Теоретические основы стимулирования устойчивого землепользования на рентной основе и регулирования земельно-имущественных отношений

«Теоретические основы стимулирования устойчивого землепользования на рентной основе и регулирования земельно-имущественных отношений»

Содержание

Введение

Актуальность, научная и практическая значимость работы

Обоснование необходимости проведения НИР заключается, прежде всего, в том, что до сих пор государство занималось регулированием только первичного рынка земли. В настоящее время, когда идет формирование вторичного рынка (особенно в городах) появилась настоятельная необходимость регулирования вторичного рынка во избежание многочисленных коррупционных и процедурных нарушений, а также для стимулирования условий саморегулирования рынка посредством создания системы независимых (неправительственных) организаций, в т. ч. ассоциации землеустроителей. Кроме того, нужно проведение мониторинга рынка земли для предметного анализа состояния оборота земель и принятия соответствующих решений по его улучшению в рамках методологии осуществления устойчивого землепользования, а также теории факторов производства и внешних эффектов.

Начальный этап развития частного землепользования формируется за счет развития первичного рынка, который функционирует в условиях купли-продажи земельных участков у государства.

В ближайшей перспективе основополагающим фактором эффективного развития частного землепользования должно стать государственное регулирование оборота земель на вторичном рынке через механизм налоговой, ценовой и кредитной политики. Это и определяет важность, актуальность и практическую значимость настоящей научно-исследовательской работы.

Требует дальнейшего совершенствования земельное законодательство. Развитие рынка земли и земельное налогообложение определяет проведения на новой основе кадастровой и рыночной оценки земель в республике. Отдельные методические аспекты управления земельными ресурсами в республике в период реформы изучались и усовершенствованы, в то же время, методические особенности механизма регулирования земель при введении частной собственности в РК не достаточно изучены и не имеют теоретических и практических рекомендаций по их применению.

Формирование и развитие рынка земли и его инфраструктуры является одним из важнейших направлений земельной реформы в Казахстане и реального обеспечения права собственности граждан на землю и другое недвижимое имущество и право землепользования. С принятием в 1995 году Указов Президента Республики Казахстан, имеющих силу законов, «О земле», «Об ипотеке недвижимого имущества», «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», а также целого пакета постановлений Правительства Республики Казахстан по реализации этих законодательных актов, а в дальнейшем и Земельного кодекса, в стране формируется система законодательных основ земельных отношений, обеспечивающих вхождение в рыночные земельные отношения.

Вместе с тем, развитие реформирования земельных отношений, их регулирование со стороны государства, обуславливают необходимость дальнейшего совершенствования земельного законодательства и всей системы управления для создания основ устойчивого землепользования.

Дальнейшее совершенствование государственного регулирования должно быть направлено на закрепление и охрану прав собственности на землю, стимулирование дальнейшего развития рынка земли, ипотечного кредитования под залог земли и права землепользования, формирование системы гарантий для проведения таких операций, обеспечение государственной регистрации прав на землю и сделок с ними, на укрепление и развитие арендных и налоговых земельных отношений, введение в рыночный оборот земель частной собственности сельскохозяйственного назначения и развитие всего рынка недвижимости и его инфраструктуры.

Все вышеперечисленное убедительно доказывает актуальность данной темы исследований, от результатов выполнения которой зависит теоретическое и практическое осмысление роли земли в рыночных условиях.

Предмет исследования - факторы, направления и механизмы повышения уровня устойчивости землепользования.

Объект исследования - земельный фонд и земельный рынок Республики Казахстан.

Цель и задачи исследования в 2009 году

Целью исследования является : исходя из теории и практики устойчивого развития, дать концепцию и обосновать механизмы стимулирования и регулирования земельно-имущественных отношений на рентной основе.

Основным заданием первого этапа (2009г. ) является: уточнить отдельные положения теории устойчивого развития землепользования; дать расширенную характеристику земли, как фактора производства; обосновать современную систему земельно-имущественных отношений.

Основным заданием второго этапа (2010г. ) является: дать классификацию сложившейся системы землепользования; разработать современные направления экономического стимулирования землепользования; обосновать платность землепользования, как стимулирующий процесс регулирования земельных отношений на рентной основе.

Основным заданием третьего этапа (2011г. ) является: разработать механизм единого земельного налога, как ведущего рычага стимулирования устойчивого землепользования; разработать концепцию устойчивого землепользования; концепция и механизм регулирования земельно-имущественных отношений.

