Новое в жилищном законодательстве Казахстана

Тип работы: Материал
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 14 страниц
В избранное:

Новое в жилищном законодательстве Казахстана
1. 16 апреля 1997 года принят Закон о жилищных отношениях (далее – Закон,
ЗЖО), который отменил действовавший до его принятия Жилищный кодекс
Республики Казахстан 1992 года и внес много нового в механизм регулирования
жилищных отношений.
Прежде всего Закон изменил правовое положение основного субъекта жилищных
отношений и приблизил их правовое регулирование к общегражданскому
стандарту. Это проявилось и в том, что Закон пришел на смену кодексу. В
прошлые годы выделение основных норм, регулирующих отношения по
предоставлению и использованию жилья, в особый правовой акт – Жилищный
кодекс, во многом определялось не только большим количеством таких норм, но
и их спецификой, в ряде случаев не позволявшей применение в данной сфере
правил Гражданского кодекса.
К настоящему времени социальная и правовая ситуации значительно изменились.
После проведения обвальной приватизации жилья подавляющее большинство
нанимателей превратилось в собственников квартир, которые вправе владеть,
пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению. Их правовое
положение, следовательно, регламентируется в большей мере общими нормами
гражданского законодательства о праве собственности, нежели специальными
правилами жилищного законодательства, сфера применения которых значительно
сократилась. В Алматы, например, к настоящему времени приватизировано около
92% государственных квартир.
Поэтому Парламент Республики вполне обоснованно принял не жилищный кодекс,
как первоначально проектировалось, а Закон о жилищных отношениях. Но и при
таких условиях Закон уделил определенное внимание особенностям
использования жилья, даже если оно принадлежит не нанимателю, а
собственнику. Это вызвано прочно укоренившимся в сознании представлением о
том, что даже собственник жилища ограничен в возможностях его использования
с учетом определенных публичных интересов. Такое представление имеет
глубокие исторические корни.
Известно, что в недалеком прошлом, в течение всего советского периода нашей
истории собственники жилых домов были ограничены в количестве домов,
которые могли находиться в собственности одного гражданина, в определении
их размеров и количества этажей, в установлении суммы жилищной платы для
нанимателей, которые пользовались квартирой в частном доме, в возможности
выселения таких нанимателей и в других вопросах.
По мере развития рыночных отношений в республике подобные ограничения
постепенно отменялись, но некоторые из них оставались до самого последнего
времени. Совсем недавно, например, в Алматы и в некоторых областях
республики гражданам, ставшим собственниками приватизированных квартир,
разрешалось продавать эти квартиры только лицам, указанным властями.
Даже в Жилищном кодексе Республики Казахстан 1992 года предусматривались
ограничения в использовании своих жилищ. Так, пункт 3 статьи 4 Кодекса
гласил: Запрещается использование жилых домов и жилых помещений по
нежилому назначению. И хотя эта норма формально сохранилась до принятия
Закона, в последнее время (до принятия Закона) на практике она применялась
весьма слабо и непоследовательно.
Новый Закон решил эти вопросы надлежащим образом. Пункт 1 статьи 4 Закона
установил, что использование жилища или его части по нежилому назначению
допускается на условиях, предусмотренных настоящим Законом. Еще более
категорично заявляет об этом пункт 2 статьи 18: Использование
собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует
разрешения на это государственных органов.
Жилищный кодекс 1992 года делил весь жилищный фонд страны на
индивидуальный, коллективный, кооперативный и государственный фонды (статья
3 Жилищного кодекса). Новый Закон отказался от специального выделения
коллективного и кооперативного фондов. Сохранились лишь частный фонд, куда
входят все жилые помещения, являющиеся объектом собственности граждан и
негосударственных юридических лиц, и государственный жилищный фонд.
Последний, в свою очередь, делится на два вида: коммунальный и жилищный
фонд государственных предприятий. Исчез ранее существовавший в составе
государственного ведомственный жилищный фонд. Это отразилось на правовом
положении жильцов, проживающих в домах, относимых к тому или иному
жилищному фонду.
