Оценка современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан
Введение 4
Глава I. Современное состояние и развитие ипотечного кредитова.ния в Республике Казахстан.
1.1. Ипотечное кредитование и его основные модели в РК 6
1.2. Особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов 13
1.2.1 Осо¬бенности ипотеки земельных участков 14
1.2.2. Особенности ипотеки предприятий 15
1.2.3. Особенности ипотеки жилых домов и квартир 16
Глава II. Деятельность АО «Банк ТуранАлем» на рынке ипотечного кредитования (на примере дочерней компании «БТА ипотека»).
2.1. Общая информация и основные направления
деятельности компании. 17
2.2 Кредитование коммерческой недвижимости и условия
ипотечного кредитования. 19
2.3 Оценка стоимости недвижимости при ипотечном кредитовании 23
2.3.1 Методы оценки недвижимости 23
2.3.2 Оценка 2.х комнатной квартиры 25
2.3.3 Оценка 3.х комнатной квартиры 31
Глава III. Направления совершенствования системы ипотечного кредитования в Казахстане.
3.1 Основные трудности, влияющие на решение не брать
ипотечный кредит. 37
3.2 Мировой опыт ипотечного кредитования 42
3.2.1. Американская модель ипотечного кредитования 43
3.2.2. Немецкая модель ипотечного кредитования 47
3.3. Перспективы развития системы ипотечного кредитования
в Республике Казахстан 50
Заключение 60
Список литературы 63
Приложение
Глава I. Современное состояние и развитие ипотечного кредитова.ния в Республике Казахстан.
1.1. Ипотечное кредитование и его основные модели в РК 6
1.2. Особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов 13
1.2.1 Осо¬бенности ипотеки земельных участков 14
1.2.2. Особенности ипотеки предприятий 15
1.2.3. Особенности ипотеки жилых домов и квартир 16
Глава II. Деятельность АО «Банк ТуранАлем» на рынке ипотечного кредитования (на примере дочерней компании «БТА ипотека»).
2.1. Общая информация и основные направления
деятельности компании. 17
2.2 Кредитование коммерческой недвижимости и условия
ипотечного кредитования. 19
2.3 Оценка стоимости недвижимости при ипотечном кредитовании 23
2.3.1 Методы оценки недвижимости 23
2.3.2 Оценка 2.х комнатной квартиры 25
2.3.3 Оценка 3.х комнатной квартиры 31
Глава III. Направления совершенствования системы ипотечного кредитования в Казахстане.
3.1 Основные трудности, влияющие на решение не брать
ипотечный кредит. 37
3.2 Мировой опыт ипотечного кредитования 42
3.2.1. Американская модель ипотечного кредитования 43
3.2.2. Немецкая модель ипотечного кредитования 47
3.3. Перспективы развития системы ипотечного кредитования
в Республике Казахстан 50
Заключение 60
Список литературы 63
Приложение
Привлекательность кредитования частных лиц для банков обуславливается применением высоких процентных ставок, которые позволяют банкам получать высокую процентную маржу за достаточно короткий срок. Вместе с тем кредитование физических лиц – достаточно рисковая операция, и увеличение доли таких кредитов в портфеле увеличивает кредитный риск банка. Одна из основных мер по предотвращению возможных потерь – правильная оценка способности заемщика выполнять свои обязательства, что определяет актуальность темы. Выбор критериев для нее был актуален во все периоды развития банковского дела и уже вошел в экономическую литературу в качестве одной из основных задач при определении кредитоспособности заемщика. Между тем сущность понятия «кредитоспособность», а также его содержание в разное время трактовались по-разному.
Получив ипотечный кредит и приобретая квартиру человек стано-вится богаче. Недвижимость – это одно из национальных богатств РК. Строительством нового жилья мы увеличиваем национальное богатство страны. Недвижимость никто с собой не унесет, это есть увеличение национального богатства страны и человека.
У каждого банка – своя кредитная политика. В Казахстанской Ипотечной Компании, при формировании годовых процентов, руководствуются методикой установления котировочных ставок, установленных Национальным банком РК. Тот или иной размер годовых процентов – это не цена квартиры, это цена вашего долга перед банком. Заемщик получает в долг деньги, но не квартиру. К тому же есть возможность погашать кредит досрочно. С оформлением ипотечного кредита вы начинаете создавать свою кредитную историю, которая может сослужить вам хорошую службу в дальнейшем. Немаловажно и то, что оформив кредит, человек становится более дисциплинированным в жизни, в работе, становится более ответственным.
У банков РК объем предоставляемых кредитов весьма высок. По той причине, что они кредитуют строительство и покупку элитного жилья.
Сегодня эта категория включает в себя наличие предпосылок для получения ссуд заемщиком и способность погасить их в установленные кредитным договором сроки.
Актуальность работы. Традиционная схема финансирования строи-тельства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищ-ного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным воз-вратом.
Получив ипотечный кредит и приобретая квартиру человек стано-вится богаче. Недвижимость – это одно из национальных богатств РК. Строительством нового жилья мы увеличиваем национальное богатство страны. Недвижимость никто с собой не унесет, это есть увеличение национального богатства страны и человека.
У каждого банка – своя кредитная политика. В Казахстанской Ипотечной Компании, при формировании годовых процентов, руководствуются методикой установления котировочных ставок, установленных Национальным банком РК. Тот или иной размер годовых процентов – это не цена квартиры, это цена вашего долга перед банком. Заемщик получает в долг деньги, но не квартиру. К тому же есть возможность погашать кредит досрочно. С оформлением ипотечного кредита вы начинаете создавать свою кредитную историю, которая может сослужить вам хорошую службу в дальнейшем. Немаловажно и то, что оформив кредит, человек становится более дисциплинированным в жизни, в работе, становится более ответственным.
У банков РК объем предоставляемых кредитов весьма высок. По той причине, что они кредитуют строительство и покупку элитного жилья.
Сегодня эта категория включает в себя наличие предпосылок для получения ссуд заемщиком и способность погасить их в установленные кредитным договором сроки.
Актуальность работы. Традиционная схема финансирования строи-тельства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищ-ного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным воз-вратом.
1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.
2. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт.- 2000 г. - № 12
3. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999.
4. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строитель-ства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
5. Грачев И. «Стройсберкассам — быть!» - Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11
6. Грибанова Светлана. “Что нам стоит дом построить” – НП №25 (213), 21 июня 2002
7. Грибанова Светлана. “Жизнь в кредит” – НП №24 (212), 14 июня 2002 г.
8. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кре-дит. - 1995. - № 8. — С.49
9. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы.-2002. -№6
10. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001
12. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.
13. Иконников Алексей. “Нужна ли нам ипотека?” - Континент №12(74) 12, 25 июня 2002 г.
14. “Ипотека становится доступной” - Эксперт-Казахстан № 8 (10), 26 апреля 2004 г.
15. Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. - Эксперт. - 1999 г. -№ 16
16. Красиков А.Жилье в кредит. - Твой новый дом. - 2002.- № 10
17. Кусаинов Сагындык. "Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования” - Газета.кз , 24.10.2003 г.
18. Методические рекомендации по организации и порядку осу-ществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002
19. Марченко Григорий. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” - Банковское дело в Москве”, N7(79), 2001 г.
20. Марченко Григорий. “Казахстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве", август 2002 г.
21. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия” - Интернет-газета "Навигатор", 14 августа 2002 г.
22. Полищук Оксана. “Ипотечное кредитование.10 лет с правом проживания”- Бизнес, №48 (515), 25 ноября 2002 г.
23. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние - Банковское дело. – 1999. - № 12
24. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”
25. Резник Игорь. “Под крышей дома своего. Арифметические под-счеты” - "Деловая неделя"№ 15 (593), 16 апреля 2004 г.
26. Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. - Эксперт. - 2002 г. -№ 37
27. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.
28. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. -С.188.
29. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001.
30. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредито-вания в современных условиях - Финансист. -2002. -№1
31. Цылигина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001
32. Шантаров Борис. “Расширяются и становятся более доступными возможности ипотечного кредитования” - Строительная Газета, 19.09.2003, с. 9
33. Шевченко Виктория. “Движение недвижимости” – ЭкспрессК № 106 (15019), 11 июня 2002 г.
34. www.af.kz
35. www.centercredit.kz
36. www.cna.com.ua
37. www.gazeta.kz
38. www.ipoteca.cosa.ru
39. www.ipoteca.kz
40. www.wfin.kz
41. Дияров С.К. «Экономика недвижимости»- Кызылорда, 2003г.
42. Закон РК «Об оценочной деятельности в РК», Астана, 30 ноября 2000 года, № 109-11 ЗРК.
43. В.Рутгайзер «Оценка рыночной стоимости недвижимости», М.: Дело,1998. -384 с.
44. Г.С.Харрисон «Оценка недвижимости» М.: Дело,1994 с.
45. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (Общая часть);
46. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года (Особенная часть);
47. Закон Республики Казахстан от 24 апреля 1995 года "О налогах и других обязательных платежах в бюджет";
48. Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года "О регистрации залога движимого имущества";
49. Закон Республики Казахстан от 31 декабря 1996 года "О государственной пошлине";
50. Закон Республики Казахстан от 17 декабря 1998 года "О браке и семье";
51. Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей";
52. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года "О жилищных отношениях";
53. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31 августа 1995 года, "О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан";
54. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 3 октября 1995 года, "О страховании";
55. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 года, "Об ипотеке недвижимого имущества";
56. Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 ноября 1998 года N 1181 "О мерах по реализации Закона Республики Казахстан "О регистрации залога движимого имущества";
57. Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997 года N 1277 "О реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях";
58. Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 года N 711 "Об утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов";
59. Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 апреля 1999 года N 524 О создании акционерного общества "Республиканский фонд ипотечного кредитования";
60. Инструкция, утвержденная Приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 28 июля 1998 года N 539 "О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан";
61. Правила регистрации залога движимого имущества, утвержденные Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 14.02.99 г. N 14;
62. Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 4 июля 1998 года N 539 "Об утверждении Правил по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правил по оценке физического износа недвижимого имущества (жилых зданий)";
63. Закон Республики Казахстан от 03.06.2003 N 427-2 `О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты республики по вопросам ипотечного кредитования.
2. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт.- 2000 г. - № 12
3. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999.
4. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строитель-ства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
5. Грачев И. «Стройсберкассам — быть!» - Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11
6. Грибанова Светлана. “Что нам стоит дом построить” – НП №25 (213), 21 июня 2002
7. Грибанова Светлана. “Жизнь в кредит” – НП №24 (212), 14 июня 2002 г.
8. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кре-дит. - 1995. - № 8. — С.49
9. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы.-2002. -№6
10. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001
12. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.
13. Иконников Алексей. “Нужна ли нам ипотека?” - Континент №12(74) 12, 25 июня 2002 г.
14. “Ипотека становится доступной” - Эксперт-Казахстан № 8 (10), 26 апреля 2004 г.
15. Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. - Эксперт. - 1999 г. -№ 16
16. Красиков А.Жилье в кредит. - Твой новый дом. - 2002.- № 10
17. Кусаинов Сагындык. "Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования” - Газета.кз , 24.10.2003 г.
18. Методические рекомендации по организации и порядку осу-ществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002
19. Марченко Григорий. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” - Банковское дело в Москве”, N7(79), 2001 г.
20. Марченко Григорий. “Казахстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве", август 2002 г.
21. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия” - Интернет-газета "Навигатор", 14 августа 2002 г.
22. Полищук Оксана. “Ипотечное кредитование.10 лет с правом проживания”- Бизнес, №48 (515), 25 ноября 2002 г.
23. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние - Банковское дело. – 1999. - № 12
24. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”
25. Резник Игорь. “Под крышей дома своего. Арифметические под-счеты” - "Деловая неделя"№ 15 (593), 16 апреля 2004 г.
26. Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. - Эксперт. - 2002 г. -№ 37
27. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.
28. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. -С.188.
29. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001.
30. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредито-вания в современных условиях - Финансист. -2002. -№1
31. Цылигина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001
32. Шантаров Борис. “Расширяются и становятся более доступными возможности ипотечного кредитования” - Строительная Газета, 19.09.2003, с. 9
33. Шевченко Виктория. “Движение недвижимости” – ЭкспрессК № 106 (15019), 11 июня 2002 г.
34. www.af.kz
35. www.centercredit.kz
36. www.cna.com.ua
37. www.gazeta.kz
38. www.ipoteca.cosa.ru
39. www.ipoteca.kz
40. www.wfin.kz
41. Дияров С.К. «Экономика недвижимости»- Кызылорда, 2003г.
42. Закон РК «Об оценочной деятельности в РК», Астана, 30 ноября 2000 года, № 109-11 ЗРК.
43. В.Рутгайзер «Оценка рыночной стоимости недвижимости», М.: Дело,1998. -384 с.
44. Г.С.Харрисон «Оценка недвижимости» М.: Дело,1994 с.
45. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (Общая часть);
46. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года (Особенная часть);
47. Закон Республики Казахстан от 24 апреля 1995 года "О налогах и других обязательных платежах в бюджет";
48. Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года "О регистрации залога движимого имущества";
49. Закон Республики Казахстан от 31 декабря 1996 года "О государственной пошлине";
50. Закон Республики Казахстан от 17 декабря 1998 года "О браке и семье";
51. Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей";
52. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года "О жилищных отношениях";
53. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31 августа 1995 года, "О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан";
54. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 3 октября 1995 года, "О страховании";
55. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 года, "Об ипотеке недвижимого имущества";
56. Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 ноября 1998 года N 1181 "О мерах по реализации Закона Республики Казахстан "О регистрации залога движимого имущества";
57. Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997 года N 1277 "О реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях";
58. Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 года N 711 "Об утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов";
59. Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 апреля 1999 года N 524 О создании акционерного общества "Республиканский фонд ипотечного кредитования";
60. Инструкция, утвержденная Приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 28 июля 1998 года N 539 "О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан";
61. Правила регистрации залога движимого имущества, утвержденные Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 14.02.99 г. N 14;
62. Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 4 июля 1998 года N 539 "Об утверждении Правил по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правил по оценке физического износа недвижимого имущества (жилых зданий)";
63. Закон Республики Казахстан от 03.06.2003 N 427-2 `О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты республики по вопросам ипотечного кредитования.
Дисциплина: Финансы
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 65 страниц
В избранное:
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 65 страниц
В избранное:
Содержание
Введение
4
Глава I. Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в
Республике Казахстан.
1. Ипотечное кредитование и его основные модели в РК
6
2. Особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов 13
1.2.1 Особенности ипотеки земельных участков
14
1.2.2. Особенности ипотеки предприятий
15
1.2.3. Особенности ипотеки жилых домов и квартир
16
Глава II. Деятельность АО Банк ТуранАлем на рынке ипотечного
кредитования (на примере дочерней компании БТА ипотека).
2.1. Общая информация и основные направления
деятельности компании.
17
2.2 Кредитование коммерческой недвижимости и условия
ипотечного кредитования.
19
2.3 Оценка стоимости недвижимости при ипотечном кредитовании 23
2.3.1 Методы оценки недвижимости
23
2.3.2 Оценка 2-х комнатной квартиры
25
2.3.3 Оценка 3-х комнатной квартиры
31
Глава III. Направления совершенствования системы ипотечного
кредитования в Казахстане.
3.1 Основные трудности, влияющие на решение не брать
ипотечный кредит.
37
3.2 Мировой опыт ипотечного кредитования
42
3.2.1. Американская модель ипотечного кредитования
43
3.2.2. Немецкая модель ипотечного кредитования
47
3.3. Перспективы развития системы ипотечного кредитования
в Республике Казахстан
50
Заключение
60
Список литературы
63
Приложение
Введение
Привлекательность кредитования частных лиц для банков
обуславливается применением высоких процентных ставок, которые позволяют
банкам получать высокую процентную маржу за достаточно короткий срок.
Вместе с тем кредитование физических лиц – достаточно рисковая операция, и
увеличение доли таких кредитов в портфеле увеличивает кредитный риск банка.
Одна из основных мер по предотвращению возможных потерь – правильная оценка
способности заемщика выполнять свои обязательства, что определяет
актуальность темы. Выбор критериев для нее был актуален во все периоды
развития банковского дела и уже вошел в экономическую литературу в качестве
одной из основных задач при определении кредитоспособности заемщика. Между
тем сущность понятия кредитоспособность, а также его содержание в разное
время трактовались по-разному.
Получив ипотечный кредит и приобретая квартиру человек становится
богаче. Недвижимость – это одно из национальных богатств РК. Строительством
нового жилья мы увеличиваем национальное богатство страны. Недвижимость
никто с собой не унесет, это есть увеличение национального богатства
страны и человека.
У каждого банка – своя кредитная политика. В Казахстанской Ипотечной
Компании, при формировании годовых процентов, руководствуются методикой
установления котировочных ставок, установленных Национальным банком РК. Тот
или иной размер годовых процентов – это не цена квартиры, это цена вашего
долга перед банком. Заемщик получает в долг деньги, но не квартиру. К тому
же есть возможность погашать кредит досрочно. С оформлением ипотечного
кредита вы начинаете создавать свою кредитную историю, которая может
сослужить вам хорошую службу в дальнейшем. Немаловажно и то, что оформив
кредит, человек становится более дисциплинированным в жизни, в работе,
становится более ответственным.
У банков РК объем предоставляемых кредитов весьма высок. По той
причине, что они кредитуют строительство и покупку элитного жилья.
Сегодня эта категория включает в себя наличие предпосылок для
получения ссуд заемщиком и способность погасить их в установленные
кредитным договором сроки.
Актуальность работы. Традиционная схема финансирования строительства
жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного
финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных
ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного
распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных
условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения
Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях
сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения
жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся
собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит
в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно
возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное
строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально
обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает
ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт
многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной
организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека
постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка
жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со
стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск
строительных материалов, специализированной техники, появляются новые
улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих
смежных отраслей экономики.
Цель дипломной работы - дать оценку современного состояния и развития
ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Для достижения указанной
цели были поставлены следующие задачи:
1. Описать жилищную ситуацию в Республике Казахстан до начала реализации
системы ипотечного жилищного кредитования;
2. Проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования
в РК;
3. Проанализировать деятельность ипотечных компаний на рынке ипотечного
кредитования на примере АО БТА Ипотека.
4. Охарактеризовать систему ипотечного кредитования как инструмент
преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики;
5. Изучить зарождение института ипотеки;
6. Рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования
в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
Поставленные задачи обусловили структуру дипломной работы, которая состоит
из введения, 3 глав, заключения, списка литературы.
Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно
рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в
Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня, то есть, сделана
попытка подвести итоги за годы существования ипотечной системы в РК.
Практическая значимость работы заключается в том, что ее возможно
использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания,
полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут пригодиться в
будущей профессиональной деятельности.
Глава I. Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в
Республике Казахстан
1. Ипотечное кредитование и его основные модели в РК
Ипотека-это один из способов обеспечения обязательства недвижимым
имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае не исполнения
залогодателем обязательства получить удовлетворения за счет задолженной
недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечение любого денежного
обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что
обуславливает существование ипотечного кредита.
Цель ипотечной системы - предотвратить опасности , связанные с
негласными способами установления прав на недвижимость. Земля- легко
обращаемый товар, а значит , всегда есть риск, как для покупателей ,так и
для кредиторов по закладным , что эта собственность не освобождена от
долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому
владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в
стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для
обозначения залога.
Большое значение для ипотечного кредитования имеет юридическое
оформление сделок, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности
или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость.
Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления.
Субъектами договора о залоге являются:
- стороны договора о залоге (залогодатель и залогодержатель -
юридические, физические лица;
- регистрирующий орган;
- держатель единого залогового реестра.
Договор об ипотеке заключается в письменном виде и должен быть
нотариально удостоверен. Он может предусматривать значительную свободу
действия залогодателя:
- возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на
приобретения долга по обязательству;
- сдачу имущества в аренду;
- обременение имущества новыми долгами и.т.д.