Результат работы: разработана программа и методика исследований на 2009-2011гг, обобщены результаты предыдущих исследований, изучен отечественный и зарубежный опыт формирования устойчивого землепользования и земельного рынка, изучен опыт земельного налогообложения, разработаны концептуальные положения формирования земельного рынка стимулирующего налогообложения; кроме того, дополнительно к Программе разработана методология ценового зонирования по инвестиционной привлекательности земель для их капитализации, проблематика земельной политики, управления, регулирования;

Основные конструктивные характеристики:

- современным объектом управления является земельно-имущественный комплекс, включающий не только рыночное, но и общественные объекты недвижимости; это предопределяет функционирование новой государственной системы «Управление земельно-имущественным комплексом» (УЗИК), которая пришла на смену «Управление земельными ресурсами» (УЗР) ;

- одним из элементов УЗИК является стимулирующее налогообложение, осуществить которое можно только посредством изъятия природной ренты в составе ренты УЗИК;

- рынок земли формируется в составе ЗИК, как неотъемлемая часть рынка недвижимости, в составе которого ведущим является рынок жилья, позволяющий выявлять тенденции и закономерности, относящиеся к преобладающей части объектов ЗИК;

- для эффективного управления ЗИК необходимо вести его мониторинг принципы системы ведения которого предлагаются в данном отчете; ведение мониторинга ЗИК необходимо вести в составе общего мониторинга земель на основе дистанционной системы зондирования и параллельной инвентаризации объектов ЗИК;

- одним из условий успешного ведения УЗИК является регулирование земельного оборота на основе повсеместного ценового зонирования по степени инвестиционной привлекательности земель с целью их последовательности капитализации через инвестиционное проектирование и девелопмент.

Научная значимость исследования заключается в том, что установлены принципы взаимодействия между объектами совершенствования и регулирования устойчивого землепользования на основе проведенной классификации; даны обобщающие характеристики системы рентных отношений; обоснованы направления совершенствования земельных отношений через систему платности землепользования.

Практическая значимость исследований: новый методический подход к формированию земельно-имущественных комплексов, применение единых механизмов к системе налогообложения упростит ведение учета этих комплексов в кадастровых центрах, а новая налоговая база упорядочит систему изъятия налогов. Внедрение единого механизма по исчислению ставок налога от кадастровой стоимости земли позволит создать равные условия для юридических и физических лиц, использующих земли сельскохозяйственного назначения. Новые подходы упростят порядок изъятия земельной ренты и размещенного на земле имущества с городских и поселковых земель, что окажет стимулирующее влияние на собираемость налогов, эффективное использование земель в рамках устойчивого землепользования;

Отчет выполнен научным коллективом филиала, Центра социально-экономических исследования г. Астана, в следующем составе: 1- в. н. с., к. э. н., профессор, 1 - с. н. с., к. э. н. доцент, 1 - н. с., 1 - экономист.

1. Условия и предпосылки стимулирования устойчивого землепользования на рентной основе

1. 1 Комплекс рыночных систем самокоординации земельных отношений

Данная тема является не прикладной, а фундаментальной. Ее значимость двояка: с одной стороны она использует положения смежных исследований, а с другой - обобщая их результаты, дает уточняющие и направляющие положения для их совершенствования.

Главное предназначение рассматриваемой темы в том, чтобы в комплексе проблем сферы земельных отношений осуществить систематизацию и классификацию процесса пользования землей (землепользование) в новых условиях формирования и развития рынка земли, обеспечивающих экологическую устойчивость.

Прежде всего, нам нужно избавиться от прежних (советских) представлений о системе землеустройства, как сугубо государственном мероприятии. Нужно четко разделить государственные и рыночные функции землепользования, которые исходят из того, что земля стала товаром. Однако, это товар специфический как по природным, так и по хозяйственным условиям. Эту специфику нужно четко классифицировать с точки зрения 100% координации земельных отношений в сопоставлении госрегулирования и саморегулирования. При этом госрегулирование является преобладающим.

Землеустройство всегда было и есть управленческое мероприятие. Поэтому длительные научные споры о том, что первично - землеустройство или управление земельными ресурсами было беспредметным.

В советское время землеустройство было орудием осуществления земельной политики, включая в себя механизмы и регулирования, и управления. а государственная служба в целом называлась «управление землепользованием и землеустройством», где землеустройство было частью процесса землепользования. При этом землеустройство выполняло функции управления, а землепользование - регулирования земельных отношений [36] .

