Методы оценки финансово-экономического состояния предприятия
Введение
1. Методологические основы оценки предприятия
1.1. Принципы оценки
1.1.1. Принципы пользователя предприятием
1.1.2. Принципы, связанные с оценкой имущественного комплекса предприятия
1.1.3. Принципы, связанные с внешней рыночной средой
1.1.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия
1.1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
1.2. Подходы к оценке предприятий
1.2.1. Описание методик имущественного подхода
1.2.1.1. Методика скорректированной балансовой стоимости (методика чистых активов предприятия)
1.2.1.2. Методика замещения
1.2.1.3. Методика расчета ликвидационной стоимости
1.2.1.4. Основные положения методики накопления активов
2. Анализ и выбор методики ликвидационной оценки финансово.экономического состояния предприятия
2.1. Анализ и оценка финансово.экономического состояния предприятия
2.1.1. Описание методики финансового анализа
2.1.2. Особенности финансового анализа несостоятельного предприятия
2.2. Анализ и оценка имущественного положения предприятия
2.2.1. понятие ликвидационной стоимости предприятия
2.2.2. Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятий
3. Оценка ликвидационной стоимости предприятия
3.1. Краткая характеристика предприятия
3.2. Расчет финансово.экономического состояния предприятия
3.3. Расчет ликвидационной стоимости предприятия
Заключение
Список использованной литературы
Приложения
1. Методологические основы оценки предприятия
1.1. Принципы оценки
1.1.1. Принципы пользователя предприятием
1.1.2. Принципы, связанные с оценкой имущественного комплекса предприятия
1.1.3. Принципы, связанные с внешней рыночной средой
1.1.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия
1.1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
1.2. Подходы к оценке предприятий
1.2.1. Описание методик имущественного подхода
1.2.1.1. Методика скорректированной балансовой стоимости (методика чистых активов предприятия)
1.2.1.2. Методика замещения
1.2.1.3. Методика расчета ликвидационной стоимости
1.2.1.4. Основные положения методики накопления активов
2. Анализ и выбор методики ликвидационной оценки финансово.экономического состояния предприятия
2.1. Анализ и оценка финансово.экономического состояния предприятия
2.1.1. Описание методики финансового анализа
2.1.2. Особенности финансового анализа несостоятельного предприятия
2.2. Анализ и оценка имущественного положения предприятия
2.2.1. понятие ликвидационной стоимости предприятия
2.2.2. Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятий
3. Оценка ликвидационной стоимости предприятия
3.1. Краткая характеристика предприятия
3.2. Расчет финансово.экономического состояния предприятия
3.3. Расчет ликвидационной стоимости предприятия
Заключение
Список использованной литературы
Приложения
В условиях формирования рыночных методов хозяйствования перед экономистами возникает ряд новых проблем, одна из актуальнейших – появление класса предприятий, попавших по тем или иным причинам в разряд несостоятельных. Зарубежные исследователи считают, что 1/3 причин несостоятельности – это внешние для организации причины, 2/3 – внутренние, обусловленные плохим менеджментом фирмы. Однако в действительности эта пропорция будет обратной: 2/3 – это внешние причины, а 1/3 – внутренние причины, связанные с производственно-хозяйственной деятельностью предприятия. Такая ситуация объясняется прежде всего методами перехода к рыночным условиям хозяйствования.
Ситуация несостоятельности связана с реальной производственно-хозяйственной деятельностью и является следствием производственных, технологических, маркетинговых, финансово-экономических и юридических упущениях в работе предприятия. Однако процедура возбуждения дела о банкротстве – это сугубо юридический акт, который основывается на законах и нормативных актах о несостоятельности (банкротстве) предприятий, что само по себе говорит о серьёзности проблемы банкротства для экономики страны.
В условиях формирования рыночных отношений хозяйствования существует настоятельная потребность в оценке стоимости предприятий, основанной на современных методологических подходах. Методология оценки предприятия, применяемая в настоящее время, например, в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, базируется на скорректированной балансовой стоимости активов и поэтому не отвечает требованиям, предъявляемым субъектам рынка.
В последнее время начала развиваться теоретическая и практическая деятельность по оценке предприятий, основанная как на отечественном, так и на зарубежном опыте. К сожалению, отечественный опыт в этой области сводится к применению только одной методики – методике скорректированной балансовой стоимости активов, тогда как зарубежный опыт оказался разносторонним. Он включает несколько десятков методик оценки предприятий, объединенных в три основных подхода: имущественный, доходный и сравнительный (или рыночный).
Имущественный подход заключается в анализе балансовых счетов предприятия и их корректировке.
Доходный подход основан на определении текущей стоимости будущих доходов предприятия.
Ситуация несостоятельности связана с реальной производственно-хозяйственной деятельностью и является следствием производственных, технологических, маркетинговых, финансово-экономических и юридических упущениях в работе предприятия. Однако процедура возбуждения дела о банкротстве – это сугубо юридический акт, который основывается на законах и нормативных актах о несостоятельности (банкротстве) предприятий, что само по себе говорит о серьёзности проблемы банкротства для экономики страны.
В условиях формирования рыночных отношений хозяйствования существует настоятельная потребность в оценке стоимости предприятий, основанной на современных методологических подходах. Методология оценки предприятия, применяемая в настоящее время, например, в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, базируется на скорректированной балансовой стоимости активов и поэтому не отвечает требованиям, предъявляемым субъектам рынка.
В последнее время начала развиваться теоретическая и практическая деятельность по оценке предприятий, основанная как на отечественном, так и на зарубежном опыте. К сожалению, отечественный опыт в этой области сводится к применению только одной методики – методике скорректированной балансовой стоимости активов, тогда как зарубежный опыт оказался разносторонним. Он включает несколько десятков методик оценки предприятий, объединенных в три основных подхода: имущественный, доходный и сравнительный (или рыночный).
Имущественный подход заключается в анализе балансовых счетов предприятия и их корректировке.
Доходный подход основан на определении текущей стоимости будущих доходов предприятия.
1. Закон Республики Казахстан «О банкротстве» от 21 января 1997 № 67-1 и изменениями и дополнениями от 8 июля 2005г.
2. Закон Республики Казахстан «Об аудиторской деятельности» от 20 ноября 1998 г. № 304-I с изменениями и дополнениями от 18 декабря 2000 г. №128-II, от 15 января 2001 г. № 139-II.
3. Закон «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 года № 109-II с изменениями от 24 декабря 2001 года № 276-II.
4. Приказ Председателя Комитета по работе с несостоятельными должниками Министерства государственных доходов Республики Казахстан от 11 июля 2002 года № 67 «Об утверждении Инструкции по формированию и утверждению комитета кредиторов в процедурах банкротства, реабилитационной процедуре и во внесудебной процедуре ликвидации».
5. Приказ Председателя Комитета по работе с несостоятельными должниками Министерства финансов Республики Казахстан от 1 октября 2002 года № 4 «Об утверждении Инструкции о формировании и утверждении реестра требований кредиторов в процедурах банкротства».
6. Приказ Председателя Комитета по работе с несостоятельными должниками Министерства государственных доходов Республики Казахстан от 11 июля 2002 года № 69 «Об утверждении Инструкции по продлению и завершению сроков реабилитационной процедуры, конкурсного производства и внесудебной ликвидации должника».
7. Антикризисное управление: Учеб. пособие: В 2 т. Т. 2.: Экономические основы / Отв. Ред. Г.К. Таль. – М.: Инфра-М, 2004г.
8. Антикризисное управление: Учебник / под ред. Э.М. Короткова. - М.: Инфра-М, 2001 г.
9. Антикризисное управление предприятиями и банками: Учеб.-практ. пособие – М.: Дело, 2001 г.
10. Антонова О.В. Управление кризисным состоянием организации (предприятия): Учеб. Пособие для вузов / под ред. Проф. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004 г.
11. Жуйриков К.К., Раимов С.Р., Танирбергенова Г.Б. Финансовый анализ предприятия: Учебник. – Алматы: Казахская академия транспорта и коммуникаций им. М. Тынышпаева, Алматинская академия экономики и статистики, 2003 г.
12. Ковалев А.П. Диагностика банкротства. – М.: АО «Финстатинформ», 1995.
13. Ковалев В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры.- М.: «ФиС», 2001г.
2. Закон Республики Казахстан «Об аудиторской деятельности» от 20 ноября 1998 г. № 304-I с изменениями и дополнениями от 18 декабря 2000 г. №128-II, от 15 января 2001 г. № 139-II.
3. Закон «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 года № 109-II с изменениями от 24 декабря 2001 года № 276-II.
4. Приказ Председателя Комитета по работе с несостоятельными должниками Министерства государственных доходов Республики Казахстан от 11 июля 2002 года № 67 «Об утверждении Инструкции по формированию и утверждению комитета кредиторов в процедурах банкротства, реабилитационной процедуре и во внесудебной процедуре ликвидации».
5. Приказ Председателя Комитета по работе с несостоятельными должниками Министерства финансов Республики Казахстан от 1 октября 2002 года № 4 «Об утверждении Инструкции о формировании и утверждении реестра требований кредиторов в процедурах банкротства».
6. Приказ Председателя Комитета по работе с несостоятельными должниками Министерства государственных доходов Республики Казахстан от 11 июля 2002 года № 69 «Об утверждении Инструкции по продлению и завершению сроков реабилитационной процедуры, конкурсного производства и внесудебной ликвидации должника».
7. Антикризисное управление: Учеб. пособие: В 2 т. Т. 2.: Экономические основы / Отв. Ред. Г.К. Таль. – М.: Инфра-М, 2004г.
8. Антикризисное управление: Учебник / под ред. Э.М. Короткова. - М.: Инфра-М, 2001 г.
9. Антикризисное управление предприятиями и банками: Учеб.-практ. пособие – М.: Дело, 2001 г.
10. Антонова О.В. Управление кризисным состоянием организации (предприятия): Учеб. Пособие для вузов / под ред. Проф. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004 г.
11. Жуйриков К.К., Раимов С.Р., Танирбергенова Г.Б. Финансовый анализ предприятия: Учебник. – Алматы: Казахская академия транспорта и коммуникаций им. М. Тынышпаева, Алматинская академия экономики и статистики, 2003 г.
12. Ковалев А.П. Диагностика банкротства. – М.: АО «Финстатинформ», 1995.
13. Ковалев В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры.- М.: «ФиС», 2001г.
