Общая модель рынка недвижимости
Содержание
Глава I. Теоретические аспекты недвижимости 2
1.1 Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости 2
1.2 Жизненный цикл объекта недвижимости 7
1.3 Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней
среды 8
1.4 Экономическая и социальная сущность недвижимости 15
Глава II. Общая модель рынка недвижимости 23
2.1. Основные характеристики рынка недвижимости 23
2.2 Функции и особенности рынка недвижимости 27
2.3 Структура и сегментация рынка недвижимости 29
Глава III. Проблемы развития рынка недвижимости 34
3.1 Государственная жилищная политика Республики Казахстан 34
3.1.1 Проблемы рынка жилой недвижимости Республики Казахстан 34
3.1.2 Анализ государственной программы развития жилищного строительства
в Республике Казахстан на 2006 год 36
3.1.3 Роль государства в решении жилищных проблем 44
3.1.4 Новая жилищная программа и ее перспектива в будущем 46
3.2 Анализ ценообразования на рынке недвижимости 49
3.3 Отношения по поводу аренды недвижимости и ее необходимость 68
Глава I. Теоретические аспекты недвижимости
1.1 Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости
Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а
также зданий и сооружений на ней.
В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было
установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление
имущества на движимое и недвижимое упразднено.
В процессе проведения экономических реформ в Казахстане вновь введено
деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК
РК, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так,
согласно ст. 132 ГК РК, предприятие в целом как имущественный комплекс,
используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается
недвижимостью (табл.1.1).
Таблица 1.1
Виды недвижимого имущества
№ Отдельные объекты Сложные объекты
пп
1 Земельные участки Предприятие в целом как имущественный
комплекс, включая:
♦ земельные участки;
♦ здания и сооружения;
♦ инвентарь и оборудование;
♦ сырье и продукцию;
♦ требования и долги;
♦ права на обозначения,
индивидуализирующие предприятие, его
продукцию, работы и услуги;
♦ нематериальные активы;
♦ информацию;
♦ другие исключительные права
2 Участки недр
3 Обособленные водные объекты
4 Все, что прочно связано с
землей, в том числе:
♦ леса;
♦ многолетние насаждения;
♦ здания;
♦ сооружения
5 Приравненные к недвижимости,
подлежащие государственной
регистрации:
♦ воздушные и морские суда;
♦ суда внутреннего плавания;
♦ космические объекты.
Иные предметы, наделенные
статусом недвижимости по
закону
Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в
ст.1 Закона РК “Об основах государственной жилищной политики”, которая в
состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с
ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные
постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома,
квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные
для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной
инфраструктуры жилищной сферы.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги,
признаются движимым имуществом.
Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым. Делимым является
имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли
и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При
этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть
признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).
Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют
существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей
несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого
дома).
С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые
принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не
являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим
назначением.
Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия,
запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права
собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого
имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста
имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.
Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого
имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых
коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления
сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может
существовать вне связи с пользованием земельным участком.
Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на
территории Республики Казахстан номер объекта недвижимости, который
присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета
(инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной
законодательством Республики Казахстан, и сохраняется, пока данный объект
недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.
Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера
земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и
инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в
здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения
и инвентарного номера помещения.
Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости –
описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного
участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате
чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно
выделить его из других объектов недвижимого имущества.
Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое
назначение или разрешенное использование.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в
единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое
из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного
(определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.
Географическая концепция отражает физические (технические)
характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры,
местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие
параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических,
химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате
постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная
пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении
и пользовании имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный
объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные
экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично
возникают из его полезности, способности удовлетворять различные
потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев
недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные
программы.
На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность
публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом
отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть
неделимыми или частичными и разделенными на основе физического
горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные
ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное
пространство.
В Казахстане, как и в других промышленно развитых странах мира,
законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать,
сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и
пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться
своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость
приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает
относиться к юрисдикции частного права.
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении
физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей
людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и
необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
Традиционно в Казахстане недвижимость делится на 3 группы: жилищный
фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно,
имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1).
Рис. 1.1. Основные типы недвижимости
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм
собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома,
квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для
проживания.
Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами,
отличающими его от других товаров (рис. 1.2).
Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их
часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные
в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному
назначению на офисные, торговые, складские и производственные.
Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом
проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или
косвенно участвующем в производстве всех других товаров.
Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду
признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости
и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий
недвижимости, управления ими.
По характеру использования
• Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.
• Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины,
рестораны, пункты сервиса.
• Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
• Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
• Специальная недвижимость: школы, церкви, мечети, больницы, ясли-
сады, дома престарелых, здания правительственных и
административных учреждений.
По целям владения
• для ведения бизнеса;
• для проживания владельца;
• в качестве инвестиций;
• в качестве товарных запасов и НЗП;
• для освоения и развития;
• для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации
• специализированная (в силу своего специального характера редко,
если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на
открытом рынке для продолжения ее существующего использования,
кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего
бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы,
электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения,
принадлежащие общественному сектору;
• неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую
существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования,
использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации
• введенные в эксплуатацию;
• требующие реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме
• не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных
ископаемых;
• воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и
является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода
от недвижимости:
1) будущие периодические потоки денежных средств;
2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен,
приобретения новых и развития старых объектов;
3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.
1.2 Жизненный цикл объекта недвижимости
Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в
течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный
цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):
1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования
свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта
наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с
учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На
основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования
из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически
целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования
завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.
2. Проектирование улучшений. На этом этапе – на основании технического
задания на проектирование – осуществляется (специализированной
организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой
для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с
фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и
искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки
коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений.
Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при
участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического
задания на проектирование.
3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период
реализации проекта подрядными организациями практически полностью
изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих
изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время
возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как
правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к
созданному объекту.
4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с
передачей имущественного права или с появлением обременении на это право.
На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется
государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже
объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и)
улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению
собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно,
владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права
собственности.
5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и
эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий
(или профессиональная управляющая компания) организует рациональное
расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со
временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения
физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется
изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими
к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.
В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое
освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без
прекращения использования объекта в целом.
6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация
улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального
назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в
текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей
пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически
неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт
без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с
ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.
Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и
улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного
изменения функционального назначения улучшений, то последние
реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при
этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений,
сохраняющих первоначальное функциональное назначение.
Если анализ использования объекта в существующем состоянии показывает
необходимость полной замены его функционального назначения, то
реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением
планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и
застройкой свободной части земельного участка.
7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование
материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их
экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению
сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая
возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых
строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).
Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного
цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может
возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на
стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или
достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни
объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы
периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.
1.3 Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней
среды
В состав недвижимости входят: природные (земля) и рукотворные
улучшения компоненты.
Природные компоненты недвижимости в зависимости от наборов их
характерных признаков делят на две группы:
свободные земельные участки, т.е. земельные участки, свободные от
строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в
том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и
лесами на поверхности. Эти участки предназначаются для застройки или
производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и
полезных ископаемых.
земля с улучшениями, т.е. земельные участки с многолетними
насаждениями, коммуникациями, зданиями или (и) сооружениями всевозможного
назначения
Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности
земли, имеющую замкнутые границы, привязку местоположения к юридически
заданной системе координат с адресными ориентирами.
К характеристикам земельного участка относятся:
• форма — прямоугольная, косоугольная, круглая или эллиптическая,
с выемами и выступами;
• размер площади (в гектарах — для сельскохозяйственных земель и
лесных массивов, природных заповедников и национальных парков; в
сотках – сотнях квадратных метров – для дачных участков,
садоводств и загородных участков под индивидуальную застройку; в
квадратных метрах – для городской планировки и застройки);
• размеры формообразующих линий, в том числе длина фронтальной
границы и ширина участка (в метрах) для участков вдоль
магистралей, по которым перемещаются потенциальные пользователи
или товары;
• глубина слоя под поверхностностью земли, разрешенного для
внедрения собственника участка (до 5 метров);
• топографические параметры — неровности поверхности — уклоны и
холмы, выступающие над поверхностью скалы и камни, водоемы и
русла потоков;
• геологические параметры — состав и прочность грунта, наличие и
форма существования подземных вод, форма организации подземных
коммуникаций;
• наличие (отсутствие) многолетней растительности (деревья и
кустарники).
Особое значение имеют характеристики участка, связанные с
местоположением: престижность района местоположения, удаленность участка от
источников и коммуникаций жизнеобеспечения, от центров деловой активности,
от транспортных магистралей, от станций общественного транспорта и
пешеходных дорожек массового использования, от рекреационных зон и
источников экологически вредных воздействий. Значимость местоположения
объекта может изменяться вследствие деятельности человека, направленной на
изменение окружения (ландшафта, застройки, обеспеченности коммуникациями и
др.).
Земельный участок может быть делимым (в случае сохранения возможности
разрешенного использования каждой из его частей) и неделимым. При этом
разрешенным является использование, которое удовлетворяет правилам,
установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах:
• зонирования территории — размещения объектов любого
функционального назначения только в зонах соответствующего
профиля (например, промышленные здания не строятся в зоне жилой
застройки);
• охраны окружающей среды и здоровья человека с ограничением
объемов вредных производств (даже в зонах соответствующего
профиля);
• ограничения нагрузки на природную среду регулированием плотности
и ширины застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений
и плодородия почвы.
Земельные участки различаются предпочтительностью функционального
назначения:
• участки, предназначенные для выращивания сельскохозяйственной
продукции (пашня, целина, сенокосы, пастбища, плодовые сады,
плантации технических культур и пр., но без строений,
предназначенных для переработки сельскохозяйственной продукции);
• прибрежные участки земель водного фонда, используемые или
резервируемые для использования в режиме, согласованном с
режимом использования водного фонда;
• участки земель лесного фонда, покрытые лесами, выделенные для
ведения лесного хозяйства, резервируемые для лесопосадок;
• участки производственного фонда, размещенные в местах или
примыкающие к местам ведущейся, планируемой или потенциально
перспективной разработки полезных ископаемых, а также
используемые и предназначенные для прокладки транспортных и иных
коммуникаций, для застройки сооружениями и зданиями промышленных
предприятий, энергетических комплексов, объектов оборонного
значения; ,
• участки, используемые или резервируемые для застройки зданиями и
сооружениями жилого или социально-бытового назначения на
территориях, принадлежащих или прилегающих к городам, рабочим,
курортным и дачным поселкам, к сельским населенным пунктам;
• участки рекреационно-оздоровителъного, природоохранного,
историко-культурного, заповедного и мемориального значениям
(заповедники, национальные парки, ботанические сады, пляжи,
места массового туризма, парки и площадки для массового отдыха,
зоны минеральных источников и лечебных грязей).
Следует иметь в виду, что функциональное назначение земли может
изменяться в связи с изменением рыночных предпочтений, откликающихся на
изменение потребностей общества.
Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при
его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков,
простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения,
содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы.
Основные сведения об участках недр (обычно представляемые в Государственном
кадастре месторождений и в государственном балансе запасов полезных
ископаемых) обеспечивают характеристику основных и совместно с ними
залегающих полезных ископаемых, включая описание всех компонентов в составе
последних.
Сведения об участках недр обеспечивают также возможность расчетов
экономической целесообразности разработки месторождения на основе анализа
технических, гидрологических, экологических и других условий разработки.
При этом учитываются имеющиеся представления о количестве, качестве и
степени изученности ископаемых по месторождениям, об их размещении и
степени промышленного освоения, о спросе на эти ресурсы на отечественном и
мировом рынках.
Водный объект – сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее
рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима,
предполагающего изменение во времени уровней, расходов и объемов воды.
Лес как продукт природного происхождения включает в себя деревья,
кустарники, ягодники, грибницы, травы многолетнего функционирования и
представлен прежде всего на землях лесного фонда:
Леса подразделяются на три группы:
• леса, предназначенные для выполнения водоохранных, защитных,
санитарно-гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также
леса особо охраняемых природных территорий (памятники природы,
заповедники, национальные парки) ;
• леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью
наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные,
защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные
функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также
леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для
сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования;
• леса регионов с большими массивами леса, имеющие преимущественно
эксплуатационное значение, подразделяющиеся на освоенные и
резервные.
Рукотворные компоненты недвижимости (улучшения) в составе недвижимости
делят на следующие группы: строения (здания и сооружения), инженерные
коммуникации, насаждения.
Строения условно подразделяют на две группы:
• здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности
человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном
человеком с использованием машин и оборудования;
• сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в
основном конструкциями, машинами и оборудованием при
эпизодическом и маломасштабном участии человека:
гидротехнические, энергетические, транспортные и другие
сооружения.
По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений:
объекты жилые и нежилые.
К жилым объектам недвижимости относятся:
• комнаты и квартиры, в том числе в нежилых домах;
• жилые дома – односемейные (одноквартирные, усадебные),
малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные
(многосемейные) капитальные дома, предназначенные для
постоянного (долговременного) проживания;
• гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и
передвижные дачные и садоводческие домики – для временного
проживания.
К жилым объектам недвижимости относятся также земельные участки под
соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации. Нежилые
помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся.
К нежилым объектам недвижимости относятся:
• промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям,
в том числе административные, бытовые и вспомогательные здания
предприятий, промышленные сооружения (емкости, дымовые трубы,
эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы, транспортные
агентства, помещения производственного назначения в зданиях
другого функционального назначения (в том числе мастерские,
прачечные, химчистки);
• специализированные здания и сооружения для научно-
исследовательских, проектных организаций и органов власти;
• складские объекты, включая автономные специализированные
комплексы с транспортными системами, техническими средствами,
отоплением; оборудованные ангары; приспособленные под склады
подвальные и полуподвальные помещения, бывшие бомбоубежища,
помещения первых этажей и пр.;
• офисные строения и помещения — специализированные бизнес-центры
с полным комплексом услуг, включая регулируемый микроклимат,
специализированные телекоммуникационные услуги и системы
безопасности; административные здания, переоборудованные в
бизнес-центры с сокращенным перечнем услуг; отдельные офисные
помещения — в том числе для нотариальных контор, юридических и
финансовых учреждений и др. — в зданиях различного
функционального назначения;
• торговые объекты (включая универсальные и специализированные
магазины, торгово-выставочные комплексы, залы демонстрации мод,
рынки и пр.);
• сервисные объекты – специализированные дома быта, ломбарды, дома
и залы демонстрации мод, салоны, бани, предприятия связи, кафе,
рестораны, дегустационные залы, центры торжественных церемоний и
ритуальных услуг;
• спортивно-зрелищно-развлекательные объекты – киноконцертные
залы, театры, казино, центры, залы и парки развлечений, тиры,
открытые и закрытые стадионы, ипподромы, корты, полядля гольфа,
площадки для спортивных игр, плавательные бассейны и пр.;
• медицинские и оздоровительные объекты – санатории, дома отдыха,
больничные комплексы, дома престарелых – объекты, совмещающие
оздоровительную функцию с жилой, для временного проживания с
отдыхом и лечением, а также поликлиники, специализированные
лечебные центры, родильные дома, ветеринарные лечебницы, аптеки,
зимние сады и пр.;
• мемориальные и культовые объекты – музеи, памятники и пантеоны,
захоронения, церкви, соборы, часовни, монастыри, мечети;
• объекты учебно-просветительского и творческого назначения –
детские сады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты,
университеты, училища, библиотеки, студии и дома творчества,
художественные мастерские.
К нежилым объектам недвижимости относятся также земельные участки под
соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации.
Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные) и
промышленные (в том числе энергетические, транспортные,
сельскохозяйственные, складские).
При этом из перечисленных выше к общественным отнесены все типы зданий
и сооружений, кроме промышленных, но, включая гостиницы, мотели, кемпинги.
К общественным объектам отнесены также объекты для транспортного
обслуживания населения (вокзалы, кассы, транспортные агентства), отнесенные
нами к единому комплексу объектов транспортной отрасли.
Строения классифицируются также:
• по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные,
секционно-коридорные, галерейные, зальные, пролетные),
• по архитектурному стилю (рационализм, конструктивизм,
функционализм, модернизм, эклектика и др.),
• по конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, с
поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные,
монолитные, с подвесным покрытием, оболочечные, тонкостенные,
пневматические, блокированные),
• по материалам несущих стен (кирпичные, крупнопанельные,
крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые),
• по этажности (одноэтажные, малоэтажные – 2-3, многоэтажные – 4-
9, повышенной этажности – 10-20 и высотные – более 20 этажей),
• по долговечности (срок службы – более 100 лет, 50-100 лет и 20-
50 лет),
• по степени огнестойкости (5 категорий, различающиеся степенью
возгораемости и пределом огнестойкости, т.е. временем от начала
испытания огнем до появления сквозных трещин, потери несущей
способности или сверхнормативного повышения температуры на не
обогреваемой поверхности).
Выделяют также здания типовые (по типовым проектам) и нетиповые (по
индивидуальным проектам).
В практике управления важным является и разделение объектов
недвижимости на доходные и недоходные.
К недоходным относятся объекты, предназначенные для удовлетворения
бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных потребностей человека
и не используемые для извлечения прибыли, в том числе:
• земля под общественным транспортом,
• земельные участки под открытыми для посещения рекреационными
зонами и захоронениями,
• государственные учебные и медицинские учреждения,
• церкви, административные здания государственных учреждений,
общественных и других организаций.
К доходным относят объекты, сдающиеся в аренду или использующиеся
собственниками для реализации доходного бизнеса – с целью получения прибыли
на средства, вложенные в приобретение объекта.
Для целей управления недвижимостью необходимо иметь представление об
основных характеристиках элементов строений, из которых состоят компоненты
объекта недвижимости, в том числе и строения, а также о факторах,
определяющих состояние этих характеристик на разных этапах жизненного цикла
объекта.
Кроме характеристик, поименованных выше и использованных в
классификациях, важны также размеры строений и помещений: строительный
объем здания (в кубических метрах), площадь помещений (в квадратных
метрах), линейные размеры фасада, конструкций и периметра, высота потолков
(в метрах).
Чаще других будет использоваться понятие площади помещений, которые
различаются степенью близости к их функциональному назначению:
• основные помещения, предназначенные для выполнения собственно
основной функции – жилой, офисной, торговой, производственной,
складской;
• вспомогательные помещения – помещения общего пользования,
включая коридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы,
туалеты и пр., а также технические помещения, предназначенные
для размещения коммуникаций, инженерного оборудования,
технического персонала.
Площадь основных помещений называется полезной, суммарная площадь всех
помещений называется общей, для доходных объектов вводится понятие арендной
площади, которая равна сумме площадей основных и вспомогательных помещений.
Инженерные коммуникации – внешние по отношению к строениям
водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные
коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике
коммуникаций обращают внимание на:
• материалы изготовления и срок службы изделий,
• доступность для технического обслуживания
• сроки эксплуатации до очередного ремонта,
• пропускную способность,
• доступность для использования на отдаленных частях участка
Многолетние насаждения по функциональному назначению, подразделяют на
группы:
• производящие плодово-ягодную продукцию – семечковые,
косточковые, орехоплодные, цитрусовые, виноградники, ягодники;
• производящие техническую продукцию – каучуконосы, хмель, чай;
• декоративно-озеленительные –кустарниковые или древесные;
• полезащитные – противоэрозионные;
• живые изгороди – защитные полосы вдоль железных дорог.
Для всех групп важными с точки зрения задач управления являются
возрастные характеристики:
• срок от посадки до начала использования по назначению (ягодники
– 2-3 года, плодовые – 5-8 лет, технические – до 10 лет,
декоративные – 5-12 лет);
• продолжительность эксплуатации по назначению (плодово-ягодные –
10-30 лет, технические – 10-50 лет, декоративно-озеленительные –
до 50 лет).
При характеристике насаждений кроме обозначенных выше свойств обращают
внимание также на толщину стволов и глубину залегания корневой системы (для
оценки надежности при воздействии ветра и оценки затрат на ликвидацию
насаждений – при расчистке участка), на размеры и траекторию движения тени
от кроны растений и т.д.
Физическая среда функционирования объекта создается природой,
природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта
среда формирует материальные условия функционирования и развития
недвижимости.
Физическая среда, внешняя по отношению к объекту, обладает следующими
характеристиками: климат:
• атмосферное давление, средняя температура, амплитуда колебаний
температуры по сезонам и времени суток, влажность, тип,
количество и сезонное распределение осадков, сила ветра и роза
ветров, облачность и солнечные дни – с отнесением совокупности
признаков к одному из видов климата – континентальному,
морскому, субтропическому; предрасположенность к природным
катастрофам: землетрясения и провалы земной коры, наводнения,
затопление, подъем грунтовых вод, смерчи и ураганы, сходы
снежных лавин и селевых потоков, обледенения, эпидемии,
нашествие насекомых и грызунов;
• экология и предрасположенность к техногенным катастрофам:
уровень загрязнения атмосферы, почвы и водоемов, шум,
пожароопасность окружающей застройки или лесных массивов,
наличие источников потенциальной опасности – производств, мест
хранения или транспортировки химикатов, нефтепродуктов,
взрывчатых веществ, радиационных материалов, бактериальных
препаратов, другое;
• рельеф местности: равнина, пустыня, горы, холмы, крупные
водоемы, болота, ледники, лесные массивы, природные скальные
образования, пещеры и т.д.;
• характер ландшафта: открытый, характерный, организованный;
• характер застройки – с выделением ее типа: периметральная,
фронтальная, вдоль магистралей, строчная, групповая, сетчатая,
ковровая, широтная, меридиональная, террасовая, усадебная;
• характер застройки – с выделением ее характеристик: этажность,
архитектурные стили, плотность, наличие и свойства рекреационных
зон, обеспеченность инфраструктурой, композиционное единство и
психологическая совместимость застройки с ландшафтом;
• обеспеченность территории инфраструктурой: транспортные
магистрали и качественные дороги, энергетические и коммунальные
сети, системы связи, парковки, автозаправочные станции,
рекреационные зоны, центры деловой активности.
1.4 Экономическая и социальная сущность недвижимости
Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:
• предмета потребления (бездоходного) – ресурса для личного или
общественного использования, т.е.:
• жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или
садоводство;
• земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и
других общественно-значимых учреждений;
• реального актива – ресурса (фактора производства) для
производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е.
коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая
земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов,
имущественные комплексы предприятий и т.п.;
• финансового (инвестиционного) актива, т.е.:
• товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи
с прибылью;
• капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и
выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);
• средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги,
включая закладные).
К особенностям недвижимости как товара относят:
• неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности
реализации сделки только параметрами регионального рынка,
• уникальность объектов – вследствие неповторимости комбинации
весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги
отсутствуют) – приводит к уникальности каждой сделки на рынке
недвижимости;
• долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в
качестве составной части предложения (скрытого или явного) в
течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;
• ограниченность земельных ресурсов и длительность создания
улучшений приводят к относительно низкой эластичности
предложения этого товара и к соответствующим особенностям
рыночного ценообразования;
• сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности
физических и юридических свойств, в сочетании с высокой
сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести
высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации
сделок;
• сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями
приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки,
закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации
расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию
услуг посредников;
• низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени
экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.
•
К особенностям недвижимости как финансового актива относят:
• неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических
характеристик объектов в совокупности последних (из-за
уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы
управления портфелем недвижимости;
• слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других
активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве
альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;
• относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации
объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и
следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен,
облегчает экономические прогнозы и управление экономическими
рисками;
• неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с
непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают
высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в
сравнении с другими видами финансовых активов;
• необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для
приобретения или (и) развития объекта — при требуемом уровне
самостоятельности в доходной эксплуатации — существенно сужает
круг потенциальных пользователей этим видом актива;
• необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами
вследствие высокой степени сложности их структуры и системы
обеспечения их функционирования приводит к необходимости
вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но
и управляющих компаний;
• низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного
актива в сравнении с ценными бумагами снижает его
привлекательность при реализации спекулятивных операций.
Операции с недвижимым имуществом – это: действия граждан и юридических
лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских
прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости; юридический факт,
порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки с
объектом недвижимости.
Цель любой сделки – приобретение права собственности или права
пользования имуществом.
Действительность сделки определяется через совокупность следующих
условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность
физических и юридических лиц, совершающих сделку; соответствие воли и
волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки.
Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то
сделка недействительна.
Сделка считается ничтожной, если: совершена с целью, заведомо
противной основам правопорядка или нравственности; волеизъявление не
соответствует подлинной воле; нарушены форма сделки и требования о ее
государственной регистрации; сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна
понимать значение своих действий; сделка юридического лица выходит за
пределы его правоспособности.
Сделки могут совершаться в двух формах: устной и письменной.
В устной форме сделка возможна: если законом или соглашением не установлена
письменная форма; для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме
тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение
простой письменной формы которых влечет их недействительность); для сделок
во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не
противоречит закону, иным правовым актам и договору).
Письменная форма сделки заключается в составлении документа,
отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.
Договоры в письменной форме могут также заключаться путем обмена
документами, посредством почтовой, телетайпной, электронной или иной связи.
Содержание наиболее распространенных видов сделок с недвижимостью
приведено в таблице 2.
Объект недвижимости может быть объектом торга и сделок в нескольких
проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав: продается сам объект,
если покупателю передается полное право собственности (с полным пакетом
правомочий, включая права расходования, передачи и уничтожения объекта);
продается право арендатора, если покупателю (арендатору) передается право
владения и пользования (без права распоряжения, но с правом изменения
физической сущности объекта); продается право пользования, если покупателю
(арендатору) передается право пользования (без прав распоряжения
юридической и физической судьбой объекта); продается право арендодателя на
получение регулярного дохода путем сдачи объекта в аренду от имени
собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом
передачи объекта или его частей в субаренду).
Таблица 2 Типы операций с недвижимым имуществом
Со сменой собственника С изменением состава С добавлением иных
собственников субъектов прав
Купля-продажа Акционирование Инвестирование средств
Наследование по закону Изменение состава с Строительство,
или по завещанию разделом имущества реконструкция
Реализация обязательств Изменение состава Передача в доверительное
(залог или долги) субъектов при ликвидацииуправление
предприятия
Приватизация; Внесение имущества в Аренда, наем, поднаем,
национализация уставный капитал перенаем
Оформление ренты и Долевое строительство с Передача в хозяйственное
пожизненного содержания выделением долей ведение, оперативное
с иждивением управление
Изъятие земельного Оформление кредита ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Глава I. Теоретические аспекты недвижимости 2
1.1 Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости 2
1.2 Жизненный цикл объекта недвижимости 7
1.3 Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней
среды 8
1.4 Экономическая и социальная сущность недвижимости 15
Глава II. Общая модель рынка недвижимости 23
2.1. Основные характеристики рынка недвижимости 23
2.2 Функции и особенности рынка недвижимости 27
2.3 Структура и сегментация рынка недвижимости 29
Глава III. Проблемы развития рынка недвижимости 34
3.1 Государственная жилищная политика Республики Казахстан 34
3.1.1 Проблемы рынка жилой недвижимости Республики Казахстан 34
3.1.2 Анализ государственной программы развития жилищного строительства
в Республике Казахстан на 2006 год 36
3.1.3 Роль государства в решении жилищных проблем 44
3.1.4 Новая жилищная программа и ее перспектива в будущем 46
3.2 Анализ ценообразования на рынке недвижимости 49
3.3 Отношения по поводу аренды недвижимости и ее необходимость 68
Глава I. Теоретические аспекты недвижимости
1.1 Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости
Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а
также зданий и сооружений на ней.
В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было
установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление
имущества на движимое и недвижимое упразднено.
В процессе проведения экономических реформ в Казахстане вновь введено
деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК
РК, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так,
согласно ст. 132 ГК РК, предприятие в целом как имущественный комплекс,
используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается
недвижимостью (табл.1.1).
Таблица 1.1
Виды недвижимого имущества
№ Отдельные объекты Сложные объекты
пп
1 Земельные участки Предприятие в целом как имущественный
комплекс, включая:
♦ земельные участки;
♦ здания и сооружения;
♦ инвентарь и оборудование;
♦ сырье и продукцию;
♦ требования и долги;
♦ права на обозначения,
индивидуализирующие предприятие, его
продукцию, работы и услуги;
♦ нематериальные активы;
♦ информацию;
♦ другие исключительные права
2 Участки недр
3 Обособленные водные объекты
4 Все, что прочно связано с
землей, в том числе:
♦ леса;
♦ многолетние насаждения;
♦ здания;
♦ сооружения
5 Приравненные к недвижимости,
подлежащие государственной
регистрации:
♦ воздушные и морские суда;
♦ суда внутреннего плавания;
♦ космические объекты.
Иные предметы, наделенные
статусом недвижимости по
закону
Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в
ст.1 Закона РК “Об основах государственной жилищной политики”, которая в
состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с
ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные
постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома,
квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные
для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной
инфраструктуры жилищной сферы.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги,
признаются движимым имуществом.
Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым. Делимым является
имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли
и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При
этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть
признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).
Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют
существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей
несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого
дома).
С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые
принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не
являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим
назначением.
Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия,
запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права
собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого
имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста
имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.
Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого
имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых
коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления
сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может
существовать вне связи с пользованием земельным участком.
Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на
территории Республики Казахстан номер объекта недвижимости, который
присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета
(инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной
законодательством Республики Казахстан, и сохраняется, пока данный объект
недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.
Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера
земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и
инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в
здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения
и инвентарного номера помещения.
Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости –
описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного
участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате
чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно
выделить его из других объектов недвижимого имущества.
Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое
назначение или разрешенное использование.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в
единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое
из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного
(определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.
Географическая концепция отражает физические (технические)
характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры,
местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие
параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических,
химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате
постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная
пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении
и пользовании имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный
объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные
экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично
возникают из его полезности, способности удовлетворять различные
потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев
недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные
программы.
На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность
публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом
отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть
неделимыми или частичными и разделенными на основе физического
горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные
ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное
пространство.
В Казахстане, как и в других промышленно развитых странах мира,
законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать,
сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и
пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться
своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость
приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает
относиться к юрисдикции частного права.
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении
физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей
людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и
необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
Традиционно в Казахстане недвижимость делится на 3 группы: жилищный
фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно,
имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1).
Рис. 1.1. Основные типы недвижимости
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм
собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома,
квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для
проживания.
Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами,
отличающими его от других товаров (рис. 1.2).
Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их
часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные
в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному
назначению на офисные, торговые, складские и производственные.
Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом
проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или
косвенно участвующем в производстве всех других товаров.
Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду
признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости
и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий
недвижимости, управления ими.
По характеру использования
• Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.
• Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины,
рестораны, пункты сервиса.
• Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
• Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
• Специальная недвижимость: школы, церкви, мечети, больницы, ясли-
сады, дома престарелых, здания правительственных и
административных учреждений.
По целям владения
• для ведения бизнеса;
• для проживания владельца;
• в качестве инвестиций;
• в качестве товарных запасов и НЗП;
• для освоения и развития;
• для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации
• специализированная (в силу своего специального характера редко,
если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на
открытом рынке для продолжения ее существующего использования,
кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего
бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы,
электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения,
принадлежащие общественному сектору;
• неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую
существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования,
использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации
• введенные в эксплуатацию;
• требующие реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме
• не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных
ископаемых;
• воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и
является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода
от недвижимости:
1) будущие периодические потоки денежных средств;
2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен,
приобретения новых и развития старых объектов;
3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.
1.2 Жизненный цикл объекта недвижимости
Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в
течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный
цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):
1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования
свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта
наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с
учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На
основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования
из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически
целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования
завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.
2. Проектирование улучшений. На этом этапе – на основании технического
задания на проектирование – осуществляется (специализированной
организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой
для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с
фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и
искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки
коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений.
Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при
участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического
задания на проектирование.
3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период
реализации проекта подрядными организациями практически полностью
изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих
изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время
возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как
правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к
созданному объекту.
4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с
передачей имущественного права или с появлением обременении на это право.
На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется
государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже
объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и)
улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению
собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно,
владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права
собственности.
5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и
эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий
(или профессиональная управляющая компания) организует рациональное
расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со
временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения
физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется
изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими
к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.
В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое
освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без
прекращения использования объекта в целом.
6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация
улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального
назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в
текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей
пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически
неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт
без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с
ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.
Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и
улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного
изменения функционального назначения улучшений, то последние
реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при
этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений,
сохраняющих первоначальное функциональное назначение.
Если анализ использования объекта в существующем состоянии показывает
необходимость полной замены его функционального назначения, то
реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением
планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и
застройкой свободной части земельного участка.
7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование
материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их
экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению
сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая
возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых
строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).
Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного
цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может
возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на
стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или
достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни
объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы
периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.
1.3 Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней
среды
В состав недвижимости входят: природные (земля) и рукотворные
улучшения компоненты.
Природные компоненты недвижимости в зависимости от наборов их
характерных признаков делят на две группы:
свободные земельные участки, т.е. земельные участки, свободные от
строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в
том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и
лесами на поверхности. Эти участки предназначаются для застройки или
производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и
полезных ископаемых.
земля с улучшениями, т.е. земельные участки с многолетними
насаждениями, коммуникациями, зданиями или (и) сооружениями всевозможного
назначения
Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности
земли, имеющую замкнутые границы, привязку местоположения к юридически
заданной системе координат с адресными ориентирами.
К характеристикам земельного участка относятся:
• форма — прямоугольная, косоугольная, круглая или эллиптическая,
с выемами и выступами;
• размер площади (в гектарах — для сельскохозяйственных земель и
лесных массивов, природных заповедников и национальных парков; в
сотках – сотнях квадратных метров – для дачных участков,
садоводств и загородных участков под индивидуальную застройку; в
квадратных метрах – для городской планировки и застройки);
• размеры формообразующих линий, в том числе длина фронтальной
границы и ширина участка (в метрах) для участков вдоль
магистралей, по которым перемещаются потенциальные пользователи
или товары;
• глубина слоя под поверхностностью земли, разрешенного для
внедрения собственника участка (до 5 метров);
• топографические параметры — неровности поверхности — уклоны и
холмы, выступающие над поверхностью скалы и камни, водоемы и
русла потоков;
• геологические параметры — состав и прочность грунта, наличие и
форма существования подземных вод, форма организации подземных
коммуникаций;
• наличие (отсутствие) многолетней растительности (деревья и
кустарники).
Особое значение имеют характеристики участка, связанные с
местоположением: престижность района местоположения, удаленность участка от
источников и коммуникаций жизнеобеспечения, от центров деловой активности,
от транспортных магистралей, от станций общественного транспорта и
пешеходных дорожек массового использования, от рекреационных зон и
источников экологически вредных воздействий. Значимость местоположения
объекта может изменяться вследствие деятельности человека, направленной на
изменение окружения (ландшафта, застройки, обеспеченности коммуникациями и
др.).
Земельный участок может быть делимым (в случае сохранения возможности
разрешенного использования каждой из его частей) и неделимым. При этом
разрешенным является использование, которое удовлетворяет правилам,
установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах:
• зонирования территории — размещения объектов любого
функционального назначения только в зонах соответствующего
профиля (например, промышленные здания не строятся в зоне жилой
застройки);
• охраны окружающей среды и здоровья человека с ограничением
объемов вредных производств (даже в зонах соответствующего
профиля);
• ограничения нагрузки на природную среду регулированием плотности
и ширины застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений
и плодородия почвы.
Земельные участки различаются предпочтительностью функционального
назначения:
• участки, предназначенные для выращивания сельскохозяйственной
продукции (пашня, целина, сенокосы, пастбища, плодовые сады,
плантации технических культур и пр., но без строений,
предназначенных для переработки сельскохозяйственной продукции);
• прибрежные участки земель водного фонда, используемые или
резервируемые для использования в режиме, согласованном с
режимом использования водного фонда;
• участки земель лесного фонда, покрытые лесами, выделенные для
ведения лесного хозяйства, резервируемые для лесопосадок;
• участки производственного фонда, размещенные в местах или
примыкающие к местам ведущейся, планируемой или потенциально
перспективной разработки полезных ископаемых, а также
используемые и предназначенные для прокладки транспортных и иных
коммуникаций, для застройки сооружениями и зданиями промышленных
предприятий, энергетических комплексов, объектов оборонного
значения; ,
• участки, используемые или резервируемые для застройки зданиями и
сооружениями жилого или социально-бытового назначения на
территориях, принадлежащих или прилегающих к городам, рабочим,
курортным и дачным поселкам, к сельским населенным пунктам;
• участки рекреационно-оздоровителъного, природоохранного,
историко-культурного, заповедного и мемориального значениям
(заповедники, национальные парки, ботанические сады, пляжи,
места массового туризма, парки и площадки для массового отдыха,
зоны минеральных источников и лечебных грязей).
Следует иметь в виду, что функциональное назначение земли может
изменяться в связи с изменением рыночных предпочтений, откликающихся на
изменение потребностей общества.
Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при
его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков,
простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения,
содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы.
Основные сведения об участках недр (обычно представляемые в Государственном
кадастре месторождений и в государственном балансе запасов полезных
ископаемых) обеспечивают характеристику основных и совместно с ними
залегающих полезных ископаемых, включая описание всех компонентов в составе
последних.
Сведения об участках недр обеспечивают также возможность расчетов
экономической целесообразности разработки месторождения на основе анализа
технических, гидрологических, экологических и других условий разработки.
При этом учитываются имеющиеся представления о количестве, качестве и
степени изученности ископаемых по месторождениям, об их размещении и
степени промышленного освоения, о спросе на эти ресурсы на отечественном и
мировом рынках.
Водный объект – сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее
рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима,
предполагающего изменение во времени уровней, расходов и объемов воды.
Лес как продукт природного происхождения включает в себя деревья,
кустарники, ягодники, грибницы, травы многолетнего функционирования и
представлен прежде всего на землях лесного фонда:
Леса подразделяются на три группы:
• леса, предназначенные для выполнения водоохранных, защитных,
санитарно-гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также
леса особо охраняемых природных территорий (памятники природы,
заповедники, национальные парки) ;
• леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью
наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные,
защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные
функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также
леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для
сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования;
• леса регионов с большими массивами леса, имеющие преимущественно
эксплуатационное значение, подразделяющиеся на освоенные и
резервные.
Рукотворные компоненты недвижимости (улучшения) в составе недвижимости
делят на следующие группы: строения (здания и сооружения), инженерные
коммуникации, насаждения.
Строения условно подразделяют на две группы:
• здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности
человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном
человеком с использованием машин и оборудования;
• сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в
основном конструкциями, машинами и оборудованием при
эпизодическом и маломасштабном участии человека:
гидротехнические, энергетические, транспортные и другие
сооружения.
По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений:
объекты жилые и нежилые.
К жилым объектам недвижимости относятся:
• комнаты и квартиры, в том числе в нежилых домах;
• жилые дома – односемейные (одноквартирные, усадебные),
малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные
(многосемейные) капитальные дома, предназначенные для
постоянного (долговременного) проживания;
• гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и
передвижные дачные и садоводческие домики – для временного
проживания.
К жилым объектам недвижимости относятся также земельные участки под
соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации. Нежилые
помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся.
