Недвижимость

Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

1.Понятие недвижимости. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
1.1 Рынок недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
1.2 Классификация недвижимости и виды стоимости недвижимого
имущества ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2. Износ недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3. Методы оценки недвижимого имущества ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3.1 Принципы оценки недвижимого имущества ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3.2 Доходный подход ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3.3 Затратный подход ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3.4 Сравнительный подход ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3.5 Отчет по оценки жилой недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3.6 Глоссарий ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3.7 Список используемой литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый всенародный характер.
Недвижимость – это объект с фиксированным местом положения и все что неотъемлемо связанно с землей. К недвижимому имуществу можно отнести:
Земельные участки;
Многолетние насаждения;
Здания и сооружения;
Воздушные ссуда;
Морские ссуда и того подобное.
Оценка – это деятельность экспертооблодающей подготовкой, опытом, квалификации по систематизированному сбору и анализу рыночной и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов.
Стоимость создается полезность объектов недвижимости, его способностью удовлетворять нужды и потребности людей. Стоимость любого объекта недвижимости определяется его уникальностью, постоянством местоположения.
Предлагаемая работа, посвящена изучению недвижимого имущества, точнее квартиры находящейся в пятиэтажном доме по адресу: город Алматы, Илийский район, поселок Боролдай, улица Черемушки дом 41, квартира 3.

► Литература: Оценка недвижимости (А.Г. Грязнова, Е.И. Тарасович Санкт- Петербург 1997г., М.А. Федотова М-2003);

► Сбор информации из учебных пособий и лекции (Оценка недвижимости и Менеджмент недвижимости);

► Рекламная и информационная пресса (газеты, журналы);

► Интернет;

► Информационные данные рекламных организаций;

Дисциплина: Земельный кадастр, Недвижимость
Тип работы: Реферат
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 27 страниц
В избранное:

Содержание

Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ...

1.Понятие недвижимости. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
1.1 Рынок недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
1.2 Классификация недвижимости и виды стоимости недвижимого
имущества ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. .
2. Износ недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3. Методы оценки недвижимого имущества ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3.1 Принципы оценки недвижимого имущества ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3.2 Доходный подход ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3.3 Затратный подход ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3.4 Сравнительный подход ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3.5 Отчет по оценки жилой недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3.6 Глоссарий ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3.7 Список используемой литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

Введение

Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу
собственников массовый всенародный характер.
Недвижимость – это объект с фиксированным местом положения и все что
неотъемлемо связанно с землей. К недвижимому имуществу можно отнести:
Земельные участки;
Многолетние насаждения;
Здания и сооружения;
Воздушные ссуда;
Морские ссуда и того подобное.
Оценка – это деятельность экспертооблодающей подготовкой, опытом,
квалификации по систематизированному сбору и анализу рыночной и нормативных
данных, необходимых для определения стоимости различных видов.
Стоимость создается полезность объектов недвижимости, его способностью
удовлетворять нужды и потребности людей. Стоимость любого объекта
недвижимости определяется его уникальностью, постоянством местоположения.
Предлагаемая работа, посвящена изучению недвижимого имущества, точнее
квартиры находящейся в пятиэтажном доме по адресу: город Алматы, Илийский
район, поселок Боролдай, улица Черемушки дом 41, квартира 3.

