ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В КАЗАХСТАНЕ
КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ
АЛЬ-ФАРАБИ
Факультет экономики и бизнеса
Кафедра экономической теории
Дипломная работа
ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В
КАЗАХСТАНЕ
Исполнитель:
студентка 4 курса _____________ А.Г. Муканова
Научный руководитель _____________
к.э.н., проф.
У.А. Имамбаева
Нормоконтролер _____________ Д.Т. Аскаров
ст. преп.
Допущена к защите
зав. кафедрой _____________ М.С. Тулегенова
д.э.н., профессор
Алматы, 2009
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
1 РЫНОК ЖИЛЬЯ: СУЩНОСТЬ, СПЕЦИФИКА ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6
1.1 Сущность рынка жилья ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .6
1.2 Специфика рынка жилья ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 10
2 ЗАКОНЫ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ... ... ... ... ...17
2.1 Особенности спроса и предложения на жилье в зарубежных странах ... ... 17
2.2 Мониторинг казахстанского рынка жилья ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...22
3 ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО КАК ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
ПРИОРИТЕТ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... .29
3.1 Экономические инструменты регулирования рынка жилья ... ... ... ... ... .29
3.2 Правовой механизм регулирования рынка жилья ... ... ... ... ... ... ... ... ...42
3.3 Методика преподавания курса рынка жилья ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .59
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... 64
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...66
ВВЕДЕНИЕ
Процесс развития в Казахстане рыночных отношений обусловил
настоятельную потребность в кардинальных, изменениях в экономических
отношениях для всех субъектов хозяйствования, формируется новая
экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления
и изучения. В полной мере это относится к недвижимому имуществу, с
функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность в
любой сфере бизнеса, управления и организации. Эффективное руководство
компанией невозможно без достоверной информации о реальной стоимости
имущества, что особенно важно при выдаче и получении кредита под залог
имущества, для согласования вопросов о партнерстве, при преобразовании и
ликвидации предприятия, для принятия инвестиционных решений, страховании
имущества, оптимизации налогообложения и других вопросов. Фундаментальные
политические и социально-экономические преобразования в Казахстане
обусловливают необходимость теоретического осмысления происходящих
процессов.
Дискуссии по проблемам экономических реформ и преобразованию экономики
Казахстана обычно ведутся вокруг следующих вопросов: приватизация и
многообразие форм собственности, меры противодействия инфляции, неплатежи,
налоговая реформа и т.д. Вместе с тем не достаточно уделяется внимания
проведению жилищной реформы и ее теоретическому осмыслению. Считается что
это конкретная, частная задача, не имеющая отношения к преобразованию
экономики.
Между тем, эта конкретная проблема способна влиять как на
функционирование всего народного хозяйства, так и на успех экономических
преобразований. Жилье несет в себе огромный мультипликационный эффект.
Увеличение жилищного строительства влечет за собой рост отраслей строи-
тельной индустрии - деревообработки, стеклопромышленности, производства
металлоконструкции и др. Недаром в США общественные работы, дорожное и
жилищное строительство способствовали выходу из кризиса 30-х годов.
Строительство жилья всегда было мощным фактором экономического роста.
Во-первых, население по мере удовлетворения своих потребностей в продуктах
питания, одежде и других благах вынуждено считаться с необходимостью
накопления средств на строительство жилья, что обеспечивает базу жилищного
строительства. Во-вторых, оптимизация размещения производительных сил,
структурная перестройка экономики требуют от государства направления
средств на жилищное строительство. В-третьих, развитие самого жилищного
строительства вызывает к жизни необходимость развития
• многочисленных отраслей деятельности, таких как промышленность строи
тельных материалов, проектирование, строительство объектов инфраструк-
туры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транс
порта, в которых заняты миллионы людей. Причем жилищное строительство и
сопутствующие ему отрасли в силу своей специфики делают занятие людей в
этой сфере не кратковременным, эпизодическим актом, а постоянным,
стабильным трудовым процессом в силу хотя бы того факта, что возведение
каждого жилого объекта требует больших затрат времени, чем в сельском
хозяйстве, добывающей и обрабатывающей промышленности.
На протяжении длительного периода времени в нашей стране возможность
макроэкономического анализа жилищной сферы отсутствовала. Это было
обусловлено в первую очередь тем, что в советской экономике отрицалась
товарная сущность жилья, находившегося в государственной собственности.
Распределение жилья осуществлялось исключительно государством, тем самым не
представлялась возможной его массовая купля-продажа. Жилье выступало в
основном как объект потребления. Переход к новому типу экономики в
Казахстане обусловил необходимость отказа от данного положения. Жилье
объективно приобрело черты товара, к тому же достаточно дорогого и
необходимого.
В этой связи особую актуальность приобретает теоретическое осмысление
роли рынка жилья и жилищного строительства в экономической системе как
условия экономического развития, особенно в связи воспроизводством
населения и материальных благ, а так же экономических отношений,
возникающих вокруг жилья как социально-экономического блага в условиях
переходной экономики.
Степень разработанности проблемы. В экономической литературе, особенно
в последнее время, стало уделяться достаточно внимания анализу положения в
жилищной сфере. Особенности формирования рынка жилья рассматриваются такими
учеными, как Субботина В., Алимбаев Г., Белкина Т., Сабуров Е. Проблемы
финансирования жилищного строительства, а так же разработка схем жилищного
кредитования проводятся в работах Косаревой Н., Пузанова А., Остапенко В.,
Бектасова М. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье
представлен в работах Гузановой А., Пчелинцева О. Исследования зарубежных
ученых Р.Страйка, Д.Дениэла, Г.Поляковского раскрывают функционирование
экономики жилищного сектора, как части рыночной системы. В них
рассматриваются вопросы взаимодействия спроса и предложения жилья,
государственная политика в области стимулирования жилищного строительства.
Разработкой влияния изменений инвестиционной и предпринимательской
активности в жилищном секторе на экономический цикл занимались С. Кузнец,
Дж. Ригольмен, Р. Меттьюз, М. Абрамович.
Однако, целенаправленное исследование отношений, складывающиеся в
экономике по поводу производства, распределения, обмена и потребления жилья
как социально-экономического блага, необходимость и объективный характер
формирования рынка жилья с учетом настоящего положения казахстанской
экономики пока не проводилось. Актуальность рассматриваемой темы, ее
практическая значимость, а так же недостаточная теоретическая
разработанность специфики жилья как объекта экономических отношений,
взаимосвязь с процессами формирования системы ипотечного кредитования и
развитием основных отраслей экономики обусловили выбор темы, а также
основные цели и задачи исследования.
Цель настоящей дипломной работы – охарактеризовать сущность рынка
жилья, его специфику в системе рыночной экономики, показать особенности
формирования спроса и предложения на данном рынке, выявить экономико-
правовые инструменты регулирования рынка жилья.
В соответствии с целью работе ставятся следующие задачи.
- дать категориальное определение жилья и его специфические черты,
отличающие его от других товаров;
- выявить факторы, определяющие спрос и предложение на жилье;
- рассмотреть рынок жилья как экономическую категорию;
- определить место рынка жилья в системе отраслевых рынков;
- изучить характеристику рынка жилья в Казахстане;
- проанализировать реализацию жилищной политики;
-выявить проблемы совершенствования законодательства, регулирующего
отношения в жилищной сфере;
- раскрыть специфику преподавания курса рынка жилья.
Методической, теоретической и эмпирической базой являются системный
подход к изучению экономических отношений, складывающихся по поводу
воспроизводства рабочей силы и материальных благ, основы экономической
теории в области социально-экономического развития общества и механизма
функционирования рынка. На разных этапах работы, в зависимости от характера
решаемых задач, применялись методы сравнительного экономического анализа,
статистической группировки, графических изображений, анализ первичной
документации и статистической отчетности.
Нормативно-правовую базу настоящей дипломной работы составили Законы
Республики Казахстан, Указы Президента Республики Казахстан,
Государственные программы, другие нормативные акты.
Практическая значимость работы заключается в том, что анализ
формирования рынка жилья, а так же взаимосвязь жилищного строительства с
различными отраслями экономики может быть использована для дальнейшего
углубления и разработки данной темы. Основные теоретические выводы,
сделанные в работе могут быть использованы в процессе преподавания курса
Экономика строительства, Экономика жилья, Оценка недвижимости, а так
же для тем Рыночные отношения: сущность, функции, структура, Спрос и
предложение в курсе экономической теории. Выводы данной дипломной работы
могут быть использованы в хозяйственной практике при разработке программ
развития жилищного строительства на территории Казахстана, а так же
программ реконструкции существующего жилого фонда.
1 РЫНОК ЖИЛЬЯ: СУЩНОСТЬ, СПЕЦИФИКА
1.1 Сущность рынка жилья
В системе экономических отношений, возникающих в процессе производства,
распределения, обмена и потребления жилья происходят изменения,
обусловленные переходным состоянием экономики; в сфере производства
значительную роль стали играть частные фирмы, появилась конкуренция между
производителями; система распределения жилья претерпела значительные
изменения, связанные с отказом от распределения жилья государством на
основе списков очередников; в сферу экономических отношений включился
обмен, то есть стал формироваться рынок жилья; возможность потребления
жилья зависит, прежде всего, от доходов.
Рынок жилья является неотъемлемым элементом рыночной системы, он тесно
связан с другими видами рынков: товаров и услуг, капитала и ценных бумаг,
так как модель рыночной системы инвестирования жилищного строительства
отражает движение ресурсов между этими рынками. Наличие нормально
функционирующего рынка жилья одно из важных условий определяющих
воспроизводство рабочей силы, реальную миграционную подвижность населения и
свободное развитие производительных сил. В условиях рыночной экономики
жилье выступает как специфический товар, имеющий ряд особенностей: жилью
свойственны черты, как частного, так и общественного товара; с одной
стороны жилье является потребительским благом, а с другой, выступает как
способ вложения капитала.
Жилье является одним из социально-экономических благ первой
необходимости, поэтому потребность в приобретении квартиры является мощным
стимулом для сбережения денег и трансформации их в инвестиции. Подобные
капиталовложения позволяют воспользоваться такими положительными чертами
этих инвестиций, как надежность капитала и доход. Важным моментом является
и то, что сохранность сбережений инвестора может рассматриваться как
привлекательная черта для дачи денег взаймы, это порождает встречную
тенденцию к займу денег с целью инвестирования в жилье.