При переходе на рыночные земельные отношения, в условиях частной собственности на землю, землеустроительные услуги приобрели рыночные черты, поэтому землеустройство перешло в конкурентную среду, где действуют механизмы саморегулирования (самоуправление) посредством института ассоциации землемеров (модель 1) . При этом экономические черты землеустройства уступили лидерство техническим (геодезическим) действиям. Землеустройство по сути вернуло себе свое истинное название «межевание», а землеустроители вновь стали землемерами. Экономическая часть прежнего землеустройства осталось в составе государственного управления земельным ресурсами виде кадастровой оценки земли, планирования и экономического стимулирования. [18]

Модель 1.

Комплекс рыночных систем самокоординации земельных отношений

В идеальной экономике, где осуществляется процесс совершенной конкуренции, теоретически возможна самокоординация экономических действий за счет автоматического воздействия законов спроса и предложения, создающих логическую возможность рыночного равновесия. [41]

Механизм самокоординации действует в условии реализации оптимального сочетания пяти главных преимуществ рыночной экономики (модель1) . Эти преимущества сформулированы по отношению к рыночному обороту типичных товаров и услуг. По отношению к специфическому товару, каким является земля, этот механизм требует значительной корректировки и переосмысления. Главная особенность земли, как фактора производства, ресурса и товара заключается в его неэластичности, определяющей ограничения предложения (в противоположность спросу) земельных участков. Кроме того, «производство» земельных участков следует отождествлять с их улучшением (капитализацией) . В сельском хозяйстве улучшением является мелиорация земель и возделывание товарных культур, определяющих производный спрос на земельные участки, определяемый через степень эффективности реализуемой продукции.

В сфере улучшениями земли являются средства производства, неразрывно связанные с землей, и определяющие земельно-имущественный комплекс (ЗИК) в составе которого имеется капитальный (инвестиционный) товар - недвижимость. Именно недвижимость является объектом оборота на рынке, а производство улучшений - это девелопмент (развитие недвижимости) .

«Потребление» земельных участков - это их использование: для выращивания с. х. культур, строительства, отдыха (туризма) и т. д. Поэтому потребление земельных участков всегда частичное (неполное) . К потреблению следует относить не только собственно процесс использования, но и процесс организации использования.

В данном исследовании мы будем отождествлять «потребление» именно с организацией использования. Поэтому первое, второе и третье рыночное преимущество применительно к рынку земельной недвижимости следует формулировать так:

«Частичное обеспечение взаимосвязи девелопмента и организации использования земли».

Второе рыночное преимущество, выражается не через использование земли, а через ее куплю-продажу (оборот) . Это преимущество реализуется тем более частично, т. к. отсутствует рынок совершенной конкуренции. На этом рынке преобладает монополия, олигополия и монополистическая конкуренции. Примером монополии являются земли общего пользования и запаса. Олигополии - латифундии. Монополистическая конкуренция - рынок жилья.

Кроме того, земельные участки, как товар, являются не столько результатом труда, сколько природным даром, поэтому к труду относятся только улучшения. С учетом вышеизложенного сформулируем второе преимущество рынка в «земельной» интерпретации:

«Общественная оценка улучшений земли (недвижимости) в процессе оборота земельных участков».

В связи с тем, что рыночное ценообразование на объекты недвижимости осуществляется при неэластичном (ограниченном) предложении, цена здесь формируется от базовой рыночной стоимости, рассчитанной экспертами - оценщиками, поэтому третье преимущество следует изложить так:

«Относительно свободное движение цен на основе базовой (оценочной) стоимости».

Оценочная стоимость фиксируется в процессе государственной регистрации недвижимости на нижнем уровне рыночных цен. Это говорит о том, что цены на недвижимость всегда координируются государством, тем более на первичном рынке земли.

Особенно сложно по отношению к земле формулируется четвертое рыночное преимущество. Как понимать банкротство по отношению к земле? Здесь банкротство опосредованно, по аналогии с производным спросом. В сельском хозяйстве банкротство (оздоровление) можно отождествить с ухудшением (порчей) земли. Банкротами становятся агрофирмы, плохо использующие землю. В этом случае земля изымается у нерадивых хозяев и продается «с молотка» более рачительному хозяину. Тем самым экономика оздоровляется. По отношению к другим () землям банкротство более наглядно можно рассмотреть с использованием категории «местоположение». Банкротами становятся те фирмы, которые не могут использовать преимущество своего местоположения.