Разновидностью залога является – заклад. В этом случае заложенное
имущество передается залогодержателю во владение на период до исполнения
обеспечиваемого им обязательства по кредиту. Ипотека предприятия
распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные
средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе
предприятия, если иное не установлено Законом или Договором. Предприятия,
за которыми государственное имущество закреплено на основе хозяйственного
владения или оперативного управления, осуществляет залог с согласия
собственника этого имущества Госкомимуществом РК, которое может дать
согласие на передачу в залог имущество только после оценки хозяйственного
состояния залогодателя, содержания договора банковской ссуды, договора
залога, при наличии документов, устанавливающих необходимость осуществлять
залог государственного имущества.
В зависимости от субъекта кредитования ипотечной ссуды на строительство
жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему
владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчиком.
Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода
застройщику в установленном порядке земельного участка и наличии разрешения
соответствующих органов на строительство жилья. Кредит на строительство
жилья предоставляется в рамках, предусмотренных проектами и договорами
подряда на осуществление строительно-монтажных работ, сроков и стоимости
строительства.
Объектами кредитования выступают:
- приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное
строительство;
- строительство (реконструкция жилья):
- приобретение жилья.
В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют три вида
жилищных кредитов:
- земельный;
- строительный;
- кредит под приобретение жилья.
В положении о жилищных кредитах сказано, что выдача кредита на жилищное
строительство осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда
выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости этапов строительно-
монтажных работ.
В процессе финансирования строительства банк осуществляет контроль за
целевым расходованием денежных средств и соблюдением графика строительства.
Сумма, выдаваемого банком кредита не должна как правило превышать 70%
от стоимости приобретения и обустройства земли; строительства или
стоимости, приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии,
что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.
Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала
проводимой жилищной политике в целом и заключилась в централизованном
распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья
его бесплатном представлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение
жилищных условий.
Если из количественных показателей, жилищная ситуация в Казахстане
выглядит вполне благополучной - при населении в 15 млн.человек общая
площадь жилья в республике составляет 253 млн.кв.метров. т.е. в среднем
около 17 кв.метров на человека. Однако при ближайшем рассмотрении
оказывается, что в этой сфере имеются достаточно серьезные недостатки.
Для обеспечения жильем 264 тысяч семей, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, состоящих на учете в соответствующих службах Акимов, и
переселения имеющегося в республике более миллионов квадратных метров
аварийного и ветхого жилищного фонда необходимо ежегодно строить не менее 3-
3,5 млн.кв. метров нового жилья.
Острота жилищной проблемы в последние года была в определенной мере
сглажена миграционными процессами – повсеместно на рынке жилья предложение
превышает спрос, а в депрессивных регионах даже имеются бесхозные и
пустующие квартиры. Тем не менее, между минимально необходимым и
существующим объемами жилищного строительства имеется недопустимо большой
дисбаланс, который будет еще больше, если учесть возможный рост населения в
перспективе и его желание иметь более комфортное и просторное жилье.
В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на
всю важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. В
условиях низкой платежеспособности большей части населения на вновь
построенное жилье, а также отсутствия долгосрочных кредитов для
приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья
оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами. Кроме
того, уже в течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике
составляет примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется объему
выбывающих из возобновления жилищного фонда имеется реальная угроза его
безнадежного старения и, если учесть, что большая часть жилья находится в
сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном
строительстве могут быть катастрофическими.
Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилье более или менее
сформирован, являются города Астана и Алматы, где по-прежнему
сконцентрированы не только бизнес- элита, включая зарубежных, но и большое
количество работников государственных органов, а также города, где, в
основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и
перерабатывающей промышленности.
Уровень сбережений значительной части населения продолжает оставаться
низким, хотя и начал расти. Вместе с тем, в последние два-три года
увеличился спрос на индивидуальное жилье. Что касается предложения на рынке
жилья, то на территории всей республики наблюдается одинаковая картина.
Подавляющее большинство жилья предлагается на вторичном рынке, в то время
как рынок нового жилищного строительства развит крайне слабо. Сокращение
объемов жилищного строительства наблюдается и при расчете данного
показателя относительного количества населения республики.
Данные статистики показывают две тенденции. Первая из них – постоянный
рост удельного веса жилья, которое строиться в негосударственном секторе,
т.е. повышение доли частных и, прежде всего, индивидуальных застройщиков.
В настоящее время цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2 раза
превышают цены на вторичном рынке. Поэтому на первых этапах развития
жилищного рынка и возможного становления механизмов жилищного рынка и
возможного становления механизмов жилищного кредитования в первую очередь
будет задействовано существующее жилье на вторичном рынке. В дальнейшем
ситуация должна поменяться.
В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрасли
многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов
привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе за
счет ипотечного кредитования, поскольку это действительно может помочь
развитию строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый
ряд проблем социального характера.
Основными путями решения проблем долгосрочного ипотечного кредитования
является создание условий для развития рыночных механизмов, мобилизация
внебюджетных ресурсов общества и направление их в кредитно-финансовую
сферу. Источником финансирования формирования рынка ипотечного кредитования
будут доход семьи и собственные средства населения. Исходя из сложившейся
практики кредитования физических лиц и наиболее вероятных тенденций
кредитования в ближайшее время суммарное количество потенциальных заемщиков
составляет 2-3 тысячи в год. Также будут привлекаться средства предприятий,
накопительных пенсионных фондов, страховых организаций и инвестиционных
фондов
Для развития долгосрочного финансирования жилищного строительства, в
первую очередь, в целях привлечения средств населения, разработан и
представлен для рассмотрения в Парламенте Республики Казахстан проект о
строительных сбережениях в Республики Казахстана. Система строительных
сбережений является замкнутой системой финансирования строительства жилья,
основанная на привлечении средств физических и юридических лиц в банковские
вклады и предоставления ссуд вкладчикам за счет этих накоплений. Система
стройсбережений не требуют наличия финансовых рынков и ориентирована на
слои населения с доходами ниже средних. Более того, стройсбережения могут
иметь место и при высокой инфляции, в отличие традиционного ипотечного
кредитования.
Выплаченные банками средства могут быть направлены на мероприятия по
улучшению жилищных условий.
Целью долгосрочного ипотечного кредитования является создание
эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем
граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения
жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных
средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Создание данной системы позволит:
- привлечь необходимые финансовые ресурсы в жилищную сферу в виде
сбережений населения и других внебюджетных ресурсов;
- активизировать рынок жилья.
Создание данной системы позволит:
- быть адаптированной к казахстанской законодательной базе и реальным
экономическим условиям;
- носить развивающейся характер ;
- опираться на финансовые ресурсы граждан, банков, инвесторов,
пенсионных фондов, страховых компаний и другие источники;
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного
кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
- совершенствование законодательной и нормативной базы, внесение
изменений в порядок размещения пенсионных активов, обеспечивающей
дополнительные источники финансирования ипотечного кредитования;
- определение критериев к банкам второго уровня, претендующим на
осуществление деятельности по выдаче ипотечных кредитов;
- определение порядка выпуска банка второго уровня ипотечных облигаций;
- определение порядка допуска компаний по управлению пенсионными
активами к приобретению ипотечных облигаций за счет пенсионных активов
накопительных пенсионных активов;
- налоговое стимулирование граждан-получателей ипотечных кредитов,
кредиторов и инвесторов;
- создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных
действий кредиторов, так и для из социальной адаптации при процедуре
выселения, в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного
кредита;
- развитие страхования, как личного, так и имущественного
В сложившейся экономической ситуации, когда в стране отсутствуют
высококапитализированные негосударственные организации, способные
осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах, а создание
государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования
является проблематичным для Казахстана становится Малазийская модель
развития системы ипотечного кредитования. Это модель функционирует путем
создания ипотечной компании, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в
которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций,
обеспеченных пулами ипотек. При этом не исключается возможность применения
европейкой или американской моделей в последующем времени.
В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только
основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой
экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские
структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу.
Целостная система ипотечного кредитования должна включать предоставление
долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными заимодателями гражданам –
заемщикам, а также механизм обеспечения заимодателей необходимыми
долгосрочными ресурсами для кредитования. Одним из центральных вопросов
являются: стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов,
установление правил оценки платежеспособности заемщиков, а также
определение финансовых инструментов для привлечения средств.
Целостная эффективно действующая система ипотечного жилищного
кредитования, обеспечивающая ликвидность заимодателей, выдающих ипотечные
кредиты, основана на функционировании механизма их рефинансирования и
включает в себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов.
Таким институтом могла стать ипотечная компания, в форме акционерного
общества, потенциальными учредителями которой стали бы Национальный банк
Республики Казахстан, международные финансовые организации, банки второго
уровня. На начальном этапе деятельности эта компания должна выполнять
функцию резервного и первоначального оборота капитала.
В целях практической реализации поставленных задачи реализации
Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития
системы ипотечного кредитования Национальным Банком Республики Казахстан
было принято решение создании новой структуры –АО Казахстанская Ипотечная
Компания, единственным акционером которой на сегодняшний день является
Национальный банк.
Компания будет осуществлять привлечение долгосрочных ресурсов на
денежном рынке, и направлять эти деньги на покупку прав требований у банков
по представленным долгосрочным ипотечным кредитам населению на покупку
жилья, т.е. осуществлять рефинансирование банков. Необходимо отметить, что
одной из целей создания компании является аккумулирование имеющихся
свободных денег участников финансового рынка, выступающих инвесторами
именно компаний по управлению пенсионными активами, страховых организаций и
банков, путем эмиссий облигаций. Таким образом, обеспечивается механизм
дополнительного внутреннего инвестирования экономики, снижаются риски,
которые неизбежно возникают при несоответствии структуры активов и пассивов
банков- кредиторов. Кроме того, создается дополнительный сегмент
финансового рынка. В свою очередь, это позволяет институционным инвестором
удачно секъюртизировать свои активы через вложения в ценные бумаги,
обеспеченные конкретными активами, а именно пулом ипотечных кредитов, т.е.
обеспеченных ипотекой недвижимого имущества.
