Оценка жилого объекта недвижимости

Дисциплина: Строительство
Тип работы: Реферат
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 11 страниц
В избранное:

Министерство образования и науки

Республики Казахстан

Колледж Академии Оценки и Строительства

КУРСОВАЯ РАБОТА

НА ТЕМУ: «Оценка жилого объекта недвижимости - индивидуальное домостроение, расположенного по адресу: г. Алматы, Ауэзовский район, 11 микрорайон, дом №29, квартира 48».

Выполнил:

Учащийся гр.

КОЦ- 05-2

Кравцов П. В.

Проверил:

Ст. Преподаватель

Красных Н. Н.

г. Алматы 2007 г.

СОДЕРЖАНИЕ

стр.

Введение. . 3

1. Общая часть. . 5

1. 1 Общие сведения об объекте оценки5

1. 2 Результаты оценки. 5

1. 3 Процедура и процесс оценки. 6

2. Обследование объекта оценки . . . 7

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки 8

4. Методы оценки . . . 9

5. Расчет рыночной стоимости . . . 10

5. 1 Доходный подход. 10

Введение.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи) .

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В Казахстане происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство и появились новые для большинства граждан Казахстана налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Не вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям.

Недвижимость-это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: сравнительный метод, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев) . Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям, как оценка. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

1. Общая часть

Общие сведения приведены в таблице 1.

Таблица 1

Объект оценки

Квартира в многоквартирном жилом доме

Объект оценки: Месторасположение объекта

Квартира в многоквартирном жилом доме: 11 микрорайон, дом 29, квартира 48, район Ауэзовский

Объект оценки: Оцениваемые права

Квартира в многоквартирном жилом доме: Право собственности на строение

Объект оценки: Цель оценки

Квартира в многоквартирном жилом доме: Определение обоснованной рыночной стоимости

Объект оценки: Назначение оценки

Квартира в многоквартирном жилом доме: Предоставление информации собственнику для определения рыночной стоимости.

Объект оценки: Собственник объекта

Квартира в многоквартирном жилом доме: Жанизакова Гульзия Амангусовна

Объект оценки: Состав оцениваемого объекта

Квартира в многоквартирном жилом доме: Квартира в многоквартирном жилом доме

Объект оценки: Курс Национального Банка РК на момент оценки

Квартира в многоквартирном жилом доме: 123, 7 тенге

Результаты оценки приведены в таблице 2

Таблица 2

Наименование метода расчета

Стоимость имущества. тенге

Наименование метода расчета: Затратный подход

Стоимость имущества. тенге:

Наименование метода расчета: Сравнительный подход

Стоимость имущества. тенге:

Наименование метода расчета: Доходный подход

Стоимость имущества. тенге:

Наименование метода расчета: Принятая величина рыночной стоимости объекта недвижимости

Стоимость имущества. тенге:

Процедура и процесс оценки

Оценка объектов недвижимого имущества производится в соответствии с Законом Республики Казахстан «Об оценочной деятельности» от 30. 11. 2000 г. № 109, а также:

Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения работ по оценки и используемым принципам оценки, утвержденных приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 23 ноября 2002 года № 179,
Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов), утвержденных совместным приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года № 173, Министерство финансов Республики Казахстан от 23 декабря 2002 года № 600, Министерство индустрии и торговли Республики Казахстан от 26 ноября 2002 года № 96 и Председателя Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 23 ноября 2002 года № 90,
Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценки, утвержденных совместным приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года № 172 Министерство финансов Республики Казахстан от 2 декабря 2002 года № 598,
Государственных стандартов Республики Казахстан «Система оценки имущества Республики Казахстан». Термины и определения. . СТ РК 1127-2003, утвержденных и введенных в действие Приказом Комитета по стандартизации, метрологии и сертификации Министерства индустрии и торговли Республики Казахстан от 29 декабря 2002 года № 510.
Государственных сертификатов Республики Казахстан «Система оценки имущества Республики Казахстан». Принципы оценки СТ РК 1126-2003 утвержденных и введенных в действие Приказом Комитета по стандартизации, метрологии и сертификации Министерства индустрии и торговли Республики Казахстан от 29 декабря 2002 года № 510.

Процесс оценки построен на основе анализа физических, экономических и социологических факторов, влияющие на оцениваемое имущество.

В процессе оценки использованы подходы, основанные на определении функций и целей оценки и включающие этапы исследования объектов оценки и заключения об их стоимости.