Дисциплина: Финансы
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 72 страниц
В избранное:
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 72 страниц
В избранное:
Содержание
Введение
1. Методологические основы оценки предприятия
1.1. Принципы оценки
1.1.1. Принципы пользователя предприятием
1.1.2. Принципы, связанные с оценкой имущественного комплекса предприятия
1.1.3. Принципы, связанные с внешней рыночной средой
1.1.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
имущественного комплекса предприятия
1.1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного
участка
1.2. Подходы к оценке предприятий
1.2.1. Описание методик имущественного подхода
1.2.1.1. Методика скорректированной балансовой стоимости (методика чистых
активов предприятия)
1.2.1.2. Методика замещения
1.2.1.3. Методика расчета ликвидационной стоимости
1.2.1.4. Основные положения методики накопления активов
2. Анализ и выбор методики ликвидационной оценки финансово-экономического
состояния предприятия
2.1. Анализ и оценка финансово-экономического состояния предприятия
2.1.1. Описание методики финансового анализа
2.1.2. Особенности финансового анализа несостоятельного предприятия
2.2. Анализ и оценка имущественного положения предприятия
1. понятие ликвидационной стоимости предприятия
2. Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятий
3. Оценка ликвидационной стоимости предприятия
3.1. Краткая характеристика предприятия
3.2. Расчет финансово-экономического состояния предприятия
3.3. Расчет ликвидационной стоимости предприятия
Заключение
Список использованной литературы
Приложения
Введение
В условиях формирования рыночных методов хозяйствования перед
экономистами возникает ряд новых проблем, одна из актуальнейших – появление
класса предприятий, попавших по тем или иным причинам в разряд
несостоятельных. Зарубежные исследователи считают, что 13 причин
несостоятельности – это внешние для организации причины, 23 – внутренние,
обусловленные плохим менеджментом фирмы. Однако в действительности эта
пропорция будет обратной: 23 – это внешние причины, а 13 – внутренние
причины, связанные с производственно-хозяйственной деятельностью
предприятия. Такая ситуация объясняется прежде всего методами перехода к
рыночным условиям хозяйствования.
Ситуация несостоятельности связана с реальной производственно-
хозяйственной деятельностью и является следствием производственных,
технологических, маркетинговых, финансово-экономических и юридических
упущениях в работе предприятия. Однако процедура возбуждения дела о
банкротстве – это сугубо юридический акт, который основывается на законах и
нормативных актах о несостоятельности (банкротстве) предприятий, что само
по себе говорит о серьёзности проблемы банкротства для экономики страны.
В условиях формирования рыночных отношений хозяйствования существует
настоятельная потребность в оценке стоимости предприятий, основанной на
современных методологических подходах. Методология оценки предприятия,
применяемая в настоящее время, например, в процессе приватизации
государственных и муниципальных предприятий, базируется на
скорректированной балансовой стоимости активов и поэтому не отвечает
требованиям, предъявляемым субъектам рынка.
В последнее время начала развиваться теоретическая и практическая
деятельность по оценке предприятий, основанная как на отечественном, так и
на зарубежном опыте. К сожалению, отечественный опыт в этой области
сводится к применению только одной методики – методике скорректированной
балансовой стоимости активов, тогда как зарубежный опыт оказался
разносторонним. Он включает несколько десятков методик оценки предприятий,
объединенных в три основных подхода: имущественный, доходный и
сравнительный (или рыночный).
Имущественный подход заключается в анализе балансовых счетов
предприятия и их корректировке.
Доходный подход основан на определении текущей стоимости будущих
доходов предприятия.
Сравнительный (или рыночный) подход объединяет методики, базирующиеся
на использовании фактических рыночных данных о сделках по аналогичным
предприятиям.
Актуальность этих методик обусловлена, с одной стороны, относительно
достоверностью исходной информации, используемой для оценки, а с другой –
реализацией традиционных подходов к оценке предприятий, хорошо известных
отечественным экономистам.
Оценка финансового положения предприятия необходима не только
руководителю предприятия для оценки финансового состояния предприятия, но и
следующим лицам, которые принимают непосредственное участие в хозяйственной
деятельности предприятия:
1) инвесторам, которым необходимо принять решение о
формировании портфеля ценных бумаг предприятия;
2) кредиторам, которые должны выдать при необходимости
кредиты предприятию и быть уверенным, что их кредиты
вернут вместе с процентами, раньше, чем предприятие
обанкротится;
3) аудиторам, которым необходимо проверить отчетность и
хозяйственную деятельность предприятия и дать
соответствующие рекомендации по ведению бухгалтерского
учета;
4) руководителям маркетинговых и рекламных отделов, которые
на основе этой информации создают стратегию продвижения
товара на рынки.
В настоящее время в связи с развитием акционерных обществ финансовый
анализ получил форму представления – форму рекламного характера. Публикация
результатов финансового анализа в виде отчетов показывает инвесторам и
акционерам результаты работы предприятия за отчетный период времени и
тенденции роста прибыли и развития предприятия на следующий год, и служат
хорошим рекламным материалом для привлечения новых инвестиций.
В современных экономических условиях деятельность каждого
хозяйственного субъекта является предметом внимания обширного круга
участников рыночных отношений, заинтересованных в результатах его
функционирования.
Чтобы обеспечивать выживаемость предприятия в современных условиях,
управленческому персоналу необходимо, прежде всего, уметь реально
оценивать финансовые состояния, как своего предприятия, так и существующих
потенциальных конкурентов. Финансовое состояние – важнейшая
характеристика экономической деятельности предприятия Она определяет
конкурентоспособность, потенциал в деловом сотрудничестве, оценивает, в
какой степени гарантированы экономические интересы самого предприятия и его
партнёров в финансовом и производственном отношении. Однако одного умения
реально оценивать финансовое состояние недостаточно для успешного
функционирования предприятия и достижения им поставленной цели.
Конкурентоспособность предприятию может обеспечить только правильное
управление движением финансовых ресурсов и капитала, находящихся на
распоряжении.
Итак, успешное финансовое управление, направленное на:
• выживание фирмы в условиях конкурентной борьбы;
• избежание банкротства и крупных финансовых неудач;
• лидерство в борьбе с конкурентами;
• приемлемые темпы роста экономического потенциала фирмы;
• рост объёмов производства и реализации;
• максимизация прибыли;
• минимизация расходов;
• обеспечение рентабельной работы фирмы и есть цель финансового
менеджмента.
В настоящее время, с переходом экономики к рыночным отношениям,
повышается самостоятельность предприятий, их экономическая и юридическая
ответственность. Резко возрастает значения финансовой устойчивости
субъектов хозяйствования. Все это значительно увеличивает роль анализа их
финансового состояния: наличия, размещения и использования денежных
средств.
Результаты такого анализа нужны, прежде всего, собственникам, а также
кредиторам, инвесторам, поставщикам, менеджерам и налоговым службам. В
данной работе проводится имущественный анализ предприятия именно с точки
зрения собственников предприятия, то есть для внутреннего использования и
оперативного управления финансами.
В любой цивилизованной стране с развитой экономической системой одним
из основных элементов механизма правового регулирования рыночных отношений
является законодательство о несостоятельности (банкротстве). В настоящий
момент нашей рыночной экономике присущи такие явления как рост
экономического состояния государства в целом, инвестиций, что, несомненно,
приводит к вопросу: что же делать с несостоятельными предприятиями.
Существующая до 1998 г. в нормативно-правовая база (опирающаяся в
основном на обширный зарубежный опыт), регламентирующая процесс
банкротства, оказалась неработоспособной в современных экономических
условиях и привела к тому, что крупные предприятия получили возможность, не
опасаясь банкротства, продолжать усугублять кризис неплатежей. Но, не
смотря на это, с каждым годом число дел о несостоятельности, растет, что,
несомненно, свидетельствует о том, что институт банкротства занимает одно
из ведущих мест в развитии нормальных экономических отношений среди
участников хозяйственного оборота.
В настоящее время основным нормативным документом, регламентирующим
процедуру банкротства, является закон “О банкротстве”. Необходимость
принятия нового закона была обусловлена не только несовершенством
существующих нормативно-правовых актов, но и тем, что вступил в силу новый
Гражданский Кодекс РК. Содержащиеся в двух последних нормативных актах
понятия не состыковывались друг с другом, что вызывало сложности при
рассмотрении дел конкурсными управляющими.
Актуальность и практическая значимость темы настоящего диплома
обусловлена рядом причин.
Во–первых, в настоящее время, в экономике ключевой проблемой является
кризис неплатежей, и добрую половину предприятий следовало уже давно
объявить банкротами, а полученные средства перераспределить в пользу
эффективных производств, что, несомненно бы способствовало оздоровлению
рынка.
Во–вторых, с проблемой банкротства предприятий юристам приходится с
каждым днем сталкиваться все чаще, а литературы, подробно освещающей данный
вопрос, пока недостаточно.
Многие известные юристы и экономисты в своих публикациях затрагивают
тему банкротства: Витрянский В.В., Баренбой П., Лопач В., Зинченко С.
Лившиц Н., Никитина О., Свит Ю. и другие. Это говорит о том, что тема
банкротства заинтересовала достаточно большой круг участников
хозяйственного оборота.
Несмотря на довольно большое количество статей по выбранной теме,
трудности в написании дипломной работы были вызваны, тем с момента
вступления закону в силу прошло недостаточно времени для подробного
изучения этой темы.
В настоящей дипломной работе делается попытка, на основе действующих
нормативных документов, сложившейся практики, мнения ведущих юристов и иных
материалов, проанализировать действующее законодательство о
несостоятельности (банкротстве).
Главная цель данной работы - исследовать финансовое состояние
предприятия АО Центр информатики, выявить основные проблемы финансовой
деятельности и дать рекомендации по управлению финансами.
Исходя из поставленных целей, можно сформировать задачи:
❖ предварительный обзор баланса и анализ его ликвидности;
❖ характеристика имущества предприятия: основных и оборотных средств и их
оборачиваемости, выявление проблем;
❖ характеристика источников средств предприятия: собственных и заемных;
❖ оценка финансовой устойчивости;
❖ расчет коэффициентов ликвидности;
❖ анализ прибыли и рентабельности;
❖ разработка мероприятий по улучшению финансово - хозяйственной
деятельности.
Объектом исследования является акционерное общество
Центр информатики. Предмет анализа - финансовые процессы предприятия и
конечные производственно - хозяйственные результаты его деятельности.
При проведении данного анализа были использованы следующие приемы и
методы:
❖ горизонтальный анализ и вертикальный анализ;
❖ анализ коэффициентов (относительных показателей);
❖ рассмотреть сущность и содержание процесса реализации имущественного
подхода к оценке предприятий.
1. Методологические основы оценки предприятий
Методологические основы оценки предприятий охватывают широкий спектр
понятий.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный
объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об
объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства, предусмотренные Законом Об оценочной деятельности в
Республике Казахстан.
Первоначальная стоимость – это сумма выплаченных денежных средств или
их текущая стоимость, установленная по соглашению сторон, достигнутому в
момент приобретения объекта недвижимости.
Учетная сумма (балансовая стоимость) – это первоначальная или текущая
стоимость объектов недвижимости (за вычетом суммы накопленной амортизации),
по которой они отражены в бухгалтерском балансе (учете) на отчетную дату.
Износ – это процесс потери физических, функциональных и других
характеристик объектов недвижимости во времени:
• физический износ – потеря стоимости объекта вследствие
повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениям,
связанны с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием
природно-климатических и других факторов;
• функциональный износ – потеря стоимости объекта оценки в
результате невозможности осуществления функций, присущих
современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными
архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или
другими характеристиками;
• экономическое устаревание – потеря стоимости объекта в
результате изменений на рынке недвижимости вследствие
воздействия окружающей среды (соотношения спроса и объема
предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием
экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью
потребителей и другими региональными факторами).
