Совершенствование управления жилищным хозяйством в Республике Казахстан
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
1.1 Жилищное хозяйство в системе национальной экономики:
особенности и социально.экономическое значение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..8
1.2 Сущность основных механизмов управления жилищным хозяйством..16
1.3 Организация эксплуатации жилищного фонда города ... ... ... ... ... ... ... ... .28
2. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО ХОЗЯЙСТВА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .41
2.1 Трансформация организационных основ управления жилищным
хозяйством в РК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..41
2.2 Анализ современного состояния развития жилищного хозяйства
Республики Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .54
2.3 Проблемы деятельности управляющих организаций в жилищной
сфере Казахстана ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .71
3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...83
3.1 Методические основы формирования эффективного механизма
управления развитием жилищного хозяйства Республики Казахстан ... ...83
3.2 Основные направления развития деятельности управляющих компаний в
жилищном хозяйстве ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..97
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...114
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...118
ПРИЛОЖЕНИЯ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...124
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
1.1 Жилищное хозяйство в системе национальной экономики:
особенности и социально.экономическое значение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..8
1.2 Сущность основных механизмов управления жилищным хозяйством..16
1.3 Организация эксплуатации жилищного фонда города ... ... ... ... ... ... ... ... .28
2. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО ХОЗЯЙСТВА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .41
2.1 Трансформация организационных основ управления жилищным
хозяйством в РК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..41
2.2 Анализ современного состояния развития жилищного хозяйства
Республики Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .54
2.3 Проблемы деятельности управляющих организаций в жилищной
сфере Казахстана ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .71
3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...83
3.1 Методические основы формирования эффективного механизма
управления развитием жилищного хозяйства Республики Казахстан ... ...83
3.2 Основные направления развития деятельности управляющих компаний в
жилищном хозяйстве ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..97
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...114
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...118
ПРИЛОЖЕНИЯ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...124
Актуальность темы исследования. На современном этапе социально-экономического развития Казахстана приоритетным стратегическим направлением является модернизация всех сфер и отраслей национальной экономики. В этом контексте прослеживается актуальность трансформации организационных основ жилищной сферы. Жилищное хозяйство является одной из наиболее значимых сфер национальной экономики, оказывающей существенное влияние на все стороны жизнедеятельности общества. Доступность и качество услуг жилищного хозяйства являются определяющими факторами уровня жизни населения. Именно поэтому одной из основ государственной политики в Республике Казахстан является создание условий для обеспечения граждан жильем, безопасного и качественного проживания в занимаемом жилище. Развитие социальной инфраструктуры на сегодняшний день возводится в ранг стратегической задачи. В Послании Президента Республики Казахстан народу Казахстана «Новый Казахстан в новом мире» ставятся вопросы приобретения доступного жилья и развития рынка недвижимости [1]. Проведенная реформа жилищно-коммунального хозяйства и массовая приватизация в стране сформировала качественно новую сферу жилищных отношений, но вместе с тем имеет место определенные диспропорции в развитии жилищного хозяйства. Это проблемы слабой правовой подготовленности большинства собственников жилья в вопросах эффективного управления жилищем, отсутствия полноценного рынка услуг по эксплуатации и надлежащему содержанию жилищного фонда, проведению капитального ремонта жилых зданий и внутренних инженерных систем жизнеобеспечения, отсутствие государственного контроля за нормативным содержанием жилого фонда и административных рычагов воздействия на эксплуатационные службы. В связи с этим возникает необходимость совершенствования деятельности жилищного хозяйства, включая сферу содержания и ремонта жилищного фонда.
Одной из важнейших задач совершенствования управления жилищным хозяйством является обеспечение профессионального управления жилищным фондом. Профессиональное управление предполагает специализированную предпринимательскую деятельность по организации надлежащего содержания жилищного фонда, качественного жилищно-коммунального обслуживания населения.
Профессиональное управление жилищным фондом является многогранной и сложной деятельностью, в связи двойственной природой управляемого объекта и подразумевает техническое и социальное управление, то есть управленческая деятельность рассматривается в двух аспектах – управление инженерной системой жизнеобеспечения жилищного фонда и управление социумом, проживающим в жилом фонде.
Актуальность темы данного исследования связана с поиском новых путей совершенствования организационно-экономических, финансовых, социальных и кадровых аспектов деятельности жилищного хозяйства.
Одной из важнейших задач совершенствования управления жилищным хозяйством является обеспечение профессионального управления жилищным фондом. Профессиональное управление предполагает специализированную предпринимательскую деятельность по организации надлежащего содержания жилищного фонда, качественного жилищно-коммунального обслуживания населения.
Профессиональное управление жилищным фондом является многогранной и сложной деятельностью, в связи двойственной природой управляемого объекта и подразумевает техническое и социальное управление, то есть управленческая деятельность рассматривается в двух аспектах – управление инженерной системой жизнеобеспечения жилищного фонда и управление социумом, проживающим в жилом фонде.
Актуальность темы данного исследования связана с поиском новых путей совершенствования организационно-экономических, финансовых, социальных и кадровых аспектов деятельности жилищного хозяйства.
1 Казахстанская правда, №33(25278) от 1 марта 2007 г.
2 Игнатов В.Г., Батурин Л.А., Бутов Л.А. и др. Экономика социальной сферы. Учебное пособие, 2-е издание. – Москва-Ростов на Дону: МарТ, 2005. - 74 с., 94 с.
3 Родионов Д.Г. Экономико-организационные основы реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Диссертация на соискание ученой степени кандидата наук. – Спб, 1999. – 10 с.
4 Рохчин В.Е., Чекалин В.С. Муниципальное планирование. Учебное пособие.- Спб:СпбГИЭА, 1996. – 137 с.
5 Столярова А.Н., Столяров В.Л. Влияние рынка риэлторских услуг на удовлетворение жилищных потребностей населения и экономику региона// Вопросы статистики, 2007, №3. – 57 с.
6 Тарнижевский М.В. Жилищно-коммунальное хозяйство. Учебное пособие –Москва: Стройиздат, 1986. – 18 с.
7 Пронин А.З. Экономика жилищно-коммунального хозяйства. – М.: Стройиздат, 2001.- 26с.
8 Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача. - Новосибирск, 1993. – 19 с.
9 Крысина И.Е. Эволюция механизма хозяйственного регулирования экономики России: Автореферат дис. канд. экон. наук. – М., 1997. – 34 с.
10 Аманбаев У.А. Экономика строительства. Учебник. - Алматы: Жас Улан и К, 2005. – 54 с.
11 Каренов Р.С. Основы государственного регулирования экономики.- Алматы:Білім, 1999. – 8 с.
12 Доллан Эдвин Дж. Рынок: макроэкономическая модель. Пер с англ. – СПб.: Печатный двор, 1992. – 399 с.
13 Кубаев К.Е.. Теория и практика менеджмента. – Алматы: Қазақ университеті 2005. – 43с.
14 Видяпина В.И., Добрынина А.И., Журавлева Г.П., Тарасевич Л.С. Экономическая теория. - М.: ИНФРА-М, 2003. – 53 с.
15 Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы. - М.:Инфра-М, 2001. – 11 с, 19 с., 9 с.
16 Бронер Д.Л., Крупицкий М.Л., Филатов Н.Л. Экономика и статистика жилищного и коммунального хозяйства. - Москва, 1972. – 30 с.
17 Шеденов У.К., Ильясов Д.К. Теория маркетинга и менеджмента в сфере услуг. - Алматы: Қазақ университеті, 2002. - 11 с.
18 Шеденов У.К., Базиков А.А. Эффективность и качество услуг в условиях интенсификации общественного производства. – Алма-ата, 1987. – 238 с.
19 Кэмбелл Р. Макконнелл, Стенли Л.Брю. Экономикс. Таллин: 1993 - 32 с.
20 Жуков Д.М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города. - М.: Владос пресс, 2003. – 66 с.
21 Ring, Alfred A. Real Estate: Principles and Practice. – 7th ed. Englewood Cliffs: Prentice Hall, 1972.- 34-37 c.
22 Песоцкая Е.В. Маркетинг услуг. - Спб: «Питер», 2000. - 208 с.
23 Корнаи Я. Дефицит - М.: Наука, 1999 - 607 с.
24 Поляковский Г. Жилищная экономика. Пер. с англ. - М.: Дело, 1996.- 115 с., 27 с.,
25 Чепурин М.Н. Курс экономической теории. - Киров: «АСА», 2002. - 404 с.
26 Майбурд Е.М. Введение в историю экономической мысли.2-ое издание.- М.:Дело, 2000. – 472 с.
27 Нурсеит А., Темирбекова А., Нурсеитова Н. Теория рыночной экономики: предпринимательский аспект. - Алматы.: ОФ «Бис», 2003. -121 с.
28 Бурда М., Виплош Ч. Макроэкономика. 2-е изд. - СПб:Судостроение, 1998. – 235 с.
29 Сакс Дж. Д., Ларрен .Ф.Б. Макроэкономика. Глобальный подход: Пер. с англ. – М.:Дело, 1999.- 198 с.
30 Поляков Л.А. Теория мультипликатора и экономический механизм регулирования рынка жилья. Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. - Ярославль, 2000. – 10 с.
31 Иванова Ю.В. Развитие жилищно-коммунального комплекса: аспект экономико-математического моделирования//Экономика строительств, 2006, №3(564) – 3 с.
32 Макконелл К.Р., Брю С.Л. Экономикс. 13-ое издание. Пер с англ. - М.: Инфра-М, 2001. - 117 с.
33 Мамыров Н.К., Саханова А.Н., Ахметова Ш.С., Брузати Л. Государство и бизнес. Менеджмент государственного сектора. - Алматы: Экономика, 2002. – 370 с.
34 Мамыров Н.К. Макроэкономические аспекты стабилизации экономики Республики Казахстан. // Проблемы стабилизации и развития экономики. – Алматы: Ғылым, 1997. – 28 с.
35 Мамыров Н.К., Ихданов Ж. Государственное регулирование в условиях Казахстана. – Алматы, 1998. – 41с.
36 Орешин В.П. Государственное регулирование экономики. Учебное пособие.- М., 1999. – 63с.
37 Вэриан Х.Р. Микроэкономика. Промежуточный уровень. Современный подход. Пер с англ. - М.: Издательское объединение «Юнити», 1997.- 457 с.
38 Гребенников П.И., Леусский А.И., Тарасевич Л.С. Микроэкономика. 2-ое издание. - С-Пб.:Изд-во СпбУЭФ, 1998.- 148 с.
39 Каспин В.И. Планирование развития жилищно-коммунального хозяйства. - М.:Строиздат, 1990.- 75 с.
40 Вершигора Е.Е. Менеджмент. – М.: ИНФРА-М, 2000. – 35 с.
41 Симионова Ю.Ф. Экономика города. Учебное пособие. - М.-Ростов на Дону: МарТ, 2006. – 68 с.
42 Кутакова Т.Б. Необходимость изучения зарубежного опыта развития кондоминиумов. Фонд «Институт экономики города»
43 Кимов Е. Арендное жилье «шагает» по миру// Жилищное строительство Казахстана, 2006 №10 (84). – 13 с.
2 Игнатов В.Г., Батурин Л.А., Бутов Л.А. и др. Экономика социальной сферы. Учебное пособие, 2-е издание. – Москва-Ростов на Дону: МарТ, 2005. - 74 с., 94 с.
3 Родионов Д.Г. Экономико-организационные основы реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Диссертация на соискание ученой степени кандидата наук. – Спб, 1999. – 10 с.
4 Рохчин В.Е., Чекалин В.С. Муниципальное планирование. Учебное пособие.- Спб:СпбГИЭА, 1996. – 137 с.
5 Столярова А.Н., Столяров В.Л. Влияние рынка риэлторских услуг на удовлетворение жилищных потребностей населения и экономику региона// Вопросы статистики, 2007, №3. – 57 с.
6 Тарнижевский М.В. Жилищно-коммунальное хозяйство. Учебное пособие –Москва: Стройиздат, 1986. – 18 с.
7 Пронин А.З. Экономика жилищно-коммунального хозяйства. – М.: Стройиздат, 2001.- 26с.
8 Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача. - Новосибирск, 1993. – 19 с.
9 Крысина И.Е. Эволюция механизма хозяйственного регулирования экономики России: Автореферат дис. канд. экон. наук. – М., 1997. – 34 с.
10 Аманбаев У.А. Экономика строительства. Учебник. - Алматы: Жас Улан и К, 2005. – 54 с.
11 Каренов Р.С. Основы государственного регулирования экономики.- Алматы:Білім, 1999. – 8 с.
12 Доллан Эдвин Дж. Рынок: макроэкономическая модель. Пер с англ. – СПб.: Печатный двор, 1992. – 399 с.
13 Кубаев К.Е.. Теория и практика менеджмента. – Алматы: Қазақ университеті 2005. – 43с.
14 Видяпина В.И., Добрынина А.И., Журавлева Г.П., Тарасевич Л.С. Экономическая теория. - М.: ИНФРА-М, 2003. – 53 с.
15 Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы. - М.:Инфра-М, 2001. – 11 с, 19 с., 9 с.
16 Бронер Д.Л., Крупицкий М.Л., Филатов Н.Л. Экономика и статистика жилищного и коммунального хозяйства. - Москва, 1972. – 30 с.