К нежилым объектам недвижимости относятся:
• промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям,
в том числе административные, бытовые и вспомогательные здания
предприятий, промышленные сооружения (емкости, дымовые трубы,
эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы, транспортные
агентства, помещения производственного назначения в зданиях
другого функционального назначения (в том числе мастерские,
прачечные, химчистки);
• специализированные здания и сооружения для научно-
исследовательских, проектных организаций и органов власти;
• складские объекты, включая автономные специализированные
комплексы с транспортными системами, техническими средствами,
отоплением; оборудованные ангары; приспособленные под склады
подвальные и полуподвальные помещения, бывшие бомбоубежища,
помещения первых этажей и пр.;
• офисные строения и помещения — специализированные бизнес-центры
с полным комплексом услуг, включая регулируемый микроклимат,
специализированные телекоммуникационные услуги и системы
безопасности; административные здания, переоборудованные в
бизнес-центры с сокращенным перечнем услуг; отдельные офисные
помещения — в том числе для нотариальных контор, юридических и
финансовых учреждений и др. — в зданиях различного
функционального назначения;
• торговые объекты (включая универсальные и специализированные
магазины, торгово-выставочные комплексы, залы демонстрации мод,
рынки и пр.);
• сервисные объекты – специализированные дома быта, ломбарды, дома
и залы демонстрации мод, салоны, бани, предприятия связи, кафе,
рестораны, дегустационные залы, центры торжественных церемоний и
ритуальных услуг;
• спортивно-зрелищно-развлекательные объекты – киноконцертные
залы, театры, казино, центры, залы и парки развлечений, тиры,
открытые и закрытые стадионы, ипподромы, корты, полядля гольфа,
площадки для спортивных игр, плавательные бассейны и пр.;
• медицинские и оздоровительные объекты – санатории, дома отдыха,
больничные комплексы, дома престарелых – объекты, совмещающие
оздоровительную функцию с жилой, для временного проживания с
отдыхом и лечением, а также поликлиники, специализированные
лечебные центры, родильные дома, ветеринарные лечебницы, аптеки,
зимние сады и пр.;
• мемориальные и культовые объекты – музеи, памятники и пантеоны,
захоронения, церкви, соборы, часовни, монастыри, мечети;
• объекты учебно-просветительского и творческого назначения –
детские сады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты,
университеты, училища, библиотеки, студии и дома творчества,
художественные мастерские.
К нежилым объектам недвижимости относятся также земельные участки под
соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации.
Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные) и
промышленные (в том числе энергетические, транспортные,
сельскохозяйственные, складские).
При этом из перечисленных выше к общественным отнесены все типы зданий
и сооружений, кроме промышленных, но, включая гостиницы, мотели, кемпинги.
К общественным объектам отнесены также объекты для транспортного
обслуживания населения (вокзалы, кассы, транспортные агентства), отнесенные
нами к единому комплексу объектов транспортной отрасли.
Строения классифицируются также:
• по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные,
секционно-коридорные, галерейные, зальные, пролетные),
• по архитектурному стилю (рационализм, конструктивизм,
функционализм, модернизм, эклектика и др.),
• по конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, с
поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные,
монолитные, с подвесным покрытием, оболочечные, тонкостенные,
пневматические, блокированные),
• по материалам несущих стен (кирпичные, крупнопанельные,
крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые),
• по этажности (одноэтажные, малоэтажные – 2-3, многоэтажные – 4-
9, повышенной этажности – 10-20 и высотные – более 20 этажей),
• по долговечности (срок службы – более 100 лет, 50-100 лет и 20-
50 лет),
• по степени огнестойкости (5 категорий, различающиеся степенью
возгораемости и пределом огнестойкости, т.е. временем от начала
испытания огнем до появления сквозных трещин, потери несущей
способности или сверхнормативного повышения температуры на не
обогреваемой поверхности).
Выделяют также здания типовые (по типовым проектам) и нетиповые (по
индивидуальным проектам).
В практике управления важным является и разделение объектов
недвижимости на доходные и недоходные.
К недоходным относятся объекты, предназначенные для удовлетворения
бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных потребностей человека
и не используемые для извлечения прибыли, в том числе:
• земля под общественным транспортом,
• земельные участки под открытыми для посещения рекреационными
зонами и захоронениями,
• государственные учебные и медицинские учреждения,
• церкви, административные здания государственных учреждений,
общественных и других организаций.
К доходным относят объекты, сдающиеся в аренду или использующиеся
собственниками для реализации доходного бизнеса – с целью получения прибыли
на средства, вложенные в приобретение объекта.
Для целей управления недвижимостью необходимо иметь представление об
основных характеристиках элементов строений, из которых состоят компоненты
объекта недвижимости, в том числе и строения, а также о факторах,
определяющих состояние этих характеристик на разных этапах жизненного цикла
объекта.
Кроме характеристик, поименованных выше и использованных в
классификациях, важны также размеры строений и помещений: строительный
объем здания (в кубических метрах), площадь помещений (в квадратных
метрах), линейные размеры фасада, конструкций и периметра, высота потолков
(в метрах).
Чаще других будет использоваться понятие площади помещений, которые
различаются степенью близости к их функциональному назначению:
• основные помещения, предназначенные для выполнения собственно
основной функции – жилой, офисной, торговой, производственной,
складской;
• вспомогательные помещения – помещения общего пользования,
включая коридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы,
туалеты и пр., а также технические помещения, предназначенные
для размещения коммуникаций, инженерного оборудования,
технического персонала.
Площадь основных помещений называется полезной, суммарная площадь всех
помещений называется общей, для доходных объектов вводится понятие арендной
площади, которая равна сумме площадей основных и вспомогательных помещений.
Инженерные коммуникации – внешние по отношению к строениям
водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные
коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике
коммуникаций обращают внимание на:
• материалы изготовления и срок службы изделий,
• доступность для технического обслуживания
• сроки эксплуатации до очередного ремонта,
• пропускную способность,
• доступность для использования на отдаленных частях участка
Многолетние насаждения по функциональному назначению, подразделяют на
группы:
• производящие плодово-ягодную продукцию – семечковые,
косточковые, орехоплодные, цитрусовые, виноградники, ягодники;
• производящие техническую продукцию – каучуконосы, хмель, чай;
• декоративно-озеленительные –кустарниковые или древесные;
• полезащитные – противоэрозионные;
• живые изгороди – защитные полосы вдоль железных дорог.
Для всех групп важными с точки зрения задач управления являются
возрастные характеристики:
• срок от посадки до начала использования по назначению (ягодники
– 2-3 года, плодовые – 5-8 лет, технические – до 10 лет,
декоративные – 5-12 лет);
• продолжительность эксплуатации по назначению (плодово-ягодные –
10-30 лет, технические – 10-50 лет, декоративно-озеленительные –
до 50 лет).
