НОРМАТИВНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Тип работы: Курсовая работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 36 страниц
В избранное:

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

РАЗДЕЛ 1. ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Понятие недвижимости, имущества
Виды сделок с недвижимостью, понятие, сроки.

РАЗДЕЛ 2. НОРМАТИВНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

2. 1. Нормативные правовые акты регулирующие сделки с недвижимостью

РАЗДЕЛ 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

3. 1. Особенности государственной регистрации и нотариального удостоверения сделки

3. 2. Характеристика системы регистрации в Казахстане по воле сторон

3. 3. Деятельность нотариата и удостоверение сделок.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Сделки играют большую роль в хозяйственной жизни. О значении сделок можно судить уже потому, что все участники гражданского оборота осуществляют "жизнь в праве" главным образом путем совершения различных сделок. Так, физические лица ежедневно заключают сделки, на основе которых им продают товары, оказывают услуги, выполняют работы. И продолжается это в течение всей жизни человека - от рождения (имеется в виду, что до определенного возраста от имени малолетнего действуют его родители и опекуны) до самой смерти (достаточно указать на завещание, справедливо именуемое "последней волей") .

Такое же большое место занимают сделки с недвижимостью независимо от того, идет ли речь о торговле, торговом посредничестве, банковских и биржевых операциях, которые в иной, чем сделки, форме, не могут существовать.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

В расцвет рыночных отношений в Казахстане, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей курсовой работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Таким образом, сделки являются основной правовой формой, в которой опосредуется обмен между участниками гражданского оборота. И в связи с этим особое значение приобретают те требования, которые предъявляет закон к действительности сделок. Гражданский Кодекс Республики Казахстан в главе, посвященной сделкам, наряду с их понятием, видами и формой, уделяет место и последствиям признания их недействительными.

Примерами могут служить работы казахстанских авторов И. В. Кусаиновой, Л. К. Еркинбаевой, Д. У. Рыскалиева, К. М. Ильясовой и других.

В данное время перед гражданами и юридическими лицами стоят такие проблемы как повсеместно возникающие сложности при заключении и оформлении гражанско-правовых сделок с недвижимостью, постоянные изменения и дополнения нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений.

Поэтому, я считаю, что тема "Правовое регулирование сделок с недвижимостью" является актуальной. Целью данной работы является Компетентное исследование вопросов правового значения сделок с недвижимостью.

Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:

1. Рассмотреть основные сделки с недвижимостью

2. Определить нормативно-правовое обеспечение сделок с недвижимостью

3. Выявить особенности государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

В ходе написания курсовой работы использовались следующие методы:

изучение литературы;
обобщение материалов периодической печати;
работа с нормативно-правовыми;

В разделе 1 рассматривается понятие и значение сделок с недвижимостью. Дается определение недвижимости и недвижимого имущества.

В главе 2 рассмотрено правовое регулирование сделок с таким видом недвижимости как жилье. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры - готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом большие дивиденды. В этой главе также проанализированы самые распространенные способы мошенничества и приведен правовой механизм борьбы с ними.

В главе 3 рассматривается институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также их нотариальное удостоверение.

РАЗДЕЛ 1. ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Понятие недвижимого имущества

С точки зрения гражданского законодательства предпринимательская деятельность может быть представлена как совершение различного рода сделок. Сделка - один из наиболее распространенных юридических фактов. Что же такое сделка?

Ст. 147 ГК РК определяет понятие сделки как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделку характеризуют следующие признаки:

а) сделка есть действие, направленное на достижение определенной цели:

б) сделка - волевой акт.

Само понятие сделка сочетает в себе 4 элемента. Во-первых, это сами лица, участвующие в сделке. Во-вторых, это субъективная сторона (воля и волеизъявление) . В-третьих - это форма и в-четвертых - это содержание. Порок хотя бы одного элемента сделки приводит ее к недействительности.

Итак, основными условиями действительности сделки являются:

1) Совершение сделки лицом, обладающим достаточной дееспособностью.

2) Волеизъявление лица должно соответствовать его действительной воле.

3) Форма сделки соответствует форме, предусмотренной законом.

4) Содержание сделки не должно противоречить закону, т. е. речь идет о законности содержания сделки.

Все эти условия относятся и к сделкам с недвижимостью. Что такое недвижимость?

Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного (природоохранительного, градостроительного и т. п. ) контроля за их осуществлением1. Ясно, что вопрос о включении тех иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.

Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 117 ГК РК. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда-плавания «река-море», космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 119 ГК РК) .

Понятие, приведённое в ст. 117 ГК РК, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РК используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятия “имущества”: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность; вещи, деньги и ценные бумаги; вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права.

При использовании понятия “имущество” требуется дополнительное уяснение того, что именно имеется в виду в данном конкретном случае, в частности, при рассмотрении ипотечных правоотношений.

Критика законодательного определения понятия “недвижимость” связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Следуя п. 1 ст. 117 ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. Насколько эти признаки реально применимы к объектам, относимым современным законодательством к разряду недвижимых?

Так, примером, что далеко не все перечисленные в ст. 117 ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи “абсолютно движимые” - продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. И вполне обосновано.

К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный момент?

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир. Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.

Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой по крайней мере относительно самой себя. Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте России выступает под знаком законодательной неустойчивости из-за отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу - Земельного кодекса. Кроме того, некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст. 117 ГК. В этой статье используются три обозначения используемого нами предмета: “недвижимые вещи”, “недвижимое имущество”, “недвижимость”. Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том “всякая ли недвижимость является имуществом, и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отношении земли”2. Земля, безусловно, обладающая признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте.

Таким образом, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых, связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научным, однако оно уже фактически применяется на практике.

