Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики

Тип работы: Реферат
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 21 страниц
В избранное:

ВВЕДЕНИЕ.
        Актуальность темы реферата. Приобретение собственного жилья -
первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема
финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской
системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное
распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и
его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение
жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период
обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В
условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения
населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья
становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это
происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях
объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на
жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и
максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям
отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных
ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при
правильной организации и ведении взвешенной государственной политики
ипотека постепенно трансформируется в само финансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка
жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со
стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск
строительных материалов, специализированной техники, появляются новые
улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих
смежных отраслей экономики.
        Цель данной работы - дать оценку современного состояния и развития
ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Для достижения указанной
цели были поставлены следующие задачи :
       1. Охарактеризовать систему ипотечного кредитования как инструмент
преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики;
       2. Изучить зарождение института ипотеки;
       3. Рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного
кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
       4. Описать жилищную ситуацию в Республике Казахстан до начала
реализации системы ипотечного жилищного кредитования;
       5. Проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного
кредитования в РК;
       6. Проанализировать деятельность ипотечных компаний на рынке
ипотечного кредитования на примере ОАО БТА Ипотека и ОАО Астана-Финанс.
               Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней
подробно рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования
в Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня, то есть, сделана
попытка подвести итоги за 3 года существования ипотечной системы в РК.
        Практическая значимость работы заключается в том, что ее возможно
использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания,
полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут пригодиться в
будущей профессиональной деятельности.



Глава 1. Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления
кризисных явлений в условиях транзитивной экономики.
        1.1. Зарождение института ипотеки.

       Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически
все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические
трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для
поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит
заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает
экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов
была и остается в настоящее время ипотека.
       Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого
капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит
корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в
VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок
должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка
должника был установлен столб, на котором было написано, что данный
земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок.
Этот столб был назван греческим словом "ипотека", что значит подставка.
Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих
колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской
империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали
кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония
Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных
банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800
ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в
средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не
ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития
ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры
Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой
степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на
территории дореволюционной России. При упоминании об ипотеке почти всегда
ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении "квартирного
вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в
свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня
можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное
кредитование начало свое распространение на низко доходные слои населения.
Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого
экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области
жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок
осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную,
высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских
республик ипотечное кредитование также получает активное развитие. [7, c.
22]

        1.2. Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной
экономике.
       Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при
получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного
удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества; [24, c.
25]
       Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под
заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на
время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании
заемщика; [24, c. 25]
       Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком
физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого
дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве
обеспечения обязательств заемщика. [24, c. 25]
       Ипотечное кредитование выступает существенным фактором
экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно
заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для
постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного
дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от
совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства.
Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических
показателей.
       Одной из наиболее значимых проблем является проблема
"конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в
ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является
ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия
у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через
границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной
проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата,
регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
       Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования
домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других
странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием
ипотечного кредитования.
       Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии
реального сектора экономики.
       Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же
строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и
конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и
производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает
возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества
и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического
потенциала страны. [8, c. 49]
       Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на
преодоление социальной нестабильности.
       Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в
строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность
населения в жилье. [27, с. 54]
       Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и
эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные
кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при
не возврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.
(Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка
недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при
ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с
недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими
кредитными операциями коммерческих банков.
       Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление
банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и
рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской
системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность
в экономической системе в целом.
       Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в
ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных
резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также
укрепляет банковскую систему.
       Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного
кредитования на стабильность банковской системы, связанная с
функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот
рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики
(диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между
процентными ставками в различных географических районах, что способствует
формированию единой цены капитала в масштабе страны. [28, c. 78]
       Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо
уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к.
развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в
Казахстане.
       Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в
следующем:
       - вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот
через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -
существенный фактор оздоровления экономики;
       - рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств
и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25%
дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
       - денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически
включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в
создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не
финансируют зарубежных производителей через покупку импортных
потребительских товаров);
       - применительно к работе банков освоение технологии кредитования под
залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к
общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
       Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития
ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

        Глава 2. Возможные модели развития системы ипотечного кредитования
в Казахстане на основе опыта зарубежных стран.
        2.1. Американская модель.
       Важным и перспективным направлением и подходом к созданию
эффективного механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить
наряду с системой строительных сбережений комплексное решение жилищной
проблемы в стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения.
При этом, необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к
реализации развития системы ипотечного кредитования две модели:
       1) европейская

Предусматривает в большей степени поддержку банков, осуществляющих
ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное
налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов
выступают высококапитализированные негосударственные организации. [24, c.
11]
       2) американская
       Предусматривает формирование при государственном участии институтов,
гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог
недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим
уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема
долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из
наиболее динамично развивающихся. За последние 25 лет его доля удвоилась (в
1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%). [24, c. 11]
       Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых
крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки
зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов,
а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных
облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой
системы финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на
строительство и покупку домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку),
предоставляли ссудосберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения
оказывали полной спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а
также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным
инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов.
Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой
цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА),
Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй,
Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни
Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие
организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного
рынка.
       Агентства приобрели индивидуальные кредиты на средства, полученные
по государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул)
и эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек,
значительно снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного
заемщика. Таким образом, агентства выступили в роли посредника между
получателем ипотечного кредита, организатором ипотеки (банком) и
инвестором.
       Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые
ценные бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций
организации кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией
ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым
институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и
распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников
рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:
       ·организаторов ипотечных кредитов;
       ·инвесторов;
       ·посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;
       ·посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.
       Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных
облигаций, так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов
и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при
участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами
ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их
ликвидность.

