ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В КАЗАХСТАНЕ

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 67 страниц
В избранное:

КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ

АЛЬ-ФАРАБИ

Факультет экономики и бизнеса

Кафедра экономической теории

Дипломная работа

ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В КАЗАХСТАНЕ

Исполнитель:

студентка 4 курса А. Г. Муканова

Научный руководитель

к. э. н., проф. У. А. Имамбаева

Нормоконтролер Д. Т. Аскаров

ст. преп.

Допущена к защите

зав. кафедрой М. С. Тулегенова

д. э. н., профессор

Алматы, 2009

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ. . 3

1 РЫНОК ЖИЛЬЯ: СУЩНОСТЬ, СПЕЦИФИКА……. . . 6

1. 1 Сущность рынка жилья . . . 6

1. 2 Специфика рынка жилья. 10

2 ЗАКОНЫ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ…. . . . 17

2. 1 Особенности спроса и предложения на жилье в зарубежных странах……. . 17

2. 2 Мониторинг казахстанского рынка жилья…. . . . …22

3 ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО КАК ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПРИОРИТЕТ. . 29

3. 1 Экономические инструменты регулирования рынка жилья . . . 29

3. 2 Правовой механизм регулирования рынка жилья . . . 42

3. 3 Методика преподавания курса рынка жилья . . . 59

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. . . . 64

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…… . . . . . . 66

ВВЕДЕНИЕ

Процесс развития в Казахстане рыночных отношений обусловил настоятельную потребность в кардинальных, изменениях в экономических отношениях для всех субъектов хозяйствования, формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В полной мере это относится к недвижимому имуществу, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность в любой сфере бизнеса, управления и организации. Эффективное руководство компанией невозможно без достоверной информации о реальной стоимости имущества, что особенно важно при выдаче и получении кредита под залог имущества, для согласования вопросов о партнерстве, при преобразовании и ликвидации предприятия, для принятия инвестиционных решений, страховании имущества, оптимизации налогообложения и других вопросов. Фундаментальные политические и социально-экономические преобразования в Казахстане обусловливают необходимость теоретического осмысления происходящих процессов.

Дискуссии по проблемам экономических реформ и преобразованию экономики Казахстана обычно ведутся вокруг следующих вопросов: приватизация и многообразие форм собственности, меры противодействия инфляции, неплатежи, налоговая реформа и т. д. Вместе с тем не достаточно уделяется внимания проведению жилищной реформы и ее теоретическому осмыслению. Считается что это конкретная, частная задача, не имеющая отношения к преобразованию экономики.

Между тем, эта конкретная проблема способна влиять как на функционирование всего народного хозяйства, так и на успех экономических преобразований. Жилье несет в себе огромный мультипликационный эффект. Увеличение жилищного строительства влечет за собой рост отраслей строи-

тельной индустрии - деревообработки, стеклопромышленности, производства металлоконструкции и др. Недаром в США общественные работы, дорожное и жилищное строительство способствовали выходу из кризиса 30-х годов.

Строительство жилья всегда было мощным фактором экономического роста. Во-первых, население по мере удовлетворения своих потребностей в продуктах питания, одежде и других благах вынуждено считаться с необходимостью накопления средств на строительство жилья, что обеспечивает базу жилищного строительства. Во-вторых, оптимизация размещения производительных сил, структурная перестройка экономики требуют от государства направления средств на жилищное строительство. В-третьих, развитие самого жилищного строительства вызывает к жизни необходимость развития

• многочисленных отраслей деятельности, таких как промышленность строи тельных материалов, проектирование, строительство объектов инфраструк- туры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транс порта, в которых заняты миллионы людей. Причем жилищное строительство и сопутствующие ему отрасли в силу своей специфики делают занятие людей в этой сфере не кратковременным, эпизодическим актом, а постоянным, стабильным трудовым процессом в силу хотя бы того факта, что возведение каждого жилого объекта требует больших затрат времени, чем в сельском хозяйстве, добывающей и обрабатывающей промышленности.

На протяжении длительного периода времени в нашей стране возможность макроэкономического анализа жилищной сферы отсутствовала. Это было обусловлено в первую очередь тем, что в советской экономике отрицалась товарная сущность жилья, находившегося в государственной собственности. Распределение жилья осуществлялось исключительно государством, тем самым не представлялась возможной его массовая купля-продажа. Жилье выступало в основном как объект потребления. Переход к новому типу экономики в Казахстане обусловил необходимость отказа от данного положения. Жилье объективно приобрело черты товара, к тому же достаточно дорогого и необходимого.

В этой связи особую актуальность приобретает теоретическое осмысление роли рынка жилья и жилищного строительства в экономической системе как условия экономического развития, особенно в связи воспроизводством населения и материальных благ, а так же экономических отношений, возникающих вокруг жилья как социально-экономического блага в условиях переходной экономики.

Степень разработанности проблемы. В экономической литературе, особенно в последнее время, стало уделяться достаточно внимания анализу положения в жилищной сфере. Особенности формирования рынка жилья рассматриваются такими учеными, как Субботина В., Алимбаев Г., Белкина Т., Сабуров Е. Проблемы финансирования жилищного строительства, а так же разработка схем жилищного кредитования проводятся в работах Косаревой Н., Пузанова А., Остапенко В., Бектасова М. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье представлен в работах Гузановой А., Пчелинцева О. Исследования зарубежных ученых Р. Страйка, Д. Дениэла, Г. Поляковского раскрывают функционирование экономики жилищного сектора, как части рыночной системы. В них рассматриваются вопросы взаимодействия спроса и предложения жилья, государственная политика в области стимулирования жилищного строительства. Разработкой влияния изменений инвестиционной и предпринимательской активности в жилищном секторе на экономический цикл занимались С. Кузнец, Дж. Ригольмен, Р. Меттьюз, М. Абрамович.

Однако, целенаправленное исследование отношений, складывающиеся в экономике по поводу производства, распределения, обмена и потребления жилья как социально-экономического блага, необходимость и объективный характер формирования рынка жилья с учетом настоящего положения казахстанской экономики пока не проводилось. Актуальность рассматриваемой темы, ее практическая значимость, а так же недостаточная теоретическая разработанность специфики жилья как объекта экономических отношений, взаимосвязь с процессами формирования системы ипотечного кредитования и развитием основных отраслей экономики обусловили выбор темы, а также основные цели и задачи исследования.

Цель настоящей дипломной работы - охарактеризовать сущность рынка жилья, его специфику в системе рыночной экономики, показать особенности формирования спроса и предложения на данном рынке, выявить экономико-правовые инструменты регулирования рынка жилья.

В соответствии с целью работе ставятся следующие задачи.

- дать категориальное определение жилья и его специфические черты, отличающие его от других товаров;

- выявить факторы, определяющие спрос и предложение на жилье;

- рассмотреть рынок жилья как экономическую категорию;

- определить место рынка жилья в системе отраслевых рынков;

- изучить характеристику рынка жилья в Казахстане;

- проанализировать реализацию жилищной политики;

-выявить проблемы совершенствования законодательства, регулирующего отношения в жилищной сфере;

- раскрыть специфику преподавания курса рынка жилья.

Методической, теоретической и эмпирической базой являются системный подход к изучению экономических отношений, складывающихся по поводу воспроизводства рабочей силы и материальных благ, основы экономической теории в области социально-экономического развития общества и механизма функционирования рынка. На разных этапах работы, в зависимости от характера решаемых задач, применялись методы сравнительного экономического анализа, статистической группировки, графических изображений, анализ первичной документации и статистической отчетности.

Нормативно-правовую базу настоящей дипломной работы составили Законы Республики Казахстан, Указы Президента Республики Казахстан, Государственные программы, другие нормативные акты.

Практическая значимость работы заключается в том, что анализ формирования рынка жилья, а так же взаимосвязь жилищного строительства с различными отраслями экономики может быть использована для дальнейшего углубления и разработки данной темы. Основные теоретические выводы, сделанные в работе могут быть использованы в процессе преподавания курса «Экономика строительства», «Экономика жилья», «Оценка недвижимости», а так же для тем «Рыночные отношения: сущность, функции, структура», «Спрос и предложение» в курсе экономической теории. Выводы данной дипломной работы могут быть использованы в хозяйственной практике при разработке программ развития жилищного строительства на территории Казахстана, а так же программ реконструкции существующего жилого фонда.

1 РЫНОК ЖИЛЬЯ: СУЩНОСТЬ, СПЕЦИФИКА

1. 1 Сущность рынка жилья

В системе экономических отношений, возникающих в процессе производства, распределения, обмена и потребления жилья происходят изменения, обусловленные переходным состоянием экономики; в сфере производства значительную роль стали играть частные фирмы, появилась конкуренция между производителями; система распределения жилья претерпела значительные изменения, связанные с отказом от распределения жилья государством на основе списков очередников; в сферу экономических отношений включился обмен, то есть стал формироваться рынок жилья; возможность потребления жилья зависит, прежде всего, от доходов.

Рынок жилья является неотъемлемым элементом рыночной системы, он тесно связан с другими видами рынков: товаров и услуг, капитала и ценных бумаг, так как модель рыночной системы инвестирования жилищного строительства отражает движение ресурсов между этими рынками. Наличие нормально функционирующего рынка жилья одно из важных условий определяющих воспроизводство рабочей силы, реальную миграционную подвижность населения и свободное развитие производительных сил. В условиях рыночной экономики жилье выступает как специфический товар, имеющий ряд особенностей: жилью свойственны черты, как частного, так и общественного товара; с одной стороны жилье является потребительским благом, а с другой, выступает как способ вложения капитала.

Жилье является одним из социально-экономических благ первой необходимости, поэтому потребность в приобретении квартиры является мощным стимулом для сбережения денег и трансформации их в инвестиции. Подобные капиталовложения позволяют воспользоваться такими положительными чертами этих инвестиций, как надежность капитала и доход. Важным моментом является и то, что сохранность сбережений инвестора может рассматриваться как привлекательная черта для дачи денег взаймы, это порождает встречную тенденцию к займу денег с целью инвестирования в жилье.

“Рынок жилья может рассматриваться с точки зрения двух подходов: функционального и системного. С позиции функционального подхода рынок жилья является подсистемой рынка недвижимости и делится на первичный и вторичный. С позиции системного подхода рынок жилья может рассматриваться как элемент в системе отраслевых рынков (земли, труда, капитала и т. д. ) ”[1, С. 28] . Развитие жилищного строительства связано с функционированием отраслей строительной индустрии (производства строительных материалов и конструкций, проектированием, строительством объектов инфраструктуры, дорожным строительством), а так же с другими отраслями народно-хозяйственного комплекса (АПК, ТЭК, машиностроение и др. ) . Государственное регулирование жилищного сектора должно осуществляться путем создания нормального правового пространства для функционирования рыночного механизма в жилищной сфере, прогнозирования развития социальных и жилищных программ на отдельных территориях с учетом их социальной, инженерно-транспортной и финансовой инфраструктуры. Сравнение конструктивных идей, раскрывающих экономическую сущность понятия "рынок жилья" позволили выделить четыре основных группы определений.

Во-первых, рынок жилья - это система социально-экономических отношений, возникающих на основе взаимодействия товаров и денежного обращения.

Во-вторых, рынок жилья - это совокупность существующих и потенциальных покупателей специфического товара - жилья и их взаимодействия.

В-третьих, рынок жилья - это система социально-экономических механизмов.

В-четвертых, рынок жилья - это система социально-экономических условий (отношений и механизмов) .

Во всех рассмотренных определениях атрибутом рынка жилья является размещение последнего в границах замкнутого территориального образования безотносительно к уровню территориальной иерархии. Одно и то же определение оказывается применимо к национальному, региональному и местному (локальному) рынку жилья. “В основе неоклассического подхода лежит теория предлагаемой ренты. Указанный подход к анализу рынка жилья способствовал появлению статических и динамических микроэкономических моделей равновесия последнего. Однако вне сферы анализа остались влияние макроэкономических факторов и оценка характера предшествующего социально-экономического развития города” [2, С. 18] . Институциональные реформы не будут действовать без создания эффективно работающего рынка жилья, мобилизующего и предоставляющего реформируемой экономике ресурсы основных фондов для ее развития. Отсутствие теоретически обоснованной концепции функционирования рынка жилья не позволяет государству обеспечить эффективное управление этим сегментом экономики. Требуется поиск новых, адекватных подходов. Рабочая гипотеза исследования: развитие рынка жилья - это не только решение конкретной социальной проблемы, но и одна из точек экономического роста всей системы экономики. Жилищная проблема - одна из самых острых и сложных в любом регионе. Развитие рынка жилья способствует ее решению, а также влечет за собой достижение мультипликационного эффекта и эффекта акселерации в смежных отраслях: расширение занятости в указанных отраслях и в сфере потребления увеличивает доходы населения, рост доходов увеличивает платежеспособный спрос на жилье, увеличение платежеспособного спроса вновь воздействует на развитие жилищного строительства и смежных отраслей и придает новый импульс развитию рынка.

В основу анализа рынка жилья как системы экономических отношений положен системный подход, предполагающий разработку методов исследования сложноорганизованных объектов - многоуровневых, иерархических, самоорганизующихся и саморазвивающихся. Основные тенденции и закономерности развития жилищно-строительного комплекса рассматриваются с использованием метода экономического анализа.
Разработка научно обоснованной методологии эффективного управления рынком жилья будет способствовать повышению эффективности функционирования всей системы экономики. В этих целях проведен сравнительный экономический анализ концепций формирования и развития рынка жилья. Анализ программно-целевого метода реализации государственной жилищной политики выявил его социально-экономические проблемы и обусловил необходимость теоретического обоснования форм и методов государственного регулирования. Для проведения исследования выявим сущность категории «рынок жилья» и его социально-экономическую природу.

Существенное влияние на развитие рынка жилья, несомненно, окажет формирование рынка земли, в рамках которого происходит становление земельного жилищного рынка, и введение его в особые экономико-правовые рамки. “Жилищный земельный рынок, будучи частью земельного рынка, также регулируется правом собственности (владения, пользования, распоряжения) ; возможностью передачи этого права (аренда, продажа, залог и т. д. ) ; конкуренцией; денежной оценкой земли и свободно складывающейся ценой на нее” [3, С. 45] .

Несмотря на то, что земельный жилищный рынок является составной частью земельного рынка вообще, он обладает достаточно серьезной спецификой по сравнению с другими сегментами последнего, особенно в городах. Это требует особого учета при разработке и проведении жилищной политики. Во-первых, жилищный участок в городе - это элемент общегородской среды, изменения в котором затрагивают жизненные интересы многих горожан. Во-вторых, это, как правило, участок с неотчуждаемыми от него строениями и сооружениями, то есть активно капитализированный, и стоимость созданного на нем капитала может многократно превышать стоимость самого земельного участка. Производство жилья формирует общие объективные условия, в которых формируется потребность в улучшении жилищных условий, а она, в свою очередь, ориентирует воспроизводственную деятельность общества, социальных групп и отдельных людей.

Для определения положения в жилищной сфере и дальнейших тенденций ее развития необходимо выявить потребности в жилье и то, каким образом эта потребность трансформируется в спрос. На развитие рынка жилья существенное влияние оказывают платежеспособные группы населения. Формируются такие группы не только из постоянных жителей, но и из эмигрантов. Возможность получения жилья всегда была и остается у человека весьма притягательным условием закрепления его связей с тем или иным предприятием, отраслью. Трудовая мотивация формируется как результат взаимодействия различных факторов: с одной стороны, личных интересов, целей, ценностей человека; а с другой, - уровня социально-экономического развития общества. Если мотивы, определяющие отношение человека к труду, рассматривать с экономической точки зрения, то в этом случае трудовая мотивация выступает как одна из детерминант рынка труда: готовность человека продать свой труд и таким образом включиться в процесс труда является важнейшим фактором формирования предложения труда. Как показывает мировая практика, наличие свободного рынка жилья - одно из самых важных условий, определяющих реальную миграционную подвижность рынка труда и свободное развитие производительных сил. Свободный рынок жилья - это рынок, на котором практически повсеместно можно найти 3 - 10% (от общего жилого фонда) свободных односемейных домов или квартир для покупки или аренды на приемлемых условиях. Таким рынком обладает практически любая индустриально развитая страна. Поскольку конечным потребителем жилья является домохозяйство, определение количества домохозяйств в жилищной системе имеет ключевое значение для оценки ситуации в ней. Важно так же понять, насколько наличие или отсутствие жилья влияет на динамику численности домохозяйств. От доступности жилья в определенной степени зависят количество молодых семей и рождаемость, то есть жилье влияет на демографическую динамику. В этом случае экономические и демографические факторы тесно переплетаются. Так, увеличение реального дохода приводит к увеличению количества семей и уменьшению размера домохозяйств. Количество домохозяйств увеличивается с ростом числа разводов, но уменьшается с увеличением количества браков. Рост рождаемости увеличивает размер семьи в настоящий момент и количество семей в будущем. Удорожание жилищных услуг ведет, при прочих равных условиях, к уменьшению количества семей. Колебание активности в жилищном секторе представляет собой нечто большее, нежели просто интересный статистический феномен. Строительство является крупнейшей отраслью, состояние которой серьезно воздействует на отрасли обрабатывающей промышленности, производящие строительные материалы и оборудование. Расходы на жилье и домашнюю утварь составляют существенную часть семейного бюджета. Масштабы активности в жилищном секторе таковы, что взаимосвязь между ее колебаниями и колебаниями экономической активности в целом приобретает важное значение. Состояние жилищного сектора приводит к важным последствиям для экономики и ввиду его масштаба. Сокращение инвестиций в жилье означает уменьшение доходов тех, для кого жилье есть средство к существованию, и падение приводит к важным последствиям для экономики в целом, а с учетом эффекта мультипликатора происходит многократное снижение ВНП.

Еще одним источником более резких циклических колебаний в жилищном секторе является кредитование под залог недвижимости, выплаты по которым чувствительны к ставке процента, а значит, и к уровню инфляционных ожиданий. Когда инфляционные ожидания растут, выплаты по ипотечной задолженности могут начать расти быстрее, чем реальная заработная плата. Это резко затрудняет ипотечные выплаты, они могут оказаться для семьи непосильными.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.