17 Шеденов У.К., Ильясов Д.К. Теория маркетинга и менеджмента в сфере услуг. - Алматы: Қазақ университеті, 2002. - 11 с.
18 Шеденов У.К., Базиков А.А. Эффективность и качество услуг в условиях интенсификации общественного производства. – Алма-ата, 1987. – 238 с.
19 Кэмбелл Р. Макконнелл, Стенли Л.Брю. Экономикс. Таллин: 1993 - 32 с.
20 Жуков Д.М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города. - М.: Владос пресс, 2003. – 66 с.
21 Ring, Alfred A. Real Estate: Principles and Practice. – 7th ed. Englewood Cliffs: Prentice Hall, 1972.- 34-37 c.
22 Песоцкая Е.В. Маркетинг услуг. - Спб: «Питер», 2000. - 208 с.
23 Корнаи Я. Дефицит - М.: Наука, 1999 - 607 с.
24 Поляковский Г. Жилищная экономика. Пер. с англ. - М.: Дело, 1996.- 115 с., 27 с.,
25 Чепурин М.Н. Курс экономической теории. - Киров: «АСА», 2002. - 404 с.
26 Майбурд Е.М. Введение в историю экономической мысли.2-ое издание.- М.:Дело, 2000. – 472 с.
27 Нурсеит А., Темирбекова А., Нурсеитова Н. Теория рыночной экономики: предпринимательский аспект. - Алматы.: ОФ «Бис», 2003. -121 с.
28 Бурда М., Виплош Ч. Макроэкономика. 2-е изд. - СПб:Судостроение, 1998. – 235 с.
29 Сакс Дж. Д., Ларрен .Ф.Б. Макроэкономика. Глобальный подход: Пер. с англ. – М.:Дело, 1999.- 198 с.
30 Поляков Л.А. Теория мультипликатора и экономический механизм регулирования рынка жилья. Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. - Ярославль, 2000. – 10 с.
31 Иванова Ю.В. Развитие жилищно-коммунального комплекса: аспект экономико-математического моделирования//Экономика строительств, 2006, №3(564) – 3 с.
32 Макконелл К.Р., Брю С.Л. Экономикс. 13-ое издание. Пер с англ. - М.: Инфра-М, 2001. - 117 с.
33 Мамыров Н.К., Саханова А.Н., Ахметова Ш.С., Брузати Л. Государство и бизнес. Менеджмент государственного сектора. - Алматы: Экономика, 2002. – 370 с.
34 Мамыров Н.К. Макроэкономические аспекты стабилизации экономики Республики Казахстан. // Проблемы стабилизации и развития экономики. – Алматы: Ғылым, 1997. – 28 с.
35 Мамыров Н.К., Ихданов Ж. Государственное регулирование в условиях Казахстана. – Алматы, 1998. – 41с.
36 Орешин В.П. Государственное регулирование экономики. Учебное пособие.- М., 1999. – 63с.
37 Вэриан Х.Р. Микроэкономика. Промежуточный уровень. Современный подход. Пер с англ. - М.: Издательское объединение «Юнити», 1997.- 457 с.
38 Гребенников П.И., Леусский А.И., Тарасевич Л.С. Микроэкономика. 2-ое издание. - С-Пб.:Изд-во СпбУЭФ, 1998.- 148 с.
39 Каспин В.И. Планирование развития жилищно-коммунального хозяйства. - М.:Строиздат, 1990.- 75 с.
40 Вершигора Е.Е. Менеджмент. – М.: ИНФРА-М, 2000. – 35 с.
41 Симионова Ю.Ф. Экономика города. Учебное пособие. - М.-Ростов на Дону: МарТ, 2006. – 68 с.
42 Кутакова Т.Б. Необходимость изучения зарубежного опыта развития кондоминиумов. Фонд «Институт экономики города»
43 Кимов Е. Арендное жилье «шагает» по миру// Жилищное строительство Казахстана, 2006 №10 (84). – 13 с.
Дисциплина: Экономика
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 132 страниц
В избранное:
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 132 страниц
В избранное:
Институт экономики
УДК 332.81 (574) На правах рукописи
ТОКБАЕВА ЖАННА ДЖУМАБАЕВНА
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством
( в отраслях и сферах деятельности)
Диссертация на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Научный
руководитель:
д.э.н., профессор Шеденов У.К.
Республика Казахстан
Алматы, 2007
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ
ХОЗЯЙСТВОМ ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...8
1. Жилищное хозяйство в системе национальной экономики:
особенности и социально-экономическое
значение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...8
1.2 Сущность основных механизмов управления жилищным хозяйством..16
1.3 Организация эксплуатации жилищного фонда
города ... ... ... ... ... ... ... . ... 28
2. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО ХОЗЯЙСТВА В РЕСПУБЛИКЕ
КАЗАХСТАН ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...41
2.1 Трансформация организационных основ управления жилищным
хозяйством в
РК ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... 41
2.2 Анализ современного состояния развития жилищного хозяйства
Республики
Казахстан ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ..54
2.3 Проблемы деятельности управляющих организаций в жилищной
сфере
Казахстана ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ...71
3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ
ХОЗЯЙСТВОМ ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... .83
1. Методические основы формирования эффективного механизма
управления развитием жилищного хозяйства Республики
Казахстан ... ...83
2. Основные направления развития деятельности управляющих компаний в
жилищном
хозяйстве ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... . ..97
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... .11 4
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ
ИСТОЧНИКОВ ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ..118
ПРИЛОЖЕНИЯ ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... .12 4
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. На современном этапе социально-
экономического развития Казахстана приоритетным стратегическим направлением
является модернизация всех сфер и отраслей национальной экономики. В этом
контексте прослеживается актуальность трансформации организационных основ
жилищной сферы. Жилищное хозяйство является одной из наиболее значимых сфер
национальной экономики, оказывающей существенное влияние на все стороны
жизнедеятельности общества. Доступность и качество услуг жилищного
хозяйства являются определяющими факторами уровня жизни населения. Именно
поэтому одной из основ государственной политики в Республике Казахстан
является создание условий для обеспечения граждан жильем, безопасного и
качественного проживания в занимаемом жилище. Развитие социальной
инфраструктуры на сегодняшний день возводится в ранг стратегической задачи.
В Послании Президента Республики Казахстан народу Казахстана Новый
Казахстан в новом мире ставятся вопросы приобретения доступного жилья и
развития рынка недвижимости [1]. Проведенная реформа жилищно-коммунального
хозяйства и массовая приватизация в стране сформировала качественно новую
сферу жилищных отношений, но вместе с тем имеет место определенные
диспропорции в развитии жилищного хозяйства. Это проблемы слабой правовой
подготовленности большинства собственников жилья в вопросах эффективного
управления жилищем, отсутствия полноценного рынка услуг по эксплуатации и
надлежащему содержанию жилищного фонда, проведению капитального ремонта
жилых зданий и внутренних инженерных систем жизнеобеспечения, отсутствие
государственного контроля за нормативным содержанием жилого фонда и
административных рычагов воздействия на эксплуатационные службы. В связи с
этим возникает необходимость совершенствования деятельности жилищного
хозяйства, включая сферу содержания и ремонта жилищного фонда.
Одной из важнейших задач совершенствования управления жилищным
хозяйством является обеспечение профессионального управления жилищным
фондом. Профессиональное управление предполагает специализированную
предпринимательскую деятельность по организации надлежащего содержания
жилищного фонда, качественного жилищно-коммунального обслуживания
населения.
Профессиональное управление жилищным фондом является многогранной и
сложной деятельностью, в связи двойственной природой управляемого объекта и
подразумевает техническое и социальное управление, то есть управленческая
деятельность рассматривается в двух аспектах – управление инженерной
системой жизнеобеспечения жилищного фонда и управление социумом,
проживающим в жилом фонде.
Актуальность темы данного исследования связана с поиском новых путей
совершенствования организационно-экономических, финансовых, социальных и
кадровых аспектов деятельности жилищного хозяйства.
В настоящее время существует множество мнений и многообразных подходов
в управлении развитием жилищного хозяйства, несмотря на это не уделено
достаточного внимания технике решения проблем и методике формирования
эффективного механизма управления развитием.
Следовательно, необходим интенсивный поиск новых методологических
подходов, позволяющих управлять процессом развития жилищной сферы с учетом
социально-экономических особенностей функционирования жилищного хозяйства.
Своевременность темы исследования подтверждается необходимостью
существенного повышения конкурентоспособности национальной экономики в
связи с реализацией Стратегии вхождения Казахстана в число 50 наиболее
конкурентоспособных стран мира.
В этих условиях разработка научно-методической базы совершенствования
управления жилищным хозяйством позволяет значительно ускорить процессы
кардинального повышения конкурентоспособности экономики страны в целом. Это
связано с тем, что эффективное функционирование жилищного хозяйства
оказывает благоприятное воздействие на повышение уровня жизни населения, и
содействует созданию и развитию конкурентоспособного человеческого капитала
страны. Поэтому тема данного исследования является актуальной и
непосредственно отвечающей запросам практики.
Степень разработанности проблемы. Теоретическая основа постановки
проблем жилищной сферы заложена в трудах классиков экономической мысли.
Различным вопросам становления и развития жилищных отношений,
реформирования жилищного хозяйства посвящены труды казахстанских и
зарубежных ученых У.А. Аманбаева, У. Баймуратова, Т. Баяхметова, О.Е.
Бессоновой, В.С. Боголюбова, В.В. Бузырева, Ж.О. Ихданова, С.А. Илашевой,
А. Кошанова, Я. Корнаи, Н. Косаревой, И.Е. Крысиной, К.Е. Кубаева, Ф.Б.
Ларрена, Н. Мамырова, Р.К Ниязбековой, Т.М. Рогачева, Д.Г. Родионова, О.
Сабден, Дж.Д. Сакса, И. Стародубровской, Л.С. Тимошенко, У.К. Шеденова,
С.Р. Хачатряна, Л.Н. Чернышева, В.С. Чекалина.
Вместе с тем следует отметить, что проблема управления жилищным
хозяйством не получила должного освещения и разработки как самостоятельный
объект изучения в трудах отечественных ученых-экономистов. Основные
направления исследований по проблемам жилищной сферы сконцентрированы
вокруг следующих вопросов: развитие рынка жилья и жилищной ипотеки;
ускорение темпов роста жилищного строительства; обеспечение населения
социально доступным жильем, а вопросам эффективного управления существующим
жилищным фондом, разработки механизмов финансирования капитального ремонта
аварийного и ветхого жилья, формирования рынка услуг по обслуживанию жилья
не уделено достаточного внимания. На уровне местных сообществ и регионов
данная проблема стоит особенно остро, и остаются не изученными механизмы
эффективного воздействия на развитие жилищного хозяйства.
Таким образом, актуальность и недостаточная разработанность проблем
управления жилищным хозяйством, поиск новых путей совершенствования и
высокий уровень социальной приоритетности жилищной сферы определили выбор
темы исследования.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования
является теоретическое обоснование направлений совершенствования управления
жилищным хозяйством в условиях обеспечения конкурентоспособности
национальной экономики и разработка механизма совершенствования его.
Достижение поставленной цели определила постановку следующих задач:
– определить сущность и основы функционирования жилищного
хозяйства как отрасли национальной экономики, выявить его
социально-экономическое значение и особенности;
– изучить организационные механизмы управления жилищным
хозяйством;
– раскрыть содержание рыночного механизма управления жилищным
хозяйством;
– рассмотреть жилищный фонд как объект управления и
охарактеризовать процесс организации эксплуатации жилищного
фонда города;
– проанализировать современное состояние и условия
функционирования жилищного хозяйства Республики Казахстан и
выявить проблемы его деятельности;
– разработать методические основы формирования эффективного
механизма управления развитием жилищного хозяйства;
– разработать систему организационно-экономического, финансового
и кадрового механизмов совершенствования деятельности
управляющих компаний в жилищной сфере.
Предметом исследования является экономический механизм управления
содержанием и ремонтом жилищного фонда городов РК.
Объектом исследования выступает жилищное хозяйство РК, как социально-
экономическая система.
Теоретико-методологическую основу исследования составляют
экономические концепции и положения, изложенные в трудах зарубежных и
отечественных ученых-экономистов. В ходе исследования использовались труды
специалистов по управлению развитием социально-экономических систем. При
разработке проблем и путей решения применялись методы системного подхода,
ориентированного на выделение взаимосвязей, взаимовлияния структурных
элементов, составляющих сложную систему, а также методы логического,
статистико-экономического анализа.
Информационной базой исследования послужили материалы Агентства
Республики Казахстан по статистике, нормативно-правовые документы,
законодательные акты, характеризующие развитие жилищной сферы,
статистические и фактические данные, опубликованные в научной литературе и
периодических изданиях.
Научные положения, выносимые на защиту:
– теоретическое обоснование социально-экономического эффекта
функционирования жилищного хозяйства и его влияния на
национальную экономику в условиях обеспечения ее
конкурентоспособности; авторское представление понятия
управления жильем;
– разработанные автором, методические основы формирования
эффективного механизма управления развитием жилищного
хозяйства в виде определенной последовательности шагов;
– обоснование необходимости профессионального управления
жилищным фондом, осуществляемое управляющими компаниями для
эффективного функционирования жилищного хозяйства; обоснование
значимости для развития жилищного хозяйства создания
высокопрофессионального корпуса управленцев, обеспечивающего
эффективное решение важнейших задач совершенствования
управления.