2. Предусмотренный новым Законом частный жилищный фонд охватывает жилье как
потребительского (для проживания собственника), так и коммерческого
(используемого для предпринимательской цели) назначения. Обе разновидности
отличаются ограничениями правомочий проживающих жильцов (кроме
собственников жилища) и договорным характером регулирования отношений между
собственником жилища и его нанимателем.
При этом интересы нанимателя в жилище потребительского назначения защищены
слабее, нежели интересы нанимателя в жилище коммерческого назначения. Для
второго случая прямо установлено сохранение действия договора найма при
переходе права собственности на жилище к другому лицу (пункт 8 статьи 24
Закона). Для первого случая такого сохранения прав нанимателя при смене
собственника жилища Закон не предусматривает. Но мы полагаем, что и здесь
договор найма должен сохранять юридическую силу, поскольку это отвечает
праву следования при переходе имущества от одного собственника к другому и
прямо вытекает из статьи 86 Основ гражданского законодательства (пункт 2).
3. Во многом изменились условия проживания в государственном жилищном
фонде. Если ранее любой гражданин, нуждающийся в улучшении жилищных
условий, имел право претендовать на получение квартиры от государства, то
новый Закон сохранил такое право лишь за двумя группами граждан, если они
нуждаются в улучшении жилищных условий.
К первой группе относятся малоимущие социальнозащищаемые граждане. Ко
второй – те, кто находится на государственной или военной службе, занимает
государственную выборную должность либо работает в государственном
бюджетном учреждении (статья 67 Закона). Занимаемые ими помещения Закон
называет жилищами, приравненными к служебным.
Следует, однако, иметь в виду, что правовой режим жилищ, приравненных к
служебным, не совпадает с правовым режимом служебных жилых помещений в их
традиционном понимании. Последние предоставляются тем работникам
государственных организаций, которые по характеру служебных обязанностей
должны проживать по месту работы. Наниматели такого помещения практически
не вправе им распоряжаться. Увольнение с занимаемой должности влечет
возможность выселения из служебного жилого помещения. Такие помещения
нельзя приватизировать1. Они могут предоставляться и без соблюдения
очередности. Права же граждан, получивших жилое помещение, приравненное к
служебному, значительно шире, особенно в части распоряжения помещением,
сохранения его при временном отсутствии нанимателя, возможности
приватизации и в некоторых других отношениях. Проживание в помещении,
приравненном к служебному, связывает его нанимателя не с определенной
должностью, а с определенной областью трудовой деятельности. Изменение
места работы в пределах такой области не прекращает жилищных прав.
Но есть и сходная черта. При прекращении без уважительных причин работы, в
связи с которой было предоставлено жилище, приравненное к служебному,
наниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
Некоторые исключения не смягчают это жесткое требование. Права же
малоимущих социально-защищаемых граждан на получение квартиры также
подвержены ряду ограничений, вытекающих из того, что предоставление жилья
носит четко выраженный характер социальной помощи.
4. Новый Закон прямо не предусматривает предоставление гражданам
государственного жилья вне связи с их работой (службой) или тяжелым
материальным положением. Но многие наниматели проживают в государственных
жилых помещениях и при отсутствии такой связи, и число таких нанимателей
может пополняться. К ним, например, относятся те, кто получил квартиру
независимо от работы еще до принятия Закона от 16 апреля 1997 года. Сюда
также следует отнести тех, кто стал на жилищный учет до принятия Закона, но
жилое помещение получил по этому основанию уже после принятия Закона (см.
статью 117 ЗЖО). Наконец, ряды нанимателей такого рода могут пополняться за
счет граждан, занимающих служебные жилые помещения или помещения,
приравненные к служебным, которые (граждане) уволены с работы по причинам,
не допускающим их выселения без предоставления другого жилого помещения.
Такие граждане продолжают проживать или в прежнем, или во вновь
предоставленном им жилище, но уже вне связи с характером или местом работы.
Таким образом, сохраняется еще группа нанимателей государственного жилья,
которая не охватывается статьей 67 Закона. Мы полагаем, что права таких
нанимателей на жилое помещение становятся бессрочными, и их правомочия
распоряжаться занимаемым помещением становятся более широкими.