Моделями привлечения кредитными организациями долгосрочных кредитных
ресурсов является:
- выпуск кредиторами ипотечных облигаций и их реализация на финансовом
рынке;
- рефинансирование заимодателями через систему коллективных инвестиций;
- рефинансирование заимодателями через операторов вторичного рынка
ипотечных кредитов.
По мере развития рынка могут использоваться и иные модели привлечения
долгосрочных ресурсов.
Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования будет
осуществляться из следующих источников:
- кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными
организациями (фондами);
- за счет размещения выпускаемых банками второго уровня ипотечных среди
институционным и прочих инвесторов;
-средства от размещения целевых облигационных займов;
- продажа закладных как финансовых инструментов на вторичном рынке.
Ожидаемый результат реализации Программы:
- улучшение жилищных условий широких слоев населения;
- наращивание жилищного фонда республики в результате роста ежегодного
ввода жилья к 2006 году 1500 тыс.кв.м.;
- увеличение сроков эксплуатации и улучшение комфортности жилищного
фонда;
- повышение безопасности проживания граждан;
- улучшение архитектурного облика населенных пунктов;
- стимулирование собственной инициативы граждан при жилищной проблемы;
- стабилизация положения граждан республики и рынка недвижимости;
- развитие строительной отрасли;
- мультипликативный эффект в смежных отраслях за счет увеличения
выпуска продукции промышленности строительных материалов,
электротехнической, металлургической и химической промышленности, а также
предметов обустройства нового жилья;
- увеличение сборов налогов в бюджет от строительной деятельности,
налогов на недвижимость, подоходных налогов с работников, которые будут
задействованы в строительстве и сопутствующих строительству отраслях и
другие;
- создание новых рабочих мест;
- развитие экономики Казахстана.
Практический механизм взаимодействия участников ипотечных рынков,
имеющей целью рефинансирование кредитов, имеет несколько стадий:
А) Банк кредитор выдает ипотечный кредит, после чего приобретает право
требования к заемщику, обеспечение залогом приобретенного заемщиком жилья.
Б) Компания приобретает у банка- кредитора права требования по
ипотечным кредитам и выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные
приобретенными правами требования.
В) Институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании и
пр.) приобретают на вторичном рынке ипотечные ценные бумаги, обеспеченные
правами требования, тем самым осуществляя рефинансирование ипотечного рынка
и обеспечивая приток денег для ипотечного жилищного кредитования.
Г) Привлеченные таким образом на финансовом рынке деньги инвесторов
будут вновь направляться на расширение объемов ипотечного жилищного
кредитования.
Взаимодействие компании с банками – партнерами, а также иными
организациями, осуществляющими ипотечное кредитование, основано на рыночных
отношениях, подразумевающих добровольное желание сторон участвовать в
сделке при условии внедрения системы стандартизации рыночных кредитов,
соответствии рыночных ипотечных кредитов общим требованиям.
2. Особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов
1.2.1 Особенности ипотеки земельных участков
Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения
допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных
непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного
производства. Городские земли, на которых в соответствии с
градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не
могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.
При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного
предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий
гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в
общей собственности.
Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее
размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с
соблюдением назначения земель соответствующей категории.
Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и по договору
залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на
осуществление ипотечных операций, выданную Национальным банком Казахстана..
Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на
закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могут быть
заложены одновременно с участком по той же закладной.
Если в закладной на земельный участок не предусмотрено, что находящиеся
или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и
сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения
залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на
принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и
приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении
определенной части участка, необходимой для использования здания или
сооружения в соответствии с его назначением.
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся
здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то
при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с
публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности,
которые в отношении этого лица имел залогодатель.
В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или других
прегрешений собственника его земельный участок может быть отчужден. Эта
процедура называется обращение взыскания.
Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и
создания кадастровых и поземельных книг.
1.2.2. Особенности ипотека предприятий
Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый
имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят
все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или
полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том
числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая
продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также
долги предприятия.
В составе заложенного имущества предприятия включаются: полученные
доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения
имущества, а также приобретенные предприятием долги в период ипотеки.
Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы,
так и на часть активов баланса.
Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия
собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на
основании решения органа, уполномоченного учредительными документами
предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого
требования, недействителен.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обстоятельство,
сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.
Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого
возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или
реорганизации.
Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее
исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки.
Состав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, и оценка его
стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества
предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерской баланс и заключение
независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются
обязательными приложениями к закладной.
Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду,
предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить
изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это
не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и
не нарушает других условий договора ипотеки.
Ипотекой предприятия обеспечиваются главным образом долгосрочные
инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по
оздоровлению финансового положения предприятия.
1.2.3. Особенности ипотека жилых домов и квартир
Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения
ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального
ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом
ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи проживают
в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в
соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.
Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для
постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.
Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не
распространяются.
Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть
предметом ипотеки.
В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий
залогодателю на праве собственности.
Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и
другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.
Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не
является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме
(квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником,
приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами
заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной
местности.
Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма
жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных
законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с
публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения,
договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.
Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими
жилого дома (квартиры).
Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе
сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с
согласия залогодержателя.
Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия
залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок,
истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник,
приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении
предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор
аренды.
Современное состояние правовой и организационной базы для развития
системы жилищного финансирования в Республике Казахстан за последние годы.
В Республике Казахстан был принят ряд законов и постановлений,
касающихся ипотечного кредитования:
Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года (Особенная
часть);
Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года "О регистрации залога
движимого имущества";
Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года "О жилищных
отношениях";
Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31
августа 1995 года, "О банках и банковской деятельности в Республике
Казахстан";
Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 3 октября
1995 года, "О страховании";
Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23
декабря 1995 года, "Об ипотеке недвижимого имущества";
Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997
года N 1277 "О реализации государственной жилищной политики в новых
экономических условиях";
Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 года N
711 "Об утверждении порядка залога земельных участков и прав
землепользования в обеспечение ипотечных кредитов";
Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 апреля 1999 года
N 524 О создании акционерного общества "Республиканский фонд ипотечного
кредитования";
Правила регистрации залога движимого имущества, утвержденные Приказом
Министра юстиции Республики Казахстан от 14.02.99 г. N 14;
Закон Республики Казахстан от 03.06.2003 N 427-2 `О внесении изменений
и дополнений в некоторые законодательные акты республики по вопросам
ипотечного кредитования.
Глава II. Деятельность АО Банк ТуранАлем на рынке ипотечного
кредитования (на примере дочерней компании БТА ипотека).
2.1. Общая информация и основные направления деятельности компании.
АО "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным видом
деятельности которой является ипотечное кредитование. Компания была
учреждена в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики
Казахстан – АО "Банк ТуранАлем". На настоящий момент компания является
одной из трех крупных и специализированных ипотечных компаний, имеющих
лицензию Национального Банка Республики Казахстан на проведение заемных
операций. Сегодня, компания АО "БТА ипотека" является одним из крупнейших
операторов на рынке ипотечного кредитования Республики Казахстан. По
различным оценкам порядка 30-40% вновь выданных жилищных ипотечных
кредитов, являются результатом деятельности компании. В настоящее время
функционируют центральный офис в городе Алматы, а также представительства
компании в городах Астана, Атырау, Актау, Актобе, Уральск, Усть-
Каменогорск, Шымкент и Семипалатинск. В ближайшее время компания планирует
открыть свои представительства во всех основных региональных центрах
Республики Казахстан.
Основными направлениями, в которых компания развивает ипотечное
кредитование являются следующие:
Кредитование покупки жилья на вторичном рынке;
Кредитование покупки жилья на первичном рынке;
Кредитование ремонта уже имеющегося жилья;
Кредитование строительства частных коттеджей;
Кредитование покупки коммерческой недвижимости;
Кредитование реконструкции и ремонта уже имеющейся коммерческой
недвижимости;
Организация финансирования строительства многоквартирного жилья, жилых
городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей построенного
жилья.
В целом, механизм деятельности компании можно описать следующим
образом. Компания выдает долгосрочные ипотечные кредиты своим заемщикам
сроком до 15 лет из своих собственных средств, получает в залог
приобретаемую на кредитные средства недвижимость с оформлением ипотечного
свидетельства. Полученные ипотечные свидетельства закладываются в банки
второго уровня для получения срочных займов со сроком до 3-х лет. После
формирования значительного пула ипотечных свидетельств (несколько миллионов
долларов США) компания выпускает ипотечные облигации или привлекает
долгосрочные кредиты на международных финансовых рынках для финансирования,
полученных срочных займов. Таким образом, деятельность компании позволяет
проводить значительное увеличение сроков кредитования заемщиков, что
является самым важным отличительным параметром ипотечных кредитов от прочих
типов кредитов.
Услуги компании.
Компания обеспечивает для своих клиентов полный спектр услуг,
необходимых при сделках с недвижимостью с использованием заемных средств.
Квалифицированные специалисты Компании обеспечивают индивидуальный подход к
каждому клиенту, качественные консультации и быструю обработку документов.
Сложившиеся долгосрочные отношения с основными операторами рынка
позволяют клиенту быстро найти недвижимость, оформить документы на
получение кредита, купить недвижимость и оформить ее на имя клиента. В
компании действует свой кредитный комитет, принимающий окончательное
решение о выдаче ипотечного кредита в кратчайшие сроки.
Благодаря, стандартизации и унификации процедуры анализа
платежеспособности и кредитоспособности заемщика, компании в состоянии
отрабатывать значительное количество кредитных дел с сохранением
приемлемого уровня кредитного риска.
Для снижения кредитных рисков компания использует определенные типовые
процедуры. Одной из таких процедур является обязательное софинансирование
покупки недвижимости со стороны клиента. Такое софинансирование называется
первоначальным взносом (down payment). Другим типовым способом снижения
рисков является введение специальных коэффициентов, предельные значения
которых устанавливаются изначально.
Сложившиеся долгосрочные отношения с банками второго уровня позволяют
компании поддерживать необходимый оборотный капитал на уровне, достаточном
для обеспечения кредитами любого заемщика, прошедшего рассмотрение
кредитного комитета.