– предложенные автором, основные направления организационно-
правового совершенствования, включающие мероприятия по
оптимизации размеров управляемых кондоминиумов, и упрощение
системы регистрации кондоминиумов, а также финансового
совершенствования деятельности управляющих компаний,
включающие мероприятия по привлечению финансовых ресурсов для
проведения капитального ремонта жилищного фонда.
Научная новизна основных положений диссертационного исследования
заключается в следующем:
– выявлены и систематизированы основные теоретические подходы к
управлению жилищным хозяйством и к профессиональному
управлению эксплуатацией жилищного фонда;
– уточнены основные понятия в сфере управления надлежащим
содержанием жилищного фонда города;
– на основе проведенного опроса жителей Казахстана установлены
диспропорции деятельности управляющих компаний в жилищной
сфере;
– на основе методологических подходов формирования эффективного
механизма управления жилищным хозяйством автором: разработана
целевая модель управления развитием жилищного хозяйства,
определяющая приоритетность целей и последовательность решения
задач; составлена концептуальная модель совершенствования
развития жилищного хозяйства; определены критерии
совершенствования управления и временной лаг его реализации;
– разработана модель эффективной организации обучения
управляющих кадров жилищного хозяйства, способствующая
формированию сильного кадрового потенциала жилищной сферы для
реализации задач совершенствования управления.
Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы
заключается в использовании результатов работы на практике управления
жилищным хозяйством, в частности, при разработке региональных программ
развития жилищно-коммунального хозяйства, при разработке мероприятий
реализации данных программ, при проведении комплексной оценки эффективности
проводимых мероприятий в рамках программ развития жилищного хозяйства.
Отдельные теоретические положения и выводы могут быть применены в
преподавании курсов, связанных с жилищной экономикой Казахстана.
Апробация работы. Основные положения диссертационной работы
опубликованы в периодических изданиях, докладывались и обсуждались на
международных научно-практических конференциях в частности, на
международном научном симпозиуме Национальная экономика в условиях
глобализации, посвященного 70-летию У.Баймуратова в сентябре 2005г., на
международной научно-практической конференции Национальная экономика в
векторе глобального развития в декабре 2005 года, на международной научно-
практической конференции Проблемы модернизации экономики Казахстана в
условиях глобализации в ноябре 2006 года, на международной научно-
практической конференции Проблемы и перспективы конкурентоспособной
национальной экономики в ноябре 2006 года. А также использованы
Департаментом жилищно-коммунального хозяйства города Актау Мангистауской
области при разработке плана мероприятий по реализации Программы развития
жилищно-коммунальной сферы в Республике Казахстан на 2006-2008 годы и
Маслихатом города Актау при составлении бюджета на 2007 год.
Публикации результатов исследования. По теме диссертационной
работы опубликовано 8 научных трудов, в том числе 4 - в изданиях,
рекомендованных КНАСОН РК с общим объемом 2,7 п.л.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех
глав, заключения, списка использованных источников, приложений, и включает
в себя 19 таблиц и 23 рисунков.
1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ
1.1 Жилищное хозяйство в системе национальной экономики: особенности и
социально-экономическое значение
Реформирование и развитие жилищной сферы являются одним из
приоритетных направлений социально-экономических преобразований в стране.
Создавая необходимые условия для жизнедеятельности человека, жилищная сфера
обеспечивает воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также
доведение жилищно-коммунальных услуг непосредственно до потребителей.
Ведущими отраслями данной сферы являются жилищное строительство и жилищное
хозяйство. В развитии общества и общественного производства особую роль
играет жилищное хозяйство, удовлетворяющее материальные и культурные
потребности граждан.
Жилищное хозяйство – совокупность отраслей, а также важнейшая часть
территориальной инфраструктуры, которая определяет условия
жизнедеятельности человека. Это отрасль стоит на самых передовых рубежах
решения социальных проблем населения и наиболее тесно соприкасается с его
потребностями и проблемами и оказывает существенное влияние на городское
хозяйство. Например, строительство новых жилищ вызывает необходимость
освоения новых территорий, развития городского транспорта, коммунальных
предприятий, обеспечивающих жителей водой, теплом и другими услугами, а
также учебных и лечебных заведений, предприятий и организаций всей сферы
обслуживания.
В составе жилищного хозяйства традиционно выделяют следующие
подотрасли:
- водоснабжение и водоотведение;
- теплоэнергетическое хозяйство;
- газовое хозяйство;
- зеленое хозяйство;
- санитарная очистка территории;
- электроснабжение и уличное освещение [2, стр.74];
К особенностям, определяющим социально-экономическое значение
жилищного хозяйства как отрасли национальной экономики, Д.Г.Родионов
относит следующие условия его функционирования: сочетание производственных
и непроизводственных функций, связанных с изготовлением материальных
продуктов и оказанием услуг; социальная значимость, усиливающая
необходимость государственного регулирования и контроля со стороны
потребителя; отрасль представлена как естественными монополиями
(транспортировка энергии, водоснабжение, водоотведение), так и отраслями, в
которых возможна конкуренция (производство товаров и услуг); многообразие
организационно-правовых форм предпринимательства и форм собственности;
сочетание крупного (производство энергии, трубопроводные сети) и малого
бизнеса; рассредоточение центров оказания услуг соответственно системе
расселения, что обуславливает особую роль местных органов самоуправления;
особая значимость экологического и санитарно-эпидемиологического контроля;
необходимость гарантированного минимума услуг независимо от
платежеспособного населения; многообразие потребителей [3, стр.10];
К числу специфических особенностей жилищного хозяйства следует
отнести также его многоотраслевой характер; преимущественно местный
характер обслуживания; тесную связь с промышленностью; взаимосвязь отраслей
и предприятий, обслуживающие особенности процессов воспроизводства [4,
стр.137].
Развитие жилищного хозяйства и совершенствование выступает как важный
фактор повышения уровня жизни людей, улучшения их жилищных условий и
развития культуры населения.
Жилищные условия относятся к числу насущных и неисчезающих
потребностей людей. От уровня удовлетворения этой потребности зависит
эффективность функционирования всех сфер жизнедеятельности общества,
средняя продолжительность жизни, прирост населения, производительность
труда, уровень цивилизованности страны [5, стр.57].
Жилищное хозяйство формирует соответствующее качество жизни населения,
культуру быта и образа жизни, во многом определяет социально-экономический
потенциал территорий, их инвестиционную привлекательность.
Несмотря на многоотраслевую структуру, жилищное хозяйство представляет
собой целостную систему, которая обеспечивает нормальную жизнедеятельность
человека, функционирование социальной и производственной инфраструктуры
территории [6, стр.18].
Итак, результатом деятельности жилищного хозяйства является улучшение
условий жизни населения, обеспечение их жилищно-коммунальными услугами и
содержание в надлежащем состоянии жилищного фонда. Все это приводит к
эффекту увеличения свободного времени, используемого для всестороннего
развития личности. Увеличение свободного времени от сокращения домашнего
труда является показателем характеризующий социальный эффект жилищного
хозяйства. Таким образом, развитие жилищного хозяйства способствует
сокращению времени труда в домашнем хозяйстве за счет выполнения работ по
заготовке топлива, доставке воды, ремонту помещений, элементов инженерного
оборудования, уборки придомовой территории.
Социальный эффект жилищного хозяйства не ограничивается только
увеличением свободного от работы времени. Повышение уровня благоустройства
и оснащенности инженерным оборудованием оказывает благоприятное воздействие
на улучшение здоровья. Благоприятное воздействие на повышение
работоспособности, снижение заболеваемости, повышение уровня образования,
оказывает создание комфортных условий проживания – снижение шума, улучшение
воздухообмена, бесперебойная работа лифтов и другие результаты деятельности
жилищного хозяйства [7, стр.26].
Таким образом, жилищное хозяйство является одним из важных отраслей
национальной экономики и оказывает значительный социально-экономический
эффект в развитие общества. Как и любая отрасль, жилищное хозяйство имеет
ряд закономерностей функционирования.
Для выявления закономерностей функционирования жилищного хозяйства и
его социально-экономических особенностей необходимо применять системный
подход. В работе Бессоновой О.Э. жилищная система рассматривается как
подсистема общества, реализующая процесс обеспечения населения жильем и
жилищно-коммунальными услугами. В соответсвии с рисунком 1 жилищная система
состоит из пяти взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Примечание - разработано по источнику [8, стр.19]
Рисунок 1 - Система жилищного хозяйства
Ядром жилищной системы является институциональная подсистема базовыми
институтами, которого являются институт государства и частного
предпринимательства. Базовые институты, их сочетание, доминирование того
или иного института собственности определяются соответствующей политикой,
идеологией, и в свою очередь, они определяют характер, природу всей
жилищной системы. Эти институты играют определенную роль и выполняют
специфические функции в жилищной системе и по отношению друг другу.
Институт частного предпринимательства создает экономическую среду
воспроизводства жилищного фонда и жилищно-коммунальных услуг. Цель
субъектов этого института - получение прибыли. Множественность этих
субъектов обеспечивает конкурентную среду и благоприятные условия для
удовлетворения потребностей населения.
Целью института государства является регулирование жилищных процессов
с помощью жилищной политики.
Подсистема потребностей в жилье и жилищно-коммунальных услугах
выполняет стимулирующую роль в развитии жилищной системы. Постоянная
неудовлетворенность, накапливаемая в этой подсистеме, заставляет
увеличивать объемы на воспроизводство жилья и жилищно-коммунальных услуг
ресурсов, совершенствовать технологии их создания.
Подсистема жилищного фонда в жилищной системе играет двоякую роль. С
одной стороны, это один из результатов ее функционирования – качество и
количество жилищного фонда составляют богатство любой нации, являются
исходной базой развития каждого последующего этапа в обеспечении населения
жильем. С другой стороны, структура жилищного фонда свидетельствует о
характере развития материальной культуры страны и в этом качестве выполняет
функцию трансляции опыта поколений.
Ресурсная подсистема выполняет функцию обеспечения процесса
воспроизводства жилья всеми необходимыми ресурсами: землей, трудом,
финансами, строительными материалами, объем вовлечения, которых связан с
уровнем развития экономики.
Организационно-технологическая подсистема перерабатывает ресурсы в
конечный готовый продукт. В ее основе лежит строительная индустрия, от
эффективности, работы которой зависит объем используемых ресурсов и
качество их переработки. [8, стр.19]
Применение системного подхода в рассмотрении закономерностей
функционирования дает целостное представление о механизме функционирования
жилищного хозяйства.
Рассматривая механизм регулирования жилищного хозяйства, можно
поддержать точку зрения Крысиной И.Е. по отношению к механизму
регулирования экономики в целом. По ее мнению, механизм хозяйственного
регулирования можно определить как воздействие дифференцированных субъектов
на хозяйственную деятельность, осуществляемую на определенном уровне, на
экономическую систему в целом, на различные секторы экономики с целью
достижения экономического порядка, стабильности [9, стр.34]. Вышесказанные
относятся не только к регулированию национальной экономики в целом, но и на
отдельные сферы, то есть составляющим ее субъектам. В контексте
вышесказанного механизм регулирования национальной экономики можно
перенести на отдельный его сегмент - жилищную сферу. Таким образом, в
самом механизме функционирования жилищного хозяйства действуют четыре
важнейших уровня:
– домашнее хозяйство;
– предпринимательство;
– рынок;
– государство.
Каждый уровень представляет собой относительно самостоятельный
механизм, выполняющий, прежде всего, свойственные ему функции. Эти
механизмы хозяйственного регулирования экономических объектов имеют свои
специфические цели, средства, формы и методы воздействия, внутренние
возможности самосовершенствования.
Каждый из уровней хозяйственного механизма по своему содержанию
представляют собой подсистему субъектов хозяйствования. (таблица 1)
Таблица 1 - Субъекты механизма функционирования жилищного хозяйства
№ Уровни механизма Субъекты механизма
функционирования
1 Домохозяйство Домохозяйства, объединения
собственников квартир
2 Предпринимательство Предприятия, предоставляющие
жилищно-коммунальные услуги и
обслуживание жилищного фонда:
- предприятия-монополисты (субъекты
естественных монополий) в сфере
предоставления ЖКУ;
- предприятия конкурентной сферы.
3 Рынок Баланс (взаимодействие) спроса и
предложения на жилье и
жилищно-коммунальные услуги.
4 Государство Органы управления местной и
государственной власти, касающиеся
жилищного хозяйства, комитеты,
департаменты, отделы.
Примечание - составлено автором
Домохозяйство. Наличие потребностей в жилище и жилищно-коммунальных
услугах и возможности их удовлетворения входят в круг экономических
интересов домохозяйств. От уровня удовлетворения данных потребностей
зависит качество жизни населения, благосостояние общества и развитие
государства в целом. На реализацию экономических интересов домохозяйств в
современных условиях влияют следующие факторы:
• дифференциация потребителей в зависимости от уровня доходов;
• постоянное повышение цен на жилье и тарифов на жилищно-
коммунальные услуги;
• низкая доступность жилья;
• отсутствие полноценного рынка услуг по эксплуатации и
надлежащему содержанию жилищного фонда, проведению
капитального ремонта жилых зданий, внутренних инженерных
систем жизнеобеспечения населения;
• слабая правовая подготовленность большинства собственников
жилья в вопросах управления жилищным фондом.
