АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 50 страниц
В избранное:

СОДЕРЖАНИЕ

Введение ………. 3

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Сущность ипотечного кредитования . . . . 4
История системы жилстройсбережений в мире . . . 9

2 АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

2. 1 Анализ ипотечного рынка Республики Казахстан … . . . ………. . …16

2. 2 История АО «Жилищно-строительный сберегательный

банк Казахстана» . . . 20

2. 3 Анализ предоставлении ипотеки на примере АО «Жилстройсбербанк Казахстан» . . 26

3 ВЛИЯНИЕ БАНКОВСКОГО КРИЗИСА НА ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК РК И ПУТИ ВЫХОДА

3. 1 Влияние банковского кризиса на ипотечный рынок Республики Казахстан и пути выхода . . … . . . 37

Совершенствование систем ипотечного кредитования, жилищных

строительных сбережений и гарантирования (страхования) ипотечных кредитов . 44

ЗАКЛЮЧЕНИЕ . . …. 47

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ . …50

ВВЕДЕНИЕ

С возникновением и развитием рынка недвижимости в Казахстане ситуация в этой сфере уже существенно изменилась.

Во-первых, поражает огромная емкость рынка недвижимости стоимость всех предназначенных сегодня в продаже объектов недвижимости оценивается сотнями миллиардов долларов тенге.

Во-вторых, вырос профессионализм участников. Теперь почти в каждом сегменте рынка недвижимости имеются бесспорные лидеры, превосходящие по своей активности и мастерству конкурентов.

В-третьих, многогранность. Сейчас на рынке недвижимости обращаются квартиры и нежилые помещения, участки под строительства и права аренды земли, садовые участки и подряды на строительство.

Наличие хорошо функционирующего рынка недвижимости определяет и перспективы ипотечного кредитования под ее залог.

Решение этого вопроса возможно через применение использованной в течение многих десятилетий в странах Запада системы ипотечного кредитования. Потенциал ипотеки в стране огромен. Вместе с тем, для организации ипотечного кредитования необходимо решение ряда вопросов, которые рассматриваются в данной дипломной работе. Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредита, так как всегда обуславливается залогом недвижимости. По мере развития рыночных отношений в нашей стране потребность в развитии ипотечного кредита будет возрастать. Однако развитие ипотеки невозможно без соответствующих экономических условий. Например, без существования собственника предмета залога, так как закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости.

В данное время идет поиск и становление оптимальных форм и институционального устройства системы ипотечного кредитования эффективно работающего механизма на рынке капиталов, новых методов обслуживания коммерческих структур. Изучение данного вопроса, развитие и установление полноценно функционирующей системы ипотечного кредитования окажет положительное влияние не только на решение жилищных проблем населения, но и на экономику Республики в целом, Именно поэтому тема дипломной работы является актуальной.

Целью дипломной работы является ознакомление теоретических аспектов системы ипотечного кредитования на примере АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана».

В задачи дипломной работы входит:

- Изучение сущности ипотечного кредитования на современном этапе.

- Изучение работы по ипотечному кредитованию в АО «Жилстройсбербанк Казахстана».

- Пути совершенствования ипотечного кредитования.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ

Сущность ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование - банковская услуга, предоставляющая собой долгосрочное кредитование покупателя под залог недвижимого имущества.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в до н. э. и тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территорий ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в указанной сумме. На таком столбе получившем название «ипотека», отмечались все поступающие долги собственника земли. По-гречески <iiурое1а» - подставка, подпорка.

В широком смысле, ипотечное кредитование как система предоставляет собой многофакторный целостный механизм, включающий и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, механизм привлечения финансовых ресурсов с рынков капиталов, и операции на рынке недвижимости. При этом учитываются интересы не только заемщиков и кредиторов, но и риелторов, инвесторов, застройщиков, страховой компаний и других субъектов рынка. Несмотря на безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют кредитные отношения. В связи с этим было бы более правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации ипотечных активов. В современных условиях в экономически развитых странах сформировалась и активно развивается рынок ипотеки. В основе ипотеки лежит обеспечение исполнения обязательства в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить возмещение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, которому принадлежит это имущество (залогодатель) .

