Залог земли
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...4
1 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ДЕЛ В ОБЛАСТИ ЗАЛОГА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН И ДАЛЬНЕМ ЗАРУБЕЖЬЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 7
1.1 Законодательство РК в области залога ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.2 Правовые особенности залога земли в Германии ... ... ... ... ... ... ... ... ..20
1.3 Правовые особенности залога земли в России ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..24
1.4 Правовое положение залога земли в США ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..40
2. ОСНОВНЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .47
2.1 Земельные ресурсы Казахстана ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..47
2.2 Рынок земли и его отличительные черты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 52
2.3 Условие и факторы ценообразования на рынке земли ... ... ... ... ... ... ... 60
3. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РК И ПОРЯДОК ОЦЕНКИ ЗАЛОГА ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 66
3.1 Оценочная деятельность в РК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .66
3.2 Особенности оценки земли в рыночных условиях ... ... ... ... ... ... ... ... .71
4. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ... ... ... ... ... ... ... ... .78
4.1 Характеристика объекта ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..78
4.2 Подходы к оценке, методы, стандартизация оценки и определение рыночной стоимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...79
4.3 Результат оценки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...84
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... .87
1 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ДЕЛ В ОБЛАСТИ ЗАЛОГА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН И ДАЛЬНЕМ ЗАРУБЕЖЬЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 7
1.1 Законодательство РК в области залога ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.2 Правовые особенности залога земли в Германии ... ... ... ... ... ... ... ... ..20
1.3 Правовые особенности залога земли в России ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..24
1.4 Правовое положение залога земли в США ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..40
2. ОСНОВНЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .47
2.1 Земельные ресурсы Казахстана ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..47
2.2 Рынок земли и его отличительные черты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 52
2.3 Условие и факторы ценообразования на рынке земли ... ... ... ... ... ... ... 60
3. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РК И ПОРЯДОК ОЦЕНКИ ЗАЛОГА ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 66
3.1 Оценочная деятельность в РК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .66
3.2 Особенности оценки земли в рыночных условиях ... ... ... ... ... ... ... ... .71
4. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ... ... ... ... ... ... ... ... .78
4.1 Характеристика объекта ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..78
4.2 Подходы к оценке, методы, стандартизация оценки и определение рыночной стоимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...79
4.3 Результат оценки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...84
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... .87
В силу обязательства кредитор приобретает право на действие должника. Однако, даже будучи управомоченным, он не может воздействовать личной силой, поэтому его обязательственное право фактически сводится к требованию. Имущественную ценность требования Г.Ф. Шершеневич точно подметил в «неосуществленном интересе» кредитора. Ценность (ликвидность) требования позволяет сделать вывод о возможности его передачи в залог: «В залог для обеспечения своего долга должник или третье лицо может отдать обязательственное право, принадлежащее самому должнику или третьему лицу, установившему залог за должника».
Рассмотрим следующие задачи залога обязательственных прав: залог прав требования, выраженных в ценной бумаге акционерного общества (АО), залог долговых требований.
Залог акций — это, по сути, залог имущественных прав на долю участия в АО. Сделка залога акций достаточно подробно исследована в юридической литературе. Однако ни теоретических, ни прикладных проблем это не убавляет. В теории иногда ставится под сомнение сама возможность залога акций. При этом утверждается, что удостоверенные акцией имущественные права могут передаваться только в силу уступки требования (цессии), как самостоятельном виде сделки, соответственно, могут оформляться только договором об уступки прав из акций. Такое утверждение является спорным. В частности, оно обоснованно оспаривается А. Глушецким и М.Кравченко, А.Ю.Бушевым и О.Ю.Скворцовым, а также некоторых классических работах.
Отрицание сущности залога акций путем подмены его родовой кате6горией «уступка требования» неприемлемо для гражданского права Казахстана.
Закон «Об акционерных обществах» императивно закрепляет право залога ценных бумаг АО: «Право закладывать ценные бумаги общества не может быть ограничено или исключено положениями устава общества» (ч.1 п.1 ст.39). В этом Законе предусмотрены особенности залога акций. Оно может принимать в залог выпущенные им ценные бумаги, если (п.2 ст.39): они полностью оплачены; количество закладываемых ценных бумаг не превышает 10% оплаченного уставного каптала АО; договор залога одобрен общим собранием акционеров или советом директоров АО.
Слова «выпущенные им» означают, что АО не имеет права принимать в залог лишь свои частично оплаченные или неоплаченные ценные бумаги. Ценные бумаги других юридических лиц АО может принимать в залог на свой страх и риск в оплаченной части. При принятии в залог ценных бумаг других юридических лиц соотношение залоговой массы, образовавшейся в результате такой сделки, с размером оплаченного уставного капитала АО не проводится. Для заключения договора залога ценных бумаг других юридических лиц не обязательно одобрение общего собрания или совета директоров АО —
Рассмотрим следующие задачи залога обязательственных прав: залог прав требования, выраженных в ценной бумаге акционерного общества (АО), залог долговых требований.
Залог акций — это, по сути, залог имущественных прав на долю участия в АО. Сделка залога акций достаточно подробно исследована в юридической литературе. Однако ни теоретических, ни прикладных проблем это не убавляет. В теории иногда ставится под сомнение сама возможность залога акций. При этом утверждается, что удостоверенные акцией имущественные права могут передаваться только в силу уступки требования (цессии), как самостоятельном виде сделки, соответственно, могут оформляться только договором об уступки прав из акций. Такое утверждение является спорным. В частности, оно обоснованно оспаривается А. Глушецким и М.Кравченко, А.Ю.Бушевым и О.Ю.Скворцовым, а также некоторых классических работах.
Отрицание сущности залога акций путем подмены его родовой кате6горией «уступка требования» неприемлемо для гражданского права Казахстана.
Закон «Об акционерных обществах» императивно закрепляет право залога ценных бумаг АО: «Право закладывать ценные бумаги общества не может быть ограничено или исключено положениями устава общества» (ч.1 п.1 ст.39). В этом Законе предусмотрены особенности залога акций. Оно может принимать в залог выпущенные им ценные бумаги, если (п.2 ст.39): они полностью оплачены; количество закладываемых ценных бумаг не превышает 10% оплаченного уставного каптала АО; договор залога одобрен общим собранием акционеров или советом директоров АО.
Слова «выпущенные им» означают, что АО не имеет права принимать в залог лишь свои частично оплаченные или неоплаченные ценные бумаги. Ценные бумаги других юридических лиц АО может принимать в залог на свой страх и риск в оплаченной части. При принятии в залог ценных бумаг других юридических лиц соотношение залоговой массы, образовавшейся в результате такой сделки, с размером оплаченного уставного капитала АО не проводится. Для заключения договора залога ценных бумаг других юридических лиц не обязательно одобрение общего собрания или совета директоров АО —
1. Закон РК «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», Астана, 01 февраля 2003 года № 276-11 ЗРК.
2. Земельный Кодекс РК
3. Закон Республики Казахстан о Жилищных отношениях
4. Закон Республики Казахстан от 1 июля 1998 года № 258-1 Об особом статусе города Алматы
5. Расчет унифицированного набора ресурсных и стоимостных показателей в базисном уровне цен на строительно-монтажные работы модульных зданий. Минстрой РК., Алматы, 1996.
6. СП 81-01-94. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации. Минстрой России. М., 1995.
7. Постановление правительства Республики Казахстан от 8 апреля 1996 г. № 403 Об утверждении положения о порядке изъятия и выкупа земельных участков для государственных надобностей
8. Кутуков В. Н. Реконструкция зданий. – М,: Высшая школа, 1991.
9. Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.
10. Сборник оценочных норм. Алма-Ата, 1982.
11. Государственный Стандарт Республики Казахстан - Астана, 2002
12. Методика определения рыночной стоимости недвижимого имущества при выкупе (изъятии) земельных участков для государственных надобностей – Алматы: Академия оценки и строительства, Казахстанская Республиканская палата оценщиков, 2005
13. Олийнык Я. Б, Розенфельд А. И Оцуенка земельных участков – Б.: Ега-Басма, 2003
14. Правовые условия, регламентирующие деятельность оценщика в Казахстане - Алматы: Институт оценки, 1999
15. Соловьев М. М. Оценочная деятельность – М.: ГУ ВШЭ, 2002
16. Международные стандарты оценки МСО 1—4 и предисловие к стан¬дартам. Т. 1: / Пер. на рус. яз. под ред. И. Артеменкова. М.: РОО, 1995.
17. Утвержденные Европейские стандарты оценки / Пер. на рус. яз. под ред. Е. Тарасевича. М.: РОО, 1998.
18. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1995.
19. Тарасевич Е. Оценка недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.
20. Грязнова С, Федотова М. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статисти¬ка, 2000.
21. Григорьев В., Островкин И. Оценка предприятий: имущественный подход. М.: Дело, 1998.
22. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестици-онных проектов: 2-е изд. М.: Экономика, 2000.
23. Грибовский СВ. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001.
24. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. Ч. III. Вопросы оценки. М.: Паритет, 1997.
25. Ушаков Е., Охрименко С, Охрименко Е. Оценка стоимости важ-нейших видов природных ресурсов. М.: Изд-во РОО, 1999.
26. Харисов Г. С. Оценка недвижимости. – М.: Дело, 1994.
27. Рейсина В. И. Экономика недвижимости. – М.: Дело, 1999.
28. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. – М,: Дело, 1999.
29. Практическое руководство по оценке основных фондов - Москва, 1993.
30. Руководящие документы по строительству РК 07-7-99 «Правила оценки физического износа зданий и сооружений». Алматы, 1999.
31. Данные Агентства Республики Казахстан по статистике.
32. Оценка рыночной стоимости недвижимости. В.Рутгайзер, - М., Дело, 1998. – 384 с.
33. Еженедельная газета «Из рук в руки».
34. Еженедельная газета «Мегаполис Недвижимость».
35. Данные Агентства Республики Казахстан по статистике.
36. Данные Агентства по недвижимости «Хан Сункар».
