Оценка жилого объекта недвижимости индивидуальное домостроение, расположенное по адресу: г. Алматы Мамыр -2 д. 12 кв. 75

Тип работы: Реферат
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 20 страниц
В избранное:

Содержание:

1. Введение.

2. Понятия оценки недвижимости.

3. Процесс оценки.

4. Общая характеристика квартиры.

5. Методология оценки.

6. Обследование объекта оценки.
7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
8.Определения износа. Виды износа.
9.Методы оценки.
10. Расчет рыночной стоимости объекта.
11.Определение стоимости квартиры методом рыночной информации.
12.Список использованной литературы.

3.Процедура и процесс оценки. Процесс оценки.

Оценка объектов недвижимого имущества производится
в соответствии с Законом Р.К. об оценочной деятельности от 30.11.2000 г.
№ 109, а также:
1) Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований
к качеству выполнения работ по оценке и используемым принципам
оценки, утвержденных приказом Министра юстиции Р.К. от 23 ноября
2002 №179,
2) Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований
к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий
как имущественных комплексов), утвержденных совместным приказом
Министра юстиции Р.К. от 21 ноября 2002 года № 173,Министра
финансов Р.К. от 23 декабря 2002 года № 600. Министра индустрии и
торговли Р.К. от 26 ноября 2002 года № 96 и Председателя Агентства
Р.К. по управлению земельными ресурсами от 23 ноября 2002 года №
90.
3) Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований
к содержанию и форме отчета об оценке, утвержденных совместным
приказом Министра финансов Р.К. от 2 декабря 2002 года № 598.
4) Государственных стандартов Р.К. Система оценки имущества Р.К..
Термины и определения С.Т. Р.К. 1127-2003. Утвержденных и
введенных в действие Приказом Комитета по стандартизации.
Метрологии и сертификации Министерство индустрии и торговли Р.К.
от 29 декабря 2002 года № 510.
5) Государственных стандартов Р.К. Система оценки имущества Р.К..
Принципы оценки СТ Р.К. 1126-2003 утвержденных и введенных в
действие Приказом Комитета по стандартизации. Метрология и
сертификация Министерства индустрии и торговли Р.К. от 25 декабря
2002 года № 510.
Процесс оценки построен на основе анализа физических, экономических
и социологических факторов, влияющих на оцениваемое имущество.
В процессе оценки использованы подходы, основанные на определение
функции и целей оценки включающие этапы исследование объектов оценки и
заключение об их стоимости.

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, а
также описания самого объекта и его составляющих, его состояния и выделения
особенностей оцениваемой собственности далее анализируется возможные
варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.
Оптимальный вариант рассматривается как с точки зрения условно
вакантного состояния земельного участка, так и с учетом вариантов
улучшения характеристик уже существующего на участке объекта.
Следующий этап оценки – определения стоимости.

Определения стоимости осуществляется с учетом всех факторов,
существенно влияющих как на рынок имущества в целом, так и непосредственно
на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости обычно
используют методы трех основных подходов:

1. Затратный подход.
2. Сравнительный подход.
3. Доходный подход.

Каждый из методов этих подходов может приводить к получению
различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ
позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных
методов и установить окончательную оценку объекта собственности на
основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее
надежные.

4. Общая характеристика квартиры.

Местонахождение г. Алматы, Тип планировки. Улучшенная
Ауэзовский
р-н, мкр.
Мамыр-2 д.12,
кв.75
Год постройки дома Угловое расположение Да
1993
Количество комнат 3 Материал стен Панельный
Общая площадь 69,2 Количество этажей в 5
доме
Жилая площадь кв. 42,8 этаж 3
Площадь кухни кв.м. 15,5 Год проведения 2006
последнего ремонта
Высота потолков, м. 2,8 Количество сан. узлов. 3

Отделочные работы

Отделка потолков Левкас
Отделка стен левкас
Отделка полов кавролан
Отделка санузлов Керамика
Сантехническое оборудование Джакузи, ванна, унитаз, раковина
Межкомнатные двери Деревянные
Оконные блоки Пластиковые

Инженерные коммуникации.

Отопление есть
Водоснабжение есть
Энергоснабжение есть
Канализация есть
Вентиляция и кондиционирования есть
Охранная сигнализация есть
Телевидение есть
Телефон есть

6.Обследование объекта оценки.

Процесс оценки начинается с общего визуального осмотра объекта оценки,
его месторасположение, описание прав, описание самого объекта, его
состояния и выделения особенности присущих ему.

Месторасположение
Объект оценки расположен в южной части города Алматы в Ауэзовском районе
по адресу: Р.К. г. Алматы мкр. Мамыр 2 д. 12 кв.75.
Индивидуальное домостроение расположено в центральной части города.
Вид застройки района: кирпичные и железобетонные многоэтажные жилые
здания со встроенными помещениями, также имеются нежилые строения.
Уровень шума в районе расположения объекта оценки: в пределах норма.
Состояние окружающей среды: загазованность и запыленность выше нормы
т.к. интенсивность движения автотранспорта высока: все виды общественного
транспорта – автобусы, такси маршрутные такси и т.п.

Природно-климатические условия.
Климат: резко континентальный.
Осадки: основные периоды выпадения – дождь, снег:
Ветер юго-западного и северо-западного направления, скоростного напор
ветра р=3-5 м сек.: ветровая нагрузка – 0,38 КПА(38 кгкв.м.).
Сеймичность-9 баллов.
Температура наиболее холодной пятидневки- (-28С); наиболее жаркой-40С.
Нормативная глубина промерзания грунтов-1,2 м.
Грунтовые воды до глубины 10 метров от поверхности земли отсутствуют.
Состояние окружающей среды: предельно допустимая концентрация
загрязняющих веществ.

Инженерные коммуникации
Водоснабжение: от городских сетей; канализация: сброс в городской
коллектор. Теплоснабжение: отопление от местное (газовое);
электроснабжение: городские электрические сети; телефонизация: городские
телефонные сети.

Экономика района.
Стадия развития экономики района: среднее стабильное состояние. К
основным отраслям экономики относится: торговля, образование. Занятости и
доходы населения сведения отсутствуют; прожиточный минимум в районе:
средний.
Рынок недвижимости: имеется спрос и предложения на коммерческую
недвижимость и жилье.

Технические характеристики объекта оценки.
Год постройки 1996 г. Год в эксплуатацию-1996г.
Количество занимаемых этажей: 5-х этажное домостроение с подвалом и с
мансардой.
Общая площадь домостроения-433,9 кв.м.
Жилая площадь -341,3 кв.м.
Основная торговля площадь:464,0кв. м
Объем строения-1079 м.³
Индивидуальное домостроение на момент обследования использовалось под
административное помещение. Жилой дом оборудован системами
кондиционирования воздуха, шумовой изоляцией, газовым отоплением, горячим и
холодным водоснабжением, канализацией и электроснабжением, телефонизацией.
Средний нормативный срок службы здания по сборнику технической
инвентаризации основных фондов жилищно-коммунального хозяйства от 1978 г.
Описание конструктивных элементов.
Фундамент: блочный, состояние хорошее
(визуальный осмотр).
Капитальные наружные стены кирпичные, какие-либо, заметные при визуальном
осмотре подтверждения, отсутствуют состояние хорошее.
Перегородки: кирпичные, состояние хорошее.
Перекрытия: железобетонные пустотные плиты перекрытия, состояние хорошее.
Крыша: оцинкованная железо, техническое состояние хорошее.
Полы: по железобетонным плитам выложены напольной плиткой, частично
паркет, в мансарде – кавролан,
в сан. узлах плитка импортного производства.
Проемы: окна-2-е деревянные спаренные блоки. Двери внутренние деревянные,
имеются решетки, состояние хорошее; наружные входные двери - деревянные,
окрашенные состояние хорошее. Отделочные работы: внутренняя- оштукатурено
сложным раствором, левкас, техническое состояние хорошее. Лестничный марш
деревянный (сосна).
Санитарно-технические устройства: сан. техника импортного производства.
Наружная отделка мраморная крошка, домостроение огорожено забором
(сплитерные блоки)

7.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как
вероятное и разрешенное законном использования пустого земельного
участка или возведенного на нем здания с наилучшей отдачей, при чем
непременно условия физической возможности, должного обеспечения и
финансовой оправданности такого рода действий.
Наилучшее и наиболее эффективное использование – это разумное, вероятное
и разрешенное использование незанятой земли или улучшенного объекта
недвижимости, которое является физически возможным, юридически допустимым,
целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший
экономический эффект. Данный анализ выявляемых вариантов использования
следующим критериям:
٭ быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
٭ быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого
использования должна подпадать под действие правовых ограничений,
существующих, либо потенциальных:
٭ быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить
доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов,
финансовых обязательств и капитальных затрат:
быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди
вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается
рынком.
Учитывая месторасположение и использование объекта, мы пришли к заключению,
что данный земельный участок наиболее эффективно может быть использован под
застройку небольших торговых павильонов и административных зданий, а также
под жилье.
Наилучшим вариантом его использования, как застроенного, является его
настоящее использование, т.е. эксплуатация административного здания.

8.Определения износа. Виды износа.

Износ - процесс потери физических, функциональных и других характеристик
объектов недвижимости во времени:

Физический износ- потеря объекта вследствие подтверждений (дефектов),
вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатаций
ухода под воздействием природно-климатических и других факторов.

Функциональный износ – потеря стоимости объекта оценки в результате
невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и
сооружениям с усовершенствованными архитектурными, объемно-планировочными,
конструктивными или другими характеристиками.

Механический износ – в результате которого является отклонения
параллельности и цилиндричности.

Абразивный износ- появление царапин и задиров на соприкосающей
поверхности.

Усталостный износ- ведет к появлению трещин изломам деталей.

Заедание – появляется в прилипании сопрягаемых поверхностей.

Коррозионный износ - появляется при вскипании изнашиваемой поверхности.

Аварийный износ – быстрый по времени износ достигший таких размеров, что
дальнейшая эксплуатация объекта становится не возможной.

Скрытый износ- износ который непосредственно не влияет на технические
параметры оборудования, но увеличивает вероятность аварийного износа.
Глобальный износ- износ распространяется на весь объект в целом.

Локальный износ- износ в разной степени порождающей различные детали
объекта.

Устранимый износ- износ, который физически возможен, т.е. допустим к
ремонту и экономически оправдано.

Неустранимый износ- износ, который не возможно устранить из-за
конструктивных особенностей объекта или целесообразно устранять по
экономическом соображениям, т.к. расходы на ремонт превышают стоимость
объекта.

Технический износ-снижение фактических значение технически экономических
параметров объектом по сравнению с нормативными данными.

Конструктивный износ- ухудшение защитных свойств внешних покрытий.

Износ первого рода- износ накопившиеся в результате нормативной
эксплуатаций.

Износ второго рода - износ, возникший вследствие стихийных бедствий.

Непрерывный износ – постепенное снижение техника – экономических
показателей объекта при правильном и длительном его эксплуатации.

Экономическое устаревание- потеря стоимости объекта в результате
изменений на рынке недвижимости, вследствие воздействия окружающей среды.
Определения физического износа производится по удельным весам
конструктивных элементов строений или помещений. Удельные веса
конструктивных элементов определяется по Сборников укрепленных показателей
восстановленной стоимости зданий и сооружений соответствующего назначения
оцениваемого объекта.
Для определения процента износа применены нормативные усредненные сроки
службы жилых домов, их конструктивных элементов, отделки и инженерного
оборудования.

9.Методы оценки.

При проведении работ по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
применяются методы оценки, сгруппированные в доходы, затратный и
сравнительный подходы.
Методы доходного подхода - методы определения стоимости объекта
недвижимости, основанные на определении ожидаемых доходов от его
использования в будущем. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор
(покупатель) приобретает собственность в ожидании получения будущих доходов
или выгод.
Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его
способность приносить доход в будущем.
При ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.