Кредитование строительной индустрии
Введение 3
1. Теоретические основы кредитования строительной индустрии в условиях рынка 6
1.1. Социально.экономическое значение финансирования строительной индустрии на современном этапе 6
1.2. Формы и методы кредитования строительства 13
1.3. Зарубежный опыт кредитования строительной индустрии 38
2. Современное состояние строительной индустрии Казахстана и механизм его кредитования 53
2.1. Развитие строительной индустрии Казахстана в период 1999.2000гг. 54
2.2. Финансирование строительства со стороны государства и частных банков 56
3. Кредитование строительной индустрии . проблемы и пути совершенствования 73
3.1. Кредитование строительства . опыт зарубежных стран применительно к Казахстану 73
3.2 Роль финансового сектора в повышении конкурентоспособности казахстанской экономики . перспективы развития 78
Заключение 91
Приложения 92
Список использованных источников 93
1. Теоретические основы кредитования строительной индустрии в условиях рынка 6
1.1. Социально.экономическое значение финансирования строительной индустрии на современном этапе 6
1.2. Формы и методы кредитования строительства 13
1.3. Зарубежный опыт кредитования строительной индустрии 38
2. Современное состояние строительной индустрии Казахстана и механизм его кредитования 53
2.1. Развитие строительной индустрии Казахстана в период 1999.2000гг. 54
2.2. Финансирование строительства со стороны государства и частных банков 56
3. Кредитование строительной индустрии . проблемы и пути совершенствования 73
3.1. Кредитование строительства . опыт зарубежных стран применительно к Казахстану 73
3.2 Роль финансового сектора в повышении конкурентоспособности казахстанской экономики . перспективы развития 78
Заключение 91
Приложения 92
Список использованных источников 93
Главной стратегической задачей руководства страны в области экономической политики в соответствии с Посланием Президента Республики Казахстан «Казахстан на пути ускоренной экономической, социальной и политической модернизации» является удвоение ВВП в 2008 году по сравнению с 2000 годом. Для решения этой задачи предусматривается обеспечить ежегодный рост экономики в среднем на 8,5%.
Одной из основных стратегических задач социально-экономической политики на среднесрочный период является создание высоких стандартов жизни граждан, что позволит обеспечить вхождение Казахстана в число эффективно развивающихся стран мира.
Для построения основы конкурентоспособной экономики необходимо выработать конкретные меры по недопущению «перегрева» экономики и повышения макроэкономической устойчивости.
Для обеспечения конкурентоспособности экономики будет продолжена реализация второго этапа стратегии индустриально инновационного развития РК на 2003–2015 годы (2006-2010гг). Основным итогом этого этапа будет создание основы для развития кластерных инициатив в приоритетных отраслях экономики.
Первым шагом в реализации этой задачи стало утверждение Планов по созданию и развитию пилотных кластеров в приоритетных секторах экономики, которые в перспективе позволят создать новые экспортоориентированные производства. В названный План включены семь пилотных кластеров: туризм, строительные материалы, текстильная промышленность, пищевая промышленность, металлургия, нефтегазовое машиностроение, транспортная логистика. Принятые меры позволят создать условия для широкомасштабного внедрения кластерного подхода в этих секторах экономики в последующие годы.
Отдельные приоритетные инвестиционные проекты, направленные на развитие кластерных инициатив, а также те проекты, которые носят инновационный характер, будут финансироваться через институты развития.
В области решения среднесрочных задач. В 2006-2008 годы основные направления социально-экономической политики будут соответствовать целям и задачам, определенным в Послании Президента к народу Казахстана «Казахстан на пути ускоренной экономической, социальной и политической модернизации», стратегических планах, Программе Правительства РК, Стратегии индустриально-инновационного развития.
Повышению конкурентоспособности экономики должна способствовать активная работа по созданию инновационной экономики и развитию не сырьевого сектора экономики.
Для построения основы конкурентоспособной экономики в планируемом пе-риоде предполагается решить следующие задачи:
обеспечить среднегодовой темп роста ВВП в 2006-2008 годах в среднем более 8%;
Одной из основных стратегических задач социально-экономической политики на среднесрочный период является создание высоких стандартов жизни граждан, что позволит обеспечить вхождение Казахстана в число эффективно развивающихся стран мира.
Для построения основы конкурентоспособной экономики необходимо выработать конкретные меры по недопущению «перегрева» экономики и повышения макроэкономической устойчивости.
Для обеспечения конкурентоспособности экономики будет продолжена реализация второго этапа стратегии индустриально инновационного развития РК на 2003–2015 годы (2006-2010гг). Основным итогом этого этапа будет создание основы для развития кластерных инициатив в приоритетных отраслях экономики.
Первым шагом в реализации этой задачи стало утверждение Планов по созданию и развитию пилотных кластеров в приоритетных секторах экономики, которые в перспективе позволят создать новые экспортоориентированные производства. В названный План включены семь пилотных кластеров: туризм, строительные материалы, текстильная промышленность, пищевая промышленность, металлургия, нефтегазовое машиностроение, транспортная логистика. Принятые меры позволят создать условия для широкомасштабного внедрения кластерного подхода в этих секторах экономики в последующие годы.
Отдельные приоритетные инвестиционные проекты, направленные на развитие кластерных инициатив, а также те проекты, которые носят инновационный характер, будут финансироваться через институты развития.
В области решения среднесрочных задач. В 2006-2008 годы основные направления социально-экономической политики будут соответствовать целям и задачам, определенным в Послании Президента к народу Казахстана «Казахстан на пути ускоренной экономической, социальной и политической модернизации», стратегических планах, Программе Правительства РК, Стратегии индустриально-инновационного развития.
Повышению конкурентоспособности экономики должна способствовать активная работа по созданию инновационной экономики и развитию не сырьевого сектора экономики.
Для построения основы конкурентоспособной экономики в планируемом пе-риоде предполагается решить следующие задачи:
обеспечить среднегодовой темп роста ВВП в 2006-2008 годах в среднем более 8%;
Дисциплина: Экономика
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 104 страниц
В избранное:
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 104 страниц
В избранное:
Содержание
Введение 3
1. Теоретические основы кредитования строительной индустрии в условиях
рынка 6
1.1. Социально-экономическое значение финансирования строительной
индустрии на современном этапе 6
1.2. Формы и методы кредитования строительства 13
1.3. Зарубежный опыт кредитования строительной индустрии 38
2. Современное состояние строительной индустрии Казахстана и механизм
его кредитования 53
2.1. Развитие строительной индустрии Казахстана в период 1999-2000гг.
54
2.2. Финансирование строительства со стороны государства и частных
банков 56
3. Кредитование строительной индустрии – проблемы и пути
совершенствования 73
3.1. Кредитование строительства – опыт зарубежных стран применительно
к Казахстану 73
3.2 Роль финансового сектора в повышении конкурентоспособности
казахстанской экономики – перспективы развития 78
Заключение 91
Приложения 92
Список использованных источников 93
Введение
Главной стратегической задачей руководства страны в области
экономической политики в соответствии с Посланием Президента Республики
Казахстан Казахстан на пути ускоренной экономической, социальной и
политической модернизации является удвоение ВВП в 2008 году по сравнению с
2000 годом. Для решения этой задачи предусматривается обеспечить ежегодный
рост экономики в среднем на 8,5%.
Одной из основных стратегических задач социально-экономической политики на
среднесрочный период является создание высоких стандартов жизни граждан,
что позволит обеспечить вхождение Казахстана в число эффективно
развивающихся стран мира.
Для построения основы конкурентоспособной экономики необходимо выработать
конкретные меры по недопущению перегрева экономики и повышения
макроэкономической устойчивости.
Для обеспечения конкурентоспособности экономики будет продолжена реализация
второго этапа стратегии индустриально инновационного развития РК на
2003–2015 годы (2006-2010гг). Основным итогом этого этапа будет создание
основы для развития кластерных инициатив в приоритетных отраслях экономики.
Первым шагом в реализации этой задачи стало утверждение Планов по
созданию и развитию пилотных кластеров в приоритетных секторах экономики,
которые в перспективе позволят создать новые экспортоориентированные
производства. В названный План включены семь пилотных кластеров: туризм,
строительные материалы, текстильная промышленность, пищевая промышленность,
металлургия, нефтегазовое машиностроение, транспортная логистика. Принятые
меры позволят создать условия для широкомасштабного внедрения кластерного
подхода в этих секторах экономики в последующие годы.
Отдельные приоритетные инвестиционные проекты, направленные на развитие
кластерных инициатив, а также те проекты, которые носят инновационный
характер, будут финансироваться через институты развития.
В области решения среднесрочных задач. В 2006-2008 годы основные
направления социально-экономической политики будут соответствовать целям и
задачам, определенным в Послании Президента к народу Казахстана Казахстан
на пути ускоренной экономической, социальной и политической модернизации,
стратегических планах, Программе Правительства РК, Стратегии индустриально-
инновационного развития.
Повышению конкурентоспособности экономики должна способствовать активная
работа по созданию инновационной экономики и развитию не сырьевого сектора
экономики.
Для построения основы конкурентоспособной экономики в планируемом периоде
предполагается решить следующие задачи:
обеспечить среднегодовой темп роста ВВП в 2006-2008 годах в среднем более
8%;
обеспечить среднегодовой уровень инфляции в коридоре 5-7,3%;
развитие рынка ценных бумаг и накопительной пенсионной системы;
развитие страховой системы;
создание благоприятных условий для реализации инициатив предпринимательской
среды;
создание и развитие пилотных кластеров в металлургической, текстильной,
пищевой промышленности, нефтегазовом машиностроении, строительной
индустрии, туризме, транспортно-логистических услугах;
индустриализация аграрного производства через реализацию кластерных
инициатив в сфере производства и переработки сельскохозяйственного сырья;
решение социальных проблем сельских территорий и сокращение разрыва в
уровне жизни сельского и городского населения;
развитие наукоемких производств и космической деятельности;
формирование кадрового потенциала для высокотехнологичных и наукоемких
производств будущего;
достойное обеспечение жизни социально не защищенных слоев населения;
ускоренное решение жилищной проблемы;
проведение активной, разносторонней и сбалансированной внешнеэкономической
политики;
дальнейшая реализация Концепции создания регионального финансового центра в
городе Алматы.
Приоритетами социально-экономического развития на 2006-2008 годы
определены:
- дальнейшая реализация Стратегии индустриально-инновационного развития
экономики страны, углубление сотрудничества с частным сектором;
- создание современной и эффективной системы развития науки, образования и
повышения профессиональной квалификации населения;
- развитие жилищного строительства;
- дальнейшее совершенствования системы здравоохранения;
- комплекс мероприятий, обеспечивающих, развитие малого
предпринимательства;
- дальнейшее повышение пенсионного и социального обеспечения населения;
- сокращение уровня загрязнения окружающей среды;
- развитие столицы государства города Астаны.
