Залог земли

Дисциплина: Земельный кадастр, Недвижимость
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 85 страниц
В избранное:

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ . . . 4

1 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ДЕЛ В ОБЛАСТИ ЗАЛОГА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН И ДАЛЬНЕМ ЗАРУБЕЖЬЕ . . . …7

1. 1 Законодательство РК в области залога …… . . . . . 7

1. 2 Правовые особенности залога земли в Германии. 20

1. 3 Правовые особенности залога земли в России. . 24

1. 4 Правовое положение залога земли в США . . . …40

2. ОСНОВНЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ. . … . . . ……47

2. 1 Земельные ресурсы Казахстана . . . 47

2. 2 Рынок земли и его отличительные черты. . 52

2. 3 Условие и факторы ценообразования на рынке земли. 60

3. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РК И ПОРЯДОК ОЦЕНКИ ЗАЛОГА 66

Оценочная деятельность в РК66

3. 2 Особенности оценки земли в рыночных условиях. …. . 71

4. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. . ……. …78

Характеристика объекта . . . ……78

4. 2 Подходы к оценке, методы, стандартизация оценки и определение рыночной стоимости. . . 79

4. 3 Результат оценки. ……82

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. ……84

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. 87

ВВЕДЕНИЕ

В силу обязательства кредитор приобретает право на действие должника. Однако, даже будучи управомоченным, он не может воздействовать личной силой, поэтому его обязательственное право фактически сводится к требованию. Имущественную ценность требования Г. Ф. Шершеневич точно подметил в «неосуществленном интересе» кредитора. Ценность (ликвидность) требования позволяет сделать вывод о возможности его передачи в залог: «В залог для обеспечения своего долга должник или третье лицо может отдать обязательственное право, принадлежащее самому должнику или третьему лицу, установившему залог за должника».

Рассмотрим следующие задачи залога обязательственных прав: залог прав требования, выраженных в ценной бумаге акционерного общества (АО), залог долговых требований.

Залог акций - это, по сути, залог имущественных прав на долю участия в АО. Сделка залога акций достаточно подробно исследована в юридической литературе. Однако ни теоретических, ни прикладных проблем это не убавляет. В теории иногда ставится под сомнение сама возможность залога акций. При этом утверждается, что удостоверенные акцией имущественные права могут передаваться только в силу уступки требования (цессии), как самостоятельном виде сделки, соответственно, могут оформляться только договором об уступки прав из акций. Такое утверждение является спорным. В частности, оно обоснованно оспаривается А. Глушецким и М. Кравченко, А. Ю. Бушевым и О. Ю. Скворцовым, а также некоторых классических работах.

Отрицание сущности залога акций путем подмены его родовой кате6горией «уступка требования» неприемлемо для гражданского права Казахстана.

Закон «Об акционерных обществах» императивно закрепляет право залога ценных бумаг АО: «Право закладывать ценные бумаги общества не может быть ограничено или исключено положениями устава общества» (ч. 1 п. 1 ст. 39) . В этом Законе предусмотрены особенности залога акций. Оно может принимать в залог выпущенные им ценные бумаги, если (п. 2 ст. 39) : они полностью оплачены; количество закладываемых ценных бумаг не превышает 10% оплаченного уставного каптала АО; договор залога одобрен общим собранием акционеров или советом директоров АО.

Слова «выпущенные им» означают, что АО не имеет права принимать в залог лишь свои частично оплаченные или неоплаченные ценные бумаги. Ценные бумаги других юридических лиц АО может принимать в залог на свой страх и риск в оплаченной части. При принятии в залог ценных бумаг других юридических лиц соотношение залоговой массы, образовавшейся в результате такой сделки, с размером оплаченного уставного капитала АО не проводится. Для заключения договора залога ценных бумаг других юридических лиц не обязательно одобрение общего собрания или совета директоров АО - залогодержателя. В отношении некоторых субъектов, например, баков и страховых компаний, ломбардов, накопительных пенсионных фондов и т. д. специальное законодательство предусматривает императивные исключения из данных диспозиций, нацеленные на укрепление специальной правосубъектности этих организаций и повышение доверия клиентов к ним.

Другая особенность. Если ценные бумаги АО закладываются третьему лицу, акционер - залогодатель может голосовать и получать дивиденды по ним, поскольку иное не предусмотрено условиями залога право на получение дивидендов (п. 3 ст. 39 Закона «Об акционерных обществах») .

В практике применения норм корпоративного права часто возникают споры по такому вопросу. Должен ли залогодержатель, которому вместе с заложенными акциями отошло право голоса и получения дивидендов по ним, направлять полученный от акций доход в счет погашения лога залогодателя? Ответ на этот вопрос следует из принципа свободы договора. Закон не запрещает сторонам предусмотреть в договоре залога то или иное решение. Если по данному вопросу договор не содержит каких-либо условий, доход по акциям причитается залогодержателю - обладателю обязательственных прав (см. ч. 3 п. 2 ст. 188 ГК) .

В заключение вопроса о залогоспособности ценных бумаг АО отметим: видимо, ближайшая перспектива развития законодательства и доктрины о ценных бумагах заключается в признании возможности их вещно-правовой защиты.

