущества. Кредит, обеспеченный
залогом недвижимости, - ипотечный кредит. Основными документами,
регламентирующими отношения кредитора — банка и заемщика, являются
кредитный договор и договор о залоге (ипотека) (рис. 1).
Традиционная для нашей страны схема залога имущества базируется на
нормах классического римского права, которые устанавливали следующее:
1. предмет залога оставался в собственности залогодателя;
2. в случае неудовлетворения по обязательствам кредитор получал право
истребовать имущество, у кого бы оно ни находилось, продать его и из
вырученной суммы покрыть свое
требование;
3. поскольку при ипотеке не происходила передача в собственность
кредитора заложенного имущества, должник, являющийся собственником
имущества, мог его заложить несколько раз. Это порождало очередность
в удовлетворении претензий кредиторов;
4. право требовать продажи залога признавалось только за первым
залоговым кредитором. Последующие кредиторы получали удовлетворение
из остатка вырученной суммы;
5. в случае недостатка средств, вырученных от продажи залога,
предусматривалась возможность предъявить иск на другое
имущество должника.
Сущность ипотечного кредитования
Ипотечный кредит – долгосрочный кредит под залог недвижимости, при
котором владелец имущества получает ссуду у залогодателя и в качестве
обеспечения возврата долга передает последнему право на преимущественное
удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества в
случае отказа от погашения или неполного погашения задолженности.
В течение всего срока кредитования залогодатель и залогодержатель не
обладают полным правом на заложенное имущество, так как, сохраняя права
владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. Заемщик
обязан использовать объект таким образом, чтобы получаемый доход от
недвижимости был достаточным для:
1. погашения основного долга;
2. уплаты начисленных процентов;
3. уплаты налогов, страховых взносов;
4. проведения своевременного ремонта для поддержания объекта в надлежащем
состоянии;
5. получения требуемой ставки доходности на собственный капитал.
6. Виды ипотечных ссуд.
7. Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно
сгруппировать по различным классификационным признакам:
8. характеру участия в инвестиционном процессе;
9. стабильности процентной ставки по кредиту;
10. стабильности величины взноса в погашение обязательств;
11. участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости – капитала
инвестора;
12. способу финансирования перепродажи;
13. порядку погашения долга и уплаты процентов;
14. назначению кредитуемого объекта.
В зависимости от этих классификационных признаков ипотечные кредиты
делятся:
1) в зависимости от вида кредитных платежей:
а) Кредиты с постоянными платежами – самоамортизирующиеся кредиты с
фиксированной процентной ставкой, по которым предусматривается погашение
долга и процентов равновеликими суммами.
б) Кредиты с переменными платежами – кредиты, по которым величина
расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных
факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания
основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в
доходах инвестора).
2) В зависимости от стабильности величины взносов в погашение
обязательств:
а) кредиты с шаровым платежом (погашение всего или большей части
долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами),
б) частичное погашение долга с уплатой процентов в период кредитования,
а в конце срока шаровым платежом
в) уплата процентов по кредиту в период кредитования и в конце срока
шаровым платежом
г) основной долг и сумма накопленных процентов погашаются в конце срока
кредитования
3) в зависимости от порядка погашения долга и уплаты процентов:
а) кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой
процентов на остаток долга.
б) постоянное пропорциональное погашение долга
в) в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в
оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой
соответствующих процентов.
4) в зависимости от участия кредитора в текущих доходах и приросте
стоимости:
а) кредиты с участием (участие кредитора в потоке доходов, генерируемых
недвижимостью) возможно участие кредитора
б) в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погашаемой
части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма кикер
(фиксированная часть потока доходов или проценты к чистому операционному
доходу денежным поступлениям)
в) в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте
стоимости.
5) в зависимости от стабильности процентной ставки по кредиту:
а) кредиты с меняющейся процентной ставкой (уменьшают риск
долгосрочного кредитования, т.к. дают возможность адекватно реагировать на
изменение рыночной ставки доходности) Изменение ставки может осуществляться
следующим образом:
- индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка,
предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки
- пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки
времени (канадский ролл-Овер, переговорная ставка)
6) в зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимости:
а) Первая ипотека – кредит, предоставляемый для финансирования объекта
недвижимости, не обремененной обязательствами. Она используется при покупке
объекта, который раньше не кредитовался, и если недвижимость имеет
ипотечную задолженность. В последнем случае ранее ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Введение
Глава 1 Теория ипотеки
1.1 История возникновения залога и сущность ипотечного
кредитования
6
1.2 Понятие ипотека и закладная: экономические и
юридические аспекты
23
1.3 Модели ипотечного кредитования
31
Глава 2 Проблемы оценки жилой недвижимости в условиях ипотечного
кредитования
1. Понятие недвижимости
35
2. Принципы оценки недвижимости
37
3. Методы оценки недвижимости
42
4. Оценка жилой недвижимости в условиях ипотечного кредитования
51
Глава 3 Проблемы ипотечного кредитования в РК
1. Зарубежный опыт кредитования
55
2. Жилищная проблемы в Республике Казахстан
59
3. Перспективы развития ипотечного кредитования
66
Заключение
77
Список использованной литературы
81
Приложение
84
Введение
Актуальность развития ипотеки в создавшейся ситуации в Республики
Казахстан стоит как первостепенная задача в развитии экономики страны.
