Ипотечные кредиты

Дисциплина: Банковское дело
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 103 страниц
В избранное:

Содержание

Введение

Глава 1 Теория ипотеки

1. 1 История возникновения залога и сущность ипотечного кредитования 6

1. 2 Понятие ипотека и закладная: экономические и

юридические аспекты 23

1. 3 Модели ипотечного кредитования 31

Глава 2 Проблемы оценки жилой недвижимости в условиях ипотечного кредитования

Понятие недвижимости 35
Принципы оценки недвижимости 37
Методы оценки недвижимости 42
Оценка жилой недвижимости в условиях ипотечного кредитования 51

Глава 3 Проблемы ипотечного кредитования в РК

Зарубежный опыт кредитования 55
Жилищная проблемы в Республике Казахстан 59
Перспективы развития ипотечного кредитования 66

Заключение 77

Список использованной литературы 81

Приложение 84

Введение

Актуальность развития ипотеки в создавшейся ситуации в Республики Казахстан стоит как первостепенная задача в развитии экономики страны. Современная государственная жилищная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, делает новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающими средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Согласно Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан, одобренной постановлением правительства РК от 21 августа 2000г. № 1290, системы ипотечного кредитования в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающего развитие жилищного рынка. В данной системе банки могут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек. В итоге решением правления Национального банка от 20 декабря 2000г. было создано закрытое акционерное общество «Казахстанская Ипотечная Компания», ныне АО «Казахстанская Ипотечная Компания». А также, по поручению главы государства Правительством Республики Казахстан, была разработана Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005 - 2007 годы. Государственная программа находится в центре наиболее актуальных тем, обсуждаемых населением, в рамках, которой при ежегодном темпе роста вводимого в эксплуатацию жилья. За три года будет построено 12 миллионов квадратных метров общей площади жилья, стоимость 1 квадратного метра которого в среднем по республике будет составлять 350 долларов.

Но наряду с позитивными изменениями в системе ипотечного кредитования в Республики Казахстан существуют также ряд негативных тенденций, связанных со спецификой структуры национальной экономики, резко дифференцированному доходу разных социальных групп населения, а также широкой амплитуде показателей в ракурсе регионального экономического развития:

система налогообложения например, в части налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам, которые, являются основным элементом, определяющим стоимость кредитов для населения;
излишне затянутая и дорогостоящая процедура государственной регистрации сделок по приобретению жилья с помощью ипотечных кредитов;
включение инвесторов по ипотечным ценным бумагам в пятую группу по удовлетворению требований, в случае ликвидации эмитента ценных бумаг.

Степень разработанности темы теорию практику ипотечного кредитования рассматривали следующие зарубежные ученые - экономисты: Самуэльсон М., Есипов В. Е., Попов А. В., Харисон С., а также отечественные ученные: Калинин А. Н., Дияров С. К., Сапаргалиев С. Ш., Марченко Г. и др.

Объект исследования - объекты недвижимости.

Предметом исследования является ипотечное кредитование

Структура дипломной работы.

Дипломная работа состоит из трех глав. В первой главе рассматривается сущность залога, понятие ипотечного кредитования и модели ипотечного кредитования. Вторая глава посвящена оценки жилой недвижимости в условиях ипотечного кредитования, рассматриваются принципы и методы оценки недвижимости. В конце главы дается пример оценки рыночной стоимости квартиры. В третьей главе рассматривается состояние ипотечного кредитования в Республике Казахстан, зарубежный опыт и перспективы развития.

Цель дипломной работы изучить сущность ипотечного кредитования положительные и отрицательные стороны становления в Казахстане.

Задачи.

Исследовать сущность ипотечного кредитования.
Рассмотреть классификации ипотечных кредитов.
Просмотреть принципы и методы оценки недвижимости.
Рассмотреть опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах.
Анализ ипотечного кредитования и перспектива на будущее.

Множество казахстанцев решают свой квартирный вопрос благодаря повышению доступности ипотечных кредитов. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником финансирования для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.

Ипотека в условиях рынка является наиболее оптимальным способом привлечения инвестиций в жилищную сферу. Она содержит в себе огромный потенциал экономического развития страны, превращения недвижимости в работающий капитал, дающий возможность кредитору получать гарантированный доход, а населению финансировать покупку недвижимости и так далее. Применительно к Казахстану ипотека остается самым доступным средством приобретения жилья людьми с высоким и средним уровнем дохода.

Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции, сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей, как следствие, практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов.

Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредита на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. В нашей работе мы рассматриваем жилые помещения. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды. В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость. Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т. ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения) ; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Глава1 ТЕОРИЯ ИПОТЕКИ

1. 1 История возникновения залога и сущность ипотечного кредитования

В последние несколько лет не малый интерес вызывает такое понятие как ипотека, что оно на самом деле означает? Термин ипотека (hypotetheca - залог, заклад) впервые появился в Греции в начале VI века до нашей эры. Введенное в обиход законодателем Соломоном, понятие означало реальную ответственность должника перед кредитором, которая обеспечивалась определенными земельными владениями.

Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок. Этот столб был назван греческим словом «ипотека», что значит подставка. . Важной характеристикой даже первоначальных форм ипотеки являлась гласность, т. е. каждое заинтересованное лицо могло беспрепятственно удостовериться относительно состояния известной земельной собственности.

В 594 г. до н. э. Соломон осуществляет свои реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которому имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать собственность по своему усмотрению.

Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской империи. В I веке создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правлении императора Антония Пия (II век) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV века, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры Медичи и немецкие Вейзеры. В XIII веке, ипотечное кредитование стало известно и на Руси. Первый ипотечный банк был основан в Силезии в 1770 г.