Под ипотекой подразумевается вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Именно оставление заложенного имущества во владении и пользовании залогодателя и является квалифицирующим признаком ипотеки.

Однако наиболее распространенным залогом является недвижимость. Это залог земельных участков, а также зданий, сооружений и иного имущества, прочно связанного с землей, то есть объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Предметом залога земельных участков и прав землепользовании могут быть земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве частной собственности, право землепользования, а также земельные доли в земельном участке, находящемся в общей собственности или в общем, землепользовании.

Ипотека предприятия или иного имущественного комплекса в целом предполагает распространение права залога на все входящие в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации и реорганизации. Ипотекой предприятия может обеспечиваться денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.

Ипотека отдельного объекта недвижимости - здания, сооружения предусмотрено одновременно с ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находятся это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, либо принадлежащий залогодателю права аренды этого участка или соответствующей части.

Ипотека жилых домов и квартир также имеет определенные особенности. Ипотека жилого дома и квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции, капитального ремонта жилого дома (квартиры) .

Процесс кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого слова называется системой ипотеки. Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие заключение договора об ипотеке, порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент.

Система кредитования включает два направления:

- непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам, населению;

- продаж ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации) . Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний зарубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Ипотечный рынок - рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями с целью приобретения жилья и финансовых активов размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов.

Таким образом видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегмента рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию. Рынок ипотечных кредитов подразделяется на первичный и вторичный.

На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты, где кредитор и заемщик непосредственно вступает в договорные отношения друг с другом. Например, коммерческий или ипотечный банк предоставляет гражданам кредит. Основным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который принято называть также закладной. Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору представляется оправданным, так как залог недвижимости в данном случае является ключевым условием кредита. На отношения между ссудо- заемщиком банком, а соответственно на тип займа и на форму закладной может влиять имущественное состояние клиента, специфика недвижимости, размер кредита, общая ситуация на рынке ссудного капитала и ряд других факторов.

После того как клиент заключает кредитный договор с банком и берет на себя обязательство по своевременному возврату суммы кредита и уплаты процентов за его использование, он в сущности исчерпывает потребности во взаимоотношениях с ипотечной системой.

По методу погашения различают ссуды, погашаемые единовременно и ссуды с рассрочкой платежа.

Кредиты без рассрочки платежей имеют важную особенность: по таким кредитам погашение задолженности по ссуде и процентов осуществляется единовременно.

Кредит с рассрочкой платежа предполагает периодическое погашение ссуды и процентов. В большинстве случаев заемщик получает такой кредит для покупки товаров или покрытия других расходов и обязуется погашать кредит ежемесячно равными долями. [29, c36]

Ссуды с рассрочкой платежа включают: ссуды с равномерным периодическим погашением ссуды (ежемесячно, ежеквартально и т. д. ) ; ссуды с неравномерным периодическим погашением ссуды (сумма платежа в погашение ссуды меняется, возрастает или снижается) в зависимости от определенных факторов. Например, по мере приближения даты окончательного погашения ссуды или завершения кредитного договора ссуды с неравномерным непериодическим погашением. При выдаче ссуды с рассрочкой платежа действует принцип, согласно которому сумма ссуды списывается частями на протяжении периода действия договора. Подобный порядок погашения ссуды не столь обременителен для заемщика, как при единовременной уплате долга. Для банка также выгоднее, чтобы ссуда погашалась периодически в течение всего периода действия договора, так как это ускоряет оборачиваемость кредита и высвобождает кредитные ресурсы для новых вложений, повышая, таким образом, его ликвидность. Кредиты, предоставляемые по кредитным картам, и овердрафт по текущим счетам формально можно отнести к кредитам с рассрочкой платежа, так как по ним также осуществляются периодические (в основном ежемесячные) платежи. Однако они имеют ряд отличительных особенностей, что позволяет выделить их в отдельную группу потребительских кредитов.

По методу взимания процентов ссуды классифицируют следующим образом:

- ссуды с удержанием процентов в момент ее предоставления;

- ссуды с уплатой процентов в момент погашения кредита;

- ссуды с уплатой процентов равными взносами на протяжении всего срока пользования (ежеквартально, один раз в полугодие или по специально оговоренному графику) .

Существует также такое понятие как ссуда с аннуитетным платежом, т. е. платежом с одновременной уплатой процентов за пользование ссудой.

Размеры ссуд варьируются в больших диапазонах. Такие кредиты нередко предоставляются на небольшие суммы, но в то же время объектами кредитования по ним могут быть автомобиль, яхта, самолет и другие крупные покупки стоимостью свыше 100 тыс. долл. Большинство ссуд с рассрочкой платежа являются обеспеченными.

Также можно выделить ссуды с льготным периодом погашения и без льготного периода. В целом представленная выше классификация отражает многообразие потребительских ссуд, но не исчерпывает всех возможных критериев классификации, поэтому ее можно продолжить в зависимости от других признаков.

Кредиты с рассрочкой платежа могут принимать форму прямого или косвенного банковского кредита. При предоставлении прямого банковского кредита заключается кредитный договор между банком и заемщиком - пользователем ссуды. Косвенный банковский кредит предполагает наличие посредника в кредитных отношениях банка с клиентом. Таким посредником чаще всего выступают предприятия розничной торговли. В этом случае кредитный договор заключается между клиентом и магазином, который в последующем порядке получает ссуду в банке.

Таким образом, рассмотрев понятие и сущность потребительского кредита, можно выявить, что потребительский кредит предназначен для финансирования конечного потребления в отличие от ссуд, предоставляемых для производственных целей. Получателем потребительского кредита обычно выступает физическое лицо, имеющее гарантированный источник дохода. [24, c123]

Кредитные бюро, как правило, организуются ассоциациями торговых и финансовых предприятий, хотя не исключены случаи создания и независимых бюро. Эти агентства занимаются сбором финансовой информации не только о текущих, но и потенциальных клиентах предприятий-участников. К таким данным относится не только информация о доходах клиента, но и предположительная оценка состояния счета клиента в банках, данные о предоставленных и погашенных кредитах. Кроме того, досье на клиента может также содержать и информацию, потенциально влияющую на его кредитоспособность: семейное положение, количество иждивенцев, судебные иски и, иногда, личные характеристики клиента: данные об успеваемости в учебных заведениях, где учился клиент, возможные осложнения в личных отношениях (например, потенциальный развод), моральный облик и т. д. Кредитные бюро собирают и предоставляют данные на абонентских условиях членам ассоциаций, однако могут продать разовую информацию и третьим лицам, но за существенно большую плату. Часто предприятия - члены ассоциации «скидывают» имеющиеся у них данные кредитному бюро, чтобы они впоследствии стали доступными остальным членам ассоциации. Таким образом, кредитные бюро выполняют еще и функцию общего банка данных по клиентам предприятий-участников ассоциации.

Кредитно-сыскные бюро, напротив, собирают информацию только по заказу о конкретном лице в более широком разрезе и делают меньший упор на финансовое положение, скорее концентрируясь на личностных характеристиках данного лица. Основными заказчиками кредитно-сыскных бюро являются работодатели и страховщики, однако компании, оперирующие на рынке потребительского кредита, также обращаются в кредитно-сыскные бюро. [34, c386]

Таким образом, наличие разветвленной сети информационных агентств (кредитных и кредитно-сыскных бюро), на данные которой опираются большинство поставщиков потребительского кредита, позволяет существенно снизить издержки по оценке кредитоспособности отдельных потребителей, что существенно снижает финансовые риски, связанные с потребительским кредитом.

Аналогичная практика наблюдается и в странах Западной Европы, где практически все кредитные институты от универсальных коммерческих банков (например, в Германии) до специализированных сберегательных институтов (взаимосберегательных банков в Великобритании и сберегательных банков в других странах) выполняют различные услуги по кредитованию индивидуальных заемщиков. [35, c189]

В отличие от ссудозаемщика этого нельзя сказать про банк. Для него реализация двухсторонних отношений с клиентами и соответствующее наполнение портфеля закладных является лишь одной из сторон обеспечения успешной деятельности па рынке ипотек. Другой не менее важной стороной деятельности ипотечного банка является пополнение кредитных ресурсов, которые он был бы в состоянии предложить клиентам.

Для решения этой задачи у банка, как правило, нет других средств, кроме продажи закладных из своего портфеля другим профессиональным участникам ипотечного рынка. Предложением банка своих закладных другим инвесторам является своего рода мостиком из первичного рынка во вторичный, деятельность которого организуется на иной основе.

Вторичный рынок это сегмент общего кредитно- финансового рынка.

В котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных закладных

в обезличенные доходные бумаги - секьюритизация - и размещение их среди инвесторов. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право.

Основными субъектами вторичного ипотечного рынка являются:

1. Ипотечные банки и другие кредитно - финансовые учреждения,

специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов.

2. Фонд национального благосостояния (ФНБ)

обеспечивающие скупку первичных закладных у банков, эмиссию

взамен их различных ценных бумаг, обеспеченных закладными на

недвижимость- посредники, осуществляющие секьюритизацию

ипотечных кредитов.

3. Инвесторы в лице других банков, пенсионных фондов (КУПА),

страховых компаний, граждан и др. приобретающие у ФНБ ценные

бумаги за реальные деньги.

4. Посредники, занимающиеся страхованием ипотечных кредитов.

Ценные бумаги, обращаемые на вторичном ипотечном рынке имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т. д.

Основной целью организации и функционирования данного рынка является удешевление кредитных ресурсов для конечных потребителей, что должно быть приоритетным при принятии решений в рамках данного рынка. Удешевление достигается за счет предоставления дополнительных ресурсов для субъекта ипотечного кредитования банков, путем выкупа у них ипотечных кредитов.

1. 2 История системы жилстройсбережений в мире

Первое известное строительное общество (стройсберкасса) организовано в 1775 году в Великобритании. Изначально основной целью этих обществ являлась постройка домов на занимаемые у частных инвестеров деньги. Примерно через сто лет большинство строительных обществ отказались от практики строительства домов стали предоставлять капитал для строительства и выдачи ипотечных кредитов.

В настоящее время в Великобритании действуют около 60 строительных обществ. Строительные общества являются «взаимными» организациями. Это значит, что большинство людей, которые имеют сберегательный счет или ипотечный кредит, являются членами организации и могут голосовать и получать информацию, так же, как и право посещать собрания и выступать на них. Эти организации ныне аккумулируют наибольшую часть сбережений населения.

Система стройсберкасс в США берет свое начало в 1831г. Субъектами системы выступают специализированные сберегательные банки - сберкассы и стройсберкассы. Формирование кредитных ресурсов осуществляется не за счет привлечения средств на открытом рынке капиталов, а за счет сбережений вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный жилищный кредит. Таким образом, аккумулирование денежных средств происходит путем использования разновидностей жилищных накопительных программ и выпуска разного рода жилищных облигаций. Государство при этом формирует благоприятный экономический климат для развития системы: применение налоговых льгот для банков и граждан, а также для строительных организаций, осуществляющих жилищное строительство, и кредитующих его банков. Заемщиками в данной модели могут быть только вкладчики, накопившие на своем сберегательном счете сумму, составляющую примерно половину стоимости недвижимости. На оплату второй половины предоставляется жилищный кредит.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.