Современная государственная жилищная политика, наряду с прежней ориентацией
на нужды социально незащищенных групп населения, делает новый акцент на
решении жилищных проблем основной части работающего населения,
располагающими средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в
собственности в результате бесплатной приватизации. Согласно Концепции
долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития ипотечного
кредитования в Республике Казахстан, одобренной постановлением
правительства РК от 21 августа 2000г. № 1290, системы ипотечного
кредитования в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающего
развитие жилищного рынка. В данной системе банки могут рефинансироваться
путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек. В итоге
решением правления Национального банка от 20 декабря 2000г. было создано
закрытое акционерное общество Казахстанская Ипотечная Компания, ныне АО
Казахстанская Ипотечная Компания. А также, по поручению главы государства
Правительством Республики Казахстан, была разработана Государственная
программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005 -
2007 годы. Государственная программа находится в центре наиболее актуальных
тем, обсуждаемых населением, в рамках, которой при ежегодном темпе роста
вводимого в эксплуатацию жилья. За три года будет построено 12 миллионов
квадратных метров общей площади жилья, стоимость 1 квадратного метра
которого в среднем по республике будет составлять 350 долларов.
Но наряду с позитивными изменениями в системе ипотечного кредитования в
Республики Казахстан существуют также ряд негативных тенденций, связанных
со спецификой структуры национальной экономики, резко дифференцированному
доходу разных социальных групп населения, а также широкой амплитуде
показателей в ракурсе регионального экономического развития:
1. система налогообложения например, в части налогообложения доходов
инвесторов по ипотечным ценным бумагам, которые, являются основным
элементом, определяющим стоимость кредитов для населения;
2. излишне затянутая и дорогостоящая процедура государственной
регистрации сделок по приобретению жилья с помощью ипотечных кредитов;
3. включение инвесторов по ипотечным ценным бумагам в пятую группу по
удовлетворению требований, в случае ликвидации эмитента ценных бумаг.
Степень разработанности темы теорию практику ипотечного кредитования
рассматривали следующие зарубежные ученые – экономисты: Самуэльсон М.,
Есипов В.Е., Попов А.В., Харисон С., а также отечественные ученные: Калинин
А.Н., Дияров С.К., Сапаргалиев С.Ш., Марченко Г. и др.
Объект исследования - объекты недвижимости.
Предметом исследования является ипотечное кредитование
Структура дипломной работы.
Дипломная работа состоит из трех глав. В первой главе рассматривается
сущность залога, понятие ипотечного кредитования и модели ипотечного
кредитования. Вторая глава посвящена оценки жилой недвижимости в условиях
ипотечного кредитования, рассматриваются принципы и методы оценки
недвижимости. В конце главы дается пример оценки рыночной стоимости
квартиры. В третьей главе рассматривается состояние ипотечного кредитования
в Республике Казахстан, зарубежный опыт и перспективы развития.
Цель дипломной работы изучить сущность ипотечного кредитования
положительные и отрицательные стороны становления в Казахстане.
Задачи.
1. Исследовать сущность ипотечного кредитования.
2. Рассмотреть классификации ипотечных кредитов.
3. Просмотреть принципы и методы оценки недвижимости.
4. Рассмотреть опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах.
5. Анализ ипотечного кредитования и перспектива на будущее.
Множество казахстанцев решают свой квартирный вопрос благодаря
повышению доступности ипотечных кредитов. Традиционная схема финансирования
строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы
жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение
бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его
бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение
жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период
обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В
условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и
обеспечения населения жильем, основным источником финансирования для
приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также
кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых
стран мира.
В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных
кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных
воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом.
Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом
товарно-материальных ценностей.
Ипотека в условиях рынка является наиболее оптимальным способом
привлечения инвестиций в жилищную сферу. Она содержит в себе огромный
потенциал экономического развития страны, превращения недвижимости в
работающий капитал, дающий возможность кредитору получать гарантированный
доход, а населению финансировать покупку недвижимости и так далее.
Применительно к Казахстану ипотека остается самым доступным средством
приобретения жилья людьми с высоким и средним уровнем дохода.
Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования
приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует
решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной
политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме
того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции, сбережения
населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит
косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной
и смежных с ней отраслей, как следствие, практически без вмешательства
государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда,
развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и
увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов.
Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых,
экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога
недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной
экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального
функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном
уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов
кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки
рентабельно действующих собственников.
В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения
возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени
повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на
пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а
также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей
национальной экономики.
Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ
развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса,
экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер
по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет
невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры
платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на
жилье, условия получения кредита на приобретение квартиры или строительство
собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем
малых и средних предприятий.
Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений
и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды
используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки
как жилых, так и производственных помещений. В нашей работе мы
рассматриваем жилые помещения. Требование, в соответствии с которым для
получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего
строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое
имущество является надежным обеспечением выданной ссуды. В настоящее время
складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них
опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не
предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает
элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового
строительства, а также порционность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся
недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду
с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных
источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов,
дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан,
дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный
участок, дачу, гараж и другую недвижимость. Наконец, возможно заключение
контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся
недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового
строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет
выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются
коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое
залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные
участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного
назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество,
используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
иное недвижимое имущество.
Глава1 ТЕОРИЯ ИПОТЕКИ
1.1 История возникновения залога и сущность ипотечного
кредитования
В последние несколько лет не малый интерес вызывает такое понятие как
ипотека, что оно на самом деле означает? Термин ипотека (hypotetheca –
залог, заклад) впервые появился в Греции в начале VI века до нашей эры.
Введенное в обиход законодателем Соломоном, понятие означало реальную
ответственность должника перед кредитором, которая обеспечивалась
определенными земельными владениями.
Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве
обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был
установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок
взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок. Этот столб был
назван греческим словом ипотека, что значит подставка. . Важной
характеристикой даже первоначальных форм ипотеки являлась гласность, т.е.
каждое заинтересованное лицо могло беспрепятственно удостовериться
относительно состояния известной земельной собственности.
В 594 г. до н.э. Соломон осуществляет свои реформы, в том числе
отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которому имущество
уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил
право расставаться и завещать собственность по своему усмотрению.
Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих
колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской
империи. В I веке создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты
под залог имущества частным лицам. В правлении императора Антония Пия (II
век) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже
тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и
меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское
законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV века, во Франции
– с конца XVI века. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на
кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры Медичи и немецкие
Вейзеры. В XIII веке, ипотечное кредитование стало известно и на Руси.
Первый ипотечный банк был основан в Силезии в 1770 г.
Залог имущества является одним из способов обеспечения исполнения
обязательств, т.е. это вторичные отношения. Залогодержатель, являющийся
кредитором, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к
должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя. На
рисунке (1) изображена схема обеспечения залогом.
Недвижимый объект в залог
Требования (вернуть деньги и т.п.)
Рис.1 Схема обеспечения залогом
В последнее время делается акцент на вещно-правовой характер залога. В
связи с этим имеются обоснования и предпосылки необходимости расположения
этого института в разделе вещных прав. Это же подтверждают изменения,
произошедшие в теории гражданского права и в законодательстве. Гражданским
кодексом Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (далее – ГК)[1]
введено понятие вещных прав и право собственности рассматривается в системе
вещных прав. ГК также изменил трактовку понятия права собственности,
исторически существовавшей в теории права на протяжении всего советского
периода. Так, если в статье 58 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года
определение право собственности гласило: "Собственнику принадлежит в
пределах, установленных законом, право владения, пользования и распоряжения
имуществом", в статье 85 Гражданского кодекса Казахской ССР от 28 декабря
1963 года (далее - ГК КазССР)[2]: - "Собственнику принадлежит право
владения, пользования и распоряжения в пределах, установленных законом", то
в статье 188 нового ГК дается следующая формулировка: "Право собственности
есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по
своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему
имуществом". Как центральное вещное право[3], право собственности является
также основанием возникновения всех остальных вещных прав. Иные вещные
права производны от права собственности и представляют собой отдельные
правомочия собственника, ограниченные либо отдельными правомочиями
владения, пользования или распоряжения, либо в объеме правомочий по
осуществлению владения, пользования или распоряжения, которые принадлежат
несобственнику вещи на законных основаниях - на основании договора или
законодательного акта. Статьей 195 ГК не дается исчерпывающий перечень
вещных прав. Отнесение тех или иных прав к вещным имеет большое
практическое значение, так как обладателю вещных прав в соответствии со
статьей 265 ГК предоставляются способы защиты своих прав, аналогичные
способам, предоставляемым собственнику имущества. К тому же это лицо имеет
право на защиту своего владения также против собственника.
В то же время теория вещных прав является новым направлением
гражданского права Казахстана, требующим дальнейшего изучения и разработки,
в том числе для определения места права залога в системе вещных прав.
Следует также отметить, что залог не является вещным правом с
неизменным и определенным набором и объемом правомочий, какими являются,
например, право собственности или хозяйственного ведения, хотя бы потому,
что существующая в казахстанском праве конструкция залога довольно широка.
Она включает в себя и такой вид залога, который нельзя однозначно и
безусловно охарактеризовать как обладающий вещным правом, - залог товаров в
обороте. Поэтому спор о вещно-правовом или обязательственно-правовом
характере залога должен быть решен в форме признания двойственной природы
залога: залог порождает два вида отношений - между залогодателем и
залогодержателем, и между залогодержателем и вещью, то есть, с одной
стороны, залог - способ обеспечения обязательства должника путем
установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой стороны
- непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог
можно охарактеризовать как вещный способ обеспечения обязательства[4].
