Состояние и развитие ипотечного кредитование в РК
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
Глава 1. Состояние и развитие ипотечного кредитования в современной экономике ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.1. Мировая практика формирования ипотечного кредитования ... ... ... ... ..6
1.2. Сущность и механизм реализации ипотечного кредитования ... ... ... ...10
Глава 2. Анализ состояния и развития ипотечного кредитования в РК ... ... 25
3.1 Анализ внедрения и развития ипотечного кредитования в РК ... ... ... ...25
3.2 Фонд гарантирования как способ обеспечения кредитов ... ... ... ... ... .40
3.3 Управление рисками . важный фактор эффективности ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...47
Глава 3. Основные направления и пути совершенствования деятельности компании АО «БТА Ипотека» ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...52
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..61
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...64
Приложение А ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...66
Глава 1. Состояние и развитие ипотечного кредитования в современной экономике ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.1. Мировая практика формирования ипотечного кредитования ... ... ... ... ..6
1.2. Сущность и механизм реализации ипотечного кредитования ... ... ... ...10
Глава 2. Анализ состояния и развития ипотечного кредитования в РК ... ... 25
3.1 Анализ внедрения и развития ипотечного кредитования в РК ... ... ... ...25
3.2 Фонд гарантирования как способ обеспечения кредитов ... ... ... ... ... .40
3.3 Управление рисками . важный фактор эффективности ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...47
Глава 3. Основные направления и пути совершенствования деятельности компании АО «БТА Ипотека» ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...52
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..61
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...64
Приложение А ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...66
Актуальность темы дипломной работы приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.
Тактика многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Построение казахстанской модели ипотечного кредитования обу¬словлено тем, что в настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через: а) повышение платежеспособного спроса населения на жилье с помощью развития жилищного кредитования и б) увеличение объемов жилищного строи¬тельства. Анализ функционирования ипотечного рынка позволит выработать целевые ориентиры для строительного и банковского секторов, определить перспективы улучшения жилищных условий населения. По-прежнему в нашей стране остро стоит вопрос создания эффективного механизма жилищного фи¬нансирования, который позволил бы обеспечить наряду с системой строитель¬ных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране. Именно такую роль призвано играть долгосрочное ипотечное кредитование населения.
Также существуют объективные экономические предпосылки для успеш-ного внедрения системы рефинансирования банков второго уровня Республики Казахстан, осуществляющих ипотечное кредитование.
Тактика многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Построение казахстанской модели ипотечного кредитования обу¬словлено тем, что в настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через: а) повышение платежеспособного спроса населения на жилье с помощью развития жилищного кредитования и б) увеличение объемов жилищного строи¬тельства. Анализ функционирования ипотечного рынка позволит выработать целевые ориентиры для строительного и банковского секторов, определить перспективы улучшения жилищных условий населения. По-прежнему в нашей стране остро стоит вопрос создания эффективного механизма жилищного фи¬нансирования, который позволил бы обеспечить наряду с системой строитель¬ных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране. Именно такую роль призвано играть долгосрочное ипотечное кредитование населения.
Также существуют объективные экономические предпосылки для успеш-ного внедрения системы рефинансирования банков второго уровня Республики Казахстан, осуществляющих ипотечное кредитование.
1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.
2. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт.- 2000 г. - № 12
3. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999.
4. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
5. Грачев И. «Стройсберкассам — быть!» - Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11
6. Грибанова Светлана. “Что нам стоит дом построить” – НП №25 (213), 21 июня 2002
7. Грибанова Светлана. “Жизнь в кредит” – НП №24 (212), 14 июня 2002 г.
8. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. — С.49
9. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы.-2002. -№6
10. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001
12. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.
13. Иконников Алексей. “Нужна ли нам ипотека?” - Континент №12(74) 12, 25 июня 2002 г.
14. “Ипотека становится доступной” - Эксперт-Казахстан № 8 (10), 26 апреля 2004 г.
15. Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. - Эксперт. - 1999 г. -№ 16
16. Красиков А.Жилье в кредит. - Твой новый дом. - 2002.- № 10
17. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002
18. Марченко Григорий. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” - Банковское дело в Москве”, N7(79), 2001 г.
19. Марченко Григорий. “Казахстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве", август 2002 г.
20. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия” - Интернет-газета "Навигатор", 14 августа 2002 г.
21. Полищук Оксана. “Ипотечное кредитование.10 лет с правом проживания”- Бизнес, №48 (515), 25 ноября 2002 г.
22. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние - Банковское дело. – 1999. - № 12
23. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”
24. Резник Игорь. “Под крышей дома своего. Арифметические подсчеты” - "Деловая неделя"№ 15 (593), 16 апреля 2004 г.
25. Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. - Эксперт. - 2002 г. -№ 37
26. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.
27. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. -С.188.
28. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001.
29. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях - Финансист. -2002. -№1
30. Цылигина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001
31. Шантаров Борис. “Расширяются и становятся более доступными возможности ипотечного кредитования” - Строительная Газета, 19.09.2003, с. 9
32. Шевченко Виктория. “Движение недвижимости” – ЭкспрессК № 106 (15019), 11 июня 2002 г.
2. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт.- 2000 г. - № 12
3. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999.
4. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
5. Грачев И. «Стройсберкассам — быть!» - Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11
6. Грибанова Светлана. “Что нам стоит дом построить” – НП №25 (213), 21 июня 2002
7. Грибанова Светлана. “Жизнь в кредит” – НП №24 (212), 14 июня 2002 г.
8. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. — С.49
9. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы.-2002. -№6
10. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001
12. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.
13. Иконников Алексей. “Нужна ли нам ипотека?” - Континент №12(74) 12, 25 июня 2002 г.
14. “Ипотека становится доступной” - Эксперт-Казахстан № 8 (10), 26 апреля 2004 г.
15. Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. - Эксперт. - 1999 г. -№ 16
16. Красиков А.Жилье в кредит. - Твой новый дом. - 2002.- № 10
17. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002
18. Марченко Григорий. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” - Банковское дело в Москве”, N7(79), 2001 г.
19. Марченко Григорий. “Казахстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве", август 2002 г.
20. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия” - Интернет-газета "Навигатор", 14 августа 2002 г.
21. Полищук Оксана. “Ипотечное кредитование.10 лет с правом проживания”- Бизнес, №48 (515), 25 ноября 2002 г.
22. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние - Банковское дело. – 1999. - № 12
23. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”
24. Резник Игорь. “Под крышей дома своего. Арифметические подсчеты” - "Деловая неделя"№ 15 (593), 16 апреля 2004 г.
25. Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. - Эксперт. - 2002 г. -№ 37
26. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.
27. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. -С.188.
28. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001.
29. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях - Финансист. -2002. -№1
30. Цылигина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001
31. Шантаров Борис. “Расширяются и становятся более доступными возможности ипотечного кредитования” - Строительная Газета, 19.09.2003, с. 9
32. Шевченко Виктория. “Движение недвижимости” – ЭкспрессК № 106 (15019), 11 июня 2002 г.
Дисциплина: Финансы
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 67 страниц
В избранное:
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 67 страниц
В избранное:
Дипломная работа на тему: Состояние и развитие ипотечного кредитование в
РК
СОДЕРЖАНИЕ
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... 3
Глава 1. Состояние и развитие ипотечного кредитования в современной
экономике ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... 6
1. Мировая практика формирования ипотечного кредитования ... ... ... ... ..6
2. Сущность и механизм реализации ипотечного кредитования ... ... ... ...10
Глава 2. Анализ состояния и развития ипотечного кредитования в РК ... ... 25
3.1 Анализ внедрения и развития ипотечного кредитования в РК ... ... ... ...25
3.2 Фонд гарантирования как способ обеспечения кредитов ... ... ... ... ... .40
3.3 Управление рисками – важный фактор эффективности ипотечного
кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ..47
Глава 3. Основные направления и пути совершенствования деятельности
компании АО БТА Ипотека ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...52
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...61
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...64
Приложение А ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...66
Введение
Актуальность темы дипломной работы приобретение собственного жилья -
первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема
финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской
системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное
распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и
его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение
жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период
обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В
условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения
населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья
становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это
происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях
объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на
жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и
максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям
отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных
ценностей.
Тактика многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при
правильной организации и ведении взвешенной государственной политики
ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка
жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со
стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск
строительных материалов, специализированной техники, появляются новые
улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих
смежных отраслей экономики.