2. Земельный Кодекс РК
3. Закон Республики Казахстан о Жилищных отношениях
4. Закон Республики Казахстан от 1 июля 1998 года № 258-1 Об особом статусе города Алматы
5. Расчет унифицированного набора ресурсных и стоимостных показателей в базисном уровне цен на строительно-монтажные работы модульных зданий. Минстрой РК., Алматы, 1996.
6. СП 81-01-94. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации. Минстрой России. М., 1995.
7. Постановление правительства Республики Казахстан от 8 апреля 1996 г. № 403 Об утверждении положения о порядке изъятия и выкупа земельных участков для государственных надобностей
8. Кутуков В. Н. Реконструкция зданий. – М,: Высшая школа, 1991.
9. Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.
10. Сборник оценочных норм. Алма-Ата, 1982.
11. Государственный Стандарт Республики Казахстан - Астана, 2002
12. Методика определения рыночной стоимости недвижимого имущества при выкупе (изъятии) земельных участков для государственных надобностей – Алматы: Академия оценки и строительства, Казахстанская Республиканская палата оценщиков, 2005
13. Олийнык Я. Б, Розенфельд А. И Оцуенка земельных участков – Б.: Ега-Басма, 2003
14. Правовые условия, регламентирующие деятельность оценщика в Казахстане - Алматы: Институт оценки, 1999
15. Соловьев М. М. Оценочная деятельность – М.: ГУ ВШЭ, 2002
16. Международные стандарты оценки МСО 1—4 и предисловие к стан¬дартам. Т. 1: / Пер. на рус. яз. под ред. И. Артеменкова. М.: РОО, 1995.
17. Утвержденные Европейские стандарты оценки / Пер. на рус. яз. под ред. Е. Тарасевича. М.: РОО, 1998.
18. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1995.
19. Тарасевич Е. Оценка недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.
20. Грязнова С, Федотова М. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статисти¬ка, 2000.
21. Григорьев В., Островкин И. Оценка предприятий: имущественный подход. М.: Дело, 1998.
22. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестици-онных проектов: 2-е изд. М.: Экономика, 2000.
23. Грибовский СВ. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001.
24. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. Ч. III. Вопросы оценки. М.: Паритет, 1997.
25. Ушаков Е., Охрименко С, Охрименко Е. Оценка стоимости важ-нейших видов природных ресурсов. М.: Изд-во РОО, 1999.
26. Харисов Г. С. Оценка недвижимости. – М.: Дело, 1994.
27. Рейсина В. И. Экономика недвижимости. – М.: Дело, 1999.
28. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. – М,: Дело, 1999.
29. Практическое руководство по оценке основных фондов - Москва, 1993.
30. Руководящие документы по строительству РК 07-7-99 «Правила оценки физического износа зданий и сооружений». Алматы, 1999.
31. Данные Агентства Республики Казахстан по статистике.
32. Оценка рыночной стоимости недвижимости. В.Рутгайзер, - М., Дело, 1998. – 384 с.
33. Еженедельная газета «Из рук в руки».
34. Еженедельная газета «Мегаполис Недвижимость».
35. Данные Агентства Республики Казахстан по статистике.
36. Данные Агентства по недвижимости «Хан Сункар».
Дисциплина: Земельный кадастр, Недвижимость
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 85 страниц
В избранное:
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 85 страниц
В избранное:
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ..4
1 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ДЕЛ В ОБЛАСТИ ЗАЛОГА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН И ДАЛЬНЕМ
ЗАРУБЕЖЬЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 7
1.1 Законодательство РК в области залога ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.2 Правовые особенности залога земли в Германии ... ... ... ... ... ... ... ... ..20
1.3 Правовые особенности залога земли в России ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..24
1.4 Правовое положение залога земли в США ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..40
2. ОСНОВНЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .47
2.1 Земельные ресурсы
Казахстана ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... 47
2.2 Рынок земли и его отличительные черты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 52
2.3 Условие и факторы ценообразования на рынке земли ... ... ... ... ... ... ... 60
3. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РК И ПОРЯДОК ОЦЕНКИ ЗАЛОГА
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 66
1. Оценочная деятельность в РК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .66
3.2 Особенности оценки земли в рыночных условиях ... ... ... ... ... ... ... ... .71
4. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ... ... ... ... ... ... ... ... .78
1. Характеристика объекта ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..78
4.2 Подходы к оценке, методы, стандартизация оценки и определение рыночной
стоимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... .79
4.3 Результат оценки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ..84
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... .87
ВВЕДЕНИЕ
В силу обязательства кредитор приобретает право на действие должника.
Однако, даже будучи управомоченным, он не может воздействовать личной
силой, поэтому его обязательственное право фактически сводится к
требованию. Имущественную ценность требования Г.Ф. Шершеневич точно
подметил в неосуществленном интересе кредитора. Ценность (ликвидность)
требования позволяет сделать вывод о возможности его передачи в залог: В
залог для обеспечения своего долга должник или третье лицо может отдать
обязательственное право, принадлежащее самому должнику или третьему лицу,
установившему залог за должника.
Рассмотрим следующие задачи залога обязательственных прав: залог прав
требования, выраженных в ценной бумаге акционерного общества (АО), залог
долговых требований.
Залог акций — это, по сути, залог имущественных прав на долю участия в
АО. Сделка залога акций достаточно подробно исследована в юридической
литературе. Однако ни теоретических, ни прикладных проблем это не убавляет.
В теории иногда ставится под сомнение сама возможность залога акций. При
этом утверждается, что удостоверенные акцией имущественные права могут
передаваться только в силу уступки требования (цессии), как самостоятельном
виде сделки, соответственно, могут оформляться только договором об уступки
прав из акций. Такое утверждение является спорным. В частности, оно
обоснованно оспаривается А. Глушецким и М.Кравченко, А.Ю.Бушевым и
О.Ю.Скворцовым, а также некоторых классических работах.
Отрицание сущности залога акций путем подмены его родовой кате6горией
уступка требования неприемлемо для гражданского права Казахстана.
Закон Об акционерных обществах императивно закрепляет право залога
ценных бумаг АО: Право закладывать ценные бумаги общества не может быть
ограничено или исключено положениями устава общества (ч.1 п.1 ст.39). В
этом Законе предусмотрены особенности залога акций. Оно может принимать в
залог выпущенные им ценные бумаги, если (п.2 ст.39): они полностью
оплачены; количество закладываемых ценных бумаг не превышает 10%
оплаченного уставного каптала АО; договор залога одобрен общим собранием
акционеров или советом директоров АО.
Слова выпущенные им означают, что АО не имеет права принимать в залог
лишь свои частично оплаченные или неоплаченные ценные бумаги. Ценные бумаги
других юридических лиц АО может принимать в залог на свой страх и риск в
оплаченной части. При принятии в залог ценных бумаг других юридических лиц
соотношение залоговой массы, образовавшейся в результате такой сделки, с
размером оплаченного уставного капитала АО не проводится. Для заключения
договора залога ценных бумаг других юридических лиц не обязательно
одобрение общего собрания или совета директоров АО — залогодержателя. В
отношении некоторых субъектов, например, баков и страховых компаний,
ломбардов, накопительных пенсионных фондов и т.д. специальное
законодательство предусматривает императивные исключения из данных
диспозиций, нацеленные на укрепление специальной правосубъектности этих
организаций и повышение доверия клиентов к ним.
Другая особенность. Если ценные бумаги АО закладываются третьему лицу,
акционер — залогодатель может голосовать и получать дивиденды по ним,
поскольку иное не предусмотрено условиями залога право на получение
дивидендов (п.3 ст.39 Закона Об акционерных обществах).
В практике применения норм корпоративного права часто возникают споры
по такому вопросу. Должен ли залогодержатель, которому вместе с заложенными
акциями отошло право голоса и получения дивидендов по ним, направлять
полученный от акций доход в счет погашения лога залогодателя? Ответ на этот
вопрос следует из принципа свободы договора. Закон не запрещает сторонам
предусмотреть в договоре залога то или иное решение. Если по данному
вопросу договор не содержит каких-либо условий, доход по акциям причитается
залогодержателю — обладателю обязательственных прав (см. ч.3 п.2 ст. 188
ГК).
В заключение вопроса о залогоспособности ценных бумаг АО отметим:
видимо, ближайшая перспектива развития законодательства и доктрины о ценных
бумагах заключается в признании возможности их вещно-правовой защиты.
Наряду с залогом обязательственных прав, выраженных в ценных бумагах
АО, могут закладываться и другие требования, вытекающие из договора купли-
продажи, подряда, возмездного оказывания услуг, перевозки и т.д. В ГК они
названы долговыми требованиями (см.ч.1п.3ст.303). В последнее время
данный вопрос все чаще обсуждается в доктрине, видимо, по мере возрастания
в гражданском обороте роли обязательственных прав. В русле этой тенденции
Ф.О.Богатырев верно пометил: в принципе, последнего рода требовании
допустимо закладывать.
Перспективы практического использования и научного изучения долговых
требований побуждают задаться вопросом о том, что в действительности
является предметом залога в определенных обеспечительных сделках: вещь или
долговое требование?
Рассмотрим конкретную ситуацию, подпадающую под действие Закона РК от
17 января 2002 г. О торговом мореплавании и Указа Президента РК, имеющего
силу закона, от 23 января 1995 г. Об ипотеке недвижимого имущества (далее
Указ Об ипотеке ...). Капитан морского судна получил кредит для оплаты
ремонта судна под залог этого же судна или же капитан в обеспечение оплаты
ремонтных работ заложил судно подрядчику — кредитору. Такое право
предоставлено капитану согласно п.2 ст.29. Закона О торговом
мореплавании: В отсутствие судовладельца, грузовладельца или их законных
представителей капитан судна является представителем судовладельца и
грузовладельца при совершении в случаях необходимости сделок в отношении
имущества, находящегося на судне. Ипотечное свидетельство, составленное
при оформлении ипотечного договора, было вручено кредитору. На этом этапе
залог недвижимой вещи — морского судна (п.2 ст.117 ГК) сомнений не
вызывает. Проблемы как теоретического, так и прикладного свойства возникают
при последующем залоге (ст.311 ГК). Вопрос: предметом перезалога,
совершенного путем передачи ипотечного свидетельства следующему
залогодержателю, будет морское судно или имущественные права на него,
подтвержденные ордерной ценной бумагой (ст.18 Указа Об ипотеке ...)?
Полагаем, предметом перезалога в данном случае являются имущественные
права, а не вещь. Этот вывод основан на буквальном толковании норм Указа
Об ипотеке... (см. ст.9, п.1 ст.12, п.1 и п.2 ст.16, п.2 ст.17).
Употребляемые в них термины передача права, перевод права, уступка
право свидетельствует об обязательственных, а не вещных отношениях,
складывающихся между залогодателем и залогодержателем.
Следовательно, в рассмотренной ситуации с морской ипотекой,
перезаложенной последующему залогодержателю, имеет место залог долгового
права, но не вещи. Оно является предметом второй обеспечительной сделки.
Не всякое право требования может быть заложено. По общему правилу
являются неотчуждаемыми и непередаваемыми личные неимущественные права (п.4
ст.116 ГК), в том числе требования, неразрывно связанные с личностью (п.1ст
301 ГК). Например, не допускается залог алиментных требований. Однако в
отношении залогоспособности требований, неразрывно связанных с личностью,
ГК неточен. К примеру, права на получение пенсионных накоплений относятся к
категории прав, неразрывно связанных с личностью. Этот факт объясняется их
персональным характером, привязкой к определенному лицу в зависимости от
его социального положения, личных трудовых достижений (стажа, выслуги лет),
состояния гражданства и т.д. Но права на получение пенсионных накоплений не
относятся к институту личных неимущественных прав, поскольку ассоциируются
с конкретными денежными (имущественными) обязательствами государственного
или частного пенсионного фонда перед получателем накоплений. За нарушение
этих денежных обязательств наступает гражданско-правовая (в том числе
имущественная) ответственность в виде возмещения реального ущерба (путем
взыскания незаконно удержанных пенсионных взносов, начисленных пенсионным
фондом вкладчика, и переводов из другого фонда), возмещения упущенной
выгоды (путем взыскания чистого инвестиционного дохода пенсионного фонда до
пенсионным накоплением вкладчика) и других мер воздействия на нарушителя
(см. п.4 ст.9, ст.353, ст953 —960 ГК). Значит, не всякое право, неразрывно
связанное с личностью, является личным неимущественным.
Заметим, в п.1ст.301 ГК права на пенсионные накопления не названы
изъятыми из оборота, а причислены к категории т.н. иных прав, уступка
которых другому лицу может быть запрещена законодательными актами.
1. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ДЕЛ В ОБЛАСТИ ЗАЛОГА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН И ДАЛЬНЕМ
ЗАРУБЕЖЬЕ
1.1 Законодательство РК в области залога
Залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства,
в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае
неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить
удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед
другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество
(залогодатель), за изъятиями, установленными настоящим Кодексом.
Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение
из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества,
независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или
повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель
отвечает[11].
Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные
участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом
Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге,
содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда
Законом Республики Казахстан об ипотеке не установлены иные правила.
Залог подлежащих государственной регистрации воздушных и морских
судов, судов внутреннего водного плавания, судов плавания "река-море"
(ипотека судна) регулируется специальными законодательными актами
Республики Казахстан. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем
Кодексе, применяются к ипотеке судна в случаях, когда специальными
законодательными актами Республики Казахстан не установлены иные правила.
Требования части первой настоящего пункта распространяются также и на
строящиеся морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания
"река-море".
Основания возникновения залога
Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании
законодательных актов при наступлении указанных в них обстоятельств, если в
законодательных актах предусмотрено, какое имущество и для обеспечения
исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора,
соответственно применяются к залогу, возникающему на основании
законодательных актов, если законодательными актами не установлено иное.
Предмет залога
Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и
имущественные права (требования), за исключением вещей, изъятых из оборота,
требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности
требований об алиментах, возмещении вреда, причиненного жизни или
здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена
законодательными актами.
Право залога может быть договором распространено на имущество,
которое поступит в собственность или хозяйственное ведение залогодателя в
будущем.
Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на
которое не допускается обращение взыскания, может быть законодательными
актами запрещен или ограничен.
Деньги, являющиеся предметом залога, размещаются в банке.
Залог ценных бумаг акционерных обществ (в том числе банков), других
лиц осуществляется с учетом законодательства о ценных бумагах.
Требования, обеспечиваемые залогом
Если иное не предусмотрено договором или законодательными актами,
залог обеспечивает требование в том его объеме, какой оно имеет к моменту
фактического удовлетворения, включая вознаграждение (интерес), возмещение
убытков, причиненных просрочкой исполнения, неустойку (штраф, пеню),
необходимые издержки по содержанию заложенного имущества, а также
возмещение расходов по взысканию.
Залог может устанавливаться в отношении требований, которые возникнут
в будущем при условии, если стороны договорятся о размере обеспечения
залогом таких требований.
Виды залога
Ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество остается во
владении и пользовании залогодателя или третьего лица.
Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания,
сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства,
космические объекты, товары в обороте и другое, не изъятое из гражданского
оборота, имущество.
Отделимые плоды могут быть предметом ипотеки только при условии, если
они не становятся с момента отделения объектом прав третьего лица. Ипотека
предприятий, строений, зданий, сооружений, квартир в многоквартирном доме,
транспортных средств и космических объектов подлежит регистрации в
органах, осуществляющих регистрацию таких объектов.
Заклад - вид залога, при котором заложенное имущество передается
залогодателем во владение залогодержателя.
С согласия залогодержателя предмет залога может быть оставлен у
залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Предмет залога может
быть оставлен во владении залогодателя с нанесением знаков,
свидетельствующих о залоге (твердый залог).
При залоге прав предметом залога являются имущественные права,
которые могут быть отчуждены, в частности, арендные права на предприятия,
строения, здания, сооружения, право на долю в имуществе хозяйственного
товарищества, долговые требования, авторские, изобретательские и иные
имущественные права.
Залог прав на земельный участок, а также прав на иные природные
ресурсы допускается в пределах и на условиях, установленных земельным и
иным природноресурсовым законодательством.
Срочное право может быть предметом залога только до истечения срока
его действия.
Должник заложенного права должен быть уведомлен о залоге.
Если закладываемое право подтверждается документом, договор залога
может быть оформлен передачей правоустанавливающего документа.
При залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она
передается залогодержателю либо размещается в банке, если договором не
предусмотрено иное.
Если иное не установлено договором о залоге, деньги, являющиеся
предметом залога, размещаются в банке.
Вознаграждение (интерес), причитающееся за данные деньги, принадлежит
залогодателю.
Залог имущества, находящегося в общей собственности
Имущество, составляющее общую собственность, может быть передано в
залог только с согласия всех собственников. Право на долю в общем
имуществе может быть самостоятельным предметом залога.
Залогодатель
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
Залогодателем вещи может быть ее собственник либо с согласия
собственника лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, если иное
не предусмотрено законодательными актами.
Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит
закладываемое право.
Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без
согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного
ведения, если законодательными актами или договором запрещено отчуждение
этого права без согласия указанных лиц.
Страхование заложенного имущества
Договором или законодательными актами на залогодержателя может быть
возложена обязанность страховать переданное в его владение заложенное
имущество.
Страхование заложенного имущества, которое остается в пользовании
залогодателя, возлагается на последнего.
При наступлении страхового случая право требования по договору
страхования заложенного имущества у залогодателя возникает только в случае
отказа от него залогодержателя.
Если сумма страховой выплаты превышает сумму обязательства,
обеспеченного залогом, залогодержатель обязан в течение трех банковских
дней с момента ее получения перечислить разницу залогодателю.
В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка,
существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится
заложенное имущество и допустимость его использования.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 1 и 2 настоящей статьи,
влечет недействительность договора о залоге.
Регистрация залога
Залог имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть
зарегистрирован в органе, осуществляющем регистрацию данного имущества.
Орган, осуществляющий регистрацию, обязан вести реестр регистрации
залогов и принимать меры по защите интересов залогодержателей, не
допускать отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя.
При изменении характера и содержания долгового требования,
обеспеченного залогом, производится дополнительная регистрация, за
исключением случаев, когда сторонами договора банковского займа
предусмотрена возможность изменения размера или порядка расчета
вознаграждения по договору, а также связанных с этим действий и изменения
графика платежа, включая изменение сроков погашения.
При переходе права собственности на заложенное имущество к другому
лицу в реестр вносится запись о переводе залога на нового собственника.
Залогодатель, исполнивший обязательство, обеспеченное залогом, вправе
требовать аннулирования в реестре записи о залоге. По требованию
залогодателя залогодержатель обязан представить органу, ведущему
регистрацию, необходимые документы и письменные заявления. При неисполнении
или несвоевременном исполнении залогодержателем этих обязанностей
залогодатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков.
Имущество, на которое распространяются права залогодержателя
Права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом
залога, распространяются на ее принадлежности и на неотделимые плоды, если
иное не предусмотрено договором или законодательными актами.
На полученные в результате использования заложенного имущества
отделимые плоды, продукцию и доходы право залога распространяется в
случаях, предусмотренных договором или законодательными актами.
При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом
право залога распространяется на все его имущество, движимое и недвижимое,
включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные
в период ипотеки, если иное не предусмотрено законодательными актами или
договором.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной
ипотекой по тому же договору права на земельный участок, на котором
находится это здание или сооружение, либо на часть этого участка,
функционально обеспечивающего закладываемый объект.
Возникновение права залога
Поскольку иное не предусмотрено договором о залоге, право залога
возникает в отношении имущества, залог которого подлежит регистрации - с
момента регистрации договора, в отношении другого имущества - с момента
передачи этого имущества залогодержателю, а если оно не подлежит передаче,
то с момента заключения договора о залоге.
Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного
залога в обеспечение других требований (перезалог), требования
последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога
удовлетворения после требований предшествующих залогодержателей.
Перезалог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами
о залоге.
Залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю
сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечает за
убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
Содержание и сохранность заложенного имущества
1. Залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из
них находится заложенное имущество, обязаны, если иное не предусмотрено
законодательными актами или договором:
1) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности
заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и
требований со стороны третьих лиц;
2) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты
или повреждения заложенного имущества.
Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и
фактически наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного
имущества, находящегося у другой стороны. Последствия утраты или
повреждения заложенного имущества. Залогодатель несет риск случайной
гибели или повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено
договором о залоге. Залогодержатель отвечает за полную или частичную
утрату или повреждение переданного ему предмета залога, если не докажет,
что может быть освобожден от ответственности. Залогодержатель отвечает за
утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его
повреждение - в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась,
независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его
залогодержателю. Если в результате повреждения предмета залога он
изменился настолько, что не может быть использован по прямому назначению,
залогодатель вправе от него отказаться и потребовать возмещение за его
утрату. Договором может быть предусмотрена обязанность залогодержателя
возместить залогодателю и иные убытки, причиненные утратой или
повреждением предмета залога. Залогодатель, являющийся должником по
обеспеченному залогом обязательству, вправе зачесть требование к
залогодержателю о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением
предмета залога, в погашение обязательства, обеспеченного залогом.
Замена и восстановление предмета залога
Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если
законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Если предмет
залога погиб или поврежден либо право собственности или хозяйственного
ведения на него прекращено по основаниям, установленным законодательными
актами, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога
или заменить его другим равноценным имуществом.
Пользование и распоряжение предметом залога
Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не
вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии
с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное
не предусмотрено законодательными актами или договором и не вытекает из
существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога в
собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление,
передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо
иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное
имущество, недействительно. Залогодержатель вправе пользоваться переданным
ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно
представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на
залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета
залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в
интересах залогодателя[3].
Защита залогодержателем своих прав на предмет залога
Залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться
заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного
владения, в том числе и у самого залогодателя. В случаях, когда по
условиям договора залогодержателю предоставлено право пользоваться
переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том
числе и от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы
эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Основания обращения взыскания на заложенное имущество
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований
залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или
ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за
которое он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может
быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом
обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя
вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Порядок обращения взыскания на предмет залога
Удовлетворение требования залогодержателя из стоимости заложенного
имущества производится, если иное не установлено настоящим Кодексом и
иными законодательными актами или договором, в судебном порядке. В
случаях, предусмотренных договором о залоге, а также настоящим Кодексом и
иными законодательными актами, залогодержатель вправе самостоятельно
реализовать находящееся в залоге имущество в принудительном внесудебном
порядке путем проведения торгов (аукциона). Такое же право имеет банк-
залогодержатель по реализации предмета залога, обеспечивающего денежную
ссуду.
Реализация заложенного имущества
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии
со статьей ГК обращено взыскание, производится путем продажи с публичных
торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если
законодательными актами не установлен иной порядок. Особенности реализации
заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке устанавливаются
настоящим Кодексом и Законом об ипотеке недвижимости. Правила и процедуры,
установленные Законом об ипотеке недвижимости для реализации ипотеки,
применяются к реализации имущества при исполнении других видов залога.По
просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на
заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до
одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по
обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает
должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и
сумм неустойки. В торгах имеют право принимать участие любые юридические
лица и граждане, включая залогодателя и залогодержателя.
Перед началом торгов суд или доверенное лицо вправе потребовать от
каждого участника торгов внесения гарантийного взноса. Гарантийные взносы
подлежат возврату по окончании торгов. Гарантийный взнос участника,
выигравшего торги, засчитывается в счет конечной цены. Гарантийный взнос
участника, выигравшего торги, но не оплатившего конечную цену, не
возвращается и остается в распоряжении суда или доверенного лица. При
объявлении торгов несостоявшимися, ввиду участия в них менее двух
покупателей, залогодержатель вправе либо обратить заложенное имущество в
свою собственность по его текущей оценочной стоимости, устанавливаемой
решением суда или доверенным лицом на основании заключения физических или
юридических лиц, имеющих лицензию на осуществление деятельности по оценке
имущества, либо требовать назначения новых торгов.Если сумма, вырученная
при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования
залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в
законодательных актах или договоре, получить недостающую сумму из прочего
имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Если
сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер
обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается
залогодателю. Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом (вещный
поручитель), вправе в любое время до того, как состоялась продажа предмета
залога, прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив
обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой
просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, недействительно.
Реализация заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке
При реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном
порядке торги проводятся доверенным лицом, в качестве которого выступает
юридическое лицо или гражданин, имеющее доверенность залогодержателя на
реализацию заложенного имущества в случае нарушения обязательства,
обеспеченного залогом.
Доверенное лицо выполняет следующие процедуры:
- составляет уведомление залогодателю о невыполнении обязательств и
регистрирует его в органе, где был зарегистрирован договор о
залоге;
- при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления, но не
ранее, чем через два месяца с момента его отправки залогодателю,
составляет уведомление о торгах на заложенное имущество,
регистрирует его в органе, где был зарегистрирован договор о
залоге, и вручает залогодателю;
- официально публикует объявление о торгах в местной печати.
Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного залогом, и
обращение взыскания на заложенное имущество. Залогодержатель вправе
потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в
случаях:
- если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он
был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;
- нарушения залогодателем правил о замене предмета залога;
- утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые
залогодержатель не отвечает.
Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения
обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет
удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае:
- нарушения залогодателем правил о последующем залоге;
- невыполнения залогодателем обязанностей;
- нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным
имуществом.
Прекращение залога
Залог прекращается:
- с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
- по требованию залогодателя при наличии оснований;
- в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права,
если залогодатель не воспользовался правом;
- в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также
в случае, когда его реализация оказалась невозможной.
О прекращении залога должна быть сделана отметка в реестре, в котором
был зарегистрирован договор о залоге. При прекращении залога вследствие
исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию
залогодателя залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество,
обязан немедленно возвратить его залогодателю. Сохранение залога при
переходе права на заложенное имущество к другому лицу в порядке
правопреемства
В случае перехода права собственности на заложенное имущество или
права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в
результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо
в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все
обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не
установлено иное. Если имущество залогодателя, являющееся предметом
залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из
правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога
последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно
перешедшей к нему части указанного имущества. Однако, если предмет залога
неделим или по иным основаниям остается в общей совместной собственности
правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.
Последствия принудительного изъятия заложенного имущества
Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся
предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, установленным
законодательными актами, вследствие изъятия (выкупа) для государственных
нужд, реквизиции или национализации, и залогодателю предоставляется другое
имущество или соответствующее возмещение, право залога распространяется на
предоставленное взамен имущество либо, соответственно, залогодержатель
приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из
суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель может также
потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. В
случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у
залогодателя в установленном законодательными актами порядке на том
основании, что в действительности собственником этого имущества является
другое лицо, либо в виде санкции за совершение преступления или иного
правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается. В этих
случаях залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения
обеспеченного залогом обязательства.
Залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге
другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки
требования. Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге
другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к
должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.
С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному
залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия
отвечать за нового должника. Залогом товаров в обороте признается залог
товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю
права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных
запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при
условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре
о залоге.
Уменьшение стоимости заложенных товаров в обороте допускается
соразмерно исполненной части обеспеченного залогом обязательства, если
иное не предусмотрено договором.
Товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом
залога с момента их перехода в собственность, хозяйственное ведение или
оперативное управление приобретателя, а приобретенные залогодателем товары,
указанные в договоре о залоге, становятся предметом залога с момента
возникновения у залогодателя на них права собственности или хозяйственного
ведения.
Залогодатель товаров в обороте обязан вести книгу записи залогов, в
которую вносятся записи об условиях залога товаров и обо всех операциях,
влекущих изменение состава или натуральной формы заложенных товаров,
включая их переработку, на день последней операции.
При нарушении залогодателем условий залога товаров в обороте
залогодержатель вправе путем наложения на заложенные товары своих знаков и
печатей приостановить операции с ними до устранения нарушения.
Принятие от граждан в залог движимого имущества, предназначенного для
личного потребления, в обеспечение краткосрочных кредитов может
осуществляться в качестве предпринимательской деятельности
специализированными организациями - ломбардами, имеющими на это лицензию.
Договор о залоге вещей в ломбарде оформляется выдачей ломбардом залогового
билета. Закладываемые вещи передаются ломбарду. Ломбард обязан страховать в
пользу залогодателя за свой счет принятые в залог вещи в полной сумме их
оценки, устанавливаемой в соответствии с ценами на вещи такого рода и
качества, обычно взимаемыми в торговле в момент их принятия в залог.
Ломбард несет ответственность за утрату и повреждение заложенных вещей,
если не докажет, что утрата или повреждение произошли вследствие
непреодолимой силы. Правила кредитования граждан ломбардами под залог
принадлежащих гражданам вещей, а также порядок лицензирования ломбардов
устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законодательными
актами. Условия договора о залоге вещей в ломбарде, ограничивающие права
залогодателя по сравнению с правами, предоставленными ему настоящим
Кодексом и соответствующим законодательным актом, недействительны с
момента заключения договора. Вместо таких условий применяются
соответствующие положения настоящего Кодекса и законодательного акта.
Залог недвижимого имущества (ипотека)- важнейший финансово-
экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации
инвестиционной деятельности субъектов предпринимательства и одновременно
обеспечивающий надежную защиту интересов кредитора. По мере углубления
рыночных отношений в Казахстане сфера применения залога недвижимости
постепенно расширяется. Ho в условиях продолжающегося в стране кризиса
возрастает опасность невыполнения должником своих обязательств, хотя
неплатежеспособность и недобросовестность должников существует и при
стабильной экономике. Именно поэтому кредитору нужны гарантии. Во всем мире
залог имущества уже не одно столетие - один из надежных способов
обеспечения обязательств и привлечения прямых иностранных инвестиций в
страну.
Залоговые операции тесно связаны с базовыми отношениями
собственности, определяющими механизм экономических связей в обществе.
