Ипотечное кредитование и его развитие
Введение 3
1 Система ипотечного кредитования как один из основных видов банковских услуг 6
1.1 Теоретические основы кредитования в Республике Казахстан 6
1.2 Становление и развитие ипотечного кредитования 20
1.3 Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике 21
2 Анализ ипотечного кредитования в Республике Казахстан 25
2.1 Анализ жилищного рынка в Республике Казахстан 25
2.2 Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан 40
2.3 Методика расчета по ипотечному кредиту 48
3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан 53
3.1 Развитие ипотечного кредитования в странах СНГ и Республики Казахстан 53
3.2 Проблемы развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан 63
Заключение 70
Список использованной литературы 74
1 Система ипотечного кредитования как один из основных видов банковских услуг 6
1.1 Теоретические основы кредитования в Республике Казахстан 6
1.2 Становление и развитие ипотечного кредитования 20
1.3 Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике 21
2 Анализ ипотечного кредитования в Республике Казахстан 25
2.1 Анализ жилищного рынка в Республике Казахстан 25
2.2 Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан 40
2.3 Методика расчета по ипотечному кредиту 48
3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан 53
3.1 Развитие ипотечного кредитования в странах СНГ и Республики Казахстан 53
3.2 Проблемы развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан 63
Заключение 70
Список использованной литературы 74
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.
2. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт.- 2000 г. - № 12
3. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999.
4. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
5. Грачев И. «Стройсберкассам — быть!» - Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11
6. Грибанова Светлана. “Что нам стоит дом построить” – НП №25 (213), 21 июня 2002
7. Грибанова Светлана. “Жизнь в кредит” – НП №24 (212), 14 июня 2002 г.
8. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. — С.49
9. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы.-2002. -№6
10. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001
12. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.
13. Иконников Алексей. “Нужна ли нам ипотека?” - Континент №12(74) 12, 25 июня 2002 г.
14. “Ипотека становится доступной” - Эксперт-Казахстан № 8 (10), 26 апреля 2004 г.
15. Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. - Эксперт. - 1999 г. -№ 16
16. Красиков А.Жилье в кредит. - Твой новый дом. - 2002.- № 10
17. Кусаинов Сагындык. "Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования” - Газета.кз , 24.10.2006 г.
18. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002
19. Марченко Григорий. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” - Банковское дело в Москве”, N7(79), 2001 г.
20. Марченко Григорий. “Казахстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве", август 2002 г.
21. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия” - Интернет-газета "Навигатор", 14 августа 2002 г.
22. Полищук Оксана. “Ипотечное кредитование.10 лет с правом проживания”- Бизнес, №48 (515), 25 ноября 2002 г.
23. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние - Банковское дело. – 1999. - № 12
24. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”
25. Резник Игорь. “Под крышей дома своего. Арифметические подсчеты” - "Деловая неделя"№ 15 (593), 16 апреля 2004 г.
26. Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. - Эксперт. - 2002 г. -№ 37
27. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.
28. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. -С.188.
29. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001.
30. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях - Финансист. -2002. -№1
31. Цылигина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001
32. Шантаров Борис. “Расширяются и становятся более доступными возможности ипотечного кредитования” - Строительная Газета, 19.09.2006, с. 9
33. Шевченко Виктория. “Движение недвижимости” – ЭкспрессК № 106 (15019), 11 июня 2002 г.
2. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт.- 2000 г. - № 12
3. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999.
4. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
5. Грачев И. «Стройсберкассам — быть!» - Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11
6. Грибанова Светлана. “Что нам стоит дом построить” – НП №25 (213), 21 июня 2002
7. Грибанова Светлана. “Жизнь в кредит” – НП №24 (212), 14 июня 2002 г.
8. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. — С.49
9. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы.-2002. -№6
10. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001
12. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.
13. Иконников Алексей. “Нужна ли нам ипотека?” - Континент №12(74) 12, 25 июня 2002 г.
14. “Ипотека становится доступной” - Эксперт-Казахстан № 8 (10), 26 апреля 2004 г.
15. Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. - Эксперт. - 1999 г. -№ 16
16. Красиков А.Жилье в кредит. - Твой новый дом. - 2002.- № 10
17. Кусаинов Сагындык. "Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования” - Газета.кз , 24.10.2006 г.
18. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002
19. Марченко Григорий. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” - Банковское дело в Москве”, N7(79), 2001 г.
20. Марченко Григорий. “Казахстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве", август 2002 г.
21. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия” - Интернет-газета "Навигатор", 14 августа 2002 г.
22. Полищук Оксана. “Ипотечное кредитование.10 лет с правом проживания”- Бизнес, №48 (515), 25 ноября 2002 г.
23. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние - Банковское дело. – 1999. - № 12
24. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”
25. Резник Игорь. “Под крышей дома своего. Арифметические подсчеты” - "Деловая неделя"№ 15 (593), 16 апреля 2004 г.
26. Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. - Эксперт. - 2002 г. -№ 37
27. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.
28. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. -С.188.
29. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001.
30. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях - Финансист. -2002. -№1
31. Цылигина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001
32. Шантаров Борис. “Расширяются и становятся более доступными возможности ипотечного кредитования” - Строительная Газета, 19.09.2006, с. 9
33. Шевченко Виктория. “Движение недвижимости” – ЭкспрессК № 106 (15019), 11 июня 2002 г.
Дисциплина: Банковское дело
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 73 страниц
В избранное:
Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 73 страниц
В избранное:
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
ЦЕНТРАЛЬНО-АЗИАТСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
Кафедра Финансы и кредит
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
на тему: Ипотечное кредитование и его развитие
Выполнила студент 4 курса
заочного отделения
экономического факультета
Имангалыева А.И.
Научный руководитель:
__________________________
Допускается к защите
Зав.кафедрой Финансы и кредит
____________________________
____________________________
___________________ 200 г.
Алматы – 2008 г.
Содержание
Введение 3
1 Система ипотечного кредитования как один из основных видов 6
банковских услуг
1.1 Теоретические основы кредитования в Республике Казахстан 6
1.2 Становление и развитие ипотечного кредитования 20
1.3 Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной 21
экономике
2 Анализ ипотечного кредитования в Республике Казахстан 25
2.1 Анализ жилищного рынка в Республике Казахстан 25
2.2 Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан 40
2.3 Методика расчета по ипотечному кредиту 48
3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике53
Казахстан
3.1 Развитие ипотечного кредитования в странах СНГ и Республики 53
Казахстан
3.2 Проблемы развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан 63
Заключение 70
Список использованной литературы 74
Введение
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для
каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в
Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования,
представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для
строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди
граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема
показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном
независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения
бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем,
основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные
средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в
большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно
возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное
строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально
обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает
ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт
многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной
организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека
постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка
жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со
стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск
строительных материалов, специализированной техники, появляются новые
улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих
смежных отраслей экономики.
Банковский сектор – одно из важнейших направлений развития рыночных
отношений, который является основой для нормального, эффективного
функционирования рыночного механизма.
Коммерческий банк в современном Казахстане становится основным
элементом банковской системы. Именно поэтому развитие данного направления
должно быть приоритетным, потому что действие кредитно-финансового
механизма и определяет уровень развития экономики страны в целом.
В рыночной экономике банк выполняет свою главную функцию –
посредничество в кредите, которое он осуществляет путем перераспределения
денежных средств, временно высвобождающихся в процессе кругооборота фондов
предприятий и денежных доходов частных лиц. Коммерческие банки выполняют
роль посредников между хозяйственными единицами и секторами, накапливающими
временно свободные денежные средства, и теми участниками экономического
оборота, которые временно нуждаются в дополнительном капитале.
Цель дипломной работы - дать оценку современного состояния ипотечного
кредитования в Республике Казахстан и показать пути развития. Для
достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1. Охарактеризовать систему ипотечного кредитования в экономике
Республики Казахстан;
2. Изучить зарождение института ипотеки;
3. Рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования
в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
4. Описать жилищную ситуацию в Республике Казахстан до начала реализации
системы ипотечного жилищного кредитования;
5. Проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования
в РК как наиболее перспективного вида кредитования;
Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно
рассмотрен процесс ипотечного кредитования в Казахстане с самого зарождения
и до сегодняшнего дня.
Практическая значимость работы заключается в том, что ее возможно
использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания,
полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут пригодиться в
будущей профессиональной деятельности.
1 Система ипотечного кредитования как один из основных видов банковских
услуг
1.1 Теоретические основы кредитования в Республике Казахстан
В рыночных условиях хозяйствования основной формой кредита является
банковский кредит, предоставляемый коммерческими банками разных типов и
видов. Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита
являются лица (юридические и физические), предоставившие своим клиентам
разнообразные виды кредитов, которые могут классифицировать по различным
признакам. Совокупность кредитных отношений, форм кредита и кредитные
учреждения составляют понятие системы кредитования. Другими словами,
система кредитования характеризуется совокупностью банковских и иных
кредитных учреждений, правовыми формами организации и подхода к
осуществлению кредитных операций. Современная система кредитования
направлена на формирование рыночных отношений, повышения эффективности
производства, укрепления экономики, финансов Республики Казахстан,
ограничение необоснованного роста денежной массы в обращении,
предотвращение инфляционных процессов и укрепление национальной валюты –
тенге.
Современная система кредитования предприятий имеет ряд
особенностей:
1. Настоящая система кредитования более либеральна: не характеризуется
директивностью, клиент не закрепляется за конкретным банком и
самостоятельно определяет кредитующий банк, который также волен
кредитовать того или иного клиента. Также стороны могут по своему
желанию выбирать форму и вид кредита.
2. Унификация системы кредитования, основой которой является кредитование
укрупненного объекта, субъектов малого и среднего бизнеса,
предпринимателей - индивидуалов и частных лиц.
3. Кредитование осуществляется на договорной основе и носит коммерческий
характер. При заключении такого договора банк исходит из соображений
не только удовлетворения временной потребности клиента в
дополнительных денежных ресурсах, но и повышения рентабельности банка,
т.е. кредитная сделка выгодна, как для кредитора, так и для заемщика.
4. Зависимость современной системы кредитования от самое главное от
структуры располагаемых ресурсов и пруденциальных нормативов,
устанавливаемых Национальным Банком Республики Казахстан. Иными
словами, во-первых, размер выдаваемых кредитов зависит от объема
привлеченных банком средств. Во-вторых, пруденциальные нормы,
устанавливаемые Национальным Банком Республики Казахстан,
регламентируют максимально допускаемый объем привлекаемых средств,
предельный размер кредита на одного заемщика и т.д., т.е. определяют
границы кредитования банком его клиентуры.
5. Переход к формам обеспечения возвратности кредита широко используемым
в мировой банковской практике. Такой период обусловлен необходимостью
обеспечения защиты интересов банка и сведения к минимуму возникновения
кредитного риска.
По назначению различают кредит: потребительский, торговый,
промышленный, сельскохозяйственный, инвестиционный, бюджетный.
В зависимости от сферы функционирования банковские кредиты
предоставляемые предприятиями всех отраслей хозяйства (т.е. хозяйствующими
субъектами), могут быть двух видов: ссуды участвующие в расширенном
воспроизводстве основных фондов, и кредиты, участвующие в организации
оборотных фондов.
По срокам пользования кредиты бывают: до востребования и срочные.
По размерам различают кредиты крупные, средние и мелкие.
По обеспечению: необеспеченные (банковские) кредиты и обеспеченные,
которые в свою очередь, по характеру обеспечения подразделяются на
залоговые, гарантированные и застрахованные.
По способу выдачи банковской ссуды можно разграничить на ссуды
компенсационные и платежные.
По методам погашения различают банковские ссуды, погашаемые в
рассрочку (частями и долями) и ссуды, погашаемые единовременно (на
определенную дату). Банковское кредитование предприятий и других
организационно-правовых структур на производственные и социальные нужды
осуществляются при строгом соблюдении принципов кредитования. Последние
представляют собой основу, главный элемент системы кредитования, поскольку
отражают сущность и содержание кредита, а также требования объективных
экономических законов, в том числе и в области кредитных отношений.
К принципам кредитования относятся: срочность возврата,
дифференцированность, обеспеченность и платность.
Основные факторы, которые современные коммерческие банки учитывают при
установлении платы за кредит, следующие:
- базовая ставка процента по ссудам, предоставляемым коммерческим банкам НБ
РК;
- средняя процентная ставка по межбанковскому кредиту т.е. за ресурсы,
покупаемые у других коммерческих банков для своих активных операций;
- средняя процентная ставка, уплачиваемая банком своим клиентам по
депозитам счетам различного вида;
- структура кредитных ресурсов банка (чем выше доля привлечения средств,
тем дороже должен быть кредит);
- спрос на кредит со стороны хозяйственников (чем выше спрос, тем дешевле
кредит);
- срок, на который спрашивается кредит и вид кредита, а также степень его
риска для банка в зависимости от обеспечения;
- стабильность денежного обращения в стране (чем выше темп инфляции, тем
дороже должна быть плата за кредит, т.к. у банка повышается риск потерять
свои ресурсы из-за обесценения денег).
Совокупное применение на практике всех принципов банковского
кредитования позволяет соблюсти как общегосударственные интересы, так и
интересы обоих субъектов сделки и заемщика.
Отношения в сфере кредита строятся по определенной системе.
Под системой банковского кредитования понимаются совокупность
элементов, определяющих организацию кредитного процесса. И его
регулирование в соответствии с принципами кредитования. В качестве
составляющих элементов она включает в себя:
- порядок и степень участия собственных средств заемщиков в кредитуемой
операции;
- целевое назначение кредита;
- методы кредитования;
- формы ссудных счетов;
- способы регулирования ссудной задолженности;
- формы и порядок контроля за целевым и эффективным использованием ссудных
средств и своевременным их возвратом.
Под методами кредитования следует понимать способы выдачи и погашения
кредита в соответствии с принципами кредитования.
В отношении новых коммерческих структур, т.е. субъектов других форм
собственности, при выдаче ссуд коммерческие банки используют другие методы
кредитования, опираясь на имеющийся зарубежный опыт.
В банковской практике используются два метода кредитования. Сущность
первого метода состоит в том, что вопрос о предоставлении ссуды решается
каждый раз в индивидуальном порядке. Ссуда выдается на удовлетворение
определенной целевой потребности в средствах. Этот метод применяется при
предоставлении ссуд на конкретные сроки, т.е. срочных ссуд.
При втором методе ссуды предоставляются в пределах заранее
установленного банком для заемщика лимита кредитования, который
используется им по мере потребности путем оплаты предъявляемых к нему
платежных документов в течении определенного периода.
Такая форма предоставления кредита называется открытием кредитной
линии. Открытая кредитная линия позволяет оплатить за счет кредита новые
расчетно-кредитные документы, предусмотренном кредитном соглашении,
заключаемом между клиентом и банком. Кредитная линия открывается в основном
на один год, но может быть, и открыта и на более короткий период. В течение
срока кредитной линии может в любой момент получить ссуду без
дополнительных переговоров с банком или каких-либо оформлений. Однако, за
банком сохраняется право отказать клиенту в выдаче ссуды в рамках
утвержденного лимита, если он установит ухудшения финансового положения
заемщика. Кредитная линия открывается, как правило, клиентам с устойчивым
финансовым положением и хорошей репутацией. По просьбе клиента лимит
кредитования может пересматриваться.
При анализе кредитоспособности заемщика учитываются следующие факторы:
1. дееспособность в соотношении ссуд. Предоставляя ссуду плательщику,
необходимо ознакомиться с Уставом и положением, определяющими
правомочность лиц выступать от имени заемщика;
2. деловая репутация заемщика. Под репутацией применительно к кредитной
сделке, понимают не просто готовность вернуть долг, но и выполнить все
обязательства по условиям соглашения. При оценке репутации существенную
роль играет отношения заемщика к своим обязательствам в прошлом;
3. способность получить доход. Банку необходимо оценить способность
заемщика заработать средства, достаточные для погашения ссуды.
Существуют следующие источники средств: доход, продажа активов,
продажа акций, получение ссуды у другого кредитора.
Анализ кредитоспособности предприятия тесно связан с анализом
финансовой устойчивости как важнейшим условием существования и развития
данного предприятия. Он должен проводиться постоянно, для чего банку
необходимо иметь приемлемую методику анализа. Соответствующие отделы,
программное, информационное и техническое обеспечение. Если банк не
располагает возможностью провести обследование финансового положения, то
следует обратиться в соответствующие учреждения, способные провести такую
работу.
Банковский анализ кредитоспособности может производиться как по
ограниченному, так и по расширенному кругу показателей, которые отражают
различные стороны деятельности заемщика.
Проведение того или иного анализа зависит от размеров и сроков
предоставления ссуд, имеющегося у заемщика, обеспечения испрашиваемого
кредита, надежности гаранта и других условий.
Для анализа кредитоспособности предприятий применяются разные
методики, предлагающие систему показателей, дающих возможность всесторонне
оценить хозяйственно-финансовую деятельность, её эффективность,
платежеспособность.
Под условиями кредитования понимаются требования, которые
предъявляются к базовым элементам кредитования – субъектам, объектам,
обеспечению кредита. Это означает, что банк не может кредитовать любого
клиента. Банк вступает в кредитные отношения с заемщиком на базе оценки его
кредитоспособности и платежеспособности в целом. Также обстоит дело и с
объектом кредитования, которым не может быть всякая потребность заемщика, а
только та, которая связана с его временными платежными затруднениями,
вызванная необходимостью развития производства и обращения продукта.