1. Понятие недвижимого имущества

Недвижимое имущество – это земельные участки, здания, сооружения,
многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно.
Недвижимость существует с тех пор, когда человек впервые занял участок
земли для постройки жилья и выращивания продуктов питания. А сам рынок
недвижимости, появился немного позже недвижимого имущества. Это понятие и
сама роль его в жизни человека появилась на тот момент, когда в обществе
сформировались товарные отношения и появилась необходимость обмениваться,
продавать и покупать, объекты недвижимости.
Недвижимое имущество (недвижимость) – это физический объект с фиксированным
местом положения в пространстве и все, что неотъемлемо связанно, как под
поверхностью - так и на поверхностью земли. А также права, интересы и
выгоды – обусловленные владением объекта.
Согласно статье Р.К к недвижимости относят: земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты, леса, многочисленные насаждения, здания
и сооружения и все, что прочно связанно с землей. К недвижимости можно
отнести также квартиры, промышленные базы и предприятия.
С экономической точки зрения недвижимость следует как эффективный
материальный актив, объект инвестиций и надежный инструмент генерирования
дохода.
Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена –
вытекают из его полезности, способности удовлетворять различные его
потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев
недвижимости формируется муниципальные бюджеты и реализуются социальные
программы.
Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении физических,
психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Недвижимое
имущество – это основа свободы и независимости людей, источник благ, основа
гордости и славы ...
На юридическом уровне недвижимость – это совокупность публичных и частных
прав на нее, установленным государством с учетом отечественных особенностей
и международных нор. В Казахстане законодательство гарантированно частным
лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо
права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, точнее
свободно распоряжаться своей собственностью.
Недвижимое имущество можно рассматривать в двух аспектах: физическом и
экономическом.

Как физический объект она обладает следующими свойствами: неподвижностью
(фиксированным местом положения), уникальностью (индивидуальностью,
единственностью в своем роде) неоднородностью, долговечностью существования
и эксплуатацией.
В экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который
требует определенного потока инвестиций, направленных на сохранение и
развитие его.
Она имеет определенную стоимостную оценку, может приносить своему
собственнику (пользователю) доход и характеризует следующими качествами
экономического порядка: редкостью, дефицитностью, развитостью, зависимостью
от местоположения объекта (влияния качества и степени использования земли и
объектов на ней).

1. Рынок недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных
элементов:
объектов недвижимости;
экономических субъектов, оперирующих на рынке;
процессов функционирования рынка;
инфраструктуры рынка

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:
продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать
любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на
объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов
управления собственностью
покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать
юридическое или физическое лицо или орган государственного управления,
имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на
деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую
деятельность государственных органов).
профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных
участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с
участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и
неинституциональные участники рынка недвижимости.
Институциональные участники рынка недвижимости - субъекты, представляющие
интересы государства и действующим от его имени.

Относят организации следующего профиля: организации, регулирующие
градостроительное развитие, землеустройство и землепользование
федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся
инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием
территорий, оформлением землеотвода,
федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства,
занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов
застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра,
выдаче разрешений на строительство;
органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся
утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за
строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации,
финансируемые из бюджета;
органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости - субъекты, работающим на
коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:
брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с
недвижимостью;
оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам,
продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке
недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том
числе организацией и финансированием инвестиционного проекта,
проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям
либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных
участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной
застройкой) территорий;
управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и
технической эксплуатацией объекта;
проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы,
занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной
ответственности;
участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом
ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных
при ипотечном кредитовании);
аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой
информации для принятия стратегических решений по его развитию;
финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных
проектов;
маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе,
занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на
тематике рынка недвижимости;
специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;
специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных
профессиональных объединений рынка недвижимости.

2. Классификация недвижимости и виды стоимостей недвижимого имущества.

По своему составу, функциям, способностью удовлетворять те или иные
потребности недвижимость неоднородна. В западной практике существует два
основных подхода к ее классификации: с точки зрения получения дохода от
недвижимости и с точки зрения выполняемых ее функций. Исходя их
способности, приносящую доход, выделяю жилую )(удовлетворяющую потребность
в жилье) и приносящую доход точнее удовлетворяющую потребность в получении
постоянного потока денежных средств от ее использования.
По функциональному признаку недвижимость подразделяется на жилую и не
жилую. В последней в свое очередь, выделяют коммерческую, промышленную,
инститационную и рекреационную недвижимую собственность, отели мотели, а
также недвижимость смешенного использования.
Жилая недвижимость, представлена различного рада особняки, малосемейки и
многоквартирные дома, предназначенные для постоянного проживания в них
семей или отдельных индивидов. Она связанна с арендой, строительством и
эксплуатацией жилого фонда.
Под нежилой недвижимостью понимается постройки под розничную торговлю
(торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и
прочие объекты сферы обслуживания, используемые для извлечения прибыли.
А также существует недвижимость так сказать специального назначения – к ним
относятся специализированные здания для общего пользования, храмы, мечети,
церкви, больницы, школы ...
Недвижимость еще можно классифицировать ни только как по типу
использования, но и по степени готовности, по форме реализации естественных
условий.
По степени готовности, подразумевает в себе такие позиции как: сдана ли в
эксплуатацию, требует ли ремонта или реконструкции, не завершенное
строительство.
По форме реализации естественных условий делиться на две позиции:
1. Воспроизводимая – здания, сооружения какого либо вида.
2. Не воспроизводимая - земельные участки, источники полезных
ископаемых ...

