АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
СОДЕРЖАНИЕ
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1. Сущность ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 4
2. История системы жилстройсбережений в мире
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..9
2 АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
2.1 Анализ ипотечного рынка Республики Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... 16
2.2 История АО Жилищно-строительный сберегательный
банк
Казахстана ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ..20
2.3 Анализ предоставлении ипотеки на примере АО Жилстройсбербанк
Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 26
3 ВЛИЯНИЕ БАНКОВСКОГО КРИЗИСА НА ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК РК И ПУТИ ВЫХОДА
3.1 Влияние банковского кризиса на ипотечный рынок Республики Казахстан и
пути выхода
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ..37
2. Совершенствование систем ипотечного кредитования, жилищных
строительных сбережений и гарантирования (страхования) ипотечных кредитов
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 44
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 47
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ... ... ... ... ... ... ... ...50
ВВЕДЕНИЕ
С возникновением и развитием рынка недвижимости в Казахстане ситуация
в этой сфере уже существенно изменилась.
Во-первых, поражает огромная емкость рынка недвижимости стоимость всех
предназначенных сегодня в продаже объектов недвижимости оценивается сотнями
миллиардов долларов тенге.
Во-вторых, вырос профессионализм участников. Теперь почти в каждом
сегменте рынка недвижимости имеются бесспорные лидеры, превосходящие по
своей активности и мастерству конкурентов.
В-третьих, многогранность. Сейчас на рынке недвижимости обращаются
квартиры и нежилые помещения, участки под строительства и права аренды
земли, садовые участки и подряды на строительство.
Наличие хорошо функционирующего рынка недвижимости определяет и
перспективы ипотечного кредитования под ее залог.
Решение этого вопроса возможно через применение использованной в
течение многих десятилетий в странах Запада системы ипотечного
кредитования. Потенциал ипотеки в стране огромен. Вместе с тем, для
организации ипотечного кредитования необходимо решение ряда вопросов,
которые рассматриваются в данной дипломной работе. Ипотека является одним
из наиболее надежных способов обеспечения кредита, так как всегда
обуславливается залогом недвижимости. По мере развития рыночных отношений в
нашей стране потребность в развитии ипотечного кредита будет возрастать.
Однако развитие ипотеки невозможно без соответствующих экономических
условий. Например, без существования собственника предмета залога, так как
закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога,
а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности
недвижимости.
В данное время идет поиск и становление оптимальных форм и
институционального устройства системы ипотечного кредитования эффективно
работающего механизма на рынке капиталов, новых методов обслуживания
коммерческих структур. Изучение данного вопроса, развитие и установление
полноценно функционирующей системы ипотечного кредитования окажет
положительное влияние не только на решение жилищных проблем населения, но и
на экономику Республики в целом, Именно поэтому тема дипломной работы
является актуальной.
Целью дипломной работы является ознакомление теоретических аспектов
системы ипотечного кредитования на примере АО Жилищный строительный
сберегательный банк Казахстана.
В задачи дипломной работы входит:
- Изучение сущности ипотечного кредитования на современном этапе.
- Изучение работы по ипотечному кредитованию в АО Жилстройсбербанк
Казахстана.
- Пути совершенствования ипотечного кредитования.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
1. Сущность ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование - банковская услуга, предоставляющая собой
долгосрочное кредитование покупателя под залог недвижимого имущества.
Термин ипотека впервые появился в Греции в начале VI в до н.э. и
тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором
определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а
на границе принадлежащей заемщику земельной территорий ставился столб с
надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии
кредитора в указанной сумме. На таком столбе получившем название ипотека,
отмечались все поступающие долги собственника земли. По-гречески iiурое1а
- подставка, подпорка.
В широком смысле, ипотечное кредитование как система предоставляет
собой многофакторный целостный механизм, включающий и сам процесс выдачи
ипотечных кредитов, механизм привлечения финансовых ресурсов с рынков
капиталов, и операции на рынке недвижимости. При этом учитываются интересы
не только заемщиков и кредиторов, но и риелторов, инвесторов, застройщиков,
страховой компаний и других субъектов рынка. Несмотря на безусловную
важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же
составляют кредитные отношения. В связи с этим было бы более правильно
рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на
нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации
ипотечных активов. В современных условиях в экономически развитых странах
сформировалась и активно развивается рынок ипотеки. В основе ипотеки лежит
обеспечение исполнения обязательства в силу которого кредитор
(залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного
залогом обязательства получить возмещение из стоимости заложенного
имущества преимущественно перед другими кредиторами, которому принадлежит
это имущество (залогодатель).
Под ипотекой подразумевается вид залога, при котором заложенное
недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании
залогодателя или третьего лица. Именно оставление заложенного имущества во
владении и пользовании залогодателя и является квалифицирующим признаком
ипотеки.
Однако наиболее распространенным залогом является недвижимость. Это
залог земельных участков, а также зданий, сооружений и иного имущества,
прочно связанного с землей, то есть объектов, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Предметом залога земельных участков и прав землепользовании могут быть
земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве частной
собственности, право землепользования, а также земельные доли в земельном
участке, находящемся в общей собственности или в общем, землепользовании.
Ипотека предприятия или иного имущественного комплекса в целом
предполагает распространение права залога на все входящие в его состав
имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные
права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не
предусмотрено законом или договором. Не допускается передача в ипотеку
предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо
принято решение о ликвидации и реорганизации. Ипотекой предприятия может
обеспечиваться денежное обязательство, сумма которого составляет не менее
половины стоимости активов предприятия.
Ипотека отдельного объекта недвижимости — здания, сооружения
предусмотрено одновременно с ипотекой по тому же договору земельного
участка, на котором находятся это здание или сооружение, либо части этого
участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, либо
принадлежащий залогодателю права аренды этого участка или соответствующей
части.
Ипотека жилых домов и квартир также имеет определенные особенности.
Ипотека жилого дома и квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды,
предоставленной для строительства, реконструкции, капитального ремонта
жилого дома (квартиры).
Процесс кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого
слова называется системой ипотеки. Система ипотеки подразумевает
экономическую и юридическую системы, включающие заключение договора об
ипотеке, порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по
нему последовательно на каждый момент.
Система кредитования включает два направления:
- непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам,
населению;
- продаж ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных
обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для
кредитования.
Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым —
финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные
залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные
бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены
недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на
инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний зарубежом
гарантом выступает государство, что повышает их надежность.
Ипотечный рынок — рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и
другими учреждениями с целью приобретения жилья и финансовых активов
размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов.
Таким образом видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным
сегментом фондового рынка и сегмента рынка банковских услуг по
предоставлению и обслуживанию. Рынок ипотечных кредитов подразделяется на
первичный и вторичный.
На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты,
где кредитор и заемщик непосредственно вступает в договорные отношения друг
с другом. Например, коммерческий или ипотечный банк предоставляет гражданам
кредит. Основным инструментом, с помощью которого строятся отношения между
субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который принято
называть также закладной. Использование термина закладная по отношению к
кредитному договору представляется оправданным, так как залог недвижимости
в данном случае является ключевым условием кредита. На отношения между
ссудо- заемщиком банком, а соответственно на тип займа и на форму закладной
может влиять имущественное состояние клиента, специфика недвижимости,
размер кредита, общая ситуация на рынке ссудного капитала и ряд других
факторов.
После того как клиент заключает кредитный договор с банком и берет
на себя обязательство по своевременному возврату суммы кредита и уплаты
процентов за его использование, он в сущности исчерпывает потребности во
взаимоотношениях с ипотечной системой.
По методу погашения различают ссуды, погашаемые единовременно и ссуды с
рассрочкой платежа.
Кредиты без рассрочки платежей имеют важную особенность: по таким
кредитам погашение задолженности по ссуде и процентов осуществляется
единовременно.
Кредит с рассрочкой платежа предполагает периодическое погашение ссуды
и процентов. В большинстве случаев заемщик получает такой кредит для
покупки товаров или покрытия других расходов и обязуется погашать кредит
ежемесячно равными долями. [29, c36]
Ссуды с рассрочкой платежа включают: ссуды с равномерным периодическим
погашением ссуды (ежемесячно, ежеквартально и т.д.); ссуды с неравномерным
периодическим погашением ссуды (сумма платежа в погашение ссуды меняется,
возрастает или снижается) в зависимости от определенных факторов. Например,
по мере приближения даты окончательного погашения ссуды или завершения
кредитного договора ссуды с неравномерным непериодическим погашением. При
выдаче ссуды с рассрочкой платежа действует принцип, согласно которому
сумма ссуды списывается частями на протяжении периода действия договора.
Подобный порядок погашения ссуды не столь обременителен для заемщика, как
при единовременной уплате долга. Для банка также выгоднее, чтобы ссуда
погашалась периодически в течение всего периода действия договора, так как
это ускоряет оборачиваемость кредита и высвобождает кредитные ресурсы для
новых вложений, повышая, таким образом, его ликвидность. Кредиты,
предоставляемые по кредитным картам, и овердрафт по текущим счетам
формально можно отнести к кредитам с рассрочкой платежа, так как по ним
также осуществляются периодические (в основном ежемесячные) платежи. Однако
они имеют ряд отличительных особенностей, что позволяет выделить их в
отдельную группу потребительских кредитов.
По методу взимания процентов ссуды классифицируют следующим образом:
- ссуды с удержанием процентов в момент ее предоставления;
- ссуды с уплатой процентов в момент погашения кредита;
- ссуды с уплатой процентов равными взносами на протяжении всего срока
пользования (ежеквартально, один раз в полугодие или по специально
оговоренному графику).
Существует также такое понятие как ссуда с аннуитетным платежом, т.е.
платежом с одновременной уплатой процентов за пользование ссудой.
Размеры ссуд варьируются в больших диапазонах. Такие кредиты нередко
предоставляются на небольшие суммы, но в то же время объектами кредитования
по ним могут быть автомобиль, яхта, самолет и другие крупные покупки
стоимостью свыше 100 тыс. долл. Большинство ссуд с рассрочкой платежа
являются обеспеченными.
Также можно выделить ссуды с льготным периодом погашения и без
льготного периода. В целом представленная выше классификация отражает
многообразие потребительских ссуд, но не исчерпывает всех возможных
критериев классификации, поэтому ее можно продолжить в зависимости от
других признаков.
Кредиты с рассрочкой платежа могут принимать форму прямого или
косвенного банковского кредита. При предоставлении прямого банковского
кредита заключается кредитный договор между банком и заемщиком -
пользователем ссуды. Косвенный банковский кредит предполагает наличие
посредника в кредитных отношениях банка с клиентом. Таким посредником чаще
всего выступают предприятия розничной торговли. В этом случае кредитный
договор заключается между клиентом и магазином, который в последующем
порядке получает ссуду в банке.
Таким образом, рассмотрев понятие и сущность потребительского кредита,
можно выявить, что потребительский кредит предназначен для финансирования
конечного потребления в отличие от ссуд, предоставляемых для
производственных целей. Получателем потребительского кредита обычно
выступает физическое лицо, имеющее гарантированный источник
дохода.[24,c123]
Кредитные бюро, как правило, организуются ассоциациями торговых и
финансовых предприятий, хотя не исключены случаи создания и независимых
бюро. Эти агентства занимаются сбором финансовой информации не только о
текущих, но и потенциальных клиентах предприятий-участников. К таким данным
относится не только информация о доходах клиента, но и предположительная
оценка состояния счета клиента в банках, данные о предоставленных и
погашенных кредитах. Кроме того, досье на клиента может также содержать и
информацию, потенциально влияющую на его кредитоспособность: семейное
положение, количество иждивенцев, судебные иски и, иногда, личные
характеристики клиента: данные об успеваемости в учебных заведениях, где
учился клиент, возможные осложнения в личных отношениях (например,
потенциальный развод), моральный облик и т. д. Кредитные бюро собирают и
предоставляют данные на абонентских условиях членам ассоциаций, однако
могут продать разовую информацию и третьим лицам, но за существенно большую
плату. Часто предприятия - члены ассоциации скидывают имеющиеся у них
данные кредитному бюро, чтобы они впоследствии стали доступными остальным
членам ассоциации. Таким образом, кредитные бюро выполняют еще и функцию
общего банка данных по клиентам предприятий-участников ассоциации.
Кредитно-сыскные бюро, напротив, собирают информацию только по заказу о
конкретном лице в более широком разрезе и делают меньший упор на финансовое
положение, скорее концентрируясь на личностных характеристиках данного
лица. Основными заказчиками кредитно-сыскных бюро являются работодатели и
страховщики, однако компании, оперирующие на рынке потребительского
кредита, также обращаются в кредитно-сыскные бюро. [34, c386]
Таким образом, наличие разветвленной сети информационных агентств
(кредитных и кредитно-сыскных бюро), на данные которой опираются
большинство поставщиков потребительского кредита, позволяет существенно
снизить издержки по оценке кредитоспособности отдельных потребителей, что
существенно снижает финансовые риски, связанные с потребительским кредитом.
Аналогичная практика наблюдается и в странах Западной Европы, где
практически все кредитные институты от универсальных коммерческих банков
(например, в Германии) до специализированных сберегательных институтов
(взаимосберегательных банков в Великобритании и сберегательных банков в
других странах) выполняют различные услуги по кредитованию индивидуальных
заемщиков.[35, c189]
В отличие от ссудозаемщика этого нельзя сказать про банк. Для него
реализация двухсторонних отношений с клиентами и соответствующее наполнение
портфеля закладных является лишь одной из сторон обеспечения успешной
деятельности па рынке ипотек. Другой не менее важной стороной деятельности
ипотечного банка является пополнение кредитных ресурсов, которые он был бы
в состоянии предложить клиентам.
Для решения этой задачи у банка, как правило, нет других средств,
кроме продажи закладных из своего портфеля другим профессиональным
участникам ипотечного рынка. Предложением банка своих закладных другим
инвесторам является своего рода мостиком из первичного рынка во вторичный,
деятельность которого организуется на иной основе.
Вторичный рынок это сегмент общего кредитно— финансового рынка.
В котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной
системы за счет трансформации персонифицированных закладных
в обезличенные доходные бумаги — секьюритизация — и размещение их среди
инвесторов. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение
процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг,
приобретение которых предоставляет это право.
Основными субъектами вторичного ипотечного рынка являются:
1. Ипотечные банки и другие кредитно - финансовые учреждения,
специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов.
2. Фонд национального благосостояния (ФНБ)
обеспечивающие скупку первичных закладных у банков, эмиссию
взамен их различных ценных бумаг, обеспеченных закладными на
недвижимость— посредники, осуществляющие секьюритизацию
ипотечных кредитов.
3. Инвесторы в лице других банков, пенсионных фондов (КУПА),
страховых компаний, граждан и др. приобретающие у ФНБ ценные
бумаги за реальные деньги.
4. Посредники, занимающиеся страхованием ипотечных кредитов.
Ценные бумаги, обращаемые на вторичном ипотечном рынке имеют различные
качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень
обеспеченности ипотечным пулом и т.д.
Основной целью организации и функционирования данного рынка является
удешевление кредитных ресурсов для конечных потребителей, что должно быть
приоритетным при принятии решений в рамках данного рынка. Удешевление
достигается за счет предоставления дополнительных ресурсов для субъекта
ипотечного кредитования банков, путем выкупа у них ипотечных кредитов.
1.2 История системы жилстройсбережений в мире
Первое известное строительное общество (стройсберкасса) организовано в
1775 году в Великобритании. Изначально основной целью этих обществ являлась
постройка домов на занимаемые у частных инвестеров деньги. Примерно через
сто лет большинство строительных обществ отказались от практики
строительства домов стали предоставлять капитал для строительства и выдачи
ипотечных кредитов.
В настоящее время в Великобритании действуют около 60 строительных
обществ. Строительные общества являются взаимными организациями. Это
значит, что большинство людей, которые имеют сберегательный счет или
ипотечный кредит, являются членами организации и могут голосовать и
получать информацию, так же, как и право посещать собрания и выступать на
них. Эти организации ныне аккумулируют наибольшую часть сбережений
населения.
Система стройсберкасс в США берет свое начало в 1831г. Субъектами
системы выступают специализированные сберегательные банки - сберкассы и
стройсберкассы. Формирование кредитных ресурсов осуществляется не за счет
привлечения средств на открытом рынке капиталов, а за счет сбережений
вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный жилищный кредит. Таким
образом, аккумулирование денежных средств происходит путем использования
разновидностей жилищных накопительных программ и выпуска разного рода
жилищных облигаций. Государство при этом формирует благоприятный
экономический климат для развития системы: применение налоговых льгот для
банков и граждан, а также для строительных организаций, осуществляющих
жилищное строительство, и кредитующих его банков. Заемщиками в данной
модели могут быть только вкладчики, накопившие на своем сберегательном
счете сумму, составляющую примерно половину стоимости недвижимости. На
оплату второй половины предоставляется жилищный кредит.
В Великобритании заключение договора между банком и клиентом на
открытие единого активно-пассивного текущего счета требуется, как
практически единственное условие, хорошее знание материальных условий
клиента в течение 6 месяцев. (На практике решение вопроса о выдаче кредита
по текущему счету может приниматься и быстрее - в пределах 1-3 месяцев).
Если клиент имеет свой счет в банке свыше 6 месяцев и получает в основном
регулярные доходы (например, заработную плату, пенсию, стипендию или другие
выплаты со стороны), то клиент практически автоматически имеет право
получить кредит в форме овердрафта.
Овердрафт (англ, overdraft) - это сумма, в пределах которой банк
кредитует владельца текущего счета. Существует и иное определение
овердрафта. Это форма краткосрочного кредитования, которая дает право
клиенту банка проводить платежи с текущего счета сверх кредитовых
поступлений на этот счет, в результате чего образуется дебетовое сальдо.
Максимальный размер (дебетовое сальдо) и срок пользования кредитом
предусматриваются в кредитном договоре между банком и заемщиком.
Действительно, при кредитовании по текущему счету в форме
овердрафта клиент может получить ссуду, воспользовавшись средствами со
своего счета, без предупреждения банка или оформления каких-либо
документов. Лимит кредитования составляет обычно 4 - 6 ежемесячных
регулярных доходов клиента. Предоставляя подобного рода ссуду, банк
никакого обеспечения не требует. В Великобритании и других западных странах
право пользоваться овердрафтом предоставляется наиболее надежным
клиентам.[36, 97]
Для открытия текущего счета клиент банка заполняет так называемую
аппликационную форму (стандартизованное заявление) и направляет ее в банк.
Анализ информации, содержащейся в заявлении, позволяет работникам банка
сделать заключение о платежеспособности клиента и целесообразности открытия
ему текущего счета с возможностью овердрафта. Признав финансовое положение
клиента удовлетворительным и получив подписанный клиентом договор
(заявление на открытие текущего счета с возможностью овердрафта), банк
открывает текущий счет и зачисляет на него средства клиента. Текущий счет,
предусматривающий возможность овердрафта, открывается, как правило, лицам,
достигшим 21-летнего возраста, имеющим возможность осуществлять платежи в
погашение овердрафта.
Клиент банка может пользоваться кредитом по текущему счету в случае
нехватки собственных средств без предупреждения банка и без дополнительного
оформления документов на выдачу ссуды. Эта простая и удобная клиенту форма
кредитования предполагает оформление документов один раз лишь при открытии
текущего счета. В дальнейшем клиент банка имеет возможность использовать
кредиты в пределах лимита кредитования, который определяется в договоре.
Кредит выдается в размере 4-6 ежемесячных регулярных доходов, т.е. лимит
кредитования обычно устанавливается в этих пределах. Таким образом, кредит
по текущему счету может использоваться для финансирования не только мелких,
но и относительно крупных затрат.
Предоставление кредита по текущему счету не ограничено во времени, т.е.
конкретные сроки погашения кредита не устанавливаются.
В Великобритании, открывая текущий счет, заемщик получает в банке
бесплатно чековую книжку, чековую гарантийную пластиковую карту, платежную
карту, а также возможность получать отчет о движении средств на счете по
требованию; заказать чековую книжку или пластиковые карты; баланс счета и
пользоваться кредитом по счету в форме овердрафта. Данный вид кредита по
способу выдачи относится к револьверным.
Французская система жилстройсбережений была создана в 1852г. под
влиянием уже существовавшей германской системы. Основными ресурсами для
финансирования покупки жилья во Франции традиционно являются деньги,
полученные через договорные сберегательные схемы.
Жилстройсбережения могут предлагать населению не только специализированные
кассы, но и любые французские банки, имеющие соответствующее разрешение
государственных органов. Существует два вида услуг: план жилстройсбережений
и счет жилстройсбережений, принцип которых одинаков – после установленного
минимального срока накопления сбережений вкладчик приобретает право на
получение займа.
Условия плана и счета жилстройсбережений устанавливаются государством
и периодически пересматриваются, в зависимости от рыночной ситуации. На
одного человека может заключаться только один план и один счет
жилстройсбережений. Отличие счета от плана жилстройсбережений заключается в
более низкой сумме займа, минимальных сроках, взносах по накоплению,
меньшими процентами по накоплению и доступностью накопленных сбережений.
Участниками накоплений является более трети населения Франции.
Первое строительно-сберегательное общество, названное Строительное и
сберегательное общество для каждого образовано в 1885г. в г.Билефельде.
В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений -
строительные сберегательные кассы. Схема работы строительных сберегательных
касс такова: вкладчик, вступая в строительные сберегательные кассы,
подписывает специальный договор на определенную сумму и срок займа, в
течение которого вкладчик вносит сбережения и погашает кредит, необходимый
для приобретения или строительства жилья. На первом этапе вкладчик
накапливает установленную договором сумму сбережений. На втором этапе
потенциальный покупатель получает право воспользоваться займом по
назначению и затем рассчитывается. Заемные средства возвращаются в
сберкассу и используются для кредитования новых вкладчиков.
Сегодня в Германии функционируют 27 строительных сберегательных касс.
Крупнейшая среди них – стройсберкасса Швэбиш Халль. Строительство трех из
четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных
стройсбережений. В Германии 45% всех немецких семей имеют как минимум один
контракт строительных сбережений.
Бурный рост функционирования строительных сберегательных касс в
Австрии начался в 1971г. Условия кредитования в Австрии аналогичны условиям
кредитования в Германии. При этом вкладчики сберегательных касс Австрии
предпочитают отказываться от получения займа в пользу получения более
высокого вознаграждения. Их называют друзьями-вкладчиками. Соотношение
так называемых друзей-вкладчиков к заемщикам составляет один к
двенадцати.
Словакия - первая страна Центральной Европы, которая в 1992 году
ввела систему жилищных строительных сбережений. Словакия придерживается
классической модели системы жилищных строительных сбережений. Сейчас здесь
работают три стройсберкассы, являющиеся лидерами рынка жилищного
финансирования.
В соответствии с Законом О жилищных строительных сбережениях,
утвержденным Национальным Советом Словакии 6 мая 1992 г., целью
жилстройсбережений является финансирование мероприятий по улучшению
жилищных условий посредством специального фонда жилстройсбережений.
Система жилищных строительных сбережений Чехии является примером
классической германской модели и начала функционировать в 1993 г. Сегодня
практически каждый второй гражданин Чешской Республики заключил контракт со
стройсберкассой. В настоящее время в Чехии функционируют шесть
стройсберкасс.
Более 50 % вкладчиков стройсберкасс заинтересованы только в сбережении
капитала и начислении высокого вознаграждения, но не в займе как таковом.
Они отказываются от права на льготные кредиты по истечении 5-летнего
накопительного периода и получают накопленные сбережения с дополнительными
процентами к базовой процентной ставке.
В Венгрии первые стройсберкассы были созданы в 1997 г. и действуют по
классической модели жилищных строительных сбережений, предусматривающей
заключение договора на определенную сумму кредита, необходимую для
приобретения или строительства жилья.
Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по
истечении определенного времени (обычно несколько лет), в течение которого
он ежемесячно вносил взносы во вклады. Погашение жилищного займа
осуществляется в течение срока, определенного в договоре о
стройсбережениях.
Сберегательные банки организованы в целях финансирования улучшения
жилищных условий и в качестве первоначального взноса к покупке уже
существующего жилья.
В России уже давно применяется европейский механизм строительных
сберкасс. В стране действует достаточно большое количество жилищных и
жилищно-строительных кооперативов, подобных строительным сберкассам. В 2001
г. федеральное правительство России признало необходимость создания
стройсберкасс в рамках целевой программы "Жилище". После этого была начата
работа над Законом О Стройсберкассах. По мнению экспертов, стройсберкассы
позволили бы 25% жителям России приобрести квартиры.
Система жилищных строительных сбережений в Румынии функционирует
сравнительно недавно. Закон О жилищных строительных сбережениях утвержден
в Румынии 25 июня 2002 года. В соответствии с указанным Законом, система
жилстройсбережений представляет собой прием вкладов и предоставление
жилищных займов на мероприятия по улучшению жилищных условий. Условия
системы основаны на принципах германской модели жилстройсбережений.
Строительные сберегательные банки в Румынии организованы в форме
акционерных обществ, большая часть акций которых принадлежит банкам или
строительным сберегательным кассам, совокупное участие физических лиц может
быть не более 5%.
Стройсбербанки могут участвовать в капитале организаций, занятых в
области жилищной сферы, в объеме не более 13 от капитала организации.
Система сбережений средств на покупку жилья зародилась в 200 годах до
н.э. в Китае, хотя Первый жилищный сберегательный банк - Sino German
Housing Savings Bank был открыт в Китае в 2003 году. В Китае система
жилстройсбережений функционирует в своем классическом исполнении.
Новым словом в жилищной политике Китая стало создание Фонда жилищных
сбережений, позволяющего приобретать жилье людям со средним достатком. В
эти фонды средства перечисляются работодателями для работников. Собранные
средства используются для финансирования строительства жилья и выдачи
займов. Первопроходцем в этом деле стал Фонд жилищных сбережений в г.
Шанхае. Фонд имеет соглашение со Стройбанком Китая о предоставлении ему
банковского обслуживания по хранению вкладов, выдаче займов, учреждению
счетов и приему платежей по займам.
Казахстаном была выбрана Малазийская модель системы ипотечного
кредитования. В ее основе лежит двухуровневая структура рынка, благодаря
которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг долгие целевые деньги,
предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же долгие и
мягкие (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь
— сами кредиты, а вторичный — ценные специальные ипотечные бумаги
(облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-
кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было создано
ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) — по аналогии с малазийской
ипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она была организована специально с
целью формирования в стране рынка ценных ипотечных бумаг. По замыслу, от
лица своих банков-партнеров она должна работать с населением, реализуя на
вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги приобретать у банков
ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению. Таким образом,
ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а
на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование
банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных
кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами.
Классическая модель организации ипотечной схемы была создана и
получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Толчком
к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов
XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка.
По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные
структуры — Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам
ветеранов, — которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты.
В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ
по реконструкции и на его основе в 1938 году — ныне всем известная
федеральная национальная ипотечная ассоциация, Фэнни Мэй. Именно она
стала той специализированной организацией, которая характеризует эту
модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. Фэнни Мэй
было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую
частично индивидуальным владельцам акций, а частично — Федеральному
Правительству. В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации:
Джинни Мэй и корпорацию, сохранившую свое прежнее название Фэнни Мэй
и ставшую частной акционерной компанией. Фэнни Мэй занимается покупкой
ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной
администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов,
обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир
в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора
в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных
ипотечными кредитами. В дополнение к своим стандартным программам
приобретения кредитов, Фэнни Мэй выпускает собственные обязательства
(облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг
на контрактной основе. Фэнни Мэй выпускает гарантированные ценные бумаги,
которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами
ипотек организованными кредиторами.
Система жилстройсбережений является качественно новой системой
кредитования мероприятий по улучшению жилищных условий населения в
Казахстане.
Казахстан - первое государство на территории СНГ, где начата
реализация принципов и условий данной системы, предназначенной, в первую
очередь, для населения со средними и ниже среднего доходами.
Система жилстройсбережений представляет собой доступный механизм
финансирования жилья, основанный на накоплении индивидуальных сбережений в
целях получения займа для улучшения жилищных условий, включая приобретение
и обмен жилья, а также строительство, ремонт и модернизацию жилища. АО
Жилстройсбербанк Казахстана, созданный в 2003г., используя германскую
модель системы жилищных строительных сбережений, и опыт, накопленный
многими странами мира, является единственным банком, реализующим на
территории Республики Казахстан уникальный продукт системы
жилстройсбережений. На сегодняшний день, динамично развивающийся банк
официально представлен во всех крупных и отдельных малых промышленных
городах Казахстана.
2 АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА РЕСПУБЛИКИ
КАЗАХСТАН
2.1 Анализ ипотечного рынка Республики Казахстан
Ипотечное кредитование — один из самых эффективных способов привлечения
инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы
населения — в улучшении жилищных условий, банков — в эффективной и
прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке
производства и государства, заинтересованного в экономическом росте,
которому будет способствовать широкое распространение ипотечного
кредитования населения.
Предоставление гражданам ипотечных кредитов осуществляется банками
второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по
ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального
взноса составлял около 40—50%, кредит предоставлялся на срок не более 5—10
лет.
С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в
сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная
с 2005 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют
порядка 16—26% годовых, размер первоначального взноса снизился до 16—26%
годовых, срок кредита составил в среднем 10 лет.
Однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный
вид услуг в настоящее время доступен лишь отдельным категориям граждан
Республики Казахстан. Одной из основных причин является отсутствие
достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального
взноса. Для решения этой проблемы были образованы Казахстанская ипотечная
компания (КИК) и Казахстанский фонд гарантирования ипотечного кредитования
(КФГИК).
Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня
путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения
объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов.
КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит от
уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи КИК, страховых резервов и расходов
на эмиссию.
За весь период своей деятельности по состоянию на 1 марта 2007 года КИК
у банков второго уровня и ипотечных организаций приобретены права
требования по 30 899 ипотечным кредитам на сумму более 79 млрд. тенге, в
том числе в рамках рыночной программы компании 24 024 ипотечных кредита на
общую сумму 62,8 млрд. тенге, в рамках Госпрограммы — 6 875 ипотечных
кредитов на общую сумму 16,5 млрд. тенге.
Целью деятельности КФГИК является создание благоприятных условий для
повышения доступности ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков
между банками второго уровня и ипотечными компаниями, выдающими ипотечные
кредиты, инвесторами и страховыми организациями.
Создание системы гарантирования ипотечных кредитов позволило Казахстану
оптимизировать и расширить рынок ипотечных кредитов, повысить его
устойчивость. Система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов
предполагает покрытие КФГИК до 100% чистых убытков кредитора в течение
срока всего кредита.
По состоянию на 1 марта 2007 года КФГИК выдано 9 399 гарантированных
обязательств на общую сумму ипотечных кредитов 28,5 млрд. тенге, в том
числе на приобретение доступного жилья — 7 912 гарантийных обязательств на
сумму ипотечных кредитов — 20,1 млрд. тенге. Удельный вес участия КФГИК в
программе реализации доступного жилья в целом по республике составил в
количестве введенных квартир 51%, в количестве реализованных квартир — 61%.
Это означает, что в целом по республике каждая вторая квартира, построенная
за счет бюджета, получена гражданами при содействии КФГИК.
В семи регионах республики, в том числе городах Алматы и Астане,
удельный вес по обоим показателям выше.
Анализ реализации Госпрограммы 2005-2007 гг. показал нежелание банков
второго уровня и ипотечных организаций участвовать в реализации
Госпрограммы, поддержании установленных условий ипотечного кредитования
101020 (процентная ставка минимальный первоначальный взнос в % срок
кредитования), а также выявил факты предъявления ими дополнительных
требований к претендентам на получение доступного жилья, что значительно
снижает социальную направленность Программы.
Ситуация в банковском секторе Казахстана, сложившаяся к моменту
наступления кризиса на рынке ипотечного кредитования в США определялась
благоприятными общеэкономическими факторами и относительной стабильностью
на мировых финансовых рынках, позволившим банкам страны развиваться
сверхвысокими темпами.
Банки Казахстана в максимальной степени использовали возможности по
наращиванию ресурсной базы, которые, как известно, заключались в следующем:
1) в росте доверия к отечественным банкам со стороны населения, что привело
к резкому росту объемов вкладов физических лиц, в том числе росли объемы
именно срочных депозитов, что предопределялось уже укреплением
макроэкономической стабильности в стране и ростом доходов населения.
2) в значительном улучшении финансовых результатов деятельности
отечественных предприятий, когда у них начали увеличиваться объемы
свободных финансовых ресурсов, которые можно было разместить на депозитных
счетах в банках.
Кроме того, огромную роль сыграло, то, что казахстанским банкам
удалось в результате значительного улучшения качества их деятельности
одновременно с ростом количественных показателей получить серьезные
рейтинговые оценки со стороны ведущих рейтинговых агентств мира. Это дало
возможность нашим банкам приобретать недорогие (можно даже сказать дешевые)
финансовые ресурсы на мировых финансовых рынках.
В целом предшествующие 6-7 лет характеризовались чрезвычайно высокими
темпами развития банковского сектора страны. Особенно высокими темпы роста
активов были в последние три года: в 2005 г. – 160,3%, в 2006 г. – 167,86%,
в 2007 г. – 196,5%. На начало 2008 г. совокупные активы банков составили 8
872,0 млрд. тенге, превысив показатель 1999 года (341,1 млрд. тенге) в 26
раз. Совокупные обязательства составили 8 001,6 млрд. тенге, в том числе
вклады юридических лиц – 3 680,7 млрд. тенге, вклады физических лиц – 1
034,2 млрд. тенге. На 1 июня 2008г. объем совокупных активов банков
составил 10 100, 3 млрд. тенге, прирост по сравнению с началом года –
13,8%.
В основе бурного роста активов лежали сверхвысокие темпы роста
ссудного портфеля банковской системы. На 01.01.2007 года объем займов
клиентам (не считая межбанковских займов – 408,8 млрд. тенге) составил
5583,0 млрд. тенге (63,0% от всего объема активов), прирост по сравнению с
2005 годом – 89,0%. На 1 июня 2007 года объем займов клиентам (не считая
межбанковских займов – 251,7 млрд. тенге) составил 7 270,0 млрд. тенге,
прирост по сравнению с началом года – 30,2%. Как видим, прирост объемов
займов клиентам банковской системой Казахстана в течение пяти месяцев
текущего года более чем в два раза превысил в целом прирост совокупных
активов за этот же период.
Объем вкладов в банках второго уровня на 01.01.07 г. составил 4 714,9
млрд. тенге (прирост по сравнению с 2005 годом 86,9%). Соотношение вкладов
физических и юридических лиц было равно: 78,0% и 22,0% соответственно.
Такой бурный рост вкладов в БВУ раскрывал также одну из негативных сторон
состояния казахстанской экономики, суть которого заключается в
недостаточной развитости фондового рынка и в отсутствии пока достаточно
большого количества альтернативных банковскому депозиту разнообразных и
выгодных для инвесторов финансовых инструментов. Необходимо отметить также,
имеющую место на сегодняшний день слабую информированность населения об уже
существующих финансовых инструментах на рынке Казахстана.
На 1 июня 2007 года объем вкладов составил 5 948,6 млрд. тенге,
прирост по сравнению с началом года 26,2%, что говорит о некотором
замедлении темпов роста депозитной базы в течение прошедшего периода
текущего года. Соотношение вкладов физических и юридических лиц по
сравнению с началом года практически не изменилось и составило – 78,3% и
21,7% соответственно.
Одним из негативных моментов развития отечественного банковского
сектора в предшествующие годы было существенное отставание темпов роста
совокупного собственного капитала БВУ от темпов роста совокупных активов. В
2006 году ситуация начала меняться в лучшую сторону: совокупный собственный
капитал банковского сектора страны в 2006 году вырос до 1 168,6 млрд. тенге
на 99,8% в сравнении с 2005 годом, что выше показателя динамики роста
совокупных активов банковского сектора (96,5%). В течение пяти месяцев
текущего 2007 года данная тенденция продолжала иметь место: прирост
совокупного собственного капитала банковского сектора составил 18,5%, в то
время как уже отмечалось выше, прирост совокупных активов составил 13,8%.
По состоянию на 1 июня 2007 года, как и в предыдущие периоды, уровень
ликвидности банковской системы сохранялся на избыточном уровне. Сводные
коэффициенты текущей и краткосрочной ликвидности на эту дату составили 1,57
и 1,25 при минимальной норме 0,3 и 0,5 соответственно.
Доходность банковского сектора в настоящий момент растет: если на 1.01.
2006г. банками был получен совокупный чистый доход после уплаты подоходного
налога в размере 73,1 млрд. тенге, то уже на 01.01.07г. этот показатель
составлял 101,9 млрд. тенге. На 1 июня 2007 года банками был получен
совокупный чистый доход после уплаты подоходного налога в размере 92,7
млрд. тенге (по состоянию на 1 июня 2006 года – 49,0 млрд. тенге).
