Анализ деятельностИ АО БТА Ипотека на рынке ипотечного кредитования РК
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
УСЛОВИЯХ РЫНКА
1.1 Роль ипотечного кредитования в условиях рынка ... ... ... ... ... ... ... ...8
1.2 Теоретические основы ипотечных операции коммерческих банков
уровня ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... .10
1.3 Методология ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 21
1.4 Зарубежный опыт ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... 25
2 Анализ деятельностИ АО БТА Ипотека на рынке
ипотечного кредитования РК
2.1 Жилищная ситуация в Республике Казахстан до начала
реализации системы ипотечного жилищного кредитования ... ... ... ... .30
2. Маркетинговые исследование рынка недвижимости ЮКО ... ... ... ... ..34
3. Основные направления деятельности АО БТА Ипотека ... ... ... ... ... 52
2. Современное состояние и развитие ипотечного
кредитования в Республике Казахстан
3.1 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК ... ... ... ... ... ... ...57
2. Современное состояние правовой и организационной базы для развития
системы жилищного финансирования в Республике Казахстан за
последние годы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 66
3.3 Совершенствование управления обслуживанием клиентов банка по
ипотечному кредитованию ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .67
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... .80
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... .84
ПРИЛОЖЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..86
ВВЕДЕНИЕ
Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все
страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические
трудности. Президент Назарбаев Н.А. в своем ежегодном послании народу
Казахстана отметил: Системность - вот главная формула нашего ускоренного
продвижения вперёд в современном мире в ближайшее десятилетие и во все
времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия
платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные
выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику
из пропасти [1]. В Послании 2008 года Президент Н.Назарбаев отметил: Надо
усвоить уроки, преподанные ипотечным кризисом в США, оказавшим серьезное
влияние на наши банки. Государственная поддержка не может быть
односторонней, и банки должны взять на себя часть рисков. Если акционеры
банков не желают или неспособны, привлекать дополнительные ресурсы для
своего развития, то государство должно быть готово, принять необходимые
меры. При этом процесс регулятивного вмешательства должен быть предельно
прозрачен и предсказуем для всего банковского сектора [2].
Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в
настоящее время ипотека.
Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого
капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит
корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в
VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок
должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка
должника был установлен столб, на котором было написано, что данный
земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок.
Этот столб был назван греческим словом "ипотека", что значит подставка.
Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих
колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской
империи. В I в.н.э. создавались ипотечные институты, которые выдавали
кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония
Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных
банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800
ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в
средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не
ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития
ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры
Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой
степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на
территории дореволюционной России. При упоминании об ипотеке почти всегда
ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении "квартирного
вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в
свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня
можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное
кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения.
Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого
экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области
жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок
осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную,
высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских
республик ипотечное кредитование также получает активное развитие.
Актуальность темы дипломной работы. Приобретение собственного жилья -
первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема
финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской
системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное
распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и
его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение
жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период
обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В
условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения
населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья
становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это
происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях
объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на
жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и
максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям
отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных
ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при
правильной организации и ведении взвешенной государственной политики
ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка
жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со
стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск
строительных материалов, специализированной техники, появляются новые
улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих
смежных отраслей экономики.
Цель и задачи дипломной работы - дать оценку современного состояния и
развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Для достижения
указанной цели были поставлены следующие задачи:
1. Охарактеризовать систему ипотечного кредитования как инструмент
преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики;
2. Изучить зарождение института ипотеки;
3. Рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования
в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
4. Описать жилищную ситуацию в Республике Казахстан до начала реализации
системы ипотечного жилищного кредитования;
5. Проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования
в РК;
6. Проанализировать деятельность ипотечных компаний на рынке ипотечного
кредитования на примере АО БТА Ипотека.
Объектом дипломной работы является рынок ипотечных услуг.
Предметом дипломной работы выступает механизм предоставления ипотечных
услуг АО БТА Ипотека.
Методологической и теоретической основой дипломной работы послужили
труды отечественных и зарубежных ученых, материалы научных семинаров и
конференций, данные Агентства РК по статистике.
Результатом исследования является подробное освещение теоретических и
практических вопросов развития ипотечного кредитования, а также предложение
на их основе практические рекомендации по путям совершенствование механизма
ипотечного кредитования.
Научная новизна дипломной работы заключается в комплексном анализе
состояния ипотечного кредитования в Казахстане, а также разработке
теоретических и методических положений по эффективному управлению
обслуживанием клиентов банка по ипотечному кредитованию.
Теоретическая значимость дипломной работы в том, что в ней подробно
рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в
Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня.
Практическая значимость дипломной работы заключается в том, что ее
возможно использовать для дальнейшего изучения данной темы, а также в том,
что знания, полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут
пригодиться в будущей профессиональной деятельности.
Поставленные задачи обусловили структуру работы, которая состоит из
введения, 3 глав, заключения, списка литературы.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ипотечного кредитования В УСЛОВИЯХ РЫНКА
1.1 Роль ипотечного кредитования в условиях рыночной
экономики
Ипотека - залог недвижимого имущества для получения займа. Займ,
выдаваемый банком под такой залог. Долговое свидетельство о залоге
недвижимости, выдаваемое банком заемщику.
Для абсолютного большинства граждан ипотечное кредитование
представляется единственно возможным источником решения жилищного вопроса.
Приобретая жилье в кредит, Вы получаете возможность не копить годами
большую сумму на покупку квартиры, жить в своей собственной новой квартире
уже сегодня, и расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет.
Говоря юридическим языком, это ипотечный жилищный кредит, т.е. целевой
долгосрочный кредит, предоставляемый физическому лицу под сравнительно
низкий процент ипотечными банками для строительства или покупки жилья. До
возвращения процентов и кредита обеспечением последнего для банка выступает
залог квартиры, приобретаемой на кредитные (заемные) средства, либо залог
квартиры, находящейся в собственности заемщика.
Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом
решения жилищных проблем.
Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку
платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать
риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании
(оценивают рыночную стоимость квартиры).
Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при
получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного
удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под
заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на
время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании
заемщика [3].
Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком
физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого
дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве
обеспечения обязательств заемщика.
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и
социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для
страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста
совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и
совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного
дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может
возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.
Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости"
материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.
Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за
капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости
уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека
является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и
важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования
денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования
домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других
странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием
ипотечного кредитования.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального
сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же
строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и
конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и
производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает
возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества
и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического
потенциала страны.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на
преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в
строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность
населения в жилье [4].
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и
эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные
кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при
невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.
(Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка
недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при
ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с
недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими
кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление
банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и
рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской
системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность
в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в
ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных
резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также
укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного
кредитования на стабильность банковской системы, связанная с
функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот
рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики
(диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между
процентными ставками в различных географических районах, что способствует
формированию единой цены капитала в масштабе страны [5].
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо
уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к.
развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в
Казахстане.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в
следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через
механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -
существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и
этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25%
дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически
включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в
создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не
финансируют зарубежных производителей через покупку импортных
потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под
залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к
общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития
ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.
1.2 Теоретические основы ипотечного кредитования банками
второго уровня
В настоящее время казахстанская экономика все больше интегрируется
мировую, и это требует освоения и использования новых финансовых
инструментов, которые применяются в ведущих промышленных странах.
Как правило, переход рыночной экономики из фазы кризиса в фазу подъема
начинается с активизации жилищного строительства. Жилищный же сектор
требует долгосрочных инвестиций, а те, в свою очередь, отражают уверенность
населения и компаний в стабильности доходов в долгосрочном плане.
Ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком
клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным
кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно
производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным
договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.
