Оценка недвижимого имущества


Введение
1.общие сведения

2. Основные предположения
и ограничивающие условия

3.Правовые аспекты оценки недвижимости

4.Описание и анализ объекта оценки

4.1Описание объекта оценки
4.2 Анализ наилучшего и наиболее
эффективного использования

5. Определение величины накопленного износа
6.Расчет рыночной стоимости объекта

6.1Доходный подход
6.2 Затратный подход
6.3 Сравнительный подход

7. Согласование результатов и заключение
о рыночной стоимости объекта
В соответствии с договором №0001 от 02.02.2006г. об оценке объекта недвижимости- однокомнатная квартира в панельном пятиэтажном доме расположенная по адресу : Ауэзовский район микр. Сайран дом13 кв14
была произведена оценка его рыночной стоимости.
Результаты оценки приведены в отчете. Работа выполнялась с 02по 05 февраля 2006года.
Рыночная стоимость- наиболее вероятная стоимость по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене не отражаются какие либо чрезвычайные ситуации.

Дисциплина: Земельный кадастр, Недвижимость
Тип работы:  Отчет по практике
Объем: 11 страниц
Цена этой работы: 1000 теңге
В избранное:   




МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

Колледж при АКАДЕМИИ ОЦЕНКИ и СТРОИТЕЛЬСТВА

ОТЧЕТ

По производственной практике

На тему: Оценка недвижимого имущества

Выполнила :Бутакова Юлия
Группа К.ОЦ-03-1
Проверила :ст. преподаватель
Красных Н.Н.

Алматы, 2006г.

Содержание

Введение
1.общие сведения

2. Основные предположения
и ограничивающие условия

3.Правовые аспекты оценки недвижимости

4.Описание и анализ объекта оценки

4.1Описание объекта оценки
4.2 Анализ наилучшего и наиболее
эффективного использования

5. Определение величины накопленного износа
6.Расчет рыночной стоимости объекта

6.1Доходный подход
6.2 Затратный подход
6.3 Сравнительный подход

7. Согласование результатов и заключение
о рыночной стоимости объекта

Введение

В соответствии с договором №0001 от 02.02.2006г. об оценке объекта
недвижимости- однокомнатная квартира в панельном пятиэтажном доме
расположенная по адресу : Ауэзовский район микр. Сайран дом13 кв14
была произведена оценка его рыночной стоимости.
Результаты оценки приведены в отчете. Работа выполнялась с 02по 05 февраля
2006года.
Общие сведения
Адрес объекта г. Алматы Ауэзовский район
микрорайон Сайран дом№13 кв.14
Тип объекта недвижимости однокомнатная квартира
Общая полезная площадь 32.6Жилой 12.8
в панельном жилом
пятиэтажном доме
Оцениваемые права право собственности
Предоставление информации
Назначение оценки собственнику для определения рыночной
стоимости
Цель оценки Определение обоснованной рыночной
стоимости
Вид стоимости Рыночная
Собственник объекта Гололобова А.С.
Основание проведение оценки Договор № 0001 от 02.02.2006г.
Дата оценки 05.02.06
Учетный курс НБ РК на дату 132,17
проведения оценки

Рыночная стоимость- наиболее вероятная стоимость по которой данный объект
может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда
стороны сделки действуют располагая всей доступной информацией об объекте
оценки, а на цене не отражаются какие либо чрезвычайные ситуации.
Результаты оценки и заключения.

Наименование метода расчета Стоимость имущества, тенге
Сравнительный подход 6 872 840
Доходный подход 3 568 600
Принятая величина рыночной стоимости 6 212 000
объекта недвижимости

Итоговая рыночная стоимость рассчитанная тремя подходами составляет
6 212 000 (шесть миллионов двести двенадцать тысяч тенге.)

2 Основные предположения и ограничивающие условия

Нижеследующие условия, допущения и ограничивающие условия являются
неотъемлемой частью настоящего отчета.