При характеристике насаждений кроме обозначенных выше свойств обращают
внимание также на толщину стволов и глубину залегания корневой системы (для
оценки надежности при воздействии ветра и оценки затрат на ликвидацию
насаждений – при расчистке участка), на размеры и траекторию движения тени
от кроны растений и т.д.
Физическая среда функционирования объекта создается природой,
природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта
среда формирует материальные условия функционирования и развития
недвижимости.
Физическая среда, внешняя по отношению к объекту, обладает следующими
характеристиками: климат:
• атмосферное давление, средняя температура, амплитуда колебаний
температуры по сезонам и времени суток, влажность, тип,
количество и сезонное распределение осадков, сила ветра и роза
ветров, облачность и солнечные дни – с отнесением совокупности
признаков к одному из видов климата – континентальному,
морскому, субтропическому; предрасположенность к природным
катастрофам: землетрясения и провалы земной коры, наводнения,
затопление, подъем грунтовых вод, смерчи и ураганы, сходы
снежных лавин и селевых потоков, обледенения, эпидемии,
нашествие насекомых и грызунов;
• экология и предрасположенность к техногенным катастрофам:
уровень загрязнения атмосферы, почвы и водоемов, шум,
пожароопасность окружающей застройки или лесных массивов,
наличие источников потенциальной опасности – производств, мест
хранения или транспортировки химикатов, нефтепродуктов,
взрывчатых веществ, радиационных материалов, бактериальных
препаратов, другое;
• рельеф местности: равнина, пустыня, горы, холмы, крупные
водоемы, болота, ледники, лесные массивы, природные скальные
образования, пещеры и т.д.;
• характер ландшафта: открытый, характерный, организованный;
• характер застройки – с выделением ее типа: периметральная,
фронтальная, вдоль магистралей, строчная, групповая, сетчатая,
ковровая, широтная, меридиональная, террасовая, усадебная;
• характер застройки – с выделением ее характеристик: этажность,
архитектурные стили, плотность, наличие и свойства рекреационных
зон, обеспеченность инфраструктурой, композиционное единство и
психологическая совместимость застройки с ландшафтом;
• обеспеченность территории инфраструктурой: транспортные
магистрали и качественные дороги, энергетические и коммунальные
сети, системы связи, парковки, автозаправочные станции,
рекреационные зоны, центры деловой активности.
1.4 Экономическая и социальная сущность недвижимости
Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:
• предмета потребления (бездоходного) – ресурса для личного или
общественного использования, т.е.:
• жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или
садоводство;
• земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и
других общественно-значимых учреждений;
• реального актива – ресурса (фактора производства) для
производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е.
коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая
земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов,
имущественные комплексы предприятий и т.п.;
• финансового (инвестиционного) актива, т.е.:
• товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи
с прибылью;
• капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и
выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);
• средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги,
включая закладные).
К особенностям недвижимости как товара относят:
• неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности
реализации сделки только параметрами регионального рынка,
• уникальность объектов – вследствие неповторимости комбинации
весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги
отсутствуют) – приводит к уникальности каждой сделки на рынке
недвижимости;
• долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в
качестве составной части предложения (скрытого или явного) в
течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;
• ограниченность земельных ресурсов и длительность создания
улучшений приводят к относительно низкой эластичности
предложения этого товара и к соответствующим особенностям
рыночного ценообразования;
• сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности
физических и юридических свойств, в сочетании с высокой
сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести
высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации
сделок;
• сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями
приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки,
закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации
расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию
услуг посредников;
• низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени
экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.
•
К особенностям недвижимости как финансового актива относят:
• неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических
характеристик объектов в совокупности последних (из-за
уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы
управления портфелем недвижимости;
• слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других
активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве
альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;
• относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации
объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и
следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен,
облегчает экономические прогнозы и управление экономическими
рисками;
• неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с
непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают
высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в
сравнении с другими видами финансовых активов;
• необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для
приобретения или (и) развития объекта — при требуемом уровне
самостоятельности в доходной эксплуатации — существенно сужает
круг потенциальных пользователей этим видом актива;
• необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами
вследствие высокой степени сложности их структуры и системы
обеспечения их функционирования приводит к необходимости
вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но
и управляющих компаний;
• низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного
актива в сравнении с ценными бумагами снижает его
привлекательность при реализации спекулятивных операций.
Операции с недвижимым имуществом – это: действия граждан и юридических
лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских
прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости; юридический факт,
порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки с
объектом недвижимости.
Цель любой сделки – приобретение права собственности или права
пользования имуществом.
Действительность сделки определяется через совокупность следующих
условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность
физических и юридических лиц, совершающих сделку; соответствие воли и
волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки.
Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то
сделка недействительна.
Сделка считается ничтожной, если: совершена с целью, заведомо
противной основам правопорядка или нравственности; волеизъявление не
соответствует подлинной воле; нарушены форма сделки и требования о ее
государственной регистрации; сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна
понимать значение своих действий; сделка юридического лица выходит за
пределы его правоспособности.
Сделки могут совершаться в двух формах: устной и письменной.
В устной форме сделка возможна: если законом или соглашением не установлена
письменная форма; для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме
тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение
простой письменной формы которых влечет их недействительность); для сделок
во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не
противоречит закону, иным правовым актам и договору).
Письменная форма сделки заключается в составлении документа,
отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.
Договоры в письменной форме могут также заключаться путем обмена
документами, посредством почтовой, телетайпной, электронной или иной связи.
Содержание наиболее распространенных видов сделок с недвижимостью
приведено в таблице 2.
Объект недвижимости может быть объектом торга и сделок в нескольких
проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав: продается сам объект,
если покупателю передается полное право собственности (с полным пакетом
правомочий, включая права расходования, передачи и уничтожения объекта);
продается право арендатора, если покупателю (арендатору) передается право
владения и пользования (без права распоряжения, но с правом изменения
физической сущности объекта); продается право пользования, если покупателю
(арендатору) передается право пользования (без прав распоряжения
юридической и физической судьбой объекта); продается право арендодателя на
получение регулярного дохода путем сдачи объекта в аренду от имени
собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом
передачи объекта или его частей в субаренду).
Таблица 2 Типы операций с недвижимым имуществом
Со сменой собственника С изменением состава С добавлением иных
собственников субъектов прав
Купля-продажа Акционирование Инвестирование средств
Наследование по закону Изменение состава с Строительство,
или по завещанию разделом имущества реконструкция
Реализация обязательств Изменение состава Передача в доверительное
(залог или долги) субъектов при ликвидацииуправление
предприятия
Приватизация; Внесение имущества в Аренда, наем, поднаем,
национализация уставный капитал перенаем
Оформление ренты и Долевое строительство с Передача в хозяйственное
пожизненного содержания выделением долей ведение, оперативное
с иждивением управление
Изъятие земельного Оформление кредита ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
