Развитие ипотечного кредитования и его эффективность
КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ АЛЬ-ФАРАБИ
Факультет Экономики и Бизнеса
Кафедра Финансы
Дипломная работа
Развитие ипотечного кредитования и его эффективность
Алматы, 2008
Автореферат
Актуальность и практическая значимость темы дипломной работы
заключается в том, что ипотечное кредитование развивается и
функционирует, как форма долгосрочного кредитования способствует
решению ряда социальных и экономических проблем страны и, прежде
всего, проблемы обеспечения жильем, и с другой стороны – снижению
инфляции, привлекая к себе временно свободные средства граждан и
предприятий. Решить эти все проблемы непросто, но с другой стороны, не
делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного
кредитования
Ипотечный кредит играет большую роль в замещении
государственных источников финансирования, потребностей предприятия,
фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной
основе. Вложение средств в ипотечное кредитование строительства и
покупку жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.
Развитие ипотеки способствует формированию среднего класса – основы
стабильности любого общества. Его развитие способствует наращиванию
инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях
дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера. Президент РК
Н.А.Назарбаев в Послании народу Казахстана отметил доступность и
качество жилья для наших граждан, в особенности, молодых семей - это
то, что всегда было и остается в числе наиболее важных жизненных
приоритетов государства.
Объектом рассмотрения в дипломной работе является рынок ипотечного
кредитования в Казахстане, предметом рассмотрения послужила совокупность
экономических отношений и условий, определяющих преобразования рынка
жилья и жилищной ипотеки. Выбор объекта и предмета исследования
обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике Казахстана,
необходимостью глубокого анализа экономической сущности ипотеки как
финансового инструмента, а также необходимостью регулирования экономических
отношений между кредитором и заемщиком.
В дипломной работе были исследованы экономические аспекты развития
рынка жилья и жилищного ипотечного кредитования, обобщены зарубежный
опыт и практика моделей ипотечного кредитования, обоснованы
предпосылки модернизации рынка жилья и ипотечного кредитования.
Проведен анализ в сфере жилищного строительства, выявлены основные
проблемы, перспективы развития ипотечного кредитования и рассмотрены
возможные методы усиления его роли в дальнейшем экономическом росте
Казахстана.
КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ АЛЬ-ФАРАБИ
Факультет Экономики и бизнеса
Специальность Финансы
Кафедра Финансы
ЗАДАНИЕ
на выполнение дипломной работы
Студенту Джарыкбасовой Д.Е.
Тема работы Развитие ипотечного кредитования и его эффективность
Утверждено приказом №_________ от ___ ________________
Срок сдачи законченной работы ____ ________________
Исходные данные к работе_____________________________ _____________
___________________________________ ________________________________
Перечень подлежащих разработке в дипломной работе вопросов или краткое
содержание работы:
А) ___________________________________ ______________________________
___________________________________ _________________________________
Б)___________________________________ _______________________________
___________________________________ _________________________________
В)___________________________________ _______________________________________
___________________________________ _________________________
ГРАФИК
подготовки дипломной работы
№ Наименование разделов, перечень Срок Примечание
пп разрабатываемых вопросов предоставления
научному
руководителю
Подбор литературы, ее изучение и
обработка. Составление библиографии
по основным источникам.
Составление плана дипломной работы и
согласование его с руководителем.
Разработка и представление на проверку
первой главы.
Накопление, систематизация и анализ
практических материалов и т.д.
Согласование с руководителем выводов и
предложений.
Переработка (доработка) дипломной
работы в соответствии с замечаниями.
Представление на кафедру в
окончательном виде.
Ознакомление с отзывом и рецензией.
Завершение подготовки к защите с
учетом отзыва и рецензии.
Дата выдачи задания
Заведующий кафедрой
Ермекбаева Б.Ж.
к.э.н., доцент
Руководитель работы
Шаяхметова К.О.
к.э.н., доцент
Задание принял к исполнению студент
Джарыкбасова Д.Е.
Содержание
стр.
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .7
1. Экономические основы развития ипотечного кредитования
1. 1. История зарождения ипотечного кредита ... ... ... ... ... ... ... ... ... .9
1. 2. Казахстанская модель ипотечного кредитования и
международный
опыт ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 1 5
2. Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в РК
2. 1. Жилищная ситуация и ипотечное кредитование в условиях
развития финансового рынка ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...26
2. 2. Анализ развития ипотечного кредитования на примере
Народного Банка
Казахстана ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..34
3. Проблемы ипотечного кредитования и перспективы его развития на
современном этапе
3. 1. Состояние и развитие ипотечного кредитования: противоречия,
недостатки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ...43
3. 2. Совершенствование рынка ипотечных кредитов в РК ... ... ... ... ..52
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 60
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...62
Приложение A – Условия Жилищного строительного сберегательного банка
Приложение Б - Условия получения ипотечного кредита по различным
программам Народного Банка Казахстана
Список использованных сокращений
FNMA Федеральная Национальная Ипотечная
Ассоциация
ИК Ипотечное кредитование
КИК Казахстанская Ипотечная Компания
ЖССБК Жилищно-строительный Сберегательный Банк
БВУ Банки второго уровня
НАР Национальная ассоциация риэлторов
КФГИК Казахстанский фонд гарантирования
ипотечных
кредитов
Введение
Актуальность темы. Улучшение жилищных условий граждан всегда
уделялось повышенное внимание со стороны государства. Это обусловлено
тем, что жилище является наиболее важным социальным объектом, без
которого сегодня невозможно представить нормальную жизнедеятельность
граждан. Президент РК Н.А.Назарбаев в Послании народу Казахстана
Казахстан на пути ускоренной экономической, социальной и
политической модернизации придал особое значение вопросу улучшения
жилищных условий граждан, отметив, что еще одна ключевая задача –
ускоренное решение жилищной проблемы. Без крыши над головой сложно
создавать семьи, растить детей [1].
Ипотечное жилищное кредитование имеет огромное значение в
экономически развитых странах, предоставляя возможность большинству
рядовых граждан улучшить жилищные условия. В развивающихся странах,
где нередко можно наблюдать значительный разрыв в официальных
доходах населения и ценой жилье, ипотечное жилищное кредитование
является одним из главных способов улучшения жилищных условий.
Сейчас нестабильность на мировых рынках оказывает существенное влияние
на систему ипотечного кредитования в Казахстане. Глобальный кредитный
кризис, вызванный дефолтом в секторе американской ипотеки, коснулся и нас.
С одной стороны он доказал, что мы являемся неотъемлемой частью мирового
рынка, но с другой стороны — доказательство весьма болезненно.
Казахстанский рынок, в отличие от других стран СНГ, очень быстро
почувствовал негативную ситуацию на мировом финансовом рынке. Это связано,
прежде всего, с тем, что казахстанские банки на постсоветском пространстве
— наиболее активные сторонники внешних заимствований. Оказавшись в трудной
ситуации наши банки, отреагировали на происшедшее очень быстро.
Если раньше они предлагали ипотечный кредит, чуть ли не под
лозунгом ипотека – каждому и прямо сейчас, то теперь ее условия
стали настолько жесткими, что не каждая относительно состоятельная
семья решится взять кредит на покупку жилья.
В связи с этим президент Нурсултан Абишевич Назарбаев, провел
экстренное совещание с приглашением всех членов правительства, на котором
дал конкретное задание: искать в бюджете 2008 года 4 млрд. долларов США,
чтобы кризис обошел Казахстан стороной.
Эксперты уверены, что проблемы, подобные американским, казахстанскому
рынку не страшны. Наш ипотечный рынок прошел другой путь, имеет другую
специфику и риски, с ним связанные.
Во-первых, позволить себе квартиру в кредит по существующим ценам
могут лишь 10 процентов населения страны.
Во-вторых, в Казахстане фиксированные процентные ставки относительно
высокие, поэтому набрать кредитов по дешевке, как это случилось в США, не
получится.
В-третьих, размеры рынков США и Казахстана отличаются. Если в Америке
ипотечное кредитование хорошо развито, то казахстанскому рынку еще до него
расти. Потенциал роста данного сектора в Казахстане велик, но наш рынок
ипотечного кредитования находится в процессе развития, несмотря на высокие
цены на недвижимость.