Процедура оценки включает в себя:

Обследование объекта оценки
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ физического, функционального и морального износа
Конъектурные исследования рынка продаж и аренды аналогичных объектов недвижимости в регионе
Сравнительный анализ аналогов
Использование трех традиционных методов оценки стоимости объектов недвижимости, для определения рыночной стоимости
Составление отчета об оценки

2. Обследование объекта оценки

Процесс оценки начинается с общего визуального осмотра объекта оценки, его месторасположения, описание прав, описание самого объекта, его состояния и выделения особенностей, присущих ему.

Месторасположение

Объект оценки расположен в западной части города Алматы в Ауэзовском районе по адресу: Республика Казахстан, город Алматы, микрорайон 11, дом № 29, квартира 48.

Квартира в многоквартирном жилом доме расположена в центральной части города.

Вид застройки района: панельные многоэтажные жилые здания, со встроенными помещениями, также имеются нежилые строения.

Уровень шума в районе расположения объекта оценки: в пределах нормы.

Состояние окружающей среды: загазованность и запыленность выше нормы, так как интенсивность движения автотранспорта высока: все виды общественного транспорта- автобусы, троллейбусы, маршрутные такси, такси и т. п.

Благоустройство

Благоустройство территории: удобные подъездные пути со стороны прилегающих улиц, наличие парковки, подходы вымощены асфальтным покрытием и бордюрной плиткой. По краям тратуров - многолетние насаждения - деревья.

Природно-климатические условия

Климат: резко континентальный

Осадки: основные периоды выпадения - дождь, снег: ветер юго-западного направления, скоростной напор ветра р=2-5 м/сек.

Сейсмичность: 9 баллов.

Температура наиболее холодной пятидневки: -30◦С, наиболее жаркой: +40◦С.

Состояние окружающей среды: предельно допустимая концентрация загрязняющих веществ.

Инженерные коммуникации

Водоснабжение: от городских сетей

Канализация: сброс в городской коллектор

Теплоснабжение: от городских сетей

Электроснабжение: городские электрические сети

Газоснабжение: городские газовые сети

Телефонизация: городские телефонные сети

Экономика района

Стадия развития экономики района: средне-высокое состояние

К основным отраслям экономики относятся: торговля, образование

Занятость и доходы населения: средний уровень, прожиточный минимум в районе: средний

Рынок недвижимости: имеется спрос и предложения на коммерческую недвижимость и жилье.

Технические характеристики объекта оценки

Год постройки 1974 г.

Год ввода в эксплуатацию 1974 г.

Общая площадь квартиры 44, 60 кв. м.

Жилая площадь 30, 50 кв. м.

Объем строения 111, 5

Общая торговая площадь 44, 60 кв. м.

Описание конструктивных элементов

Полы: паркет, линолеум

Потолок: левкас

Окна: деревянные

Сантехника: импортная

Двери: деревянные

Центральное отопление: батареи - чугунные

Водопровод: трубы - металлические

Канализация: трубы - чугунные

Электрооборудование: счетчик

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного

использования объекта оценки.

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимальную продуктивность - называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости. Данный анализ выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующими критериями:

быть физически возможным, т. е. соответствовать ресурсному потенциалу;
быть законодательно допустимым, т. е. срок и форма предлагаемого использования должна попадать под действие правовых ограничений, существующих, либо потенциальных;
быть финансово состоятельным, т. е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
быть максимально эффективным, т. е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Исходя из перечисленных критериев и принимая во внимание месторасположение объекта оценки, конструктивную схему оцениваемых зданий, я пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта является его текущее использование согласно целевому назначению.

Методы оценки.

При проведении работ по оценки рыночной стоимости объекта недвижимости применяются методы оценки, сгруппированные в доходный, затратный и сравнительные подходы.

Методы доходного подхода - методы определения стоимости объекта недвижимости, основанные на определении ожидаемых доходов от его использования в будущем. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор (покупатель) приобретает собственность в ожидании получения будущих доходов или выгод. Другими словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

При расчете стоимости применяем метод прямой капитализации, где стоимость определяется исходя из условий сохранения стабильного использования объекта недвижимости, при постоянной величине дохода, отсутствий первоначальных инвестиций, одновременном учете возраста капитала и дохода на капитал.

Процедура оценки состоит из определения потенциального валового дохода за вычетом потерь от неполной загрузки и издержек от эксплуатации объекта. Полученный таким образом чистый доход пересчитывается в текущую стоимость объекта, посредством коэффициента капитализации.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.