ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Тип работы: Курсовая работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 26 страниц
В избранное:

содержание

ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... .3

ГЛАВА 1. теоретические аспекты ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА ... ... ... 5
1. Экономическая сущность и необходимость ипотечного
кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ...5
2. Зарубежная практика применения ипотечного кредита ... ... ... ... ... 6

ГЛАВА 2. ПРАКТИКА применения ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

В казахстане ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...10
1. Виды ипотечного кредитования и их классификация в РК ... ... ... ...10
2. Условия предоставления и погашения ипотечного
кредитования в РК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 14

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
РК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .20
1. Анализ рынка ипотечного
кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..20
2. Совершенствование системы ипотечного
кредитования ... ... ... ... ... ... 23

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .28

СПИСОК СПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 30

ВВЕДЕНИЕ

Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к пересмотру
концепции в жилищной политике. Новая политика в решении жилищной проблемы
базируется на формировании рынка жилья, создании условий для
преимущественного зарабатывания жилья населением, достижении баланса
стоимости жилья и реального дохода граждан.
Вместе с тем, наше государство, как социальное, сохранило за собой
обязательства по обеспечению жильем определенных категорий граждан.
Жилищное строительство включено в приоритеты социально-экономической
политики Республики.
В Казахстане принято значительное количество законодательных и
подзаконных актов, которые обеспечивают объективные возможности развития
рынка жилья, активизацию участия банков второго уровня в кредитовании
строительства и приобретении гражданами жилья, создают основные правовые
гарантии ипотечного кредитования.
Прежде всего, это Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу
закона Об ипотеке и О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрясли
многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов
привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за
счет ипотечного кредитования, поскольку это действительно может помочь
развитию строительной отрясли, улучить показатели занятости, решить
целый ряд проблем социального плана. К концу 1999 года в Казахстане
сложились позитивные предпосылки для реальной разработки нормативно-
правовой базы внедрения ипотечного кредитования и программ жилищного
строительства. Была создана межведомственная рабочая группа, результатом
работы которой, по словам Г.А.Марченко, стала утвержденная Правительством
Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития
системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан чем и
обуславливается актуальность выбранной темы.
Примерно, в это же время, в ноябре 2000 года, были внесены изменения и
дополнения в проект закона О строительных сбережениях в Республике
Казахстан. Как известно, цель системы строительных сбережений заключается
в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, смогут
накапливать часть необходимых им денежных средств в специализированном
строительном сберегательном финансовом учреждении. Этот финансовый
институт, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчикам жилищный заем в
размере разницы между стоимостью жилья и той суммой, которую вкладчик
накопил. Система строительных сбережений уникальна сама по себе - вкладчик
и получатель займа объединяются в одном лице, поэтому система является
замкнутой и за счет этого достигается дешевизна предоставляемых кредитов и
возможность их свободного получения.
Таким образом, основной целью данной курсовой работы является выявление
особенностей ипотечного кредитования в Казахстане и перспективы его
развития. В соответствии с целью работы были сформулированы следующие
задачи:
раскрыть понятие, сущность и виды ипотечного кредитования;
охарактеризовать современное этап развития ипотечного кредитования в
Республике Казахстан;
указать перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане.
Новизна работы заключается в том, что исследуемая тема пока мало
разработана в нашей стране; практически нет монографических работ
отечественных авторов, публикаций, научных статей на тему ипотечного
кредитования. Структура данной работы представляет собой введение, основную
часть, состоящую из трех взаимосвязанных глав, заключение и список
использованной литературы.
ГЛАВА 1. теоретические аспекты ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

