Рынка недвижимости
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В
Г. АЛМАТЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .7
1.1 Анализ цен на недвижимость в г. Алматы ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.2 Исследование спроса и предложения на 1 и 2 рынках ... ... ... ... ...14
1.3 Оценка рынка риэлторских услуг ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 19
2. ОБЩАЯ ХАРАКТКРИСТИКА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ «Агентство
недвижимости AlmaRialty» ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..27 3.ИСЛЕДОВАНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ПРЕДПОЧТЕНИЙ НА РЫНКЕ
НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО РЕЗУЛЬТАТЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ...34
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..40
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ..42
ПРИЛОЖЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..43
1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В
Г. АЛМАТЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .7
1.1 Анализ цен на недвижимость в г. Алматы ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.2 Исследование спроса и предложения на 1 и 2 рынках ... ... ... ... ...14
1.3 Оценка рынка риэлторских услуг ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 19
2. ОБЩАЯ ХАРАКТКРИСТИКА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ «Агентство
недвижимости AlmaRialty» ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..27 3.ИСЛЕДОВАНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ПРЕДПОЧТЕНИЙ НА РЫНКЕ
НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО РЕЗУЛЬТАТЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ...34
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..40
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ..42
ПРИЛОЖЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..43
В последние годы заметно активизировалась купля-продажа земельных участков, поскольку земля, как одна из базовых составляющих любой недвижимости, с момента формирования рынка стала очень выгодным объектом для вложения капитала. Цены на нее выросли в десятки раз и продолжают расти
Зарождение земельного рынка в Казахстане приходится на 1998–1999 годы, когда стало возможным продавать земельные наделы, переданные в свое время во владение горожанам. Отправной точкой для определения стоимости земли стала кадастровая оценка, установленная государством для различных регионов
Точно оценить участок земли было задачей не из легких для продавцов и покупателей, поскольку земля в тот момент была новым специфическим товаром, который не подходил под традиционные методы оценки. Это вызвало стихийное ценообразование, и тот, кто сумел правильно «прочувствовать» ситуацию и перспективы развития рынка земли, оказался наиболее удачливым среди инвестирующих в недвижимость. Ни для кого не секрет, что земля сегодня на казахстанском рынке недвижимости является самым ликвидным товаром.
С началом новой волны коттеджного строительства и, соответственно, повышением спроса на землю, цены на участки, например в верхних районах Алматы, уверенно поползли вверх. Это было связано с освоением новых земель в непосредственной близости от городской черты. Покупательский интерес к подобным участкам увеличивался еще и «первозданностью» этих земель, расположенных в бывших колхозных садах, парковых зонах, некогда запретных для продажи. Полученная, наконец, возможность покупать эти земли активизировала существующий рынок «земельной недвижимости». Потенциальные покупатели смогли удовлетворить свое желание владеть землей в живописных местах и строить что хотят.
Зарождение земельного рынка в Казахстане приходится на 1998–1999 годы, когда стало возможным продавать земельные наделы, переданные в свое время во владение горожанам. Отправной точкой для определения стоимости земли стала кадастровая оценка, установленная государством для различных регионов
Точно оценить участок земли было задачей не из легких для продавцов и покупателей, поскольку земля в тот момент была новым специфическим товаром, который не подходил под традиционные методы оценки. Это вызвало стихийное ценообразование, и тот, кто сумел правильно «прочувствовать» ситуацию и перспективы развития рынка земли, оказался наиболее удачливым среди инвестирующих в недвижимость. Ни для кого не секрет, что земля сегодня на казахстанском рынке недвижимости является самым ликвидным товаром.
С началом новой волны коттеджного строительства и, соответственно, повышением спроса на землю, цены на участки, например в верхних районах Алматы, уверенно поползли вверх. Это было связано с освоением новых земель в непосредственной близости от городской черты. Покупательский интерес к подобным участкам увеличивался еще и «первозданностью» этих земель, расположенных в бывших колхозных садах, парковых зонах, некогда запретных для продажи. Полученная, наконец, возможность покупать эти земли активизировала существующий рынок «земельной недвижимости». Потенциальные покупатели смогли удовлетворить свое желание владеть землей в живописных местах и строить что хотят.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Малхотра, Нэреш К. Маркетинговые исследования. Практическое руководство, 3-е изд./ Пер. с англ. – М.: Издательский дом «Вильямс», 2003. – 960 с.: ил. – Парал. тит. англ.
2. Маркетинг: Учебник / А.Н. Романов, Ю.Ю. Корглюгов, С.А. Красильников и др.; Под ред. А.Н. Романова. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1995. – 560 с.: ил.
3. Беляевский И.К. Маркетинговые исследования: информация, анализ, прогноз: Учебн. пособие. – М.: Финансы и статистика, 2001. – 320 с.
4. Котлер Ф. Маркетинг менеджмент – СПб: Питер Ком, 1998. – 896 с.: ил. (Серия «Теория и практика менеджмента»).
5. Маркетинговые исследования / Божук С.Г., Ковалик Л.Н. – СПб.: Питер, 2003. – 304 с.: ил. (Серия «Маркетинг для профессионалов»).
6. Черчилль Г.А. Маркетинговые исследования. – СПб.: Питер, 2003. – 752 с.: ил. (Серия «Маркетинг для профессионалов»).
7. Голубков Е.П. Маркетинговые исследования: теория, методология и практика. – М.: Издательство «Финпресс», 1998. – 416 с.
8. Галицкий Е.Б. Методы маркетинговых исследований. – М.: Институт Фонда «Общественное мнение», 2004. – 398 с.
9. Статистика рынка товаров и услуг: Учебник / И.К. Беляевский, Г.Д. Кулагина, А.В. Коротков и др., Под ред. И.К. Беляевского. – М.: Финансы и статистика, 1995. – 432 с.: ил.
10. Дихтль Е., Хершген Х. Практический маркетинг: Учебное пособие / Пер. с нем. А.М. Макарова; Под ред. И.С. Минко. – М.: Высшая Школа, 1995. – 225 с.: ил.
11. Ложечкина Н. Раздаточные материалы курса «Маркетинговые исследования». – Алматы: КИМЭП, 1997.
12. Методика проведения анализов и изучения рынка. – Люксембург: Офис официальных изданий Европейского Сообщества. 1996 г. – 68 с.
13. «Маркетинг товаров и услуг» Ежемесячный журнал,№4, 2007г. Выборка.
14. «Exclusive». Казахстанский ежемесячный журнал, «Первичный рынок жилья»,
№6, 2007г.
15. «Недвижимость и цены». Казахстанский журнал, №5 Доклад директора АН «Аладин» г-на А.В.Кима
16. Газета «Курсив»,№ 3 за 2007 «Рынок риэлторских услуг»
17.Сайт Национальной Ассоциации Риэлторов Республики Казахстан
18.Маркетинговые исследования «Агенство недвижимости AlmaRealti», за 2003-2006 г.г.
1. Малхотра, Нэреш К. Маркетинговые исследования. Практическое руководство, 3-е изд./ Пер. с англ. – М.: Издательский дом «Вильямс», 2003. – 960 с.: ил. – Парал. тит. англ.
2. Маркетинг: Учебник / А.Н. Романов, Ю.Ю. Корглюгов, С.А. Красильников и др.; Под ред. А.Н. Романова. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1995. – 560 с.: ил.
3. Беляевский И.К. Маркетинговые исследования: информация, анализ, прогноз: Учебн. пособие. – М.: Финансы и статистика, 2001. – 320 с.
