Академия Оценки и Строительства

Тип работы: Отчет по практике
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 14 страниц
В избранное:

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

Академия Оценки и Строительства

ОТЧЕТ

О прохождении производственной практики

Студента 2-го курса

Макулбекова Нурлана Бакитжановича

Содержание
1. Введение ----------------------------------- ---------------------------
------------------------------3
2. Подходы в оценке ----------------------------------- -------------------
------------------------4-6
3. В оценочной практике под оценкой недвижимости -------------------------
---6-7
1. Оценка земельных участков, Оценка земли -------------------------
---------7-8
2. Оценка зданий и сооружений ----------------------------------- ---
----------------8-9
3. Оценка квартир ----------------------------------- ---------------
--------------------9-10
4. Права и обязанности члена КАО в части профессиональной деятельности по
оценке недвижимости ----------------------------------- ----------------
-------------------10-13
5. Требования к договору на проведение оценки-----------------------------
---------13-14
6. Контроль за выполнением требований стандартов -------------------------
----------14

1. Введение
Для использования Международных и профессиональных стандартов оценки
КАО принципиальное значение имеет то, что оценки, выполняемые при их
соблюдении, должны обеспечиваться честными и компетентными
Профессиональными Оценщиками, свободными от предвзятости или своекорыстия,
отчеты которых ясны, не будут вводить в заблуждение и будут раскрывать все
стороны, существенные для надлежащего понимания оценки. Оценщики всегда
должны способствовать повышению и сохранению общественного доверия к
профессии “оценка”.
Настоящие стандарты разработаны соответствии с Законом Республики
Казахстан от 9 ноября 2004 года № 603-II О техническом регулировании, как
СТАНДАРТЫ ОРГАНИЗАЦИИ на основании Государственного стандарта СТ РК 1.4-
99. При разработке Стандартов были использованы тексты Международных
стандартов оценки (IVSC), Европейских Стандартов Оценки Недвижимости
Европейской группы ассоциации профессиональных оценщиков (TEGOVA),
Российского Общества Оценщиков.
Международные Стандарты Оценки (IVSC) на основании решения Совета
Казахстанской Ассоциации Оценщиков от 18.10.2003 г. и в соответствии с
нормами Государственных Стандартов Республики Казахстан СТ РК 1.4-99 и СТ
РК 1.9, могут также применяться в качестве стандартов КАО до их принятия
в качестве государственных стандартов Республики Казахстан.
Казахстанская ассоциация оценщиков (КАО) создана в 1997 году как
некоммерческая организация – ассоциация (союз) юридических лиц -
организаций осуществляющих оценку, работу на рынке недвижимости и обучение
оценщиков. Одной из главных целей при организации КАО было создание общих
стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во
всех странах Европейского Союза и СНГ.
КАО являясь членом-наблюдателем Международного Комитета Стандартов
Оценки (IVSC), Совета Объединений Оценщиков СНГ, работает в тесном
сотрудничестве с национальными оценочными неправительственными
организациями стран СНГ и Восточной Европы.
Объектом настоящих Стандартов являются процессы управления качеством
услуг оценочной деятельности, классификация, терминология и технологические
процессы оценки, начиная с измерений объектов и заканчивая, методами оценки
и написанием отчета. Настоящие Стандарты имеют обязательный характера
для членов Казахстанской Ассоциации Оценщиков (КАО), и рекомендуются для
применения всеми профессиональными оценщиками Казахстана, так как
базируются на опыте практической оценки имущества, расположенного на
территории Республики Казахстан.
Настоящее четвертая редакция подготовлена в связи с необходимостью
внесения изменений и дополнений в действующие Стандарты КАО, вызванные
введением в действие Закона О техническом регулировании и ряда других
нормативно-правовых актов в области оценки имущества. Так как в указанном
законе вместо понятия Стандарт фирмы, введен термин Стандарт
Организации, в настоящих Стандартах шифр ФС заменен на СО. Кроме того,
в данное издание вошли новые стандарты: Оценка земельных участков и
Оценка недр.

2. Подходы в Оценке
• Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении затрат, необходимых для
восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его
износа;
• Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с
аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о
ценах сделок с ними;
• Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта
оценки.
Затратный подход ( cost approach to value ) в оценке рассматривает
стоимость акций с точки зрения понесенных издержек. Стоимость акций
признается равной стоимости активов предприятия, оставшихся после
погашения всех обязательств. При этом, как правило, балансовая
стоимость активов, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно,
в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку
рыночной стоимости каждого актива в отдельности.
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому
инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую
обойдется производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой
полезности.
Доходный подход ( income approach to value ) основан на теоретическом
положении о том, что текущая стоимость имущества равна приведенной
стоимости ожидаемых в будущем доходов от его эксплуатации иили
продажи. Т.е. п одход с точки зрения дохода представляет собой
процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость
объекта непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих
чистых доходов, которые может принести данный объект, т.к. инвестор
приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на
право получать в будущем доход от его эксплуатации и от последующей
продажи. Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения
инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью акций в нем
понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины,
оборудование, нематериальные ценности и т.д.), а оценка потока будущих
доходов. Доходный подход предполагает, что потенциальный инвестор не
заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость
будущих доходов от этого бизнеса.
Существует несколько методов определения стоимости действующего
предприятия в рамках данного подхода. Выбор конкретного метода зависит
от объекта и цели оценки, имеющейся в распоряжении Оценщика
информации, состояния рыночной среды и ряда других факторов,
оказывающих влияние на конечные результаты.
В рамках доходного подхода стоимость бизнеса может быть определена:
• методом капитализации прибыли;
• методом дисконтирования денежных потоков.
Метод дисконтирования денежных потоков основан на составлении
прогнозов получения будущих доходов и их переводе к показателям
текущей стоимости. Его отличительной особенностью и главным
достоинством является то, что он позволяет учесть несистематические
изменения потока доходов. Оценка данным методом включает составление
спектра прогнозов денежных потоков. Из валовых доходов вычитаются
постоянные, переменные издержки, амортизационные расходы и расходы на
продажу, проценты и налоги и получается прогноз чистого дохода на
каждый год прогнозного периода. Затем проводится инвестиционный анализ
и рассчитывается ставка дисконта. Определяется величина стоимости
компании в постпрогнозный период. И, наконец, определяется
предварительная величина стоимости бизнеса, как сумма текущей
стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода и текущего
значения стоимости в постпрогнозный период. Вносятся итоговые
поправки, и выводится окончательная величина рыночной стоимости
компании – величина стоимости контрольного пакета ликвидных акций
компании. Если же оценивается миноритарный пакет недостаточно
ликвидных акций, то учитывается скидка за неконтрольный характер и
скидка за недостаточную ликвидность.
Метод капитализации прибыли – метод определения стоимости бизнеса
одним действием: либо путем деления оцененного дохода, получаемого от
ведения данного бизнеса на коэффициент капитализации, либо путем
умножения на некоторый мультипликатор. Процедура оценки данным методом
заключается в том, что капитализируется чистый денежный поток. В
результате получается капитализированная стоимость неограниченного во
времени потока дохода. Данная техника расчета применима к равномерному
денежному потоку или потоку, характеризующемуся одинаковыми
постоянными темпами роста. Коэффициент капитализации представляет
собой ставку, по которой доходы бизнеса переводятся в его стоимость.
Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки
дисконтирования (вычитанием из ставки дисконтирования ожидаемых
среднегодовых темпов прироста денежного потока). Таким образом, при
отсутствии роста денежного потока коэффициент капитализации равен
ставке дисконтирования. При определении стоимости бизнеса с
использованием мультипликатора, последний может быть получен на основе
рыночной информации (например, отношение цены к прибыли компании).
Сравнительный подход (comparison approach to value) – основан на
анализе сделок купли-продажи сопоставимых объектов, а также
запрашиваемых цен на аналогичные объекты собственности.
Этапами расчета является выбор сопоставимых аналогов и анализ ценовых
показателей сравниваемых объектов с целью приведения последних к
единой базе (условиям приобретения объекта оценки).
Сравнительный подход включает в себя следующие основные методы:
• метод рынка капитала;
• метод сделок;
• метод отраслевых коэффициентов.
Методика рынка капитала основана на анализе рыночных цен по сделкам с
акциями предприятий, аналогичных с оцениваемым предприятием.
Метод сделок или метод сравнительного анализа продаж основан на
анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сопоставимых
предприятий или на анализе цен приобретения предприятий целиком.
Главное отличие метода сделок от метода рынка капитала в том, что
первый определяет уровень стоимости контрольного пакета акций,
позволяющего полностью управлять предприятием, тогда как второй метод
определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета.
Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений
используется для ориентировочных оценок стоимости предприятий и
основан на предположении, что стоимость оцениваемого бизнеса равна
произведению определенного числового коэффициента (рассчитанного или
общепринятого для данной отрасли или вида предприятий) и финансового
показателя деятельности предприятия.

3. В оценочной практике под оценкой недвижимости принято понимать
следующие услуги:
• Оценка земельных участков (оценка земли)
• Оценка зданий и сооружений (оценка коттеджей, дачных, садовых
домов)
• Оценка квартир
• Оценка незавершенного строительства
Определение рыночной стоимости недвижимости является одним из самых
востребованных видов оценки и включает в себя определение стоимости
права собственности или иных прав, например, права аренды, права
пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.
Оценка недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания
промышленного, социального или культурного назначения,
производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые
помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные
участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные
участки в садовых и дачных товариществах; сооружения - дороги, мосты,
подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного
строительства, включая объекты с приостановленным строительством,
законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством.

Вы можете заказать оценщику определение рыночной стоимости
недвижимости, состоящей из одного или нескольких объектов
недвижимости: рыночной стоимости - наиболее вероятной стоимости
объекта при его продаже на открытом рынке; восстановительной стоимости
- суммы затрат в рыночных ценах на создание здания или сооружения,
идентичного оцениваемому объекту; инвестиционной стоимости (стоимости,
определяемой исходя из доходности недвижимости при заданных
инвестиционных целях). Определение различных видов стоимости
недвижимости даст Вам объективную информацию о реальной цене объекта
собственности и, возможно, будет полезна при принятии управленческих
решений.
При оценке зданий и сооружений мы учтем все факторы, влияющие на
стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество
инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное
сообщение, экологическую обстановку; внимательно и подробно изучим
состояние оцениваемого объекта, определим износ всех основных
конструкций. Окончательная стоимость объекта недвижимости будет
установлена с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой
предложений на покупку-продажу объектов-аналогов и сопоставления с
полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта
собственности, а также с учетом способности объектов собственности
приносить доход за счет его коммерческого использования. Более
подробно с методами и подходами к оценке недвижимости можно
ознакомиться здесь.
Наша компания проводит определение рыночной стоимости объектов
недвижимого имущества для оформления взноса в уставной капитал
предприятий, оформления залога (ипотеки), изменения учетной стоимости
основных средств в бухгалтерском учете, заключения договоров
страхования и для любых иных целей, требующих установления стоимости
объекта независимым оценщиком.

3.1. Оценка земельных участков, Оценка земли.

(земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса,
многолетние насаждения и др.)
Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить
либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость
права аренды земельного участка.Очевидно, что оценка объекта
недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит
от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и
предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей,
и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение
другого участка эквивалентной полезности.
Рыночная оценка стоимости земли так же зависит от ожидаемой величины,
срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за
определенный период времени при наиболее эффективном его использовании
земельного участка без учета доходов от иных факторов производства,
привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.
Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во
времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную
дату, при этом, при изменении целевого назначения участка
(разрешенного использования), рыночная стоимость земли также
изменяется.
Что касается определения рыночная стоимости права аренды, то она, в
основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права,
обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и
целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.
Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой
величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права
аренды объекта недвижимости за определенный период времени при
наиболее эффективном его использовании.
Определение рыночной стоимости земли производится для взноса в
уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения
цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных
действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в
отношении земель поселений, промышленности и земель
сельскохозяйственного назначения.
Земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов)
оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-
продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам
недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об
инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового
обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-
эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности
территории.
Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из
фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур,
сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры
посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в
данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных
сельскохозяйственных культур.
Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и
садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок,
купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия
и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и
газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры,
экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на
определение рыночной стоимости стоимости земли.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:

• Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на
участок (собственность, аренда и т.п.на землю).
• Данные о территориальных границах участка (копии геодезического
плана или карты земельного участка с обозначением и описанием
местоположения).
• Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или
долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических
оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных
налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если
есть).

3.2. Оценка зданий и сооружений

(индивидуальные жилые дома, коммерческие и промышленные здания,
емкости и резервуары, автодороги, мосты, тоннели, трубопроводы,
газопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные
пути и др.)
Мы предоставляем услуги по определению рыночной стоимости стоимости
зданий сооружений на права собственности или иных прав (права аренды)
в отношении таких объектов недвижимости как жилые дома, здания (как
отдельные, так и находящиеся в составе производственных комплексов),
офисные, складские и производственные помещения, сооружения ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.