К другим наиболее значимым тенденциям, характеризующим развитие в
целом банковского сектора страны можно отнести следующие:
1) Банки Казахстана постепенно все большее внимание стали уделять ведению
розничного бизнеса, о чем говорят следующие данные: на 1 июня 2007 года
количество филиалов банков составило 343 против 324 на начало текущего
года, количество расчетно-кассовых отделов на 1 июня 2007 года 1749 единиц
против 1489 единиц на начало года (на начало прошлого 2006 года их было
1312 единиц); кредиты физическим лицам за первые пять месяцев 2007 года
выросли на 29,2% до 2 трлн. тенге. Здесь ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1. Сущность ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 4
2. История системы жилстройсбережений в мире
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..9
2 АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
2.1 Анализ ипотечного рынка Республики Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... 16
2.2 История АО Жилищно-строительный сберегательный
банк
Казахстана ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ..20
2.3 Анализ предоставлении ипотеки на примере АО Жилстройсбербанк
Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 26
3 ВЛИЯНИЕ БАНКОВСКОГО КРИЗИСА НА ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК РК И ПУТИ ВЫХОДА
3.1 Влияние банковского кризиса на ипотечный рынок Республики Казахстан и
пути выхода
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ..37
2. Совершенствование систем ипотечного кредитования, жилищных
строительных сбережений и гарантирования (страхования) ипотечных кредитов
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 44
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 47
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ... ... ... ... ... ... ... ...50
ВВЕДЕНИЕ
С возникновением и развитием рынка недвижимости в Казахстане ситуация
в этой сфере уже существенно изменилась.
Во-первых, поражает огромная емкость рынка недвижимости стоимость всех
предназначенных сегодня в продаже объектов недвижимости оценивается сотнями
миллиардов долларов тенге.
Во-вторых, вырос профессионализм участников. Теперь почти в каждом
сегменте рынка недвижимости имеются бесспорные лидеры, превосходящие по
своей активности и мастерству конкурентов.
В-третьих, многогранность. Сейчас на рынке недвижимости обращаются
квартиры и нежилые помещения, участки под строительства и права аренды
земли, садовые участки и подряды на строительство.
Наличие хорошо функционирующего рынка недвижимости определяет и
перспективы ипотечного кредитования под ее залог.
Решение этого вопроса возможно через применение использованной в
течение многих десятилетий в странах Запада системы ипотечного
кредитования. Потенциал ипотеки в стране огромен. Вместе с тем, для
организации ипотечного кредитования необходимо решение ряда вопросов,
которые рассматриваются в данной дипломной работе. Ипотека является одним
из наиболее надежных способов обеспечения кредита, так как всегда
обуславливается залогом недвижимости. По мере развития рыночных отношений в
нашей стране потребность в развитии ипотечного кредита будет возрастать.
Однако развитие ипотеки невозможно без соответствующих экономических
условий. Например, без существования собственника предмета залога, так как
закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога,
а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности
недвижимости.
В данное время идет поиск и становление оптимальных форм и
институционального устройства системы ипотечного кредитования эффективно
работающего механизма на рынке капиталов, новых методов обслуживания
коммерческих структур. Изучение данного вопроса, развитие и установление
полноценно функционирующей системы ипотечного кредитования окажет
положительное влияние не только на решение жилищных проблем населения, но и
на экономику Республики в целом, Именно поэтому тема дипломной работы
является актуальной.
Целью дипломной работы является ознакомление теоретических аспектов
системы ипотечного кредитования на примере АО Жилищный строительный
сберегательный банк Казахстана.
В задачи дипломной работы входит:
- Изучение сущности ипотечного кредитования на современном этапе.
- Изучение работы по ипотечному кредитованию в АО Жилстройсбербанк
Казахстана.
- Пути совершенствования ипотечного кредитования.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
1. Сущность ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование - банковская услуга, предоставляющая собой
долгосрочное кредитование покупателя под залог недвижимого имущества.
Термин ипотека впервые появился в Греции в начале VI в до н.э. и
тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором
определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а
на границе принадлежащей заемщику земельной территорий ставился столб с
надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии
кредитора в указанной сумме. На таком столбе получившем название ипотека,
отмечались все поступающие долги собственника земли. По-гречески iiурое1а
- подставка, подпорка.
В широком смысле, ипотечное кредитование как система предоставляет
собой многофакторный целостный механизм, включающий и сам процесс выдачи
ипотечных кредитов, механизм привлечения финансовых ресурсов с рынков
капиталов, и операции на рынке недвижимости. При этом учитываются интересы
не только заемщиков и кредиторов, но и риелторов, инвесторов, застройщиков,
страховой компаний и других субъектов рынка. Несмотря на безусловную
важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же
составляют кредитные отношения. В связи с этим было бы более правильно
рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на
нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации
ипотечных активов. В современных условиях в экономически развитых странах
сформировалась и активно развивается рынок ипотеки. В основе ипотеки лежит
обеспечение исполнения обязательства в силу которого кредитор
(залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного
залогом обязательства получить возмещение из стоимости заложенного
имущества преимущественно перед другими кредиторами, которому принадлежит
это имущество (залогодатель).
Под ипотекой подразумевается вид залога, при котором заложенное
недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании
залогодателя или третьего лица. Именно оставление заложенного имущества во
владении и пользовании залогодателя и является квалифицирующим признаком
ипотеки.
Однако наиболее распространенным залогом является недвижимость. Это
залог земельных участков, а также зданий, сооружений и иного имущества,
прочно связанного с землей, то есть объектов, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Предметом залога земельных участков и прав землепользовании могут быть
земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве частной
собственности, право землепользования, а также земельные доли в земельном
участке, находящемся в общей собственности или в общем, землепользовании.
Ипотека предприятия или иного имущественного комплекса в целом
предполагает распространение права залога на все входящие в его состав
имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные
права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не
предусмотрено законом или договором. Не допускается передача в ипотеку
предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо
принято решение о ликвидации и реорганизации. Ипотекой предприятия может
обеспечиваться денежное обязательство, сумма которого составляет не менее
половины стоимости активов предприятия.
Ипотека отдельного объекта недвижимости — здания, сооружения
предусмотрено одновременно с ипотекой по тому же договору земельного
участка, на котором находятся это здание или сооружение, либо части этого
участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, либо
принадлежащий залогодателю права аренды этого участка или соответствующей
части.
Ипотека жилых домов и квартир также имеет определенные особенности.
Ипотека жилого дома и квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды,
предоставленной для строительства, реконструкции, капитального ремонта
жилого дома (квартиры).
Процесс кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого
слова называется системой ипотеки. Система ипотеки подразумевает
экономическую и юридическую системы, включающие заключение договора об
ипотеке, порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по
нему последовательно на каждый момент.
Система кредитования включает два направления:
- непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам,
населению;
- продаж ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных
обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для
кредитования.
Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым —
финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные
залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные
бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены
недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на
инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний зарубежом
гарантом выступает государство, что повышает их надежность.
Ипотечный рынок — рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и
другими учреждениями с целью приобретения жилья и финансовых активов
размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов.
Таким образом видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным
сегментом фондового рынка и сегмента рынка банковских услуг по
предоставлению и обслуживанию. Рынок ипотечных кредитов подразделяется на
первичный и вторичный.
На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты,
где кредитор и заемщик непосредственно вступает в договорные отношения друг
с другом. Например, коммерческий или ипотечный банк предоставляет гражданам
кредит. Основным инструментом, с помощью которого строятся отношения между
субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который принято
называть также закладной. Использование термина закладная по отношению к
кредитному договору представляется оправданным, так как залог недвижимости
в данном случае является ключевым условием кредита. На отношения между
ссудо- заемщиком банком, а соответственно на тип займа и на форму закладной
может влиять имущественное состояние клиента, специфика недвижимости,
размер кредита, общая ситуация на рынке ссудного капитала и ряд других
факторов.
После того как клиент заключает кредитный договор с банком и берет
на себя обязательство по своевременному возврату суммы кредита и уплаты
процентов за его использование, он в сущности исчерпывает потребности во
взаимоотношениях с ипотечной системой.
По методу погашения различают ссуды, погашаемые единовременно и ссуды с
рассрочкой платежа.
Кредиты без рассрочки платежей имеют важную особенность: по таким
кредитам погашение задолженности по ссуде и процентов осуществляется
единовременно.
Кредит с рассрочкой платежа предполагает периодическое погашение ссуды
и процентов. В большинстве случаев заемщик получает такой кредит для
покупки товаров или покрытия других расходов и обязуется погашать кредит
ежемесячно равными долями. [29, c36]
Ссуды с рассрочкой платежа включают: ссуды с равномерным периодическим
погашением ссуды (ежемесячно, ежеквартально и т.д.); ссуды с неравномерным
периодическим погашением ссуды (сумма платежа в погашение ссуды меняется,
возрастает или снижается) в зависимости от определенных факторов. Например,
по мере приближения даты окончательного погашения ссуды или завершения
кредитного договора ссуды с неравномерным непериодическим погашением. При
выдаче ссуды с рассрочкой платежа действует принцип, согласно которому
сумма ссуды списывается частями на протяжении периода действия договора.
Подобный порядок погашения ссуды не столь обременителен для заемщика, как
при единовременной уплате долга. Для банка также выгоднее, чтобы ссуда
погашалась периодически в течение всего периода действия договора, так как
это ускоряет оборачиваемость кредита и высвобождает кредитные ресурсы для
новых вложений, повышая, таким образом, его ликвидность. Кредиты,
предоставляемые по кредитным картам, и овердрафт по текущим счетам
формально можно отнести к кредитам с рассрочкой платежа, так как по ним
также осуществляются периодические (в основном ежемесячные) платежи. Однако
они имеют ряд отличительных особенностей, что позволяет выделить их в
отдельную группу потребительских кредитов.
По методу взимания процентов ссуды классифицируют следующим образом:
- ссуды с удержанием процентов в момент ее предоставления;
- ссуды с уплатой процентов в момент погашения кредита;
- ссуды с уплатой процентов равными взносами на протяжении всего срока
пользования (ежеквартально, один раз в полугодие или по специально
оговоренному графику).
Существует также такое понятие как ссуда с аннуитетным платежом, т.е.
платежом с одновременной уплатой процентов за пользование ссудой.
Размеры ссуд варьируются в больших диапазонах. Такие кредиты нередко
предоставляются на небольшие суммы, но в то же время объектами кредитования
по ним могут быть автомобиль, яхта, самолет и другие крупные покупки
стоимостью свыше 100 тыс. долл. Большинство ссуд с рассрочкой платежа
являются обеспеченными.
Также можно выделить ссуды с льготным периодом погашения и без
льготного периода. В целом представленная выше классификация отражает
многообразие потребительских ссуд, но не исчерпывает всех возможных
критериев классификации, поэтому ее можно продолжить в зависимости от
других признаков.
Кредиты с рассрочкой платежа могут принимать форму прямого или
косвенного банковского кредита. При предоставлении прямого банковского
кредита заключается кредитный договор между банком и заемщиком -
пользователем ссуды. Косвенный банковский кредит предполагает наличие
посредника в кредитных отношениях банка с клиентом. Таким посредником чаще
всего выступают предприятия розничной торговли. В этом случае кредитный
договор заключается между клиентом и магазином, который в последующем
порядке получает ссуду в банке.
Таким образом, рассмотрев понятие и сущность потребительского кредита,
можно выявить, что потребительский кредит предназначен для финансирования
конечного потребления в отличие от ссуд, предоставляемых для
производственных целей. Получателем потребительского кредита обычно
выступает физическое лицо, имеющее гарантированный источник
дохода.[24,c123]
Кредитные бюро, как правило, организуются ассоциациями торговых и
финансовых предприятий, хотя не исключены случаи создания и независимых
бюро. Эти агентства занимаются сбором финансовой информации не только о
текущих, но и потенциальных клиентах предприятий-участников. К таким данным
относится не только информация о доходах клиента, но и предположительная
оценка состояния счета клиента в банках, данные о предоставленных и
погашенных кредитах. Кроме того, досье на клиента может также содержать и
информацию, потенциально влияющую на его кредитоспособность: семейное
положение, количество иждивенцев, судебные иски и, иногда, личные
характеристики клиента: данные об успеваемости в учебных заведениях, где
учился клиент, возможные осложнения в личных отношениях (например,
потенциальный развод), моральный облик и т. д. Кредитные бюро собирают и
предоставляют данные на абонентских условиях членам ассоциаций, однако
могут продать разовую информацию и третьим лицам, но за существенно большую
плату. Часто предприятия - члены ассоциации скидывают имеющиеся у них
данные кредитному бюро, чтобы они впоследствии стали доступными остальным
членам ассоциации. Таким образом, кредитные бюро выполняют еще и функцию
общего банка данных по клиентам предприятий-участников ассоциации.
Кредитно-сыскные бюро, напротив, собирают информацию только по заказу о
конкретном лице в более широком разрезе и делают меньший упор на финансовое
положение, скорее концентрируясь на личностных характеристиках данного
лица. Основными заказчиками кредитно-сыскных бюро являются работодатели и
страховщики, однако компании, оперирующие на рынке потребительского
кредита, также обращаются в кредитно-сыскные бюро. [34, c386]
Таким образом, наличие разветвленной сети информационных агентств
(кредитных и кредитно-сыскных бюро), на данные которой опираются
большинство поставщиков потребительского кредита, позволяет существенно
снизить издержки по оценке кредитоспособности отдельных потребителей, что
существенно снижает финансовые риски, связанные с потребительским кредитом.
Аналогичная практика наблюдается и в странах Западной Европы, где
практически все кредитные институты от универсальных коммерческих банков
(например, в Германии) до специализированных сберегательных институтов
(взаимосберегательных банков в Великобритании и сберегательных банков в
других странах) выполняют различные услуги по кредитованию индивидуальных
заемщиков.[35, c189]
В отличие от ссудозаемщика этого нельзя сказать про банк. Для него
реализация двухсторонних отношений с клиентами и соответствующее наполнение
портфеля закладных является лишь одной из сторон обеспечения успешной
деятельности па рынке ипотек. Другой не менее важной стороной деятельности
ипотечного банка является пополнение кредитных ресурсов, которые он был бы
в состоянии предложить клиентам.
Для решения этой задачи у банка, как правило, нет других средств,
кроме продажи закладных из своего портфеля другим профессиональным
участникам ипотечного рынка. Предложением банка своих закладных другим
инвесторам является своего рода мостиком из первичного рынка во вторичный,
деятельность которого организуется на иной основе.
Вторичный рынок это сегмент общего кредитно— финансового рынка.
В котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной
системы за счет трансформации персонифицированных закладных
в обезличенные доходные бумаги — секьюритизация — и размещение их среди
инвесторов. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение
процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг,
приобретение которых предоставляет это право.
Основными субъектами вторичного ипотечного рынка являются:
1. Ипотечные банки и другие кредитно - финансовые учреждения,
специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов.
2. Фонд национального благосостояния (ФНБ)
обеспечивающие скупку первичных закладных у банков, эмиссию
взамен их различных ценных бумаг, обеспеченных закладными на
недвижимость— посредники, осуществляющие секьюритизацию
ипотечных кредитов.
3. Инвесторы в лице других банков, пенсионных фондов (КУПА),
страховых компаний, граждан и др. приобретающие у ФНБ ценные
бумаги за реальные деньги.
4. Посредники, занимающиеся страхованием ипотечных кредитов.
Ценные бумаги, обращаемые на вторичном ипотечном рынке имеют различные
качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень
обеспеченности ипотечным пулом и т.д.
Основной целью организации и функционирования данного рынка является
удешевление кредитных ресурсов для конечных потребителей, что должно быть
приоритетным при принятии решений в рамках данного рынка. Удешевление
достигается за счет предоставления дополнительных ресурсов для субъекта
ипотечного кредитования банков, путем выкупа у них ипотечных кредитов.
1.2 История системы жилстройсбережений в мире
Первое известное строительное общество (стройсберкасса) организовано в
1775 году в Великобритании. Изначально основной целью этих обществ являлась
постройка домов на занимаемые у частных инвестеров деньги. Примерно через
сто лет большинство строительных обществ отказались от практики
строительства домов стали предоставлять капитал для строительства и выдачи
ипотечных кредитов.
В настоящее время в Великобритании действуют около 60 строительных
обществ. Строительные общества являются взаимными организациями. Это
значит, что большинство людей, которые имеют сберегательный счет или
ипотечный кредит, являются членами организации и могут голосовать и
получать информацию, так же, как и право посещать собрания и выступать на
них. Эти организации ныне аккумулируют наибольшую часть сбережений
населения.
Система стройсберкасс в США берет свое начало в 1831г. Субъектами
системы выступают специализированные сберегательные банки - сберкассы и
стройсберкассы. Формирование кредитных ресурсов осуществляется не за счет
привлечения средств на открытом рынке капиталов, а за счет сбережений
вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный жилищный кредит. Таким
образом, аккумулирование денежных средств происходит путем использования
разновидностей жилищных накопительных программ и выпуска разного рода
жилищных облигаций. Государство при этом формирует благоприятный
экономический климат для развития системы: применение налоговых льгот для
банков и граждан, а также для строительных организаций, осуществляющих
жилищное строительство, и кредитующих его банков. Заемщиками в данной
модели могут быть только вкладчики, накопившие на своем сберегательном
счете сумму, составляющую примерно половину стоимости недвижимости. На
оплату второй половины предоставляется жилищный кредит.
В Великобритании заключение договора между банком и клиентом на
открытие единого активно-пассивного текущего счета требуется, как
практически единственное условие, хорошее знание материальных условий
клиента в течение 6 месяцев. (На практике решение вопроса о выдаче кредита
по текущему счету может приниматься и быстрее - в пределах 1-3 месяцев).
Если клиент имеет свой счет в банке свыше 6 месяцев и получает в основном
регулярные доходы (например, заработную плату, пенсию, стипендию или другие
выплаты со стороны), то клиент практически автоматически имеет право
получить кредит в форме овердрафта.
Овердрафт (англ, overdraft) - это сумма, в пределах которой банк
кредитует владельца текущего счета. Существует и иное определение
овердрафта. Это форма краткосрочного кредитования, которая дает право
клиенту банка проводить платежи с текущего счета сверх кредитовых
поступлений на этот счет, в результате чего образуется дебетовое сальдо.
Максимальный размер (дебетовое сальдо) и срок пользования кредитом
предусматриваются в кредитном договоре между банком и заемщиком.
Действительно, при кредитовании по текущему счету в форме
овердрафта клиент может получить ссуду, воспользовавшись средствами со
своего счета, без предупреждения банка или оформления каких-либо
документов. Лимит кредитования составляет обычно 4 - 6 ежемесячных
регулярных доходов клиента. Предоставляя подобного рода ссуду, банк
никакого обеспечения не требует. В Великобритании и других западных странах
право пользоваться овердрафтом предоставляется наиболее надежным
клиентам.[36, 97]
Для открытия текущего счета клиент банка заполняет так называемую
аппликационную форму (стандартизованное заявление) и направляет ее в банк.
Анализ информации, содержащейся в заявлении, позволяет работникам банка
сделать заключение о платежеспособности клиента и целесообразности открытия
ему текущего счета с возможностью овердрафта. Признав финансовое положение
клиента удовлетворительным и получив подписанный клиентом договор
(заявление на открытие текущего счета с возможностью овердрафта), банк
открывает текущий счет и зачисляет на него средства клиента. Текущий счет,
предусматривающий возможность овердрафта, открывается, как правило, лицам,
достигшим 21-летнего возраста, имеющим возможность осуществлять платежи в
погашение овердрафта.