Цель дипломной работы состоит в том, чтобы, опираясь на результаты
теоретического исследования ипотечного кредитования в различных странах,
на его различные модели, выявить возможности долгосрочного ипотечного
кредитования проблемы и перспективы его развития в Казахстане.
В соответствии с целью этой работы ставятся следующие задачи:
• дать определение ипотеки и ипотечного кредита;
• рассмотреть организацию системы долгосрочного ипотечного кредитования;
• сравнить различные модели ипотечного кредитования;
• проанализировать современное состояние ипотечного кредитования в
Казахстане
• рассмотреть дальнейшие перспективы развития ипотечного
кредитования в РК
Теоретическую основу работы составили труды ведущих отечественных и
зарубежных экономистов, раскрывающие закономерности развития экономической
политики государства, основы функционирования коммерческих банков, их места
и роли в рыночной экономике. В ходе исследования изучены и обобщены общая и
специальная литература, разработки ведущих организаций по банковскому делу,
материалы научных конференций и семинаров, законодательные и другие
нормативные акты, соответствующие методические и проектные материалы, а
также международная практика, рекомендации зарубежных исследователей
деятельности коммерческих банков.
1. Экономические основы развития ипотечного кредитования
1.1.История зарождения ипотечного кредита
Ипотека в разных странах имеет своё место и свой смысл. В каждой
стране действует своё специфическое законодательство в этой сфере, которое
во многом зависит от особенностей правовых систем и, в частности,
особенностей земельного законодательства.
Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с
землею, ипотека, с одной стороны, является надёжным способом обеспечения
обязательств, а с другой стороны — не требует обязательного нахождения её у
кредитора. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных
сегментов банковского бизнеса. Определение термина ипотечное кредитование
в узком смысле подразумевает разновидность потребительского кредитования,
являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное
кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только
позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает
инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты
рынка [2].
История свидетельствует о том, что термин "ипотека" впервые появился
в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и уже тогда был
связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором
определенными земельными владениями. Предшественник Солона - Дракон ввел
порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому любые посягательства на
частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за
ним и его порядками в истории закрепилось определение "драконовых законов".
В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том
числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой
выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода.
Теперь каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по
своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода
обязательств была личность должника, которому в случае невозможности
заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в
имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на
пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением
претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.
По-гречески "hypotetheca" - подставка, подпорка. На таком столбе
отмечались все поступающие долги собственника земли. Уже в Древней Греции
обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу
беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
На границе заложенного участка заимодавец ставил столб с надписью, что это
имущество служит ему обеспечением претензии на такую-то сумму. Позже для
этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными [3].
Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с
негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко
обращаемый товар, а значит, всегда есть риск как для покупателей, так и для
кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или
заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу,
так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости
его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения
залога [4].
Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское
законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия, во
Франции с конца XYI века действовала негласная ипотека. Ипотека становится
надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об
ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что
"внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве
получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet
parte" -право получения удовлетворения остается на целом предмете,
обремененном ипотекой, пока существует какая - либо часть обязательства.
Ипотека распространялась на недвижимость (как правило).
Ипотека широко развивалась в различных странах. Ипотечная система
введена: в Пруссии - уставом 1783г.; в Австрии - гражданским уложением 1811
г.; в Саксонии - уставом 1843г.
Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был
государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим
хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные
(разновидность ипотечных облигаций). Специальная сеть ипотечных банков
существует в Германии с 1900 г. С тех пор ни один из них не разорился.
Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам
даже во время первой и второй мировых войн. Также, в конце XVIII столетия в
шахтерских поселках Германии начала появляться классическая форма
контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы, которые
возникали по простому принципу: если для строительства одного дома
требовалось 10 000 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись
собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно,
он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений
десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год,
второй - через два и т. д. Современные строительные сберегательные кассы -
один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии [5].
Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и
Великобритании. Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на
первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100
тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс.
франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу
прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков; второй
вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план
жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и
получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8%
годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший
земельный банк (Креди фонсье де Франс) и его филиал - Контора
предпринимателей (Контуар дез антрепренер) предоставляют ссуды
землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное
строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей - среднесрочных и
долгосрочных - ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и
землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20
лет.
В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система
строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность
немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком
строительного общества. В последние годы в результате либерализации
банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность
строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих
банков.
В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала
складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного
строительства и приобретения жилья в собственность, ипотечный жилищный
кредит (далее именуется - ипотечный кредит) - это кредит или заем,
предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной
организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому
лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в
качестве обеспечения обязательства. Сегодня система финансирования жилья в
США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует
огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и
кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые
компании, пенсионные фонды и т.п.
В современном мире технология инвестирования в жилищную сферу строится
на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование;
государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих
принципов могут весьма и весьма отличаться. Например, различные модели
контрактных сбережений особенно широко распространены в европейских
странах. В Соединенных же Штатах преобладает ипотечная модель
инвестирования в строительство жилья [6].
Ипотека использовалась и на территории Российской империи, а значит и
на территории Казахстана. Однако в период советской власти ипотека была
забыта, так как считалась элементом капитализма. Хотя во всем мире ипотека
развивалась и в каждой стране приобретала специфические формы, свойственные
традициям и обычаям рынка. С переходом к рыночной экономике в Республике
Казахстан наблюдается зарождение основ ипотеки, идет процесс формирования
свойственной нашей стране модели. Становление рыночных отношений в жилищной
сфере Казахстана началось в 1991 г. после принятия законов О
разгосударствлении и приватизации, О собственности. Позже были приняты
Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, Об ипотеке
недвижимого имущества и О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, Закон Республики Казахстан О жилищных
отношениях: введен новый Гражданский кодекс РК; законодательные акты о
залоге, инвестиционной деятельности; разработаны положения о купонной
приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для
становления рыночных отношений в жилищной сфере.
Однако в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей
части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для
приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья
оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами,
которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке
готового жилья. В связи с этим в делается важный шаг в жилищной реформе.
Указом Президента Республики Казахстан №1344 принимается Государственная
программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации. Она
предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной
политики государства, а именно: создание условий для дальнейшего
развития индивидуального жилищного строительства; строительства жилья
местными исполнительными органами за счет кредитов из
республиканского бюджета; развитие арендного сектора жилья, об этом
же в послании народу Казахстана на 2006 год Глава государства
Н.А.Назарбаев поставил задачу – развивать рынок арендного жилья, в
соответствии с мировыми стандартами, и сделать его прозрачным для
государства и интересным для бизнеса [7]; увеличение доли
отечественных строительных материалов; строительство инженерно-
коммуникационной инфраструктуры в городах спутниках; повышение
качества строительства жилья; создание дополнительных стимулов для
широкомасштабного строительства жилья [8].
В конце 1999 года Национальный банк Казахстана инициировал разработку
нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В
результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного
финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного
кредитования в Республике Казахстан. Данная концепция предполагает создание
целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя
предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами
гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми
долгосрочными ресурсами для кредитования [9]. В конце 2000 года
Национальным Банком РК была создана ЗАО Казахстанская ипотечная
компания с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных
бумаг, деятельность которой во многом определила развитие ипотечного
рынка в Казахстане.
Из опыта развитых стран можно выделить основные принципы организации
ипотечного кредитования. "Во-первых, государство активно стимулирует
вступление в права собственности своих граждан, оказывая различными
методами действие по приобретению социального жилья некоторым наименее
обеспеченным категориям населения. Во-вторых, в большинстве стран главную
роль в распределении государственной помощи в жилищном финансировании
населения играют сберегательные банки, специализированные ипотечные
институты с участием государственного капитала и страховых компаний.
Участие же коммерческих банков в процессе организации ипотечного
кредитования в развитых странах невелико" [10].
Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника -
накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на
сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Первый источник
является основным для ипотеки Германии, второй - для ипотеки США.