Общие условия
Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в отчете
целях. Ни одна из Сторон не может использовать отчет (или какую либо его
часть ) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке .
Положение об ответственности
В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При
проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему
информация является точной и достоверной , и не проводил ее проверку.
Размер вознаграждения ни в какой степени не связан с выводами о стоимости
оцениваемого объекта.
Освобождение от ответственности
От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным
образом по поводу объекта или оцениваемого имущества, кроме как на
основании официального вызова суда .
Описание имущества
Оценщик не принимает на себя ответственность за описание правового
состояния имущества и вопросы , подразумевающие обсуждение юридических
аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую
недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиям
законодательства, если иное не оговорено специально.
Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на
себя ответственность за таковые.
Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа расчетов,
являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.
Скрытые характеристики и дефекты
Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые
характеристики и дефекты, которые не возможно обнаружить иным путем, кроме
как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций.
Заключительные положения
Информация , оценки и мнения, полученные из достоверных, по мнению
Оценщика, источников. тем не менее Оценщик не может принять на себя
ответственность за точность этих данных.
Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта является
действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете.
Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные ,
экономические, физические или правительственные изменения, которые могут
произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом
повлиять на суждения оценщика.
Отчет об оценки содержит профессиональное мнение Оценщика относительно
величины рыночной стоимости собственности. это не является гарантией того,
что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.

3 Правовые аспекты оценки недвижимости
Оценка объектов недвижимого имущества производится в соответствии с Законом
РК об оценочной деятельности от 30.11.2000г. №109, а также:
1. правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к
качеству выполненных работ по оценке и используемым принципам оценки,
утвержденных приказом Министерства юстиции РК от 23 ноября 2002г.
№179
2. правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к
методам оценки недвижимого имущества, утвержденных совместным приказом
Министра юстиции РК от 21ноября 2002г.№173, Министерства финансов РК
от 23 декабря 2002г. №600 .министерства индустрии и торговли РК от 26
ноября 2002г.№96 и Председателя Агентства РК по управлению земельными
ресурсами от 23 ноября 2002г. № 90.
3. государственных стандартов РК Система оценки имущества РК. Термины и
определения СТРК1127-2003. утвержденных и введенных в действия
Приказом Комитета по стандартизации метрологии и сертификации
Министерства индустрии и торговли РК от 29 декабря 2002г.№510
4. государственных стандартов РК Система оценки имущества РК
принципы оценки СТ РК 1126-2003 утвержденных и введенных в
действие Приказом Комитета по стандартизации метрологии и
сертификации Министерства индустрии и торговли РК от 29 декабря