Двойственность природы правоотношений, возникающих при залоге, не
является чем-то новым и революционным. Аналогичная двойственность
проявляется и во многих иных сделках, связанных с передачей имущества. Так,
например, при займе прослеживаются отношения между заимодавцем и заемщиком,
которые характеризуются как обязательственные, и отношения между заемщиком
и денежными средствами, поступающими в собственность последнего, которые
характеризуются как вещные. При хранении между хранителем и поклажедателем
устанавливаются обязательственные отношения, в то же время между имуществом
и хранителем устанавливаются вещные отношения владения (при регулярном
хранении) или собственности (при иррегулярном хранении).
Основанием возникновения залога является договор или законодательный
акт. В соответствии со статьей 379 ГК из договора могут возникнуть
обязательственное, вещное, авторское или иное правоотношение. Из договора
о залоге могут возникнуть как обязательственное, так и вещное
правоотношения. Но при всем этом залог все же продолжает оставаться
способом обеспечения исполнения обязательств, поэтому он не выступает как
самостоятельное вещное право, независимое от обеспечиваемого обязательства
залогодержателя, или как отдельный вид гражданско-правовых обязательств.
Особенностью правового регулирования залоговых правоотношений является
регулирование двух видов правоотношений - обязательственных и вещных, что
делает вполне справедливым выделение залога в отдельный институт
обеспечительного обязательства и расположение его в главе 18 ГК
"Обеспечения исполнения обязательств".
Источники залогового права. Центральным источником залогового права
традиционно является Гражданский кодекс Республики Казахстан, в котором
содержатся общие принципы и положения правового регулирования залоговых
правоотношений. Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на
земельные участки и другого недвижимого имущества регулируется специальным
законодательным актом - Указом Президента Республики Казахстан, имеющим
силу Закона, от 23 декабря 1995 года "Об ипотеке недвижимого имущества"
(далее - Указ "Об ипотеке недвижимого имущества")[5]. Причем в соответствии
с пунктом 3 статьи 2 Указа "Об ипотеке недвижимого имущества" особенности
ипотеки земельных участков и прав на них (права землепользования, права
аренды и т.д.) устанавливаются Указом Президента Республики Казахстан,
имеющим силу Закона, от 22 декабря 1995 года "О земле" (далее - Указ "О
земле")[6]. Общие правила Гражданского кодекса Республики Казахстан о
залоге применяются к залогу недвижимого имущества в случае, если
специальными законодательными актами об ипотеке недвижимого имущества не
установлены иные правила.
К источникам правового регулирования ипотеки недвижимого имущества
необходимо отнести также Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу
Закона, от 25 декабря 1995 года "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" [7].
С учетом того, что залог ценных бумаг акционерных обществ (в том числе
и банков), других хозяйственных товариществ регулируется с учетом
законодательства о ценных бумагах, необходимо относить к источникам
залогового права и нормативные акты о ценных бумагах и операциях с ними,
затрагивающие особенности залога ценных бумаг.
К источникам залогового права относятся и другие нормативные акты,
принятые в соответствии с ГК, Указом "Об ипотеке недвижимого имущества" и
регулирующие залоговые правоотношения.
Содержание залоговых правоотношений. Залог является одним из способов
обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных законодательством. В
гражданском праве под способами обеспечения исполнения обязательств
понимаются предусмотренные законодательством или договором (пункт 1 статьи
292 ГК) специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее
исполнение обязательств должником путем установления дополнительных мер
защиты для удовлетворения требований кредиторов. Залог наравне с
неустойкой, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией,
задатком и иными способами, предусмотренными законодательством или
договором, может использоваться для обеспечения любого обязательства, будь-
то: кредитного договора, договора аренды и т.п. На практике залог
традиционно наиболее часто используется для обеспечения возврата денежных
займов (кредитов), предоставляемых банками юридическими и физическим лицам,
хотя нет никаких запрещений для обеспечения залогом исполнения любых иных
гражданско-правовых обязательств. Единственным необходимым условием для
обеспечении залогом какого-либо обязательства является возможность
выражения обеспечиваемого обязательства в денежной сумме. Это требование
вытекает из сущности залога, содержащейся в его определении, как права на
удовлетворение требований кредитора по обеспечиваемому обязательству из
стоимости заложенного имущества. В связи с этим кредитор по обеспечиваемому
обязательству имеет право только на получение денежной стоимости
заложенного имущества для удовлетворения своих требований. Следовательно,
нельзя залогом обеспечить исполнение обязательств в натуре, например,
обязательстве по предоставленному в аренду жилого или производственного
помещения или поставки определенной продукции. Но в то же время, если по
обеспечиваемому залогом обязательству, предусматривающему исполнение в
натуре, например, договору аренды или поставки, возникли убытки или
предусмотрена уплата неустойки в случае неисполнения или ненадлежащего
исполнения условий договора, то залог будет обеспечивать именно возмещение
убытков или уплаты неустойки.