Построение казахстанской модели ипотечного кредитования обусловлено
тем, что в настоящее время в числе первоочередных задач социально-
экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья
через: а) повышение платежеспособного спроса населения на жилье с помощью
развития жилищного кредитования и б) увеличение объемов жилищного
строительства. Анализ функционирования ипотечного рынка позволит выработать
целевые ориентиры для строительного и банковского секторов, определить
перспективы улучшения жилищных условий населения. По-прежнему в нашей
стране остро стоит вопрос создания эффективного механизма жилищного
финансирования, который позволил бы обеспечить наряду с системой
строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране.
Именно такую роль призвано играть долгосрочное ипотечное кредитование
населения.
Также существуют объективные экономические предпосылки для успешного
внедрения системы рефинансирования банков второго уровня Республики
Казахстан, осуществляющих ипотечное кредитование.
Во-первых, наблюдается макроэкономическая стабилизация, которая
помимо всего прочего подразумевает рост уровня жизни населения, в том числе
стабильность доходов, что является исключительно позитивным элементом
применительно к задачам, поставленным перед АО "Казахстанская Ипотечная
Компания".
Во-вторых, банки второго уровня пришли к пониманию необходимости
увеличения видов розничного кредитования населения. К примеру, большую
популярность получили потребительские кредиты на покупку определенных групп
товаров. Однако одной из наиболее насущных потребностей, которая стоит
перед значительной частью населения, является потребность в улучшении
жилищных условий.
В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря
на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. В
условиях низкой платежеспособности большей части населения на вновь
построенное жилье, а также отсутствия долгосрочных кредитов для
приобретения готового жилья созданный в первые годы реформ рынок жилья
оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами.
Также для понимания наиболее эффективного пути развития ипотечного
кредитования в Казахстане необходим анализ опыта развития ипотечного
кредитования в развитых странах и странах с переходной экономикой,
экономическая ситуация в которых схожа с отечественной. Для оценки того
опыта, который имеется в развивающихся странах, необходимо провести
региональный анализ подходов, сложившихся при развитии ипотечного
кредитования в этих странах.
Сейчас в Казахстане проводится апробация новой системы
финансирования жилищного строительства - системы ипотечного кредитования. В
соответствии с одобренной Правительством Республики Казахстан "Концепцией
финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития системы
ипотечного кредитования в Республике Казахстан" от 21 августа 2000 года №
1290 развитие системы ипотечного кредитования планируется осуществлять за
счет активизации участия банков и небанковских организаций в кредитовании
населения под залог недвижимости. При этом предусматривается два способа
рефинансирования банков и небанковских организаций путем уступки прав
требования по ипотечным кредитам специализированной организации либо путем
самостоятельного выпуска кредиторами ипотечных облигаций, обеспеченных
пулами ипотек.
В этой связи, целью работы является поиск путей совершенствования
механизма ипотечного кредитования в коммерческих банках Республики
Казахстан.
Для достижения поставленной цели определены следующие задачи
дипломной работы:
* показать сущность ипотечного кредитования;
* показать историю формирования различных моделей систем ипотечного
кредитования в зарубежной практике;
* отразить основные этапы развития системы ипотечного кредитования в
Казахстане и особенности механизма его осуществления в коммерческих банках;
* определить основные проблемы развития ипотечного кредитования и
перспективы его дальнейшего совершенствования в республике.
Объектом исследования является ипотечное кредитование. В работе
использованы научные труды зарубежных специалистов, а также труды
отечественных ученых-экономистов. Для работы над дипломной работой
использовались нормативные и законодательные акты Республики Казахстан,
материалы и статистические данные Национального Банка Республики Казахстан,
банков второго уровня, а также специализированные периодические издания.
Дипломная работа состоит из введение, 3-х глав, заключения и списка
использованной литературы.
Глава 1 Состояние и развитие ипотечного кредитования в современной
экономике
1. Мировая практика формирования ипотечного кредитования
Как показывает международная практика, развитие ипотечного
кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно
способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения
социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан.
Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции –
сбережения населения, деньги институциальных инвесторов. В результате
происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно
строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без
вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого
жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту
налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и
сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного
кредитования является существенным фактором развития экономики страны в
целом.
Понятие ипотека пришло в мировую финансово-экономическую систему
из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник
солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому
любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово
карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в
том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой
вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода.
Теперь каждый получил право расставаться и завещать собственность по
своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода
обязательств была личность должника, которому в случае невозможности
заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в
имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на
пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением
претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.
На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka –
подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для
этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в
Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому
заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной
земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской
империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали
кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора
Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для
ипотечных банков.
Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800
ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными.
Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и
другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п.
Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для
этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне
были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот,
предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий
процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в
России в Х1Х в.).
Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно
небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на
доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к
более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо
пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в
древнеримском праве. В начале развития классического римского права
появился "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем
собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были
лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах).
Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора
официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость,
сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить
недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка
(или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию.
На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал
практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или
требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В
дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio
fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора.
Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые
моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны
заемщику.
Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно
прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора.
Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал
передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во
владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком
обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор
не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором
оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои
средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При
этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость
(предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств
должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между
выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок
тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были
предметом особого судебного разбирательства.
Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой
ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того
времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая
передача земель арендаторам привели к возникновению классического института
ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая
форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между
собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие
арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей
профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой
формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи
предмета залога во владение арендодателя.
Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности,
на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который
был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что
взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при
неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать
закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из
вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного
соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором,
позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные
документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали
частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт
классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились
различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них
включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции,
ипотека "фиска" на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество
опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее.
Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за
исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени
во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные по
времени ипотеки, принцип которых был единственным: "qui prior est tempore
potior est jure" - кто первый (во времени), тот и сильнее в праве. Уже в
постклассическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки
для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода
ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности - по
степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели
ипотеки "по закону" - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные
официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными
документами и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями.
Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и
лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в
соответствии со временем их оформления ранжировали остальные. В связи с
тем, что преимущество, принадлежащее первым субординированным ипотекам, а
также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов,
несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право - сами
расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первым ипотек и
сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга
заемщиком. При этом, кредиторы никогда не имели права на приобретение
данной недвижимости в собственность, так как это противоречило бы правовой
сути ипотеки, устанавливающей равные права для обеих сторон залога (в
противном случае различные злоупотребления кредиторов с недвижимостью
мешали бы становлению и широкому распространению ипотеки как массового
инвестиционного института). Лишь в исключительных случаях по разрешению
государственного органа данное право могло перейти к кредитору с условием
предоставления должнику дополнительного срока (2 лет) для выплаты долга.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок
была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и
регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением
этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт
ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков.
Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В
Германии не ранее XIVстолетия (до этого господствует принцип личной
ответственности за долги, во Франции - с конца XVI в. действовала
негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже
две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-
вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при
посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом
получить обеспечение по долгам, не принимая в свое владение имение
должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным
вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в
особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что внесенная
ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения
удовлетворения. Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte
-право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном
ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа
частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в
полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило,
имение) и не зависела от смены владельца.
Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет
права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и
ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или
прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение
ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально
римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому
праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие,
включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью
получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVII-
XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением
(в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной
книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены
в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское
законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право
действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в
случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение
иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США и
Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период
выполнения должником основного обязательства все права на владение
имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке.
Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено
хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения
обязательств должника.
1.2 Сущность и механизм реализации ипотечного кредитования
В рыночной экономике ипотека представляет собой удачный вариант
стимулирования строительства жилья, в результате чего увеличиваются рабочие
места и увеличиваются поступления в бюджет. Для государства ипотека в
условиях рынка является наиболее оптимальным способом привлечения
инвестиций в жилищную сферу. В связи с этим правительства большинства
развитых стран поддерживают модели ипотечного кредитования через систему
страхования рисков, государственных гарантий, а также с помощью налоговых
льгот и адресных дотаций, т.к. долголетний опыт показывает, что развитый
рынок недвижимости способен вытащить из пропасти всю национальную
экономику. Ипотека стимулирует не только развитие строительства жилья, но и
формирование доходов населения при помощи доверительного управления
закладными (договор ипотеки).
Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и
рынок, на котором формируется спрос и предложения на ипотечные кредиты.
Определение термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает
под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования,
являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное
кредитование рассматривается, как целостный механизм, который не только
позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает
инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховых компаний и других субъектов
рынка. Во втором случае правильнее говорить о системе ипотечного
кредитования - многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи
ипотечных кредитов и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка
капиталов и операции на рынке недвижимости. Несмотря на существование
второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других
блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют
непосредственно кредитные отношения. В связи с этим, было бы более
правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений,
возникающих на нескольких смежных рынках по поводу выдачи, обслуживания,
продажи и секъюритизации ипотечных активов. Именно такое комплексное
рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее
соответствует сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка. В современных
условиях в экономически развитых странах сформировался и активно
развивается ипотечный рынок. Под ипотечным рынком понимается рынок
ипотечных кредитов, предоставляемых банками с целью приобретения
недвижимости под залог этой же (или иной) недвижимости и финансовых
активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в ипотечное
кредитование. Ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового
рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию
ипотечных кредитов.
Субъектами классической ипотечной схемы являются основные и
второстепенные участники.
Основные субъекты ипотечного кредитования:
1) Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой
недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать
средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта
недвижимости
и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными
ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.
2) Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности
заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности.
Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком
первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде
именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе
переуступить.
3) Ипотечное Агентство - является основным элементом само финансируемой
системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и
выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от
продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается
система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:
выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;
* формирование первичных ипотечных активов
- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых
рынках.
Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные
специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.
4) Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом
это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды,
страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг
ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно
предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным
среди инвесторов.
Второстепенные субъекты ипотечного кредитования:
1) Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке не
движимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров
и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.
2) Оценочная компания - необходима для определения рыночной и
ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом
залога.
3) Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для
инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:
* страхование риска повреждения и уничтожения объекта;
* страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;
страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика. Расходы по
ежегодному страхованию несет заемщик.
4) Государственный регистратор - орган государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит
регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности,
регистрация договоров ипотеки.
5) Нотариус - согласно законодательству договор залога прав собственности
на недвижимость требуют нотариального заверения.
5) Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.
6) Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав
несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.
На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На
вторичном происходит секъюритизация ипотек, то есть продажа прав на
получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных
бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги
имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного
риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т. д. Основными операторами
на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача
которых скупка уже выданных ипотечных кредитов, пакетирование их в пулы по
стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных
пулов ипотечных бумаг.
Товаром (услугой) на первичном ипотечном рынке является кредит,
предоставляемый для финансирования приобретения недвижимости, обеспечением
по возврату которого наряду с будущим доходом заемщика, выступает залог
приобретаемого объекта ипотеки. Основными принципами данного кредита, как и
любого другого, являются срок кредитования, процентная ставка (ее величина
и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу.
Спрос на рынке ипотек формируют потребители, мотивацией которых
является стремление повысить качество своих экономических условий. Для них
основным источником погашения ипотечного кредита являются будущие доходы и
без привлечения кредита, взятого под будущие ожидаемые доходы, покупка
недвижимости невозможна.
С помощью ипотечного кредитования получает доступ на рынок
недвижимости основная часть потенциальных приобретателей недвижимости. В
свою очередь, для финансового рынка ипотечное кредитование, выступает в
качестве способа разрешения противоречия между доходом и риском. Включение
в состав финансового портфеля ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью,
позволяет инвестору сбалансировать свой портфель, уменьшить риски,
характерные для корпоративных ценных бумаг. Из этих предпосылок по существу
и вытекают основные принципы организации ипотечного кредитования -механизмы
ипотечного кредитования должны обеспечивать его конкурентоспособность на
финансовом рынке, т.е. обеспечивать необходимую доходность с учетом
специфики недвижимости как способа обеспечения обязательств и на рынке
потенциальных потребителей недвижимости (заемщиков на рынке ипотечного
кредитования). Осуществление длительного кредитования возможно благодаря
организованной системе ипотечного кредитования, обосновывающей связь между
рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.
При формировании национальной системы ипотечного кредитования,
правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения
средств в ипотечные активы, приходиться решать, каким образом
рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью
выдачи новых кредитов.
Таким образом, значение ипотечного кредитования в том, ипотека
содержит в себе огромный потенциал экономического развития страны,
превращения недвижимости в работающий капитал, дающий возможность кредитору
получать гарантированный доход, а населению финансировать покупку
недвижимости.
Исследование механизма предоставления ипотечного кредитования в
коммерческом банке позволяет выявить следующие особенности.
В процессе организации ипотечного кредита принимают участие ипотечные,
риэлторские, страховые и оценочные компании и, конечно же, сами заемщики.
Ипотечная компания помогает заемщику выбрать банк для заключения кредитного
договора на приемлемых для него условиях. Риэлторская компания
предоставляет заемщику услуги по юридическому оформлению документов,
необходимых для получения кредита, проводит регистрацию ипотеки в Центре по
недвижимости. Оценочная компания проводит рыночную оценку объекта ипотеки.
При ипотечном кредитовании заемщиком заключаются договора со страховой
компанией на страхование приобретаемой недвижимости, а также страхование
жизни и работоспособности самого заемщика. Это обязательное требование
кредитного договора банка.
Сначала заемщик должен обратиться в ипотечную компанию, где
квалифицированные специалисты объяснят, что собой представляет кредитный
договор с банком, выдающим ипотечные кредиты. Предварительно эксперты
компании оценят платежеспособность заемщика с целью обеспечения возврата
кредитных средств, а также разработают индивидуальную схему возврата
кредита.
АО "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным
видом деятельности которой является ипотечное кредитование. Компания была
учреждена в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики
Казахстан - АО "Банк ТуранАлем".
На настоящий момент компания является одной из трех крупных и
специализированных ипотечных компаний, имеющих лицензию Национального Банка
Республики Казахстан на проведение заемных операций. В ноябре 2005 года
компания отметила свой пятилетний юбилей. Вместе с компанией отметили это
событие лучшие заёмщики, имеющие положительную кредитную историю,
получивших кредит до 1 мая 2004 года.
Сегодня компания АО "БТА-Ипотека" является одним из крупнейших
операторов на рынке ипотечного кредитования Республики Казахстан. По
различным оценкам порядка 30-40% вновь выданных жилищных ипотечных
кредитов, являются результатом деятельности компании. В настоящее время
функционируют центральный офис в городе Алматы, а также представительства
компании в городах Астана, Атырау, Актау, Актобе, Уральск, Усть-
Каменогорск, Шымкент и Семипалатинск. В ближайшее время компания планирует
открыть свои представительства во всех основных региональных центрах
Республики Казахстан.
Основными направлениями, в которых компания развивает ипотечное
кредитование являются следующие:
* кредитование покупки жилья на вторичном рынке;
* кредитование покупки жилья на первичном рынке;
* кредитование ремонта уже имеющегося жилья;
* кредитование строительства частных коттеджей;
* кредитование покупки коммерческой недвижимости;
* кредитование реконструкции и ремонта уже имеющейся коммерческой
недвижимости;
- организация финансирования строительства многоквартирного жилья,
жилых городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей
построенного жилья.
В целом, механизм деятельности компании можно описать следующим
образом. Компания выдает долгосрочные ипотечные кредиты своим заемщикам
сроком до 20 лет из своих собственных средств, получает в залог
приобретаемую на кредитные средства недвижимость с оформлением ипотечного
свидетельства.
Полученные ипотечные свидетельства закладываются в банки второго
уровня для получения срочных займов со сроком до 3-х лет. После
формирования значительного пула ипотечных свидетельств (несколько миллионов
долларов США) компания выпускает ипотечные облигации или привлекает
долгосрочные кредиты на международных финансовых рынках для финансирования,
полученных срочных займов. Таким образом, деятельность компании позволяет
проводить значительное увеличение сроков кредитования заемщиков, что
является самым важным отличительным параметром ипотечных кредитов от прочих
типов кредитов.
Компания обеспечивает для своих клиентов полный спектр услуг,
необходимых при сделках с недвижимостью с использованием заемных средств.
Квалифицированные специалисты Компании обеспечивают индивидуальный подход к
каждому клиенту, качественные консультации и быструю обработку документов.