Методы доходного подхода – методы определения стоимости объекта
недвижимости, основанные на определении ожидаемых доходов от его
использования в будущем.
Методы затратного подхода – это методы определения стоимости полного
воспроизводства или замещения объекта недвижимости за вычетом всех видов
износа.
Методы сравнительного (рыночного) подхода – методы, основанные на
анализе сделок продаж объектов-аналогов и сопоставления с объектом оценки
для проведения соответствующих корректировок.
Оценочная деятельность (согласно Закона Об оценочной деятельности
Республики Казахстан) – предпринимательская деятельность, осуществляемая
субъектами оценочной деятельности, направленная на установление в отношении
объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное
не предусмотрено законами. Цель оценочной деятельности – определение
возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки. Основными принципами
оценочной деятельности являются: принципиальность, беспристрастность,
объективность, достоверность, компетентность.
Объекты оценки:
• отдельные материальные объекты (вещи), в том числе бесхозяйное,
выморочное имущество;
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе
имущество определенного вида (движимое или недвижимое);
• право собственности и иные вещные права на имущество или
отдельные вещи из состава;
• право требования обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• объекты интеллектуальной собственности и иные объекты
гражданских прав.
1.1. Принципы оценки предприятия
Теоретической базой процесса оценки предприятия является набор
оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта
отечественных и зарубежных оценщиков. Их можно разделить на четыре
категории:
1. принципы пользователя предприятием;
2. принципы, связанные с оценкой имущественного комплекса предприятия;
3. принципы, связанные с внешней рыночной средой;
4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
имущественного комплекса предприятия.
Как видно на рисунке 1, эти принципы взаимосвязаны. При анализе
финансово-хозяйственной деятельности и оценке предприятия должны быть
задействованы все принципы оценки, однако они могут быть использованы с
различной степенью значимости, в зависимости от конкретной ситуации.
1.1.1. Принципы пользователя предприятием
В принципы пользователя предприятием объединены принцип полезности,
принцип замещения и принцип ожидания.
Принцип полезности. Объект обладает полезностью только в том случае,
когда он способен удовлетворить потребности в течение определенного периода
времени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости
объекта оценки.
Принцип пользователя Принцип наилучшего и
предприятием: наиболее эффективного
полезность; использования имущественного
замещение; комплекса предприятия
ожидание
Принципы, связанные с внешней
рыночной средой:
зависимость;
соответствие;
предложение, спрос;
конкуренция;
изменение
Принципы, связанные с
оценкой имущественного
комплекса предприятия:
остаточная продуктивность;
вклад;
возрастающая и уменьшающая
отдача;
сбалансированность;
оптимальный размер;
экономическое разделение и
соединение пакета прав
собственности
Рис. 1. Взаимосвязь принципов оценки
Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект
дороже, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с эквивалентной
полезностью.
Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так
как ожидает от объекта получения доходов в будущем. Оцениваемая стоимость –
это текущая стоимость всех будущих доходов.
2. Принципы, связанные с оценкой имущественного комплекса
предприятия
Сюда входят принципы вклада, остаточной продуктивности, возрастающей
или уменьшающейся отдачи, сбалансированности (пропорциональности),
предельной производительности, оптимального размера (масштаба) и принцип
экономического разделения и соединения имущественных прав собственности.
Принцип вклада. Дополнительные улучшения в объект эффективны в том
случае, когда они превышают рыночную стоимость объекта. Любые
дополнительные улучшения оправданы, когда получаемый прирост стоимости
объекта превышает затраты на приобретение этих улучшений.
Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность обычно
выражается в возможности получения собственником максимального участка при
минимальных затратах. Остаточная продуктивность земельного участка
определяется чистым доходом с учетом расходов на менеджмент, рабочую силу и
эксплуатацию капитала.
Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи. По мере добавления
ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию
увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого
общая отдача хотя и растет, однако замедленными темпами.
Принцип сбалансированности (пропорциональности). Все факторы
производства должны находиться в надлежащем соответствии друг с другом,
чтобы общие доходы от объекта были максимальными. Добавление какого-либо
элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к
снижению стоимости объекта.
Принцип предельный производительности. Данный принцип базируется на
теории предельного дохода, согласно которой темпы роста чистой отдачи от
добавления ресурсов к факторам производства превышают рост затрат до того
времени, когда прирост стоимости не будет меньше затрат на добавленные
ресурсы.
Принцип оптимального размера (масштаба). Оптимальный размер отдельных
факторов производства (оптимальная мощность предприятия или его отдельных
составляющих производств либо оптимальный размер земельного участка),
обеспечивающий получение максимальной прибыли от функционирования
предприятия в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном регионе.
Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав
собственности. Имущественные права следует разделять таким образом, чтобы
увеличить общую стоимость предприятия. Разделение прав может осуществляться
следующим образом:
• физическое разделение.
• разделение по времени владения.
• разделение по правам пользования предприятием.
• разделение по видам имущественных прав.
• разделение по правам кредитора вступить во владение
предприятием.
Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав
собственности гласит: имущественные права следует разделять и соединять
таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия. Разделение прав
может осуществляться следующим образом:
• физическое разделение прав на пользование воздушным
пространством, поверхностным участком земли и недрами;
• разделение по времени владения: различные виды аренды,
пожизненное владение, будущие имущественные права;
• разделение по правам пользования предприятием: ограниченное
право пользования имуществом предприятия, лицензии,
ограничение на использование имущества;
• разделение по видам имущественных прав: совместная аренда,
партнерство, траст, корпорация, опцион, контракт с
оговоренными условиями продажи;
• разделение по правам кредитора вступить во владение
предприятием: закладные, залоги, судебные залоги, участие в
капитале.
Основным критерием экономического разделения пакета прав собственности
является различие интересов инвесторов, вкладывающих в предприятие свой
капитал, и владельцев предприятий.
Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности
осуществляются всегда, когда имеет место различие интересов в этой
собственности. Это разделение имущественных прав приводят к увеличению
стоимости предприятия.
3. Принципы, связанные с внешней рыночной средой
Здесь сосредоточены следующие принципы: зависимости, соответствия,
предложения и спроса, конкуренции, изменения.
Принцип зависимости. Стоимость предприятия зависит от множества
факторов. Принцип зависимости выражается в том, что само по себе
предприятие влияет на стоимость окружающих объектов недвижимости и других
предприятий, находящихся в данном регионе.
Принцип соответствия. Любое предприятие должно соответствовать рыночным
и градостроительным стандартам, действующим в данном регионе. Соответствие
– это то, в какой степени само предприятие, его архитектура и влияние на
окружающую среду соответствуют этой окружающей природной среде и
потребителям рынка.
Принцип предложения и спроса. На стоимость предприятия оказывает
большое влияние соотношение спроса и предложения. Обычно спрос оказывает на
цену большее влияние, чем предложение, т.к. он более изменчив. Предложение
– это количество продаваемых предприятий (или их имущества), имеющихся на
рынке по данной цене, спрос – это количество предприятий (или их
имущества), которые хотят приобрести по данной цене.
Принцип конкуренции. Конкуренция – это соревнование предпринимателей в
получении прибыли. Конкуренция обостряется в тех сферах экономики, где
намечается рост прибыли. Обострение конкуренции ведет к росту предложения и
снижению массы прибыли (если не увеличивается спрос).
Принцип изменения. Стоимость предприятия постоянно изменяются под
воздействием изменения внутренних факторов, а также окружающей природной и
рыночной среды. По этой причине эксперты-оценщики осуществляют оценку
стоимости предприятия на конкретную дату.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
имущественного комплекса предприятия
Этот принцип – объединяющий для всех других принципов оценки стоимости:
полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада,
возрастающей или уменьшающейся отдачи, сбалансированности, оптимального
(экономического) размера, экономического разделения, зависимости,
соответствия предложения и спроса, конкуренции и изменения.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это разумное
и возможное использование предприятия, которое обеспечит ему наивысшую
текущую стоимость на дату оценки, т.е. использование, выбранное из разумных
возможных альтернативных вариантов и приводящее к наивысшей стоимости
земельного участка, на котором находится предприятие.
5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка
Выбор оптимального варианта использования земельного участка обусловлен
потенциалом местоположения участка, возможностью рынка принять данный
вариант использования земельного участка, возможностью реализации данного
варианта использования участка с правовой точки зрения, физическими,
грунтовыми, ландшафтными возможностями участка, технологической и
финансовой обоснованностью.
Потенциал местоположения земельного участка. При анализе варианта
использования участка следует рассмотреть различные неудобства и негативные
моменты, сопутствующие данному варианту, и нанести их на карту.
Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования
земельного участка проводится, чтобы делить, насколько тот или иной вариант
использования участка разумно вписывается в характер спроса и предложения
на данном рынке. Рассматриваются инфраструктура самого земельного участка и
прилегающих к нему районов, демографическая ситуация в районе, где
расположен земельный участок, возможные конкуренты или конкурирующие
объекты и т.д. Оценивается соотношение спроса и предложения той продукции,
которую планируется производить на рассматриваемом земельном участке, и
делается окончательный вывод о целесообразности именно такого использования
земельного участка.
Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его
экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительных
нормативов, перспективных решений по районной планировке участка,
ограничений местной администрации и требований местного населения.
Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные
возможности. Определяются размер, форма и естественные особенности
земельного участка, растительность, проводится топография, измеряется
глубина залегания воды. Эти данные необходимы, чтобы решить, здание какой
этажности и размеров можно построить на данном земельном участке.
Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается
в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант
строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и
проекте организации строительно-монтажных работ. Ограничительными условиями
проекта организации строительно-монтажных работ являются наличие
квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность
строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности
при проведении строительно-монтажных работ и пр.
Финансовая обоснованность инвестиционного проекта – основной фактор
реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка. На этой стадии решаются задачи финансирования
инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта,
удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени
поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции,
затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга,
выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.
1. Подходы к оценке предприятий
Существуют несколько десятков методик оценки стоимости предприятий,
обычно группируемых в рамках имущественного, доходного и сравнительного
подходов.
Имущественный подход основан на анализе активов предприятия и включает
следующие методики:
• накопления активов предприятия;
• скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых
активов);
• расчета стоимости замещения;
• расчета ликвидационной стоимости.
Все эти методики имущественного подхода используются для оценки
контрольного пакета акций предприятия.
Методика накопления активов применяется для расчета стоимости
действующих предприятий, обладающих значительными активами, когда имеются
возможность и необходимость в оценке нематериальных активов предприятия,
холдинговых или инвестиционных компаний, когда у предприятия отсутствуют
ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности, когда
благополучие предприятия в значительной степени зависит от контрактов, или
у предприятия отсутствуют постоянные заказчики, или, наконец, значительную
часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства,
дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.)
Методика скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых
активов) в настоящее время чаще используется в процессе приватизации
государственных и муниципальных предприятий. Эта методика менее трудоемкая,
чем методика накопления активов, но дает менее достоверный результат уровня
оценки стоимости предприятия.
Суть методики расчета стоимости замещения заключается в определении
текущей удельной или полной стоимости предприятия-аналога, базирующейся на
определении текущих удельных или полных затрат на строительство
современного предприятия, аналогичного оцениваемому. При реализации данной
методики эксперты-оценщики часто затрудняются определить степень износа
внеоборотных активов оцениваемого предприятия.
Методика расчета ликвидационной стоимости используется для
ликвидируемых предприятий. Также она используется, когда текущие и
прогнозные денежные потоки от производственной деятельности предприятия
невелики по сравнению со стоимостью его чистых активов (доход на активы
низкий или отрицательный). Или когда стоимость предприятия при ликвидации
может быть выше, чем при продолжении его деятельности, а также в других
случаях.
Основное преимущество использования методик в рамках имущественного
подхода в том, что они базируются на реально существующих активах и
затратах. В то же время методики статичны и не учитывают перспективы
развития предприятия, его будущую доходность.
Методика в рамках доходного подхода к оценке предприятий, основанная на
определении текущей стоимости будущих доходов, включает:
• методику капитализации дохода;
• методику дисконтирования денежных потоков.
Эти методики имеют свою специфику. Например, методика капитализации
доходов может базироваться на капитализации будущей прибыли и будущего
нормализованного денежного потока или на другом параметре, характеризующем
доход предприятия.
Методика капитализации дохода используется в тех случаях, когда будущие
доходы предприятия будут отличаться от доходов, в период предыстории и
нестабильны по годам прогнозного периода, то оценку проводят с
использованием методики дисконтирования денежных потоков.
Наибольшую сложность при реализации методик доходного подхода
представляет процесс прогнозирования будущих доходов. В случае
капитализации – это определение уровня дохода за первый прогнозный год (при
этом предполагается, что доход будет такой же и в следующие прогнозные
годы); в случае дисконтирования денежных потоков – это определение уровня
доходов за каждый будущий год всего прогнозного периода, а также в
остаточный период. Кроме того, довольно сложно определить ставки
капитализации и ставки дисконтирования будущих доходов предприятия из-за, в
основном, недостатка рыночных данных.
Методики доходного подхода к оценке предприятий используются, когда
можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого
предприятия и ставки доходности соответствующих инвестиций. Преимущество
данных методик состоит в учете будущих условий деятельности предприятия:
условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений,
условий рынка, на котором функционирует предприятие, и прочих факторов.
Главный недостаток этих методик – их умозрительность, порой основанная
на недостоверной информации.
Методики сравнительного подхода к оценке предприятия базируются на
сопоставлении стоимости оцениваемого предприятия со стоимостями
сопоставимых предприятий. Сравнительный подход включает следующие методики:
• рынка капитала;
• сделок (методика сравнительного анализа продаж);
• отраслевых коэффициентов.
Методика рынка капитала основана на рыночных ценах акций предприятий,
сходных с оцениваемым предприятием. Действуя по принципу замещения,
инвестор может инвестировать либо в аналогичное предприятие, либо в
оцениваемое предприятие. Поэтому данные о стоимости акций сопоставимых
аналогичных предприятий при соответствующих корректировках могут
послужить ориентирами для определения стоимости акций оцениваемого
предприятия. Преимущество этой методики заключается в использовании
фактической информации, имеющейся на фондовом рынке, а не прогнозных
данных, имеющих известную неопределенность, как в случае применение
методик доходного подхода. Для реализации методики рынка капитала
необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по
группе сопоставимых предприятий.
Методика сделок (или методика сравнительного анализа продаж) – частный
случай методики рынка капитала и основана на анализе цен приобретения
контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или предприятия в целом.
В данном случае анализируется информация не с фондового рынка, а с рынка
слияний и поглощений.
В рамках этой методики рассчитываются различные мультипликаторы:
ценабалансовая прибыль; ценачистая прибыль; ценатекущий денежный поток;
ценачистый денежный поток; ценаваловая выручка; ценадействительная
выручка и прочие.
Основное преимущество данной методики в том, что она отражает текущую
реальную практику хозяйствования; основной недостаток в том, что она
основана на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие условия
хозяйствования предприятия.
Главное отличие методики сделок от методики рынка капитала в том, что
первая определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего
полностью управлять предприятием, тогда как вторая определяет стоимость
предприятия на уровне неконтрольного пакета.
Методику отраслевых коэффициентов (или отраслевых соотношений)
применяют для ориентировочных оценок стоимости предприятий.
Широко известное ‘золотое правило’ оценки для некоторых отраслей
экономики гласит: покупатель не заплатит за предприятие более 4-кратной
величины среднегодовой прибыли до налогообложения.
Перечисленные выше методики оценки предприятий не используются
изолированно, а взаимно дополняют друг друга. Для оценки конкретного
предприятия используются, как правило, несколько методик из разных
подходов. Далее результаты, полученные с помощью различных методик,
сопоставляют между собой для определения окончательной оценки
(окончательного уровня стоимости оцениваемого предприятия).
Однако некоторые методики предпочтительнее для оценки отдельных видов
стоимости предприятия. Например, для оценки страховой стоимости замещения
или методика скорректированной балансовой стоимости; при оценке
предприятия, приносящего стабильный доход, рекомендуется методика
капитализации дохода и так далее.
1.2.1. Описание методик имущественного подхода
Как было сказано выше, имущественный подход объединяет следующие
методики: накопления активов предприятия; скорректированной балансовой
стоимости (или методику чистых активов); замещения; расчета ликвидационной
стоимости предприятий. Эти методики объединены в имущественный подход по
одному основному признаку: они основаны на определении в текущих ценах
стоимости отдельных видов имущества предприятия или затрат на строительство
аналогичного предприятия (методике замещения) и вычитании задолженностей
предприятия. Все методики имущественного подхода базируются на одной
информационной базе – балансе предприятия и позволяют рассчитать различные
стоимости предприятия:
• методика накопления активов – рыночную стоимость;
• методика замещения – стоимость замещения;
• методика ликвидационной стоимости – ликвидационную стоимость
предприятия.
Эти виды стоимости имеют различные количественные выражения и
необходимы для принятия различных управленческих решений. Например, при
продаже предприятия рыночную стоимость предприятия определяют с
использованием методики накопления активов.
Обобщение практики применения методик имущественного подхода к оценке
позволило установить, что основные сферы их использования – это:
• оценка контрольного пакета акций предприятия;
• оценка предприятий с высоким уровнем фондоемкости;
• оценка предприятий со значительными нематериальными активами и
возможностью их выделения и оценки;
• оценка холдинговых или инвестиционных компаний (когда предприятие
не получает прибыли за счет собственного производства);
• оценка предприятий, не имеющих ретроспективных данных о
прибылях (или когда нет возможности определить перспективные
денежные потоки предприятия);
• оценка новых предприятий, недавно зарегистрированных;
• оценка предприятий, сильно зависящих от контактов или не
имеющих постоянной клиентуры;
• оценка предприятий, значительную часть активов которых
составляют финансовые активы.
Методика ликвидационной стоимости используется при:
• ликвидации предприятия;
• финансировании предприятия-должника;
• санации предприятия, осуществляемой без судебного
разбирательства;
• выработке плана погашения долгов предприятия-должника,
оказавшегося под угрозой банкротства;
• анализе и выявлении возможностей выделения отдельных
производственных мощностей предприятия в экономически
самостоятельные подразделения;
• оценке заявок на покупку предприятия;
• экспертизе сделок по передаче прав собственности третьим лицам;
• экспертизе программ реорганизации предприятия.
Приведенный выше список сфер использования методик имущественного
подхода к оценке предприятия не является полным. Имеются и другие случаи,
когда эти методики можно использовать, например, для согласования
результатов оценки, полученных доходным и (или) сравнительным подходом.
Эксперты-оценщики должны знать преимущества и недостатки методик
имущественного подхода. Основное преимущество этих методик – все они
основываются в большей части на достоверной фактической информации о
состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее
умозрительны. Основной недостаток – они не учитывают будущие возможности
предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, некоторые методики,
например методика накопления активов или ликвидационной стоимости, довольно
сложны и трудоемки в практическом использовании.
Имущественный подход к оценке предприятия в условиях перехода страны к
экономике рыночного типа наиболее актуален (по сравнению с доходным и
сравнительным подходами). Это обусловлено в первую очередь наличием, как
правило, достоверной исходной информации для расчетов, а также
использованием в определенной мере известных; традиционных для
отечественной экономики затратных (или имущественных) подходов к оценке
стоимости предприятия.
Значимость доходного и сравнительного подходов к оценке ограничена
отсутствием достоверной информации по текущим и будущим доходам
предприятия, а также отсутствием рыночных данных о фактических продажах
предприятий.
Таким образом, в условиях переходной экономики (при наличии кризисных
явлений, отсутствии политической и экономической стабильности) для оценки
предприятий следует применять методики имущественного подхода, основанные
на анализе стоимости имущества предприятий и их задолженности.
Методики оценки предприятий, принадлежащие к группе имущественного
подхода и используемые в настоящее время в практике оценки, обсуждаются
ниже.
Как уже было сказано, имущественный подход включает в себя четыре
методики оценки предприятий: накопления активов; скорректированной
балансовой стоимости (или методику чистых активов предприятия); замещения;
расчета ликвидационной стоимости.
1. Методика скорректированной балансовой стоимости (методика чистых
активов предприятия)
Эта методика предполагает анализ и корректировку всех статей баланса
предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы
скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей
задолженностей. Эта методика расчета стоимости предприятия соответствует
Международным принципам бухгалтерского учета и широко используется в
настоящее время в так называемой нормативной оценке при определении
стоимости чистых активов акционерных обществ и в тех случаях, когда речь
идет о сделках с государственным или муниципальным имуществом.
Представим ниже алгоритм реализации методики скорректированной
балансовой стоимости. Расчет чистых активов предприятия.
1. Суммируются статьи баланса предприятия:
• остаточная стоимость нематериальных активов;
• остаточная стоимость основных средств;
• оборудование к установке;
• незавершенные капитальные вложения;
• прочие необоротные активы;
• производственные запасы;
• незавершенное производство;
• расходы будущих периодов;
• готовая продукция;
• товары;
• прочие запасы и затраты;
• расчеты с дебиторами;
• авансы, выданные;
• краткосрочные финансовые вложения;
• денежные средства;
• прочие оборотные активы.
Итого активы предприятия:
2. Суммируются обязательства (задолженности) предприятия по пассиву
баланса:
• целевое финансирование и поступления;
• арендные обязательства;
• долгосрочные кредиты банков;
• долгосрочные займы;
• краткосрочные кредиты банков;
• кредиты банков для работников;
• краткосрочные займы;
• расчеты с кредиторами;
• авансы полученные;
• расчеты с учредителями;
• резервы предстоящих расходов и платежей;
• прочие краткосрочные пассивы.
Итого пассивы предприятия:
3. Из суммы активов вычитается сумма пассивов.
4. К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и
получается сумма чистых активов предприятия.
Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия
заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности, так и в пересчете
актива и пассива баланса в текущие цены.
Пересчет статей баланса предприятия в текущие цены состоит:
• в определении остаточной восстановительной стоимости основных
средств нематериальных активов;
• в определении фактической текущей стоимости незавершенки;
• в анализе и оценке долгосрочных финансовых вложений;
• в анализе и оценке по текущим ценам запасов, затрат и денежных
средств;
• в анализе и определении текущей стоимости имеющихся у предприятия
задолженностей.
После корректировки статей баланса предприятия можно рассчитать чистую
стоимость его активов по указанному выше алгоритму.
Уровень стоимости предприятия, полученный с использованием данной
методики расчета, характеризует низший уровень стоимости оцениваемого
предприятия.
Эту же схему расчета стоимости предприятия мы будем использовать при
исследовании методики накопления активов.
2. Методика замещения
Методика замещения заключается в определении расходов в текущих ценах
на строительство предприятия, имеющего с оцениваемым аналогичную
полезность, но построенного в новом, современном архитектурном стиле, с
использованием прогрессивных проектных и технологических нормативов, с
применением прогрессивных материалов, конструкции и оборудования.
При реализации рассматриваемой методики вносятся поправки на
физический, функциональный и экономический износ оцениваемого предприятия.
Наиболее сложный момент при реализации данной методики оценки
предприятий – определение удельной стоимости строительства предприятия –
функциональных аналогов.
Физический износ – потеря стоимости объекта вследствие повреждений
(дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями
эксплуатации, ухода, под воздействием природно-климатических и других
факторов.
Физический износ, или утрата первоначальных качеств объекта в ходе его
эксплуатации определяется по формуле:
(1)
- удельный вес i-го конструктивного элемента в составе объекта;
- физический износ i-го конструктивного элемента в процентах
определяемый при осмотре объектов;
n - количество рассматриваемых конструктивных элементов.
Следует отметить, что данная методика расчета стоимости предприятия
(методика замещения) всегда использовалась в советской практике оценки при
разработке технико-экономических обоснований строительства объекта. В
настоящее время эксперты-оценщики могут использовать эту методику для
приблизительных расчетов рыночной стоимости предприятия (конечно, с
соответствующими поправками на все виды износа оцениваемого предприятия).
3. Методика расчета ликвидационной стоимости
Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой чистую денежную
сумму, которую собственник может получить при ликвидации предприятия и
раздельной продаже его активов.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия производится, когда:
• оценивается доля собственности (контрольный пакет) или такая
доля, которая может вызвать продажу активов предприятия;
• прибыль предприятия от производственной деятельности невелика
по сравнению со стоимостью ее чистых активов;
• принято решение о ликвидации предприятия;
• предприятие находится в состоянии банкротства.
Имеет место упорядоченная ликвидация, когда распродажа активов
осуществляется в течение неопределенного срока затем, чтобы выждать более
высокие цены для продажи активов. Для наименее ликвидной недвижимости этот
период может составлять около двух лет. За этот период активы
подготавливаются к продаже, доводится информация до сведения потенциальных
покупателей, обдумывается решение о покупке, аккумулируются основные
средства на покупку, осуществляется продажа и покупка, перевозка и прочее.
Упорядоченной ликвидации активов соответствует понятие упорядоченной
ликвидационной стоимости предприятия.
Также существует принудительная ликвидация, которая означает: активы
распродаются настолько быстро, насколько это возможно. Принудительной
ликвидации соответствует принудительная ликвидационная стоимость
предприятия.
Специалисты выделяют также ликвидационную стоимость прекращения
существования активов предприятия. При этом виде ликвидации активы
списываются или уничтожаются и вместо старого неликвидного предприятия
строится новое, перспективное предприятие, которое дает существенный
экономический или социальный эффект. В этом случае стоимость предприятия
представляет собой отрицательную величину, так как требует от владельца
определенных затрат на ликвидацию активов.
При расчете ликвидационной стоимости необходимо учесть и вычесть из
полной восстановительной стоимости активов предприятия затраты на
ликвидацию предприятия. Эти затраты включают все расходы, которые
производились предприятием вплоть до его ликвидации. При расчете
ликвидационной стоимости вырученная от активов денежная сумма (очищенная от
сопутствующих затрат) дисконтируется на дату оценки по ставке дисконта,
учитывающей связанный с этой продажей риск. Считается, что выручка от
продажи целого предприятия меньше, чем от раздельной продажи его активов.
Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной
ликвидационной стоимости предприятия, т.е. стоимости, которую можно
получить при упорядоченной ликвидации предприятия, включает:
1) разработку календарного графика ликвидации активов предприятия;
2) расчет восстановительной стоимости активов с учетом затрат на их
ликвидацию;
3) корректировку восстановительной стоимости;
4) определение величины обязательств предприятия;
5) вычитание из восстановительной (скорректированной) стоимости активов
величины обязательств предприятия;
6) к полученной в п. 5 разнице прибавляется рыночная стоимость
земельного участка, на котором располагается предприятие.
При расчете ликвидационной стоимости предприятия необходимо учесть и
вычесть из восстановительной стоимости активов затраты на ликвидацию
предприятия. Это административные издержки по поддержанию работы
предприятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные пособия и
выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр. Вырученная от продажи
активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется
на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей связанный с этой
продажей риск.
Рассмотренные выше методики имущественного подхода требуют большого
числа практических расчетов, дальнейшего анализа полученных результатов,
формирования соответствующей нормативной базы применения этих методик, а
также их последовательного совершенствования.
Описанные методы ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Введение
1. Методологические основы оценки предприятия
1.1. Принципы оценки
1.1.1. Принципы пользователя предприятием
1.1.2. Принципы, связанные с оценкой имущественного комплекса предприятия
1.1.3. Принципы, связанные с внешней рыночной средой
1.1.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
имущественного комплекса предприятия
1.1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного
участка
1.2. Подходы к оценке предприятий
1.2.1. Описание методик имущественного подхода
1.2.1.1. Методика скорректированной балансовой стоимости (методика чистых
активов предприятия)
1.2.1.2. Методика замещения
1.2.1.3. Методика расчета ликвидационной стоимости
1.2.1.4. Основные положения методики накопления активов
2. Анализ и выбор методики ликвидационной оценки финансово-экономического
состояния предприятия
2.1. Анализ и оценка финансово-экономического состояния предприятия
2.1.1. Описание методики финансового анализа
2.1.2. Особенности финансового анализа несостоятельного предприятия
2.2. Анализ и оценка имущественного положения предприятия
1. понятие ликвидационной стоимости предприятия
2. Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятий
3. Оценка ликвидационной стоимости предприятия
3.1. Краткая характеристика предприятия
3.2. Расчет финансово-экономического состояния предприятия
3.3. Расчет ликвидационной стоимости предприятия
Заключение
Список использованной литературы
Приложения
Введение
В условиях формирования рыночных методов хозяйствования перед
экономистами возникает ряд новых проблем, одна из актуальнейших – появление
класса предприятий, попавших по тем или иным причинам в разряд
несостоятельных. Зарубежные исследователи считают, что 13 причин
несостоятельности – это внешние для организации причины, 23 – внутренние,
обусловленные плохим менеджментом фирмы. Однако в действительности эта
пропорция будет обратной: 23 – это внешние причины, а 13 – внутренние
причины, связанные с производственно-хозяйственной деятельностью
предприятия. Такая ситуация объясняется прежде всего методами перехода к
рыночным условиям хозяйствования.
Ситуация несостоятельности связана с реальной производственно-
хозяйственной деятельностью и является следствием производственных,
технологических, маркетинговых, финансово-экономических и юридических
упущениях в работе предприятия. Однако процедура возбуждения дела о
банкротстве – это сугубо юридический акт, который основывается на законах и
нормативных актах о несостоятельности (банкротстве) предприятий, что само
по себе говорит о серьёзности проблемы банкротства для экономики страны.
В условиях формирования рыночных отношений хозяйствования существует
настоятельная потребность в оценке стоимости предприятий, основанной на
современных методологических подходах. Методология оценки предприятия,
применяемая в настоящее время, например, в процессе приватизации
государственных и муниципальных предприятий, базируется на
скорректированной балансовой стоимости активов и поэтому не отвечает
требованиям, предъявляемым субъектам рынка.
В последнее время начала развиваться теоретическая и практическая
деятельность по оценке предприятий, основанная как на отечественном, так и
на зарубежном опыте. К сожалению, отечественный опыт в этой области
сводится к применению только одной методики – методике скорректированной
балансовой стоимости активов, тогда как зарубежный опыт оказался
разносторонним. Он включает несколько десятков методик оценки предприятий,
объединенных в три основных подхода: имущественный, доходный и
сравнительный (или рыночный).
Имущественный подход заключается в анализе балансовых счетов
предприятия и их корректировке.
Доходный подход основан на определении текущей стоимости будущих
доходов предприятия.
Сравнительный (или рыночный) подход объединяет методики, базирующиеся
на использовании фактических рыночных данных о сделках по аналогичным
предприятиям.
Актуальность этих методик обусловлена, с одной стороны, относительно
достоверностью исходной информации, используемой для оценки, а с другой –
реализацией традиционных подходов к оценке предприятий, хорошо известных
отечественным экономистам.
Оценка финансового положения предприятия необходима не только
руководителю предприятия для оценки финансового состояния предприятия, но и
следующим лицам, которые принимают непосредственное участие в хозяйственной
деятельности предприятия:
1) инвесторам, которым необходимо принять решение о
формировании портфеля ценных бумаг предприятия;
2) кредиторам, которые должны выдать при необходимости
кредиты предприятию и быть уверенным, что их кредиты
вернут вместе с процентами, раньше, чем предприятие
обанкротится;
3) аудиторам, которым необходимо проверить отчетность и
хозяйственную деятельность предприятия и дать
соответствующие рекомендации по ведению бухгалтерского
учета;
4) руководителям маркетинговых и рекламных отделов, которые
на основе этой информации создают стратегию продвижения
товара на рынки.
В настоящее время в связи с развитием акционерных обществ финансовый
анализ получил форму представления – форму рекламного характера. Публикация
результатов финансового анализа в виде отчетов показывает инвесторам и
акционерам результаты работы предприятия за отчетный период времени и
тенденции роста прибыли и развития предприятия на следующий год, и служат
хорошим рекламным материалом для привлечения новых инвестиций.
В современных экономических условиях деятельность каждого
хозяйственного субъекта является предметом внимания обширного круга
участников рыночных отношений, заинтересованных в результатах его
функционирования.
Чтобы обеспечивать выживаемость предприятия в современных условиях,
управленческому персоналу необходимо, прежде всего, уметь реально
оценивать финансовые состояния, как своего предприятия, так и существующих
потенциальных конкурентов. Финансовое состояние – важнейшая
характеристика экономической деятельности предприятия Она определяет
конкурентоспособность, потенциал в деловом сотрудничестве, оценивает, в
какой степени гарантированы экономические интересы самого предприятия и его
партнёров в финансовом и производственном отношении. Однако одного умения
реально оценивать финансовое состояние недостаточно для успешного
функционирования предприятия и достижения им поставленной цели.
Конкурентоспособность предприятию может обеспечить только правильное
управление движением финансовых ресурсов и капитала, находящихся на
распоряжении.
Итак, успешное финансовое управление, направленное на:
• выживание фирмы в условиях конкурентной борьбы;
• избежание банкротства и крупных финансовых неудач;
• лидерство в борьбе с конкурентами;
• приемлемые темпы роста экономического потенциала фирмы;
• рост объёмов производства и реализации;
• максимизация прибыли;
• минимизация расходов;
• обеспечение рентабельной работы фирмы и есть цель финансового
менеджмента.
В настоящее время, с переходом экономики к рыночным отношениям,
повышается самостоятельность предприятий, их экономическая и юридическая
ответственность. Резко возрастает значения финансовой устойчивости
субъектов хозяйствования. Все это значительно увеличивает роль анализа их
финансового состояния: наличия, размещения и использования денежных
средств.
Результаты такого анализа нужны, прежде всего, собственникам, а также
кредиторам, инвесторам, поставщикам, менеджерам и налоговым службам. В
данной работе проводится имущественный анализ предприятия именно с точки
зрения собственников предприятия, то есть для внутреннего использования и
оперативного управления финансами.
В любой цивилизованной стране с развитой экономической системой одним
из основных элементов механизма правового регулирования рыночных отношений
является законодательство о несостоятельности (банкротстве). В настоящий
момент нашей рыночной экономике присущи такие явления как рост
экономического состояния государства в целом, инвестиций, что, несомненно,
приводит к вопросу: что же делать с несостоятельными предприятиями.
Существующая до 1998 г. в нормативно-правовая база (опирающаяся в
основном на обширный зарубежный опыт), регламентирующая процесс
банкротства, оказалась неработоспособной в современных экономических
условиях и привела к тому, что крупные предприятия получили возможность, не
опасаясь банкротства, продолжать усугублять кризис неплатежей. Но, не
смотря на это, с каждым годом число дел о несостоятельности, растет, что,
несомненно, свидетельствует о том, что институт банкротства занимает одно
из ведущих мест в развитии нормальных экономических отношений среди
участников хозяйственного оборота.
В настоящее время основным нормативным документом, регламентирующим
процедуру банкротства, является закон “О банкротстве”. Необходимость
принятия нового закона была обусловлена не только несовершенством
существующих нормативно-правовых актов, но и тем, что вступил в силу новый
Гражданский Кодекс РК. Содержащиеся в двух последних нормативных актах
понятия не состыковывались друг с другом, что вызывало сложности при
рассмотрении дел конкурсными управляющими.
Актуальность и практическая значимость темы настоящего диплома
обусловлена рядом причин.
Во–первых, в настоящее время, в экономике ключевой проблемой является
кризис неплатежей, и добрую половину предприятий следовало уже давно
объявить банкротами, а полученные средства перераспределить в пользу
эффективных производств, что, несомненно бы способствовало оздоровлению
рынка.
Во–вторых, с проблемой банкротства предприятий юристам приходится с
каждым днем сталкиваться все чаще, а литературы, подробно освещающей данный
вопрос, пока недостаточно.
Многие известные юристы и экономисты в своих публикациях затрагивают
тему банкротства: Витрянский В.В., Баренбой П., Лопач В., Зинченко С.
Лившиц Н., Никитина О., Свит Ю. и другие. Это говорит о том, что тема
банкротства заинтересовала достаточно большой круг участников
хозяйственного оборота.
Несмотря на довольно большое количество статей по выбранной теме,
трудности в написании дипломной работы были вызваны, тем с момента
вступления закону в силу прошло недостаточно времени для подробного
изучения этой темы.
В настоящей дипломной работе делается попытка, на основе действующих
нормативных документов, сложившейся практики, мнения ведущих юристов и иных
материалов, проанализировать действующее законодательство о
несостоятельности (банкротстве).
Главная цель данной работы - исследовать финансовое состояние
предприятия АО Центр информатики, выявить основные проблемы финансовой
деятельности и дать рекомендации по управлению финансами.
Исходя из поставленных целей, можно сформировать задачи:
❖ предварительный обзор баланса и анализ его ликвидности;
❖ характеристика имущества предприятия: основных и оборотных средств и их
оборачиваемости, выявление проблем;
❖ характеристика источников средств предприятия: собственных и заемных;
❖ оценка финансовой устойчивости;
❖ расчет коэффициентов ликвидности;
❖ анализ прибыли и рентабельности;
❖ разработка мероприятий по улучшению финансово - хозяйственной
деятельности.
Объектом исследования является акционерное общество
Центр информатики. Предмет анализа - финансовые процессы предприятия и
конечные производственно - хозяйственные результаты его деятельности.
При проведении данного анализа были использованы следующие приемы и
методы:
❖ горизонтальный анализ и вертикальный анализ;
❖ анализ коэффициентов (относительных показателей);
❖ рассмотреть сущность и содержание процесса реализации имущественного
подхода к оценке предприятий.
1. Методологические основы оценки предприятий
Методологические основы оценки предприятий охватывают широкий спектр
понятий.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный
объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об
объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства, предусмотренные Законом Об оценочной деятельности в
Республике Казахстан.
Первоначальная стоимость – это сумма выплаченных денежных средств или
их текущая стоимость, установленная по соглашению сторон, достигнутому в
момент приобретения объекта недвижимости.
Учетная сумма (балансовая стоимость) – это первоначальная или текущая
стоимость объектов недвижимости (за вычетом суммы накопленной амортизации),
по которой они отражены в бухгалтерском балансе (учете) на отчетную дату.
Износ – это процесс потери физических, функциональных и других
характеристик объектов недвижимости во времени:
• физический износ – потеря стоимости объекта вследствие
повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениям,
связанны с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием
природно-климатических и других факторов;
• функциональный износ – потеря стоимости объекта оценки в
результате невозможности осуществления функций, присущих
современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными
архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или
другими характеристиками;
• экономическое устаревание – потеря стоимости объекта в
результате изменений на рынке недвижимости вследствие
воздействия окружающей среды (соотношения спроса и объема
предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием
экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью
потребителей и другими региональными факторами).
Методы доходного подхода – методы определения стоимости объекта
недвижимости, основанные на определении ожидаемых доходов от его
использования в будущем.
Методы затратного подхода – это методы определения стоимости полного
воспроизводства или замещения объекта недвижимости за вычетом всех видов
износа.
Методы сравнительного (рыночного) подхода – методы, основанные на
анализе сделок продаж объектов-аналогов и сопоставления с объектом оценки
для проведения соответствующих корректировок.
Оценочная деятельность (согласно Закона Об оценочной деятельности
Республики Казахстан) – предпринимательская деятельность, осуществляемая
субъектами оценочной деятельности, направленная на установление в отношении
объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное
не предусмотрено законами. Цель оценочной деятельности – определение
возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки. Основными принципами
оценочной деятельности являются: принципиальность, беспристрастность,
объективность, достоверность, компетентность.
Объекты оценки:
• отдельные материальные объекты (вещи), в том числе бесхозяйное,
выморочное имущество;
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе
имущество определенного вида (движимое или недвижимое);
• право собственности и иные вещные права на имущество или
отдельные вещи из состава;
• право требования обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• объекты интеллектуальной собственности и иные объекты
гражданских прав.
1.1. Принципы оценки предприятия
Теоретической базой процесса оценки предприятия является набор
оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта
отечественных и зарубежных оценщиков. Их можно разделить на четыре
категории:
1. принципы пользователя предприятием;
2. принципы, связанные с оценкой имущественного комплекса предприятия;
3. принципы, связанные с внешней рыночной средой;
4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
имущественного комплекса предприятия.
Как видно на рисунке 1, эти принципы взаимосвязаны. При анализе
финансово-хозяйственной деятельности и оценке предприятия должны быть
задействованы все принципы оценки, однако они могут быть использованы с
различной степенью значимости, в зависимости от конкретной ситуации.
1.1.1. Принципы пользователя предприятием
В принципы пользователя предприятием объединены принцип полезности,
принцип замещения и принцип ожидания.
Принцип полезности. Объект обладает полезностью только в том случае,
когда он способен удовлетворить потребности в течение определенного периода
времени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости
объекта оценки.
Принцип пользователя Принцип наилучшего и
предприятием: наиболее эффективного
полезность; использования имущественного
замещение; комплекса предприятия
ожидание
Принципы, связанные с внешней
рыночной средой:
зависимость;
соответствие;
предложение, спрос;
конкуренция;
изменение
Принципы, связанные с
оценкой имущественного
комплекса предприятия:
остаточная продуктивность;
вклад;
возрастающая и уменьшающая
отдача;
сбалансированность;
оптимальный размер;
экономическое разделение и
соединение пакета прав
собственности
Рис. 1. Взаимосвязь принципов оценки
Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект
дороже, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с эквивалентной
полезностью.
Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так
как ожидает от объекта получения доходов в будущем. Оцениваемая стоимость –
это текущая стоимость всех будущих доходов.
2. Принципы, связанные с оценкой имущественного комплекса
предприятия
Сюда входят принципы вклада, остаточной продуктивности, возрастающей
или уменьшающейся отдачи, сбалансированности (пропорциональности),
предельной производительности, оптимального размера (масштаба) и принцип
экономического разделения и соединения имущественных прав собственности.
Принцип вклада. Дополнительные улучшения в объект эффективны в том
случае, когда они превышают рыночную стоимость объекта. Любые
дополнительные улучшения оправданы, когда получаемый прирост стоимости
объекта превышает затраты на приобретение этих улучшений.
Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность обычно
выражается в возможности получения собственником максимального участка при
минимальных затратах. Остаточная продуктивность земельного участка
определяется чистым доходом с учетом расходов на менеджмент, рабочую силу и
эксплуатацию капитала.
Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи. По мере добавления
ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию
увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого
общая отдача хотя и растет, однако замедленными темпами.
Принцип сбалансированности (пропорциональности). Все факторы
производства должны находиться в надлежащем соответствии друг с другом,
чтобы общие доходы от объекта были максимальными. Добавление какого-либо
элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к
снижению стоимости объекта.
Принцип предельный производительности. Данный принцип базируется на
теории предельного дохода, согласно которой темпы роста чистой отдачи от
добавления ресурсов к факторам производства превышают рост затрат до того
времени, когда прирост стоимости не будет меньше затрат на добавленные
ресурсы.
Принцип оптимального размера (масштаба). Оптимальный размер отдельных
факторов производства (оптимальная мощность предприятия или его отдельных
составляющих производств либо оптимальный размер земельного участка),
обеспечивающий получение максимальной прибыли от функционирования
предприятия в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном регионе.
Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав
собственности. Имущественные права следует разделять таким образом, чтобы
увеличить общую стоимость предприятия. Разделение прав может осуществляться
следующим образом:
• физическое разделение.
• разделение по времени владения.
• разделение по правам пользования предприятием.
• разделение по видам имущественных прав.
• разделение по правам кредитора вступить во владение
предприятием.
Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав
собственности гласит: имущественные права следует разделять и соединять
таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия. Разделение прав
может осуществляться следующим образом:
• физическое разделение прав на пользование воздушным
пространством, поверхностным участком земли и недрами;
• разделение по времени владения: различные виды аренды,
пожизненное владение, будущие имущественные права;
• разделение по правам пользования предприятием: ограниченное
право пользования имуществом предприятия, лицензии,
ограничение на использование имущества;
• разделение по видам имущественных прав: совместная аренда,
партнерство, траст, корпорация, опцион, контракт с
оговоренными условиями продажи;
• разделение по правам кредитора вступить во владение
предприятием: закладные, залоги, судебные залоги, участие в
капитале.
Основным критерием экономического разделения пакета прав собственности
является различие интересов инвесторов, вкладывающих в предприятие свой
капитал, и владельцев предприятий.
Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности
осуществляются всегда, когда имеет место различие интересов в этой
собственности. Это разделение имущественных прав приводят к увеличению
стоимости предприятия.
3. Принципы, связанные с внешней рыночной средой
Здесь сосредоточены следующие принципы: зависимости, соответствия,
предложения и спроса, конкуренции, изменения.
Принцип зависимости. Стоимость предприятия зависит от множества
факторов. Принцип зависимости выражается в том, что само по себе
предприятие влияет на стоимость окружающих объектов недвижимости и других
предприятий, находящихся в данном регионе.
Принцип соответствия. Любое предприятие должно соответствовать рыночным
и градостроительным стандартам, действующим в данном регионе. Соответствие
– это то, в какой степени само предприятие, его архитектура и влияние на
окружающую среду соответствуют этой окружающей природной среде и
потребителям рынка.
Принцип предложения и спроса. На стоимость предприятия оказывает
большое влияние соотношение спроса и предложения. Обычно спрос оказывает на
цену большее влияние, чем предложение, т.к. он более изменчив. Предложение
– это количество продаваемых предприятий (или их имущества), имеющихся на
рынке по данной цене, спрос – это количество предприятий (или их
имущества), которые хотят приобрести по данной цене.
Принцип конкуренции. Конкуренция – это соревнование предпринимателей в
получении прибыли. Конкуренция обостряется в тех сферах экономики, где
намечается рост прибыли. Обострение конкуренции ведет к росту предложения и
снижению массы прибыли (если не увеличивается спрос).
Принцип изменения. Стоимость предприятия постоянно изменяются под
воздействием изменения внутренних факторов, а также окружающей природной и
рыночной среды. По этой причине эксперты-оценщики осуществляют оценку
стоимости предприятия на конкретную дату.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
имущественного комплекса предприятия
Этот принцип – объединяющий для всех других принципов оценки стоимости:
полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада,
возрастающей или уменьшающейся отдачи, сбалансированности, оптимального
(экономического) размера, экономического разделения, зависимости,
соответствия предложения и спроса, конкуренции и изменения.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это разумное
и возможное использование предприятия, которое обеспечит ему наивысшую
текущую стоимость на дату оценки, т.е. использование, выбранное из разумных
возможных альтернативных вариантов и приводящее к наивысшей стоимости
земельного участка, на котором находится предприятие.
5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка
Выбор оптимального варианта использования земельного участка обусловлен
потенциалом местоположения участка, возможностью рынка принять данный
вариант использования земельного участка, возможностью реализации данного
варианта использования участка с правовой точки зрения, физическими,
грунтовыми, ландшафтными возможностями участка, технологической и
финансовой обоснованностью.
Потенциал местоположения земельного участка. При анализе варианта
использования участка следует рассмотреть различные неудобства и негативные
моменты, сопутствующие данному варианту, и нанести их на карту.
Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования
земельного участка проводится, чтобы делить, насколько тот или иной вариант
использования участка разумно вписывается в характер спроса и предложения
на данном рынке. Рассматриваются инфраструктура самого земельного участка и
прилегающих к нему районов, демографическая ситуация в районе, где
расположен земельный участок, возможные конкуренты или конкурирующие
объекты и т.д. Оценивается соотношение спроса и предложения той продукции,
которую планируется производить на рассматриваемом земельном участке, и
делается окончательный вывод о целесообразности именно такого использования
земельного участка.
Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его
экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительных
нормативов, перспективных решений по районной планировке участка,
ограничений местной администрации и требований местного населения.
Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные
возможности. Определяются размер, форма и естественные особенности
земельного участка, растительность, проводится топография, измеряется
глубина залегания воды. Эти данные необходимы, чтобы решить, здание какой
этажности и размеров можно построить на данном земельном участке.
Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается
в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант
строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и
проекте организации строительно-монтажных работ. Ограничительными условиями
проекта организации строительно-монтажных работ являются наличие
квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность
строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности
при проведении строительно-монтажных работ и пр.
Финансовая обоснованность инвестиционного проекта – основной фактор
реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка. На этой стадии решаются задачи финансирования
инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта,
удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени
поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции,
затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга,
выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.
1. Подходы к оценке предприятий
Существуют несколько десятков методик оценки стоимости предприятий,
обычно группируемых в рамках имущественного, доходного и сравнительного
подходов.
Имущественный подход основан на анализе активов предприятия и включает
следующие методики:
• накопления активов предприятия;
• скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых
активов);
• расчета стоимости замещения;
• расчета ликвидационной стоимости.
Все эти методики имущественного подхода используются для оценки
контрольного пакета акций предприятия.
Методика накопления активов применяется для расчета стоимости
действующих предприятий, обладающих значительными активами, когда имеются
возможность и необходимость в оценке нематериальных активов предприятия,
холдинговых или инвестиционных компаний, когда у предприятия отсутствуют
ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности, когда
благополучие предприятия в значительной степени зависит от контрактов, или
у предприятия отсутствуют постоянные заказчики, или, наконец, значительную
часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства,
дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.)
Методика скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых
активов) в настоящее время чаще используется в процессе приватизации
государственных и муниципальных предприятий. Эта методика менее трудоемкая,
чем методика накопления активов, но дает менее достоверный результат уровня
оценки стоимости предприятия.
Суть методики расчета стоимости замещения заключается в определении
текущей удельной или полной стоимости предприятия-аналога, базирующейся на
определении текущих удельных или полных затрат на строительство
современного предприятия, аналогичного оцениваемому. При реализации данной
методики эксперты-оценщики часто затрудняются определить степень износа
внеоборотных активов оцениваемого предприятия.
Методика расчета ликвидационной стоимости используется для
ликвидируемых предприятий. Также она используется, когда текущие и
прогнозные денежные потоки от производственной деятельности предприятия
невелики по сравнению со стоимостью его чистых активов (доход на активы
низкий или отрицательный). Или когда стоимость предприятия при ликвидации
может быть выше, чем при продолжении его деятельности, а также в других
случаях.
Основное преимущество использования методик в рамках имущественного
подхода в том, что они базируются на реально существующих активах и
затратах. В то же время методики статичны и не учитывают перспективы
развития предприятия, его будущую доходность.
Методика в рамках доходного подхода к оценке предприятий, основанная на
определении текущей стоимости будущих доходов, включает:
• методику капитализации дохода;
• методику дисконтирования денежных потоков.
Эти методики имеют свою специфику. Например, методика капитализации
доходов может базироваться на капитализации будущей прибыли и будущего
нормализованного денежного потока или на другом параметре, характеризующем
доход предприятия.
Методика капитализации дохода используется в тех случаях, когда будущие
доходы предприятия будут отличаться от доходов, в период предыстории и
нестабильны по годам прогнозного периода, то оценку проводят с
использованием методики дисконтирования денежных потоков.
Наибольшую сложность при реализации методик доходного подхода
представляет процесс прогнозирования будущих доходов. В случае
капитализации – это определение уровня дохода за первый прогнозный год (при
этом предполагается, что доход будет такой же и в следующие прогнозные
годы); в случае дисконтирования денежных потоков – это определение уровня
доходов за каждый будущий год всего прогнозного периода, а также в
остаточный период. Кроме того, довольно сложно определить ставки
капитализации и ставки дисконтирования будущих доходов предприятия из-за, в
основном, недостатка рыночных данных.
Методики доходного подхода к оценке предприятий используются, когда
можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого
предприятия и ставки доходности соответствующих инвестиций. Преимущество
данных методик состоит в учете будущих условий деятельности предприятия:
условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений,
условий рынка, на котором функционирует предприятие, и прочих факторов.
Главный недостаток этих методик – их умозрительность, порой основанная
на недостоверной информации.
Методики сравнительного подхода к оценке предприятия базируются на
сопоставлении стоимости оцениваемого предприятия со стоимостями
сопоставимых предприятий. Сравнительный подход включает следующие методики:
• рынка капитала;
• сделок (методика сравнительного анализа продаж);
• отраслевых коэффициентов.
Методика рынка капитала основана на рыночных ценах акций предприятий,
сходных с оцениваемым предприятием. Действуя по принципу замещения,
инвестор может инвестировать либо в аналогичное предприятие, либо в
оцениваемое предприятие. Поэтому данные о стоимости акций сопоставимых
аналогичных предприятий при соответствующих корректировках могут
послужить ориентирами для определения стоимости акций оцениваемого
предприятия. Преимущество этой методики заключается в использовании
фактической информации, имеющейся на фондовом рынке, а не прогнозных
данных, имеющих известную неопределенность, как в случае применение
методик доходного подхода. Для реализации методики рынка капитала
необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по
группе сопоставимых предприятий.
Методика сделок (или методика сравнительного анализа продаж) – частный
случай методики рынка капитала и основана на анализе цен приобретения
контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или предприятия в целом.
В данном случае анализируется информация не с фондового рынка, а с рынка
слияний и поглощений.
В рамках этой методики рассчитываются различные мультипликаторы:
ценабалансовая прибыль; ценачистая прибыль; ценатекущий денежный поток;
ценачистый денежный поток; ценаваловая выручка; ценадействительная
выручка и прочие.
Основное преимущество данной методики в том, что она отражает текущую
реальную практику хозяйствования; основной недостаток в том, что она
основана на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие условия
хозяйствования предприятия.
Главное отличие методики сделок от методики рынка капитала в том, что
первая определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего
полностью управлять предприятием, тогда как вторая определяет стоимость
предприятия на уровне неконтрольного пакета.
Методику отраслевых коэффициентов (или отраслевых соотношений)
применяют для ориентировочных оценок стоимости предприятий.
Широко известное ‘золотое правило’ оценки для некоторых отраслей
экономики гласит: покупатель не заплатит за предприятие более 4-кратной
величины среднегодовой прибыли до налогообложения.
Перечисленные выше методики оценки предприятий не используются
изолированно, а взаимно дополняют друг друга. Для оценки конкретного
предприятия используются, как правило, несколько методик из разных
подходов. Далее результаты, полученные с помощью различных методик,
сопоставляют между собой для определения окончательной оценки
(окончательного уровня стоимости оцениваемого предприятия).
Однако некоторые методики предпочтительнее для оценки отдельных видов
стоимости предприятия. Например, для оценки страховой стоимости замещения
или методика скорректированной балансовой стоимости; при оценке
предприятия, приносящего стабильный доход, рекомендуется методика
капитализации дохода и так далее.