4. Котлер Ф. Маркетинг менеджмент – СПб: Питер Ком, 1998. – 896 с.: ил. (Серия «Теория и практика менеджмента»).
5. Маркетинговые исследования / Божук С.Г., Ковалик Л.Н. – СПб.: Питер, 2003. – 304 с.: ил. (Серия «Маркетинг для профессионалов»).
6. Черчилль Г.А. Маркетинговые исследования. – СПб.: Питер, 2003. – 752 с.: ил. (Серия «Маркетинг для профессионалов»).
7. Голубков Е.П. Маркетинговые исследования: теория, методология и практика. – М.: Издательство «Финпресс», 1998. – 416 с.
8. Галицкий Е.Б. Методы маркетинговых исследований. – М.: Институт Фонда «Общественное мнение», 2004. – 398 с.
9. Статистика рынка товаров и услуг: Учебник / И.К. Беляевский, Г.Д. Кулагина, А.В. Коротков и др., Под ред. И.К. Беляевского. – М.: Финансы и статистика, 1995. – 432 с.: ил.
10. Дихтль Е., Хершген Х. Практический маркетинг: Учебное пособие / Пер. с нем. А.М. Макарова; Под ред. И.С. Минко. – М.: Высшая Школа, 1995. – 225 с.: ил.
11. Ложечкина Н. Раздаточные материалы курса «Маркетинговые исследования». – Алматы: КИМЭП, 1997.
12. Методика проведения анализов и изучения рынка. – Люксембург: Офис официальных изданий Европейского Сообщества. 1996 г. – 68 с.
13. «Маркетинг товаров и услуг» Ежемесячный журнал,№4, 2007г. Выборка.
14. «Exclusive». Казахстанский ежемесячный журнал, «Первичный рынок жилья»,
№6, 2007г.
15. «Недвижимость и цены». Казахстанский журнал, №5 Доклад директора АН «Аладин» г-на А.В.Кима
16. Газета «Курсив»,№ 3 за 2007 «Рынок риэлторских услуг»
17.Сайт Национальной Ассоциации Риэлторов Республики Казахстан
18.Маркетинговые исследования «Агенство недвижимости AlmaRealti», за 2003-2006 г.г.
Дисциплина: Экономика
Тип работы: Курсовая работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 33 страниц
В избранное:
Тип работы: Курсовая работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 33 страниц
В избранное:
СОДЕРЖАНИЕ
Стр
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... 3
1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В
Г. АЛМАТЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .7
1.1 Анализ цен на недвижимость в г. Алматы ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.2 Исследование спроса и предложения на 1 и 2 рынках ... ... ... ... ...14
1.3 Оценка рынка риэлторских услуг ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 19
2. ОБЩАЯ ХАРАКТКРИСТИКА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Агентство
недвижимости AlmaRialty ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..27
3.ИСЛЕДОВАНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ПРЕДПОЧТЕНИЙ НА РЫНКЕ
НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО РЕЗУЛЬТАТЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ...34
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..4 0
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ..42
ПРИЛОЖЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..4 3
ВВЕДЕНИЕ
Состояние и перспективы бизнеса на рынке недвижимости Казахстана
во многом определяются предысторией его нынешнего этапа развития и
особенностями формирования. Легализация рыночных отношений в сфере
недвижимости в Казахстане началась с массовой приватизации жилья в начале
90-х годов. Именно это явилось отправной точкой процесса становления
казахстанского рынка недвижимости. Однако сделки носили единичный характер,
а цены формировались стихийно, поскольку еще не был определен механизм
ценообразования для абсолютно нового товара – недвижимости.
Тогда же, на первом этапе становления казахстанского недвижимого
рынка, стали появляться первые зачатки национального риэлторского бизнеса в
форме небольших агентств по недвижимости, предлагающих населению
посреднические услуги по оформлению, приватизации и поиску необходимых
вариантов жилья.
Среди пионеров алматинского рынка были компании, ставшие в
дальнейшем крупнейшими риэлторскими фирмами, которые успешно работают и в
настоящее время. Казахстанский рынок, хотя и молод, но давно привлек
внимание иностранных риэлторов, которые оценили его перспективность и стали
активно работать в Алматы, внося свою лепту в развитие местного
риэлторского бизнеса.
По мере увеличения количества сделок росло число фирм и их влияние
на организацию рынка, а спектр услуг, предлагаемых населению, становился
шире. На этапе формирующегося рынка он включал в себя уже не только
посредничество при совершении сделок купли-продажи и аренды вторичного
жилья, но и продажу нового первичного жилья, объектов коммерческой и
индустриальной недвижимости. Риэлторские агентства стали принимать активное
участие в разработке и реализации проектов по развитию недвижимости
(девелопменту), а также управлению недвижимым имуществом.
В последние годы заметно активизировалась купля-продажа земельных
участков, поскольку земля, как одна из базовых составляющих любой
недвижимости, с момента формирования рынка стала очень выгодным объектом
для вложения капитала. Цены на нее выросли в десятки раз и продолжают расти
Зарождение земельного рынка в Казахстане приходится на 1998–1999
годы, когда стало возможным продавать земельные наделы, переданные в свое
время во владение горожанам. Отправной точкой для определения стоимости
земли стала кадастровая оценка, установленная государством для различных
регионов
Точно оценить участок земли было задачей не из легких для продавцов и
покупателей, поскольку земля в тот момент была новым специфическим товаром,
который не подходил под традиционные методы оценки. Это вызвало стихийное
ценообразование, и тот, кто сумел правильно прочувствовать ситуацию и
перспективы развития рынка земли, оказался наиболее удачливым среди
инвестирующих в недвижимость. Ни для кого не секрет, что земля сегодня на
казахстанском рынке недвижимости является самым ликвидным товаром.
С началом новой волны коттеджного строительства и, соответственно,
повышением спроса на землю, цены на участки, например в верхних районах
Алматы, уверенно поползли вверх. Это было связано с освоением новых земель
в непосредственной близости от городской черты. Покупательский интерес к
подобным участкам увеличивался еще и первозданностью этих земель,
расположенных в бывших колхозных садах, парковых зонах, некогда запретных
для продажи. Полученная, наконец, возможность покупать эти земли
активизировала существующий рынок земельной недвижимости. Потенциальные
покупатели смогли удовлетворить свое желание владеть землей в живописных
местах и строить что хотят.
Хотя среди основных причин повышения цен на рынке недвижимости г.
Алматы, и в частности на рынке земельных участков, можно назвать
политическую стабильность в Казахстане, бурный экономический рост,
легализацию капитала, вызвавшую приток большой денежной массы на рынки
республики и т.д., нельзя не отметить, что спрос на землю подогревается еще
и крупными девелоперскими компаниями, осваивающими большие земельные
площади для строительства коттеджных городков, завоевавших популярность в
последнее время.
Одним из важнейших направлений на рынке недвижимости по-прежнему
остается коммерческо-индустриальный сектор. В связи с возрастанием
конкуренции на жилищном рынке многие компании уже в середине 90-х годов
стали искать новые формы деятельности. Характерной чертой этого периода
является появление в агентствах недвижимости отделов по работе с
коммерческой недвижимостью. Если тогда спрос на офисные и торговые площади
удовлетворялся, в основном, за счет сдачи в аренду помещений и зданий,
принадлежащих муниципалитету, то вскоре начинается формирование и рынка
продаж объектов коммерческой недвижимости. Прежде всего, это
приватизированные предприятия, а также выкупленные и выведенные из жилого
фонда квартиры на первых этажах старых домов и новых строящихся жилых
зданий. Происходит насыщение рынка коммерческой недвижимостью: разного рода
магазинами, ресторанами, парикмахерскими, аптеками и т.п. Спрос на такие
помещения очень высок. Особенно хорошо продается недвижимость с готовым
бизнесом.
