Оценка жилой недвижимости

Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 4
1 Основы оценки жилой недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1.1 Характеристика рынка недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.2 Классификация объектов жилой недвижимости
и особенности их оценки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..8
1.3 Технология оценки объектов недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .14
2 Принципы и подходы оценки недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... 16
2.1 Принципы оценки недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..17
2.2 Доходный подход к оценке недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 27
2.2.1 Метод прямой капитализации ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 28
2.2.2 Метод ДДП (дисконтированного денежного потока) ... ... ... ... ... ... ...36
2.3 Сравнительный подход к оценке недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... 40
2.3.1Метод сравнения продаж ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 40
2.3.2 Метод ВРМ(валового рентного мультипликатора) ... ... ... ... ... ... ... ...44
2.4 Затратный подход к оценке недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..47
2.3.1 Методы расчета восстановительной стоимости ... ... ... ... ... ... ... ... ...48
2.3.2 Определение износа объекта недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...52
3Оценка жилой недвижимости (на примере квартиры) ... ... ... ... ... ... ...57
3.1 Задание на оценку ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 57
3.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости ... ... ... ... ... ..58
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .78
Список литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...80
Приложение 1 ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..82

Современный рынок недвижимости в Казахстане возник относительно недавно. Развитие его началось с процессом приватизации. Появились первые легальные сделки по продаже квартир.
Опыт последних лет показал, что рынок недвижимости достаточно быстро развивается в крупных транспортных и культурных центрах с высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития. В них цены на объекты недвижимости со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне. В малых городах с неразвитой экономикой, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций рынок недвижимости не развит.
Рынок жилых помещений (квартир) - это сегодня наиболее развитый сектор рынка недвижимости, так как большинство операций с объектами недвижимости проходит именно на этом рынке.
Жилое помещение обладает определенной полезностью, то есть способностью удовлетворять потребности потенциального собственника, в некоторых случаях может приносить доход.
Актуальность данной проблемы и определила цель дипломной работы: исследование теоретических основ оценки жилой недвижимости и практических основ на примере оценки жилой недвижимости.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения
В первой главе рассматриваются основы и особенности оценки жилой недвижимости: классификация недвижимости, этапы оценки.

1.Конституция Республики Казахстан от 30 августа 1995г.
2. Гражданский Кодекс Республики Казахстан" от 01.07.99 № 410 - 1 с учетом дополнений и изменений 10.03.04 №532 - 1
3.Приказ "Об утверждений Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований и методы оценки недвижимого имущества» от 2002
4.«Об оценочной деятельности в Республике Казахстан».Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000г. №109-II с изменениями и дополнениями от 14.02.2003 г. №388- II
5. Земельный кодекс РК от 20 июня 2003 года.Алматы:Юрист,2003
6. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений.
Пер. с англ.-М.:ИНФРА-М, 1996
8. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью. –М.: Финансы и статистика, 1996
9. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций-М.,: Инф.-изд.дом
«Филинъ» 1997
10. Волочков Г.Г. Справочник по недвижимости. – М.; ИНФРА – М.,1996
11.Григорьев В.В. «Оценка и переоценка основных фондов»: Учебно- практическое пособие. - М: ИНФРА - М.: Дело, 1997
12.Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка бизнеса». Учебное пособие, М.: Финансы и статистика, 2002
14. Грязнова А.Г.Оценка недвижимости. – М.: «Финансы и статистика»2004
15. Ковалев А.П. «Оценка стоимости активной части основных фондов» -М: Минстатинформ, 1997
16. Микерин Г.И.Международные стандарты оценки .- М.:ОАО»Типография Новости» 2000

Дисциплина: Земельный кадастр, Недвижимость
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 70 страниц
В избранное:

СОДЕРЖАНИЕ

Стр.
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ...4
1 Основы оценки жилой недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1.1 Характеристика рынка недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.2 Классификация объектов жилой недвижимости
и особенности их оценки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..8
1.3 Технология оценки объектов недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .14
2 Принципы и подходы оценки недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... 16
2.1 Принципы оценки недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..17
2.2 Доходный подход к оценке недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 27
2.2.1 Метод прямой капитализации ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 28
2.2.2 Метод ДДП (дисконтированного денежного потока) ... ... ... ... ... ... ...36
2.3 Сравнительный подход к оценке недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... 40
2.3.1Метод сравнения
продаж ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ...40
2.3.2 Метод ВРМ(валового рентного мультипликатора) ... ... ... ... ... ... ... ...44
2.4 Затратный подход к оценке недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..47
2.3.1 Методы расчета восстановительной стоимости ... ... ... ... ... ... ... ... ...48
2.3.2 Определение износа объекта недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...52
3Оценка жилой недвижимости (на примере квартиры) ... ... ... ... ... ... ...57
3.1 Задание на оценку ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 57
3.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости ... ... ... ... ... ..58
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..78
Список литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ..80
Приложение 1 ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..82

ВВЕДЕНИЕ

Современный рынок недвижимости в Казахстане возник относительно
недавно. Развитие его началось с процессом приватизации. Появились первые
легальные сделки по продаже квартир.
Опыт последних лет показал, что рынок недвижимости достаточно быстро
развивается в крупных транспортных и культурных центрах с высоким уровнем
финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами
развития. В них цены на объекты недвижимости со временем устанавливаются на
достаточно высоком уровне. В малых городах с неразвитой экономикой, низким
уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций рынок недвижимости не
развит.
Рынок жилых помещений (квартир) - это сегодня наиболее развитый
сектор рынка недвижимости, так как большинство операций с объектами
недвижимости проходит именно на этом рынке.
Жилое помещение обладает определенной полезностью, то есть
способностью удовлетворять потребности потенциального собственника, в
некоторых случаях может приносить доход.
Актуальность данной проблемы и определила цель дипломной работы:
исследование теоретических основ оценки жилой недвижимости и практических
основ на примере оценки жилой недвижимости.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка
литературы и приложения
В первой главе рассматриваются основы и особенности оценки жилой
недвижимости: классификация недвижимости, этапы оценки.
Во второй главе исследуются принципы, подходы и методы, используемые
для оценки жилой недвижимости.
В третьей главе на основе примера показан расчёт рыночной стоимости
жилой недвижимости.

1 ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Характеристика рынка недвижимости

Одним из главных показателей развития в стране рыночных отношений
является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в
частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой
национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть национального
богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без
рынка недвижимости не может быть рынка вообще(10, стр.322).
Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора
экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте,
высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду
государственной и муниципальной недвижимости, высоким уровнем сборов в
бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней(5, стр.43).
Рынок недвижимости можно определить как систему экономических
отношений, посредствам которых через динамику сил спроса и предложения в
определенном месте осуществляется передача прав на собственность и
связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или
через институт посредничества, определяются цены, и распределяется
пространство между различными конкурирующими вариантами использования
объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального
образования.(6, стр.112)
Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой
(земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), т.
е. принимают во внимание физическую суть объекта недвижимости.
Рынок недвижимости на практике делят на первичный и вторичный по
способу совершения сделок.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность
сделок, совершаемых с вновь созданными объектами. А также
приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов
недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости
понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в
эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перепродажи
объектов недвижимости от одного владельца к другому.
Объектами рынка недвижимости являются права на собственность,
связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости – физические и
юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на
объекты недвижимости.
Можно отметить следующие отличия рынка недвижимости от обычного рынка.
Объект недвижимости не может иметь абсолютно похожих аналогов, так как
хотя бы с точки зрения местоположения он уникален, следовательно, замена
одного объекта на другой требует существенных корректировок в цене. На
рынке взаимодействует множество продавцов и покупателей, что создает
конкурентную, свободную среду. На рынке недвижимости государство через
систему нормативно-правовых актов может оказать существенное влияние на
процесс ценообразования для решения социально-экономических задач. На рынке
недвижимости цены несоизмеримо выше и приобретение объекта недвижимости,
как правило, осуществляется с привлечением кредитных ресурсов. На рынке
недвижимости равновесие спроса и предложения явление очень редкое. На рынке
недвижимости сделки осуществляются с участием посредников-консультантов:
оценщиков, брокеров, юристов. Предметами сделки, т. е. предметами оценки
являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности,
право аренды, субаренды, залога и др.).[9]
Итак, характеризуя рынок недвижимости в целом, можно отметить
следующие его особенности: несерийность и невзаимозаменяемость, влияние
государства, сравнительно малое количество продавцов и покупателей, спрос и
предложение далеки от сбалансированности, слабая информированность
покупателей и продавцов, низкая ликвидность товаров. Совокупность этих
особенностей определяет рынок недвижимости как несовершенный рынок.
Условно можно говорить о двух наиболее распространенных формах товара
на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба имеют
свою цену и свою структуру цены. С точки зрения теории оценки стоимость
товара на рынке недвижимости – это наиболее вероятная цена продажи
имущественных прав на него на этом рынке.
Необходимо различать термины цена и рыночная стоимость. Цена
представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся
факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена
является показателем рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на
базе реальных цен сделок(10,стр.115)
Согласно Закона РК Об оценочной деятельности от 30 ноября 2000 года
№109-11 с изменениями и дополнениями от 14 февраля 2003 года №388-11
рыночная стоимость объекта оценки является наиболее вероятной ценой, по
которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в
условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая
всей необходимой информацией. (4)
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны,
юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели),
деятельность которых регулируется Республиканским законом (оценщики), а с
другой стороны потребители их услуг (заказчики).(7, стр.221)
Рынок жилья является наиболее развитым рынком практически во всех
городах и крупных населенных пунктах Республики Казахстан.

1.2 Классификация объектов жилой недвижимости и особенности их оценки

Для целей анализа рынка и управления его созданием объекты
недвижимости необходимо структурировать. Определение недвижимости
предполагает выделение в его структуре двух составляющих физического
статуса:
1. Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес,
многолетние насаждения, обособленные водные объекты участки недр. Эти
объекты недвижимости называют ещё и недвижимостью по природе (23,
стр.32).
2. Искусственные объекты – укрупнено составляют две категории: жилые
и нежилые помещения (23, стр.32).
Жилая единица (жильё) – это жилой дом, жилое помещение в жилом доме,
либо в другом строении, имеющее выход в места общего пользования здания или
на земельный участок и предназначенное для проживания одной семьи. Жилая
единица является учетной единицей в системе государственного учета
жилищного фонда.
Жилой дом – это здание постоянного типа, в котором жилые помещения
составляют более половины площади помещений зданий. Жилые дома
подразделяются на многоквартирные и одноквартирные.
К жилой недвижимости относятся: малоэтажный дом (до 3 этажей),
многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности от 10 до 20
этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может
быть также кондоминимум, подъезд, этаж в подъезде, квартира, комната,
дачный дом.
Применительно к объектам жилой недвижимости приводится следующая
классификация. В зависимости от продолжительности и характера использования
жилья:
-I тип-место постоянного проживания;
-II тип – загородное жильё;
-III тип – предназначено для кратковременного проживания (гостиницы,
мотели).
Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие
характеристики:
1. Элитное жильё.
К нему предъявляются следующие требования:
- размещение в наиболее престижных районах города;
- кирпичные стены;
- общая площадь квартир не менее 70 кв. м;
-наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к
квадрату, и большой кухни (площадью не менее 12 кв. м);
- наличие охраняемого подъезда, подземного и близко расположенного
гаража.
Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных
характерны такие потребительские требования, как:
- размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает
не более 1 часа;
- кирпичные стены;
- застройка в двух или более уровнях;
- наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.
2. Жильё повышенной комфортности. Потребительский спрос на жильё
этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:
- возможность размещения в различных районах города;
- некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 10 и 8
кв. м (соответственно);
- наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м;
- большое разнообразие конструктивно-технологических параметров.
Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне,
основными характеристиками являются высокая прочность, долговечность и
низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.
3. Типовое жильё .Для него характерно:
- размещение в любом районе города;
- соответствие архитектурно-планировочных параметров современным
строительным нормам и правилам;
-по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам
второго поколения индустриального домостроения и современным.
Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только
технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами
социально-бытового назначения.
4. Жильё низких потребительских качеств.
Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под
воздействием фактора платежеспособности, требования предъявляемые к этому
типу жилья, невысокие:
- размещение в непристижных районах;
- удаленность от основных транспортных коммуникаций;
- принадлежность к конструктивно-технологическим типам, как здания
старого фонда не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-
строительным работам, и дома первого поколения индустриального
домостроения;
- размещение на первых этажах домов других типов;
- заниженные архитектурно-планировочные характеристики
Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп
потребителей жилья и уровень их платежеспособности. Жилую недвижимость
также можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.
При принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости жилой
фонд классифицируют по следующим признакам:
- дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;
- дома, построенные за период от 1917г. до конца 30-х годов,
отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений.
- сталинские дома, срок возведения которых пришелся на период с
конца 30-х годов до конца 50-х годов, расположенные в престижных удаленных
от промышленных зон районах;
- дома первого поколения индустриального домостроения
(60-е годы хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-
технологическими параметрами.
- дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в
70-80-х годах, когда в градостроительном проектировании использовались
более высокие нормы и стандарты;
- современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием
характеристик.
Существует и классификация объектов жилой недвижимости в
зависимости от применяемого материала наружных стен здания:
- дома с кирпичными стенами;
- панельные дома;
- монолитные дома;
- деревянные дома;
- дома смешанного типа.
Общая Классификация недвижимости по наиболее часто встречающимся
признакам представлена в таблице 1

Таблица 1
Классификация объектов недвижимости

Тип классификации Виды недвижимости
По характеру для жилья: дома, коттеджи, квартиры;
использования для коммерческой и производственной деятельности:
отели, офисные помещения, магазины, рестораны,
фабрики, заводы, склады;
для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;
для специальных целей: школы, церкви, монастыри,
больницы, ясли-сады, здания правительственных и
административных учреждений.
По целям владения для ведения бизнеса;
для проживания владельца;
в качестве инвестиций;
в качестве товарных запасов;
для освоения и развития;
для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализированная: нефтеперерабатывающие и
специализации химические заводы, электростанции, музеи,
библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие
общественному сектору;
неспециализированная – вся другая недвижимость, на
которую существует всеобщий спрос на открытом
рынке для инвестирования, использования в
существующих или аналогичных целях.
По степени готовностивведенные в эксплуатацию;
к эксплуатации требующие реконструкции или капитального ремонта;
незавершенное строительство.

1.3 Технология оценки объектов недвижимости
В казахстанской практике применяются три основных подхода к оценке
стоимости объектов недвижимости, на основе которых определяются различные
виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, арендная, залоговая и т.
д. Методы оценки недвижимости – конкрентные способы применения принципов
оценки – зависят от приминяемого подхода.
Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов:
1 Определение области вопросов по оценки (суть оценки).Заказчик, как
правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – определить стоимость
объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы
заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве
инвестиций, продать , заложить имущество и т.д. В каждом случае оценщику
необходимо определить особый конкретный вид стоимости и область её
использования.
1. Предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на
оценку.После того как суть оценки осознана и определена, оценщиком
определяются возможные пути её решения. С этой целью разрабатывается
программа исследования, которая включает в себя: структурирование оценки
объекта недвижимости, план оценки, конкретизация подходов к оценке
объектов недвижимости.
2. План оценки.
3. Сбор и нализ информации.
4. Применение подходов, соответствующих оценке.
5. Согласование результатов.
6. Написание отчета о результате оценки стоимости объекта.
Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель –
определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для
принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести
недвижимость в качестве инвестиций, продать , заложить имущество и т.д. В
каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид
стоимости и область её использования.
После того как суть оценки осознана и определена, оценщиком
определяются возможные пути её решения. С этой целью разрабатывается
программа исследования, которая включает в себя: структурирование оценки
объекта недвижимости, план оценки, конкретизация подходов к оценке объектов
недвижимости.
Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в
работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное
заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая
подтверждает его выводы в отчете или анализе.

2ПРИНЦИПЫ И ПОДХОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Принципы оценки недвижимости

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество
экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют
учесть наиболее значимые из них.
Принципы оценки недвижимости взаимосвязаны. На один конкретный объект
могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой конкретной
ситуации набор принципов может быть различен. Одному принципу может быть
дано различное значение относительно других в каждой конкретной ситуации.
Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на
стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют
обеспечить достоверное заключение о его стоимости.
Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости
имущественных прав его владельца. Право использовать земельные участки
представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости
участка.
При определении своей точки зрения оценщик должен встать также и на
позицию покупателя, понять, какую ценность, для него представляет владение
данной собственностью и почему.
Оценка коммерческой недвижимости определяется исходя из принципа
отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание
экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки
недвижимого имущества.
Принципов, которые необходимо учитывать оценщику весьма много, и при
оценке недвижимости необходимо по возможности учитывать все или хотя бы
основные, помня, что все принципы взаимосвязаны между собой.
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных
принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных
принципов (рис. 1):
1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального
собственника;
2-я группа: принципы, вытекающие из процесса
эксплуатации недвижимости;
3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

1. С позиции 2.Обусловленные 3.Обусловленные
потенциального процессом рыночной
собственника эксплуатации средой
( ( (

Полезность Вклад Спрос и предложение
Замещение Остаточная продуктивность Конкуренция
Ожидание Сбалансированность Соответствие
Разделение
Изменение внешней