“Рынок жилья может рассматриваться с точки зрения двух подходов:
функционального и системного. С позиции функционального подхода рынок жилья
является подсистемой рынка недвижимости и делится на первичный и вторичный.
С позиции системного подхода рынок жилья может рассматриваться как элемент
в системе отраслевых рынков (земли, труда, капитала и т.д.)”[1, С.28].
Развитие жилищного строительства связано с функционированием отраслей
строительной индустрии (производства строительных материалов и конструкций,
проектированием, строительством объектов инфраструктуры, дорожным
строительством), а так же с другими отраслями народно-хозяйственного
комплекса (АПК, ТЭК, машиностроение и др.). Государственное регулирование
жилищного сектора должно осуществляться путем создания нормального
правового пространства для функционирования рыночного механизма в жилищной
сфере, прогнозирования развития социальных и жилищных программ на отдельных
территориях с учетом их социальной, инженерно-транспортной и финансовой
инфраструктуры. Сравнение конструктивных идей, раскрывающих экономическую
сущность понятия "рынок жилья" позволили выделить четыре основных группы
определений.
Во-первых, рынок жилья - это система социально-экономических отношений,
возникающих на основе взаимодействия товаров и денежного обращения.
Во-вторых, рынок жилья - это совокупность существующих и потенциальных
покупателей специфического товара - жилья и их взаимодействия.
В-третьих, рынок жилья - это система социально-экономических
механизмов.
В-четвертых, рынок жилья - это система социально-экономических условий
(отношений и механизмов).
Во всех рассмотренных определениях атрибутом рынка жилья является
размещение последнего в границах замкнутого территориального образования
безотносительно к уровню территориальной иерархии. Одно и то же определение
оказывается применимо к национальному, региональному и местному
(локальному) рынку жилья. “В основе неоклассического подхода лежит теория
предлагаемой ренты. Указанный подход к анализу рынка жилья способствовал
появлению статических и динамических микроэкономических моделей равновесия
последнего. Однако вне сферы анализа остались влияние макроэкономических
факторов и оценка характера предшествующего социально-экономического
развития города” [2, С.18]. Институциональные реформы не будут действовать
без создания эффективно работающего рынка жилья, мобилизующего и
предоставляющего реформируемой экономике ресурсы основных фондов для ее
развития. Отсутствие теоретически обоснованной концепции функционирования
рынка жилья не позволяет государству обеспечить эффективное управление этим
сегментом экономики. Требуется поиск новых, адекватных подходов. Рабочая
гипотеза исследования: развитие рынка жилья — это не только решение
конкретной социальной проблемы, но и одна из точек экономического роста
всей системы экономики. Жилищная проблема - одна из самых острых и
сложных в любом регионе. Развитие рынка жилья способствует ее решению, а
также влечет за собой достижение мультипликационного эффекта и эффекта
акселерации в смежных отраслях: расширение занятости в указанных отраслях и
в сфере потребления увеличивает доходы населения, рост доходов увеличивает
платежеспособный спрос на жилье, увеличение платежеспособного спроса вновь
воздействует на развитие жилищного строительства и смежных отраслей и
придает новый импульс развитию рынка.
В основу анализа рынка жилья как системы экономических отношений
положен системный подход, предполагающий разработку методов исследования
сложноорганизованных объектов - многоуровневых, иерархических,
самоорганизующихся и саморазвивающихся. Основные тенденции и закономерности
развития жилищно-строительного комплекса рассматриваются с использованием
метода экономического анализа.
Разработка научно обоснованной методологии эффективного управления рынком
жилья будет способствовать повышению эффективности функционирования всей
системы экономики. В этих целях проведен сравнительный экономический анализ
концепций формирования и развития рынка жилья. Анализ программно-целевого
метода реализации государственной жилищной политики выявил его социально-
экономические проблемы и обусловил необходимость теоретического обоснования
форм и методов государственного регулирования. Для проведения исследования
выявим сущность категории рынок жилья и его социально-экономическую
природу.
Существенное влияние на развитие рынка жилья, несомненно, окажет
формирование рынка земли, в рамках которого происходит становление
земельного жилищного рынка, и введение его в особые экономико-правовые
рамки. “Жилищный земельный рынок, будучи частью земельного рынка, также
регулируется правом собственности (владения, пользования, распоряжения);
возможностью передачи этого права (аренда, продажа, залог и т.д.);
конкуренцией; денежной оценкой земли и свободно складывающейся ценой на
нее” [3, С.45].
Несмотря на то, что земельный жилищный рынок является составной частью
земельного рынка вообще, он обладает достаточно серьезной спецификой по
сравнению с другими сегментами последнего, особенно в городах. Это требует
особого учета при разработке и проведении жилищной политики. Во-первых,
жилищный участок в городе – это элемент общегородской среды, изменения в
котором затрагивают жизненные интересы многих горожан. Во-вторых, это, как
правило, участок с неотчуждаемыми от него строениями и сооружениями, то
есть активно капитализированный, и стоимость созданного на нем капитала
может многократно превышать стоимость самого земельного участка.
Производство жилья формирует общие объективные условия, в которых
формируется потребность в улучшении жилищных условий, а она, в свою
очередь, ориентирует воспроизводственную деятельность общества, социальных
групп и отдельных людей.
Для определения положения в жилищной сфере и дальнейших тенденций ее
развития необходимо выявить потребности в жилье и то, каким образом эта
потребность трансформируется в спрос. На развитие рынка жилья существенное
влияние оказывают платежеспособные группы населения. Формируются такие
группы не только из постоянных жителей, но и из эмигрантов. Возможность
получения жилья всегда была и остается у человека весьма притягательным
условием закрепления его связей с тем или иным предприятием, отраслью.
Трудовая мотивация формируется как результат взаимодействия различных
факторов: с одной стороны, личных интересов, целей, ценностей человека; а с
другой, – уровня социально-экономического развития общества. Если мотивы,
определяющие отношение человека к труду, рассматривать с экономической
точки зрения, то в этом случае трудовая мотивация выступает как одна из
детерминант рынка труда: готовность человека продать свой труд и таким
образом включиться в процесс труда является важнейшим фактором формирования
предложения труда. Как показывает мировая практика, наличие свободного
рынка жилья – одно из самых важных условий, определяющих реальную
миграционную подвижность рынка труда и свободное развитие производительных
сил. Свободный рынок жилья – это рынок, на котором практически повсеместно
можно найти 3 – 10% (от общего жилого фонда) свободных односемейных домов
или квартир для покупки или аренды на приемлемых условиях. Таким рынком
обладает практически любая индустриально развитая страна. Поскольку
конечным потребителем жилья является домохозяйство, определение количества
домохозяйств в жилищной системе имеет ключевое значение для оценки ситуации
в ней. Важно так же понять, насколько наличие или отсутствие жилья влияет
на динамику численности домохозяйств. От доступности жилья в определенной
степени зависят количество молодых семей и рождаемость, то есть жилье
влияет на демографическую динамику. В этом случае экономические и
демографические факторы тесно переплетаются. Так, увеличение реального
дохода приводит к увеличению количества семей и уменьшению размера
домохозяйств. Количество домохозяйств увеличивается с ростом числа
разводов, но уменьшается с увеличением количества браков. Рост рождаемости
увеличивает размер семьи в настоящий момент и количество семей в будущем.
Удорожание жилищных услуг ведет, при прочих равных условиях, к уменьшению
количества семей. Колебание активности в жилищном секторе представляет
собой нечто большее, нежели просто интересный статистический феномен.
Строительство является крупнейшей отраслью, состояние которой серьезно
воздействует на отрасли обрабатывающей промышленности, производящие
строительные материалы и оборудование. Расходы на жилье и домашнюю утварь
составляют существенную часть семейного бюджета. Масштабы активности в
жилищном секторе таковы, что взаимосвязь между ее колебаниями и колебаниями
экономической активности в целом приобретает важное значение. Состояние
жилищного сектора приводит к важным последствиям для экономики и ввиду его
масштаба. Сокращение инвестиций в жилье означает уменьшение доходов тех,
для кого жилье есть средство к существованию, и падение приводит к важным
последствиям для экономики в целом, а с учетом эффекта мультипликатора
происходит многократное снижение ВНП.
Еще одним источником более резких циклических колебаний в жилищном
секторе является кредитование под залог недвижимости, выплаты по которым
чувствительны к ставке процента, а значит, и к уровню инфляционных
ожиданий. Когда инфляционные ожидания растут, выплаты по ипотечной
задолженности могут начать расти быстрее, чем реальная заработная плата.
Это резко затрудняет ипотечные выплаты, они могут оказаться для семьи
непосильными.
Поскольку устойчивость ссуды под жилье, с точки зрения кредитора, может
оказаться под угрозой, если семья с трудом осуществляет выплаты из текущего
дохода, в период высокой инфляции кредиторы могут начать воздерживаться от
выдачи кредитов под залог недвижимости. Результатом станут ослабление
спроса на жилье и дальнейшее усиление циклических колебаний цен на жилье,
сокращение строительства новых домов и потребления жилищных услуг.
1.2 Специфика рынка жилья
Под рынком жилья следует понимать экономические отношения,
складывающиеся между его собственниками (владельцами, пользователями) по
поводу и при передаче, продаже, аренде, найме, залоге и иных рыночных
отношениях в жилищной сфере. “Рынок жилья – основа потребительского рынка и
необходимое условие существования рынка труда” [4, С.36]. Это достаточно
сложный механизм, который не может сложиться за короткий срок. При наличии
общих черт, присущих любому рынку, рынок жилья отличается спецификой в
формировании спроса и предложения, особенностями в ценообразовании,
структуре и силе воздействия на экономику. Это обусловлено, прежде всего,
своеобразием самого жилья как товара:
1. Жилью свойственны черты как частного, так и общественного товара, на
уровне отдельной квартиры – это частный товар, но уже как жилое строение
оно становится объектом инфраструктуры, то есть общественным товаром;
2. Выступая как благо первой необходимости, жилье имеет ярко выраженные
черты престижного товара, свидетельствующего о социальном статусе
владельца;
3. Жилье является одним из немногих товаров, который стимулирует труд и
сбережения, так как получение жилья может быть более действенным стимулом к
труду, чем заработная плата, к тому же для покупки жилья требуется довольно
большая сумма денег, которую можно получить только в результате накопления
или отсечения львиной доли заработной платы банку в качестве ежемесячного
платежа за ипотечный кредит;
4. Жилье выступает не просто как потребительское благо, это одно из
условий жизнедеятельности людей, элемент сферы семейных отношений;
5. Жилье – самый долговечный из всех товаров, следовательно,
обеспечивает условия существования и развития не одного поколения людей;
6. Одной из важных характеристик жилья является его иммобильность, то
есть оно привязано к определенному местоположению и не может быть
перемещено;
7. Смена потребляемого жилья связана с высокими издержками, не только
экономического, но и социального плана (утрата привычного окружения: школ,
магазинов, характеристик соседства).
Еще одной особенностью жилья является то, что потребность в жилье
практически не насыщаема. Это подразумевает возникновение потребности в
жилье, ее развитие, отмирание в случае удовлетворения и одновременно
появления новой потребности, то есть потребности в улучшении имеющихся
жилищных условий, связанных с ростом семьи, повышением ее благосостояния и
т.д. В системе экономических отношений, возникающих в процессе
производства, обмена и потребления жилья происходят изменения,
обусловленные переходным состоянием экономики; в сфере производства
значительную роль стали играть частные фирмы, появилась конкуренция между
производителями; система распределения жилья претерпела значительные
изменения, связанные с отказом от распределения жилья государством на
основе списков очередников; в сферу экономических отношений включился
обмен, то есть стал формироваться рынок жилья, возможность потребления
жилья зависит, прежде всего, от доходов. Рынок жилья является неотъемлемым
элементом рыночной системы, он тесно связан с другими видами рынков:
товаров и услуг, капитала и ценных бумаг, так как модель рыночной системы
инвестирования жилищного строительства отражает движение ресурсов между
этими рынками. Наличие нормально функционирующего рынка жилья одно из
важных условий, определяющих воспроизводство рабочей силы, реальную
миграционную подвижность населения и свободное развитие производительных
сил. В условиях рыночной экономики жилье выступает как специфический товар,
имеющий ряд особенностей: жилью свойственны черты как товар, имеющий ряд
особенностей: жилью свойственны черты как частного и общественного товара;
с одной стороны, жилье является потребительским благом, а с другой, –
выступает как способ вложения капитала. Жилье является одним из социально-
экономических благ первой необходимости, поэтому потребность в приобретении
квартиры является мощным стимулом для сбережения денег и трансформации их в
инвестиции. Подобные капиталовложения позволяют воспользоваться такими
положительными чертами этих инвестиций, как надежность капитала и доход.
Важным моментом является и то, что сохранность сбережений инвестора может
рассматриваться как привлекательная черта для дачи денег взаймы, это
порождает встречную тенденцию к займу денег с целью инвестирования в жилье.
“Государственное регулирование жилищного сектора должно осуществляться
путем нормального правового пространства для функционирования рыночного
механизма в жилищной сфере, прогнозирования развития социальных и жилищных
программ на отдельных территориях с учетом их социальной, инженерно-
транспортной и финансовой инфраструктуры” [7, С.9]. Разработке понятия
рынок жилья должно предшествовать исследование содержания, специфики и
особенностей его центральной категории-самого жилья.
Представители классической политической экономии и современные
исследователи по-разному трактуют термин жилье:
1) Жилье - экономическое благо, удовлетворяющее человеческую потребность.
Одна из наиболее существенных сторон человеческого существования -
удовлетворение разнообразных потребностей. Удовлетворены такие потребности
могут быть только посредством использования предметов (вещей). Способность
вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью, потребительскими
свойствами или потребительной стоимостью, а сама вещь с присущей ей
полезностью - потребительским благом или просто благом. Процесс
удовлетворения потребностей называется потреблением. Получить необходимые
блага можно только двумя способами: либо забирая их у природы, либо
создавая их собственным трудом. Вся история развития человечества - не что
иное, как процесс нарастания и совершенствования трудовой деятельности по
созданию благ, именно эта деятельность обусловила трансформацию понятия
благо в понятие экономическое благо. Жилье требует значительных
средств, которые не могут быть заработаны за короткий период.
2) Жилье - товар. Специфика жилья проявляется в двойственном характере
удовлетворения потребности: посредством приобретения в собственность
квартиры или индивидуального жилого дома и посредством приобретения
жилищных услуг на условиях найма или аренды: недвижимость как товар
существует всегда в двух видах: товар - объект (для приобретения в
собственность) и товар - услуга (для найма и аренды).
Миронова Н.Н. также выделяет два толкования понятия жилья: Первое из них,
которое экономисты называют жилищным фондом, относится к самим строениям
или домам. Второе понятие относится к аспекту текущего функционирования
жилища и пять особенностей, отличающих жилье от других товаров:
• жилой фонд неоднороден по размеру, местоположению, времени постройки,
внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам;
• жилье является недвижимостью;
• жилье долговечно;
• жилье является дорогим товаром: чтобы приобрести его в собственность,
обычная семья должна взять немалый заем;
• издержки переезда также высоки: помимо существенной денежной стоимости
собственно переезда существуют также психологические издержки, связанные с
расставанием с привычным окружением [5, С.11].
Вместе с орудиями производства, пищей, одеждой, топливом, жилище
принадлежит к основным материальным благам, способ производства которых
определяет характер общественного строя, развитие общества от одного строя
к другому. Развитие человеческого жилья прошло огромный путь: от жилища
первобытного охотника и скотовода эпохи каменного века, до современного
городского жилого дома, оснащенного всеми видами благоустройства. Различия
в характере типов жилья обусловлены развитием производительных сил,
многообразием хозяйственной деятельности людей, различием естественно-
географических условий, формами семейной и общественной жизни. Возведение
жилища является основным и наиболее ранним видом строительной деятельности,
предшествующей созданию производственных, общественных и иных типов зданий.
В устройстве жилища с древних времен проявляется эстетическое чувство
человека. Для понимания места жилья в рыночной модели экономики
представляется целесообразным рассмотреть существо и взаимосвязь таких
основных положений, как частная собственность, свобода предпринимательства
и выбора, личный интерес как главный мотив поведения человека, конкуренция,
роль государства в рыночной экономике. Рыночная экономика опирается на
право частной собственности, а жилье является наиболее доступным объектом
этой собственности. В то же время, жилье представляет собой особый объект
собственности. Права владения, пользования и распоряжения им отличны от
прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что
пользование жильем затрагивает интересы других граждан иили юридических
лиц. Поэтому приобретение жилья, а так же другие операции с ним (залог,
мена, наследование, уточнение долей и т.д.) связаны с определенными
процедурами, призванными обеспечить учет интересов других людей,
государства, местных органов власти. Право владеть и распоряжаться
имуществом развивает в человеке инициативу и стимулирует развитие одного из
крупнейших секторов экономики - сферы недвижимости, большую часть которой
составляет жилищная сфера. С частной собственностью непосредственно связана
свобода предпринимательства и выбора. В рамках административно-командной
модели экономики строительством жилья занималось исключительно государство,
с переходом к рыночной системе возникает потребность в развитии частного
предпринимательства в сфере строительства жилья и его реализации.
Появляется необходимость в формировании и развитии рынка жилья и его
финансовой инфраструктуры. Тем самым появляется основа для конкуренции.
Проблема терминологии в жилищной сфере во многих случаях связана с
эффективностью управленческих решений и может даже определять судьбы
конкретных людей, например очередников. Поэтому суть терминов при решении
жилищных вопросов должна быть точно и однозначно определена.
Особенно это важно при переходе от государственно-распределительной
системы к рыночным отношениям. При этом в кратчайшие сроки и часто при
условии недостаточной согласованности действий разрабатываются и
пересматриваются сотни правовых и нормативно- технических документов.
В этой связи и вследствие многоплановости характера проблемы важен
системный подход к ее решению. Такой подход подразумевает
взаимосогласованность терминологии для документов всех уровней и видов,
регламентирующих проблему жилья на всех стадиях его создания и
существования - от проектирования до эксплуатации и операций с
недвижимостью. Наиболее общее, энциклопедическое определение жилья: одно
из основных материальных условий существования человека. Вместе с тем
четкого определения термина жилье в казахстанском законодательстве нет,
несмотря на то, что в соответствии с Конституцией РК каждый имеет право на
жилище. Характерно, что даже в юридической литературе употребляется термин
жилье скорее бытового плана.
Жилье - это малоэтажное здание (дом) или квартира в многоэтажном жилом
здании (доме), характеризующаяся совокупностью жилых, вспомогательных и
подсобных помещений (зданий, построек) с определенными элементами
обеспечения жизнедеятельности человека.
Если принять за основу приведенное толкование, то можно построить
систему терминов и определений, связанных с понятием жилище: социальное
жилище, статистическое жилище, экономическое жилище и т.д. Наибольший
интерес для нас представляет именно последнее. В экономической литературе
одним и тем же словом жилье обозначаются два принципиально отличающихся
друг от друга понятия. Первое из них - жилищный фонд - относится к самим
строениям и домам как к объектам собственности и может быть разбито на ряд
более мелких понятий.
Жилой фонд - совокупность жилых помещений с относящимися к ним
вспомогательными помещениями, как в жилых, так и в нежилых строениях.
Величина жилого фонда определяется по числу квадратных метров, как жилой,
так и общей площади. Жилое помещение - квартира, отдельная комната или
несколько комнат в квартире используемой для жилья.
Второе понятие относится к аспекту текущего функционирования жилья.
“Каждая единица жилого фонда может производить ряд потребительских услуг:
служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Все это
называют жилищными услугами и если бы мы хотели выразить их количественно,
нам пришлось бы их измерить за определенный период времени” [6, С.14].
Действительно, если единица жилищного фонда не разрушена или физически не
повреждена, она производит непрерывный поток жилищных услуг. Именно эту
сторону понятия жилье мы имеем в виду, когда изучаем, например, рынок
жилья, сдаваемого в наем, так как на этом рынке продаются и покупаются не
сами строения, а жилищные услуги, предоставляемые этими строениями. Жилье
по своей природе достаточно специфично - с одной стороны, оно выступает как
объект потребления (потребление жилищных услуг), а с другой - как товар
(купля-продажа жилищного фонда как объекта собственности). Различия между
понятиями жилищного фонда и жилищных услуг будут иметь значение при
определении спроса на жилье.
Во-первых, жилье относится к числу первичных жизненных потребностей,
наряду с пищей, одеждой и обувью.
Во-вторых, жилье - капитальный товар длительного пользования, к тому же
достаточно дорогой в строительстве и эксплуатации. Жилье как объект
экономических отношений можно рассматривать: во-первых, по фазам
воспроизводства, то есть в связи с производством, распределением, обменом и
потреблением жилья.
В-третьих, это экономические отношения по вертикали, с участием
государства как высшего субъекта управленческих отношений и как инвестора,
и по горизонтали, с участием субъектов строительства (отношения между
физическими и юридическими лицами). Жилье как воплощение стоимости является
по сравнению со всеми другими продуктами труда более привлекательным для
многих слоев населения, особенно в условиях инфляции и политической
нестабильности. Понимание же образования стоимости жилья требует
определения основных факторов, ее формирующих. Это, прежде всего, такие
физические составляющие, как земля и добавленные к ней компоненты. Первая
определяется как земная поверхность (земля, вода и прилегающие природные
объекты: полезные ископаемые, леса, плодородный слой почвы). Добавленными
к земле компонентами признаются любые сооружения или здания, находящиеся на
ней постоянно. Стоимость земли, в свою очередь, определяется более или
менее благоприятным положением относительно близости транспортных путей или
центра города, состоянием окружающей среды, отдаленностью промышленных
предприятий и т.д., наконец решает дело соотношение между спросом и
предложением на данный момент.
В исследовании жилья уместно так же проводить грань между понятием
жилого имущества и непосредственно жилья. В первом случае мы говорим скорее
о собственности, об обладании законными претензиями, преимуществами и
правами, присущими владению жильем. Последнее представляет собой конкретный
участок земли с добавленными к нему компонентами. Таким образом, владелец
жилья наделен определенными правами на это жилье; как правило, это
следующие права: на продажу, аренду, использование, физическое пребывание,
залог. С точки зрения экономической теории жилье является частным товаром
только на уровне жилого помещения (квартиры, комнаты). Жилье как любой
товар обладает свойствами: стоимостью и потребительной стоимостью.
Потребительная стоимость жилья представляет собой совокупность его
разнообразных качественных характеристик, которые удовлетворяют потребности
человека. Для рассмотрения значения удовлетворения жилищных потребностей в
этой работе использованы данные литературы по психологии и социологии, то
есть наук не экономических, но связанных с изучением человека. Это сделано
потому, что некоторые моменты в исследовании данной проблемы там раскрыты
более полно. Кроме того, обращение к междисциплинарным исследованиям
является уместным в связи с необходимостью комплексного подхода к анализу
предмета исследования. Особенностью жилищной потребности является то, что
она по своей природе общественна и относительна. Другими словами: сами
условия растущей жилищной обеспеченности вызывают у людей более высокие
запросы. То, что вчера вполне удовлетворяло человека, считалось нормой,
сегодня его не устраивает. И не потому, что у него какие-то завышенные,
немотивированные запросы, а потому, что изменилась окружающая его
общественная среда.
Другой особенностью жилищной потребности является их относительность.
Все вместе это делает жилищную потребность слабо насыщаемой, так как
потребность следует считать практически не насыщаемой, если при ожидаемом
уровне развития производительных сил в ближайшие десятилетия она не может
быть удовлетворена до такого уровня, когда потребитель добровольно уже не
желает получить ничего сверх определенного количества, даже если это
предоставляется бесплатно. Неудовлетворенность выполняет стимулирующую роль
в развитии жилищной системы.
Помимо слабой насыщаемости жилищная потребность отличается высокой
ресурсоемкостью для ее реализации. Это проявляется в высоких затратах на
строительство не только для государства в целом, но и для бюджета каждой
семьи. Кроме того, жилищные потребности человека на протяжении его жизни
меняются. Эти изменения в значительной степени зависят от семейного цикла.
Ученые Римашевская Н.М., Копнина В.Г., Прокофьева Л.М. выделили несколько
этапов, на которых у семьи происходят изменения потребности в жилье: 1)
первые годы супружеской жизни, когда семья еще мала и достаточно мобильна,
жилищные потребности не доминируют; 2) этап после рождения ребенка, когда
жилищные потребности возрастают; 3) период, когда дети оставляют
родительский дом - многие жилищные проблемы уже решены.
Самую популярную классификацию потребностей в литературе, в том числе и в
пособиях по научному менеджменту, создал американский психолог Абрахам
Маслоу. В основе этой классификации лежит допущение, что потребности,
расположенные в основании пирамиды, должны быть удовлетворены прежде, чем
другие, расположенные выше, проявятся и станут действующими. Эта схема
правомерна и с экономической точки зрения.
2 ЗАКОНЫ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
2.1 Особенности спроса и предложения на жилье в зарубежных странах
Жилье является благом первой необходимости. Общая потребность населения
России в жилье, по оценкам экспертов, составляет порядка 1,6 млрд. кв. м,
или свыше 600 млрд. долл. США в стоимостном выражении. Такие данные озвучил
на заседании Международного ипотечного клуба исполнительный директор
Национальной саморегулируемой организации участников рынка жилищного
кредитования Андрей Крутов. По его словам, для удовлетворения этой
потребности необходимо использовать жилищное кредитование. А. Крутов
считает, что помимо рынка ипотечных ценных бумаг нужно развивать рынок
ссудного капитала. Оба эти источника сопоставимы по своим масштабам и
эффективно дополняют друг друга, - сказал он, - например, в США объем
ссудной задолженности по жилищных кредитам составляет 7 триллионов долл.
США С помощью ипотечных ценных бумаг рефинансируется только 54% этой
задолженности. В Европейских странных доля ипотечных ценных бумаг еще ниже,
и составляет 30%. Если даже предположить, что в ближайшее время в России
ипотечные ценные бумаги составят 50% фондового рынка, что в принципе не
очень реально, это все равно 150 млрд. долл. США. То есть, в четыре раза
меньше тех сумм, которые требуются для решения квартирного вопроса, -
подчеркнул он. А. Крутов предположил, что проблему мог бы решить испытанный
во всем мире способ - использование жилищных накоплений граждан. Например,
в Германии основным источником накопления являются строительные
сберегательные кассы, - рассказал он, - За период их существования, в
систему жилищного строительства и кредитования было привлечено 800 млрд.
долл. США, Это объем, который вполне сопоставим с сегодняшними
потребностями российского рынка [7]. Он отметил, что, несмотря на
существование подобных примеров, закон о ссудно-сберегательных кассах не
вошел в пакет по формирования рынка доступного жилья. Хотя, как напомнил А.
Крутов, такой законопроект разработан и даже внесен в Госдуму, но его
дальнейшая судьба пока неизвестна. С мая 2007 года в США отмечен резкий
всплеск интереса к недвижимости. Западные эксперты объясняют это
благоприятными тенденциями в развитии экономики в целом. Как сообщает
министерство торговли США, продажи новых домов выросли в мае 2007 года
более чем на 4,5% по сравнению с апрелем. В апреле, по уточненным данным, в
США было продано 1 млн 180 тысяч новых домов, рассчитанных на одну семью, а
в мае продажи уже дошли до 1 млн 234 тысяч. Ранее СМИ сообщали о продажах
1 млн 198 тысяч домов за месяц. Аналитики, опрошенные Reuters, даже ожидали
снижения продаж домов в США в мае до 1 млн. 150 тысяч на основе этих
данных. Однако строительные компании предложили дополнительные услуги при
покупке жилья, привлекая клиентов, число которых сократилось после
повышения ипотечных ставок, и ситуация изменилась.
Увеличение продаж новых домов подтверждает прогноз ФРС о том, что
ослабление рынка недвижимости США не будет резким и позволит Центробанку
продолжить повышение ставок. Рынок жилья по-прежнему медленно охлаждается,
– говорит главный экономист Wells Fargo & Co. Скотт Андерсон. – В любом
случае, рост продаж повышает вероятность подъема ставки в августе [7].
Средняя стоимость нового дома выросла в мае на 3,1% по сравнению с
аналогичным периодом прошлого года и составила 235,3 тыс. долл. США.
Продажи на первичном рынке составляют около 15 процентов от общего оборота
рынка жилья в Америке. Предыдущий скачок спроса был отмечен в феврале.
Тогда аналитики назвали объемы продаж недвижимости в США рекордными за
последние 30 лет работы данного рынка. Министерство финансов США сообщало о
том, что индекс активности увеличился на 14,5% только в январе 2007 года. В
натуральном выражении это отразилось в строительстве 2,27 млн единиц жилья.
Это рекордный показатель темпов роста, который последний раз наблюдался в
1973 году. Вместе с тем, аналитики утверждают, что столь высокие темпы
роста рынка жилья в США обусловлены чрезвычайно теплой погодой, которая
установилась в США в январе нынешнего года. В дальнейшем специалисты
предсказывают снижение показателей до их стандартных значений. Падение
объемов рынка наблюдалось в декабре прошедшего года, когда соответствующие
показатели буквально рухнули на 6,9%. За прошедшие годы в США наблюдался
самый настоящий строительный бум вследствие благоприятных условий,
созданных американским правительством для развития рынка жилья.
Немаловажной для тенденции развития рынка оказалась также серия
последовательных повышений учетной ставки. Об этом говорят показатели,
отражающие рыночную ситуацию и ожидания участников рынка в мае нынешнего
года. “Нью-Йорк постоянно испытывает приток брокеров, и, соответственно,
увеличивается потребность в жилье. Эксперты находят свои логичные
объяснения росту цен на недвижимость в США. На сегодня рынок недвижимости
США – один из самых горячих в мире. При этом сегментировать спрос сложно –
каждый день он изменяется, но востребовано и типовое жилье, и элитные
проекты. Это объясняется это высокой доступностью ипотеки: относительно
низкие ставки по ипотечным кредитам (от 4-6% при кредитовании на 30 лет) и
10% вступительный взнос делают ипотеку доступной для большинства
покупателей недвижимости” [8, С.8].
Кроме того, экономика страны стабильно развивается, ставка
рефинансирования растет, а колебания ситуации если и есть, то на спросе на
рынке недвижимости они отражаются незначительно. В высокой степени рост
спроса спровоцирован притоком иностранного капитала в страну. Во Флориде
увеличивается число эмигрантов из Латинской Америки, приток
южноамериканских нефтедолларов также вызывает рост спроса на квартиры. В
Майами в прошлом году зафиксирован ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
АЛЬ-ФАРАБИ
Факультет экономики и бизнеса
Кафедра экономической теории
Дипломная работа
ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В
КАЗАХСТАНЕ
Исполнитель:
студентка 4 курса _____________ А.Г. Муканова
Научный руководитель _____________
к.э.н., проф.
У.А. Имамбаева
Нормоконтролер _____________ Д.Т. Аскаров
ст. преп.
Допущена к защите
зав. кафедрой _____________ М.С. Тулегенова
д.э.н., профессор
Алматы, 2009
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
1 РЫНОК ЖИЛЬЯ: СУЩНОСТЬ, СПЕЦИФИКА ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6
1.1 Сущность рынка жилья ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .6
1.2 Специфика рынка жилья ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 10
2 ЗАКОНЫ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ... ... ... ... ...17
2.1 Особенности спроса и предложения на жилье в зарубежных странах ... ... 17
2.2 Мониторинг казахстанского рынка жилья ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...22
3 ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО КАК ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
ПРИОРИТЕТ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... .29
3.1 Экономические инструменты регулирования рынка жилья ... ... ... ... ... .29
3.2 Правовой механизм регулирования рынка жилья ... ... ... ... ... ... ... ... ...42
3.3 Методика преподавания курса рынка жилья ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .59
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... 64
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...66
ВВЕДЕНИЕ
Процесс развития в Казахстане рыночных отношений обусловил
настоятельную потребность в кардинальных, изменениях в экономических
отношениях для всех субъектов хозяйствования, формируется новая
экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления
и изучения. В полной мере это относится к недвижимому имуществу, с
функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность в
любой сфере бизнеса, управления и организации. Эффективное руководство
компанией невозможно без достоверной информации о реальной стоимости
имущества, что особенно важно при выдаче и получении кредита под залог
имущества, для согласования вопросов о партнерстве, при преобразовании и
ликвидации предприятия, для принятия инвестиционных решений, страховании
имущества, оптимизации налогообложения и других вопросов. Фундаментальные
политические и социально-экономические преобразования в Казахстане
обусловливают необходимость теоретического осмысления происходящих
процессов.
Дискуссии по проблемам экономических реформ и преобразованию экономики
Казахстана обычно ведутся вокруг следующих вопросов: приватизация и
многообразие форм собственности, меры противодействия инфляции, неплатежи,
налоговая реформа и т.д. Вместе с тем не достаточно уделяется внимания
проведению жилищной реформы и ее теоретическому осмыслению. Считается что
это конкретная, частная задача, не имеющая отношения к преобразованию
экономики.
Между тем, эта конкретная проблема способна влиять как на
функционирование всего народного хозяйства, так и на успех экономических
преобразований. Жилье несет в себе огромный мультипликационный эффект.
Увеличение жилищного строительства влечет за собой рост отраслей строи-
тельной индустрии - деревообработки, стеклопромышленности, производства
металлоконструкции и др. Недаром в США общественные работы, дорожное и
жилищное строительство способствовали выходу из кризиса 30-х годов.
Строительство жилья всегда было мощным фактором экономического роста.
Во-первых, население по мере удовлетворения своих потребностей в продуктах
питания, одежде и других благах вынуждено считаться с необходимостью
накопления средств на строительство жилья, что обеспечивает базу жилищного
строительства. Во-вторых, оптимизация размещения производительных сил,
структурная перестройка экономики требуют от государства направления
средств на жилищное строительство. В-третьих, развитие самого жилищного
строительства вызывает к жизни необходимость развития
• многочисленных отраслей деятельности, таких как промышленность строи
тельных материалов, проектирование, строительство объектов инфраструк-
туры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транс
порта, в которых заняты миллионы людей. Причем жилищное строительство и
сопутствующие ему отрасли в силу своей специфики делают занятие людей в
этой сфере не кратковременным, эпизодическим актом, а постоянным,
стабильным трудовым процессом в силу хотя бы того факта, что возведение
каждого жилого объекта требует больших затрат времени, чем в сельском
хозяйстве, добывающей и обрабатывающей промышленности.
На протяжении длительного периода времени в нашей стране возможность
макроэкономического анализа жилищной сферы отсутствовала. Это было
обусловлено в первую очередь тем, что в советской экономике отрицалась
товарная сущность жилья, находившегося в государственной собственности.
Распределение жилья осуществлялось исключительно государством, тем самым не
представлялась возможной его массовая купля-продажа. Жилье выступало в
основном как объект потребления. Переход к новому типу экономики в
Казахстане обусловил необходимость отказа от данного положения. Жилье
объективно приобрело черты товара, к тому же достаточно дорогого и
необходимого.
В этой связи особую актуальность приобретает теоретическое осмысление
роли рынка жилья и жилищного строительства в экономической системе как
условия экономического развития, особенно в связи воспроизводством
населения и материальных благ, а так же экономических отношений,
возникающих вокруг жилья как социально-экономического блага в условиях
переходной экономики.
Степень разработанности проблемы. В экономической литературе, особенно
в последнее время, стало уделяться достаточно внимания анализу положения в
жилищной сфере. Особенности формирования рынка жилья рассматриваются такими
учеными, как Субботина В., Алимбаев Г., Белкина Т., Сабуров Е. Проблемы
финансирования жилищного строительства, а так же разработка схем жилищного
кредитования проводятся в работах Косаревой Н., Пузанова А., Остапенко В.,
Бектасова М. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье
представлен в работах Гузановой А., Пчелинцева О. Исследования зарубежных
ученых Р.Страйка, Д.Дениэла, Г.Поляковского раскрывают функционирование
экономики жилищного сектора, как части рыночной системы. В них
рассматриваются вопросы взаимодействия спроса и предложения жилья,
государственная политика в области стимулирования жилищного строительства.
Разработкой влияния изменений инвестиционной и предпринимательской
активности в жилищном секторе на экономический цикл занимались С. Кузнец,
Дж. Ригольмен, Р. Меттьюз, М. Абрамович.
Однако, целенаправленное исследование отношений, складывающиеся в
экономике по поводу производства, распределения, обмена и потребления жилья
как социально-экономического блага, необходимость и объективный характер
формирования рынка жилья с учетом настоящего положения казахстанской
экономики пока не проводилось. Актуальность рассматриваемой темы, ее
практическая значимость, а так же недостаточная теоретическая
разработанность специфики жилья как объекта экономических отношений,
взаимосвязь с процессами формирования системы ипотечного кредитования и
развитием основных отраслей экономики обусловили выбор темы, а также
основные цели и задачи исследования.
Цель настоящей дипломной работы – охарактеризовать сущность рынка
жилья, его специфику в системе рыночной экономики, показать особенности
формирования спроса и предложения на данном рынке, выявить экономико-
правовые инструменты регулирования рынка жилья.
В соответствии с целью работе ставятся следующие задачи.
- дать категориальное определение жилья и его специфические черты,
отличающие его от других товаров;
- выявить факторы, определяющие спрос и предложение на жилье;
- рассмотреть рынок жилья как экономическую категорию;
- определить место рынка жилья в системе отраслевых рынков;
- изучить характеристику рынка жилья в Казахстане;
- проанализировать реализацию жилищной политики;
-выявить проблемы совершенствования законодательства, регулирующего
отношения в жилищной сфере;
- раскрыть специфику преподавания курса рынка жилья.
Методической, теоретической и эмпирической базой являются системный
подход к изучению экономических отношений, складывающихся по поводу
воспроизводства рабочей силы и материальных благ, основы экономической
теории в области социально-экономического развития общества и механизма
функционирования рынка. На разных этапах работы, в зависимости от характера
решаемых задач, применялись методы сравнительного экономического анализа,
статистической группировки, графических изображений, анализ первичной
документации и статистической отчетности.
Нормативно-правовую базу настоящей дипломной работы составили Законы
Республики Казахстан, Указы Президента Республики Казахстан,
Государственные программы, другие нормативные акты.
Практическая значимость работы заключается в том, что анализ
формирования рынка жилья, а так же взаимосвязь жилищного строительства с
различными отраслями экономики может быть использована для дальнейшего
углубления и разработки данной темы. Основные теоретические выводы,
сделанные в работе могут быть использованы в процессе преподавания курса
Экономика строительства, Экономика жилья, Оценка недвижимости, а так
же для тем Рыночные отношения: сущность, функции, структура, Спрос и
предложение в курсе экономической теории. Выводы данной дипломной работы
могут быть использованы в хозяйственной практике при разработке программ
развития жилищного строительства на территории Казахстана, а так же
программ реконструкции существующего жилого фонда.
1 РЫНОК ЖИЛЬЯ: СУЩНОСТЬ, СПЕЦИФИКА
1.1 Сущность рынка жилья
В системе экономических отношений, возникающих в процессе производства,
распределения, обмена и потребления жилья происходят изменения,
обусловленные переходным состоянием экономики; в сфере производства
значительную роль стали играть частные фирмы, появилась конкуренция между
производителями; система распределения жилья претерпела значительные
изменения, связанные с отказом от распределения жилья государством на
основе списков очередников; в сферу экономических отношений включился
обмен, то есть стал формироваться рынок жилья; возможность потребления
жилья зависит, прежде всего, от доходов.
Рынок жилья является неотъемлемым элементом рыночной системы, он тесно
связан с другими видами рынков: товаров и услуг, капитала и ценных бумаг,
так как модель рыночной системы инвестирования жилищного строительства
отражает движение ресурсов между этими рынками. Наличие нормально
функционирующего рынка жилья одно из важных условий определяющих
воспроизводство рабочей силы, реальную миграционную подвижность населения и
свободное развитие производительных сил. В условиях рыночной экономики
жилье выступает как специфический товар, имеющий ряд особенностей: жилью
свойственны черты, как частного, так и общественного товара; с одной
стороны жилье является потребительским благом, а с другой, выступает как
способ вложения капитала.
Жилье является одним из социально-экономических благ первой
необходимости, поэтому потребность в приобретении квартиры является мощным
стимулом для сбережения денег и трансформации их в инвестиции. Подобные
капиталовложения позволяют воспользоваться такими положительными чертами
этих инвестиций, как надежность капитала и доход. Важным моментом является
и то, что сохранность сбережений инвестора может рассматриваться как
привлекательная черта для дачи денег взаймы, это порождает встречную
тенденцию к займу денег с целью инвестирования в жилье.
“Рынок жилья может рассматриваться с точки зрения двух подходов:
функционального и системного. С позиции функционального подхода рынок жилья
является подсистемой рынка недвижимости и делится на первичный и вторичный.
С позиции системного подхода рынок жилья может рассматриваться как элемент
в системе отраслевых рынков (земли, труда, капитала и т.д.)”[1, С.28].
Развитие жилищного строительства связано с функционированием отраслей
строительной индустрии (производства строительных материалов и конструкций,
проектированием, строительством объектов инфраструктуры, дорожным
строительством), а так же с другими отраслями народно-хозяйственного
комплекса (АПК, ТЭК, машиностроение и др.). Государственное регулирование
жилищного сектора должно осуществляться путем создания нормального
правового пространства для функционирования рыночного механизма в жилищной
сфере, прогнозирования развития социальных и жилищных программ на отдельных
территориях с учетом их социальной, инженерно-транспортной и финансовой
инфраструктуры. Сравнение конструктивных идей, раскрывающих экономическую
сущность понятия "рынок жилья" позволили выделить четыре основных группы
определений.
Во-первых, рынок жилья - это система социально-экономических отношений,
возникающих на основе взаимодействия товаров и денежного обращения.
Во-вторых, рынок жилья - это совокупность существующих и потенциальных
покупателей специфического товара - жилья и их взаимодействия.
В-третьих, рынок жилья - это система социально-экономических
механизмов.
В-четвертых, рынок жилья - это система социально-экономических условий
(отношений и механизмов).
Во всех рассмотренных определениях атрибутом рынка жилья является
размещение последнего в границах замкнутого территориального образования
безотносительно к уровню территориальной иерархии. Одно и то же определение
оказывается применимо к национальному, региональному и местному
(локальному) рынку жилья. “В основе неоклассического подхода лежит теория
предлагаемой ренты. Указанный подход к анализу рынка жилья способствовал
появлению статических и динамических микроэкономических моделей равновесия
последнего. Однако вне сферы анализа остались влияние макроэкономических
факторов и оценка характера предшествующего социально-экономического
развития города” [2, С.18]. Институциональные реформы не будут действовать
без создания эффективно работающего рынка жилья, мобилизующего и
предоставляющего реформируемой экономике ресурсы основных фондов для ее
развития. Отсутствие теоретически обоснованной концепции функционирования
рынка жилья не позволяет государству обеспечить эффективное управление этим
сегментом экономики. Требуется поиск новых, адекватных подходов. Рабочая
гипотеза исследования: развитие рынка жилья — это не только решение
конкретной социальной проблемы, но и одна из точек экономического роста
всей системы экономики. Жилищная проблема - одна из самых острых и
сложных в любом регионе. Развитие рынка жилья способствует ее решению, а
также влечет за собой достижение мультипликационного эффекта и эффекта
акселерации в смежных отраслях: расширение занятости в указанных отраслях и
в сфере потребления увеличивает доходы населения, рост доходов увеличивает
платежеспособный спрос на жилье, увеличение платежеспособного спроса вновь
воздействует на развитие жилищного строительства и смежных отраслей и
придает новый импульс развитию рынка.
В основу анализа рынка жилья как системы экономических отношений
положен системный подход, предполагающий разработку методов исследования
сложноорганизованных объектов - многоуровневых, иерархических,
самоорганизующихся и саморазвивающихся. Основные тенденции и закономерности
развития жилищно-строительного комплекса рассматриваются с использованием
метода экономического анализа.
Разработка научно обоснованной методологии эффективного управления рынком
жилья будет способствовать повышению эффективности функционирования всей
системы экономики. В этих целях проведен сравнительный экономический анализ
концепций формирования и развития рынка жилья. Анализ программно-целевого
метода реализации государственной жилищной политики выявил его социально-
экономические проблемы и обусловил необходимость теоретического обоснования
форм и методов государственного регулирования. Для проведения исследования
выявим сущность категории рынок жилья и его социально-экономическую
природу.
Существенное влияние на развитие рынка жилья, несомненно, окажет
формирование рынка земли, в рамках которого происходит становление
земельного жилищного рынка, и введение его в особые экономико-правовые
рамки. “Жилищный земельный рынок, будучи частью земельного рынка, также
регулируется правом собственности (владения, пользования, распоряжения);
возможностью передачи этого права (аренда, продажа, залог и т.д.);
конкуренцией; денежной оценкой земли и свободно складывающейся ценой на
нее” [3, С.45].
Несмотря на то, что земельный жилищный рынок является составной частью
земельного рынка вообще, он обладает достаточно серьезной спецификой по
сравнению с другими сегментами последнего, особенно в городах. Это требует
особого учета при разработке и проведении жилищной политики. Во-первых,
жилищный участок в городе – это элемент общегородской среды, изменения в
котором затрагивают жизненные интересы многих горожан. Во-вторых, это, как
правило, участок с неотчуждаемыми от него строениями и сооружениями, то
есть активно капитализированный, и стоимость созданного на нем капитала
может многократно превышать стоимость самого земельного участка.
Производство жилья формирует общие объективные условия, в которых
формируется потребность в улучшении жилищных условий, а она, в свою
очередь, ориентирует воспроизводственную деятельность общества, социальных
групп и отдельных людей.
Для определения положения в жилищной сфере и дальнейших тенденций ее
развития необходимо выявить потребности в жилье и то, каким образом эта
потребность трансформируется в спрос. На развитие рынка жилья существенное
влияние оказывают платежеспособные группы населения. Формируются такие
группы не только из постоянных жителей, но и из эмигрантов. Возможность
получения жилья всегда была и остается у человека весьма притягательным
условием закрепления его связей с тем или иным предприятием, отраслью.
Трудовая мотивация формируется как результат взаимодействия различных
факторов: с одной стороны, личных интересов, целей, ценностей человека; а с
другой, – уровня социально-экономического развития общества. Если мотивы,
определяющие отношение человека к труду, рассматривать с экономической
точки зрения, то в этом случае трудовая мотивация выступает как одна из
детерминант рынка труда: готовность человека продать свой труд и таким
образом включиться в процесс труда является важнейшим фактором формирования
предложения труда. Как показывает мировая практика, наличие свободного
рынка жилья – одно из самых важных условий, определяющих реальную
миграционную подвижность рынка труда и свободное развитие производительных
сил. Свободный рынок жилья – это рынок, на котором практически повсеместно
можно найти 3 – 10% (от общего жилого фонда) свободных односемейных домов
или квартир для покупки или аренды на приемлемых условиях. Таким рынком
обладает практически любая индустриально развитая страна. Поскольку
конечным потребителем жилья является домохозяйство, определение количества
домохозяйств в жилищной системе имеет ключевое значение для оценки ситуации
в ней. Важно так же понять, насколько наличие или отсутствие жилья влияет
на динамику численности домохозяйств. От доступности жилья в определенной
степени зависят количество молодых семей и рождаемость, то есть жилье
влияет на демографическую динамику. В этом случае экономические и
демографические факторы тесно переплетаются. Так, увеличение реального
дохода приводит к увеличению количества семей и уменьшению размера
домохозяйств. Количество домохозяйств увеличивается с ростом числа
разводов, но уменьшается с увеличением количества браков. Рост рождаемости
увеличивает размер семьи в настоящий момент и количество семей в будущем.
Удорожание жилищных услуг ведет, при прочих равных условиях, к уменьшению
количества семей. Колебание активности в жилищном секторе представляет
собой нечто большее, нежели просто интересный статистический феномен.
Строительство является крупнейшей отраслью, состояние которой серьезно
воздействует на отрасли обрабатывающей промышленности, производящие
строительные материалы и оборудование. Расходы на жилье и домашнюю утварь
составляют существенную часть семейного бюджета. Масштабы активности в
жилищном секторе таковы, что взаимосвязь между ее колебаниями и колебаниями
экономической активности в целом приобретает важное значение. Состояние
жилищного сектора приводит к важным последствиям для экономики и ввиду его
масштаба. Сокращение инвестиций в жилье означает уменьшение доходов тех,
для кого жилье есть средство к существованию, и падение приводит к важным
последствиям для экономики в целом, а с учетом эффекта мультипликатора
происходит многократное снижение ВНП.
Еще одним источником более резких циклических колебаний в жилищном
секторе является кредитование под залог недвижимости, выплаты по которым
чувствительны к ставке процента, а значит, и к уровню инфляционных
ожиданий. Когда инфляционные ожидания растут, выплаты по ипотечной
задолженности могут начать расти быстрее, чем реальная заработная плата.
Это резко затрудняет ипотечные выплаты, они могут оказаться для семьи
непосильными.
Поскольку устойчивость ссуды под жилье, с точки зрения кредитора, может
оказаться под угрозой, если семья с трудом осуществляет выплаты из текущего
дохода, в период высокой инфляции кредиторы могут начать воздерживаться от
выдачи кредитов под залог недвижимости. Результатом станут ослабление
спроса на жилье и дальнейшее усиление циклических колебаний цен на жилье,
сокращение строительства новых домов и потребления жилищных услуг.
1.2 Специфика рынка жилья
Под рынком жилья следует понимать экономические отношения,
складывающиеся между его собственниками (владельцами, пользователями) по
поводу и при передаче, продаже, аренде, найме, залоге и иных рыночных
отношениях в жилищной сфере. “Рынок жилья – основа потребительского рынка и
необходимое условие существования рынка труда” [4, С.36]. Это достаточно
сложный механизм, который не может сложиться за короткий срок. При наличии
общих черт, присущих любому рынку, рынок жилья отличается спецификой в
формировании спроса и предложения, особенностями в ценообразовании,
структуре и силе воздействия на экономику. Это обусловлено, прежде всего,
своеобразием самого жилья как товара:
1. Жилью свойственны черты как частного, так и общественного товара, на
уровне отдельной квартиры – это частный товар, но уже как жилое строение
оно становится объектом инфраструктуры, то есть общественным товаром;
2. Выступая как благо первой необходимости, жилье имеет ярко выраженные
черты престижного товара, свидетельствующего о социальном статусе
владельца;
3. Жилье является одним из немногих товаров, который стимулирует труд и
сбережения, так как получение жилья может быть более действенным стимулом к
труду, чем заработная плата, к тому же для покупки жилья требуется довольно
большая сумма денег, которую можно получить только в результате накопления
или отсечения львиной доли заработной платы банку в качестве ежемесячного
платежа за ипотечный кредит;
4. Жилье выступает не просто как потребительское благо, это одно из
условий жизнедеятельности людей, элемент сферы семейных отношений;
5. Жилье – самый долговечный из всех товаров, следовательно,
обеспечивает условия существования и развития не одного поколения людей;
6. Одной из важных характеристик жилья является его иммобильность, то
есть оно привязано к определенному местоположению и не может быть
перемещено;
7. Смена потребляемого жилья связана с высокими издержками, не только
экономического, но и социального плана (утрата привычного окружения: школ,
магазинов, характеристик соседства).
Еще одной особенностью жилья является то, что потребность в жилье
практически не насыщаема. Это подразумевает возникновение потребности в
жилье, ее развитие, отмирание в случае удовлетворения и одновременно
появления новой потребности, то есть потребности в улучшении имеющихся
жилищных условий, связанных с ростом семьи, повышением ее благосостояния и
т.д. В системе экономических отношений, возникающих в процессе
производства, обмена и потребления жилья происходят изменения,
обусловленные переходным состоянием экономики; в сфере производства
значительную роль стали играть частные фирмы, появилась конкуренция между
производителями; система распределения жилья претерпела значительные
изменения, связанные с отказом от распределения жилья государством на
основе списков очередников; в сферу экономических отношений включился
обмен, то есть стал формироваться рынок жилья, возможность потребления
жилья зависит, прежде всего, от доходов. Рынок жилья является неотъемлемым
элементом рыночной системы, он тесно связан с другими видами рынков:
товаров и услуг, капитала и ценных бумаг, так как модель рыночной системы
инвестирования жилищного строительства отражает движение ресурсов между
этими рынками. Наличие нормально функционирующего рынка жилья одно из
важных условий, определяющих воспроизводство рабочей силы, реальную
миграционную подвижность населения и свободное развитие производительных
сил. В условиях рыночной экономики жилье выступает как специфический товар,
имеющий ряд особенностей: жилью свойственны черты как товар, имеющий ряд
особенностей: жилью свойственны черты как частного и общественного товара;
с одной стороны, жилье является потребительским благом, а с другой, –
выступает как способ вложения капитала. Жилье является одним из социально-
экономических благ первой необходимости, поэтому потребность в приобретении
квартиры является мощным стимулом для сбережения денег и трансформации их в
инвестиции. Подобные капиталовложения позволяют воспользоваться такими
положительными чертами этих инвестиций, как надежность капитала и доход.
Важным моментом является и то, что сохранность сбережений инвестора может
рассматриваться как привлекательная черта для дачи денег взаймы, это
порождает встречную тенденцию к займу денег с целью инвестирования в жилье.
“Государственное регулирование жилищного сектора должно осуществляться
путем нормального правового пространства для функционирования рыночного
механизма в жилищной сфере, прогнозирования развития социальных и жилищных
программ на отдельных территориях с учетом их социальной, инженерно-
транспортной и финансовой инфраструктуры” [7, С.9]. Разработке понятия
рынок жилья должно предшествовать исследование содержания, специфики и
особенностей его центральной категории-самого жилья.
Представители классической политической экономии и современные
исследователи по-разному трактуют термин жилье:
1) Жилье - экономическое благо, удовлетворяющее человеческую потребность.
Одна из наиболее существенных сторон человеческого существования -
удовлетворение разнообразных потребностей. Удовлетворены такие потребности
могут быть только посредством использования предметов (вещей). Способность
вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью, потребительскими
свойствами или потребительной стоимостью, а сама вещь с присущей ей
полезностью - потребительским благом или просто благом. Процесс
удовлетворения потребностей называется потреблением. Получить необходимые
блага можно только двумя способами: либо забирая их у природы, либо
создавая их собственным трудом. Вся история развития человечества - не что
иное, как процесс нарастания и совершенствования трудовой деятельности по
созданию благ, именно эта деятельность обусловила трансформацию понятия
благо в понятие экономическое благо. Жилье требует значительных
средств, которые не могут быть заработаны за короткий период.
2) Жилье - товар. Специфика жилья проявляется в двойственном характере
удовлетворения потребности: посредством приобретения в собственность
квартиры или индивидуального жилого дома и посредством приобретения
жилищных услуг на условиях найма или аренды: недвижимость как товар
существует всегда в двух видах: товар - объект (для приобретения в
собственность) и товар - услуга (для найма и аренды).
Миронова Н.Н. также выделяет два толкования понятия жилья: Первое из них,
которое экономисты называют жилищным фондом, относится к самим строениям
или домам. Второе понятие относится к аспекту текущего функционирования
жилища и пять особенностей, отличающих жилье от других товаров:
• жилой фонд неоднороден по размеру, местоположению, времени постройки,
внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам;
• жилье является недвижимостью;
• жилье долговечно;
• жилье является дорогим товаром: чтобы приобрести его в собственность,
обычная семья должна взять немалый заем;
• издержки переезда также высоки: помимо существенной денежной стоимости
собственно переезда существуют также психологические издержки, связанные с
расставанием с привычным окружением [5, С.11].
Вместе с орудиями производства, пищей, одеждой, топливом, жилище
принадлежит к основным материальным благам, способ производства которых
определяет характер общественного строя, развитие общества от одного строя
к другому. Развитие человеческого жилья прошло огромный путь: от жилища
первобытного охотника и скотовода эпохи каменного века, до современного
городского жилого дома, оснащенного всеми видами благоустройства. Различия
в характере типов жилья обусловлены развитием производительных сил,
многообразием хозяйственной деятельности людей, различием естественно-
географических условий, формами семейной и общественной жизни. Возведение
жилища является основным и наиболее ранним видом строительной деятельности,
предшествующей созданию производственных, общественных и иных типов зданий.
В устройстве жилища с древних времен проявляется эстетическое чувство
человека. Для понимания места жилья в рыночной модели экономики
представляется целесообразным рассмотреть существо и взаимосвязь таких
основных положений, как частная собственность, свобода предпринимательства
и выбора, личный интерес как главный мотив поведения человека, конкуренция,
роль государства в рыночной экономике. Рыночная экономика опирается на
право частной собственности, а жилье является наиболее доступным объектом
этой собственности. В то же время, жилье представляет собой особый объект
собственности. Права владения, пользования и распоряжения им отличны от
прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что
пользование жильем затрагивает интересы других граждан иили юридических
лиц. Поэтому приобретение жилья, а так же другие операции с ним (залог,
мена, наследование, уточнение долей и т.д.) связаны с определенными
процедурами, призванными обеспечить учет интересов других людей,
государства, местных органов власти. Право владеть и распоряжаться
имуществом развивает в человеке инициативу и стимулирует развитие одного из
крупнейших секторов экономики - сферы недвижимости, большую часть которой
составляет жилищная сфера. С частной собственностью непосредственно связана
свобода предпринимательства и выбора. В рамках административно-командной
модели экономики строительством жилья занималось исключительно государство,
с переходом к рыночной системе возникает потребность в развитии частного
предпринимательства в сфере строительства жилья и его реализации.
Появляется необходимость в формировании и развитии рынка жилья и его
финансовой инфраструктуры. Тем самым появляется основа для конкуренции.
Проблема терминологии в жилищной сфере во многих случаях связана с
эффективностью управленческих решений и может даже определять судьбы
конкретных людей, например очередников. Поэтому суть терминов при решении
жилищных вопросов должна быть точно и однозначно определена.
Особенно это важно при переходе от государственно-распределительной
системы к рыночным отношениям. При этом в кратчайшие сроки и часто при
условии недостаточной согласованности действий разрабатываются и
пересматриваются сотни правовых и нормативно- технических документов.
В этой связи и вследствие многоплановости характера проблемы важен
системный подход к ее решению. Такой подход подразумевает
взаимосогласованность терминологии для документов всех уровней и видов,
регламентирующих проблему жилья на всех стадиях его создания и
существования - от проектирования до эксплуатации и операций с
недвижимостью. Наиболее общее, энциклопедическое определение жилья: одно
из основных материальных условий существования человека. Вместе с тем
четкого определения термина жилье в казахстанском законодательстве нет,
несмотря на то, что в соответствии с Конституцией РК каждый имеет право на
жилище. Характерно, что даже в юридической литературе употребляется термин
жилье скорее бытового плана.
Жилье - это малоэтажное здание (дом) или квартира в многоэтажном жилом
здании (доме), характеризующаяся совокупностью жилых, вспомогательных и
подсобных помещений (зданий, построек) с определенными элементами
обеспечения жизнедеятельности человека.
Если принять за основу приведенное толкование, то можно построить
систему терминов и определений, связанных с понятием жилище: социальное
жилище, статистическое жилище, экономическое жилище и т.д. Наибольший
интерес для нас представляет именно последнее. В экономической литературе
одним и тем же словом жилье обозначаются два принципиально отличающихся
друг от друга понятия. Первое из них - жилищный фонд - относится к самим
строениям и домам как к объектам собственности и может быть разбито на ряд
более мелких понятий.
Жилой фонд - совокупность жилых помещений с относящимися к ним
вспомогательными помещениями, как в жилых, так и в нежилых строениях.
Величина жилого фонда определяется по числу квадратных метров, как жилой,
так и общей площади. Жилое помещение - квартира, отдельная комната или
несколько комнат в квартире используемой для жилья.
Второе понятие относится к аспекту текущего функционирования жилья.
“Каждая единица жилого фонда может производить ряд потребительских услуг:
служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Все это
называют жилищными услугами и если бы мы хотели выразить их количественно,
нам пришлось бы их измерить за определенный период времени” [6, С.14].
Действительно, если единица жилищного фонда не разрушена или физически не
повреждена, она производит непрерывный поток жилищных услуг. Именно эту
сторону понятия жилье мы имеем в виду, когда изучаем, например, рынок
жилья, сдаваемого в наем, так как на этом рынке продаются и покупаются не
сами строения, а жилищные услуги, предоставляемые этими строениями. Жилье
по своей природе достаточно специфично - с одной стороны, оно выступает как
объект потребления (потребление жилищных услуг), а с другой - как товар
(купля-продажа жилищного фонда как объекта собственности). Различия между
понятиями жилищного фонда и жилищных услуг будут иметь значение при
определении спроса на жилье.
Во-первых, жилье относится к числу первичных жизненных потребностей,
наряду с пищей, одеждой и обувью.
