Система ипотечного кредитования в Казахстане

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 94 страниц
В избранное:

СОДЕРЖАНИЕ

Введение. 2

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

Понятие ипотеки и классификация ипотечных ссуд5
Зарубежный опыт ипотечного кредитования. 13
Основные модели организации ипотечных ссуд25

Глава 2. Система ипотечного кредитования в Казахстане.

2. 1 Правовое регулирование ипотечного кредитования в РК. . 35

2. 2 Организационные основы ипотечного кредитования в РК41

2. 3 Механизм предоставления ипотечного кредита на примере АО

«Банк Каспийский». 54

Глава 3. Совершенствование системы ипотечного кредитования.

3. 1 Альтернативные инструменты ипотечного кредитования. . 63

3. 2 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования……. . 69

Заключение. 78

Список использованной литературы81

Приложение

Введение.

Ипотечное кредитование является одним из динамично развивающихся направлений рынка финансовых услуг на Западе, но в современных казахстанских условиях ипотека - относительно новое понятие.

Опыт зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. В современных условиях развития рыночной экономики реальная экономическая величина ежегодных расходов средней казахстанской семьи, как правило, меньше величины ее доходов, ввиду чего имеется тенденция к накоплению. Наиболее распространенными формами хранения накоплений являются сбережения в банке либо приобретение недвижимости. Значительная часть населения Казахстана имеет относительно стабильные доходы, но не в состоянии приобрести жилье из-за отсутствия достаточных накоплений. Система ипотечного кредитования помогает расширить кредитно-финансовую сферу платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации денег посредством запуска и развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. С внедрением и развитием этой системы население получает возможность приобретать готовое жилье. За счет средств, предоставляемых в виде долгосрочного ипотечного кредита.

Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к пересмотру концепции в жилищной политике. Новая политика в решении жилищной проблемы базируется на формировании рынка жилья, достижения баланса стоимости жилья и реального дохода граждан. Реформа финансирования жилищного сектора влияет на состояние экономики в двух направлениях: во-первых, рост жилищного строительства активизирует спрос на строительные материалы и на эффективные типы оборудования. Отрасли, производящие строительные материалы и оборудование, инициируют спрос добывающих отраслей и различных отраслей машиностроения. Так могут воссоздаться многие производственные цепочки. Во-вторых, преодоление социальной нестабильности. Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, который обычно сопровождает экономический кризис. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы. В следствии жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. Кредитование под залог недвижимости также содействует мобильности трудовых ресурсов В странах с неразвитым ипотечным кредитованием нет и не может быть свободы выбора места жительства. Таким образом, очевидно влияние ипотеки на решение проблемы занятости. С другой стороны, одной из важнейших предпосылок достижения социальной стабильности является удовлетворение потребностей населения в жилье. Одной из социально значимых задач является жилищная политика.

Банковский сектор, один из наиболее стабильно и динамично развивающихся секторов экономики Казахстана, но поскольку стабилизация идет в условиях сохраняющейся нестабильности в стране, то первостепенное значение в коммерческих операциях приобретают политические и экономические риски. Соответственно, необходимы гарантии их погашения. Одним из основных способов обеспечения кредита, который широко применяется в рыночной экономике, является залог. Любой гражданин имеет теперь возможность рассматривать свое имущество и даже право владения и пользования имуществом в качестве определенной рыночной ценности, реализовать которую можно на рынке недвижимости. А право залога имущества предприятий, включая его основные фонды, с последующим обращением в соответствующих случаях к его взысканию, делает рынок недвижимости масштабным и перспективным.

Актуальность данного исследования определяется необходимостью развития ипотечного кредитования в Казахстане в целях улучшения социально-экономического положения, в условиях адаптации хозяйства к рыночным условиям.

Основная цель данной работы изучение ипотечного кредитования и его организационно-правовой основы.

В связи с поставленной целью необходимо поэтапное решение следующих задач :

историю становления ипотечного кредитования в мировой практике;
изучить виды ипотечных ссуд;
рассмотреть опыт зарубежных стран в области ипотечного кредитования;
охарактеризовать вопросы современного состояния ипотечного кредитования в Казахстане;
рассмотреть правовое регулирование ипотечного кредитования;
рассмотреть механизм предоставления ипотечных кредитов на примере АО «Банк Каспийский»;
Раскрыть альтернативные инструменты ипотечного кредитования;
определить проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане.

В работе использованы нормативно-правовые акты законодательства Республики Казахстан, монографии, статьи периодических изданий, учебные и справочные пособия.

Структура дипломной работы включает введение, три главы, заключение, список использованной литературы и приложения.

ГЛАВА 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования.

Понятие ипотеки и классификация ипотечных ссуд.

Многие считают, что ипотека это современное слово, возникшее в странах с развитой рыночной экономикой. Дискуссии о возможностях ипотеки в нашей стране в течение последних двух лет породили прочную ассоциативную связь этого финансового механизма исключительно с иностранными инвестициями. Это произошло не только из-за мало понятности самого термина для широких кругов населения, но и отсутствия экономико-правового поля для функционирования системы ипотечного кредита в нашей стране. Однако история свидетельствует о том, что термин “ипотека” впервые появился в Греции в начале VI века до нашей эры и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными участками. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику заемной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившим название “ипотека”, отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся “ипотечными”. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостоверится в состоянии данной земельной собственности. Как правовой институт, ипотека была известна в I-II веках нашей эры на территории Рима. Еще ранее она появилась в законодательстве Древнего Египта. /25/

Ипотечные банки, как специализированные кредитно-финансовые институты, возникли в Германии в XVIII в. Первым ипотечным банком был государственный банк, основанный в Силезии в 1770 г. и оказывавший финансовую поддержку крупным помещичьим хозяйствам. В начале XIX в. деятельность ипотечного банка распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства. Основу регистрации ипотеки в Германии составляет Поземельная книга, роль и порядок ведения которой регулируется германским гражданским положением и специальным актом “Правила ведения земельной книги”. Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залога, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования. В середине шестидесятых годов ХХ в. имелось 13 государственных и 28 частных земельных банков. Контрольный пакет акций большинства этих земельных банков принадлежит кроссбанкам. Такой четкой системы ипотечных банков, как в Германии, в других странах нет. Так, в США в 1916 г. были созданы земельные банки в двенадцати округах для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог земли. В настоящее время предоставлением ипотечного кредита в США занимаются в основном ссудно-сберегательные ассоциации, займо-сберегательные банки и мелкие фермерские банки регионального значения. Здесь залог недвижимости используется очень широко, в том числе в аграрном секторе, собственно под ипотекой в США понимается кредитование только в жилищном секторе. В Канаде ипотечные банки занимаются, главным образом, кредитованием операций с недвижимостью. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли и сельскохозяйственных строений, а впоследствии - жилищного строительства. /12/

Во Франции крупнейший земельный банк (Grcdit foncier de France) и его филиал Контора предпринимателей (komploru des enberprenecurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции осуществляет также основанный еще в 1852 г. Банк земельного кредита (французский поземельный кредит) . Этот банк выдает кредиты в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство от трех до 20 лет. Так, здесь право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков. Во Франции основой ипотечного права является Кадастр. Кадастр - это картографическое изображение всей национальной территории по коммунальному принципу с четким разграничением небольших кусков земли и крупных землевладений.

Таким образом, очень легко идентифицировать застроенное или незастроенное имущество и исключить возможность перепутать с другим. Примерно также, с небольшими вариациями, эта служба организована в других странах романо-германского права, только там кадастр называют поземельной книгой. В небольших странах Западной Европы с сельскохозяйственной ориентацией, таких, как Финляндия, Швеция, Бельгия, Нидерланды, имеются как частные, так и государственные ипотечные банки. Так, в Финляндии ипотечный кредит предоставляют пять частных ипотечных банков под залог недвижимости - земли и строений, как производственных, так и непроизводственных. Более 70% средств банки мобилизуют путем выпуска ипотечных облигаций. В Швеции имеются четыре ипотечных банка, которые находятся под государственным контролем. Они занимаются кредитованием жилищного строительства, сельского хозяйства, судостроения, а также торговли. В Бельгии операции по выдаче долгосрочных ссуд выполняют специальные кредитные учреждения, которые образуют так называемый государственный кредитный сектор. В этот сектор входит центральное управление ипотечного кредита, займы которого гарантируются государством. В Нидерландах ипотечный кредит выдают сельскохозяйственные кредитные институты, организованные на кооперативных началах. Их объединяет Центральный кооперативный крестьянский банк (Рабабанк) . /12/

История создания земельных банков в России, где они играли значительную роль в развитии кредитной системы, тесно связана со всей социально-экономической и политической жизнью страны второй половины XIX - начала ХХ века. В начале семидесятых годов прошлого века были созданы одиннадцать акционерных ипотечных (земельных) банков. Значительную роль в проведении аграрной политики в дореволюционной России играли государственные земельные банки: Государственный крестьянский поземельный банк (учрежден в 1882г. ) и Государственный дворянский земельный банк (учрежден в 1885 г) . На государственный крестьянский поземельный банк была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли, банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 34, 5 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 млн. рублей. При его участии было продано и куплено 2, 4 млн. десятин земли. В последующие годы масштабы приобретаемой непосредственно банком земли, а также выдачи ссуд, за счет которых крестьяне также покупали землю, значительно возросли. Задачей Государственного дворянского земельного банка являлось поддержание помещичьего землевладения путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком до 66 лет в размере 60% стоимости дворянских имений. Дворянский банк оказал помещикам большую финансовую поддержку и к концу 1890 года задолженность заемщика по ссуде составляла 267 млн. руб. Некоторый застой поземельного кредита был связан со спадом экономики в 1905-1907 гг. Возродил и ускорил развитие этого кредита экономический подъем 1909-1913 гг. Первая мировая война вызвала сокращение деятельности ипотечных банков, а затем и прекращение ее. Так как ипотечный кредит предполагает наличие частной. собственности, прежде всего на землю, то именно по причине ее отмены на территории России после 1917 г. ипотечные банки были закрыты, поскольку исчезла основа для совершения залоговых операций. С 1992 г. в России начинают действовать первые инвестиционные земельные банки: Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, Опцион, Асикомбанк, Кубанский земельный ипотечный банк. 26 августа 1996 года в России было создано Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, в форме открытого акционерного общества (на первом этапе со 100-процентным государственным капиталом), целью которого является организация рефинансирования коммерческих банков и вторичного рынка ипотечных кредитов. Также, одним из основных ориентиров организации Агентства является обеспечение притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в жилищную сферу, организация системы рефинансирования коммерческих банков, кредитующих население для приобретения жилья и, по мере возможности сделать ипотечное кредитование доступным для широкого круга граждан. /23/