Развитие среднего и малого бизнеса дало толчок к освоению различных
направлений в сфере производства и индустрии. Это активизировало рынок
индустриальной недвижимости, промышленных баз, хранилищ, складских
помещений, где сейчас ощущается достаточно высокий спрос.
Цель курсовой работы - исследовать спрос и предложение на рынке
недвижимости и выявить перспективы его развития. Исходя из цели, в курсовой
работе ставятся и решаются следующие задачи:
- анализировать цены на недвижимость;
- исследовать спрос и предложение на первичном и вторичном рынках;
- оценить рынок риэлторских услуг;
- охарактеризовать деятельность Агентства недвижимости АlmaRealtу;
- провести маркетинговые исследования в области покупательского
предпочтения на рынке недвижимости
Объект исследования рынок недвижимости г. Алматы на примере Агентства
недвижимости АlmaRеaltу
Методы исследования - анализ, сравнение, опрос.
1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В Г. АЛМАТЫ
1.1 Анализ цен на недвижимость в г. Алматы
Из чего складывается цена на недвижимость - местоположение,
близость транспортной и коммуникационной развязки, район города, год
постройки, сколько этажей в доме, на каком этаже квартира, из какого
материала стены, какая планировка, физическое состояние квартиры (наличие
или отсутствие ремонта), какая площадь.
Давайте попробуем, взглянуть на сегодняшний город Алматы и условно
разделить его на ценовые районы. Начнем, с самых престижных на сегодняшний
день и закончим менее престижными, но перспективными районами. Максимально
высокие цены на недвижимость будут в элитных районах, самые низкие,
соответственно, на окраине города.
1. Престижный район: Самые высокие цены на сегодняшний день в районе
улиц:
- Калдаякова (8 марта) - Гоголя - Сейфулина- Абая;
Административный и культурный центр города. Претерпел наибольшее количество
изменений и перестройки фасадов. Первые этажи большинства домов, особенно
стоящих вдоль центральных улиц выкуплены и перепланированы под магазины и
офисы. Старый жилой фонд представляет собой 4-5 и кое-где 9 этажные дома,
большой процент из которых сделаны из кирпича, квартиры улучшенной
планировки. Внутри этого района можно выделить "Золотой квадрат", так его
назвал народ.
"Золотой квадрат" - это самый элитный квадрат улиц Калдаякова (8 марта) -
Курмангазы - Тулебаева - Кирова. Здесь много тихих не проезжих улиц и дома,
которые строились специально для ЦКовских работников бывшего Союза. В
основном это 5 этажные кирпичные здания, повышенной сейсмостойкости.
Квартиры в таких домах имеют не стандартно большие для Советского понимания
площади. Несмотря на свой возраст дома очень хорошо сохранились, что
особенно приятно отличает этот район, так это чистота во дворах и
подъездах.
- Микрорайоны Самал и вверх по ул. Достык
Микрорайоны Самал 1, 2, 3 - относительно новый район города. Он находится в
верхней части города, что благоприятно сказывается на его экологичности.
Состоят из 5 -ти, 9 - ти и 12-ти этажных домов. 5-ти этажные дома сделаны
из кирпича, 9-12 этажки монолитные, с высокой сейсмостойкостью. Этот район
отличается небольшим количеством зеленых насаждений и развитой
инфраструктурой. В центре района находится супермаркет "Рамстор" -
излюбленное место алмаатинцев и гостей южной столицы. Рядом с Самалами
располагается Новая Площадь - одна из достопримечательностей Алматы.
Квартиры в этом районе отличаются небольшими площадями и электроплитами
(вместо привычных газовых). Пользуется огромным спросом у иностранцев, но
при этом страдает грязными лифтами и подъездами.
2. Центр: высокие цены на недвижимость:
- улицы: Абая - Гоголя - Муканова - Сейфуллина;
Старый район города застроен в основном 3-5 этажными домами, как
кирпичными, так и панельными. Квадрат этих улиц находится между Престижным
районом и микрорайонами: загруженные улицы, загазованность, особенно в
нижней части.
- Микрорайоны Коктем1, 2, 3;
Преобладают 4-5ти этажные "хрущевки", есть несколько панельных 9-ти этажек
более поздней постройки и несколько кирпичных новых домов в Коктеме 3.
Основные преимущества - верхняя часть города (на уровне м-нов Самал) и
близость к центру города.
- "Зеленый базар"- "парк им Горького".
Один из самых старых районов города. Находится в нижней его части. Высокая
загазованность. Близость крупного рынка "Зеленый базар" притягивает к себе
людей, "базарных" профессий и подобного образа жизни.
Преимущества - развитая инфраструктура, рядом с парковой зоной и близость к
центру города.
3. Выставка и Тастак: средние цены на недвижимость
- Микрорайоны Тастак;
Тастак 1, 2, 3 – это район располагается вокруг строительных, бытовых и
овощных рынков и магазинов. Благодаря базарной направленности района -
многие жители Алматы предпочитают жить и работать в одном месте. Состоит и
4-5 этажных и 9- ти этажных панельных домов и частного сектора. Развитая
инфраструктура, загазованность.
Ул- ицы Жандосова - Муканова - Толе би (Комсомольская) - Радостовца ;
- "Выставка" (ул. Тимирязева - Гагарина - Жандосова - Байзакова);
Преобладают кирпичные дома старого жилого фонда 2-3-4 этажные с очень
маленькими площадями.
Преимущества - верхний район города - относительно свежий воздух.
- Районы ул. Гоголя - Муканова - пр-т Райымбека (Ташкентская).
Нижняя часть города, много частного сектора перемежающегося многоэтажными
строениями.
4. Микрорайоны: не высокие (по сравнению с центром) цены. Спрос на
эти районы очень высокий.
-Микрорайон Алмагуль до пр-т. Аль-Фараби;
Относительно новый микрорайон, находится в верхней части города.
Преобладают 5-ти, 9-ти этажные панельные дома улучшенной планировки.
Чистый воздух, хорошая транспортная развязка и хорошие дома делают этот
район популярным среди горожан.
- С 1 по 12-тый микрорайоны, м-н Орбита 1, 2, 3;
В этих микрорайонах преобладают старые 4-5-ти этажные "хрущевки".
Преимущества - низкие цены, хорошая транспортная развязка.
- Микрорайоны Таугуль, Аксай, Жетысу и Мамыр.
Новые перспективные районы. Преобладают 5-9-ти этажные панельные дома,
улучшенной планировки. Быстрыми темпами развивается инфраструктура района.
Хорошая транспортная развязка. Цены на недвижимость в этом районе выше, чем
в микрорайонах.
5.Окраина: низкие цены, есть спрос.
- Районы ниже пр-т. Райымбека (Ташкентская).
Последними по престижности, специфические районы (представляют интерес
только тем, кто работает или учится именно в этих районах) - это м-ны
Айнабулак, Дорожник, Жетысуйский и Турксибский районы города. Удаленность
от центра города, самая нижняя часть города Алматы. Преобладают 2-3 этажные
старые дома, но есть и новостройки с хорошими планировками по сравнительно
низким ценам.