5. Серьезными новшествами отличаются включенные в Закон главы 6 и 7:
Кондоминиум и Управление объектом кондоминиума. Необходимость таких
глав была вызвана прежде всего массовыми преобразованиями нанимателей
государственных квартир в их собственников. В короткое время множество
государственных многоквартирных домов было полностью или почти полностью
приватизировано. В одном доме появились десятки собственников, которые
быстро усвоили, что стали полными хозяевами своих квартир, но не проявляли
практически никакой заботы о содержании дома в целом. Да и жилищные органы
старались освободиться от такой заботы, хотя не прочь были выступать в роли
собственников для извлечения доходов от сдачи в аренду подъездов, подвалов
и других не относящихся к квартирам частей жилого здания. Между тем, еще
Жилищный кодекс 1992 года предусматривал, что собственники отдельных
квартир одного дома обязаны соразмерно участвовать в общих затратах по его
содержанию (статья 24 Жилищного кодекса).
Однако конкретные формы, обеспечивающие использование жилого дома, имеющего
множество индивидуальных собственников, в качестве единого, хорошо
функционирующего жилищного комплекса, наше законодательство не
предусматривало.
Изучение мирового опыта показало необходимость обратиться к такой
своеобразной форме общей собственности как кондоминиум. Эта форма хорошо
известна многим государствам, ибо и там весьма распространенным способом
эксплуатации многоквартирных домов является не столько сдача собственником
дома имеющихся в нем квартир в аренду большому числу нанимателей, сколько
продажа квартир в индивидуальную собственность множеству покупателей. И
здесь используется модель кондоминиума.
Что же такое кондоминиум?
Это – своеобразная, объективно существующая форма собственности, которая
статьей 2 Закона определена следующим образом: Особая форма собственности
на недвижимость как единый имущественный комплекс, при котором помещения
находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических
лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой
собственности.
Даже небольшой дом, построенный двумя собственниками, может быть объектом
кондоминиума, ибо каждая из двух квартир дома может находиться в
индивидуальной собственности, а общие коридор, выход, сеть инженерного
оборудования, подводящая к квартирам дома коммунальные ресурсы, и некоторые
другие предметы будут находиться в общей долевой собственности. Это еще
более отчетливо видно в многоквартирном доме с большим числом собственников
квартир.
Следует четко отграничивать кондоминиум как объект правовых отношений от
субъектов этих отношений, то есть от управляющего домом объединения
собственников, независимо от его организационно-правовой формы.1
В соответствии со статьей 31 Закона для кондоминиума характерно то, что:
1) каждый собственник, участник кондоминиума самостоятельно, независимо от
воли и желания других участников, распоряжается своей квартирой;
2) остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, в том числе и общий
земельный участок1, относится к общей долевой собственности (общему
имуществу) всех участников кондоминиума. Но доли участников пространственно
не выделены и поэтому по отношению ко всей массе общей собственности
выражаются в частях или процентах целого. Конкретный размер доли
устанавливается как отношение размера полезной площади жилого помещения,
находящегося в раздельной индивидуальной собственности данного участника, к
размеру общей полезной площади всех помещений дома. Такая доля не может
быть выделена в натуре. Ее обычно называют идеальной долей, и ее главное
назначение – послужить критерием для определения размера денежного участия
каждого собственника в расходах на содержание всего общего имущества;
3) каждый участник кондоминиума на равных, независимых от размера доли
основаниях вправе пользоваться общим имуществом.
Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам
в силу того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений
кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или
особых регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но
не на его существование;
4) индивидуальная собственность участника кондоминиума и доля этого
участника в общем имуществе неразделимо связаны.
В порядке осуществления права общей собственности участники кондоминиума
или орган, управляющий кондоминиумом, могут передать отдельным участникам
часть общего имущества в ограниченное пользование (например, земельный
участок под индивидуальный гараж). Условия пользования определяются
решением о передаче. Право ограниченного пользования непередаваемо и
неотчуждаемо.
В жилом доме помимо жилых помещений могут быть нежилые помещения, также
находящиеся в индивидуальной собственности (магазины, парикмахерские,
конторы и т.д.). Их собственники также являются участниками кондоминиума,
занимая правовое положение в кондоминиальных отношениях, аналогичное
положению собственников жилых помещений.