1.2 Виды стоимости недвижимого имущества

Перед началом каждого процесса оценки, перед оценщиком возникает задача
определения необходимого вида стоимости. Выбор вида стоимости помогает
определить функции, цели и методы оценки.
Существуют такие виды стоимостей как:
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект
может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда
стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте
оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства, предусмотренные Законом "Об оценочной деятельности в
Республике Казахстан".
Восстановительная стоимость – это определение затрат в текущих ценах на
строительство точной копии оцениваемого объекта. Точная копия означает, что
объект воспроизводится с использованием таких же архитектурных решений,
строительных конструкций и материалов.
Стоимость замещения – это затраты на создание объектов недвижимости,
имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построено в новом
архитектурном стиле, с использованием современных и прогрессивных
материалов, конструкции и оборудования.
Инвестиционная стоимость – цена объекта недвижимости, определяемая исходя
из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Инвестиционная стоимость насчитывается исходя из ожидаемых инвестором
доходов и конкретной ставки их капитализации, и может быть либо выше, либо
ниже рыночной цены.

Ликвидационная стоимость – определяется в случае, если объект недвижимости
должен быть отчужден в срок меньше обычного срока службы аналогичного
объекта.

Залоговая стоимость – оценка объекта недвижимости по рыночной стоимости для
целей кредитования.

Налогооблагаемая стоимость – определяется аккредитованными при налоговых
инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо
восстановительной стоимости объекта оценки.
Стоимость права аренды – объекта недвижимости (арендная плата) –
единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом.
Страховая стоимость – максимальная обоснованная сумма оценки стоимости в
целях страхования рисков.
Первоначальная стоимость – фактические затраты на приобретение или создание
объекта на момент начала его использования.

2. Износ и амортизация недвижимого имущества (налогообложение)

Продолжительность физического срока жизни, экономического и эффективный
возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимом нарастающих
процессов износа и амортизации, имеющих силу законов природы.
Износ – это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого
имущества по любым причинам.
Различают такие износы как: физический, экономический (внешний),
функциональный (моральный) и совокупный.

Физический износ – это потеря технико-эксплуатационных свойств и
потребительной стоимости под влиянием эксплуатационных воздействий
(физический износ 1-го рода) и природных сил (физический износ 2-го рода).
Величина физического износа определяется по соотношению фактического и
нормативного сроков службы.

Экономический (внешний) износ - это постепенное обесценивание собственности
под влиянием внешних факторов.

Функциональный (моральный) износ – частичное обесценивание объекта
независимо от его физического состояния.

Функциональный (моральный) износ наступает вследствие удешевления
воспроизводства объектов или в результате создания новых, более экономичных
и лучших объектов (чем данный объект).

Как всем известно износ тесно связан с амортизацией недвижимости, точнее с
постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на
получаемое в процессе использования благо. Учет амортизации осуществляется
с помощью амортизационных отчислений – денежное выражение перенесенной
стоимости соответствующего степени износа.