В основе немецкого варианта лежит создание крупных вертикально
интегрированных структур, тесно переплетенных с банками, концентрация всех
сил и ресурсов на прорывных направлениях при активной поддержке
государства. Именно такие структуры обеспечивали завоевание для страны
места на зарубежных рынках, доступ к высокооплачиваемым рабочим местам.
Этот вариант успешно реализован в Японии, Южной Корее.
Ипотечные банки Германии рефинансируются путем эмиссии земельных
закладных и коммунальных облигаций. Хотелось бы отметить, что ипотечный
кредит в Германии не должен превышать 60 % тщательно выявленной оценочной
стоимости земельного участка. Ипотечные кредиты и закладные в Германии в
подавляющей массе выдаются и эмитируются с твердой процентной ставкой. Но
на сегодняшний момент из-за быстро меняющихся процентных ставок на рынке,
немецкие ипотечные банки перешли к так называемому отрезочному
кредитованию, при котором банк и заемщик оговаривают пересмотр твердой
кредитной процентной ставки через каждые 2-3 года. Срок погашения ипотечной
закладной составляет 5-10 лет [11].
Американский путь опирается на развитие финансовой инфраструктуры. В
условиях экономического кризиса в 30-е годы в США финансовый рынок страны
рухнул, распался и рынок ипотеки. Недвижимость резко подешевела, стала
неликвидной, ее трудно было продать. Вследствие того, что страховые
компании обанкротились, страховать было нечего. Но государство приняло
быстрое и эффективное решение: учредило структуру Фэнни Мэй (FNMA,
Федеральная национальная ипотечная ассоциация), которая скупала документы о
выдаче кредитов под залог земли и недвижимости (ипотеки). В основном, речь
шла о строительстве домов и квартир для граждан. Постепенно начало
развиваться и коммерческое кредитование для мелкого бизнеса под залог
имущества. Государственные структуры скупали ипотеки и собирали их в
крупные пакеты. Затем выпускали под их обеспечение свои ценные бумаги,
которые охотно покупались на фондовом рынке. Собирая по всей стране ипотеки
в крупные пакеты, названная структура становилась как бы страховой
компанией и минимизировала риск. Ипотечное кредитование становилось, таким
образом, возможным под более низкий процент. В итоге люди могли получить
ссуды под залог земли на покупку домов, квартир, развитие мелкого бизнеса.
Это явилось мощным фактором оживления. Затем Фэнни Мэй выпустила на рынок
огромное количество высоконадежных ипотечных ценных бумаг. Появилась
высоколиквидная, широкооборачиваемая ценная бумага, обеспеченная самым
надежным залогом - землей. Ее можно было покупать и продавать, она была
защищена гарантией государства. Ее покупали и иностранные инвесторы. Таким
образом, начался экономический подъем, заработала финансовая система.
Высоконадежные ипотечные ценные бумаги явились спасением и для финансовых
компаний, которые должны были вкладывать деньги, чтобы потом, если
потребуется, продать эти ценные бумаги. Нужны были универсальные ликвидные
ресурсы, США их получили, и финансовая система была спасена [12].
Далее, после 70-х годов система ипотечного кредитования в США
строилась на продаже кредитных требований коммерческих банков эмиссионным
обществам, которые под этот пул эмитируют ипотечные ценные бумаги. Банк,
выдавший кредит, не мог рефинансироваться в другом штате, из-за раздельной
банковской системы и ее федерального построения. Поэтому банки решили
продавать свои кредитные требования, и при этом вновь созданные эмиссионные
фирмы стали эмитировать ипотечные закладные. И нельзя не отметить, что
такие бумаги имели высокий рейтинг. большой спрос на закладные, потому что
во-первых, они обеспечены земельными закладными, во-вторых, все-таки надо
отметить, что кредиты выдавались под 80-90 % оценочной стоимости (напомним,
что в Германии эта планка составляет 60%), и ипотечные бумаги
застраховывались от случая невозврата кредита, и государство выступило в
роли страхового общества GNMA.
Государство играет весьма заметную роль в организации вторичного рынка
ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения
нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных
ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а
также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных
ситуациях.
Организация вторичного рынка ипотечных ценных бумаг основана на
механизме, называемом титризацией, то есть превращением долговых
обязательств в ценные бумаги, обращающихся на ипотечном рынке. Титризация
может производиться в нескольких формах: в форме эмиссии ценных бумаг,
векселей или облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами; полной передачей
ипотечных кредитов участниками рынка, а также путем создания общего фонда
ипотечных долговых обязательств.
Для финансирования выдаваемых ипотечных кредитов многие кредитные
учреждения выпускают классические облигации для широкой продажи, так,
например, действуют немецкие частные и государственные ипотечные банки.
Во многих странах для функционирования вторичного рынка ипотечных
ценных бумаг созданы специализированные учреждения, скупающие долговые
обязательства, принадлежащие заимодателям, (например, в США Фэнни Мэй).
Рефинансирование ипотечных ценных бумаг происходит путем выпуска
классических кратко- или долгосрочных облигаций, а также ипотечных
облигаций, причем каждой эмиссии соответствует определенный пакет ипотечных
долговых обязательств.
В целом, если сравнить и отдать предпочтения какой-либо системе, или
немецкой, или американской, то нужно сказать следующее: американская
система основана на том, что ипотечные бумаги выпускаются эмиссионным
обществом, у которого в принципе нет уставного капитала и только залог их
гарант. Для нас это большой риск, а для США, где рынок ценных бумаг очень
устойчивый и сильно развитый, никакого риска нет, тем более само
государство, выступающее страховым обществом, очень богатое [13].
Для нашей страны, наверное, будут более предпочтительны ипотечные
закладные, которые надежно были бы обеспечены тщательной оценкой залога и
имели бы такой запас прочности по величине, как, например, в Германии -60
%- ным пределом. Ведь для нас сложно вновь создавать эмиссионные общества и
продавать им свои кредитные требования. Лучше ипотечным кредитованием и
эмитированием ипотечных ценных бумаг занимаются напрямую сами ипотечные
банки.
1. 2. Казахстанская модель ипотечного кредитования и
международный опыт
Ипотека является одним из распространенных видов финансовых операций
в международной практике. Вложение средств в ипотечное кредитование
строительства и покупку жилья можно отнести к наиболее ликвидным
банковским активам. Развитие ипотеки способствует формированию среднего
класса - основы стабильности любого общества.
Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в
странах с развитой рыночной экономикой. При этом каждый банк использует
свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по
объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов,
взыскания основного долга и процентов. Многообразны механизмы и схемы их
предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов зависят
от множества факторов, но преобладающим остается объект кредитования - вид
недвижимого имущества.
Для внедрения системы ипотечного жилищного кредитования необходимо
наличие дешевых финансовых ресурсов. Анализ мирового опыта показывает,
что их привлечение главным образом осуществляется по двум схемам:
• государство выделяет дешевые финансовые ресурсы для выкупа у
ипотечных банков выданных ими ипотечных кредитов и таким образом
осуществляет рефинансирование первичного рынка ипотеки;
• банки, выдающие кредиты, сами реализуют облигации, ценные бумаги,
обеспеченные ипотечными кредитными обязательствами, обеспечивая
рефинансирование.
Первый вариант характерен для американской модели. По мере развития
ипотеки он включает и такую форму рефинансирования, как продажа ценных
бумаг, обеспеченных закладными. Однако это возможно лишь при наличии
развитого вторичного рынка ипотеки.
Второй вариант является немецкой схемой ипотечного кредитования. Он
представляет собой одноуровневую схему, при которой специализированные
ипотечные банки сами продают ценные бумаги, обеспеченные закладными.
Понятно, что это возможно при наличии развитого рынка ценных ипотечных
бумаг и соответствующего на них спроса.
Сущность американской модели ипотечного кредитования состоит в том, что
человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое
жилье. При этом он оплачивает, как правило, незначительную часть его
стоимости наличными, а всю оставшуюся сумму — заемными деньгами
специализированного ипотечного банка. Эти средства выдаются под залог либо
приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении
клиента. Возврат такого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика
и выбранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 или 30 лет, на
рисунке 1.1 схематически представлена данная модель.
.