Предпринимательство. Предприятия и организации, работающие в сфере
жилищного хозяйства, в зависимости от видов деятельности подразделяются:
- на жилищные эксплуатационные организации — организации любой формы
собственности, организационно-правовой формы и ведомственной
принадлежности, непосредственно оказывающие услуги по предоставлению в
пользование жилья гражданам, осуществляющие обслуживание и ремонт общего
имущества многоквартирного дома;
- специализированные эксплуатационные организации - организации любой
формы собственности, организационно-правовой формы и ведомственной
принадлежности, которые выполняют ремонт (текущий и капитальный) и
техническую эксплуатацию жилищного фонда, лифтов, мусоропроводов, сбор и
вывоз бытовых отходов, обслуживание и уборку мест общего пользования жилых
домов и придомовой территории по договорам с жилищными эксплуатационными
организациями;
- организации, предоставляющие коммунальные услуги населению -
организации любой формы собственности, организационно-правовой формы и
ведомственной принадлежности, осуществляющие электроснабжение, отопление,
горячее водоснабжение, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение
(включая очистку сточных вод);
- организации любой формы собственности, организационно-правовой формы
и ведомственной принадлежности, которые осуществляют электро-, газо-, тепло-
и водоснабжение и водоотведение организациям жилищно-коммунального
хозяйства;
- многоотраслевые организации жилищно-коммунального хозяйства -
организации любой формы собственности, организационно-правовой формы и
ведомственной принадлежности, осуществляющие обслуживание и ремонт (текущий
и капитальный) общего имущества многоквартирного дома, обслуживание и
уборку мест общего пользования жилых домов и придомовой территории, ремонт
и эксплуатацию лифтов, мусоропроводов, сбор и вывоз бытовых отходов, а
также предоставление всех, либо отдельных видов коммунальных услуг
(электроснабжение, отопление и горячее водоснабжение, газоснабжение,
водоснабжение и водоотведение, включая очистку сточных вод) [10, стр.54].
В зависимости от условий функционирования эти предприятия
подразделяются на естественные монополии и предприятия конкурентной среды.
Как известно, основными условиями функционирования предприятий,
относящихся к группе естественных монополий, являются:
– уникальность и незаменимость предоставляемых услуг или
производимой продукции;
– отсутствие конкуренции;
– жесткий государственный контроль за ценообразованием.
Жилищное хозяйство является одним из монополизированных сфер
национальной экономики. В него входят такие отрасли естественных монополий
как водопроводно-канализационное хозяйство, газо- электро- водо-
теплоснабжение.
Экономические интересы предприятий конкурентной среды определяются
особенностями функционирования имеющий рыночный характер и сводится к
генеральной цели максимизации прибыли при минимальных затратах в условиях
жесткой конкуренции.
Такие хозяйствующие субъекты реализуют свои экономические интересы в
условиях рынка совершенной конкуренции, характеризующиеся следующими
признаками:
• наличие множества хозяйствующих субъектов на рынке;
• однородность производимой продукции (оказываемых услуг);
• отсутствие затруднений входа и выхода на данный рынок;
• равные условия доступа к потребителям (посредникам
потребителей);
• равный доступ ко всем видам информации.
К деятельности предприятий конкурентной сферы жилищного хозяйства
относятся содержание жилищного фонда и ремонтно-эксплуатационное
производство. В настоящее время функционирование предприятий конкурентной
сферы жилищного хозяйства происходит в таких специфических условиях,
которые позволяют отнести деятельность данных структур к
монополистическому. Одно из приоритетных направлений совершенствования
развития жилищного хозяйства является развитие конкурентных условий
деятельности предприятий этой сферы. Это позволит улучшить качество
предоставляемых услуг, обеспечит внедрение нетрадиционных жилищно-
коммунальных услуг и даст возможность в полном объеме удовлетворять
потребности населения.
Рынок. Основу его составляет баланс спроса и предложения на жилье и
жилищно-коммунальные услуги. Регулирование превышения одного над другим
происходит на микро- и макроуровне.
Государство. Экономические интересы государства в жилищном хозяйстве
реализуются в условиях осуществления следующих функций:
- идеологической и законодательной инициативы (концепция развития
жилищного хозяйства и программы их реализации);
- фискальной, т.е. пополнение доходной части бюджета;
- функции распределения и перераспределения;
- регулирующей;
- инвестиционной;
- гаранта устойчивости и безопасности. [11 стр.8, 12 стр.399]
На рисунке 2 представлены основные цели регулирования государством
жилищного хозяйства. В последнее время, развитие жилищно-коммунальной сферы
является одним из приоритетных задач государства в обеспечении стабильного
экономического роста.
Примечание - разработано автором
Рисунок 2 - Цели государства в развитии жилищного хозяйства
Исходя из целей государства, основным принципом государственного
регулирования развития жилищного хозяйства является поддержание баланса
экономических интересов всех субъектов жилищной сферы: населением,
коммунальными предприятиями, ремонтно-эксплуатационными предприятиями,
государством определяется равная ответственность при решении множества
проблем в жилищном хозяйстве. Формирование такого механизма, когда
ответственность за эффективность проводимых структурных преобразований,
убытки и выгоды в равной степени распределены между всеми субъектами
реформируемой системы, является главной задачей структур государственного
управления.
Таким образом, обеспечение баланса экономических интересов всех
субъектов взаимоотношений в жилищной сфере является принципом
государственного регулирования жилищного хозяйства в рамках осуществления
его функций.
Рассмотрев механизм функционирования всех субъектов жилищного хозяйства
можно выделить следующие особенности, определяющие социально-экономическое
значение жилищного хозяйства как отрасли национальной экономики:
- сочетание производственных и непроизводственных функций, связанных с
изготовлением материальных продуктов и оказанием услуг;
- социальная значимость, усиливающая необходимость государственного
регулирования и контроля со стороны потребителя;
- отрасль представлена как естественными монополиями (транспортировка
энергии, водоснабжение, водоотведение), так и отраслями, в которых возможна
конкуренция (производство товаров и услуг); многообразие организационно-
правовых форм предпринимательства и форм собственности;
- сочетание крупного (производство энергии, трубопроводные сети) и
малого бизнеса;
- рассредоточение центров оказания услуг соответственно системе
расселения, что обуславливает особую роль местных органов самоуправления;
особая значимость экологического и санитарно-эпидемиологического контроля;
- необходимость гарантированного минимума услуг независимо от
платежеспособного населения;
- многообразие потребителей.
1.2 Сущность основных механизмов управления жилищным хозяйством
Несмотря на достаточно широкую известность отдельных типов
экономических, организационных, управленческих или хозяйственных
механизмов, само понятие механизм остается в теории экономики
недостаточно четко определенным. Эта неопределенность значительно
усиливается в отношении механизмов управления жилищным хозяйством.
Существуют различные определения и толкования понятия механизм в
теории экономики (таблица 2).
По мнению автора, механизм управления жилищным хозяйством – система
целей, принципов и методов, применение которых позволяет воздействовать на
деятельность жилищного хозяйства.
В теории и на практике хозяйствования известны несколько основных
механизмов управления и регулирования социально-экономических систем.
Широко распространенные механизмы управления - это централизованный и
децентрализованный. Централизованным называют систему, в которой одна из ее
подсистем играет ведущую роль в функционировании системы. Изменение в ней
вызывают изменения всей системы. Развитие ведущей части прогрессирует
централизацию системы, и эта подсистема берет на себя функцию управляющего
(регулирующего) органа. Децентрализованной считается система, в которой нет
главной подсистемы, ведущие части имеют примерно равную ценность и
построены вокруг центральной подсистемы, а соединены между собой
параллельно и последовательно [13, стр.43]. Централизованный механизм
управления и регулирования осуществляется соответствующими властными
структурами. Второй вид управления определяется рынком без
непосредственного участия государственных органов власти (рисунок 3).
Таблица 2 – Определение терминов механизм и механизм управления
Определение Источник, авторы
определения
Механизм – система, устройство, определяющие Г.И.Ожегов. Словарь
порядок какого-нибудь вида деятельности. русского языка, М.-2005 г.
Механизм управления – цели, функции, принципы, Совершенствование
методы. структуры управления
производством.
Т.А.Ашимбаев, А.-1981 г.
Механизм управления - наиболее активный Самогородская М.И.
элемент системы управления, обеспечивающий Разработка стратегии
воздействие на факторы, от состояния которых механизма управления
зависит результат деятельности управляемого региональной
объекта. инвестиционной
стратегиейМенеджмент в
России и за рубежом,
№4,2003
Примечание - Составлено автором
Централизованное управление осуществляется с помощью различных
рычагов: финансово-экономических, планово-экономических, административно-
правовых. Преимущественное использование тех или иных рычагов регулирования
во многом определяет сущность механизма управления и регулирования
социально - экономических процессов в стране, региона, города. Механизмы
централизованного регулирования подразделяются на административный
(директивный) и индикативный.
Административный механизм управления хорошо известен из советского
опыта хозяйствования. В его основе директивный план, который охватывает
буквально все виды деятельности, централизованно устанавливаемые
фиксированные цены на все виды товаров и услуг, и централизованное
материально-техническое снабжение. В этой системе центральные органы власти
определяют, что производить, как производить и для кого производить [14,
стр.53].
Индикативный механизм управления является направляющим. В его основе
лежат экономические интересы производителей и потребителей, гибко
регулируемые государством и местными органами власти. Основными рычагами
регулирования здесь являются не административные, а экономические,
преимущественно косвенные и правовые.
Примечание - разработано автором
Рисунок 3 - Механизм управления социально-экономическими системами
Эффективное регулирование экономики на основе применения экономических
и правовых методов требует глубоко продуманной и обоснованной стратегии и
тактики деятельности. В условиях рыночной экономики данный механизм может
органично сочетаться с механизмом рыночного саморегулирования [15, стр.11].
Целью рыночного механизма управления жилищным хозяйством является
максимальное удовлетворение потребностей населения в жилье, в надлежащем
содержании жилищного фонда и в жилищно-коммунальном обслуживании для
развития общества и национальной экономики в целом.
Процесс удовлетворения жильем реализуется посредством рынка жилья.
Товаром обращающемся на рынке жилья является само жилище и поток жилищных
услуг производящий данное жилье. Являясь элементом материальной культуры,
развитие жилища обусловлено факторами, лежащими в основе развития
материальной культуры в целом. К ним относятся: материально-технические
предпосылки, уровень производительности общественного труда, весь
предшествующий опыт и достигнутая уже степень развития как основа
дальнейшего совершенствования [16, стр.30].
Жилье - такой стандартный продукт труда и условие жизнеобеспечения,
которое позволяет пространственно зафиксировать положение человека,
удовлетворяя личные и групповые общественно необходимые потребности
существования, обеспечивая соответствующий уровень благосостояния.
В отличие от других товаров, жилье - специфический товар, имеющий
такие особенности:
1) стационарное положение, обеспечивающее его предложение на рынках в
специфической форме - документарной, без реального представления;
2) жилье — товар массового потребления, долговечного пользования;
3) жилой фонд предполагает при его потреблении участие ряда отраслей
производства и сферы услуг в его сохранении и эффективной
эксплуатации.
Таким образом, жилье является материальным благом, продуктом труда
вступающий в процесс обмена, и отличающийся от других товаров
долговечностью, фиксированностью местоположения, уникальностью, и высокой
стоимостью и в процессе потребления производящий поток жилищных услуг.
С точки зрения конечного потребления различаются следующие виды услуг:
- услуги производственного назначения;
- услуги личные;
• материально-бытового или потребительского характера;
• социально-культурные услуги, связанные с формированием самого
человека, личности;
- социальные услуги [17, стр.11];
По мнению Шеденова У.К. Среди услуг, обеспечивающих дальнейшей рост
благосостояния народа, все возрастающую значимость приобретают услуги
жилищного хозяйства. Их общественный смысл заключается в непрерывном
улучшении жилищных условий всех слоев населения, в ликвидации различий в
социальных и бытовых условиях [18, стр.238].
Услуги жилищного хозяйства являются личными услугами материально-
бытового и потребительского характера, и в свою очередь подразделяются на
услуги общественного характера, смешанные услуги и услуги частного
потребления.
Услуги общественного характера – услуги, направленные на
удовлетворение потребностей всего общества или большей его части (например
– разбивка и обслуживание парковых зон, реконструкция и поддержание в
нормальном состоянии памятников истории и архитектуры, содержание
общегородских транспортных коммуникаций). Расходы на их удовлетворение
распределяются на каждого члена общества.
Услуги смешанного характера – услуги, направленные на удовлетворение
потребностей относительно незначительной по численности группы людей,
объединенных общим местом проживания и отдыха в пределах жилой зоны
(подъезд, жилой дом, жилой квартал). Расходы на услуги смешанного характера
распределяются между членами данной общины.
Частные услуги – услуги направленные на удовлетворение потребностей
человека (людей), объединенных общим местом проживания в рамках одной
квартиры [19, стр. 32 ].