3. Методы основы оценки недвижимого имущества

Для того чтоб установить рыночную или иную стоимость производится путем
применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и
сравнительный подходы.
Методы доходного подхода - методы определения стоимости объекта
недвижимости, основанные на определении ожидаемых доходов от его
использования в будущем:
1) метод прямой капитализации (метод капитализированного дохода)
определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного
использования объекта недвижимости, при постоянной величине дохода,
отсутствии первоначальных инвестиций, одновременном учете возврата капитала
и дохода на капитал;
2) метод дисконтирования денежных потоков (метод дисконтированного
наличного потока) - определение стоимости исходя из условий изменения и
неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска,
связанного с использованием объекта.
Методы затратного подхода - это методы определения стоимости полного
воспроизводства или замещения объекта недвижимости за вычетом всех видов
износа:
1) метод поэлементного расчета - определение стоимости воспроизводства
или замещения на основе использования сборников единых районных единичных
расценок, сметных норм и правил, сметных норм и расценок и других
нормативов, с учетом износа;
2) метод укрупненных обобщенных показателей стоимости - определение
стоимости воспроизводства или замещения путем обобщения предложений о
продаже аналогичных объектов или на основе применения сборников укрупненных
сметных нормативов, укрупненных показателей восстановительной стоимости,
укрупненных показателей стоимости строительства и других нормативов, за
вычетом износа.
Методы сравнительного подхода - методы, основанные на анализе сделок
продаж объектов-аналогов и сопоставления с объектом оценки для проведения
соответствующих корректировок:
1) метод сравнительного анализа продаж - определение стоимости объекта
недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с
оцениваемым, после выполнения соответствующих корректировок, учитывающих
различие между ними;
2) метод рыночной информации - определение стоимости объекта
недвижимости путем анализа информации о предложениях и спросе на
сложившемся рынке недвижимости с учетом месторасположения оцениваемого
объекта.
При выборе и применении методов оценки оценщик должен соблюдать
следующие основные требования:
1) определить цель оценки и вид определяемой стоимости;
2) обеспечить достоверность информации, используемой при проведении
оценки объекта недвижимости;
3) провести правовой анализ, идентифицировать имущественные права и
обременения;
4) обосновать выбор методов оценки;
5) обеспечить исчерпывающее и доступное изложение в отчете об оценке
достоверных данных, расчетных показателей и обоснованных результатов, не
допускающее двусмысленного их толкования.

3.1 Принципы оценки недвижимого имущества
В основе оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, лежит
унифицированный набор оценочных принципов. Под принципами оценки
недвижимости понимаются некие исходные положения экономической теории,
служащие для построения прикладным методов оценки рыночной стоимости.
Существует такие принципы как:
• принцип полезности – это способность недвижимости удовлетворять
потребности пользователя в определенном месте и в течение
определенного периода времени.
• принцип замещения – данный принцип предполагает наличие вариантов
выбора для покупателя. Он показывает, что стоимость данного объекта не
должен превышать затраты на приобретение на рынке аналогичного
объекта.
• принцип ожидания – данный принцип означает, что стоимость создается
ожиданием будущих выгод, которые можно будет извлечь в будущем из
обладания недвижимостью. В соответствии с данным принципом стоимость
определяется текущей стоимостью доходов или будущих выгод, которые
могут быть получены от владения недвижимостью.

3.2 Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую
вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества
дохода, который эта недвижимость способна принести.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего
дохода и текущей стоимости объекта.
Доходный подход используется для оценки недвижимости, приносящей доход. Он
основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или
покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от нее будущих
доходов или выгод. Таким образом, стоимость объекта может быть определена,
как его способность приносить доход в будущем. Здесь так же действует
фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена к нулевому
моменту времени путем капитализации дохода и дисконтирования.
Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов,
позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной
способности приносить доход. При этом учитывается:
• сумма будущих доходов;
• момент получения доходов;
• продолжительность времени получения доходов.
Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих
финансовых выгод, которые собственник или владелец может получить от
объекта недвижимости. Понятие доход имеет несколько содержании.
1. Оценка валового потенциального дохода (ПВД) на основе анализа сумм
ожидаемых платежей от сдачи в аренду по сравнимым объектам.
2. Эффективный валовой доход – это доход, приносимый объектом
собственности с учетом реальных потерь.
3. Расчет действительного валового дохода (ДВД) путем вычитания из
потенциального валового дохода потерь от неполной загрузки объекта
недвижимости, от недосбора платежей за аренду и др.
4. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) путем вычитания из
действительного валового дохода постоянных расходов (налоги на
имущество, страховые платежи), вычитания операционных
(эксплуатационных или переменных) расходов и резервов (расходы на
ремонт и реконструкцию, не включенные в операционные).

