Система ипотечного кредитования в Казахстане
СОДЕРЖАНИЕ
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 2
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования
1. Понятие ипотеки и классификация ипотечных ссуд ... ... ... ... ... .5
2. Зарубежный опыт ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ... 13
3. Основные модели организации ипотечных ссуд ... ... ... ... ... ... 25
Глава 2. Система ипотечного кредитования в Казахстане.
2.1 Правовое регулирование ипотечного кредитования в РК ... ... ... ..35
2.2 Организационные основы ипотечного кредитования в РК ... ... ... 41
2.3 Механизм предоставления ипотечного кредита на примере АО
Банк Каспийский ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 54
Глава 3. Совершенствование системы ипотечного кредитования.
3.1 Альтернативные инструменты ипотечного кредитования ... ... ... ..63
3.2 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования ... ... 69
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .78
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .81
Приложение
Введение.
Ипотечное кредитование является одним из динамично развивающихся
направлений рынка финансовых услуг на Западе, но в современных
казахстанских условиях ипотека - относительно новое понятие.
Опыт зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной
организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека
постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка
жилья. В современных условиях развития рыночной экономики реальная
экономическая величина ежегодных расходов средней казахстанской семьи, как
правило, меньше величины ее доходов, ввиду чего имеется тенденция к
накоплению. Наиболее распространенными формами хранения накоплений
являются сбережения в банке либо приобретение недвижимости. Значительная
часть населения Казахстана имеет относительно стабильные доходы, но не в
состоянии приобрести жилье из-за отсутствия достаточных накоплений.
Система ипотечного кредитования помогает расширить кредитно-финансовую
сферу платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания
условий для развития рыночных механизмов мобилизации денег посредством
запуска и развития системы долгосрочного жилищного ипотечного
кредитования. С внедрением и развитием этой системы население получает
возможность приобретать готовое жилье. За счет средств, предоставляемых в
виде долгосрочного ипотечного кредита.
Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к
пересмотру концепции в жилищной политике. Новая политика в решении
жилищной проблемы базируется на формировании рынка жилья, достижения
баланса стоимости жилья и реального дохода граждан. Реформа финансирования
жилищного сектора влияет на состояние экономики в двух направлениях: во-
первых, рост жилищного строительства активизирует спрос на строительные
материалы и на эффективные типы оборудования. Отрасли, производящие
строительные материалы и оборудование, инициируют спрос добывающих
отраслей и различных отраслей машиностроения. Так могут воссоздаться
многие производственные цепочки. Во-вторых, преодоление социальной
нестабильности. Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное
влияние на преодоление социальной нестабильности, который обычно
сопровождает экономический кризис. С одной стороны, развитие ипотечного
кредита способно смягчить последствия безработицы. В следствии жесткой
территориальной привязки строительства в производство вовлекаются
дополнительные местные трудовые ресурсы. Кредитование под залог
недвижимости также содействует мобильности трудовых ресурсов В странах с
неразвитым ипотечным кредитованием нет и не может быть свободы выбора
места жительства. Таким образом, очевидно влияние ипотеки на решение
проблемы занятости. С другой стороны, одной из важнейших предпосылок
достижения социальной стабильности является удовлетворение потребностей
населения в жилье. Одной из социально значимых задач является жилищная
политика.
Банковский сектор, один из наиболее стабильно и динамично
развивающихся секторов экономики Казахстана, но поскольку стабилизация
идет в условиях сохраняющейся нестабильности в стране, то первостепенное
значение в коммерческих операциях приобретают политические и экономические
риски. Соответственно, необходимы гарантии их погашения. Одним из основных
способов обеспечения кредита, который широко применяется в рыночной
экономике, является залог. Любой гражданин имеет теперь возможность
рассматривать свое имущество и даже право владения и пользования
имуществом в качестве определенной рыночной ценности, реализовать которую
можно на рынке недвижимости. А право залога имущества предприятий, включая
его основные фонды, с последующим обращением в соответствующих случаях к
его взысканию, делает рынок недвижимости масштабным и перспективным.
Актуальность данного исследования определяется необходимостью
развития ипотечного кредитования в Казахстане в целях улучшения социально-
экономического положения, в условиях адаптации хозяйства к рыночным
условиям.
Основная цель данной работы изучение ипотечного кредитования и его
организационно-правовой основы.
В связи с поставленной целью необходимо поэтапное решение следующих
задач:
1. историю становления ипотечного кредитования в мировой практике;
2. изучить виды ипотечных ссуд;
3. рассмотреть опыт зарубежных стран в области ипотечного
кредитования;
4. охарактеризовать вопросы современного состояния ипотечного
кредитования в Казахстане;
5. рассмотреть правовое регулирование ипотечного кредитования;
6. рассмотреть механизм предоставления ипотечных кредитов на примере
АО Банк Каспийский;
7. Раскрыть альтернативные инструменты ипотечного кредитования;
8. определить проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования
в Казахстане.
В работе использованы нормативно-правовые акты законодательства
Республики Казахстан, монографии, статьи периодических изданий, учебные и
справочные пособия.
Структура дипломной работы включает введение, три главы, заключение,
список использованной литературы и приложения.
ГЛАВА 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования.
1. Понятие ипотеки и классификация ипотечных ссуд.
Многие считают, что ипотека это современное слово, возникшее в
странах с развитой рыночной экономикой. Дискуссии о возможностях ипотеки в
нашей стране в течение последних двух лет породили прочную ассоциативную
связь этого финансового механизма исключительно с иностранными
инвестициями. Это произошло не только из-за мало понятности самого термина
для широких кругов населения, но и отсутствия экономико-правового поля для
функционирования системы ипотечного кредита в нашей стране. Однако история
свидетельствует о том, что термин “ипотека” впервые появился в Греции в
начале VI века до нашей эры и уже тогда был связан с обеспечением
ответственности должника перед кредитором определенными земельными
участками. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей
заемщику заемной территории ставился столб с надписью о том, что указанная
собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной
сумме. На таком столбе, получившим название “ипотека”, отмечались все
поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали
использовать особые книги, называвшиеся “ипотечными”. Уже в Древней Греции
обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу
беспрепятственно удостоверится в состоянии данной земельной собственности.
Как правовой институт, ипотека была известна в I-II веках нашей эры на
территории Рима. Еще ранее она появилась в законодательстве Древнего
Египта. 25
Ипотечные банки, как специализированные кредитно-финансовые
институты, возникли в Германии в XVIII в. Первым ипотечным банком был
государственный банк, основанный в Силезии в 1770 г. и оказывавший
финансовую поддержку крупным помещичьим хозяйствам. В начале XIX в.
деятельность ипотечного банка распространилась на мелкие помещичьи
владения, а затем и на крестьянские хозяйства. Основу регистрации ипотеки
в Германии составляет Поземельная книга, роль и порядок ведения которой
регулируется германским гражданским положением и специальным актом
“Правила ведения земельной книги”. Регистрация земельных участков при
установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением
возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в
виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней
должны быть записаны: вид залога, имя должника, имя кредитора, сумма
требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные
требования. В середине шестидесятых годов ХХ в. имелось 13 государственных
и 28 частных земельных банков. Контрольный пакет акций большинства этих
земельных банков принадлежит кроссбанкам. Такой четкой системы ипотечных
банков, как в Германии, в других странах нет. Так, в США в 1916 г. были
созданы земельные банки в двенадцати округах для выдачи долгосрочных ссуд
фермерам под залог земли. В настоящее время предоставлением ипотечного
кредита в США занимаются в основном ссудно-сберегательные ассоциации,
займо-сберегательные банки и мелкие фермерские банки регионального
значения. Здесь залог недвижимости используется очень широко, в том числе
в аграрном секторе, собственно под ипотекой в США понимается кредитование
только в жилищном секторе. В Канаде ипотечные банки занимаются, главным
образом, кредитованием операций с недвижимостью. Вначале объектом их
деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли и
сельскохозяйственных строений, а впоследствии - жилищного строительства.
12
Во Франции крупнейший земельный банк (Grcdit foncier de France) и его
филиал Контора предпринимателей (komploru des enberprenecurs)
предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и
промышленное строительство. Ипотечные операции осуществляет также
основанный еще в 1852 г. Банк земельного кредита (французский поземельный
кредит). Этот банк выдает кредиты в основном крупным строительным
компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство от
трех до 20 лет. Так, здесь право на непосредственное владение землей
принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане
обладают правом аренды земельных участков. Во Франции основой ипотечного
права является Кадастр. Кадастр - это картографическое изображение всей
национальной территории по коммунальному принципу с четким разграничением
небольших кусков земли и крупных землевладений.
Таким образом, очень легко идентифицировать застроенное или
незастроенное имущество и исключить возможность перепутать с другим.
Примерно также, с небольшими вариациями, эта служба организована в других
странах романо-германского права, только там кадастр называют поземельной
книгой. В небольших странах Западной Европы с сельскохозяйственной
ориентацией, таких, как Финляндия, Швеция, Бельгия, Нидерланды, имеются
как частные, так и государственные ипотечные банки. Так, в Финляндии
ипотечный кредит предоставляют пять частных ипотечных банков под залог
недвижимости - земли и строений, как производственных, так и
непроизводственных. Более 70% средств банки мобилизуют путем выпуска
ипотечных облигаций. В Швеции имеются четыре ипотечных банка, которые
находятся под государственным контролем. Они занимаются кредитованием
жилищного строительства, сельского хозяйства, судостроения, а также
торговли. В Бельгии операции по выдаче долгосрочных ссуд выполняют
специальные кредитные учреждения, которые образуют так называемый
государственный кредитный сектор. В этот сектор входит центральное
управление ипотечного кредита, займы которого гарантируются государством.
