Развитие рынка ипотеки в Республике Казахстан

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 70 страниц
В избранное:

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение . . . 3

Глава 1: Теоретические аспекты ипотечного кредитования. 6

1. 1. История возникновения ипотеки и этапы ее развития . 6 1. 2. Понятие ипотеки. Ипотечное кредитование и его классификация…… . . . 11

1. 3. Роль коммерческих банков в развитии ипотечного кредитования………. 22

Глава 2: Развитие рынка ипотеки в Республике Казахстан. . …. 28

2. 1. Субъекты рынка ипотечного кредитования . . . 28

2. 2. Понятие ипотечного договора как объекта кредитных отношений…. . …31

Глава 3: Развитие ипотечного кредитования на примере АО «БТА ИПОТЕКА» . . . 37

3. 1. Условия, проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в АО «БТА Ипотека» 37

3. 2. Порядок выдачи ипотечных жилищных займов . . . 44

Заключение . . 55

Список использованной литературы. . 58

ВВЕДЕНИЕ

Инвестиционно-финансовая деятельность, как впрочем, и современная экономика в целом, немыслима в настоящее время без всепроницающего участия ссудного капитала (кредитования) . В наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся, в первую очередь, капиталоемкие отрасли и виды деятельности, например, строительство. Поэтому существование в финансово-экономической системе общества стабильно и надежно функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии является сегодня одним из наиболее значимых показателей развития и залогом стабильности самого общества. В свою очередь надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности кредитных операций, которая, неизбежно возрастая с увеличением сроков кредитования, может быть снижена путем только создания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве с древнейших времен и до наших дней наиболее часто выступает залог недвижимого имущества, называемый также ипотекой.

За многолетний период своего функционирования казахстанские банки накопили достаточно свободных денежных средств, а самое главное, опыта работы с населением, чтобы предложить новую услугу - ипотечное кредитование.

Еще совсем недавно в среде казахстанских финансистов и банкиров термин "ипотека" был мало знаком. Поверхностными знаниями о механизме действия ипотечного кредитования владел лишь узкий круг специалистов, а профессиональным опытом вообще никто практически и не владел, однако, с возникновением и развитием рынка недвижимости в Казахстане ситуация в этой сфере уже существенно изменилась. На сегодняшний день система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Ипотека также выступает в качестве инструмента обеспечения оборота имущественных прав на объекты в случаях, когда другие формы передачи (например, купля-продажа, обмен) юридически и экономически нецелесообразны.

Проблема обеспечения граждан жильем одна из самых важных для любого государства. В Казахстане так называемый квартирный вопрос стоит особенно остро. Жилой фонд ветшает, нуждается в реконструкции или сносе. Поэтому было решено прибегнуть к зарубежному опыту выдавать гражданам ипотечные кредиты. Наряду с этим, одной из важнейших проблем экономики современного Казахстана является проблема эффективного вложения временно свободных денежных средств. В условиях рыночной экономики деньги должны находиться в постоянном обороте, совершать непрерывное обращение. Временно свободные денежные средства должны незамедлительно поступать на рынок ссудных капиталов, аккумулировать в кредитно-финансовых учреждениях, а затем эффективно пускаться в дело, размещаться в тех отраслях экономики, где есть потребность в дополнительных капиталовложениях.

Ипотечное кредитование является механизмом, призванным решить одно из важнейших противоречий сферы недвижимости, между стоимостью объектов недвижимого имущества и уровнем текущих доходов покупателя недвижимости. В таком случае приобретение жилья за счет текущих доходов покупателя недвижимости невозможно. Следовательно, чем больше развита система ипотечного кредитования, тем больше масштабы рыночного оборота недвижимости. В этой связи возникают устойчивые предпосылки для расширения кредитно-финансовой сферы платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания условий для развития системы рыночных механизмов мобилизации денег посредством запуска и развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

Современное состояние и перспективы развития данного вида банковского кредитования в условиях перехода к рынку являются предметом специального исследования, что подчеркивает актуальность темы дипломной работы. Ипотечное кредитование является относительно новым и широко распространяющимся видом кредитных отношений, что подчеркивает остроту изучения данного вопроса.

В условиях острой демографической ситуации и роста экономического развития республики ипотечное кредитование как финансовый инструмент способствует увеличению и улучшению качества строительства жилых и коммерческих объектов для дальнейшей реализации населению. В настоящее время рынок ипотеки набирает обороты, что стимулирует строительные и проектировочные компании улучшать качество и количество застраиваемых площадей, а это в свою очередь увеличивает конкуренцию на этом рынке.

Основной целью дипломной работы является попытка раскрыть понятие и сущность ипотеки, выделить важную роль коммерческих банков в развитии ипотечного кредитования в Республике Казахстан, дать определение особенностям ипотечного кредитования в условиях рынка Казахстана.