Это промышленная часть города, где преобладают коммерческие объекты
недвижимости производственного назначения, железнодорожные вокзалы и
тупики. Но при этом неплохая транспортная развязка.
Так же на цену недвижимости влияет этажность дома, сам этаж, количество
комнат. Приведенные ниже гистограммы показывают какой этажности дома чаще
всего поступают в Агентство недвижимости AlmaRеaltу, сколько комнат, на
каком этаже.
Показательно, что на Алматинском рынке 5 этажные дома преобладают. Далее
следуют 4-х этажные дома. Достаточно много 9-этажек. Обратите внимание на
столбик, представляющий количество 12-этажных домов – это Самал. Данная
статистика является проверочной и говорит нам о том, что выборка, на основе
которой проводится исследование различных показателей, соответствует
реальной ситуации.
Рисунок 1 – Гистограмма количественного соотношения домов определенной
этажности
Следующая гистограмма дает нам представление о количестве комнат в
Алматинских квартирах. Эта статистика подтверждает также востребованность 1-
2 комнатных квартир. Трехкомнатные квартиры также достаточно популярны. Что
касается 4-5 комнатных квартир, то здесь ситуация более спокойная. (рисунок
2)
Рисунок 2 – Количество комнат в квартирах поступающих в базу данных
агенства недвижимости
Далее представлена гистограмма, отображающая этажи, на которых находятся
квартиры, поступающие в данное агентство. Разумеется, рассматривать эту
статистику нужно совместно с количественным соотношением домов разной
этажности.(рисунок 3)
Комплексный анализ, включающий соотношение спроса и предложения по
различным типам объектов, готовится по специальному запросу. Цена заказного
анализа договорная и зависит от объема исследовательской работы.
Рисунок 3 – Этажи, на которых находятся квартиры поступающие в данное
агенство
1.2 Исследование спроса и предложения на 1-м и 2-м рынках недвижимости.
Анализ рынка недвижимости. Последние пять лет в Казахстане
характеризовались динамичным ростом реальных доходов населения и устойчивым
развитием производства, что оказало существенное влияние на развитие рынка
недвижимости. Возрастающий спрос на недвижимость спровоцировал рост цен,
как на первичном, так и вторичном рынках (ведер к повышению доходности
агентств, предоставляющих услуги по недвижимости).
Причинами повышения цен на недвижимость можно назвать:
- покупка недвижимости используется как средство сбережения
и накопления капитала;
- предложения на первичном рынке жилья эконом класса ограниченно;
- развитие и рост рынка ипотечного кредитования;
- положительная миграция населения (естественный прирост населения).
Первичный рынок недвижимости. Стремительное развитие рыночной
экономики в Казахстане привело к изменению ситуации на рынке первичного
жилья. Если с середины 90-х годов в жилищном строительстве отмечался
некоторый застой, то начиная с 1998 года первичный рынок стал приходить в
себя: темпы строительства в 2000 году увеличились на 105,6% по сравнению с
темпами предыдущего года, что составило более 1 млн. квадратных метров
жилья.
Несмотря на то, что объем строительства каждые последующие годы
увеличивался, спрос на рынке жилья все это время превышал предложение. Но,
в отличие от советских времен, когда возводились целые микрорайоны
государственного жилья для бесплатного распределения, теперь стали
строиться отдельные жилые дома, а также целые комплексы для тех, кто мог
позволить себе квартиру в элитном центре стоимостью 750–1000 долларов США
за 1 квадратный метр.
Рост цен на первичном рынке, продолжающийся по сей день, обусловлен
множеством причин, например, многие частные инвесторы и компании стали
использовать недвижимость как инвестиционный инструмент для сохранения и
увеличения своего капитала. Привлекательность вложений в недвижимость по
сравнению с банковским депозитом неоспорима, так как прибыль инвесторов
здесь сегодня может составлять от 30 до 100 и более процентов в год.
Наиболее динамично развивается рынок жилищного строительства в г. Алматы,
Астана, а также в Южно-Казахстанской, Атырауской, Мангистауской и
Карагандинской областях.
Основной рост рынка недвижимости в последние годы пришелся на сектор
именно элитного жилья, который, по крайней мере, в крупнейших городах
Казахстана близок к насыщению.
По данным ЦКН в 2006 году из всего введенного на продажу жилья доля
элитного жилья составляет 72% и эконом-класса – 28%.
Большим спросом пользуются квартиры в Медеуском и Бостандыкском районах. По
комнатности наиболее привлекательными являются 3-х комнатные квартиры,
далее идут 2-х комнатные.
Самым вероятным направлением развития первичного рынка жилья в
ближайшие годы представляется увеличение строительства жилья эконом-класса.
Основными двигателями этого процесса станет продолжающийся рост реальных
доходов населения, его активная урбанизация, а также интенсивное развитие
рынка ипотечного кредитования. В результате поддерживаемой государством
кредитной политики складывается ситуация, когда массовая выдача кредитов
подстегивает рост цен на квартиры. При дефиците жилья на ипотечном рынке
получается перекос. Рост денежной массы может опередить рост товарной
массы. Такая политика верна при избыточном предложении на рынке
недвижимости, а сейчас все наоборот. Выход один – надо больше строить!
Наравне с этими тенденциями будет резко ощутим дефицит земельных
ресурсов, свободных от застроек. Именно в этот период, по нашим ожиданиям,
получит новое направление девелопмент, совмещающий в себе риэлторские,
строительно-проектные и управляющие функции.
Вторичный рынок недвижимости. В настоящее время порядка 90% сделок
купли-продажи совершается на рынке вторичного жилья. Однако эта доля имеет
устойчивую тенденцию к снижению, что связано, во-первых, с активным
строительством, во-вторых, с увеличением степени износа жилого фонда,
построенного в советский период и в-третьих, с устойчивым ростом ипотечного
кредитования. Так, уже сейчас многие банки и ипотечные компании избегают
выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир в домах, построенных до
1965 года. Основной интерес покупателей составляли 3-х и 1- на комнатные
квартиры (последние из-за использования под магазины и офисы).
Анализ рынка ипотечного кредитования. Кроме того, надо отдать должное
программе ипотечного кредитования, введение и развитие которого
активизировало как первичный, так и вторичный рынок, составив в 2005 году
10% от общего количества сделок, в 2006 – 20%, а в настоящий момент –
порядка 30%, тем самым также повлияв на рост цен на жилье.(таблица 1) С
момента начала фактической реализации программ ипотечного кредитования, в
2001 г., рынок развивается очень динамично, показывая стабильный ежегодный
рост порядка 200-300%. Рост рынка сопровождается увеличением доступности
ипотеки: снижаются ставки вознаграждения (в настоящее время
средневзвешенная ставка ан рынке составляет 14%), увеличивается срок
предоставления займа (большинство участников рынка сейчас предлагают
ипотечные кредиты сроком до 30 лет), появляются новые ипотечные продукты
(без первоначального взноса, без подтверждения дохода, депозитные схемы и
т.д.)
Таблица 1-Динамика рынка ипотеки в 2004-2006 г.г. по РК, %
Наименование статьи 2004 2005 2006
Рост рынка 191 287 194
По оценкам ведущих застройщиков г. Алматы, доля квартир на первичном
рынке, приобретенных по ипотеке, достигает 85-90% от всего объема
продаваемых квартир. А всего за счет ипотечных кредитов настоящее время
финансируется уже порядка 60%-70% сделок по купле-продаже жилья (данные по
г. Алматы).
Определение целевых сегментов (целевой аудитории).
Естественные покупатели
- инвесторы.
- приобретающие, продающие жилье для изменения жилищных условий.
При определении наиболее привлекательного целевого сегмента для
данной группы потребителей мы исходили из того, что наиболее
подготовленные потенциальные клиенты - это те люди, которым дорого свое
время и они готовы платить за эту услугу(и) профессиональной компании.
Основными критериями для них будут являться: профессионализм, скорость,
надежность, конфиденциальность, выгодность сделки, комфорт.
Таблица 2- Примерный портрет целевого потребителя
Пол Мужской Женский.
Ценности Человек, который уже чего-то достиг в
жизни, ценит свое время, свое здоровье, свои
деньги, взаимоотношения с людьми своего
круга.
Возраст 30 и выше
Ритм жизни Высокий темп жизни, постоянные стрессовые
нагрузки, очень много общения с людьми.
Род деятельности Менеджер среднего и высшего звена,
чиновник (от $700 на одного человека в
семье).
Компании Крупные национальные компании,
иностранные представительства известных
фирм, средние и небольшие частные
компании, государственные органы.
Требования к качествуЭтот человек достиг в своей жизни
жизни определенных высот, “сделал себя сам”,
поэтому за свои достойные деньги привык
получать достойное качество.
Профессиональные перекупщики услуг
- зарегистрированные компании
- “черные” маклеры
1.3 Оценка рынка риэлторских услуг
Рынок услуг, связанных с недвижимым имуществом, на протяжении с 2004 г. по
2006 г. показывает стабильный рост. Прямое влияние на развитие услуг,
связанных с недвижимым имуществом, оказывают рост доходов населения,
развитие строительного рынка и ипотечного кредитования.
Сегментация рынка услуг связанных с недвижимостью
По данным Агентства РК по статистике, рынок услуг, связанных с
недвижимостью, подразделяется на следующие сегменты:
- услуги по сдаче в наем имущества недвижимого (аренда в т.ч. и аренда
на рынках).
- услуги по управлению недвижимым имуществом предоставляемые за
вознаграждение или на договорной основе
- услуги агентств по недвижимости, предоставляемые за вознаграждение или на
договорной основе.
- услуги по покупке и продаже имущества недвижимого собственного.
- услуги, связанные с благоустройством и продажей недвижимого имущества.
Таблица 3- Структура сегментов рынка риэлторских услуг связанных с
жилой недвижимостью, в %
Сегменты 2002 2003 2004 2005 2006
Услуги по сдаче в наем 31,0 32,8 38,3 40,2 45,7
недвижимого имущества
Услуги по управлению 42,7 34,6 36,9 32,4 29,1
недвижимым имуществом,
предоставляемые за
вознаграждение или на
договорной основе
Услуги агентств по 24,3 23,3 13,3 15,1 15,9
недвижимости, предоставляемые
за вознаграждение или на
договорной основе
Услуги по покупке и продаже 0,7 8,1 11,2 12,1 8,5
собственного недвижимого
имущества
Услуги, связанные с 1,3 1,2 0,2 0,2 0,8
благоустройством и продажей
недвижимого имущества
Как видно из таблицы, основную долю занимает сегмент Услуги по
сдаче в наем недвижимого имущества. Рост данного сегмента объясняется
тем, что существующие в Казахстане законодательные ограничения на
приобретение недвижимости нерезидентами, при их постоянно увеличивающемся
количестве и развитии частного предпринимательства, неуклонно ведут к
росту арендной платы. Очевидно, что последний фактор приводит к
выгодности приобретения квартир, домов и офисов и прочей недвижимости для
последующей сдачи их в аренду. Как результат, происходит повышение спроса
на недвижимость.
Положительную тенденцию с 2006 г показывает и сегмент Услуги агентств по
недвижимости, предоставляемые за вознаграждение или на договорной
основе.(Таблица 3)
Таблица 4 – Региональная структура оказания риэтоских услуг по сегменту, в
%
Регионы 2002 2003 2004 2005 2006
Астана 18 25 31 32 34
Алматы 20 19 19 22 26
Восточно-Казахстанская 9 8 6 5 6
Западно-Казахстанская 12 10 8 6 4
Атырауская 3 3 4 6 6
Карагандинская 5 4 5 7 5
Костанайская 6 5 4 3 3
Павлодарская 4 4 4 3 3
Мангистауская 5 5 4 3 3
Акмолинская 7 7 2 1 1
Актюбинская 3 3 3 2 2
Южно-Казахстанская 2 2 3 2 2
Жамбыльская 1 1 3 2 1
Алматинская 2 1 1 1 2
Северо-Казахстанская 2 2 1 1 1
Кызылординская 1 1 1 1 1
Основными интенсивно развивающимися регионами являются Акмолинский
(Астана) и Алматинский (Алматы).
Сегментация рынка услуг агентств по недвижимости
Согласно мониторингу, проведенному в г. Алматы (Интернет,
... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Стр
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... 3
1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В
Г. АЛМАТЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .7
1.1 Анализ цен на недвижимость в г. Алматы ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.2 Исследование спроса и предложения на 1 и 2 рынках ... ... ... ... ...14
1.3 Оценка рынка риэлторских услуг ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 19
2. ОБЩАЯ ХАРАКТКРИСТИКА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Агентство
недвижимости AlmaRialty ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..27
3.ИСЛЕДОВАНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ПРЕДПОЧТЕНИЙ НА РЫНКЕ
НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО РЕЗУЛЬТАТЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ...34
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..4 0
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ..42
ПРИЛОЖЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..4 3
ВВЕДЕНИЕ
Состояние и перспективы бизнеса на рынке недвижимости Казахстана
во многом определяются предысторией его нынешнего этапа развития и
особенностями формирования. Легализация рыночных отношений в сфере
недвижимости в Казахстане началась с массовой приватизации жилья в начале
90-х годов. Именно это явилось отправной точкой процесса становления
казахстанского рынка недвижимости. Однако сделки носили единичный характер,
а цены формировались стихийно, поскольку еще не был определен механизм
ценообразования для абсолютно нового товара – недвижимости.
Тогда же, на первом этапе становления казахстанского недвижимого
рынка, стали появляться первые зачатки национального риэлторского бизнеса в
форме небольших агентств по недвижимости, предлагающих населению
посреднические услуги по оформлению, приватизации и поиску необходимых
вариантов жилья.
Среди пионеров алматинского рынка были компании, ставшие в
дальнейшем крупнейшими риэлторскими фирмами, которые успешно работают и в
настоящее время. Казахстанский рынок, хотя и молод, но давно привлек
внимание иностранных риэлторов, которые оценили его перспективность и стали
активно работать в Алматы, внося свою лепту в развитие местного
риэлторского бизнеса.
По мере увеличения количества сделок росло число фирм и их влияние
на организацию рынка, а спектр услуг, предлагаемых населению, становился
шире. На этапе формирующегося рынка он включал в себя уже не только
посредничество при совершении сделок купли-продажи и аренды вторичного
жилья, но и продажу нового первичного жилья, объектов коммерческой и
индустриальной недвижимости. Риэлторские агентства стали принимать активное
участие в разработке и реализации проектов по развитию недвижимости
(девелопменту), а также управлению недвижимым имуществом.