Так как понятие жилье объединяет в себе понятия жилого помещения и
поток услуг производящий данное помещение рынок жилья необходимо
рассматривать как два взаимосвязанных рынка. Это рынки жилищного фонда и
рынок жилищных услуг. Специфика жилищного хозяйства в том, что последняя
объединяет два рынка – строительный (рынок создания жилого фонда) и
эксплуатационных услуг. Эти рынки взаимодействуют друг с другом, хотя
зависят от различных факторов и функционируют по принципам, присущим только
данным сферам [20, стр.66]. На рисунке 4 представлена структура жилищного
рынка.
Функции рыночного механизма управления аналогичны с общими функциями
управления любой социально-экономической системой общества. Это процесс
планирования и организации воспроизводства жилья и жилищно-коммунальных
услуг. Для эффективной организации деятельности жилищного хозяйства
необходимо учитывать свойства и отличительные особенности рынков жилищного
фонда и жилищно-коммунальных услуг.
Рынок жилищного фонда в связи со специфичностью обращающего в нем
товара относиться к рынку недвижимости и имеет следующие отличительные
особенности [21, стр.34-37]:
Во-первых, рынок жилищного фонда является локальным рынком и в большей
степени зависит от состояния региональной экономики, чем от экономики
государства в целом. Сделки, совершаемые на данном рынке, имеют
индивидуальный характер, поскольку жилье обладает множеством
индивидуальных количественных и качественных характеристик, для выбора
подходящего жилья и проведения сделки требуется приложить значительно
больше усилий, чем на других рынках. Для проведения каждой сделки требуется
личный контакт продавца и покупателя или их представителей, понятие
массовости отсутствуют.
Во-вторых, пользование жилищем, в отличие от других товаров,
затрагивает интересы других граждан и организаций. Жилье является
недвижимым имуществом, которое является особым видом собственности, права,
обладания которой отличны от прав владения другими видами собственности.
Это делает необходимой государственную регистрация сделок с недвижимостью,
которая обеспечивает защиту государственных и общественных интересов, но
одновременно ведет к росту издержек и затягиванию процесса обмена.
Примечание - разработано автором
Рисунок 4 - Структура жилищного рынка
В-третьих, особенность рынка жилищного фонда состоит в том, что методы
государственного воздействия неэффективны для компенсации недостатка спроса
в одном регионе за счет избыточного спроса в другом. Воздействовать на
изменение спроса и предложения на макроуровне возможно при оказании
воздействия на другие сектора национальной экономики. Например,
стимулирование роста производства в данном регионе, что повлечет за собой
оживление и активизацию рынка жилья. При этом возможности централизованного
контроля в пределах национальной экономики являются ограниченными.
В-четвертых, процесс воспроизводства жилья, стройматериалов
характеризуется значительными издержками и капиталоемкостью. Также
достаточно высоки затраты на приобретение и обслуживание жилья. В этой
связи существуют высокие инвестиционные барьеры вхождения в отрасль,
затруднение действия межотраслевой конкуренции и необходимость высокого
капиталовложения для воспроизводства жилищного фонда.
Рынку жилищно-коммунальных услуг, как и всем рынкам услуг свойственны
следующие характеристики [22, стр.208]:
- высокая динамичность рыночных процессов, что связано с такими
свойствами услуг, как нестабильность качества и несохраняемость;
- территориальная сегментация, что чаще всего определяется жестким
территориальным закреплением производственных фондов сферы услуг;
- локальный характер производства и потребления услуг, что объясняется
неразрывностью в пространстве и времени процессов производства и
потребления услуг;
- высокая чувствительность к изменениям рыночной конъюнктуры, что
можно объяснить двумя основными свойствами услуг: ненакапливаемостью
(невозможностью компенсировать колебания рыночной конъюнктуры) и
преимущественно утилитарным характером, т.е зависимостью услуг от
производства товарно-материальных ценностей;
- неопределенность результата деятельности по оказанию услуг.
Особенности функционирования рынка жилищно-коммунальных услуг
позволяет определить степень совершенности данного рынка. Для определения
степени совершенности рынка жилищно-коммунальных услуг можно произвести
сопоставление определенных параметров данного рынка с соответствующими
параметрами рынков совершенной и несовершенной конкуренции (таблица 3).
Таблица 3 - Степени совершенности рынка жилищно-коммунальных
услуг
Параметры сравнения Рынок Рынок Рынок
совершенной несовершенной жилищно-коммунальн
конкуренции конкуренции ых услуг
Количество фирм в Множество Одно или малое Одно или малое
отрасли количество количество
Характер продукции Разнородный Однородный или с Однородный или с
незначительной незначительной
дифференциацией дифференциацией
Входные барьеры Низкие Высокие Высокие
Контроль над ценой Слабый Полный или Полный или
частичный частичный
Эластичность спроса Высокая Высокая Высокая
и предложения
Скорость Высокая Высокая Высокая
установления
экономического
равновесия
Уровень конкуренции Высокий Низкий Низкий
на рынке
Степень Низкая Высокая Высокая
государственного
вмешательства
Примечание - составлено автором
Анализируя данные таблицы можно сделать вывод: полное соответствие
характеристик рынка жилищно-коммунальных услуг с характеристиками рынка
несовершенной конкуренции, представляется логичным предположение, согласно
которому данный рынок является рынком несовершенной конкуренции.
Управление жилищным хозяйством реализуется в соответствии с
определенными принципами. Самым существенным является принцип
самоорганизации и саморазвития. Любая социально-экономическая система,
развивающаяся по рыночным принципам, регулируется основными рычагами рынка:
спросом и предложением.
Спрос на жилье предъявляют потребители (жильцы,
квартиросъемщики). Жилищная потребность имеет специфические особенности,
прежде всего, слабую насыщаемость. Я. Корнаи отмечает, что если
большинство живет в квартире, по крайней мере, с двумя комнатами, то многие
из них будут хотеть иметь квартиры с, как минимум, тремя; люди, которые
имеют адекватное число комнат, будут хотеть иметь больший дом, более
оборудованный и в более здоровом и красивом окружении [23, стр.607].
Спрос на жилье зависит от многих факторов. Зависимость спроса от
внешних факторов называется функцией спроса. На формирование функции спроса
отдельного потребления или индивидуальной функции спроса (fd) оказывают
влияние финансовые возможности потребителя (I), стоимость жилья (P),
стоимость других товаров (Pдр.т), индивидуальные жилищные предпочтения (R).
fd=f (I, P, Pдр.т, R) (1)
Общая функция спроса формируется из совокупности индивидуальных
функций спроса.
FD=Σ fd (2)
Спрос на жилье подчиняется общим законам функционирования рыночной
экономики и находится в обратной зависимости от ценового фактора.
Предложение жилищного фонда складывается из общего количества жилищ и
цен на отдельные жилища. В краткосрочном периоде предложение жилищного
фонда является относительно неэластичным, это связано с особенностями
жилища как товара. То есть в краткосрочной перспективе величина предложения
не реагирует на изменение величины спроса, так как жилье не может быть
произведено мгновенно либо уничтожено. Иными словами воспроизводство
жилищного фонда характеризуется длительностью технологического процесса.
SS
FS
DD1
P0 P0
DD0
Q 0 Q
Q0 Q
Примечание - разработано по источнику [34]
Рисунок 5 - Предложение на жилищный фонд
Такое неэластичное предложение жилищного фонда графически выражено на
рисунке 5 в виде вертикальной прямой (SS).
Предложение жилищного фонда может увеличиваться со временем. В таком
случае вертикальная прямая предложения (SS) сместиться вправо. Такое
увеличение величины предложения называется жилищными инвестициями. Кривая
FS представляет собой предложение нового жилья как функция цены жилья. Эта
кривая идентична обычной кривой предложения в любой отрасли. Кривая
предложения показывает количество товара, которые поставщики желают продать
по той или иной цене. В данном случае поставляемым товаром является новое
жилье. На положение кривой FS влияют затраты факторов производства,
используемых в строительстве и технологические факторы, влияющие на
издержки строительства. Кривую FS иногда называют кривой потока
предложения, так как она представляет собой поток новых домов на рынок за
данный период времени. А кривая предложения SS называется кривой
предложения запасов, так как характеризует общий объем жилья на рынке в
данный момент времени. Таким образом, предложение нового жилья представляет
собой валовые инвестиции в жилищный фонд и определяет совокупный прирост
запаса жилищного фонда [24, стр.115]. Как известно любые инвестиции в
экономику имеют мультипликативный эффект. Суть эффекта мультипликатора
состоит в следующем: увеличение любого из компонентов автономных расходов
приводит к увеличению национального дохода общества, причем на величину
большую, чем первоначальный рост расходов [25, стр.404; 26, стр.472; 27,
стр.121; 28, стр.235; 29, стр.198]. В данном случае автономные расходы -
это автономные инвестиций, имеющие влияние на рост национального дохода. По
мнению Л.А.Полякова ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
УДК 332.81 (574) На правах рукописи
ТОКБАЕВА ЖАННА ДЖУМАБАЕВНА
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством
( в отраслях и сферах деятельности)
Диссертация на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Научный
руководитель:
д.э.н., профессор Шеденов У.К.
Республика Казахстан
Алматы, 2007
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ
ХОЗЯЙСТВОМ ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...8
1. Жилищное хозяйство в системе национальной экономики:
особенности и социально-экономическое
значение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...8
1.2 Сущность основных механизмов управления жилищным хозяйством..16
1.3 Организация эксплуатации жилищного фонда
города ... ... ... ... ... ... ... . ... 28
2. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО ХОЗЯЙСТВА В РЕСПУБЛИКЕ
КАЗАХСТАН ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...41
2.1 Трансформация организационных основ управления жилищным
хозяйством в
РК ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... 41
2.2 Анализ современного состояния развития жилищного хозяйства
Республики
Казахстан ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ..54
2.3 Проблемы деятельности управляющих организаций в жилищной
сфере
Казахстана ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ...71
3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ
ХОЗЯЙСТВОМ ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... .83
1. Методические основы формирования эффективного механизма
управления развитием жилищного хозяйства Республики
Казахстан ... ...83
2. Основные направления развития деятельности управляющих компаний в
жилищном
хозяйстве ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... . ..97
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... .11 4
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ
ИСТОЧНИКОВ ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ..118
ПРИЛОЖЕНИЯ ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... .12 4
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. На современном этапе социально-
экономического развития Казахстана приоритетным стратегическим направлением
является модернизация всех сфер и отраслей национальной экономики. В этом
контексте прослеживается актуальность трансформации организационных основ
жилищной сферы. Жилищное хозяйство является одной из наиболее значимых сфер
национальной экономики, оказывающей существенное влияние на все стороны
жизнедеятельности общества. Доступность и качество услуг жилищного
хозяйства являются определяющими факторами уровня жизни населения. Именно
поэтому одной из основ государственной политики в Республике Казахстан
является создание условий для обеспечения граждан жильем, безопасного и
качественного проживания в занимаемом жилище. Развитие социальной
инфраструктуры на сегодняшний день возводится в ранг стратегической задачи.
В Послании Президента Республики Казахстан народу Казахстана Новый
Казахстан в новом мире ставятся вопросы приобретения доступного жилья и
развития рынка недвижимости [1]. Проведенная реформа жилищно-коммунального
хозяйства и массовая приватизация в стране сформировала качественно новую
сферу жилищных отношений, но вместе с тем имеет место определенные
диспропорции в развитии жилищного хозяйства. Это проблемы слабой правовой
подготовленности большинства собственников жилья в вопросах эффективного
управления жилищем, отсутствия полноценного рынка услуг по эксплуатации и
надлежащему содержанию жилищного фонда, проведению капитального ремонта
жилых зданий и внутренних инженерных систем жизнеобеспечения, отсутствие
государственного контроля за нормативным содержанием жилого фонда и
административных рычагов воздействия на эксплуатационные службы. В связи с
этим возникает необходимость совершенствования деятельности жилищного
хозяйства, включая сферу содержания и ремонта жилищного фонда.
Одной из важнейших задач совершенствования управления жилищным
хозяйством является обеспечение профессионального управления жилищным
фондом. Профессиональное управление предполагает специализированную
предпринимательскую деятельность по организации надлежащего содержания
жилищного фонда, качественного жилищно-коммунального обслуживания
населения.
Профессиональное управление жилищным фондом является многогранной и
сложной деятельностью, в связи двойственной природой управляемого объекта и
подразумевает техническое и социальное управление, то есть управленческая
деятельность рассматривается в двух аспектах – управление инженерной
системой жизнеобеспечения жилищного фонда и управление социумом,
проживающим в жилом фонде.
Актуальность темы данного исследования связана с поиском новых путей
совершенствования организационно-экономических, финансовых, социальных и
кадровых аспектов деятельности жилищного хозяйства.
В настоящее время существует множество мнений и многообразных подходов
в управлении развитием жилищного хозяйства, несмотря на это не уделено
достаточного внимания технике решения проблем и методике формирования
эффективного механизма управления развитием.
Следовательно, необходим интенсивный поиск новых методологических
подходов, позволяющих управлять процессом развития жилищной сферы с учетом
социально-экономических особенностей функционирования жилищного хозяйства.
Своевременность темы исследования подтверждается необходимостью
существенного повышения конкурентоспособности национальной экономики в
связи с реализацией Стратегии вхождения Казахстана в число 50 наиболее
конкурентоспособных стран мира.
В этих условиях разработка научно-методической базы совершенствования
управления жилищным хозяйством позволяет значительно ускорить процессы
кардинального повышения конкурентоспособности экономики страны в целом. Это
связано с тем, что эффективное функционирование жилищного хозяйства
оказывает благоприятное воздействие на повышение уровня жизни населения, и
содействует созданию и развитию конкурентоспособного человеческого капитала
страны. Поэтому тема данного исследования является актуальной и
непосредственно отвечающей запросам практики.
Степень разработанности проблемы. Теоретическая основа постановки
проблем жилищной сферы заложена в трудах классиков экономической мысли.
Различным вопросам становления и развития жилищных отношений,
реформирования жилищного хозяйства посвящены труды казахстанских и
зарубежных ученых У.А. Аманбаева, У. Баймуратова, Т. Баяхметова, О.Е.
Бессоновой, В.С. Боголюбова, В.В. Бузырева, Ж.О. Ихданова, С.А. Илашевой,
А. Кошанова, Я. Корнаи, Н. Косаревой, И.Е. Крысиной, К.Е. Кубаева, Ф.Б.
Ларрена, Н. Мамырова, Р.К Ниязбековой, Т.М. Рогачева, Д.Г. Родионова, О.
Сабден, Дж.Д. Сакса, И. Стародубровской, Л.С. Тимошенко, У.К. Шеденова,
С.Р. Хачатряна, Л.Н. Чернышева, В.С. Чекалина.
Вместе с тем следует отметить, что проблема управления жилищным
хозяйством не получила должного освещения и разработки как самостоятельный
объект изучения в трудах отечественных ученых-экономистов. Основные
направления исследований по проблемам жилищной сферы сконцентрированы
вокруг следующих вопросов: развитие рынка жилья и жилищной ипотеки;
ускорение темпов роста жилищного строительства; обеспечение населения
социально доступным жильем, а вопросам эффективного управления существующим
жилищным фондом, разработки механизмов финансирования капитального ремонта
аварийного и ветхого жилья, формирования рынка услуг по обслуживанию жилья
не уделено достаточного внимания. На уровне местных сообществ и регионов
данная проблема стоит особенно остро, и остаются не изученными механизмы
эффективного воздействия на развитие жилищного хозяйства.
Таким образом, актуальность и недостаточная разработанность проблем
управления жилищным хозяйством, поиск новых путей совершенствования и
высокий уровень социальной приоритетности жилищной сферы определили выбор
темы исследования.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования
является теоретическое обоснование направлений совершенствования управления
жилищным хозяйством в условиях обеспечения конкурентоспособности
национальной экономики и разработка механизма совершенствования его.
Достижение поставленной цели определила постановку следующих задач:
– определить сущность и основы функционирования жилищного
хозяйства как отрасли национальной экономики, выявить его
социально-экономическое значение и особенности;
– изучить организационные механизмы управления жилищным
хозяйством;
– раскрыть содержание рыночного механизма управления жилищным
хозяйством;
– рассмотреть жилищный фонд как объект управления и
охарактеризовать процесс организации эксплуатации жилищного
фонда города;
– проанализировать современное состояние и условия
функционирования жилищного хозяйства Республики Казахстан и
выявить проблемы его деятельности;
– разработать методические основы формирования эффективного
механизма управления развитием жилищного хозяйства;
– разработать систему организационно-экономического, финансового
и кадрового механизмов совершенствования деятельности
управляющих компаний в жилищной сфере.
Предметом исследования является экономический механизм управления
содержанием и ремонтом жилищного фонда городов РК.
Объектом исследования выступает жилищное хозяйство РК, как социально-
экономическая система.
Теоретико-методологическую основу исследования составляют
экономические концепции и положения, изложенные в трудах зарубежных и
отечественных ученых-экономистов. В ходе исследования использовались труды
специалистов по управлению развитием социально-экономических систем. При
разработке проблем и путей решения применялись методы системного подхода,
ориентированного на выделение взаимосвязей, взаимовлияния структурных
элементов, составляющих сложную систему, а также методы логического,
статистико-экономического анализа.
Информационной базой исследования послужили материалы Агентства
Республики Казахстан по статистике, нормативно-правовые документы,
законодательные акты, характеризующие развитие жилищной сферы,
статистические и фактические данные, опубликованные в научной литературе и
периодических изданиях.
Научные положения, выносимые на защиту:
– теоретическое обоснование социально-экономического эффекта
функционирования жилищного хозяйства и его влияния на
национальную экономику в условиях обеспечения ее
конкурентоспособности; авторское представление понятия
управления жильем;
– разработанные автором, методические основы формирования
эффективного механизма управления развитием жилищного
хозяйства в виде определенной последовательности шагов;
– обоснование необходимости профессионального управления
жилищным фондом, осуществляемое управляющими компаниями для
эффективного функционирования жилищного хозяйства; обоснование
значимости для развития жилищного хозяйства создания
высокопрофессионального корпуса управленцев, обеспечивающего
эффективное решение важнейших задач совершенствования
управления.
– предложенные автором, основные направления организационно-
правового совершенствования, включающие мероприятия по
оптимизации размеров управляемых кондоминиумов, и упрощение
системы регистрации кондоминиумов, а также финансового
совершенствования деятельности управляющих компаний,
включающие мероприятия по привлечению финансовых ресурсов для
проведения капитального ремонта жилищного фонда.
Научная новизна основных положений диссертационного исследования
заключается в следующем:
– выявлены и систематизированы основные теоретические подходы к
управлению жилищным хозяйством и к профессиональному
управлению эксплуатацией жилищного фонда;
– уточнены основные понятия в сфере управления надлежащим
содержанием жилищного фонда города;
– на основе проведенного опроса жителей Казахстана установлены
диспропорции деятельности управляющих компаний в жилищной
сфере;
– на основе методологических подходов формирования эффективного
механизма управления жилищным хозяйством автором: разработана
целевая модель управления развитием жилищного хозяйства,
определяющая приоритетность целей и последовательность решения
задач; составлена концептуальная модель совершенствования
развития жилищного хозяйства; определены критерии
совершенствования управления и временной лаг его реализации;
– разработана модель эффективной организации обучения
управляющих кадров жилищного хозяйства, способствующая
формированию сильного кадрового потенциала жилищной сферы для
реализации задач совершенствования управления.
Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы
заключается в использовании результатов работы на практике управления
жилищным хозяйством, в частности, при разработке региональных программ
развития жилищно-коммунального хозяйства, при разработке мероприятий
реализации данных программ, при проведении комплексной оценки эффективности
проводимых мероприятий в рамках программ развития жилищного хозяйства.
Отдельные теоретические положения и выводы могут быть применены в
преподавании курсов, связанных с жилищной экономикой Казахстана.
Апробация работы. Основные положения диссертационной работы
опубликованы в периодических изданиях, докладывались и обсуждались на
международных научно-практических конференциях в частности, на
международном научном симпозиуме Национальная экономика в условиях
глобализации, посвященного 70-летию У.Баймуратова в сентябре 2005г., на
международной научно-практической конференции Национальная экономика в
векторе глобального развития в декабре 2005 года, на международной научно-
практической конференции Проблемы модернизации экономики Казахстана в
условиях глобализации в ноябре 2006 года, на международной научно-
практической конференции Проблемы и перспективы конкурентоспособной
национальной экономики в ноябре 2006 года. А также использованы
Департаментом жилищно-коммунального хозяйства города Актау Мангистауской
области при разработке плана мероприятий по реализации Программы развития
жилищно-коммунальной сферы в Республике Казахстан на 2006-2008 годы и
Маслихатом города Актау при составлении бюджета на 2007 год.
Публикации результатов исследования. По теме диссертационной
работы опубликовано 8 научных трудов, в том числе 4 - в изданиях,
рекомендованных КНАСОН РК с общим объемом 2,7 п.л.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех
глав, заключения, списка использованных источников, приложений, и включает
в себя 19 таблиц и 23 рисунков.
1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ
1.1 Жилищное хозяйство в системе национальной экономики: особенности и
социально-экономическое значение
Реформирование и развитие жилищной сферы являются одним из
приоритетных направлений социально-экономических преобразований в стране.
Создавая необходимые условия для жизнедеятельности человека, жилищная сфера
обеспечивает воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также
доведение жилищно-коммунальных услуг непосредственно до потребителей.
Ведущими отраслями данной сферы являются жилищное строительство и жилищное
хозяйство. В развитии общества и общественного производства особую роль
играет жилищное хозяйство, удовлетворяющее материальные и культурные
потребности граждан.
Жилищное хозяйство – совокупность отраслей, а также важнейшая часть
территориальной инфраструктуры, которая определяет условия
жизнедеятельности человека. Это отрасль стоит на самых передовых рубежах
решения социальных проблем населения и наиболее тесно соприкасается с его
потребностями и проблемами и оказывает существенное влияние на городское
хозяйство. Например, строительство новых жилищ вызывает необходимость
освоения новых территорий, развития городского транспорта, коммунальных
предприятий, обеспечивающих жителей водой, теплом и другими услугами, а
также учебных и лечебных заведений, предприятий и организаций всей сферы
обслуживания.
В составе жилищного хозяйства традиционно выделяют следующие
подотрасли:
- водоснабжение и водоотведение;
- теплоэнергетическое хозяйство;
- газовое хозяйство;
- зеленое хозяйство;
- санитарная очистка территории;
- электроснабжение и уличное освещение [2, стр.74];
К особенностям, определяющим социально-экономическое значение
жилищного хозяйства как отрасли национальной экономики, Д.Г.Родионов
относит следующие условия его функционирования: сочетание производственных
и непроизводственных функций, связанных с изготовлением материальных
продуктов и оказанием услуг; социальная значимость, усиливающая
необходимость государственного регулирования и контроля со стороны
потребителя; отрасль представлена как естественными монополиями
(транспортировка энергии, водоснабжение, водоотведение), так и отраслями, в
которых возможна конкуренция (производство товаров и услуг); многообразие
организационно-правовых форм предпринимательства и форм собственности;
сочетание крупного (производство энергии, трубопроводные сети) и малого
бизнеса; рассредоточение центров оказания услуг соответственно системе
расселения, что обуславливает особую роль местных органов самоуправления;
особая значимость экологического и санитарно-эпидемиологического контроля;
необходимость гарантированного минимума услуг независимо от
платежеспособного населения; многообразие потребителей [3, стр.10];
К числу специфических особенностей жилищного хозяйства следует
отнести также его многоотраслевой характер; преимущественно местный
характер обслуживания; тесную связь с промышленностью; взаимосвязь отраслей
и предприятий, обслуживающие особенности процессов воспроизводства [4,
стр.137].
Развитие жилищного хозяйства и совершенствование выступает как важный
фактор повышения уровня жизни людей, улучшения их жилищных условий и
развития культуры населения.
Жилищные условия относятся к числу насущных и неисчезающих
потребностей людей. От уровня удовлетворения этой потребности зависит
эффективность функционирования всех сфер жизнедеятельности общества,
средняя продолжительность жизни, прирост населения, производительность
труда, уровень цивилизованности страны [5, стр.57].
Жилищное хозяйство формирует соответствующее качество жизни населения,
культуру быта и образа жизни, во многом определяет социально-экономический
потенциал территорий, их инвестиционную привлекательность.
Несмотря на многоотраслевую структуру, жилищное хозяйство представляет
собой целостную систему, которая обеспечивает нормальную жизнедеятельность
человека, функционирование социальной и производственной инфраструктуры
территории [6, стр.18].
Итак, результатом деятельности жилищного хозяйства является улучшение
условий жизни населения, обеспечение их жилищно-коммунальными услугами и
содержание в надлежащем состоянии жилищного фонда. Все это приводит к
эффекту увеличения свободного времени, используемого для всестороннего
развития личности. Увеличение свободного времени от сокращения домашнего
труда является показателем характеризующий социальный эффект жилищного
хозяйства. Таким образом, развитие жилищного хозяйства способствует
сокращению времени труда в домашнем хозяйстве за счет выполнения работ по
заготовке топлива, доставке воды, ремонту помещений, элементов инженерного
оборудования, уборки придомовой территории.
Социальный эффект жилищного хозяйства не ограничивается только
увеличением свободного от работы времени. Повышение уровня благоустройства
и оснащенности инженерным оборудованием оказывает благоприятное воздействие
на улучшение здоровья. Благоприятное воздействие на повышение
работоспособности, снижение заболеваемости, повышение уровня образования,
оказывает создание комфортных условий проживания – снижение шума, улучшение
воздухообмена, бесперебойная работа лифтов и другие результаты деятельности
жилищного хозяйства [7, стр.26].
Таким образом, жилищное хозяйство является одним из важных отраслей
национальной экономики и оказывает значительный социально-экономический
эффект в развитие общества. Как и любая отрасль, жилищное хозяйство имеет
ряд закономерностей функционирования.
Для выявления закономерностей функционирования жилищного хозяйства и
его социально-экономических особенностей необходимо применять системный
подход. В работе Бессоновой О.Э. жилищная система рассматривается как
подсистема общества, реализующая процесс обеспечения населения жильем и
жилищно-коммунальными услугами. В соответсвии с рисунком 1 жилищная система
состоит из пяти взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Примечание - разработано по источнику [8, стр.19]
Рисунок 1 - Система жилищного хозяйства
Ядром жилищной системы является институциональная подсистема базовыми
институтами, которого являются институт государства и частного
предпринимательства. Базовые институты, их сочетание, доминирование того
или иного института собственности определяются соответствующей политикой,
идеологией, и в свою очередь, они определяют характер, природу всей
жилищной системы. Эти институты играют определенную роль и выполняют
специфические функции в жилищной системе и по отношению друг другу.