среды

4. Лучшее и наиболее эффективное использование

Рисунок 1 – Принципы оценки недвижимости

Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости
недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем больше объект
недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его
полезность и стоимость.
В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками
получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости
(например, эксплуатация земельного участка в особом режиме - заповедники,
лечебно-оздоровительные зоны - или связь объекта с историческими
ценностями), а также от престижности.
Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты
полезности.
С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не
заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта,
обладающего такой же полезностью.
С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости
нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового
объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.
С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости
определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной
полезности, то есть в объекты, приносящие примерно одинаковый поток
доходов.
Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается,
если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться
более полезными в качестве составной части группы (например,
многофункциональные центры).
Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества
однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым
высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный
принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, то
есть стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке
аналогичные или замещающие объекты.
Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости
объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство
заменяющей собственности в приемлемые сроки.
Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве,
в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные
земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и
градостроительных проектов зданий .
Принцип ожидания определяется тем, какой доход или какие выгоды и
удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от
последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный
принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и
характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и
их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном
пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную
величину арендной платы, которую ожидает получить собственник от
эксплуатации жилого дома.
Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации
недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности,
сбалансированности, разделения.
Принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо
определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование
полезности и стоимости объекта.
Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп
факторов: земли со строениями, оборудования и технических средств, рабочей
силы и менеджмента, при этом стоимость
каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость
всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся
количественных и качественных характеристик.
Другими словами, вклад - это добавление в стоимость недвижимости,
которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.
Принцип вклада часто используется для определения излишних или
недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного
использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада,
является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне
редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или
добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый
комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом
поэлементных расчетов.
Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок
со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной
продуктивности.
Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный
к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд,
оборудование и технические средства, менеджмент.
Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для
эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства,
труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что
собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех
факторов, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле.
Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только
тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех
привлекаемых компонентов. Остаточная продуктивность объекта недвижимости,
имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно
позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от
продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет
удовлетворения особых потребностей потребителей.
Например, максимизация денежной выручки достигается тогда, когда
владелец бензоколонки приобретает участок, находящийся на оживленном
транспортном узле, визуально открытый и легко доступный большому числу
автомобилистов.
Минимизация затрат - потенциальный собственник складского помещения
заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодорожной станцией
или автомагистралью, чем находящийся в районе с плохой транспортной
доступностью.
Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального
функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать
стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип
сбалансированности.
Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования
необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых
обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.
Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное
сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости,
классов недвижимости в масштабах района или города, при котором достигается
состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.
Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке
характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют
излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его
размеру.
Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле
неадекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, то есть
нарушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект
недвижимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного
использования, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью
увеличивается.
Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется
экономическими показателями емкости и эффективности.
Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено
к определенному земельному участку.
Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может
обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями
при реализации различных проектов застройки.
При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности
использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения
элементов недвижимости и имущественных прав на них.
Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и
имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы
достичь максимальной стоимости объекта. При разделении физических элементов
недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:
- пространственное разделение: разделение прав на воздушное
пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с
недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного
массива на отдельные участки и так далее;
* разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное
использование, ипотека, внесение в уставные фонды
предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;
* разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и
долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение,
оперативного управления.
Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды,
включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней
среды.
Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости
изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает
взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в
условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью
предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а
также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.
Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность в
объектах недвижимости.
Предложение — это количество объектов недвижимости, которое может быть
выставлено на продажу при сложившемся уровне цен.
Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного
саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты
недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения
Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости
устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка,
которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли
стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает
конкуренцию.
Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на
конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда он
выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости.
При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер
конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете,
приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот
процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего
земли), характерной для нашей страны. При анализе сложившейся конкурентной
ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики
кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для
максимизации прибыли. При этом следует отметить, что прибыль, приходящаяся
на земельные участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли.
Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке
недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает
величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.
Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические
преимущества сегодня, не обязательно сохранят их в будущем.
Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта
недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной
однородности и совместимый характер землепользования.
Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям
местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно
высокую стоимость.
Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и
регрессию.
Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего
окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в
результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих
высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.
Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости
характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или
когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс
эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного
участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование
которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки.
Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными
предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками
шума, неприятных запахов и так далее.
Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия
назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения
приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг.
Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении
величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости. Который не
соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным
стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.
Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов
недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и
юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего
окружения и перспектив развития района.
Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании
отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость
объекта недвижимости.
Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов
оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).
Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных
вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором
наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с
улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости
недвижимости. ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:
а) является законодательно разрешенным, то есть
соответствует
юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы
охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования
по охране памятников истории архитектуры,
благоустройству
прилегающей территории и тому подобное;
б) физически осуществимо, то есть размер и форма земельного
участка,
его транспортная доступность, имеющиеся строения
позволяют
реализовать выбранный вариант использования;
в) финансово обосновано с точки зрения
окупаемости
инвестируемого капитала, то есть использование обеспечивает
доход,
превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и
финансовые обязательства;
г) обеспечивает наивысшую стоимость или
доходность
недвижимости.
ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как
свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если
участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее
эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и
иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.
Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее
эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или
реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор,
пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую
стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по
сносу имеющихся сооружений.
Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их
использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в
результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием
тенденций на рынке недвижимости.
На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой
основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и
строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее
вероятной цены продажи объекта недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как
наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда
как при определении инвестиционной стоимости акцент интерпретации делается
на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможными
улучшениями
Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны
и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого
метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.
Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости
объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к
оценке недвижимости - доходный, сравнительный и затратный подходы.

2.2 Доходный подход к оценке недвижимости
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости как текущую
стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает (7, стр. 342):
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может
принести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор
не
заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих
доходов от этого объекта;
- рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух
методов:
1) прямой капитализации доходов;
2) дисконтированных денежных потоков.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости
обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в
будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от
объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного
для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования
потоков дохода.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость
недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при
использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее
предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от
перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
2.2.1 Метод прямой капитализации
Используется, если (10,стр. 155):
- потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют
собой значительную положительную величину;
потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:

NOY ЧОД
V= ──── или С ───────────────── , ( 1)

