Государственное регулирование рынка недвижимости

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 70 страниц
В избранное:

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ1 Экономические аспекты рынка недвижимости 1. 1 Сущность недвижимости и особенности рынка недвижимости1. 2 Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов 1. 3 Рынок недвижимости в зарубежных странах2 Государственное регулирование рынка недвижимости 2. 1 Правовые аспекты рынка недвижимости 2. 2 Анализ и состояние рынка недвижимости в РК3 Перспективы развития рынка недвижимости3. 1 Проблемы ЖКХ на рынке недвижимости3. 2 Образовательные услуги в области рынка недвижимостиЗАКЛЮЧЕНИЕСписок использованной литературыПриложение:

ВВЕДЕНИЕ

1 Экономические аспекты рынка недвижимости 1. 1 Сущность недвижимости и особенности рынка недвижимости

1. 2 Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов 1. 3 Рынок недвижимости в зарубежных странах

2 Государственное регулирование рынка недвижимости 2. 1 Правовые аспекты рынка недвижимости 2. 2 Анализ и состояние рынка недвижимости в РК

3 Перспективы развития рынка недвижимости

3. 1 Проблемы ЖКХ на рынке недвижимости

3. 2 Образовательные услуги в области рынка недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список использованной литературы

Приложение

4881721313139505056616467:

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность дипломной работы основывается на необходимости определения функционирования рынка недвижимости и ситуации на рынке недвижимости в посткризисный период. Рынок недвижимости в экономики страны занимает особое место, что обусловлено его стабильными характеристиками как инвестиционного актива. Это является с точки зрения предпринимательской деятельности конечно привлекательно. Существуют определенные закономерности развития рынка недвижимости. Изучение самой истории развития рынка недвижимости не только интересно, но конечно имеет определенные цели, для прогнозирования, планирования. Рынок недвижимости имеет социальное значение, поскольку практически все слои общества имеют к нему отношение, не зависимо от возраста и места жительства. Но, надо отметить, что рынок недвижимости развивается в Казахстане не так давно, поэтому еще полностью не изучен.

Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Правовое поле в сфере недвижимости сформировали программы приватизации государственного и муниципального имущества, приватизации жилищного фонда, Программа "Доступное жилье - 2020", «Социальная модернизация Казахстана: Двадцать шагов к Обществу Всеобщего Труда», Программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 - 2014 годы, Стратегический план развития Республики Казахстан до 2020 года, Программа модернизации жилищно-коммунального хозяйства Республики Казахстан на 2011 - 2020 год.

Одной из приоритетных целевых программ экономики страны является Программа "Доступное жилье - 2020". Она определяет принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики. В программе «Социальная модернизация Казахстана: Двадцать шагов к Обществу Всеобщего Труда Глобальный тренд социальной модернизации» надо стимулировать создание специализированных компаний по управлению государственным жилищным арендным фондом, а также обеспечить защиту прав долгосрочных арендаторов путем разработки типовых контрактов.

В стратегии «Казахстан - 2050» Президентом Республики Казахстан подчеркнуто: «Институты частной собственности будут укрепляться за счет собственности на землю, а также создания такой юридической системы, которая защищает права собственности и выполнение контрактов». Возникновение частной собственности в собственности в Казахстане привело к необходимости создания надежной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Недвижимость представляет собой основу национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер, поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных сферах бизнеса. Такие знания также необходимы и для каждого гражданина страны, так как собственность на недвижимость является основой свободы и достойного существования людей. C 2020 года в республики должны внедрить практику налогового кредитования. Главная задача - стимулирование инвестиционной активности предпринимателей на рынке недвижимости. Также в послании была отмечена важность поднятия общего уровня деловой культуры и стимулирования предпринимательской инициативы на рынке.

Степень разработанности темы теории и практики рынка недвижимости рассматривали следующие зарубежные ученные-экономисты: Никола Коломбель, Тарасевич Е. И., Асаул А. Н., Ян Вайнрух, Горемыкин В. А., а также отечественные ученные: Бенке Ю. В., Есенберлина Д. И., Алпысбаева Н. А., Нугужинов Ж. С и т. п. Также в работе использована нормативно-правовая база Республики Казахстан, а именно Законы Республики Казахстан, Гражданский кодекс Республики Казахстан, Налоговый кодекс, данные Агентства Республики Казахстан по статистике, данные периодической печати и другие источники.