Поэтому знание системы залога имущества необходимо не только юристам и
экономистам, но и каждому предпринимателю, государственному служащему и
просто гражданину.
Как показал анализ действующих законодательных норм и применяемых в
практике залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков
различных видов залога, отличающихся друг от друга по mhoihm признакам, но
наиболее существенное значение имеют три критерия классификации: отношение
сторон к заложенному имуществу, специфика объектов залога и условия
погашения ссуды.
По первому критерию - по отношению сторон к заложенному имуществу -
выделяется три вида залога: наиболее распространенный классический залог,
при котором имущество остается у залогодателя; заклад, когда предмет
залога передается залогодержателю кредитору; твердый залог, если объект
остается у должника, но под замком и печатью залогодержателя или на него
нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге.
Если иное не предусмотрено договором, то заложенное имущество остается у
залогодателя, а при залоге имущественного права, удостоверенного ценной
бумагой, оно передается залогодержателю либо в депозит нотариуса. Не
передается по закону залогодержателю имущество, но которое установлена
ипотека, т.е. объекты недвижимости, в том числе хмельные участки, включая
земли сельскохозяйственного назначения, а также заложенные товары в
обороте. Поскольку земля – пространственный базис размещения всех других
объектов недвижимости с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений,
предприятий, обособленных водных объектов и многих насаждений практически
невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей земельных
участков. Это обстоятельство, а также уникальность земли, порождаемая ее
неподвижностью и фиксированным местоположением, физически определяет
центральное место и особую роль земельных участков в общей системе
залоговых отношений. Второй критерий - объект залога – позволяет выделить
прежде всего залог имущества и залог имущественных прав. Предметом залога
не может быть в сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными
постройками, если - должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме
случае в взыскания ссуды, выданной под строительство дома.
Схема 1. Система залоговых отношений в Казахстане
Самостоятельным и основным видом залога по второму критерию является
ипотека -залог предприятий, строения, здания, сооружения или иного объекта,
непосредственно связанного с землей, вместе соответствующими земельными
участками или право пользования им. Гражданским кодексом Республики
Казахстан законодательно закрепляется особая, уникальная роль земли как
объекта залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается
только с единовременным залогом по тому же договору, земельного участка, на
котором находятся эти здания или сооружения, либо части участка,
функционально обеспечивающие закладываемый объект, либо права его аренды. В
настоящее время в РК выделяется семь категорий земель, имеющих неодинаковый
режим владения и пользования в зависимости от их назначения. Ограниченны
или полностью запрещена обороноспособность земель связи, транспорта,
обороны, природоохранного, рекреационного и иного назначения.
Соответственно залог таких категорий земель не допускается. Не могут быть
самостоятельным объектом залога и сервитуты.
Самостоятельными объектами залога могут быть земли
сельскохозяйственного назначения, незастроенные земли населенных пунктов,
обособленные водные объекты, находящиеся в частной собственности. Общее
правило: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от
одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законом ими
о земле и других природных ресурсах.
По третьему критерию (условия погашения полученной под залог имущества
ссуды) можно выделить девять ocновных видов залога с тем или иным
вариантом взносов на возврат основной задолженности. В практике применяют
различные схемы ипотеки. В большинстве случаев предусматривается снижение
уровня выплат должником на начальных этапах срока сделки и отнесение
основной нагрузки погашения долга на последующие периоды. Подобные
модификация залога особенно популярны для тех, кто ожидает роста доходов в
будущем: начинающие предприниматели, фермеры, молодые семьи и бизнесмены,
инвестирующие средства в объекты с длительным циклом воспроизюдства.
1.2 Правовые особенности залога земли в Германии
Порядок землевладения в Германии основан на всеобъемлющей, исторически
развившейся законодательной и судебной системе. Учитывая относительно
высокую финансовую ценность земельных участков, последние служат
существенными гарантиями для банков при защите кредитов. Эта относительно
высокая стоимость земли, с одной стороны, определяется ее ограниченной
доступностью для приобретения, а также от правовым статусом недвижимости,
но в особой степени всеобщей правовой защищенности собственников и
пользователей земель. Ограничение собственности обязательством использовать
собственность в общественных интересах, а в исключительных случаях
отчуждением, однозначно регулируется законодательством и закрепляется
судебными процессами, которые могут продолжаться долгие годы. Процедура
купли и продажи земли регулируется Гражданским уложением. Для
сельскохозяйственных угодий дополнительно действует закон об обороте
земельных участков, цель которого - избежать нежелательного раздробления
собственности и обеспечить использование этих земель в сельскохозяйственных
целях.
В ходе разделения между хозяйственным использованием и обладанием
собственностью в последнее десятилетие аренда приобретает все более
существенное значение и принципиально регулируется Гражданским уложением.
Закон о принципах аренды поддерживает эти положения в целях обеспечения
гарантии сельскохозяйственного использования земель. Защита прав
арендаторов имеет первостепенное значение в германском законодательстве об
аренде земли[17].
Статья 14 германской Конституции - основного закона предусматривает
особую их охрану, право собственности со стороны государства. Содержание и
пределы собственности определяются законами. В соответствии со статьей 19
основного закона такие законы должны иметь всеобщее действие и могут
применяться только в каждом конкретном случае.
Право собственности на землю регулируется исключительно германским
гражданским кодексом, Гражданским уложением, параграф 903. В соответствии с
первым абзацем этого положения собственник может распоряжаться вещью по
своему усмотрению и устранять любое вмешательство, но только в том случае,
если тому не препятствует закон или права третьих лиц.
Здания относятся к существенным составным частям землевладения, и
таким образом, на них распространяется действие земельного права. Понятие
собственности, сформулированное в основном законе, не является жестким. Его
интерпретация в определенных пределах открыта для выражаемых в обществе
мнений, которые подвержены определенным изменениям. Эта способность к
развитию стала отчетливо видна в последнее десятилетие в сфере
разграничения между понятиями гарантии собственности и связанности
обязательством использовать собственность в общественных интересах.
Обязательство использовать собственность в общественных интересах
означает, что под охраной конституционного законодательства находится
только такое использование собственности, которое не идет вразрез с
общественными интересами. Если владелец использует свою собственность
вопреки интересам общества, то он лишается защиты статьи 14 основного
закона. Отчетливо заметная тенденция к росту числа обязательств
использовать собственность в общественных интересах существенно отражается
на использовании земель, находящихся в собственности.
Например, фермеры в Германии должны ограничивать использование
удобрений и средств для защиты растений в соответствии с директивами по
охране окружающей среды в рамках обязательства использовать собственность в
общественных интересах, которые в принципе не предусматривают выплаты
компенсаций. Однако в ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ..4
1 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ДЕЛ В ОБЛАСТИ ЗАЛОГА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН И ДАЛЬНЕМ
ЗАРУБЕЖЬЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 7
1.1 Законодательство РК в области залога ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.2 Правовые особенности залога земли в Германии ... ... ... ... ... ... ... ... ..20
1.3 Правовые особенности залога земли в России ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..24
1.4 Правовое положение залога земли в США ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..40
2. ОСНОВНЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .47
2.1 Земельные ресурсы
Казахстана ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... 47
2.2 Рынок земли и его отличительные черты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 52
2.3 Условие и факторы ценообразования на рынке земли ... ... ... ... ... ... ... 60
3. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РК И ПОРЯДОК ОЦЕНКИ ЗАЛОГА
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 66
1. Оценочная деятельность в РК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .66
3.2 Особенности оценки земли в рыночных условиях ... ... ... ... ... ... ... ... .71
4. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ... ... ... ... ... ... ... ... .78
1. Характеристика объекта ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..78
4.2 Подходы к оценке, методы, стандартизация оценки и определение рыночной
стоимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... .79
4.3 Результат оценки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ..84
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... .87
ВВЕДЕНИЕ
В силу обязательства кредитор приобретает право на действие должника.
Однако, даже будучи управомоченным, он не может воздействовать личной
силой, поэтому его обязательственное право фактически сводится к
требованию. Имущественную ценность требования Г.Ф. Шершеневич точно
подметил в неосуществленном интересе кредитора. Ценность (ликвидность)
требования позволяет сделать вывод о возможности его передачи в залог: В
залог для обеспечения своего долга должник или третье лицо может отдать
обязательственное право, принадлежащее самому должнику или третьему лицу,
установившему залог за должника.
Рассмотрим следующие задачи залога обязательственных прав: залог прав
требования, выраженных в ценной бумаге акционерного общества (АО), залог
долговых требований.
Залог акций — это, по сути, залог имущественных прав на долю участия в
АО. Сделка залога акций достаточно подробно исследована в юридической
литературе. Однако ни теоретических, ни прикладных проблем это не убавляет.
В теории иногда ставится под сомнение сама возможность залога акций. При
этом утверждается, что удостоверенные акцией имущественные права могут
передаваться только в силу уступки требования (цессии), как самостоятельном
виде сделки, соответственно, могут оформляться только договором об уступки
прав из акций. Такое утверждение является спорным. В частности, оно
обоснованно оспаривается А. Глушецким и М.Кравченко, А.Ю.Бушевым и
О.Ю.Скворцовым, а также некоторых классических работах.
Отрицание сущности залога акций путем подмены его родовой кате6горией
уступка требования неприемлемо для гражданского права Казахстана.
Закон Об акционерных обществах императивно закрепляет право залога
ценных бумаг АО: Право закладывать ценные бумаги общества не может быть
ограничено или исключено положениями устава общества (ч.1 п.1 ст.39). В
этом Законе предусмотрены особенности залога акций. Оно может принимать в
залог выпущенные им ценные бумаги, если (п.2 ст.39): они полностью
оплачены; количество закладываемых ценных бумаг не превышает 10%
оплаченного уставного каптала АО; договор залога одобрен общим собранием
акционеров или советом директоров АО.