Продуктовая стратегия компании направлена на удовлетворение спроса
самого широкого круга клиентов, имеющих свои специфические потребности по
денежным средствам. Для одних клиентов наиболее важным параметром кредита
является процентная ставка, для других – возможность досрочного погашения
без штрафных санкций, для третьих – возможность снизить сумму
первоначального взноса и т.п.
Для реализации этой стратегии компания разработала специальные наборы
параметров ипотечных кредитов, называемые ипотечными пакетами. Каждый
ипотечный пакет характеризуется определенными параметрами кредита:
процентная ставка, срок кредита, условия досрочного погашения, величина
первоначального взноса, соотношение основного и дополнительного обеспечения
и т.п. Таким образом, каждый ипотечный пакет предназначен для определенной
группы клиентов.
Компания постоянно работает над разработкой и применением на практике
новых ипотечных пакетов, позволяющих максимально учесть возможности и
запросы потенциальных заемщиков. Компания придерживается международных
стандартов при проведении консультаций клиентов (European Agreement on a
Voluntary Code of Conduct on Pre-Contractual Information for Home Loans).
Все расчеты проводятся заблаговременно и клиент полностью извещается обо
всех платежах, которые ему предстоит делать в будущем, включая не только
информацию о погашении кредита, но и информацию о сопутствующих платежах:
страховые платежи, оплата услуг третьих лиц, прочие расходы. Кроме того,
клиенту подробно объясняются все процедуры, которые он должен осуществить в
соответствии с действующим законодательством и проводится разъяснительная
работа по рискам, которые клиент принимает на себя, получая ипотечный
кредит.
2. Кредитование коммерческой недвижимости и условия ипотечного
кредитования
С июля 2001 года Компания начала ипотечную программу кредитования
покупки и ремонта коммерческой недвижимости.
Банковские коммерческие займы выдаются компанией юридическим лицам и
лицам, занимающимся предпринимательской деятельностью без образования
юридического лица. Ими являются индивидуальные предприниматели,
осуществляющие свою деятельность на основании патента либо свидетельства о
государственной регистрации индивидуального предпринимателя.
Займы, направлены на приобретение, ремонт и реконструкцию, достройку
коммерческих объектов: магазинов, кафе, ресторанов, офисов,
производственных баз, СТО, парикмахерских и т.д. Под коммерческой
недвижимостью понимается недвижимость, которая используется для извлечения
предпринимательского дохода от эксплуатации недвижимости. Основным
источником погашения кредита являются доходы заемщика от существующей
деятельности, т.е. по проекту не учитываются доходы, которые клиент будет
получать в будущем от приобретаемого объекта. Если приобретается
действующий объект, то результаты его деятельности могут учитываться как
компенсирующий фактор.
При реализации проекта необходимо обязательное софинансирование со
стороны заемщика или же при отсутствии первоначального взноса возможно
предоставление дополнительного залога. Величина софинансирования
установлена в размере 30% от стоимости объекта. В качестве основного
обеспечения возвратности кредита используется приобретаемая, ремонтируемая
или строящаяся недвижимость. В качестве дополнительного обеспечения может
использоваться другая недвижимость, гарантии и поручительства третьих лиц,
депозиты денег в банках второго уровня, залог высоколиквидных ценных бумаг
и другого имущества. Погашение кредита осуществляется ежемесячно
равномерными долями, включающими в себя погашение начисленного
вознаграждения банка и части основного долга по кредиту.
Компания выдает кредиты на коммерческую недвижимость заемщикам сроком
до 7 лет (в настоящее время это единственная компания, предоставляющая
коммерческие кредиты на столь длительный срок). Величина процентных ставок
по кредитам установлена в размере от 18 до 22% годовых и находится в прямой
зависимости от суммы кредита и рискованности проекта. В качестве
дополнительных услуг, предоставляемых АО "БТА Ипотека", выступает
страхование недвижимости и жизни заемщика, представляющей компанию по
страхованию жизни "Династия" и компанию по страхованию недвижимости "KBS
Garant", а также полное переоформление права собственности на объект в
Центре по недвижимости г.Алматы.
Ипотечные брокеры.
Для удобства клиентов, компания развивает сеть ипотечных брокеров – то
есть независимых юридических лиц, сотрудничающих с компанией и проводящих
сбор документов, квалификацию заемщиков, желающих получить ипотечный
кредит, и защищая интересы клиенты на Кредитном Комитете.
Причиной создания такой сети является тот факт, что неподготовленному
среднестатистическому человеку, порой бывает трудно разобраться во всех
тонкостях получения кредита. Ведь каждый кредит характеризуется целым
набором параметров и дополнительных условий: сумма основного долга,
процентная ставка, срок кредита, способ начисления процентного
вознаграждения и погашения основной суммы долга, запрет на досрочное
погашение, сумма предоставляемого обеспечения, страхование рисков, гарантии
и поручительства и т.п. В результате, потенциальный заемщик может выбрать
условия, которые не всегда являются наиболее выгодными именно для него, как
следствие, неверный выбор может обойтись ему в "кругленькую" сумму. Чем же
ему может помочь ипотечный брокер? Начнем с того, что ипотечный брокер, как
правило, не зависит от кредитных учреждений и зарабатывает деньги путем
консультирования клиентов-заемщиков. Ипотечный брокер всегда на стороне
клиента, поскольку ему платит клиент и от того, насколько успешно ипотечный
брокер представит интересы клиента в кредитном учреждении, зависит его
заработок. Он может сотрудничать с одной или сразу с несколькими кредитными
организациями, знает все тонкости и может предложить клиенту наиболее
оптимальный вариант займа на приобретение жилья.
Например, вы имеете жилье и хотите его продать после приобретения
нового жилья. В такой ситуации для вас критичным параметром является
возможность досрочного погашения без уплаты пенни и штрафов за досрочное
погашение, а не величина процентной ставки по кредиту. Если провести
соответствующие расчеты, то для вас может быть выгодным получить кредит под
более высокую процентную ставку, но иметь возможность погасить его
досрочно. Ведь после продажи старого жилья у вас появится сумма, которая
может пойти на досрочное погашение и соответственно вам не придется платить
проценты кредитному учреждению весь срок кредита.
Для создания сети ипотечных брокеров компания проводит специальные
курсы обучения ипотечных брокеров и после прохождения тестирования, выдает
им сертификаты, удостоверяющие право владельцев сертификатов проводить
консультации, формировать кредитные досье клиентов-заемщиков и выносить их
непосредственно на рассмотрение кредитного комитета компании. Обращение
клиента к сертифицированным компанией ипотечным брокерам равнозначно
обращению в саму компанию.
На данный момент такие сертификаты получили:
Компания "KBS Remсo"
ТОО "АЛАДИН"
Агентство недвижимости "АБСОЛЮТ"
ТОО "ЖОМАРТ и сыновья"
ТОО "ГАРАНТ РИЭЛТИ"
ТОО "НИГОРА"
ТОО "ФЕЕРДИЛЬ"
Компания "ЦКН Ипотека"
ТОО "ЭСКОРТ РИЭЛТИ"
Ипотечные кредиты.
На сегодняшний день АО "БТА Ипотека" предлагает самые гибкие условия
кредитования. В арсенале компании несколько различных пакетов условий,
позволяющих взять кредит любому лицу, имеющему достаточный первоначальный
взнос и уровень дохода.
Все наши пакеты доступны в разных регионах Казахстана, в зависимости от
региона ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Введение
4
Глава I. Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в
Республике Казахстан.
1. Ипотечное кредитование и его основные модели в РК
6
2. Особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов 13
1.2.1 Особенности ипотеки земельных участков
14
1.2.2. Особенности ипотеки предприятий
15
1.2.3. Особенности ипотеки жилых домов и квартир
16
Глава II. Деятельность АО Банк ТуранАлем на рынке ипотечного
кредитования (на примере дочерней компании БТА ипотека).
2.1. Общая информация и основные направления
деятельности компании.
17
2.2 Кредитование коммерческой недвижимости и условия
ипотечного кредитования.
19
2.3 Оценка стоимости недвижимости при ипотечном кредитовании 23
2.3.1 Методы оценки недвижимости
23
2.3.2 Оценка 2-х комнатной квартиры
25
2.3.3 Оценка 3-х комнатной квартиры
31
Глава III. Направления совершенствования системы ипотечного
кредитования в Казахстане.
3.1 Основные трудности, влияющие на решение не брать
ипотечный кредит.
37
3.2 Мировой опыт ипотечного кредитования
42
3.2.1. Американская модель ипотечного кредитования
43
3.2.2. Немецкая модель ипотечного кредитования
47
3.3. Перспективы развития системы ипотечного кредитования
в Республике Казахстан
50
Заключение
60
Список литературы
63
Приложение
Введение
Привлекательность кредитования частных лиц для банков
обуславливается применением высоких процентных ставок, которые позволяют
банкам получать высокую процентную маржу за достаточно короткий срок.
Вместе с тем кредитование физических лиц – достаточно рисковая операция, и
увеличение доли таких кредитов в портфеле увеличивает кредитный риск банка.
Одна из основных мер по предотвращению возможных потерь – правильная оценка
способности заемщика выполнять свои обязательства, что определяет
актуальность темы. Выбор критериев для нее был актуален во все периоды
развития банковского дела и уже вошел в экономическую литературу в качестве
одной из основных задач при определении кредитоспособности заемщика. Между
тем сущность понятия кредитоспособность, а также его содержание в разное
время трактовались по-разному.
Получив ипотечный кредит и приобретая квартиру человек становится
богаче. Недвижимость – это одно из национальных богатств РК. Строительством
нового жилья мы увеличиваем национальное богатство страны. Недвижимость
никто с собой не унесет, это есть увеличение национального богатства
страны и человека.
У каждого банка – своя кредитная политика. В Казахстанской Ипотечной
Компании, при формировании годовых процентов, руководствуются методикой
установления котировочных ставок, установленных Национальным банком РК. Тот
или иной размер годовых процентов – это не цена квартиры, это цена вашего
долга перед банком. Заемщик получает в долг деньги, но не квартиру. К тому
же есть возможность погашать кредит досрочно. С оформлением ипотечного
кредита вы начинаете создавать свою кредитную историю, которая может
сослужить вам хорошую службу в дальнейшем. Немаловажно и то, что оформив
кредит, человек становится более дисциплинированным в жизни, в работе,
становится более ответственным.