1. Экономическая сущность и необходимость ипотечного кредитования

Одной нашей экономической из примет жизни при переходе к рынку стал
бурный рост коммерческих банков. Но поскольку рост идет в условиях
сохраняющейся нестабильности в стране, то первостепенное значение в
коммерческих операциях приобретают политические и экономические риски.
Трудно предсказуемость рисков находит свое выражение и в структуре
кредитования (преобладают краткосрочные ссуды), а также очень высоких
процентных ставках.
Потребность в кредитах очень высока. Соответственно необходимы гарантии
их погашения. Одним из основных способов обеспечения кредита, который
широко применяется в рыночной экономике, является залог. Современные
условия развития экономики в стране позволяют возродить к жизни давно
забытый у нас, но один из важнейших инструментов рыночной экономики –
ипотеку.
Ипотека как правовой институт была известна в I- II веках нашей эры на
территории Рима. Еще ранее она появилась в законодательстве Греции,
Древнего Египта. В современном виде ипотека в наибольшей степени развита в
США, Канаде, Англии, Франции, Швеции. В США, например, ипотечный оборот
исчисляется в сотнях миллиардов долларов. Весь цивилизованный мир давно
признал достоинства ипотеки и не собирается от нее отказываться. И только у
нас, как записано с подкупающей простотой в Большой советской энциклопедии,
ипотеки нет и не может быть[1].
Ипотекой в юридическом смысле признается залог предприятия, строения,
здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей,
вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Экономическое значение ипотеки - это разновидность залога недвижимого
имущества с целью получения ссуды в банке или другой финансовой
организации. Любой гражданин имеет возможность рассматривать свое имущество
и даже право владения и пользования имуществом в качестве определенной
рыночной ценности, реализовать которую можно на рынке недвижимости. А право
залога имущества предприятия, включая его основные фонды, с последующим
обращением в соответствующих случаях к его взысканию делает рынок
недвижимости масштабным и перспективным.
Цель ипотечного кредитования - создание эффективно работающей системы
обеспечения жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных
принципах приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств
граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Создание данной системы позволит:
привлечь необходимые финансовые средства в жилищную сферу в виде сбережений
населения и других внебюджетных ресурсов;
активизировать рынок жилья.
Создаваемая система ипотечного кредитования должна:
быть адаптирована к казахстанской законодательной базе и экономическим
условиям (характерным для переходной экономики)
носить развивающийся характер;
опираться на финансовые ресурсы граждан, коммерческих банков, инвесторов
(пенсионных фондов, страховых компаний и др.);
учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию,
высокую стоимость финансовых средств.