Сложившиеся долгосрочные отношения с основными операторами рынка
позволяют клиенту быстро найти недвижимость, оформить документы на
получение кредита, купить недвижимость и оформить ее на имя клиента. В
компании действует свой кредитный комитет, принимающий окончательное
решение о выдаче ипотечного кредита в кратчайшие сроки.
Благодаря, стандартизации и унификации процедуры анализа
платежеспособности и кредитоспособности заемщика, компании в состоянии
отрабатывать значительное количество кредитных дел с сохранением
приемлемого уровня кредитного риска.
Для снижения кредитных рисков компания использует определенные типовые
процедуры. Одной из таких процедур является обязательное софинанси-рование
покупки недвижимости со стороны клиента. Такое софинансирование называется
первоначальным взносом (down payment). Другим типовым способом снижения
рисков является введение специальных коэффициентов, предельные значения
которых устанавливаются изначально.
Сложившиеся долгосрочные отношения с банками второго уровня позволяют
компании поддерживать необходимый оборотный капитал на уровне, достаточном
для обеспечения кредитами любого заемщика, прошедшего рассмотрение
кредитного комитета.
Продуктовая стратегия компании направлена на удовлетворение спроса
самого широкого круга клиентов, имеющих свои специфические потребности по
денежным средствам. Для одних клиентов наиболее важным параметром кредита
является процентная ставка, для других - возможность досрочного погашения
без штрафных санкций, для третьих - возможность снизить сумму
первоначального взноса и т.п.'
Для реализации этой стратегии компания разработала специальные наборы
параметров ипотечных кредитов, называемые ипотечными пакетами. Каждый
ипотечный пакет характеризуется определенными параметрами кредита:
процентная ставка, срок кредита, условия досрочного погашения, величина
первоначального взноса, соотношение основного и дополнительного обеспечения
и т.п. Таким образом, каждый ипотечный пакет предназначен для определенной
группы клиентов.
Компания постоянно работает над разработкой и применением на практике
новых ипотечных пакетов, позволяющих максимально учесть возможности и
запросы потенциальных заемщиков.
Компания придерживается международных стандартов при проведении
консультаций клиентов (European Agreement on a Voluntary Code of Conduct on
Pre-Contractual Information for Home Loans). Все расчеты проводятся
заблаговременно и клиент полностью извещается обо всех платежах, которые
ему предстоит делать в будущем, включая не только информацию о погашении
кредита, но и информацию о сопутствующих платежах: страховые платежи,
оплата услуг третьих лиц, прочие расходы. Кроме того, клиенту подробно
объясняются все процедуры, которые он должен осуществить в соответствии с
действующим законодательством и проводится разъяснительная работа по
рискам, которые клиент принимает на себя, получая ипотечный кредит.
С июля 2001 года Компания начала ипотечную программу кредитования
покупки и ремонта коммерческой недвижимости.
Банковские коммерческие займы выдаются компанией юридическим лицам и
лицам, занимающимся предпринимательской деятельностью без образования
юридического лица. Ими являются индивидуальные предприниматели,
осуществляющие свою деятельность на основании патента либо свидетельства о
государственной регистрации индивидуального предпринимателя.
Получение ипотечного кредита позволит предпринимателю избежать
отвлечения денежных средств из коммерческого оборота, а если учесть, что
собственником приобретаемой недвижимости становится сам заемщик, то
оплачивать ежемесячно аренду помещения (в случае, если предприниматель
арендует помещение) становится просто преступлением. Рассмотрим пример:
Индивидуальный предприниматель четыре года занимается торговлей продуктами
питания и промышленными товарами в небольшом арендованном магазине на одной
из оживленных улиц города Алматы. Чистый среднемесячный доход составляет
порядка 1000 долларов. При этом 600 долларов предприниматель вынужден
ежемесячно отдавать за аренду магазина. За время работы ему пришлось
провести ремонт помещения за свой счет для улучшения внешнего вида
магазина. Причем делал он это без особого желания, зная, что вкладывает
деньги в чужую собственность. Вложив в магазин много материальных и
физических сил, наработав постоянный круг клиентов, наш предприниматель был
очень заинтересован в приобретении данного магазина. За четыре года работы
ему удалось скопить 9 000 долларов. Учитывая, что стоимость магазина
составляет 30 000 долларов, ему пришлось бы копить деньги более 9 лет. И
все это время ежемесячно терять 600 долларов на аренде. Поэтому, оценив
ситуацию и свои возможности, а также то, что данный магазин через 9 лет
может стоить намного дороже, предприниматель решил взять ипотечный кредит.
Его сумма в 9 000 долларов как раз составляла 30% от стоимости магазина.
Остальную сумму в 21 000 долларов профинансировала компания. Срок кредита
составляет 7 лет, что значительно уменьшает сумму ежемесячного платежа. При
этом ежемесячный платеж по кредиту составляет 480 долларов, при 21%
годовых, что меньше арендной платы. А главное, эти деньги "уходят" не в
чужой карман, а работают на благо бизнеса.
Займы, направлены на приобретение, ремонт и реконструкцию, достройку
коммерческих объектов: магазинов, кафе, ресторанов, офисов,
производственных баз, СТО, парикмахерских и т.д. Под коммерческой
недвижимостью понимается недвижимость, которая используется для извлечения
предпринимательского дохода от эксплуатации недвижимости. Основным
источником погашения кредита являются доходы заемщика от существующей
деятельности, т.е. по проекту не учитываются доходы, которые клиент будет
получать в будущем от приобретаемого объекта. Если приобретается
действующий объект, то результаты его деятельности могут учитываться как
компенсирующий фактор.
При реализации проекта необходимо обязательное софинансирование со
стороны заемщика или же при отсутствии первоначального взноса возможно
предоставление дополнительного залога. Величина софинансирования
установлена в размере 30% от стоимости объекта. В качестве основного
обеспечения возвратности кредита используется приобретаемая, ремонтируемая
или строящаяся недвижимость. В качестве дополнительного обеспечения может
использоваться другая недвижимость, гарантии и поручительства третьих лиц,
депозиты денег в банках второго уровня, залог высоколиквидных ценных бумаг
и другого имущества. Погашение кредита осуществляется ежемесячно
равномерными долями, включающими в себя погашение начисленного
вознаграждения банка и части основного долга по кредиту.
Компания выдает кредиты на коммерческую недвижимость заемщикам сроком
до 7 лет (в настоящее время это единственная компания, предоставляющая
коммерческие кредиты на столь длительный срок). Величина процентных ставок
по кредитам установлена в размере от 18 до 22% годовых и находится в прямой
зависимости от суммы кредита и рискованности проекта. В качестве
дополнительных услуг, предоставляемых АО "БТА Ипотека", выступает
страхование недвижимости и жизни заемщика, представляющей компанию по
страхованию жизни "Династия" и компанию по страхованию недвижимости "KBS
Garant", а также полное переоформление права собственности на объект в
Центре по недвижимости г.Алматы.
Организация процесса предоставления и погашения займов предусматривает
ряд последовательных этапов:
* предварительная квалификация заемщика;
* сбор и проверка информации о заемщике;
* оформление заявления-анкеты на ипотечный жилищный кредит;
* оценка вероятности погашения ипотечного жилищного кредита (ан
деррайтинг кредита);
* принятие решения о предоставлении ипотечного жилищного кредита;
* заключение кредитной сделки;
* обслуживание ипотечного жилищного кредита.
В ходе предварительной квалификации клиента задача кредитного
работника заключается в том, чтобы получить первоначальную информацию о
заемщике и запрашиваемом займе, определить серьезность его намерений,
ознакомить потенциального заемщика с требованиями и условиями банка, полной
картиной по получению займа, его оформлению и погашению, предложить
наиболее приемлемые финансовые инструменты и схемы, предварительно оценить
его платежеспособность и кредитоспособность определить доступную заемщику
сумму займа и ежемесячных платежей по нему.
На данном этапе производится отбор клиентов, соответствующих основным
параметрам и условиям действующей Кредитной политики банка, определяется
круг потенциальных заемщиков, доходы которых позволяют им претендовать на
получение' займа и отсекаются заведомые аутсайдеры, т.е. круг клиентов,
которые реально не смогут рассчитаться за кредит. Целью предварительного
собеседования с потенциальным заемщиком является определение основных
потребностей заявителя и его соответствие требованиям банка. Заемщики в
ходе предварительного собеседования получают от банка необходимую
информацию относительно порядка и условий предоставления банком ипотечных
жилищных займов физическим лицам.