Слова выпущенные им означают, что АО не имеет права принимать в залог
лишь свои частично оплаченные или неоплаченные ценные бумаги. Ценные бумаги
других юридических лиц АО может принимать в залог на свой страх и риск в
оплаченной части. При принятии в залог ценных бумаг других юридических лиц
соотношение залоговой массы, образовавшейся в результате такой сделки, с
размером оплаченного уставного капитала АО не проводится. Для заключения
договора залога ценных бумаг других юридических лиц не обязательно
одобрение общего собрания или совета директоров АО — залогодержателя. В
отношении некоторых субъектов, например, баков и страховых компаний,
ломбардов, накопительных пенсионных фондов и т.д. специальное
законодательство предусматривает императивные исключения из данных
диспозиций, нацеленные на укрепление специальной правосубъектности этих
организаций и повышение доверия клиентов к ним.
Другая особенность. Если ценные бумаги АО закладываются третьему лицу,
акционер — залогодатель может голосовать и получать дивиденды по ним,
поскольку иное не предусмотрено условиями залога право на получение
дивидендов (п.3 ст.39 Закона Об акционерных обществах).
В практике применения норм корпоративного права часто возникают споры
по такому вопросу. Должен ли залогодержатель, которому вместе с заложенными
акциями отошло право голоса и получения дивидендов по ним, направлять
полученный от акций доход в счет погашения лога залогодателя? Ответ на этот
вопрос следует из принципа свободы договора. Закон не запрещает сторонам
предусмотреть в договоре залога то или иное решение. Если по данному
вопросу договор не содержит каких-либо условий, доход по акциям причитается
залогодержателю — обладателю обязательственных прав (см. ч.3 п.2 ст. 188
ГК).
В заключение вопроса о залогоспособности ценных бумаг АО отметим:
видимо, ближайшая перспектива развития законодательства и доктрины о ценных
бумагах заключается в признании возможности их вещно-правовой защиты.
Наряду с залогом обязательственных прав, выраженных в ценных бумагах
АО, могут закладываться и другие требования, вытекающие из договора купли-
продажи, подряда, возмездного оказывания услуг, перевозки и т.д. В ГК они
названы долговыми требованиями (см.ч.1п.3ст.303). В последнее время
данный вопрос все чаще обсуждается в доктрине, видимо, по мере возрастания
в гражданском обороте роли обязательственных прав. В русле этой тенденции
Ф.О.Богатырев верно пометил: в принципе, последнего рода требовании
допустимо закладывать.
Перспективы практического использования и научного изучения долговых
требований побуждают задаться вопросом о том, что в действительности
является предметом залога в определенных обеспечительных сделках: вещь или
долговое требование?
Рассмотрим конкретную ситуацию, подпадающую под действие Закона РК от
17 января 2002 г. О торговом мореплавании и Указа Президента РК, имеющего
силу закона, от 23 января 1995 г. Об ипотеке недвижимого имущества (далее
Указ Об ипотеке ...). Капитан морского судна получил кредит для оплаты
ремонта судна под залог этого же судна или же капитан в обеспечение оплаты
ремонтных работ заложил судно подрядчику — кредитору. Такое право
предоставлено капитану согласно п.2 ст.29. Закона О торговом
мореплавании: В отсутствие судовладельца, грузовладельца или их законных
представителей капитан судна является представителем судовладельца и
грузовладельца при совершении в случаях необходимости сделок в отношении
имущества, находящегося на судне. Ипотечное свидетельство, составленное
при оформлении ипотечного договора, было вручено кредитору. На этом этапе
залог недвижимой вещи — морского судна (п.2 ст.117 ГК) сомнений не
вызывает. Проблемы как теоретического, так и прикладного свойства возникают
при последующем залоге (ст.311 ГК). Вопрос: предметом перезалога,
совершенного путем передачи ипотечного свидетельства следующему
залогодержателю, будет морское судно или имущественные права на него,
подтвержденные ордерной ценной бумагой (ст.18 Указа Об ипотеке ...)?
Полагаем, предметом перезалога в данном случае являются имущественные
права, а не вещь. Этот вывод основан на буквальном толковании норм Указа
Об ипотеке... (см. ст.9, п.1 ст.12, п.1 и п.2 ст.16, п.2 ст.17).
Употребляемые в них термины передача права, перевод права, уступка
право свидетельствует об обязательственных, а не вещных отношениях,
складывающихся между залогодателем и залогодержателем.
Следовательно, в рассмотренной ситуации с морской ипотекой,
перезаложенной последующему залогодержателю, имеет место залог долгового
права, но не вещи. Оно является предметом второй обеспечительной сделки.
Не всякое право требования может быть заложено. По общему правилу
являются неотчуждаемыми и непередаваемыми личные неимущественные права (п.4
ст.116 ГК), в том числе требования, неразрывно связанные с личностью (п.1ст
301 ГК). Например, не допускается залог алиментных требований. Однако в
отношении залогоспособности требований, неразрывно связанных с личностью,
ГК неточен. К примеру, права на получение пенсионных накоплений относятся к
категории прав, неразрывно связанных с личностью. Этот факт объясняется их
персональным характером, привязкой к определенному лицу в зависимости от
его социального положения, личных трудовых достижений (стажа, выслуги лет),
состояния гражданства и т.д. Но права на получение пенсионных накоплений не
относятся к институту личных неимущественных прав, поскольку ассоциируются
с конкретными денежными (имущественными) обязательствами государственного
или частного пенсионного фонда перед получателем накоплений. За нарушение
этих денежных обязательств наступает гражданско-правовая (в том числе
имущественная) ответственность в виде возмещения реального ущерба (путем
взыскания незаконно удержанных пенсионных взносов, начисленных пенсионным
фондом вкладчика, и переводов из другого фонда), возмещения упущенной
выгоды (путем взыскания чистого инвестиционного дохода пенсионного фонда до
пенсионным накоплением вкладчика) и других мер воздействия на нарушителя
(см. п.4 ст.9, ст.353, ст953 —960 ГК). Значит, не всякое право, неразрывно
связанное с личностью, является личным неимущественным.
Заметим, в п.1ст.301 ГК права на пенсионные накопления не названы
изъятыми из оборота, а причислены к категории т.н. иных прав, уступка
которых другому лицу может быть запрещена законодательными актами.
1. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ДЕЛ В ОБЛАСТИ ЗАЛОГА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН И ДАЛЬНЕМ
ЗАРУБЕЖЬЕ
1.1 Законодательство РК в области залога
Залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства,
в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае
неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить
удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед
другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество
(залогодатель), за изъятиями, установленными настоящим Кодексом.
Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение
из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества,
независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или
повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель
отвечает[11].
Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные
участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом
Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге,
содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда
Законом Республики Казахстан об ипотеке не установлены иные правила.
Залог подлежащих государственной регистрации воздушных и морских
судов, судов внутреннего водного плавания, судов плавания "река-море"
(ипотека судна) регулируется специальными законодательными актами
Республики Казахстан. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем
Кодексе, применяются к ипотеке судна в случаях, когда специальными
законодательными актами Республики Казахстан не установлены иные правила.
Требования части первой настоящего пункта распространяются также и на
строящиеся морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания
"река-море".
Основания возникновения залога
Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании
законодательных актов при наступлении указанных в них обстоятельств, если в
законодательных актах предусмотрено, какое имущество и для обеспечения
исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора,
соответственно применяются к залогу, возникающему на основании
законодательных актов, если законодательными актами не установлено иное.
Предмет залога
Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и
имущественные права (требования), за исключением вещей, изъятых из оборота,
требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности
требований об алиментах, возмещении вреда, причиненного жизни или
здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена
законодательными актами.
Право залога может быть договором распространено на имущество,
которое поступит в собственность или хозяйственное ведение залогодателя в
будущем.
Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на
которое не допускается обращение взыскания, может быть законодательными
актами запрещен или ограничен.
Деньги, являющиеся предметом залога, размещаются в банке.
Залог ценных бумаг акционерных обществ (в том числе банков), других
лиц осуществляется с учетом законодательства о ценных бумагах.
Требования, обеспечиваемые залогом
Если иное не предусмотрено договором или законодательными актами,
залог обеспечивает требование в том его объеме, какой оно имеет к моменту
фактического удовлетворения, включая вознаграждение (интерес), возмещение
убытков, причиненных просрочкой исполнения, неустойку (штраф, пеню),
необходимые издержки по содержанию заложенного имущества, а также
возмещение расходов по взысканию.
Залог может устанавливаться в отношении требований, которые возникнут
в будущем при условии, если стороны договорятся о размере обеспечения
залогом таких требований.
Виды залога
Ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество остается во
владении и пользовании залогодателя или третьего лица.
Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания,
сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства,
космические объекты, товары в обороте и другое, не изъятое из гражданского
оборота, имущество.
Отделимые плоды могут быть предметом ипотеки только при условии, если
они не становятся с момента отделения объектом прав третьего лица. Ипотека
предприятий, строений, зданий, сооружений, квартир в многоквартирном доме,
транспортных средств и космических объектов подлежит регистрации в
органах, осуществляющих регистрацию таких объектов.
Заклад - вид залога, при котором заложенное имущество передается
залогодателем во владение залогодержателя.
С согласия залогодержателя предмет залога может быть оставлен у
залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Предмет залога может
быть оставлен во владении залогодателя с нанесением знаков,
свидетельствующих о залоге (твердый залог).
При залоге прав предметом залога являются имущественные права,
которые могут быть отчуждены, в частности, арендные права на предприятия,
строения, здания, сооружения, право на долю в имуществе хозяйственного
товарищества, долговые требования, авторские, изобретательские и иные
имущественные права.
Залог прав на земельный участок, а также прав на иные природные
ресурсы допускается в пределах и на условиях, установленных земельным и
иным природноресурсовым законодательством.
Срочное право может быть предметом залога только до истечения срока
его действия.
Должник заложенного права должен быть уведомлен о залоге.
Если закладываемое право подтверждается документом, договор залога
может быть оформлен передачей правоустанавливающего документа.
При залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она
передается залогодержателю либо размещается в банке, если договором не
предусмотрено иное.
Если иное не установлено договором о залоге, деньги, являющиеся
предметом залога, размещаются в банке.
Вознаграждение (интерес), причитающееся за данные деньги, принадлежит
залогодателю.