1.2 Зарубежная практика применения ипотечного кредита

Система ипотечного кредитования (кредитование под залог недвижимости)
насчитывает более чем 200-летнюю историю развития. Крупнейшим рынком
ипотечного кредита в мире являются США. С 1930 по 1970 год типичной
ипотечной ссудой в США была долгосрочная (30 лет) ссуда с фиксированной
процентной ставкой и амортизацией основной суммы займа в течение всего
срока действия ссуды. В 70-е годы в условиях высокой инфляции и
усилившегося колебания процентных ставок широкое распространение получили
ссуды с плавающей ставкой и различными вариантами погашения задолженности.
Специальных инструментов финансирования не было. Займы выдавались за счет
средств, привлеченных банком в виде вкладов.
В 30-е годы в США возникла система государственной поддержки ипотечного
кредитования. В 1933 году в стране была создана Федеральная жилищная
администрация (Federal Housing Administration), которая могла
непосредственно предоставлять кредиты на покупку и приобретение дома, но
основное направление ее деятельности - страхование ипотечных кредитов,
выдаваемых кредитными учреждениями. В 1938 году в США была создана
Государственная федеральная ипотечная ассоциация Фанни Мэй (Federal Home
Loan Mortgage Association-Fannie Мае), в задачу которой входило
поддержание стабильности на рынке ипотечного кредитования путем покупки
закладных у первичных ипотечных ссудодателей, то есть речь шла о
рефинансировании и создании вторичного рынка ипотечных кредитов. В 1968
году конгресс США провел реорганизацию Фанни Мэй. Из нее выделилась
Государственная национальная ипотечная ассоциация - Джинни Мэй, которая
является правительственным агентством в рамках Министерства жилищного
строительства и городского развития. Фанни Мэй разработала критерии,
которым должна отвечать каждая ипотека. Например, критерии оценки
недвижимости, а также соотношения доходов должника и выплат по ипотеке и
иных обязательных платежей. Так, рекомендуется, чтобы расходы заемщика по
ипотеке не превышали 28% среднемесячных доходов, а в целом обязательства,
включая такие выплаты, как платежи по другим кредитам, алименты и т.п., не
должны быть больше 38% доходной части семейного бюджета.
В Германии единственное условие предоставления ипотечного кредита -
представление в банк копии документов, подтверждающих право собственника на
имущество, выступающее обеспечением кредита. Крупнейшим рынком облигаций,
основанных на ипотеке, в Европе считается рынок Германии. В странах
Восточной Европы (Венгрия, Польша, Чехия, Словакия) законодательство об
ипотечных банках и ипотечных облигациях основано именно на германских
нормативных актах. По сути, германская система - это европейская
континентальная система, образующая ее ядро.
Анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования показывает, что это
далеко не так. Согласно юрисдикции, у должника имеется право выкупа
имущества, которое обязательно оговаривается по закладным, основывается на
праве справедливости, что позволяет должнику по закладной погасить
задолженность и тем самым выкупить имущество в течение некоторого периода
до лишения его права выкупа и продажи собственности. Эта оговорка призвана
смягчить жесткий закон, который позволяет лишать должника заложенного
имущества. Обычно законодательством стран, имеющих развитую ипотечную
систему, предусматривается право должника на выкуп имущества после его
продажи в течение периода от двух месяцев до двух лет.
В наших социально-экономических условиях право выкупа имущества и четко
разработанная процедура лишения права выкупа собственности будет иметь
особое значение. Например; абсолютное большинство граждан имеет одно жилье.
Законодательство не приемлет в этом случае его отторжения от бывшего
собственника, поскольку ему будет негде жить. В этом случае процедура
лишения права выкупа может растянуться на неопределенно большой период, что
в условиях гиперинфляции приводит к значительному изменению имущества в
цене. Следовательно, в каждой закладной необходимо оговаривать наличие
права выкупа имущества должника и механизм отторжения собственности.
Еще одной важной юридической нормой юриспруденции в залоговом праве
является требование конкретности залога. Эта норма предусматривает
выделение строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом
залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное
имущество из всей массы имущественного комплекса. Кредитор получает право
преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимости данного
конкретного имущества должника, а не всей массы его имущества.
Важной юридической нормой, связанной с необходимостью определения
законного права, выступает так" же гласность залога в ипотечном
кредитовании. Гласность залога - это требование, чтобы обремененность
данного имущества залогом была легко распознаваема для третьих лиц. Эта
норма обеспечивается законом путем соответствующей регистрации
недвижимости, как правило, в нотариальном порядке.
В изложенных юридических нормах в основном реализуются принципы
ипотечного кредитования. Анализ отечественного и зарубежного опыта в этой
области позволяет выделить следующие общие принципы ипотечного кредита:
оставление имущества в руках должника на условиях ограничения прав
собственности;
определение размера ссуды в виде доли залога;
получение под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;
предоставление ссуды с учетом страхования;
потеря недвижимости или передача ее другому лицу при неуплате задолженности
в срок.
ГЛАВА 2. ПРАКТИКА применения ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В казахстане