2002 г. № 510

4.Описание и анализ объекта оценки
4.1.Местоположение объекта оценки
Объект оценки расположен в Ауэзовском районе г. Алматы по адресу микрорайон
Сайран дом13 кв14
Панельный жилой дом расположен в центральной части города.
Вид застройки района: кирпичные и железобетонные многоэтажные жилые здания
со встроенными помещениями.
Уровень шума в районе расположения объекта оценки : в пределах нормы.
Состояние окружающей среды : загазованность и запыленность выше нормы тк
интенсивность автотранспорта высока: все виды общественного транспорта-
троллейбус, маршрутные такси, автобусы.
Природно-климатические условия
Климат : резко континентальный
Осадки: основные периоды выпадения (снег, дождь)
Ветер Юго- западный, и северо- западный, скоростной напор ветра
р=3-5мс; ветровая нагрузка -0.38КПА(38кгскв.м)
Сейсмичность -9 баллов
Температура наиболее холодной пятидневки –(-28) наиболее жаркой +40
Нормативная глубина промерзания грунтов -1.2м
Грунтовые воды до глубины 10метров от поверхности земли отсутствуют.
Состояние окружающей среды : предельно допустимая концентрация загрязняющих
веществ.
Экономика района
Стадия развития экономики района: среднее стабильное образование
К основным отраслям экономики относятся: торговля, образование.
Занятость и доходы населения: средний уровень.
Рынок недвижимости: имеется спрос и предложение как на коммерческую
недвижимость так и на жилье.
Описание объекта оценки
Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а
также Технического паспорта на строение Объектом оценки является
однокомнатная квартира, состоящая из одной жилой комнаты, кухни, коридора,
санузла, лоджии, общей площадью 32.6м2 , в том числе жилой площадью 12.8м
2
Высота потолка-2,8м
Квартира расположена в пятиэтажном панельном доме 1986 года постройки
Распределение площадей : коридор -5.2 м2 (№80по плану Технического
паспорта); санузел -4.4 м2 (№79 по плану ТП)жилая комната-12.8 м2 (№81 по
плану ТП)кухня -10.2 м2 (по плану ТП)лоджия-7.56 м2 (согласно измерения
оценщика)
Электроосвещение, газоснабжение, канализация, отопление,
водоснабжение(горячее, холодное)- централизованные.
Коридор (№80 по плану Технического Паспорта)Прямоугольная
Полы линолеум (имп.)по бетонной стяжке; обои бумажные тисненые (отечеств.);
входная дверь- двойная, внутренняя деревянная; наружная дверь-
металлическая; подвесные потолки.
Жилая комната (№81по ТП)Полы линолеум по бетонной стяжке,стены обои
виниловые(отечеств.); окна пластиковые ; подвесные потолки(имп.); имеется
вход ведущий на лоджию.
Лоджия (из жилой комнаты) Полы – плитка керамическая. Стены и потолок
окрашены водо- дисперстной краской (Россия)
Кухня (№82 по плану ТП). Полы –линолеум по бетонной стяжке; стены- обои
виниловые(отеч.);потолок- подвесные потолки;дверь деревянная(ДВП);
электроустановочные изделия –импортные.
Санузел (№79 по плану ТП) Пол- керамическая плитка; стены –кафельная плитка
(имп.);потолок- подвесные потолки;дверь деревянная (ДВП); сантехника:
ванная, раковина, сместитель, унитаз(имп.)

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
Недвижимость- это имущество, которое может использоваться не одним, а
несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта
недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед
проведением оценки выбирается один способ использования, называемый
наилучшем и наиболее эффективным.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как
вероятное и разрешенное законом использование пустого земельного участка
или возведенного на нем здания с наилучшей отдачей, при чем непременно
условие физической возможности, должного обеспечения и финансовой
оправданности рода действий. Данный анализ выявляется путем проверки
соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
- быть физически возможным, те соответствовать ресурсному потенциалу;
- быть законодательно допустимым т.е. срок и форма предполагаемого
использования не должна подпадать под действие правовых ограничений
существующих или потенциальных;
- быть финансово состоятельным т.е. использование должно обеспечить доход
равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых
обязательств и капитальных затрат;
-быть максимально эффективным т.е. иметь наибольшую продуктивность среди
вариантов использования вероятность реализации которых подтверждается
рынком.
Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом
пятиэтажном доме, то наилучшем использованием принимаем использование в
качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

5 Определение величины накопленного износа.
Износ –это процесс потери физических, функциональных и других характеристик
объектов недвижимости во времени.
Физический износ- потеря стоимости в результате повреждений вызванных
изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации , также
под воздействием природно- климатических и других факторов.
Функциональный износ- потеря стоимости объекта оценки в результате
невозможности осуществления функций присущих современным зданиям и
сооружениям с усовершенствованными архитектурными объемно- планировочными
конструктивными или другими характеристиками.
Экономическое устаревание- потеря стоимости объекта в результате изменений
на рынке недвижимости, вследствие воздействия окружающей среды .
Определение физического износа производится ... продолжение
Похожие работы
Оценка жилого объекта недвижимости
Оценка жилой недвижимости
О краже личного имущества
Методические материалы по оценке движимого имущества
Оценка финансовой устойчивости банка
Анализ и оценка кредитоспособности заемщика
Гражданско-правовые договоры по передаче имущества в собственность
Экономическая оценка земельных ресурсов в Республике Казахстан
Банковская система: оценка кредитоспособности заемщика
Уголовно-правовая характеристика кражи чужого имущества
Дисциплины
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь