Развитие рынка ипотеки в Республике Казахстан
СОДЕРЖАНИЕ:
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ..3
Глава 1: Теоретические аспекты ипотечного кредитования ... ... ... ... 6
1.1.История возникновения ипотеки и этапы ее развития ... ... ... ... ... ... .6
1.2. Понятие ипотеки.
Ипотечное кредитование и его классификация ... ... ...11
1.3. Роль коммерческих банков в развитии ипотечного кредитования ... ... ..22
Глава 2: Развитие рынка ипотеки в Республике Казахстан ... ... ... ... ..28
2.1. Субъекты рынка ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..28
2.2. Понятие ипотечного договора как объекта кредитных отношений ... ... 31
Глава 3: Развитие ипотечного кредитования на примере
АО БТА ИПОТЕКА ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3 7
3.1. Условия, проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в АО
БТА Ипотека ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 37
3.2. Порядок выдачи ипотечных жилищных займов ... ... ... ... ... ... ... ... .44
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 55
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .58
ВВЕДЕНИЕ
Инвестиционно-финансовая деятельность, как впрочем, и современная
экономика в целом, немыслима в настоящее время без всепроницающего участия
ссудного капитала (кредитования). В наибольшей степени на кредитных
взаимоотношениях строятся, в первую очередь, капиталоемкие отрасли и виды
деятельности, например, строительство. Поэтому существование в финансово-
экономической системе общества стабильно и надежно функционирующей
подсистемы кредитования строительной индустрии является сегодня одним из
наиболее значимых показателей развития и залогом стабильности самого
общества. В свою очередь надежность и работоспособность любых рыночных
моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от
степени рискованности кредитных операций, которая, неизбежно возрастая с
увеличением сроков кредитования, может быть снижена путем только создания
надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве с
древнейших времен и до наших дней наиболее часто выступает залог
недвижимого имущества, называемый также ипотекой.
За многолетний период своего функционирования казахстанские банки
накопили достаточно свободных денежных средств, а самое главное, опыта
работы с населением, чтобы предложить новую услугу – ипотечное
кредитование.
Еще совсем недавно в среде казахстанских финансистов и банкиров термин
"ипотека" был мало знаком. Поверхностными знаниями о механизме действия
ипотечного кредитования владел лишь узкий круг специалистов, а
профессиональным опытом вообще никто практически и не владел, однако, с
возникновением и развитием рынка недвижимости в Казахстане ситуация в этой
сфере уже существенно изменилась. На сегодняшний день система ипотечного
кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. В
настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых
стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и
оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.
Ипотека также выступает в качестве инструмента обеспечения оборота
имущественных прав на объекты в случаях, когда другие формы передачи
(например, купля-продажа, обмен) юридически и экономически нецелесообразны.
Проблема обеспечения граждан жильем одна из самых важных для любого
государства. В Казахстане так называемый квартирный вопрос стоит особенно
остро. Жилой фонд ветшает, нуждается в реконструкции или сносе. Поэтому
было решено прибегнуть к зарубежному опыту выдавать гражданам ипотечные
кредиты. Наряду с этим, одной из важнейших проблем экономики современного
Казахстана является проблема эффективного вложения временно свободных
денежных средств. В условиях рыночной экономики деньги должны находиться в
постоянном обороте, совершать непрерывное обращение. Временно свободные
денежные средства должны незамедлительно поступать на рынок ссудных
капиталов, аккумулировать в кредитно-финансовых учреждениях, а затем
эффективно пускаться в дело, размещаться в тех отраслях экономики, где есть
потребность в дополнительных капиталовложениях.
Ипотечное кредитование является механизмом, призванным решить одно из
важнейших противоречий сферы недвижимости, между стоимостью объектов
недвижимого имущества и уровнем текущих доходов покупателя недвижимости. В
таком случае приобретение жилья за счет текущих доходов покупателя
недвижимости невозможно. Следовательно, чем больше развита система
ипотечного кредитования, тем больше масштабы рыночного оборота
недвижимости. В этой связи возникают устойчивые предпосылки для расширения
кредитно-финансовой сферы платежеспособного спроса населения на рынке
жилья за счет создания условий для развития системы рыночных механизмов
мобилизации денег посредством запуска и развития системы долгосрочного
жилищного ипотечного кредитования.
Современное состояние и перспективы развития данного вида банковского
кредитования в условиях перехода к рынку являются предметом специального
исследования, что подчеркивает актуальность темы дипломной работы.
Ипотечное кредитование является относительно новым и широко
распространяющимся видом кредитных отношений, что подчеркивает остроту
изучения данного вопроса.
В условиях острой демографической ситуации и роста экономического
развития республики ипотечное кредитование как финансовый инструмент
способствует увеличению и улучшению качества строительства жилых и
коммерческих объектов для дальнейшей реализации населению. В настоящее
время рынок ипотеки набирает обороты, что стимулирует строительные и
проектировочные компании улучшать качество и количество застраиваемых
площадей, а это в свою очередь увеличивает конкуренцию на этом рынке.
Основной целью дипломной работы является попытка раскрыть понятие и
сущность ипотеки, выделить важную роль коммерческих банков в развитии
ипотечного кредитования в Республике Казахстан, дать определение
особенностям ипотечного кредитования в условиях рынка Казахстана.
Задачами дипломной работы являются:
- раскрыть и определить отношения между субъектами ипотечного рынка на
примере казахстанской ипотечной компании;
- выявить особенности ипотечного кредитования для субъектов рынка;
- рассмотреть различные варианты ипотеки и выявить основные приоритеты
при выборе того или иного вида кредитования;
- проанализировать работу ипотечной компании на примере АО БТА
Ипотека.
В работе широко раскрывается определение ипотеки, освещается история ее
возникновения, приводится сравнительный анализ развития ипотечного
кредитования в Казахстане на примере АО БТА Ипотека, также
рассматривается понятие договора ипотечного кредитования как основного
элемента в системе кредитования, изучаются риски ипотечного кредитования,
оценка кредитоспособности заемщика.
Дополнительно перечисляются и раскрываются такие схемы ипотечных ссуд
как стандартный ипотечный кредит, ипотека с переменной процентной ставкой,
ипотека с обеспечением в виде возможных платежей со сберегательного счета,
ипотека с плавающей ставкой, ипотека с дифференцированными платежами,
ипотека с дифференцированными платежами при плавающей ставке, ипотека
воздушный шар, ипотека с последующим разделением прибыли от продажи
недвижимости, обратная рентная ипотека, обратная закладная, ипотека бай -
даун.
В данной работе использованы научные материалы следующих авторов:
Мельников В.Д., Ли В.Д. Финансы, Досымов Б.С. Современные проблемы
ипотеки, Саниев М.С. и др.
Полное раскрытие возникновения ипотеки и ее развития рассматривается в
таких источниках как Банковское дело Бергманн Н.М., Банки и банковские
операции Жуков Е.Ф., Банковское дело Лаврушин О.И. Аникеева Л.В. в
своей статье Пути развития и совершенствования системы ипотечного
кредитования в Казахстане подробно осветила современные проблемы на
ипотечном рынке и ознакомила с путями улучшения ипотечной сферы в
Казахстане.
Дополнительно были использованы материалы с казахстанских сайтов
коммерческих банков: www.ipoteka.kz, www.kkb.kz, www.bta.kz, www.alb.kz.
Практической основой данной работы являются материалы, полученные в
процессе анализа работы АО БТА Ипотека. Приведены расчеты ипотечной ссуды
на примере физического лица, заявление-анкета на финансирование, договора
займа, ипотечное свидетельство, договор залога на имущество. АО БТА
Ипотека одна из лидирующих финансовых компаний на рынке ипотечного
кредитования и используемые в дипломной работе расчеты и аналитический
материал являются хорошим подспорьем в изучении данного вопроса.
ГЛАВА 1: Теоретические аспекты ипотечного кредитования
1.1. История возникновения ипотеки и этапы ее развития
В настоящее время казахстанская экономика все больше интегрируется в
мировую, и это требует освоения и использования новых финансовых
инструментов, которые применяются в ведущих промышленных странах.
Как правило, переход рыночной экономики из фазы кризиса в фазу подъема
начинается с активизации жилищного строительства. Жилищный же сектор
требует долгосрочных инвестиций, а те, в свою очередь, отражают уверенность
населения и компаний в стабильности доходов в долгосрочном плане[1].
Ипотечный кредит – это денежные средства, предоставляемые банком
клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным
кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно
производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным
договором.
Термин ипотека (от греч hypotheke) как обеспечение ответственности
должника перед кредиторам определение земельными владениями ввел архонт
Солон один из так называемых семи мудрецов -(в VI веке до нашей эры)
Предшественник Солон Драконт ввел порядок (в 621 году до нашей эры)
согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее
движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его подрядчиками
исторически закрепилось определение драконовых законов[2].
Ипотека представляла собой наиболее совершенную форму залога в Древней
Греции и в Древнем Риме: вещь переданная в залог, оставалась во владении
собственника и не переходила к кредитору. Солон придумал рациональный
способ обращения личной ответственности в ответственность имущественную, на
пограничной линии имения должника устанавливался столб с подписью, что это
имущество служит обеспечением претензии заимодателя на сумму заключенной
кредитной сделки, в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное,
привезенное, принесенное. Такой столб называется ипотекой (подставкой) и
слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога
под кредит[3].
Цель ипотечной системы - предотвратить опасность, связанную с
негласными способами установления прав на недвижимость. Земля легко
обращаемый товар, а значит, всегда есть риск, как для покупателей, так и
для кредиторов по закладным, что это собственность не освобождена от долгов
и заложена.
Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу,
так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости
его имущества. С течением времени слово стало употребляться для
обозначения залога.
У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств –
специальности и гласности, а потому и не гарантировало кредитору
надежного обеспечения[4]. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки, ее
могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны это лишало
кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы
оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны,
некоторым лицам по особому отношению к ним или особому свойству долга
римский закон независимо от договора присваивал ипотечное право. Это было
так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при
установлении договоренной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен,
что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное
требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом, и даже
иметь перед ним преимущество.
В период правления императора Антония Пия (II-века нашей эры), было
разработано особое законодательство для ипотечных банков, которое
существовало наряду с другими специализированными банками, а также иными
кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой
политико-экономических условий: ослаблением рабовладельческого
хозяйствования и массовой передачи земель арендаторам. Первоначально новая
форма залога распространялась на орудие труда, которое арендаторы земель в
силу объективных причин не могли передать собственникам земель
(латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При
ипотечном кредитовании имущество оставалось во владении должника, а
кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее
продажей с торгов, и компенсации из вырученной суммы остатка долга
заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего
времени.
Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон,
вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона
• ипотека инвестора на инвестиции,
• ипотека на имущество неплательщика налога,
• ипотека на имущество опекуна,
• ипотека жены на имущество мужа и т.д.
Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в
силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался
последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.
С конца XVII века разрабатывается специальное законодательство,
регулирующее права на недвижимое имущество и формулирующее основные
положения ипотечного права. В западноевропейское законодательство ипотека
перешла с двумя основными чертами:
она стала применяться только к недвижимому имуществу;
продажа заложенных имений стала производиться не самим кредитором, а
при посредничестве суда.
Ссуды под обеспечение недвижимостью предоставлялись сначала частными
лицами (ростовщиками, торговцами), затем банкирами, банковскими домами и
частными банками. Так, например, в Англии в XVIII веке выделялась группа
банков Вестенда, которые обслуживали земельную аристократию и
провинциальное дворянство, обеспечивая хранение их сбережений и
предоставляя им ссуды под залог земли или недвижимости. Специализированные
ипотечные учреждения появляются в Европе в первой половине XIX века. Первым
по времени основания был Баварский ипотечный и вексельный банк, начавший
свои операции в 1835 году для Баварии и некоторых других государств Южной
Германии. Однако до 60-х годов ипотечный кредит в германских государствах
удовлетворялся преимущественно государственными или же земскими земельными
учреждениями.
Во Франции в 1852 году возник специализированный ипотечный банк
Земельный кредит. В Австрии, несмотря на широкое развитие ипотеки,
специализированные (акционерные и земские) учреждения появились только во
второй половине XIX века, а до этого ссуды под обеспечение недвижимости
выдавали государственные кредитные учреждения. В Англии же
специализированных ипотечных банков в XIX веке еще не существовало.
Ипотечная система в XVIII-XIX веках создавалась параллельно с системой
поземельных книг, в которых фиксировались все права земельных
собственников, а также необходимые сведения о текущем юридическом положении
земельных участков, включая все изменения в правах собственности на эти
участки. В ипотечных книгах фиксировалось только то, что было связано с
залогом. Земли, свободные от залогов, в ипотечные книги не попадали.
Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с
негласными способами установления прав на недвижимость. По мере того, как
земля становилась товаром, появляется необходимость исключить риск для
покупателя, что имение (земельный участок) в действительности не
принадлежит продавцу, а также риск для кредиторов по закладной, что на
имении уже есть долги, не заявленные при установлении залога.
Сущность ипотечной системы заключалась в том, что для каждого
недвижимого имущества велась в специальном учреждении особая книга, где
записывалось все, что относилось к вещным правам, предметом которых служило
это имущество: имя собственника, переходы права собственности, сервитуты
(то есть ограниченные права третьих лиц), а также лежащие на имении долги.
Все записи в ипотечных книгах имели не просто справочное, а строго
юридическое значение. Ипотека приобретала юридические права со времени
занесения ее в ипотечную книгу. Создание ипотечной системы
свидетельствовало о высоком уровне залогового права.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок было
велико. Достаточно сложной по структуре сделки, требовали контроля и
регулирования отложенной регистрационной системы. В связи с ослаблением
этих государственных функций с законом эпохи древнего мира, институт
перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться
вновь в средневековом европейском законодательстве. В Германии оно
появилось не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной
ответственности за долги), во Франции в конце XVI веке действовали
негласная ипотека.
Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить
обеспечение по долгам, не принимая в свое владение имения должника, и не
опасаясь конкуренции кредитора.
Ипотека как метод кредитования зародилась еще в середине XVIII веков в
Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть
уничтожен в ряде опустошительных воин. За предоставленный капитал
выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В
случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в
собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве
компенсации долга. Первой кредитной ассоциацией, созданной по Прусской
модели, стала в 1790 году рыцарская кредитная организация княжества
Люксембург, которая позволила сделать шаг вперед в развитии ипотечного
рефинансирования, так как давала возможность (в отличие от предшествующих
ипотечных организаций) осуществлять немедленные выплаты по договорам из
специального фонда.
Следующий важный этап развития ипотечных отношений был связан с
учреждением в 1852 году Credit Foncier de France (CFF). Этот институт
облегчил получение кредитов на нужды сельского хозяйства. В основу его была
положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории
Франции. В выдаваемом документе уже не указывалось конкретное имущество,
отвечающее по конкретной ценной бумаге. Обладатель закладного листа мог
теперь выдвигать непосредственные требования только к эмитенту. В
результате была создана новая система ипотечного кредитования, и в Европе
появились первые ипотечные банки.
Первый специализированный по кругу операции ипотечный банк был
организован в 1831г в Бельгии. На рубеже XIX- XX столетий ипотечные банки
занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности
группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих
банков.
Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис
1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким
периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала
валютная реформа 1948 г. После этих событий ипотека начала свое новое
развитие, характерной чертой которая стала заметное увеличение сроков
кредитования.
Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок,
превышающий 30 лет, и заемщиком соответственно предлагалась ипотека с
фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая
ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса
покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к
сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли
на кредитование, осуществляемое в рассрочку в течение 5-10 лет.
Таким образом, несмотря ни на какие испытания, закладные листы
зарекомендовали себя как надежное средство привлечения капиталов на рынок
недвижимости, продемонстрировали свою жизнестойкость и способность
адаптироваться к любым экономическим условиям.
По мере развития и утверждения рыночных отношений ипотека приобрела
функции, свойственные современному кредиту. Благодаря ипотеке
государственный, банковский и кооперативный капитал устанавливает свой
контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека
становится одним из основных каналов обеспечения притока инвестиций в
сельское хозяйство и в другие отрасли экономики, помогая предпринимателям
(владельцам недвижимости) увеличить долю производительно используемого
капитала, а земледельцам - финансировать покупку участков земли при
сравнительно высоком уровне цен на нее.
Слово ипотека до сих пор употребляется в нескольких значениях. Во-
первых, его используют для обозначения формы залога, с установлением
предмета залога у залогодержателя, независимо от того движимое или
недвижимое имущество является предметом залога. Во-вторых, для обозначения
особо важно право на движимое и недвижимое имущество позволяющее обеспечить
требования кредитора распоряжением объектом ипотеки. В-третьих, во многих
правовых системах его используют исключительно для обозначения залога
недвижимого имущества.
Авторы учебника Стратегия и стоимость коммерческих банков Никонова
И.А., Шамгунов Р.М. в истории развитии ипотеки выделяют две основные модели
рынка ипотечного кредитования[5].
Первая модель получила название двухуровневой и применяется в англо-
американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что
ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где
предоставляется кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально
созданным агентством.
В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться
полученными ипотечными кредитами так:
1) переуступить их вторичным инвесторам;
2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать
вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же право участия
(доли) в подобных пулах;
3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила
свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдававший
ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет
выпуска ценных бумаг облигационного типа – закладных листов. Выпуск и
обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это
регулирование отличается от регулирования выпуска облигации.
Становление ипотеки стало следствием определенной стабилизации
экономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на
длительный срок и возможно только на условиях устойчивого экономического
развития страны.
Именно поэтому развитие ипотеки не является самоцелью, а способствует
решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех
участников инфраструктуры ипотечного рынка ориентироваться на длительный
период взаимодействия, делая заинтересованными в содействии экономической
стабильности.
1.2. Понятие ипотеки. Ипотечное кредитование и его
классификация
Ипотека представляет собой самоамортизирующийся кредит, то есть долг
(как основной, так и проценты) выплачивается кредитору помесячно равными
частями, и размер платежа фиксируется на весь срок ипотеки. В
математическом смысле доступность ипотеки больше зависит от срока кредита,
чем от процентной ставки. Например, тридцатилетняя ипотека более доступна,
чем пятилетняя. Проценты, конечно, начисляются, но кредит более приемлем
заемщику. Ипотечный кредит размером в 10 000$ на пять лет под 20% годовых
стоит заемщику 264,94$ в месяц. В то время как такой же кредит на тридцать
лет стоит 167,10$ в месяц.
Разумеется, возникает вопрос, если тридцатилетние кредиты больше по
средствам заемщику, почему казахстанские банки не выдают кредиты сроком на
тридцать лет? Ответ: ипотечное страхование. В действительности, стоящий
банкир не должен выдавать тридцатилетние кредиты, обеспеченные или нет,
поскольку никто не может предсказать с любой степенью уверенности, что
произойдет за тридцать лет.
Условия ипотечного кредита позволяют заемщику пользоваться приобретенной
квартирой (или домом) как собственной, почти без ограничений. Заемщик имеет
право прописаться в квартире, проживать в ней с семьей или (с согласия
залогодержателя) сдавать ее в аренду. Однако продать, подарить или обменять
квартиру заемщик сможет только в случае снятия с нее залога после полного
погашения кредита либо после переоформления договора на нового собственника
– с согласия кредитора.
Ипотечное кредитование активно внедряется банками, и все еще требует
тщательного исследования. В литературе, посвященной данной проблеме,
приводятся определения ипотеки. Авторы сходятся во мнении, что ипотека –
банковский кредит под залог земли или недвижимости.
Классифицировать такой тип кредита можно по следующим параметрам[6]:
✓ по срокам ипотека классифицируется как долгосрочный кредит (от 3 до
30 лет). В Казахстане ипотеку выдают на срок от 1 до 20 лет;
✓ получателями ипотечных ссуд являются физические лица т.е. ипотечный
кредит является потребительским кредитом, т.к. удовлетворяет
потребности граждан в жилье;
✓ по валюте: ипотечные кредиты выдаются в тенге, в долларах США и в
евро;
✓ по характеру процентной ставки ипотечный кредит классифицируется в
основном как кредит с твердой процентной ставкой (имеются виды
плавающей ставки, например у ЗАО Казахстанская Ипотечная Компания);
✓ по характеру обеспечения ипотечные кредиты – обеспеченные кредиты.
Залогом может выступать как уже имеющаяся у заемщика по праву
собственности недвижимость, так и покупаемая;
✓ по числу кредиторов ипотечные кредиты являются сино-кредитами (т.е.
выдаются одним банком);
✓ в зависимости от формы погашения ипотечные кредиты являются
срочными кредитами, т.е. выплата основного долга и вознаграждения
происходит строго по установленному графику (раз в месяц, либо раз в
квартал, что гораздо реже). Досрочное погашение в некоторых банках
разрешается, в остальных начисляется штраф, обычно 20% от тех
процентов, которые банк недополучил.
В данном случае особенно обращает на себя внимание тот факт: если
заемщик не выплачивает основной долг и процент вознаграждения более 3
месяцев, начинается процедура внесудебной реализации залога, чтобы банк
получил причитающийся ему долг и процент вознаграждения.
Также ипотечные кредиты классифицируются в зависимости от соблюдения
заемщиком сроков платежей по кредиту и от финансового положения заемщика
(Таблица№1):
Классификация ссудного портфеля Таблица №1.
Название кредитаФинансовое положение Задержка Пролонгация
заемщика. погашения
Качество обеспечения кредита
Стандартный Устойчивое. Надежное,
ликвидное обеспечение.
Сомнительный Нестабильное. До 90 дней Не более 1
Удовлетворительное раза
обеспечение.
Безнадежный Критическое. свыше 90 днейБолее 1 раза
Неликвидное обеспечение.
Источник: Досымов Б.С. Современные проблемы ипотеки. Банки Казахстана –
2001 г. №8 – С.8.
Также большое распространение получила следующая классификация ипотечных
кредитов, что широко используется при рассмотрении и выдаче банковских
ссуд в Казахстане и за рубежом[7]:
✓ стандартный ипотечный кредит;
✓ ипотека с переменной процентной ставкой;
✓ ипотека с обеспечением в виде возможных платежей со
сберегательного счета;
✓ ипотека с плавающей ставкой;
✓ ипотека с дифференцированными платежами;
✓ ипотека с дифференцированными платежами при плавающей ставке;
✓ ипотека воздушный шар;
✓ ипотека с последующим разделением прибыли от продажи
недвижимости;
✓ обратная рентная ипотека;
✓ обратная закладная;
✓ ипотека бай - даун.
Стандартный ипотечный кредит.
Стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного
потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как
правило, ежемесячных взносов. Такой кредит носит название аннуитетный
ипотечный кредит. Срочный аннуитет – это денежный поток с равными
поступлениями в течение ограниченного промежутка времени. Поступления
делаются в конце или в начале равных временных интервалов.
Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:
Где R – размер месячного платежа по кредиту;
P – сумма ипотечного кредита;
n – общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество
месяцев);
r – процентная ставка по кредиту за месяц.
Платеж по кредиту осуществляются ежемесячно. Он состоит из двух частей:
плата, вносимая в счет погашения долга, и плата, вносимая в счет погашения
процента. Банк составляет план амортизации ипотечного кредита, который
является основой плана графика внесения платежей по ипотечному кредиту.
Положительной характеристикой аннуитетного кредита является возможность
равномерного распределения нагрузки на заемщика по возврату кредита в
течение всего кредитного срока, что способствует некоторому смягчению
кредитного риска. В то же время аннуитетный кредит с постоянной ставкой
процента приемлем только в двух условиях относительно низкой инфляции и
слабо меняющейся стоимости финансовых ресурсов.
Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами
является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который
позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.
Ипотека с переменной процентной ставкой.
В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной
процентной ставкой. В основе этого подхода лежит пересмотр процентной
ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в
соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально
расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита.
Полученный таким образом платеж действует в течение срока до пересмотра
процентной ставки. Далее аналогичный расчет, учитывающий новую процентную
ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода
кредита, характеризующегося измененной ставкой кредита.
При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход
к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту.
В качестве индексирующих показателей могут бать использованы:
1. Доходность государственных ценных бумаг (6-месячных, 1-5 летних).
2. Ставки по межбанковским кредитам;
3. Ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения
кредитных ресурсов в долларах США).
4. Средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков.
5. Курс доллара США и т.д.
Выбор индекса обусловлен, прежде всего, показателем, в наибольшей
степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются
ипотечные кредиты.
Применение кредита с переменной процентной ставкой сталкивается с рядом
проблем:
✓ не все индексы процентной ставки верно отражают инфляцию и
реальную стоимость ресурсов;
✓ частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее
привлекательным;
✓ возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходу заемщика;
✓ относительная сложность инструмента.
При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по
нему, как правило, устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с
фиксированной процентной ставкой.
В целях повышения привлекательности для заемщиков ипотечных кредитов с
переменной процентной ставкой применяется механизм регулирования процентной
ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на
максимальный уровень процентной ставки. При этом возможен подход, при
котором одновременно определяется максимально допустимое увеличение
процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за
весь кредитный период. С другой стороны, в целях защиты интересов банка
может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.
Ипотека с обеспечением в виде возможных платежей со сберегательного
счета.
При этой схеме покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую
сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние
производятся по схеме ипотеки с дифференцированными платежами,
соответственно на начальных этапах они будут меньше, чем взносы, которые
были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма
поступает с залогового счета. Остаток средств на этом счете уменьшает
фактический размер задолженности. В первое время срока сделки при небольших
уровнях взносов общий размер задолженности может увеличиваться, а затем
будет сокращаться.
Ипотека с плавающей ставкой.
Процентные ставки по таким закладным не фиксируются и изменяются в
соответствии с определенным индексом ставок, избираемым в момент заключения
соглашения. Ссудодатель не обязан повышать процент при повышении индекса,
но должен снижать ставки при соответствующем снижении индекса. Минимальные
и максимальные изменения процентных ставок могут оговариваться заранее, а
сами эти изменения отражаться на размерах ежемесячных платежей, сроках
погашения, текущем остатке или выражаться в некотором сочетании этих
способов. Размеры процентных ставок могут меняться один раз в три или шесть
месяцев и подлежат изменениям один раз в год, два или три года. Если
процентная ставка возрастает настолько, что месячный платеж оказывается
недостаточным для ее погашения, остальная часть прибавляется к остатку
ссуды (т.е. появляется отрицательная амортизация).