В рамках реализации Послания Президента народу Казахстана от 19 марта
2004 года "К конкурентоспособному Казахстану, конкурентоспособной
экономике, конкурентоспособной нации" разработана государственная программа
развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы.
Основной целью Программы является комплексное решение проблем развития
жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям
населения. Для достижения цели намечается решение следующих задач: создание
полноценного сбалансированного рынка жилья, как со стороны предложения, так
и со стороны спроса;
привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование
развития индивидуального жилищного строительства;
формирование эффективного рынка строительной индустрии;
повышение доступности ипотечного кредитования и жилищных строительных
сбережений для широких слоев населения.
На основании вышеизложенного данная дипломная работа раскрывает роль
кредитования как государством, так и банками второго уровня строительную
индустрию Казахстана.
В работе представлены формы и методы кредитования в строительстве в
целом по Республики, анализируется опыт кредитования зарубежных стран.
Собранная информация позволит сделать выводы и найти пути развития и
совершенствования при кредитовании не только строительной индустрии, но и в
целом экономики Республики Казахстан.
1. Теоретические основы кредитования строительной индустрии в условиях
рынка
1.1. Социально-экономическое значение финансирования строительной
индустрии на современном этапе
В последнее годы в Казахстане, наблюдается бурный рост жилищного
строительства. Именно данная отрасль является одним из важных показателей
развития уровня жизни населения страны. Это обусловлено тем, что
обеспечение жильем относится к числу первичных жизненных потребностей
человека.
Являясь средой обитания человека, жилье определяет качество его жизни и
формирует широкий дополнительный спрос на товары длительного пользования.
Впрочем, взгляды на данный постулат в обществе встречаются иногда
противоположные.
Некоторые считают, что строительный бум свидетельствует о неправильном
распределении инвестиций, а значит доходов общества. С их точки зрения,
инвестиции вместо того, чтобы уходить в реальное производство, тратятся на
сомнительные с экономической точки зрения проекты строительства элитного
жилья и рассчитаны только на узкий круг экономически состоявшегося
населения.
Сторонники другой точки зрения полагают, что наращивание объемов инвестиций
в жилой сектор наоборот серьезный показатель роста экономики и, как
следствие, роста накоплений у населения. Не вступая в полемику, посмотрим,
каковы на сегодня реальные тенденции и характеристики жилищного
строительства в Казахстане. Это же еще один повод думать о том, куда мы
идем и что мы имеем.
Оговоримся сразу, в статье приведены данные за 2004 года и обусловлено это
тем, что на момент написания данного материала, данные за прошедший 2005
год, еще не были опубликованы.
Прежде всего, коротко о жилищном фонде Республики Казахстан. В 2004 г. было
проведено единовременное обследования домохозяйств по программе Причины и
условия бедности. Рост благосостояния. Результаты обследования показали,
что 22,0% опрошенных домохозяйств с различным уровнем доходов не
удовлетворены жилищными условиями, а среди домохозяйств, имеющих доходы
ниже прожиточного минимума – 25,4%. Понятно, что степень удовлетворенности
жилищными условиями растет по мере перехода в группы с более высоким
среднедушевым доходом. Возможность улучшить свои жилищные условия имеют
18,8% домохозяйств из их общего количества, а среди бедных –
только 12,6%.
Жилищный фонд РК на 1.01.2005 г. составил 252,7 млн. кв. м. общей площади
(почти на 4% больше, чем в 2003 г.), в том числе в городских поселениях –
153,0 млн. кв. м. и 99,7 млн. кв. м. в сельской местности. За годы реформ
проведена приватизация жилья населением.
В 2004 г. доля государственного жилищного фонда составила 3,1 % а частного
– 96,9 %.В 2001-2004 гг. обеспеченность населения республики жильем
увеличилась на 6,1%, в том числе в городской местности – на 6,9%, в
сельской – на 3,9%. В 2004 г. обеспеченность жильем составила 17,3 кв. м
общей площади в среднем на одного жителя республики (норма – 18 кв. м.).
По сравнению с 1995 г. данный показатель увеличился на 5,9%, в том числе в
городской местности – на 8,8%, в сельской – на 16,9%. Наиболее высокая
обеспеченность населения жильем сохраняется в г. Алматы (18,4 кв. м. на
одного жителя), г. Астана (19,2 кв. м.) и Карагандинской области (19,3 кв.
м.). Наименьшая – в Атырауской (14,7 кв. м.), Мангистауской (15,4 кв. м.) и
Западно-Казахстанской (15,1 кв. м) областях.
Инвестиции в жилищное строительство. Анализ статистических данных за
последние десять лет свидетельствует, что в период 1995-1999 гг. динамика
инвестиций в жилищное строительство была относительно стабильной. Это и
понятно, поскольку после обретения независимости и разрушения
межхозяйственных связей экономика страны (как всех бывших союзных
республик) пребывала в кризисном состоянии и именно в эти годы реформы
практически всех отраслей экономики только-только начинались.
В указанный период объемы инвестиций составляли 16,7 млрд. тенге в среднем
за год. Однако начиная с 2000 года в Казахстане наблюдается заметный
прирост вложений в жилищное строительство.
В 2004 году объемы инвестиций в жилищное строительство резко возросли,
превысив уровень 1995 года в 6,8 раза, а 2003 . – в 2,1 раза (рис. 1).
Рис. 1. Динамика инвестиций в жилищное строительство РК, 1995-2004гг.
Примечание: официальные данные за январь-декабрь 2005 г. будут опубликованы
в феврале 2006 г.Источник: данные Агентства РК по статистике.
В период 2001-2004 гг. доля государственного сектора и иностранных
предприятий увеличилась соответственно на 2,7% или более чем в 5,6 раза.
Жилищное строительство осуществляется в основном за счет инвестиций из
негосударственного сектора, на долю которого в 2004 году приходится 77%
вложений частных предприятий и их объединений.
Удельный вес государственных предприятий и организаций в структуре
инвестиций составляет 18,9%.
Доля других юридических лиц незначительна – 3,4%. Приведенные данные
наглядно свидетельствуют о том, что жилищное строительство практически
полностью перешло из государственного сектора в частный, что соответствует
современным мировым тенденциям.
В целом за последние четыре года объемы инвестиций увеличились во всех
регионах республики. Однако наиболее высокие объемы инвестиций в 2004 году
наблюдались в городах Астане и Алматы (54,3 и 20,2 млрд. тенге
соответственно), а также в Атырауской (18,7 млрд.), Алматинской (5,8
млрд.), Мангистауской (5,3 млрд.), Южно-Казахстанской (5,3 млрд.),
Актюбинской (4,4 млрд.), Карагандинской (3,6 млрд.) и Западно-Казахстанской
(2,9 млрд.).
Как видим, по данному показателю лидирует северная столица Казахстана, что
вполне понятно, так как наиболее грандиозные масштабы строительства
характерны именно для Астаны. Динамично нарастают масштабы жилищного
строительства в крупнейшем мегаполисе страны – Алматы.
Жилищное строительство признано одним из приоритетных направлений
Стратегии развития Казахстана до 2030 года и является одной из наиболее
важных задач общенационального характера. Не случайно в последнем Послании
Президента Н. Назарбаева народу Казахстана отмечается, что “жилищное
строительство – новый локомотив нашей экономики”.
Естественно, что потребности населения в жилье не могут быть удовлетворены
полностью. Несмотря на значительное увеличение объемов строительства,
основная часть населения не имеет возможности приобрести квартиру на тех
условиях, которые сформированы сегодня на рынке.
Низкие уровни доходов и существующие инструменты ипотечного кредитования
пока слабо доступны широким массам населения. Основной категорией
населения, необеспеченной жильем является молодежь. По имеющимся прогнозам,
к 35-40 годам основная часть из них приобретет жилье и обустроится. Но их
места нуждающихся в жилье займут сегодняшние школьники и студенты. 11 июня
2004 года была принята Государственная программа жилищного строительства на
2005-2007 годы. Ее реализация предполагает ввод жилья в 2005 – более 3
млн. кв. м., в 2006 – более 4 млн. кв. м., в 2007 году – более 5 млн. кв.
м. общей площади.
Однако для обеспеченности населения жильем к концу 2007 года жилищный фонд
при существующих нормах должен составить 283 млн. кв. м., так как по
прогнозным данным в начале 2008 года численность населения составит 15,7
млн. человек. Ожидается, что в 2005-2007 годах по всем источникам
финансирования будет обеспечено жильем около 195 тысяч семей, в том числе,
через систему ипотеки – 49 тысяч семей, в 2005 году – 11,7 тысяч семей, в
2006 – 16,5 тысяч семей, в 2007 – 20,8 тысяч семей.
Однако, увеличение спроса на жилье, а также экономические факторы на рынке
жилищного строительства предполагают удорожание стоимости жилья, что
сделает жилье недоступным для населения со средними и малыми доходами.
Поэтому в Государственной программе жилищного строительства на 2005-2007
годы для обеспечения доступности жилья этим категориям населения
предполагается решить следующие задачи:обеспечение устойчивого темпа роста
строительства жилья;снижения его стоимости;увеличение сроков жилищного
кредитования;снижение первоначального взноса и ставки кредитования.
Наряду с этим будут созданы условия для обеспечения граждан жильем
посредством строительства недорогих и доступных квартир для среднего класса
стоимостью, не превышающей 350 долл. США за один квадратный метр. Выкуп
доступного жилья населением будет осуществляться преимущественно
посредством ипотечного кредитования или за счет кредитов жилищных
строительных сберегательных банков в порядке, определенном Правительством
Республики Казахстан.
При реализации доступного жилья населению приоритетное право на его
приобретение будет предоставляться:
1) молодым семьям, имеющим детей;
2) работникам государственных органов и учреждений, содержащихся за счет
средств государственного бюджета;
3) работникам государственных предприятий социальной сферы.
Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части
населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность
жилищного строительства в республике. Жилищное строительство признано одним
из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 года и
является одной из наиболее важных задач общенационального характера.
Повышение конкурентоспособности экономики Казахстана в среднесрочной
перспективе требует новой политики в жилищном строительстве.
В связи с этим основными направлениями Государственной программы развития
жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы (далее -
Программа) являются обеспечение устойчивого темпа роста строительства
жилья, доступного для широких слоев населения путем снижения его стоимости,
увеличение сроков жилищного кредитования, снижение первоначального
взноса и ставки кредитования.
Помимо строительства жилья требуются новые подходы к его эксплуатации. Для
дальнейшего совершенствования форм управления объектами кондоминиума, в том
числе института кооперативов собственников квартир, углубления проводимых
преобразований в системе управления жилищным фондом и сфере коммунального
обслуживания, а также оптимизации жилищных отношений будет разработана
программа развития жилищно-коммунальной сферы.
