Анализ ипотечного кредитования в АО БТА Банк

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 69 страниц
В избранное:

Содержание

Введение 3

1 Развитие ипотечного кредитования в Казахстане 5

1. 1 Содержание и организация ипотечного кредитования 5

1. 2 Сущность, принципы и история развития ипотечного кредитования 12

1. 3 Формы ипотечного кредитования в Казахстане 17

2 Анализ ипотечного кредитования в АО «БТА Банк» 22

2. 1 Рынок недвижимости Казахстана после мирового финансового кризиса 22

2. 2 Анализ финансовых показателей в АО «БТА Банк» 38

2. 3 Механизм организации ипотечного кредитования в

АО «БТА Банк» 47

3 Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан 54

3. 1 Совершенствование системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран 54

3. 2 Развитие системы ипотечного кредитования в Казахстане в условиях кризиса 58

Заключение 66

Список использованной литературы 68

Приложение
Введение

Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к пересмотру концепции в жилищной политике. Новая политика в решении жилищной проблемы базируется на формировании рынка жилья, создании условий для преимущественного зарабатывания жилья населением, достижении баланса стоимости жилья и реального дохода граждан.

Вместе с тем, наше государство, как социальное, сохранило за собой обязательства по обеспечению жильем определенных категорий граждан. Жилищное строительство включено в приоритеты социально-экономической политики Республики Казахстан.

В Казахстане принято значительное количество законодательных и подзаконных актов, которые обеспечивают объективные возможности развития рынка жилья, активизацию участия банков второго уровня в кредитовании строительства и приобретении гражданами жилья, создают основные правовые гарантии ипотечного кредитования.

Прежде всего, это Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона «Об ипотеке недвижимого имущества» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» и сделок с ним.

В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрасли многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного кредитования, поскольку это действительно может помочь развитию строительной отрясли, улучить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального плана. В Казахстане сложились позитивные предпосылки для реальной разработки нормативно-правовой базы внедрения ипотечного кредитования и программ жилищного строительства. Была создана межведомственная рабочая группа, результатом работы которой, стала утвержденная Правительством Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

Так же, были внесены изменения и дополнения в проект закона «О строительных сбережениях в Республике Казахстан». Как известно, цель системы строительных сбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, смогут накапливать часть необходимых им денежных средств в специализированном строительном сберегательном финансовом учреждении. Этот финансовый институт, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчикам жилищный заем в размере разницы между стоимостью жилья и той суммой, которую вкладчик накопил. Система строительных сбережений уникальна сама по себе - вкладчик и получатель займа объединяются в одном лице, поэтому система является замкнутой и за счет этого достигается дешевизна предоставляемых кредитов и возможность их свободного получения.

Актуальность темы определяется тем, что приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. В настоящее время рынок ипотечного кредитования достаточно стабильно развивается. И все большее количество граждан получает возможность прибрести жилье в кредит.

Таким образом, основной целью дипломной работы является выявление особенностей развития ипотечного кредитования в Казахстане и перспективы его развития. В соответствии с целью работы были сформулированы следующие задачи:

проанализировать рынок недвижимости после мирового финансового кризиса в Казахстане;
исследовать сущность, принципы и историю развития ипотечного кредитования;
проанализировать ипотечное кредитование в Казахстане;
рассмотреть механизм ипотечного кредитования в АО «БТА Банк»;
показать перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане.

Новизна работы заключается в том, что исследуемая тема пока недостаточно разработана в нашей стране; практически нет монографических работ отечественных авторов, публикаций, научных статей на тему ипотечного кредитования.

Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в Казахстане.

Объектом исследования данной работы послужило изучение системы ипотечного кредитования на примере АО «БТА Банк».

Структура данной работы представляет собой введение, основную часть, состоящую из трех взаимосвязанных глав, заключение и списка использованной литературы.

1 Развитие ипотечного кредитования в Казахстане

1. 1 Содержание и организация ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование - является механизмом, призванным решить одно из важнейших противоречий сферы недвижимости, между стоимостью объектов недвижимого имущества и уровнем текущих доходов покупателей недвижимости. Следовательно, чем больше развита система ипотечного кредитования, тем больше масштабы рыночного оборота недвижимости. В этой связи возникают хорошие предпосылки для расширения кредитно - финансовой сферы платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания условий для развитии рыночных механизмов по средствам запуска и развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

Целью ипотечного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со стабильными доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов. При этом залогом по кредиту является то жильё, которое и было куплено на сумму кредита.

В условиях хронического недостатка государственных средств традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство) .

Начало развитию ипотеки было заложено Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества»/2, с. 1/. Данный Указ определил ипотеку как вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

Сегодня в нашей стране ипотекой в юридическом смысле признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Экономическое значение ипотеки - это разновидность залога недвижимого имущества с целью получения ссуды в банке или другой финансовой организации.

В процессе организации ипотечного кредита принимают участие ипотечные, риэлторские, страховые и оценочные компании и, конечно же, сами заемщики[5, с. 29] . Ипотечная компания помогает заемщику выбрать банк для заключения кредитного договора на приемлемых для него условиях. Риэлторская компания предоставляет заемщику услуги по юридическому оформлению документов необходимых для получения кредита, проводит регистрацию ипотеки в Центре по недвижимости. Оценочная компания проводит рыночную оценку объекта ипотеки. При ипотечном кредитовании заемщиком заключаются договора со страховой компанией на страхование приобретаемой недвижимости, а также страхование жизни и работоспособности самого заемщика. Это обязательное требование кредитного договора банка.

Порядок получения ипотечного кредита несложен. Заемщик должен обратиться в ипотечную компанию, где квалифицированные специалисты объяснят, что собой представляет кредитный договор с банком, выдающим ипотечные кредиты. Предварительно эксперты компании оценят платежеспособность заемщика с целью обеспечения возврата кредитных средств, а также разработают индивидуальную схему возврата кредита. Учитываются следующие обстоятельства: среднемесячный основной доход заемщика, возможность дополнительных источников дохода, его профессия, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес и т. д. После заключения предварительного договора заемщиком вносится первоначальный денежный взнос за приобретаемую квартиру, составляющий не менее 30% от ее стоимости. Затем заключается договор купли-продажи и договор залога (ипотеки) . Сумма основного кредита, выдаваемого под залог приобретаемой квартиры, не может быть больше 70% стоимости квартиры. Возврат кредита и выплата процентов производится ежемесячно, причем проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита. Ежемесячные платежи могут быть постоянными, а могут возрастать, что дает возможность скорректировать их размеры с учетом уровня инфляции. Кроме всего прочего, предоставляется право досрочного погашения кредита в соответствии с договором займа, если у него появляется такая возможность. Условия ипотечного кредита позволяют заемщику пользоваться приобретенной квартирой или домом как собственной, почти без ограничений. Заемщик имеет право прописаться в квартире, проживать в ней вместе с семьей или (с согласия залогодержателя) сдавать ее в аренду. Однако подарить, продать или обменять квартиру заемщик сможет только в случае снятия с нее залога после полного погашения кредита либо после переоформления договора на нового собственника - с согласия кредитора.

В ипотечных кредитных операциях коммерческих банков и других кредитных учреждений сделка оформляется с помощью закладной под недвижимость[4, 123] . Такая закладная является основным обеспечением ипотечного кредита. Закладная должна содержать пункты обязательств, общие для кредитных договоров, выплатить сумму долга и процентов. Дополнительные условия предполагают регулирование выплаты налогов, ремонт и условия хранения собственности, обязательства по ее использованию. Практически все закладные можно представить в виде ссуд с погашением в рассрочку.

При ипотечном кредитовании договоры о ссуде и средствах ее обеспечения иные, чем при других видах кредита, что предполагает применение особых юридических норм. К важнейшим из них относится право принудительного удержания имущества (квартиры) за долги. Вещное право на чужую собственность состоит в возможности преимущественного удовлетворения основного требования на стоимость заложенного имущества. Суть этого права заключается в том, что в случае невыполнения должником своего обязательства, например при непогашении ссуды в срок, кредитор может получить удовлетворение своего требования из стоимости недвижимости, заложенной в обеспечение данного требования.

Оформление права принудительного удержания имущества за долги может потребовать значительных затрат времени и сил, а также расходов как от заимодателя, так и от заемщика. Передача права собственности на недвижимость осуществляется посредством юридического документа, который называется актом о передаче права собственности; право удержания имущества за долги может быть передано заимодателю только законным владельцем собственности. Являясь кредитором, банк или другое кредитное учреждение, имеющее лицензию на право ипотечного кредитования, должен быть уверен, что другие кредиторы не имеют преимущественного, по сравнению с ипотекой, право наложения ареста на это имущество за долги, в случае неуплаты должником налогов. Это требует либо услуг адвоката, либо приобретения полиса о страховании титула собственности. Адвокат устанавливает и представляет заключение о законном владельце. В заключении должны быть перечислены все требования или претензии, имеющиеся в отношении данного имущества.

Юриспруденция выработала соответствующие нормы: прежде всего так называемое «право следования», согласно которому кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения предмета залога собственником в пользу третьих лиц [5, 3] . При этом кредитор может потребовать предмет залога у всякого владельца или их собственности. Здесь следует подчеркнуть, что залог недвижимости - это не способ приобретения собственности, а лишь форма удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного имущества. Реализовать свое залоговое право, то есть обратить взыскание на заложенное имуществ, кредитор может только в судебном порядке. Не должно создаваться впечатление, что в случае неуплаты долга лишение должника права выкупа заложенного имущества является относительно простой процедурой. Это далеко не так. Согласно юрисдикции, у должника имеется право выкупа имущества, которое обязательно оговаривается по закладным, основывается на праве справедливости, что позволяет должнику по закладной погасить задолженность и тем самым выкупить имущество в течение некоторого периода до лишения его права выкупа и продажи собственности. Эта оговорка призвана смягчить жесткий закон, который позволяет лишать должника заложенного имущества.

Обычно законодательством стран, имеющих развитую ипотечную систему, предусматривается право должника на выкуп имущества после его продажи в течение периода от двух месяцев до двух лет. В наших социально-экономических условиях право выкупа имущества и четко разработанная процедура лишения права выкупа собственности будет иметь особое значение. Например, абсолютное большинство граждан имеет одно жилье. Законодательство не приемлет в этом случае его отторжения от бывшего собственника, поскольку ему негде будет жить. В этом случае процедура лишения права выкупа может растянуться на неопределенно большой период, что в условиях гиперинфляции приводит к значительному изменению имущества в цене. Следовательно, в каждой закладной необходимо оговаривать наличие права выкупа имущества должника и механизм отторжения собственности.

Еще одной важной юридической нормой юриспруденции в залоговом праве является требование конкретности залога. Эта норма предусматривает выделение строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное имущество из всей массы имущественного комплекса. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимости данного конкретного имущества должника, а не всей массы его имущества.

Важной юридической нормой, связанной с необходимостью определения законного права, выступает также гласность залога в ипотечном кредитовании. Гласность залога - это требование, чтобы обремененность данного имущества залогом была легко распознаваема для третьих лиц. Эта норма обеспечивается законом путем соответствующей регистрации недвижимости, как правило, в нотариальном порядке.

В изложенных юридических нормах в основном реализуются принципы ипотечного кредитования. Анализ казахстанского и зарубежного опыта в этой области позволяет выделить следующие общие принципы ипотечного кредита:

оставление имущества в руках должника на условиях ограничения прав собственности;
определение размера ссуды в виде доли залога;
получение под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;
предоставление ссуды с учетом страхования;
потеря недвижимости или передача ее другому лицу при неуплате задолженности в срок.

На основе изложенных принципов и условий ипотечного кредита можно выделить несколько видов ипотечных ссуд, уделяя при этом основное внимание финансовому аспекту ипотеки.

Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:

разработать схему погашения задолженности;
определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для должника;
найти дополнительные условия, которые дают возможность более обоснованно выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.

Решение этих проблем зависит от выбранного вида ипотечной ссуды и от конкретных условий ее выдачи [4, 115] .

Рисунок 1. Схемы ипотечных ссуд

В начале операции по типовой (стандартной) ипотечной ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, например при строительстве дома. Далее он погашает задолженность равными, обычно ежемесячными взносами, которые идут на погашение основной суммы задолженности. К концу обусловленного договором срока долг должен быть погашен полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах, например, в США, он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга вносятся в конце определенного периода или в его начале.

Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много модификаций, предусматривающих повышение ее гибкости в учете потребностей, как кредитора, так и должника.

В практике разных стран применяются нетрадиционные схемы ипотеки. Большинство из них преследует цель снизить уровень выплат должника на начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по погашению долга на более поздние этапы.

Существенное влияние на выбор таких схем ипотечного кредитования в нашей стране, очевидно, будут оказывать темпы инфляции и уровень доходов населения. Модификации типовой схемы предоставления ипотечной ссуды со снижением уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем (начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям, прежде всего, следует отнести ссуду с ростом платежей.

Ссуда с ростом платежей обычно предусматривает постоянный рост доходов должника в первые пять или десять лет. Взносы в оставшемся периоде погашения ссуды постоянны. В итоге эта схема погашения приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина основного долга некоторое время увеличивается, а далее - уменьшается. Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.

Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов. Эта модификация близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованной схеме каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.

При ипотеке с изменяющейся суммой выплат предполагается наличие льготного периода, в котором должник выплачивает только проценты. Такой способ распределения платежной нагрузки естественно дает наибольший эффект в отношении временного сдвига платежей.

В последние годы практикуются более сложные схемы ипотечного кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными для клиентов.

Схема, включающая в себя ипотеку с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой, объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодателя) . При этой схеме покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно на начальных этапах они будут меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток средств на этом счете уменьшает фактический размер задолженности. В первое время срока сделки при небольших уровнях взносов общий размер задолженности может увеличиваться, затем будут сокращаться.

В настоящее время долгосрочный кредит в нашей стране практически коммерческими банками не выдается. Ипотечная ссуда выдается на длительные сроки, а это даже в условиях стабильной экономики связано с определенным риском, в том числе и с риском изменения уровня процентной ставки.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.