Залог имущества является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, т. е. это вторичные отношения. Залогодержатель, являющийся кредитором, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя. На рисунке (1) изображена схема обеспечения залогом.

Недвижимый объект в залог

Требования (вернуть деньги и т. п. )

Рис. 1 Схема обеспечения залогом

В последнее время делается акцент на вещно-правовой характер залога. В связи с этим имеются обоснования и предпосылки необходимости расположения этого института в разделе вещных прав. Это же подтверждают изменения, произошедшие в теории гражданского права и в законодательстве. Гражданским кодексом Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (далее - ГК) [1] введено понятие вещных прав и право собственности рассматривается в системе вещных прав. ГК также изменил трактовку понятия права собственности, исторически существовавшей в теории права на протяжении всего советского периода. Так, если в статье 58 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года определение право собственности гласило: "Собственнику принадлежит в пределах, установленных законом, право владения, пользования и распоряжения имуществом", в статье 85 Гражданского кодекса Казахской ССР от 28 декабря 1963 года (далее - ГК КазССР) [2] : - "Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения в пределах, установленных законом", то в статье 188 нового ГК дается следующая формулировка: "Право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом". Как центральное вещное право[3], право собственности является также основанием возникновения всех остальных вещных прав. Иные вещные права производны от права собственности и представляют собой отдельные правомочия собственника, ограниченные либо отдельными правомочиями владения, пользования или распоряжения, либо в объеме правомочий по осуществлению владения, пользования или распоряжения, которые принадлежат несобственнику вещи на законных основаниях - на основании договора или законодательного акта. Статьей 195 ГК не дается исчерпывающий перечень вещных прав. Отнесение тех или иных прав к вещным имеет большое практическое значение, так как обладателю вещных прав в соответствии со статьей 265 ГК предоставляются способы защиты своих прав, аналогичные способам, предоставляемым собственнику имущества. К тому же это лицо имеет право на защиту своего владения также против собственника.

В то же время теория вещных прав является новым направлением гражданского права Казахстана, требующим дальнейшего изучения и разработки, в том числе для определения места права залога в системе вещных прав.

Следует также отметить, что залог не является вещным правом с неизменным и определенным набором и объемом правомочий, какими являются, например, право собственности или хозяйственного ведения, хотя бы потому, что существующая в казахстанском праве конструкция залога довольно широка. Она включает в себя и такой вид залога, который нельзя однозначно и безусловно охарактеризовать как обладающий вещным правом, - залог товаров в обороте. Поэтому спор о вещно-правовом или обязательственно-правовом характере залога должен быть решен в форме признания двойственной природы залога: залог порождает два вида отношений - между залогодателем и залогодержателем, и между залогодержателем и вещью, то есть, с одной стороны, залог - способ обеспечения обязательства должника путем установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой стороны - непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог можно охарактеризовать как вещный способ обеспечения обязательства[4] .

Двойственность природы правоотношений, возникающих при залоге, не является чем-то новым и революционным. Аналогичная двойственность проявляется и во многих иных сделках, связанных с передачей имущества. Так, например, при займе прослеживаются отношения между заимодавцем и заемщиком, которые характеризуются как обязательственные, и отношения между заемщиком и денежными средствами, поступающими в собственность последнего, которые характеризуются как вещные. При хранении между хранителем и поклажедателем устанавливаются обязательственные отношения, в то же время между имуществом и хранителем устанавливаются вещные отношения владения (при регулярном хранении) или собственности (при иррегулярном хранении) .

Основанием возникновения залога является договор или законодательный акт. В соответствии со статьей 379 ГК из договора могут возникнуть обязательственное, вещное, авторское или иное правоотношение. Из договора о залоге могут возникнуть как обязательственное, так и вещное правоотношения. Но при всем этом залог все же продолжает оставаться способом обеспечения исполнения обязательств, поэтому он не выступает как самостоятельное вещное право, независимое от обеспечиваемого обязательства залогодержателя, или как отдельный вид гражданско-правовых обязательств. Особенностью правового регулирования залоговых правоотношений является регулирование двух видов правоотношений - обязательственных и вещных, что делает вполне справедливым выделение залога в отдельный институт обеспечительного обязательства и расположение его в главе 18 ГК "Обеспечения исполнения обязательств".

Источники залогового права. Центральным источником залогового права традиционно является Гражданский кодекс Республики Казахстан, в котором содержатся общие принципы и положения правового регулирования залоговых правоотношений. Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества регулируется специальным законодательным актом - Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу Закона, от 23 декабря 1995 года "Об ипотеке недвижимого имущества" (далее - Указ "Об ипотеке недвижимого имущества") [5] . Причем в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Указа "Об ипотеке недвижимого имущества" особенности ипотеки земельных участков и прав на них (права землепользования, права аренды и т. д. ) устанавливаются Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу Закона, от 22 декабря 1995 года "О земле" (далее - Указ "О земле") [6] . Общие правила Гражданского кодекса Республики Казахстан о залоге применяются к залогу недвижимого имущества в случае, если специальными законодательными актами об ипотеке недвижимого имущества не установлены иные правила.

К источникам правового регулирования ипотеки недвижимого имущества необходимо отнести также Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, от 25 декабря 1995 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [7] .

С учетом того, что залог ценных бумаг акционерных обществ (в том числе и банков), других хозяйственных товариществ регулируется с учетом законодательства о ценных бумагах, необходимо относить к источникам залогового права и нормативные акты о ценных бумагах и операциях с ними, затрагивающие особенности залога ценных бумаг.

К источникам залогового права относятся и другие нормативные акты, принятые в соответствии с ГК, Указом "Об ипотеке недвижимого имущества" и регулирующие залоговые правоотношения.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.