Научная новизна исследования заключается в разработке методических основ организации процесса управления недвижимостью. Выявлена структура рынка недвижимости, включающая в себя три уровня субъектов рынка недвижимости в зависимости от степени влияния на объекты недвижимости, и три вида объектов рынка недвижимости, отличающиеся по их целевому назначению (жилая, доходная и общественная недвижимость) . Также был проведен SWOT-Анализ рынка недвижимости города Алматы.

Объект исследования объекты недвижимости.

Предмет исследования экономические закономерности развития, особенности функционирования рынка недвижимости, специфика регулирования и управление недвижимым имуществом.

Структура дипломной работы. Данная дипломная работа состоит из 3 глав, и соответственно каждый раздел делиться еще на подразделы. В первой главе рассматривается сущность недвижимости, ее особенности, влияние факторов на рынок недвижимости и зарубежный опыт. Вторая глава посвящена правовым аспектам рынка недвижимости и анализу и состоянию рынка недвижимости в РК. В третье главе рассматриваем проблемы ЖКХ на рынке недвижимости и образовательные услуги в этой области.

Цель дипломной работы изучить сущность рынка недвижимости, его состояние и тенденции развития в Казахстане.

Исходя из поставленной цели дипломной работы, были определены следующие задачи:

исследовать сущность недвижимости и особенности рынка недвижимости;
рассмотреть зарубежный опыт рынка недвижимости;
просмотреть законодательную базу регулирующую рынок недвижимости в Казахстане;
провести анализ и определить состояние рынка недвижимости в Казахстане;
исследовать проблемы на рынке недвижимости РК и пути их решения.

С 2010 году в Республике Казахстан наблюдается стабильный экономический рост, который, несомненно, влияет на активность различных рынков нашей страны. Не исключением здесь является и рынок недвижимости. Но, что отличительно: рынок недвижимости работает как в периоды экономического роста, так и в период снижения темпов роста экономики. На то, как развивается рынок недвижимости, влияет и инвестиционный климат, грамотно проводимая политика государства в отношении экономики. Важным фактором является внутренняя стабильность и определенность. Последнее возможно в случае четко поставленных определений объектов и субъектов рынка, как законодательно, так и на уровне отдельных участников рынка.

Одной из наиболее сложных проблем, возникающих у субъектов хозяйствования, является проблема правильного и оптимального определения правового режима имущества, а также методы и способы оценки недвижимости, используемого при осуществлении предпринимательской деятельности, в связи с чем, тема дипломной работы является актуальной на современном этапе, так как:

определение рыночной стоимости и принципов оценки недвижимости, а также методы и стандарты оценки недвижимости, неразрывно связаны между собой в технологии оценки объектов недвижимости;
среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи) ;
в Республике Казахстан происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью;
недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений;
появился слой новых владельцев недвижимости, которые приобретали ее для личного потребления, а кто-то для осуществления предпринимательской деятельности, возникли новые коммерческие структуры, которые действуют на рынке недвижимости;
все больше развивается работа отечественных и зарубежных инвесторов, для которых имеет значение гарантии прав пользования землей и правовая защита их интересов.

В 2013 году государство продолжает работу в области социальной защиты нуждающихся категорий граждан, повышается доступность и улучшение качества жилищно-коммунальных услуг, таких как энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения (канализации), газоснабжения. Также согласно программы «Доступное жилье-2020», принятой правительством РК, запланирована модернизация к 2020 году около 35 млн квадратных метров вторичного жилья. В последнее время были проведены большие капитальные ремонтные работы по замене трубопроводов по водоснабжению, теплоснабжению по всей стране. Но оказание социальных и жилищно-коммунальных услуг требует значительной согласованности в деятельности государственных органов и большой ответственности за предоставление услуг в соответствии с установленными нормативами.