Специфика правового регулирования залога, возникающего в силу
законодательного акта, проявляется в двух аспектах. Во-первых, для
возникновения залога на основании законодательного акта необходимо, чтобы в
нем предусматривалось, какое имущество и для обеспечения какого
обязательства оно признается находящимся в залоге. В случае неисполнения
данного требования законодательный акт не может являться основанием
возникновения залога, такой залог не будет иметь специфики по сравнению с
залогом, возникающим в силу договора, и в этом случае необходимо применение
к этому залогу всех положений о залоге, возникающем на основании договора.
Во-вторых, положения о залоге, возникающем на оснований договора,
применяются к залогу, возникающему на основании законодательного акта, в
случаях, если законодательным актом не установлено иное. То есть,
законодательным актом могут быть предусмотрены любые иные правила и по
любым вопросам, отличающиеся от правового регулирования залога,
установленного ГК или Указом "Об ипотеке недвижимого имущества".
Стороны залоговых правоотношений. В отношениях по залогу участвуют:
предоставляющий имущество в залог залогодатель и приобретающий залоговое
право на это имущество залогодержатель.
Залогодержателем может являться только кредитор по основному
обязательству, обеспечиваемому залогом. На это прямо указывает конструкция
статьи 299 ГК. Совпадение в одном лице кредитора по основному
обязательству, обеспеченному залогом, и залогодержателя вытекает из самой
конструкции залога как способа исполнения обязательства. Данный принцип
последовательно выдерживается ГК, например, предусматривая действительность
уступки залогодержателем прав по договору о залоге только в случае уступки
прав требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному
залогом (см. статью 325 ГК), и т.д.
Залогодатель. Если залогодержателем может являться только кредитор по
основному обязательству, то в качестве залогодателя может выступать как
должник по основному обязательству, так и третье лицо (так называемый
вещный поручитель), изъявившее желание передать свое имущество в
обеспечение обязанностей должника. В последнем случае договор о залоге с
кредитором заключает не должник, а третье лицо, которое как залогодатель
после реализации заложенного имущества приобретает такие же права, какие
возникают у поручителя в результате исполнения им обязательства за должника
(см. статьи 334, 344 ГК).
Залогодателем по общему правилу может быть собственник либо с согласия
собственника лицо, имеющее на предмет залога право хозяйственного ведения.
При нарушении этого правила залоговое право кредитора, которому передан
объект залога, сохраняется лишь при условии, что заложенное имущество не
может быть у него истребовано собственником применительно к правилам
статьей 260, 261 ГК. В противном случае, договор о залоге может быть
признан недействительным по заявлению заинтересованной стороны, например,
собственника при истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Лицо, имеющее имущество на праве хозяйственного ведения, может по
общему правилу предоставить вещь в залог только с согласия собственника,
если иное не предусмотрено законодательными актами. В соответствии с
законодательными актами, в частности, со статьей 200 ГК, а также статьей 25
Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 19 июня
1995 года "О государственном предприятии" (далее - Указ "О государственном
предприятии") лицо, имеющее на имущество право хозяйственного ведения
(государственное предприятие), вправе самостоятельно предоставлять в залог
не относящееся к основным средствам движимое имущество, если
законодательством не предусмотрены ограничения или запрет на предоставление
в залог движимого имущества, не относящегося к основным средствам, или его
отдельных видов.
Необходимо также иметь в виду, что в соответствии со статьей 6 Указа
"О государственном предприятии" в уставе должны содержаться сведения о
полномочиях руководителя государственного предприятия и что уставом могут
быть также предусмотрены ограничения или запрет на предоставление в залог
движимого имущества, не относящегося к основным средствам, или отдельных
его видов.
В соответствии со статьей 12 Указа "О государственном предприятии"
залог республиканского государственного предприятия как единого
имущественного комплекса производится по решению Правительства Республики
Казахстан, аналогичный залог коммунального предприятия - по решению главы
местной администрации.
Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит
закладываемое право. Например, залогодателем права землепользования может
быть землепользователь, но никак не собственник земельного участка.
Собственник земельного участка может предоставить в залог земельный
участок. Собственник земельного участка также может заключить договор о
передаче земельного участка в землепользование кредитору или возмездной
передаче земельного участка (отчуждение) с целью предоставления
удовлетворения кредитору из вырученных средств в случае неисполнения
обязательств должником по основному обязательству. Подобные сделки будут
являться способами обеспечения, предусмотренными договором, и будут
относиться к сделкам под условием, но не будут относиться к залогу прав.
Так как договор о залоге предполагает реализацию предмета залога в
случае неисполнения должником обязательств по основному договору, залог
прав на чужую вещь, отчуждение которой законодательными актами или
договором запрещено без согласия собственника или лица, имеющего на нее
право хозяйственного ведения, не допускается без согласия таких лиц на
предоставление прав на вещь в залог.