Формирование системы ипотечного кредитования является характерным признаком не только развитых банковских систем. Известно, что формирование институтов ипотечного кредитования в Германии, Нидерландах и других станах начиналось не в условиях высокоразвитой экономики. Ипотечные банки получили развитие и в странах, где наблюдаются экономические процессы, схожие с процессами, происходящими в Казахстане. Ипотека использовалась и на территории Российской империи, а значит и на территории Казахстана. Однако в период советской власти ипотека была забыта, так как считалась элементом капитализма. Хотя во всем мире ипотека развивалась и в каждой стране приобретала специфические формы, свойственные традициям и обычаям рынка. С переходом к рыночной экономике в Республике Казахстан наблюдается зарождение основ ипотеки, идет процесс формирования свойственной нашей стране модели. Начало развитию ипотеки было заложено Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу Закона от 23 декабря 1995 г. N 2723 "Об ипотеке недвижимого имущества". /2/

Данный Указ определил ипотеку как вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой. Многообразны механизмы или схемы их предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов зависят от множества факторов, но преобладающим остается объект кредитования - вид недвижимого имущества.

Далее на основе изложенных ранее принципов и условий ипотечного кредита рассмотрим виды ипотечных ссуд, уделив основное внимание финансовому аспекту ипотеки.

Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:

разработать схему погашения задолженности;
определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для должника;
найти дополнительные условия, которые дают возможность более обоснованно выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.

Решение этих проблем зависит от выбранного вида ипотечной ссуды и от конкретных условий ее выдачи.

Рассмотрим следующие схемы ипотечных ссуд:

типовая -(стандартная) ипотечная ссуда;
ссуда с ростом платежей;
ипотека с периодическим увеличением суммы взносов;
ипотека с изменяющейся суммой выплат;
ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой;
ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;
ипотека с переменной процентной ставкой;
ссуда с дележом прироста стоимости имущества;
ссуда по закладной с обратным аннуитетом.

Типовая (стандартная) ипотечная ссуда. В начале операции по данной ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, например, при строительстве дома. Далее он погашает задолженность равными, обычно ежемесячными взносами, которые идут на погашение основной суммы задолженности. /11/

К концу обусловленного договором срока долг должен быть погашен полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах, например, США, он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга вносятся в конце определенного периода или в его начале. Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много модификаций, предусматривающих повышение ее гибкости в учете потребностей как кредитора, так и должника.

В практике разных стран применяются и нетрадиционные схемы ипотеки. Большинство из них преследует цель снизить уровень выплат должника на начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по погашению долга, на более поздние этапы.

Существенное влияние на выбор таких схем ипотечного кредитования в нашей стране, очевидно, будут оказывать темпы инфляции и уровень доходов населения.

Модификации типовой схемы предоставления ипотечной ссуды со снижением уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем (начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям, прежде всего, следует отнести ссуду с ростом платежей. /10/

Ссуда с ростом платежей обычно предусматривает постоянный рост доходов должника в первые пять или десять лет. Взносы в оставшемся- периоде погашения ссуды постоянны. В итоге, эта схема погашения приводит к тому, что в первые годы текущие расходы бегут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина основного долга некоторое время увеличивается, а долг уменьшается. Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.

Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов. Эта модификация близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованной схеме каждые 3 - 5 лет увеличивается сумма взносов. /11/

Ипотека с изменяющейся суммой выплат. При такой форме предоставления ипотечного кредита, предполагается наличие льготного периода, в котором должник выплачивает только проценты. Такой способ распределения платежной нагрузки, естественно, даст наибольший эффект в отношении временного сдвига платежей. В последние годы практикуются более сложные схемы ипотечного кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными для клиентов.

Ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой. Данная схема ипотечного кредитования объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодателя) . При этой схеме покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они будут меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток средств на этом счете, уменьшает фактический размер задолженности. В первое время срока сделки при небольших уровнях взносов общий размер задолженности может увеличиваться, затем будет сокращаться. В настоящее время долгосрочный кредит в нашей стране практически коммерческими банками не выдается. /10/

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.