Rк коэффициент капитализации

где С ,V - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);
Rk - коэффициент капитализации (%);
ЧОД, NOY- чистый операционный доход.
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой
определение стоимости недвижимости через перевод годового (или
среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
При применении данного метода необходимо учитывать следующие
ограничивающие условия:
- нестабильность потоков доходов;
- если недвижимость находится в стадии реконструкции
или
незавершенного строительства.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового дохода, в качестве
дохода,
генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее
эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого
операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления
ЧОД на коэффициент капитализации.
1. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода. Оценщик недвижимости
работает со следующими уровнями дохода: ПВД (потенциальный валовой доход);
* ДВД (действительный валовой доход);
* ЧОД (чистый операционный доход);
* ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от
недвижимости, при 100%-ом использовании без учета всех потерь и расходов.
ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки
и рассчитывается по формуле:

ПВД = S ( Са,
(2)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Са - арендная ставка за 1м2
Договор аренды основной источник информации о приносящей доход
недвижимости. Аренда - предоставление арендатору (нанимателю) имущества за
плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду
принадлежит собственнику данного имущества.
Договор аренды здания или сооружения:
- Заключается в письменной форме на срок не менее одного года,
подлежит государственной регистрации и считается заключенным с
момента такой регистрации;
- Предусматривает согласованные сторонами условия и
размеры
арендной платы, без которых договор аренды
считается
незаключенным;
- Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия
арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без
вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на
возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено
договором аренды;
- Арендатор вправе с согласия
арендодателя сдавать
арендованное
имущество в субаренду,
предоставляя в безвозмездное
использование,
а также вносить его в качестве
вклада в уставный капитал.
Арендные ставки бывают:
* Контрактными (определяемыми договором об аренде);
* Рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).
Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае
заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных
случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных
потоков.
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход
за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы
с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта
недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы,
(3)

Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня
управления на данном рынке, то есть за основу берется рыночный показатель.
Но это возможно только в условиях наличия информационной базы. В отсутствии
таковой для определения коэффициента недозагрузки оценщик анализирует
ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту и на этой
основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд):
Дп ( Тс
Кнд= ————, (4)

Na
где Дп - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года
перезаключаются договора;
Тс - средний период в течение которого единица объекта недвижимости
свободна;
Na - число арендных периодов в году.
Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе
ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета
предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с
учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих
факторов:
* общеэкономической ситуации;
* перспектив развития региона;
* стадии цикла рынка недвижимости;
* соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном
сегменте рынка недвижимости.
Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости. При
эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент
загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных
расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

К загрузки = 1 – Кнд,
(5)

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя
ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим
прогнозированием данной динамики на перспективу:

Потери при сборе

арендных платежей (Па)
Коэффициент потерь при сборе платежей(Кп) = ───────────────, (6)

Потенциальный

валовой доход (ПВД)

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за
минусом операционных расходов (ОР) за год:

ЧОД = ДВД – ОР,
(7)

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения
нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства
действительного валового дохода. Операционные расходы принято делить на:
* условно-постоянные;
* условно-переменные, или эксплуатационные;
* расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от
степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных
услуг:
* налог на имущество;
* страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
* заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована
вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.
К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от
степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых
услуг:
* коммунальные;
* на содержание территории;
* на текущие ремонтные работы;
* заработная плата обслуживающего персонала;
* налоги на заработную плату;
* расходы по обеспечению безопасности;
* расходы на управление (обычно принято определять величину расходов
на управление в процентах от действительного валового дохода) и так
далее.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену
быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-
техническое оборудование, электроарматура).
В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных
средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как
денежные поступления до уплаты налогов. Расчет коэффициента капитализации.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
• с учетом возмещения капитальных затрат
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы
• метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения
капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией,
которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных
средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными
инвестициями;
2) нормы возврата капитала, то есть погашение суммы
первоначальных вложений.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск +
+ Вложения на недвижимость +
+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +
+ Премии за инвестиционный менеджмент,
(8)

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные
активы, то есть это ставка, которая отражает фактические рыночные
возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы
ни было риска не возврата.
Безрисковая ставка используется в ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.