Ипотека с дифференцированными платежами.
Этот вид имеет такое отличие, когда процентные ставки фиксируются, но
платежи начинаются с более низкого уровня, чем при ипотеке с фиксированными
ставками. Размеры платежей нарастают по определенной шкале в первые годы
погашения. Так по наиболее распространенной схеме этот рост ежегодно
составляет 7,5% первые пять лет. В результате платежи достигают более
высокого уровня, чем при фиксированных ставках. Начинаясь с низкого уровня,
эти платежи могут оказаться недостаточными для того, чтобы покрыть
причитающиеся проценты, поэтому недоплаченные суммы приплюсовываются к
остатку ссуды. В результате остаток в течение нескольких первых лет может
возрастать. Такие ссуды особенно удобны для молодых супружеских пар,
предполагающих, что через несколько лет их доход может возрасти.
Ипотека с дифференцированными платежами при плавающей ставке.
Эта форма соединяет в себе доходность обычной ипотеки с плавающей
процентной ставкой и низким уровнем первоначальных платежей, свойственным
другим видам заклада. Это достаточно сложный инструмент, но его можно
представить себе как ипотека с двумя процентными ставками. По первой
дебетовой ставке взимаются проценты с заемщика, а по второй рассчитываются
размеры платежей. Общей чертой всех ссуд, предоставляемых по этой схеме,
являются меняющиеся дебетовые ставки и первоначальные платежи более низкие,
чем дебетовые процентные ставки.
Все разновидности этой ипотеки предполагают рассрочку выплаты процентов
за первые годы погашения ссуды. Это приводит к определенной отрицательной
амортизации, сумма которой может стать весьма значительной, если дебетовая
ставка возрастает в первоначальный период с его низким уровнем платежей.
В некоторых случаях схема расчетов предусматривает ежегодное возрастание
платежей на установленную сумму в течение первых нескольких лет. В других
же случаях низкий уровень выплат может сохраняться в течение первых трех
или пяти лет. Вообще число возможных вариантов этой схемы представляется
бесконечным.
Ипотека воздушный шар.
Это название относится к любой ипотеке, сумма которой полностью не
выплачивается в течение периода полного погашения долга. Такая ипотека
может выступать в двух главных формах. В первом случае платежи покрывают
лишь проценты по долгу, но не его основную сумму. Срок погашения такой
ипотеки обычно составляет от трех до пяти лет. Во втором случае (частичная
амортизация) ежемесячные платежи производятся в тех же размерах, что и при
долгосрочной ипотеке, но срок окончательного расчета наступает раньше
выплаты основной суммы. При частичной амортизации ипотека может иметь
изменяющуюся ставку, а сроки погашения нередко устанавливаются до 15 лет. В
момент наступления срока окончательного расчета заемщик может все еще
оставаться должником на значительную сумму по ипотеке. Если он решит
продать дом до наступления срока, вырученные средства могут оказаться
достаточными для выплаты оставшегося долга.
Если должник не выезжает из дома и не реализует его, ипотека обычно
рефинансируется, но первоначальный ссудодатель не обязан рефинансировать
ссуду, и если он все же делает это, то на заемщика может быть возложена
обязанность, принять на себя, полностью или частично все расходы, связанные
с оформлением рефинансирования.
Ипотека с последующим разделением прибыли от продажи недвижимости.
При этом виде ипотеки процентная ставка назначается на уровне ниже
стандартного, а заемщик в обмен обязуется разделить с ссудодателем прибыль
от реализации имущества. Размеры процента здесь носят условный характер и
составляют долю полного процента, определяемую в зависимости от повышения
стоимости заложенного имущества. При продаже или передаче собственности,
при рефинансировании или наступлении срока погашения ссуды заемщик может
выплатить кредитору часть той суммы, на которую возросла стоимость
имущества, обеспечивающего ссуду. Платежи по этому виду ипотеки
основываются на долгосрочной схеме. Но фактический срок погашения может
наступить через пятьдесят лет.
Кредитор и заемщик совместно определяют размеры скидки с процентной
ставки, сроки погашения и долю выплаты, причитающуюся кредитору, поскольку
в период предоставления ссуды размеры повышения стоимости залога еще
неизвестны, невозможно определить и общие размеры процента и его фактически
выплачиваемую долю. Хотя первоначальные платежи по этому виду ипотеки
обычно бывают невысокими, они могут значительно возрасти, если
причитающуюся ссудодателю долю повышения стоимости залога и оставшуюся
часть основной суммы долга придется рефинансировать по рыночным ценам.
Обратная рентная ипотека.
Эта схема предусматривает периодические выплаты домовладельцам за счет
ссуды, обеспеченной их жилищем. Она рассчитана на людей преклонного
возраста, испытывающих трудности в связи с сокращением их доходов.
Процентная ставка может быть плавающей, а срок погашения устанавливается с
возможностью рефинансирования. Этот вид ипотеки получил большое
распространение в США.
Обратная закладная.
Своеобразная форма кредита, который продавец собственности предоставляет
покупателю, соглашаясь заложить ему эту собственность, чтобы способствовать
сделке. Процентная ставка обычно бывает высокой, а ссуда краткосрочной. При
значительных первоначальных платежах эта ипотека заканчивается ипотекой
воздушный шар в конце срока.
Ипотека бай-даун.
Продавец или строитель дома выплачивает определенную сумму ссудодателю,
который затем предоставляет покупателям кредит. Но под проценты ниже
рыночной ставки. Заемщик должен отдавать себе отчет в том, что эта схема
может повысить продажную цену дома. Процентная ставка бывает ниже рыночной,
а сроки погашения четко определяются. Размеры платежей фиксируются на
первом этапе, но затем возрастают.
Несмотря на кажущуюся ясность целей долгосрочного ипотечного
кредитования, оно представляет собой довольно сложное явление в сегодняшней
финансовой системе, следовательно, для проведения какого-либо анализа
необходимо дать разъяснения по некоторым понятиям и моментам, присущим
специфике ипотечного кредитования. Стандартная процедура получения
ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
I. Предварительная квалификация заемщика, в процессе которой заемщик
должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях
предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении
кредитной сделки. В ходе интервью специалисты ипотечной компании
оценивают возможность потенциального заемщика взять кредит.
II. Проверка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и
определения максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом
доходов заемщика и оценки предмета ипотеки. Кредитор проверяет
информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его
платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает
мотивированный отказ. При условии положительного решения для
потенциального заемщика кредитор рассчитывает сумму кредита и
формулирует другие существенные условия его выдачи (срок, процентную
ставку, порядок погашения).
III. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и
требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до
обращения к кредитору, так и после. Подбор недвижимости может
осуществить риэлтерская компания. В первом случае продавец жилья и
потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-
продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественно право
покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной
сторонами цене в обусловленный срок. В этом случае кредитор оценивает
жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а
также рассчитывает сумму кредита, исходя из доходов заемщика,
вносимого первоначального взноса и стоимости недвижимости. Во втором
случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя
из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для
первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье
и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что
кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве
подходящего обеспечения кредита.
IV. Оценка жилья – предмета ипотеки с целью определения ее рыночной
стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик,
стоимость услуг которого включены в стоимость оформления кредита,
осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор
соотносит ее с размером выдаваемого кредита.
V. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом
жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором,
приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по
договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения
кредитор заключает с заемщиком кредитный договор.
Механизм предоставления ипотечного кредита не сложен. Ипотека
представляет собой удачный вариант стимулирования строительства жилья, в
результате чего увеличиваются поступления в бюджет. Правительства
большинства развитых стран поддерживают модели ипотечного кредитования
через систему страхования рисков, государственных гарантий, а также с
помощью налоговых льгот и адресных дотаций, так как долголетний опыт
показывает, что развитый ранок недвижимости способен вытащить из пропасти
всю национальную экономику. Ипотека стимулирует не только развитие
строительства жилья, но и формирование доходов населения при помощи
доверительного управления закладными (договор ипотеки).
В условиях переходной экономики для Казахстана, при отсутствии
стабильных доходов у большинства населения, необходимы развитый рынок
недвижимости и система доверительного управления.
Основными принципами ипотечного кредита являются[8]:
1. Оставление имущества в руках должника на условиях ограничения прав
собственности.
2. Определение размера ссуды в виде доли залога.
3. Получение под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных
ссуд.
4. Потеря недвижимости или передача ее другому лицу при неуплате
задолженности в срок.
5. Предоставление ссуды с учетом страхования.
С экономической точки зрения коммерческий залог недвижимости позволяет
привлечь дополнительные финансовые средства для поддержания и развития
материального производства. Ипотека также выступает в качестве инструмента
обеспечения оборота имущественных прав на объекты в ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ..3
Глава 1: Теоретические аспекты ипотечного кредитования ... ... ... ... 6
1.1.История возникновения ипотеки и этапы ее развития ... ... ... ... ... ... .6
1.2. Понятие ипотеки.
Ипотечное кредитование и его классификация ... ... ...11
1.3. Роль коммерческих банков в развитии ипотечного кредитования ... ... ..22
Глава 2: Развитие рынка ипотеки в Республике Казахстан ... ... ... ... ..28
2.1. Субъекты рынка ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..28
2.2. Понятие ипотечного договора как объекта кредитных отношений ... ... 31
Глава 3: Развитие ипотечного кредитования на примере
АО БТА ИПОТЕКА ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3 7
3.1. Условия, проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в АО
БТА Ипотека ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 37
3.2. Порядок выдачи ипотечных жилищных займов ... ... ... ... ... ... ... ... .44
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 55
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .58
ВВЕДЕНИЕ
Инвестиционно-финансовая деятельность, как впрочем, и современная
экономика в целом, немыслима в настоящее время без всепроницающего участия
ссудного капитала (кредитования). В наибольшей степени на кредитных
взаимоотношениях строятся, в первую очередь, капиталоемкие отрасли и виды
деятельности, например, строительство. Поэтому существование в финансово-
экономической системе общества стабильно и надежно функционирующей
подсистемы кредитования строительной индустрии является сегодня одним из
наиболее значимых показателей развития и залогом стабильности самого
общества. В свою очередь надежность и работоспособность любых рыночных
моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от
степени рискованности кредитных операций, которая, неизбежно возрастая с
увеличением сроков кредитования, может быть снижена путем только создания
надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве с
древнейших времен и до наших дней наиболее часто выступает залог
недвижимого имущества, называемый также ипотекой.
За многолетний период своего функционирования казахстанские банки
накопили достаточно свободных денежных средств, а самое главное, опыта
работы с населением, чтобы предложить новую услугу – ипотечное
кредитование.
Еще совсем недавно в среде казахстанских финансистов и банкиров термин
"ипотека" был мало знаком. Поверхностными знаниями о механизме действия
ипотечного кредитования владел лишь узкий круг специалистов, а
профессиональным опытом вообще никто практически и не владел, однако, с
возникновением и развитием рынка недвижимости в Казахстане ситуация в этой
сфере уже существенно изменилась. На сегодняшний день система ипотечного
кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. В
настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых
стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и
оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.
Ипотека также выступает в качестве инструмента обеспечения оборота
имущественных прав на объекты в случаях, когда другие формы передачи
(например, купля-продажа, обмен) юридически и экономически нецелесообразны.
Проблема обеспечения граждан жильем одна из самых важных для любого
государства. В Казахстане так называемый квартирный вопрос стоит особенно
остро. Жилой фонд ветшает, нуждается в реконструкции или сносе. Поэтому
было решено прибегнуть к зарубежному опыту выдавать гражданам ипотечные
кредиты. Наряду с этим, одной из важнейших проблем экономики современного
Казахстана является проблема эффективного вложения временно свободных
денежных средств. В условиях рыночной экономики деньги должны находиться в
постоянном обороте, совершать непрерывное обращение. Временно свободные
денежные средства должны незамедлительно поступать на рынок ссудных
капиталов, аккумулировать в кредитно-финансовых учреждениях, а затем
эффективно пускаться в дело, размещаться в тех отраслях экономики, где есть
потребность в дополнительных капиталовложениях.
Ипотечное кредитование является механизмом, призванным решить одно из
важнейших противоречий сферы недвижимости, между стоимостью объектов
недвижимого имущества и уровнем текущих доходов покупателя недвижимости. В
таком случае приобретение жилья за счет текущих доходов покупателя
недвижимости невозможно. Следовательно, чем больше развита система
ипотечного кредитования, тем больше масштабы рыночного оборота
недвижимости. В этой связи возникают устойчивые предпосылки для расширения
кредитно-финансовой сферы платежеспособного спроса населения на рынке
жилья за счет создания условий для развития системы рыночных механизмов
мобилизации денег посредством запуска и развития системы долгосрочного
жилищного ипотечного кредитования.
Современное состояние и перспективы развития данного вида банковского
кредитования в условиях перехода к рынку являются предметом специального
исследования, что подчеркивает актуальность темы дипломной работы.
Ипотечное кредитование является относительно новым и широко
распространяющимся видом кредитных отношений, что подчеркивает остроту
изучения данного вопроса.
В условиях острой демографической ситуации и роста экономического
развития республики ипотечное кредитование как финансовый инструмент
способствует увеличению и улучшению качества строительства жилых и
коммерческих объектов для дальнейшей реализации населению. В настоящее
время рынок ипотеки набирает обороты, что стимулирует строительные и
проектировочные компании улучшать качество и количество застраиваемых
площадей, а это в свою очередь увеличивает конкуренцию на этом рынке.
Основной целью дипломной работы является попытка раскрыть понятие и
сущность ипотеки, выделить важную роль коммерческих банков в развитии
ипотечного кредитования в Республике Казахстан, дать определение
особенностям ипотечного кредитования в условиях рынка Казахстана.
Задачами дипломной работы являются:
- раскрыть и определить отношения между субъектами ипотечного рынка на
примере казахстанской ипотечной компании;
- выявить особенности ипотечного кредитования для субъектов рынка;
- рассмотреть различные варианты ипотеки и выявить основные приоритеты
при выборе того или иного вида кредитования;
- проанализировать работу ипотечной компании на примере АО БТА
Ипотека.
В работе широко раскрывается определение ипотеки, освещается история ее
возникновения, приводится сравнительный анализ развития ипотечного
кредитования в Казахстане на примере АО БТА Ипотека, также
рассматривается понятие договора ипотечного кредитования как основного
элемента в системе кредитования, изучаются риски ипотечного кредитования,
оценка кредитоспособности заемщика.
Дополнительно перечисляются и раскрываются такие схемы ипотечных ссуд
как стандартный ипотечный кредит, ипотека с переменной процентной ставкой,
ипотека с обеспечением в виде возможных платежей со сберегательного счета,
ипотека с плавающей ставкой, ипотека с дифференцированными платежами,
ипотека с дифференцированными платежами при плавающей ставке, ипотека
воздушный шар, ипотека с последующим разделением прибыли от продажи
недвижимости, обратная рентная ипотека, обратная закладная, ипотека бай -
даун.
В данной работе использованы научные материалы следующих авторов:
Мельников В.Д., Ли В.Д. Финансы, Досымов Б.С. Современные проблемы
ипотеки, Саниев М.С. и др.
Полное раскрытие возникновения ипотеки и ее развития рассматривается в
таких источниках как Банковское дело Бергманн Н.М., Банки и банковские
операции Жуков Е.Ф., Банковское дело Лаврушин О.И. Аникеева Л.В. в
своей статье Пути развития и совершенствования системы ипотечного
кредитования в Казахстане подробно осветила современные проблемы на
ипотечном рынке и ознакомила с путями улучшения ипотечной сферы в
Казахстане.
Дополнительно были использованы материалы с казахстанских сайтов
коммерческих банков: www.ipoteka.kz, www.kkb.kz, www.bta.kz, www.alb.kz.
Практической основой данной работы являются материалы, полученные в
процессе анализа работы АО БТА Ипотека. Приведены расчеты ипотечной ссуды
на примере физического лица, заявление-анкета на финансирование, договора
займа, ипотечное свидетельство, договор залога на имущество. АО БТА
Ипотека одна из лидирующих финансовых компаний на рынке ипотечного
кредитования и используемые в дипломной работе расчеты и аналитический
материал являются хорошим подспорьем в изучении данного вопроса.
ГЛАВА 1: Теоретические аспекты ипотечного кредитования
1.1. История возникновения ипотеки и этапы ее развития
В настоящее время казахстанская экономика все больше интегрируется в
мировую, и это требует освоения и использования новых финансовых
инструментов, которые применяются в ведущих промышленных странах.
Как правило, переход рыночной экономики из фазы кризиса в фазу подъема
начинается с активизации жилищного строительства. Жилищный же сектор
требует долгосрочных инвестиций, а те, в свою очередь, отражают уверенность
населения и компаний в стабильности доходов в долгосрочном плане[1].
Ипотечный кредит – это денежные средства, предоставляемые банком
клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным
кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно
производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным
договором.
Термин ипотека (от греч hypotheke) как обеспечение ответственности
должника перед кредиторам определение земельными владениями ввел архонт
Солон один из так называемых семи мудрецов -(в VI веке до нашей эры)
Предшественник Солон Драконт ввел порядок (в 621 году до нашей эры)
согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее
движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его подрядчиками
исторически закрепилось определение драконовых законов[2].
Ипотека представляла собой наиболее совершенную форму залога в Древней
Греции и в Древнем Риме: вещь переданная в залог, оставалась во владении
собственника и не переходила к кредитору. Солон придумал рациональный
способ обращения личной ответственности в ответственность имущественную, на
пограничной линии имения должника устанавливался столб с подписью, что это
имущество служит обеспечением претензии заимодателя на сумму заключенной
кредитной сделки, в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное,
привезенное, принесенное. Такой столб называется ипотекой (подставкой) и
слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога
под кредит[3].
Цель ипотечной системы - предотвратить опасность, связанную с
негласными способами установления прав на недвижимость. Земля легко
обращаемый товар, а значит, всегда есть риск, как для покупателей, так и
для кредиторов по закладным, что это собственность не освобождена от долгов
и заложена.
Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу,
так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости
его имущества. С течением времени слово стало употребляться для
обозначения залога.
У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств –
специальности и гласности, а потому и не гарантировало кредитору
надежного обеспечения[4]. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки, ее
могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны это лишало
кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы
оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны,
некоторым лицам по особому отношению к ним или особому свойству долга
римский закон независимо от договора присваивал ипотечное право. Это было
так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при
установлении договоренной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен,
что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное
требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом, и даже
иметь перед ним преимущество.
В период правления императора Антония Пия (II-века нашей эры), было
разработано особое законодательство для ипотечных банков, которое
существовало наряду с другими специализированными банками, а также иными
кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой
политико-экономических условий: ослаблением рабовладельческого
хозяйствования и массовой передачи земель арендаторам. Первоначально новая
форма залога распространялась на орудие труда, которое арендаторы земель в
силу объективных причин не могли передать собственникам земель
(латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При
ипотечном кредитовании имущество оставалось во владении должника, а
кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее
продажей с торгов, и компенсации из вырученной суммы остатка долга
заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего
времени.
Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон,
вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона
• ипотека инвестора на инвестиции,
• ипотека на имущество неплательщика налога,
• ипотека на имущество опекуна,
• ипотека жены на имущество мужа и т.д.
Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в
силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался
последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.
С конца XVII века разрабатывается специальное законодательство,
регулирующее права на недвижимое имущество и формулирующее основные
положения ипотечного права. В западноевропейское законодательство ипотека
перешла с двумя основными чертами:
она стала применяться только к недвижимому имуществу;
продажа заложенных имений стала производиться не самим кредитором, а
при посредничестве суда.
Ссуды под обеспечение недвижимостью предоставлялись сначала частными
лицами (ростовщиками, торговцами), затем банкирами, банковскими домами и
частными банками. Так, например, в Англии в XVIII веке выделялась группа
банков Вестенда, которые обслуживали земельную аристократию и
провинциальное дворянство, обеспечивая хранение их сбережений и
предоставляя им ссуды под залог земли или недвижимости. Специализированные
ипотечные учреждения появляются в Европе в первой половине XIX века. Первым
по времени основания был Баварский ипотечный и вексельный банк, начавший
свои операции в 1835 году для Баварии и некоторых других государств Южной
Германии. Однако до 60-х годов ипотечный кредит в германских государствах
удовлетворялся преимущественно государственными или же земскими земельными
учреждениями.
Во Франции в 1852 году возник специализированный ипотечный банк
Земельный кредит. В Австрии, несмотря на широкое развитие ипотеки,
специализированные (акционерные и земские) учреждения появились только во
второй половине XIX века, а до этого ссуды под обеспечение недвижимости
выдавали государственные кредитные учреждения. В Англии же
специализированных ипотечных банков в XIX веке еще не существовало.
Ипотечная система в XVIII-XIX веках создавалась параллельно с системой
поземельных книг, в которых фиксировались все права земельных
собственников, а также необходимые сведения о текущем юридическом положении
земельных участков, включая все изменения в правах собственности на эти
участки. В ипотечных книгах фиксировалось только то, что было связано с
залогом. Земли, свободные от залогов, в ипотечные книги не попадали.
Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с
негласными способами установления прав на недвижимость. По мере того, как
земля становилась товаром, появляется необходимость исключить риск для
покупателя, что имение (земельный участок) в действительности не
принадлежит продавцу, а также риск для кредиторов по закладной, что на
имении уже есть долги, не заявленные при установлении залога.
Сущность ипотечной системы заключалась в том, что для каждого
недвижимого имущества велась в специальном учреждении особая книга, где
записывалось все, что относилось к вещным правам, предметом которых служило
это имущество: имя собственника, переходы права собственности, сервитуты
(то есть ограниченные права третьих лиц), а также лежащие на имении долги.
Все записи в ипотечных книгах имели не просто справочное, а строго
юридическое значение. Ипотека приобретала юридические права со времени
занесения ее в ипотечную книгу. Создание ипотечной системы
свидетельствовало о высоком уровне залогового права.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок было
велико. Достаточно сложной по структуре сделки, требовали контроля и
регулирования отложенной регистрационной системы. В связи с ослаблением
этих государственных функций с законом эпохи древнего мира, институт
перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться
вновь в средневековом европейском законодательстве. В Германии оно
появилось не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной
ответственности за долги), во Франции в конце XVI веке действовали
негласная ипотека.
Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить
обеспечение по долгам, не принимая в свое владение имения должника, и не
опасаясь конкуренции кредитора.
Ипотека как метод кредитования зародилась еще в середине XVIII веков в
Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть
уничтожен в ряде опустошительных воин. За предоставленный капитал
выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В
случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в
собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве
компенсации долга. Первой кредитной ассоциацией, созданной по Прусской
модели, стала в 1790 году рыцарская кредитная организация княжества
Люксембург, которая позволила сделать шаг вперед в развитии ипотечного
рефинансирования, так как давала возможность (в отличие от предшествующих
ипотечных организаций) осуществлять немедленные выплаты по договорам из
специального фонда.
Следующий важный этап развития ипотечных отношений был связан с
учреждением в 1852 году Credit Foncier de France (CFF). Этот институт
облегчил получение кредитов на нужды сельского хозяйства. В основу его была
положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории
Франции. В выдаваемом документе уже не указывалось конкретное имущество,
отвечающее по конкретной ценной бумаге. Обладатель закладного листа мог
теперь выдвигать непосредственные требования только к эмитенту. В
результате была создана новая система ипотечного кредитования, и в Европе
появились первые ипотечные банки.
Первый специализированный по кругу операции ипотечный банк был
организован в 1831г в Бельгии. На рубеже XIX- XX столетий ипотечные банки
занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности
группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих
банков.
Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис
1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким
периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала
валютная реформа 1948 г. После этих событий ипотека начала свое новое
развитие, характерной чертой которая стала заметное увеличение сроков
кредитования.
Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок,
превышающий 30 лет, и заемщиком соответственно предлагалась ипотека с
фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая
ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса
покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к
сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли
на кредитование, осуществляемое в рассрочку в течение 5-10 лет.
Таким образом, несмотря ни на какие испытания, закладные листы
зарекомендовали себя как надежное средство привлечения капиталов на рынок
недвижимости, продемонстрировали свою жизнестойкость и способность
адаптироваться к любым экономическим условиям.
По мере развития и утверждения рыночных отношений ипотека приобрела
функции, свойственные современному кредиту. Благодаря ипотеке
государственный, банковский и кооперативный капитал устанавливает свой
контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека
становится одним из основных каналов обеспечения притока инвестиций в
сельское хозяйство и в другие отрасли экономики, помогая предпринимателям
(владельцам недвижимости) увеличить долю производительно используемого
капитала, а земледельцам - финансировать покупку участков земли при
сравнительно высоком уровне цен на нее.
Слово ипотека до сих пор употребляется в нескольких значениях. Во-
первых, его используют для обозначения формы залога, с установлением
предмета залога у залогодержателя, независимо от того движимое или
недвижимое имущество является предметом залога. Во-вторых, для обозначения
особо важно право на движимое и недвижимое имущество позволяющее обеспечить
требования кредитора распоряжением объектом ипотеки. В-третьих, во многих
правовых системах его используют исключительно для обозначения залога
недвижимого имущества.
Авторы учебника Стратегия и стоимость коммерческих банков Никонова
И.А., Шамгунов Р.М. в истории развитии ипотеки выделяют две основные модели
рынка ипотечного кредитования[5].
Первая модель получила название двухуровневой и применяется в англо-
американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что
ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где
предоставляется кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально
созданным агентством.
В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться
полученными ипотечными кредитами так:
1) переуступить их вторичным инвесторам;
2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать
вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же право участия
(доли) в подобных пулах;
3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила
свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдававший
ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет
выпуска ценных бумаг облигационного типа – закладных листов. Выпуск и
обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это
регулирование отличается от регулирования выпуска облигации.
Становление ипотеки стало следствием определенной стабилизации
экономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на
длительный срок и возможно только на условиях устойчивого экономического
развития страны.
Именно поэтому развитие ипотеки не является самоцелью, а способствует
решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех
участников инфраструктуры ипотечного рынка ориентироваться на длительный
период взаимодействия, делая заинтересованными в содействии экономической
стабильности.
1.2. Понятие ипотеки. Ипотечное кредитование и его
классификация
Ипотека представляет собой самоамортизирующийся кредит, то есть долг
(как основной, так и проценты) выплачивается кредитору помесячно равными
частями, и размер платежа фиксируется на весь срок ипотеки. В
математическом смысле доступность ипотеки больше зависит от срока кредита,
чем от процентной ставки. Например, тридцатилетняя ипотека более доступна,
чем пятилетняя. Проценты, конечно, начисляются, но кредит более приемлем
заемщику. Ипотечный кредит размером в 10 000$ на пять лет под 20% годовых
стоит заемщику 264,94$ в месяц. В то время как такой же кредит на тридцать
лет стоит 167,10$ в месяц.
Разумеется, возникает вопрос, если тридцатилетние кредиты больше по
средствам заемщику, почему казахстанские банки не выдают кредиты сроком на
тридцать лет? Ответ: ипотечное страхование. В действительности, стоящий
банкир не должен выдавать тридцатилетние кредиты, обеспеченные или нет,
поскольку никто не может предсказать с любой степенью уверенности, что
произойдет за тридцать лет.
Условия ипотечного кредита позволяют заемщику пользоваться приобретенной
квартирой (или домом) как собственной, почти без ограничений. Заемщик имеет
право прописаться в квартире, проживать в ней с семьей или (с согласия
залогодержателя) сдавать ее в аренду. Однако продать, подарить или обменять
квартиру заемщик сможет только в случае снятия с нее залога после полного
погашения кредита либо после переоформления договора на нового собственника
– с согласия кредитора.
Ипотечное кредитование активно внедряется банками, и все еще требует
тщательного исследования. В литературе, посвященной данной проблеме,
приводятся определения ипотеки. Авторы сходятся во мнении, что ипотека –
банковский кредит под залог земли или недвижимости.
Классифицировать такой тип кредита можно по следующим параметрам[6]:
✓ по срокам ипотека классифицируется как долгосрочный кредит (от 3 до
30 лет). В Казахстане ипотеку выдают на срок от 1 до 20 лет;
✓ получателями ипотечных ссуд являются физические лица т.е. ипотечный
кредит является потребительским кредитом, т.к. удовлетворяет
потребности граждан в жилье;
✓ по валюте: ипотечные кредиты выдаются в тенге, в долларах США и в
евро;
✓ по характеру процентной ставки ипотечный кредит классифицируется в
основном как кредит с твердой процентной ставкой (имеются виды
плавающей ставки, например у ЗАО Казахстанская Ипотечная Компания);
✓ по характеру обеспечения ипотечные кредиты – обеспеченные кредиты.
Залогом может выступать как уже имеющаяся у заемщика по праву
собственности недвижимость, так и покупаемая;
✓ по числу кредиторов ипотечные кредиты являются сино-кредитами (т.е.
выдаются одним банком);
✓ в зависимости от формы погашения ипотечные кредиты являются
срочными кредитами, т.е. выплата основного долга и вознаграждения
происходит строго по установленному графику (раз в месяц, либо раз в
квартал, что гораздо реже). Досрочное погашение в некоторых банках
разрешается, в остальных начисляется штраф, обычно 20% от тех
процентов, которые банк недополучил.
В данном случае особенно обращает на себя внимание тот факт: если
заемщик не выплачивает основной долг и процент вознаграждения более 3
месяцев, начинается процедура внесудебной реализации залога, чтобы банк
получил причитающийся ему долг и процент вознаграждения.
Также ипотечные кредиты классифицируются в зависимости от соблюдения
заемщиком сроков платежей по кредиту и от финансового положения заемщика
(Таблица№1):
Классификация ссудного портфеля Таблица №1.
Название кредитаФинансовое положение Задержка Пролонгация
заемщика. погашения
Качество обеспечения кредита
Стандартный Устойчивое. Надежное,
ликвидное обеспечение.
Сомнительный Нестабильное. До 90 дней Не более 1
Удовлетворительное раза
обеспечение.
Безнадежный Критическое. свыше 90 днейБолее 1 раза
Неликвидное обеспечение.
Источник: Досымов Б.С. Современные проблемы ипотеки. Банки Казахстана –
2001 г. №8 – С.8.
Также большое распространение получила следующая классификация ипотечных
кредитов, что широко используется при рассмотрении и выдаче банковских
ссуд в Казахстане и за рубежом[7]:
✓ стандартный ипотечный кредит;
✓ ипотека с переменной процентной ставкой;
✓ ипотека с обеспечением в виде возможных платежей со
сберегательного счета;
✓ ипотека с плавающей ставкой;
✓ ипотека с дифференцированными платежами;
✓ ипотека с дифференцированными платежами при плавающей ставке;
✓ ипотека воздушный шар;
✓ ипотека с последующим разделением прибыли от продажи
недвижимости;
✓ обратная рентная ипотека;
✓ обратная закладная;
✓ ипотека бай - даун.
Стандартный ипотечный кредит.
Стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного
потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как
правило, ежемесячных взносов. Такой кредит носит название аннуитетный
ипотечный кредит. Срочный аннуитет – это денежный поток с равными
поступлениями в течение ограниченного промежутка времени. Поступления
делаются в конце или в начале равных временных интервалов.
Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:
Где R – размер месячного платежа по кредиту;
P – сумма ипотечного кредита;
n – общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество
месяцев);
r – процентная ставка по кредиту за месяц.
Платеж по кредиту осуществляются ежемесячно. Он состоит из двух частей:
плата, вносимая в счет погашения долга, и плата, вносимая в счет погашения
процента. Банк составляет план амортизации ипотечного кредита, который
является основой плана графика внесения платежей по ипотечному кредиту.
Положительной характеристикой аннуитетного кредита является возможность
равномерного распределения нагрузки на заемщика по возврату кредита в
течение всего кредитного срока, что способствует некоторому смягчению
кредитного риска. В то же время аннуитетный кредит с постоянной ставкой
процента приемлем только в двух условиях относительно низкой инфляции и
слабо меняющейся стоимости финансовых ресурсов.
Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами
является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который
позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.
Ипотека с переменной процентной ставкой.
В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной
процентной ставкой. В основе этого подхода лежит пересмотр процентной
ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в
соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально
расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита.
Полученный таким образом платеж действует в течение срока до пересмотра
процентной ставки. Далее аналогичный расчет, учитывающий новую процентную
ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода
кредита, характеризующегося измененной ставкой кредита.
При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход
к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту.
В качестве индексирующих показателей могут бать использованы:
1. Доходность государственных ценных бумаг (6-месячных, 1-5 летних).
2. Ставки по межбанковским кредитам;
3. Ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения
кредитных ресурсов в долларах США).
4. Средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков.
5. Курс доллара США и т.д.
Выбор индекса обусловлен, прежде всего, показателем, в наибольшей
степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются
ипотечные кредиты.
Применение кредита с переменной процентной ставкой сталкивается с рядом
проблем:
✓ не все индексы процентной ставки верно отражают инфляцию и
реальную стоимость ресурсов;
✓ частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее
привлекательным;
✓ возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходу заемщика;
✓ относительная сложность инструмента.
При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по
нему, как правило, устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с
фиксированной процентной ставкой.
В целях повышения привлекательности для заемщиков ипотечных кредитов с
переменной процентной ставкой применяется механизм регулирования процентной
ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на
максимальный уровень процентной ставки. При этом возможен подход, при
котором одновременно определяется максимально допустимое увеличение
процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за
весь кредитный период. С другой стороны, в целях защиты интересов банка
может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.
Ипотека с обеспечением в виде возможных платежей со сберегательного
счета.
При этой схеме покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую
сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние
производятся по схеме ипотеки с дифференцированными платежами,
соответственно на начальных этапах они будут меньше, чем взносы, которые
были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма
поступает с залогового счета. Остаток средств на этом счете уменьшает
фактический размер задолженности. В первое время срока сделки при небольших
уровнях взносов общий размер задолженности может увеличиваться, а затем
будет сокращаться.
Ипотека с плавающей ставкой.
Процентные ставки по таким закладным не фиксируются и изменяются в
соответствии с определенным индексом ставок, избираемым в момент заключения
соглашения. Ссудодатель не обязан повышать процент при повышении индекса,
но должен снижать ставки при соответствующем снижении индекса. Минимальные
и максимальные изменения процентных ставок могут оговариваться заранее, а
сами эти изменения отражаться на размерах ежемесячных платежей, сроках
погашения, текущем остатке или выражаться в некотором сочетании этих
способов. Размеры процентных ставок могут меняться один раз в три или шесть
месяцев и подлежат изменениям один раз в год, два или три года. Если
процентная ставка возрастает настолько, что месячный платеж оказывается
недостаточным для ее погашения, остальная часть прибавляется к остатку
ссуды (т.е. появляется отрицательная амортизация).