2.1 Виды ипотечного кредитования и их классификация в РК

Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в странах
с развитой рыночной экономикой. Многообразны механизмы и схемы их
предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов зависят
от множества факторов, но преобладающим остается объект кредитования - вид
недвижимого имущества.
Далее на основе изложенных ранее принципов и условий ипотечного кредита
рассмотрим виды ипотечных ссуд, уделив основное внимание финансовому
аспекту ипотеки.
Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:
разработать схему погашения задолженности;
определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для должника;
найти дополнительные условия, которые дают возможность более обоснованно
выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.
Решение этих проблем зависит от выбранного вида ипотечной ссуды и от
конкретных условий ее выдачи.
Рассмотрим следующие схемы ипотечных ссуд:
типовая (стандартная) ипотечная ссуда;
ссуда с ростом платежей;
ипотека с периодическим увеличением суммы взносов;
ипотека с изменяющейся суммой выплат;
ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой;
ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;
ипотека с переменной процентной ставкой;
ссуда с дележом прироста стоимости имущества;
ссуда по закладной с обратным аннуитетом.
Типовая (стандартная) ипотечная ссуда. В начале операции по данной
ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму,
например при строительстве дома. Далее он погашает задолженность равными,
обычно ежемесячными, взносами, которые идут на погашение основной суммы
задолженности. К концу обусловленного договором срока долг должен быть
погашен полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах,
например, США, он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга вносятся
в конце определенного периода или в его начале.
Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много
модификаций, предусматривающих повышение ее гибкости в учете потребностей
как кредитора, так и должника.
В практике разных стран применяются и нетрадиционные схемы ипотеки.
Большинство из них преследует цель снизить уровень выплат должника на
начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по
погашению долга на более поздние этапы.
Существенное влияние на выбор таких схем ипотечного кредитования в
нашей стране, очевидно, будут оказывать темпы инфляции и уровень доходов
населения.
Модификации типовой схемы предоставления ипотечной ссуды со снижением
уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны
привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем
(начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при
строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям прежде всего
следует отнести ссуду с ростом платежей.
Ссуда с ростом платежей обычно предусматривает постоянный рост доходов
должника в первые пять или десять лет. Взносы в оставшемся периоде
погашения ссуды постоянны. В итоге эта схема погашения приводит к тому, что
в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы,
необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина
основного долга некотором время увеличивается, а далее – уменьшается.
Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.
Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов. Эта модификация
близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованной схеме
каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.
Ипотека с изменяющейся суммой выплат. При такой форме предоставлений
ипотечного кредита предполагается наличие льготного периода, в котором
должник выплачивает только проценты. Такой способ распределения платежной
нагрузки естественно дает наибольший эффект в отношении временного сдвига
платежей.
В последние годы практикуются более сложные схемы ипотечного
кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными для
клиентов.
Ипотека с залоговый счетом и заем со сниженной ставкой. Данная схема
ипотечного кредитования объединяет черты традиционной ипотеки (для
кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодателя) При этой схеме
покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме
того, выплачивает периодические взносы. Последний производятся по схеме
ссуды с ростом платежей, соответственно на начальных этапах они будут
меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме
взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток средств на
этом счете уменьшает фактический размер задолженности. В первое время срока
сделки при небольших уровнях взносов общий размер задолженности может
увеличиваться, затем будет сокращаться.
В настоящее время долгосрочный кредит в нашей стране практически
коммерческими банками не выдается. Ипотечная ссуда выдается на длительные
сроки, а это даже в условиях стабильной экономики связано с определенным
рисков, в том числе и с риском изменения уровня процентной ставки.
Определенную страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с
периодическим пересмотром процентной ставки.
При этой схеме ипотечного кредитования предполагается, что стороны,
заключающие сделку, каждые 3 - 5 лет возобновляют кредит на основе
пересмотренного уровня процентной ставки. Подобным образом происходит
среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и
создается возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям фондового
рынка. В социально-экономических условиях нашей страны при наличии
гиперинфляции и чрезвычайно высоких и динамично меняющихся процентных
ставок за кредит ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки также
имеют перспективы своего применения в практике ипотечного кредитования.
Учет нестабильности на фондовом рынке преследует цель применения
ипотеки с переменной процентной ставкой. При такой схеме ипотечного
кредитования уровень ставки фиксируется в договоре в виде конкретной
величины. Он привязывается к какому - либо финансовому показателю или
индексу. Пересмотр ставки обычно осуществляется один раз в полугодие. В
наших нестабильных экономических условиях это можно делать раз в квартал.
Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается
допустимая норма коррекции, обычно не более двух процентов. Оговаривается и
минимальная величина корректировки. Недостатком двух последних схем
ипотечного кредитования является то, что они не позволяют определить
будущий уровень процентной ставки, поэтому для них нельзя разработать
полный план погашения задолженности на момент заключения договора.
Обоснованный выбор наиболее целесообразного применения схем ипотечного
кредитования исходит не только из принципов ипотеки и видов ипотечных ссуд.
Большое значение для нас имеет целевая направленность применения ипотеки.
При формировании стратегии создания системы ипотечного жилищного
кредитования следует учесть следующие основные стандарты и требования к
долгосрочным ипотечным кредитам:
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности,
срочности и возвратности, а также при строгом контроле за целевым
использованием кредитных средств.