В последние годы заметно активизировалась купля-продажа земельных
участков, поскольку земля, как одна из базовых составляющих любой
недвижимости, с момента формирования рынка стала очень выгодным объектом
для вложения капитала. Цены на нее выросли в десятки раз и продолжают расти
Зарождение земельного рынка в Казахстане приходится на 1998–1999
годы, когда стало возможным продавать земельные наделы, переданные в свое
время во владение горожанам. Отправной точкой для определения стоимости
земли стала кадастровая оценка, установленная государством для различных
регионов
Точно оценить участок земли было задачей не из легких для продавцов и
покупателей, поскольку земля в тот момент была новым специфическим товаром,
который не подходил под традиционные методы оценки. Это вызвало стихийное
ценообразование, и тот, кто сумел правильно прочувствовать ситуацию и
перспективы развития рынка земли, оказался наиболее удачливым среди
инвестирующих в недвижимость. Ни для кого не секрет, что земля сегодня на
казахстанском рынке недвижимости является самым ликвидным товаром.
С началом новой волны коттеджного строительства и, соответственно,
повышением спроса на землю, цены на участки, например в верхних районах
Алматы, уверенно поползли вверх. Это было связано с освоением новых земель
в непосредственной близости от городской черты. Покупательский интерес к
подобным участкам увеличивался еще и первозданностью этих земель,
расположенных в бывших колхозных садах, парковых зонах, некогда запретных
для продажи. Полученная, наконец, возможность покупать эти земли
активизировала существующий рынок земельной недвижимости. Потенциальные
покупатели смогли удовлетворить свое желание владеть землей в живописных
местах и строить что хотят.
Хотя среди основных причин повышения цен на рынке недвижимости г.
Алматы, и в частности на рынке земельных участков, можно назвать
политическую стабильность в Казахстане, бурный экономический рост,
легализацию капитала, вызвавшую приток большой денежной массы на рынки
республики и т.д., нельзя не отметить, что спрос на землю подогревается еще
и крупными девелоперскими компаниями, осваивающими большие земельные
площади для строительства коттеджных городков, завоевавших популярность в
последнее время.
Одним из важнейших направлений на рынке недвижимости по-прежнему
остается коммерческо-индустриальный сектор. В связи с возрастанием
конкуренции на жилищном рынке многие компании уже в середине 90-х годов
стали искать новые формы деятельности. Характерной чертой этого периода
является появление в агентствах недвижимости отделов по работе с
коммерческой недвижимостью. Если тогда спрос на офисные и торговые площади
удовлетворялся, в основном, за счет сдачи в аренду помещений и зданий,
принадлежащих муниципалитету, то вскоре начинается формирование и рынка
продаж объектов коммерческой недвижимости. Прежде всего, это
приватизированные предприятия, а также выкупленные и выведенные из жилого
фонда квартиры на первых этажах старых домов и новых строящихся жилых
зданий. Происходит насыщение рынка коммерческой недвижимостью: разного рода
магазинами, ресторанами, парикмахерскими, аптеками и т.п. Спрос на такие
помещения очень высок. Особенно хорошо продается недвижимость с готовым
бизнесом.
Развитие среднего и малого бизнеса дало толчок к освоению различных
направлений в сфере производства и индустрии. Это активизировало рынок
индустриальной недвижимости, промышленных баз, хранилищ, складских
помещений, где сейчас ощущается достаточно высокий спрос.
Цель курсовой работы - исследовать спрос и предложение на рынке
недвижимости и выявить перспективы его развития. Исходя из цели, в курсовой
работе ставятся и решаются следующие задачи:
- анализировать цены на недвижимость;
- исследовать спрос и предложение на первичном и вторичном рынках;
- оценить рынок риэлторских услуг;
- охарактеризовать деятельность Агентства недвижимости АlmaRealtу;
- провести маркетинговые исследования в области покупательского
предпочтения на рынке недвижимости
Объект исследования рынок недвижимости г. Алматы на примере Агентства
недвижимости АlmaRеaltу
Методы исследования - анализ, сравнение, опрос.
1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В Г. АЛМАТЫ
1.1 Анализ цен на недвижимость в г. Алматы
Из чего складывается цена на недвижимость - местоположение,
близость транспортной и коммуникационной развязки, район города, год
постройки, сколько этажей в доме, на каком этаже квартира, из какого
материала стены, какая планировка, физическое состояние квартиры (наличие
или отсутствие ремонта), какая площадь.
Давайте попробуем, взглянуть на сегодняшний город Алматы и условно
разделить его на ценовые районы. Начнем, с самых престижных на сегодняшний
день и закончим менее престижными, но перспективными районами. Максимально
высокие цены на недвижимость будут в элитных районах, самые низкие,
соответственно, на окраине города.
1. Престижный район: Самые высокие цены на сегодняшний день в районе
улиц:
- Калдаякова (8 марта) - Гоголя - Сейфулина- Абая;
Административный и культурный центр города. Претерпел наибольшее количество
изменений и перестройки фасадов. Первые этажи большинства домов, особенно
стоящих вдоль центральных улиц выкуплены и перепланированы под магазины и
офисы. Старый жилой фонд представляет собой 4-5 и кое-где 9 этажные дома,
большой процент из которых сделаны из кирпича, квартиры улучшенной
планировки. Внутри этого района можно выделить "Золотой квадрат", так его
назвал народ.
"Золотой квадрат" - это самый элитный квадрат улиц Калдаякова (8 марта) -
Курмангазы - Тулебаева - Кирова. Здесь много тихих не проезжих улиц и дома,
которые строились специально для ЦКовских работников бывшего Союза. В
основном это 5 этажные кирпичные здания, повышенной сейсмостойкости.
Квартиры в таких домах имеют не стандартно большие для Советского понимания
площади. Несмотря на свой возраст дома очень хорошо сохранились, что
особенно приятно отличает этот район, так это чистота во дворах и
подъездах.
- Микрорайоны Самал и вверх по ул. Достык
Микрорайоны Самал 1, 2, 3 - относительно новый район города. Он находится в
верхней части города, что благоприятно сказывается на его экологичности.
Состоят из 5 -ти, 9 - ти и 12-ти этажных домов. 5-ти этажные дома сделаны
из кирпича, 9-12 этажки монолитные, с высокой сейсмостойкостью. Этот район
отличается небольшим количеством зеленых насаждений и развитой
инфраструктурой. В центре района находится супермаркет "Рамстор" -
излюбленное место алмаатинцев и гостей южной столицы. Рядом с Самалами
располагается Новая Площадь - одна из достопримечательностей Алматы.
Квартиры в этом районе отличаются небольшими площадями и электроплитами
(вместо привычных газовых). Пользуется огромным спросом у иностранцев, но
при этом страдает грязными лифтами и подъездами.
2. Центр: высокие цены на недвижимость:
- улицы: Абая - Гоголя - Муканова - Сейфуллина;
Старый район города застроен в основном 3-5 этажными домами, как
кирпичными, так и панельными. Квадрат этих улиц находится между Престижным
районом и микрорайонами: загруженные улицы, загазованность, особенно в
нижней части.
- Микрорайоны Коктем1, 2, 3;
Преобладают 4-5ти этажные "хрущевки", есть несколько панельных 9-ти этажек
более поздней постройки и несколько кирпичных новых домов в Коктеме 3.
Основные преимущества - верхняя часть города (на уровне м-нов Самал) и
близость к центру города.
- "Зеленый базар"- "парк им Горького".
Один из самых старых районов города. Находится в нижней его части. Высокая
загазованность. Близость крупного рынка "Зеленый базар" притягивает к себе
людей, "базарных" профессий и подобного образа жизни.