Формулировка четвертого преимущества применительно к рынку земли такова:

«Производное оздоровление экономики землепользования через банкротство фирм, неправильно использующих землю».

Пятое преимущество можно отнести к тем землям, которые находятся в активном обороте, например, земли населенных пунктов, где наблюдаются элементы ограниченной конкуренции, т. е. на рынке земли не может быть всеобщности конкуренции:

«Конкуренция при реализации и использовании максимально капитализированных земель в условиях рыночной свободы девелопмента».

Таким образом, механизм самкоординации земельных отношений весьма ограничен, что еще более повышает роль государственной координации, т. к. в противном случае остро проявляется «фиаско рынка земли», как это случилось в Казахстане в настоящее время. В связи с тем, что мы не учли специфику земли, как товара и понадеялись на механизм самокоординации, возник кризис финансового рынка, к которому относится и рынок недвижимости (земли) .

Особо следует остановиться на формулировке общей цели рыночной экономики: «максимум потребления». Эта цель трансформируется по отношению к экономике землепользования в иной плоскости: «минимум ущерба», как необходимого критерия на пути к общей цели рыночной экономики: «максимум потребления». Поэтому цель следует выразить так: «Максимум потребления при соблюдении минимума ущерба» .

Теперь перефразируем пять следствий (недостатков) в условиях фиаско рынка исходя из специфики земельных отношений; что позволит уточнить более предметно формулировку цели.

1. По формированию категории целевого использования земель.
2. По внедрению научнообоснованных систем землепользования (в т. ч. земледелия) .
3. По стратегическим инвестициям улучшения земель (орошение, многолетние насаждения, рекультивация, борьба с опустыниванием, эрозией и т. д. ) .
4. По поддержке нерыночных (внеоборотных) земель: общего пользования, запаса и т. д.
5. По социальной защите использования земель сельскохозяйственного назначения (например, через СПК) .

Перефразируем цель экономики, применительно к экономике землепользования.

Цель: максимум благосостояния при соблюдении разумной достаточности потребления земли и произведенной на ней продукции .

Теперь остановимся на проблеме самообеспечения ресурсами (факторами производства) . Теоретически, в условиях совершенной конкуренции считается возможным проявление механизма пропорционального самообеспечения ресурсами: естественными и искусственными. [41] Эти ресурсы, будучи вовлеченными в производство, становятся фактором производства, именуемом в экономической теории «земля», которая включает в себя помимо перечисленного перечня и недра. Здесь следует оговориться, что в большинстве случаев, даже на самом высоком теоретическом уровне, отождествляется понятие «ресурс» и «фактор производства». При этом под названием «ресурс» подразумевается «фактор производства». Мы будем называть ресурсом потенциальную категорию, а фактором - реальную, которая функционирует в экономике в сочетании: земля, труд, капитал, технологии, финансы. Каким образом осуществляется взаимодействие этих факторов? Посредством фактора «капитал», который может быть земельным, человеческим, материальным (недвижимым), нематериальным (интеллектуальным) и денежным (инвестиционным) . Причем ядром понятия «капитал» являются инвестиции , которые при их освоении (финансировании) создают все виды капитала.

В трактовке земли, как фактора производства много путаницы, которая в итоге привела отдельных теоретиков к выводу о том, что сейчас нет такого фактора, т. к. он трансформировался в недвижимость .

И все же недвижимость не может заменить категорию «земля», ибо недвижимость - это та часть земли, которая капитализирована и подвергнута государственной регистрации.

---

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.

• Информатика
• Банковское дело
• Оценка бизнеса
• Бухгалтерское дело
• Валеология
• География
• Геология, Геофизика, Геодезия
• Религия
• Общая история
• Журналистика
• Таможенное дело
• История Казахстана
• Финансы
• Законодательство и Право, Криминалистика
• Маркетинг
• Культурология
• Медицина
• Менеджмент
• Нефть, Газ
• Искуство, музыка
• Педагогика
• Психология
• Страхование
• Налоги
• Политология
• Сертификация, стандартизация
• Социология, Демография
• Статистика
• Туризм
• Физика
• Философия
• Химия
• Делопроизводсто
• Экология, Охрана природы, Природопользование
• Экономика
• Литература
• Биология
• Мясо, молочно, вино-водочные продукты
• Земельный кадастр, Недвижимость
• Математика, Геометрия
• Государственное управление
• Архивное дело
• Полиграфия
• Горное дело
• Языковедение, Филология
• Исторические личности
• Автоматизация, Техника
• Экономическая география
• Международные отношения
• ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда