Анализ ипотечного кредитования в АО БТА Банк
Содержание
Введение 3
1 Развитие ипотечного кредитования в Казахстане 5
1.1 Содержание и организация ипотечного кредитования 5
1.2 Сущность, принципы и история развития ипотечного кредитования 12
1.3 Формы ипотечного кредитования в Казахстане 17
2 Анализ ипотечного кредитования в АО БТА Банк 22
2.1 Рынок недвижимости Казахстана после мирового финансового кризиса
22
2.2 Анализ финансовых показателей в АО БТА Банк 38
2.3 Механизм организации ипотечного кредитования в
АО БТА Банк 47
3 Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан
54
3.1 Совершенствование системы ипотечного кредитования в Казахстане на
основе опыта зарубежных стран 54
3.2 Развитие системы ипотечного кредитования в Казахстане в условиях
кризиса 58
Заключение 66
Список использованной литературы 68
Приложение
Введение
Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к пересмотру
концепции в жилищной политике. Новая политика в решении жилищной проблемы
базируется на формировании рынка жилья, создании условий для
преимущественного зарабатывания жилья населением, достижении баланса
стоимости жилья и реального дохода граждан.
Вместе с тем, наше государство, как социальное, сохранило за собой
обязательства по обеспечению жильем определенных категорий граждан.
Жилищное строительство включено в приоритеты социально-экономической
политики Республики Казахстан.
В Казахстане принято значительное количество законодательных и
подзаконных актов, которые обеспечивают объективные возможности развития
рынка жилья, активизацию участия банков второго уровня в кредитовании
строительства и приобретении гражданами жилья, создают основные правовые
гарантии ипотечного кредитования.
Прежде всего, это Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу
закона Об ипотеке недвижимого имущества и О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрасли
многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов
привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за
счет ипотечного кредитования, поскольку это действительно может помочь
развитию строительной отрясли, улучить показатели занятости, решить целый
ряд проблем социального плана. В Казахстане сложились позитивные
предпосылки для реальной разработки нормативно-правовой базы внедрения
ипотечного кредитования и программ жилищного строительства. Была создана
межведомственная рабочая группа, результатом работы которой, стала
утвержденная Правительством Концепция долгосрочного финансирования
жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в
Республике Казахстан.
Так же, были внесены изменения и дополнения в проект закона О
строительных сбережениях в Республике Казахстан. Как известно, цель
системы строительных сбережений заключается в том, что граждане, желающие
улучшить свои жилищные условия, смогут накапливать часть необходимых им
денежных средств в специализированном строительном сберегательном
финансовом учреждении. Этот финансовый институт, в свою очередь, обязуется
предоставить вкладчикам жилищный заем в размере разницы между стоимостью
жилья и той суммой, которую вкладчик накопил. Система строительных
сбережений уникальна сама по себе - вкладчик и получатель займа
объединяются в одном лице, поэтому система является замкнутой и за счет
этого достигается дешевизна предоставляемых кредитов и возможность их
свободного получения.
Актуальность темы определяется тем, что приобретение собственного жилья
- первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой
потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. В
настоящее время рынок ипотечного кредитования достаточно стабильно
развивается. И все большее количество граждан получает возможность
прибрести жилье в кредит.
Таким образом, основной целью дипломной работы является выявление
особенностей развития ипотечного кредитования в Казахстане и перспективы
его развития. В соответствии с целью работы были сформулированы следующие
задачи:
- проанализировать рынок недвижимости после мирового финансового кризиса в
Казахстане;
- исследовать сущность, принципы и историю развития ипотечного
кредитования;
- проанализировать ипотечное кредитование в Казахстане;
- рассмотреть механизм ипотечного кредитования в АО БТА Банк;
- показать перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане.
Новизна работы заключается в том, что исследуемая тема пока
недостаточно разработана в нашей стране; практически нет монографических
работ отечественных авторов, публикаций, научных статей на тему ипотечного
кредитования.
Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно
рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в
Казахстане.
Объектом исследования данной работы послужило изучение системы
ипотечного кредитования на примере АО БТА Банк.
Структура данной работы представляет собой введение, основную часть,
состоящую из трех взаимосвязанных глав, заключение и списка использованной
литературы.
1 Развитие ипотечного кредитования в Казахстане
1.1 Содержание и организация ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование - является механизмом, призванным решить одно из
важнейших противоречий сферы недвижимости, между стоимостью объектов
недвижимого имущества и уровнем текущих доходов покупателей недвижимости.
Следовательно, чем больше развита система ипотечного кредитования, тем
больше масштабы рыночного оборота недвижимости. В этой связи возникают
хорошие предпосылки для расширения кредитно - финансовой сферы
платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания условий
для развитии рыночных механизмов по средствам запуска и развития системы
долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.
Целью ипотечного кредитования является создание эффективно работающей
системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со стабильными
доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на жилищном
рынке за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов. При
этом залогом по кредиту является то жильё, которое и было куплено на сумму
кредита.
В условиях хронического недостатка государственных средств традиционной
задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных
денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным
решением квартирного вопроса специалисты в области недвижимости считают
развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его
ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника
перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в
Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае
невыполнения обязательства грозило рабство).
Начало развитию ипотеки было заложено Указом Президента Республики
Казахстан, имеющим силу закона от 23 декабря 1995 года № 2723 Об ипотеке
недвижимого имущества2,с. 1. Данный Указ определил ипотеку как вид
залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются
во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.
Сегодня в нашей стране ипотекой в юридическом смысле признается залог
предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта,
непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным
участком или правом пользования им. Экономическое значение ипотеки – это
разновидность залога недвижимого имущества с целью получения ссуды в банке
или другой финансовой организации.
В процессе организации ипотечного кредита принимают участие ипотечные,
риэлторские, страховые и оценочные компании и, конечно же, сами
заемщики[5,с.29]. Ипотечная компания помогает заемщику выбрать банк для
заключения кредитного договора на приемлемых для него условиях. Риэлторская
компания предоставляет заемщику услуги по юридическому оформлению
документов необходимых для получения кредита, проводит регистрацию ипотеки
в Центре по недвижимости. Оценочная компания проводит рыночную оценку
объекта ипотеки. При ипотечном кредитовании заемщиком заключаются договора
со страховой компанией на страхование приобретаемой недвижимости, а также
страхование жизни и работоспособности самого заемщика. Это обязательное
требование кредитного договора банка.
Порядок получения ипотечного кредита несложен. Заемщик должен
обратиться в ипотечную компанию, где квалифицированные специалисты
объяснят, что собой представляет кредитный договор с банком, выдающим
ипотечные кредиты. Предварительно эксперты компании оценят
платежеспособность заемщика с целью обеспечения возврата кредитных средств,
а также разработают индивидуальную схему возврата кредита. Учитываются
следующие обстоятельства: среднемесячный основной доход заемщика,
возможность дополнительных источников дохода, его профессия, стаж работы,
состав семьи, имеющийся бизнес и т.д. После заключения предварительного
договора заемщиком вносится первоначальный денежный взнос за приобретаемую
квартиру, составляющий не менее 30% от ее стоимости. Затем заключается
договор купли-продажи и договор залога (ипотеки). Сумма основного кредита,
выдаваемого под залог приобретаемой квартиры, не может быть больше 70%
стоимости квартиры. Возврат кредита и выплата процентов производится
ежемесячно, причем проценты начисляются на остаток непогашенной суммы
кредита. Ежемесячные платежи могут быть постоянными, а могут возрастать,
что дает возможность скорректировать их размеры с учетом уровня инфляции.
Кроме всего прочего, предоставляется право досрочного погашения кредита в
соответствии с договором займа, если у него появляется такая возможность.
Условия ипотечного кредита позволяют заемщику пользоваться приобретенной
квартирой или домом как собственной, почти без ограничений. Заемщик имеет
право прописаться в квартире, проживать в ней вместе с семьей или (с
согласия залогодержателя) сдавать ее в аренду. Однако подарить, продать или
обменять квартиру заемщик сможет только в случае снятия с нее залога после
полного погашения кредита либо после переоформления договора на нового
собственника – с согласия кредитора.
В ипотечных кредитных операциях коммерческих банков и других кредитных
учреждений сделка оформляется с помощью закладной под недвижимость[4,123].
Такая закладная является основным обеспечением ипотечного кредита.
Закладная должна содержать пункты обязательств, общие для кредитных
договоров, выплатить сумму долга и процентов. Дополнительные условия
предполагают регулирование выплаты налогов, ремонт и условия хранения
собственности, обязательства по ее использованию. Практически все закладные
можно представить в виде ссуд с погашением в рассрочку.
При ипотечном кредитовании договоры о ссуде и средствах ее обеспечения
иные, чем при других видах кредита, что предполагает применение особых
юридических норм. К важнейшим из них относится право принудительного
удержания имущества (квартиры) за долги. Вещное право на чужую
собственность состоит в возможности преимущественного удовлетворения
основного требования на стоимость заложенного имущества. Суть этого права
заключается в том, что в случае невыполнения должником своего
обязательства, например при непогашении ссуды в срок, кредитор может
получить удовлетворение своего требования из стоимости недвижимости,
заложенной в обеспечение данного требования.
Оформление права принудительного удержания имущества за долги может
потребовать значительных затрат времени и сил, а также расходов как от
заимодателя, так и от заемщика. Передача права собственности на
недвижимость осуществляется посредством юридического документа, который
называется актом о передаче права собственности; право удержания имущества
за долги может быть передано заимодателю только законным владельцем
собственности. Являясь кредитором, банк или другое кредитное учреждение,
имеющее лицензию на право ипотечного кредитования, должен быть уверен, что
другие кредиторы не имеют преимущественного, по сравнению с ипотекой, право
наложения ареста на это имущество за долги, в случае неуплаты должником
налогов. Это требует либо услуг адвоката, либо приобретения полиса о
страховании титула собственности. Адвокат устанавливает и представляет
заключение о законном владельце. В заключении должны быть перечислены все
требования или претензии, имеющиеся в отношении данного имущества.
Юриспруденция выработала соответствующие нормы: прежде всего так
называемое право следования, согласно которому кредитор сохраняет
залоговое право даже в случае отчуждения предмета залога собственником в
пользу третьих лиц [5,3]. При этом кредитор может потребовать предмет
залога у всякого владельца или их собственности. Здесь следует подчеркнуть,
что залог недвижимости – это не способ приобретения собственности, а лишь
форма удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного
имущества. Реализовать свое залоговое право, то есть обратить взыскание на
заложенное имуществ, кредитор может только в судебном порядке. Не должно
создаваться впечатление, что в случае неуплаты долга лишение должника права
выкупа заложенного имущества является относительно простой процедурой. Это
далеко не так. Согласно юрисдикции, у должника имеется право выкупа
имущества, которое обязательно оговаривается по закладным, основывается на
праве справедливости, что позволяет должнику по закладной погасить
задолженность и тем самым выкупить имущество в течение некоторого периода
до лишения его права выкупа и продажи собственности. Эта оговорка призвана
смягчить жесткий закон, который позволяет лишать должника заложенного
имущества.
Обычно законодательством стран, имеющих развитую ипотечную систему,
предусматривается право должника на выкуп имущества после его продажи в
течение периода от двух месяцев до двух лет. В наших социально-
экономических условиях право выкупа имущества и четко разработанная
процедура лишения права выкупа собственности будет иметь особое значение.
Например, абсолютное большинство граждан имеет одно жилье. Законодательство
не приемлет в этом случае его отторжения от бывшего собственника, поскольку
ему негде будет жить. В этом случае процедура лишения права выкупа может
растянуться на неопределенно большой период, что в условиях гиперинфляции
приводит к значительному изменению имущества в цене. Следовательно, в
каждой закладной необходимо оговаривать наличие права выкупа имущества
должника и механизм отторжения собственности.
Еще одной важной юридической нормой юриспруденции в залоговом праве
является требование конкретности залога. Эта норма предусматривает
выделение строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом
залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное
имущество из всей массы имущественного комплекса. Кредитор получает право
преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимости данного
конкретного имущества должника, а не всей массы его имущества.
Важной юридической нормой, связанной с необходимостью определения
законного права, выступает также гласность залога в ипотечном кредитовании.
Гласность залога - это требование, чтобы обремененность данного имущества
залогом была легко распознаваема для третьих лиц. Эта норма обеспечивается
законом путем соответствующей регистрации недвижимости, как правило, в
нотариальном порядке.
В изложенных юридических нормах в основном реализуются принципы
ипотечного кредитования. Анализ казахстанского и зарубежного опыта в этой
области позволяет выделить следующие общие принципы ипотечного кредита:
оставление имущества в руках должника на условиях ограничения прав
собственности;
определение размера ссуды в виде доли залога;
получение под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;
предоставление ссуды с учетом страхования;
потеря недвижимости или передача ее другому лицу при неуплате
задолженности в срок.
На основе изложенных принципов и условий ипотечного кредита можно
выделить несколько видов ипотечных ссуд, уделяя при этом основное внимание
финансовому аспекту ипотеки.
Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:
разработать схему погашения задолженности;
определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для должника;
найти дополнительные условия, которые дают возможность более обоснованно
выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.
Решение этих проблем зависит от выбранного вида ипотечной ссуды и от
конкретных условий ее выдачи [4,115].
Рисунок 1. Схемы ипотечных ссуд
В начале операции по типовой (стандартной) ипотечной ссуде заемщик
получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, например при
строительстве дома. Далее он погашает задолженность равными, обычно
ежемесячными взносами, которые идут на погашение основной суммы
задолженности. К концу обусловленного договором срока долг должен быть
погашен полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах,
например, в США, он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга
вносятся в конце определенного периода или в его начале.
Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много
модификаций, предусматривающих повышение ее гибкости в учете потребностей,
как кредитора, так и должника.
В практике разных стран применяются нетрадиционные схемы ипотеки.
Большинство из них преследует цель снизить уровень выплат должника на
начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по
погашению долга на более поздние этапы.
Существенное влияние на выбор таких схем ипотечного кредитования в
нашей стране, очевидно, будут оказывать темпы инфляции и уровень доходов
населения. Модификации типовой схемы предоставления ипотечной ссуды со
снижением уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции
должны привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем
(начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при
строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям, прежде всего,
следует отнести ссуду с ростом платежей.
Ссуда с ростом платежей обычно предусматривает постоянный рост доходов
должника в первые пять или десять лет. Взносы в оставшемся периоде
погашения ссуды постоянны. В итоге эта схема погашения приводит к тому, что
в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы,
необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина
основного долга некоторое время увеличивается, а далее - уменьшается.
Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.
Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов. Эта модификация
близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованной схеме
каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.
При ипотеке с изменяющейся суммой выплат предполагается наличие
льготного периода, в котором должник выплачивает только проценты. Такой
способ распределения платежной нагрузки естественно дает наибольший эффект
в отношении временного сдвига платежей.
В последние годы практикуются более сложные схемы ипотечного
кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными для
клиентов.
Схема, включающая в себя ипотеку с залоговым счетом и заем со сниженной
ставкой, объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с
ростом платежей (для заимодателя). При этой схеме покупатель (должник)
вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает
периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом
платежей, соответственно на начальных этапах они будут меньше, чем взносы,
которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая
сумма поступает с залогового счета. Остаток средств на этом счете уменьшает
фактический размер задолженности. В первое время срока сделки при небольших
уровнях взносов общий размер задолженности может увеличиваться, затем будут
сокращаться.
В настоящее время долгосрочный кредит в нашей стране практически
коммерческими банками не выдается. Ипотечная ссуда выдается на длительные
сроки, а это даже в условиях стабильной экономики связано с определенным
риском, в том числе и с риском изменения уровня процентной ставки.
Определенную страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с
периодическим пересмотром процентной ставки. При этой схеме ипотечного
кредитования предполагается, что стороны, заключающие сделку, каждые 3-5
лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки.
Подобным образом происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном
погашении и создается возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям
фондового рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в
Канаде и Англии. В социально-экономических условиях нашей страны при
наличии гиперинфляции и чрезвычайно высоких и динамично меняющихся
процентных ставок за кредит ссуды с периодическим пересмотром процентной
ставки также имеют перспективы своего применения в практике ипотечного
кредитования.
Учет нестабильности на фондовом рынке преследует цель применения
ипотеки с переменной процентной ставкой. При такой схеме ипотечного
кредитования уровень ставки фиксируется в договоре в виде конкретной
величины. Он привязывается к какому-либо финансовому показателю или
индексу. Пересмотр ставки обычно осуществляется один раз в полугодие. В
наших экономических условиях это можно делать раз в квартал. Чтобы
изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается допустимая
норма коррекции, обычно не более двух процентов. Оговаривается и
минимальная величина корректировки. Недостатком двух последних схем
ипотечного кредитования является то, что они не позволяют определить
будущий уровень процентной ставки, поэтому для них нельзя разработать
полный план погашения задолженности на момент заключения договора.
В странах, широко применяющих ипотеку, проблему инфляции в связи с
выдачей ипотечной ссуды пытаются решить с помощью ссуд с дележом прироста
имущества. При такой схеме ипотечного кредитования стороны при заключении
договора предусматривают предоставление кредитором ссуды по сниженной
процентной ставке. В свою очередь должник уступает ему часть инфляционного
повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставка снижается
на одну треть по сравнению с рыночной. Такая же часть стоимости залога
имущества выплачивается кредитору в качестве компенсации.
Существует еще один вид ипотеки, предназначенный главным образом для
заклада жилищ пожилыми владельцами. Он называется закладная с обратным
аннуитетом. Такая схема ипотечного кредитования нацелена на систематическое
получение некоторого дохода от заклада дома его владельцем. Операция
напоминает продажу имущества с получением цены имущества в рассрочку.
Изложенная схема ипотечного кредитования имеет экономические и социальные
условия ее применения в нашей стране. Этому способствует приватизация жилья
при наличии низкого жизненного уровня пенсионеров, владельцев этого жилья.
Обоснованный выбор наиболее целесообразного применения схем ипотечного
кредитования исходит не только из принципов ипотеки и видов ипотечных ссуд.
Большое значение для нас имеет целевая направленность применения ипотеки.
Также необходимо осознавать, что применение какой-либо схемы ипотечного
кредитования невозможно без нормально функционирующей системы учреждений,
обслуживающих ипотеку. Под ипотечной системой будем понимать совокупность
учреждений, занимающихся как непосредственно ипотечным кредитованием, так и
обслуживающих механизм выдачи кредита под недвижимость.
Элементами инфраструктуры современной ипотечной системы Казахстана
должны стать:
- единая система обязательной регистрации объектов недвижимости (земля,
жильё, производственные объекты недвижимости);
- специализированные учреждения по оценке недвижимости;
- государственные банки, осуществляющие регулирование и контроль за
механизмом ипотечного кредитования;
- специализированные ипотечные банки;
- прочие коммерческие банки;
- небанковские финансовые институты;
- внебюджетные фонды;
- страховые компании;
- ссуды.
На данный момент в нашей стране существует двухуровневая система
ипотечного кредитования.
1.2 Сущность, принципы и история развития ипотечного кредитования
Без преувеличения можно сказать, что жилищная проблема в современном
обществе является одной из наиболее острых. Собственная квартира или дом
дают человеку чувство уверенности, позволяют сберечь нервы и деньги. К
сожалению, большинство казахстанцев пока не может себе позволить купить
жилье, расплатившись за него сразу и сполна, и здесь на помощь приходит
ипотека. Ипотека - залог недвижимого имущества, который осуществляется без
передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом
ипотеки является недвижимость или право на нее. Любая покупка удобна,
поскольку сразу можно оплатить лишь 30% стоимости квартиры, а также
перспективы, особенно если она принимает широкие государственные масштабы.
Не случайно одним из индикаторов состояния американской экономики является
динамика покупки жилья. [13,36]
В настоящее время для Республики Казахстан формирование системы
ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений жилищной
политики. Оно создает условия для приобретения жилья в собственность на
рынке и ориентировано на наиболее активную часть населения. При этом
ипотечное кредитование должно развиваться с учетом доходов населения в
сочетании с другими инструментами решения жилищной проблемы. Решение
проблемы ипотечного кредитования будет иметь огромный положительный эффект
в социальной и экономической сфере.
Ведущая роль в развитии ипотечного рынка принадлежит банкам второго
уровня, поскольку именно они, создавая инвестиционный продукт и предлагая
его потребителю, производят распределение денег, полученных от инвесторов,
сосредоточенных, как правило, в центре республики, по регионам, включая
самые отдаленные, в соответствие с потребностями региона в ипотечных
жилищных кредитах. Таким образом, претворяется в жизнь один из основных
принципов ипотечного кредитования - ипотека должна быть доступной для всех
работающих казахстанцев.
Термин ипотека впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его
ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника
перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в
Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае
невыполнения обязательства грозило рабство).
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей
заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что
указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в
наименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотека,
отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали использоваться особые книги, называвшиеся
ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая
каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии
данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э.
создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог
имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было
разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые
существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными
кредитными учреждениями - роли банков в осуществлении процесса ипотечного
кредитования. Система ипотечного кредитования достаточно бурными темпами
развивается в нашей республике. Следовательно, необходимо изучить все
проблемы и трудности развития ипотеки в Казахстане. Во многом быстрее темпы
развития ипотечного кредитования связаны с достижением страной
макроэкономической и финансовой устойчивости, ростом благосостояния
населения и развития финансового сектора страны.
Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию.
Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки
вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные
финансовые системы были образованы в России в 19 веке, правда поддержка, в
основном, адресовалась представителям дворянского сословия).
Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь
эволюции от фидуции (от лат. Сделка на доверии, доверительная сделка) до
более прогрессивной стадии-пигнуса (неформальный залог) и далее - до
ипотеки.
При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем
последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения
договора, либо продать е е, отказавшись от денежного требования.
Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в
собственность, а во владение ею, как гарантию кредитного обязательства.
Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать
имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств,
возвращая разницу между продажной ценой и остатка долга заемщику.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой
политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого
хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая
форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в
силу объективных причин не могли передать собственникам земель
(латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.
При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор
получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с
торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно
в таком виде институт залога существует до настоящего времени.
Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон,
вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона
(ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика
налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и.
т.д.). появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в
силу договора) или степени их важности (в силу закона). Развивался
последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам. [29,7]
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была
велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и
регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением
этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт
ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем
появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.
В германии она появляется не ранее 15 столетия; во Франции с конца 16
века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на
недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже
тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной
записи об ипотеке в особую книгу. [5,98]
К концу 1999 года в Казахстане сложились позитивные предпосылки для
реальной разработки нормативно-правовой базы внедрения ипотечного
кредитования и программ жилищного строительства. Была создана
межведомственная рабочая группа, результатом работы, которой, стала
утвержденная правительством Концепция долгосрочного финансирования
жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в
Республике Казахстан. [13,37]
Примерно, в это же время, в ноябре 2000 года, были внесены изменения и
дополнения в проект закона О строительных сбережениях в Республике
Казахстан.
Как известно, цель системы строительных сбережений заключается в том,
что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, смогут накапливать
часть необходимых им денежных средств в специализированном строительном
сберегательном финансовом учреждении.
Этот финансовый институт, в вою очередь, обязуется предоставить
вкладчикам жилищный заем в размере разницы между стоимостью жилья и той
суммой, которую вкладчик накопил.
Система строительных сбережений уникальна сама по себе - вкладчик и
получатель займа объединяются в одном лице, поэтому система является
замкнутой и за счет этого достигается дешевизна предоставляемых кредитов и
возможность их свободного получения.
Основная идея строительных сбережений всегда оставалась одна и та же:
комбинация систематического накопления собственных средств с низкими
процентами и возможность строительных сберегательных займов со стабильными
процентами в период фазы финансирования.
Фиксированные проценты строительных сбережений и дальнейшая возможность
кредита или займа является своеобразной защитой от рисков изменения
рыночных процентов. Нет нужды говорить о том, что тот факт, что за
последние лет в Германии ставки процентов не поднимались выше 13%, является
несомненным преимуществом подобной формы сбережений.
Способ функционирования строительных сбережений можно показать на очень
упрощенном примере: предположим, что 10 человек хотят накопить каждый по
1000 ден. ед. для покупки жилья. Каждый из них сможет сэкономить в год
только 100 ден. ед. В этом случае, каждый накопитель может реализовать свою
цель через 10 лет. Но, если все эти 10 человек будут вкладывать 100 ден. ед
в так называемый совместный фонд, то уже в конце первого года один из них
может получить свои 1000 ден. ед и приобрести жилье.
К концу второго года, девять человек продолжают вкладывать по 100 ден.
ед. в качестве накопления, а десятый-отдает долг.
И так далее. Другими словами, объединившись в данный фонд 10
накопителей, в среднем, достигают своей цели за 5,5 лет, вместо 10.
Но, естественно, работа такой строительно-сберегательной кассы будет
более продуктивной, если она не будет закрытым фондом.
Механизм функционирования, как правило, таков:
- вкладчик заключает договор на сумму, которую он сам желает. Проценты,
отчисляемые ежемесячно колеблются от 3 до 10 промилле от вложенной суммы;
- если вкладчик накопил 40-50% желаемой суммы в течение определенного
времени, он приобретает право на получение займа;
- займ рассчитывается, как правило, в размере разницы между накопленной
суммой и суммой желаемой. [36,7]
Для упорядочивания распределения средств между вкладчиками проводится
специальная котировка накопителей. Кто получает более высокую котировку,
тот имеет, соответственно, первое право на получение денег. [34,56]
Естественно, механизм работы строительно-сберегательных фондов или
касс, который был дан выше, сильно упрощен, однако суть экономического
явления именно такова.
Целевые жилищные накопления являются значительным фактором обеспечения
жильем, получения собственности и, в конечном счете, забота о собственной
старости. Со времен второй мировой войны строительные сберегательные
кассы в Германии, где одноуровневая ипотека получила наибольшее
распространение, предоставили населению более чем 1200 миллиардов ДМ на
финансирование покупок квартир. Больше чем 9 миллионов вновь построенных
квартир, 3 млн. купленных квартир, а также большое количество реноваций
финансировались средствами этих сберегательных касс. [34,58]
При всех частных изменениях, основная идея жилищно-строительных
сбережений оставалась неизменной: типичным их преимуществом является
комбинация систематического накопления в данный фонд 10 накопителей, в
среднем, достигают своей цели за 5,5 лет, вместо 10.
Но, естественно, работа такой строительно-сберегательной кассы будет
более продуктивной, если она не будет закрытым фондом.
Обычно в практике одноуровнего ипотечного кредитования наблюдается
незначительный рост процентов: так как в Германии на рынке долгосрочных
капиталов за последние 15 лет проценты возрос ли всего лишь на 13 процентов
- это является существенным преимуществом подобных кредитных и
накопительных договоров.
Оценочный показатель - это ключевой инструмент последовательности
распределения жилищно-сберегательных накоплений. Этот показатель
указывается во всех клиентских договорах. К моменту следующего этапа
распределения, как правило, рассчитывается актуальный ОП (с точностью до 3
знаков после запятой).
Договор с наивысшим показателем ставится первоочередным в данном
периоде. Порядок утвержденной последовательности договоров остается на весь
период распределения - 3 месяца.
Сколько договоров в месяц будет удовлетворенно, зависит от того,
насколько велика распределяемая масса в этом месяце и насколько она была
израсходована по предшествующим договорам.
Договора, стоящие в последовательности позже всех, могут время от
времени сортироваться и приобрести более высокий оценочный показатель.
Все договора, которые не были удовлетворены в течение трех месяцев,
сдвигаются на следующий период распределения. Для этого утверждается новая
последовательность договоров. Договор, которым закончился предыдущий
период, автоматически становится первым в новом периоде. Непременно этот
договор получает более высокий оценочный показатель.
1.3 Формы ипотечного кредитования в Казахстане
Ипотечное кредитование - один из самых эффективных способов привлечения
инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы
населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и
прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке
производства и государства, заинтересованного в экономическом росте,
которому будет способствовать широкое распространение ипотечного
кредитования населения. [21,30]
Предоставление гражданам ипотечных кредитов осуществляется банками
второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по
ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального
взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5-10
лет. [15,32]
С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в
сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная
с 2005 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют
порядка 10-13% годовых, размер первоначального взноса снизился до 10-15%
годовых, срок кредита составил в среднем 10 лет. [11,12]
Однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный
вид услуг в настоящее время доступен лишь отдельным категориям граждан
Республики Казахстан. Одной из основных причин является отсутствие
достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального
взноса. Для решения этой проблемы были образованы КИК и КФГИК.
Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня
путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения
объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов.
КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит
от уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи КИК, страховых резервов и
расходов на эмиссию.
За весь период своей деятельности по состоянию на 1 марта 2007 года КИК
у банков второго уровня и ипотечных организаций приобретены права
требования по 30 899 ипотечным кредитам на сумму более 79 млрд. тенге, в
том числе в рамках рыночной программы компании 24 024 ипотечных кредита на
общую сумму 62,8 млрд. тенге, в рамках Госпрограммы - 6 875 ипотечных
кредитов на общую сумму 16,5 млрд. тенге.
Целью деятельности КФГИК является создание благоприятных условий для
повышения доступности ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков
между банками второго уровня и ипотечными компаниями, выдающими ипотечные
кредиты, инвесторами и страховыми организациями.
Создание системы гарантирования ипотечных кредитов позволило Казахстану
оптимизировать и расширить рынок ипотечных кредитов, повысить его
устойчивость. Система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов
предполагает покрытие КФГИК до 100% чистых убытков кредитора в течение
срока всего кредита. [17,42]
По состоянию на 1 марта 2007 года КФГИК выдано 9 399 гарантированных
обязательств на общую сумму ипотечных кредитов 28,5 млрд. тенге, в том
числе на приобретение доступного жилья - 7 912 гарантийных обязательств на
сумму ипотечных кредитов - 20,1 млрд. тенге. Удельный вес участия КФГИК в
программе реализации доступного жилья в целом по республике составил в
количестве введенных квартир 51%, в количестве реализованных квартир - 61%.
Это означает, что в целом по республике каждая вторая квартира, построенная
за счет бюджета, получена гражданами при содействии КФГИК.
В семи регионах республики, в том числе городах Алматы и Астане,
удельный вес по обоим показателям выше.
Анализ реализации Госпрограммы показал нежелание банков второго уровня
и ипотечных организаций участвовать в реализации Госпрограммы, поддержании
установленных условий ипотечного кредитования 101020 (процентная ставка
минимальный первоначальный взнос в % срок кредитования), а также выявил
факты предъявления ими дополнительных требований к претендентам на
получение доступного жилья, что значительно снижает социальную
направленность Программы. [26,24]
Повышение доступности жилья для широких слоев населения будет
обеспечиваться также путем совершенствования механизмов ипотечного
кредитования и системы жилищных строительных сбережений для населения.
Будут предусмотрены следующие меры по дальнейшему развитию системы
ипотечного кредитования.
1. Поэтапное снижение ставки вознаграждения в зависимости от ситуации
на фондовом рынке.
2. Выпуск КИК долгосрочных ипотечных облигаций. Указанные облигации
будут размещаться среди пенсионных фондов и других институциональных
инвесторов. Часть облигаций будет размещена среди национальных компаний по
низкой ставке.
3. Пополнение уставного капитала КИК для выпуска долгосрочных ипотечных
облигаций.
4. Использование чистого дохода КИК для снижения средневзвешенной
ставки заимствования за счет получаемого дохода от инвестирования в
финансовые инструменты.
5. Предоставление долгосрочных бюджетных кредитов КИК по льготной
ставке вознаграждения, не превышающей 0,5% годовых, и на сумму средств,
направленных на строительство доступного жилья, которое предполагается
реализовать через систему ипотечного кредитования. Данные бюджетные кредиты
будут использоваться исключительно для ипотечного кредитования через банки-
партнеры КИК приоритетных категорий населения в соответствии с правилами
реализации доступного жилья, утверждаемыми Правительством Республики
Казахстан. При этом максимальная маржа банков-партнеров КИК должна быть не
более трех процентов годовых, а маржа КИК - не более одного процента
годовых. [16,25]
Кроме того, необходимо рассмотреть возможность использования части
пенсионных накоплений граждан для оплаты первоначального взноса при
ипотечном кредитовании.
Таким образом, конечная ставка вознаграждения по ипотечным кредитам для
приоритетных категорий населения может составить не более 8% годовых.
Будут предусмотрены меры по предоставлению долгосрочных жилищных займов
по льготной ставке вознаграждения через систему жилищных строительных
сбережений приоритетным категориям населения.
Для обеспечения предоставления льготных жилищных займов необходимо
рассмотреть возможность принятия следующих мер по развитию системы жилищных
строительных сбережений:
1) внедрение нового финансового инструмента - предварительного
жилищного займа, который позволит участникам жилищных строительных
сбережений получить жилищный заем, не дожидаясь окончания трехлетнего срока
накопления по договору о жилищных строительных сбережениях, а также без
первоначального взноса;
2) определение оператором, предоставляющим жилищные займы,
АО Жилстройсбербанк Казахстана;
3) предоставление долгосрочного бюджетного кредита АО Жилстройсбербанк
Казахстана по ставке вознаграждения, не превышающей 1% годовых, и на сумму
средств, направленных на строительство доступного жилья, которое
предполагается реализовать посредством использования системы жилищных
строительных сбережений;
4) предоставление предварительных жилищных займов за счет бюджетных
кредитов приоритетным категориям граждан;
5) установление максимальной разницы между ставкой вознаграждения по
предварительному жилищному займу, предоставляемому приоритетным категориям
населения за счет бюджетных кредитов, и ставкой, по которой такие бюджетные
кредиты представлены АО Жилстройсбербанк Казахстана, на уровне трех
процентов годовых. [21,20]
Предварительные жилищные займы со ставкой вознаграждения не более 8%
годовых за счет бюджетных кредитов будут предоставляться исключительно
приоритетным категориям населения для приобретения доступного жилья в
соответствии с правилами реализации доступного жилья, утверждаемыми
Правительством Республики Казахстан.
Новые подходы к ипотечному и жилищному кредитованию, увеличение его
объемов и рисков повышают роль системы гарантирования (страхования)
ипотечных кредитов в целях обеспечения надежной устойчивости данного рынка.
Будут предусмотрены меры по дальнейшему развитию системы гарантирования
(страхования) ипотечных кредитов:
1) создание эффективной и гибкой ценовой политики КФГИК для ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Введение 3
1 Развитие ипотечного кредитования в Казахстане 5
1.1 Содержание и организация ипотечного кредитования 5
1.2 Сущность, принципы и история развития ипотечного кредитования 12
1.3 Формы ипотечного кредитования в Казахстане 17
2 Анализ ипотечного кредитования в АО БТА Банк 22
2.1 Рынок недвижимости Казахстана после мирового финансового кризиса
22
2.2 Анализ финансовых показателей в АО БТА Банк 38
2.3 Механизм организации ипотечного кредитования в
АО БТА Банк 47
3 Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан
54
3.1 Совершенствование системы ипотечного кредитования в Казахстане на
основе опыта зарубежных стран 54
3.2 Развитие системы ипотечного кредитования в Казахстане в условиях
кризиса 58
Заключение 66
Список использованной литературы 68
Приложение
Введение
Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к пересмотру
концепции в жилищной политике. Новая политика в решении жилищной проблемы
базируется на формировании рынка жилья, создании условий для
преимущественного зарабатывания жилья населением, достижении баланса
стоимости жилья и реального дохода граждан.
Вместе с тем, наше государство, как социальное, сохранило за собой
обязательства по обеспечению жильем определенных категорий граждан.
Жилищное строительство включено в приоритеты социально-экономической
политики Республики Казахстан.
В Казахстане принято значительное количество законодательных и
подзаконных актов, которые обеспечивают объективные возможности развития
рынка жилья, активизацию участия банков второго уровня в кредитовании
строительства и приобретении гражданами жилья, создают основные правовые
гарантии ипотечного кредитования.
Прежде всего, это Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу
закона Об ипотеке недвижимого имущества и О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрасли
многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов
привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за
счет ипотечного кредитования, поскольку это действительно может помочь
развитию строительной отрясли, улучить показатели занятости, решить целый
ряд проблем социального плана. В Казахстане сложились позитивные
предпосылки для реальной разработки нормативно-правовой базы внедрения
ипотечного кредитования и программ жилищного строительства. Была создана
межведомственная рабочая группа, результатом работы которой, стала
утвержденная Правительством Концепция долгосрочного финансирования
жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в
Республике Казахстан.
Так же, были внесены изменения и дополнения в проект закона О
строительных сбережениях в Республике Казахстан. Как известно, цель
системы строительных сбережений заключается в том, что граждане, желающие
улучшить свои жилищные условия, смогут накапливать часть необходимых им
денежных средств в специализированном строительном сберегательном
финансовом учреждении. Этот финансовый институт, в свою очередь, обязуется
предоставить вкладчикам жилищный заем в размере разницы между стоимостью
жилья и той суммой, которую вкладчик накопил. Система строительных
сбережений уникальна сама по себе - вкладчик и получатель займа
объединяются в одном лице, поэтому система является замкнутой и за счет
этого достигается дешевизна предоставляемых кредитов и возможность их
свободного получения.
Актуальность темы определяется тем, что приобретение собственного жилья
- первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой
потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. В
настоящее время рынок ипотечного кредитования достаточно стабильно
развивается. И все большее количество граждан получает возможность
прибрести жилье в кредит.
Таким образом, основной целью дипломной работы является выявление
особенностей развития ипотечного кредитования в Казахстане и перспективы
его развития. В соответствии с целью работы были сформулированы следующие
задачи:
- проанализировать рынок недвижимости после мирового финансового кризиса в
Казахстане;
- исследовать сущность, принципы и историю развития ипотечного
кредитования;
- проанализировать ипотечное кредитование в Казахстане;
- рассмотреть механизм ипотечного кредитования в АО БТА Банк;
- показать перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане.
Новизна работы заключается в том, что исследуемая тема пока
недостаточно разработана в нашей стране; практически нет монографических
работ отечественных авторов, публикаций, научных статей на тему ипотечного
кредитования.
Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно
рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в
Казахстане.
Объектом исследования данной работы послужило изучение системы
ипотечного кредитования на примере АО БТА Банк.
Структура данной работы представляет собой введение, основную часть,
состоящую из трех взаимосвязанных глав, заключение и списка использованной
литературы.
1 Развитие ипотечного кредитования в Казахстане
1.1 Содержание и организация ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование - является механизмом, призванным решить одно из
важнейших противоречий сферы недвижимости, между стоимостью объектов
недвижимого имущества и уровнем текущих доходов покупателей недвижимости.
Следовательно, чем больше развита система ипотечного кредитования, тем
больше масштабы рыночного оборота недвижимости. В этой связи возникают
хорошие предпосылки для расширения кредитно - финансовой сферы
платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания условий
для развитии рыночных механизмов по средствам запуска и развития системы
долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.
Целью ипотечного кредитования является создание эффективно работающей
системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со стабильными
доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на жилищном
рынке за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов. При
этом залогом по кредиту является то жильё, которое и было куплено на сумму
кредита.
В условиях хронического недостатка государственных средств традиционной
задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных
денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным
решением квартирного вопроса специалисты в области недвижимости считают
развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его
ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника
перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в
Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае
невыполнения обязательства грозило рабство).
Начало развитию ипотеки было заложено Указом Президента Республики
Казахстан, имеющим силу закона от 23 декабря 1995 года № 2723 Об ипотеке
недвижимого имущества2,с. 1. Данный Указ определил ипотеку как вид
залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются
во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.
Сегодня в нашей стране ипотекой в юридическом смысле признается залог
предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта,
непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным
участком или правом пользования им. Экономическое значение ипотеки – это
разновидность залога недвижимого имущества с целью получения ссуды в банке
или другой финансовой организации.
В процессе организации ипотечного кредита принимают участие ипотечные,
риэлторские, страховые и оценочные компании и, конечно же, сами
заемщики[5,с.29]. Ипотечная компания помогает заемщику выбрать банк для
заключения кредитного договора на приемлемых для него условиях. Риэлторская
компания предоставляет заемщику услуги по юридическому оформлению
документов необходимых для получения кредита, проводит регистрацию ипотеки
в Центре по недвижимости. Оценочная компания проводит рыночную оценку
объекта ипотеки. При ипотечном кредитовании заемщиком заключаются договора
со страховой компанией на страхование приобретаемой недвижимости, а также
страхование жизни и работоспособности самого заемщика. Это обязательное
требование кредитного договора банка.
Порядок получения ипотечного кредита несложен. Заемщик должен
обратиться в ипотечную компанию, где квалифицированные специалисты
объяснят, что собой представляет кредитный договор с банком, выдающим
ипотечные кредиты. Предварительно эксперты компании оценят
платежеспособность заемщика с целью обеспечения возврата кредитных средств,
а также разработают индивидуальную схему возврата кредита. Учитываются
следующие обстоятельства: среднемесячный основной доход заемщика,
возможность дополнительных источников дохода, его профессия, стаж работы,
состав семьи, имеющийся бизнес и т.д. После заключения предварительного
договора заемщиком вносится первоначальный денежный взнос за приобретаемую
квартиру, составляющий не менее 30% от ее стоимости. Затем заключается
договор купли-продажи и договор залога (ипотеки). Сумма основного кредита,
выдаваемого под залог приобретаемой квартиры, не может быть больше 70%
стоимости квартиры. Возврат кредита и выплата процентов производится
ежемесячно, причем проценты начисляются на остаток непогашенной суммы
кредита. Ежемесячные платежи могут быть постоянными, а могут возрастать,
что дает возможность скорректировать их размеры с учетом уровня инфляции.
Кроме всего прочего, предоставляется право досрочного погашения кредита в
соответствии с договором займа, если у него появляется такая возможность.
Условия ипотечного кредита позволяют заемщику пользоваться приобретенной
квартирой или домом как собственной, почти без ограничений. Заемщик имеет
право прописаться в квартире, проживать в ней вместе с семьей или (с
согласия залогодержателя) сдавать ее в аренду. Однако подарить, продать или
обменять квартиру заемщик сможет только в случае снятия с нее залога после
полного погашения кредита либо после переоформления договора на нового
собственника – с согласия кредитора.
В ипотечных кредитных операциях коммерческих банков и других кредитных
учреждений сделка оформляется с помощью закладной под недвижимость[4,123].
Такая закладная является основным обеспечением ипотечного кредита.
Закладная должна содержать пункты обязательств, общие для кредитных
договоров, выплатить сумму долга и процентов. Дополнительные условия
предполагают регулирование выплаты налогов, ремонт и условия хранения
собственности, обязательства по ее использованию. Практически все закладные
можно представить в виде ссуд с погашением в рассрочку.
При ипотечном кредитовании договоры о ссуде и средствах ее обеспечения
иные, чем при других видах кредита, что предполагает применение особых
юридических норм. К важнейшим из них относится право принудительного
удержания имущества (квартиры) за долги. Вещное право на чужую
собственность состоит в возможности преимущественного удовлетворения
основного требования на стоимость заложенного имущества. Суть этого права
заключается в том, что в случае невыполнения должником своего
обязательства, например при непогашении ссуды в срок, кредитор может
получить удовлетворение своего требования из стоимости недвижимости,
заложенной в обеспечение данного требования.
Оформление права принудительного удержания имущества за долги может
потребовать значительных затрат времени и сил, а также расходов как от
заимодателя, так и от заемщика. Передача права собственности на
недвижимость осуществляется посредством юридического документа, который
называется актом о передаче права собственности; право удержания имущества
за долги может быть передано заимодателю только законным владельцем
собственности. Являясь кредитором, банк или другое кредитное учреждение,
имеющее лицензию на право ипотечного кредитования, должен быть уверен, что
другие кредиторы не имеют преимущественного, по сравнению с ипотекой, право
наложения ареста на это имущество за долги, в случае неуплаты должником
налогов. Это требует либо услуг адвоката, либо приобретения полиса о
страховании титула собственности. Адвокат устанавливает и представляет
заключение о законном владельце. В заключении должны быть перечислены все
требования или претензии, имеющиеся в отношении данного имущества.
Юриспруденция выработала соответствующие нормы: прежде всего так
называемое право следования, согласно которому кредитор сохраняет
залоговое право даже в случае отчуждения предмета залога собственником в
пользу третьих лиц [5,3]. При этом кредитор может потребовать предмет
залога у всякого владельца или их собственности. Здесь следует подчеркнуть,
что залог недвижимости – это не способ приобретения собственности, а лишь
форма удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного
имущества. Реализовать свое залоговое право, то есть обратить взыскание на
заложенное имуществ, кредитор может только в судебном порядке. Не должно
создаваться впечатление, что в случае неуплаты долга лишение должника права
выкупа заложенного имущества является относительно простой процедурой. Это
далеко не так. Согласно юрисдикции, у должника имеется право выкупа
имущества, которое обязательно оговаривается по закладным, основывается на
праве справедливости, что позволяет должнику по закладной погасить
задолженность и тем самым выкупить имущество в течение некоторого периода
до лишения его права выкупа и продажи собственности. Эта оговорка призвана
смягчить жесткий закон, который позволяет лишать должника заложенного
имущества.
Обычно законодательством стран, имеющих развитую ипотечную систему,
предусматривается право должника на выкуп имущества после его продажи в
течение периода от двух месяцев до двух лет. В наших социально-
экономических условиях право выкупа имущества и четко разработанная
процедура лишения права выкупа собственности будет иметь особое значение.
Например, абсолютное большинство граждан имеет одно жилье. Законодательство
не приемлет в этом случае его отторжения от бывшего собственника, поскольку
ему негде будет жить. В этом случае процедура лишения права выкупа может
растянуться на неопределенно большой период, что в условиях гиперинфляции
приводит к значительному изменению имущества в цене. Следовательно, в
каждой закладной необходимо оговаривать наличие права выкупа имущества
должника и механизм отторжения собственности.
Еще одной важной юридической нормой юриспруденции в залоговом праве
является требование конкретности залога. Эта норма предусматривает
выделение строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом
залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное
имущество из всей массы имущественного комплекса. Кредитор получает право
преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимости данного
конкретного имущества должника, а не всей массы его имущества.
Важной юридической нормой, связанной с необходимостью определения
законного права, выступает также гласность залога в ипотечном кредитовании.
Гласность залога - это требование, чтобы обремененность данного имущества
залогом была легко распознаваема для третьих лиц. Эта норма обеспечивается
законом путем соответствующей регистрации недвижимости, как правило, в
нотариальном порядке.
В изложенных юридических нормах в основном реализуются принципы
ипотечного кредитования. Анализ казахстанского и зарубежного опыта в этой
области позволяет выделить следующие общие принципы ипотечного кредита:
оставление имущества в руках должника на условиях ограничения прав
собственности;
определение размера ссуды в виде доли залога;
получение под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;
предоставление ссуды с учетом страхования;
потеря недвижимости или передача ее другому лицу при неуплате
задолженности в срок.
На основе изложенных принципов и условий ипотечного кредита можно
выделить несколько видов ипотечных ссуд, уделяя при этом основное внимание
финансовому аспекту ипотеки.
Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:
разработать схему погашения задолженности;
определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для должника;
найти дополнительные условия, которые дают возможность более обоснованно
выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.
Решение этих проблем зависит от выбранного вида ипотечной ссуды и от
конкретных условий ее выдачи [4,115].
Рисунок 1. Схемы ипотечных ссуд
В начале операции по типовой (стандартной) ипотечной ссуде заемщик
получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, например при
строительстве дома. Далее он погашает задолженность равными, обычно
ежемесячными взносами, которые идут на погашение основной суммы
задолженности. К концу обусловленного договором срока долг должен быть
погашен полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах,
например, в США, он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга
вносятся в конце определенного периода или в его начале.
Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много
модификаций, предусматривающих повышение ее гибкости в учете потребностей,
как кредитора, так и должника.
В практике разных стран применяются нетрадиционные схемы ипотеки.
Большинство из них преследует цель снизить уровень выплат должника на
начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по
погашению долга на более поздние этапы.
Существенное влияние на выбор таких схем ипотечного кредитования в
нашей стране, очевидно, будут оказывать темпы инфляции и уровень доходов
населения. Модификации типовой схемы предоставления ипотечной ссуды со
снижением уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции
должны привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем
(начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при
строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям, прежде всего,
следует отнести ссуду с ростом платежей.
Ссуда с ростом платежей обычно предусматривает постоянный рост доходов
должника в первые пять или десять лет. Взносы в оставшемся периоде
погашения ссуды постоянны. В итоге эта схема погашения приводит к тому, что
в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы,
необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина
основного долга некоторое время увеличивается, а далее - уменьшается.
Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.
Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов. Эта модификация
близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованной схеме
каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.
При ипотеке с изменяющейся суммой выплат предполагается наличие
льготного периода, в котором должник выплачивает только проценты. Такой
способ распределения платежной нагрузки естественно дает наибольший эффект
в отношении временного сдвига платежей.
В последние годы практикуются более сложные схемы ипотечного
кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными для
клиентов.
Схема, включающая в себя ипотеку с залоговым счетом и заем со сниженной
ставкой, объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с
ростом платежей (для заимодателя). При этой схеме покупатель (должник)
вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает
периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом
платежей, соответственно на начальных этапах они будут меньше, чем взносы,
которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая
сумма поступает с залогового счета. Остаток средств на этом счете уменьшает
фактический размер задолженности. В первое время срока сделки при небольших
уровнях взносов общий размер задолженности может увеличиваться, затем будут
сокращаться.
В настоящее время долгосрочный кредит в нашей стране практически
коммерческими банками не выдается. Ипотечная ссуда выдается на длительные
сроки, а это даже в условиях стабильной экономики связано с определенным
риском, в том числе и с риском изменения уровня процентной ставки.
Определенную страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с
периодическим пересмотром процентной ставки. При этой схеме ипотечного
кредитования предполагается, что стороны, заключающие сделку, каждые 3-5
лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки.
Подобным образом происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном
погашении и создается возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям
фондового рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в
Канаде и Англии. В социально-экономических условиях нашей страны при
наличии гиперинфляции и чрезвычайно высоких и динамично меняющихся
процентных ставок за кредит ссуды с периодическим пересмотром процентной
ставки также имеют перспективы своего применения в практике ипотечного
кредитования.
Учет нестабильности на фондовом рынке преследует цель применения
ипотеки с переменной процентной ставкой. При такой схеме ипотечного
кредитования уровень ставки фиксируется в договоре в виде конкретной
величины. Он привязывается к какому-либо финансовому показателю или
индексу. Пересмотр ставки обычно осуществляется один раз в полугодие. В
наших экономических условиях это можно делать раз в квартал. Чтобы
изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается допустимая
норма коррекции, обычно не более двух процентов. Оговаривается и
минимальная величина корректировки. Недостатком двух последних схем
ипотечного кредитования является то, что они не позволяют определить
будущий уровень процентной ставки, поэтому для них нельзя разработать
полный план погашения задолженности на момент заключения договора.
В странах, широко применяющих ипотеку, проблему инфляции в связи с
выдачей ипотечной ссуды пытаются решить с помощью ссуд с дележом прироста
имущества. При такой схеме ипотечного кредитования стороны при заключении
договора предусматривают предоставление кредитором ссуды по сниженной
процентной ставке. В свою очередь должник уступает ему часть инфляционного
повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставка снижается
на одну треть по сравнению с рыночной. Такая же часть стоимости залога
имущества выплачивается кредитору в качестве компенсации.
Существует еще один вид ипотеки, предназначенный главным образом для
заклада жилищ пожилыми владельцами. Он называется закладная с обратным
аннуитетом. Такая схема ипотечного кредитования нацелена на систематическое
получение некоторого дохода от заклада дома его владельцем. Операция
напоминает продажу имущества с получением цены имущества в рассрочку.
Изложенная схема ипотечного кредитования имеет экономические и социальные
условия ее применения в нашей стране. Этому способствует приватизация жилья
при наличии низкого жизненного уровня пенсионеров, владельцев этого жилья.
Обоснованный выбор наиболее целесообразного применения схем ипотечного
кредитования исходит не только из принципов ипотеки и видов ипотечных ссуд.
Большое значение для нас имеет целевая направленность применения ипотеки.
Также необходимо осознавать, что применение какой-либо схемы ипотечного
кредитования невозможно без нормально функционирующей системы учреждений,
обслуживающих ипотеку. Под ипотечной системой будем понимать совокупность
учреждений, занимающихся как непосредственно ипотечным кредитованием, так и
обслуживающих механизм выдачи кредита под недвижимость.
Элементами инфраструктуры современной ипотечной системы Казахстана
должны стать:
- единая система обязательной регистрации объектов недвижимости (земля,
жильё, производственные объекты недвижимости);
- специализированные учреждения по оценке недвижимости;
- государственные банки, осуществляющие регулирование и контроль за
механизмом ипотечного кредитования;
- специализированные ипотечные банки;
- прочие коммерческие банки;
- небанковские финансовые институты;
- внебюджетные фонды;
- страховые компании;
- ссуды.
На данный момент в нашей стране существует двухуровневая система
ипотечного кредитования.
1.2 Сущность, принципы и история развития ипотечного кредитования
Без преувеличения можно сказать, что жилищная проблема в современном
обществе является одной из наиболее острых. Собственная квартира или дом
дают человеку чувство уверенности, позволяют сберечь нервы и деньги. К
сожалению, большинство казахстанцев пока не может себе позволить купить
жилье, расплатившись за него сразу и сполна, и здесь на помощь приходит
ипотека. Ипотека - залог недвижимого имущества, который осуществляется без
передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом
ипотеки является недвижимость или право на нее. Любая покупка удобна,
поскольку сразу можно оплатить лишь 30% стоимости квартиры, а также
перспективы, особенно если она принимает широкие государственные масштабы.
Не случайно одним из индикаторов состояния американской экономики является
динамика покупки жилья. [13,36]
В настоящее время для Республики Казахстан формирование системы
ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений жилищной
политики. Оно создает условия для приобретения жилья в собственность на
рынке и ориентировано на наиболее активную часть населения. При этом
ипотечное кредитование должно развиваться с учетом доходов населения в
сочетании с другими инструментами решения жилищной проблемы. Решение
проблемы ипотечного кредитования будет иметь огромный положительный эффект
в социальной и экономической сфере.
Ведущая роль в развитии ипотечного рынка принадлежит банкам второго
уровня, поскольку именно они, создавая инвестиционный продукт и предлагая
его потребителю, производят распределение денег, полученных от инвесторов,
сосредоточенных, как правило, в центре республики, по регионам, включая
самые отдаленные, в соответствие с потребностями региона в ипотечных
жилищных кредитах. Таким образом, претворяется в жизнь один из основных
принципов ипотечного кредитования - ипотека должна быть доступной для всех
работающих казахстанцев.
Термин ипотека впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его
ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника
перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в
Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае
невыполнения обязательства грозило рабство).
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей
заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что
указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в
наименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотека,
отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали использоваться особые книги, называвшиеся
ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая
каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии
данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э.
создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог
имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было
разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые
существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными
кредитными учреждениями - роли банков в осуществлении процесса ипотечного
кредитования. Система ипотечного кредитования достаточно бурными темпами
развивается в нашей республике. Следовательно, необходимо изучить все
проблемы и трудности развития ипотеки в Казахстане. Во многом быстрее темпы
развития ипотечного кредитования связаны с достижением страной
макроэкономической и финансовой устойчивости, ростом благосостояния
населения и развития финансового сектора страны.
Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию.
Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки
вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные
финансовые системы были образованы в России в 19 веке, правда поддержка, в
основном, адресовалась представителям дворянского сословия).
Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь
эволюции от фидуции (от лат. Сделка на доверии, доверительная сделка) до
более прогрессивной стадии-пигнуса (неформальный залог) и далее - до
ипотеки.
При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем
последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения
договора, либо продать е е, отказавшись от денежного требования.
Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в
собственность, а во владение ею, как гарантию кредитного обязательства.
Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать
имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств,
возвращая разницу между продажной ценой и остатка долга заемщику.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой
политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого
хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая
форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в
силу объективных причин не могли передать собственникам земель
(латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.
При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор
получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с
торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно
в таком виде институт залога существует до настоящего времени.
Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон,
вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона
(ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика
налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и.
т.д.). появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в
силу договора) или степени их важности (в силу закона). Развивался
последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам. [29,7]
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была
велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и
регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением
этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт
ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем
появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.
В германии она появляется не ранее 15 столетия; во Франции с конца 16
века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на
недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже
тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной
записи об ипотеке в особую книгу. [5,98]
К концу 1999 года в Казахстане сложились позитивные предпосылки для
реальной разработки нормативно-правовой базы внедрения ипотечного
кредитования и программ жилищного строительства. Была создана
межведомственная рабочая группа, результатом работы, которой, стала
утвержденная правительством Концепция долгосрочного финансирования
жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в
Республике Казахстан. [13,37]
Примерно, в это же время, в ноябре 2000 года, были внесены изменения и
дополнения в проект закона О строительных сбережениях в Республике
Казахстан.
Как известно, цель системы строительных сбережений заключается в том,
что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, смогут накапливать
часть необходимых им денежных средств в специализированном строительном
сберегательном финансовом учреждении.
Этот финансовый институт, в вою очередь, обязуется предоставить
вкладчикам жилищный заем в размере разницы между стоимостью жилья и той
суммой, которую вкладчик накопил.
Система строительных сбережений уникальна сама по себе - вкладчик и
получатель займа объединяются в одном лице, поэтому система является
замкнутой и за счет этого достигается дешевизна предоставляемых кредитов и
возможность их свободного получения.
Основная идея строительных сбережений всегда оставалась одна и та же:
комбинация систематического накопления собственных средств с низкими
процентами и возможность строительных сберегательных займов со стабильными
процентами в период фазы финансирования.
Фиксированные проценты строительных сбережений и дальнейшая возможность
кредита или займа является своеобразной защитой от рисков изменения
рыночных процентов. Нет нужды говорить о том, что тот факт, что за
последние лет в Германии ставки процентов не поднимались выше 13%, является
несомненным преимуществом подобной формы сбережений.
Способ функционирования строительных сбережений можно показать на очень
упрощенном примере: предположим, что 10 человек хотят накопить каждый по
1000 ден. ед. для покупки жилья. Каждый из них сможет сэкономить в год
только 100 ден. ед. В этом случае, каждый накопитель может реализовать свою
цель через 10 лет. Но, если все эти 10 человек будут вкладывать 100 ден. ед
в так называемый совместный фонд, то уже в конце первого года один из них
может получить свои 1000 ден. ед и приобрести жилье.
К концу второго года, девять человек продолжают вкладывать по 100 ден.
ед. в качестве накопления, а десятый-отдает долг.
И так далее. Другими словами, объединившись в данный фонд 10
накопителей, в среднем, достигают своей цели за 5,5 лет, вместо 10.
Но, естественно, работа такой строительно-сберегательной кассы будет
более продуктивной, если она не будет закрытым фондом.
Механизм функционирования, как правило, таков:
- вкладчик заключает договор на сумму, которую он сам желает. Проценты,
отчисляемые ежемесячно колеблются от 3 до 10 промилле от вложенной суммы;
- если вкладчик накопил 40-50% желаемой суммы в течение определенного
времени, он приобретает право на получение займа;
- займ рассчитывается, как правило, в размере разницы между накопленной
суммой и суммой желаемой. [36,7]
Для упорядочивания распределения средств между вкладчиками проводится
специальная котировка накопителей. Кто получает более высокую котировку,
тот имеет, соответственно, первое право на получение денег. [34,56]
Естественно, механизм работы строительно-сберегательных фондов или
касс, который был дан выше, сильно упрощен, однако суть экономического
явления именно такова.
Целевые жилищные накопления являются значительным фактором обеспечения
жильем, получения собственности и, в конечном счете, забота о собственной
старости. Со времен второй мировой войны строительные сберегательные
кассы в Германии, где одноуровневая ипотека получила наибольшее
распространение, предоставили населению более чем 1200 миллиардов ДМ на
финансирование покупок квартир. Больше чем 9 миллионов вновь построенных
квартир, 3 млн. купленных квартир, а также большое количество реноваций
финансировались средствами этих сберегательных касс. [34,58]
При всех частных изменениях, основная идея жилищно-строительных
сбережений оставалась неизменной: типичным их преимуществом является
комбинация систематического накопления в данный фонд 10 накопителей, в
среднем, достигают своей цели за 5,5 лет, вместо 10.
Но, естественно, работа такой строительно-сберегательной кассы будет
более продуктивной, если она не будет закрытым фондом.
Обычно в практике одноуровнего ипотечного кредитования наблюдается
незначительный рост процентов: так как в Германии на рынке долгосрочных
капиталов за последние 15 лет проценты возрос ли всего лишь на 13 процентов
- это является существенным преимуществом подобных кредитных и
накопительных договоров.
Оценочный показатель - это ключевой инструмент последовательности
распределения жилищно-сберегательных накоплений. Этот показатель
указывается во всех клиентских договорах. К моменту следующего этапа
распределения, как правило, рассчитывается актуальный ОП (с точностью до 3
знаков после запятой).
Договор с наивысшим показателем ставится первоочередным в данном
периоде. Порядок утвержденной последовательности договоров остается на весь
период распределения - 3 месяца.
Сколько договоров в месяц будет удовлетворенно, зависит от того,
насколько велика распределяемая масса в этом месяце и насколько она была
израсходована по предшествующим договорам.
Договора, стоящие в последовательности позже всех, могут время от
времени сортироваться и приобрести более высокий оценочный показатель.
Все договора, которые не были удовлетворены в течение трех месяцев,
сдвигаются на следующий период распределения. Для этого утверждается новая
последовательность договоров. Договор, которым закончился предыдущий
период, автоматически становится первым в новом периоде. Непременно этот
договор получает более высокий оценочный показатель.
1.3 Формы ипотечного кредитования в Казахстане
Ипотечное кредитование - один из самых эффективных способов привлечения
инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы
населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и
прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке
производства и государства, заинтересованного в экономическом росте,
которому будет способствовать широкое распространение ипотечного
кредитования населения. [21,30]
Предоставление гражданам ипотечных кредитов осуществляется банками
второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по
ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального
взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5-10
лет. [15,32]
С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в
сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная
с 2005 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют
порядка 10-13% годовых, размер первоначального взноса снизился до 10-15%
годовых, срок кредита составил в среднем 10 лет. [11,12]
Однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный
вид услуг в настоящее время доступен лишь отдельным категориям граждан
Республики Казахстан. Одной из основных причин является отсутствие
достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального
взноса. Для решения этой проблемы были образованы КИК и КФГИК.
Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня
путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения
объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов.
КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит
от уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи КИК, страховых резервов и
расходов на эмиссию.
За весь период своей деятельности по состоянию на 1 марта 2007 года КИК
у банков второго уровня и ипотечных организаций приобретены права
требования по 30 899 ипотечным кредитам на сумму более 79 млрд. тенге, в
том числе в рамках рыночной программы компании 24 024 ипотечных кредита на
общую сумму 62,8 млрд. тенге, в рамках Госпрограммы - 6 875 ипотечных
кредитов на общую сумму 16,5 млрд. тенге.
Целью деятельности КФГИК является создание благоприятных условий для
повышения доступности ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков
между банками второго уровня и ипотечными компаниями, выдающими ипотечные
кредиты, инвесторами и страховыми организациями.
Создание системы гарантирования ипотечных кредитов позволило Казахстану
оптимизировать и расширить рынок ипотечных кредитов, повысить его
устойчивость. Система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов
предполагает покрытие КФГИК до 100% чистых убытков кредитора в течение
срока всего кредита. [17,42]
По состоянию на 1 марта 2007 года КФГИК выдано 9 399 гарантированных
обязательств на общую сумму ипотечных кредитов 28,5 млрд. тенге, в том
числе на приобретение доступного жилья - 7 912 гарантийных обязательств на
сумму ипотечных кредитов - 20,1 млрд. тенге. Удельный вес участия КФГИК в
программе реализации доступного жилья в целом по республике составил в
количестве введенных квартир 51%, в количестве реализованных квартир - 61%.
Это означает, что в целом по республике каждая вторая квартира, построенная
за счет бюджета, получена гражданами при содействии КФГИК.
В семи регионах республики, в том числе городах Алматы и Астане,
удельный вес по обоим показателям выше.
Анализ реализации Госпрограммы показал нежелание банков второго уровня
и ипотечных организаций участвовать в реализации Госпрограммы, поддержании
установленных условий ипотечного кредитования 101020 (процентная ставка
минимальный первоначальный взнос в % срок кредитования), а также выявил
факты предъявления ими дополнительных требований к претендентам на
получение доступного жилья, что значительно снижает социальную
направленность Программы. [26,24]
Повышение доступности жилья для широких слоев населения будет
обеспечиваться также путем совершенствования механизмов ипотечного
кредитования и системы жилищных строительных сбережений для населения.
Будут предусмотрены следующие меры по дальнейшему развитию системы
ипотечного кредитования.
1. Поэтапное снижение ставки вознаграждения в зависимости от ситуации
на фондовом рынке.
2. Выпуск КИК долгосрочных ипотечных облигаций. Указанные облигации
будут размещаться среди пенсионных фондов и других институциональных
инвесторов. Часть облигаций будет размещена среди национальных компаний по
низкой ставке.
3. Пополнение уставного капитала КИК для выпуска долгосрочных ипотечных
облигаций.
4. Использование чистого дохода КИК для снижения средневзвешенной
ставки заимствования за счет получаемого дохода от инвестирования в
финансовые инструменты.
5. Предоставление долгосрочных бюджетных кредитов КИК по льготной
ставке вознаграждения, не превышающей 0,5% годовых, и на сумму средств,
направленных на строительство доступного жилья, которое предполагается
реализовать через систему ипотечного кредитования. Данные бюджетные кредиты
будут использоваться исключительно для ипотечного кредитования через банки-
партнеры КИК приоритетных категорий населения в соответствии с правилами
реализации доступного жилья, утверждаемыми Правительством Республики
Казахстан. При этом максимальная маржа банков-партнеров КИК должна быть не
более трех процентов годовых, а маржа КИК - не более одного процента
годовых. [16,25]
Кроме того, необходимо рассмотреть возможность использования части
пенсионных накоплений граждан для оплаты первоначального взноса при
ипотечном кредитовании.
Таким образом, конечная ставка вознаграждения по ипотечным кредитам для
приоритетных категорий населения может составить не более 8% годовых.
Будут предусмотрены меры по предоставлению долгосрочных жилищных займов
по льготной ставке вознаграждения через систему жилищных строительных
сбережений приоритетным категориям населения.
Для обеспечения предоставления льготных жилищных займов необходимо
рассмотреть возможность принятия следующих мер по развитию системы жилищных
строительных сбережений:
1) внедрение нового финансового инструмента - предварительного
жилищного займа, который позволит участникам жилищных строительных
сбережений получить жилищный заем, не дожидаясь окончания трехлетнего срока
накопления по договору о жилищных строительных сбережениях, а также без
первоначального взноса;
2) определение оператором, предоставляющим жилищные займы,
АО Жилстройсбербанк Казахстана;
3) предоставление долгосрочного бюджетного кредита АО Жилстройсбербанк
Казахстана по ставке вознаграждения, не превышающей 1% годовых, и на сумму
средств, направленных на строительство доступного жилья, которое
предполагается реализовать посредством использования системы жилищных
строительных сбережений;
4) предоставление предварительных жилищных займов за счет бюджетных
кредитов приоритетным категориям граждан;
5) установление максимальной разницы между ставкой вознаграждения по
предварительному жилищному займу, предоставляемому приоритетным категориям
населения за счет бюджетных кредитов, и ставкой, по которой такие бюджетные
кредиты представлены АО Жилстройсбербанк Казахстана, на уровне трех
процентов годовых. [21,20]
Предварительные жилищные займы со ставкой вознаграждения не более 8%
годовых за счет бюджетных кредитов будут предоставляться исключительно
приоритетным категориям населения для приобретения доступного жилья в
соответствии с правилами реализации доступного жилья, утверждаемыми
Правительством Республики Казахстан.
Новые подходы к ипотечному и жилищному кредитованию, увеличение его
объемов и рисков повышают роль системы гарантирования (страхования)
ипотечных кредитов в целях обеспечения надежной устойчивости данного рынка.
Будут предусмотрены меры по дальнейшему развитию системы гарантирования
(страхования) ипотечных кредитов:
1) создание эффективной и гибкой ценовой политики КФГИК для ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