Преимущества - развитая инфраструктура, рядом с парковой зоной и близость к
центру города.
3. Выставка и Тастак: средние цены на недвижимость
- Микрорайоны Тастак;
Тастак 1, 2, 3 – это район располагается вокруг строительных, бытовых и
овощных рынков и магазинов. Благодаря базарной направленности района -
многие жители Алматы предпочитают жить и работать в одном месте. Состоит и
4-5 этажных и 9- ти этажных панельных домов и частного сектора. Развитая
инфраструктура, загазованность.
Ул- ицы Жандосова - Муканова - Толе би (Комсомольская) - Радостовца ;
- "Выставка" (ул. Тимирязева - Гагарина - Жандосова - Байзакова);
Преобладают кирпичные дома старого жилого фонда 2-3-4 этажные с очень
маленькими площадями.
Преимущества - верхний район города - относительно свежий воздух.
- Районы ул. Гоголя - Муканова - пр-т Райымбека (Ташкентская).
Нижняя часть города, много частного сектора перемежающегося многоэтажными
строениями.
4. Микрорайоны: не высокие (по сравнению с центром) цены. Спрос на
эти районы очень высокий.
-Микрорайон Алмагуль до пр-т. Аль-Фараби;
Относительно новый микрорайон, находится в верхней части города.
Преобладают 5-ти, 9-ти этажные панельные дома улучшенной планировки.
Чистый воздух, хорошая транспортная развязка и хорошие дома делают этот
район популярным среди горожан.
- С 1 по 12-тый микрорайоны, м-н Орбита 1, 2, 3;
В этих микрорайонах преобладают старые 4-5-ти этажные "хрущевки".
Преимущества - низкие цены, хорошая транспортная развязка.
- Микрорайоны Таугуль, Аксай, Жетысу и Мамыр.
Новые перспективные районы. Преобладают 5-9-ти этажные панельные дома,
улучшенной планировки. Быстрыми темпами развивается инфраструктура района.
Хорошая транспортная развязка. Цены на недвижимость в этом районе выше, чем
в микрорайонах.
5.Окраина: низкие цены, есть спрос.
- Районы ниже пр-т. Райымбека (Ташкентская).
Последними по престижности, специфические районы (представляют интерес
только тем, кто работает или учится именно в этих районах) - это м-ны
Айнабулак, Дорожник, Жетысуйский и Турксибский районы города. Удаленность
от центра города, самая нижняя часть города Алматы. Преобладают 2-3 этажные
старые дома, но есть и новостройки с хорошими планировками по сравнительно
низким ценам.
Это промышленная часть города, где преобладают коммерческие объекты
недвижимости производственного назначения, железнодорожные вокзалы и
тупики. Но при этом неплохая транспортная развязка.
Так же на цену недвижимости влияет этажность дома, сам этаж, количество
комнат. Приведенные ниже гистограммы показывают какой этажности дома чаще
всего поступают в Агентство недвижимости AlmaRеaltу, сколько комнат, на
каком этаже.
Показательно, что на Алматинском рынке 5 этажные дома преобладают. Далее
следуют 4-х этажные дома. Достаточно много 9-этажек. Обратите внимание на
столбик, представляющий количество 12-этажных домов – это Самал. Данная
статистика является проверочной и говорит нам о том, что выборка, на основе
которой проводится исследование различных показателей, соответствует
реальной ситуации.
Рисунок 1 – Гистограмма количественного соотношения домов определенной
этажности
Следующая гистограмма дает нам представление о количестве комнат в
Алматинских квартирах. Эта статистика подтверждает также востребованность 1-
2 комнатных квартир. Трехкомнатные квартиры также достаточно популярны. Что
касается 4-5 комнатных квартир, то здесь ситуация более спокойная. (рисунок
2)
Рисунок 2 – Количество комнат в квартирах поступающих в базу данных
агенства недвижимости
Далее представлена гистограмма, отображающая этажи, на которых находятся
квартиры, поступающие в данное агентство. Разумеется, рассматривать эту
статистику нужно совместно с количественным соотношением домов разной
этажности.(рисунок 3)
Комплексный анализ, включающий соотношение спроса и предложения по
различным типам объектов, готовится по специальному запросу. Цена заказного
анализа договорная и зависит от объема исследовательской работы.
Рисунок 3 – Этажи, на которых находятся квартиры поступающие в данное
агенство
1.2 Исследование спроса и предложения на 1-м и 2-м рынках недвижимости.
Анализ рынка недвижимости. Последние пять лет в Казахстане
характеризовались динамичным ростом реальных доходов населения и устойчивым
развитием производства, что оказало существенное влияние на развитие рынка
недвижимости. Возрастающий спрос на недвижимость спровоцировал рост цен,
как на первичном, так и вторичном рынках (ведер к повышению доходности
агентств, предоставляющих услуги по недвижимости).
Причинами повышения цен на недвижимость можно назвать:
- покупка недвижимости используется как средство сбережения
и накопления капитала;
- предложения на первичном рынке жилья эконом класса ограниченно;
- развитие и рост рынка ипотечного кредитования;
- положительная миграция населения (естественный прирост населения).
Первичный рынок недвижимости. Стремительное развитие рыночной
экономики в Казахстане привело к изменению ситуации на рынке первичного
жилья. Если с середины 90-х годов в жилищном строительстве отмечался
некоторый застой, то начиная с 1998 года первичный рынок стал приходить в
себя: темпы строительства в 2000 году увеличились на 105,6% по сравнению с
темпами предыдущего года, что составило более 1 млн. квадратных метров
жилья.
Несмотря на то, что объем строительства каждые последующие годы
увеличивался, спрос на рынке жилья все это время превышал предложение. Но,
в отличие от советских времен, когда возводились целые микрорайоны
государственного жилья для бесплатного распределения, теперь стали
строиться отдельные жилые дома, а также целые комплексы для тех, кто мог
позволить себе квартиру в элитном центре стоимостью 750–1000 долларов США
за 1 квадратный метр.
Рост цен на первичном рынке, продолжающийся по сей день, обусловлен
множеством причин, например, многие частные инвесторы и компании стали
использовать недвижимость как инвестиционный инструмент для сохранения и
увеличения своего капитала. Привлекательность вложений в недвижимость по
сравнению с банковским депозитом неоспорима, так как прибыль инвесторов
здесь сегодня может составлять от 30 до 100 и более процентов в год.
Наиболее динамично развивается рынок жилищного строительства в г. Алматы,
Астана, а также в Южно-Казахстанской, Атырауской, Мангистауской и
Карагандинской областях.
Основной рост рынка недвижимости в последние годы пришелся на сектор
именно элитного жилья, который, по крайней мере, в крупнейших городах
Казахстана близок к насыщению.
По данным ЦКН в 2006 году из всего введенного на продажу жилья доля
элитного жилья составляет 72% и эконом-класса – 28%.
Большим спросом пользуются квартиры в Медеуском и Бостандыкском районах. По
комнатности наиболее привлекательными являются 3-х комнатные квартиры,
далее идут 2-х комнатные.
Самым вероятным направлением развития первичного рынка жилья в
ближайшие годы представляется увеличение строительства жилья эконом-класса.
Основными двигателями этого процесса станет продолжающийся рост реальных
доходов населения, его активная урбанизация, а также интенсивное развитие
рынка ипотечного кредитования. В результате поддерживаемой государством
кредитной политики складывается ситуация, когда массовая выдача кредитов
подстегивает рост цен на квартиры. При дефиците жилья на ипотечном рынке
получается перекос. Рост денежной массы может опередить рост товарной
массы. Такая политика верна при избыточном предложении на рынке
недвижимости, а сейчас все наоборот. Выход один – надо больше строить!