По. общему правилу право аренды не может быть уступлено (отчуждено)
арендатором без согласия арендодателя, следовательно, и залог права аренды
не может быть произведен без согласия арендодателя. Но в ряде случаев
имеются исключения. Например, в соответствии с Указом "О земле" в тех
случаях, когда залог установлен не самим должником, а третьим лицом (см.
статью 305 ГК), другие кредиторы должника никакого права обратить взыскание
на заложенное имущество вообще не имеют.
Преимущественное право залогодержателя (залогового кредитора) не
является безусловным. Статья 299 ГК содержит оговорку о том, что
залогодержатель получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества
преимущественно перед другими кредиторами "за изъятиями, установленными
законодательными актами".
Преимущественность права удовлетворения требования из стоимости
заложенного имущества, предоставленного законодательными актами кредитору-
залогодержателю, проявляется по-разному в двух моментах: когда имущества
должника, не являющееся предметом залога, достаточно для удовлетворения
требований иных кредиторов и когда такого имущества недостаточно для
удовлетворения требований иных кредиторов, не являющихся залогодержателями.
Прочие кредиторы залогодателя вправе обратить взыскание на заложенное
имущество лишь при недостаточности остального имущества залогодателя для
полного удовлетворения таких требований, не обеспеченных залогом (см.
статью 424 ГПК). Если же у залогодателя достаточно имущества для
удовлетворения таких требований, ни один кредитор, кроме залогодержателя,
не может обратить взыскание на предмет залога.
В случае недостаточности иного имущества залогодержателя для
удовлетворения требований кредиторов, не являющихся залогодержателями, и
проявляются изъятия преимущественного права кредитора-залогодержателя на
первоочередное получение удовлетворения из стоимости предмета залога,
устанавливаемые законодательными актами.
Изъятия, в частности, предусматриваются Гражданско-процессуальным
кодексом Казахской ССР (см. статьи 419 -424 ГПК) и сводятся к следующему:
- в первую очередь удовлетворяются требования по взысканию алиментов;
требования рабочих и служащих, вытекающие из трудовых правооотношений;
требования членов колхоза, связанные с их трудом в колхозе; требования об
оплате оказанной адвокатами юридической помощи; требования о выплате
вознаграждения, причитающегося авторам за использование произведения, за
открытие, изобретение, на которое выдано авторское свидетельство;
рационализаторское предложение и промышленный образец, на которое выдано
свидетельство; требование о возмещении вреда, причиненного увечьем или иным
повреждением здоровья, а также в связи со смертью кормильца. После полного
удовлетворения указанных требований удовлетворяются требования по
социальному страхованию и требования граждан по возмещению ущерба,
причиненного их имуществу преступлением или административным
правонарушением;
- во вторую очередь удовлетворяются требования по налогам и
неналоговым платежам в бюджет; требования органов государственного
страхования; требования по возмещению ущерба, причиненного преступлением
или административным правонарушением государственным предприятиям,
учреждениям, организациям, колхозам, иным кооперативным организациям,
другим общественным организациям;
- только после этого, в третью очередь, удовлетворяются требования
залогодержателей (залоговых кредиторов);
- после удовлетворения требований кредиторов, обеспеченных залогом,
удовлетворяются требования иных кредиторов в четвертую и пятую очереди за
счет остаточной суммы от реализации предметов залога.
Иная ситуация складывается при ликвидации юридического лица. В этом
случае залогодержатель не имеет преимуществ в удовлетворении своих
требований из стоимости предметов залога. Право залога прекращается с
момента возбуждения ликвидационного производства (см. статью 55 ГК) и
происходит замена права залога на право получения удовлетворения в
установленной законодательством очередности из денежных средств должника, а
в случае их недостаточности - в том же порядке из денежных средств,
вырученных от продажи всего имущества должника, в том числе и предметов
залога (см. статью 50 ГК). При этом применяется очередность удовлетворения
требований кредиторов, установленная статьей 51 ГК.
Требования, обеспечиваемые залогом. По общему правилу определения
предела и размера (объема) обеспечения основного обязательства,
установленному диспозитивной статьей 302 ГК, требования кредитора
удовлетворяются из стоимости предметов залога в том его размере, какой оно
приобрело ко времени обращения взыскания на заложенное имущество,
независимо от размера требований на момент установления залога. В их состав
могут быть, в частности, включены помимо суммы основного обеспечиваемого
обязательства такие возникающие после установления залога требования
кредитора, Лак касающиеся уплаты процентов (например, за просрочку
погашения долга - см. статью 353 ГК), возмещения полного размера убытков,
причиненных просрочкой исполнения (см. статью 350 ГК), уплаты неустойки
(штраф, пени - см. статью 293 ГК), а также всех необходимых издержек по
содержанию заложенного имущества и возмещению всех расходов по взысканию
(например, расходы по продаже, содержанию предметов залога и т.п.).