Закон устанавливает равное правовое положение участников кондоминиума при
решении всех вопросов, затрагивающих общий интерес (статьи 33, 43, 47
Закона).
Если в одном жилом помещении (в одной квартире) проживают два или несколько
собственников, а также если одно нежилое помещение принадлежит нескольким
собственникам, они все вместе рассматриваются как один участник
кондоминиума (статья 33 Закона).
Кондоминиум, как всякая недвижимость, подлежит государственной регистрации
в качестве единого комплекса, в котором выделяются объекты индивидуальной и
раздельной собственности. Всякое изменение в составе собственников
вследствие, например, продажи квартиры, требует внесения соответствующих
изменений в регистрационные документы.
Целая глава Закона посвящена управлению объектом кондоминиума. Поскольку в
настоящее время жилые дома, объективно существующие в форме кондоминиальной
собственности, управляются поспешно образованными кооперативами
собственников квартир (КСК), такая форма управления кондоминиумом
представляется на первый взгляд единственно возможной. Но Закон не содержит
подобного категорического утверждения, напротив, допускает существование и
других форм управления по выбору собственников (см. статью 42 ЗЖО).
При выборе формы управления всем домом необходимо учитывать, что дом должен
управляться весь в целом как единый жилищный комплекс, ибо единство и общая
принадлежность всех внеквартирных помещений и сооружений, всей инженерной
системы, обеспечивающей жизнедеятельность такого жилищного комплекса,
настоятельно требуют в отношении всего дома непрерывного наблюдения,
контроля, ремонта, предупреждения аварий и устранения их последствий.
Словом, всех необходимых действий, без которых эксплуатация дома и условия
проживания в нем будут резко ухудшены или даже разрушены.
Индивидуальные договоры, не ухудшающие единой системы управления, возможны
лишь для оказания сугубо индивидуальных услуг: внутриквартирное
электроснабжение, телефон и некоторые другие услуги.
Для домов, в которых помимо квартир имеются и другие индивидуально
используемые собственником нежилые помещения (офисы, магазины,
парикмахерские, ремонтные мастерские и т.п.), орган управления, аналогичный
КСК, более точно именовать кооперативом собственников помещений – КСП.
Правовой статус КСП и КСК является тождественным и кроме небольших
различий, связанных с содержанием жилых и нежилых помещений, условия
создания и деятельности как КСК, так и КСП являются однотипными.
Разумеется, избрание той или иной формы управления относится, как уже
говорилось, к компетенции собственников квартир. Но поскольку, во-первых,
использование какой-либо формы необходимо, и во-вторых, управление домом
как таковым может осуществляться лишь в одной организационной форме,
следует реально учитывать более целесообразной форму КСК.
Согласно Закону любой из собственников может быть инициатором образования
КСК, но решение об этом должно быть принято на учредительном собрании, на
котором присутствует не менее половины собственников помещений. Если на
собрании не будет такого кворума, предусмотренного пунктами 4 и 5 статьи 43
ЗЖО, оно считается несостоявшимся. Назначается повторное собрание, которое
может состояться независимо от числа его участников.
Против этой нормы выдвигаются критические замечания, сводящиеся к тому, что
нельзя придавать юридическую силу решению собрания, на котором было менее
половины собственников помещений.
Но доводы подобного рода неубедительны. Дом не может нормально
функционировать в качестве неуправляемого объекта, поэтому патовая ситуация
в установлении какой-либо формы управления должна быть так или иначе
преодолена. И установленный законный путь преодоления (проведение
повторного учредительного собрания при любом количестве участников)
является наиболее разумным. Он, кстати сказать, применяется для определения
кворума и других собраний в добровольно создаваемых объединениях (см.,
например, статью 65 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу
Закона, от
2 мая 1995 года О хозяйственных товариществах).
Итак, в силу решения учредительного собрания КСК признается образованным.
Любой собственник имеет право считать себя членом кооператива, независимо
от того, участвовал ли он в учредительном собрании и (или) в других
собраниях кооператива. Для этого не требуется никаких заявлений ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.