Наравне с этими тенденциями будет резко ощутим дефицит земельных
ресурсов, свободных от застроек. Именно в этот период, по нашим ожиданиям,
получит новое направление девелопмент, совмещающий в себе риэлторские,
строительно-проектные и управляющие функции.
Вторичный рынок недвижимости. В настоящее время порядка 90% сделок
купли-продажи совершается на рынке вторичного жилья. Однако эта доля имеет
устойчивую тенденцию к снижению, что связано, во-первых, с активным
строительством, во-вторых, с увеличением степени износа жилого фонда,
построенного в советский период и в-третьих, с устойчивым ростом ипотечного
кредитования. Так, уже сейчас многие банки и ипотечные компании избегают
выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир в домах, построенных до
1965 года. Основной интерес покупателей составляли 3-х и 1- на комнатные
квартиры (последние из-за использования под магазины и офисы).
Анализ рынка ипотечного кредитования. Кроме того, надо отдать должное
программе ипотечного кредитования, введение и развитие которого
активизировало как первичный, так и вторичный рынок, составив в 2005 году
10% от общего количества сделок, в 2006 – 20%, а в настоящий момент –
порядка 30%, тем самым также повлияв на рост цен на жилье.(таблица 1) С
момента начала фактической реализации программ ипотечного кредитования, в
2001 г., рынок развивается очень динамично, показывая стабильный ежегодный
рост порядка 200-300%. Рост рынка сопровождается увеличением доступности
ипотеки: снижаются ставки вознаграждения (в настоящее время
средневзвешенная ставка ан рынке составляет 14%), увеличивается срок
предоставления займа (большинство участников рынка сейчас предлагают
ипотечные кредиты сроком до 30 лет), появляются новые ипотечные продукты
(без первоначального взноса, без подтверждения дохода, депозитные схемы и
т.д.)
Таблица 1-Динамика рынка ипотеки в 2004-2006 г.г. по РК, %
Наименование статьи 2004 2005 2006
Рост рынка 191 287 194
По оценкам ведущих застройщиков г. Алматы, доля квартир на первичном
рынке, приобретенных по ипотеке, достигает 85-90% от всего объема
продаваемых квартир. А всего за счет ипотечных кредитов настоящее время
финансируется уже порядка 60%-70% сделок по купле-продаже жилья (данные по
г. Алматы).
Определение целевых сегментов (целевой аудитории).
Естественные покупатели
- инвесторы.
- приобретающие, продающие жилье для изменения жилищных условий.
При определении наиболее привлекательного целевого сегмента для
данной группы потребителей мы исходили из того, что наиболее
подготовленные потенциальные клиенты - это те люди, которым дорого свое
время и они готовы платить за эту услугу(и) профессиональной компании.
Основными критериями для них будут являться: профессионализм, скорость,
надежность, конфиденциальность, выгодность сделки, комфорт.
Таблица 2- Примерный портрет целевого потребителя
Пол Мужской Женский.
Ценности Человек, который уже чего-то достиг в
жизни, ценит свое время, свое здоровье, свои
деньги, взаимоотношения с людьми своего
круга.
Возраст 30 и выше
Ритм жизни Высокий темп жизни, постоянные стрессовые
нагрузки, очень много общения с людьми.
Род деятельности Менеджер среднего и высшего звена,
чиновник (от $700 на одного человека в
семье).
Компании Крупные национальные компании,
иностранные представительства известных
фирм, средние и небольшие частные
компании, государственные органы.
Требования к качествуЭтот человек достиг в своей жизни
жизни определенных высот, “сделал себя сам”,
поэтому за свои достойные деньги привык
получать достойное качество.
Профессиональные перекупщики услуг
- зарегистрированные компании
- “черные” маклеры
1.3 Оценка рынка риэлторских услуг
Рынок услуг, связанных с недвижимым имуществом, на протяжении с 2004 г. по
2006 г. показывает стабильный рост. Прямое влияние на развитие услуг,
связанных с недвижимым имуществом, оказывают рост доходов населения,
развитие строительного рынка и ипотечного кредитования.
Сегментация рынка услуг связанных с недвижимостью
По данным Агентства РК по статистике, рынок услуг, связанных с
недвижимостью, подразделяется на следующие сегменты:
- услуги по сдаче в наем имущества недвижимого (аренда в т.ч. и аренда
на рынках).
- услуги по управлению недвижимым имуществом предоставляемые за
вознаграждение или на договорной основе
- услуги агентств по недвижимости, предоставляемые за вознаграждение или на
договорной основе.
- услуги по покупке и продаже имущества недвижимого собственного.
- услуги, связанные с благоустройством и продажей недвижимого имущества.
Таблица 3- Структура сегментов рынка риэлторских услуг связанных с
жилой недвижимостью, в %
Сегменты 2002 2003 2004 2005 2006
Услуги по сдаче в наем 31,0 32,8 38,3 40,2 45,7
недвижимого имущества
Услуги по управлению 42,7 34,6 36,9 32,4 29,1
недвижимым имуществом,
предоставляемые за
вознаграждение или на
договорной основе
Услуги агентств по 24,3 23,3 13,3 15,1 15,9
недвижимости, предоставляемые
за вознаграждение или на
договорной основе
Услуги по покупке и продаже 0,7 8,1 11,2 12,1 8,5
собственного недвижимого
имущества
Услуги, связанные с 1,3 1,2 0,2 0,2 0,8
благоустройством и продажей
недвижимого имущества
Как видно из таблицы, основную долю занимает сегмент Услуги по
сдаче в наем недвижимого имущества. Рост данного сегмента объясняется
тем, что существующие в Казахстане законодательные ограничения на
приобретение недвижимости нерезидентами, при их постоянно увеличивающемся
количестве и развитии частного предпринимательства, неуклонно ведут к
росту арендной платы. Очевидно, что последний фактор приводит к
выгодности приобретения квартир, домов и офисов и прочей недвижимости для
последующей сдачи их в аренду. Как результат, происходит повышение спроса
на недвижимость.
Положительную тенденцию с 2006 г показывает и сегмент Услуги агентств по
недвижимости, предоставляемые за вознаграждение или на договорной
основе.(Таблица 3)
Таблица 4 – Региональная структура оказания риэтоских услуг по сегменту, в
%
Регионы 2002 2003 2004 2005 2006
Астана 18 25 31 32 34
Алматы 20 19 19 22 26
Восточно-Казахстанская 9 8 6 5 6
Западно-Казахстанская 12 10 8 6 4
Атырауская 3 3 4 6 6
Карагандинская 5 4 5 7 5
Костанайская 6 5 4 3 3
Павлодарская 4 4 4 3 3
Мангистауская 5 5 4 3 3
Акмолинская 7 7 2 1 1
Актюбинская 3 3 3 2 2
Южно-Казахстанская 2 2 3 2 2
Жамбыльская 1 1 3 2 1
Алматинская 2 1 1 1 2
Северо-Казахстанская 2 2 1 1 1
Кызылординская 1 1 1 1 1
Основными интенсивно развивающимися регионами являются Акмолинский
(Астана) и Алматинский (Алматы).
Сегментация рынка услуг агентств по недвижимости
Согласно мониторингу, проведенному в г. Алматы (Интернет,
... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
