Оценка жилой недвижимости

Дисциплина: Земельный кадастр, Недвижимость
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 70 страниц
В избранное:

СОДЕРЖАНИЕ

Стр.

Введение. 4

1 Основы оценки жилой недвижимости. . . 6

1. 1 Характеристика рынка недвижимости. . . . . 6

1. 2 Классификация объектов жилой недвижимости

и особенности их оценки…. . . 8

1. 3 Технология оценки объектов недвижимости. . 14

2 Принципы и подходы оценки недвижимости16

2. 1 Принципы оценки недвижимости17

2. 2 Доходный подход к оценке недвижимости . . 27

2. 2. 1 Метод прямой капитализации . . 28

2. 2. 2 Метод ДДП (дисконтированного денежного потока) 36

2. 3 Сравнительный подход к оценке недвижимости . . . 40

2. 3. 1Метод сравнения продаж . . . 40

2. 3. 2 Метод ВРМ(валового рентного мультипликатора) …… . . . 44

2. 4 Затратный подход к оценке недвижимости47

2. 3. 1 Методы расчета восстановительной стоимости. . 48

2. 3. 2 Определение износа объекта недвижимости . . . 52

3Оценка жилой недвижимости (на примере квартиры) 57

3. 1 Задание на оценку. . . . . 57

3. 2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. 58

Заключение. 78

Список литературы . . . 80

Приложение 1. 82

ВВЕДЕНИЕ

Современный рынок недвижимости в Казахстане возник относительно недавно. Развитие его началось с процессом приватизации. Появились первые легальные сделки по продаже квартир.

Опыт последних лет показал, что рынок недвижимости достаточно быстро развивается в крупных транспортных и культурных центрах с высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития. В них цены на объекты недвижимости со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне. В малых городах с неразвитой экономикой, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций рынок недвижимости не развит.

Рынок жилых помещений (квартир) - это сегодня наиболее развитый сектор рынка недвижимости, так как большинство операций с объектами недвижимости проходит именно на этом рынке.

Жилое помещение обладает определенной полезностью, то есть способностью удовлетворять потребности потенциального собственника, в некоторых случаях может приносить доход.

Актуальность данной проблемы и определила цель дипломной работы : исследование теоретических основ оценки жилой недвижимости и практических основ на примере оценки жилой недвижимости.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения

В первой главе рассматриваются основы и особенности оценки жилой недвижимости: классификация недвижимости, этапы оценки.

Во второй главе исследуются принципы, подходы и методы, используемые для оценки жилой недвижимости.

В третьей главе на основе примера показан расчёт рыночной стоимости жилой недвижимости.

1 ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1. 1 Характеристика рынка недвижимости

Одним из главных показателей развития в стране рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще(10, стр. 322) .

Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней(5, стр. 43) .

Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредствам которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены, и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования. (6, стр. 112)

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), т. е. принимают во внимание физическую суть объекта недвижимости.

Рынок недвижимости на практике делят на первичный и вторичный по способу совершения сделок.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами. А также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перепродажи объектов недвижимости от одного владельца к другому.

Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости - физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости.

Можно отметить следующие отличия рынка недвижимости от обычного рынка.

Объект недвижимости не может иметь абсолютно похожих аналогов, так как хотя бы с точки зрения местоположения он уникален, следовательно, замена одного объекта на другой требует существенных корректировок в цене. На рынке взаимодействует множество продавцов и покупателей, что создает конкурентную, свободную среду. На рынке недвижимости государство через систему нормативно-правовых актов может оказать существенное влияние на процесс ценообразования для решения социально-экономических задач. На рынке недвижимости цены несоизмеримо выше и приобретение объекта недвижимости, как правило, осуществляется с привлечением кредитных ресурсов. На рынке недвижимости равновесие спроса и предложения явление очень редкое. На рынке недвижимости сделки осуществляются с участием посредников-консультантов: оценщиков, брокеров, юристов. Предметами сделки, т. е. предметами оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, субаренды, залога и др. ) . [9]

Итак, характеризуя рынок недвижимости в целом, можно отметить следующие его особенности: несерийность и невзаимозаменяемость, влияние государства, сравнительно малое количество продавцов и покупателей, спрос и предложение далеки от сбалансированности, слабая информированность покупателей и продавцов, низкая ликвидность товаров. Совокупность этих особенностей определяет рынок недвижимости как несовершенный рынок.

Условно можно говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба имеют свою цену и свою структуру цены. С точки зрения теории оценки стоимость товара на рынке недвижимости - это наиболее вероятная цена продажи имущественных прав на него на этом рынке.

Необходимо различать термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является показателем рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок(10, стр. 115)

Согласно Закона РК «Об оценочной деятельности» от 30 ноября 2000 года №109-11 с изменениями и дополнениями от 14 февраля 2003 года №388-11 «рыночная стоимость объекта оценки является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией». (4)

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Республиканским законом (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики) . (7, стр. 221)

Рынок жилья является наиболее развитым рынком практически во всех городах и крупных населенных пунктах Республики Казахстан.

1. 2 Классификация объектов жилой недвижимости и особенности их оценки

Для целей анализа рынка и управления его созданием объекты недвижимости необходимо структурировать. Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих физического статуса:

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес, многолетние насаждения, обособленные водные объекты участки недр. Эти объекты недвижимости называют ещё и «недвижимостью по природе» (23, стр. 32) .

2. Искусственные объекты - укрупнено составляют две категории: жилые и нежилые помещения (23, стр. 32) .