Задачами дипломной работы являются:

- раскрыть и определить отношения между субъектами ипотечного рынка на примере казахстанской ипотечной компании;

- выявить особенности ипотечного кредитования для субъектов рынка;

- рассмотреть различные варианты ипотеки и выявить основные приоритеты при выборе того или иного вида кредитования;

- проанализировать работу ипотечной компании на примере АО «БТА Ипотека».

В работе широко раскрывается определение ипотеки, освещается история ее возникновения, приводится сравнительный анализ развития ипотечного кредитования в Казахстане на примере АО «БТА Ипотека», также рассматривается понятие договора ипотечного кредитования как основного элемента в системе кредитования, изучаются риски ипотечного кредитования, оценка кредитоспособности заемщика.

Дополнительно перечисляются и раскрываются такие схемы ипотечных ссуд как стандартный ипотечный кредит, ипотека с переменной процентной ставкой, ипотека с обеспечением в виде возможных платежей со сберегательного счета, ипотека с плавающей ставкой, ипотека с дифференцированными платежами, ипотека с дифференцированными платежами при плавающей ставке, ипотека «воздушный шар», ипотека с последующим разделением прибыли от продажи недвижимости, обратная рентная ипотека, обратная закладная, ипотека «бай - даун».

В данной работе использованы научные материалы следующих авторов: Мельников В. Д., Ли В. Д. «Финансы», Досымов Б. С. «Современные проблемы ипотеки», Саниев М. С. и др.

Полное раскрытие возникновения ипотеки и ее развития рассматривается в таких источниках как «Банковское дело» Бергманн Н. М., «Банки и банковские операции» Жуков Е. Ф., «Банковское дело» Лаврушин О. И. Аникеева Л. В. в своей статье «Пути развития и совершенствования системы ипотечного кредитования в Казахстане» подробно осветила современные проблемы на ипотечном рынке и ознакомила с путями улучшения ипотечной сферы в Казахстане.

Дополнительно были использованы материалы с казахстанских сайтов коммерческих банков: www. ipoteka. kz, www. kkb. kz, www. bta. kz, www. alb. kz.

Практической основой данной работы являются материалы, полученные в процессе анализа работы АО «БТА Ипотека». Приведены расчеты ипотечной ссуды на примере физического лица, заявление-анкета на финансирование, договора займа, ипотечное свидетельство, договор залога на имущество. АО «БТА Ипотека» одна из лидирующих финансовых компаний на рынке ипотечного кредитования и используемые в дипломной работе расчеты и аналитический материал являются хорошим подспорьем в изучении данного вопроса.

ГЛАВА 1: Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1. 1. История возникновения ипотеки и этапы ее развития

В настоящее время казахстанская экономика все больше интегрируется в мировую, и это требует освоения и использования новых финансовых инструментов, которые применяются в ведущих промышленных странах.

Как правило, переход рыночной экономики из фазы кризиса в фазу подъема начинается с активизации жилищного строительства. Жилищный же сектор требует долгосрочных инвестиций, а те, в свою очередь, отражают уверенность населения и компаний в стабильности доходов в долгосрочном плане1.

Ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором.

Термин ипотека (от греч hypotheke) как обеспечение ответственности должника перед кредиторам определение земельными владениями ввел архонт Солон один из так называемых «семи мудрецов» -(в VI веке до нашей эры) Предшественник Солон Драконт ввел порядок (в 621 году до нашей эры) согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его подрядчиками исторически закрепилось определение «драконовых законов»2.

Ипотека представляла собой наиболее совершенную форму залога в Древней Греции и в Древнем Риме: вещь переданная в залог, оставалась во владении собственника и не переходила к кредитору. Солон придумал рациональный способ обращения личной ответственности в ответственность имущественную, на пограничной линии имения должника устанавливался столб с подписью, что это имущество служит обеспечением претензии заимодателя на сумму заключенной кредитной сделки, в знак запрета заемщику вывозить с него «все приведенное, привезенное, принесенное». Такой столб называется ипотекой (подставкой) и слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит3.

Цель ипотечной системы - предотвратить опасность, связанную с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что это собственность не освобождена от долгов и заложена.

Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств - «специальности » и «гласности», а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения4. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки, ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам по особому отношению к ним или особому свойству долга римский закон независимо от договора присваивал ипотечное право. Это было так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договоренной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом, и даже иметь перед ним преимущество.

В период правления императора Антония Пия (II-века нашей эры), было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которое существовало наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий: ослаблением рабовладельческого хозяйствования и массовой передачи земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудие труда, которое арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам) . Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотечном кредитовании имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов, и компенсации из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона

ипотека инвестора на инвестиции,
ипотека на имущество неплательщика налога,
ипотека на имущество опекуна,
ипотека жены на имущество мужа и т. д.

Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона) . Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

С конца XVII века разрабатывается специальное законодательство, регулирующее права на недвижимое имущество и формулирующее основные положения ипотечного права. В западноевропейское законодательство ипотека перешла с двумя основными чертами:

она стала применяться только к недвижимому имуществу;

продажа заложенных имений стала производиться не самим кредитором, а при посредничестве суда.

Ссуды под обеспечение недвижимостью предоставлялись сначала частными лицами (ростовщиками, торговцами), затем банкирами, банковскими домами и частными банками. Так, например, в Англии в XVIII веке выделялась группа банков Вестенда, которые обслуживали земельную аристократию и провинциальное дворянство, обеспечивая хранение их сбережений и предоставляя им ссуды под залог земли или недвижимости. Специализированные ипотечные учреждения появляются в Европе в первой половине XIX века. Первым по времени основания был Баварский ипотечный и вексельный банк, начавший свои операции в 1835 году для Баварии и некоторых других государств Южной Германии. Однако до 60-х годов ипотечный кредит в германских государствах удовлетворялся преимущественно государственными или же земскими земельными учреждениями.

Во Франции в 1852 году возник специализированный ипотечный банк «Земельный кредит». В Австрии, несмотря на широкое развитие ипотеки, специализированные (акционерные и земские) учреждения появились только во второй половине XIX века, а до этого ссуды под обеспечение недвижимости выдавали государственные кредитные учреждения. В Англии же специализированных ипотечных банков в XIX веке еще не существовало.

Ипотечная система в XVIII-XIX веках создавалась параллельно с системой поземельных книг, в которых фиксировались все права земельных собственников, а также необходимые сведения о текущем юридическом положении земельных участков, включая все изменения в правах собственности на эти участки. В ипотечных книгах фиксировалось только то, что было связано с залогом. Земли, свободные от залогов, в ипотечные книги не попадали.

Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. По мере того, как земля становилась товаром, появляется необходимость исключить риск для покупателя, что имение (земельный участок) в действительности не принадлежит продавцу, а также риск для кредиторов по закладной, что на имении уже есть долги, не заявленные при установлении залога.

Сущность ипотечной системы заключалась в том, что для каждого недвижимого имущества велась в специальном учреждении особая книга, где записывалось все, что относилось к вещным правам, предметом которых служило это имущество: имя собственника, переходы права собственности, сервитуты (то есть ограниченные права третьих лиц), а также лежащие на имении долги. Все записи в ипотечных книгах имели не просто справочное, а строго юридическое значение. Ипотека приобретала юридические права со времени занесения ее в ипотечную книгу. Создание ипотечной системы свидетельствовало о высоком уровне залогового права.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок было велико. Достаточно сложной по структуре сделки, требовали контроля и регулирования отложенной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с законом эпохи древнего мира, институт перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве. В Германии оно появилось не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции в конце XVI веке действовали негласная ипотека.

Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить обеспечение по долгам, не принимая в свое владение имения должника, и не опасаясь конкуренции кредитора.

Ипотека как метод кредитования зародилась еще в середине XVIII веков в Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опустошительных воин. За предоставленный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве компенсации долга. Первой кредитной ассоциацией, созданной по Прусской модели, стала в 1790 году рыцарская кредитная организация княжества Люксембург, которая позволила сделать шаг вперед в развитии ипотечного рефинансирования, так как давала возможность (в отличие от предшествующих ипотечных организаций) осуществлять немедленные выплаты по договорам из специального фонда.

Следующий важный этап развития ипотечных отношений был связан с учреждением в 1852 году Credit Foncier de France (CFF) . Этот институт облегчил получение кредитов на нужды сельского хозяйства. В основу его была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. В выдаваемом документе уже не указывалось конкретное имущество, отвечающее по конкретной ценной бумаге. Обладатель закладного листа мог теперь выдвигать непосредственные требования только к эмитенту. В результате была создана новая система ипотечного кредитования, и в Европе появились первые ипотечные банки.

Первый специализированный по кругу операции ипотечный банк был организован в 1831г в Бельгии. На рубеже XIX- XX столетий ипотечные банки занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих банков.

Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис 1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 1948 г. После этих событий ипотека начала свое новое развитие, характерной чертой которая стала заметное увеличение сроков кредитования.

Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщиком соответственно предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на кредитование, осуществляемое в рассрочку в течение 5-10 лет.

Таким образом, несмотря ни на какие испытания, закладные листы зарекомендовали себя как надежное средство привлечения капиталов на рынок недвижимости, продемонстрировали свою жизнестойкость и способность адаптироваться к любым экономическим условиям.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.