При согласии заявителя с требованиями банка для предварительного
определения платежеспособности потенциальных заемщиков ими заполняется лист
предварительной квалификации заемщика.
Клиенту, прошедшему процедуру предварительной квалификации и
отнесенному к категории потенциальных заемщиков, доходы и другая информация
по которому соответствуют критериям банка, вручается для заполнения
Заявление-анкета на ипотечный кредит и Перечень документов, предоставляемых
заемщиком для оформления и выдачи ипотечного кредита, для предоставления
заемщиком необходимых документов и принятия банком окончательного решения о
возможности предоставления займа.
Оценка платежеспособности потенциального заемщика, его способности
своевременно и полностью погасить ипотечный жилищный кредит производится на
основе анализа его доходов и расходов, возможности регулярно и своевременно
осуществлять платежи по ипотечному жилищному кредиту.
Кроме того, при определении платежеспособности заемщика необходимо
определить и учесть предстоящие разовые расходы заемщика, связанные с
приобретением жилья и получением ипотечного жилищного кредита. Величина
превышения среднемесячных совокупных доходов заемщика над его расходами
показывает, насколько финансовые возможности потенциального заемщика могут
быть адаптированы к возможным изменениям, как в части снижения доходов, так
и в части увеличения расходов, и способствует возможности заемщика
своевременно погашать платежи по ипотечному жилищному кредиту.
Важнейшим вопросом для банка, изучающего вопрос о предоставлении
ипотечной ссуды, является кредитоспособность заемщика. При ипотечном
кредитовании одним из основных условий является наличие у потенциального
клиента средств в размере 30% от суммы запрашиваемого кредита. На другую
половину необходимой суммы может быть выдан кредит, но обязательно под
залог покупаемого жилья. Обычная процедура оформления ипотечного кредита
включает в себя:
1) Отдел приема заявок. Необходимые бланки документов клиент приобретает у
банка и заполняет самостоятельно.
2) Отдел экспертизы. Заполненные документы представляются в отдел
экспертизы, в котором составляется подробное досье клиента о месте его
работы о доходах, расходах, налогах имеющихся сбережениях в банке. На
сбережения берут доверенность у клиента на право проверки вклада Банком
проверяется равномерность поступления вкладов. Если у клиента имеются
ценные вещи, полученные по дарственной в качестве наследства подарки и т.д.
- все это так же тщательно проверяется. Если клиентом ранее получались
ссуды на приобретение ценных вещей, то проверяется регулярность выплат.
Проводится проверка оплаты квартиры телефона, членов его семьи. На пример,
нет ли у заемщика обязательств по оплате за членов семьи. По результатам
проверки отдел экспертизы дает заключение по доходам и расходам. Если
обязательства клиента по выплатам превышают 32% от общей суммы его доходов,
то делается вывод о нецелесообразности выдачи кредита. В качестве примера
расчета необходимого дохода для обслуживания ипотечного кредита можно
привести следующие данные.
Таблица 1. Расчет необходимого дохода при ипотечном кредитовании
Заем, (долл. США)
3) Управление обслуживания. Кредитное дело, в котором оговаривается
система выплат, например, из зарплаты заемщика, либо если фирма будет
оплачивать за работника и т.д. передается в управление обслуживания. По
согласованию с клиентом устанавливается день платежа. Стоимость ипотечного
кредита состоит из процентных выплат, а также различных сборов и
комиссионных платежей. Помимо процента, банки, как правило, взимают
комиссию за открытие ссуды покрывающую стоимость проведения ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
РК
СОДЕРЖАНИЕ
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... 3
Глава 1. Состояние и развитие ипотечного кредитования в современной
экономике ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... 6
1. Мировая практика формирования ипотечного кредитования ... ... ... ... ..6
2. Сущность и механизм реализации ипотечного кредитования ... ... ... ...10
Глава 2. Анализ состояния и развития ипотечного кредитования в РК ... ... 25
3.1 Анализ внедрения и развития ипотечного кредитования в РК ... ... ... ...25
3.2 Фонд гарантирования как способ обеспечения кредитов ... ... ... ... ... .40
3.3 Управление рисками – важный фактор эффективности ипотечного
кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ..47
Глава 3. Основные направления и пути совершенствования деятельности
компании АО БТА Ипотека ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...52
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...61
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...64
Приложение А ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...66
Введение
Актуальность темы дипломной работы приобретение собственного жилья -
первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема
финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской
системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное
распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и
его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение
жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период
обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В
условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения
населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья
становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это
происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях
объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на
жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и
максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям
отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных
ценностей.
Тактика многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при
правильной организации и ведении взвешенной государственной политики
ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка
жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со
стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск
строительных материалов, специализированной техники, появляются новые
улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих
смежных отраслей экономики.
Построение казахстанской модели ипотечного кредитования обусловлено
тем, что в настоящее время в числе первоочередных задач социально-
экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья
через: а) повышение платежеспособного спроса населения на жилье с помощью
развития жилищного кредитования и б) увеличение объемов жилищного
строительства. Анализ функционирования ипотечного рынка позволит выработать
целевые ориентиры для строительного и банковского секторов, определить
перспективы улучшения жилищных условий населения. По-прежнему в нашей
стране остро стоит вопрос создания эффективного механизма жилищного
финансирования, который позволил бы обеспечить наряду с системой
строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране.
Именно такую роль призвано играть долгосрочное ипотечное кредитование
населения.
Также существуют объективные экономические предпосылки для успешного
внедрения системы рефинансирования банков второго уровня Республики
Казахстан, осуществляющих ипотечное кредитование.
Во-первых, наблюдается макроэкономическая стабилизация, которая
помимо всего прочего подразумевает рост уровня жизни населения, в том числе
стабильность доходов, что является исключительно позитивным элементом
применительно к задачам, поставленным перед АО "Казахстанская Ипотечная
Компания".
Во-вторых, банки второго уровня пришли к пониманию необходимости
увеличения видов розничного кредитования населения. К примеру, большую
популярность получили потребительские кредиты на покупку определенных групп
товаров. Однако одной из наиболее насущных потребностей, которая стоит
перед значительной частью населения, является потребность в улучшении
жилищных условий.
В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря
на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. В
условиях низкой платежеспособности большей части населения на вновь
построенное жилье, а также отсутствия долгосрочных кредитов для
приобретения готового жилья созданный в первые годы реформ рынок жилья
оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами.
Также для понимания наиболее эффективного пути развития ипотечного
кредитования в Казахстане необходим анализ опыта развития ипотечного
кредитования в развитых странах и странах с переходной экономикой,
экономическая ситуация в которых схожа с отечественной. Для оценки того
опыта, который имеется в развивающихся странах, необходимо провести
региональный анализ подходов, сложившихся при развитии ипотечного
кредитования в этих странах.
Сейчас в Казахстане проводится апробация новой системы
финансирования жилищного строительства - системы ипотечного кредитования. В
соответствии с одобренной Правительством Республики Казахстан "Концепцией
финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития системы
ипотечного кредитования в Республике Казахстан" от 21 августа 2000 года №
1290 развитие системы ипотечного кредитования планируется осуществлять за
счет активизации участия банков и небанковских организаций в кредитовании
населения под залог недвижимости. При этом предусматривается два способа
рефинансирования банков и небанковских организаций путем уступки прав
требования по ипотечным кредитам специализированной организации либо путем
самостоятельного выпуска кредиторами ипотечных облигаций, обеспеченных
пулами ипотек.
В этой связи, целью работы является поиск путей совершенствования
механизма ипотечного кредитования в коммерческих банках Республики
Казахстан.
Для достижения поставленной цели определены следующие задачи
дипломной работы:
* показать сущность ипотечного кредитования;
* показать историю формирования различных моделей систем ипотечного
кредитования в зарубежной практике;
* отразить основные этапы развития системы ипотечного кредитования в
Казахстане и особенности механизма его осуществления в коммерческих банках;
* определить основные проблемы развития ипотечного кредитования и
перспективы его дальнейшего совершенствования в республике.
Объектом исследования является ипотечное кредитование. В работе
использованы научные труды зарубежных специалистов, а также труды
отечественных ученых-экономистов. Для работы над дипломной работой
использовались нормативные и законодательные акты Республики Казахстан,
материалы и статистические данные Национального Банка Республики Казахстан,
банков второго уровня, а также специализированные периодические издания.