Обеспечение должно быть качественным и полным. И даже когда, кредит
предоставлен на доверии (бланковым), у банка должна быть безусловная
уверенность в том, что ссуда будет своевременно возвращена. Кредитование
должно выражать интересы обеих сторон кредитной сделки. Целью кредитования
с одной стороны является создание предпосылок для развития экономики
заемщика, его конкурентоспособности, прибыльности, непрерывности
производства и обращения, с другой стороны – получение прибыли банком.
Условия кредитования связаны также с принципами кредитования – платность,
срочность, возвратность, целенаправленность, обеспеченность,
дифференцированность.
Возвратность является частью кредита как экономической категории.
Без возвратности кредит не может существовать. Срочность кредитования
представляет собой необходимую форму достижения возвратности. Принцип
срочности означает, что кредит должен быть не просто возвращен, а возвращен
в строго определенный срок. Сроки кредитования устанавливаются банком
исходя из сроков оборачиваемости кредитуемых товароматериальных ценностей,
окупаемости затрат, но не выше нормативных.
Дифференцированность кредитования означает, что кредит должен
предоставляться не всем клиентам претендующим на его получение, а только
тем, которые в состоянии его своевременно вернуть и не в одну отрасль, а в
разные, в том числе малоразвитые.
Целенаправленность означает, что заемщик должен использовать заемные
средства строго на свои нужды, потребности (на объект кредитования, под
который он взял кредит в банке), а не на другие цели (в связи с этим банк
проводит мониторинг).
Обеспечение должно быть ликвидным, так как современная система
кредитования базируется на возможности реализации залогового права, но
решение предоставить ссуду всегда должно базироваться на достоинствах
самого финансируемого объекта (проекта), а не на привлекательности
обеспечения. Вопрос обеспечения должен решаться уже после того, как
кредитная сделка сочтена приемлемой для банка. Без обеспечения кредит может
предоставляться лишь в тех случаях, когда источник погашения ссуды высоко
надежен.
Принцип платности кредита. Кредитование производится на платежной
основе.
Платность определяется:
- кредитным риском; уровнем учетной ставки НБ РК;
- общим состоянием спроса и предложения кредита на рынке;
базовой ставкой процента по ссудам, предоставляемые
коммерческими банками;
- средней процентной ставкой по межбанковскому кредиту;
- средней процентной ставкой уплачиваемой банком своим клиентам
по депозитам;
-структурой кредитных ресурсов банка (чем выше доля привлеченных
средств, тем дороже должен быть кредит);
- сроком, на который испрашивается кредит;
- видом кредита;
- обеспеченностью кредита;
- степенью риска для банка;
- стабильностью денежного обращения в стране (чем выше темп инфляции,
тем дороже должна быть плата за кредит, так как у банка повышается
риск потерять свои ресурсы из-за обесценивания денег).
Плата за кредит складывается из двух основных элементов: процент по
ссуде и комиссии по ссуде, которая определяется путем начисления надбавки к
базовой ставке (учетной ставке НБ РК и плюс себестоимость ресурсов), а все
перечисленное выше начисляется в совокупности как надбавка.
Также к условиям кредитования относится такие параметры как:
1) Цель кредита, которая зависит от категории заемщика. Если это
частное лицо, то обычно он берет потребительскую ссуду или
персональный кредит на погашение долгов, выплаты взносов за
учебу. Если речь идет о предприятиях, то цели займа –
финансирование капитальных затрат (строительство здания,
ремонта недвижимости), покупке оборудования, сырья,
материалов, выплата зарплаты персоналу, погашение обязательств
и другое.
Цель кредита служит важным индикатором степени риска. Выдавая кредит,
банк должен убедится, что кредит берется для выполнения целей,
предусмотренных уставом предприятия и с правовыми нормами государства.
Цель определяет и форму кредита, то есть для преодоления разрыва между
поступлениями денежных средств и платежами, представляется такая форма
кредита как овердрафт.
2) Сумма кредита. Банк должен проверить обоснованность заявки в
отношении суммы кредита. Важно с самого начала правильно определить
требуемую сумму кредита, ибо, в противном случае, банк столкнется с
просьбой об увеличении кредита при наступлении кризисной ситуации, или
заемщик, взяв большую сумму не сможет ее возвратить в срок. Банк, получив
расчеты клиента на необходимую сумму, должен сам дать оценку необходимой
суммы кредита, внеся необходимые коррективы.
3) Источник погашения кредита. Прежде чем обратиться в банк, клиент
должен точно знать за счет каких средств будет погашен кредит. Банк должен
проверить соответствуют ли условия, предложенные клиентам, его реальным
возможностям (то есть от величины и регулярности получаемого дохода),
установить характер деловых связей и другое.
К потенциальным источникам погашения ссуды можно отнести: прибыль
заемщика, средства предоставляемые в качестве обеспечения кредита;
достаточный объем пригодных для продажи активов, включающих и собственный
капитал.
Практика порождает и другие источники погашения, ими могут быть
собственные денежные средства заемщика, однако их иногда оказывается
недостаточное количество. В таких случаях источником возврата ранее
выданной ссуды может быть предоставление нового кредита под новый объект
(покрытие предыдущего кредита), другое обеспечение. Допускается составление
нового кредитного договора с большим обеспечением. Еще одним источником
погашения кредита может быть за счет гарантов, которые был предусмотрен в
кредитном соглашении. Со счетов другого предприятия, то есть по решению
арбитража соответствующие денежных средств могут быть взысканы от
просроченных дебиторов заемщика. Ассигнования из бюджета погашают кредит в
качестве поддержки государственных и других предприятий.
4) Срок ссуды. Чем более продолжителен срок ссуды, тем выше риск
невозврата долга, так как могут возникнуть непредвиденные трудности и
ситуации в стране, на предприятии, в семье и клиент не сможет погасить долг
в соответствии с договором. Банк исходя из характера привлеченных средств и
наличия ресурсов, должен ограничить свою кредитную деятельность в сфере
средне- и долгосрочных операций, чтобы обеспечит необходимую ликвидность
банка и удовлетворить требования вкладчиков.
Условием кредитования является заключение договоров между банком и
заемщиком, предусматривающие определенные обязательства и права каждой
стороны кредитной сделки, экономическую ответственность сторон. Прежде
всего, заключается кредитный договор или кредитное соглашение, договор
залога и другие договора заключаются в рамках кредитного соглашения
(договора).
В РК существует ряд базовых законов, которые являются основой
правового регулирования кредитно-банковской деятельности. Это Конституция
РК, Гражданский Кодекс РК, Закон О Национальном Банке РК, Закон О банках
и банковской деятельности в РК, Указы Президента РК, международный
договора (соглашения), заключенные РК, постановления и нормативные акты
Национального Банка, издаваемым на основании и во исполнение
законодательных актов и указов Президента РК по вопросам, отнесенным к его
компетенции.
Банк-кредитор вправе по отношению к заемщику, не выполняющему свои
обязательства по кредитному договору:
- не предоставлять новых кредитов;
- обращать взыскание на денежные средства, имеющиеся на любых
счетах заемщика (в случае, если это оговорено в кредитном
договоре);
- обратиться с исковым заявлением в суд о признании
неплатежеспособного заемщика банкротом в соответствии с
законодательством Республики Казахстан.
На претензии иски банков к заемщикам по ненадлежащему исполнению
условий кредитных договоров сроки давности не распространяются.
Ставки процентов, а также за оказание банковских услуг устанавливаются
самостоятельно. Запрещается предоставление льготных условий лицам,
связанным с банком особыми отношениями.
Банковский кредит юридическим и физическим лицам осуществляется при
строгом соблюдении определенных принципов, которые являются главным
элементом системы кредитования, поскольку отражают сущность и содержание
кредита. Совокупное применение на практике всех условий банковского кредита
позволяет соблюсти как общегосударственные интересы, так и интересы обеих
сторон кредитной сделки (кредитора и заемщика).
Процесс кредитования связан с действием многочисленных факторов риска,
способных повлечь за собой несвоевременность погашения ссуды, что ухудшит
положение банка. Поэтому банк уделяет особое внимание изучению
кредитоспособности заемщика и оценки рисков, сопровождающих данный кредит.
Основной целью изучения кредитоспособности является определение способности
и готовности заемщика вернуть ссуду в соответствии с условиями договора.
Банк не только оценивает кредитоспособность клиента на определенную дату,
но и прогнозирует его финансовую устойчивость на перспективу. Анализ
кредитоспособности заемщика начинается с анализа источников погашения
кредита.
С развитием рыночных отношений возникла необходимость
принципиально нового подхода к определению кредитоспособности и финансовой
устойчивости предприятий с учетом зарубежного опыта, чему способствует, в
частности, введение новых форм бухгалтерского баланса. Принятая группировка
статей позволяет осуществить достаточно глубокий анализ кредитоспособности.
Также используется правило пяти си, где критерии отбора
клиентов обозначены словами, начинающимися на букву си:
- character (характер заемщика);
- capital (капитал);
- capacity (финансовые возможности);
- collateral (обеспечение);
- conditions (общие экономические условия).