В то же время статьей 302 ГК предоставляется возможность установления
иного объема удовлетворения требований кредитора при обращении взыскания на
предметы залога. Иной объем может быть установлен Договором или
законодательными актами, например, установление твердой суммы требований,
обеспечиваемых залогом, ограничение или исключение размеров возмещения
убытков или суммы штрафа, обеспечиваемых залогом, ограничение или
исключение из требований, обеспечиваемых залогом, расходов на содержание
предметов залога или расходов на взыскание.
Приведенный выше порядок определения объема удовлетворения требований
кредитора из стоимости заложенного имущества не распространяется на такой
вид залога, как залог, обеспечивающий требования, которые возникнут в
будущем, в отношении которого установлено требование об определении объема
удовлетворения при заключении договора о залоге.
По общим правилам залогом обеспечиваются существующие и действительные
обязательства должника, так как залогу свойственен акцессорный
(дополнительный) характер (см. статью 299 ГК). Как исключение, пунктом 2
статьи 302 ГК устанавливается, что залогом могут обеспечиваться требования
к должнику, которые возникнут в будущем, при соблюдении существенного
условия - соглашения сторон о размере обеспечения залогом таких требований.
Так как для определения размера обеспечения залогом требований, которые
возникнут в будущем, требуется достижение соглашения сторон, данное
условие, несомненно, относится к существенным условиям договора о залоге с
вытекающими из этого всеми последствиями (см. статью 393 ГК). В силу
обязательной письменной формы договора о залоге под страхом
недействительности (см. статью 307 ГК) соглашение сторон о размере
обеспечиваемого залогом требований, которые возникнут в будущем, также
должно быть заключено в письменном виде.
Правила, содержащиеся в пункте 1 статьи 302 ГК, установлены в
интересах охраны прав как залогодержателя, так и залогодателя.
Если после установления залога долг по обязательству, которое этим
залогом обеспечено, возрос, залогодатель вправе обратить заложенное
имущество и на покрытие вновь образовавшейся части долга. Наиболее
часто такое увеличение первоначальной суммы долга является результатом его
несвоевременного погашения должником, которое в зависимости от условий
обязательства может привести к начислению на основную сумму долга
процентов, возникновению у залогодержателя права на получение с должника
неустойки, а также причинению ему убытков. Обращение залогодержателем
взыскания на предмет залога происходит, как правило, не сразу после
возникновения у него права требования к должнику, а через некоторое время,
и до прекращения залога (см. статью 322 ГК) не лишает его права получить из
стоимости предмета залога и ту часть долга, на которую он за это время
возрос, поскольку обращение заложенного имущества к взысканию является
правом, а не обязанностью залогодержателя.
С другой стороны, правило о том, что залог обеспечивает обязательство
в объеме, существующем к моменту удовлетворения требований
залогодержателя, может иметь существенное значение для залогодателя в
случаях, когда стоимость заложенного имущества превышает сумму долга по
обеспеченному этим залогом обязательству. Именно из этого положения
вытекает обязанность залогодержателя передать залогодателю разницу между
суммой, вырученной от реализации заложенного имущества, и размером
обеспеченного залогом требования (см. пункт 6 статьи 319 ГК). Это же
положение дает основание считать, что если для покрытия требования
залогодержателя достаточно обращение взыскания на часть заложенного
имущества (например, на один из нескольких предметов залога), он не вправе
обратить взыскание на остальной части имущества. Последнее также
подтверждает необходимо иметь в виду, что в случае заключения договора о
залоге и обеспечения требований, которые возникнут в будущем, право залога
не может возникнуть автоматически с момента заключения договора. Данный
договор будет представлять собой конструкцию, содержащую элементы
предварительного договора и договора о залоге (см. статьи 307, 390 ГК), или
может быть представлен в виде предварительного договора о заключении
договора о залоге и договора о залоге. В последнем случае договор о залоге
может быть заключен при возникновении требований по обеспечиваемому
обязательству. Но в любом случае право залога возникает только после
момента возникновения требований по обеспечиваемому обязательству, и
залогом обеспечивается только действительное требование.
Последующий залог (перезалог). По общим правилам, установленным
диспозитивной статьей 311 ГК, допускается перезалог залогодателем предметов
залога. Ограничение залогодателя о возможности последующего перезалога
может быть установлено договором о залоге. В случае же отсутствия запрета в
договоре о залоге на последующий перезалог залогодатель вправе сам решить
вопрос о предоставлении в обеспечение других обязательств имущества,
находящегося в залоге.
В случае обращения взыскания на заложенное имущество, находящееся в
залоге в обеспечение нескольких различных требований кредиторов
(перезалога), удовлетворение требований производится в очередности
возникновения права залога (см. статью 310 ГК).
На залогодателе, в случаях перезалога имущества, лежит обязанность
сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех
существующих залогах данного имущества. Эта обязанность вытекает из
возможности отчуждения предмета залога в случае неисполнения должником
требований по основному обеспечиваемому обязательству и обязанностей
отчуждателя по сообщению всех сведений о существующих обременениях
отчуждаемого имущества (статьи 231, 241 ГК Казахской ССР).