Дипломная работа состоит из введение, 3-х глав, заключения и списка
использованной литературы.
Глава 1 Состояние и развитие ипотечного кредитования в современной
экономике
1. Мировая практика формирования ипотечного кредитования
Как показывает международная практика, развитие ипотечного
кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно
способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения
социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан.
Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции –
сбережения населения, деньги институциальных инвесторов. В результате
происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно
строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без
вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого
жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту
налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и
сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного
кредитования является существенным фактором развития экономики страны в
целом.
Понятие ипотека пришло в мировую финансово-экономическую систему
из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник
солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому
любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово
карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в
том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой
вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода.
Теперь каждый получил право расставаться и завещать собственность по
своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода
обязательств была личность должника, которому в случае невозможности
заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в
имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на
пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением
претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.
На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka –
подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для
этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в
Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому
заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной
земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской
империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали
кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора
Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для
ипотечных банков.
Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800
ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными.
Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и
другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п.
Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для
этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне
были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот,
предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий
процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в
России в Х1Х в.).
Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно
небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на
доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к
более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо
пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в
древнеримском праве. В начале развития классического римского права
появился "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем
собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были
лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах).
Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора
официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость,
сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить
недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка
(или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию.
На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал
практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или
требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В
дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio
fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора.
Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые
моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны
заемщику.
Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно
прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора.
Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал
передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во
владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком
обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор
не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором
оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои
средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При
этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость
(предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств
должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между
выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок
тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были
предметом особого судебного разбирательства.
Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой
ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того
времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая
передача земель арендаторам привели к возникновению классического института
ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая
форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между
собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие
арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей
профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой
формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи
предмета залога во владение арендодателя.
Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности,
на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который
был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что
взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при
неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать
закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из
вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного
соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором,
позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные
документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали
частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт
классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились
различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них
включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции,
ипотека "фиска" на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество
опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее.
Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за
исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени
во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные по
времени ипотеки, принцип которых был единственным: "qui prior est tempore
potior est jure" - кто первый (во времени), тот и сильнее в праве. Уже в
постклассическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки
для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода
ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности - по
степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели
ипотеки "по закону" - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные
официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными
документами и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями.
Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и
лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в
соответствии со временем их оформления ранжировали остальные. В связи с
тем, что преимущество, принадлежащее первым субординированным ипотекам, а
также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов,
несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право - сами
расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первым ипотек и
сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга
заемщиком. При этом, кредиторы никогда не имели права на приобретение
данной недвижимости в собственность, так как это противоречило бы правовой
сути ипотеки, устанавливающей равные права для обеих сторон залога (в
противном случае различные злоупотребления кредиторов с недвижимостью
мешали бы становлению и широкому распространению ипотеки как массового
инвестиционного института). Лишь в исключительных случаях по разрешению
государственного органа данное право могло перейти к кредитору с условием
предоставления должнику дополнительного срока (2 лет) для выплаты долга.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок
была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и
регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением
этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт
ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков.
Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В
Германии не ранее XIVстолетия (до этого господствует принцип личной
ответственности за долги, во Франции - с конца XVI в. действовала
негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже
две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-
вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при
посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом
получить обеспечение по долгам, не принимая в свое владение имение
должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным
вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в
особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что внесенная
ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения
удовлетворения. Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte
-право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном
ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа
частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в
полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило,
имение) и не зависела от смены владельца.
Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет
права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и
ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или
прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение
ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально
римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому
праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие,
включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью
получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVII-
XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением
(в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной
книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены
в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское
законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право
действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в
случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение
иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США и
Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период
выполнения должником основного обязательства все права на владение
имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке.
Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено
хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения
обязательств должника.
1.2 Сущность и механизм реализации ипотечного кредитования
В рыночной экономике ипотека представляет собой удачный вариант
стимулирования строительства жилья, в результате чего увеличиваются рабочие
места и увеличиваются поступления в бюджет. Для государства ипотека в
условиях рынка является наиболее оптимальным способом привлечения
инвестиций в жилищную сферу. В связи с этим правительства большинства
развитых стран поддерживают модели ипотечного кредитования через систему
страхования рисков, государственных гарантий, а также с помощью налоговых
льгот и адресных дотаций, т.к. долголетний опыт показывает, что развитый
рынок недвижимости способен вытащить из пропасти всю национальную
экономику. Ипотека стимулирует не только развитие строительства жилья, но и
формирование доходов населения при помощи доверительного управления
закладными (договор ипотеки).
Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и
рынок, на котором формируется спрос и предложения на ипотечные кредиты.
Определение термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает
под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования,
являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное
кредитование рассматривается, как целостный механизм, который не только
позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает
инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховых компаний и других субъектов
рынка. Во втором случае правильнее говорить о системе ипотечного
кредитования - многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи
ипотечных кредитов и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка
капиталов и операции на рынке недвижимости. Несмотря на существование
второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других
блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют
непосредственно кредитные отношения. В связи с этим, было бы более
правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений,
возникающих на нескольких смежных рынках по поводу выдачи, обслуживания,
продажи и секъюритизации ипотечных активов. Именно такое комплексное
рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее
соответствует сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка. В современных
условиях в экономически развитых странах сформировался и активно
развивается ипотечный рынок. Под ипотечным рынком понимается рынок
ипотечных кредитов, предоставляемых банками с целью приобретения
недвижимости под залог этой же (или иной) недвижимости и финансовых
активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в ипотечное
кредитование. Ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового
рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию
ипотечных кредитов.
Субъектами классической ипотечной схемы являются основные и
второстепенные участники.
Основные субъекты ипотечного кредитования:
1) Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой
недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать
средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта
недвижимости
и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными
ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.
2) Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности
заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности.
Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком
первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде
именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе
переуступить.
3) Ипотечное Агентство - является основным элементом само финансируемой
системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и
выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от
продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается
система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:
выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;
* формирование первичных ипотечных активов
- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых
рынках.
Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные
специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.
4) Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом
это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды,
страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг
ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно
предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным
среди инвесторов.
Второстепенные субъекты ипотечного кредитования:
1) Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке не
движимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров
и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.
2) Оценочная компания - необходима для определения рыночной и
ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом
залога.
3) Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для
инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:
* страхование риска повреждения и уничтожения объекта;
* страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;
страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика. Расходы по
ежегодному страхованию несет заемщик.
4) Государственный регистратор - орган государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит
регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности,
регистрация договоров ипотеки.
5) Нотариус - согласно законодательству договор залога прав собственности
на недвижимость требуют нотариального заверения.
5) Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.
6) Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав
несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.
На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На
вторичном происходит секъюритизация ипотек, то есть продажа прав на
получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных
бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги
имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного
риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т. д. Основными операторами
на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача
которых скупка уже выданных ипотечных кредитов, пакетирование их в пулы по
стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных
пулов ипотечных бумаг.
Товаром (услугой) на первичном ипотечном рынке является кредит,
предоставляемый для финансирования приобретения недвижимости, обеспечением
по возврату которого наряду с будущим доходом заемщика, выступает залог
приобретаемого объекта ипотеки. Основными принципами данного кредита, как и
любого другого, являются срок кредитования, процентная ставка (ее величина
и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу.
Спрос на рынке ипотек формируют потребители, мотивацией которых
является стремление повысить качество своих экономических условий. Для них
основным источником погашения ипотечного кредита являются будущие доходы и
без привлечения кредита, взятого под будущие ожидаемые доходы, покупка
недвижимости невозможна.