2.2 Условия предоставления и погашения ипотечного кредитования в РК

В целях расширения объемов привлечения капиталов в ипотечную систему
Правительством РК приняты постановления от 21 августа 2000г. 01290 О
Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития
системы ипотечного кредитования и 01774 Об утверждении Программы
долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы
ипотечного кредитования. Этими постановлениями положено начало
формированию национальной ипотечной системы страны с инфраструктурными
элементами вторичного рынка ипотечных кредитов. Из существующих подходов к
организации ипотечной системы правительство сочло целесообразным
использование малазийской модели. В соответствии с этой моделью
Национальным банком РК создано ЗАО Казахстанская ипотечная компания,
функцией которого является эмиссия ипотечных ценных бумаг и
рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав денежного
требования к заемщикам жилищных ипотечных кредитов. Не исключается
возможность использования американской модели ипотечной системы,
предполагающей функционирование частных ипотечных компаний, осуществляющих
долгосрочное кредитование жилищного строительства, выдачи ипотечных
кредитов на покупку жилья, а также предоставление ипотечных кредитов
субъектам малого и среднего бизнеса.
Кроме социальной и экономической роли, ипотечное кредитование имеет
большое значение для функционирования, повышения стабильности и
эффективности банковской системы страны. Сегодня ипотечное кредитование
осуществляется всеми крупными банками второго уровня, а также
организациями, осуществляющими отдельные виды банковских операций. Таким
образом, можно сказать, что в Казахстане фактически сформировался первичный
рынок ипотечных кредитов.
Программы ипотечного кредитования крупнейших банков Казахстана, как
показывают данные таблицы 2, различны.

Таблица 2
Рынок ипотечных кредитов в г. Алматы (март 2003 г.)

Характеристика Казком-меАТФ Народный Центр-КредКазахстанск
рцБанк банк ит ая
ипотечная
компания
Сроки кредитования15 10 20 12 20
(лет)
Процентные ставки 13-18% в 15% в 13,5-18% в 19% в 16,4% в
долларах долларах долларах долларах тенге

Они различаются по срокам кредитования и процентным ставкам за
пользование ипотечным кредитом. Некоторых клиентов может привлекать
возможность досрочного погашения кредита в банке, не применяющий штрафные
санкции, или получить ссуду в банке на более длительный срок, что уменьшает
размеры ежемесячных выплат. Наличие различных условий ипотечного
кредитования жилья дает возможность их выбора для клиентов с различными
уровнями и источниками доходов.
В прошлом практически все коммерческие банки старались не открывать
ссудные счета для частных лиц, считая, что незначительные размеры основной
части потребительских кредитов, а также большой риск невыполнения
заемщиками условий кредитного договора делают подобную услугу
нерентабельной. Однако усиление конкурентной борьбы за депозиты и
кредитование населения заставило их изменить свои стратегии.
На примере ОАО Банк ЦентрКредит можно проиллюстрировать такие
изменения, направленные на укрепление позиции на рынке розничного
кредитования. Согласно программе развития банка на 2003г. предусмотрено
увеличение продаж розничных кредитов до 8 млрд. тенге и ссудного портфеля
до 6,3 млрд.тенге. Только за 2002 г. доля ОАО БанкЦентркредит на ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.