1.2.1. Описание методик имущественного подхода
Как было сказано выше, имущественный подход объединяет следующие
методики: накопления активов предприятия; скорректированной балансовой
стоимости (или методику чистых активов); замещения; расчета ликвидационной
стоимости предприятий. Эти методики объединены в имущественный подход по
одному основному признаку: они основаны на определении в текущих ценах
стоимости отдельных видов имущества предприятия или затрат на строительство
аналогичного предприятия (методике замещения) и вычитании задолженностей
предприятия. Все методики имущественного подхода базируются на одной
информационной базе – балансе предприятия и позволяют рассчитать различные
стоимости предприятия:
• методика накопления активов – рыночную стоимость;
• методика замещения – стоимость замещения;
• методика ликвидационной стоимости – ликвидационную стоимость
предприятия.
Эти виды стоимости имеют различные количественные выражения и
необходимы для принятия различных управленческих решений. Например, при
продаже предприятия рыночную стоимость предприятия определяют с
использованием методики накопления активов.
Обобщение практики применения методик имущественного подхода к оценке
позволило установить, что основные сферы их использования – это:
• оценка контрольного пакета акций предприятия;
• оценка предприятий с высоким уровнем фондоемкости;
• оценка предприятий со значительными нематериальными активами и
возможностью их выделения и оценки;
• оценка холдинговых или инвестиционных компаний (когда предприятие
не получает прибыли за счет собственного производства);
• оценка предприятий, не имеющих ретроспективных данных о
прибылях (или когда нет возможности определить перспективные
денежные потоки предприятия);
• оценка новых предприятий, недавно зарегистрированных;
• оценка предприятий, сильно зависящих от контактов или не
имеющих постоянной клиентуры;
• оценка предприятий, значительную часть активов которых
составляют финансовые активы.
Методика ликвидационной стоимости используется при:
• ликвидации предприятия;
• финансировании предприятия-должника;
• санации предприятия, осуществляемой без судебного
разбирательства;
• выработке плана погашения долгов предприятия-должника,
оказавшегося под угрозой банкротства;
• анализе и выявлении возможностей выделения отдельных
производственных мощностей предприятия в экономически
самостоятельные подразделения;
• оценке заявок на покупку предприятия;
• экспертизе сделок по передаче прав собственности третьим лицам;
• экспертизе программ реорганизации предприятия.
Приведенный выше список сфер использования методик имущественного
подхода к оценке предприятия не является полным. Имеются и другие случаи,
когда эти методики можно использовать, например, для согласования
результатов оценки, полученных доходным и (или) сравнительным подходом.
Эксперты-оценщики должны знать преимущества и недостатки методик
имущественного подхода. Основное преимущество этих методик – все они
основываются в большей части на достоверной фактической информации о
состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее
умозрительны. Основной недостаток – они не учитывают будущие возможности
предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, некоторые методики,
например методика накопления активов или ликвидационной стоимости, довольно
сложны и трудоемки в практическом использовании.
Имущественный подход к оценке предприятия в условиях перехода страны к
экономике рыночного типа наиболее актуален (по сравнению с доходным и
сравнительным подходами). Это обусловлено в первую очередь наличием, как
правило, достоверной исходной информации для расчетов, а также
использованием в определенной мере известных; традиционных для
отечественной экономики затратных (или имущественных) подходов к оценке
стоимости предприятия.
Значимость доходного и сравнительного подходов к оценке ограничена
отсутствием достоверной информации по текущим и будущим доходам
предприятия, а также отсутствием рыночных данных о фактических продажах
предприятий.
Таким образом, в условиях переходной экономики (при наличии кризисных
явлений, отсутствии политической и экономической стабильности) для оценки
предприятий следует применять методики имущественного подхода, основанные
на анализе стоимости имущества предприятий и их задолженности.
Методики оценки предприятий, принадлежащие к группе имущественного
подхода и используемые в настоящее время в практике оценки, обсуждаются
ниже.
Как уже было сказано, имущественный подход включает в себя четыре
методики оценки предприятий: накопления активов; скорректированной
балансовой стоимости (или методику чистых активов предприятия); замещения;
расчета ликвидационной стоимости.
1. Методика скорректированной балансовой стоимости (методика чистых
активов предприятия)
Эта методика предполагает анализ и корректировку всех статей баланса
предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы
скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей
задолженностей. Эта методика расчета стоимости предприятия соответствует
Международным принципам бухгалтерского учета и широко используется в
настоящее время в так называемой нормативной оценке при определении
стоимости чистых активов акционерных обществ и в тех случаях, когда речь
идет о сделках с государственным или муниципальным имуществом.
Представим ниже алгоритм реализации методики скорректированной
балансовой стоимости. Расчет чистых активов предприятия.
1. Суммируются статьи баланса предприятия:
• остаточная стоимость нематериальных активов;
• остаточная стоимость основных средств;
• оборудование к установке;
• незавершенные капитальные вложения;
• прочие необоротные активы;
• производственные запасы;
• незавершенное производство;
• расходы будущих периодов;
• готовая продукция;
• товары;
• прочие запасы и затраты;
• расчеты с дебиторами;
• авансы, выданные;
• краткосрочные финансовые вложения;
• денежные средства;
• прочие оборотные активы.
Итого активы предприятия:
2. Суммируются обязательства (задолженности) предприятия по пассиву
баланса:
• целевое финансирование и поступления;
• арендные обязательства;
• долгосрочные кредиты банков;
• долгосрочные займы;
• краткосрочные кредиты банков;
• кредиты банков для работников;
• краткосрочные займы;
• расчеты с кредиторами;
• авансы полученные;
• расчеты с учредителями;
• резервы предстоящих расходов и платежей;
• прочие краткосрочные пассивы.
Итого пассивы предприятия:
3. Из суммы активов вычитается сумма пассивов.
4. К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и
получается сумма чистых активов предприятия.
Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия
заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности, так и в пересчете
актива и пассива баланса в текущие цены.
Пересчет статей баланса предприятия в текущие цены состоит:
• в определении остаточной восстановительной стоимости основных
средств нематериальных активов;
• в определении фактической текущей стоимости незавершенки;
• в анализе и оценке долгосрочных финансовых вложений;
• в анализе и оценке по текущим ценам запасов, затрат и денежных
средств;
• в анализе и определении текущей стоимости имеющихся у предприятия
задолженностей.
После корректировки статей баланса предприятия можно рассчитать чистую
стоимость его активов по указанному выше алгоритму.
Уровень стоимости предприятия, полученный с использованием данной
методики расчета, характеризует низший уровень стоимости оцениваемого
предприятия.
Эту же схему расчета стоимости предприятия мы будем использовать при
исследовании методики накопления активов.
2. Методика замещения
Методика замещения заключается в определении расходов в текущих ценах
на строительство предприятия, имеющего с оцениваемым аналогичную
полезность, но построенного в новом, современном архитектурном стиле, с
использованием прогрессивных проектных и технологических нормативов, с
применением прогрессивных материалов, конструкции и оборудования.
При реализации рассматриваемой методики вносятся поправки на
физический, функциональный и экономический износ оцениваемого предприятия.
Наиболее сложный момент при реализации данной методики оценки
предприятий – определение удельной стоимости строительства предприятия –
функциональных аналогов.
Физический износ – потеря стоимости объекта вследствие повреждений
(дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями
эксплуатации, ухода, под воздействием природно-климатических и других
факторов.
Физический износ, или утрата первоначальных качеств объекта в ходе его
эксплуатации определяется по формуле:
(1)
- удельный вес i-го конструктивного элемента в составе объекта;
- физический износ i-го конструктивного элемента в процентах
определяемый при осмотре объектов;
n - количество рассматриваемых конструктивных элементов.
Следует отметить, что данная методика расчета стоимости предприятия
(методика замещения) всегда использовалась в советской практике оценки при
разработке технико-экономических обоснований строительства объекта. В
настоящее время эксперты-оценщики могут использовать эту методику для
приблизительных расчетов рыночной стоимости предприятия (конечно, с
соответствующими поправками на все виды износа оцениваемого предприятия).
3. Методика расчета ликвидационной стоимости
Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой чистую денежную
сумму, которую собственник может получить при ликвидации предприятия и
раздельной продаже его активов.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия производится, когда:
• оценивается доля собственности (контрольный пакет) или такая
доля, которая может вызвать продажу активов предприятия;
• прибыль предприятия от производственной деятельности невелика
по сравнению со стоимостью ее чистых активов;
• принято решение о ликвидации предприятия;
• предприятие находится в состоянии банкротства.
Имеет место упорядоченная ликвидация, когда распродажа активов
осуществляется в течение неопределенного срока затем, чтобы выждать более
высокие цены для продажи активов. Для наименее ликвидной недвижимости этот
период может составлять около двух лет. За этот период активы
подготавливаются к продаже, доводится информация до сведения потенциальных
покупателей, обдумывается решение о покупке, аккумулируются основные
средства на покупку, осуществляется продажа и покупка, перевозка и прочее.
Упорядоченной ликвидации активов соответствует понятие упорядоченной
ликвидационной стоимости предприятия.
Также существует принудительная ликвидация, которая означает: активы
распродаются настолько быстро, насколько это возможно. Принудительной
ликвидации соответствует принудительная ликвидационная стоимость
предприятия.
Специалисты выделяют также ликвидационную стоимость прекращения
существования активов предприятия. При этом виде ликвидации активы
списываются или уничтожаются и вместо старого неликвидного предприятия
строится новое, перспективное предприятие, которое дает существенный
экономический или социальный эффект. В этом случае стоимость предприятия
представляет собой отрицательную величину, так как требует от владельца
определенных затрат на ликвидацию активов.
При расчете ликвидационной стоимости необходимо учесть и вычесть из
полной восстановительной стоимости активов предприятия затраты на
ликвидацию предприятия. Эти затраты включают все расходы, которые
производились предприятием вплоть до его ликвидации. При расчете
ликвидационной стоимости вырученная от активов денежная сумма (очищенная от
сопутствующих затрат) дисконтируется на дату оценки по ставке дисконта,
учитывающей связанный с этой продажей риск. Считается, что выручка от
продажи целого предприятия меньше, чем от раздельной продажи его активов.
Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной
ликвидационной стоимости предприятия, т.е. стоимости, которую можно
получить при упорядоченной ликвидации предприятия, включает:
1) разработку календарного графика ликвидации активов предприятия;
2) расчет восстановительной стоимости активов с учетом затрат на их
ликвидацию;
3) корректировку восстановительной стоимости;
4) определение величины обязательств предприятия;
5) вычитание из восстановительной (скорректированной) стоимости активов
величины обязательств предприятия;
6) к полученной в п. 5 разнице прибавляется рыночная стоимость
земельного участка, на котором располагается предприятие.
При расчете ликвидационной стоимости предприятия необходимо учесть и
вычесть из восстановительной стоимости активов затраты на ликвидацию
предприятия. Это административные издержки по поддержанию работы
предприятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные пособия и
выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр. Вырученная от продажи
активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется
на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей связанный с этой
продажей риск.
Рассмотренные выше методики имущественного подхода требуют большого
числа практических расчетов, дальнейшего анализа полученных результатов,
формирования соответствующей нормативной базы применения этих методик, а
также их последовательного совершенствования.
Описанные методы ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