3.3 Затратный подход
Затратный метод - основывается на изучении возможностей инвестора или
покупателя в приобретении имущества и исходит из того, что инвестор
(покупатель), не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую
обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение
аналогичного по назначению и качеству комплекса в обозримый период без
существенных издержек.
Затратный метод показывает оценку восстановительной стоимости зданий за
вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе(
● расчет восстановительной стоимости;
● определение величины физического, функционального, внешнего износа;
● уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения

реальной стоимости имущества.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что
субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть,
основываясь на информации об аналогичных сделках. Следовательно, данный
метод основывается на принципе замещения и имеет в своей основе
предположение, что благоразумный покупатель за выставленное на продажу
имущество заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести
аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам
собственности, сходными с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем
корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличают друг от
друга. После корректировки цен их можно использовать для определения
рыночной стоимости оцениваемого имущества.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе(
● исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках,
котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных

объекту оценки;
● отбор информации с целью повышения ее достоверности;
● подбор подходящих единиц измерения и проведения сравнительного
анализа
для каждой выбранной единицы измерения;
● сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов,
проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, при
необходимости, корректировка цены оцениваемого объекта.
● установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа
сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю
или к группе показателей.
Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный
принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает
недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами,
стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход
в будущем.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе(
● оценка валового потенциального дохода предприятия;
● оценка потерь от неполной загрузки производится на основе анализа
рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.
Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а
итоговый показатель является реальным валовым доходом;
● расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается
на анализе фактических издержек по ее содержанию и типичных издержках на
данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового
дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся
непосредственно к эксплуатации собственности, и не включается ипотечные
платежи (закладные выплаты), проценты и амортизационные отчисления;
● полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую
стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от
качества исходной информации. Расчет текущей стоимости всех будущих потоков
может производиться методами дисконтирования денежных потоков, либо методом
прямой капитализации.

3.4 Сравнительный подход

Сравнительный подход. Подход сравнения продаж использует цены продажи в
качестве индикаторов стоимости аналогичных объектов недвижимости. Цена
продажи представляет собой цену, при которой устанавливается равновесие
между спросом и предложением. Оценка производится исходя из цен объектов
аналогов, скорректированных на различия их характеристик с объектом оценки.
Этот подход использует цены продаж аналогичных объектов недвижимости в
качестве доказательства стоимости объекта оценки. Если рынок приблизительно
соответствовал условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных
изменений, аналогичный по всем параметрам объект недвижимости будет продан
приблизительно за ту же цену.
Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по
всем существующим параметрам, (экономическим, физическим, правовым),
возникает необходимость внесения поправок в цены объектов аналогов
(объектов сравнения). Для приведения цены аналога к виду, сопоставимому со
стоимостью объекта оценки, в эту цену объекта – аналога вводится
соответствующая понижающая поправка, если по рассматриваемому параметру он
лучше объекта оценки, и наоборот, повышающая – если аналог хуже объекта
оценки.
Метод сравнения продаж лучше всего работает, когда сопоставимые объекты
недвижимости продаются часто, и есть достаточно достоверной рыночной
информации об объектах – аналогах.

Отчет
об оценке рыночной стоимости недвижимости

Наименование объекта Квартира 4-х комнатная
Местонахождение объекта г. Алматы, Илийский район, улица
Черемушки, поселок Боралдай дом 41,
квартира 3
Собственник Джакубалиев Курмангали Мухамбеталиевич
Дата проведения оценки 3 мая 2007 года
Дата составления отчета 3 мая 2007 года
Цель оценки Определение рыночной стоимости объекта
Рыночная стоимость объекта оценки13 009 200 (тринадцать миллионов девять
тысяч двести) ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.