Государственное регулирование рынка недвижимости
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 4
1 Экономические аспекты рынка недвижимости 8
1.1 Сущность недвижимости и особенности рынка недвижимости 8
1.2 Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов 17
1.3 Рынок недвижимости в зарубежных странах 21
31
2 Государственное регулирование рынка недвижимости 31
2.1 Правовые аспекты рынка недвижимости 39
2.2 Анализ и состояние рынка недвижимости в РК 50
50
3 Перспективы развития рынка недвижимости 56
61
3.1 Проблемы ЖКХ на рынке недвижимости 64
67
3.2 Образовательные услуги в области рынка недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованной литературы
Приложение
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность дипломной работы основывается на необходимости
определения функционирования рынка недвижимости и ситуации на рынке
недвижимости в посткризисный период. Рынок недвижимости в экономики страны
занимает особое место, что обусловлено его стабильными характеристиками
как инвестиционного актива. Это является с точки зрения
предпринимательской деятельности конечно привлекательно. Существуют
определенные закономерности развития рынка недвижимости. Изучение самой
истории развития рынка недвижимости не только интересно, но конечно имеет
определенные цели, для прогнозирования, планирования. Рынок недвижимости
имеет социальное значение, поскольку практически все слои общества имеют к
нему отношение, не зависимо от возраста и места жительства. Но, надо
отметить, что рынок недвижимости развивается в Казахстане не так давно,
поэтому еще полностью не изучен.
Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное
экономическое программирование, реализующее многочисленные цели, методы и
способы регулирования. Правовое поле в сфере недвижимости сформировали
программы приватизации государственного и муниципального имущества,
приватизации жилищного фонда, Программа "Доступное жилье - 2020",
Социальная модернизация Казахстана: Двадцать шагов к Обществу Всеобщего
Труда, Программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 -
2014 годы, Стратегический план развития Республики Казахстан до 2020 года,
Программа модернизации жилищно-коммунального хозяйства Республики
Казахстан на 2011 – 2020 год.
Одной из приоритетных целевых программ экономики страны является
Программа "Доступное жилье - 2020". Она определяет принципиальные положения
долгосрочной государственной жилищной политики. В программе Социальная
модернизация Казахстана: Двадцать шагов к Обществу Всеобщего Труда
Глобальный тренд социальной модернизации надо стимулировать создание
специализированных компаний по управлению государственным жилищным арендным
фондом, а также обеспечить защиту прав долгосрочных арендаторов путем
разработки типовых контрактов.
В стратегии Казахстан - 2050 Президентом Республики Казахстан
подчеркнуто: Институты частной собственности будут укрепляться за счет
собственности на землю, а также создания такой юридической системы, которая
защищает права собственности и выполнение контрактов. Возникновение
частной собственности в собственности в Казахстане привело к необходимости
создания надежной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним. Недвижимость представляет собой основу национального богатства
страны, имеющая по числу собственников массовый характер, поэтому знание
экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской
деятельности в различных сферах бизнеса. Такие знания также необходимы и
для каждого гражданина страны, так как собственность на недвижимость
является основой свободы и достойного существования людей. C 2020 года в
республики должны внедрить практику налогового кредитования. Главная задача
- стимулирование инвестиционной активности предпринимателей на рынке
недвижимости. Также в послании была отмечена важность поднятия общего
уровня деловой культуры и стимулирования предпринимательской инициативы на
рынке.
Степень разработанности темы теории и практики рынка недвижимости
рассматривали следующие зарубежные ученные-экономисты: Никола Коломбель,
Тарасевич Е.И., Асаул А.Н., Ян Вайнрух, Горемыкин В.А., а также
отечественные ученные: Бенке Ю.В., Есенберлина Д.И., Алпысбаева Н.А.,
Нугужинов Ж.С и т.п. Также в работе использована нормативно-правовая база
Республики Казахстан, а именно Законы Республики Казахстан, Гражданский
кодекс Республики Казахстан, Налоговый кодекс, данные Агентства Республики
Казахстан по статистике, данные периодической печати и другие источники.
Научная новизна исследования заключается в разработке методических
основ организации процесса управления недвижимостью. Выявлена структура
рынка недвижимости, включающая в себя три уровня субъектов рынка
недвижимости в зависимости от степени влияния на объекты недвижимости, и
три вида объектов рынка недвижимости, отличающиеся по их целевому
назначению (жилая, доходная и общественная недвижимость). Также был
проведен SWOT-Анализ рынка недвижимости города Алматы.
Объект исследования объекты недвижимости.
Предмет исследования экономические закономерности развития,
особенности функционирования рынка недвижимости, специфика регулирования и
управление недвижимым имуществом.
Структура дипломной работы. Данная дипломная работа состоит из 3
глав, и соответственно каждый раздел делиться еще на подразделы. В первой
главе рассматривается сущность недвижимости, ее особенности, влияние
факторов на рынок недвижимости и зарубежный опыт. Вторая глава посвящена
правовым аспектам рынка недвижимости и анализу и состоянию рынка
недвижимости в РК. В третье главе рассматриваем проблемы ЖКХ на рынке
недвижимости и образовательные услуги в этой области.
Цель дипломной работы изучить сущность рынка недвижимости, его
состояние и тенденции развития в Казахстане.
Исходя из поставленной цели дипломной работы, были определены
следующие задачи:
1) исследовать сущность недвижимости и особенности рынка недвижимости;
2) рассмотреть зарубежный опыт рынка недвижимости;
3) просмотреть законодательную базу регулирующую рынок недвижимости в
Казахстане;
4) провести анализ и определить состояние рынка недвижимости в
Казахстане;
5) исследовать проблемы на рынке недвижимости РК и пути их решения.
С 2010 году в Республике Казахстан наблюдается стабильный
экономический рост, который, несомненно, влияет на активность различных
рынков нашей страны. Не исключением здесь является и рынок недвижимости.
Но, что отличительно: рынок недвижимости работает как в периоды
экономического роста, так и в период снижения темпов роста экономики. На
то, как развивается рынок недвижимости, влияет и инвестиционный климат,
грамотно проводимая политика государства в отношении экономики. Важным
фактором является внутренняя стабильность и определенность. Последнее
возможно в случае четко поставленных определений объектов и субъектов
рынка, как законодательно, так и на уровне отдельных участников рынка.
Одной из наиболее сложных проблем, возникающих у субъектов
хозяйствования, является проблема правильного и оптимального определения
правового режима имущества, а также методы и способы оценки недвижимости,
используемого при осуществлении предпринимательской деятельности, в связи с
чем, тема дипломной работы является актуальной на современном этапе, так
как:
1) определение рыночной стоимости и принципов оценки недвижимости, а
также методы и стандарты оценки недвижимости, неразрывно связаны
между собой в технологии оценки объектов недвижимости;
2) среди элементов рыночной экономики особое место занимает
недвижимость, которая выступает в качестве средств производства
(земля, административные, производственные, складские, торговые и
прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета
или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи,
квартиры, гаражи);
3) в Республике Казахстан происходит активное формирование и развитие
рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и
организаций участвует в операциях с недвижимостью;
4) недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации
государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых
помещений, при покупке и продаже жилых помещений;
5) появился слой новых владельцев недвижимости, которые приобретали ее
для личного потребления, а кто-то для осуществления
предпринимательской деятельности, возникли новые коммерческие
структуры, которые действуют на рынке недвижимости;
6) все больше развивается работа отечественных и зарубежных
инвесторов, для которых имеет значение гарантии прав
пользования землей и правовая защита их интересов.
В 2013 году государство продолжает работу в области социальной защиты
нуждающихся категорий граждан, повышается доступность и улучшение
качества жилищно-коммунальных услуг, таких как энергоснабжения,
теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения (канализации), газоснабжения.
Также согласно программы Доступное жилье-2020, принятой правительством
РК, запланирована модернизация к 2020 году около 35 млн квадратных метров
вторичного жилья. В последнее время были проведены большие капитальные
ремонтные работы по замене трубопроводов по водоснабжению, теплоснабжению
по всей стране. Но оказание социальных и жилищно-коммунальных услуг требует
значительной согласованности в деятельности государственных органов и
большой ответственности за предоставление услуг в соответствии с
установленными нормативами.
1 Экономические аспекты рынка недвижимости
1.1 Сущность недвижимости и особенности рынка недвижимости
При рассмотрении места недвижимости в экономической теории будем
исходить из того, что экономика, как наука, изучает экономические
потребности и способы их удовлетворения путем производства экономических
благ. В контексте общей экономической теории под экономическими
потребностями (economic needs) понимается недостаток чего-либо необходимого
для поддержания жизнедеятельности и развития личности, фирмы и общества в
целом. Считается, что такой недостаток является внутренним мотивом,
побуждающим людей к экономической деятельности.
Экономика недвижимости, как часть экономической науки, изучает
специфические экономические потребности способы их удовлетворения путем
производства особого вида экономического блага - недвижимости. На
протяжении всей истории человечества полезность недвижимости состояла,
прежде всего, в защите людей от неблагоприятных воздействий внешней
природной среды. Именно поэтому недвижимость относят к первичным жизненно
важным благам для человека.
С развитием цивилизации недвижимость стала выполнять функции не только
частного блага в виде жилища для конкретного человека, но и общественного
блага, выполняя функции транспортных коммуникаций, обеспечения общества
ресурсами, оборонной инфраструктуры и т.д. Функциональное назначение
является одной из неотъемлемых характеристик недвижимости и безусловным
является отнесение недвижимости к экономическому благу, изначально
обладающему ценностью. Объективным фактом является то, что полезность
недвижимости, как блага, прежде всего, определяется ее материальной
(физической) сущностью [1].
Материальная (физическая) сущность в целом определяет фундаментальные
характеристики недвижимости, к которым относятся [2]:
1) двухкомпонентность;
2) неперемещаемость;
3) длительность использования;
4) длительность создания;
5) эластичность запаса.
Двухкомпонентность. Любой объект недвижимости состоит из земли и
здания, возведённого на этом участке. Так как типы недвижимости различные и
экономические условия разные, то и соотношение этих составляющих разное.
Это является причиной сложности, неоднозначности анализа недвижимости,
потому что земля и здания, что и очевидно, имеют разные экономические
характеристики, влияющие на ценообразование. Стоимость земельного участка
может сильно варьировать, в зависимости от престижности района, развития
инфраструктуры вокруг, подлежит ли земельный участок делению или нет, и
т.д.
Неперемещаемостъ. В свою очередь, определяет уникальность каждого
отдельно взятого объекта недвижимости, так как создание точной копии в
терминах местоположения физически невозможно. Именно поэтому
неперемещаемостъ формирует особую систему связей каждого объекта
недвижимости с окружающей средой, которые характеризуют его уникальное
географическое и экономическое позиционирование.
Длительность использования. Во многом характеризует недвижимость, как
экономический актив. В общем случае срок использования недвижимости, в
течение которого недвижимость выполняет функцию экономического блага,
существенно превосходит сроки использования всех прочих материальных
активов, составляя 150-200 и более лет, в течение которых здания и
сооружения технически способны удовлетворять своему функциональному
назначению.
Длительность создания. Связана с объективными процессами технологии
строительного производства, которые, в зависимости от масштаба объекта
строительства, требуют значительного времени, примерно 2-4 и более лет.
Длительность создания недвижимости также отличает ее от прочих
экономических активов, что, в свою очередь, вносит существенные
корректировки в экономические закономерности удовлетворения спроса на
дефицитное благо.
Эластичность запаса. Теоретически, количество земли, как на
поверхности суши, на любом материке, в любой стране, городе или районе
фиксировано.
Недвижимость делится в соответствии с рисунком 1 на: жилищный фонд,
нежилой фонд и земля. Каждая из этих групп формируется самостоятельно от
иных, и соответственно располагает своей законодательной базой.
Рисунок 1. Основные типы недвижимости.
Примечание - составлено автором на основании источника [3,с.10]
Применяя объектный принцип классификации благ можно сказать, что в
контексте своей материальной сущности недвижимость подразделяется
[1,с.201]:
1) по длительности использования - благо многоразового использования;
2) по характеру использования - может быть как прямым
(потребительским), так и косвенный (производственным) реальным
благом;
3) по времени использования - благо долгосрочного использования,
существующее в настоящем и сохраняющее свою полезность в будущем.
Еще с древних времен, а именно со времен римского права, имущество
делилось на движимое и недвижимое. Это деление имущества связано с правом
частной собственности на природные объекты и в главную очередь на землю
[4].
Законодательством Республики Казахстан для движимого и недвижимого
имущества определяется различный правовой режим.
В Гражданском кодексе Республики Казахстан в статье 117 дается понятие
недвижимое имущество [5]:
1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость)
относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и
иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначений невозможно.
2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания,
суда плавания река-море космические объекты. Законодательными актами к
недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Также сюда можно будет отнести и предприятия, в соответствии со
статьей 119 ГК РК Предприятием, как объектом прав, признается
имущественный комплекс, используемы для осуществления предпринимательской
деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается
недвижимостью.
В зарубежной литературе особое место занимает разделение понятий
недвижимая вещь (real estate) и недвижимая собственность (real
property). Недвижимая вещь определяет материальную, физически осязаемую
сущность понятия недвижимости, а вторая категория - устанавливает
юридическую сущность этого понятия как совокупность имущественных прав
всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи [4,с.36].
Являясь специфическим экономическим благом, недвижимость может бьггь
создана и использована как:
1) объект потребления;
2) товар;
3) источник дохода.
Недвижимость как объект потребления. Как жизненно важное для человека
экономическое благо, недвижимость удовлетворяет потребности в жилище,
полезность которого состоит в защите от окружающей среды - природной и
техногенной. Обладание таким экономическим благом является целью
экономической деятельности человека по его созданию.
Недвижимость как товар. Недвижимость как товар - это экономическое
благо, созданное или предназначенное для обмена на стоимостный эквивалент
(деньги). Как и все товары, недвижимость обладает потребительной ценностью
и меновой ценностью Потребительная ценность возникает за счет способности
недвижимости удовлетворять потребность в жилище, в пространстве для
производства товаров и услуг, средствах коммуникации и т.д. Когда
потребительные ценности обмениваются друг на друга или на их денежный
эквивалент, количественное соотношение их обмена определяет меновую
ценность товар
Недвижимость как источник дохода. Экономическое благо может
удовлетворять потребности в получении дохода. В случае недвижимости
получение дохода осуществлю либо использованием ее в качестве фактора
производства товаров и услуг, либо использованием ее в качестве объекта
аренды.
Если недвижимость используется в качестве фактора производства то, как
и любой другой фактор производства, она способна генерировать доход не сама
по себе, а только как материальная основа для предпринимательской
деятельности, использующей в комплексе все факторы [1,с.190].
Развитие рыночных отношений в Республике Казахстан требует создании
полнокровного финансового рынка, составной частью которого является рынок
недвижимости. За последние годы довольно быстрыми темпами в Казахстане стал
формироваться и развиваться рынок недвижимости. Рынок недвижимости
представляет собой отрасль вложения капитала в объекты недвижимости и также
в систему экономических отношений, возникающих при операциях с
недвижимостью.
Для рынка недвижимости Казахстана характерно быстрое, статичное
развитие. Рынок недвижимости и возникающие экономические отношения, это та
сфера, которая привлекательна для вложения капитала. Рынок недвижимости
представляет собой особую область рыночных отношении, где происходит
гражданский оборот объектов недвижимости и прав на них. Он является одной
из главных составных частей национальной экономики наряду с рынками труда и
капиталов, товаров и услуг.
Особенности рынка недвижимости следующие.
Определяющими факторами спроса на объекты недвижимости во многом
определяется такими факторами, как географическими (местоположением объекта
на территории города, области) и историческими (дома разного периода
постройки: дореволюционной, сталинской, хрущевской и т.д.) факторами;
состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных
путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий
торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т
д.).
Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Поэтому в РК
предложение превышает величину спроса. Например, в среднем по стране в 2009
году на одного потребителя жилья приходилось более 45 продавцов квартир.
Однако при таком явно избыточном соотношении продавцов к покупателям спрос
покупателей квартир часто оставался неудовлетворенным. Именно за счет
возможности образования новых интересов рынок недвижимости успешно
функционирует, отражая ценовыми изменениями индивидуальные предпочтения, то
есть соотношение спроса и предложения на многообразные интересы [6].
Таким образом, конкурентный рыночный механизм увеличивает
благосостояния инвесторов в соответствии с их предпочтениями за счет
взаимного обмена различных типов прав на недвижимость.
Вложения капитала в недвижимость сопровождаются тремя видами затрат:
затраты на содержание объекта недвижимости в нормальных условиях, т.е. на
ремонт, эксплуатацию и т.д., ежегодный налог на обладание недвижимостью,
налоги или сборы на операции с недвижимостью.
В структуре недвижимости можно выделить такие группы финансовых
активов, как:
1) земельный участок;
2) жилое помещение;
3) нежилое помещение;
4) предприятие;
5) здание;
6) сооружение.
Существуют также и другие особенности рынка недвижимости, которые
заключаются в следующем [7]:
1) формирование цен в каждом случае идет индивидуально, и
присутствует точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости
не является централизованным, как например, рынок ценных бумаг,
факты и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем
участникам рынка. Поэтому одна из специфических особенностей рынка
недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной
информации, что обусловлено, главным образом, географическим
разделением рынка с локализацией спроса и предложения;
2) степень совершенности рынка недвижимости. Вопросы степени
совершенности рынка недвижимости во многом определяют как подходы к
его анализу, так и методы обоснования решении участниками рынка;
3) однородность продукта. На Фондовой бирже, которая практически
близко соответствует критериям совершенного рынка, ежедневно
осуществляются десятки и сотни сделок с однотипными товарами;
4) это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Возникает
какой-то период времени между выставлением объекта недвижимости на
продажу и его продажей, которая называется экспозицией товара на
рынке, т.е. товар может реализовываться не сразу, а через
длительные периоды времени, а деньги за него в этом периоде
времени могут поступать продавцу разными способами;
5) разный период нахождения объектов недвижимости на рынке формирует
ликвидность товара, т.е. его способность переходить из натуральной
формы в денежную с определенной скоростью;
6) низкие транзакционные издержки. Низкая ликвидность недвижимости
порождает издержки, как у покупателя, так и у продавца, которые
называются транзакционными. Необходимость привлечения
профессиональных консультантов, выплата высоких комиссионных и
существенные налоги в совокупности составляют достаточно высокий
процент по отношению к сумме сделки. Более того, для совершения
сделки на рынке недвижимости требуется существенное время. Рынок
недвижимости, даже по сравнению с рынком ценных бумаг, проявляет
относительно малую степень эффективности. Собственно поэтому цены
на рынке жилья более постоянны и практически нет реакции на
краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры. Эффект кратко срочной
стабильности цен на рынке недвижимости усиливается за счет условий
договоров аренды, которые препятствуют досрочному прекращению
арендных отношений. Например, в некоторых национальных
законодательствах предусмотрен минимальный срок заключения договора
аренды в пределах 5-7 лет. В свою очередь, стабильность арендного
дохода ведет к стабильности и цен инвестиций в недвижимость;
7) этот рынок делится на первичный и вторичный рынок недвижимости.
Первичный рынок возникает от нового строительства, а вторичный от
уже существующих ранних объектов;
8) сегменты рынка недвижимости в основном представляют собой отдельные
виды объектов недвижимости в виде рынков жилья, коммерческой
недвижимости, земельных участков и т.д. Кроме того этот рынок
делится по качеству, типам, технологическим параметрам,
месторасположению, архитектурному подходу.
Таким образом, по своей специфике рынок жилой недвижимости является
особенным среди всех видов рынка, и типичные его особенности нами приведены
в таблице 1.
Таблица 1.
Особенности рынка недвижимости
Признак Описание
Локализация 1) абсолютная неподвижность;
2) зависимость цены от расположения
Продолжение таблицы 1.
Вид конкуренции несовершенная олигополия;
малое количество продавцов и покупателей;
особенность каждого объекта;
уменьшение контроля над ценой;
выход на рынок требует капиталовложений
Гибкость предложения 1) низкие цены, предложение, в отличие от
спроса, растет быстрее;
2) спрос весьма переменчив
Уровень открытости 1) договора имеют конкретное описание;
2) публикуемая информация полная, но не точная
Конкуретно- 1) в основном определяется соседством с
способность товара окружающей средой;
2) определяется специальностью индивидуального
желания покупателей
Уровень 1) регулируется гражданскими и земельными
регионоведения законами;
2) взаимосвязь частной и иной собственности
Уточнения договоров законные трудности, условия, ограничения
Стоимость стоимость объекта и связанные с ней права
Примечание - составлено автором на основании источника [7,c.14-16]
В основе классификации при оценке объектов недвижимости лежит оценка
затрат на воспроизводство конкретного объекта и получаемого дохода от его
использования. Определение стоимости недвижимого имущества - исключительно
сложный и трудоемкий процесс, связанный с большим количеством
индивидуальных характеристик и многочисленных факторов, влияющих на такую
оценку. Поэтому в зарубежных странах объекты недвижимости делятся на
группы: А, Б и В [8].
Категория А:
1) специализированная недвижимость для ведения определенного бизнеса;
2) неспециализированная, т.е. обыкновенные здания.
Категория Б: недвижимость для инвестиций.
Категория В: земля со зданиями или свободные участки.
Сущность подобной классификации проявляется в следующем:
Категория А - специализированная недвижимость, приспособленная для
ведения конкретного бизнеса - это продающиеся объекты вместе с конкретным
видом бизнеса (нефтеперегонные заводы, машиностроительные предприятия и
т.д.), неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания, которые
продаются или сдаются в аренду вне зависимости от возможности их
использования.
Категория Б - недвижимость для инвестиций - данный вид недвижимости
должен приносить доход от аренды или в виде извлечения прибыли на вложенный
в нее капитал путем организации какого-то вида производственно-коммерческой
деятельности.
Категория В - избыточная недвижимость - это земля со зданиями или
свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса: сегодня или
в будущем и существуют как бы сами по себе.
Классификация недвижимости облегчает разработку и применении методов
оценки, опирающихся на определение уровня износа или оценочной стоимости
объектов недвижимости, формирует возможность единообразных подходов к
оценке и закладывает в такую оценку методологическое единство, а также
определяет базу разработки юридических основ на владение объектами
недвижимости. Классификация позволяет определить зависимость оценки не
только отдельных потребительных признаков недвижимости и их эксплуатации,
но технологических показателей. Типы классификации недвижимости и
соответственно виды приведены в таблице 2.
Таблица 2.
Типы классификации недвижимости
Тип классификации Виды недвижимости
По характеру 1) для жилья: дома, коттеджи, квартиры;
использования 2) для специальных целей: школы, церкви, монастыри;
3) для правительственных и административных учреждений
По характеру 1) для коммерческой и производственной деятельности:
использования отели, офисные помещения, магазины, рестораны,
2) для сельскохозяйственных целей: фермы, сады
По целям владения 1) для бизнеса;
2) для проживания владельца;
3) в качестве инвестиций;
4) в качестве товарных запасов;
5) для освоения и развития;
6) для потребления возобновляемых ресурсов
Продолжение таблицы 2.
По степени 1) специализированная (в силу своего специального
специализации характера редко, сдается в аренду третьим лицам или
продается на открытом рынке для продолжения ее
существующего использования, кроме случаев, когда она
реализуется как часть ее использующего бизнеса);
2) неспециализированная — вся остальная недвижимость, на
которую есть всеобщий спрос на открытом рынке для
инвестирования, использования в существующих или
аналогичных целях
По характеру 1) введенные в эксплуатацию;
готовности к 2) требующие реконструкции или капитального ремонта;
эксплуатации 3) незавершенное строительство
По 1) не воспроизводимые: земельные участки, месторождения
воспроизводимости вполезных ископаемых;
натуральной форме 2) воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние
насаждения
Примечание - составлено автором на основании источника [8,c.160-161]
Данный рынок имеет, в виду своей специфики, экономическую функцию,
осуществляемую через механизм цен, при встрече покупателей и продавцов прав
собственности на недвижимость. Этот рынок обладает большой перспективой
в развития, потому что операции с недвижимостью в перспективе имеют
ценность, т.к. они дают большую отдачу с течением времени. Рынок
недвижимости в целом представляет собой комплекс организационных мер, с
помощью которых покупатели и продавцы встречаются вместе для того, чтобы
установить конкретную цену, по которой в дальнейшем вероятно будет
произведен обмен специфического товара - недвижимости. Он осуществляет
такие функции как, результативное решение различных задач, связанных с
недвижимостью, также регулирование направлений между конкурирующими
способами использования земель, проведение разделения полных или частичных
прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического
субъекта к другому, а также защиту его законных прав, свободное
формирование цен на объекты, осуществляет распределение денежных потоков
между конкурирующими видами объектов недвижимости [4,с.38].
2. Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов
Изменение стоимости разных видов недвижимости, зависит от целого ряда
факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Данные
факторы можно отнести к трем основным уровням, которые воздействуют на
изменение стоимости любой недвижимости.
Первый уровень - уровень влияния глобальных факторов, то есть
результат взаимодействия таких факторов как социальные, экономические,
эколого-географические и политические. Анализируются на первом уровне
факторы, которые носят совокупный характер, не связанные с определенным
видом недвижимости и не зависящие прямо от него, но косвенно влияющие на
процессы, которые протекают на данном рынке. К социальным факторам можно
отнести такие как: плотность заселения, структура населения, демография,
семейность, уровень образования и культуры населения. К экономическим
факторам: уровень жизни населения, предложение и спрос, финансирование
строительства, налоги в области недвижимости, состояние и перспективы
строительства.
Второй уровень - уровень влияния региональных факторов (в масштабе
определенного региона, области, города). К данному уровню можно отнести
такие факторы как: местоположение объекта, физические характеристики
объекта недвижимости и условия финансирования. Данные факторы прямо связаны
с оцениваемым объектом недвижимости и соответственно сделок по ним.
Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом
недвижимости. Третий уровень факторов характеризуется тем, что факторы
определенны характеристиками объекта недвижимости: архитектурно-
строительные и финансово-эксплуатационные факторы [9].
В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно
охарактеризовать следующими факторами:
1) макроэкономическая нестабильность;
2) инфляция;
3) нет четкой законодательной базы;
4) непрозрачность информационного пространства вследствие
политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры;
5) низкого профессионализма участников рынка недвижимости
(незначительный опыт работы, незнание законодательной базы,
тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по
профессиональным качествам);
6) отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости;
7) неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее
массовым является рынок жилья) [1,с.191].
Итак, с переходом Казахстана к рыночным отношениям недвижимость
становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права
собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы
накладывают отпечаток на развитие нашего рынка недвижимости.
Принятые решения о приобретении недвижимости неизбежно должно
учитывать следующие факторы, определяющие особенности её экономического
оборота [10]:
1) динамику извлекаемых из её использования денежных потоков;
2) количество и качество приобретаемых в результате транзакций прав,
связанных с объектами недвижимости, а также оценку возможных
комбинаций этих прав;
3) величину транзакционных издержек, связанных с оформлением сделки;
4) инвестиционную привлекательность объекта сделки;
5) степень ликвидности приобретаемой недвижимости (наличие
альтернативных вариантов использования объекта недвижимости и
степень лёгкости извлечения дополнительного дохода);
6) способ налогообложения;
7) необходимость непосредственного управления объектом недвижимости и
процедур контроля.
Заслуживают особого внимания факторы, влияющие на величину стоимости
недвижимости [11]:
1) cпрос - количество данного товара или услуг, находящееся на рынке
платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос
существует на рынке жилья;
2) полезность - способность имущества удовлетворять те или иные
потребности человека. Полезность побуждает у человека желание
приобрести определенную вещь. Полезность жилья - подразумевает и
комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке
недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельным
участком без ограничений на использование и застройку;
дефицитность означает ограниченность предложения. Как правило, при
увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают
снижаться, при уменьшении же предложения - происходит рост цен. Это
закономерность характерна для всего рынка в целом;
3) возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи
имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в
руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром.
Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по
себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей,
наличия покупательной способности, также от полезности и относительной
дефицитности (Приложение А).
Также существуют ряд факторов, влияющие на рынок недвижимости [12]:
Рост доходов населения. Конечно же, рост доходов населения, влияет на
уровень цен. Уровень доходов - это показатель, который относится ко всему
населению страны, а покупателями такого товара, как недвижимость и является
население. Соответственно, чем больше дохода у населения, тем больше
вероятность покупки объектов недвижимости.
Состояние экономики. Влияние состояния экономики можно объяснить
тем, что экономика страны прямо влияет на ситуацию на рынке недвижимости.
При резком спаде экономики неизбежно происходит падение цен на рынке.
Если же спад идет незначительный, то зависимость между ВВП и ценами на
недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных
ситуаций люди стремятся обрести уверенность в завтрашнем дне и
стабильность, чем объясняются резкие покупки, совершаемые на рынке
недвижимости. Спрос поэтому растет, а с ним возрастают и цены на жилье.
Трудовая и культурная миграция. В настоящее время, также как и во
всем мире, происходит урбанизация населения страны. В крупные города
устремляется очень большой поток населения, происходит внутренняя миграция.
Причин для этого предостаточно. Большая часть этого контингента либо
обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо рассчитывают
купить их с помощью кредитов. Все это и приводит к повышению цены на жилье.
Развитие кредитования. Кредитами в настоящее время пользуются все
большее число покупателей, без которых многие просто не смогли бы
приобрести жилье на рынке недвижимости. Конечно, появление еще больше
денег и покупателей в определенной мере влияет на рынок, способствуя
повышению спроса и, соответственно, повышению цены. Понижение же ставки по
кредитам привлекает большее число покупателей с относительно небольшим
доходом. Данная группа потребителей ориентирована (в основной своей массе)
на более дешевое и небольшое по площади жилье. Есть и люди, которые с
помощью кредитов приобретают и ликвидные квартиры с целью их дальнейшей
перепродажи. В таких условиях любые государственные, а также муниципальные
программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению
платежеспособного спроса населения и подорожанию жилья.
Недостаток альтернативных областей выгодного и надежного размещения
свободных средств. В условиях, когда предпринимательская деятельность
связана с многочисленными сложностями и различными рисками, все-таки для
большинства граждан способов размещения свободных средств ограниченное
количество. Это привело к тому, что сложилось такое мнение и практика, что
недвижимость - наилучший вариант для достижения таких целей. Риск потерять
деньги тут существенно ниже, рост же цен в долгосрочной перспективе более
вероятен, кроме того, недвижимость можно использовать для улучшения условий
жизни, в том числе для сдачи ее в аренду. В случае появления
альтернативных способов размещения денежных средств, вот тогда значительная
часть средств тогда возможно уйдет туда. И как следствие будет происходить
снижение цен на недвижимость, что благотворно скажется на всей экономике в
целом. Устремление же потоков инвестиционно-спекулятивного капитала на
рынок недвижимости неизбежно приводит к росту спроса, а соответственно, и к
росту цен.
Изменение статуса микрорайона. Повышение статуса микрорайонов, в том
числе связанное со строительством метро, введением новых станций метро и
переходом со временем новых массивов из разряда новостроек в разряд
благоустроенных и обжитых - достаточно серьезные и объективные причины для
подорожания жилья. При всех прочих равных условиях квартира на окраине без
метро будет стоить процентов на 10-20 дешевле, чем тоже на окраине, но
возле станции метро. Примерно настолько же увеличивается цена на квартиру
после того, как необжитой микрорайон с многочисленными шумными стройками и
занесенными мусором дорогами становится зеленым и благоустроенным.
Практически любые изменения (как положительные, так и отрицательные)
транспортной доступности и инфраструктуры микрорайона, состояния экологии,
благоустройства, озеленения, общественной безопасности, социальной и
культурной среды в целом влияют на уровень ценообразования. На стоимость
недвижимости влияют также местонахождение детских садов, школ,
поликлиник, торговых центров. Даже такие моменты как близкое расположение
остановки для общественного транспорта, расположение самого дома,
возможность в перспективе использование данной недвижимости для бизнеса -
все это влияет на стоимость недвижимости. И если люди, по объективным
причинам, выбирают данный район - значит, цены там будут
соответственно меняться. Отрицательно влияют также на формирование цен на
недвижимость негативные явления в коммунальном хозяйстве, разрушение
инфраструктуры, плохая экологическая обстановка.
Низкие объемы строительства. Недостаточный объем строительства и
фактическое игнорирование строительства малогабаритного жилья приводит к
тому, что постоянно растущий спрос остается неудовлетворенным. В настоящее
время строят малогабаритных квартир очень мало, недостаточно, а
малометражных однокомнатных также практически не строят, видимо по
экономической нецелесообразности. И это несмотря на то, что наибольший
спрос имеет место именно в этом секторе. Не найдя таких квартир в новых
домах, люди просто вынуждены покупать морально и физически устаревшее
жилье, цены на которое поэтому и растут быстрее всего. Вот и выходит, что
квадратные метры в хрущевках и современных домах эконом-класса стоят
примерно одинаково, несмотря на то, что разница в качестве между ними очень
разительна. Объясняется это тем, что из-за меньшего метража двухкомнатная
квартира в хрущевке обходится тысяч на 15-25 дешевле, чем двухкомнатная
квартира в современном доме. Для большинства покупателей этот фактор
является всё-таки определяющим: им важнее всего, чтобы была крыша над
головой, а количество квадратных метров, удобство планировок, наличие
шумной автомагистрали - это отступает на второй план. Другое дело, что
законы рынка все-таки даже и в период ажиотажных ожиданий рано или поздно
берут свое. Высокий уровень цен, необоснованно завышенный, является тем
фактором, который сам по себе заставляет потенциальных покупателей
отсрочить планируемую покупку жилья и сосредоточиться на накоплении
денежных средств. Покупки откладываются, а на рынке начинается стагнация и
даже происходит падение цен.
2. Рынок недвижимости в зарубежных странах
Сейчас минимальная стоимость входного билета на растущих рынках
Европы составляет всего 50 000 евро. При этом там этот рынок стабилен и
открыт, что гарантирует сохранность инвестиций. Долгостроев за рубежом
практически не бывает, все объекты сдаются от года до двух лет. Ипотечный
кредит в дальнем зарубежье в 2,5 - 3 раза дешевле отечественного [13].
В 2010 годах на всех зарубежных рынках произошло заметное снижение
цен на недвижимость. В большинстве европейских стран цены на жилье
продолжают заметно падать. К примеру, в Исландии на основании сведений,
ежегодно публикуемых Статистическим управлением Исландии, в 2010 году на
территории страны насчитывалось около 130 тысяч объектов недвижимости
(жилищный сегмент). Необходимо отметить, что мировой экономический кризис
ощутимо отразился на состоянии рынка недвижимости страны, особенно это
сказалось на ценах на жилые помещения и объемах продаж. Падение цен начало
замедлятся, и в 2011 году снижение стоимости жилых объектов в Рейкьявике
составило 3,8%, что почти на 6% меньше, чем за аналогичный показатель 2010
года [14].
В Дании же Согласно исследованию Danske Bank, стоимость жилья выросла
на 1,9% в декабре 2012 года по сравнению с ноябрем. Вместе с тем, по данным
RICS, в минувшем году темпы роста цен на недвижимость начали снижаться:
Испания показала 6%-ное снижение темпов роста (при рекордно низких ценах),
а Франция 3%-ное снижение (произошло ужесточение, начиная с 2012 года
налогов на прибыль с продажи недвижимости) [15] .
Снизились относительно предыдущих лет и темпы роста цен на жилье в
странах Восточной Европы. Так, в Чехии стоимость жилья возросла всего на
1,5% за год, и то за счет сектора элитной недвижимости. Стабильность роста
стоимости недвижимости в Чехии всегда делала привлекательным вложения в эту
страну, стабильность стоимости недвижимости в Праге сейчас еще раз
доказывает устойчивость чешского рынка даже при учете кризисного давления,
как в Европейском союзе, так и в самой Чехии [16].
В 2006 году Германия продемонстрировала самые низкие в Европе темпы
роста рынка жилья. Но если учесть, что несколько предыдущих лет рынок не
рос вовсе, то это положительные изменения. В начале 2007 года стоимость
нового дома в Германии составила в среднем 221 500 евро, или 1 785 евро за
1 кв.м. Это на 2,2% выше, чем в начале 2006 года. На сегодняшний день
отмечен существенный дефицит на объекты недвижимости в Германии. Это
случилось после того, как с 2012 года цены стали стремительно расти, и плюс
ко всему постепенно увеличивалась и арендная плата. Согласно исследованиям
портала Wohnungsboerse, базирующимся на оценке стоимости различных
предложений недвижимости, в 2012 году средняя стоимость однокомнатной
квартиры в Германии составила 1 823 евро за 1 кв.м., двухкомнатной - 1 758
евро за 1 кв.м. По данным журнала Finanztest, за последний год средний рост
цен в крупных городах составил более 8%. В мелких городах и пригородах -
около 1-3%. В прошлом году средний рост цен по Германии составил 5,5%.
Главной причиной роста цен ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
ВВЕДЕНИЕ 4
1 Экономические аспекты рынка недвижимости 8
1.1 Сущность недвижимости и особенности рынка недвижимости 8
1.2 Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов 17
1.3 Рынок недвижимости в зарубежных странах 21
31
2 Государственное регулирование рынка недвижимости 31
2.1 Правовые аспекты рынка недвижимости 39
2.2 Анализ и состояние рынка недвижимости в РК 50
50
3 Перспективы развития рынка недвижимости 56
61
3.1 Проблемы ЖКХ на рынке недвижимости 64
67
3.2 Образовательные услуги в области рынка недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованной литературы
Приложение
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность дипломной работы основывается на необходимости
определения функционирования рынка недвижимости и ситуации на рынке
недвижимости в посткризисный период. Рынок недвижимости в экономики страны
занимает особое место, что обусловлено его стабильными характеристиками
как инвестиционного актива. Это является с точки зрения
предпринимательской деятельности конечно привлекательно. Существуют
определенные закономерности развития рынка недвижимости. Изучение самой
истории развития рынка недвижимости не только интересно, но конечно имеет
определенные цели, для прогнозирования, планирования. Рынок недвижимости
имеет социальное значение, поскольку практически все слои общества имеют к
нему отношение, не зависимо от возраста и места жительства. Но, надо
отметить, что рынок недвижимости развивается в Казахстане не так давно,
поэтому еще полностью не изучен.
Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное
экономическое программирование, реализующее многочисленные цели, методы и
способы регулирования. Правовое поле в сфере недвижимости сформировали
программы приватизации государственного и муниципального имущества,
приватизации жилищного фонда, Программа "Доступное жилье - 2020",
Социальная модернизация Казахстана: Двадцать шагов к Обществу Всеобщего
Труда, Программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 -
2014 годы, Стратегический план развития Республики Казахстан до 2020 года,
Программа модернизации жилищно-коммунального хозяйства Республики
Казахстан на 2011 – 2020 год.
Одной из приоритетных целевых программ экономики страны является
Программа "Доступное жилье - 2020". Она определяет принципиальные положения
долгосрочной государственной жилищной политики. В программе Социальная
модернизация Казахстана: Двадцать шагов к Обществу Всеобщего Труда
Глобальный тренд социальной модернизации надо стимулировать создание
специализированных компаний по управлению государственным жилищным арендным
фондом, а также обеспечить защиту прав долгосрочных арендаторов путем
разработки типовых контрактов.
В стратегии Казахстан - 2050 Президентом Республики Казахстан
подчеркнуто: Институты частной собственности будут укрепляться за счет
собственности на землю, а также создания такой юридической системы, которая
защищает права собственности и выполнение контрактов. Возникновение
частной собственности в собственности в Казахстане привело к необходимости
создания надежной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним. Недвижимость представляет собой основу национального богатства
страны, имеющая по числу собственников массовый характер, поэтому знание
экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской
деятельности в различных сферах бизнеса. Такие знания также необходимы и
для каждого гражданина страны, так как собственность на недвижимость
является основой свободы и достойного существования людей. C 2020 года в
республики должны внедрить практику налогового кредитования. Главная задача
- стимулирование инвестиционной активности предпринимателей на рынке
недвижимости. Также в послании была отмечена важность поднятия общего
уровня деловой культуры и стимулирования предпринимательской инициативы на
рынке.
Степень разработанности темы теории и практики рынка недвижимости
рассматривали следующие зарубежные ученные-экономисты: Никола Коломбель,
Тарасевич Е.И., Асаул А.Н., Ян Вайнрух, Горемыкин В.А., а также
отечественные ученные: Бенке Ю.В., Есенберлина Д.И., Алпысбаева Н.А.,
Нугужинов Ж.С и т.п. Также в работе использована нормативно-правовая база
Республики Казахстан, а именно Законы Республики Казахстан, Гражданский
кодекс Республики Казахстан, Налоговый кодекс, данные Агентства Республики
Казахстан по статистике, данные периодической печати и другие источники.
Научная новизна исследования заключается в разработке методических
основ организации процесса управления недвижимостью. Выявлена структура
рынка недвижимости, включающая в себя три уровня субъектов рынка
недвижимости в зависимости от степени влияния на объекты недвижимости, и
три вида объектов рынка недвижимости, отличающиеся по их целевому
назначению (жилая, доходная и общественная недвижимость). Также был
проведен SWOT-Анализ рынка недвижимости города Алматы.
Объект исследования объекты недвижимости.
Предмет исследования экономические закономерности развития,
особенности функционирования рынка недвижимости, специфика регулирования и
управление недвижимым имуществом.
Структура дипломной работы. Данная дипломная работа состоит из 3
глав, и соответственно каждый раздел делиться еще на подразделы. В первой
главе рассматривается сущность недвижимости, ее особенности, влияние
факторов на рынок недвижимости и зарубежный опыт. Вторая глава посвящена
правовым аспектам рынка недвижимости и анализу и состоянию рынка
недвижимости в РК. В третье главе рассматриваем проблемы ЖКХ на рынке
недвижимости и образовательные услуги в этой области.
Цель дипломной работы изучить сущность рынка недвижимости, его
состояние и тенденции развития в Казахстане.
Исходя из поставленной цели дипломной работы, были определены
следующие задачи:
1) исследовать сущность недвижимости и особенности рынка недвижимости;
2) рассмотреть зарубежный опыт рынка недвижимости;
3) просмотреть законодательную базу регулирующую рынок недвижимости в
Казахстане;
4) провести анализ и определить состояние рынка недвижимости в
Казахстане;
5) исследовать проблемы на рынке недвижимости РК и пути их решения.
С 2010 году в Республике Казахстан наблюдается стабильный
экономический рост, который, несомненно, влияет на активность различных
рынков нашей страны. Не исключением здесь является и рынок недвижимости.
Но, что отличительно: рынок недвижимости работает как в периоды
экономического роста, так и в период снижения темпов роста экономики. На
то, как развивается рынок недвижимости, влияет и инвестиционный климат,
грамотно проводимая политика государства в отношении экономики. Важным
фактором является внутренняя стабильность и определенность. Последнее
возможно в случае четко поставленных определений объектов и субъектов
рынка, как законодательно, так и на уровне отдельных участников рынка.
Одной из наиболее сложных проблем, возникающих у субъектов
хозяйствования, является проблема правильного и оптимального определения
правового режима имущества, а также методы и способы оценки недвижимости,
используемого при осуществлении предпринимательской деятельности, в связи с
чем, тема дипломной работы является актуальной на современном этапе, так
как:
1) определение рыночной стоимости и принципов оценки недвижимости, а
также методы и стандарты оценки недвижимости, неразрывно связаны
между собой в технологии оценки объектов недвижимости;
2) среди элементов рыночной экономики особое место занимает
недвижимость, которая выступает в качестве средств производства
(земля, административные, производственные, складские, торговые и
прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета
или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи,
квартиры, гаражи);
3) в Республике Казахстан происходит активное формирование и развитие
рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и
организаций участвует в операциях с недвижимостью;
4) недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации
государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых
помещений, при покупке и продаже жилых помещений;
5) появился слой новых владельцев недвижимости, которые приобретали ее
для личного потребления, а кто-то для осуществления
предпринимательской деятельности, возникли новые коммерческие
структуры, которые действуют на рынке недвижимости;
6) все больше развивается работа отечественных и зарубежных
инвесторов, для которых имеет значение гарантии прав
пользования землей и правовая защита их интересов.
В 2013 году государство продолжает работу в области социальной защиты
нуждающихся категорий граждан, повышается доступность и улучшение
качества жилищно-коммунальных услуг, таких как энергоснабжения,
теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения (канализации), газоснабжения.
Также согласно программы Доступное жилье-2020, принятой правительством
РК, запланирована модернизация к 2020 году около 35 млн квадратных метров
вторичного жилья. В последнее время были проведены большие капитальные
ремонтные работы по замене трубопроводов по водоснабжению, теплоснабжению
по всей стране. Но оказание социальных и жилищно-коммунальных услуг требует
значительной согласованности в деятельности государственных органов и
большой ответственности за предоставление услуг в соответствии с
установленными нормативами.
1 Экономические аспекты рынка недвижимости
1.1 Сущность недвижимости и особенности рынка недвижимости
При рассмотрении места недвижимости в экономической теории будем
исходить из того, что экономика, как наука, изучает экономические
потребности и способы их удовлетворения путем производства экономических
благ. В контексте общей экономической теории под экономическими
потребностями (economic needs) понимается недостаток чего-либо необходимого
для поддержания жизнедеятельности и развития личности, фирмы и общества в
целом. Считается, что такой недостаток является внутренним мотивом,
побуждающим людей к экономической деятельности.
Экономика недвижимости, как часть экономической науки, изучает
специфические экономические потребности способы их удовлетворения путем
производства особого вида экономического блага - недвижимости. На
протяжении всей истории человечества полезность недвижимости состояла,
прежде всего, в защите людей от неблагоприятных воздействий внешней
природной среды. Именно поэтому недвижимость относят к первичным жизненно
важным благам для человека.
С развитием цивилизации недвижимость стала выполнять функции не только
частного блага в виде жилища для конкретного человека, но и общественного
блага, выполняя функции транспортных коммуникаций, обеспечения общества
ресурсами, оборонной инфраструктуры и т.д. Функциональное назначение
является одной из неотъемлемых характеристик недвижимости и безусловным
является отнесение недвижимости к экономическому благу, изначально
обладающему ценностью. Объективным фактом является то, что полезность
недвижимости, как блага, прежде всего, определяется ее материальной
(физической) сущностью [1].
Материальная (физическая) сущность в целом определяет фундаментальные
характеристики недвижимости, к которым относятся [2]:
1) двухкомпонентность;
2) неперемещаемость;
3) длительность использования;
4) длительность создания;
5) эластичность запаса.
Двухкомпонентность. Любой объект недвижимости состоит из земли и
здания, возведённого на этом участке. Так как типы недвижимости различные и
экономические условия разные, то и соотношение этих составляющих разное.
Это является причиной сложности, неоднозначности анализа недвижимости,
потому что земля и здания, что и очевидно, имеют разные экономические
характеристики, влияющие на ценообразование. Стоимость земельного участка
может сильно варьировать, в зависимости от престижности района, развития
инфраструктуры вокруг, подлежит ли земельный участок делению или нет, и
т.д.
Неперемещаемостъ. В свою очередь, определяет уникальность каждого
отдельно взятого объекта недвижимости, так как создание точной копии в
терминах местоположения физически невозможно. Именно поэтому
неперемещаемостъ формирует особую систему связей каждого объекта
недвижимости с окружающей средой, которые характеризуют его уникальное
географическое и экономическое позиционирование.
Длительность использования. Во многом характеризует недвижимость, как
экономический актив. В общем случае срок использования недвижимости, в
течение которого недвижимость выполняет функцию экономического блага,
существенно превосходит сроки использования всех прочих материальных
активов, составляя 150-200 и более лет, в течение которых здания и
сооружения технически способны удовлетворять своему функциональному
назначению.
Длительность создания. Связана с объективными процессами технологии
строительного производства, которые, в зависимости от масштаба объекта
строительства, требуют значительного времени, примерно 2-4 и более лет.
Длительность создания недвижимости также отличает ее от прочих
экономических активов, что, в свою очередь, вносит существенные
корректировки в экономические закономерности удовлетворения спроса на
дефицитное благо.
Эластичность запаса. Теоретически, количество земли, как на
поверхности суши, на любом материке, в любой стране, городе или районе
фиксировано.
Недвижимость делится в соответствии с рисунком 1 на: жилищный фонд,
нежилой фонд и земля. Каждая из этих групп формируется самостоятельно от
иных, и соответственно располагает своей законодательной базой.
Рисунок 1. Основные типы недвижимости.
Примечание - составлено автором на основании источника [3,с.10]
Применяя объектный принцип классификации благ можно сказать, что в
контексте своей материальной сущности недвижимость подразделяется
[1,с.201]:
1) по длительности использования - благо многоразового использования;
2) по характеру использования - может быть как прямым
(потребительским), так и косвенный (производственным) реальным
благом;
3) по времени использования - благо долгосрочного использования,
существующее в настоящем и сохраняющее свою полезность в будущем.
Еще с древних времен, а именно со времен римского права, имущество
делилось на движимое и недвижимое. Это деление имущества связано с правом
частной собственности на природные объекты и в главную очередь на землю
[4].
Законодательством Республики Казахстан для движимого и недвижимого
имущества определяется различный правовой режим.
В Гражданском кодексе Республики Казахстан в статье 117 дается понятие
недвижимое имущество [5]:
1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость)
относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и
иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначений невозможно.
2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания,
суда плавания река-море космические объекты. Законодательными актами к
недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Также сюда можно будет отнести и предприятия, в соответствии со
статьей 119 ГК РК Предприятием, как объектом прав, признается
имущественный комплекс, используемы для осуществления предпринимательской
деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается
недвижимостью.
В зарубежной литературе особое место занимает разделение понятий
недвижимая вещь (real estate) и недвижимая собственность (real
property). Недвижимая вещь определяет материальную, физически осязаемую
сущность понятия недвижимости, а вторая категория - устанавливает
юридическую сущность этого понятия как совокупность имущественных прав
всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи [4,с.36].
Являясь специфическим экономическим благом, недвижимость может бьггь
создана и использована как:
1) объект потребления;
2) товар;
3) источник дохода.
Недвижимость как объект потребления. Как жизненно важное для человека
экономическое благо, недвижимость удовлетворяет потребности в жилище,
полезность которого состоит в защите от окружающей среды - природной и
техногенной. Обладание таким экономическим благом является целью
экономической деятельности человека по его созданию.
Недвижимость как товар. Недвижимость как товар - это экономическое
благо, созданное или предназначенное для обмена на стоимостный эквивалент
(деньги). Как и все товары, недвижимость обладает потребительной ценностью
и меновой ценностью Потребительная ценность возникает за счет способности
недвижимости удовлетворять потребность в жилище, в пространстве для
производства товаров и услуг, средствах коммуникации и т.д. Когда
потребительные ценности обмениваются друг на друга или на их денежный
эквивалент, количественное соотношение их обмена определяет меновую
ценность товар
Недвижимость как источник дохода. Экономическое благо может
удовлетворять потребности в получении дохода. В случае недвижимости
получение дохода осуществлю либо использованием ее в качестве фактора
производства товаров и услуг, либо использованием ее в качестве объекта
аренды.
Если недвижимость используется в качестве фактора производства то, как
и любой другой фактор производства, она способна генерировать доход не сама
по себе, а только как материальная основа для предпринимательской
деятельности, использующей в комплексе все факторы [1,с.190].
Развитие рыночных отношений в Республике Казахстан требует создании
полнокровного финансового рынка, составной частью которого является рынок
недвижимости. За последние годы довольно быстрыми темпами в Казахстане стал
формироваться и развиваться рынок недвижимости. Рынок недвижимости
представляет собой отрасль вложения капитала в объекты недвижимости и также
в систему экономических отношений, возникающих при операциях с
недвижимостью.
Для рынка недвижимости Казахстана характерно быстрое, статичное
развитие. Рынок недвижимости и возникающие экономические отношения, это та
сфера, которая привлекательна для вложения капитала. Рынок недвижимости
представляет собой особую область рыночных отношении, где происходит
гражданский оборот объектов недвижимости и прав на них. Он является одной
из главных составных частей национальной экономики наряду с рынками труда и
капиталов, товаров и услуг.
Особенности рынка недвижимости следующие.
Определяющими факторами спроса на объекты недвижимости во многом
определяется такими факторами, как географическими (местоположением объекта
на территории города, области) и историческими (дома разного периода
постройки: дореволюционной, сталинской, хрущевской и т.д.) факторами;
состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных
путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий
торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т
д.).
Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Поэтому в РК
предложение превышает величину спроса. Например, в среднем по стране в 2009
году на одного потребителя жилья приходилось более 45 продавцов квартир.
Однако при таком явно избыточном соотношении продавцов к покупателям спрос
покупателей квартир часто оставался неудовлетворенным. Именно за счет
возможности образования новых интересов рынок недвижимости успешно
функционирует, отражая ценовыми изменениями индивидуальные предпочтения, то
есть соотношение спроса и предложения на многообразные интересы [6].
Таким образом, конкурентный рыночный механизм увеличивает
благосостояния инвесторов в соответствии с их предпочтениями за счет
взаимного обмена различных типов прав на недвижимость.
Вложения капитала в недвижимость сопровождаются тремя видами затрат:
затраты на содержание объекта недвижимости в нормальных условиях, т.е. на
ремонт, эксплуатацию и т.д., ежегодный налог на обладание недвижимостью,
налоги или сборы на операции с недвижимостью.
В структуре недвижимости можно выделить такие группы финансовых
активов, как:
1) земельный участок;
2) жилое помещение;
3) нежилое помещение;
4) предприятие;
5) здание;
6) сооружение.
Существуют также и другие особенности рынка недвижимости, которые
заключаются в следующем [7]:
1) формирование цен в каждом случае идет индивидуально, и
присутствует точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости
не является централизованным, как например, рынок ценных бумаг,
факты и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем
участникам рынка. Поэтому одна из специфических особенностей рынка
недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной
информации, что обусловлено, главным образом, географическим
разделением рынка с локализацией спроса и предложения;
2) степень совершенности рынка недвижимости. Вопросы степени
совершенности рынка недвижимости во многом определяют как подходы к
его анализу, так и методы обоснования решении участниками рынка;
3) однородность продукта. На Фондовой бирже, которая практически
близко соответствует критериям совершенного рынка, ежедневно
осуществляются десятки и сотни сделок с однотипными товарами;
4) это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Возникает
какой-то период времени между выставлением объекта недвижимости на
продажу и его продажей, которая называется экспозицией товара на
рынке, т.е. товар может реализовываться не сразу, а через
длительные периоды времени, а деньги за него в этом периоде
времени могут поступать продавцу разными способами;
5) разный период нахождения объектов недвижимости на рынке формирует
ликвидность товара, т.е. его способность переходить из натуральной
формы в денежную с определенной скоростью;
6) низкие транзакционные издержки. Низкая ликвидность недвижимости
порождает издержки, как у покупателя, так и у продавца, которые
называются транзакционными. Необходимость привлечения
профессиональных консультантов, выплата высоких комиссионных и
существенные налоги в совокупности составляют достаточно высокий
процент по отношению к сумме сделки. Более того, для совершения
сделки на рынке недвижимости требуется существенное время. Рынок
недвижимости, даже по сравнению с рынком ценных бумаг, проявляет
относительно малую степень эффективности. Собственно поэтому цены
на рынке жилья более постоянны и практически нет реакции на
краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры. Эффект кратко срочной
стабильности цен на рынке недвижимости усиливается за счет условий
договоров аренды, которые препятствуют досрочному прекращению
арендных отношений. Например, в некоторых национальных
законодательствах предусмотрен минимальный срок заключения договора
аренды в пределах 5-7 лет. В свою очередь, стабильность арендного
дохода ведет к стабильности и цен инвестиций в недвижимость;
7) этот рынок делится на первичный и вторичный рынок недвижимости.
Первичный рынок возникает от нового строительства, а вторичный от
уже существующих ранних объектов;
8) сегменты рынка недвижимости в основном представляют собой отдельные
виды объектов недвижимости в виде рынков жилья, коммерческой
недвижимости, земельных участков и т.д. Кроме того этот рынок
делится по качеству, типам, технологическим параметрам,
месторасположению, архитектурному подходу.
Таким образом, по своей специфике рынок жилой недвижимости является
особенным среди всех видов рынка, и типичные его особенности нами приведены
в таблице 1.
Таблица 1.
Особенности рынка недвижимости
Признак Описание
Локализация 1) абсолютная неподвижность;
2) зависимость цены от расположения
Продолжение таблицы 1.
Вид конкуренции несовершенная олигополия;
малое количество продавцов и покупателей;
особенность каждого объекта;
уменьшение контроля над ценой;
выход на рынок требует капиталовложений
Гибкость предложения 1) низкие цены, предложение, в отличие от
спроса, растет быстрее;
2) спрос весьма переменчив
Уровень открытости 1) договора имеют конкретное описание;
2) публикуемая информация полная, но не точная
Конкуретно- 1) в основном определяется соседством с
способность товара окружающей средой;
2) определяется специальностью индивидуального
желания покупателей
Уровень 1) регулируется гражданскими и земельными
регионоведения законами;
2) взаимосвязь частной и иной собственности
Уточнения договоров законные трудности, условия, ограничения
Стоимость стоимость объекта и связанные с ней права
Примечание - составлено автором на основании источника [7,c.14-16]
В основе классификации при оценке объектов недвижимости лежит оценка
затрат на воспроизводство конкретного объекта и получаемого дохода от его
использования. Определение стоимости недвижимого имущества - исключительно
сложный и трудоемкий процесс, связанный с большим количеством
индивидуальных характеристик и многочисленных факторов, влияющих на такую
оценку. Поэтому в зарубежных странах объекты недвижимости делятся на
группы: А, Б и В [8].
Категория А:
1) специализированная недвижимость для ведения определенного бизнеса;
2) неспециализированная, т.е. обыкновенные здания.
Категория Б: недвижимость для инвестиций.
Категория В: земля со зданиями или свободные участки.
Сущность подобной классификации проявляется в следующем:
Категория А - специализированная недвижимость, приспособленная для
ведения конкретного бизнеса - это продающиеся объекты вместе с конкретным
видом бизнеса (нефтеперегонные заводы, машиностроительные предприятия и
т.д.), неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания, которые
продаются или сдаются в аренду вне зависимости от возможности их
использования.
Категория Б - недвижимость для инвестиций - данный вид недвижимости
должен приносить доход от аренды или в виде извлечения прибыли на вложенный
в нее капитал путем организации какого-то вида производственно-коммерческой
деятельности.
Категория В - избыточная недвижимость - это земля со зданиями или
свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса: сегодня или
в будущем и существуют как бы сами по себе.
Классификация недвижимости облегчает разработку и применении методов
оценки, опирающихся на определение уровня износа или оценочной стоимости
объектов недвижимости, формирует возможность единообразных подходов к
оценке и закладывает в такую оценку методологическое единство, а также
определяет базу разработки юридических основ на владение объектами
недвижимости. Классификация позволяет определить зависимость оценки не
только отдельных потребительных признаков недвижимости и их эксплуатации,
но технологических показателей. Типы классификации недвижимости и
соответственно виды приведены в таблице 2.
Таблица 2.
Типы классификации недвижимости
Тип классификации Виды недвижимости
По характеру 1) для жилья: дома, коттеджи, квартиры;
использования 2) для специальных целей: школы, церкви, монастыри;
3) для правительственных и административных учреждений
По характеру 1) для коммерческой и производственной деятельности:
использования отели, офисные помещения, магазины, рестораны,
2) для сельскохозяйственных целей: фермы, сады
По целям владения 1) для бизнеса;
2) для проживания владельца;
3) в качестве инвестиций;
4) в качестве товарных запасов;
5) для освоения и развития;
6) для потребления возобновляемых ресурсов
Продолжение таблицы 2.
По степени 1) специализированная (в силу своего специального
специализации характера редко, сдается в аренду третьим лицам или
продается на открытом рынке для продолжения ее
существующего использования, кроме случаев, когда она
реализуется как часть ее использующего бизнеса);
2) неспециализированная — вся остальная недвижимость, на
которую есть всеобщий спрос на открытом рынке для
инвестирования, использования в существующих или
аналогичных целях
По характеру 1) введенные в эксплуатацию;
готовности к 2) требующие реконструкции или капитального ремонта;
эксплуатации 3) незавершенное строительство
По 1) не воспроизводимые: земельные участки, месторождения
воспроизводимости вполезных ископаемых;
натуральной форме 2) воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние
насаждения
Примечание - составлено автором на основании источника [8,c.160-161]
Данный рынок имеет, в виду своей специфики, экономическую функцию,
осуществляемую через механизм цен, при встрече покупателей и продавцов прав
собственности на недвижимость. Этот рынок обладает большой перспективой
в развития, потому что операции с недвижимостью в перспективе имеют
ценность, т.к. они дают большую отдачу с течением времени. Рынок
недвижимости в целом представляет собой комплекс организационных мер, с
помощью которых покупатели и продавцы встречаются вместе для того, чтобы
установить конкретную цену, по которой в дальнейшем вероятно будет
произведен обмен специфического товара - недвижимости. Он осуществляет
такие функции как, результативное решение различных задач, связанных с
недвижимостью, также регулирование направлений между конкурирующими
способами использования земель, проведение разделения полных или частичных
прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического
субъекта к другому, а также защиту его законных прав, свободное
формирование цен на объекты, осуществляет распределение денежных потоков
между конкурирующими видами объектов недвижимости [4,с.38].
2. Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов
Изменение стоимости разных видов недвижимости, зависит от целого ряда
факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Данные
факторы можно отнести к трем основным уровням, которые воздействуют на
изменение стоимости любой недвижимости.
Первый уровень - уровень влияния глобальных факторов, то есть
результат взаимодействия таких факторов как социальные, экономические,
эколого-географические и политические. Анализируются на первом уровне
факторы, которые носят совокупный характер, не связанные с определенным
видом недвижимости и не зависящие прямо от него, но косвенно влияющие на
процессы, которые протекают на данном рынке. К социальным факторам можно
отнести такие как: плотность заселения, структура населения, демография,
семейность, уровень образования и культуры населения. К экономическим
факторам: уровень жизни населения, предложение и спрос, финансирование
строительства, налоги в области недвижимости, состояние и перспективы
строительства.
Второй уровень - уровень влияния региональных факторов (в масштабе
определенного региона, области, города). К данному уровню можно отнести
такие факторы как: местоположение объекта, физические характеристики
объекта недвижимости и условия финансирования. Данные факторы прямо связаны
с оцениваемым объектом недвижимости и соответственно сделок по ним.
Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом
недвижимости. Третий уровень факторов характеризуется тем, что факторы
определенны характеристиками объекта недвижимости: архитектурно-
строительные и финансово-эксплуатационные факторы [9].
В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно
охарактеризовать следующими факторами:
1) макроэкономическая нестабильность;
2) инфляция;
3) нет четкой законодательной базы;
4) непрозрачность информационного пространства вследствие
политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры;
5) низкого профессионализма участников рынка недвижимости
(незначительный опыт работы, незнание законодательной базы,
тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по
профессиональным качествам);
6) отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости;
7) неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее
массовым является рынок жилья) [1,с.191].
Итак, с переходом Казахстана к рыночным отношениям недвижимость
становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права
собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы
накладывают отпечаток на развитие нашего рынка недвижимости.
Принятые решения о приобретении недвижимости неизбежно должно
учитывать следующие факторы, определяющие особенности её экономического
оборота [10]:
1) динамику извлекаемых из её использования денежных потоков;
2) количество и качество приобретаемых в результате транзакций прав,
связанных с объектами недвижимости, а также оценку возможных
комбинаций этих прав;
3) величину транзакционных издержек, связанных с оформлением сделки;
4) инвестиционную привлекательность объекта сделки;
5) степень ликвидности приобретаемой недвижимости (наличие
альтернативных вариантов использования объекта недвижимости и
степень лёгкости извлечения дополнительного дохода);
6) способ налогообложения;
7) необходимость непосредственного управления объектом недвижимости и
процедур контроля.
Заслуживают особого внимания факторы, влияющие на величину стоимости
недвижимости [11]:
1) cпрос - количество данного товара или услуг, находящееся на рынке
платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос
существует на рынке жилья;
2) полезность - способность имущества удовлетворять те или иные
потребности человека. Полезность побуждает у человека желание
приобрести определенную вещь. Полезность жилья - подразумевает и
комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке
недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельным
участком без ограничений на использование и застройку;
дефицитность означает ограниченность предложения. Как правило, при
увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают
снижаться, при уменьшении же предложения - происходит рост цен. Это
закономерность характерна для всего рынка в целом;
3) возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи
имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в
руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром.
Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по
себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей,
наличия покупательной способности, также от полезности и относительной
дефицитности (Приложение А).
Также существуют ряд факторов, влияющие на рынок недвижимости [12]:
Рост доходов населения. Конечно же, рост доходов населения, влияет на
уровень цен. Уровень доходов - это показатель, который относится ко всему
населению страны, а покупателями такого товара, как недвижимость и является
население. Соответственно, чем больше дохода у населения, тем больше
вероятность покупки объектов недвижимости.
Состояние экономики. Влияние состояния экономики можно объяснить
тем, что экономика страны прямо влияет на ситуацию на рынке недвижимости.
При резком спаде экономики неизбежно происходит падение цен на рынке.
Если же спад идет незначительный, то зависимость между ВВП и ценами на
недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных
ситуаций люди стремятся обрести уверенность в завтрашнем дне и
стабильность, чем объясняются резкие покупки, совершаемые на рынке
недвижимости. Спрос поэтому растет, а с ним возрастают и цены на жилье.
Трудовая и культурная миграция. В настоящее время, также как и во
всем мире, происходит урбанизация населения страны. В крупные города
устремляется очень большой поток населения, происходит внутренняя миграция.
Причин для этого предостаточно. Большая часть этого контингента либо
обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо рассчитывают
купить их с помощью кредитов. Все это и приводит к повышению цены на жилье.
Развитие кредитования. Кредитами в настоящее время пользуются все
большее число покупателей, без которых многие просто не смогли бы
приобрести жилье на рынке недвижимости. Конечно, появление еще больше
денег и покупателей в определенной мере влияет на рынок, способствуя
повышению спроса и, соответственно, повышению цены. Понижение же ставки по
кредитам привлекает большее число покупателей с относительно небольшим
доходом. Данная группа потребителей ориентирована (в основной своей массе)
на более дешевое и небольшое по площади жилье. Есть и люди, которые с
помощью кредитов приобретают и ликвидные квартиры с целью их дальнейшей
перепродажи. В таких условиях любые государственные, а также муниципальные
программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению
платежеспособного спроса населения и подорожанию жилья.
Недостаток альтернативных областей выгодного и надежного размещения
свободных средств. В условиях, когда предпринимательская деятельность
связана с многочисленными сложностями и различными рисками, все-таки для
большинства граждан способов размещения свободных средств ограниченное
количество. Это привело к тому, что сложилось такое мнение и практика, что
недвижимость - наилучший вариант для достижения таких целей. Риск потерять
деньги тут существенно ниже, рост же цен в долгосрочной перспективе более
вероятен, кроме того, недвижимость можно использовать для улучшения условий
жизни, в том числе для сдачи ее в аренду. В случае появления
альтернативных способов размещения денежных средств, вот тогда значительная
часть средств тогда возможно уйдет туда. И как следствие будет происходить
снижение цен на недвижимость, что благотворно скажется на всей экономике в
целом. Устремление же потоков инвестиционно-спекулятивного капитала на
рынок недвижимости неизбежно приводит к росту спроса, а соответственно, и к
росту цен.
Изменение статуса микрорайона. Повышение статуса микрорайонов, в том
числе связанное со строительством метро, введением новых станций метро и
переходом со временем новых массивов из разряда новостроек в разряд
благоустроенных и обжитых - достаточно серьезные и объективные причины для
подорожания жилья. При всех прочих равных условиях квартира на окраине без
метро будет стоить процентов на 10-20 дешевле, чем тоже на окраине, но
возле станции метро. Примерно настолько же увеличивается цена на квартиру
после того, как необжитой микрорайон с многочисленными шумными стройками и
занесенными мусором дорогами становится зеленым и благоустроенным.
Практически любые изменения (как положительные, так и отрицательные)
транспортной доступности и инфраструктуры микрорайона, состояния экологии,
благоустройства, озеленения, общественной безопасности, социальной и
культурной среды в целом влияют на уровень ценообразования. На стоимость
недвижимости влияют также местонахождение детских садов, школ,
поликлиник, торговых центров. Даже такие моменты как близкое расположение
остановки для общественного транспорта, расположение самого дома,
возможность в перспективе использование данной недвижимости для бизнеса -
все это влияет на стоимость недвижимости. И если люди, по объективным
причинам, выбирают данный район - значит, цены там будут
соответственно меняться. Отрицательно влияют также на формирование цен на
недвижимость негативные явления в коммунальном хозяйстве, разрушение
инфраструктуры, плохая экологическая обстановка.
Низкие объемы строительства. Недостаточный объем строительства и
фактическое игнорирование строительства малогабаритного жилья приводит к
тому, что постоянно растущий спрос остается неудовлетворенным. В настоящее
время строят малогабаритных квартир очень мало, недостаточно, а
малометражных однокомнатных также практически не строят, видимо по
экономической нецелесообразности. И это несмотря на то, что наибольший
спрос имеет место именно в этом секторе. Не найдя таких квартир в новых
домах, люди просто вынуждены покупать морально и физически устаревшее
жилье, цены на которое поэтому и растут быстрее всего. Вот и выходит, что
квадратные метры в хрущевках и современных домах эконом-класса стоят
примерно одинаково, несмотря на то, что разница в качестве между ними очень
разительна. Объясняется это тем, что из-за меньшего метража двухкомнатная
квартира в хрущевке обходится тысяч на 15-25 дешевле, чем двухкомнатная
квартира в современном доме. Для большинства покупателей этот фактор
является всё-таки определяющим: им важнее всего, чтобы была крыша над
головой, а количество квадратных метров, удобство планировок, наличие
шумной автомагистрали - это отступает на второй план. Другое дело, что
законы рынка все-таки даже и в период ажиотажных ожиданий рано или поздно
берут свое. Высокий уровень цен, необоснованно завышенный, является тем
фактором, который сам по себе заставляет потенциальных покупателей
отсрочить планируемую покупку жилья и сосредоточиться на накоплении
денежных средств. Покупки откладываются, а на рынке начинается стагнация и
даже происходит падение цен.
2. Рынок недвижимости в зарубежных странах
Сейчас минимальная стоимость входного билета на растущих рынках
Европы составляет всего 50 000 евро. При этом там этот рынок стабилен и
открыт, что гарантирует сохранность инвестиций. Долгостроев за рубежом
практически не бывает, все объекты сдаются от года до двух лет. Ипотечный
кредит в дальнем зарубежье в 2,5 - 3 раза дешевле отечественного [13].
В 2010 годах на всех зарубежных рынках произошло заметное снижение
цен на недвижимость. В большинстве европейских стран цены на жилье
продолжают заметно падать. К примеру, в Исландии на основании сведений,
ежегодно публикуемых Статистическим управлением Исландии, в 2010 году на
территории страны насчитывалось около 130 тысяч объектов недвижимости
(жилищный сегмент). Необходимо отметить, что мировой экономический кризис
ощутимо отразился на состоянии рынка недвижимости страны, особенно это
сказалось на ценах на жилые помещения и объемах продаж. Падение цен начало
замедлятся, и в 2011 году снижение стоимости жилых объектов в Рейкьявике
составило 3,8%, что почти на 6% меньше, чем за аналогичный показатель 2010
года [14].
В Дании же Согласно исследованию Danske Bank, стоимость жилья выросла
на 1,9% в декабре 2012 года по сравнению с ноябрем. Вместе с тем, по данным
RICS, в минувшем году темпы роста цен на недвижимость начали снижаться:
Испания показала 6%-ное снижение темпов роста (при рекордно низких ценах),
а Франция 3%-ное снижение (произошло ужесточение, начиная с 2012 года
налогов на прибыль с продажи недвижимости) [15] .
Снизились относительно предыдущих лет и темпы роста цен на жилье в
странах Восточной Европы. Так, в Чехии стоимость жилья возросла всего на
1,5% за год, и то за счет сектора элитной недвижимости. Стабильность роста
стоимости недвижимости в Чехии всегда делала привлекательным вложения в эту
страну, стабильность стоимости недвижимости в Праге сейчас еще раз
доказывает устойчивость чешского рынка даже при учете кризисного давления,
как в Европейском союзе, так и в самой Чехии [16].
В 2006 году Германия продемонстрировала самые низкие в Европе темпы
роста рынка жилья. Но если учесть, что несколько предыдущих лет рынок не
рос вовсе, то это положительные изменения. В начале 2007 года стоимость
нового дома в Германии составила в среднем 221 500 евро, или 1 785 евро за
1 кв.м. Это на 2,2% выше, чем в начале 2006 года. На сегодняшний день
отмечен существенный дефицит на объекты недвижимости в Германии. Это
случилось после того, как с 2012 года цены стали стремительно расти, и плюс
ко всему постепенно увеличивалась и арендная плата. Согласно исследованиям
портала Wohnungsboerse, базирующимся на оценке стоимости различных
предложений недвижимости, в 2012 году средняя стоимость однокомнатной
квартиры в Германии составила 1 823 евро за 1 кв.м., двухкомнатной - 1 758
евро за 1 кв.м. По данным журнала Finanztest, за последний год средний рост
цен в крупных городах составил более 8%. В мелких городах и пригородах -
около 1-3%. В прошлом году средний рост цен по Германии составил 5,5%.
Главной причиной роста цен ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