В Казахстане жилищный сектор перешел на рыночные отношения и главной
целью жилищной политики является создание условий для перехода на
приобретение и строительство жилья населением через развитие прогрессивных
форм кредитования. Изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов
по формам собственности и источникам финансирования. Радикальные изменения
произошли в системе финансирования жилищного строительства, основную роль
стали играть частные и индивидуальные застройщики. По данным регистра
жилищного фонда, на 1 января 2004 года общая площадь жилищного фонда
Республики Казахстан составляет 243,0 млн. кв. метров, в том числе в
городах - 144,8 млн. кв. метров, в сельской местности - 98,2 млн.кв.метров.
Более 96,8% жилищного фонда Республики Казахстан находится в частной
собственности (235,3 млн. кв. метров) и 3,2% - в государственной
собственности(7,7млн.кв.метров).
При существующей социальной норме обеспеченности жильем 1 жителя в
размере 18 кв. метров к концу 2003 года в среднем по стране на 1 жителя
приходилось 17,0 кв. метров, в том числе в городах - 18,0 кв. метров, в
сельской местности - 15,8 кв.метров.
Государство перестало быть основным участником в жилищном
строительстве. Его доля в общем объеме строительства жилья в 2002 году
уменьшилась до 5,6%, в 2003 году этот показатель увеличился до 13, 1% за
счет строительства жилых домов при ликвидации последствий землетрясения в
Жамбылской области. За счет средств населения введено жилья 69,4% от общей
площади сданных в эксплуатацию жилых домов.
Население республики стало активнее участвовать в решении собственных
жилищных проблем. За 2000-2003 годы за счет средств населения построено
4600,1 тыс. кв. метров жилья, или 72,7% от общего объема введенных в
эксплуатацию жилых домов. Объем индивидуального жилищного строительства
возрос за последние четыре года на 57,3%, и за указанный период на эти цели
направлено 36,6 млрд. тенге. Сложившаяся ситуация свидетельствует о наличии
у граждан некоторых накоплений для строительства жилья. Развитие
индивидуального жилищного строительства в республике идет неравномерно.
Если от общей площади 1431,2 тыс. кв. метров жилья, построенного населением
в 2003 году, наибольшую долю занимают Южно-Казахстанская (309,5 тыс. кв.
метров), Атырауская (158,2), Алматинская (130,2) области и город Алматы
(132,3 тыс. кв. метров), то в других областях этот показатель низок: в
Карагандинской '(29,2), Костанайской (33,7), Северо-Казахстанской {35),
Акмолинской (36,4 тыс. кв. метров).
Высокая стоимость жилья является одной из основных причин сдерживания
роста массового жилищного строительства.
По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, средняя фактическая
стоимость строительства 1 кв. метра жилья в городах республики (без
индивидуальных жилых домов, построенных населением) за 2000-2003 годы
составляла 47,5-60,3 тыс. тенге, за исключением городов Астаны и Атырау,
где стоимость строительства 1 кв. метра площади жилых домов превышала
среднюю республиканскую на 24,5 и 16,1 тыс. тенге соответственно.
Стоимость строительства 1 кв. метра жилья в 2003 году в некоторых регионах
республики (тыс. тенге)
Регион Всего (включая индивидуальныеВсего (без индивидуальных жилых
жилые дома, построенные домов, построенных населением)
населением)
город Астана 63,9$456 49,2$351
город Алматы 84,8$606 16,6$118
Атырауская 30,2$216 73,0$521
область
Для снижения стоимости строительства жилья необходим переход к
современным эффективным и энергосберегающим архитектурно-строительным
решениям. Существующая практика возложения на застройщиков жилых домов
затрат, связанных с дополнительными нагрузками либо развитием и
обустройством магистральных и внутриквартальных инженерных сетей, иных
объектов инженерной (коммунальной) инфраструктуры, повышает стоимость
одного квадратного метра строящегося жилья.
Снижение стоимости строительства объектов зависит также от
совершенства сметной нормативной базы. В целях достоверного определения
цены строительной продукции с учетом нового уровня заработной платы,
текущих цен на эксплуатацию строительных машин и механизмов, на материалы,
изделия и конструкции, применения новых прогрессивных методов производства
работ впервые разработаны новые казахстанские сметные нормативы. Положения
этих нормативов подлежат применению на территории Республики Казахстан
субъектами архитектурной, градостроительной и строительной деятельности,
осуществляющими строительство объектов за счет государственных средств. Для
других субъектов настоящие нормативы являются рекомендательными.
Состояние отрасли производства строительных материалов
Современные требования к качеству строительства жилых домов
предопределяют применение новых и эффективных строительных материалов,
соответствующих мировым стандартам. Однако отечественная промышленность
строительных материалов не в полной мере удовлетворяет потребности
строительного производства. Казахстан располагает необходимыми сырьевыми
ресурсами, производственными мощностями, рабочими и инженерными кадрами для
обеспечения потребностей экономики в новейших строительных материалах,
изделиях и конструкциях.
В стране отсутствуют предприятия по выпуску стекла, стекловолокон,
конструкций из алюминиевых сплавов, композитных и других материалов,
заменяющих древесину и металл. Не развито собственное машиностроение,
практически нет заводов по производству грузоподъемных машин, подъемно-
транспортных механизмов, строительных машин и технологического
оборудования. Производство эффективных теплоизоляционных материалов и
изделий из них, использование глубокой переработки нефтепродуктов и
полимеров находятся только в начальной стадии становления. Наличие
территориальных диспропорций в размещении производств, недостаточность
инвестиций для развития импортозамещающих и экспортоориентированных
производств также являются отраслевыми проблемами. Все это
свидетельствует, что при существующем уровне технической и технологической
оснащенности большинства предприятий организация выпуска соответствующих
мировым стандартам отечественных строительных материалов затруднительна.
В связи с чем для развития как строительной индустрии, так и экономики
в целом прослеживается необходимость тесного взаимодействия банковского
сектора с предприятиями различных отраслей экономики.
Воздействие коммерческого банка на улучшение деятельности предприятий
необходимо рассматривать как систему действий коммерческого банка по
обеспечению соответствия этапов реализации коммерческой деятельности банка
по максимизации своей прибыли потребностям бизнеса, находящих свое
воплощение, например, в форме кредитования.
Оказывая услуги по кредитованию, банки перераспределяют денежные
ресурсы в пользу субъектов экономики, испытывающих в них потребность.
Отличие банковского кредитования от других форм в том, что, во-первых,
деньги предоставляются на определенный срок, во-вторых, строго на
определенные цели. При этом посредством кредитования банки выполняют важную
роль по отбору эффективных проектов и в зависимости от качества этого
отбора могут ускорять или замедлять экономическое развитие.
1.2. Формы и методы кредитования строительства
В 2000-2003 годы за счет собственных средств предприятий и организаций
негосударственного сектора построено 1070,7 тыс. кв. метров жилья, или
16,9% к общему объему введенных в эксплуатацию жилых домов.
Этими предприятиями и организациями вводятся в эксплуатацию жилые дома,
реализуемые напрямую покупателям со средним доходом и высоким достатком.
Указанными застройщиками решается комплекс задач по проектированию и
строительству многоквартирных жилых домов нового поколения, уникальных по
архитектуре и технической сложности, с применением новейших технологий и
материалов.
В 2001-2003 годы предприятиями и организациями государственной
собственности введено в эксплуатацию 47 5 тыс. кв. метров жилья, или 9,3%
от общей площади сданных в эксплуатацию жилых домов. В 2002 году в девяти
областях республики с участием государственных средств не построено ни
одного квадратного метра жилья, а в 2003 году такое положение сложилось в
Акмолинской, Алматинской, Костанайской областях и городе Алматы.
Для обеспечения доступности построенного жилья для более широкого
круга населения предусматриваются меры, направленные на снижение стоимости
его строительства. В республике необходим переход к современным эффективным
и энергосберегающим архитектурно-строительным решениям.
В этой связи требуется определить наиболее оптимальную этажность для
строительства экономичных жилых домов, иные методы рациональных объемно-
планировочных, конструктивных и инженерных решений, а также
месторасположение жилых кварталов (домов) в системе городской застройки.
Необходимо исключить затраты застройщиков жилых домов, связанные с долевым
участием в развитии городских энергоисточников (оплата за присоединяемую
мощность), возложив расходы на развитие и обустройство магистральных и
внутриквартальных инженерных сетей, иных объектов инженерной (коммунальной)
инфраструктуры на местные исполнительные органы.
Для установления реального уровня затрат и избежания неоправданно
завышенных цен при строительстве жилья будет продолжена работа по внедрению
и дальнейшему совершенствованию новых казахстанских сметных нормативов.
Развитие производства эффективных строительных материалов и внедрение
новых технологий приведут к увеличению их ассортимента с улучшением
качества, а также снижению объема импорта и уменьшению материалоемкости,
энергоемкости, трудоемкости строительной продукции. Одним из составляющих
работы по снижению стоимости строительства жилья является развитие
конкуренции между строительными организациями. Основным механизмом развития
конкурентной среды в строительстве жилья будет являться проведение тендеров
местными исполнительными органами при размещении заказов на строительство
коммунального жилья и кредитование застройщиков с последующей реализацией
жилья определенной категории граждан с использованием ипотеки и жилищных
строительных сбережений.
Внесение организатором конкурса в конкурсную документацию условия запрета
передачи подрядчиком (генеральным подрядчиком) на субподряд в совокупности
более двух третей объема работ (стоимости строительства), являющихся
предметом проводимого конкурса и относящихся к государственным закупкам,
также влияет на снижение стоимости строительства жилья.
Развитие индивидуального жилищного строительства
Для дальнейшего развития индивидуального жилищного строительства
предусматривается осуществить следующие меры:
использование в жилищном строительстве прогрессивных технологий,
современных архитектурно-строительных и градостроительных решений,
экологически чистых, современных по дизайну видов продукции и материалов,
отвечающих по ассортименту и номенклатуре платежеспособному спросу
различных слоев населения как на элитное жилье, так и на жилые дома для
граждан с невысокими доходами;
отвод земельных участков под строительство домов вблизи магистральных
инженерных сетей, а также на территориях, не занятых строениями и
коммуникациями. Применение приемлемых условий систем ипотечного
кредитования и жилстройсбережений, переход к эффективным
энергоресурсосберегающим системам также будут способствовать дальнейшему
развитию индивидуального жилищного строительства.
В предстоящие годы должно получить дальнейшее развитие привлечение
дополнительных инвестиций в строительство недорогого жилья. Необходимо
ввести обязательное предоставление (продажу) земельных участков,
находящихся в государственной собственности, под строительство только на
аукционной основе, что должно обеспечить дополнительные поступления в
местные бюджеты для финансирования Программы. При этом определенная часть
земельных участков должна выставляться на аукцион с особым условием:
строительство доступного жилья на таких участках с последующей реализацией
его населению. Необходимо усилить конкуренцию между компаниями-
застройщиками и на рынке труда.