1 Экономические аспекты рынка недвижимости

1. 1 Сущность недвижимости и особенности рынка недвижимости

При рассмотрении места недвижимости в экономической теории будем исходить из того, что экономика, как наука, изучает экономические потребности и способы их удовлетворения путем производства экономических благ. В контексте общей экономической теории под экономическими потребностями (economic needs) понимается недостаток чего-либо необходимого для поддержания жизнедеятельности и развития личности, фирмы и общества в целом. Считается, что такой недостаток является внутренним мотивом, побуждающим людей к экономической деятельности.

Экономика недвижимости, как часть экономической науки, изучает специфические экономические потребности способы их удовлетворения путем производства особого вида экономического блага - недвижимости. На протяжении всей истории человечества полезность недвижимости состояла, прежде всего, в защите людей от неблагоприятных воздействий внешней природной среды. Именно поэтому недвижимость относят к первичным жизненно важным благам для человека.

С развитием цивилизации недвижимость стала выполнять функции не только частного блага в виде жилища для конкретного человека, но и общественного блага, выполняя функции транспортных коммуникаций, обеспечения общества ресурсами, оборонной инфраструктуры и т. д. Функциональное назначение является одной из неотъемлемых характеристик недвижимости и безусловным является отнесение недвижимости к экономическому благу, изначально обладающему ценностью. Объективным фактом является то, что полезность недвижимости, как блага, прежде всего, определяется ее материальной (физической) сущностью [1] .

Материальная (физическая) сущность в целом определяет фундаментальные характеристики недвижимости, к которым относятся [2] :

двухкомпонентность;
неперемещаемость;
длительность использования;
длительность создания;
эластичность запаса.

Двухкомпонентность. Любой объект недвижимости состоит из земли и здания, возведённого на этом участке. Так как типы недвижимости различные и экономические условия разные, то и соотношение этих составляющих разное. Это является причиной сложности, неоднозначности анализа недвижимости, потому что земля и здания, что и очевидно, имеют разные экономические характеристики, влияющие на ценообразование. Стоимость земельного участка может сильно варьировать, в зависимости от престижности района, развития инфраструктуры вокруг, подлежит ли земельный участок делению или нет, и т. д.

Неперемещаемостъ. В свою очередь, определяет уникальность каждого отдельно взятого объекта недвижимости, так как создание точной копии в терминах местоположения физически невозможно. Именно поэтому неперемещаемостъ формирует особую систему связей каждого объекта недвижимости с окружающей средой, которые характеризуют его уникальное географическое и экономическое позиционирование.

Длительность использования. Во многом характеризует недвижимость, как экономический актив. В общем случае срок использования недвижимости, в течение которого недвижимость выполняет функцию экономического блага, существенно превосходит сроки использования всех прочих материальных активов, составляя 150-200 и более лет, в течение которых здания и сооружения технически способны удовлетворять своему функциональному назначению.

Длительность создания. Связана с объективными процессами технологии строительного производства, которые, в зависимости от масштаба объекта строительства, требуют значительного времени, примерно 2-4 и более лет. Длительность создания недвижимости также отличает ее от прочих экономических активов, что, в свою очередь, вносит существенные корректировки в экономические закономерности удовлетворения спроса на дефицитное благо.

Эластичность запаса. Теоретически, количество земли, как на поверхности суши, на любом материке, в любой стране, городе или районе фиксировано.

Недвижимость делится в соответствии с рисунком 1 на: жилищный фонд, нежилой фонд и земля. Каждая из этих групп формируется самостоятельно от иных, и соответственно располагает своей законодательной базой.

Рисунок 1. Основные типы недвижимости.

Примечание - составлено автором на основании источника [3, с. 10]

Применяя объектный принцип классификации благ можно сказать, что в контексте своей материальной сущности недвижимость подразделяется [1, с. 201] :

по длительности использования - благо многоразового использования;
по характеру использования - может быть как прямым (потребительским), так и косвенный (производственным) реальным благом;
по времени использования - благо долгосрочного использования, существующее в настоящем и сохраняющее свою полезность в будущем.

Еще с древних времен, а именно со времен римского права, имущество делилось на движимое и недвижимое. Это деление имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в главную очередь на землю [4] .