С помощью ипотечного кредитования получает доступ на рынок
недвижимости основная часть потенциальных приобретателей недвижимости. В
свою очередь, для финансового рынка ипотечное кредитование, выступает в
качестве способа разрешения противоречия между доходом и риском. Включение
в состав финансового портфеля ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью,
позволяет инвестору сбалансировать свой портфель, уменьшить риски,
характерные для корпоративных ценных бумаг. Из этих предпосылок по существу
и вытекают основные принципы организации ипотечного кредитования -механизмы
ипотечного кредитования должны обеспечивать его конкурентоспособность на
финансовом рынке, т.е. обеспечивать необходимую доходность с учетом
специфики недвижимости как способа обеспечения обязательств и на рынке
потенциальных потребителей недвижимости (заемщиков на рынке ипотечного
кредитования). Осуществление длительного кредитования возможно благодаря
организованной системе ипотечного кредитования, обосновывающей связь между
рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.
При формировании национальной системы ипотечного кредитования,
правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения
средств в ипотечные активы, приходиться решать, каким образом
рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью
выдачи новых кредитов.
Таким образом, значение ипотечного кредитования в том, ипотека
содержит в себе огромный потенциал экономического развития страны,
превращения недвижимости в работающий капитал, дающий возможность кредитору
получать гарантированный доход, а населению финансировать покупку
недвижимости.
Исследование механизма предоставления ипотечного кредитования в
коммерческом банке позволяет выявить следующие особенности.
В процессе организации ипотечного кредита принимают участие ипотечные,
риэлторские, страховые и оценочные компании и, конечно же, сами заемщики.
Ипотечная компания помогает заемщику выбрать банк для заключения кредитного
договора на приемлемых для него условиях. Риэлторская компания
предоставляет заемщику услуги по юридическому оформлению документов,
необходимых для получения кредита, проводит регистрацию ипотеки в Центре по
недвижимости. Оценочная компания проводит рыночную оценку объекта ипотеки.
При ипотечном кредитовании заемщиком заключаются договора со страховой
компанией на страхование приобретаемой недвижимости, а также страхование
жизни и работоспособности самого заемщика. Это обязательное требование
кредитного договора банка.
Сначала заемщик должен обратиться в ипотечную компанию, где
квалифицированные специалисты объяснят, что собой представляет кредитный
договор с банком, выдающим ипотечные кредиты. Предварительно эксперты
компании оценят платежеспособность заемщика с целью обеспечения возврата
кредитных средств, а также разработают индивидуальную схему возврата
кредита.
АО "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным
видом деятельности которой является ипотечное кредитование. Компания была
учреждена в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики
Казахстан - АО "Банк ТуранАлем".
На настоящий момент компания является одной из трех крупных и
специализированных ипотечных компаний, имеющих лицензию Национального Банка
Республики Казахстан на проведение заемных операций. В ноябре 2005 года
компания отметила свой пятилетний юбилей. Вместе с компанией отметили это
событие лучшие заёмщики, имеющие положительную кредитную историю,
получивших кредит до 1 мая 2004 года.
Сегодня компания АО "БТА-Ипотека" является одним из крупнейших
операторов на рынке ипотечного кредитования Республики Казахстан. По
различным оценкам порядка 30-40% вновь выданных жилищных ипотечных
кредитов, являются результатом деятельности компании. В настоящее время
функционируют центральный офис в городе Алматы, а также представительства
компании в городах Астана, Атырау, Актау, Актобе, Уральск, Усть-
Каменогорск, Шымкент и Семипалатинск. В ближайшее время компания планирует
открыть свои представительства во всех основных региональных центрах
Республики Казахстан.
Основными направлениями, в которых компания развивает ипотечное
кредитование являются следующие:
* кредитование покупки жилья на вторичном рынке;
* кредитование покупки жилья на первичном рынке;
* кредитование ремонта уже имеющегося жилья;
* кредитование строительства частных коттеджей;
* кредитование покупки коммерческой недвижимости;
* кредитование реконструкции и ремонта уже имеющейся коммерческой
недвижимости;
- организация финансирования строительства многоквартирного жилья,
жилых городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей
построенного жилья.
В целом, механизм деятельности компании можно описать следующим
образом. Компания выдает долгосрочные ипотечные кредиты своим заемщикам
сроком до 20 лет из своих собственных средств, получает в залог
приобретаемую на кредитные средства недвижимость с оформлением ипотечного
свидетельства.
Полученные ипотечные свидетельства закладываются в банки второго
уровня для получения срочных займов со сроком до 3-х лет. После
формирования значительного пула ипотечных свидетельств (несколько миллионов
долларов США) компания выпускает ипотечные облигации или привлекает
долгосрочные кредиты на международных финансовых рынках для финансирования,
полученных срочных займов. Таким образом, деятельность компании позволяет
проводить значительное увеличение сроков кредитования заемщиков, что
является самым важным отличительным параметром ипотечных кредитов от прочих
типов кредитов.
Компания обеспечивает для своих клиентов полный спектр услуг,
необходимых при сделках с недвижимостью с использованием заемных средств.
Квалифицированные специалисты Компании обеспечивают индивидуальный подход к
каждому клиенту, качественные консультации и быструю обработку документов.
Сложившиеся долгосрочные отношения с основными операторами рынка
позволяют клиенту быстро найти недвижимость, оформить документы на
получение кредита, купить недвижимость и оформить ее на имя клиента. В
компании действует свой кредитный комитет, принимающий окончательное
решение о выдаче ипотечного кредита в кратчайшие сроки.
Благодаря, стандартизации и унификации процедуры анализа
платежеспособности и кредитоспособности заемщика, компании в состоянии
отрабатывать значительное количество кредитных дел с сохранением
приемлемого уровня кредитного риска.
Для снижения кредитных рисков компания использует определенные типовые
процедуры. Одной из таких процедур является обязательное софинанси-рование
покупки недвижимости со стороны клиента. Такое софинансирование называется
первоначальным взносом (down payment). Другим типовым способом снижения
рисков является введение специальных коэффициентов, предельные значения
которых устанавливаются изначально.
Сложившиеся долгосрочные отношения с банками второго уровня позволяют
компании поддерживать необходимый оборотный капитал на уровне, достаточном
для обеспечения кредитами любого заемщика, прошедшего рассмотрение
кредитного комитета.
Продуктовая стратегия компании направлена на удовлетворение спроса
самого широкого круга клиентов, имеющих свои специфические потребности по
денежным средствам. Для одних клиентов наиболее важным параметром кредита
является процентная ставка, для других - возможность досрочного погашения
без штрафных санкций, для третьих - возможность снизить сумму
первоначального взноса и т.п.'
Для реализации этой стратегии компания разработала специальные наборы
параметров ипотечных кредитов, называемые ипотечными пакетами. Каждый
ипотечный пакет характеризуется определенными параметрами кредита:
процентная ставка, срок кредита, условия досрочного погашения, величина
первоначального взноса, соотношение основного и дополнительного обеспечения
и т.п. Таким образом, каждый ипотечный пакет предназначен для определенной
группы клиентов.
Компания постоянно работает над разработкой и применением на практике
новых ипотечных пакетов, позволяющих максимально учесть возможности и
запросы потенциальных заемщиков.
Компания придерживается международных стандартов при проведении
консультаций клиентов (European Agreement on a Voluntary Code of Conduct on
Pre-Contractual Information for Home Loans). Все расчеты проводятся
заблаговременно и клиент полностью извещается обо всех платежах, которые
ему предстоит делать в будущем, включая не только информацию о погашении
кредита, но и информацию о сопутствующих платежах: страховые платежи,
оплата услуг третьих лиц, прочие расходы. Кроме того, клиенту подробно
объясняются все процедуры, которые он должен осуществить в соответствии с
действующим законодательством и проводится разъяснительная работа по
рискам, которые клиент принимает на себя, получая ипотечный кредит.
С июля 2001 года Компания начала ипотечную программу кредитования
покупки и ремонта коммерческой недвижимости.
Банковские коммерческие займы выдаются компанией юридическим лицам и
лицам, занимающимся предпринимательской деятельностью без образования
юридического лица. Ими являются индивидуальные предприниматели,
осуществляющие свою деятельность на основании патента либо свидетельства о
государственной регистрации индивидуального предпринимателя.