Ипотека как метод кредитования зародилась еще в середине XVIII в. в
Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть
уничтожен в ряде опустошительных войн. За предоставленный капитал
выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный Участок. В
случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в
собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве
компенсации долга. Первой кредитной ассоциацией, создании по прусской
модели, стала в 1790 г. рыцарская кредитная организация княжества
Люксембург, которая позволила сделать шаг вперед в развитии ипотечного
рефинансирования, так как давала возможность (в отличие от предшествующих
ипотечных организаций) осуществлять выплаты по договорам из специального
фонда[1].
Следующий важный этап в развитии ипотечных отношений был связан
Учреждением в 1852 г. Credit Fonder de France (CFF). Этот институт облегчил
получение кредитов на нужды сельского хозяйства. В основу его была положена
идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. В
выдаваемом документе уже не указывалось конкретное имущество, отвечающее по
конкретной ценной бумаге. Обладатель закладного листа мог теперь выдвигать
непосредственные требования только к эмитенту. В результате была создана
новая система ипотечного кредитования, и в Европе появились первые
ипотечные банки.
Первый специализированный по кругу операций ипотечный банк был
организован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX-XX столетий ипотечные банки
занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности
группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих
банков.
Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис
1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким
периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала
валютная реформа 1948 г. После этих событий ипотека начала свое новое
развитие, характерной чертой которого стало заметное увеличение сроков
кредитования.
Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок,
превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипотека с
фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая
ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса
покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к
сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли
на кредитование, осуществляемое в рассрочку в течение 5-10 лет.
Таким образом, несмотря ни на какие испытания закладные листы
зарекомендовали себя как надежное средство привлечения капиталов на рынок
недвижимости, продемонстрировали свою жизнестойкость и способность
адаптироваться к любым экономическим условиям[2].
Основные модели ипотечных рынков. Для обеспечения полноценного
правового регулирования рынка ипотечного кредитования необходимо создание
законов и других правовых актов. Эти акты должны урегулировать правовое
положение банков и иных субъектов рынка ипотечного кредитования, порядок
эмиссии, обращения ипотечных ценных бумаг и т.д. Содержание и
направленность указанных законов и правовых актов будут зависеть от того,
какая модель ипотечного рынка будет конструироваться ими.
В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка
ипотечного кредитования.
Первая модель получила название двухуровневой и применяется в англо-
американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что
ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где
предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально
созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе
распорядиться полученными ипотечными кредитами так:
1) переуступить их вторичным инвесторам;
2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать
вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия
(доли) в подобных пулах;
3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила
свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший
ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет
выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и
обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это
регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.
Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно
ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые
характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги,
именуемые закладной лист, не может ни один другой эмитент, кроме тех,
которые указаны в законе. Деятельность ипотечных банков строго
контролируется государством и органами банковского надзора.
Виды ипотечных займов. В современной мировой практике наиболее широкое
распространение получили следующие виды ипотечных займов:
• традиционные ипотечные займы с фиксированной процентной ставкой и
сроком погашения в течение 30 лет;
• ипотечные займы быстрого погашения в течение 15 лет;
• ипотечные займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения;
• ипотечные займы с увеличением собственного капитала;
• ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой, с шаровой
выплатой, двухступенчатые.
Традиционная закладная со сроком погашения в 30 лет. Ее процентная
ставка и сумма выплат не изменяются, и через 30 лет она полностью
погашается. Это самый популярный ипотечный заем, и при процентной ставке
менее 10% большинство заемщиков получаю? традиционную закладную со сроком
погашения в 30 лет.
Например, при ипотечном займе в 100 000 долл. со сроком погашения в 30
лет под 8% заемщик выплачивает ежемесячно 733,77 долл. основной суммы и
процента. Часть выплаты составляет процентная ставка. Остальная часть
выплаты сокращает непогашенную основную часть долга, постепенно погашая его
полностью. Займы, которые погашаются постепенно в течение длительного
срока, называются долгосрочными ссудами.
Преимущества. Основным преимуществом традиционной закладной с
фиксированной процентной ставкой является уверенность в том, что
ежемесячные выплаты основной суммы и процентной ставки не увеличатся. Сумма
выплат останется неизменной в течение 30 лет.
Недостатки. Если рыночные процентные ставки понизятся, процентная
ставка по традиционной закладной не уменьшится вместе с ними. Для того
чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками, заемщику придется
осуществить рефинансирование, а это стоит тысячи долларов. Таким образом,
заем с фиксированной процентной ставкой - палка о двух концах: он хорош,
когда рыночные ставки повышаются, но плох, когда они снижаются.
Закладная с быстрым погашением в течение 15 лет
Закладная, погашаемая в течение 15 лет, завоевывает популярность, когда
процентные ставки низкие, поскольку потребители стремятся рефинансировать
свои закладные с помощью 15-процентных займов. Этот заем почти не
отличается от традиционного 30-летнего займа, за исключением того, что его
ежемесячные выплаты выше, и он погашается через 15 лет[3].
Преимущества. Ввиду того, что кредиторы возвращают свои деньги раньше,
чем в случае с традиционными закладными, они взимают 6 лее низкую ставку за
займы с погашением в течение 15 лет. Разница ссуды у каждого кредитора
индивидуальна, однако если ссуды с 30-летним погашением предоставляются под
8%, то ссуда с 15-летним сроком погашения может выдаваться под 7,75%.
Так как ссуда выплачивается раньше, то практически она меньше, и в
течение срока погашения займа в целом ссудозаемщик выплачивает меньше по
проценту - более чем на 50%.
Недостатки. Сумма ежемесячной выплаты намного выше (при ипотечном займе
в 100 000 долл. ежемесячные выплаты составят 941,28 долл., что на 28%
больше, чем при 30-летнем займе). По этой причине, нужно иметь более
высокий годовой доход, чтобы предоставление займа было утверждено.
Несмотря на то что 15-летние займы усиленно предлагаются, многие
считают, что 30-летние займы предпочтительнее. При традиционных закладных
заемщик может всякий раз, когда пожелает, осуществлять дополнительные
выплаты для сокращения суммы остатка долга. В зависимости от величины и
частоты дополнительных выплат можно погасить долг намного быстрее, чем за
30 лет. Например, если делается 13 выплат в год вместо 12, можно погасить
30-летнюю закладную приблизительно за 20 лет.
Закладная с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга
Эта закладная предназначена для того, чтобы быть более доступной по
стоимости в первые годы, чем традиционная закладная. Ее ежемесячные выплаты
поначалу низки, а затем с каждым годом увеличиваются на фиксированный
процент в течение пяти лет.
Например, по займу в 100 000 долл. по закладной с повышающейся суммой
выплат в счет погашения долга под 8,75% начальные ежемесячные выплаты
составляют 593,45 долл. - в сравнении с 733,77 долл. по традиционной
закладной. Выплаты по ней увеличиваются на 7,5% с каждым годом, пока не
достигнут 851,97 долл. на шестом году. С этого момента сумма выплат
остается неизменной до погашения.
При этом в течение первых пяти лет остаток долга немного повышается,
тогда, как в традиционном займе происходит неуклонное понижение. Это
называется отрицательным погашением, которое имеет место, когда ежемесячная
выплата слишком мала для покрытия процента, выплачиваемого кредитору,
поэтому сумма, которую предстоит выплачивать, повышается и включает в себя
невыплаченный процент.
Непогашенный остаток основной суммы долга по закладной с повышающейся
суммой выплат в счет погашения долга достигает максимума в 104 050 долл. на
пятом году, прежде чем снова начать движение вниз[4].
Преимущества. Основное преимущество закладной с повышающейся суммой
выплат в счет погашения долга заключается в ее доступности. Благодаря
небольшому размеру суммы первичных выплат по ней можно получить более
крупный заем при сравнительно невысоком доходе.