Рисунок 1.1. Американская модель ипотечного кредитования
* Источник : Кудрявцев Г.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации
ипотечного кредитования. Учебное
пособие. – М.: Высшая школа, 2002 г.
Одной из крупнейших организаций, формирующих вторичный рынок закладных
в США, является федеральная национальная ипотечная ассоциация Фенни Мей,
созданная в 1938 г. Данная организация покупает закладные, гарантированные
недвижимостью и объединенные в пулы. Под пулы ипотек затем выпускаются
высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом
рынке обеспечивает непрерывный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного
бизнеса. Эта компания более 20 лет осуществляла рефинансирование первичного
рынка ипотеки за счет пополнения федеральными ресурсами и лишь в 60-е годы
XX века начала осуществлять реальное рефинансирование за счет средств,
поступивших от продажи ценных бумаг агентства, обеспеченных закладными.
Другие компании, такие как Фредди Мек, Джинни Мэй, осуществляют
финансирование кредитов за счет государственных ресурсов, а Сэлли Мэй
обеспечивает условия предоставления ипотечных кредитов для студентов.
Разнообразие компаний и услуг, предоставляемых ими, свидетельствует о
доступности ипотечных кредитов гражданам с различным финансовым положением.
Эти организации обеспечивают приемлемые условия получения кредитов для
отдельных категорий заемщиков (молодежи, пенсионеров, граждан с низким и
средним уровнем дохода и т.д.).
Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных
облигаций, так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов
и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при
участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски
организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет
обеспечивать их ликвидность.
В настоящее время наиболее впечатляющий успех достигнут в
немецкой модели сторойсбережений. Здесь создана охватывающая всю страну
система стройсбережений, которая удачно сочетает механизмы накопления
(стройсбережения) с механизмами кредитования конкретных граждан, а также
механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке инициативы
граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на
улучшение жилищных условий.
Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со
специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения
жилья, а значительно раньше, обычно за 2 — 10 лет до этого. Чаще всего это
холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в
арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в
специализированные банки или сберкассы (входящие в структуру
Bausparkasse, Schwabisch Hall и др.) до накопления примерно 45% от
стоимости будущего жилья. После этого получают право на получение
государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение
льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита
обычно длится 10 — 15 лет.
Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых
ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений
появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем
гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй
этап получения кредитов. Другими словами, немецкая модель стройсбережений
значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка
ценных бумаг под закладные на недвижимость. Наглядно представлена на
рисунке 1.2 [14].
Исключительно важным достоинством немецкой системы стройсбережений
является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок,
начисляемых банками на целевые стройсбережения, и ставок, выдаваемых в
рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего
состояния кредитно-финансового рынка. Основной характеристикой данной схемы
является ее замкнутость, то есть в качестве источника предоставления
кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-
участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему,
имеют возможность предоставлять кредиты на условиях - ниже рыночных,
выплачивая по сберегательным вкладам проценты — ниже рыночных.
Рисунок 1.2. Немецкая модель стройсбережений
* Источник : Кудрявцев Г.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации
ипотечного кредитования. Учебное
пособие. – М.: Высшая школа, 2002 г.
Немецкая замкнутая система стройсбережений определяет следующие
преимущества:
1. финансирование не зависит от рынка капитала;
2. процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и
является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск из-за
колебания процентов;
3. размер выплат ссудодателя точно устанавливается с самого начала;
4. в отличие от многих других стран, в которых высокие проценты почти
парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по
ссуде в рамках немецкой системы содействует тому, что размер выплат
и в периоды высоких процентов остается вкладчикам по силам;
5. относительно высокая последовательность осуществления выплат
сберкассами приводит к постоянному развитию жилищного сектора.
Базирование немецкой системы на целевых взносах граждан как основном
источнике кредитных ресурсов определяет две основные выгоды:
• собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает размер ежемесячных
выплат ссудополучателя впоследствии и (или) увеличивает объем
финансирования при строительстве, покупке или
реставрации недвижимости;
• собственный капитал служит буфером, когда вследствие колебаний
процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя
повышается.
Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации
кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим для
американской ипотечной модели и немецкой системы стройсбережений является
то, что процесс их практического функционирования сильно и всесторонне
поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и
финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей
государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы
и целевые адресные дотации.
Другой общей чертой, объединяющей американскую и немецкую модели,
является то, что они обе, в сущности, чисто банковские. Они не имеют прямой
организационной связи с процессом инвестирования строительства.
Инвестиционно-строительные (девелоперские) компании обычно получают
средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном
этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях
используют коммерческие кредиты обычных банков.
Общими или очень сходными для американской модели ипотеки и немецкой
системы стройсбережений являются и процедуры оформления кредитов под залог
недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.
Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие
путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее -
корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые
компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации,
в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной
ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой
стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов,
выбора финансирования для покупателей жилья.
Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа:
процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения
строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику
предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально
извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе
строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного
жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома.
После завершения строительства осуществляется секьюритизация
ипотечных кредитов, в Казахстане закон об секьюритизации был принят
20 февраля 2006 года [15]. Основными условиями кредитования
являются маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость
кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в
размере 13 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании
недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса)
составляет 9%. Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором
ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации.
Корпорация, в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки
ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные
бумаги, которые затем продает инвесторам.
В сложившейся экономической ситуации, когда
отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации,
способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и
создание государственных организаций, обеспечивающих
механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для
Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования
Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого
акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в
которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных
облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в
последующем, возможность применения немецкой или американской моделей.
В Казахстане системы ипотечного кредитования существует почти
десять лет. Внедрение данного вида банковских услуг на казахстанский рынок
началось только в 2000г., когда уже был создан пакет нормативно - правовых
актов регламентирующих отношения в сфере ипотечного кредитования.
Наиболее важным на данном этапе явилось принятие с 21 августа 2000г
"Концепции финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития
системы ипотечного кредитования". В этом документе был проведен полноценный
анализ ситуации в сфере жилищного строительства, определены основные
проблемы, препятствующие развитию системы ипотечного кредитования, а также
основные мероприятия, необходимые для того, чтобы эта система получила свое
развитие в Республике Казахстан.
С этого же года происходят процессы формирования основ и развитие
отечественной модели ипотечного кредитования. Данная система разработана с
учетом опыта США и Малайзии в этой сфере и является двухуровневой.
Первый уровень кредитования представлен деятельностью Казахстанской
ипотечной компании (КИК) создана по аналогии с известными компаниями
Fannie Мае в США и Cagamas Berhad в Милайзии, которая в настоящее время
работает практически во всех регионах республики. Так называемый пилотный
проект первоначально был запущен в г. Алматы и г. Астане в июле 2001 г.
Второй уровень ипотечного кредитования также начал свое развитие и
основывается на деятельности созданного Указом Президента Республики
Казахстан в апреле 2003 г. Жилищного строительного сберегательного банка
(ЖССБК).
С расширением финансового потенциала казахстанской экономики
постепенно формировалась институциональная база ипотечного кредитования. С
учетом мировой практики при построении национальной модели системы
ипотечного кредитования акцент был сделан на определенную ее социализацию
с сохранением роли государства в реализации жилищной проблемы. Определились
две подсистемы: государственная (социальная) и негосударственная (рыночная)
с участием различных субъектов ипотечного рынка.
Социальная подсистема включает государственные жилищные программы,
финансируемые частично или полностью за счет средств бюджетов различных
уровней. Рыночная подсистема в Казахстане как и во всем мире представлена
более широко и включает следующие блоки:
• жилищные ссуды на предприятии;
• долевое строительство и продажа жилья в рассрочку до окончания
строительства;
• строительные сберегательные кассы и жилищно-строительные банки;
• банковское ипотечное кредитование;
• рефинансирование ипотечных кредитов;
• секьюритизация ипотечных кредитов.
Как социальная, так и рыночная подсистемы базируются на конкретных
организационно-экономических отношениях ипотечного кредитования. Объектом
выступают ипотечные ссуды, а субъектом - физические и юридические лица,
предприятия всех форм собственности, кредитные организации, страховые и
инвестиционные компании, агентства недвижимости, застройщики,
специализированные ипотечные агентства.