Дальнейшее развитие производства эффективных, экологически чистых
строительных материалов и внедрение новых технологий
Для дальнейшего развития производства эффективных, экологически чистых
строительных материалов и внедрения новых технологий необходимо принять
следующие меры:
- расширить применение автономных систем отопления, соответствующих
экологическим требованиям, приборов автоматического регулирования и учета,
новых видов материалов для трубопроводов, конструкции "труба в трубе",
позволяющих снизить потери теплоносителя при транспортировке, а также
увеличить срок эксплуатации;
- содействовать применению эффективных материалов (ячеистый бетон,
полистиролбетон, мелкоштучные блоки) для строительства индивидуальных жилых
домов; реализовать конкретные инвестиционные проекты по выпуску вяжущих
материалов и изделий на их основе, керамических, теплоизоляционных и
отделочных материалов, листового стекла;
- в целях повышения производительности труда, снижения трудоемкости и
себестоимости строительно-монтажных работ увеличить применение современных
способов "сухого" строительства.
Меры, направленные на стимулирование строительства жилья для среднего
класса и социально защищаемых слоев населения.
Развитие системы жилищных строительных сбережений
Одним из важных направлений развития долгосрочного жилищного
финансирования является система жилищных строительных сбережений. В
соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан участники
системы строительных сбережений смогут приобрести жилье не ранее чем через
три года после начала осуществления вкладов. Поэтому основной контингент
участников жилищных строительных сбережений будет формировать
платежеспособный спрос на рынке жилья уже после завершения Программы.
Основным условием дальнейшего развития системы жилищных строительных
сбережений является привлечение новых вкладчиков, за счет которых будут
выделяться кредиты состоявшимся участникам системы, накопившим минимально
необходимый объем вклада.
В целях массового запуска системы жилищных строительных сбережений
предлагается с начала действия Программы развития жилищного строительства в
Республике Казахстан на 2005-2007 годы (далее - Программа) создание более
привлекательных условий для граждан, являющихся потенциальными участниками
системы жилищных строительных сбережений:
- снижение размера необходимых накоплений в жилищных строительных
сберегательных банках до 25% от стоимости приобретаемого жилья;
- увеличение срока кредита до 25 лет в зависимости от срока накопления;
- увеличение размера поощряемой государством суммы вклада до 200 месячных
расчетных показателей, что потребует внесения изменений в действующее
законодательство Республики Казахстан.
Данные меры принимаются государством для скорейшего внедрения системы
жилищных строительных сбережений, а именно увеличения количества населения,
решающего жилищные проблемы посредством вложения денежных средств в систему
жилищных строительных сбережений. При этом данные условия будут
распространены на вкладчиков, заключивших договоры с ЖССБ в 2003 - 2004
годах. В дальнейшем при достижении определенного количества вкладчиков,
которое позволит сделать систему жилищных строительных сбережений массовой,
основные условия работы системы будут пересмотрены.
Достижение указанной задачи и развитие системы жилищностроительных
сбережений будут осуществляться за счет проведения следующих мероприятий:
- капитализация ЖССБ в размере 12,2 6 млрд. тенге в целях долговременной
устойчивости системы жилищных строительных сбережений;
- предоставление долгосрочных бюджетных кредитов ЖССБ в размере 1,9 млрд.
тенге. Наряду со снижением стоимости заимствования для банка это обеспечит
сокращение разрыва между сроками кредитного и заемного портфелей ЖССБ;
- привлечение ЖССБ долгосрочных займов;
- создание условий для привлечения вкладчиков в регионах, расширение
представительной сети ЖССБ;
- ограничение максимально допустимого размера кредита, выдаваемого по
системе ЖССБ при накоплении 25% необходимой суммы, на уровне 5 млн. тенге.
Это позволит сделать систему более целенаправленной, исключив тех
участников системы, целью которых является не приобретение жилья для
последующего проживания, а получение льготных кредитных ресурсов и
вознаграждения по вкладам в качестве эффективного размещения капитала;
- выделение бюджетных средств на выплату премий по вкладам в ЖССБ в размере
2,34 млрд. тенге. При этом до начала реализации Программы будут внесены
изменения в действующее законодательство Республики Казахстан в части
снижения минимального размера необходимых накоплений и увеличения размера
поощряемой государством суммы вклада до 200 МРП.
В результате реализации Программы системой жилищных строительных сбережений
предположительно смогут воспользоваться в перспективе по меньшей мере около
100 тыс. вкладчиков.
Механизм реализации Программы.
Выполнение Программы будет осуществляться посредством плана мероприятий по
ее реализации, утверждаемого Правительством Республики Казахстан. План
мероприятий будет характеризовать качественные особенности развития
жилищного строительства, в нем будут обозначены конкретные исполнители и
сроки реализации, а также предполагаемые объемы и источники финансирования
по годам. Комплексность мероприятий позволит максимально координировать
деятельность и концентрировать возможности центральных и местных
исполнительных органов по обеспечению согласованных действий по всем
направлениям развития жилищного строительства в Республике Казахстан.
Правительством Республики Казахстан будут осуществляться постоянный
мониторинг и оценка эффективности реализации Программы посредством контроля
за ходом исполнения плана мероприятий и достижения планируемых показателей
(индикаторов) Программы.
Ипотечное кредитование
Как заявил глава государства Нурсултан Назарбаев, в Казахстане с 2005
года начнется реализация новой жилищной политики.
Суть домной политики заключается и обеспечении доступности жилья для
более широких слоен населения, удешевлении его стоимости, увеличении сроков
жилищного кредитования, снижении первоначальных взносов и ставок
кредитования.
Для реализации новой политики жилищного строительства п течение 2005-
2007 годов необходимо инвестировать в жилищное строительство из всех
источников порядка 300 миллиардов тенге, в том числе около 150 миллиардов
тенге государственных средств, большая часть из которых будет
предоставляться па возвратной основе.
Эти финансовые средства предполагается предусмотреть в бюджете 2005
года.
С 1986 года в Казахстане наблюдается спад в строительстве жилья.
Именно поэтому наблюдается столь длительный и небывалый по своим темпам
рост цен на жилую недвижимость: сегодняшние цены в 2-2.5 раза превышают
уровень 2000 года.
Дело осложняется тем, что большая часть имеющегося жилья очень низкого
качества.
Часть казахстанских домов представляет собой не подлежащие ремонту
помещения, в которых, тем не менее, живут люди, еще часть - хрущевки.
Около четверти жилого фонда не ремонтировалось уже 30-40 лет. Около трети
всего населения Казахстана живет в неблагоустроенном жилье.
Отчасти проблему жилья и его доступности может решить институт
ипотеки.
Ипотека - это залог недвижимости с получением ипотечного кредита,
дающего возможность приобрести жилье. Закладываться может любая
недвижимость, находящаяся в собственности
заемщика, очень часто закладывается именно приобретаемая в кредит
недвижимость. Заемщик - это организация или человек, обратившимся за
получением ипотечного кредита.
Физические и юридические лица - заемщики -должны быть проверены как
надежные и платежеспособные и на основании этого получившие ипотечный
кредит.
Они добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности или
приобретаемое на средства кредита жилье в залог и способны внести авансовые
платежи при приобретении жилья.
На сегодняшний день, по оценкам экспертов, от 7 до 50 % граждан
Казахстана могут позволить себе ипотечное кредитование. Причем 7 % - это
население, имеющее открытый доход. Однако если учесть реальные доходы, то
30-50 % казахстанских семей сегодня прошли бы нормальное ипотечное
кредитование.
В качестве примера развития ипотечного кредитования можно привести
США, Германию и Канаду.
В этих странах наиболее бедные слои населения (порядка 5 %) получают
жилье безвозмездно от государства, еще 5 % составляют люди, которые в
состоянии выкупить жилье сразу, все остальные покупают в кредит с 30-летней
рассрочкой.
Если сравнивать с советской системой, то у нас человек лет 30 отдавал
государству деньги и стоял в очереди на квартиру. Кто-то получал жилье, кто-
то - нет.
Других способов решения жилищной проблемы не существовало. Это значит,
что Казахстан, хотим мы этого или нет, должен перейти на ипотечное
кредитование.
До сих пор ипотечные кредиты в Казахстане были неприлично дорогими.
Банки выдавали ссуды под 21 % годовых.
Кредитор - банк или организация - осуществлял отдельные виды
банковских операций, выдавал ипотечные кредиты заемщикам на основании
оценки их кредитоспособности и осуществлял последующее обслуживание данных
ипотечных кредитов.
Ставку по ипотечным кредитам были дорогими потому, что банки-кредиторы
хотели максимально застраховаться от риска непогашения кредита, инфляции,
изъятия кредитных средств из оборота на много лет и т. п.
Если же у них кто-то будет гарантированно выкупать кредит сразу же
после выдачи гражданину, все эти риски исчезают. Поэтому высокие ставки
банкам оправдывать будет нечем.
Именно благодаря подобным схемам в США и других западных странах
ипотечные кредиты выдают под 4-6 % годовых, а не 12-15 %.
Однако их реализация всегда упирается в вопрос денег: если государство
финансирует выкуп закладных, схема работает, а если нет - процесс
стопорится.
Стоило человеку представить, как он будет 10-15 лет платить такие
бешеные проценты, и робкое желание взять ипотечный кредит, как правило,
улетучивалось.
К тому же инфляция в республике в ближайшие годы, скорее всего, будет
снижаться, а вслед за нею и ставки по кредитам.
Сегодня проценты по ипотеке у всех казахстанских банков являются
фиксированными, то есть изменению в процессе пользования займом не
подлежат.
По мнению чиновников, в результате введения мер в соответствии с
принятыми в последние годы законопроектами, а также стабильному развитию
самой экономики существенно оживилось как строительство, так и продажа
жилья.
Но увеличить предложение на рынке можно еще приблизительно в 2-3 раза.
Главное в том, чтобы рост предложения опережал увеличение спроса.
Параллельно с мерами, увеличивающими предложение, вводились и такие,
которые должны стимулировать спрос. В частности, речь идет о
совершенствовании ипотечных механизмов.
Дороговизна ипотеки считалась одним из факторов, сдерживающих развитие
этого полезного дела в Казахстане, и в августе 2000 года постановлением
Правительства Республики Казахстан № 1290 была одобрена Концепция
долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы
ипотечного кредитования.
Концепцией предусматривалась возможность привлечения денежных ресурсов
в жилищную сферу путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг при
условии их обеспечения, то есть предполагалось создание двухуровневой
системы ипотечного кредитования, позволяющей обеспечить кредиторов
финансовыми ресурсами за счет средств, привлекаемых через
специализированных операторов. Тогда же был создан новый финансовый
институт - ЗАО Казахстанская ипотечная компания.
Система ипотечного кредитования в Казахстане представляет собой итог
обобщения отечественными финансистами опыта США, Малайзии и Европы
(преимущественно Германии).
В американской модели кредитование осуществляют специальные
управляющие компании при финансовой поддержке государства, в германо-
австрийской - специализированные банки.
Наша система состоит из двух уровней: коммерческих банков и
Казахстанской ипотечной компании.
Схема ипотечного кредитования проста: человек берет кредит в ипотечном
банке, затем через риэлтора находит квартиру, банк оплачивает се стоимость.