В Нидерландах ипотечный кредит выдают сельскохозяйственные кредитные
институты, организованные на кооперативных началах. Их объединяет
Центральный кооперативный крестьянский банк (Рабабанк). 12
История создания земельных банков в России, где они играли
значительную роль в развитии кредитной системы, тесно связана со всей
социально-экономической и политической жизнью страны второй половины XIX -
начала ХХ века. В начале семидесятых годов прошлого века были созданы
одиннадцать акционерных ипотечных (земельных) банков. Значительную роль в
проведении аграрной политики в дореволюционной России играли
государственные земельные банки: Государственный крестьянский поземельный
банк (учрежден в 1882г.) и Государственный дворянский земельный банк
(учрежден в 1885 г). На государственный крестьянский поземельный банк была
возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли,
банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 34,5 лет. За 1883 –
1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 млн. рублей. При его
участии было продано и куплено 2,4 млн. десятин земли. В последующие годы
масштабы приобретаемой непосредственно банком земли, а также выдачи ссуд,
за счет которых крестьяне также покупали землю, значительно возросли.
Задачей Государственного дворянского земельного банка являлось поддержание
помещичьего землевладения путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком до
66 лет в размере 60% стоимости дворянских имений. Дворянский банк оказал
помещикам большую финансовую поддержку и к концу 1890 года задолженность
заемщика по ссуде составляла 267 млн. руб. Некоторый застой поземельного
кредита был связан со спадом экономики в 1905-1907 гг. Возродил и ускорил
развитие этого кредита экономический подъем 1909-1913 гг. Первая мировая
война вызвала сокращение деятельности ипотечных банков, а затем и
прекращение ее. Так как ипотечный кредит предполагает наличие частной.
собственности, прежде всего на землю, то именно по причине ее отмены на
территории России после 1917 г. ипотечные банки были закрыты, поскольку
исчезла основа для совершения залоговых операций. С 1992 г. в России
начинают действовать первые инвестиционные земельные банки: Петербургский
ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, Опцион,
Асикомбанк, Кубанский земельный ипотечный банк. 26 августа 1996 года в
России было создано Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, в
форме открытого акционерного общества (на первом этапе со 100-процентным
государственным капиталом), целью которого является организация
рефинансирования коммерческих банков и вторичного рынка ипотечных
кредитов. Также, одним из основных ориентиров организации Агентства
является обеспечение притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов
в жилищную сферу, организация системы рефинансирования коммерческих
банков, кредитующих население для приобретения жилья и, по мере
возможности сделать ипотечное кредитование доступным для широкого круга
граждан. 23
Формирование системы ипотечного кредитования является характерным
признаком не только развитых банковских систем. Известно, что формирование
институтов ипотечного кредитования в Германии, Нидерландах и других станах
начиналось не в условиях высокоразвитой экономики. Ипотечные банки
получили развитие и в странах, где наблюдаются экономические процессы,
схожие с процессами, происходящими в Казахстане. Ипотека использовалась и
на территории Российской империи, а значит и на территории Казахстана.
Однако в период советской власти ипотека была забыта, так как считалась
элементом капитализма. Хотя во всем мире ипотека развивалась и в каждой
стране приобретала специфические формы, свойственные традициям и обычаям
рынка. С переходом к рыночной экономике в Республике Казахстан наблюдается
зарождение основ ипотеки, идет процесс формирования свойственной нашей
стране модели. Начало развитию ипотеки было заложено Указом Президента
Республики Казахстан, имеющим силу Закона от 23 декабря 1995 г. N 2723 "Об
ипотеке недвижимого имущества". 2
Данный Указ определил ипотеку как вид залога, при котором заложенное
недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании
залогодателя или третьего лица.
Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в
странах с развитой рыночной экономикой. Многообразны механизмы или схемы
их предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов
зависят от множества факторов, но преобладающим остается объект
кредитования - вид недвижимого имущества.
Далее на основе изложенных ранее принципов и условий ипотечного
кредита рассмотрим виды ипотечных ссуд, уделив основное внимание
финансовому аспекту ипотеки.
Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:
разработать схему погашения задолженности;
определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для должника;
найти дополнительные условия, которые дают возможность более обоснованно
выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.
Решение этих проблем зависит от выбранного вида ипотечной ссуды и от
конкретных условий ее выдачи.
Рассмотрим следующие схемы ипотечных ссуд:
типовая -(стандартная) ипотечная ссуда;
ссуда с ростом платежей;
ипотека с периодическим увеличением суммы взносов;
ипотека с изменяющейся суммой выплат;
ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой;
ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;
ипотека с переменной процентной ставкой;
ссуда с дележом прироста стоимости имущества;
ссуда по закладной с обратным аннуитетом.
Типовая (стандартная) ипотечная ссуда. В начале операции по данной
ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму,
например, при строительстве дома. Далее он погашает задолженность
равными, обычно ежемесячными взносами, которые идут на погашение основной
суммы задолженности. 11
К концу обусловленного договором срока долг должен быть погашен
полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах,
например, США, он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга вносятся
в конце определенного периода или в его начале. Типовая схема
предоставления ипотечного кредита имеет много модификаций,
предусматривающих повышение ее гибкости в учете потребностей как кредитора,
так и должника.
В практике разных стран применяются и нетрадиционные схемы ипотеки.
Большинство из них преследует цель снизить уровень выплат должника на
начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по
погашению долга, на более поздние этапы.
Существенное влияние на выбор таких схем ипотечного кредитования в
нашей стране, очевидно, будут оказывать темпы инфляции и уровень доходов
населения.
Модификации типовой схемы предоставления ипотечной ссуды со снижением
уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны
привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем
(начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при
строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям, прежде всего,
следует отнести ссуду с ростом платежей. 10
Ссуда с ростом платежей обычно предусматривает постоянный рост доходов
должника в первые пять или десять лет. Взносы в оставшемся- периоде
погашения ссуды постоянны. В итоге, эта схема погашения приводит к тому,
что в первые годы текущие расходы бегут оказаться меньше, чем суммы,
необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина
основного долга некоторое время увеличивается, а долг уменьшается.
Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.
Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов. Эта модификация
близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованной схеме
каждые 3 - 5 лет увеличивается сумма взносов. 11
Ипотека с изменяющейся суммой выплат. При такой форме предоставления
ипотечного кредита, предполагается наличие льготного периода, в котором
должник выплачивает только проценты. Такой способ распределения платежной
нагрузки, естественно, даст наибольший эффект в отношении временного сдвига
платежей. В последние годы практикуются более сложные схемы ипотечного
кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными для
клиентов.
Ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой. Данная схема
ипотечного кредитования объединяет черты традиционной ипотеки (для
кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодателя). При этой схеме
покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме
того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме
ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они будут
меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме
взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток средств на
этом счете, уменьшает фактический размер задолженности. В первое время
срока сделки при небольших уровнях взносов общий размер задолженности может
увеличиваться, затем будет сокращаться. В настоящее время долгосрочный
кредит в нашей стране практически коммерческими банками не выдается.10
Ипотечная ссуда выдается на длительные сроки, а это даже в условиях
стабильной экономики связано с определенным риском, в том числе и с риском
изменения уровня процентной ставки. Определенную страховку от такого риска
обеспечивают условия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки.
При этой схеме ипотечного кредитования предполагается, что стороны,
заключающие сделку, каждые 3 - 5 лет возобновляют кредит на основе
пересмотренного уровня процентной ставки. Подобным образом происходит
среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и
создается возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям фондового
рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и
Англии. В социально-экономических условиях нашей страны, при наличии
гиперинфляции и чрезвычайно высоких и динамично меняющихся процентных
ставок за кредит, ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки также
имеют перспективы своего применения в практике ипотечного кредитования.
11
Учет нестабильности на фондовом рынке преследует цель применения
ипотеки с переменной процентной ставкой. При такой схеме ипотечного
кредитования уровень ставки фиксируется в договоре в виде конкретной
величины. Он “привязывается” к какому-либо финансовому показателю или
индексу. Пересмотр ставки обычно осуществляется один раз в полугодие. В
наших нестабильных экономических условиях это можно делать раз в квартал.
Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается
допустимая норма коррекции, обычно не более двух процентов. Оговаривается и
минимальная величина корректировки.
Недостатком двух последних схем ипотечного кредитования является то,
что они не позволяют определить будущий уровень процентной ставки, поэтому
для них нельзя разработать полный план погашения задолженности- на момент
заключения договора.
1.2 Зарубежный опыт ипотечного кредитования.
В мировой практике существуют несколько моделей организации
ипотечного кредитования, рассмотрим более подробно две наиболее популярные.
Две модели организации ипотечного кредитования:
• Модель сберегательного банка - жесткая зависимость от института
мелких вкладчиков.
• Модель вторичного рынка ипотечных кредитов - основой финансового
механизма является рынок ипотечных кредитов и обеспеченных ими
ценных бумаг.
Государство в становлении и развитии ипотечного кредитования всегда
играло определяющую роль. Правительственная поддержка выражалась путем:
• Субсидирования программ накопительных вкладов;
• Поддержке деятельности кредитных учреждений, занимающихся
ипотечным кредитованием ( нр налоговые льготы);
• Прямые гарантии по ипотечным кредитам, предоставляемым
определенным категориям лиц;
• Общая тенденция (за исключением Германии) сокращения контроля
государства за рынком ипотечных кредитов.
Основные различия в способах решения проблемы жилищного кредитования в
разных странах.
Общая характеристика особенностей каждой страны.
В США существуют две основные взаимодополняющие системы:
• система предоставления долгосрочных кредитов с фиксированной
ставкой, финансируемых, в основном, на рынке капитала с
предоставлением возможности досрочного погашения кредита;
• система предоставления долгосрочных кредитов с переменной
процентной ставкой, финансируемых за счет частных вкладов.
В обоих случаях риск по кредитам с высоким LTV возлагается на
специализированные страховые компании. Остаточный риск - на правительстве.
25
Дания: аналогично, но риск по кредитам с высоким LTV возлагается на
банки, причем на часть, превышающую максимальное значение LTV, и
обеспечивается за счет краткосрочных кредитов с переменной процентной
ставкой. Долгосрочные кредиты с переменной процентной ставкой не
предоставляются.
Франция: обеспечение кредитных ресурсов за счет частных и
накопительных вкладов, а также используются возможности рынков
долгосрочного капитала. В основном кредиты с фиксированной ставкой, а
поскольку финансируются они вкладами, то появляется риск процентной ставки.
Германия: кредиты с фиксированной процентной ставкой, исключается
досрочное погашение. Финансирование кредитов в основном за счет выпуска
облигаций. Альтернатива данным кредитам - переменная ставка; финансирование
за счет частных вкладов. Кредиты с высоким значение LTV, превышающие
определенную величину, предоставляются банком, как в Дании, в виде частного
необеспеченного кредита. Кроме того, существует программа накопительных
вкладов для первичных покупателей.
Великобритания: самый распространенный вид кредита - с переменной
ставкой, обеспеченный сберегательными вкладами. Повышается роль ценных
бумаг. Риск по кредитам сокращается за счет страхования ипотечных кредитов.
Влияние государства минимально. Государственные субсидии:
Великобритания - самые незначительные субсидии, нет расходов,
связанных с этим.
Дания, Германия, США - относительно малое количество способов выхода
государства на рынок, расходы по предоставляемым субсидиям превышают
выгоды, получаемые при применении рыночной ставки процента, на 10-20
базисных пунктов.
Франция - и текущие расходы, и субсидии на предоставление жилищных
кредитов значительно выше, чем в других странах, что заметно снижает
эффективность системы жилищного кредитования. Рыночный характер системы
жилищного кредитования:
Великобритания: в наибольшей степени рыночный характер.
США: не имеет столь ярко выраженный рыночный характер; государство
играет важную роль - ипотечное страхование риска неисполнения кредитного
договора (Федеральное жилищное управление, Управление по делам ветеранов);
предоставление гарантий по средствам, накапливаемых на депозитах, а также
по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами.
Дания: жестко регулируемая система с применением ограничений на
начальной стадии кредитования. В наст. время развивается в сторону большей
рыночной конкуренции и гибкости.
Германия: высокий уровень централизованного регулирования на
финансовых рынках. Потребители имеют ограниченные возможности выбора
вариантов при заключении кредитного договора.
Франция: широкое реформирование финансового сектора в направлении
придания ему рыночного характера. В то же время депозитные учреждения
продолжают пользоваться значительными преимуществами в ипотечном
кредитовании, что значительно ограничивает возможности конкуренции с ними
со стороны кредиторов оптового рынка ссудного капитала. Кроме того,
законодательство ограничивает возможности заемщиков по использованию
залогов в целях получения кредита (для защиты интересов заемщиков).
Охарактеризуем европейские жилищные финансовые системы. Главная цель
жилищной финансовой системы - перераспределение средств между теми, кто
хочет накопить средства, и теми, кто хочет занять деньги на приобретение
жилья, которое они не могут приобрести, внеся сразу всю необходимую сумму.
25
Существует три основных системы финансового обеспечения приобретения
жилья.
1)Система ипотечного банка (система ипотечных облигаций).
Происходит перераспределение накоплений частного сектора в сферу
жилищного финансирования с помощью институциональных инвесторов (страховых
и пенсионных фондов) или фондовой биржи. Эта система существует с 18 века.
Кредиты обеспечены выпуском и продажей ипотечных облигаций на
финансовых рынках. Обычно эти облигации имеют фиксированную ставку
процента. Система ипотечного банка занимает существенное место в таких
странах, как Германия, Дания, Швеция, Австрия. Ипотечные облигации
обеспечивают примерно 30% ипотечных фондов в Европе.
2)Депозитная система.
Кредиторы обеспечивают ипотечные кредиты путем привлечения депозитов.
Кредиторы могут быть либо специализированные сберегательные организации,
такие как строительные общества, либо коммерческие банки. Эта система
основывается на переменной процентной ставке. Ее успешное функционирование
требует использования переменной процентной ставки для ипотечных кредитов.
Депозитная система доминирует в Великобритании, Ирландии, Франции,
Португалии, Испании. Она существует и странах с преобладающей системой
ипотечного банка - Германии, Австрии.
Несмотря на преобладание строительных обществ в Великобритании и
Ирландии на рынок ипотечных кредитов в последние годы все больше проникают
коммерческие банки.
3)Контрактные сбережения или система "Баушпаркассен".
В соответствии с этой системой потенциальные покупатели жилья
заключают контракт накопить определенную сумму за определенный период
времени, как правило по более низким по сравнению с рыночными процентным
ставкам. В основном эта система закрытая. Заемщики получают кредит также по
более низкие процентным ставкам (ниже рыночных).
В основном эта система функционирует в Германии и Австрии. Ее
привлекательность повышается за счет льготного налогообложения. Рассмотрим
опыт организации ипотечного кредитования Дании. Кредиты предоставляются в
основном специализированными ипотечными кредитными организациями (80-85%
всех кредитов). Они выпускают ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулом
кредитов. Это основа формирования ресурсов ипотечных кредитов.
Правительство регулирует ипотечный рынок, как часть общей
макроэкономической политики кредитного контроля. Ограничиваются условия
кредитования: сроки и LTV. Субъекты ипотечного кредитования:
• специализированные ипотечные организации (доминируют на рынке как
коммерческих, так и жилищных кредитов);
• сберегательные банки;
• коммерческие банки;
• страховые компании.
Ипотечные облигации:
• обращаются на фондовой бирже Копенгагена; датский рынок ипотечных
облигаций является одним из самых больших и наиболее ликвидных в
мире;
• основные покупатели - коммерческие и сберегательные банки,
страховые компании, пенсионные фонды; так, 80% активов пенсионных
фондов в виде правительственных или ипотечных ценных бумаг; в
последние годы покупка ценных бумаг банками сократилась, а
пенсионными фондами и страховыми компаниями повысилась; небольшая,
но растущая доля ипотечных ценных бумаг продается зарубежным
инвесторам;
• обеспечены первыми ипотечными кредитами;
• не берут на себя процентный риск;
• заемщики в каждом пуле вносят платежи в резервный фонд, связанный с
пулом;
• существует несколько типов облигаций: аннуитетные облигации
(преобладающие); серийные облигации (постоянные платежи в счет
долга и периодически понижающиеся общие платежи) - доля таких
облигаций увеличивается;
• сроки облигаций - 10, 20, 30, 35 лет с установленным купонным
процентом;
• выпускаются только ипотечными компаниями.
В настоящее время 3 основные ипотечные компании контролируют 95%
рынка. Особенность: датские ипотечные компании явились пионерами в
кредитной активности за границей. Ипотечные компании идут на альянс с
банками и сберегательными банками, чтобы расширить свои возможности
кредитного мониторинга (поскольку ипотечные компании не осуществляют
депозитных операций и имеют меньше точек соприкосновения с клиентами).
Ресурсы ипотечных кредитов:
• ипотечные облигации;
• депозиты;
• МБК (включая иностранные банки).
Ипотечные кредиты:
• коммерческие и сберегательные банки - 5-10 лет с переменной
процентной ставкой (пересмотр в зависимости от стоимости ресурсов),
маржа 3-4% по отношению к проценту по первому ипотечному кредиту,
часто предоставляется на необеспеченной основе;
• ипотечные компании - фиксированный процент, 20-30 лет, аннуитетные
и равномерные, ипотечные проценты на 50-60 базисных пунктов
превышают проценты по ипотечным облигациям (этот спрэд включает 2
части: административный сбор - 30-35 базисных пунктов в зависимости
от объема кредита (крупные кредиты св. 1 млн. датских крон получают
льготы - на 5 базисных пунктов ниже), требуемый взнос в резервы -
15-20 базисных пунктов ежегодный взнос в зависимости от LTV;
заемщик вносит также предварительный платеж 1% от суммы долга для
покрытия ожидаемых потерь при неплатежах и затрат на оформление;
• андеррайтинг: главный критерий - соотношение затрат на жилье и
доходов; если у заемщика не было длительных отношений с банком, то
банк может потребовать от заемщика открыть депозит на сумму разницы
между текущими затратами на жилье и предполагаемыми затратами в
виде специального накопительного счета на 2 года для удостоверения
кредитоспособности. Важен альянс банков и ипотечных компаний, т.к.
ипотечная компания оценивает только собственность, а не
кредитоспособность заемщика. Другой путь - LTV 60%, остальная часть
кредитуется банком.
Рассмотрим опыт организации ипотечного кредитования Великобритании.
Жилищное финансирование - в наименьшей степени регулируемо, основано на
рыночных регуляторах. Как правило, различные типы кредиторов могут
предлагать отдельные или все виды кредитов. Несмотря на открытый характер
на ипотечном рынке доминируют строительные общества, похожие на
сберегательные банки на континенте или в США. Они могут привлечь
относительно недорогие фонды, благодаря своей репутации, как организации,
ориентированной на потребителей. 25
Субъекты ипотечного кредитования:
1.Строительные общества - специализированные финансовые институты,
осуществляющие 2 основные функции: привлечение депозитов и предоставление
жилищных ипотечных кредитов. Это совместные фонды. Свыше 80% активов в виде
жилищных ипотек. Условия кредитования: переменная процентная ставка, маржа
- 1,9-2,2%.
2.Коммерческие банки (доминируют 5).Предлагают такие же типы кредитов,
как и строительные общества. Но свои фонды формируют на оптовом финансовом
рынке.
3.Консолидированные кредиторы - финансируются в основном зарубежными
финансовыми организациями. Они работают через брокеров и страховых агентов.
Предлагают ряд альтернативных продуктов (ипотека с фиксированной на 3-5 лет
ставкой, привязка ставки к LIBOR). Фонды образуются за счет предложения
облигаций на рынке Еврооблигаций либо продажи головной фирме (владеющей
контрольным пакетом акций).
Ресурсы ипотеки:
• депозиты, в основном частных вкладчиков(средства от розничных
услуг);
• “оптовые” ресурсы: обращаемые ценные бумаги, рынок еврооблигаций;
• ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами - выпускаются 3-я
ипотечными корпорациями (высокая категория ААА и ликвидность);
Ипотечный контракт:
• наиболее популярная форма ипотеки - 25 лет, переменная ставка,
определяющая процентные платежи; обязательное накопительное
страхование жизни заемщика, обеспечивающее погашение долга в конце
кредитного периода (75% всех кредитов);
• аннуитетные кредиты (20% рынка);
• новые типы ипотеки: ипотека, связанная с пенсионным фондом (долг
погашается пенсионным накоплением).
Рассмотрим опыт организации ипотечного кредитования Германии. Система
жилищного финансирования Германии включает как депозитный рынок, так и
рынок капитала. Кредиты предоставляются как с переменной, так и с
постоянной процентной ставкой. Преимущественно выдаются кредиты с
фиксированной ставкой, долгосрочные. Это явилось основой развития рынка
ипотечных облигаций.
Основные субъекты ипотеки:
1)ипотечные банки - кредитные фонды формируют за счет ипотечных
облигаций; существуют 3 смешанных банка, функционирующих одновременно как
коммерческий и как ипотечный банк;
2)сберегательные банки - часто объединяются с ипотечными банками и
стройсбербанками;
3)кредитные кооперативы - совместные фонды в собственности своих
членов, предлагают розничные финансовые услуги на местных рынках
Ипотечный рынок жестко регулируется:
• выпускать ипотечные облигации могут только утвержденные банки;
• максимальный спред при их продаже - 5-10 базисных пункта по
отношению к государственным облигациям с сопоставимыми сроками;
• только стройсберкассы могут заключать стройсберконтракт;
• запрещение досрочного погашения кредита, предусматриваемое
контрактом, строго регулируется.
Ресурсы ипотеки:
• депозиты;
• контрактные сбережения;
• рынок капиталов.
Особенности ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами:
• они обеспечены первыми ипотечными кредитами с низким LTV - 60% и
даже меньше;
• они выпускаются ипотечными банками, а не специализир.
организациями;
• ипотечные облигации не объединяются в пулы;
• ипотечные облигации рассматриваются как облигации банков
Организации экономического сотрудничества и развития.
Характерная черта Германского жилищного финансирования - заемщик
комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных
организаций в едином пакете. Так, 55% от стоимости жилья в виде первого
ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком,
20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве
дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальное - за
счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в
стройсберкассе). Кредиты в размере 100% стоимости квартиры нетипичны для
Германии. 20
Рассмотрим опыт организации ипотечного кредитования Франции.
Субъекты ипотеки:
1.Банки, функционирующие в соответствии с банковским
законодательством. Ипотечные операции могут производить любые банки, для
этого не требуется получения специальной лицензии.
2.Финансово-кредитные компании, которые должны лицензировать свою
деятельность в области ипотеки. Имеют право предоставлять ипотечные
кредиты, но не имеют права привлекать краткосрочные депозиты (до 2 лет),им
разрешено привлекать средства только на сроки, превышающие 2 года.
Виды ипотечных кредитов:
1.Субсидируемые кредиты - предоставляются в рамках системы социального
страхования и регламентируются государством.
1)Кредит с прямым субсидированием.
2)Жилищное кредитование на основе накоплений - наиболее значимая
программа.
2.Регулируемые кредиты - устанавливается предельная величина LTV -
90%, процентная ставка. Один из инструментов предоставления жилищных
субсидий для семей с низким доходом. Величина субсидии определяется исходя
из дохода, численного состава семьи, с учетом величины жилищных расходов.
3.Рыночные кредиты.
LTV - до 60%; срок - 15 лет; преобладают кредиты с фиксированной
ставкой; отношение величины платежей к доходу составляет не более 33%.
Государственное регулирование:
• гибкая налоговая политика по отношению ко всем субъектам ипотеки:
строительные организации, инвестирующие в строительство жилых домов,
освобождаются от налога на компании; налогооблагаемый доход граждан
уменьшается на сумму процентов по кредиту;
• прямое жилищное субсидирование.
Облигации, обеспеченные недвижимостью:
• облигации со сроками 10-15 лет с фиксированной процентной ставкой;
• облигации с опционом, предусматривающие возможность их выкупа
эмитентом и изменения процентных ставок;
• облигации с индексируемой процентной ставкой.
Ресурсы ипотеки:
• накопительные вклады;
• депозиты;
• долговые обязательства, обеспеченные залогом.
Сравнительный анализ систем долгосрочного жилищного ипотечного
кредитования, получивших развитие в различных странах показывает, что при
общности подходов к организации, процедурам и технологиям предоставления и
обслуживания кредитов для различных заемщиков, существует ряд особенностей,
связанных с особенностями развития национальных кредитно-финансовых
институтов, законодательства, систем привлечения ресурсов в сферу ипотеки.
1.3 Основные модели организации ипотечного кредитования.
Основные статистические показатели, характеризующие ипотечные рынки
США и Европы, показывают, что наиболее динамичное развитие ипотечное
кредитование приобрело в США. Следует обратить внимание на то, что объем
задолженности по ипотечным жилищным кредитам в США существенно превышает
аналогичный показатель по странам Европы. При этом свыше 54% этой
задолженности финансируется за счет выпускаемых ипотечных ценных бумаг.
Это означает, что ресурсы для предоставления долгосрочных кредитов
населения привлекаются от частных инвесторов – институциональных и частных
инвесторов (страховых, инвестиционных и пенсионных фондов, корпораций и
частных лиц). Перелив капитала происходит не только с рынка капиталов на
рынок кредитов, но и в географическом разрезе, когда регионы, нуждающиеся в
долгосрочных кредитных ресурсах привлекают средства их регионов, где они в
избытке. Чрезвычайно мобильный и эффективный фондовый рынок позволяет
успешно привлекать частные инвестиции в сферу недвижимости и ипотечного
кредитования. В Европе пока что нет столь широкого и эффективного рынка
ценных бумаг. Источником ипотечных кредитов в большей степени являются
средства, привлекаемые через различного рода депозиты. Однако все больше
увеличивается тенденция к развитию фондового рынка.
Это связано с целым рядом факторов, характеризующих систему
ипотечного кредитования в США и связанных с наличием:
1. развитой кредитно-финансовой системы, предоставляющей долгосрочные
жилищные ипотечные кредиты,
2. специализированных государственных структур – Федеральной жилищной
администрации (ФЖА), созданной в 1933 году, которая занимается разработкой
правительственных программ, направленных на повышение доступности кредитов
для определенных групп населения (например, для семей, впервые
приобретающих дом, семей со средними и ниже средних доходами, для ветеранов
и т.д.),
3. системы страхования кредитных рисков, позволяющих снизить кредитные
риски для кредитных организации, одновременно для данных групп населения,
4. унифицированных стандартов и требований к ипотечным кредитам
5. хорошо развитого вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, эмиссия
которых осуществляется через специализированные институты вторичного рынка.
Можно выделить 4 типа моделей привлечения средств в сферу жилищной
ипотеки.
Модель депозитных банков: универсальные коммерческие банки,
сберегательные банки, ссудо-сберегательные ассоциации во многих странах
мира. Кредитные институты данного типа работают в сфере жилищной ипотеки
практически во всех странах. Их характерной особенностью является то, что
привлекаемые во вклады и на расчетные счета средства юридических и
физических средства, частично направляются на предоставление долгосрочных
жилищных ипотечных кредитов. Основная проблема подобных банков в тщательном
управлении своими активами и пассивами, направленное на согласование их по
срокам наступления обязательств, по процентным ставкам, на минимизацию
риска ликвидности банка. 28
1. Модель ипотечных институтов основывается на создании специализированных
кредитных организаций (институтов), предоставляющих кредиты за счет
средств, привлекаемых из оптовых источников либо за счет выпуска особых
ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Так в Германия, Дания и Швеции
получили большое развитие ипотечные банки или специализированные финансовые
институты, которые привлекают ресурсы в сферу ипотечных кредитов с рынка
капиталов посредством продажи ипотечных облигаций. В США большое
распространение получили ипотечные компании, которые рефинансируют
предоставляемые ипотечные кредиты путем их прямой продажи инвесторам либо
посредством секъютиризации своих кредитных активов. Последнее достигается
на основе формирования ипотечных кредитов с заданными характеристиками в
пулы, которые передаются в траст и а в обмен банки получают ипотечные
ценные бумаги pass-through (переводящие) MBS (Mortgage-Backed Securities).
Отличительной особенностью ипотечных банков или ипотечных компаний является
то, что они не привлекают розничных депозитов.
2. Модель контрактных стройсбережений: замкнутые системы долгосрочных
сбережений на жилищные цели – Bausparkassen в Германии , Австрии, банки во
Франции, Чехии, Словакии, Польше . Специализированные сберегательные
институты, основанные на привлечении контрактных долгосрочных сбережений
сроком от 2 до 7 лет с последующей выдачей кредитов сроком до 7 лет
наибольшее распространение получили в Германии и Австрии. Замкнутая модель,
при которой единственным источником ресурсов для кредитов являются
собственные средства, а также привлекаемые по долгосрочным депозитам
средства граждан позволяет данным институтам предоставлять кредиты по
ставкам, не зависящим от флуктуаций финансового рынка.
3. Вторичный рынок ипотечных кредитов основан на возможности
секъюритизации долгосрочных жилищных кредитов через специализированные
институты -операторы вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов - США
(Фэнни Мэй, Фредди Мэк, Джинни Мэй), Канада (Канадская ипотечная жилищная
корпорация), Австралия, Великобритания, Бразилия . Эти институты -
операторы вторичного рынка позволяют существенно снизить ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 2
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования
1. Понятие ипотеки и классификация ипотечных ссуд ... ... ... ... ... .5
2. Зарубежный опыт ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ... 13
3. Основные модели организации ипотечных ссуд ... ... ... ... ... ... 25
Глава 2. Система ипотечного кредитования в Казахстане.
2.1 Правовое регулирование ипотечного кредитования в РК ... ... ... ..35
2.2 Организационные основы ипотечного кредитования в РК ... ... ... 41
2.3 Механизм предоставления ипотечного кредита на примере АО
Банк Каспийский ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 54
Глава 3. Совершенствование системы ипотечного кредитования.
3.1 Альтернативные инструменты ипотечного кредитования ... ... ... ..63
3.2 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования ... ... 69
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .78
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .81
Приложение
Введение.
Ипотечное кредитование является одним из динамично развивающихся
направлений рынка финансовых услуг на Западе, но в современных
казахстанских условиях ипотека - относительно новое понятие.
Опыт зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной
организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека
постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка
жилья. В современных условиях развития рыночной экономики реальная
экономическая величина ежегодных расходов средней казахстанской семьи, как
правило, меньше величины ее доходов, ввиду чего имеется тенденция к
накоплению. Наиболее распространенными формами хранения накоплений
являются сбережения в банке либо приобретение недвижимости. Значительная
часть населения Казахстана имеет относительно стабильные доходы, но не в
состоянии приобрести жилье из-за отсутствия достаточных накоплений.
Система ипотечного кредитования помогает расширить кредитно-финансовую
сферу платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания
условий для развития рыночных механизмов мобилизации денег посредством
запуска и развития системы долгосрочного жилищного ипотечного
кредитования. С внедрением и развитием этой системы население получает
возможность приобретать готовое жилье. За счет средств, предоставляемых в
виде долгосрочного ипотечного кредита.
Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к
пересмотру концепции в жилищной политике. Новая политика в решении
жилищной проблемы базируется на формировании рынка жилья, достижения
баланса стоимости жилья и реального дохода граждан. Реформа финансирования
жилищного сектора влияет на состояние экономики в двух направлениях: во-
первых, рост жилищного строительства активизирует спрос на строительные
материалы и на эффективные типы оборудования. Отрасли, производящие
строительные материалы и оборудование, инициируют спрос добывающих
отраслей и различных отраслей машиностроения. Так могут воссоздаться
многие производственные цепочки. Во-вторых, преодоление социальной
нестабильности. Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное
влияние на преодоление социальной нестабильности, который обычно
сопровождает экономический кризис. С одной стороны, развитие ипотечного
кредита способно смягчить последствия безработицы. В следствии жесткой
территориальной привязки строительства в производство вовлекаются
дополнительные местные трудовые ресурсы. Кредитование под залог
недвижимости также содействует мобильности трудовых ресурсов В странах с
неразвитым ипотечным кредитованием нет и не может быть свободы выбора
места жительства. Таким образом, очевидно влияние ипотеки на решение
проблемы занятости. С другой стороны, одной из важнейших предпосылок
достижения социальной стабильности является удовлетворение потребностей
населения в жилье. Одной из социально значимых задач является жилищная
политика.
Банковский сектор, один из наиболее стабильно и динамично
развивающихся секторов экономики Казахстана, но поскольку стабилизация
идет в условиях сохраняющейся нестабильности в стране, то первостепенное
значение в коммерческих операциях приобретают политические и экономические
риски. Соответственно, необходимы гарантии их погашения. Одним из основных
способов обеспечения кредита, который широко применяется в рыночной
экономике, является залог. Любой гражданин имеет теперь возможность
рассматривать свое имущество и даже право владения и пользования
имуществом в качестве определенной рыночной ценности, реализовать которую
можно на рынке недвижимости. А право залога имущества предприятий, включая
его основные фонды, с последующим обращением в соответствующих случаях к
его взысканию, делает рынок недвижимости масштабным и перспективным.
Актуальность данного исследования определяется необходимостью
развития ипотечного кредитования в Казахстане в целях улучшения социально-
экономического положения, в условиях адаптации хозяйства к рыночным
условиям.
Основная цель данной работы изучение ипотечного кредитования и его
организационно-правовой основы.
В связи с поставленной целью необходимо поэтапное решение следующих
задач:
1. историю становления ипотечного кредитования в мировой практике;
2. изучить виды ипотечных ссуд;
3. рассмотреть опыт зарубежных стран в области ипотечного
кредитования;
4. охарактеризовать вопросы современного состояния ипотечного
кредитования в Казахстане;
5. рассмотреть правовое регулирование ипотечного кредитования;
6. рассмотреть механизм предоставления ипотечных кредитов на примере
АО Банк Каспийский;
7. Раскрыть альтернативные инструменты ипотечного кредитования;
8. определить проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования
в Казахстане.
В работе использованы нормативно-правовые акты законодательства
Республики Казахстан, монографии, статьи периодических изданий, учебные и
справочные пособия.
Структура дипломной работы включает введение, три главы, заключение,
список использованной литературы и приложения.
ГЛАВА 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования.
1. Понятие ипотеки и классификация ипотечных ссуд.
Многие считают, что ипотека это современное слово, возникшее в
странах с развитой рыночной экономикой. Дискуссии о возможностях ипотеки в
нашей стране в течение последних двух лет породили прочную ассоциативную
связь этого финансового механизма исключительно с иностранными
инвестициями. Это произошло не только из-за мало понятности самого термина
для широких кругов населения, но и отсутствия экономико-правового поля для
функционирования системы ипотечного кредита в нашей стране. Однако история
свидетельствует о том, что термин “ипотека” впервые появился в Греции в
начале VI века до нашей эры и уже тогда был связан с обеспечением
ответственности должника перед кредитором определенными земельными
участками. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей
заемщику заемной территории ставился столб с надписью о том, что указанная
собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной
сумме. На таком столбе, получившим название “ипотека”, отмечались все
поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали
использовать особые книги, называвшиеся “ипотечными”. Уже в Древней Греции
обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу
беспрепятственно удостоверится в состоянии данной земельной собственности.
Как правовой институт, ипотека была известна в I-II веках нашей эры на
территории Рима. Еще ранее она появилась в законодательстве Древнего
Египта. 25
Ипотечные банки, как специализированные кредитно-финансовые
институты, возникли в Германии в XVIII в. Первым ипотечным банком был
государственный банк, основанный в Силезии в 1770 г. и оказывавший
финансовую поддержку крупным помещичьим хозяйствам. В начале XIX в.
деятельность ипотечного банка распространилась на мелкие помещичьи
владения, а затем и на крестьянские хозяйства. Основу регистрации ипотеки
в Германии составляет Поземельная книга, роль и порядок ведения которой
регулируется германским гражданским положением и специальным актом
“Правила ведения земельной книги”. Регистрация земельных участков при
установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением
возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в
виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней
должны быть записаны: вид залога, имя должника, имя кредитора, сумма
требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные
требования. В середине шестидесятых годов ХХ в. имелось 13 государственных
и 28 частных земельных банков. Контрольный пакет акций большинства этих
земельных банков принадлежит кроссбанкам. Такой четкой системы ипотечных
банков, как в Германии, в других странах нет. Так, в США в 1916 г. были
созданы земельные банки в двенадцати округах для выдачи долгосрочных ссуд
фермерам под залог земли. В настоящее время предоставлением ипотечного
кредита в США занимаются в основном ссудно-сберегательные ассоциации,
займо-сберегательные банки и мелкие фермерские банки регионального
значения. Здесь залог недвижимости используется очень широко, в том числе
в аграрном секторе, собственно под ипотекой в США понимается кредитование
только в жилищном секторе. В Канаде ипотечные банки занимаются, главным
образом, кредитованием операций с недвижимостью. Вначале объектом их
деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли и
сельскохозяйственных строений, а впоследствии - жилищного строительства.
12
Во Франции крупнейший земельный банк (Grcdit foncier de France) и его
филиал Контора предпринимателей (komploru des enberprenecurs)
предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и
промышленное строительство. Ипотечные операции осуществляет также
основанный еще в 1852 г. Банк земельного кредита (французский поземельный
кредит). Этот банк выдает кредиты в основном крупным строительным
компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство от
трех до 20 лет. Так, здесь право на непосредственное владение землей
принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане
обладают правом аренды земельных участков. Во Франции основой ипотечного
права является Кадастр. Кадастр - это картографическое изображение всей
национальной территории по коммунальному принципу с четким разграничением
небольших кусков земли и крупных землевладений.
Таким образом, очень легко идентифицировать застроенное или
незастроенное имущество и исключить возможность перепутать с другим.
Примерно также, с небольшими вариациями, эта служба организована в других
странах романо-германского права, только там кадастр называют поземельной
книгой. В небольших странах Западной Европы с сельскохозяйственной
ориентацией, таких, как Финляндия, Швеция, Бельгия, Нидерланды, имеются
как частные, так и государственные ипотечные банки. Так, в Финляндии
ипотечный кредит предоставляют пять частных ипотечных банков под залог
недвижимости - земли и строений, как производственных, так и
непроизводственных. Более 70% средств банки мобилизуют путем выпуска
ипотечных облигаций. В Швеции имеются четыре ипотечных банка, которые
находятся под государственным контролем. Они занимаются кредитованием
жилищного строительства, сельского хозяйства, судостроения, а также
торговли. В Бельгии операции по выдаче долгосрочных ссуд выполняют
специальные кредитные учреждения, которые образуют так называемый
государственный кредитный сектор. В этот сектор входит центральное
управление ипотечного кредита, займы которого гарантируются государством.
В Нидерландах ипотечный кредит выдают сельскохозяйственные кредитные
институты, организованные на кооперативных началах. Их объединяет
Центральный кооперативный крестьянский банк (Рабабанк). 12
История создания земельных банков в России, где они играли
значительную роль в развитии кредитной системы, тесно связана со всей
социально-экономической и политической жизнью страны второй половины XIX -
начала ХХ века. В начале семидесятых годов прошлого века были созданы
одиннадцать акционерных ипотечных (земельных) банков. Значительную роль в
проведении аграрной политики в дореволюционной России играли
государственные земельные банки: Государственный крестьянский поземельный
банк (учрежден в 1882г.) и Государственный дворянский земельный банк
(учрежден в 1885 г). На государственный крестьянский поземельный банк была
возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли,
банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 34,5 лет. За 1883 –
1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 млн. рублей. При его
участии было продано и куплено 2,4 млн. десятин земли. В последующие годы
масштабы приобретаемой непосредственно банком земли, а также выдачи ссуд,
за счет которых крестьяне также покупали землю, значительно возросли.
Задачей Государственного дворянского земельного банка являлось поддержание
помещичьего землевладения путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком до
66 лет в размере 60% стоимости дворянских имений. Дворянский банк оказал
помещикам большую финансовую поддержку и к концу 1890 года задолженность
заемщика по ссуде составляла 267 млн. руб. Некоторый застой поземельного
кредита был связан со спадом экономики в 1905-1907 гг. Возродил и ускорил
развитие этого кредита экономический подъем 1909-1913 гг. Первая мировая
война вызвала сокращение деятельности ипотечных банков, а затем и
прекращение ее. Так как ипотечный кредит предполагает наличие частной.
собственности, прежде всего на землю, то именно по причине ее отмены на
территории России после 1917 г. ипотечные банки были закрыты, поскольку
исчезла основа для совершения залоговых операций. С 1992 г. в России
начинают действовать первые инвестиционные земельные банки: Петербургский
ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, Опцион,
Асикомбанк, Кубанский земельный ипотечный банк. 26 августа 1996 года в
России было создано Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, в
форме открытого акционерного общества (на первом этапе со 100-процентным
государственным капиталом), целью которого является организация
рефинансирования коммерческих банков и вторичного рынка ипотечных
кредитов. Также, одним из основных ориентиров организации Агентства
является обеспечение притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов
в жилищную сферу, организация системы рефинансирования коммерческих
банков, кредитующих население для приобретения жилья и, по мере
возможности сделать ипотечное кредитование доступным для широкого круга
граждан. 23
Формирование системы ипотечного кредитования является характерным
признаком не только развитых банковских систем. Известно, что формирование
институтов ипотечного кредитования в Германии, Нидерландах и других станах
начиналось не в условиях высокоразвитой экономики. Ипотечные банки
получили развитие и в странах, где наблюдаются экономические процессы,
схожие с процессами, происходящими в Казахстане. Ипотека использовалась и
на территории Российской империи, а значит и на территории Казахстана.
Однако в период советской власти ипотека была забыта, так как считалась
элементом капитализма. Хотя во всем мире ипотека развивалась и в каждой
стране приобретала специфические формы, свойственные традициям и обычаям
рынка. С переходом к рыночной экономике в Республике Казахстан наблюдается
зарождение основ ипотеки, идет процесс формирования свойственной нашей
стране модели. Начало развитию ипотеки было заложено Указом Президента
Республики Казахстан, имеющим силу Закона от 23 декабря 1995 г. N 2723 "Об
ипотеке недвижимого имущества". 2
Данный Указ определил ипотеку как вид залога, при котором заложенное
недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании
залогодателя или третьего лица.
Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в
странах с развитой рыночной экономикой. Многообразны механизмы или схемы
их предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов
зависят от множества факторов, но преобладающим остается объект
кредитования - вид недвижимого имущества.
Далее на основе изложенных ранее принципов и условий ипотечного
кредита рассмотрим виды ипотечных ссуд, уделив основное внимание
финансовому аспекту ипотеки.
Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:
разработать схему погашения задолженности;
определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для должника;
найти дополнительные условия, которые дают возможность более обоснованно
выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.
Решение этих проблем зависит от выбранного вида ипотечной ссуды и от
конкретных условий ее выдачи.
Рассмотрим следующие схемы ипотечных ссуд:
типовая -(стандартная) ипотечная ссуда;
ссуда с ростом платежей;
ипотека с периодическим увеличением суммы взносов;
ипотека с изменяющейся суммой выплат;
ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой;
ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;
ипотека с переменной процентной ставкой;
ссуда с дележом прироста стоимости имущества;
ссуда по закладной с обратным аннуитетом.
Типовая (стандартная) ипотечная ссуда. В начале операции по данной
ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму,
например, при строительстве дома. Далее он погашает задолженность
равными, обычно ежемесячными взносами, которые идут на погашение основной
суммы задолженности. 11
К концу обусловленного договором срока долг должен быть погашен
полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах,
например, США, он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга вносятся
в конце определенного периода или в его начале. Типовая схема
предоставления ипотечного кредита имеет много модификаций,
предусматривающих повышение ее гибкости в учете потребностей как кредитора,
так и должника.
В практике разных стран применяются и нетрадиционные схемы ипотеки.
Большинство из них преследует цель снизить уровень выплат должника на
начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по
погашению долга, на более поздние этапы.
Существенное влияние на выбор таких схем ипотечного кредитования в
нашей стране, очевидно, будут оказывать темпы инфляции и уровень доходов
населения.
Модификации типовой схемы предоставления ипотечной ссуды со снижением
уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны
привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем
(начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при
строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям, прежде всего,
следует отнести ссуду с ростом платежей. 10
Ссуда с ростом платежей обычно предусматривает постоянный рост доходов
должника в первые пять или десять лет. Взносы в оставшемся- периоде
погашения ссуды постоянны. В итоге, эта схема погашения приводит к тому,
что в первые годы текущие расходы бегут оказаться меньше, чем суммы,
необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина
основного долга некоторое время увеличивается, а долг уменьшается.
Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.
Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов. Эта модификация
близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованной схеме
каждые 3 - 5 лет увеличивается сумма взносов. 11
Ипотека с изменяющейся суммой выплат. При такой форме предоставления
ипотечного кредита, предполагается наличие льготного периода, в котором
должник выплачивает только проценты. Такой способ распределения платежной
нагрузки, естественно, даст наибольший эффект в отношении временного сдвига
платежей. В последние годы практикуются более сложные схемы ипотечного
кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными для
клиентов.
Ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой. Данная схема
ипотечного кредитования объединяет черты традиционной ипотеки (для
кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодателя). При этой схеме
покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме
того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме
ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они будут
меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме
взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток средств на
этом счете, уменьшает фактический размер задолженности. В первое время
срока сделки при небольших уровнях взносов общий размер задолженности может
увеличиваться, затем будет сокращаться. В настоящее время долгосрочный
кредит в нашей стране практически коммерческими банками не выдается.10
Ипотечная ссуда выдается на длительные сроки, а это даже в условиях
стабильной экономики связано с определенным риском, в том числе и с риском
изменения уровня процентной ставки. Определенную страховку от такого риска
обеспечивают условия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки.
При этой схеме ипотечного кредитования предполагается, что стороны,
заключающие сделку, каждые 3 - 5 лет возобновляют кредит на основе
пересмотренного уровня процентной ставки. Подобным образом происходит
среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и
создается возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям фондового
рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и
Англии. В социально-экономических условиях нашей страны, при наличии
гиперинфляции и чрезвычайно высоких и динамично меняющихся процентных
ставок за кредит, ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки также
имеют перспективы своего применения в практике ипотечного кредитования.
11
Учет нестабильности на фондовом рынке преследует цель применения
ипотеки с переменной процентной ставкой. При такой схеме ипотечного
кредитования уровень ставки фиксируется в договоре в виде конкретной
величины. Он “привязывается” к какому-либо финансовому показателю или
индексу. Пересмотр ставки обычно осуществляется один раз в полугодие. В
наших нестабильных экономических условиях это можно делать раз в квартал.
Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается
допустимая норма коррекции, обычно не более двух процентов. Оговаривается и
минимальная величина корректировки.
Недостатком двух последних схем ипотечного кредитования является то,
что они не позволяют определить будущий уровень процентной ставки, поэтому
для них нельзя разработать полный план погашения задолженности- на момент
заключения договора.
1.2 Зарубежный опыт ипотечного кредитования.
В мировой практике существуют несколько моделей организации
ипотечного кредитования, рассмотрим более подробно две наиболее популярные.
Две модели организации ипотечного кредитования:
• Модель сберегательного банка - жесткая зависимость от института
мелких вкладчиков.
• Модель вторичного рынка ипотечных кредитов - основой финансового
механизма является рынок ипотечных кредитов и обеспеченных ими
ценных бумаг.
Государство в становлении и развитии ипотечного кредитования всегда
играло определяющую роль. Правительственная поддержка выражалась путем:
• Субсидирования программ накопительных вкладов;
• Поддержке деятельности кредитных учреждений, занимающихся
ипотечным кредитованием ( нр налоговые льготы);
• Прямые гарантии по ипотечным кредитам, предоставляемым
определенным категориям лиц;
• Общая тенденция (за исключением Германии) сокращения контроля
государства за рынком ипотечных кредитов.
Основные различия в способах решения проблемы жилищного кредитования в
разных странах.
Общая характеристика особенностей каждой страны.
В США существуют две основные взаимодополняющие системы:
• система предоставления долгосрочных кредитов с фиксированной
ставкой, финансируемых, в основном, на рынке капитала с
предоставлением возможности досрочного погашения кредита;
• система предоставления долгосрочных кредитов с переменной
процентной ставкой, финансируемых за счет частных вкладов.
В обоих случаях риск по кредитам с высоким LTV возлагается на
специализированные страховые компании. Остаточный риск - на правительстве.
25
Дания: аналогично, но риск по кредитам с высоким LTV возлагается на
банки, причем на часть, превышающую максимальное значение LTV, и
обеспечивается за счет краткосрочных кредитов с переменной процентной
ставкой. Долгосрочные кредиты с переменной процентной ставкой не
предоставляются.
Франция: обеспечение кредитных ресурсов за счет частных и
накопительных вкладов, а также используются возможности рынков
долгосрочного капитала. В основном кредиты с фиксированной ставкой, а
поскольку финансируются они вкладами, то появляется риск процентной ставки.
Германия: кредиты с фиксированной процентной ставкой, исключается
досрочное погашение. Финансирование кредитов в основном за счет выпуска
облигаций. Альтернатива данным кредитам - переменная ставка; финансирование
за счет частных вкладов. Кредиты с высоким значение LTV, превышающие
определенную величину, предоставляются банком, как в Дании, в виде частного
необеспеченного кредита. Кроме того, существует программа накопительных
вкладов для первичных покупателей.
Великобритания: самый распространенный вид кредита - с переменной
ставкой, обеспеченный сберегательными вкладами. Повышается роль ценных
бумаг. Риск по кредитам сокращается за счет страхования ипотечных кредитов.
Влияние государства минимально. Государственные субсидии:
Великобритания - самые незначительные субсидии, нет расходов,
связанных с этим.
Дания, Германия, США - относительно малое количество способов выхода
государства на рынок, расходы по предоставляемым субсидиям превышают
выгоды, получаемые при применении рыночной ставки процента, на 10-20
базисных пунктов.
Франция - и текущие расходы, и субсидии на предоставление жилищных
кредитов значительно выше, чем в других странах, что заметно снижает
эффективность системы жилищного кредитования. Рыночный характер системы
жилищного кредитования:
Великобритания: в наибольшей степени рыночный характер.
США: не имеет столь ярко выраженный рыночный характер; государство
играет важную роль - ипотечное страхование риска неисполнения кредитного
договора (Федеральное жилищное управление, Управление по делам ветеранов);
предоставление гарантий по средствам, накапливаемых на депозитах, а также
по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами.
Дания: жестко регулируемая система с применением ограничений на
начальной стадии кредитования. В наст. время развивается в сторону большей
рыночной конкуренции и гибкости.
Германия: высокий уровень централизованного регулирования на
финансовых рынках. Потребители имеют ограниченные возможности выбора
вариантов при заключении кредитного договора.
Франция: широкое реформирование финансового сектора в направлении
придания ему рыночного характера. В то же время депозитные учреждения
продолжают пользоваться значительными преимуществами в ипотечном
кредитовании, что значительно ограничивает возможности конкуренции с ними
со стороны кредиторов оптового рынка ссудного капитала. Кроме того,
законодательство ограничивает возможности заемщиков по использованию
залогов в целях получения кредита (для защиты интересов заемщиков).
Охарактеризуем европейские жилищные финансовые системы. Главная цель
жилищной финансовой системы - перераспределение средств между теми, кто
хочет накопить средства, и теми, кто хочет занять деньги на приобретение
жилья, которое они не могут приобрести, внеся сразу всю необходимую сумму.
25
Существует три основных системы финансового обеспечения приобретения
жилья.
1)Система ипотечного банка (система ипотечных облигаций).
Происходит перераспределение накоплений частного сектора в сферу
жилищного финансирования с помощью институциональных инвесторов (страховых
и пенсионных фондов) или фондовой биржи. Эта система существует с 18 века.
Кредиты обеспечены выпуском и продажей ипотечных облигаций на
финансовых рынках. Обычно эти облигации имеют фиксированную ставку
процента. Система ипотечного банка занимает существенное место в таких
странах, как Германия, Дания, Швеция, Австрия. Ипотечные облигации
обеспечивают примерно 30% ипотечных фондов в Европе.
2)Депозитная система.
Кредиторы обеспечивают ипотечные кредиты путем привлечения депозитов.
Кредиторы могут быть либо специализированные сберегательные организации,
такие как строительные общества, либо коммерческие банки. Эта система
основывается на переменной процентной ставке. Ее успешное функционирование
требует использования переменной процентной ставки для ипотечных кредитов.
Депозитная система доминирует в Великобритании, Ирландии, Франции,
Португалии, Испании. Она существует и странах с преобладающей системой
ипотечного банка - Германии, Австрии.
Несмотря на преобладание строительных обществ в Великобритании и
Ирландии на рынок ипотечных кредитов в последние годы все больше проникают
коммерческие банки.
3)Контрактные сбережения или система "Баушпаркассен".
В соответствии с этой системой потенциальные покупатели жилья
заключают контракт накопить определенную сумму за определенный период
времени, как правило по более низким по сравнению с рыночными процентным
ставкам. В основном эта система закрытая. Заемщики получают кредит также по
более низкие процентным ставкам (ниже рыночных).
В основном эта система функционирует в Германии и Австрии. Ее
привлекательность повышается за счет льготного налогообложения. Рассмотрим
опыт организации ипотечного кредитования Дании. Кредиты предоставляются в
основном специализированными ипотечными кредитными организациями (80-85%
всех кредитов). Они выпускают ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулом
кредитов. Это основа формирования ресурсов ипотечных кредитов.
Правительство регулирует ипотечный рынок, как часть общей
макроэкономической политики кредитного контроля. Ограничиваются условия
кредитования: сроки и LTV. Субъекты ипотечного кредитования:
• специализированные ипотечные организации (доминируют на рынке как
коммерческих, так и жилищных кредитов);
• сберегательные банки;
• коммерческие банки;
• страховые компании.
Ипотечные облигации:
• обращаются на фондовой бирже Копенгагена; датский рынок ипотечных
облигаций является одним из самых больших и наиболее ликвидных в
мире;
• основные покупатели - коммерческие и сберегательные банки,
страховые компании, пенсионные фонды; так, 80% активов пенсионных
фондов в виде правительственных или ипотечных ценных бумаг; в
последние годы покупка ценных бумаг банками сократилась, а
пенсионными фондами и страховыми компаниями повысилась; небольшая,
но растущая доля ипотечных ценных бумаг продается зарубежным
инвесторам;
• обеспечены первыми ипотечными кредитами;
• не берут на себя процентный риск;
• заемщики в каждом пуле вносят платежи в резервный фонд, связанный с
пулом;
• существует несколько типов облигаций: аннуитетные облигации
(преобладающие); серийные облигации (постоянные платежи в счет
долга и периодически понижающиеся общие платежи) - доля таких
облигаций увеличивается;
• сроки облигаций - 10, 20, 30, 35 лет с установленным купонным
процентом;
• выпускаются только ипотечными компаниями.
В настоящее время 3 основные ипотечные компании контролируют 95%
рынка. Особенность: датские ипотечные компании явились пионерами в
кредитной активности за границей. Ипотечные компании идут на альянс с
банками и сберегательными банками, чтобы расширить свои возможности
кредитного мониторинга (поскольку ипотечные компании не осуществляют
депозитных операций и имеют меньше точек соприкосновения с клиентами).
Ресурсы ипотечных кредитов:
• ипотечные облигации;
• депозиты;
• МБК (включая иностранные банки).
Ипотечные кредиты:
• коммерческие и сберегательные банки - 5-10 лет с переменной
процентной ставкой (пересмотр в зависимости от стоимости ресурсов),
маржа 3-4% по отношению к проценту по первому ипотечному кредиту,
часто предоставляется на необеспеченной основе;
• ипотечные компании - фиксированный процент, 20-30 лет, аннуитетные
и равномерные, ипотечные проценты на 50-60 базисных пунктов
превышают проценты по ипотечным облигациям (этот спрэд включает 2
части: административный сбор - 30-35 базисных пунктов в зависимости
от объема кредита (крупные кредиты св. 1 млн. датских крон получают
льготы - на 5 базисных пунктов ниже), требуемый взнос в резервы -
15-20 базисных пунктов ежегодный взнос в зависимости от LTV;
заемщик вносит также предварительный платеж 1% от суммы долга для
покрытия ожидаемых потерь при неплатежах и затрат на оформление;
• андеррайтинг: главный критерий - соотношение затрат на жилье и
доходов; если у заемщика не было длительных отношений с банком, то
банк может потребовать от заемщика открыть депозит на сумму разницы
между текущими затратами на жилье и предполагаемыми затратами в
виде специального накопительного счета на 2 года для удостоверения
кредитоспособности. Важен альянс банков и ипотечных компаний, т.к.
ипотечная компания оценивает только собственность, а не
кредитоспособность заемщика. Другой путь - LTV 60%, остальная часть
кредитуется банком.
Рассмотрим опыт организации ипотечного кредитования Великобритании.
Жилищное финансирование - в наименьшей степени регулируемо, основано на
рыночных регуляторах. Как правило, различные типы кредиторов могут
предлагать отдельные или все виды кредитов. Несмотря на открытый характер
на ипотечном рынке доминируют строительные общества, похожие на
сберегательные банки на континенте или в США. Они могут привлечь
относительно недорогие фонды, благодаря своей репутации, как организации,
ориентированной на потребителей. 25
Субъекты ипотечного кредитования:
1.Строительные общества - специализированные финансовые институты,
осуществляющие 2 основные функции: привлечение депозитов и предоставление
жилищных ипотечных кредитов. Это совместные фонды. Свыше 80% активов в виде
жилищных ипотек. Условия кредитования: переменная процентная ставка, маржа
- 1,9-2,2%.
2.Коммерческие банки (доминируют 5).Предлагают такие же типы кредитов,
как и строительные общества. Но свои фонды формируют на оптовом финансовом
рынке.
3.Консолидированные кредиторы - финансируются в основном зарубежными
финансовыми организациями. Они работают через брокеров и страховых агентов.
Предлагают ряд альтернативных продуктов (ипотека с фиксированной на 3-5 лет
ставкой, привязка ставки к LIBOR). Фонды образуются за счет предложения
облигаций на рынке Еврооблигаций либо продажи головной фирме (владеющей
контрольным пакетом акций).