В целостном виде они формируют особую систему ипотечного кредитования
(Схема 2.1). В соответствии со схемой особо следует отметить такой важный
институт в данной системе, как Казахстанская Ипотечная Компания (КИК),
деятельность которой во многом определила развитие ипотечного рынка в
Казахстане [16].
Основными задачами деятельности КИК являются расширение объемов
ипотечного кредитования, создание благоприятных условий для приобретения
жилья в кредит путем снижения процентных ставок. Основными направлениями
деятельности компании являются приобретение прав требований по долгосрочным
ипотечным кредитам, выданным банками, а также привлечение долгосрочных
ресурсов для ипотечного кредитования, в том числе путем эмиссии собственных
ипотечных ценных бумаг.
В настоящее время КИК осуществляет свою деятельность в 13 регионах
Казахстана. КИК первой среди стран СНГ выпустила и разместила ипотечные
облигации на общую сумму 500 млн. тенге со сроком обращения три года. В
целях обеспечения доступности ипотечных кредитов широким ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Факультет Экономики и Бизнеса
Кафедра Финансы
Дипломная работа
Развитие ипотечного кредитования и его эффективность
Алматы, 2008
Автореферат
Актуальность и практическая значимость темы дипломной работы
заключается в том, что ипотечное кредитование развивается и
функционирует, как форма долгосрочного кредитования способствует
решению ряда социальных и экономических проблем страны и, прежде
всего, проблемы обеспечения жильем, и с другой стороны – снижению
инфляции, привлекая к себе временно свободные средства граждан и
предприятий. Решить эти все проблемы непросто, но с другой стороны, не
делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного
кредитования
Ипотечный кредит играет большую роль в замещении
государственных источников финансирования, потребностей предприятия,
фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной
основе. Вложение средств в ипотечное кредитование строительства и
покупку жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.
Развитие ипотеки способствует формированию среднего класса – основы
стабильности любого общества. Его развитие способствует наращиванию
инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях
дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера. Президент РК
Н.А.Назарбаев в Послании народу Казахстана отметил доступность и
качество жилья для наших граждан, в особенности, молодых семей - это
то, что всегда было и остается в числе наиболее важных жизненных
приоритетов государства.
Объектом рассмотрения в дипломной работе является рынок ипотечного
кредитования в Казахстане, предметом рассмотрения послужила совокупность
экономических отношений и условий, определяющих преобразования рынка
жилья и жилищной ипотеки. Выбор объекта и предмета исследования
обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике Казахстана,
необходимостью глубокого анализа экономической сущности ипотеки как
финансового инструмента, а также необходимостью регулирования экономических
отношений между кредитором и заемщиком.
В дипломной работе были исследованы экономические аспекты развития
рынка жилья и жилищного ипотечного кредитования, обобщены зарубежный
опыт и практика моделей ипотечного кредитования, обоснованы
предпосылки модернизации рынка жилья и ипотечного кредитования.
Проведен анализ в сфере жилищного строительства, выявлены основные
проблемы, перспективы развития ипотечного кредитования и рассмотрены
возможные методы усиления его роли в дальнейшем экономическом росте
Казахстана.
КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ АЛЬ-ФАРАБИ
Факультет Экономики и бизнеса
Специальность Финансы
Кафедра Финансы
ЗАДАНИЕ
на выполнение дипломной работы
Студенту Джарыкбасовой Д.Е.
Тема работы Развитие ипотечного кредитования и его эффективность
Утверждено приказом №_________ от ___ ________________
Срок сдачи законченной работы ____ ________________
Исходные данные к работе_____________________________ _____________
___________________________________ ________________________________
Перечень подлежащих разработке в дипломной работе вопросов или краткое
содержание работы:
А) ___________________________________ ______________________________
___________________________________ _________________________________
Б)___________________________________ _______________________________
___________________________________ _________________________________
В)___________________________________ _______________________________________
___________________________________ _________________________
ГРАФИК
подготовки дипломной работы
№ Наименование разделов, перечень Срок Примечание
пп разрабатываемых вопросов предоставления
научному
руководителю
Подбор литературы, ее изучение и
обработка. Составление библиографии
по основным источникам.
Составление плана дипломной работы и
согласование его с руководителем.
Разработка и представление на проверку
первой главы.
Накопление, систематизация и анализ
практических материалов и т.д.
Согласование с руководителем выводов и
предложений.
Переработка (доработка) дипломной
работы в соответствии с замечаниями.
Представление на кафедру в
окончательном виде.
Ознакомление с отзывом и рецензией.
Завершение подготовки к защите с
учетом отзыва и рецензии.
Дата выдачи задания
Заведующий кафедрой
Ермекбаева Б.Ж.
к.э.н., доцент
Руководитель работы
Шаяхметова К.О.
к.э.н., доцент
Задание принял к исполнению студент
Джарыкбасова Д.Е.
Содержание
стр.
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .7
1. Экономические основы развития ипотечного кредитования
1. 1. История зарождения ипотечного кредита ... ... ... ... ... ... ... ... ... .9
1. 2. Казахстанская модель ипотечного кредитования и
международный
опыт ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 1 5
2. Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в РК
2. 1. Жилищная ситуация и ипотечное кредитование в условиях
развития финансового рынка ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...26
2. 2. Анализ развития ипотечного кредитования на примере
Народного Банка
Казахстана ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..34
3. Проблемы ипотечного кредитования и перспективы его развития на
современном этапе
3. 1. Состояние и развитие ипотечного кредитования: противоречия,
недостатки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ...43
3. 2. Совершенствование рынка ипотечных кредитов в РК ... ... ... ... ..52
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 60
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...62
Приложение A – Условия Жилищного строительного сберегательного банка
Приложение Б - Условия получения ипотечного кредита по различным
программам Народного Банка Казахстана
Список использованных сокращений
FNMA Федеральная Национальная Ипотечная
Ассоциация
ИК Ипотечное кредитование
КИК Казахстанская Ипотечная Компания
ЖССБК Жилищно-строительный Сберегательный Банк
БВУ Банки второго уровня
НАР Национальная ассоциация риэлторов
КФГИК Казахстанский фонд гарантирования
ипотечных
кредитов
Введение
Актуальность темы. Улучшение жилищных условий граждан всегда
уделялось повышенное внимание со стороны государства. Это обусловлено
тем, что жилище является наиболее важным социальным объектом, без
которого сегодня невозможно представить нормальную жизнедеятельность
граждан. Президент РК Н.А.Назарбаев в Послании народу Казахстана
Казахстан на пути ускоренной экономической, социальной и
политической модернизации придал особое значение вопросу улучшения
жилищных условий граждан, отметив, что еще одна ключевая задача –
ускоренное решение жилищной проблемы. Без крыши над головой сложно
создавать семьи, растить детей [1].
Ипотечное жилищное кредитование имеет огромное значение в
экономически развитых странах, предоставляя возможность большинству
рядовых граждан улучшить жилищные условия. В развивающихся странах,
где нередко можно наблюдать значительный разрыв в официальных
доходах населения и ценой жилье, ипотечное жилищное кредитование
является одним из главных способов улучшения жилищных условий.
Сейчас нестабильность на мировых рынках оказывает существенное влияние
на систему ипотечного кредитования в Казахстане. Глобальный кредитный
кризис, вызванный дефолтом в секторе американской ипотеки, коснулся и нас.
С одной стороны он доказал, что мы являемся неотъемлемой частью мирового
рынка, но с другой стороны — доказательство весьма болезненно.
Казахстанский рынок, в отличие от других стран СНГ, очень быстро
почувствовал негативную ситуацию на мировом финансовом рынке. Это связано,
прежде всего, с тем, что казахстанские банки на постсоветском пространстве
— наиболее активные сторонники внешних заимствований. Оказавшись в трудной
ситуации наши банки, отреагировали на происшедшее очень быстро.
Если раньше они предлагали ипотечный кредит, чуть ли не под
лозунгом ипотека – каждому и прямо сейчас, то теперь ее условия
стали настолько жесткими, что не каждая относительно состоятельная
семья решится взять кредит на покупку жилья.
В связи с этим президент Нурсултан Абишевич Назарбаев, провел
экстренное совещание с приглашением всех членов правительства, на котором
дал конкретное задание: искать в бюджете 2008 года 4 млрд. долларов США,
чтобы кризис обошел Казахстан стороной.
Эксперты уверены, что проблемы, подобные американским, казахстанскому
рынку не страшны. Наш ипотечный рынок прошел другой путь, имеет другую
специфику и риски, с ним связанные.
Во-первых, позволить себе квартиру в кредит по существующим ценам
могут лишь 10 процентов населения страны.
Во-вторых, в Казахстане фиксированные процентные ставки относительно
высокие, поэтому набрать кредитов по дешевке, как это случилось в США, не
получится.
В-третьих, размеры рынков США и Казахстана отличаются. Если в Америке
ипотечное кредитование хорошо развито, то казахстанскому рынку еще до него
расти. Потенциал роста данного сектора в Казахстане велик, но наш рынок
ипотечного кредитования находится в процессе развития, несмотря на высокие
цены на недвижимость.
Цель дипломной работы состоит в том, чтобы, опираясь на результаты
теоретического исследования ипотечного кредитования в различных странах,
на его различные модели, выявить возможности долгосрочного ипотечного
кредитования проблемы и перспективы его развития в Казахстане.
В соответствии с целью этой работы ставятся следующие задачи:
• дать определение ипотеки и ипотечного кредита;
• рассмотреть организацию системы долгосрочного ипотечного кредитования;
• сравнить различные модели ипотечного кредитования;
• проанализировать современное состояние ипотечного кредитования в
Казахстане
• рассмотреть дальнейшие перспективы развития ипотечного
кредитования в РК
Теоретическую основу работы составили труды ведущих отечественных и
зарубежных экономистов, раскрывающие закономерности развития экономической
политики государства, основы функционирования коммерческих банков, их места
и роли в рыночной экономике. В ходе исследования изучены и обобщены общая и
специальная литература, разработки ведущих организаций по банковскому делу,
материалы научных конференций и семинаров, законодательные и другие
нормативные акты, соответствующие методические и проектные материалы, а
также международная практика, рекомендации зарубежных исследователей
деятельности коммерческих банков.
1. Экономические основы развития ипотечного кредитования
1.1.История зарождения ипотечного кредита
Ипотека в разных странах имеет своё место и свой смысл. В каждой
стране действует своё специфическое законодательство в этой сфере, которое
во многом зависит от особенностей правовых систем и, в частности,
особенностей земельного законодательства.
Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с
землею, ипотека, с одной стороны, является надёжным способом обеспечения
обязательств, а с другой стороны — не требует обязательного нахождения её у
кредитора. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных
сегментов банковского бизнеса. Определение термина ипотечное кредитование
в узком смысле подразумевает разновидность потребительского кредитования,
являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное
кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только
позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает
инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты
рынка [2].
История свидетельствует о том, что термин "ипотека" впервые появился
в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и уже тогда был
связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором
определенными земельными владениями. Предшественник Солона - Дракон ввел
порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому любые посягательства на
частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за
ним и его порядками в истории закрепилось определение "драконовых законов".
В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том
числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой
выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода.
Теперь каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по
своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода
обязательств была личность должника, которому в случае невозможности
заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в
имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на
пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением
претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.
По-гречески "hypotetheca" - подставка, подпорка. На таком столбе
отмечались все поступающие долги собственника земли. Уже в Древней Греции
обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу
беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
На границе заложенного участка заимодавец ставил столб с надписью, что это
имущество служит ему обеспечением претензии на такую-то сумму. Позже для
этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными [3].
Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с
негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко
обращаемый товар, а значит, всегда есть риск как для покупателей, так и для
кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или
заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу,
так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости
его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения
залога [4].
Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское
законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия, во
Франции с конца XYI века действовала негласная ипотека. Ипотека становится
надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об
ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что
"внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве
получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet
parte" -право получения удовлетворения остается на целом предмете,
обремененном ипотекой, пока существует какая - либо часть обязательства.
Ипотека распространялась на недвижимость (как правило).
Ипотека широко развивалась в различных странах. Ипотечная система
введена: в Пруссии - уставом 1783г.; в Австрии - гражданским уложением 1811
г.; в Саксонии - уставом 1843г.
Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был
государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим
хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные
(разновидность ипотечных облигаций). Специальная сеть ипотечных банков
существует в Германии с 1900 г. С тех пор ни один из них не разорился.
Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам
даже во время первой и второй мировых войн. Также, в конце XVIII столетия в
шахтерских поселках Германии начала появляться классическая форма
контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы, которые
возникали по простому принципу: если для строительства одного дома
требовалось 10 000 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись
собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно,
он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений
десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год,
второй - через два и т. д. Современные строительные сберегательные кассы -
один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии [5].
Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и
Великобритании. Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на
первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100
тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс.
франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу
прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков; второй
вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план
жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и
получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8%
годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший
земельный банк (Креди фонсье де Франс) и его филиал - Контора
предпринимателей (Контуар дез антрепренер) предоставляют ссуды
землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное
строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей - среднесрочных и
долгосрочных - ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и
землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20
лет.
В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система
строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность
немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком
строительного общества. В последние годы в результате либерализации
банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность
строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих
банков.
В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала
складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного
строительства и приобретения жилья в собственность, ипотечный жилищный
кредит (далее именуется - ипотечный кредит) - это кредит или заем,
предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной
организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому
лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в
качестве обеспечения обязательства. Сегодня система финансирования жилья в
США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует
огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и
кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые
компании, пенсионные фонды и т.п.
В современном мире технология инвестирования в жилищную сферу строится
на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование;
государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих
принципов могут весьма и весьма отличаться. Например, различные модели
контрактных сбережений особенно широко распространены в европейских
странах. В Соединенных же Штатах преобладает ипотечная модель
инвестирования в строительство жилья [6].
Ипотека использовалась и на территории Российской империи, а значит и
на территории Казахстана. Однако в период советской власти ипотека была
забыта, так как считалась элементом капитализма. Хотя во всем мире ипотека
развивалась и в каждой стране приобретала специфические формы, свойственные
традициям и обычаям рынка. С переходом к рыночной экономике в Республике
Казахстан наблюдается зарождение основ ипотеки, идет процесс формирования
свойственной нашей стране модели. Становление рыночных отношений в жилищной
сфере Казахстана началось в 1991 г. после принятия законов О
разгосударствлении и приватизации, О собственности. Позже были приняты
Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, Об ипотеке
недвижимого имущества и О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, Закон Республики Казахстан О жилищных
отношениях: введен новый Гражданский кодекс РК; законодательные акты о
залоге, инвестиционной деятельности; разработаны положения о купонной
приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для
становления рыночных отношений в жилищной сфере.
Однако в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей
части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для
приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья
оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами,
которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке
готового жилья. В связи с этим в делается важный шаг в жилищной реформе.
Указом Президента Республики Казахстан №1344 принимается Государственная
программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации. Она
предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной
политики государства, а именно: создание условий для дальнейшего
развития индивидуального жилищного строительства; строительства жилья
местными исполнительными органами за счет кредитов из
республиканского бюджета; развитие арендного сектора жилья, об этом
же в послании народу Казахстана на 2006 год Глава государства
Н.А.Назарбаев поставил задачу – развивать рынок арендного жилья, в
соответствии с мировыми стандартами, и сделать его прозрачным для
государства и интересным для бизнеса [7]; увеличение доли
отечественных строительных материалов; строительство инженерно-
коммуникационной инфраструктуры в городах спутниках; повышение
качества строительства жилья; создание дополнительных стимулов для
широкомасштабного строительства жилья [8].