С помощью рассматриваемой закладной заем в 100 000 долл. можно
получить, имея доход на 20% ниже требуемого. Такая закладная идеально
годится для заемщиков, доход которых, как правило, возрастает в
соответствии с увеличением суммы выплат по закладной благодаря продвижению
по службе и прибавкам жалованья.
Недостатки. Во-первых, по такой закладной кредитор взимает более
высокий процент. Процентная ставка по закладной с повышающейся суммой
выплат в счет погашения долга обычно на 0,75-1% выше, чем по традиционной
закладной.
Во-вторых, кредиторы обычно требуют, по меньшей мере, 10%
первоначального взноса по сравнению с 5% при традиционной закладной.
Закладная с возрастающим собственным капиталом (GEM)
GEM - также известная как закладная с быстрым приобретением
собственности представляет собой закладную с повышающейся суммой выплат в
счет погашения долга, сумма выплат по которой продолжает увеличиваться
вплоть до полного его погашения. Сумма выплат не устанавливается на
фиксированный уровень.
Закладные с возрастающим собственным капиталом весьма разнообразны. Как
правило, ежемесячные выплаты первого года в них такие же, как и у
традиционной закладной с 30-летним сроком погашения. Их величина ежегодно
увеличивается на фиксированный процент. При займе на сумму 100 000 долл.
под 7,5% выплаты первого года составляют 716,41 долл. Они повышаются на 4%
с каждым годом до 1 240,59 долл. на 15 году, до полного погашения займа.
Преимущества. Подобно 15-летней закладной, GEM погашается быстро и ее
типичная процентная ставка на 0,25-0,50% меньше, чем у традиционной
закладной. К тому же, как и при 15-летнем займе, заемщик выплачивает меньше
средств по проценту за весь срок погашения займа.
В отличие от 15-летней закладной, получить утверждение займа GEM не
труднее, чем по традиционной закладной, так как сумма начальной ежемесячной
выплаты займа невелика. GEM хорошо подходит тем, чей доход увеличивается и
кто планирует уйти на пенсию через 15 лет[5].
Недостатки. По закладной с возрастающим собственным капиталом выплаты
продолжают увеличиваться независимо от того, повышается ваш доход или нет.
Закладные с изменяемой процентной ставкой (ARM)
Эти закладные получили популярность в начале 1980-х гг., когда
процентные ставки были намного выше. Кредиторы предоставляли закладные с
фиксированной ставкой в 15-16% и более 60% заемщиков предпочитали ARM с
процентными ставками, начинающимися с 12-13%.
ARM удобны тогда, когда вы полагаете, что процентные ставки упадут до
таких уровней, которые окажутся значительно ниже сегодняшних.
Очевидным различием между закладной с изменяемой процентной ставкой и
традиционной закладной с фиксированной ставкой является то, что при ARM
ставка повышается и понижается ежегодно в течение срока погашения.
Закладные с изменяемой процентной ставкой имеют некоторые базовое
свойства и ряд свойств по выбору.
Базовые свойства;
• интервал изменения ставки;
• начальная процентная ставка.
Свойства по выбору:
• ограничение процентной ставки в течение всего срока погашения;
• периодическое лимитирование процентной ставки в течение всего срока
погашения;
• ограничение изменения ежемесячной выплаты;
• обращаемость в закладную с фиксированной ставкой.
Базовые свойства. Интервал изменения ставки. Процентная ставка
закладной типа ARM варьируется в установленных интервалах. Это называется
интервалом изменения ставки. У различных закладных бывают различные
интервалы изменения ставки. Процентная ставка большинства закладных типа
ARM трансформируется раз в год, однако для некоторых закладных
предусматриваются изменения раз в месяц, раз в полгода, раз в три года или
в пять лет.
Иногда первый интервал изменения ставки длится дольше или короче
последующих интервалов. Например, процентная ставка закладной может первые
три года не варьироваться вовсе, но затем изменяться ежегодно[6].
Начальная процентная ставка. Базовым свойством всех закладных с
изменяемой процентной ставкой является начальная процентная ставка. Это
ставка, которую вы выплачиваете до конца первого интервала. Начальная
процентная ставка определяет также размер вашей начальной ежемесячной
выплаты, которую кредитор обычно использует для Утверждения предоставления
займа.
Свойства по выбору. Большинство закладных с изменяемой процентной
ставкой имеют варианты защиты, ограничивающей величины, на которые могут
возражать ваша процентная ставка и ежемесячная выплата. Такая защита
называется ограничением предельных уровней и определяет максимальную и
минимальную процентную ставку, которую с вас взимают в течение срока
погашения займа.
Ограничение процентной ставки в течение срока погашения. Ограничение на
весь срок погашения иногда выражается в процентах в отношении к начальной
процентной ставке. Например, 5-процентное ограничение процентной ставки в
течение срока погашения означает плюс 5% по отношению к начальной ставке.
Периодическое ограничение процентной ставки. Вторым типом подобного
лимитирования является периодическое ограничение процентной ставки. Оно
устанавливает пределы для величины, на которую эта процентная ставка может
изменяться от одного интервала котировки до следующего.
Ограничение величины ежемесячной выплаты - третий тип ограничения. Оно
лимитирует величину, на которую может измениться ежемесячная выплата от
одного интервала корректировки до другого. ARM с ограничениями по выплатам,
как и традиционные закладные, могут стать причиной отрицательного
погашения, однако если закладная с изменяющейся процентной ставкой имеет
ограничение в течение всего срока погашения, то отрицательное погашение
будет минимальным.
ARM обычно имеют ограничение по размеру ежемесячной выплаты основной
суммы долга или периодическое лимитирование процентной ставки, однако не то
и другое вместе.
Любое из этих ограничений предоставляет заемщику хорошую защиту от
крайних увеличений размера ежемесячной выплаты.
Ограничение ежемесячной выплаты дает более надежную защиту, чем
периодическое ограничение процентной ставки, но из-за отрицательного
погашения выплачивается повышенный процент за более надежную защиту. Но
несмотря на это, если кредитор предлагает закладную с изменяемой процентной
ставкой без ограничений, то заемщику стоит проявить осторожность.
Если клиент ищет долгосрочный заем, то лучше воспользоваться закладной
с фиксированной процентной ставкой или ARM с ограничениями.
Четвертым свойством по выбору заемщика, которое может дать ощутимый
выигрыш, является обращаемость в закладную с фиксированной ставкой.
ARM с таким свойством могут быть обращены по усмотрению заемщика в
закладную с фиксированной ставкой без рефинансирования. Условия обратимости
у каждого кредитора существенно отличаются. Некоторые ARM с подобным
свойством обратимы в любое время, другие - только в течение первых пяти
лет, а иные - только в конце пяти лет.
Заем с фиксированной ставкой, в который вы можете обратить свой заем,
вполне вероятно, не будет иметь рыночную ставку на тот момент.
Большинство кредиторов прибавляют наценку к существующей фиксированной
ставке при обращении, из-за чего обращенная фиксированная ставка начинает
превышать рыночные ставки. Условия обращения указываются кредитором в
долговом обязательстве[7].
Кредиторы часто взимают предварительный сбор в размере одного пункта за
возможность обращения закладной, делая это в самом начале в момент
обращения или - в обоих случаях. Свойство хорошей обратимости стоит
дополнительного сбора.
Большинство людей, которые выбирают ARM, в момент высоких процентных
ставок отдают предпочтение закладной с фиксированной процентной ставкой.
С закладной с изменяемой процентной ставкой следует подождать до
падения ставок, после чего обратить закладную в заем с фиксированной
процентной ставкой.
Преимущества. У закладной с изменяемой процентной ставкой ставка
повышается и понижается. Если ставки высоки и есть вероятность того, что
они никуда не упадут, то это преимущество. Если ставки низки и существует
вероятность того, что они повысятся, то это недостаток. ARM имеют другие
привлекательные свойства, однако прогноз процентной ставки должен быть
основным фактором в принятии решения о том, получить ли заем с изменяющейся
ставкой или нет.
Если может возникнуть ситуация, при которой процентные ставки
сдвигаются вниз, то следует предпочесть ARM. В противном случае следует
выбрать закладную с фиксированной процентной ставкой. Если процентные
ставки стабилизируются или упадут, то ARM будет менее дорогостоящей, чем
закладная с фиксированной процентной ставкой на длительный срок.
Начальная процентная ставка ARM обычно на 2-3% ниже традиционных
фиксированных ставок. ARM в основном бывают более доступны в первые два
года, и не нужно иметь такой большой доход, чтобы соответствовать критериям
на получение ARM, как для традиционного займа с фиксированной процентной
ставкой.
Недостатки. При ARM процентная ставка и величина ежемесячной оплаты
могут и, вероятнее всего, увеличатся в течение срока погашения займа.
Например, начальная процентная ставка, равная 5% в первый год, может
подняться до 10% к шестому году. Такой рост процентной ставки приведет к 65-
процентному увеличению ежемесячной даже при наличии всех защитных
ограничений.
Особые ипотечные пакеты
В конце 1980-х гг. в мировом масштабе были внедрены три новых варианта
жилых ипотечных займов: займы с шаровым погашением, ступенчатый ARM, ARM
31 (а также ARM 51, 71 и 101).
Все эти займы имеют одно общее свойство: в течение первых скольких лет
выплаты по ним и процентные ставки являются фиксированными. После
начального периода в три, пять, семь или десять л их процентные ставки и
величина выплат изменяются различным об разом для каждого типа займа.
Преимущества. Каждый из этих типов займов поначалу имеет более низкую
процентную ставку и меньшую величину ежемесячной выплаты, чем 30-летний
заем с фиксированной процентной ставкой. Процентная ставка для шаровой
выплаты через 7 лет обычно на 0,5% ниже сопоставимой ставки 30-летнего
займа с фиксированной процентной ставкой. Это значительно снижает уровень
требований по соответствию критериям, а также делает выплату по займу более
доступной в течение первых критических нескольких лет выплат по нему. В
сравнении с традиционной закладной типа ARM такие займы предоставляют более
длительный начальный период стабильных процентных ставок и ежемесячных
выплат.
Недостатки. После окончания начального периода фиксированной процентной
ставки и выплаты новые процентная ставка и размер выплат неизвестны.
Займы с шаровой выплатой
Заем с шаровой выплатой подобен традиционному займу на 30-летний срок
погашения с фиксированной процентной ставкой, но при этом имеет одну
специфическую особенность. В конце пятилетнего, семилетнего или
десятилетнего срока (в зависимости от условий шарового погашения) заем
подлежит погашению и выплате. Заем с шаровой выплатой погашается подобно
традиционному займу с фиксированной процентной ставкой.
После наступления срока погашения заемщик должен выплатить эту сумму
наличными или рефинансировать заем. При некоторых займах с шаровой
выплатой, но не всегда, требуется, чтобы кредитор рефинансировал заем,
когда наступает срок его погашения, по процентным ставкам, действующим на
данный момент, при условии, что заемщик соответствует критериям для
предоставления нового займа. Заемщик должен повторно оплачивать издержки на
закрытие сделки и предоставить всю информацию по доходам, работе,
задолженности и т.п. При выборе займа с шаровой выплатой следует
внимательно прочесть договор об ипотечном кредитовании и разобраться с
условиями рефинансирования. При каких обстоятельствах следует отдавать
предпочтение займу с шаровой выплатой со сроком погашения в 30 лет
фиксированной ставке?[8]
Даже если клиент уверен в том, что будет продавать дом или
рефинансировать заем до того, как наступит срок полного погашения займа,
следует подобрать такой заем с шаровой выплатой, по условиям которого
кредитор обязан рефинансировать заем в том случае, если планы заемщика
могут измениться.
Двухступенчатые займы
Это займы, которые представляют собой закладную с изменяемой процентной
ставкой, однако их ставка варьируется только один раз в течение 30-летнего
срока погашения. В течение первых семи лет, которые называются начальным
периодом, ставка фиксируется в вашем долговом обязательстве. В конце
начального периода ставка корректируется, как и в любом другом займе с
изменяемой ставкой. Эта новая ставка сохраняется в неизменности в течение
остальных 23 или 25 лет. В конце 30-летнего срока заем полностью
погашается.
Преимущество двухступенчатого займа заключается в том, что, как при
займе с шаровой выплатой, начальная процентная ставка невелика, но при этом
не требуется рефинансировать заем в конце начального периода, что вам
пришлось бы делать при шаровом займе. Благодаря этому двухступенчатый заем
является более желательным по сравнению с займом с шаровой выплатой.
Двухступенчатые займы подходят тем, кто желает получить заем с
фиксированной ставкой, но предпочитает допустить некоторую степень риска в
будущем, чтобы иметь более низкую и приемлемую процентную ставку
ежемесячных выплат в течение начального периода.
Займы типа 31 с изменяемой процентной ставкой
Заем типа 31 с изменяемой процентной ставкой представляет собой
закладную с изменяемой ставкой с начальным трехгодичным интервалом
корректировки. В течение первых трех лет ставка и сумма ежемесячной выплаты
являются неизменными. В конце трехгодичного периода и впоследствии ежегодно
величина ставки и сумма ежемесячной выплаты варьируются, как и у закладной
с изменяемой ставкой. Существуют также займы с изменяемой ставкой типа 51,
71 и 101 с периодами начальной корректировки в пять, семь и десять лет
соответственно.
Если процентная ставка по займу с фиксированной ставкой слишком высока,
чтобы соответствовать критериям для получения желаемой суммы займа с
неизменной суммой выплат, по крайней мере, на первые несколько лет, то
займы типа 31, 51 или 71 могут вполне соответствовать требованиям
заемщика. Уровень начальной ставки по ним будет ниже, чем при займах с
фиксированной ставкой, что облегчает возможность соответствия критериям, и
выплаты по этим займам остаются на том же уровне в течение нескольких лет.
Прочие программы ипотечного кредитования
Помимо традиционных 30- и 15-летних закладных с фиксированной ставкой,
изменяемой ставкой, с шаровой выплатой и т.д. имеются и другие, менее
используемые программы по ипотечному кредитованию.
Двухнедельные ипотеки
Выплаты по ним осуществляются на двухнедельной основе (через каждые две
недели), а не один раз в месяц. Выплата вычисляется делением ежемесячной
суммы выплаты на два. Ввиду того, что выплаты производятся два раза в
месяц, делается выплата за дополнительную неделю каждый год, что
значительно погашает сумму общего займа. Кроме того, при истинной
двухнедельной ипотеке заем погашается на основе двухнедельных выплат,
поэтому влияние графика выплат фактически намного больше, чем осуществление
простой дополнительной выплаты за одну неделю каждый год. Для большинства
двухнедельных ипотек требуется, чтобы двухнедельная выплата вычиталась
кредитором непосредственно с текущего банковского счета заемщика. Если
недостаточно средств на текущем счету, то при определенных обстоятельствах
долг будет обращен в традиционную закладную[9].
Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом
Эти кредиты предоставляются ушедшим на пенсию домовладельцам. Они
предусматривают минимальные выплаты по обслуживанию долга или вообще их
отсутствие вплоть до продажи собственности или смерти собственника, а также
до тех пор, пока коэффициент ипотечной задолженности не превысит
установленный уровень. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым
оставшимся сроком жизни собственника-пользователя или же периодом, который
определен контрактом. Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом
конструируются таким образом, что домовладелец будет получать заемные
средства ежемесячно, вплоть до наступления даты погашения долга.
Западно-европейская практика ипотечного кредитования излагается здесь
столь подробно для того, чтобы активизировать фантазию читателей с целью
разработки новых банковских продуктов.