Законодательством Республики Казахстан для движимого и недвижимого имущества определяется различный правовой режим.

В Гражданском кодексе Республики Казахстан в статье 117 дается понятие «недвижимое имущество» [5] :

«1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объек ты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначений невозможно.

2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море» космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Также сюда можно будет отнести и предприятия, в соответствии со статьей 119 ГК РК «Предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемы для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».

В зарубежной литературе особое место занимает разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property) . «Недвижимая вещь» определяет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а вторая категория - устанавливает юридическую сущность этого понятия как совокупность имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи [4, с. 36] .

Являясь специфическим экономическим благом, недвижимость может бьггь создана и использована как:

объект потребления; товар; источник дохода. Недвижимость как объект потребления. Как жизненно важное для человека экономическое благо, недвижимость удовлетворяет потребности в жилище, полезность которого состоит в защите от окружающей среды - природной и техногенной. Обладание таким экономическим благом является целью экономической деятельности человека по его созданию.

Недвижимость как товар. Недвижимость как товар - это экономическое благо, созданное или предназначенное для обмена на стоимостный эквивалент (деньги) . Как и все товары, недвижимость обладает потребительной ценностью и меновой ценностью Потребительная ценность возникает за счет способности недвижимости удовлетворять потребность в жилище, в пространстве для производства товаров и услуг, средствах коммуникации и т. д. Когда потребительные ценности обмениваются друг на друга или на их денежный эквивалент, количественное соотношение их обмена определяет меновую ценность товар

Недвижимость как источник дохода. Экономическое благо может удовлетворять потребности в получении дохода. В случае недвижимости получение дохода осуществлю либо использованием ее в качестве фактора производства товаров и услуг, либо использованием ее в качестве объекта аренды.

Если недвижимость используется в качестве фактора производства то, как и любой другой фактор производства, она способна генерировать доход не сама по себе, а только как материальная основа для предпринимательской деятельности, использующей в комплексе все факторы [1, с. 190] .

Развитие рыночных отношений в Республике Казахстан требует создании полнокровного финансового рынка, составной частью которого является рынок недвижимости. За последние годы довольно быстрыми темпами в Казахстане стал формироваться и развиваться рынок недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой отрасль вложения капитала в объекты недвижимости и также в систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

Для рынка недвижимости Казахстана характерно быстрое, статичное развитие. Рынок недвижимости и возникающие экономические отношения, это та сфера, которая привлекательна для вложения капитала. Рынок недвижимости представляет собой особую область рыночных отношении, где происходит гражданский оборот объектов недвижимости и прав на них. Он является одной из главных составных частей национальной экономики наряду с рынками труда и капиталов, товаров и услуг.

Особенности рынка недвижимости следующие.

Определяющими факторами спроса на объекты недвижимости во многом определяется такими факторами, как географическими (местоположением объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки: дореволюционной, «сталинской», «хрущевской» и т. д. ) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т д. ) .

Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Поэтому в РК предложение превышает величину спроса. Например, в среднем по стране в 2009 году на одного потребителя жилья приходилось более 45 продавцов квартир. Однако при таком явно избыточном соотношении продавцов к покупателям спрос покупателей квартир часто оставался неудовлетворенным. Именно за счет возможности образования новых интересов рынок недвижимости успешно функционирует, отражая ценовыми изменениями индивидуальные предпочтения, то есть соотношение спроса и предложения на многообразные интересы [6] .

Таким образом, конкурентный рыночный механизм увеличивает благосостояния инвесторов в соответствии с их предпочтениями за счет взаимного обмена различных типов прав на недвижимость.

Вложения капитала в недвижимость сопровождаются тремя видами затрат: затраты на содержание объекта недвижимости в нормальных условиях, т. е. на ремонт, эксплуатацию и т. д., ежегодный налог на обладание недвижимостью, налоги или сборы на операции с недвижимостью.

В структуре недвижимости можно выделить такие группы финансовых активов, как:

земельный участок; жилое помещение; нежилое помещение; предприятие; здание; сооружение. Существуют также и другие особенности рынка недвижимости, которые заключаются в следующем [7] :

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.