В конце 1999 года Национальный банк Казахстана инициировал разработку
нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В
результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного
финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного
кредитования в Республике Казахстан. Данная концепция предполагает создание
целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя
предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами
гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми
долгосрочными ресурсами для кредитования [9]. В конце 2000 года
Национальным Банком РК была создана ЗАО Казахстанская ипотечная
компания с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных
бумаг, деятельность которой во многом определила развитие ипотечного
рынка в Казахстане.
Из опыта развитых стран можно выделить основные принципы организации
ипотечного кредитования. "Во-первых, государство активно стимулирует
вступление в права собственности своих граждан, оказывая различными
методами действие по приобретению социального жилья некоторым наименее
обеспеченным категориям населения. Во-вторых, в большинстве стран главную
роль в распределении государственной помощи в жилищном финансировании
населения играют сберегательные банки, специализированные ипотечные
институты с участием государственного капитала и страховых компаний.
Участие же коммерческих банков в процессе организации ипотечного
кредитования в развитых странах невелико" [10].
Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника -
накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на
сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Первый источник
является основным для ипотеки Германии, второй - для ипотеки США.
В основе немецкого варианта лежит создание крупных вертикально
интегрированных структур, тесно переплетенных с банками, концентрация всех
сил и ресурсов на прорывных направлениях при активной поддержке
государства. Именно такие структуры обеспечивали завоевание для страны
места на зарубежных рынках, доступ к высокооплачиваемым рабочим местам.
Этот вариант успешно реализован в Японии, Южной Корее.
Ипотечные банки Германии рефинансируются путем эмиссии земельных
закладных и коммунальных облигаций. Хотелось бы отметить, что ипотечный
кредит в Германии не должен превышать 60 % тщательно выявленной оценочной
стоимости земельного участка. Ипотечные кредиты и закладные в Германии в
подавляющей массе выдаются и эмитируются с твердой процентной ставкой. Но
на сегодняшний момент из-за быстро меняющихся процентных ставок на рынке,
немецкие ипотечные банки перешли к так называемому отрезочному
кредитованию, при котором банк и заемщик оговаривают пересмотр твердой
кредитной процентной ставки через каждые 2-3 года. Срок погашения ипотечной
закладной составляет 5-10 лет [11].
Американский путь опирается на развитие финансовой инфраструктуры. В
условиях экономического кризиса в 30-е годы в США финансовый рынок страны
рухнул, распался и рынок ипотеки. Недвижимость резко подешевела, стала
неликвидной, ее трудно было продать. Вследствие того, что страховые
компании обанкротились, страховать было нечего. Но государство приняло
быстрое и эффективное решение: учредило структуру Фэнни Мэй (FNMA,
Федеральная национальная ипотечная ассоциация), которая скупала документы о
выдаче кредитов под залог земли и недвижимости (ипотеки). В основном, речь
шла о строительстве домов и квартир для граждан. Постепенно начало
развиваться и коммерческое кредитование для мелкого бизнеса под залог
имущества. Государственные структуры скупали ипотеки и собирали их в
крупные пакеты. Затем выпускали под их обеспечение свои ценные бумаги,
которые охотно покупались на фондовом рынке. Собирая по всей стране ипотеки
в крупные пакеты, названная структура становилась как бы страховой
компанией и минимизировала риск. Ипотечное кредитование становилось, таким
образом, возможным под более низкий процент. В итоге люди могли получить
ссуды под залог земли на покупку домов, квартир, развитие мелкого бизнеса.
Это явилось мощным фактором оживления. Затем Фэнни Мэй выпустила на рынок
огромное количество высоконадежных ипотечных ценных бумаг. Появилась
высоколиквидная, широкооборачиваемая ценная бумага, обеспеченная самым
надежным залогом - землей. Ее можно было покупать и продавать, она была
защищена гарантией государства. Ее покупали и иностранные инвесторы. Таким
образом, начался экономический подъем, заработала финансовая система.
Высоконадежные ипотечные ценные бумаги явились спасением и для финансовых
компаний, которые должны были вкладывать деньги, чтобы потом, если
потребуется, продать эти ценные бумаги. Нужны были универсальные ликвидные
ресурсы, США их получили, и финансовая система была спасена [12].
Далее, после 70-х годов система ипотечного кредитования в США
строилась на продаже кредитных требований коммерческих банков эмиссионным
обществам, которые под этот пул эмитируют ипотечные ценные бумаги. Банк,
выдавший кредит, не мог рефинансироваться в другом штате, из-за раздельной
банковской системы и ее федерального построения. Поэтому банки решили
продавать свои кредитные требования, и при этом вновь созданные эмиссионные
фирмы стали эмитировать ипотечные закладные. И нельзя не отметить, что
такие бумаги имели высокий рейтинг. большой спрос на закладные, потому что
во-первых, они обеспечены земельными закладными, во-вторых, все-таки надо
отметить, что кредиты выдавались под 80-90 % оценочной стоимости (напомним,
что в Германии эта планка составляет 60%), и ипотечные бумаги
застраховывались от случая невозврата кредита, и государство выступило в
роли страхового общества GNMA.
Государство играет весьма заметную роль в организации вторичного рынка
ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения
нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных
ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а
также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных
ситуациях.
Организация вторичного рынка ипотечных ценных бумаг основана на
механизме, называемом титризацией, то есть превращением долговых
обязательств в ценные бумаги, обращающихся на ипотечном рынке. Титризация
может производиться в нескольких формах: в форме эмиссии ценных бумаг,
векселей или облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами; полной передачей
ипотечных кредитов участниками рынка, а также путем создания общего фонда
ипотечных долговых обязательств.
Для финансирования выдаваемых ипотечных кредитов многие кредитные
учреждения выпускают классические облигации для широкой продажи, так,
например, действуют немецкие частные и государственные ипотечные банки.
Во многих странах для функционирования вторичного рынка ипотечных
ценных бумаг созданы специализированные учреждения, скупающие долговые
обязательства, принадлежащие заимодателям, (например, в США Фэнни Мэй).
Рефинансирование ипотечных ценных бумаг происходит путем выпуска
классических кратко- или долгосрочных облигаций, а также ипотечных
облигаций, причем каждой эмиссии соответствует определенный пакет ипотечных
долговых обязательств.
В целом, если сравнить и отдать предпочтения какой-либо системе, или
немецкой, или американской, то нужно сказать следующее: американская
система основана на том, что ипотечные бумаги выпускаются эмиссионным
обществом, у которого в принципе нет уставного капитала и только залог их
гарант. Для нас это большой риск, а для США, где рынок ценных бумаг очень
устойчивый и сильно развитый, никакого риска нет, тем более само
государство, выступающее страховым обществом, очень богатое [13].
Для нашей страны, наверное, будут более предпочтительны ипотечные
закладные, которые надежно были бы обеспечены тщательной оценкой залога и
имели бы такой запас прочности по величине, как, например, в Германии -60
%- ным пределом. Ведь для нас сложно вновь создавать эмиссионные общества и
продавать им свои кредитные требования. Лучше ипотечным кредитованием и
эмитированием ипотечных ценных бумаг занимаются напрямую сами ипотечные
банки.
1. 2. Казахстанская модель ипотечного кредитования и
международный опыт
Ипотека является одним из распространенных видов финансовых операций
в международной практике. Вложение средств в ипотечное кредитование
строительства и покупку жилья можно отнести к наиболее ликвидным
банковским активам. Развитие ипотеки способствует формированию среднего
класса - основы стабильности любого общества.
Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в
странах с развитой рыночной экономикой. При этом каждый банк использует
свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по
объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов,
взыскания основного долга и процентов. Многообразны механизмы и схемы их
предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов зависят
от множества факторов, но преобладающим остается объект кредитования - вид
недвижимого имущества.
Для внедрения системы ипотечного жилищного кредитования необходимо
наличие дешевых финансовых ресурсов. Анализ мирового опыта показывает,
что их привлечение главным образом осуществляется по двум схемам:
• государство выделяет дешевые финансовые ресурсы для выкупа у
ипотечных банков выданных ими ипотечных кредитов и таким образом
осуществляет рефинансирование первичного рынка ипотеки;
• банки, выдающие кредиты, сами реализуют облигации, ценные бумаги,
обеспеченные ипотечными кредитными обязательствами, обеспечивая
рефинансирование.