Клиент банка может пользоваться кредитом по текущему счету в случае
нехватки собственных средств без предупреждения банка и без дополнительного
оформления документов на выдачу ссуды. Эта простая и удобная клиенту форма
кредитования предполагает оформление документов один раз лишь при открытии
текущего счета. В дальнейшем клиент банка имеет возможность использовать
кредиты в пределах лимита кредитования, который определяется в договоре.
Кредит выдается в размере 4-6 ежемесячных регулярных доходов, т.е. лимит
кредитования обычно устанавливается в этих пределах. Таким образом, кредит
по текущему счету может использоваться для финансирования не только мелких,
но и относительно крупных затрат.
Предоставление кредита по текущему счету не ограничено во времени, т.е.
конкретные сроки погашения кредита не устанавливаются.
В Великобритании, открывая текущий счет, заемщик получает в банке
бесплатно чековую книжку, чековую гарантийную пластиковую карту, платежную
карту, а также возможность получать отчет о движении средств на счете по
требованию; заказать чековую книжку или пластиковые карты; баланс счета и
пользоваться кредитом по счету в форме овердрафта. Данный вид кредита по
способу выдачи относится к револьверным.
Французская система жилстройсбережений была создана в 1852г. под
влиянием уже существовавшей германской системы. Основными ресурсами для
финансирования покупки жилья во Франции традиционно являются деньги,
полученные через договорные сберегательные схемы.
Жилстройсбережения могут предлагать населению не только специализированные
кассы, но и любые французские банки, имеющие соответствующее разрешение
государственных органов. Существует два вида услуг: план жилстройсбережений
и счет жилстройсбережений, принцип которых одинаков – после установленного
минимального срока накопления сбережений вкладчик приобретает право на
получение займа.
Условия плана и счета жилстройсбережений устанавливаются государством
и периодически пересматриваются, в зависимости от рыночной ситуации. На
одного человека может заключаться только один план и один счет
жилстройсбережений. Отличие счета от плана жилстройсбережений заключается в
более низкой сумме займа, минимальных сроках, взносах по накоплению,
меньшими процентами по накоплению и доступностью накопленных сбережений.
Участниками накоплений является более трети населения Франции.
Первое строительно-сберегательное общество, названное Строительное и
сберегательное общество для каждого образовано в 1885г. в г.Билефельде.
В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений -
строительные сберегательные кассы. Схема работы строительных сберегательных
касс такова: вкладчик, вступая в строительные сберегательные кассы,
подписывает специальный договор на определенную сумму и срок займа, в
течение которого вкладчик вносит сбережения и погашает кредит, необходимый
для приобретения или строительства жилья. На первом этапе вкладчик
накапливает установленную договором сумму сбережений. На втором этапе
потенциальный покупатель получает право воспользоваться займом по
назначению и затем рассчитывается. Заемные средства возвращаются в
сберкассу и используются для кредитования новых вкладчиков.
Сегодня в Германии функционируют 27 строительных сберегательных касс.
Крупнейшая среди них – стройсберкасса Швэбиш Халль. Строительство трех из
четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных
стройсбережений. В Германии 45% всех немецких семей имеют как минимум один
контракт строительных сбережений.
Бурный рост функционирования строительных сберегательных касс в
Австрии начался в 1971г. Условия кредитования в Австрии аналогичны условиям
кредитования в Германии. При этом вкладчики сберегательных касс Австрии
предпочитают отказываться от получения займа в пользу получения более
высокого вознаграждения. Их называют друзьями-вкладчиками. Соотношение
так называемых друзей-вкладчиков к заемщикам составляет один к
двенадцати.
Словакия - первая страна Центральной Европы, которая в 1992 году
ввела систему жилищных строительных сбережений. Словакия придерживается
классической модели системы жилищных строительных сбережений. Сейчас здесь
работают три стройсберкассы, являющиеся лидерами рынка жилищного
финансирования.
В соответствии с Законом О жилищных строительных сбережениях,
утвержденным Национальным Советом Словакии 6 мая 1992 г., целью
жилстройсбережений является финансирование мероприятий по улучшению
жилищных условий посредством специального фонда жилстройсбережений.
Система жилищных строительных сбережений Чехии является примером
классической германской модели и начала функционировать в 1993 г. Сегодня
практически каждый второй гражданин Чешской Республики заключил контракт со
стройсберкассой. В настоящее время в Чехии функционируют шесть
стройсберкасс.
Более 50 % вкладчиков стройсберкасс заинтересованы только в сбережении
капитала и начислении высокого вознаграждения, но не в займе как таковом.
Они отказываются от права на льготные кредиты по истечении 5-летнего
накопительного периода и получают накопленные сбережения с дополнительными
процентами к базовой процентной ставке.
В Венгрии первые стройсберкассы были созданы в 1997 г. и действуют по
классической модели жилищных строительных сбережений, предусматривающей
заключение договора на определенную сумму кредита, необходимую для
приобретения или строительства жилья.
Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по
истечении определенного времени (обычно несколько лет), в течение которого
он ежемесячно вносил взносы во вклады. Погашение жилищного займа
осуществляется в течение срока, определенного в договоре о
стройсбережениях.
Сберегательные банки организованы в целях финансирования улучшения
жилищных условий и в качестве первоначального взноса к покупке уже
существующего жилья.
В России уже давно применяется европейский механизм строительных
сберкасс. В стране действует достаточно большое количество жилищных и
жилищно-строительных кооперативов, подобных строительным сберкассам. В 2001
г. федеральное правительство России признало необходимость создания
стройсберкасс в рамках целевой программы "Жилище". После этого была начата
работа над Законом О Стройсберкассах. По мнению экспертов, стройсберкассы
позволили бы 25% жителям России приобрести квартиры.
Система жилищных строительных сбережений в Румынии функционирует
сравнительно недавно. Закон О жилищных строительных сбережениях утвержден
в Румынии 25 июня 2002 года. В соответствии с указанным Законом, система
жилстройсбережений представляет собой прием вкладов и предоставление
жилищных займов на мероприятия по улучшению жилищных условий. Условия
системы основаны на принципах германской модели жилстройсбережений.
Строительные сберегательные банки в Румынии организованы в форме
акционерных обществ, большая часть акций которых принадлежит банкам или
строительным сберегательным кассам, совокупное участие физических лиц может
быть не более 5%.
Стройсбербанки могут участвовать в капитале организаций, занятых в
области жилищной сферы, в объеме не более 13 от капитала организации.
Система сбережений средств на покупку жилья зародилась в 200 годах до
н.э. в Китае, хотя Первый жилищный сберегательный банк - Sino German
Housing Savings Bank был открыт в Китае в 2003 году. В Китае система
жилстройсбережений функционирует в своем классическом исполнении.
Новым словом в жилищной политике Китая стало создание Фонда жилищных
сбережений, позволяющего приобретать жилье людям со средним достатком. В
эти фонды средства перечисляются работодателями для работников. Собранные
средства используются для финансирования строительства жилья и выдачи
займов. Первопроходцем в этом деле стал Фонд жилищных сбережений в г.
Шанхае. Фонд имеет соглашение со Стройбанком Китая о предоставлении ему
банковского обслуживания по хранению вкладов, выдаче займов, учреждению
счетов и приему платежей по займам.
Казахстаном была выбрана Малазийская модель системы ипотечного
кредитования. В ее основе лежит двухуровневая структура рынка, благодаря
которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг долгие целевые деньги,
предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же долгие и
мягкие (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь
— сами кредиты, а вторичный — ценные специальные ипотечные бумаги
(облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-
кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было создано
ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) — по аналогии с малазийской
ипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она была организована специально с
целью формирования в стране рынка ценных ипотечных бумаг. По замыслу, от
лица своих банков-партнеров она должна работать с населением, реализуя на
вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги приобретать у банков
ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению. Таким образом,
ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а
на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование
банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных
кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами.
Классическая модель организации ипотечной схемы была создана и
получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Толчком
к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов
XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка.
По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные
структуры — Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам
ветеранов, — которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты.
В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ
по реконструкции и на его основе в 1938 году — ныне всем известная
федеральная национальная ипотечная ассоциация, Фэнни Мэй. Именно она
стала той специализированной организацией, которая характеризует эту
модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. Фэнни Мэй
было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую
частично индивидуальным владельцам акций, а частично — Федеральному
Правительству. В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации:
Джинни Мэй и корпорацию, сохранившую свое прежнее название Фэнни Мэй
и ставшую частной акционерной компанией. Фэнни Мэй занимается покупкой
ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной
администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов,
обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир
в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора
в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных
ипотечными кредитами. В дополнение к своим стандартным программам
приобретения кредитов, Фэнни Мэй выпускает собственные обязательства
(облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг
на контрактной основе. Фэнни Мэй выпускает гарантированные ценные бумаги,
которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами
ипотек организованными кредиторами.
Система жилстройсбережений является качественно новой системой
кредитования мероприятий по улучшению жилищных условий населения в
Казахстане.
Казахстан - первое государство на территории СНГ, где начата
реализация принципов и условий данной системы, предназначенной, в первую
очередь, для населения со средними и ниже среднего доходами.