Получение ипотечного кредита позволит предпринимателю избежать
отвлечения денежных средств из коммерческого оборота, а если учесть, что
собственником приобретаемой недвижимости становится сам заемщик, то
оплачивать ежемесячно аренду помещения (в случае, если предприниматель
арендует помещение) становится просто преступлением. Рассмотрим пример:
Индивидуальный предприниматель четыре года занимается торговлей продуктами
питания и промышленными товарами в небольшом арендованном магазине на одной
из оживленных улиц города Алматы. Чистый среднемесячный доход составляет
порядка 1000 долларов. При этом 600 долларов предприниматель вынужден
ежемесячно отдавать за аренду магазина. За время работы ему пришлось
провести ремонт помещения за свой счет для улучшения внешнего вида
магазина. Причем делал он это без особого желания, зная, что вкладывает
деньги в чужую собственность. Вложив в магазин много материальных и
физических сил, наработав постоянный круг клиентов, наш предприниматель был
очень заинтересован в приобретении данного магазина. За четыре года работы
ему удалось скопить 9 000 долларов. Учитывая, что стоимость магазина
составляет 30 000 долларов, ему пришлось бы копить деньги более 9 лет. И
все это время ежемесячно терять 600 долларов на аренде. Поэтому, оценив
ситуацию и свои возможности, а также то, что данный магазин через 9 лет
может стоить намного дороже, предприниматель решил взять ипотечный кредит.
Его сумма в 9 000 долларов как раз составляла 30% от стоимости магазина.
Остальную сумму в 21 000 долларов профинансировала компания. Срок кредита
составляет 7 лет, что значительно уменьшает сумму ежемесячного платежа. При
этом ежемесячный платеж по кредиту составляет 480 долларов, при 21%
годовых, что меньше арендной платы. А главное, эти деньги "уходят" не в
чужой карман, а работают на благо бизнеса.
Займы, направлены на приобретение, ремонт и реконструкцию, достройку
коммерческих объектов: магазинов, кафе, ресторанов, офисов,
производственных баз, СТО, парикмахерских и т.д. Под коммерческой
недвижимостью понимается недвижимость, которая используется для извлечения
предпринимательского дохода от эксплуатации недвижимости. Основным
источником погашения кредита являются доходы заемщика от существующей
деятельности, т.е. по проекту не учитываются доходы, которые клиент будет
получать в будущем от приобретаемого объекта. Если приобретается
действующий объект, то результаты его деятельности могут учитываться как
компенсирующий фактор.
При реализации проекта необходимо обязательное софинансирование со
стороны заемщика или же при отсутствии первоначального взноса возможно
предоставление дополнительного залога. Величина софинансирования
установлена в размере 30% от стоимости объекта. В качестве основного
обеспечения возвратности кредита используется приобретаемая, ремонтируемая
или строящаяся недвижимость. В качестве дополнительного обеспечения может
использоваться другая недвижимость, гарантии и поручительства третьих лиц,
депозиты денег в банках второго уровня, залог высоколиквидных ценных бумаг
и другого имущества. Погашение кредита осуществляется ежемесячно
равномерными долями, включающими в себя погашение начисленного
вознаграждения банка и части основного долга по кредиту.
Компания выдает кредиты на коммерческую недвижимость заемщикам сроком
до 7 лет (в настоящее время это единственная компания, предоставляющая
коммерческие кредиты на столь длительный срок). Величина процентных ставок
по кредитам установлена в размере от 18 до 22% годовых и находится в прямой
зависимости от суммы кредита и рискованности проекта. В качестве
дополнительных услуг, предоставляемых АО "БТА Ипотека", выступает
страхование недвижимости и жизни заемщика, представляющей компанию по
страхованию жизни "Династия" и компанию по страхованию недвижимости "KBS
Garant", а также полное переоформление права собственности на объект в
Центре по недвижимости г.Алматы.
Организация процесса предоставления и погашения займов предусматривает
ряд последовательных этапов:
* предварительная квалификация заемщика;
* сбор и проверка информации о заемщике;
* оформление заявления-анкеты на ипотечный жилищный кредит;
* оценка вероятности погашения ипотечного жилищного кредита (ан
деррайтинг кредита);
* принятие решения о предоставлении ипотечного жилищного кредита;
* заключение кредитной сделки;
* обслуживание ипотечного жилищного кредита.
В ходе предварительной квалификации клиента задача кредитного
работника заключается в том, чтобы получить первоначальную информацию о
заемщике и запрашиваемом займе, определить серьезность его намерений,
ознакомить потенциального заемщика с требованиями и условиями банка, полной
картиной по получению займа, его оформлению и погашению, предложить
наиболее приемлемые финансовые инструменты и схемы, предварительно оценить
его платежеспособность и кредитоспособность определить доступную заемщику
сумму займа и ежемесячных платежей по нему.
На данном этапе производится отбор клиентов, соответствующих основным
параметрам и условиям действующей Кредитной политики банка, определяется
круг потенциальных заемщиков, доходы которых позволяют им претендовать на
получение' займа и отсекаются заведомые аутсайдеры, т.е. круг клиентов,
которые реально не смогут рассчитаться за кредит. Целью предварительного
собеседования с потенциальным заемщиком является определение основных
потребностей заявителя и его соответствие требованиям банка. Заемщики в
ходе предварительного собеседования получают от банка необходимую
информацию относительно порядка и условий предоставления банком ипотечных
жилищных займов физическим лицам.
При согласии заявителя с требованиями банка для предварительного
определения платежеспособности потенциальных заемщиков ими заполняется лист
предварительной квалификации заемщика.
Клиенту, прошедшему процедуру предварительной квалификации и
отнесенному к категории потенциальных заемщиков, доходы и другая информация
по которому соответствуют критериям банка, вручается для заполнения
Заявление-анкета на ипотечный кредит и Перечень документов, предоставляемых
заемщиком для оформления и выдачи ипотечного кредита, для предоставления
заемщиком необходимых документов и принятия банком окончательного решения о
возможности предоставления займа.
Оценка платежеспособности потенциального заемщика, его способности
своевременно и полностью погасить ипотечный жилищный кредит производится на
основе анализа его доходов и расходов, возможности регулярно и своевременно
осуществлять платежи по ипотечному жилищному кредиту.
Кроме того, при определении платежеспособности заемщика необходимо
определить и учесть предстоящие разовые расходы заемщика, связанные с
приобретением жилья и получением ипотечного жилищного кредита. Величина
превышения среднемесячных совокупных доходов заемщика над его расходами
показывает, насколько финансовые возможности потенциального заемщика могут
быть адаптированы к возможным изменениям, как в части снижения доходов, так
и в части увеличения расходов, и способствует возможности заемщика
своевременно погашать платежи по ипотечному жилищному кредиту.
Важнейшим вопросом для банка, изучающего вопрос о предоставлении
ипотечной ссуды, является кредитоспособность заемщика. При ипотечном
кредитовании одним из основных условий является наличие у потенциального
клиента средств в размере 30% от суммы запрашиваемого кредита. На другую
половину необходимой суммы может быть выдан кредит, но обязательно под
залог покупаемого жилья. Обычная процедура оформления ипотечного кредита
включает в себя:
1) Отдел приема заявок. Необходимые бланки документов клиент приобретает у
банка и заполняет самостоятельно.
2) Отдел экспертизы. Заполненные документы представляются в отдел
экспертизы, в котором составляется подробное досье клиента о месте его
работы о доходах, расходах, налогах имеющихся сбережениях в банке. На
сбережения берут доверенность у клиента на право проверки вклада Банком
проверяется равномерность поступления вкладов. Если у клиента имеются
ценные вещи, полученные по дарственной в качестве наследства подарки и т.д.
- все это так же тщательно проверяется. Если клиентом ранее получались
ссуды на приобретение ценных вещей, то проверяется регулярность выплат.
Проводится проверка оплаты квартиры телефона, членов его семьи. На пример,
нет ли у заемщика обязательств по оплате за членов семьи. По результатам
проверки отдел экспертизы дает заключение по доходам и расходам. Если
обязательства клиента по выплатам превышают 32% от общей суммы его доходов,
то делается вывод о нецелесообразности выдачи кредита. В качестве примера
расчета необходимого дохода для обслуживания ипотечного кредита можно
привести следующие данные.
Таблица 1. Расчет необходимого дохода при ипотечном кредитовании
Заем, (долл. США)
3) Управление обслуживания. Кредитное дело, в котором оговаривается
система выплат, например, из зарплаты заемщика, либо если фирма будет
оплачивать за работника и т.д. передается в управление обслуживания. По
согласованию с клиентом устанавливается день платежа. Стоимость ипотечного
кредита состоит из процентных выплат, а также различных сборов и
комиссионных платежей. Помимо процента, банки, как правило, взимают
комиссию за открытие ссуды покрывающую стоимость проведения ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