Когда схема покупки жилья в кредит в Казахстане будет отлажена,
заемщику необходимо будет только доказать банку, что у него есть доходы. И
вот с этим возникают трудности, так как реальные доходы в нашей стране
скрываются. Чтобы решить эту проблему, необходимо менять налоговую систему.
В начале развития ипотечного кредитования займы предоставлялись на
срок от 3 до 10 лет в тенге.
Сумма кредита составляла не более 70 % рыночной стоимости покупаемого
жилья, при этом заемщик должен был внести первоначальный взнос в размере не
менее 30 % его стоимости за счет собственных средств.
Максимальный размер кредита составлял 4,5 миллиона тенге. Но затем
Казахстанской ипотечной компании удалось создать практически все
предпосылки для удешевления ипотечных кредитов.
Если в 2000 году сумма ипотечных кредитов составляла всего 68
миллионов тенге, в 2002 году - 1 миллиард тенге, то в настоящее время
компания выдает ипотечных кредитов на полтора миллиарда тенге ежемесячно. В
июне компания покупала у банков кредиты под 9,6 % годовых.
С 2005 года срок возврата ипотечных кредитов будет увеличен с сегодняшних
10 до 20 лет. Для абсолютного большинства заемщиков это, безусловно, благо.
Но поскольку доходы населения начали расти более быстрыми темпами, а
ставки по кредитам снижаться, многие граждане хотели бы расплатиться по
ссудам быстрее, чтобы избавиться от долгового бремени.
Так, досрочные погашения Казахстанском ипотечной компании сейчас составляют
12 %. Это создает риск досрочного погашения ссуд и финансовых потерь банка.
К тому же сокращается количество оборотов денег заемщика из-за
сокращения срока погашения кредита.
Таким образом, по мнению банкиров, и ипотечном законодательстве должны быть
предусмотрены штрафные санкции для тех, кто хочет расплатиться но кредиту
досрочно.
Рассмотрим вариант, когда человек внезапно становится
неплатежеспособным.
В такой ситуации эксперты предлагают следующее. Квартира, находящаяся
в залоге, должна быть выкуплена (ипотечном компанией или акиматом). Кредиты
первоначально выдавались на 70 % стоимости жилья, а остальные 30 %
приходились на первоначальный взнос гражданина.
70 % стоимости квартиры, указанной и договоре, получит обратно
кредитор. Остальное же будет либо возвращено неплатежеспособному должнику,
если ему есть куда выехать из квартиры, либо зачтено ему как арендная
плата. И дальше человек будет жить в этой квартире, но уже не как
собственник, а как арендатор.
Когда предоплаты перестанет хватать на расчеты с новым хозяином, он
будет расплачиваться с ним живыми деньгами. Платежи по кредиту должнику не
возвращаются.
Такой вариант выглядит максимально безболезненным и притом адекватным
казахстанским условиям.
В странах с развитой системой ипотечного кредитования
неплатежеспособных должников переселяют в специально построенные
муниципальные дома. У нас же жилищного фонда для отселения не существует. А
ипотечные кредиты ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Введение 3
1. Теоретические основы кредитования строительной индустрии в условиях
рынка 6
1.1. Социально-экономическое значение финансирования строительной
индустрии на современном этапе 6
1.2. Формы и методы кредитования строительства 13
1.3. Зарубежный опыт кредитования строительной индустрии 38
2. Современное состояние строительной индустрии Казахстана и механизм
его кредитования 53
2.1. Развитие строительной индустрии Казахстана в период 1999-2000гг.
54
2.2. Финансирование строительства со стороны государства и частных
банков 56
3. Кредитование строительной индустрии – проблемы и пути
совершенствования 73
3.1. Кредитование строительства – опыт зарубежных стран применительно
к Казахстану 73
3.2 Роль финансового сектора в повышении конкурентоспособности
казахстанской экономики – перспективы развития 78
Заключение 91
Приложения 92
Список использованных источников 93
Введение
Главной стратегической задачей руководства страны в области
экономической политики в соответствии с Посланием Президента Республики
Казахстан Казахстан на пути ускоренной экономической, социальной и
политической модернизации является удвоение ВВП в 2008 году по сравнению с
2000 годом. Для решения этой задачи предусматривается обеспечить ежегодный
рост экономики в среднем на 8,5%.
Одной из основных стратегических задач социально-экономической политики на
среднесрочный период является создание высоких стандартов жизни граждан,
что позволит обеспечить вхождение Казахстана в число эффективно
развивающихся стран мира.
Для построения основы конкурентоспособной экономики необходимо выработать
конкретные меры по недопущению перегрева экономики и повышения
макроэкономической устойчивости.
Для обеспечения конкурентоспособности экономики будет продолжена реализация
второго этапа стратегии индустриально инновационного развития РК на
2003–2015 годы (2006-2010гг). Основным итогом этого этапа будет создание
основы для развития кластерных инициатив в приоритетных отраслях экономики.
Первым шагом в реализации этой задачи стало утверждение Планов по
созданию и развитию пилотных кластеров в приоритетных секторах экономики,
которые в перспективе позволят создать новые экспортоориентированные
производства. В названный План включены семь пилотных кластеров: туризм,
строительные материалы, текстильная промышленность, пищевая промышленность,
металлургия, нефтегазовое машиностроение, транспортная логистика. Принятые
меры позволят создать условия для широкомасштабного внедрения кластерного
подхода в этих секторах экономики в последующие годы.
Отдельные приоритетные инвестиционные проекты, направленные на развитие
кластерных инициатив, а также те проекты, которые носят инновационный
характер, будут финансироваться через институты развития.
В области решения среднесрочных задач. В 2006-2008 годы основные
направления социально-экономической политики будут соответствовать целям и
задачам, определенным в Послании Президента к народу Казахстана Казахстан
на пути ускоренной экономической, социальной и политической модернизации,
стратегических планах, Программе Правительства РК, Стратегии индустриально-
инновационного развития.
Повышению конкурентоспособности экономики должна способствовать активная
работа по созданию инновационной экономики и развитию не сырьевого сектора
экономики.
Для построения основы конкурентоспособной экономики в планируемом периоде
предполагается решить следующие задачи:
обеспечить среднегодовой темп роста ВВП в 2006-2008 годах в среднем более
8%;
обеспечить среднегодовой уровень инфляции в коридоре 5-7,3%;
развитие рынка ценных бумаг и накопительной пенсионной системы;
развитие страховой системы;
создание благоприятных условий для реализации инициатив предпринимательской
среды;
создание и развитие пилотных кластеров в металлургической, текстильной,
пищевой промышленности, нефтегазовом машиностроении, строительной
индустрии, туризме, транспортно-логистических услугах;
индустриализация аграрного производства через реализацию кластерных
инициатив в сфере производства и переработки сельскохозяйственного сырья;
решение социальных проблем сельских территорий и сокращение разрыва в
уровне жизни сельского и городского населения;
развитие наукоемких производств и космической деятельности;
формирование кадрового потенциала для высокотехнологичных и наукоемких
производств будущего;
достойное обеспечение жизни социально не защищенных слоев населения;
ускоренное решение жилищной проблемы;
проведение активной, разносторонней и сбалансированной внешнеэкономической
политики;
дальнейшая реализация Концепции создания регионального финансового центра в
городе Алматы.
Приоритетами социально-экономического развития на 2006-2008 годы
определены:
- дальнейшая реализация Стратегии индустриально-инновационного развития
экономики страны, углубление сотрудничества с частным сектором;
- создание современной и эффективной системы развития науки, образования и
повышения профессиональной квалификации населения;
- развитие жилищного строительства;
- дальнейшее совершенствования системы здравоохранения;
- комплекс мероприятий, обеспечивающих, развитие малого
предпринимательства;
- дальнейшее повышение пенсионного и социального обеспечения населения;
- сокращение уровня загрязнения окружающей среды;
- развитие столицы государства города Астаны.
В рамках реализации Послания Президента народу Казахстана от 19 марта
2004 года "К конкурентоспособному Казахстану, конкурентоспособной
экономике, конкурентоспособной нации" разработана государственная программа
развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы.
Основной целью Программы является комплексное решение проблем развития
жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям
населения. Для достижения цели намечается решение следующих задач: создание
полноценного сбалансированного рынка жилья, как со стороны предложения, так
и со стороны спроса;
привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование
развития индивидуального жилищного строительства;
формирование эффективного рынка строительной индустрии;
повышение доступности ипотечного кредитования и жилищных строительных
сбережений для широких слоев населения.
На основании вышеизложенного данная дипломная работа раскрывает роль
кредитования как государством, так и банками второго уровня строительную
индустрию Казахстана.
В работе представлены формы и методы кредитования в строительстве в
целом по Республики, анализируется опыт кредитования зарубежных стран.
Собранная информация позволит сделать выводы и найти пути развития и
совершенствования при кредитовании не только строительной индустрии, но и в
целом экономики Республики Казахстан.
1. Теоретические основы кредитования строительной индустрии в условиях
рынка
1.1. Социально-экономическое значение финансирования строительной
индустрии на современном этапе
В последнее годы в Казахстане, наблюдается бурный рост жилищного
строительства. Именно данная отрасль является одним из важных показателей
развития уровня жизни населения страны. Это обусловлено тем, что
обеспечение жильем относится к числу первичных жизненных потребностей
человека.
Являясь средой обитания человека, жилье определяет качество его жизни и
формирует широкий дополнительный спрос на товары длительного пользования.
Впрочем, взгляды на данный постулат в обществе встречаются иногда
противоположные.
Некоторые считают, что строительный бум свидетельствует о неправильном
распределении инвестиций, а значит доходов общества. С их точки зрения,
инвестиции вместо того, чтобы уходить в реальное производство, тратятся на
сомнительные с экономической точки зрения проекты строительства элитного
жилья и рассчитаны только на узкий круг экономически состоявшегося
населения.
Сторонники другой точки зрения полагают, что наращивание объемов инвестиций
в жилой сектор наоборот серьезный показатель роста экономики и, как
следствие, роста накоплений у населения. Не вступая в полемику, посмотрим,
каковы на сегодня реальные тенденции и характеристики жилищного
строительства в Казахстане. Это же еще один повод думать о том, куда мы
идем и что мы имеем.
Оговоримся сразу, в статье приведены данные за 2004 года и обусловлено это
тем, что на момент написания данного материала, данные за прошедший 2005
год, еще не были опубликованы.
Прежде всего, коротко о жилищном фонде Республики Казахстан. В 2004 г. было
проведено единовременное обследования домохозяйств по программе Причины и
условия бедности. Рост благосостояния. Результаты обследования показали,
что 22,0% опрошенных домохозяйств с различным уровнем доходов не
удовлетворены жилищными условиями, а среди домохозяйств, имеющих доходы
ниже прожиточного минимума – 25,4%. Понятно, что степень удовлетворенности
жилищными условиями растет по мере перехода в группы с более высоким
среднедушевым доходом. Возможность улучшить свои жилищные условия имеют
18,8% домохозяйств из их общего количества, а среди бедных –
только 12,6%.
Жилищный фонд РК на 1.01.2005 г. составил 252,7 млн. кв. м. общей площади
(почти на 4% больше, чем в 2003 г.), в том числе в городских поселениях –
153,0 млн. кв. м. и 99,7 млн. кв. м. в сельской местности. За годы реформ
проведена приватизация жилья населением.
В 2004 г. доля государственного жилищного фонда составила 3,1 % а частного
– 96,9 %.В 2001-2004 гг. обеспеченность населения республики жильем
увеличилась на 6,1%, в том числе в городской местности – на 6,9%, в
сельской – на 3,9%. В 2004 г. обеспеченность жильем составила 17,3 кв. м
общей площади в среднем на одного жителя республики (норма – 18 кв. м.).
По сравнению с 1995 г. данный показатель увеличился на 5,9%, в том числе в
городской местности – на 8,8%, в сельской – на 16,9%. Наиболее высокая
обеспеченность населения жильем сохраняется в г. Алматы (18,4 кв. м. на
одного жителя), г. Астана (19,2 кв. м.) и Карагандинской области (19,3 кв.
м.). Наименьшая – в Атырауской (14,7 кв. м.), Мангистауской (15,4 кв. м.) и
Западно-Казахстанской (15,1 кв. м) областях.
Инвестиции в жилищное строительство. Анализ статистических данных за
последние десять лет свидетельствует, что в период 1995-1999 гг. динамика
инвестиций в жилищное строительство была относительно стабильной. Это и
понятно, поскольку после обретения независимости и разрушения
межхозяйственных связей экономика страны (как всех бывших союзных
республик) пребывала в кризисном состоянии и именно в эти годы реформы
практически всех отраслей экономики только-только начинались.
В указанный период объемы инвестиций составляли 16,7 млрд. тенге в среднем
за год. Однако начиная с 2000 года в Казахстане наблюдается заметный
прирост вложений в жилищное строительство.
В 2004 году объемы инвестиций в жилищное строительство резко возросли,
превысив уровень 1995 года в 6,8 раза, а 2003 . – в 2,1 раза (рис. 1).
Рис. 1. Динамика инвестиций в жилищное строительство РК, 1995-2004гг.
Примечание: официальные данные за январь-декабрь 2005 г. будут опубликованы
в феврале 2006 г.Источник: данные Агентства РК по статистике.
В период 2001-2004 гг. доля государственного сектора и иностранных
предприятий увеличилась соответственно на 2,7% или более чем в 5,6 раза.
Жилищное строительство осуществляется в основном за счет инвестиций из
негосударственного сектора, на долю которого в 2004 году приходится 77%
вложений частных предприятий и их объединений.
Удельный вес государственных предприятий и организаций в структуре
инвестиций составляет 18,9%.
Доля других юридических лиц незначительна – 3,4%. Приведенные данные
наглядно свидетельствуют о том, что жилищное строительство практически
полностью перешло из государственного сектора в частный, что соответствует
современным мировым тенденциям.
В целом за последние четыре года объемы инвестиций увеличились во всех
регионах республики. Однако наиболее высокие объемы инвестиций в 2004 году
наблюдались в городах Астане и Алматы (54,3 и 20,2 млрд. тенге
соответственно), а также в Атырауской (18,7 млрд.), Алматинской (5,8
млрд.), Мангистауской (5,3 млрд.), Южно-Казахстанской (5,3 млрд.),
Актюбинской (4,4 млрд.), Карагандинской (3,6 млрд.) и Западно-Казахстанской
(2,9 млрд.).
Как видим, по данному показателю лидирует северная столица Казахстана, что
вполне понятно, так как наиболее грандиозные масштабы строительства
характерны именно для Астаны. Динамично нарастают масштабы жилищного
строительства в крупнейшем мегаполисе страны – Алматы.
Жилищное строительство признано одним из приоритетных направлений
Стратегии развития Казахстана до 2030 года и является одной из наиболее
важных задач общенационального характера. Не случайно в последнем Послании
Президента Н. Назарбаева народу Казахстана отмечается, что “жилищное
строительство – новый локомотив нашей экономики”.
Естественно, что потребности населения в жилье не могут быть удовлетворены
полностью. Несмотря на значительное увеличение объемов строительства,
основная часть населения не имеет возможности приобрести квартиру на тех
условиях, которые сформированы сегодня на рынке.
Низкие уровни доходов и существующие инструменты ипотечного кредитования
пока слабо доступны широким массам населения. Основной категорией
населения, необеспеченной жильем является молодежь. По имеющимся прогнозам,
к 35-40 годам основная часть из них приобретет жилье и обустроится. Но их
места нуждающихся в жилье займут сегодняшние школьники и студенты. 11 июня
2004 года была принята Государственная программа жилищного строительства на
2005-2007 годы. Ее реализация предполагает ввод жилья в 2005 – более 3
млн. кв. м., в 2006 – более 4 млн. кв. м., в 2007 году – более 5 млн. кв.
м. общей площади.
Однако для обеспеченности населения жильем к концу 2007 года жилищный фонд
при существующих нормах должен составить 283 млн. кв. м., так как по
прогнозным данным в начале 2008 года численность населения составит 15,7
млн. человек. Ожидается, что в 2005-2007 годах по всем источникам
финансирования будет обеспечено жильем около 195 тысяч семей, в том числе,
через систему ипотеки – 49 тысяч семей, в 2005 году – 11,7 тысяч семей, в
2006 – 16,5 тысяч семей, в 2007 – 20,8 тысяч семей.
Однако, увеличение спроса на жилье, а также экономические факторы на рынке
жилищного строительства предполагают удорожание стоимости жилья, что
сделает жилье недоступным для населения со средними и малыми доходами.
Поэтому в Государственной программе жилищного строительства на 2005-2007
годы для обеспечения доступности жилья этим категориям населения
предполагается решить следующие задачи:обеспечение устойчивого темпа роста
строительства жилья;снижения его стоимости;увеличение сроков жилищного
кредитования;снижение первоначального взноса и ставки кредитования.
Наряду с этим будут созданы условия для обеспечения граждан жильем
посредством строительства недорогих и доступных квартир для среднего класса
стоимостью, не превышающей 350 долл. США за один квадратный метр. Выкуп
доступного жилья населением будет осуществляться преимущественно
посредством ипотечного кредитования или за счет кредитов жилищных
строительных сберегательных банков в порядке, определенном Правительством
Республики Казахстан.
При реализации доступного жилья населению приоритетное право на его
приобретение будет предоставляться:
1) молодым семьям, имеющим детей;
2) работникам государственных органов и учреждений, содержащихся за счет
средств государственного бюджета;
3) работникам государственных предприятий социальной сферы.
Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части
населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность
жилищного строительства в республике. Жилищное строительство признано одним
из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 года и
является одной из наиболее важных задач общенационального характера.
Повышение конкурентоспособности экономики Казахстана в среднесрочной
перспективе требует новой политики в жилищном строительстве.
В связи с этим основными направлениями Государственной программы развития
жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы (далее -
Программа) являются обеспечение устойчивого темпа роста строительства
жилья, доступного для широких слоев населения путем снижения его стоимости,
увеличение сроков жилищного кредитования, снижение первоначального
взноса и ставки кредитования.
Помимо строительства жилья требуются новые подходы к его эксплуатации. Для
дальнейшего совершенствования форм управления объектами кондоминиума, в том
числе института кооперативов собственников квартир, углубления проводимых
преобразований в системе управления жилищным фондом и сфере коммунального
обслуживания, а также оптимизации жилищных отношений будет разработана
программа развития жилищно-коммунальной сферы.
В Казахстане жилищный сектор перешел на рыночные отношения и главной
целью жилищной политики является создание условий для перехода на
приобретение и строительство жилья населением через развитие прогрессивных
форм кредитования. Изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов
по формам собственности и источникам финансирования. Радикальные изменения
произошли в системе финансирования жилищного строительства, основную роль
стали играть частные и индивидуальные застройщики. По данным регистра
жилищного фонда, на 1 января 2004 года общая площадь жилищного фонда
Республики Казахстан составляет 243,0 млн. кв. метров, в том числе в
городах - 144,8 млн. кв. метров, в сельской местности - 98,2 млн.кв.метров.
Более 96,8% жилищного фонда Республики Казахстан находится в частной
собственности (235,3 млн. кв. метров) и 3,2% - в государственной
собственности(7,7млн.кв.метров).
При существующей социальной норме обеспеченности жильем 1 жителя в
размере 18 кв. метров к концу 2003 года в среднем по стране на 1 жителя
приходилось 17,0 кв. метров, в том числе в городах - 18,0 кв. метров, в
сельской местности - 15,8 кв.метров.
Государство перестало быть основным участником в жилищном
строительстве. Его доля в общем объеме строительства жилья в 2002 году
уменьшилась до 5,6%, в 2003 году этот показатель увеличился до 13, 1% за
счет строительства жилых домов при ликвидации последствий землетрясения в
Жамбылской области. За счет средств населения введено жилья 69,4% от общей
площади сданных в эксплуатацию жилых домов.
Население республики стало активнее участвовать в решении собственных
жилищных проблем. За 2000-2003 годы за счет средств населения построено
4600,1 тыс. кв. метров жилья, или 72,7% от общего объема введенных в
эксплуатацию жилых домов. Объем индивидуального жилищного строительства
возрос за последние четыре года на 57,3%, и за указанный период на эти цели
направлено 36,6 млрд. тенге. Сложившаяся ситуация свидетельствует о наличии
у граждан некоторых накоплений для строительства жилья. Развитие
индивидуального жилищного строительства в республике идет неравномерно.
Если от общей площади 1431,2 тыс. кв. метров жилья, построенного населением
в 2003 году, наибольшую долю занимают Южно-Казахстанская (309,5 тыс. кв.
метров), Атырауская (158,2), Алматинская (130,2) области и город Алматы
(132,3 тыс. кв. метров), то в других областях этот показатель низок: в
Карагандинской '(29,2), Костанайской (33,7), Северо-Казахстанской {35),
Акмолинской (36,4 тыс. кв. метров).
Высокая стоимость жилья является одной из основных причин сдерживания
роста массового жилищного строительства.
По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, средняя фактическая
стоимость строительства 1 кв. метра жилья в городах республики (без
индивидуальных жилых домов, построенных населением) за 2000-2003 годы
составляла 47,5-60,3 тыс. тенге, за исключением городов Астаны и Атырау,
где стоимость строительства 1 кв. метра площади жилых домов превышала
среднюю республиканскую на 24,5 и 16,1 тыс. тенге соответственно.