При анализе характера заемщика банк стремится установить,
является ли заявитель серьезной компанией, предпринимающей все усилия для
выполнения своих обязательств, и имеет ли заемщик достаточный опыт в своем
бизнесе, какие суждения о заемщике в деловых кругах, уровень менеджмента.
Анализ капитала показывает, сколько и какой капитал имеется у
заемщика (собственный капитал, привлеченный капитал, оборотный капитал и
необоротный капитал).
Финансовые возможности – способность заемщика погасить кредит и
другие задолженности в установленные договором сроки.
Под общими экономическими условиями понимается экономическое,
политическое, социальное положение в стране.
Анализ информационной базы о клиенте должен включать комплексную
оценку сведений о клиенте полученную от деловых партнеров, данные отчетов
специализированных агентств, анализ финансовой отчетности, личные
впечатления банкира, сложившиеся при беседе с клиентом. Эта комплексная
оценка данных составляется в экспертное заключение. На основании финансовой
отчетности вычисляются финансовые показатели, характеризующие прошлое и
текущее финансовое положение заемщика и тенденцию развития. В практике
кредитного анализа применяются следующие показатели:
1. коэффициент абсолютной ликвидности;
2. коэффициент срочной ликвидности;
3. коэффициент текущей ликвидности;
4. коэффициент покрытия;
5. оборачиваемость всех активов;
6. оборачиваемость основного капитала;
7. оборачиваемость дебиторской задолженности;
8. оборачиваемость кредиторской задолженности;
9. норма прибыли;
10. оборачиваемость товарных запасов.
Кроме финансового анализа, в экспертное заключение вносятся данные о
руководителях предприятия, маркетинговые исследования (сведения о
конкурентах, коньюктура рынка и др.) и в итоге делается вывод о финансовом
положении заемщика.
Кредитоспособность заемщика определяется одинаково, как при внутреннем
кредитовании, так и при внешнем кредитовании с той лишь разницей, что при
международном кредитовании банки учитывают такие риски как:
- валютно-курсовой риск (возможность понижения или повышения курса
валют, в котором был выдан кредит);
- страновой риск (или политический, включающий в себя опасность сильного
изменения экономических, политических условий в стране заемщика, что
может негативно сказаться на его возможности возвратить долг);
- риск введения валютного контроля (местные власти могут ужесточить
валютный контроль, которое может иметь разрушительное воздействие на
способность заемщика вернуть долг зарубежному банку).
Целью анализа индивидуальных заемщиков является оценка риска,
связанного с кредитованием частных лиц, т.е. может ли данное физическое
лицо своевременно вносить проценты и др. платежи. В разных странах и даже у
разных банков имеются значительные различия в методике анализа, но не
смотря на это их объединяют общие принципы. Как бы ни многообразны были
факторы, из которых складывается репутация отдельной личности, их можно
условно сгруппировать по принципу принадлежности к определенной сфере
деятельности человека:
- социальной: возраст, семейное положение, число иждивенцов,
- профессиональной: образование, профессия, квалификация, род занятий,
продолжительность работы на одном месте,
- имущественной: какое в наличии имущество,
- специальной: отражает отношения заемщика с обслуживающим банком.
Важной особенностью кредитования как частных лиц так и юридических
является тот факт, что в центре процесса предоставления кредита стоит
человек, независимо от вида предоставляемого кредита. Каждый банк
разрабатывает собственную систему оценки кредитоспособности клиента на
основе экспертном заключении, которая представляет собой взвешенную оценку
личных качеств и финансового состояния заемщика. Практически для всех
потребительских ссуд доход заемщика является основным источником их
погашения. Банк оценивает достаточность собственных средств заемщика для
своевременного погашения ссуды.
1.2 Становление и развитие ипотечного кредитования
Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все
страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические
трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для
поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит
заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает
экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов
была и остается в настоящее время ипотека.
Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого
капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит
корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в
VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок
должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка
должника был установлен столб, на котором было написано, что данный
земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок.
Этот столб был назван греческим словом "ипотека", что значит подставка.
Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих
колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской
империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали
кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония
Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных
банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800
ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в
средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не
ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития
ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры
Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой
степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на
территории дореволюционной России. При упоминании об ипотеке почти всегда
ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении "квартирного
вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в
свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня
можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное
кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения.
Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого
экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области
жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок
осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную,
высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских
республик ипотечное кредитование также получает активное развитие. [7, c.
22]
1.3 Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике
Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении
займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения
претензий к должнику на сумму заложенного имущества; [24, c. 25]
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под
заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на
время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании
заемщика; [24, c. 25]
Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком
физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого
дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве
обеспечения обязательств заемщика. [24, c. 25]
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и
социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для
страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста
совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и
совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного
дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может
возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.
Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости"
материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.
Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за
капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости
уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека
является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и
важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования
денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования
домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других
странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием
ипотечного кредитования.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального
сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же
строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и
конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и
производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает
возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества
и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического
потенциала страны. [8, c. 49]
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на
преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в
строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность
населения в жилье. [27, с. 54]
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и
эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные
кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при
невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.
(Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка
недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при
ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с
недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими
кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление
банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и
рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской
системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность
в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в
ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных
резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также
укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного
кредитования на стабильность банковской системы, связанная с
функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот
рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики
(диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между
процентными ставками в различных географических районах, что способствует
формированию единой цены капитала в масштабе страны. [28, c. 78]
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо
уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования, т..к.
развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в
Казахстане.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в
следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через
механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -
существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и
этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25%
дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически
включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в
создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не
финансируют зарубежных производителей через покупку импортных
потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под
залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к
общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития
ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.
2 Анализ ипотечного кредитования в Республике Казахстан
2.1 Анализ жилищного рынка в Республике Казахстан
Каждый месяц аналитики рынка недвижимости знакомят общественность со
своими прогнозами ценовой динамики. Оценки эти иногда значительно
отличаются. Понятно, что у каждого своя методика расчетов и массив
обработанной информации, но чрезвычайно интересен вопрос, что же именно
влияет на цены? Эта проблема будет рассмотрена в данной статье и
проанализированы некоторые факты.
По данным регистра жилищного фонда на 010105 г общая площадь
жилищного фонда РК составила 243,0 млн.м2. Из них 144,8 млн. м2 – в городах
и 98,2 млн.м2 в сельской местности. Более 96,8% жилищного фонда РК
находятся в частной собственности (235,3 млн.м2) и 3,2% - в государственной
собственности (7,7 млн.м2).
При существующей социальной норме обеспеченности жильем одного жителя
в размере 18 м2 к концу 2006 года в среднем по стране на одного жителя
приходилось 17 м2, в том числе в городах – 18 м2, в сельской местности –
15,8 м2.
Государство перестало быть основным участником в жилищном
строительстве. Его доля в общем объеме строительства жилья в 2002 году
уменьшилась до 5,6%, в 2006 году этот показатель увеличился до 13,1%. За
счет средств населения введено жилья 69,4% от общей площади сданных в
эксплуатацию жилых домов.
Развитие жилищного строительства в республике идет неравномерно.
Строятся такие города как Астана, Алматы, Атырау. Началось строительство в
Актюбинске, Актау и в Уральске. В южных регионах республики в основном
строится индивидуальное жилье.
Мы будем рассматривать 2 города – Астана и Алматы, объемы инвестиций в
строительство, динамику ввода жилья, динамику роста цен и сравнительный
анализ двух крупных городов республики.
Астана - столица Республики Казахстан, население – 510 400 человек.
Расположен в бассейне реки Ишим в Центральном Казахстане. История города
начинается с 1830 года, когда казачьи войска построили Акмолинское военное
укрепление. С 1862 года военное укрепление стало городом Акмолинск.
Месторасположение города на пересечении торговых путей между Китаем,
Россией и Средней Азией позволило Акмолинску стать торговым центром не
только Казахстана, но и южной Сибири. В городе проводились большие торговые
ярмарки, куда приезжали купцы из Средней Азии, России, Китая и других
стран. Торговцы привозили в Акмолинск ткани, шелк, пушнину, ювелирные
изделия и другие товары, чтобы обменять их на скот, скакунов, мясо, шерсть,
кожу, мех и другие изделия кочевого хозяйства. Торговля способствовала
увеличению численности жителей и самого города. Также город Акмолинск
становился культурным центром, где собиралась казахская интеллигенция,
поэты, певцы, жырау-сказатели. В середине 50-х годов ХХ века Акмола
оказалась в центре внимания, как форпост освоения целинных земель
Казахстана. В город стекались представители всех народов Советского Союза.
В эти годы Акмолинск был переименован в Целиноград и стал административным
центром целины. С получением суверенитета Целинограду возвратили его
историческое имя - Акмола. Указом Президента Республики Казахстан от 10
декабря 1997 года город Акмола объявляется столицей Казахстана. В 1998 году
Указом Президента РК Нурсултана Назарбаева город Акмолинск переименован в
город Астана. 8 июня 1998 года прошла официальная презентация столицы
Республики Казахстан.
Рынок недвижимости как в Астане, так и в Алматы продолжает расти.
Довольно существенно увеличился рынок первичного жилья и жилья, покупаемого
в рассрочку.
По объему привлекаемых инвестиций город Астана занимает ведущее место
среди регионов республики. Позитивному развитию процесса привлечения
инвестиций способствуют:
1. Стабильная социально-политическая обстановка;
2. Выгодное геополитическое положение города;
3. Богатые земельные ресурсы;
4. Наличие свободных производственных площадей с необходимыми
инженерными коммуникациями.
Инвестиционную привлекательность в город Астана значительно повысила
действовавшая в период с 1997 по 2000 года на территории новой столицы
Специальная экономическая зона. Объем привлеченных за этот период
инвестиций составил 1,5 млрд. долларов (по курсу Нацбанка РК на апрель 2002
г - 1 USD = 153 тенге), введено 503,5 тысячи кв.м. не жилых помещений.
Положительный опыт проекта учтен при создании новой СЭЗ "Астана - новый
город", действующей с 1 января 2002 года. Реализация проекта способствует
привлечению инвестиций в строительство нового центра города на левом берегу
реки Ишим.
После официального объявления города Астаны столицей Республики
Казахстан объем инвестиции в экономику города составил 1,5 млрд. долларов
США. Основной объем вложен в непроизводственную сферу - строительство
жилья, зрелищных спортивных зданий и сооружений.
Ведущим мировым рейтинговым агентством Moodys Investors Service в 2002
году г. Астане присвоен кредитный рейтинг на уровне Ва3 с прогнозом
"стабильный", что позволило улучшить инвестиционный имидж столицы.
В текущем году было привлечено инвестиций в строительстве на сумму
более 50 миллиардов тенге или 75% от всех инвестиций. Как и в городе
Алматы, значительная часть инвестиций в строительство, освоенных с 2004 г,
была вложена хозяйствующими субъектами частной формы собственности.
Таблица 1.
Инвестиции в основной капитал в фактических ценах, млн. тенге
Инвестиции в основной капитал за
январь-май
2005 г.2004 г.в % к прошлому
году
По предприятиям и организациям 49 25 182,3
всех форм собственности - всего 374,9 036,9
в том числе:
государственной собственности 20 13 143,6
314,2 072,1
частной собственности 28 11 223,6
146,5 632,0
собственности других государств, 914,2 332,8 253,9
их юридических лиц и граждан
Таблица 2.
Технологическая структура инвестиций в основной капитал
в фактических ценах, млн. тенге
Инвестиции в основной капитал за
январь-май
2005 г.2004 г.в % к прошлому
году
По предприятиям и организациям ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
ЦЕНТРАЛЬНО-АЗИАТСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
Кафедра Финансы и кредит
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
на тему: Ипотечное кредитование и его развитие
Выполнила студент 4 курса
заочного отделения
экономического факультета
Имангалыева А.И.
Научный руководитель:
__________________________
Допускается к защите
Зав.кафедрой Финансы и кредит
____________________________
____________________________
___________________ 200 г.
Алматы – 2008 г.
Содержание
Введение 3
1 Система ипотечного кредитования как один из основных видов 6
банковских услуг
1.1 Теоретические основы кредитования в Республике Казахстан 6
1.2 Становление и развитие ипотечного кредитования 20
1.3 Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной 21
экономике
2 Анализ ипотечного кредитования в Республике Казахстан 25
2.1 Анализ жилищного рынка в Республике Казахстан 25
2.2 Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан 40
2.3 Методика расчета по ипотечному кредиту 48
3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике53
Казахстан
3.1 Развитие ипотечного кредитования в странах СНГ и Республики 53
Казахстан
3.2 Проблемы развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан 63
Заключение 70
Список использованной литературы 74
Введение
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для
каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в
Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования,
представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для
строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди
граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема
показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном
независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения
бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем,
основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные
средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в
большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно
возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное
строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально
обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает
ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт
многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной
организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека
постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка
жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со
стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск
строительных материалов, специализированной техники, появляются новые
улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих
смежных отраслей экономики.
Банковский сектор – одно из важнейших направлений развития рыночных
отношений, который является основой для нормального, эффективного
функционирования рыночного механизма.
Коммерческий банк в современном Казахстане становится основным
элементом банковской системы. Именно поэтому развитие данного направления
должно быть приоритетным, потому что действие кредитно-финансового
механизма и определяет уровень развития экономики страны в целом.
В рыночной экономике банк выполняет свою главную функцию –
посредничество в кредите, которое он осуществляет путем перераспределения
денежных средств, временно высвобождающихся в процессе кругооборота фондов
предприятий и денежных доходов частных лиц. Коммерческие банки выполняют
роль посредников между хозяйственными единицами и секторами, накапливающими
временно свободные денежные средства, и теми участниками экономического
оборота, которые временно нуждаются в дополнительном капитале.
Цель дипломной работы - дать оценку современного состояния ипотечного
кредитования в Республике Казахстан и показать пути развития. Для
достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1. Охарактеризовать систему ипотечного кредитования в экономике
Республики Казахстан;
2. Изучить зарождение института ипотеки;
3. Рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования
в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
4. Описать жилищную ситуацию в Республике Казахстан до начала реализации
системы ипотечного жилищного кредитования;
5. Проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования
в РК как наиболее перспективного вида кредитования;
Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно
рассмотрен процесс ипотечного кредитования в Казахстане с самого зарождения
и до сегодняшнего дня.
Практическая значимость работы заключается в том, что ее возможно
использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания,
полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут пригодиться в
будущей профессиональной деятельности.
1 Система ипотечного кредитования как один из основных видов банковских
услуг
1.1 Теоретические основы кредитования в Республике Казахстан
В рыночных условиях хозяйствования основной формой кредита является
банковский кредит, предоставляемый коммерческими банками разных типов и
видов. Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита
являются лица (юридические и физические), предоставившие своим клиентам
разнообразные виды кредитов, которые могут классифицировать по различным
признакам. Совокупность кредитных отношений, форм кредита и кредитные
учреждения составляют понятие системы кредитования. Другими словами,
система кредитования характеризуется совокупностью банковских и иных
кредитных учреждений, правовыми формами организации и подхода к
осуществлению кредитных операций. Современная система кредитования
направлена на формирование рыночных отношений, повышения эффективности
производства, укрепления экономики, финансов Республики Казахстан,
ограничение необоснованного роста денежной массы в обращении,
предотвращение инфляционных процессов и укрепление национальной валюты –
тенге.
Современная система кредитования предприятий имеет ряд
особенностей:
1. Настоящая система кредитования более либеральна: не характеризуется
директивностью, клиент не закрепляется за конкретным банком и
самостоятельно определяет кредитующий банк, который также волен
кредитовать того или иного клиента. Также стороны могут по своему
желанию выбирать форму и вид кредита.
2. Унификация системы кредитования, основой которой является кредитование
укрупненного объекта, субъектов малого и среднего бизнеса,
предпринимателей - индивидуалов и частных лиц.
3. Кредитование осуществляется на договорной основе и носит коммерческий
характер. При заключении такого договора банк исходит из соображений
не только удовлетворения временной потребности клиента в
дополнительных денежных ресурсах, но и повышения рентабельности банка,
т.е. кредитная сделка выгодна, как для кредитора, так и для заемщика.
4. Зависимость современной системы кредитования от самое главное от
структуры располагаемых ресурсов и пруденциальных нормативов,
устанавливаемых Национальным Банком Республики Казахстан. Иными
словами, во-первых, размер выдаваемых кредитов зависит от объема
привлеченных банком средств. Во-вторых, пруденциальные нормы,
устанавливаемые Национальным Банком Республики Казахстан,
регламентируют максимально допускаемый объем привлекаемых средств,
предельный размер кредита на одного заемщика и т.д., т.е. определяют
границы кредитования банком его клиентуры.
5. Переход к формам обеспечения возвратности кредита широко используемым
в мировой банковской практике. Такой период обусловлен необходимостью
обеспечения защиты интересов банка и сведения к минимуму возникновения
кредитного риска.
По назначению различают кредит: потребительский, торговый,
промышленный, сельскохозяйственный, инвестиционный, бюджетный.
В зависимости от сферы функционирования банковские кредиты
предоставляемые предприятиями всех отраслей хозяйства (т.е. хозяйствующими
субъектами), могут быть двух видов: ссуды участвующие в расширенном
воспроизводстве основных фондов, и кредиты, участвующие в организации
оборотных фондов.
По срокам пользования кредиты бывают: до востребования и срочные.
По размерам различают кредиты крупные, средние и мелкие.
По обеспечению: необеспеченные (банковские) кредиты и обеспеченные,
которые в свою очередь, по характеру обеспечения подразделяются на
залоговые, гарантированные и застрахованные.
По способу выдачи банковской ссуды можно разграничить на ссуды
компенсационные и платежные.
По методам погашения различают банковские ссуды, погашаемые в
рассрочку (частями и долями) и ссуды, погашаемые единовременно (на
определенную дату). Банковское кредитование предприятий и других
организационно-правовых структур на производственные и социальные нужды
осуществляются при строгом соблюдении принципов кредитования. Последние
представляют собой основу, главный элемент системы кредитования, поскольку
отражают сущность и содержание кредита, а также требования объективных
экономических законов, в том числе и в области кредитных отношений.
К принципам кредитования относятся: срочность возврата,
дифференцированность, обеспеченность и платность.
Основные факторы, которые современные коммерческие банки учитывают при
установлении платы за кредит, следующие:
- базовая ставка процента по ссудам, предоставляемым коммерческим банкам НБ
РК;
- средняя процентная ставка по межбанковскому кредиту т.е. за ресурсы,
покупаемые у других коммерческих банков для своих активных операций;
- средняя процентная ставка, уплачиваемая банком своим клиентам по
депозитам счетам различного вида;
- структура кредитных ресурсов банка (чем выше доля привлечения средств,
тем дороже должен быть кредит);
- спрос на кредит со стороны хозяйственников (чем выше спрос, тем дешевле
кредит);
- срок, на который спрашивается кредит и вид кредита, а также степень его
риска для банка в зависимости от обеспечения;
- стабильность денежного обращения в стране (чем выше темп инфляции, тем
дороже должна быть плата за кредит, т.к. у банка повышается риск потерять
свои ресурсы из-за обесценения денег).
Совокупное применение на практике всех принципов банковского
кредитования позволяет соблюсти как общегосударственные интересы, так и
интересы обоих субъектов сделки и заемщика.
Отношения в сфере кредита строятся по определенной системе.
Под системой банковского кредитования понимаются совокупность
элементов, определяющих организацию кредитного процесса. И его
регулирование в соответствии с принципами кредитования. В качестве
составляющих элементов она включает в себя:
- порядок и степень участия собственных средств заемщиков в кредитуемой
операции;
- целевое назначение кредита;
- методы кредитования;
- формы ссудных счетов;
- способы регулирования ссудной задолженности;
- формы и порядок контроля за целевым и эффективным использованием ссудных
средств и своевременным их возвратом.
Под методами кредитования следует понимать способы выдачи и погашения
кредита в соответствии с принципами кредитования.
В отношении новых коммерческих структур, т.е. субъектов других форм
собственности, при выдаче ссуд коммерческие банки используют другие методы
кредитования, опираясь на имеющийся зарубежный опыт.
В банковской практике используются два метода кредитования. Сущность
первого метода состоит в том, что вопрос о предоставлении ссуды решается
каждый раз в индивидуальном порядке. Ссуда выдается на удовлетворение
определенной целевой потребности в средствах. Этот метод применяется при
предоставлении ссуд на конкретные сроки, т.е. срочных ссуд.
При втором методе ссуды предоставляются в пределах заранее
установленного банком для заемщика лимита кредитования, который
используется им по мере потребности путем оплаты предъявляемых к нему
платежных документов в течении определенного периода.
Такая форма предоставления кредита называется открытием кредитной
линии. Открытая кредитная линия позволяет оплатить за счет кредита новые
расчетно-кредитные документы, предусмотренном кредитном соглашении,
заключаемом между клиентом и банком. Кредитная линия открывается в основном
на один год, но может быть, и открыта и на более короткий период. В течение
срока кредитной линии может в любой момент получить ссуду без
дополнительных переговоров с банком или каких-либо оформлений. Однако, за
банком сохраняется право отказать клиенту в выдаче ссуды в рамках
утвержденного лимита, если он установит ухудшения финансового положения
заемщика. Кредитная линия открывается, как правило, клиентам с устойчивым
финансовым положением и хорошей репутацией. По просьбе клиента лимит
кредитования может пересматриваться.
При анализе кредитоспособности заемщика учитываются следующие факторы:
1. дееспособность в соотношении ссуд. Предоставляя ссуду плательщику,
необходимо ознакомиться с Уставом и положением, определяющими
правомочность лиц выступать от имени заемщика;
2. деловая репутация заемщика. Под репутацией применительно к кредитной
сделке, понимают не просто готовность вернуть долг, но и выполнить все
обязательства по условиям соглашения. При оценке репутации существенную
роль играет отношения заемщика к своим обязательствам в прошлом;
3. способность получить доход. Банку необходимо оценить способность
заемщика заработать средства, достаточные для погашения ссуды.
Существуют следующие источники средств: доход, продажа активов,
продажа акций, получение ссуды у другого кредитора.
Анализ кредитоспособности предприятия тесно связан с анализом
финансовой устойчивости как важнейшим условием существования и развития
данного предприятия. Он должен проводиться постоянно, для чего банку
необходимо иметь приемлемую методику анализа. Соответствующие отделы,
программное, информационное и техническое обеспечение. Если банк не
располагает возможностью провести обследование финансового положения, то
следует обратиться в соответствующие учреждения, способные провести такую
работу.
Банковский анализ кредитоспособности может производиться как по
ограниченному, так и по расширенному кругу показателей, которые отражают
различные стороны деятельности заемщика.
Проведение того или иного анализа зависит от размеров и сроков
предоставления ссуд, имеющегося у заемщика, обеспечения испрашиваемого
кредита, надежности гаранта и других условий.
Для анализа кредитоспособности предприятий применяются разные
методики, предлагающие систему показателей, дающих возможность всесторонне
оценить хозяйственно-финансовую деятельность, её эффективность,
платежеспособность.
Под условиями кредитования понимаются требования, которые
предъявляются к базовым элементам кредитования – субъектам, объектам,
обеспечению кредита. Это означает, что банк не может кредитовать любого
клиента. Банк вступает в кредитные отношения с заемщиком на базе оценки его
кредитоспособности и платежеспособности в целом. Также обстоит дело и с
объектом кредитования, которым не может быть всякая потребность заемщика, а
только та, которая связана с его временными платежными затруднениями,
вызванная необходимостью развития производства и обращения продукта.
Обеспечение должно быть качественным и полным. И даже когда, кредит
предоставлен на доверии (бланковым), у банка должна быть безусловная
уверенность в том, что ссуда будет своевременно возвращена. Кредитование
должно выражать интересы обеих сторон кредитной сделки. Целью кредитования
с одной стороны является создание предпосылок для развития экономики
заемщика, его конкурентоспособности, прибыльности, непрерывности
производства и обращения, с другой стороны – получение прибыли банком.
Условия кредитования связаны также с принципами кредитования – платность,
срочность, возвратность, целенаправленность, обеспеченность,
дифференцированность.
Возвратность является частью кредита как экономической категории.
Без возвратности кредит не может существовать. Срочность кредитования
представляет собой необходимую форму достижения возвратности. Принцип
срочности означает, что кредит должен быть не просто возвращен, а возвращен
в строго определенный срок. Сроки кредитования устанавливаются банком
исходя из сроков оборачиваемости кредитуемых товароматериальных ценностей,
окупаемости затрат, но не выше нормативных.
Дифференцированность кредитования означает, что кредит должен
предоставляться не всем клиентам претендующим на его получение, а только
тем, которые в состоянии его своевременно вернуть и не в одну отрасль, а в
разные, в том числе малоразвитые.
Целенаправленность означает, что заемщик должен использовать заемные
средства строго на свои нужды, потребности (на объект кредитования, под
который он взял кредит в банке), а не на другие цели (в связи с этим банк
проводит мониторинг).
Обеспечение должно быть ликвидным, так как современная система
кредитования базируется на возможности реализации залогового права, но
решение предоставить ссуду всегда должно базироваться на достоинствах
самого финансируемого объекта (проекта), а не на привлекательности
обеспечения. Вопрос обеспечения должен решаться уже после того, как
кредитная сделка сочтена приемлемой для банка. Без обеспечения кредит может
предоставляться лишь в тех случаях, когда источник погашения ссуды высоко
надежен.
Принцип платности кредита. Кредитование производится на платежной
основе.
Платность определяется:
- кредитным риском; уровнем учетной ставки НБ РК;
- общим состоянием спроса и предложения кредита на рынке;
базовой ставкой процента по ссудам, предоставляемые
коммерческими банками;
- средней процентной ставкой по межбанковскому кредиту;
- средней процентной ставкой уплачиваемой банком своим клиентам
по депозитам;
-структурой кредитных ресурсов банка (чем выше доля привлеченных
средств, тем дороже должен быть кредит);
- сроком, на который испрашивается кредит;
- видом кредита;
- обеспеченностью кредита;
- степенью риска для банка;
- стабильностью денежного обращения в стране (чем выше темп инфляции,
тем дороже должна быть плата за кредит, так как у банка повышается
риск потерять свои ресурсы из-за обесценивания денег).
Плата за кредит складывается из двух основных элементов: процент по
ссуде и комиссии по ссуде, которая определяется путем начисления надбавки к
базовой ставке (учетной ставке НБ РК и плюс себестоимость ресурсов), а все
перечисленное выше начисляется в совокупности как надбавка.
Также к условиям кредитования относится такие параметры как:
1) Цель кредита, которая зависит от категории заемщика. Если это
частное лицо, то обычно он берет потребительскую ссуду или
персональный кредит на погашение долгов, выплаты взносов за
учебу. Если речь идет о предприятиях, то цели займа –
финансирование капитальных затрат (строительство здания,
ремонта недвижимости), покупке оборудования, сырья,
материалов, выплата зарплаты персоналу, погашение обязательств
и другое.
Цель кредита служит важным индикатором степени риска. Выдавая кредит,
банк должен убедится, что кредит берется для выполнения целей,
предусмотренных уставом предприятия и с правовыми нормами государства.
Цель определяет и форму кредита, то есть для преодоления разрыва между
поступлениями денежных средств и платежами, представляется такая форма
кредита как овердрафт.
2) Сумма кредита. Банк должен проверить обоснованность заявки в
отношении суммы кредита. Важно с самого начала правильно определить
требуемую сумму кредита, ибо, в противном случае, банк столкнется с
просьбой об увеличении кредита при наступлении кризисной ситуации, или
заемщик, взяв большую сумму не сможет ее возвратить в срок. Банк, получив
расчеты клиента на необходимую сумму, должен сам дать оценку необходимой
суммы кредита, внеся необходимые коррективы.
3) Источник погашения кредита. Прежде чем обратиться в банк, клиент
должен точно знать за счет каких средств будет погашен кредит. Банк должен
проверить соответствуют ли условия, предложенные клиентам, его реальным
возможностям (то есть от величины и регулярности получаемого дохода),
установить характер деловых связей и другое.
К потенциальным источникам погашения ссуды можно отнести: прибыль
заемщика, средства предоставляемые в качестве обеспечения кредита;
достаточный объем пригодных для продажи активов, включающих и собственный
капитал.
Практика порождает и другие источники погашения, ими могут быть
собственные денежные средства заемщика, однако их иногда оказывается
недостаточное количество. В таких случаях источником возврата ранее
выданной ссуды может быть предоставление нового кредита под новый объект
(покрытие предыдущего кредита), другое обеспечение. Допускается составление
нового кредитного договора с большим обеспечением. Еще одним источником
погашения кредита может быть за счет гарантов, которые был предусмотрен в
кредитном соглашении. Со счетов другого предприятия, то есть по решению
арбитража соответствующие денежных средств могут быть взысканы от
просроченных дебиторов заемщика. Ассигнования из бюджета погашают кредит в
качестве поддержки государственных и других предприятий.
4) Срок ссуды. Чем более продолжителен срок ссуды, тем выше риск
невозврата долга, так как могут возникнуть непредвиденные трудности и
ситуации в стране, на предприятии, в семье и клиент не сможет погасить долг
в соответствии с договором. Банк исходя из характера привлеченных средств и
наличия ресурсов, должен ограничить свою кредитную деятельность в сфере
средне- и долгосрочных операций, чтобы обеспечит необходимую ликвидность
банка и удовлетворить требования вкладчиков.
Условием кредитования является заключение договоров между банком и
заемщиком, предусматривающие определенные обязательства и права каждой
стороны кредитной сделки, экономическую ответственность сторон. Прежде
всего, заключается кредитный договор или кредитное соглашение, договор
залога и другие договора заключаются в рамках кредитного соглашения
(договора).
В РК существует ряд базовых законов, которые являются основой
правового регулирования кредитно-банковской деятельности. Это Конституция
РК, Гражданский Кодекс РК, Закон О Национальном Банке РК, Закон О банках
и банковской деятельности в РК, Указы Президента РК, международный
договора (соглашения), заключенные РК, постановления и нормативные акты
Национального Банка, издаваемым на основании и во исполнение
законодательных актов и указов Президента РК по вопросам, отнесенным к его
компетенции.
Банк-кредитор вправе по отношению к заемщику, не выполняющему свои
обязательства по кредитному договору:
- не предоставлять новых кредитов;
- обращать взыскание на денежные средства, имеющиеся на любых
счетах заемщика (в случае, если это оговорено в кредитном
договоре);
- обратиться с исковым заявлением в суд о признании
неплатежеспособного заемщика банкротом в соответствии с
законодательством Республики Казахстан.
На претензии иски банков к заемщикам по ненадлежащему исполнению
условий кредитных договоров сроки давности не распространяются.
Ставки процентов, а также за оказание банковских услуг устанавливаются
самостоятельно. Запрещается предоставление льготных условий лицам,
связанным с банком особыми отношениями.
Банковский кредит юридическим и физическим лицам осуществляется при
строгом соблюдении определенных принципов, которые являются главным
элементом системы кредитования, поскольку отражают сущность и содержание
кредита. Совокупное применение на практике всех условий банковского кредита
позволяет соблюсти как общегосударственные интересы, так и интересы обеих
сторон кредитной сделки (кредитора и заемщика).
Процесс кредитования связан с действием многочисленных факторов риска,
способных повлечь за собой несвоевременность погашения ссуды, что ухудшит
положение банка. Поэтому банк уделяет особое внимание изучению
кредитоспособности заемщика и оценки рисков, сопровождающих данный кредит.
Основной целью изучения кредитоспособности является определение способности
и готовности заемщика вернуть ссуду в соответствии с условиями договора.
Банк не только оценивает кредитоспособность клиента на определенную дату,
но и прогнозирует его финансовую устойчивость на перспективу. Анализ
кредитоспособности заемщика начинается с анализа источников погашения
кредита.
С развитием рыночных отношений возникла необходимость
принципиально нового подхода к определению кредитоспособности и финансовой
устойчивости предприятий с учетом зарубежного опыта, чему способствует, в
частности, введение новых форм бухгалтерского баланса. Принятая группировка
статей позволяет осуществить достаточно глубокий анализ кредитоспособности.
Также используется правило пяти си, где критерии отбора
клиентов обозначены словами, начинающимися на букву си:
- character (характер заемщика);
- capital (капитал);
- capacity (финансовые возможности);
- collateral (обеспечение);
- conditions (общие экономические условия).
При анализе характера заемщика банк стремится установить,
является ли заявитель серьезной компанией, предпринимающей все усилия для
выполнения своих обязательств, и имеет ли заемщик достаточный опыт в своем
бизнесе, какие суждения о заемщике в деловых кругах, уровень менеджмента.
Анализ капитала показывает, сколько и какой капитал имеется у
заемщика (собственный капитал, привлеченный капитал, оборотный капитал и
необоротный капитал).
Финансовые возможности – способность заемщика погасить кредит и
другие задолженности в установленные договором сроки.
Под общими экономическими условиями понимается экономическое,
политическое, социальное положение в стране.
Анализ информационной базы о клиенте должен включать комплексную
оценку сведений о клиенте полученную от деловых партнеров, данные отчетов
специализированных агентств, анализ финансовой отчетности, личные
впечатления банкира, сложившиеся при беседе с клиентом. Эта комплексная
оценка данных составляется в экспертное заключение. На основании финансовой
отчетности вычисляются финансовые показатели, характеризующие прошлое и
текущее финансовое положение заемщика и тенденцию развития. В практике
кредитного анализа применяются следующие показатели:
1. коэффициент абсолютной ликвидности;
2. коэффициент срочной ликвидности;
3. коэффициент текущей ликвидности;
4. коэффициент покрытия;
5. оборачиваемость всех активов;
6. оборачиваемость основного капитала;
7. оборачиваемость дебиторской задолженности;
8. оборачиваемость кредиторской задолженности;
9. норма прибыли;
10. оборачиваемость товарных запасов.
Кроме финансового анализа, в экспертное заключение вносятся данные о
руководителях предприятия, маркетинговые исследования (сведения о
конкурентах, коньюктура рынка и др.) и в итоге делается вывод о финансовом
положении заемщика.
Кредитоспособность заемщика определяется одинаково, как при внутреннем
кредитовании, так и при внешнем кредитовании с той лишь разницей, что при
международном кредитовании банки учитывают такие риски как:
- валютно-курсовой риск (возможность понижения или повышения курса
валют, в котором был выдан кредит);
- страновой риск (или политический, включающий в себя опасность сильного
изменения экономических, политических условий в стране заемщика, что
может негативно сказаться на его возможности возвратить долг);
- риск введения валютного контроля (местные власти могут ужесточить
валютный контроль, которое может иметь разрушительное воздействие на
способность заемщика вернуть долг зарубежному банку).
Целью анализа индивидуальных заемщиков является оценка риска,
связанного с кредитованием частных лиц, т.е. может ли данное физическое
лицо своевременно вносить проценты и др. платежи. В разных странах и даже у
разных банков имеются значительные различия в методике анализа, но не
смотря на это их объединяют общие принципы. Как бы ни многообразны были
факторы, из которых складывается репутация отдельной личности, их можно
условно сгруппировать по принципу принадлежности к определенной сфере
деятельности человека:
- социальной: возраст, семейное положение, число иждивенцов,
- профессиональной: образование, профессия, квалификация, род занятий,
продолжительность работы на одном месте,
- имущественной: какое в наличии имущество,
- специальной: отражает отношения заемщика с обслуживающим банком.