Институт частного предпринимательства создает экономическую среду
воспроизводства жилищного фонда и жилищно-коммунальных услуг. Цель
субъектов этого института - получение прибыли. Множественность этих
субъектов обеспечивает конкурентную среду и благоприятные условия для
удовлетворения потребностей населения.
Целью института государства является регулирование жилищных процессов
с помощью жилищной политики.
Подсистема потребностей в жилье и жилищно-коммунальных услугах
выполняет стимулирующую роль в развитии жилищной системы. Постоянная
неудовлетворенность, накапливаемая в этой подсистеме, заставляет
увеличивать объемы на воспроизводство жилья и жилищно-коммунальных услуг
ресурсов, совершенствовать технологии их создания.
Подсистема жилищного фонда в жилищной системе играет двоякую роль. С
одной стороны, это один из результатов ее функционирования – качество и
количество жилищного фонда составляют богатство любой нации, являются
исходной базой развития каждого последующего этапа в обеспечении населения
жильем. С другой стороны, структура жилищного фонда свидетельствует о
характере развития материальной культуры страны и в этом качестве выполняет
функцию трансляции опыта поколений.
Ресурсная подсистема выполняет функцию обеспечения процесса
воспроизводства жилья всеми необходимыми ресурсами: землей, трудом,
финансами, строительными материалами, объем вовлечения, которых связан с
уровнем развития экономики.
Организационно-технологическая подсистема перерабатывает ресурсы в
конечный готовый продукт. В ее основе лежит строительная индустрия, от
эффективности, работы которой зависит объем используемых ресурсов и
качество их переработки. [8, стр.19]
Применение системного подхода в рассмотрении закономерностей
функционирования дает целостное представление о механизме функционирования
жилищного хозяйства.
Рассматривая механизм регулирования жилищного хозяйства, можно
поддержать точку зрения Крысиной И.Е. по отношению к механизму
регулирования экономики в целом. По ее мнению, механизм хозяйственного
регулирования можно определить как воздействие дифференцированных субъектов
на хозяйственную деятельность, осуществляемую на определенном уровне, на
экономическую систему в целом, на различные секторы экономики с целью
достижения экономического порядка, стабильности [9, стр.34]. Вышесказанные
относятся не только к регулированию национальной экономики в целом, но и на
отдельные сферы, то есть составляющим ее субъектам. В контексте
вышесказанного механизм регулирования национальной экономики можно
перенести на отдельный его сегмент - жилищную сферу. Таким образом, в
самом механизме функционирования жилищного хозяйства действуют четыре
важнейших уровня:
– домашнее хозяйство;
– предпринимательство;
– рынок;
– государство.
Каждый уровень представляет собой относительно самостоятельный
механизм, выполняющий, прежде всего, свойственные ему функции. Эти
механизмы хозяйственного регулирования экономических объектов имеют свои
специфические цели, средства, формы и методы воздействия, внутренние
возможности самосовершенствования.
Каждый из уровней хозяйственного механизма по своему содержанию
представляют собой подсистему субъектов хозяйствования. (таблица 1)
Таблица 1 - Субъекты механизма функционирования жилищного хозяйства
№ Уровни механизма Субъекты механизма
функционирования
1 Домохозяйство Домохозяйства, объединения
собственников квартир
2 Предпринимательство Предприятия, предоставляющие
жилищно-коммунальные услуги и
обслуживание жилищного фонда:
- предприятия-монополисты (субъекты
естественных монополий) в сфере
предоставления ЖКУ;
- предприятия конкурентной сферы.
3 Рынок Баланс (взаимодействие) спроса и
предложения на жилье и
жилищно-коммунальные услуги.
4 Государство Органы управления местной и
государственной власти, касающиеся
жилищного хозяйства, комитеты,
департаменты, отделы.
Примечание - составлено автором
Домохозяйство. Наличие потребностей в жилище и жилищно-коммунальных
услугах и возможности их удовлетворения входят в круг экономических
интересов домохозяйств. От уровня удовлетворения данных потребностей
зависит качество жизни населения, благосостояние общества и развитие
государства в целом. На реализацию экономических интересов домохозяйств в
современных условиях влияют следующие факторы:
• дифференциация потребителей в зависимости от уровня доходов;
• постоянное повышение цен на жилье и тарифов на жилищно-
коммунальные услуги;
• низкая доступность жилья;
• отсутствие полноценного рынка услуг по эксплуатации и
надлежащему содержанию жилищного фонда, проведению
капитального ремонта жилых зданий, внутренних инженерных
систем жизнеобеспечения населения;
• слабая правовая подготовленность большинства собственников
жилья в вопросах управления жилищным фондом.
Предпринимательство. Предприятия и организации, работающие в сфере
жилищного хозяйства, в зависимости от видов деятельности подразделяются:
- на жилищные эксплуатационные организации — организации любой формы
собственности, организационно-правовой формы и ведомственной
принадлежности, непосредственно оказывающие услуги по предоставлению в
пользование жилья гражданам, осуществляющие обслуживание и ремонт общего
имущества многоквартирного дома;
- специализированные эксплуатационные организации - организации любой
формы собственности, организационно-правовой формы и ведомственной
принадлежности, которые выполняют ремонт (текущий и капитальный) и
техническую эксплуатацию жилищного фонда, лифтов, мусоропроводов, сбор и
вывоз бытовых отходов, обслуживание и уборку мест общего пользования жилых
домов и придомовой территории по договорам с жилищными эксплуатационными
организациями;
- организации, предоставляющие коммунальные услуги населению -
организации любой формы собственности, организационно-правовой формы и
ведомственной принадлежности, осуществляющие электроснабжение, отопление,
горячее водоснабжение, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение
(включая очистку сточных вод);
- организации любой формы собственности, организационно-правовой формы
и ведомственной принадлежности, которые осуществляют электро-, газо-, тепло-
и водоснабжение и водоотведение организациям жилищно-коммунального
хозяйства;
- многоотраслевые организации жилищно-коммунального хозяйства -
организации любой формы собственности, организационно-правовой формы и
ведомственной принадлежности, осуществляющие обслуживание и ремонт (текущий
и капитальный) общего имущества многоквартирного дома, обслуживание и
уборку мест общего пользования жилых домов и придомовой территории, ремонт
и эксплуатацию лифтов, мусоропроводов, сбор и вывоз бытовых отходов, а
также предоставление всех, либо отдельных видов коммунальных услуг
(электроснабжение, отопление и горячее водоснабжение, газоснабжение,
водоснабжение и водоотведение, включая очистку сточных вод) [10, стр.54].
В зависимости от условий функционирования эти предприятия
подразделяются на естественные монополии и предприятия конкурентной среды.
Как известно, основными условиями функционирования предприятий,
относящихся к группе естественных монополий, являются:
– уникальность и незаменимость предоставляемых услуг или
производимой продукции;
– отсутствие конкуренции;
– жесткий государственный контроль за ценообразованием.
Жилищное хозяйство является одним из монополизированных сфер
национальной экономики. В него входят такие отрасли естественных монополий
как водопроводно-канализационное хозяйство, газо- электро- водо-
теплоснабжение.
Экономические интересы предприятий конкурентной среды определяются
особенностями функционирования имеющий рыночный характер и сводится к
генеральной цели максимизации прибыли при минимальных затратах в условиях
жесткой конкуренции.
Такие хозяйствующие субъекты реализуют свои экономические интересы в
условиях рынка совершенной конкуренции, характеризующиеся следующими
признаками:
• наличие множества хозяйствующих субъектов на рынке;
• однородность производимой продукции (оказываемых услуг);
• отсутствие затруднений входа и выхода на данный рынок;
• равные условия доступа к потребителям (посредникам
потребителей);
• равный доступ ко всем видам информации.
К деятельности предприятий конкурентной сферы жилищного хозяйства
относятся содержание жилищного фонда и ремонтно-эксплуатационное
производство. В настоящее время функционирование предприятий конкурентной
сферы жилищного хозяйства происходит в таких специфических условиях,
которые позволяют отнести деятельность данных структур к
монополистическому. Одно из приоритетных направлений совершенствования
развития жилищного хозяйства является развитие конкурентных условий
деятельности предприятий этой сферы. Это позволит улучшить качество
предоставляемых услуг, обеспечит внедрение нетрадиционных жилищно-
коммунальных услуг и даст возможность в полном объеме удовлетворять
потребности населения.
Рынок. Основу его составляет баланс спроса и предложения на жилье и
жилищно-коммунальные услуги. Регулирование превышения одного над другим
происходит на микро- и макроуровне.
Государство. Экономические интересы государства в жилищном хозяйстве
реализуются в условиях осуществления следующих функций:
- идеологической и законодательной инициативы (концепция развития
жилищного хозяйства и программы их реализации);
- фискальной, т.е. пополнение доходной части бюджета;
- функции распределения и перераспределения;
- регулирующей;
- инвестиционной;
- гаранта устойчивости и безопасности. [11 стр.8, 12 стр.399]
На рисунке 2 представлены основные цели регулирования государством
жилищного хозяйства. В последнее время, развитие жилищно-коммунальной сферы
является одним из приоритетных задач государства в обеспечении стабильного
экономического роста.
Примечание - разработано автором
Рисунок 2 - Цели государства в развитии жилищного хозяйства
Исходя из целей государства, основным принципом государственного
регулирования развития жилищного хозяйства является поддержание баланса
экономических интересов всех субъектов жилищной сферы: населением,
коммунальными предприятиями, ремонтно-эксплуатационными предприятиями,
государством определяется равная ответственность при решении множества
проблем в жилищном хозяйстве. Формирование такого механизма, когда
ответственность за эффективность проводимых структурных преобразований,
убытки и выгоды в равной степени распределены между всеми субъектами
реформируемой системы, является главной задачей структур государственного
управления.
Таким образом, обеспечение баланса экономических интересов всех
субъектов взаимоотношений в жилищной сфере является принципом
государственного регулирования жилищного хозяйства в рамках осуществления
его функций.
Рассмотрев механизм функционирования всех субъектов жилищного хозяйства
можно выделить следующие особенности, определяющие социально-экономическое
значение жилищного хозяйства как отрасли национальной экономики:
- сочетание производственных и непроизводственных функций, связанных с
изготовлением материальных продуктов и оказанием услуг;
- социальная значимость, усиливающая необходимость государственного
регулирования и контроля со стороны потребителя;
- отрасль представлена как естественными монополиями (транспортировка
энергии, водоснабжение, водоотведение), так и отраслями, в которых возможна
конкуренция (производство товаров и услуг); многообразие организационно-
правовых форм предпринимательства и форм собственности;
- сочетание крупного (производство энергии, трубопроводные сети) и
малого бизнеса;
- рассредоточение центров оказания услуг соответственно системе
расселения, что обуславливает особую роль местных органов самоуправления;
особая значимость экологического и санитарно-эпидемиологического контроля;
- необходимость гарантированного минимума услуг независимо от
платежеспособного населения;
- многообразие потребителей.
1.2 Сущность основных механизмов управления жилищным хозяйством
Несмотря на достаточно широкую известность отдельных типов
экономических, организационных, управленческих или хозяйственных
механизмов, само понятие механизм остается в теории экономики
недостаточно четко определенным. Эта неопределенность значительно
усиливается в отношении механизмов управления жилищным хозяйством.
Существуют различные определения и толкования понятия механизм в
теории экономики (таблица 2).
По мнению автора, механизм управления жилищным хозяйством – система
целей, принципов и методов, применение которых позволяет воздействовать на
деятельность жилищного хозяйства.
В теории и на практике хозяйствования известны несколько основных
механизмов управления и регулирования социально-экономических систем.
Широко распространенные механизмы управления - это централизованный и
децентрализованный. Централизованным называют систему, в которой одна из ее
подсистем играет ведущую роль в функционировании системы. Изменение в ней
вызывают изменения всей системы. Развитие ведущей части прогрессирует
централизацию системы, и эта подсистема берет на себя функцию управляющего
(регулирующего) органа. Децентрализованной считается система, в которой нет
главной подсистемы, ведущие части имеют примерно равную ценность и
построены вокруг центральной подсистемы, а соединены между собой
параллельно и последовательно [13, стр.43]. Централизованный механизм
управления и регулирования осуществляется соответствующими властными
структурами. Второй вид управления определяется рынком без
непосредственного участия государственных органов власти (рисунок 3).
Таблица 2 – Определение терминов механизм и механизм управления
Определение Источник, авторы
определения
Механизм – система, устройство, определяющие Г.И.Ожегов. Словарь
порядок какого-нибудь вида деятельности. русского языка, М.-2005 г.
Механизм управления – цели, функции, принципы, Совершенствование
методы. структуры управления
производством.
Т.А.Ашимбаев, А.-1981 г.
Механизм управления - наиболее активный Самогородская М.И.