Залог имущества, находящегося в общей собственности
Имущество, составляющее общую собственность, может быть передано в
залог только с согласия всех собственников. Право на долю в общем
имуществе может быть самостоятельным предметом залога.
Залогодатель
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
Залогодателем вещи может быть ее собственник либо с согласия
собственника лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, если иное
не предусмотрено законодательными актами.
Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит
закладываемое право.
Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без
согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного
ведения, если законодательными актами или договором запрещено отчуждение
этого права без согласия указанных лиц.
Страхование заложенного имущества
Договором или законодательными актами на залогодержателя может быть
возложена обязанность страховать переданное в его владение заложенное
имущество.
Страхование заложенного имущества, которое остается в пользовании
залогодателя, возлагается на последнего.
При наступлении страхового случая право требования по договору
страхования заложенного имущества у залогодателя возникает только в случае
отказа от него залогодержателя.
Если сумма страховой выплаты превышает сумму обязательства,
обеспеченного залогом, залогодержатель обязан в течение трех банковских
дней с момента ее получения перечислить разницу залогодателю.
В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка,
существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится
заложенное имущество и допустимость его использования.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 1 и 2 настоящей статьи,
влечет недействительность договора о залоге.
Регистрация залога
Залог имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть
зарегистрирован в органе, осуществляющем регистрацию данного имущества.
Орган, осуществляющий регистрацию, обязан вести реестр регистрации
залогов и принимать меры по защите интересов залогодержателей, не
допускать отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя.
При изменении характера и содержания долгового требования,
обеспеченного залогом, производится дополнительная регистрация, за
исключением случаев, когда сторонами договора банковского займа
предусмотрена возможность изменения размера или порядка расчета
вознаграждения по договору, а также связанных с этим действий и изменения
графика платежа, включая изменение сроков погашения.
При переходе права собственности на заложенное имущество к другому
лицу в реестр вносится запись о переводе залога на нового собственника.
Залогодатель, исполнивший обязательство, обеспеченное залогом, вправе
требовать аннулирования в реестре записи о залоге. По требованию
залогодателя залогодержатель обязан представить органу, ведущему
регистрацию, необходимые документы и письменные заявления. При неисполнении
или несвоевременном исполнении залогодержателем этих обязанностей
залогодатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков.
Имущество, на которое распространяются права залогодержателя
Права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом
залога, распространяются на ее принадлежности и на неотделимые плоды, если
иное не предусмотрено договором или законодательными актами.
На полученные в результате использования заложенного имущества
отделимые плоды, продукцию и доходы право залога распространяется в
случаях, предусмотренных договором или законодательными актами.
При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом
право залога распространяется на все его имущество, движимое и недвижимое,
включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные
в период ипотеки, если иное не предусмотрено законодательными актами или
договором.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной
ипотекой по тому же договору права на земельный участок, на котором
находится это здание или сооружение, либо на часть этого участка,
функционально обеспечивающего закладываемый объект.
Возникновение права залога
Поскольку иное не предусмотрено договором о залоге, право залога
возникает в отношении имущества, залог которого подлежит регистрации - с
момента регистрации договора, в отношении другого имущества - с момента
передачи этого имущества залогодержателю, а если оно не подлежит передаче,
то с момента заключения договора о залоге.
Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного
залога в обеспечение других требований (перезалог), требования
последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога
удовлетворения после требований предшествующих залогодержателей.
Перезалог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами
о залоге.
Залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю
сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечает за
убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
Содержание и сохранность заложенного имущества
1. Залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из
них находится заложенное имущество, обязаны, если иное не предусмотрено
законодательными актами или договором:
1) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности
заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и
требований со стороны третьих лиц;
2) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты
или повреждения заложенного имущества.
Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и
фактически наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного
имущества, находящегося у другой стороны. Последствия утраты или
повреждения заложенного имущества. Залогодатель несет риск случайной
гибели или повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено
договором о залоге. Залогодержатель отвечает за полную или частичную
утрату или повреждение переданного ему предмета залога, если не докажет,
что может быть освобожден от ответственности. Залогодержатель отвечает за
утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его
повреждение - в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась,
независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его
залогодержателю. Если в результате повреждения предмета залога он
изменился настолько, что не может быть использован по прямому назначению,
залогодатель вправе от него отказаться и потребовать возмещение за его
утрату. Договором может быть предусмотрена обязанность залогодержателя
возместить залогодателю и иные убытки, причиненные утратой или
повреждением предмета залога. Залогодатель, являющийся должником по
обеспеченному залогом обязательству, вправе зачесть требование к
залогодержателю о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением
предмета залога, в погашение обязательства, обеспеченного залогом.
Замена и восстановление предмета залога
Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если
законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Если предмет
залога погиб или поврежден либо право собственности или хозяйственного
ведения на него прекращено по основаниям, установленным законодательными
актами, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога
или заменить его другим равноценным имуществом.
Пользование и распоряжение предметом залога
Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не
вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии
с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное
не предусмотрено законодательными актами или договором и не вытекает из
существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога в
собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление,
передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо
иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное
имущество, недействительно. Залогодержатель вправе пользоваться переданным
ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно
представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на
залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета
залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в
интересах залогодателя[3].
Защита залогодержателем своих прав на предмет залога
Залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться
заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного
владения, в том числе и у самого залогодателя. В случаях, когда по
условиям договора залогодержателю предоставлено право пользоваться
переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том
числе и от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы
эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Основания обращения взыскания на заложенное имущество
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований
залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или
ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за
которое он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может
быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом
обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя
вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Порядок обращения взыскания на предмет залога
Удовлетворение требования залогодержателя из стоимости заложенного
имущества производится, если иное не установлено настоящим Кодексом и
иными законодательными актами или договором, в судебном порядке. В
случаях, предусмотренных договором о залоге, а также настоящим Кодексом и
иными законодательными актами, залогодержатель вправе самостоятельно
реализовать находящееся в залоге имущество в принудительном внесудебном
порядке путем проведения торгов (аукциона). Такое же право имеет банк-
залогодержатель по реализации предмета залога, обеспечивающего денежную
ссуду.
Реализация заложенного имущества
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии
со статьей ГК обращено взыскание, производится путем продажи с публичных
торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если
законодательными актами не установлен иной порядок. Особенности реализации
заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке устанавливаются
настоящим Кодексом и Законом об ипотеке недвижимости. Правила и процедуры,
установленные Законом об ипотеке недвижимости для реализации ипотеки,
применяются к реализации имущества при исполнении других видов залога.По
просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на
заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до
одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по
обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает
должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и
сумм неустойки. В торгах имеют право принимать участие любые юридические
лица и граждане, включая залогодателя и залогодержателя.
Перед началом торгов суд или доверенное лицо вправе потребовать от
каждого участника торгов внесения гарантийного взноса. Гарантийные взносы
подлежат возврату по окончании торгов. Гарантийный взнос участника,
выигравшего торги, засчитывается в счет конечной цены. Гарантийный взнос
участника, выигравшего торги, но не оплатившего конечную цену, не
возвращается и остается в распоряжении суда или доверенного лица. При
объявлении торгов несостоявшимися, ввиду участия в них менее двух
покупателей, залогодержатель вправе либо обратить заложенное имущество в
свою собственность по его текущей оценочной стоимости, устанавливаемой
решением суда или доверенным лицом на основании заключения физических или
юридических лиц, имеющих лицензию на осуществление деятельности по оценке
имущества, либо требовать назначения новых торгов.Если сумма, вырученная
при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования
залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в
законодательных актах или договоре, получить недостающую сумму из прочего
имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Если
сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер
обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается
залогодателю. Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом (вещный
поручитель), вправе в любое время до того, как состоялась продажа предмета
залога, прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив
обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой
просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, недействительно.
Реализация заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке
При реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном
порядке торги проводятся доверенным лицом, в качестве которого выступает
юридическое лицо или гражданин, имеющее доверенность залогодержателя на
реализацию заложенного имущества в случае нарушения обязательства,
обеспеченного залогом.
Доверенное лицо выполняет следующие процедуры:
- составляет уведомление залогодателю о невыполнении обязательств и
регистрирует его в органе, где был зарегистрирован договор о
залоге;
- при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления, но не
ранее, чем через два месяца с момента его отправки залогодателю,
составляет уведомление о торгах на заложенное имущество,
регистрирует его в органе, где был зарегистрирован договор о
залоге, и вручает залогодателю;
- официально публикует объявление о торгах в местной печати.
Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного залогом, и
обращение взыскания на заложенное имущество. Залогодержатель вправе
потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в
случаях:
- если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он
был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;
- нарушения залогодателем правил о замене предмета залога;
- утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые
залогодержатель не отвечает.
Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения
обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет
удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае:
- нарушения залогодателем правил о последующем залоге;
- невыполнения залогодателем обязанностей;
- нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным
имуществом.
Прекращение залога
Залог прекращается:
- с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
- по требованию залогодателя при наличии оснований;
- в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права,
если залогодатель не воспользовался правом;
- в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также
в случае, когда его реализация оказалась невозможной.
О прекращении залога должна быть сделана отметка в реестре, в котором
был зарегистрирован договор о залоге. При прекращении залога вследствие
исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию
залогодателя залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество,
обязан немедленно возвратить его залогодателю. Сохранение залога при
переходе права на заложенное имущество к другому лицу в порядке
правопреемства
В случае перехода права собственности на заложенное имущество или
права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в
результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо
в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все
обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не
установлено иное. Если имущество залогодателя, являющееся предметом
залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из
правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога
последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно
перешедшей к нему части указанного имущества. Однако, если предмет залога
неделим или по иным основаниям остается в общей совместной собственности
правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.