Важной особенностью кредитования как частных лиц так и юридических
является тот факт, что в центре процесса предоставления кредита стоит
человек, независимо от вида предоставляемого кредита. Каждый банк
разрабатывает собственную систему оценки кредитоспособности клиента на
основе экспертном заключении, которая представляет собой взвешенную оценку
личных качеств и финансового состояния заемщика. Практически для всех
потребительских ссуд доход заемщика является основным источником их
погашения. Банк оценивает достаточность собственных средств заемщика для
своевременного погашения ссуды.
1.2 Становление и развитие ипотечного кредитования
Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все
страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические
трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для
поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит
заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает
экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов
была и остается в настоящее время ипотека.
Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого
капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит
корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в
VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок
должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка
должника был установлен столб, на котором было написано, что данный
земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок.
Этот столб был назван греческим словом "ипотека", что значит подставка.
Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих
колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской
империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали
кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония
Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных
банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800
ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в
средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не
ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития
ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры
Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой
степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на
территории дореволюционной России. При упоминании об ипотеке почти всегда
ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении "квартирного
вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в
свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня
можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное
кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения.
Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого
экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области
жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок
осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную,
высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских
республик ипотечное кредитование также получает активное развитие. [7, c.
22]
1.3 Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике
Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении
займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения
претензий к должнику на сумму заложенного имущества; [24, c. 25]
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под
заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на
время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании
заемщика; [24, c. 25]
Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком
физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого
дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве
обеспечения обязательств заемщика. [24, c. 25]
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и
социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для
страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста
совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и
совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного
дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может
возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.
Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости"
материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.
Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за
капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости
уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека
является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и
важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования
денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования
домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других
странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием
ипотечного кредитования.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального
сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же
строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и
конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и
производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает
возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества
и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического
потенциала страны. [8, c. 49]
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на
преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в
строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность
населения в жилье. [27, с. 54]
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и
эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные
кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при
невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.
(Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка
недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при
ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с
недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими
кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление
банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и
рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской
системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность
в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в
ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных
резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также
укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного
кредитования на стабильность банковской системы, связанная с
функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот
рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики
(диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между
процентными ставками в различных географических районах, что способствует
формированию единой цены капитала в масштабе страны. [28, c. 78]
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо
уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования, т..к.
развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в
Казахстане.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в
следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через
механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -
существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и
этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25%
дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически
включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в
создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не
финансируют зарубежных производителей через покупку импортных
потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под
залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к
общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития
ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.
2 Анализ ипотечного кредитования в Республике Казахстан
2.1 Анализ жилищного рынка в Республике Казахстан
Каждый месяц аналитики рынка недвижимости знакомят общественность со
своими прогнозами ценовой динамики. Оценки эти иногда значительно
отличаются. Понятно, что у каждого своя методика расчетов и массив
обработанной информации, но чрезвычайно интересен вопрос, что же именно
влияет на цены? Эта проблема будет рассмотрена в данной статье и
проанализированы некоторые факты.
По данным регистра жилищного фонда на 010105 г общая площадь
жилищного фонда РК составила 243,0 млн.м2. Из них 144,8 млн. м2 – в городах
и 98,2 млн.м2 в сельской местности. Более 96,8% жилищного фонда РК
находятся в частной собственности (235,3 млн.м2) и 3,2% - в государственной
собственности (7,7 млн.м2).
При существующей социальной норме обеспеченности жильем одного жителя
в размере 18 м2 к концу 2006 года в среднем по стране на одного жителя
приходилось 17 м2, в том числе в городах – 18 м2, в сельской местности –
15,8 м2.
Государство перестало быть основным участником в жилищном
строительстве. Его доля в общем объеме строительства жилья в 2002 году
уменьшилась до 5,6%, в 2006 году этот показатель увеличился до 13,1%. За
счет средств населения введено жилья 69,4% от общей площади сданных в
эксплуатацию жилых домов.
Развитие жилищного строительства в республике идет неравномерно.
Строятся такие города как Астана, Алматы, Атырау. Началось строительство в
Актюбинске, Актау и в Уральске. В южных регионах республики в основном
строится индивидуальное жилье.
Мы будем рассматривать 2 города – Астана и Алматы, объемы инвестиций в
строительство, динамику ввода жилья, динамику роста цен и сравнительный
анализ двух крупных городов республики.
Астана - столица Республики Казахстан, население – 510 400 человек.
Расположен в бассейне реки Ишим в Центральном Казахстане. История города
начинается с 1830 года, когда казачьи войска построили Акмолинское военное
укрепление. С 1862 года военное укрепление стало городом Акмолинск.
Месторасположение города на пересечении торговых путей между Китаем,
Россией и Средней Азией позволило Акмолинску стать торговым центром не
только Казахстана, но и южной Сибири. В городе проводились большие торговые
ярмарки, куда приезжали купцы из Средней Азии, России, Китая и других
стран. Торговцы привозили в Акмолинск ткани, шелк, пушнину, ювелирные
изделия и другие товары, чтобы обменять их на скот, скакунов, мясо, шерсть,
кожу, мех и другие изделия кочевого хозяйства. Торговля способствовала
увеличению численности жителей и самого города. Также город Акмолинск
становился культурным центром, где собиралась казахская интеллигенция,
поэты, певцы, жырау-сказатели. В середине 50-х годов ХХ века Акмола
оказалась в центре внимания, как форпост освоения целинных земель
Казахстана. В город стекались представители всех народов Советского Союза.
В эти годы Акмолинск был переименован в Целиноград и стал административным
центром целины. С получением суверенитета Целинограду возвратили его
историческое имя - Акмола. Указом Президента Республики Казахстан от 10
декабря 1997 года город Акмола объявляется столицей Казахстана. В 1998 году
Указом Президента РК Нурсултана Назарбаева город Акмолинск переименован в
город Астана. 8 июня 1998 года прошла официальная презентация столицы
Республики Казахстан.
Рынок недвижимости как в Астане, так и в Алматы продолжает расти.
Довольно существенно увеличился рынок первичного жилья и жилья, покупаемого
в рассрочку.
По объему привлекаемых инвестиций город Астана занимает ведущее место
среди регионов республики. Позитивному развитию процесса привлечения
инвестиций способствуют:
1. Стабильная социально-политическая обстановка;
2. Выгодное геополитическое положение города;
3. Богатые земельные ресурсы;
4. Наличие свободных производственных площадей с необходимыми
инженерными коммуникациями.
Инвестиционную привлекательность в город Астана значительно повысила
действовавшая в период с 1997 по 2000 года на территории новой столицы
Специальная экономическая зона. Объем привлеченных за этот период
инвестиций составил 1,5 млрд. долларов (по курсу Нацбанка РК на апрель 2002
г - 1 USD = 153 тенге), введено 503,5 тысячи кв.м. не жилых помещений.
Положительный опыт проекта учтен при создании новой СЭЗ "Астана - новый
город", действующей с 1 января 2002 года. Реализация проекта способствует
привлечению инвестиций в строительство нового центра города на левом берегу
реки Ишим.
После официального объявления города Астаны столицей Республики
Казахстан объем инвестиции в экономику города составил 1,5 млрд. долларов
США. Основной объем вложен в непроизводственную сферу - строительство
жилья, зрелищных спортивных зданий и сооружений.
Ведущим мировым рейтинговым агентством Moodys Investors Service в 2002
году г. Астане присвоен кредитный рейтинг на уровне Ва3 с прогнозом
"стабильный", что позволило улучшить инвестиционный имидж столицы.
В текущем году было привлечено инвестиций в строительстве на сумму
более 50 миллиардов тенге или 75% от всех инвестиций. Как и в городе
Алматы, значительная часть инвестиций в строительство, освоенных с 2004 г,
была вложена хозяйствующими субъектами частной формы собственности.
Таблица 1.
Инвестиции в основной капитал в фактических ценах, млн. тенге
Инвестиции в основной капитал за
январь-май
2005 г.2004 г.в % к прошлому
году
По предприятиям и организациям 49 25 182,3
всех форм собственности - всего 374,9 036,9
в том числе:
государственной собственности 20 13 143,6
314,2 072,1
частной собственности 28 11 223,6
146,5 632,0
собственности других государств, 914,2 332,8 253,9
их юридических лиц и граждан
Таблица 2.
Технологическая структура инвестиций в основной капитал
в фактических ценах, млн. тенге
Инвестиции в основной капитал за
январь-май
2005 г.2004 г.в % к прошлому
году
По предприятиям и организациям ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