Ипотека с дифференцированными платежами.
Этот вид имеет такое отличие, когда процентные ставки фиксируются, но
платежи начинаются с более низкого уровня, чем при ипотеке с фиксированными
ставками. Размеры платежей нарастают по определенной шкале в первые годы
погашения. Так по наиболее распространенной схеме этот рост ежегодно
составляет 7,5% первые пять лет. В результате платежи достигают более
высокого уровня, чем при фиксированных ставках. Начинаясь с низкого уровня,
эти платежи могут оказаться недостаточными для того, чтобы покрыть
причитающиеся проценты, поэтому недоплаченные суммы приплюсовываются к
остатку ссуды. В результате остаток в течение нескольких первых лет может
возрастать. Такие ссуды особенно удобны для молодых супружеских пар,
предполагающих, что через несколько лет их доход может возрасти.
Ипотека с дифференцированными платежами при плавающей ставке.
Эта форма соединяет в себе доходность обычной ипотеки с плавающей
процентной ставкой и низким уровнем первоначальных платежей, свойственным
другим видам заклада. Это достаточно сложный инструмент, но его можно
представить себе как ипотека с двумя процентными ставками. По первой
дебетовой ставке взимаются проценты с заемщика, а по второй рассчитываются
размеры платежей. Общей чертой всех ссуд, предоставляемых по этой схеме,
являются меняющиеся дебетовые ставки и первоначальные платежи более низкие,
чем дебетовые процентные ставки.
Все разновидности этой ипотеки предполагают рассрочку выплаты процентов
за первые годы погашения ссуды. Это приводит к определенной отрицательной
амортизации, сумма которой может стать весьма значительной, если дебетовая
ставка возрастает в первоначальный период с его низким уровнем платежей.
В некоторых случаях схема расчетов предусматривает ежегодное возрастание
платежей на установленную сумму в течение первых нескольких лет. В других
же случаях низкий уровень выплат может сохраняться в течение первых трех
или пяти лет. Вообще число возможных вариантов этой схемы представляется
бесконечным.
Ипотека воздушный шар.
Это название относится к любой ипотеке, сумма которой полностью не
выплачивается в течение периода полного погашения долга. Такая ипотека
может выступать в двух главных формах. В первом случае платежи покрывают
лишь проценты по долгу, но не его основную сумму. Срок погашения такой
ипотеки обычно составляет от трех до пяти лет. Во втором случае (частичная
амортизация) ежемесячные платежи производятся в тех же размерах, что и при
долгосрочной ипотеке, но срок окончательного расчета наступает раньше
выплаты основной суммы. При частичной амортизации ипотека может иметь
изменяющуюся ставку, а сроки погашения нередко устанавливаются до 15 лет. В
момент наступления срока окончательного расчета заемщик может все еще
оставаться должником на значительную сумму по ипотеке. Если он решит
продать дом до наступления срока, вырученные средства могут оказаться
достаточными для выплаты оставшегося долга.
Если должник не выезжает из дома и не реализует его, ипотека обычно
рефинансируется, но первоначальный ссудодатель не обязан рефинансировать
ссуду, и если он все же делает это, то на заемщика может быть возложена
обязанность, принять на себя, полностью или частично все расходы, связанные
с оформлением рефинансирования.
Ипотека с последующим разделением прибыли от продажи недвижимости.
При этом виде ипотеки процентная ставка назначается на уровне ниже
стандартного, а заемщик в обмен обязуется разделить с ссудодателем прибыль
от реализации имущества. Размеры процента здесь носят условный характер и
составляют долю полного процента, определяемую в зависимости от повышения
стоимости заложенного имущества. При продаже или передаче собственности,
при рефинансировании или наступлении срока погашения ссуды заемщик может
выплатить кредитору часть той суммы, на которую возросла стоимость
имущества, обеспечивающего ссуду. Платежи по этому виду ипотеки
основываются на долгосрочной схеме. Но фактический срок погашения может
наступить через пятьдесят лет.
Кредитор и заемщик совместно определяют размеры скидки с процентной
ставки, сроки погашения и долю выплаты, причитающуюся кредитору, поскольку
в период предоставления ссуды размеры повышения стоимости залога еще
неизвестны, невозможно определить и общие размеры процента и его фактически
выплачиваемую долю. Хотя первоначальные платежи по этому виду ипотеки
обычно бывают невысокими, они могут значительно возрасти, если
причитающуюся ссудодателю долю повышения стоимости залога и оставшуюся
часть основной суммы долга придется рефинансировать по рыночным ценам.
Обратная рентная ипотека.
Эта схема предусматривает периодические выплаты домовладельцам за счет
ссуды, обеспеченной их жилищем. Она рассчитана на людей преклонного
возраста, испытывающих трудности в связи с сокращением их доходов.
Процентная ставка может быть плавающей, а срок погашения устанавливается с
возможностью рефинансирования. Этот вид ипотеки получил большое
распространение в США.
Обратная закладная.
Своеобразная форма кредита, который продавец собственности предоставляет
покупателю, соглашаясь заложить ему эту собственность, чтобы способствовать
сделке. Процентная ставка обычно бывает высокой, а ссуда краткосрочной. При
значительных первоначальных платежах эта ипотека заканчивается ипотекой
воздушный шар в конце срока.
Ипотека бай-даун.
Продавец или строитель дома выплачивает определенную сумму ссудодателю,
который затем предоставляет покупателям кредит. Но под проценты ниже
рыночной ставки. Заемщик должен отдавать себе отчет в том, что эта схема
может повысить продажную цену дома. Процентная ставка бывает ниже рыночной,
а сроки погашения четко определяются. Размеры платежей фиксируются на
первом этапе, но затем возрастают.
Несмотря на кажущуюся ясность целей долгосрочного ипотечного
кредитования, оно представляет собой довольно сложное явление в сегодняшней
финансовой системе, следовательно, для проведения какого-либо анализа
необходимо дать разъяснения по некоторым понятиям и моментам, присущим
специфике ипотечного кредитования. Стандартная процедура получения
ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
I. Предварительная квалификация заемщика, в процессе которой заемщик
должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях
предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении
кредитной сделки. В ходе интервью специалисты ипотечной компании
оценивают возможность потенциального заемщика взять кредит.
II. Проверка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и
определения максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом
доходов заемщика и оценки предмета ипотеки. Кредитор проверяет
информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его
платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает
мотивированный отказ. При условии положительного решения для
потенциального заемщика кредитор рассчитывает сумму кредита и
формулирует другие существенные условия его выдачи (срок, процентную
ставку, порядок погашения).
III. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и
требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до
обращения к кредитору, так и после. Подбор недвижимости может
осуществить риэлтерская компания. В первом случае продавец жилья и
потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-
продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественно право
покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной
сторонами цене в обусловленный срок. В этом случае кредитор оценивает
жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а
также рассчитывает сумму кредита, исходя из доходов заемщика,
вносимого первоначального взноса и стоимости недвижимости. Во втором
случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя
из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для
первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье
и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что
кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве
подходящего обеспечения кредита.
IV. Оценка жилья – предмета ипотеки с целью определения ее рыночной
стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик,
стоимость услуг которого включены в стоимость оформления кредита,
осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор
соотносит ее с размером выдаваемого кредита.
V. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом
жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором,
приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по
договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения
кредитор заключает с заемщиком кредитный договор.
Механизм предоставления ипотечного кредита не сложен. Ипотека
представляет собой удачный вариант стимулирования строительства жилья, в
результате чего увеличиваются поступления в бюджет. Правительства
большинства развитых стран поддерживают модели ипотечного кредитования
через систему страхования рисков, государственных гарантий, а также с
помощью налоговых льгот и адресных дотаций, так как долголетний опыт
показывает, что развитый ранок недвижимости способен вытащить из пропасти
всю национальную экономику. Ипотека стимулирует не только развитие
строительства жилья, но и формирование доходов населения при помощи
доверительного управления закладными (договор ипотеки).
В условиях переходной экономики для Казахстана, при отсутствии
стабильных доходов у большинства населения, необходимы развитый рынок
недвижимости и система доверительного управления.
Основными принципами ипотечного кредита являются[8]:
1. Оставление имущества в руках должника на условиях ограничения прав
собственности.
2. Определение размера ссуды в виде доли залога.
3. Получение под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных
ссуд.
4. Потеря недвижимости или передача ее другому лицу при неуплате
задолженности в срок.
5. Предоставление ссуды с учетом страхования.
С экономической точки зрения коммерческий залог недвижимости позволяет
привлечь дополнительные финансовые средства для поддержания и развития
материального производства. Ипотека также выступает в качестве инструмента
обеспечения оборота имущественных прав на объекты в ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