Стоимость строительства 1 кв. метра жилья в 2003 году в некоторых регионах
республики (тыс. тенге)
Регион Всего (включая индивидуальныеВсего (без индивидуальных жилых
жилые дома, построенные домов, построенных населением)
населением)
город Астана 63,9$456 49,2$351
город Алматы 84,8$606 16,6$118
Атырауская 30,2$216 73,0$521
область
Для снижения стоимости строительства жилья необходим переход к
современным эффективным и энергосберегающим архитектурно-строительным
решениям. Существующая практика возложения на застройщиков жилых домов
затрат, связанных с дополнительными нагрузками либо развитием и
обустройством магистральных и внутриквартальных инженерных сетей, иных
объектов инженерной (коммунальной) инфраструктуры, повышает стоимость
одного квадратного метра строящегося жилья.
Снижение стоимости строительства объектов зависит также от
совершенства сметной нормативной базы. В целях достоверного определения
цены строительной продукции с учетом нового уровня заработной платы,
текущих цен на эксплуатацию строительных машин и механизмов, на материалы,
изделия и конструкции, применения новых прогрессивных методов производства
работ впервые разработаны новые казахстанские сметные нормативы. Положения
этих нормативов подлежат применению на территории Республики Казахстан
субъектами архитектурной, градостроительной и строительной деятельности,
осуществляющими строительство объектов за счет государственных средств. Для
других субъектов настоящие нормативы являются рекомендательными.
Состояние отрасли производства строительных материалов
Современные требования к качеству строительства жилых домов
предопределяют применение новых и эффективных строительных материалов,
соответствующих мировым стандартам. Однако отечественная промышленность
строительных материалов не в полной мере удовлетворяет потребности
строительного производства. Казахстан располагает необходимыми сырьевыми
ресурсами, производственными мощностями, рабочими и инженерными кадрами для
обеспечения потребностей экономики в новейших строительных материалах,
изделиях и конструкциях.
В стране отсутствуют предприятия по выпуску стекла, стекловолокон,
конструкций из алюминиевых сплавов, композитных и других материалов,
заменяющих древесину и металл. Не развито собственное машиностроение,
практически нет заводов по производству грузоподъемных машин, подъемно-
транспортных механизмов, строительных машин и технологического
оборудования. Производство эффективных теплоизоляционных материалов и
изделий из них, использование глубокой переработки нефтепродуктов и
полимеров находятся только в начальной стадии становления. Наличие
территориальных диспропорций в размещении производств, недостаточность
инвестиций для развития импортозамещающих и экспортоориентированных
производств также являются отраслевыми проблемами. Все это
свидетельствует, что при существующем уровне технической и технологической
оснащенности большинства предприятий организация выпуска соответствующих
мировым стандартам отечественных строительных материалов затруднительна.
В связи с чем для развития как строительной индустрии, так и экономики
в целом прослеживается необходимость тесного взаимодействия банковского
сектора с предприятиями различных отраслей экономики.
Воздействие коммерческого банка на улучшение деятельности предприятий
необходимо рассматривать как систему действий коммерческого банка по
обеспечению соответствия этапов реализации коммерческой деятельности банка
по максимизации своей прибыли потребностям бизнеса, находящих свое
воплощение, например, в форме кредитования.
Оказывая услуги по кредитованию, банки перераспределяют денежные
ресурсы в пользу субъектов экономики, испытывающих в них потребность.
Отличие банковского кредитования от других форм в том, что, во-первых,
деньги предоставляются на определенный срок, во-вторых, строго на
определенные цели. При этом посредством кредитования банки выполняют важную
роль по отбору эффективных проектов и в зависимости от качества этого
отбора могут ускорять или замедлять экономическое развитие.
1.2. Формы и методы кредитования строительства
В 2000-2003 годы за счет собственных средств предприятий и организаций
негосударственного сектора построено 1070,7 тыс. кв. метров жилья, или
16,9% к общему объему введенных в эксплуатацию жилых домов.
Этими предприятиями и организациями вводятся в эксплуатацию жилые дома,
реализуемые напрямую покупателям со средним доходом и высоким достатком.
Указанными застройщиками решается комплекс задач по проектированию и
строительству многоквартирных жилых домов нового поколения, уникальных по
архитектуре и технической сложности, с применением новейших технологий и
материалов.
В 2001-2003 годы предприятиями и организациями государственной
собственности введено в эксплуатацию 47 5 тыс. кв. метров жилья, или 9,3%
от общей площади сданных в эксплуатацию жилых домов. В 2002 году в девяти
областях республики с участием государственных средств не построено ни
одного квадратного метра жилья, а в 2003 году такое положение сложилось в
Акмолинской, Алматинской, Костанайской областях и городе Алматы.
Для обеспечения доступности построенного жилья для более широкого
круга населения предусматриваются меры, направленные на снижение стоимости
его строительства. В республике необходим переход к современным эффективным
и энергосберегающим архитектурно-строительным решениям.
В этой связи требуется определить наиболее оптимальную этажность для
строительства экономичных жилых домов, иные методы рациональных объемно-
планировочных, конструктивных и инженерных решений, а также
месторасположение жилых кварталов (домов) в системе городской застройки.
Необходимо исключить затраты застройщиков жилых домов, связанные с долевым
участием в развитии городских энергоисточников (оплата за присоединяемую
мощность), возложив расходы на развитие и обустройство магистральных и
внутриквартальных инженерных сетей, иных объектов инженерной (коммунальной)
инфраструктуры на местные исполнительные органы.
Для установления реального уровня затрат и избежания неоправданно
завышенных цен при строительстве жилья будет продолжена работа по внедрению
и дальнейшему совершенствованию новых казахстанских сметных нормативов.
Развитие производства эффективных строительных материалов и внедрение
новых технологий приведут к увеличению их ассортимента с улучшением
качества, а также снижению объема импорта и уменьшению материалоемкости,
энергоемкости, трудоемкости строительной продукции. Одним из составляющих
работы по снижению стоимости строительства жилья является развитие
конкуренции между строительными организациями. Основным механизмом развития
конкурентной среды в строительстве жилья будет являться проведение тендеров
местными исполнительными органами при размещении заказов на строительство
коммунального жилья и кредитование застройщиков с последующей реализацией
жилья определенной категории граждан с использованием ипотеки и жилищных
строительных сбережений.
Внесение организатором конкурса в конкурсную документацию условия запрета
передачи подрядчиком (генеральным подрядчиком) на субподряд в совокупности
более двух третей объема работ (стоимости строительства), являющихся
предметом проводимого конкурса и относящихся к государственным закупкам,
также влияет на снижение стоимости строительства жилья.
Развитие индивидуального жилищного строительства
Для дальнейшего развития индивидуального жилищного строительства
предусматривается осуществить следующие меры:
использование в жилищном строительстве прогрессивных технологий,
современных архитектурно-строительных и градостроительных решений,
экологически чистых, современных по дизайну видов продукции и материалов,
отвечающих по ассортименту и номенклатуре платежеспособному спросу
различных слоев населения как на элитное жилье, так и на жилые дома для
граждан с невысокими доходами;
отвод земельных участков под строительство домов вблизи магистральных
инженерных сетей, а также на территориях, не занятых строениями и
коммуникациями. Применение приемлемых условий систем ипотечного
кредитования и жилстройсбережений, переход к эффективным
энергоресурсосберегающим системам также будут способствовать дальнейшему
развитию индивидуального жилищного строительства.
В предстоящие годы должно получить дальнейшее развитие привлечение
дополнительных инвестиций в строительство недорогого жилья. Необходимо
ввести обязательное предоставление (продажу) земельных участков,
находящихся в государственной собственности, под строительство только на
аукционной основе, что должно обеспечить дополнительные поступления в
местные бюджеты для финансирования Программы. При этом определенная часть
земельных участков должна выставляться на аукцион с особым условием:
строительство доступного жилья на таких участках с последующей реализацией
его населению. Необходимо усилить конкуренцию между компаниями-
застройщиками и на рынке труда.
Дальнейшее развитие производства эффективных, экологически чистых
строительных материалов и внедрение новых технологий
Для дальнейшего развития производства эффективных, экологически чистых
строительных материалов и внедрения новых технологий необходимо принять
следующие меры:
- расширить применение автономных систем отопления, соответствующих
экологическим требованиям, приборов автоматического регулирования и учета,
новых видов материалов для трубопроводов, конструкции "труба в трубе",
позволяющих снизить потери теплоносителя при транспортировке, а также
увеличить срок эксплуатации;
- содействовать применению эффективных материалов (ячеистый бетон,
полистиролбетон, мелкоштучные блоки) для строительства индивидуальных жилых
домов; реализовать конкретные инвестиционные проекты по выпуску вяжущих
материалов и изделий на их основе, керамических, теплоизоляционных и
отделочных материалов, листового стекла;
- в целях повышения производительности труда, снижения трудоемкости и
себестоимости строительно-монтажных работ увеличить применение современных
способов "сухого" строительства.
Меры, направленные на стимулирование строительства жилья для среднего
класса и социально защищаемых слоев населения.
Развитие системы жилищных строительных сбережений
Одним из важных направлений развития долгосрочного жилищного
финансирования является система жилищных строительных сбережений. В
соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан участники
системы строительных сбережений смогут приобрести жилье не ранее чем через
три года после начала осуществления вкладов. Поэтому основной контингент
участников жилищных строительных сбережений будет формировать
платежеспособный спрос на рынке жилья уже после завершения Программы.
Основным условием дальнейшего развития системы жилищных строительных
сбережений является привлечение новых вкладчиков, за счет которых будут
выделяться кредиты состоявшимся участникам системы, накопившим минимально
необходимый объем вклада.
В целях массового запуска системы жилищных строительных сбережений
предлагается с начала действия Программы развития жилищного строительства в
Республике Казахстан на 2005-2007 годы (далее - Программа) создание более
привлекательных условий для граждан, являющихся потенциальными участниками
системы жилищных строительных сбережений:
- снижение размера необходимых накоплений в жилищных строительных
сберегательных банках до 25% от стоимости приобретаемого жилья;
- увеличение срока кредита до 25 лет в зависимости от срока накопления;
- увеличение размера поощряемой государством суммы вклада до 200 месячных
расчетных показателей, что потребует внесения изменений в действующее
законодательство Республики Казахстан.
Данные меры принимаются государством для скорейшего внедрения системы
жилищных строительных сбережений, а именно увеличения количества населения,
решающего жилищные проблемы посредством вложения денежных средств в систему
жилищных строительных сбережений. При этом данные условия будут
распространены на вкладчиков, заключивших договоры с ЖССБ в 2003 - 2004
годах. В дальнейшем при достижении определенного количества вкладчиков,
которое позволит сделать систему жилищных строительных сбережений массовой,
основные условия работы системы будут пересмотрены.
Достижение указанной задачи и развитие системы жилищностроительных
сбережений будут осуществляться за счет проведения следующих мероприятий:
- капитализация ЖССБ в размере 12,2 6 млрд. тенге в целях долговременной
устойчивости системы жилищных строительных сбережений;
- предоставление долгосрочных бюджетных кредитов ЖССБ в размере 1,9 млрд.