элемент системы управления, обеспечивающий Разработка стратегии
воздействие на факторы, от состояния которых механизма управления
зависит результат деятельности управляемого региональной
объекта. инвестиционной
стратегиейМенеджмент в
России и за рубежом,
№4,2003
Примечание - Составлено автором
Централизованное управление осуществляется с помощью различных
рычагов: финансово-экономических, планово-экономических, административно-
правовых. Преимущественное использование тех или иных рычагов регулирования
во многом определяет сущность механизма управления и регулирования
социально - экономических процессов в стране, региона, города. Механизмы
централизованного регулирования подразделяются на административный
(директивный) и индикативный.
Административный механизм управления хорошо известен из советского
опыта хозяйствования. В его основе директивный план, который охватывает
буквально все виды деятельности, централизованно устанавливаемые
фиксированные цены на все виды товаров и услуг, и централизованное
материально-техническое снабжение. В этой системе центральные органы власти
определяют, что производить, как производить и для кого производить [14,
стр.53].
Индикативный механизм управления является направляющим. В его основе
лежат экономические интересы производителей и потребителей, гибко
регулируемые государством и местными органами власти. Основными рычагами
регулирования здесь являются не административные, а экономические,
преимущественно косвенные и правовые.
Примечание - разработано автором
Рисунок 3 - Механизм управления социально-экономическими системами
Эффективное регулирование экономики на основе применения экономических
и правовых методов требует глубоко продуманной и обоснованной стратегии и
тактики деятельности. В условиях рыночной экономики данный механизм может
органично сочетаться с механизмом рыночного саморегулирования [15, стр.11].
Целью рыночного механизма управления жилищным хозяйством является
максимальное удовлетворение потребностей населения в жилье, в надлежащем
содержании жилищного фонда и в жилищно-коммунальном обслуживании для
развития общества и национальной экономики в целом.
Процесс удовлетворения жильем реализуется посредством рынка жилья.
Товаром обращающемся на рынке жилья является само жилище и поток жилищных
услуг производящий данное жилье. Являясь элементом материальной культуры,
развитие жилища обусловлено факторами, лежащими в основе развития
материальной культуры в целом. К ним относятся: материально-технические
предпосылки, уровень производительности общественного труда, весь
предшествующий опыт и достигнутая уже степень развития как основа
дальнейшего совершенствования [16, стр.30].
Жилье - такой стандартный продукт труда и условие жизнеобеспечения,
которое позволяет пространственно зафиксировать положение человека,
удовлетворяя личные и групповые общественно необходимые потребности
существования, обеспечивая соответствующий уровень благосостояния.
В отличие от других товаров, жилье - специфический товар, имеющий
такие особенности:
1) стационарное положение, обеспечивающее его предложение на рынках в
специфической форме - документарной, без реального представления;
2) жилье — товар массового потребления, долговечного пользования;
3) жилой фонд предполагает при его потреблении участие ряда отраслей
производства и сферы услуг в его сохранении и эффективной
эксплуатации.
Таким образом, жилье является материальным благом, продуктом труда
вступающий в процесс обмена, и отличающийся от других товаров
долговечностью, фиксированностью местоположения, уникальностью, и высокой
стоимостью и в процессе потребления производящий поток жилищных услуг.
С точки зрения конечного потребления различаются следующие виды услуг:
- услуги производственного назначения;
- услуги личные;
• материально-бытового или потребительского характера;
• социально-культурные услуги, связанные с формированием самого
человека, личности;
- социальные услуги [17, стр.11];
По мнению Шеденова У.К. Среди услуг, обеспечивающих дальнейшей рост
благосостояния народа, все возрастающую значимость приобретают услуги
жилищного хозяйства. Их общественный смысл заключается в непрерывном
улучшении жилищных условий всех слоев населения, в ликвидации различий в
социальных и бытовых условиях [18, стр.238].
Услуги жилищного хозяйства являются личными услугами материально-
бытового и потребительского характера, и в свою очередь подразделяются на
услуги общественного характера, смешанные услуги и услуги частного
потребления.
Услуги общественного характера – услуги, направленные на
удовлетворение потребностей всего общества или большей его части (например
– разбивка и обслуживание парковых зон, реконструкция и поддержание в
нормальном состоянии памятников истории и архитектуры, содержание
общегородских транспортных коммуникаций). Расходы на их удовлетворение
распределяются на каждого члена общества.
Услуги смешанного характера – услуги, направленные на удовлетворение
потребностей относительно незначительной по численности группы людей,
объединенных общим местом проживания и отдыха в пределах жилой зоны
(подъезд, жилой дом, жилой квартал). Расходы на услуги смешанного характера
распределяются между членами данной общины.
Частные услуги – услуги направленные на удовлетворение потребностей
человека (людей), объединенных общим местом проживания в рамках одной
квартиры [19, стр. 32 ].
Так как понятие жилье объединяет в себе понятия жилого помещения и
поток услуг производящий данное помещение рынок жилья необходимо
рассматривать как два взаимосвязанных рынка. Это рынки жилищного фонда и
рынок жилищных услуг. Специфика жилищного хозяйства в том, что последняя
объединяет два рынка – строительный (рынок создания жилого фонда) и
эксплуатационных услуг. Эти рынки взаимодействуют друг с другом, хотя
зависят от различных факторов и функционируют по принципам, присущим только
данным сферам [20, стр.66]. На рисунке 4 представлена структура жилищного
рынка.
Функции рыночного механизма управления аналогичны с общими функциями
управления любой социально-экономической системой общества. Это процесс
планирования и организации воспроизводства жилья и жилищно-коммунальных
услуг. Для эффективной организации деятельности жилищного хозяйства
необходимо учитывать свойства и отличительные особенности рынков жилищного
фонда и жилищно-коммунальных услуг.
Рынок жилищного фонда в связи со специфичностью обращающего в нем
товара относиться к рынку недвижимости и имеет следующие отличительные
особенности [21, стр.34-37]:
Во-первых, рынок жилищного фонда является локальным рынком и в большей
степени зависит от состояния региональной экономики, чем от экономики
государства в целом. Сделки, совершаемые на данном рынке, имеют
индивидуальный характер, поскольку жилье обладает множеством
индивидуальных количественных и качественных характеристик, для выбора
подходящего жилья и проведения сделки требуется приложить значительно
больше усилий, чем на других рынках. Для проведения каждой сделки требуется
личный контакт продавца и покупателя или их представителей, понятие
массовости отсутствуют.
Во-вторых, пользование жилищем, в отличие от других товаров,
затрагивает интересы других граждан и организаций. Жилье является
недвижимым имуществом, которое является особым видом собственности, права,
обладания которой отличны от прав владения другими видами собственности.
Это делает необходимой государственную регистрация сделок с недвижимостью,
которая обеспечивает защиту государственных и общественных интересов, но
одновременно ведет к росту издержек и затягиванию процесса обмена.
Примечание - разработано автором
Рисунок 4 - Структура жилищного рынка
В-третьих, особенность рынка жилищного фонда состоит в том, что методы
государственного воздействия неэффективны для компенсации недостатка спроса
в одном регионе за счет избыточного спроса в другом. Воздействовать на
изменение спроса и предложения на макроуровне возможно при оказании
воздействия на другие сектора национальной экономики. Например,
стимулирование роста производства в данном регионе, что повлечет за собой
оживление и активизацию рынка жилья. При этом возможности централизованного
контроля в пределах национальной экономики являются ограниченными.
В-четвертых, процесс воспроизводства жилья, стройматериалов
характеризуется значительными издержками и капиталоемкостью. Также
достаточно высоки затраты на приобретение и обслуживание жилья. В этой
связи существуют высокие инвестиционные барьеры вхождения в отрасль,
затруднение действия межотраслевой конкуренции и необходимость высокого
капиталовложения для воспроизводства жилищного фонда.
Рынку жилищно-коммунальных услуг, как и всем рынкам услуг свойственны
следующие характеристики [22, стр.208]:
- высокая динамичность рыночных процессов, что связано с такими
свойствами услуг, как нестабильность качества и несохраняемость;
- территориальная сегментация, что чаще всего определяется жестким
территориальным закреплением производственных фондов сферы услуг;
- локальный характер производства и потребления услуг, что объясняется
неразрывностью в пространстве и времени процессов производства и
потребления услуг;
- высокая чувствительность к изменениям рыночной конъюнктуры, что
можно объяснить двумя основными свойствами услуг: ненакапливаемостью
(невозможностью компенсировать колебания рыночной конъюнктуры) и
преимущественно утилитарным характером, т.е зависимостью услуг от
производства товарно-материальных ценностей;
- неопределенность результата деятельности по оказанию услуг.
Особенности функционирования рынка жилищно-коммунальных услуг
позволяет определить степень совершенности данного рынка. Для определения
степени совершенности рынка жилищно-коммунальных услуг можно произвести
сопоставление определенных параметров данного рынка с соответствующими
параметрами рынков совершенной и несовершенной конкуренции (таблица 3).
Таблица 3 - Степени совершенности рынка жилищно-коммунальных
услуг
Параметры сравнения Рынок Рынок Рынок
совершенной несовершенной жилищно-коммунальн
конкуренции конкуренции ых услуг
Количество фирм в Множество Одно или малое Одно или малое
отрасли количество количество
Характер продукции Разнородный Однородный или с Однородный или с
незначительной незначительной
дифференциацией дифференциацией
Входные барьеры Низкие Высокие Высокие
Контроль над ценой Слабый Полный или Полный или
частичный частичный
Эластичность спроса Высокая Высокая Высокая
и предложения
Скорость Высокая Высокая Высокая
установления
экономического
равновесия
Уровень конкуренции Высокий Низкий Низкий
на рынке
Степень Низкая Высокая Высокая
государственного
вмешательства
Примечание - составлено автором
Анализируя данные таблицы можно сделать вывод: полное соответствие
характеристик рынка жилищно-коммунальных услуг с характеристиками рынка
несовершенной конкуренции, представляется логичным предположение, согласно
которому данный рынок является рынком несовершенной конкуренции.
Управление жилищным хозяйством реализуется в соответствии с
определенными принципами. Самым существенным является принцип
самоорганизации и саморазвития. Любая социально-экономическая система,
развивающаяся по рыночным принципам, регулируется основными рычагами рынка:
спросом и предложением.
Спрос на жилье предъявляют потребители (жильцы,
квартиросъемщики). Жилищная потребность имеет специфические особенности,
прежде всего, слабую насыщаемость. Я. Корнаи отмечает, что если
большинство живет в квартире, по крайней мере, с двумя комнатами, то многие
из них будут хотеть иметь квартиры с, как минимум, тремя; люди, которые
имеют адекватное число комнат, будут хотеть иметь больший дом, более
оборудованный и в более здоровом и красивом окружении [23, стр.607].
Спрос на жилье зависит от многих факторов. Зависимость спроса от
внешних факторов называется функцией спроса. На формирование функции спроса
отдельного потребления или индивидуальной функции спроса (fd) оказывают
влияние финансовые возможности потребителя (I), стоимость жилья (P),
стоимость других товаров (Pдр.т), индивидуальные жилищные предпочтения (R).
fd=f (I, P, Pдр.т, R) (1)
Общая функция спроса формируется из совокупности индивидуальных
функций спроса.
FD=Σ fd (2)
Спрос на жилье подчиняется общим законам функционирования рыночной
экономики и находится в обратной зависимости от ценового фактора.
Предложение жилищного фонда складывается из общего количества жилищ и
цен на отдельные жилища. В краткосрочном периоде предложение жилищного
фонда является относительно неэластичным, это связано с особенностями
жилища как товара. То есть в краткосрочной перспективе величина предложения
не реагирует на изменение величины спроса, так как жилье не может быть
произведено мгновенно либо уничтожено. Иными словами воспроизводство
жилищного фонда характеризуется длительностью технологического процесса.
SS
FS
DD1
P0 P0
DD0
Q 0 Q
Q0 Q
Примечание - разработано по источнику [34]
Рисунок 5 - Предложение на жилищный фонд
Такое неэластичное предложение жилищного фонда графически выражено на
рисунке 5 в виде вертикальной прямой (SS).
Предложение жилищного фонда может увеличиваться со временем. В таком
случае вертикальная прямая предложения (SS) сместиться вправо. Такое
увеличение величины предложения называется жилищными инвестициями. Кривая
FS представляет собой предложение нового жилья как функция цены жилья. Эта
кривая идентична обычной кривой предложения в любой отрасли. Кривая
предложения показывает количество товара, которые поставщики желают продать
по той или иной цене. В данном случае поставляемым товаром является новое
жилье. На положение кривой FS влияют затраты факторов производства,
используемых в строительстве и технологические факторы, влияющие на
издержки строительства. Кривую FS иногда называют кривой потока
предложения, так как она представляет собой поток новых домов на рынок за
данный период времени. А кривая предложения SS называется кривой
предложения запасов, так как характеризует общий объем жилья на рынке в
данный момент времени. Таким образом, предложение нового жилья представляет
собой валовые инвестиции в жилищный фонд и определяет совокупный прирост
запаса жилищного фонда [24, стр.115]. Как известно любые инвестиции в
экономику имеют мультипликативный эффект. Суть эффекта мультипликатора
состоит в следующем: увеличение любого из компонентов автономных расходов
приводит к увеличению национального дохода общества, причем на величину
большую, чем первоначальный рост расходов [25, стр.404; 26, стр.472; 27,
стр.121; 28, стр.235; 29, стр.198]. В данном случае автономные расходы -
это автономные инвестиций, имеющие влияние на рост национального дохода. По
мнению Л.А.Полякова ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