1.3 Методология ипотечного кредитования
Американская модель. Важным и перспективным ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
УСЛОВИЯХ РЫНКА
1.1 Роль ипотечного кредитования в условиях рынка ... ... ... ... ... ... ... ...8
1.2 Теоретические основы ипотечных операции коммерческих банков
уровня ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... .10
1.3 Методология ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 21
1.4 Зарубежный опыт ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... 25
2 Анализ деятельностИ АО БТА Ипотека на рынке
ипотечного кредитования РК
2.1 Жилищная ситуация в Республике Казахстан до начала
реализации системы ипотечного жилищного кредитования ... ... ... ... .30
2. Маркетинговые исследование рынка недвижимости ЮКО ... ... ... ... ..34
3. Основные направления деятельности АО БТА Ипотека ... ... ... ... ... 52
2. Современное состояние и развитие ипотечного
кредитования в Республике Казахстан
3.1 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК ... ... ... ... ... ... ...57
2. Современное состояние правовой и организационной базы для развития
системы жилищного финансирования в Республике Казахстан за
последние годы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 66
3.3 Совершенствование управления обслуживанием клиентов банка по
ипотечному кредитованию ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .67
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... .80
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... .84
ПРИЛОЖЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..86
ВВЕДЕНИЕ
Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все
страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические
трудности. Президент Назарбаев Н.А. в своем ежегодном послании народу
Казахстана отметил: Системность - вот главная формула нашего ускоренного
продвижения вперёд в современном мире в ближайшее десятилетие и во все
времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия
платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные
выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику
из пропасти [1]. В Послании 2008 года Президент Н.Назарбаев отметил: Надо
усвоить уроки, преподанные ипотечным кризисом в США, оказавшим серьезное
влияние на наши банки. Государственная поддержка не может быть
односторонней, и банки должны взять на себя часть рисков. Если акционеры
банков не желают или неспособны, привлекать дополнительные ресурсы для
своего развития, то государство должно быть готово, принять необходимые
меры. При этом процесс регулятивного вмешательства должен быть предельно
прозрачен и предсказуем для всего банковского сектора [2].
Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в
настоящее время ипотека.
Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого
капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит
корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в
VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок
должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка
должника был установлен столб, на котором было написано, что данный
земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок.
Этот столб был назван греческим словом "ипотека", что значит подставка.
Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих
колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской
империи. В I в.н.э. создавались ипотечные институты, которые выдавали
кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония
Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных
банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800
ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в
средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не
ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития
ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры
Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой
степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на
территории дореволюционной России. При упоминании об ипотеке почти всегда
ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении "квартирного
вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в
свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня
можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное
кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения.
Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого
экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области
жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок
осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную,
высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских
республик ипотечное кредитование также получает активное развитие.
Актуальность темы дипломной работы. Приобретение собственного жилья -
первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема
финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской
системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное
распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и
его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение
жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период
обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В
условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения
населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья
становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это
происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях
объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на
жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и
максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям
отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных
ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при
правильной организации и ведении взвешенной государственной политики
ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка
жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со
стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск
строительных материалов, специализированной техники, появляются новые
улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих
смежных отраслей экономики.
Цель и задачи дипломной работы - дать оценку современного состояния и
развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Для достижения
указанной цели были поставлены следующие задачи:
1. Охарактеризовать систему ипотечного кредитования как инструмент
преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики;
2. Изучить зарождение института ипотеки;
3. Рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования
в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
4. Описать жилищную ситуацию в Республике Казахстан до начала реализации
системы ипотечного жилищного кредитования;
5. Проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования
в РК;
6. Проанализировать деятельность ипотечных компаний на рынке ипотечного
кредитования на примере АО БТА Ипотека.
Объектом дипломной работы является рынок ипотечных услуг.
Предметом дипломной работы выступает механизм предоставления ипотечных
услуг АО БТА Ипотека.
Методологической и теоретической основой дипломной работы послужили
труды отечественных и зарубежных ученых, материалы научных семинаров и
конференций, данные Агентства РК по статистике.
Результатом исследования является подробное освещение теоретических и
практических вопросов развития ипотечного кредитования, а также предложение
на их основе практические рекомендации по путям совершенствование механизма
ипотечного кредитования.
Научная новизна дипломной работы заключается в комплексном анализе
состояния ипотечного кредитования в Казахстане, а также разработке
теоретических и методических положений по эффективному управлению
обслуживанием клиентов банка по ипотечному кредитованию.
Теоретическая значимость дипломной работы в том, что в ней подробно
рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в
Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня.
Практическая значимость дипломной работы заключается в том, что ее
возможно использовать для дальнейшего изучения данной темы, а также в том,
что знания, полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут
пригодиться в будущей профессиональной деятельности.
Поставленные задачи обусловили структуру работы, которая состоит из
введения, 3 глав, заключения, списка литературы.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ипотечного кредитования В УСЛОВИЯХ РЫНКА
1.1 Роль ипотечного кредитования в условиях рыночной
экономики
Ипотека - залог недвижимого имущества для получения займа. Займ,
выдаваемый банком под такой залог. Долговое свидетельство о залоге
недвижимости, выдаваемое банком заемщику.
Для абсолютного большинства граждан ипотечное кредитование
представляется единственно возможным источником решения жилищного вопроса.
Приобретая жилье в кредит, Вы получаете возможность не копить годами
большую сумму на покупку квартиры, жить в своей собственной новой квартире
уже сегодня, и расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет.
Говоря юридическим языком, это ипотечный жилищный кредит, т.е. целевой
долгосрочный кредит, предоставляемый физическому лицу под сравнительно
низкий процент ипотечными банками для строительства или покупки жилья. До
возвращения процентов и кредита обеспечением последнего для банка выступает
залог квартиры, приобретаемой на кредитные (заемные) средства, либо залог
квартиры, находящейся в собственности заемщика.
Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом
решения жилищных проблем.
Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку
платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать
риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании
(оценивают рыночную стоимость квартиры).
Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при
получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного
удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под
заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на
время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании
заемщика [3].
Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком
физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого
дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве
обеспечения обязательств заемщика.
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и
социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для
страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста
совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и
совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного
дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может
возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.
Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости"
материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.
Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за
капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости
уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека
является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и
важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования
денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования
домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других
странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием
ипотечного кредитования.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального
сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же
строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и
конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и
производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает
возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества
и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического
потенциала страны.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на
преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в
строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность
населения в жилье [4].
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и
эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные
кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при
невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.
(Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка
недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при
ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с
недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими
кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление
банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и
рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской
системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность
в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в
ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных
резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также
укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного
кредитования на стабильность банковской системы, связанная с
функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот
рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики
(диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между
процентными ставками в различных географических районах, что способствует
формированию единой цены капитала в масштабе страны [5].
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо
уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к.
развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в
Казахстане.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в
следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через
механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -
существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и
этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25%
дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически
включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в
создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не
финансируют зарубежных производителей через покупку импортных
потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под
залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к
общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития
ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.
1.2 Теоретические основы ипотечного кредитования банками
второго уровня
В настоящее время казахстанская экономика все больше интегрируется
мировую, и это требует освоения и использования новых финансовых
инструментов, которые применяются в ведущих промышленных странах.
Как правило, переход рыночной экономики из фазы кризиса в фазу подъема
начинается с активизации жилищного строительства. Жилищный же сектор
требует долгосрочных инвестиций, а те, в свою очередь, отражают уверенность
населения и компаний в стабильности доходов в долгосрочном плане.
Ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком
клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным
кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно
производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным
договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.
Ипотека как метод кредитования зародилась еще в середине XVIII в. в
Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть
уничтожен в ряде опустошительных войн. За предоставленный капитал
выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный Участок. В
случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в
собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве
компенсации долга. Первой кредитной ассоциацией, создании по прусской
модели, стала в 1790 г. рыцарская кредитная организация княжества
Люксембург, которая позволила сделать шаг вперед в развитии ипотечного
рефинансирования, так как давала возможность (в отличие от предшествующих
ипотечных организаций) осуществлять выплаты по договорам из специального
фонда[1].
Следующий важный этап в развитии ипотечных отношений был связан
Учреждением в 1852 г. Credit Fonder de France (CFF). Этот институт облегчил
получение кредитов на нужды сельского хозяйства. В основу его была положена
идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. В
выдаваемом документе уже не указывалось конкретное имущество, отвечающее по
конкретной ценной бумаге. Обладатель закладного листа мог теперь выдвигать
непосредственные требования только к эмитенту. В результате была создана
новая система ипотечного кредитования, и в Европе появились первые
ипотечные банки.
Первый специализированный по кругу операций ипотечный банк был
организован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX-XX столетий ипотечные банки
занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности
группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих
банков.
Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис
1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким
периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала
валютная реформа 1948 г. После этих событий ипотека начала свое новое
развитие, характерной чертой которого стало заметное увеличение сроков
кредитования.
Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок,
превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипотека с
фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая
ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса
покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к
сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли
на кредитование, осуществляемое в рассрочку в течение 5-10 лет.
Таким образом, несмотря ни на какие испытания закладные листы
зарекомендовали себя как надежное средство привлечения капиталов на рынок
недвижимости, продемонстрировали свою жизнестойкость и способность
адаптироваться к любым экономическим условиям[2].
Основные модели ипотечных рынков. Для обеспечения полноценного
правового регулирования рынка ипотечного кредитования необходимо создание
законов и других правовых актов. Эти акты должны урегулировать правовое
положение банков и иных субъектов рынка ипотечного кредитования, порядок
эмиссии, обращения ипотечных ценных бумаг и т.д. Содержание и
направленность указанных законов и правовых актов будут зависеть от того,
какая модель ипотечного рынка будет конструироваться ими.
В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка
ипотечного кредитования.
Первая модель получила название двухуровневой и применяется в англо-
американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что
ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где
предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально
созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе
распорядиться полученными ипотечными кредитами так:
1) переуступить их вторичным инвесторам;
2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать
вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия
(доли) в подобных пулах;
3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила
свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший
ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет
выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и
обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это
регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.
Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно
ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые
характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги,
именуемые закладной лист, не может ни один другой эмитент, кроме тех,
которые указаны в законе. Деятельность ипотечных банков строго
контролируется государством и органами банковского надзора.
Виды ипотечных займов. В современной мировой практике наиболее широкое
распространение получили следующие виды ипотечных займов:
• традиционные ипотечные займы с фиксированной процентной ставкой и
сроком погашения в течение 30 лет;
• ипотечные займы быстрого погашения в течение 15 лет;
• ипотечные займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения;
• ипотечные займы с увеличением собственного капитала;
• ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой, с шаровой
выплатой, двухступенчатые.
Традиционная закладная со сроком погашения в 30 лет. Ее процентная
ставка и сумма выплат не изменяются, и через 30 лет она полностью
погашается. Это самый популярный ипотечный заем, и при процентной ставке
менее 10% большинство заемщиков получаю? традиционную закладную со сроком
погашения в 30 лет.
Например, при ипотечном займе в 100 000 долл. со сроком погашения в 30
лет под 8% заемщик выплачивает ежемесячно 733,77 долл. основной суммы и
процента. Часть выплаты составляет процентная ставка. Остальная часть
выплаты сокращает непогашенную основную часть долга, постепенно погашая его
полностью. Займы, которые погашаются постепенно в течение длительного
срока, называются долгосрочными ссудами.
Преимущества. Основным преимуществом традиционной закладной с
фиксированной процентной ставкой является уверенность в том, что
ежемесячные выплаты основной суммы и процентной ставки не увеличатся. Сумма
выплат останется неизменной в течение 30 лет.
Недостатки. Если рыночные процентные ставки понизятся, процентная
ставка по традиционной закладной не уменьшится вместе с ними. Для того
чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками, заемщику придется
осуществить рефинансирование, а это стоит тысячи долларов. Таким образом,
заем с фиксированной процентной ставкой - палка о двух концах: он хорош,
когда рыночные ставки повышаются, но плох, когда они снижаются.
Закладная с быстрым погашением в течение 15 лет
Закладная, погашаемая в течение 15 лет, завоевывает популярность, когда
процентные ставки низкие, поскольку потребители стремятся рефинансировать
свои закладные с помощью 15-процентных займов. Этот заем почти не
отличается от традиционного 30-летнего займа, за исключением того, что его
ежемесячные выплаты выше, и он погашается через 15 лет[3].
Преимущества. Ввиду того, что кредиторы возвращают свои деньги раньше,
чем в случае с традиционными закладными, они взимают 6 лее низкую ставку за
займы с погашением в течение 15 лет. Разница ссуды у каждого кредитора
индивидуальна, однако если ссуды с 30-летним погашением предоставляются под
8%, то ссуда с 15-летним сроком погашения может выдаваться под 7,75%.
Так как ссуда выплачивается раньше, то практически она меньше, и в
течение срока погашения займа в целом ссудозаемщик выплачивает меньше по
проценту - более чем на 50%.
Недостатки. Сумма ежемесячной выплаты намного выше (при ипотечном займе
в 100 000 долл. ежемесячные выплаты составят 941,28 долл., что на 28%
больше, чем при 30-летнем займе). По этой причине, нужно иметь более
высокий годовой доход, чтобы предоставление займа было утверждено.
Несмотря на то что 15-летние займы усиленно предлагаются, многие
считают, что 30-летние займы предпочтительнее. При традиционных закладных
заемщик может всякий раз, когда пожелает, осуществлять дополнительные
выплаты для сокращения суммы остатка долга. В зависимости от величины и
частоты дополнительных выплат можно погасить долг намного быстрее, чем за
30 лет. Например, если делается 13 выплат в год вместо 12, можно погасить
30-летнюю закладную приблизительно за 20 лет.
Закладная с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга
Эта закладная предназначена для того, чтобы быть более доступной по
стоимости в первые годы, чем традиционная закладная. Ее ежемесячные выплаты
поначалу низки, а затем с каждым годом увеличиваются на фиксированный
процент в течение пяти лет.
Например, по займу в 100 000 долл. по закладной с повышающейся суммой
выплат в счет погашения долга под 8,75% начальные ежемесячные выплаты
составляют 593,45 долл. - в сравнении с 733,77 долл. по традиционной
закладной. Выплаты по ней увеличиваются на 7,5% с каждым годом, пока не
достигнут 851,97 долл. на шестом году. С этого момента сумма выплат
остается неизменной до погашения.
При этом в течение первых пяти лет остаток долга немного повышается,
тогда, как в традиционном займе происходит неуклонное понижение. Это
называется отрицательным погашением, которое имеет место, когда ежемесячная
выплата слишком мала для покрытия процента, выплачиваемого кредитору,
поэтому сумма, которую предстоит выплачивать, повышается и включает в себя
невыплаченный процент.
Непогашенный остаток основной суммы долга по закладной с повышающейся
суммой выплат в счет погашения долга достигает максимума в 104 050 долл. на
пятом году, прежде чем снова начать движение вниз[4].
Преимущества. Основное преимущество закладной с повышающейся суммой
выплат в счет погашения долга заключается в ее доступности. Благодаря
небольшому размеру суммы первичных выплат по ней можно получить более
крупный заем при сравнительно невысоком доходе.