У банков РК объем предоставляемых кредитов весьма высок. По той
причине, что они кредитуют строительство и покупку элитного жилья.
Сегодня эта категория включает в себя наличие предпосылок для
получения ссуд заемщиком и способность погасить их в установленные
кредитным договором сроки.
Актуальность работы. Традиционная схема финансирования строительства
жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного
финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных
ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного
распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных
условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения
Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях
сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения
жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся
собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит
в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно
возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное
строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально
обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает
ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт
многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной
организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека
постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка
жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со
стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск
строительных материалов, специализированной техники, появляются новые
улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих
смежных отраслей экономики.
Цель дипломной работы - дать оценку современного состояния и развития
ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Для достижения указанной
цели были поставлены следующие задачи:
1. Описать жилищную ситуацию в Республике Казахстан до начала реализации
системы ипотечного жилищного кредитования;
2. Проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования
в РК;
3. Проанализировать деятельность ипотечных компаний на рынке ипотечного
кредитования на примере АО БТА Ипотека.
4. Охарактеризовать систему ипотечного кредитования как инструмент
преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики;
5. Изучить зарождение института ипотеки;
6. Рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования
в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
Поставленные задачи обусловили структуру дипломной работы, которая состоит
из введения, 3 глав, заключения, списка литературы.
Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно
рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в
Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня, то есть, сделана
попытка подвести итоги за годы существования ипотечной системы в РК.
Практическая значимость работы заключается в том, что ее возможно
использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания,
полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут пригодиться в
будущей профессиональной деятельности.
Глава I. Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в
Республике Казахстан
1. Ипотечное кредитование и его основные модели в РК
Ипотека-это один из способов обеспечения обязательства недвижимым
имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае не исполнения
залогодателем обязательства получить удовлетворения за счет задолженной
недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечение любого денежного
обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что
обуславливает существование ипотечного кредита.
Цель ипотечной системы - предотвратить опасности , связанные с
негласными способами установления прав на недвижимость. Земля- легко
обращаемый товар, а значит , всегда есть риск, как для покупателей ,так и
для кредиторов по закладным , что эта собственность не освобождена от
долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому
владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в
стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для
обозначения залога.
Большое значение для ипотечного кредитования имеет юридическое
оформление сделок, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности
или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость.
Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления.
Субъектами договора о залоге являются:
- стороны договора о залоге (залогодатель и залогодержатель -
юридические, физические лица;
- регистрирующий орган;
- держатель единого залогового реестра.
Договор об ипотеке заключается в письменном виде и должен быть
нотариально удостоверен. Он может предусматривать значительную свободу
действия залогодателя:
- возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на
приобретения долга по обязательству;
- сдачу имущества в аренду;
- обременение имущества новыми долгами и.т.д.
Разновидностью залога является – заклад. В этом случае заложенное
имущество передается залогодержателю во владение на период до исполнения
обеспечиваемого им обязательства по кредиту. Ипотека предприятия
распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные
средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе
предприятия, если иное не установлено Законом или Договором. Предприятия,
за которыми государственное имущество закреплено на основе хозяйственного
владения или оперативного управления, осуществляет залог с согласия
собственника этого имущества Госкомимуществом РК, которое может дать
согласие на передачу в залог имущество только после оценки хозяйственного
состояния залогодателя, содержания договора банковской ссуды, договора
залога, при наличии документов, устанавливающих необходимость осуществлять
залог государственного имущества.
В зависимости от субъекта кредитования ипотечной ссуды на строительство
жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему
владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчиком.
Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода
застройщику в установленном порядке земельного участка и наличии разрешения
соответствующих органов на строительство жилья. Кредит на строительство
жилья предоставляется в рамках, предусмотренных проектами и договорами
подряда на осуществление строительно-монтажных работ, сроков и стоимости
строительства.
Объектами кредитования выступают:
- приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное
строительство;
- строительство (реконструкция жилья):
- приобретение жилья.
В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют три вида
жилищных кредитов:
- земельный;
- строительный;
- кредит под приобретение жилья.
В положении о жилищных кредитах сказано, что выдача кредита на жилищное
строительство осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда
выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости этапов строительно-
монтажных работ.
В процессе финансирования строительства банк осуществляет контроль за
целевым расходованием денежных средств и соблюдением графика строительства.
Сумма, выдаваемого банком кредита не должна как правило превышать 70%
от стоимости приобретения и обустройства земли; строительства или
стоимости, приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии,
что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.
Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала
проводимой жилищной политике в целом и заключилась в централизованном
распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья
его бесплатном представлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение
жилищных условий.
Если из количественных показателей, жилищная ситуация в Казахстане
выглядит вполне благополучной - при населении в 15 млн.человек общая
площадь жилья в республике составляет 253 млн.кв.метров. т.е. в среднем
около 17 кв.метров на человека. Однако при ближайшем рассмотрении
оказывается, что в этой сфере имеются достаточно серьезные недостатки.
Для обеспечения жильем 264 тысяч семей, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, состоящих на учете в соответствующих службах Акимов, и
переселения имеющегося в республике более миллионов квадратных метров
аварийного и ветхого жилищного фонда необходимо ежегодно строить не менее 3-
3,5 млн.кв. метров нового жилья.
Острота жилищной проблемы в последние года была в определенной мере
сглажена миграционными процессами – повсеместно на рынке жилья предложение
превышает спрос, а в депрессивных регионах даже имеются бесхозные и
пустующие квартиры. Тем не менее, между минимально необходимым и
существующим объемами жилищного строительства имеется недопустимо большой
дисбаланс, который будет еще больше, если учесть возможный рост населения в
перспективе и его желание иметь более комфортное и просторное жилье.
В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на
всю важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. В
условиях низкой платежеспособности большей части населения на вновь
построенное жилье, а также отсутствия долгосрочных кредитов для
приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья
оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами. Кроме
того, уже в течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике
составляет примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется объему
выбывающих из возобновления жилищного фонда имеется реальная угроза его
безнадежного старения и, если учесть, что большая часть жилья находится в
сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном
строительстве могут быть катастрофическими.
Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилье более или менее
сформирован, являются города Астана и Алматы, где по-прежнему
сконцентрированы не только бизнес- элита, включая зарубежных, но и большое
количество работников государственных органов, а также города, где, в
основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и
перерабатывающей промышленности.
Уровень сбережений значительной части населения продолжает оставаться
низким, хотя и начал расти. Вместе с тем, в последние два-три года
увеличился спрос на индивидуальное жилье. Что касается предложения на рынке
жилья, то на территории всей республики наблюдается одинаковая картина.
Подавляющее большинство жилья предлагается на вторичном рынке, в то время
как рынок нового жилищного строительства развит крайне слабо. Сокращение
объемов жилищного строительства наблюдается и при расчете данного
показателя относительного количества населения республики.
Данные статистики показывают две тенденции. Первая из них – постоянный
рост удельного веса жилья, которое строиться в негосударственном секторе,
т.е. повышение доли частных и, прежде всего, индивидуальных застройщиков.
В настоящее время цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2 раза
превышают цены на вторичном рынке. Поэтому на первых этапах развития
жилищного рынка и возможного становления механизмов жилищного рынка и
возможного становления механизмов жилищного кредитования в первую очередь
будет задействовано существующее жилье на вторичном рынке. В дальнейшем
ситуация должна поменяться.
В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрасли
многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов
привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе за
счет ипотечного кредитования, поскольку это действительно может помочь
развитию строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый
ряд проблем социального характера.
Основными путями решения проблем долгосрочного ипотечного кредитования
является создание условий для развития рыночных механизмов, мобилизация
внебюджетных ресурсов общества и направление их в кредитно-финансовую
сферу. Источником финансирования формирования рынка ипотечного кредитования
будут доход семьи и собственные средства населения. Исходя из сложившейся
практики кредитования физических лиц и наиболее вероятных тенденций
кредитования в ближайшее время суммарное количество потенциальных заемщиков
составляет 2-3 тысячи в год. Также будут привлекаться средства предприятий,
накопительных пенсионных фондов, страховых организаций и инвестиционных
фондов
Для развития долгосрочного финансирования жилищного строительства, в
первую очередь, в целях привлечения средств населения, разработан и
представлен для рассмотрения в Парламенте Республики Казахстан проект о
строительных сбережениях в Республики Казахстана. Система строительных
сбережений является замкнутой системой финансирования строительства жилья,
основанная на привлечении средств физических и юридических лиц в банковские
вклады и предоставления ссуд вкладчикам за счет этих накоплений. Система
стройсбережений не требуют наличия финансовых рынков и ориентирована на
слои населения с доходами ниже средних. Более того, стройсбережения могут
иметь место и при высокой инфляции, в отличие традиционного ипотечного
кредитования.
Выплаченные банками средства могут быть направлены на мероприятия по
улучшению жилищных условий.
Целью долгосрочного ипотечного кредитования является создание
эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем
граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения
жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных
средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Создание данной системы позволит:
- привлечь необходимые финансовые ресурсы в жилищную сферу в виде
сбережений населения и других внебюджетных ресурсов;
- активизировать рынок жилья.
Создание данной системы позволит:
- быть адаптированной к казахстанской законодательной базе и реальным
экономическим условиям;
- носить развивающейся характер ;
- опираться на финансовые ресурсы граждан, банков, инвесторов,
пенсионных фондов, страховых компаний и другие источники;
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного
кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
- совершенствование законодательной и нормативной базы, внесение
изменений в порядок размещения пенсионных активов, обеспечивающей
дополнительные источники финансирования ипотечного кредитования;
- определение критериев к банкам второго уровня, претендующим на
осуществление деятельности по выдаче ипотечных кредитов;
- определение порядка выпуска банка второго уровня ипотечных облигаций;
- определение порядка допуска компаний по управлению пенсионными
активами к приобретению ипотечных облигаций за счет пенсионных активов
накопительных пенсионных активов;
- налоговое стимулирование граждан-получателей ипотечных кредитов,
кредиторов и инвесторов;
- создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных
действий кредиторов, так и для из социальной адаптации при процедуре
выселения, в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного
кредита;
- развитие страхования, как личного, так и имущественного
В сложившейся экономической ситуации, когда в стране отсутствуют
высококапитализированные негосударственные организации, способные
осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах, а создание
государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования
является проблематичным для Казахстана становится Малазийская модель
развития системы ипотечного кредитования. Это модель функционирует путем
создания ипотечной компании, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в
которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций,
обеспеченных пулами ипотек. При этом не исключается возможность применения
европейкой или американской моделей в последующем времени.
В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только
основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой
экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские
структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу.
Целостная система ипотечного кредитования должна включать предоставление
долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными заимодателями гражданам –
заемщикам, а также механизм обеспечения заимодателей необходимыми
долгосрочными ресурсами для кредитования. Одним из центральных вопросов
являются: стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов,
установление правил оценки платежеспособности заемщиков, а также
определение финансовых инструментов для привлечения средств.
Целостная эффективно действующая система ипотечного жилищного
кредитования, обеспечивающая ликвидность заимодателей, выдающих ипотечные
кредиты, основана на функционировании механизма их рефинансирования и
включает в себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов.
Таким институтом могла стать ипотечная компания, в форме акционерного
общества, потенциальными учредителями которой стали бы Национальный банк
Республики Казахстан, международные финансовые организации, банки второго
уровня. На начальном этапе деятельности эта компания должна выполнять
функцию резервного и первоначального оборота капитала.
В целях практической реализации поставленных задачи реализации
Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития
системы ипотечного кредитования Национальным Банком Республики Казахстан
было принято решение создании новой структуры –АО Казахстанская Ипотечная
Компания, единственным акционером которой на сегодняшний день является
Национальный банк.
Компания будет осуществлять привлечение долгосрочных ресурсов на
денежном рынке, и направлять эти деньги на покупку прав требований у банков
по представленным долгосрочным ипотечным кредитам населению на покупку
жилья, т.е. осуществлять рефинансирование банков. Необходимо отметить, что
одной из целей создания компании является аккумулирование имеющихся
свободных денег участников финансового рынка, выступающих инвесторами
именно компаний по управлению пенсионными активами, страховых организаций и
банков, путем эмиссий облигаций. Таким образом, обеспечивается механизм
дополнительного внутреннего инвестирования экономики, снижаются риски,
которые неизбежно возникают при несоответствии структуры активов и пассивов
банков- кредиторов. Кроме того, создается дополнительный сегмент
финансового рынка. В свою очередь, это позволяет институционным инвестором
удачно секъюртизировать свои активы через вложения в ценные бумаги,
обеспеченные конкретными активами, а именно пулом ипотечных кредитов, т.е.
обеспеченных ипотекой недвижимого имущества.
Моделями привлечения кредитными организациями долгосрочных кредитных
ресурсов является:
- выпуск кредиторами ипотечных облигаций и их реализация на финансовом
рынке;
- рефинансирование заимодателями через систему коллективных инвестиций;
- рефинансирование заимодателями через операторов вторичного рынка
ипотечных кредитов.
По мере развития рынка могут использоваться и иные модели привлечения
долгосрочных ресурсов.
Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования будет
осуществляться из следующих источников:
- кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными
организациями (фондами);
- за счет размещения выпускаемых банками второго уровня ипотечных среди
институционным и прочих инвесторов;
-средства от размещения целевых облигационных займов;
- продажа закладных как финансовых инструментов на вторичном рынке.
Ожидаемый результат реализации Программы:
- улучшение жилищных условий широких слоев населения;
- наращивание жилищного фонда республики в результате роста ежегодного
ввода жилья к 2006 году 1500 тыс.кв.м.;
- увеличение сроков эксплуатации и улучшение комфортности жилищного
фонда;
- повышение безопасности проживания граждан;
- улучшение архитектурного облика населенных пунктов;
- стимулирование собственной инициативы граждан при жилищной проблемы;
- стабилизация положения граждан республики и рынка недвижимости;
- развитие строительной отрасли;
- мультипликативный эффект в смежных отраслях за счет увеличения
выпуска продукции промышленности строительных материалов,
электротехнической, металлургической и химической промышленности, а также
предметов обустройства нового жилья;
- увеличение сборов налогов в бюджет от строительной деятельности,
налогов на недвижимость, подоходных налогов с работников, которые будут
задействованы в строительстве и сопутствующих строительству отраслях и
другие;
- создание новых рабочих мест;
- развитие экономики Казахстана.
Практический механизм взаимодействия участников ипотечных рынков,
имеющей целью рефинансирование кредитов, имеет несколько стадий:
А) Банк кредитор выдает ипотечный кредит, после чего приобретает право
требования к заемщику, обеспечение залогом приобретенного заемщиком жилья.
Б) Компания приобретает у банка- кредитора права требования по
ипотечным кредитам и выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные
приобретенными правами требования.
В) Институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании и
пр.) приобретают на вторичном рынке ипотечные ценные бумаги, обеспеченные
правами требования, тем самым осуществляя рефинансирование ипотечного рынка
и обеспечивая приток денег для ипотечного жилищного кредитования.
Г) Привлеченные таким образом на финансовом рынке деньги инвесторов
будут вновь направляться на расширение объемов ипотечного жилищного
кредитования.
Взаимодействие компании с банками – партнерами, а также иными
организациями, осуществляющими ипотечное кредитование, основано на рыночных
отношениях, подразумевающих добровольное желание сторон участвовать в
сделке при условии внедрения системы стандартизации рыночных кредитов,
соответствии рыночных ипотечных кредитов общим требованиям.
2. Особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов
1.2.1 Особенности ипотеки земельных участков
Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения
допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных
непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного
производства. Городские земли, на которых в соответствии с
градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не
могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.
При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного
предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий
гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в
общей собственности.
Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее
размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с
соблюдением назначения земель соответствующей категории.
Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и по договору
залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на
осуществление ипотечных операций, выданную Национальным банком Казахстана..
Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на
закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могут быть
заложены одновременно с участком по той же закладной.
Если в закладной на земельный участок не предусмотрено, что находящиеся
или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и
сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения
залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на
принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и
приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении
определенной части участка, необходимой для использования здания или
сооружения в соответствии с его назначением.
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся
здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то
при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с
публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности,
которые в отношении этого лица имел залогодатель.
В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или других
прегрешений собственника его земельный участок может быть отчужден. Эта
процедура называется обращение взыскания.
Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и
создания кадастровых и поземельных книг.
1.2.2. Особенности ипотека предприятий
Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый
имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят
все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или
полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том
числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая
продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также
долги предприятия.
В составе заложенного имущества предприятия включаются: полученные
доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения
имущества, а также приобретенные предприятием долги в период ипотеки.
Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы,
так и на часть активов баланса.
Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия
собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на
основании решения органа, уполномоченного учредительными документами
предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого
требования, недействителен.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обстоятельство,
сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.
Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого
возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или
реорганизации.
Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее
исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки.
Состав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, и оценка его
стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества
предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерской баланс и заключение
независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются
обязательными приложениями к закладной.
Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду,
предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить
изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это
не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и
не нарушает других условий договора ипотеки.
Ипотекой предприятия обеспечиваются главным образом долгосрочные
инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по
оздоровлению финансового положения предприятия.
1.2.3. Особенности ипотека жилых домов и квартир
Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения
ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального
ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом
ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи проживают
в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в
соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.
Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для
постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.
Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не
распространяются.
Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть
предметом ипотеки.
В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий
залогодателю на праве собственности.
Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и
другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.
Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не
является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме
(квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником,
приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами
заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной
местности.
Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма
жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных
законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с
публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения,
договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.
Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими
жилого дома (квартиры).
Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе
сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с
согласия залогодержателя.
Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия
залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок,
истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник,
приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении
предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор
аренды.
Современное состояние правовой и организационной базы для развития
системы жилищного финансирования в Республике Казахстан за последние годы.
В Республике Казахстан был принят ряд законов и постановлений,
касающихся ипотечного кредитования:
Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года (Особенная
часть);
Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года "О регистрации залога
движимого имущества";
Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года "О жилищных
отношениях";
Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31
августа 1995 года, "О банках и банковской деятельности в Республике
Казахстан";
Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 3 октября
1995 года, "О страховании";
Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23
декабря 1995 года, "Об ипотеке недвижимого имущества";
Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997
года N 1277 "О реализации государственной жилищной политики в новых
экономических условиях";
Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 года N
711 "Об утверждении порядка залога земельных участков и прав
землепользования в обеспечение ипотечных кредитов";
Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 апреля 1999 года
N 524 О создании акционерного общества "Республиканский фонд ипотечного
кредитования";
Правила регистрации залога движимого имущества, утвержденные Приказом
Министра юстиции Республики Казахстан от 14.02.99 г. N 14;
Закон Республики Казахстан от 03.06.2003 N 427-2 `О внесении изменений
и дополнений в некоторые законодательные акты республики по вопросам
ипотечного кредитования.
Глава II. Деятельность АО Банк ТуранАлем на рынке ипотечного
кредитования (на примере дочерней компании БТА ипотека).
2.1. Общая информация и основные направления деятельности компании.
АО "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным видом
деятельности которой является ипотечное кредитование. Компания была
учреждена в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики
Казахстан – АО "Банк ТуранАлем". На настоящий момент компания является
одной из трех крупных и специализированных ипотечных компаний, имеющих
лицензию Национального Банка Республики Казахстан на проведение заемных
операций. Сегодня, компания АО "БТА ипотека" является одним из крупнейших
операторов на рынке ипотечного кредитования Республики Казахстан. По
различным оценкам порядка 30-40% вновь выданных жилищных ипотечных
кредитов, являются результатом деятельности компании. В настоящее время
функционируют центральный офис в городе Алматы, а также представительства
компании в городах Астана, Атырау, Актау, Актобе, Уральск, Усть-
Каменогорск, Шымкент и Семипалатинск. В ближайшее время компания планирует
открыть свои представительства во всех основных региональных центрах
Республики Казахстан.