Жилая единица (жильё) - это жилой дом, жилое помещение в жилом доме, либо в другом строении, имеющее выход в места общего пользования здания или на земельный участок и предназначенное для проживания одной семьи. Жилая единица является учетной единицей в системе государственного учета жилищного фонда.

Жилой дом - это здание постоянного типа, в котором жилые помещения составляют более половины площади помещений зданий. Жилые дома подразделяются на многоквартирные и одноквартирные.

К жилой недвижимости относятся: малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей) . Объектом жилой недвижимости может быть также кондоминимум, подъезд, этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом.

Применительно к объектам жилой недвижимости приводится следующая классификация. В зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

-I тип-место постоянного проживания;

-II тип - загородное жильё;

-III тип - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели) .

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие характеристики:

Элитное жильё.

К нему предъявляются следующие требования:

- размещение в наиболее престижных районах города;

- кирпичные стены;

- общая площадь квартир не менее 70 кв. м;

-наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 12 кв. м) ;

- наличие охраняемого подъезда, подземного и близко расположенного гаража.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных характерны такие потребительские требования, как:

- размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 часа;

- кирпичные стены;

- застройка в двух или более уровнях;

- наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

Жильё повышенной комфортности. Потребительский спрос на жильё этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

- возможность размещения в различных районах города;

- некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 10 и 8 кв. м (соответственно) ;

- наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м;

- большое разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками являются высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

Типовое жильё . Для него характерно:

- размещение в любом районе города;

- соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

-по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

Жильё низких потребительских качеств.

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования предъявляемые к этому типу жилья, невысокие:

- размещение в непристижных районах;

- удаленность от основных транспортных коммуникаций;

- принадлежность к конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

- размещение на первых этажах домов других типов;

- заниженные архитектурно-планировочные характеристики

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности. Жилую недвижимость также можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

При принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости жилой фонд классифицируют по следующим признакам:

- дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;

- дома, построенные за период от 1917г. до конца 30-х годов, отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений.

- «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х годов до конца 50-х годов, расположенные в престижных удаленных от промышленных зон районах;

- дома первого поколения индустриального домостроения

(60-е годы хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами.

- дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х годах, когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

- современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

- дома с кирпичными стенами;

- панельные дома;

- монолитные дома;

- деревянные дома;

- дома смешанного типа.

Общая Классификация недвижимости по наиболее часто встречающимся признакам представлена в таблице 1

Таблица 1

Классификация объектов недвижимости

Тип классификации: Тип классификации

Виды недвижимости: Виды недвижимости

Тип классификации: По характеру использования

Виды недвижимости:

для жилья: дома, коттеджи, квартиры;
для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, фабрики, заводы, склады;
для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;
для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, здания правительственных и административных учреждений.

Тип классификации: По целям владения

Виды недвижимости:

для ведения бизнеса;
для проживания владельца;
в качестве инвестиций;
в качестве товарных запасов;
для освоения и развития;
для потребления истощимых ресурсов.

Тип классификации: По степени специализации

Виды недвижимости:

специализированная: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

Тип классификации: По степени готовности к эксплуатации

Виды недвижимости:

введенные в эксплуатацию;
требующие реконструкции или капитального ремонта;
незавершенное строительство.

1. 3 Технология оценки объектов недвижимости

В казахстанской практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, арендная, залоговая и т. д. Методы оценки недвижимости - конкрентные способы применения принципов оценки - зависят от приминяемого подхода.

Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов:

1 Определение области вопросов по оценки (суть оценки) . Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель - определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать, заложить имущество и т. д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости и область её использования.

Предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку. После того как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути её решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая включает в себя: структурирование оценки объекта недвижимости, план оценки, конкретизация подходов к оценке объектов недвижимости.
План оценки.
Сбор и нализ информации.
Применение подходов, соответствующих оценке.
Согласование результатов.
Написание отчета о результате оценки стоимости объекта.

Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель - определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать, заложить имущество и т. д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости и область её использования.

После того как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути её решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая включает в себя: структурирование оценки объекта недвижимости, план оценки, конкретизация подходов к оценке объектов недвижимости.

Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

2ПРИНЦИПЫ И ПОДХОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

2. 1 Принципы оценки недвижимости

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Принципы оценки недвижимости взаимосвязаны. На один конкретный объект могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой конкретной ситуации набор принципов может быть различен. Одному принципу может быть дано различное значение относительно других в каждой конкретной ситуации.

Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о его стоимости.

Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав его владельца. Право использовать земельные участки представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка.

При определении своей точки зрения оценщик должен встать также и на позицию покупателя, понять, какую ценность, для него представляет владение данной собственностью и почему.

Оценка коммерческой недвижимости определяется исходя из принципа отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки недвижимого имущества.

Принципов, которые необходимо учитывать оценщику весьма много, и при оценке недвижимости необходимо по возможности учитывать все или хотя бы основные, помня, что все принципы взаимосвязаны между собой.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 1) :

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

1. С позиции 2. Обусловленные 3. Обусловленные

потенциального процессом рыночной

собственника эксплуатации средой

🡻 🡻 🡻

Полезность Вклад Спрос и предложение

Замещение Остаточная продуктивность Конкуренция

Ожидание Сбалансированность Соответствие

Разделение Изменение внешней

среды

4. Лучшее и наиболее эффективное использование

Рисунок 1 - Принципы оценки недвижимости

Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме - заповедники, лечебно-оздоровительные зоны - или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, то есть в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы (например, многофункциональные центры) .

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.