    2.2. Малайзийская модель.
       Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время
достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском
регионе, в частности в Малайзии.
       Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие
путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее -
корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые
компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации,
в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью
данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости
строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора
финансирования для покупателей жилья. [24, c. 13]
       Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа:
процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения
строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику
предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально
извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства
осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и
окончательное финансирование покупателей дома. После завершения
строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными
условиями кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%, средняя
окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается
ежемесячно в размере 13 от дохода заемщика, предоставление контракта о
страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения
(интереса) составляет 9%.
       Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных
кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация,
в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и
увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает
инвесторам.
       В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют
высококапитализированные негосударственные организации, способные
осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание
государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования,
проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития
системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании
в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного
рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных
облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в
последующем, возможность применения европейской или американской моделей.

        Глава 3. Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в
Республике Казахстан.

        3.21 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК.
       В конце 1999 года Нацбанк Казахстана инициировал разработку
нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В
результате правительство республики утвердилоКонцепцию долгосрочного
финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного
кредитования в Республике Казахстан.Концепция предполагает создание
целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя
предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами
гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми
долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось
внедрение этой системы.
       Казахстаном была выбрана Малайзийская модель системы ипотечного
кредитования. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура
рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг долгие
целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать
столь же долгие и мягкие (под невысокий процент) жилищные кредиты.
Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные
ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка
банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было
создано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) — по аналогии с
малайзийской ипотечной компанией “Кагамас Берхард”.Она была организована
специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По
замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением,
реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги
приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению.
Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через
коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора,
осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у
них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций,
обеспеченных данными кредитами. Более полно механизм функционирования
двухуровневой системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан
представлен на схеме, Приложение 1.
       В июле 2001 г. ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” совместно с
ОАО “Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта по ипотечному
кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Главной
задачей участников проекта являлось создание благоприятных условий для
удовлетворения спроса различных слоев населения на рынке жилья. Данный
проект реализовался в Астане и Алматы. В рамках проекта предполагалось
предоставление населению этих городов долгосрочных ипотечных кредитов
сроком от 3 до 10 лет в тенге. Минимальный размер кредита составлял от $3
тыс., максимальный $30 тыс. в тенговом эквиваленте. Проект осуществлялся в
течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.)Программа была успешно
апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта
Казахстанская Ипотечная Компания выкупила свыше 230 прав требования по
ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер
кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США в эквиваленте).
Доля семей со средним доходом $200-$300 составила около 85% от общего
количества заемщиков.
       В целях развития системы ипотечного кредитования решением Маслихата
г.Астаны № 12326-II от 25.12.2001 года была утверждена Программа развития
ипотечного кредитования и жилищного строительства в Астане, которую
реализует ОАО "Астана-финанс". Данная Программа была обусловлена прежде
всего наблюдающейся тенденцией роста города в связи с приданием Астане
статуса столицы Республики.
       Основные цели и задачи программы:
       ·Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.
       ·Удовлетворение потребности населения Астаны в качественном жилье,
соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам
оплаты.
       ·Создание привлекательной для клиентов системы, предусматривающей
возможность выбора приемлемого для них механизма финансирования и
кредитования при приобретении жилья.
       ·Переход от практики бесплатного предоставления жилья, отнесенного к
категории государственного коммунального жилищного фонда, к практике
строительства коммерческого жилья и приобретения за счет собственных
средств граждан.
       В 2002 году в Астане было введено свыше 230 тысяч квадратных метров
жилой площади. Из них около 30 процентов реализовано по программе
ипотечного кредитования.
       Появилась потребность населения в ипотечных кредитах,
предоставляемых в тенге без фиксации валютного эквивалента, а также на
длительный срок. Но кредитование в тенге имело проблемы, связанные с
необходимостью устанавливать плавающие ставки вознаграждения в целях
хеджирования рисков. В свою очередь, потенциальные заемщики опасались
значительного роста ставок вознаграждения в будущем, так как это создает
угрозу дефолта заемщика.

       Казахстанская ипотечная компания провела большую работу по поиску
схем, которые могли бы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала
имеющийся международный опыт применения ограничителей ставок вознаграждения
– cap (кэп). Общая модель применения этих ограничителей такова.
Предположим, в результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации
тенге плавающая ставка вознаграждения по тенговому ипотечному кредиту
превысила заранее установленное максимальное значение-ограничитель. В этом
случае начисление будет производиться по ставке ограничителя, несмотря на
превышение фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным
банком.
       Первоначально Компания устанавливала по рефинансируемым ипотечным
жилищным кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя
маржу банка-кредитора за кредитный риск и операционное обслуживание. Однако
анализ проведенной работы заставил пересмотреть политику рефинансирования
банков. Теперь Компания ежемесячно объявляет свою котировочную ставку
вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-
кредиторов. В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливать
собственную маржу, в пределах определенной величины. Таким образом,
конечная ставка вознаграждения для заемщиков-физических лиц у разных банков
различна. Это стимулирует ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.