В завершении рассмотрения данного вопроса замечу, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество.

На сегодняшний день все существующие в юридической литературе мнения касательно понятия недвижимого имущества можно условно разделить по двум критериям: 1) по соотношению понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь»: на мнения согласно которым, указанные понятия являются синонимами, и на мнения, согласно которым это различные понятия; 2) по определению места в классификации вещей: на мнения, согласно которым земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества являются: главной вещью и принадлежностью, либо они являются сложной вещью, либо указанные объекты являются составной частью земельного участка.

Формально, поскольку указанные объекты являются недвижимостью и не охватываются понятием «земельный участок», права на каждый их них требуют отдельной государственной регистрации. Однако в соответствии с тем, что в законодательстве Казахстана закреплен принцип неразрывности прав на земельные участки и расположенные на нем другие объекты недвижимости (п. 1 ст. 42, ст. 52 ЭК РК), на наш взгляд, нет необходимости отдельно от прав на земельные участки регистрировать права на каждый из объектов, прочно связанных с землей. Исключение в настоящее время должно быть сделано только в отношении зданий (сооружений) . Регистрация прав на последние объекты связана с их особенностью. Остальные объекты, а именно, такие, как многолетние насаждения, поверхностные водные объекты, автомобильные дороги и др., на наш взгляд, в системе регистрации могут приравниваться к принадлежности земельного участка и следовать судьбе последнего. По желанию участников сделки сведения о них могут быть подробно описаны в правоустанавливающих документах.
В мировой практике распространена закрепленная в законодательных актах позиция, что объекты, расположенные на земле, являются ее составными частями или принадлежностью. По этой причине нет необходимости отдельно регистрировать права на часть вещи или ее принадлежность. Мы уже аргументировали свою позицию о том, что объекты, расположенные на земельном участке, не соответствуют ни признакам составной части, ни признакам принадлежности.

В соответствии с Гражданским кодексом РК предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ст. 118 ГК РК в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

По мнению К. М. Ильясовой, объекты, связанные с землей могут приравниваться к принадлежности земельного участка и следовать судьбе последнего. Однако с оговоркой, что концепция принадлежности может применяться только как фикция, т. е. можно приравнять объекты, расположенные на земельном участке, к принадлежности с тем, чтобы распространить на них правовой режим земельного участка. В более поздних высказываниях, К. М. Ильясова склоняется к мнению, что земельный участок и расположенное на нем строение - это сложная вещь.

Р. А. Маметова в качестве основных черт недвижимости выделяет: 1) прикрепленность к земле; 2) специальные законодательные требования к регистрации сделок с недвижимостью; 3) возникновение вещных прав на недвижимость с момента регистрации в установленном законодательством порядке; 4) сохранение закона места нахождения недвижимого имущества при изменении места жительства его обладателя. Р. А. Маметова пишет, что не только природные свойства вещей лежат в основе деления вещей на движимые и недвижимые. Практическое значение указанного деления проявляется, прежде всего, из-за необходимости большей ограниченности распоряжением недвижимым имуществом и в большей прочности укрепления прав на это имущество по сравнению с имуществом движимым. По мнению Маметовой Р. А. многолетние растения, деревья, травы, фруктовые деревья и др., которые не должны засеиваться каждый год, можно рассматривать как часть земной поверхности. В то время как ежегодный урожай, получаемый в результате систематического труда скорее будет относиться к категории движимого имущества. Р. А. Маметова предлагает здания, сооружения производственного и непроизводственного характера, основные фонды, транспортные средства не потребляемые в процессе производства, капитальные вложения на улучшение земель, связанные непосредственно с основными фондами отнести к недвижимому имуществу. Одновременно с этим, указанным автором предлагается объекты капитального строительства, находящиеся во временной эксплуатации до ввода в постоянную эксплуатацию, затраты на строительно-монтажные работы, приобретение оборудования, дороги, временные ветки лесовозных дорог, временные здания в лесу сроком эксплуатации до 2 лет, временные сооружения, молодняк животных, птицу, многолетние растения, используемые в качестве посадочного материала отнести к движимому имуществу.

При исследовании содержания понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» следует, на наш взгляд, опираться на понятия «имущество», «вещь», как на понятия общие, из которых, соответственно, формируются понятия частные. К имуществу в соответствии с п. 2 ст. 115 ГК РК , кроме того, относятся вещи, имущественные права и другое имущество. Понятия вещи законодательство не дает, но из понятия имущества однозначно следует, что оно шире понятия вещи.
Смешение понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» на законодательном уровне, возможно, происходит и потому, что само понятие «имущество» имеет весьма объемное смысловое значение и рассматривается в трех аспектах: как вещь, как субъективное право, как совокупность имущественных прав и обязанностей.
Нами предлагается различать на законодательном и теоретическом уровнях понятия: «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь». Понятие «недвижимое имущество» является общим понятием.
Понятия «недвижимость» и «недвижимая вещь» не являются синонимами или взаимозаменяемыми понятиями, а обладают своими особенностями, которые должны быть положены в основу определения специфики правового режима.

Под недвижимостью предлагается понимать индивидуализированные природные объекты, которые в силу своего происхождения являются недвижимыми. К таким природным объектам, которые в силу индивидуализации становятся недвижимостью, относятся: земля, недра, водные объекты, леса.

Объективно объекты недвижимости делятся на 2 вида: 1) природные объекты, созданные и существующие без приложения человеческого труда (например, недра), 2) природные объекты, созданные с приложением человеческого труда, поддержание существования которых зависит от человека (например, искусственный водоем) .

Согласно предложенной нами концепции недвижимого имущества, земельный участок, в зависимости от наличия или отсутствия
соответствующих условий, может относиться как к первому, так и ко второму виду недвижимости.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.