тенге. Наряду со снижением стоимости заимствования для банка это обеспечит
сокращение разрыва между сроками кредитного и заемного портфелей ЖССБ;
- привлечение ЖССБ долгосрочных займов;
- создание условий для привлечения вкладчиков в регионах, расширение
представительной сети ЖССБ;
- ограничение максимально допустимого размера кредита, выдаваемого по
системе ЖССБ при накоплении 25% необходимой суммы, на уровне 5 млн. тенге.
Это позволит сделать систему более целенаправленной, исключив тех
участников системы, целью которых является не приобретение жилья для
последующего проживания, а получение льготных кредитных ресурсов и
вознаграждения по вкладам в качестве эффективного размещения капитала;
- выделение бюджетных средств на выплату премий по вкладам в ЖССБ в размере
2,34 млрд. тенге. При этом до начала реализации Программы будут внесены
изменения в действующее законодательство Республики Казахстан в части
снижения минимального размера необходимых накоплений и увеличения размера
поощряемой государством суммы вклада до 200 МРП.
В результате реализации Программы системой жилищных строительных сбережений
предположительно смогут воспользоваться в перспективе по меньшей мере около
100 тыс. вкладчиков.
Механизм реализации Программы.
Выполнение Программы будет осуществляться посредством плана мероприятий по
ее реализации, утверждаемого Правительством Республики Казахстан. План
мероприятий будет характеризовать качественные особенности развития
жилищного строительства, в нем будут обозначены конкретные исполнители и
сроки реализации, а также предполагаемые объемы и источники финансирования
по годам. Комплексность мероприятий позволит максимально координировать
деятельность и концентрировать возможности центральных и местных
исполнительных органов по обеспечению согласованных действий по всем
направлениям развития жилищного строительства в Республике Казахстан.
Правительством Республики Казахстан будут осуществляться постоянный
мониторинг и оценка эффективности реализации Программы посредством контроля
за ходом исполнения плана мероприятий и достижения планируемых показателей
(индикаторов) Программы.
Ипотечное кредитование
Как заявил глава государства Нурсултан Назарбаев, в Казахстане с 2005
года начнется реализация новой жилищной политики.
Суть домной политики заключается и обеспечении доступности жилья для
более широких слоен населения, удешевлении его стоимости, увеличении сроков
жилищного кредитования, снижении первоначальных взносов и ставок
кредитования.
Для реализации новой политики жилищного строительства п течение 2005-
2007 годов необходимо инвестировать в жилищное строительство из всех
источников порядка 300 миллиардов тенге, в том числе около 150 миллиардов
тенге государственных средств, большая часть из которых будет
предоставляться па возвратной основе.
Эти финансовые средства предполагается предусмотреть в бюджете 2005
года.
С 1986 года в Казахстане наблюдается спад в строительстве жилья.
Именно поэтому наблюдается столь длительный и небывалый по своим темпам
рост цен на жилую недвижимость: сегодняшние цены в 2-2.5 раза превышают
уровень 2000 года.
Дело осложняется тем, что большая часть имеющегося жилья очень низкого
качества.
Часть казахстанских домов представляет собой не подлежащие ремонту
помещения, в которых, тем не менее, живут люди, еще часть - хрущевки.
Около четверти жилого фонда не ремонтировалось уже 30-40 лет. Около трети
всего населения Казахстана живет в неблагоустроенном жилье.
Отчасти проблему жилья и его доступности может решить институт
ипотеки.
Ипотека - это залог недвижимости с получением ипотечного кредита,
дающего возможность приобрести жилье. Закладываться может любая
недвижимость, находящаяся в собственности
заемщика, очень часто закладывается именно приобретаемая в кредит
недвижимость. Заемщик - это организация или человек, обратившимся за
получением ипотечного кредита.
Физические и юридические лица - заемщики -должны быть проверены как
надежные и платежеспособные и на основании этого получившие ипотечный
кредит.
Они добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности или
приобретаемое на средства кредита жилье в залог и способны внести авансовые
платежи при приобретении жилья.
На сегодняшний день, по оценкам экспертов, от 7 до 50 % граждан
Казахстана могут позволить себе ипотечное кредитование. Причем 7 % - это
население, имеющее открытый доход. Однако если учесть реальные доходы, то
30-50 % казахстанских семей сегодня прошли бы нормальное ипотечное
кредитование.
В качестве примера развития ипотечного кредитования можно привести
США, Германию и Канаду.
В этих странах наиболее бедные слои населения (порядка 5 %) получают
жилье безвозмездно от государства, еще 5 % составляют люди, которые в
состоянии выкупить жилье сразу, все остальные покупают в кредит с 30-летней
рассрочкой.
Если сравнивать с советской системой, то у нас человек лет 30 отдавал
государству деньги и стоял в очереди на квартиру. Кто-то получал жилье, кто-
то - нет.
Других способов решения жилищной проблемы не существовало. Это значит,
что Казахстан, хотим мы этого или нет, должен перейти на ипотечное
кредитование.
До сих пор ипотечные кредиты в Казахстане были неприлично дорогими.
Банки выдавали ссуды под 21 % годовых.
Кредитор - банк или организация - осуществлял отдельные виды
банковских операций, выдавал ипотечные кредиты заемщикам на основании
оценки их кредитоспособности и осуществлял последующее обслуживание данных
ипотечных кредитов.
Ставку по ипотечным кредитам были дорогими потому, что банки-кредиторы
хотели максимально застраховаться от риска непогашения кредита, инфляции,
изъятия кредитных средств из оборота на много лет и т. п.
Если же у них кто-то будет гарантированно выкупать кредит сразу же
после выдачи гражданину, все эти риски исчезают. Поэтому высокие ставки
банкам оправдывать будет нечем.
Именно благодаря подобным схемам в США и других западных странах
ипотечные кредиты выдают под 4-6 % годовых, а не 12-15 %.
Однако их реализация всегда упирается в вопрос денег: если государство
финансирует выкуп закладных, схема работает, а если нет - процесс
стопорится.
Стоило человеку представить, как он будет 10-15 лет платить такие
бешеные проценты, и робкое желание взять ипотечный кредит, как правило,
улетучивалось.
К тому же инфляция в республике в ближайшие годы, скорее всего, будет
снижаться, а вслед за нею и ставки по кредитам.
Сегодня проценты по ипотеке у всех казахстанских банков являются
фиксированными, то есть изменению в процессе пользования займом не
подлежат.
По мнению чиновников, в результате введения мер в соответствии с
принятыми в последние годы законопроектами, а также стабильному развитию
самой экономики существенно оживилось как строительство, так и продажа
жилья.
Но увеличить предложение на рынке можно еще приблизительно в 2-3 раза.
Главное в том, чтобы рост предложения опережал увеличение спроса.
Параллельно с мерами, увеличивающими предложение, вводились и такие,
которые должны стимулировать спрос. В частности, речь идет о
совершенствовании ипотечных механизмов.
Дороговизна ипотеки считалась одним из факторов, сдерживающих развитие
этого полезного дела в Казахстане, и в августе 2000 года постановлением
Правительства Республики Казахстан № 1290 была одобрена Концепция
долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы
ипотечного кредитования.
Концепцией предусматривалась возможность привлечения денежных ресурсов
в жилищную сферу путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг при
условии их обеспечения, то есть предполагалось создание двухуровневой
системы ипотечного кредитования, позволяющей обеспечить кредиторов
финансовыми ресурсами за счет средств, привлекаемых через
специализированных операторов. Тогда же был создан новый финансовый
институт - ЗАО Казахстанская ипотечная компания.
Система ипотечного кредитования в Казахстане представляет собой итог
обобщения отечественными финансистами опыта США, Малайзии и Европы
(преимущественно Германии).
В американской модели кредитование осуществляют специальные
управляющие компании при финансовой поддержке государства, в германо-
австрийской - специализированные банки.
Наша система состоит из двух уровней: коммерческих банков и
Казахстанской ипотечной компании.
Схема ипотечного кредитования проста: человек берет кредит в ипотечном
банке, затем через риэлтора находит квартиру, банк оплачивает се стоимость.
Когда схема покупки жилья в кредит в Казахстане будет отлажена,
заемщику необходимо будет только доказать банку, что у него есть доходы. И
вот с этим возникают трудности, так как реальные доходы в нашей стране
скрываются. Чтобы решить эту проблему, необходимо менять налоговую систему.
В начале развития ипотечного кредитования займы предоставлялись на
срок от 3 до 10 лет в тенге.
Сумма кредита составляла не более 70 % рыночной стоимости покупаемого
жилья, при этом заемщик должен был внести первоначальный взнос в размере не
менее 30 % его стоимости за счет собственных средств.
Максимальный размер кредита составлял 4,5 миллиона тенге. Но затем
Казахстанской ипотечной компании удалось создать практически все
предпосылки для удешевления ипотечных кредитов.
Если в 2000 году сумма ипотечных кредитов составляла всего 68
миллионов тенге, в 2002 году - 1 миллиард тенге, то в настоящее время
компания выдает ипотечных кредитов на полтора миллиарда тенге ежемесячно. В
июне компания покупала у банков кредиты под 9,6 % годовых.
С 2005 года срок возврата ипотечных кредитов будет увеличен с сегодняшних
10 до 20 лет. Для абсолютного большинства заемщиков это, безусловно, благо.
Но поскольку доходы населения начали расти более быстрыми темпами, а
ставки по кредитам снижаться, многие граждане хотели бы расплатиться по
ссудам быстрее, чтобы избавиться от долгового бремени.
Так, досрочные погашения Казахстанском ипотечной компании сейчас составляют
12 %. Это создает риск досрочного погашения ссуд и финансовых потерь банка.
К тому же сокращается количество оборотов денег заемщика из-за
сокращения срока погашения кредита.
Таким образом, по мнению банкиров, и ипотечном законодательстве должны быть
предусмотрены штрафные санкции для тех, кто хочет расплатиться но кредиту
досрочно.
Рассмотрим вариант, когда человек внезапно становится
неплатежеспособным.
В такой ситуации эксперты предлагают следующее. Квартира, находящаяся
в залоге, должна быть выкуплена (ипотечном компанией или акиматом). Кредиты
первоначально выдавались на 70 % стоимости жилья, а остальные 30 %
приходились на первоначальный взнос гражданина.
70 % стоимости квартиры, указанной и договоре, получит обратно
кредитор. Остальное же будет либо возвращено неплатежеспособному должнику,
если ему есть куда выехать из квартиры, либо зачтено ему как арендная
плата. И дальше человек будет жить в этой квартире, но уже не как
собственник, а как арендатор.
Когда предоплаты перестанет хватать на расчеты с новым хозяином, он
будет расплачиваться с ним живыми деньгами. Платежи по кредиту должнику не
возвращаются.
Такой вариант выглядит максимально безболезненным и притом адекватным
казахстанским условиям.
В странах с развитой системой ипотечного кредитования
неплатежеспособных должников переселяют в специально построенные
муниципальные дома. У нас же жилищного фонда для отселения не существует. А
ипотечные кредиты ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