С помощью рассматриваемой закладной заем в 100 000 долл. можно
получить, имея доход на 20% ниже требуемого. Такая закладная идеально
годится для заемщиков, доход которых, как правило, возрастает в
соответствии с увеличением суммы выплат по закладной благодаря продвижению
по службе и прибавкам жалованья.
Недостатки. Во-первых, по такой закладной кредитор взимает более
высокий процент. Процентная ставка по закладной с повышающейся суммой
выплат в счет погашения долга обычно на 0,75-1% выше, чем по традиционной
закладной.
Во-вторых, кредиторы обычно требуют, по меньшей мере, 10%
первоначального взноса по сравнению с 5% при традиционной закладной.
Закладная с возрастающим собственным капиталом (GEM)
GEM - также известная как закладная с быстрым приобретением
собственности представляет собой закладную с повышающейся суммой выплат в
счет погашения долга, сумма выплат по которой продолжает увеличиваться
вплоть до полного его погашения. Сумма выплат не устанавливается на
фиксированный уровень.
Закладные с возрастающим собственным капиталом весьма разнообразны. Как
правило, ежемесячные выплаты первого года в них такие же, как и у
традиционной закладной с 30-летним сроком погашения. Их величина ежегодно
увеличивается на фиксированный процент. При займе на сумму 100 000 долл.
под 7,5% выплаты первого года составляют 716,41 долл. Они повышаются на 4%
с каждым годом до 1 240,59 долл. на 15 году, до полного погашения займа.
Преимущества. Подобно 15-летней закладной, GEM погашается быстро и ее
типичная процентная ставка на 0,25-0,50% меньше, чем у традиционной
закладной. К тому же, как и при 15-летнем займе, заемщик выплачивает меньше
средств по проценту за весь срок погашения займа.
В отличие от 15-летней закладной, получить утверждение займа GEM не
труднее, чем по традиционной закладной, так как сумма начальной ежемесячной
выплаты займа невелика. GEM хорошо подходит тем, чей доход увеличивается и
кто планирует уйти на пенсию через 15 лет[5].
Недостатки. По закладной с возрастающим собственным капиталом выплаты
продолжают увеличиваться независимо от того, повышается ваш доход или нет.
Закладные с изменяемой процентной ставкой (ARM)
Эти закладные получили популярность в начале 1980-х гг., когда
процентные ставки были намного выше. Кредиторы предоставляли закладные с
фиксированной ставкой в 15-16% и более 60% заемщиков предпочитали ARM с
процентными ставками, начинающимися с 12-13%.
ARM удобны тогда, когда вы полагаете, что процентные ставки упадут до
таких уровней, которые окажутся значительно ниже сегодняшних.
Очевидным различием между закладной с изменяемой процентной ставкой и
традиционной закладной с фиксированной ставкой является то, что при ARM
ставка повышается и понижается ежегодно в течение срока погашения.
Закладные с изменяемой процентной ставкой имеют некоторые базовое
свойства и ряд свойств по выбору.
Базовые свойства;
• интервал изменения ставки;
• начальная процентная ставка.
Свойства по выбору:
• ограничение процентной ставки в течение всего срока погашения;
• периодическое лимитирование процентной ставки в течение всего срока
погашения;
• ограничение изменения ежемесячной выплаты;
• обращаемость в закладную с фиксированной ставкой.
Базовые свойства. Интервал изменения ставки. Процентная ставка
закладной типа ARM варьируется в установленных интервалах. Это называется
интервалом изменения ставки. У различных закладных бывают различные
интервалы изменения ставки. Процентная ставка большинства закладных типа
ARM трансформируется раз в год, однако для некоторых закладных
предусматриваются изменения раз в месяц, раз в полгода, раз в три года или
в пять лет.
Иногда первый интервал изменения ставки длится дольше или короче
последующих интервалов. Например, процентная ставка закладной может первые
три года не варьироваться вовсе, но затем изменяться ежегодно[6].
Начальная процентная ставка. Базовым свойством всех закладных с
изменяемой процентной ставкой является начальная процентная ставка. Это
ставка, которую вы выплачиваете до конца первого интервала. Начальная
процентная ставка определяет также размер вашей начальной ежемесячной
выплаты, которую кредитор обычно использует для Утверждения предоставления
займа.
Свойства по выбору. Большинство закладных с изменяемой процентной
ставкой имеют варианты защиты, ограничивающей величины, на которые могут
возражать ваша процентная ставка и ежемесячная выплата. Такая защита
называется ограничением предельных уровней и определяет максимальную и
минимальную процентную ставку, которую с вас взимают в течение срока
погашения займа.
Ограничение процентной ставки в течение срока погашения. Ограничение на
весь срок погашения иногда выражается в процентах в отношении к начальной
процентной ставке. Например, 5-процентное ограничение процентной ставки в
течение срока погашения означает плюс 5% по отношению к начальной ставке.
Периодическое ограничение процентной ставки. Вторым типом подобного
лимитирования является периодическое ограничение процентной ставки. Оно
устанавливает пределы для величины, на которую эта процентная ставка может
изменяться от одного интервала котировки до следующего.
Ограничение величины ежемесячной выплаты - третий тип ограничения. Оно
лимитирует величину, на которую может измениться ежемесячная выплата от
одного интервала корректировки до другого. ARM с ограничениями по выплатам,
как и традиционные закладные, могут стать причиной отрицательного
погашения, однако если закладная с изменяющейся процентной ставкой имеет
ограничение в течение всего срока погашения, то отрицательное погашение
будет минимальным.
ARM обычно имеют ограничение по размеру ежемесячной выплаты основной
суммы долга или периодическое лимитирование процентной ставки, однако не то
и другое вместе.
Любое из этих ограничений предоставляет заемщику хорошую защиту от
крайних увеличений размера ежемесячной выплаты.
Ограничение ежемесячной выплаты дает более надежную защиту, чем
периодическое ограничение процентной ставки, но из-за отрицательного
погашения выплачивается повышенный процент за более надежную защиту. Но
несмотря на это, если кредитор предлагает закладную с изменяемой процентной
ставкой без ограничений, то заемщику стоит проявить осторожность.
Если клиент ищет долгосрочный заем, то лучше воспользоваться закладной
с фиксированной процентной ставкой или ARM с ограничениями.
Четвертым свойством по выбору заемщика, которое может дать ощутимый
выигрыш, является обращаемость в закладную с фиксированной ставкой.
ARM с таким свойством могут быть обращены по усмотрению заемщика в
закладную с фиксированной ставкой без рефинансирования. Условия обратимости
у каждого кредитора существенно отличаются. Некоторые ARM с подобным
свойством обратимы в любое время, другие - только в течение первых пяти
лет, а иные - только в конце пяти лет.
Заем с фиксированной ставкой, в который вы можете обратить свой заем,
вполне вероятно, не будет иметь рыночную ставку на тот момент.
Большинство кредиторов прибавляют наценку к существующей фиксированной
ставке при обращении, из-за чего обращенная фиксированная ставка начинает
превышать рыночные ставки. Условия обращения указываются кредитором в
долговом обязательстве[7].
Кредиторы часто взимают предварительный сбор в размере одного пункта за
возможность обращения закладной, делая это в самом начале в момент
обращения или - в обоих случаях. Свойство хорошей обратимости стоит
дополнительного сбора.
Большинство людей, которые выбирают ARM, в момент высоких процентных
ставок отдают предпочтение закладной с фиксированной процентной ставкой.
С закладной с изменяемой процентной ставкой следует подождать до
падения ставок, после чего обратить закладную в заем с фиксированной
процентной ставкой.
Преимущества. У закладной с изменяемой процентной ставкой ставка
повышается и понижается. Если ставки высоки и есть вероятность того, что
они никуда не упадут, то это преимущество. Если ставки низки и существует
вероятность того, что они повысятся, то это недостаток. ARM имеют другие
привлекательные свойства, однако прогноз процентной ставки должен быть
основным фактором в принятии решения о том, получить ли заем с изменяющейся
ставкой или нет.
Если может возникнуть ситуация, при которой процентные ставки
сдвигаются вниз, то следует предпочесть ARM. В противном случае следует
выбрать закладную с фиксированной процентной ставкой. Если процентные
ставки стабилизируются или упадут, то ARM будет менее дорогостоящей, чем
закладная с фиксированной процентной ставкой на длительный срок.
Начальная процентная ставка ARM обычно на 2-3% ниже традиционных
фиксированных ставок. ARM в основном бывают более доступны в первые два
года, и не нужно иметь такой большой доход, чтобы соответствовать критериям
на получение ARM, как для традиционного займа с фиксированной процентной
ставкой.
Недостатки. При ARM процентная ставка и величина ежемесячной оплаты
могут и, вероятнее всего, увеличатся в течение срока погашения займа.
Например, начальная процентная ставка, равная 5% в первый год, может
подняться до 10% к шестому году. Такой рост процентной ставки приведет к 65-
процентному увеличению ежемесячной даже при наличии всех защитных
ограничений.
Особые ипотечные пакеты
В конце 1980-х гг. в мировом масштабе были внедрены три новых варианта
жилых ипотечных займов: займы с шаровым погашением, ступенчатый ARM, ARM
31 (а также ARM 51, 71 и 101).
Все эти займы имеют одно общее свойство: в течение первых скольких лет
выплаты по ним и процентные ставки являются фиксированными. После
начального периода в три, пять, семь или десять л их процентные ставки и
величина выплат изменяются различным об разом для каждого типа займа.
Преимущества. Каждый из этих типов займов поначалу имеет более низкую
процентную ставку и меньшую величину ежемесячной выплаты, чем 30-летний
заем с фиксированной процентной ставкой. Процентная ставка для шаровой
выплаты через 7 лет обычно на 0,5% ниже сопоставимой ставки 30-летнего
займа с фиксированной процентной ставкой. Это значительно снижает уровень
требований по соответствию критериям, а также делает выплату по займу более
доступной в течение первых критических нескольких лет выплат по нему. В
сравнении с традиционной закладной типа ARM такие займы предоставляют более
длительный начальный период стабильных процентных ставок и ежемесячных
выплат.
Недостатки. После окончания начального периода фиксированной процентной
ставки и выплаты новые процентная ставка и размер выплат неизвестны.
Займы с шаровой выплатой
Заем с шаровой выплатой подобен традиционному займу на 30-летний срок
погашения с фиксированной процентной ставкой, но при этом имеет одну
специфическую особенность. В конце пятилетнего, семилетнего или
десятилетнего срока (в зависимости от условий шарового погашения) заем
подлежит погашению и выплате. Заем с шаровой выплатой погашается подобно
традиционному займу с фиксированной процентной ставкой.
После наступления срока погашения заемщик должен выплатить эту сумму
наличными или рефинансировать заем. При некоторых займах с шаровой
выплатой, но не всегда, требуется, чтобы кредитор рефинансировал заем,
когда наступает срок его погашения, по процентным ставкам, действующим на
данный момент, при условии, что заемщик соответствует критериям для
предоставления нового займа. Заемщик должен повторно оплачивать издержки на
закрытие сделки и предоставить всю информацию по доходам, работе,
задолженности и т.п. При выборе займа с шаровой выплатой следует
внимательно прочесть договор об ипотечном кредитовании и разобраться с
условиями рефинансирования. При каких обстоятельствах следует отдавать
предпочтение займу с шаровой выплатой со сроком погашения в 30 лет
фиксированной ставке?[8]
Даже если клиент уверен в том, что будет продавать дом или
рефинансировать заем до того, как наступит срок полного погашения займа,
следует подобрать такой заем с шаровой выплатой, по условиям которого
кредитор обязан рефинансировать заем в том случае, если планы заемщика
могут измениться.
Двухступенчатые займы
Это займы, которые представляют собой закладную с изменяемой процентной
ставкой, однако их ставка варьируется только один раз в течение 30-летнего
срока погашения. В течение первых семи лет, которые называются начальным
периодом, ставка фиксируется в вашем долговом обязательстве. В конце
начального периода ставка корректируется, как и в любом другом займе с
изменяемой ставкой. Эта новая ставка сохраняется в неизменности в течение
остальных 23 или 25 лет. В конце 30-летнего срока заем полностью
погашается.
Преимущество двухступенчатого займа заключается в том, что, как при
займе с шаровой выплатой, начальная процентная ставка невелика, но при этом
не требуется рефинансировать заем в конце начального периода, что вам
пришлось бы делать при шаровом займе. Благодаря этому двухступенчатый заем
является более желательным по сравнению с займом с шаровой выплатой.
Двухступенчатые займы подходят тем, кто желает получить заем с
фиксированной ставкой, но предпочитает допустить некоторую степень риска в
будущем, чтобы иметь более низкую и приемлемую процентную ставку
ежемесячных выплат в течение начального периода.
Займы типа 31 с изменяемой процентной ставкой
Заем типа 31 с изменяемой процентной ставкой представляет собой
закладную с изменяемой ставкой с начальным трехгодичным интервалом
корректировки. В течение первых трех лет ставка и сумма ежемесячной выплаты
являются неизменными. В конце трехгодичного периода и впоследствии ежегодно
величина ставки и сумма ежемесячной выплаты варьируются, как и у закладной
с изменяемой ставкой. Существуют также займы с изменяемой ставкой типа 51,
71 и 101 с периодами начальной корректировки в пять, семь и десять лет
соответственно.
Если процентная ставка по займу с фиксированной ставкой слишком высока,
чтобы соответствовать критериям для получения желаемой суммы займа с
неизменной суммой выплат, по крайней мере, на первые несколько лет, то
займы типа 31, 51 или 71 могут вполне соответствовать требованиям
заемщика. Уровень начальной ставки по ним будет ниже, чем при займах с
фиксированной ставкой, что облегчает возможность соответствия критериям, и
выплаты по этим займам остаются на том же уровне в течение нескольких лет.
Прочие программы ипотечного кредитования
Помимо традиционных 30- и 15-летних закладных с фиксированной ставкой,
изменяемой ставкой, с шаровой выплатой и т.д. имеются и другие, менее
используемые программы по ипотечному кредитованию.
Двухнедельные ипотеки
Выплаты по ним осуществляются на двухнедельной основе (через каждые две
недели), а не один раз в месяц. Выплата вычисляется делением ежемесячной
суммы выплаты на два. Ввиду того, что выплаты производятся два раза в
месяц, делается выплата за дополнительную неделю каждый год, что
значительно погашает сумму общего займа. Кроме того, при истинной
двухнедельной ипотеке заем погашается на основе двухнедельных выплат,
поэтому влияние графика выплат фактически намного больше, чем осуществление
простой дополнительной выплаты за одну неделю каждый год. Для большинства
двухнедельных ипотек требуется, чтобы двухнедельная выплата вычиталась
кредитором непосредственно с текущего банковского счета заемщика. Если
недостаточно средств на текущем счету, то при определенных обстоятельствах
долг будет обращен в традиционную закладную[9].
Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом
Эти кредиты предоставляются ушедшим на пенсию домовладельцам. Они
предусматривают минимальные выплаты по обслуживанию долга или вообще их
отсутствие вплоть до продажи собственности или смерти собственника, а также
до тех пор, пока коэффициент ипотечной задолженности не превысит
установленный уровень. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым
оставшимся сроком жизни собственника-пользователя или же периодом, который
определен контрактом. Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом
конструируются таким образом, что домовладелец будет получать заемные
средства ежемесячно, вплоть до наступления даты погашения долга.
Западно-европейская практика ипотечного кредитования излагается здесь
столь подробно для того, чтобы активизировать фантазию читателей с целью
разработки новых банковских продуктов.
1.3 Методология ипотечного кредитования
Американская модель. Важным и перспективным ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