Последствия принудительного изъятия заложенного имущества
Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся
предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, установленным
законодательными актами, вследствие изъятия (выкупа) для государственных
нужд, реквизиции или национализации, и залогодателю предоставляется другое
имущество или соответствующее возмещение, право залога распространяется на
предоставленное взамен имущество либо, соответственно, залогодержатель
приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из
суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель может также
потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. В
случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у
залогодателя в установленном законодательными актами порядке на том
основании, что в действительности собственником этого имущества является
другое лицо, либо в виде санкции за совершение преступления или иного
правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается. В этих
случаях залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения
обеспеченного залогом обязательства.
Залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге
другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки
требования. Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге
другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к
должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.
С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному
залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия
отвечать за нового должника. Залогом товаров в обороте признается залог
товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю
права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных
запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при
условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре
о залоге.
Уменьшение стоимости заложенных товаров в обороте допускается
соразмерно исполненной части обеспеченного залогом обязательства, если
иное не предусмотрено договором.
Товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом
залога с момента их перехода в собственность, хозяйственное ведение или
оперативное управление приобретателя, а приобретенные залогодателем товары,
указанные в договоре о залоге, становятся предметом залога с момента
возникновения у залогодателя на них права собственности или хозяйственного
ведения.
Залогодатель товаров в обороте обязан вести книгу записи залогов, в
которую вносятся записи об условиях залога товаров и обо всех операциях,
влекущих изменение состава или натуральной формы заложенных товаров,
включая их переработку, на день последней операции.
При нарушении залогодателем условий залога товаров в обороте
залогодержатель вправе путем наложения на заложенные товары своих знаков и
печатей приостановить операции с ними до устранения нарушения.
Принятие от граждан в залог движимого имущества, предназначенного для
личного потребления, в обеспечение краткосрочных кредитов может
осуществляться в качестве предпринимательской деятельности
специализированными организациями - ломбардами, имеющими на это лицензию.
Договор о залоге вещей в ломбарде оформляется выдачей ломбардом залогового
билета. Закладываемые вещи передаются ломбарду. Ломбард обязан страховать в
пользу залогодателя за свой счет принятые в залог вещи в полной сумме их
оценки, устанавливаемой в соответствии с ценами на вещи такого рода и
качества, обычно взимаемыми в торговле в момент их принятия в залог.
Ломбард несет ответственность за утрату и повреждение заложенных вещей,
если не докажет, что утрата или повреждение произошли вследствие
непреодолимой силы. Правила кредитования граждан ломбардами под залог
принадлежащих гражданам вещей, а также порядок лицензирования ломбардов
устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законодательными
актами. Условия договора о залоге вещей в ломбарде, ограничивающие права
залогодателя по сравнению с правами, предоставленными ему настоящим
Кодексом и соответствующим законодательным актом, недействительны с
момента заключения договора. Вместо таких условий применяются
соответствующие положения настоящего Кодекса и законодательного акта.
Залог недвижимого имущества (ипотека)- важнейший финансово-
экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации
инвестиционной деятельности субъектов предпринимательства и одновременно
обеспечивающий надежную защиту интересов кредитора. По мере углубления
рыночных отношений в Казахстане сфера применения залога недвижимости
постепенно расширяется. Ho в условиях продолжающегося в стране кризиса
возрастает опасность невыполнения должником своих обязательств, хотя
неплатежеспособность и недобросовестность должников существует и при
стабильной экономике. Именно поэтому кредитору нужны гарантии. Во всем мире
залог имущества уже не одно столетие - один из надежных способов
обеспечения обязательств и привлечения прямых иностранных инвестиций в
страну.
Залоговые операции тесно связаны с базовыми отношениями
собственности, определяющими механизм экономических связей в обществе.
Поэтому знание системы залога имущества необходимо не только юристам и
экономистам, но и каждому предпринимателю, государственному служащему и
просто гражданину.
Как показал анализ действующих законодательных норм и применяемых в
практике залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков
различных видов залога, отличающихся друг от друга по mhoihm признакам, но
наиболее существенное значение имеют три критерия классификации: отношение
сторон к заложенному имуществу, специфика объектов залога и условия
погашения ссуды.
По первому критерию - по отношению сторон к заложенному имуществу -
выделяется три вида залога: наиболее распространенный классический залог,
при котором имущество остается у залогодателя; заклад, когда предмет
залога передается залогодержателю кредитору; твердый залог, если объект
остается у должника, но под замком и печатью залогодержателя или на него
нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге.
Если иное не предусмотрено договором, то заложенное имущество остается у
залогодателя, а при залоге имущественного права, удостоверенного ценной
бумагой, оно передается залогодержателю либо в депозит нотариуса. Не
передается по закону залогодержателю имущество, но которое установлена
ипотека, т.е. объекты недвижимости, в том числе хмельные участки, включая
земли сельскохозяйственного назначения, а также заложенные товары в
обороте. Поскольку земля – пространственный базис размещения всех других
объектов недвижимости с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений,
предприятий, обособленных водных объектов и многих насаждений практически
невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей земельных
участков. Это обстоятельство, а также уникальность земли, порождаемая ее
неподвижностью и фиксированным местоположением, физически определяет
центральное место и особую роль земельных участков в общей системе
залоговых отношений. Второй критерий - объект залога – позволяет выделить
прежде всего залог имущества и залог имущественных прав. Предметом залога
не может быть в сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными
постройками, если - должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме
случае в взыскания ссуды, выданной под строительство дома.
Схема 1. Система залоговых отношений в Казахстане
Самостоятельным и основным видом залога по второму критерию является
ипотека -залог предприятий, строения, здания, сооружения или иного объекта,
непосредственно связанного с землей, вместе соответствующими земельными
участками или право пользования им. Гражданским кодексом Республики
Казахстан законодательно закрепляется особая, уникальная роль земли как
объекта залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается
только с единовременным залогом по тому же договору, земельного участка, на
котором находятся эти здания или сооружения, либо части участка,
функционально обеспечивающие закладываемый объект, либо права его аренды. В
настоящее время в РК выделяется семь категорий земель, имеющих неодинаковый
режим владения и пользования в зависимости от их назначения. Ограниченны
или полностью запрещена обороноспособность земель связи, транспорта,
обороны, природоохранного, рекреационного и иного назначения.
Соответственно залог таких категорий земель не допускается. Не могут быть
самостоятельным объектом залога и сервитуты.
Самостоятельными объектами залога могут быть земли
сельскохозяйственного назначения, незастроенные земли населенных пунктов,
обособленные водные объекты, находящиеся в частной собственности. Общее
правило: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от
одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законом ими
о земле и других природных ресурсах.
По третьему критерию (условия погашения полученной под залог имущества
ссуды) можно выделить девять ocновных видов залога с тем или иным
вариантом взносов на возврат основной задолженности. В практике применяют
различные схемы ипотеки. В большинстве случаев предусматривается снижение
уровня выплат должником на начальных этапах срока сделки и отнесение
основной нагрузки погашения долга на последующие периоды. Подобные
модификация залога особенно популярны для тех, кто ожидает роста доходов в
будущем: начинающие предприниматели, фермеры, молодые семьи и бизнесмены,
инвестирующие средства в объекты с длительным циклом воспроизюдства.
1.2 Правовые особенности залога земли в Германии
Порядок землевладения в Германии основан на всеобъемлющей, исторически
развившейся законодательной и судебной системе. Учитывая относительно
высокую финансовую ценность земельных участков, последние служат
существенными гарантиями для банков при защите кредитов. Эта относительно
высокая стоимость земли, с одной стороны, определяется ее ограниченной
доступностью для приобретения, а также от правовым статусом недвижимости,
но в особой степени всеобщей правовой защищенности собственников и
пользователей земель. Ограничение собственности обязательством использовать
собственность в общественных интересах, а в исключительных случаях
отчуждением, однозначно регулируется законодательством и закрепляется
судебными процессами, которые могут продолжаться долгие годы. Процедура
купли и продажи земли регулируется Гражданским уложением. Для
сельскохозяйственных угодий дополнительно действует закон об обороте
земельных участков, цель которого - избежать нежелательного раздробления
собственности и обеспечить использование этих земель в сельскохозяйственных
целях.
В ходе разделения между хозяйственным использованием и обладанием
собственностью в последнее десятилетие аренда приобретает все более
существенное значение и принципиально регулируется Гражданским уложением.
Закон о принципах аренды поддерживает эти положения в целях обеспечения
гарантии сельскохозяйственного использования земель. Защита прав
арендаторов имеет первостепенное значение в германском законодательстве об
аренде земли[17].
Статья 14 германской Конституции - основного закона предусматривает
особую их охрану, право собственности со стороны государства. Содержание и
пределы собственности определяются законами. В соответствии со статьей 19
основного закона такие законы должны иметь всеобщее действие и могут
применяться только в каждом конкретном случае.
Право собственности на землю регулируется исключительно германским
гражданским кодексом, Гражданским уложением, параграф 903. В соответствии с
первым абзацем этого положения собственник может распоряжаться вещью по
своему усмотрению и устранять любое вмешательство, но только в том случае,
если тому не препятствует закон или права третьих лиц.
Здания относятся к существенным составным частям землевладения, и
таким образом, на них распространяется действие земельного права. Понятие
собственности, сформулированное в основном законе, не является жестким. Его
интерпретация в определенных пределах открыта для выражаемых в обществе
мнений, которые подвержены определенным изменениям. Эта способность к
развитию стала отчетливо видна в последнее десятилетие в сфере
разграничения между понятиями гарантии собственности и связанности
обязательством использовать собственность в общественных интересах.
Обязательство использовать собственность в общественных интересах
означает, что под охраной конституционного законодательства находится
только такое использование собственности, которое не идет вразрез с
общественными интересами. Если владелец использует свою собственность
вопреки интересам общества, то он лишается защиты статьи 14 основного
закона. Отчетливо заметная тенденция к росту числа обязательств
использовать собственность в общественных интересах существенно отражается
на использовании земель, находящихся в собственности.
Например, фермеры в Германии должны ограничивать использование
удобрений и средств для защиты растений в соответствии с директивами по
охране окружающей среды в рамках обязательства использовать собственность в
общественных интересах, которые в принципе не предусматривают выплаты
компенсаций. Однако в ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