Ресурсы ипотеки:
• депозиты, в основном частных вкладчиков(средства от розничных
услуг);
• “оптовые” ресурсы: обращаемые ценные бумаги, рынок еврооблигаций;
• ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами - выпускаются 3-я
ипотечными корпорациями (высокая категория ААА и ликвидность);
Ипотечный контракт:
• наиболее популярная форма ипотеки - 25 лет, переменная ставка,
определяющая процентные платежи; обязательное накопительное
страхование жизни заемщика, обеспечивающее погашение долга в конце
кредитного периода (75% всех кредитов);
• аннуитетные кредиты (20% рынка);
• новые типы ипотеки: ипотека, связанная с пенсионным фондом (долг
погашается пенсионным накоплением).
Рассмотрим опыт организации ипотечного кредитования Германии. Система
жилищного финансирования Германии включает как депозитный рынок, так и
рынок капитала. Кредиты предоставляются как с переменной, так и с
постоянной процентной ставкой. Преимущественно выдаются кредиты с
фиксированной ставкой, долгосрочные. Это явилось основой развития рынка
ипотечных облигаций.
Основные субъекты ипотеки:
1)ипотечные банки - кредитные фонды формируют за счет ипотечных
облигаций; существуют 3 смешанных банка, функционирующих одновременно как
коммерческий и как ипотечный банк;
2)сберегательные банки - часто объединяются с ипотечными банками и
стройсбербанками;
3)кредитные кооперативы - совместные фонды в собственности своих
членов, предлагают розничные финансовые услуги на местных рынках
Ипотечный рынок жестко регулируется:
• выпускать ипотечные облигации могут только утвержденные банки;
• максимальный спред при их продаже - 5-10 базисных пункта по
отношению к государственным облигациям с сопоставимыми сроками;
• только стройсберкассы могут заключать стройсберконтракт;
• запрещение досрочного погашения кредита, предусматриваемое
контрактом, строго регулируется.
Ресурсы ипотеки:
• депозиты;
• контрактные сбережения;
• рынок капиталов.
Особенности ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами:
• они обеспечены первыми ипотечными кредитами с низким LTV - 60% и
даже меньше;
• они выпускаются ипотечными банками, а не специализир.
организациями;
• ипотечные облигации не объединяются в пулы;
• ипотечные облигации рассматриваются как облигации банков
Организации экономического сотрудничества и развития.
Характерная черта Германского жилищного финансирования - заемщик
комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных
организаций в едином пакете. Так, 55% от стоимости жилья в виде первого
ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком,
20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве
дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальное - за
счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в
стройсберкассе). Кредиты в размере 100% стоимости квартиры нетипичны для
Германии. 20
Рассмотрим опыт организации ипотечного кредитования Франции.
Субъекты ипотеки:
1.Банки, функционирующие в соответствии с банковским
законодательством. Ипотечные операции могут производить любые банки, для
этого не требуется получения специальной лицензии.
2.Финансово-кредитные компании, которые должны лицензировать свою
деятельность в области ипотеки. Имеют право предоставлять ипотечные
кредиты, но не имеют права привлекать краткосрочные депозиты (до 2 лет),им
разрешено привлекать средства только на сроки, превышающие 2 года.
Виды ипотечных кредитов:
1.Субсидируемые кредиты - предоставляются в рамках системы социального
страхования и регламентируются государством.
1)Кредит с прямым субсидированием.
2)Жилищное кредитование на основе накоплений - наиболее значимая
программа.
2.Регулируемые кредиты - устанавливается предельная величина LTV -
90%, процентная ставка. Один из инструментов предоставления жилищных
субсидий для семей с низким доходом. Величина субсидии определяется исходя
из дохода, численного состава семьи, с учетом величины жилищных расходов.
3.Рыночные кредиты.
LTV - до 60%; срок - 15 лет; преобладают кредиты с фиксированной
ставкой; отношение величины платежей к доходу составляет не более 33%.
Государственное регулирование:
• гибкая налоговая политика по отношению ко всем субъектам ипотеки:
строительные организации, инвестирующие в строительство жилых домов,
освобождаются от налога на компании; налогооблагаемый доход граждан
уменьшается на сумму процентов по кредиту;
• прямое жилищное субсидирование.
Облигации, обеспеченные недвижимостью:
• облигации со сроками 10-15 лет с фиксированной процентной ставкой;
• облигации с опционом, предусматривающие возможность их выкупа
эмитентом и изменения процентных ставок;
• облигации с индексируемой процентной ставкой.
Ресурсы ипотеки:
• накопительные вклады;
• депозиты;
• долговые обязательства, обеспеченные залогом.
Сравнительный анализ систем долгосрочного жилищного ипотечного
кредитования, получивших развитие в различных странах показывает, что при
общности подходов к организации, процедурам и технологиям предоставления и
обслуживания кредитов для различных заемщиков, существует ряд особенностей,
связанных с особенностями развития национальных кредитно-финансовых
институтов, законодательства, систем привлечения ресурсов в сферу ипотеки.
1.3 Основные модели организации ипотечного кредитования.
Основные статистические показатели, характеризующие ипотечные рынки
США и Европы, показывают, что наиболее динамичное развитие ипотечное
кредитование приобрело в США. Следует обратить внимание на то, что объем
задолженности по ипотечным жилищным кредитам в США существенно превышает
аналогичный показатель по странам Европы. При этом свыше 54% этой
задолженности финансируется за счет выпускаемых ипотечных ценных бумаг.
Это означает, что ресурсы для предоставления долгосрочных кредитов
населения привлекаются от частных инвесторов – институциональных и частных
инвесторов (страховых, инвестиционных и пенсионных фондов, корпораций и
частных лиц). Перелив капитала происходит не только с рынка капиталов на
рынок кредитов, но и в географическом разрезе, когда регионы, нуждающиеся в
долгосрочных кредитных ресурсах привлекают средства их регионов, где они в
избытке. Чрезвычайно мобильный и эффективный фондовый рынок позволяет
успешно привлекать частные инвестиции в сферу недвижимости и ипотечного
кредитования. В Европе пока что нет столь широкого и эффективного рынка
ценных бумаг. Источником ипотечных кредитов в большей степени являются
средства, привлекаемые через различного рода депозиты. Однако все больше
увеличивается тенденция к развитию фондового рынка.
Это связано с целым рядом факторов, характеризующих систему
ипотечного кредитования в США и связанных с наличием:
1. развитой кредитно-финансовой системы, предоставляющей долгосрочные
жилищные ипотечные кредиты,
2. специализированных государственных структур – Федеральной жилищной
администрации (ФЖА), созданной в 1933 году, которая занимается разработкой
правительственных программ, направленных на повышение доступности кредитов
для определенных групп населения (например, для семей, впервые
приобретающих дом, семей со средними и ниже средних доходами, для ветеранов
и т.д.),
3. системы страхования кредитных рисков, позволяющих снизить кредитные
риски для кредитных организации, одновременно для данных групп населения,
4. унифицированных стандартов и требований к ипотечным кредитам
5. хорошо развитого вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, эмиссия
которых осуществляется через специализированные институты вторичного рынка.
Можно выделить 4 типа моделей привлечения средств в сферу жилищной
ипотеки.
Модель депозитных банков: универсальные коммерческие банки,
сберегательные банки, ссудо-сберегательные ассоциации во многих странах
мира. Кредитные институты данного типа работают в сфере жилищной ипотеки
практически во всех странах. Их характерной особенностью является то, что
привлекаемые во вклады и на расчетные счета средства юридических и
физических средства, частично направляются на предоставление долгосрочных
жилищных ипотечных кредитов. Основная проблема подобных банков в тщательном
управлении своими активами и пассивами, направленное на согласование их по
срокам наступления обязательств, по процентным ставкам, на минимизацию
риска ликвидности банка. 28
1. Модель ипотечных институтов основывается на создании специализированных
кредитных организаций (институтов), предоставляющих кредиты за счет
средств, привлекаемых из оптовых источников либо за счет выпуска особых
ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Так в Германия, Дания и Швеции
получили большое развитие ипотечные банки или специализированные финансовые
институты, которые привлекают ресурсы в сферу ипотечных кредитов с рынка
капиталов посредством продажи ипотечных облигаций. В США большое
распространение получили ипотечные компании, которые рефинансируют
предоставляемые ипотечные кредиты путем их прямой продажи инвесторам либо
посредством секъютиризации своих кредитных активов. Последнее достигается
на основе формирования ипотечных кредитов с заданными характеристиками в
пулы, которые передаются в траст и а в обмен банки получают ипотечные
ценные бумаги pass-through (переводящие) MBS (Mortgage-Backed Securities).
Отличительной особенностью ипотечных банков или ипотечных компаний является
то, что они не привлекают розничных депозитов.
2. Модель контрактных стройсбережений: замкнутые системы долгосрочных
сбережений на жилищные цели – Bausparkassen в Германии , Австрии, банки во
Франции, Чехии, Словакии, Польше . Специализированные сберегательные
институты, основанные на привлечении контрактных долгосрочных сбережений
сроком от 2 до 7 лет с последующей выдачей кредитов сроком до 7 лет
наибольшее распространение получили в Германии и Австрии. Замкнутая модель,
при которой единственным источником ресурсов для кредитов являются
собственные средства, а также привлекаемые по долгосрочным депозитам
средства граждан позволяет данным институтам предоставлять кредиты по
ставкам, не зависящим от флуктуаций финансового рынка.
3. Вторичный рынок ипотечных кредитов основан на возможности
секъюритизации долгосрочных жилищных кредитов через специализированные
институты -операторы вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов - США
(Фэнни Мэй, Фредди Мэк, Джинни Мэй), Канада (Канадская ипотечная жилищная
корпорация), Австралия, Великобритания, Бразилия . Эти институты -
операторы вторичного рынка позволяют существенно снизить ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