Наряду с залогом обязательственных прав, выраженных в ценных бумагах АО, могут закладываться и другие требования, вытекающие из договора купли-продажи, подряда, возмездного оказывания услуг, перевозки и т. д. В ГК они названы «долговыми требованиями» (см. ч. 1п. 3ст. 303) . В последнее время данный вопрос все чаще обсуждается в доктрине, видимо, по мере возрастания в гражданском обороте роли обязательственных прав. В русле этой тенденции Ф. О. Богатырев верно пометил: «в принципе, последнего рода требовании допустимо закладывать».

Перспективы практического использования и научного изучения долговых требований побуждают задаться вопросом о том, что в действительности является предметом залога в определенных обеспечительных сделках: вещь или долговое требование?

Рассмотрим конкретную ситуацию, подпадающую под действие Закона РК от 17 января 2002 г. «О торговом мореплавании» и Указа Президента РК, имеющего силу закона, от 23 января 1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества» (далее Указ «Об ипотеке …») . Капитан морского судна получил кредит для оплаты ремонта судна под залог этого же судна или же капитан в обеспечение оплаты ремонтных работ заложил судно подрядчику - кредитору. Такое право предоставлено капитану согласно п. 2 ст. 29. Закона «О торговом мореплавании»: «В отсутствие судовладельца, грузовладельца или их законных представителей капитан судна является представителем судовладельца и грузовладельца при совершении в случаях необходимости сделок в отношении имущества, находящегося на судне». Ипотечное свидетельство, составленное при оформлении ипотечного договора, было вручено кредитору. На этом этапе залог недвижимой вещи - морского судна (п. 2 ст. 117 ГК) сомнений не вызывает. Проблемы как теоретического, так и прикладного свойства возникают при последующем залоге (ст. 311 ГК) . Вопрос: предметом перезалога, совершенного путем передачи ипотечного свидетельства следующему залогодержателю, будет морское судно или имущественные права на него, подтвержденные ордерной ценной бумагой (ст. 18 Указа «Об ипотеке …») ? Полагаем, предметом перезалога в данном случае являются имущественные права, а не вещь. Этот вывод основан на буквальном толковании норм Указа «Об ипотеке…» (см. ст. 9, п. 1 ст. 12, п. 1 и п. 2 ст. 16, п. 2 ст. 17) . Употребляемые в них термины «передача права», «перевод права», «уступка право» свидетельствует об обязательственных, а не вещных отношениях, складывающихся между залогодателем и залогодержателем.

Следовательно, в рассмотренной ситуации с морской ипотекой, перезаложенной последующему залогодержателю, имеет место залог долгового права, но не вещи. Оно является предметом второй обеспечительной сделки.

Не всякое право требования может быть заложено. По общему правилу являются неотчуждаемыми и непередаваемыми личные неимущественные права (п. 4 ст. 116 ГК), в том числе требования, неразрывно связанные с личностью (п. 1ст 301 ГК) . Например, не допускается залог алиментных требований. Однако в отношении залогоспособности требований, неразрывно связанных с личностью, ГК неточен. К примеру, права на получение пенсионных накоплений относятся к категории прав, неразрывно связанных с личностью. Этот факт объясняется их персональным характером, привязкой к определенному лицу в зависимости от его социального положения, личных трудовых достижений (стажа, выслуги лет), состояния гражданства и т. д. Но права на получение пенсионных накоплений не относятся к институту личных неимущественных прав, поскольку ассоциируются с конкретными денежными (имущественными) обязательствами государственного или частного пенсионного фонда перед получателем накоплений. За нарушение этих денежных обязательств наступает гражданско-правовая (в том числе имущественная) ответственность в виде возмещения реального ущерба (путем взыскания незаконно удержанных пенсионных взносов, начисленных пенсионным фондом вкладчика, и переводов из другого фонда), возмещения упущенной выгоды (путем взыскания чистого инвестиционного дохода пенсионного фонда до пенсионным накоплением вкладчика) и других мер воздействия на нарушителя (см. п. 4 ст. 9, ст. 353, ст953 -960 ГК) . Значит, не всякое право, неразрывно связанное с личностью, является личным неимущественным.

Заметим, в п. 1ст. 301 ГК права на пенсионные накопления не названы изъятыми из оборота, а причислены к категории т. н. «иных прав», уступка которых другому лицу может быть запрещена законодательными актами.

1. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ДЕЛ В ОБЛАСТИ ЗАЛОГА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН И ДАЛЬНЕМ ЗАРУБЕЖЬЕ

1. 1 Законодательство РК в области залога

Залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными настоящим Кодексом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает[11] .

Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Законом Республики Казахстан об ипотеке не установлены иные правила.

Залог подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего водного плавания, судов плавания "река-море" (ипотека судна) регулируется специальными законодательными актами Республики Казахстан. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке судна в случаях, когда специальными законодательными актами Республики Казахстан не установлены иные правила.

Требования части первой настоящего пункта распространяются также и на строящиеся морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море".

Основания возникновения залога

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании законодательных актов при наступлении указанных в них обстоятельств, если в законодательных актах предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании законодательных актов, если законодательными актами не установлено иное.

Предмет залога

Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением вещей, изъятых из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законодательными актами.

Право залога может быть договором распространено на имущество, которое поступит в собственность или хозяйственное ведение залогодателя в будущем.

Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законодательными актами запрещен или ограничен.

Деньги, являющиеся предметом залога, размещаются в банке.

Залог ценных бумаг акционерных обществ (в том числе банков), других лиц осуществляется с учетом законодательства о ценных бумагах.

Требования, обеспечиваемые залогом

Если иное не предусмотрено договором или законодательными актами, залог обеспечивает требование в том его объеме, какой оно имеет к моменту фактического удовлетворения, включая вознаграждение (интерес), возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, неустойку (штраф, пеню), необходимые издержки по содержанию заложенного имущества, а также возмещение расходов по взысканию.

Залог может устанавливаться в отношении требований, которые возникнут в будущем при условии, если стороны договорятся о размере обеспечения залогом таких требований.

Виды залога

Ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое, не изъятое из гражданского оборота, имущество.

Отделимые плоды могут быть предметом ипотеки только при условии, если они не становятся с момента отделения объектом прав третьего лица. Ипотека предприятий, строений, зданий, сооружений, квартир в многоквартирном доме, транспортных средств и космических объектов подлежит регистрации в органах, осуществляющих регистрацию таких объектов.

Заклад - вид залога, при котором заложенное имущество передается залогодателем во владение залогодержателя.

С согласия залогодержателя предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Предмет залога может быть оставлен во владении залогодателя с нанесением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог) .

При залоге прав предметом залога являются имущественные права, которые могут быть отчуждены, в частности, арендные права на предприятия, строения, здания, сооружения, право на долю в имуществе хозяйственного товарищества, долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права.

Залог прав на земельный участок, а также прав на иные природные ресурсы допускается в пределах и на условиях, установленных земельным и иным природноресурсовым законодательством.

Срочное право может быть предметом залога только до истечения срока его действия.

Должник заложенного права должен быть уведомлен о залоге.

Если закладываемое право подтверждается документом, договор залога может быть оформлен передачей правоустанавливающего документа.

При залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она передается залогодержателю либо размещается в банке, если договором не предусмотрено иное.

Если иное не установлено договором о залоге, деньги, являющиеся предметом залога, размещаются в банке.

Вознаграждение (интерес), причитающееся за данные деньги, принадлежит залогодателю.

Залог имущества, находящегося в общей собственности

Имущество, составляющее общую собственность, может быть передано в залог только с согласия всех собственников. Право на долю в общем имуществе может быть самостоятельным предметом залога.

Залогодатель

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Залогодателем вещи может быть ее собственник либо с согласия собственника лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законодательными актами или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

Страхование заложенного имущества

Договором или законодательными актами на залогодержателя может быть возложена обязанность страховать переданное в его владение заложенное имущество.

Страхование заложенного имущества, которое остается в пользовании залогодателя, возлагается на последнего.

При наступлении страхового случая право требования по договору страхования заложенного имущества у залогодателя возникает только в случае отказа от него залогодержателя.

Если сумма страховой выплаты превышает сумму обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель обязан в течение трех банковских дней с момента ее получения перечислить разницу залогодателю.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество и допустимость его использования.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

Регистрация залога

Залог имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем регистрацию данного имущества.

Орган, осуществляющий регистрацию, обязан вести реестр регистрации залогов и принимать меры по защите интересов залогодержателей, не допускать отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя.

При изменении характера и содержания долгового требования, обеспеченного залогом, производится дополнительная регистрация, за исключением случаев, когда сторонами договора банковского займа предусмотрена возможность изменения размера или порядка расчета вознаграждения по договору, а также связанных с этим действий и изменения графика платежа, включая изменение сроков погашения.

При переходе права собственности на заложенное имущество к другому лицу в реестр вносится запись о переводе залога на нового собственника.

Залогодатель, исполнивший обязательство, обеспеченное залогом, вправе требовать аннулирования в реестре записи о залоге. По требованию залогодателя залогодержатель обязан представить органу, ведущему регистрацию, необходимые документы и письменные заявления. При неисполнении или несвоевременном исполнении залогодержателем этих обязанностей залогодатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков.

Имущество, на которое распространяются права залогодержателя

Права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности и на неотделимые плоды, если иное не предусмотрено договором или законодательными актами.

На полученные в результате использования заложенного имущества отделимые плоды, продукцию и доходы право залога распространяется в случаях, предусмотренных договором или законодательными актами.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все его имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору права на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, либо на часть этого участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект.

Возникновение права залога

Поскольку иное не предусмотрено договором о залоге, право залога возникает в отношении имущества, залог которого подлежит регистрации - с момента регистрации договора, в отношении другого имущества - с момента передачи этого имущества залогодержателю, а если оно не подлежит передаче, то с момента заключения договора о залоге.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.