Незнание последующих залогодержателей о правах предыдущих
залогодержателей не влияет на право залога последних. Если последующие
залогодержатели не знали о правах предыдущих, что может иметь место только
в случае нарушения залогодателем своих обязанностей, предусмотренных
пунктом 3 статьи 311 ГК, такое обстоятельство может иметь значение лишь для
взаимоотношений этого лица с залогодателем (статьи 231, 232 ГК Казахской
ССР), но не влияет на право залога. В случае нарушения залогодателем
обязанности по сообщению последующим залогодержателям обо всех существующих
залогах закладываемого имущества на залогодателя возлагается
ответственность по возмещению убытков, причиненных залогодержателю
вследствие такого нарушения.
Ипотека — это обременение недвижимого имущества. Кредит, обеспеченный
залогом недвижимости, - ипотечный кредит. Основными документами,
регламентирующими отношения кредитора — банка и заемщика, являются
кредитный договор и договор о залоге (ипотека) (рис. 1).
Традиционная для нашей страны схема залога имущества базируется на
нормах классического римского права, которые устанавливали следующее:
1. предмет залога оставался в собственности залогодателя;
2. в случае неудовлетворения по обязательствам кредитор получал право
истребовать имущество, у кого бы оно ни находилось, продать его и из
вырученной суммы покрыть свое
требование;
3. поскольку при ипотеке не происходила передача в собственность
кредитора заложенного имущества, должник, являющийся собственником
имущества, мог его заложить несколько раз. Это порождало очередность
в удовлетворении претензий кредиторов;
4. право требовать продажи залога признавалось только за первым
залоговым кредитором. Последующие кредиторы получали удовлетворение
из остатка вырученной суммы;
5. в случае недостатка средств, вырученных от продажи залога,
предусматривалась возможность предъявить иск на другое
имущество должника.
Сущность ипотечного кредитования
Ипотечный кредит – долгосрочный кредит под залог недвижимости, при
котором владелец имущества получает ссуду у залогодателя и в качестве
обеспечения возврата долга передает последнему право на преимущественное
удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества в
случае отказа от погашения или неполного погашения задолженности.
В течение всего срока кредитования залогодатель и залогодержатель не
обладают полным правом на заложенное имущество, так как, сохраняя права
владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. Заемщик
обязан использовать объект таким образом, чтобы получаемый доход от
недвижимости был достаточным для:
1. погашения основного долга;
2. уплаты начисленных процентов;
3. уплаты налогов, страховых взносов;
4. проведения своевременного ремонта для поддержания объекта в надлежащем
состоянии;
5. получения требуемой ставки доходности на собственный капитал.
6. Виды ипотечных ссуд.
7. Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно
сгруппировать по различным классификационным признакам:
8. характеру участия в инвестиционном процессе;
9. стабильности процентной ставки по кредиту;
10. стабильности величины взноса в погашение обязательств;
11. участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости – капитала
инвестора;
12. способу финансирования перепродажи;
13. порядку погашения долга и уплаты процентов;
14. назначению кредитуемого объекта.
В зависимости от этих классификационных признаков ипотечные кредиты
делятся:
1) в зависимости от вида кредитных платежей:
а) Кредиты с постоянными платежами – самоамортизирующиеся кредиты с
фиксированной процентной ставкой, по которым предусматривается погашение
долга и процентов равновеликими суммами.
б) Кредиты с переменными платежами – кредиты, по которым величина
расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных
факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания
основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в
доходах инвестора).
2) В зависимости от стабильности величины взносов в погашение
обязательств:
а) кредиты с шаровым платежом (погашение всего или большей части
долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами),
б) частичное погашение долга с уплатой процентов в период кредитования,
а в конце срока шаровым платежом
в) уплата процентов по кредиту в период кредитования и в конце срока
шаровым платежом
г) основной долг и сумма накопленных процентов погашаются в конце срока
кредитования
3) в зависимости от порядка погашения долга и уплаты процентов:
а) кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой
процентов на остаток долга.
б) постоянное пропорциональное погашение долга
в) в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в
оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой
соответствующих процентов.
4) в зависимости от участия кредитора в текущих доходах и приросте
стоимости:
а) кредиты с участием (участие кредитора в потоке доходов, генерируемых
недвижимостью) возможно участие кредитора
б) в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погашаемой
части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма кикер
(фиксированная часть потока доходов или проценты к чистому операционному
доходу денежным поступлениям)
в) в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте
стоимости.
5) в зависимости от стабильности процентной ставки по кредиту:
а) кредиты с меняющейся процентной ставкой (уменьшают риск
долгосрочного кредитования, т.к. дают возможность адекватно реагировать на
изменение рыночной ставки доходности) Изменение ставки может осуществляться
следующим образом:
- индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка,
предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки
- пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки
времени (канадский ролл-Овер, переговорная ставка)
6) в зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимости:
а) Первая ипотека – кредит, предоставляемый для финансирования объекта
недвижимости, не обремененной обязательствами. Она используется при покупке
объекта, который раньше не кредитовался, и если недвижимость имеет
ипотечную задолженность. В последнем случае ранее ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