Система жилстройсбережений представляет собой доступный механизм
финансирования жилья, основанный на накоплении индивидуальных сбережений в
целях получения займа для улучшения жилищных условий, включая приобретение
и обмен жилья, а также строительство, ремонт и модернизацию жилища. АО
Жилстройсбербанк Казахстана, созданный в 2003г., используя германскую
модель системы жилищных строительных сбережений, и опыт, накопленный
многими странами мира, является единственным банком, реализующим на
территории Республики Казахстан уникальный продукт системы
жилстройсбережений. На сегодняшний день, динамично развивающийся банк
официально представлен во всех крупных и отдельных малых промышленных
городах Казахстана.
2 АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА РЕСПУБЛИКИ
КАЗАХСТАН
2.1 Анализ ипотечного рынка Республики Казахстан
Ипотечное кредитование — один из самых эффективных способов привлечения
инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы
населения — в улучшении жилищных условий, банков — в эффективной и
прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке
производства и государства, заинтересованного в экономическом росте,
которому будет способствовать широкое распространение ипотечного
кредитования населения.
Предоставление гражданам ипотечных кредитов осуществляется банками
второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по
ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального
взноса составлял около 40—50%, кредит предоставлялся на срок не более 5—10
лет.
С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в
сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная
с 2005 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют
порядка 16—26% годовых, размер первоначального взноса снизился до 16—26%
годовых, срок кредита составил в среднем 10 лет.
Однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный
вид услуг в настоящее время доступен лишь отдельным категориям граждан
Республики Казахстан. Одной из основных причин является отсутствие
достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального
взноса. Для решения этой проблемы были образованы Казахстанская ипотечная
компания (КИК) и Казахстанский фонд гарантирования ипотечного кредитования
(КФГИК).
Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня
путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения
объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов.
КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит от
уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи КИК, страховых резервов и расходов
на эмиссию.
За весь период своей деятельности по состоянию на 1 марта 2007 года КИК
у банков второго уровня и ипотечных организаций приобретены права
требования по 30 899 ипотечным кредитам на сумму более 79 млрд. тенге, в
том числе в рамках рыночной программы компании 24 024 ипотечных кредита на
общую сумму 62,8 млрд. тенге, в рамках Госпрограммы — 6 875 ипотечных
кредитов на общую сумму 16,5 млрд. тенге.
Целью деятельности КФГИК является создание благоприятных условий для
повышения доступности ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков
между банками второго уровня и ипотечными компаниями, выдающими ипотечные
кредиты, инвесторами и страховыми организациями.
Создание системы гарантирования ипотечных кредитов позволило Казахстану
оптимизировать и расширить рынок ипотечных кредитов, повысить его
устойчивость. Система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов
предполагает покрытие КФГИК до 100% чистых убытков кредитора в течение
срока всего кредита.
По состоянию на 1 марта 2007 года КФГИК выдано 9 399 гарантированных
обязательств на общую сумму ипотечных кредитов 28,5 млрд. тенге, в том
числе на приобретение доступного жилья — 7 912 гарантийных обязательств на
сумму ипотечных кредитов — 20,1 млрд. тенге. Удельный вес участия КФГИК в
программе реализации доступного жилья в целом по республике составил в
количестве введенных квартир 51%, в количестве реализованных квартир — 61%.
Это означает, что в целом по республике каждая вторая квартира, построенная
за счет бюджета, получена гражданами при содействии КФГИК.
В семи регионах республики, в том числе городах Алматы и Астане,
удельный вес по обоим показателям выше.
Анализ реализации Госпрограммы 2005-2007 гг. показал нежелание банков
второго уровня и ипотечных организаций участвовать в реализации
Госпрограммы, поддержании установленных условий ипотечного кредитования
101020 (процентная ставка минимальный первоначальный взнос в % срок
кредитования), а также выявил факты предъявления ими дополнительных
требований к претендентам на получение доступного жилья, что значительно
снижает социальную направленность Программы.
Ситуация в банковском секторе Казахстана, сложившаяся к моменту
наступления кризиса на рынке ипотечного кредитования в США определялась
благоприятными общеэкономическими факторами и относительной стабильностью
на мировых финансовых рынках, позволившим банкам страны развиваться
сверхвысокими темпами.
Банки Казахстана в максимальной степени использовали возможности по
наращиванию ресурсной базы, которые, как известно, заключались в следующем:
1) в росте доверия к отечественным банкам со стороны населения, что привело
к резкому росту объемов вкладов физических лиц, в том числе росли объемы
именно срочных депозитов, что предопределялось уже укреплением
макроэкономической стабильности в стране и ростом доходов населения.
2) в значительном улучшении финансовых результатов деятельности
отечественных предприятий, когда у них начали увеличиваться объемы
свободных финансовых ресурсов, которые можно было разместить на депозитных
счетах в банках.
Кроме того, огромную роль сыграло, то, что казахстанским банкам
удалось в результате значительного улучшения качества их деятельности
одновременно с ростом количественных показателей получить серьезные
рейтинговые оценки со стороны ведущих рейтинговых агентств мира. Это дало
возможность нашим банкам приобретать недорогие (можно даже сказать дешевые)
финансовые ресурсы на мировых финансовых рынках.
В целом предшествующие 6-7 лет характеризовались чрезвычайно высокими
темпами развития банковского сектора страны. Особенно высокими темпы роста
активов были в последние три года: в 2005 г. – 160,3%, в 2006 г. – 167,86%,
в 2007 г. – 196,5%. На начало 2008 г. совокупные активы банков составили 8
872,0 млрд. тенге, превысив показатель 1999 года (341,1 млрд. тенге) в 26
раз. Совокупные обязательства составили 8 001,6 млрд. тенге, в том числе
вклады юридических лиц – 3 680,7 млрд. тенге, вклады физических лиц – 1
034,2 млрд. тенге. На 1 июня 2008г. объем совокупных активов банков
составил 10 100, 3 млрд. тенге, прирост по сравнению с началом года –
13,8%.
В основе бурного роста активов лежали сверхвысокие темпы роста
ссудного портфеля банковской системы. На 01.01.2007 года объем займов
клиентам (не считая межбанковских займов – 408,8 млрд. тенге) составил
5583,0 млрд. тенге (63,0% от всего объема активов), прирост по сравнению с
2005 годом – 89,0%. На 1 июня 2007 года объем займов клиентам (не считая
межбанковских займов – 251,7 млрд. тенге) составил 7 270,0 млрд. тенге,
прирост по сравнению с началом года – 30,2%. Как видим, прирост объемов
займов клиентам банковской системой Казахстана в течение пяти месяцев
текущего года более чем в два раза превысил в целом прирост совокупных
активов за этот же период.
Объем вкладов в банках второго уровня на 01.01.07 г. составил 4 714,9
млрд. тенге (прирост по сравнению с 2005 годом 86,9%). Соотношение вкладов
физических и юридических лиц было равно: 78,0% и 22,0% соответственно.
Такой бурный рост вкладов в БВУ раскрывал также одну из негативных сторон
состояния казахстанской экономики, суть которого заключается в
недостаточной развитости фондового рынка и в отсутствии пока достаточно
большого количества альтернативных банковскому депозиту разнообразных и
выгодных для инвесторов финансовых инструментов. Необходимо отметить также,
имеющую место на сегодняшний день слабую информированность населения об уже
существующих финансовых инструментах на рынке Казахстана.
На 1 июня 2007 года объем вкладов составил 5 948,6 млрд. тенге,
прирост по сравнению с началом года 26,2%, что говорит о некотором
замедлении темпов роста депозитной базы в течение прошедшего периода
текущего года. Соотношение вкладов физических и юридических лиц по
сравнению с началом года практически не изменилось и составило – 78,3% и
21,7% соответственно.
Одним из негативных моментов развития отечественного банковского
сектора в предшествующие годы было существенное отставание темпов роста
совокупного собственного капитала БВУ от темпов роста совокупных активов. В
2006 году ситуация начала меняться в лучшую сторону: совокупный собственный
капитал банковского сектора страны в 2006 году вырос до 1 168,6 млрд. тенге
на 99,8% в сравнении с 2005 годом, что выше показателя динамики роста
совокупных активов банковского сектора (96,5%). В течение пяти месяцев
текущего 2007 года данная тенденция продолжала иметь место: прирост
совокупного собственного капитала банковского сектора составил 18,5%, в то
время как уже отмечалось выше, прирост совокупных активов составил 13,8%.
По состоянию на 1 июня 2007 года, как и в предыдущие периоды, уровень
ликвидности банковской системы сохранялся на избыточном уровне. Сводные
коэффициенты текущей и краткосрочной ликвидности на эту дату составили 1,57
и 1,25 при минимальной норме 0,3 и 0,5 соответственно.
Доходность банковского сектора в настоящий момент растет: если на 1.01.
2006г. банками был получен совокупный чистый доход после уплаты подоходного
налога в размере 73,1 млрд. тенге, то уже на 01.01.07г. этот показатель
составлял 101,9 млрд. тенге. На 1 июня 2007 года банками был получен
совокупный чистый доход после уплаты подоходного налога в размере 92,7
млрд. тенге (по состоянию на 1 июня 2006 года – 49,0 млрд. тенге).
К другим наиболее значимым тенденциям, характеризующим развитие в
целом банковского сектора страны можно отнести следующие:
1) Банки Казахстана постепенно все большее внимание стали уделять ведению
розничного бизнеса, о чем говорят следующие данные: на 1 июня 2007 года
количество филиалов банков составило 343 против 324 на начало текущего
года, количество расчетно-кассовых отделов на 1 июня 2007 года 1749 единиц
против 1489 единиц на начало года (на начало прошлого 2006 года их было
1312 единиц); кредиты физическим лицам за первые пять месяцев 2007 года
выросли на 29,2% до 2 трлн. тенге. Здесь ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