Основными направлениями, в которых компания развивает ипотечное
кредитование являются следующие:
Кредитование покупки жилья на вторичном рынке;
Кредитование покупки жилья на первичном рынке;
Кредитование ремонта уже имеющегося жилья;
Кредитование строительства частных коттеджей;
Кредитование покупки коммерческой недвижимости;
Кредитование реконструкции и ремонта уже имеющейся коммерческой
недвижимости;
Организация финансирования строительства многоквартирного жилья, жилых
городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей построенного
жилья.
В целом, механизм деятельности компании можно описать следующим
образом. Компания выдает долгосрочные ипотечные кредиты своим заемщикам
сроком до 15 лет из своих собственных средств, получает в залог
приобретаемую на кредитные средства недвижимость с оформлением ипотечного
свидетельства. Полученные ипотечные свидетельства закладываются в банки
второго уровня для получения срочных займов со сроком до 3-х лет. После
формирования значительного пула ипотечных свидетельств (несколько миллионов
долларов США) компания выпускает ипотечные облигации или привлекает
долгосрочные кредиты на международных финансовых рынках для финансирования,
полученных срочных займов. Таким образом, деятельность компании позволяет
проводить значительное увеличение сроков кредитования заемщиков, что
является самым важным отличительным параметром ипотечных кредитов от прочих
типов кредитов.
Услуги компании.
Компания обеспечивает для своих клиентов полный спектр услуг,
необходимых при сделках с недвижимостью с использованием заемных средств.
Квалифицированные специалисты Компании обеспечивают индивидуальный подход к
каждому клиенту, качественные консультации и быструю обработку документов.
Сложившиеся долгосрочные отношения с основными операторами рынка
позволяют клиенту быстро найти недвижимость, оформить документы на
получение кредита, купить недвижимость и оформить ее на имя клиента. В
компании действует свой кредитный комитет, принимающий окончательное
решение о выдаче ипотечного кредита в кратчайшие сроки.
Благодаря, стандартизации и унификации процедуры анализа
платежеспособности и кредитоспособности заемщика, компании в состоянии
отрабатывать значительное количество кредитных дел с сохранением
приемлемого уровня кредитного риска.
Для снижения кредитных рисков компания использует определенные типовые
процедуры. Одной из таких процедур является обязательное софинансирование
покупки недвижимости со стороны клиента. Такое софинансирование называется
первоначальным взносом (down payment). Другим типовым способом снижения
рисков является введение специальных коэффициентов, предельные значения
которых устанавливаются изначально.
Сложившиеся долгосрочные отношения с банками второго уровня позволяют
компании поддерживать необходимый оборотный капитал на уровне, достаточном
для обеспечения кредитами любого заемщика, прошедшего рассмотрение
кредитного комитета.
Продуктовая стратегия компании направлена на удовлетворение спроса
самого широкого круга клиентов, имеющих свои специфические потребности по
денежным средствам. Для одних клиентов наиболее важным параметром кредита
является процентная ставка, для других – возможность досрочного погашения
без штрафных санкций, для третьих – возможность снизить сумму
первоначального взноса и т.п.
Для реализации этой стратегии компания разработала специальные наборы
параметров ипотечных кредитов, называемые ипотечными пакетами. Каждый
ипотечный пакет характеризуется определенными параметрами кредита:
процентная ставка, срок кредита, условия досрочного погашения, величина
первоначального взноса, соотношение основного и дополнительного обеспечения
и т.п. Таким образом, каждый ипотечный пакет предназначен для определенной
группы клиентов.
Компания постоянно работает над разработкой и применением на практике
новых ипотечных пакетов, позволяющих максимально учесть возможности и
запросы потенциальных заемщиков. Компания придерживается международных
стандартов при проведении консультаций клиентов (European Agreement on a
Voluntary Code of Conduct on Pre-Contractual Information for Home Loans).
Все расчеты проводятся заблаговременно и клиент полностью извещается обо
всех платежах, которые ему предстоит делать в будущем, включая не только
информацию о погашении кредита, но и информацию о сопутствующих платежах:
страховые платежи, оплата услуг третьих лиц, прочие расходы. Кроме того,
клиенту подробно объясняются все процедуры, которые он должен осуществить в
соответствии с действующим законодательством и проводится разъяснительная
работа по рискам, которые клиент принимает на себя, получая ипотечный
кредит.
2. Кредитование коммерческой недвижимости и условия ипотечного
кредитования
С июля 2001 года Компания начала ипотечную программу кредитования
покупки и ремонта коммерческой недвижимости.
Банковские коммерческие займы выдаются компанией юридическим лицам и
лицам, занимающимся предпринимательской деятельностью без образования
юридического лица. Ими являются индивидуальные предприниматели,
осуществляющие свою деятельность на основании патента либо свидетельства о
государственной регистрации индивидуального предпринимателя.
Займы, направлены на приобретение, ремонт и реконструкцию, достройку
коммерческих объектов: магазинов, кафе, ресторанов, офисов,
производственных баз, СТО, парикмахерских и т.д. Под коммерческой
недвижимостью понимается недвижимость, которая используется для извлечения
предпринимательского дохода от эксплуатации недвижимости. Основным
источником погашения кредита являются доходы заемщика от существующей
деятельности, т.е. по проекту не учитываются доходы, которые клиент будет
получать в будущем от приобретаемого объекта. Если приобретается
действующий объект, то результаты его деятельности могут учитываться как
компенсирующий фактор.
При реализации проекта необходимо обязательное софинансирование со
стороны заемщика или же при отсутствии первоначального взноса возможно
предоставление дополнительного залога. Величина софинансирования
установлена в размере 30% от стоимости объекта. В качестве основного
обеспечения возвратности кредита используется приобретаемая, ремонтируемая
или строящаяся недвижимость. В качестве дополнительного обеспечения может
использоваться другая недвижимость, гарантии и поручительства третьих лиц,
депозиты денег в банках второго уровня, залог высоколиквидных ценных бумаг
и другого имущества. Погашение кредита осуществляется ежемесячно
равномерными долями, включающими в себя погашение начисленного
вознаграждения банка и части основного долга по кредиту.
Компания выдает кредиты на коммерческую недвижимость заемщикам сроком
до 7 лет (в настоящее время это единственная компания, предоставляющая
коммерческие кредиты на столь длительный срок). Величина процентных ставок
по кредитам установлена в размере от 18 до 22% годовых и находится в прямой
зависимости от суммы кредита и рискованности проекта. В качестве
дополнительных услуг, предоставляемых АО "БТА Ипотека", выступает
страхование недвижимости и жизни заемщика, представляющей компанию по
страхованию жизни "Династия" и компанию по страхованию недвижимости "KBS
Garant", а также полное переоформление права собственности на объект в
Центре по недвижимости г.Алматы.
Ипотечные брокеры.
Для удобства клиентов, компания развивает сеть ипотечных брокеров – то
есть независимых юридических лиц, сотрудничающих с компанией и проводящих
сбор документов, квалификацию заемщиков, желающих получить ипотечный
кредит, и защищая интересы клиенты на Кредитном Комитете.
Причиной создания такой сети является тот факт, что неподготовленному
среднестатистическому человеку, порой бывает трудно разобраться во всех
тонкостях получения кредита. Ведь каждый кредит характеризуется целым
набором параметров и дополнительных условий: сумма основного долга,
процентная ставка, срок кредита, способ начисления процентного
вознаграждения и погашения основной суммы долга, запрет на досрочное
погашение, сумма предоставляемого обеспечения, страхование рисков, гарантии
и поручительства и т.п. В результате, потенциальный заемщик может выбрать
условия, которые не всегда являются наиболее выгодными именно для него, как
следствие, неверный выбор может обойтись ему в "кругленькую" сумму. Чем же
ему может помочь ипотечный брокер? Начнем с того, что ипотечный брокер, как
правило, не зависит от кредитных учреждений и зарабатывает деньги путем
консультирования клиентов-заемщиков. Ипотечный брокер всегда на стороне
клиента, поскольку ему платит клиент и от того, насколько успешно ипотечный
брокер представит интересы клиента в кредитном учреждении, зависит его
заработок. Он может сотрудничать с одной или сразу с несколькими кредитными
организациями, знает все тонкости и может предложить клиенту наиболее
оптимальный вариант займа на приобретение жилья.
Например, вы имеете жилье и хотите его продать после приобретения
нового жилья. В такой ситуации для вас критичным параметром является
возможность досрочного погашения без уплаты пенни и штрафов за досрочное
погашение, а не величина процентной ставки по кредиту. Если провести
соответствующие расчеты, то для вас может быть выгодным получить кредит под
более высокую процентную ставку, но иметь возможность погасить его
досрочно. Ведь после продажи старого жилья у вас появится сумма, которая
может пойти на досрочное погашение и соответственно вам не придется платить
проценты кредитному учреждению весь срок кредита.
Для создания сети ипотечных брокеров компания проводит специальные
курсы обучения ипотечных брокеров и после прохождения тестирования, выдает
им сертификаты, удостоверяющие право владельцев сертификатов проводить
консультации, формировать кредитные досье клиентов-заемщиков и выносить их
непосредственно на рассмотрение кредитного комитета компании. Обращение
клиента к сертифицированным компанией ипотечным брокерам равнозначно
обращению в саму компанию.
На данный момент такие сертификаты получили:
Компания "KBS Remсo"
ТОО "АЛАДИН"
Агентство недвижимости "АБСОЛЮТ"
ТОО "ЖОМАРТ и сыновья"
ТОО "ГАРАНТ РИЭЛТИ"
ТОО "НИГОРА"
ТОО "ФЕЕРДИЛЬ"
Компания "ЦКН Ипотека"
ТОО "ЭСКОРТ РИЭЛТИ"
Ипотечные кредиты.
На сегодняшний день АО "БТА Ипотека" предлагает самые гибкие условия
кредитования. В арсенале компании несколько различных пакетов условий,
позволяющих взять кредит любому лицу, имеющему достаточный первоначальный
взнос и уровень дохода.
Все наши пакеты доступны в разных регионах Казахстана, в зависимости от
региона ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