Во-вторых, жилье - капитальный товар длительного пользования, к тому же
достаточно дорогой в строительстве и эксплуатации. Жилье как объект
экономических отношений можно рассматривать: во-первых, по фазам
воспроизводства, то есть в связи с производством, распределением, обменом и
потреблением жилья.
В-третьих, это экономические отношения по вертикали, с участием
государства как высшего субъекта управленческих отношений и как инвестора,
и по горизонтали, с участием субъектов строительства (отношения между
физическими и юридическими лицами). Жилье как воплощение стоимости является
по сравнению со всеми другими продуктами труда более привлекательным для
многих слоев населения, особенно в условиях инфляции и политической
нестабильности. Понимание же образования стоимости жилья требует
определения основных факторов, ее формирующих. Это, прежде всего, такие
физические составляющие, как земля и добавленные к ней компоненты. Первая
определяется как земная поверхность (земля, вода и прилегающие природные
объекты: полезные ископаемые, леса, плодородный слой почвы). Добавленными
к земле компонентами признаются любые сооружения или здания, находящиеся на
ней постоянно. Стоимость земли, в свою очередь, определяется более или
менее благоприятным положением относительно близости транспортных путей или
центра города, состоянием окружающей среды, отдаленностью промышленных
предприятий и т.д., наконец решает дело соотношение между спросом и
предложением на данный момент.
В исследовании жилья уместно так же проводить грань между понятием
жилого имущества и непосредственно жилья. В первом случае мы говорим скорее
о собственности, об обладании законными претензиями, преимуществами и
правами, присущими владению жильем. Последнее представляет собой конкретный
участок земли с добавленными к нему компонентами. Таким образом, владелец
жилья наделен определенными правами на это жилье; как правило, это
следующие права: на продажу, аренду, использование, физическое пребывание,
залог. С точки зрения экономической теории жилье является частным товаром
только на уровне жилого помещения (квартиры, комнаты). Жилье как любой
товар обладает свойствами: стоимостью и потребительной стоимостью.
Потребительная стоимость жилья представляет собой совокупность его
разнообразных качественных характеристик, которые удовлетворяют потребности
человека. Для рассмотрения значения удовлетворения жилищных потребностей в
этой работе использованы данные литературы по психологии и социологии, то
есть наук не экономических, но связанных с изучением человека. Это сделано
потому, что некоторые моменты в исследовании данной проблемы там раскрыты
более полно. Кроме того, обращение к междисциплинарным исследованиям
является уместным в связи с необходимостью комплексного подхода к анализу
предмета исследования. Особенностью жилищной потребности является то, что
она по своей природе общественна и относительна. Другими словами: сами
условия растущей жилищной обеспеченности вызывают у людей более высокие
запросы. То, что вчера вполне удовлетворяло человека, считалось нормой,
сегодня его не устраивает. И не потому, что у него какие-то завышенные,
немотивированные запросы, а потому, что изменилась окружающая его
общественная среда.
Другой особенностью жилищной потребности является их относительность.
Все вместе это делает жилищную потребность слабо насыщаемой, так как
потребность следует считать практически не насыщаемой, если при ожидаемом
уровне развития производительных сил в ближайшие десятилетия она не может
быть удовлетворена до такого уровня, когда потребитель добровольно уже не
желает получить ничего сверх определенного количества, даже если это
предоставляется бесплатно. Неудовлетворенность выполняет стимулирующую роль
в развитии жилищной системы.
Помимо слабой насыщаемости жилищная потребность отличается высокой
ресурсоемкостью для ее реализации. Это проявляется в высоких затратах на
строительство не только для государства в целом, но и для бюджета каждой
семьи. Кроме того, жилищные потребности человека на протяжении его жизни
меняются. Эти изменения в значительной степени зависят от семейного цикла.
Ученые Римашевская Н.М., Копнина В.Г., Прокофьева Л.М. выделили несколько
этапов, на которых у семьи происходят изменения потребности в жилье: 1)
первые годы супружеской жизни, когда семья еще мала и достаточно мобильна,
жилищные потребности не доминируют; 2) этап после рождения ребенка, когда
жилищные потребности возрастают; 3) период, когда дети оставляют
родительский дом - многие жилищные проблемы уже решены.
Самую популярную классификацию потребностей в литературе, в том числе и в
пособиях по научному менеджменту, создал американский психолог Абрахам
Маслоу. В основе этой классификации лежит допущение, что потребности,
расположенные в основании пирамиды, должны быть удовлетворены прежде, чем
другие, расположенные выше, проявятся и станут действующими. Эта схема
правомерна и с экономической точки зрения.
2 ЗАКОНЫ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
2.1 Особенности спроса и предложения на жилье в зарубежных странах
Жилье является благом первой необходимости. Общая потребность населения
России в жилье, по оценкам экспертов, составляет порядка 1,6 млрд. кв. м,
или свыше 600 млрд. долл. США в стоимостном выражении. Такие данные озвучил
на заседании Международного ипотечного клуба исполнительный директор
Национальной саморегулируемой организации участников рынка жилищного
кредитования Андрей Крутов. По его словам, для удовлетворения этой
потребности необходимо использовать жилищное кредитование. А. Крутов
считает, что помимо рынка ипотечных ценных бумаг нужно развивать рынок
ссудного капитала. Оба эти источника сопоставимы по своим масштабам и
эффективно дополняют друг друга, - сказал он, - например, в США объем
ссудной задолженности по жилищных кредитам составляет 7 триллионов долл.
США С помощью ипотечных ценных бумаг рефинансируется только 54% этой
задолженности. В Европейских странных доля ипотечных ценных бумаг еще ниже,
и составляет 30%. Если даже предположить, что в ближайшее время в России
ипотечные ценные бумаги составят 50% фондового рынка, что в принципе не
очень реально, это все равно 150 млрд. долл. США. То есть, в четыре раза
меньше тех сумм, которые требуются для решения квартирного вопроса, -
подчеркнул он. А. Крутов предположил, что проблему мог бы решить испытанный
во всем мире способ - использование жилищных накоплений граждан. Например,
в Германии основным источником накопления являются строительные
сберегательные кассы, - рассказал он, - За период их существования, в
систему жилищного строительства и кредитования было привлечено 800 млрд.
долл. США, Это объем, который вполне сопоставим с сегодняшними
потребностями российского рынка [7]. Он отметил, что, несмотря на
существование подобных примеров, закон о ссудно-сберегательных кассах не
вошел в пакет по формирования рынка доступного жилья. Хотя, как напомнил А.
Крутов, такой законопроект разработан и даже внесен в Госдуму, но его
дальнейшая судьба пока неизвестна. С мая 2007 года в США отмечен резкий
всплеск интереса к недвижимости. Западные эксперты объясняют это
благоприятными тенденциями в развитии экономики в целом. Как сообщает
министерство торговли США, продажи новых домов выросли в мае 2007 года
более чем на 4,5% по сравнению с апрелем. В апреле, по уточненным данным, в
США было продано 1 млн 180 тысяч новых домов, рассчитанных на одну семью, а
в мае продажи уже дошли до 1 млн 234 тысяч. Ранее СМИ сообщали о продажах
1 млн 198 тысяч домов за месяц. Аналитики, опрошенные Reuters, даже ожидали
снижения продаж домов в США в мае до 1 млн. 150 тысяч на основе этих
данных. Однако строительные компании предложили дополнительные услуги при
покупке жилья, привлекая клиентов, число которых сократилось после
повышения ипотечных ставок, и ситуация изменилась.
Увеличение продаж новых домов подтверждает прогноз ФРС о том, что
ослабление рынка недвижимости США не будет резким и позволит Центробанку
продолжить повышение ставок. Рынок жилья по-прежнему медленно охлаждается,
– говорит главный экономист Wells Fargo & Co. Скотт Андерсон. – В любом
случае, рост продаж повышает вероятность подъема ставки в августе [7].
Средняя стоимость нового дома выросла в мае на 3,1% по сравнению с
аналогичным периодом прошлого года и составила 235,3 тыс. долл. США.
Продажи на первичном рынке составляют около 15 процентов от общего оборота
рынка жилья в Америке. Предыдущий скачок спроса был отмечен в феврале.
Тогда аналитики назвали объемы продаж недвижимости в США рекордными за
последние 30 лет работы данного рынка. Министерство финансов США сообщало о
том, что индекс активности увеличился на 14,5% только в январе 2007 года. В
натуральном выражении это отразилось в строительстве 2,27 млн единиц жилья.
Это рекордный показатель темпов роста, который последний раз наблюдался в
1973 году. Вместе с тем, аналитики утверждают, что столь высокие темпы
роста рынка жилья в США обусловлены чрезвычайно теплой погодой, которая
установилась в США в январе нынешнего года. В дальнейшем специалисты
предсказывают снижение показателей до их стандартных значений. Падение
объемов рынка наблюдалось в декабре прошедшего года, когда соответствующие
показатели буквально рухнули на 6,9%. За прошедшие годы в США наблюдался
самый настоящий строительный бум вследствие благоприятных условий,
созданных американским правительством для развития рынка жилья.
Немаловажной для тенденции развития рынка оказалась также серия
последовательных повышений учетной ставки. Об этом говорят показатели,
отражающие рыночную ситуацию и ожидания участников рынка в мае нынешнего
года. “Нью-Йорк постоянно испытывает приток брокеров, и, соответственно,
увеличивается потребность в жилье. Эксперты находят свои логичные
объяснения росту цен на недвижимость в США. На сегодня рынок недвижимости
США – один из самых горячих в мире. При этом сегментировать спрос сложно –
каждый день он изменяется, но востребовано и типовое жилье, и элитные
проекты. Это объясняется это высокой доступностью ипотеки: относительно
низкие ставки по ипотечным кредитам (от 4-6% при кредитовании на 30 лет) и
10% вступительный взнос делают ипотеку доступной для большинства
покупателей недвижимости” [8, С.8].
Кроме того, экономика страны стабильно развивается, ставка
рефинансирования растет, а колебания ситуации если и есть, то на спросе на
рынке недвижимости они отражаются незначительно. В высокой степени рост
спроса спровоцирован притоком иностранного капитала в страну. Во Флориде
увеличивается число эмигрантов из Латинской Америки, приток
южноамериканских нефтедолларов также вызывает рост спроса на квартиры. В
Майами в прошлом году зафиксирован ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