Первый вариант характерен для американской модели. По мере развития
ипотеки он включает и такую форму рефинансирования, как продажа ценных
бумаг, обеспеченных закладными. Однако это возможно лишь при наличии
развитого вторичного рынка ипотеки.
Второй вариант является немецкой схемой ипотечного кредитования. Он
представляет собой одноуровневую схему, при которой специализированные
ипотечные банки сами продают ценные бумаги, обеспеченные закладными.
Понятно, что это возможно при наличии развитого рынка ценных ипотечных
бумаг и соответствующего на них спроса.
Сущность американской модели ипотечного кредитования состоит в том, что
человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое
жилье. При этом он оплачивает, как правило, незначительную часть его
стоимости наличными, а всю оставшуюся сумму — заемными деньгами
специализированного ипотечного банка. Эти средства выдаются под залог либо
приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении
клиента. Возврат такого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика
и выбранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 или 30 лет, на
рисунке 1.1 схематически представлена данная модель.
.
Рисунок 1.1. Американская модель ипотечного кредитования
* Источник : Кудрявцев Г.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации
ипотечного кредитования. Учебное
пособие. – М.: Высшая школа, 2002 г.
Одной из крупнейших организаций, формирующих вторичный рынок закладных
в США, является федеральная национальная ипотечная ассоциация Фенни Мей,
созданная в 1938 г. Данная организация покупает закладные, гарантированные
недвижимостью и объединенные в пулы. Под пулы ипотек затем выпускаются
высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом
рынке обеспечивает непрерывный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного
бизнеса. Эта компания более 20 лет осуществляла рефинансирование первичного
рынка ипотеки за счет пополнения федеральными ресурсами и лишь в 60-е годы
XX века начала осуществлять реальное рефинансирование за счет средств,
поступивших от продажи ценных бумаг агентства, обеспеченных закладными.
Другие компании, такие как Фредди Мек, Джинни Мэй, осуществляют
финансирование кредитов за счет государственных ресурсов, а Сэлли Мэй
обеспечивает условия предоставления ипотечных кредитов для студентов.
Разнообразие компаний и услуг, предоставляемых ими, свидетельствует о
доступности ипотечных кредитов гражданам с различным финансовым положением.
Эти организации обеспечивают приемлемые условия получения кредитов для
отдельных категорий заемщиков (молодежи, пенсионеров, граждан с низким и
средним уровнем дохода и т.д.).
Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных
облигаций, так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов
и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при
участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски
организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет
обеспечивать их ликвидность.
В настоящее время наиболее впечатляющий успех достигнут в
немецкой модели сторойсбережений. Здесь создана охватывающая всю страну
система стройсбережений, которая удачно сочетает механизмы накопления
(стройсбережения) с механизмами кредитования конкретных граждан, а также
механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке инициативы
граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на
улучшение жилищных условий.
Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со
специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения
жилья, а значительно раньше, обычно за 2 — 10 лет до этого. Чаще всего это
холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в
арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в
специализированные банки или сберкассы (входящие в структуру
Bausparkasse, Schwabisch Hall и др.) до накопления примерно 45% от
стоимости будущего жилья. После этого получают право на получение
государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение
льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита
обычно длится 10 — 15 лет.
Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых
ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений
появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем
гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй
этап получения кредитов. Другими словами, немецкая модель стройсбережений
значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка
ценных бумаг под закладные на недвижимость. Наглядно представлена на
рисунке 1.2 [14].
Исключительно важным достоинством немецкой системы стройсбережений
является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок,
начисляемых банками на целевые стройсбережения, и ставок, выдаваемых в
рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего
состояния кредитно-финансового рынка. Основной характеристикой данной схемы
является ее замкнутость, то есть в качестве источника предоставления
кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-
участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему,
имеют возможность предоставлять кредиты на условиях - ниже рыночных,
выплачивая по сберегательным вкладам проценты — ниже рыночных.
Рисунок 1.2. Немецкая модель стройсбережений
* Источник : Кудрявцев Г.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации
ипотечного кредитования. Учебное
пособие. – М.: Высшая школа, 2002 г.
Немецкая замкнутая система стройсбережений определяет следующие
преимущества:
1. финансирование не зависит от рынка капитала;
2. процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и
является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск из-за
колебания процентов;
3. размер выплат ссудодателя точно устанавливается с самого начала;
4. в отличие от многих других стран, в которых высокие проценты почти
парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по
ссуде в рамках немецкой системы содействует тому, что размер выплат
и в периоды высоких процентов остается вкладчикам по силам;
5. относительно высокая последовательность осуществления выплат
сберкассами приводит к постоянному развитию жилищного сектора.
Базирование немецкой системы на целевых взносах граждан как основном
источнике кредитных ресурсов определяет две основные выгоды:
• собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает размер ежемесячных
выплат ссудополучателя впоследствии и (или) увеличивает объем
финансирования при строительстве, покупке или
реставрации недвижимости;
• собственный капитал служит буфером, когда вследствие колебаний
процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя
повышается.
Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации
кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим для
американской ипотечной модели и немецкой системы стройсбережений является
то, что процесс их практического функционирования сильно и всесторонне
поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и
финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей
государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы
и целевые адресные дотации.
Другой общей чертой, объединяющей американскую и немецкую модели,
является то, что они обе, в сущности, чисто банковские. Они не имеют прямой
организационной связи с процессом инвестирования строительства.
Инвестиционно-строительные (девелоперские) компании обычно получают
средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном
этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях
используют коммерческие кредиты обычных банков.
Общими или очень сходными для американской модели ипотеки и немецкой
системы стройсбережений являются и процедуры оформления кредитов под залог
недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.
Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие
путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее -
корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые
компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации,
в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной
ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой
стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов,
выбора финансирования для покупателей жилья.
Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа:
процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения
строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику
предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально
извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе
строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного
жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома.
После завершения строительства осуществляется секьюритизация
ипотечных кредитов, в Казахстане закон об секьюритизации был принят
20 февраля 2006 года [15]. Основными условиями кредитования
являются маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость
кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в
размере 13 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании
недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса)
составляет 9%. Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором
ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации.
Корпорация, в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки
ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные
бумаги, которые затем продает инвесторам.
В сложившейся экономической ситуации, когда
отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации,
способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и
создание государственных организаций, обеспечивающих
механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для
Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования
Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого
акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в
которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных
облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в
последующем, возможность применения немецкой или американской моделей.
В Казахстане системы ипотечного кредитования существует почти
десять лет. Внедрение данного вида банковских услуг на казахстанский рынок
началось только в 2000г., когда уже был создан пакет нормативно - правовых
актов регламентирующих отношения в сфере ипотечного кредитования.
Наиболее важным на данном этапе явилось принятие с 21 августа 2000г
"Концепции финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития
системы ипотечного кредитования". В этом документе был проведен полноценный
анализ ситуации в сфере жилищного строительства, определены основные
проблемы, препятствующие развитию системы ипотечного кредитования, а также
основные мероприятия, необходимые для того, чтобы эта система получила свое
развитие в Республике Казахстан.
С этого же года происходят процессы формирования основ и развитие
отечественной модели ипотечного кредитования. Данная система разработана с
учетом опыта США и Малайзии в этой сфере и является двухуровневой.
Первый уровень кредитования представлен деятельностью Казахстанской
ипотечной компании (КИК) создана по аналогии с известными компаниями
Fannie Мае в США и Cagamas Berhad в Милайзии, которая в настоящее время
работает практически во всех регионах республики. Так называемый пилотный
проект первоначально был запущен в г. Алматы и г. Астане в июле 2001 г.
Второй уровень ипотечного кредитования также начал свое развитие и
основывается на деятельности созданного Указом Президента Республики
Казахстан в апреле 2003 г. Жилищного строительного сберегательного банка
(ЖССБК).
С расширением финансового потенциала казахстанской экономики
постепенно формировалась институциональная база ипотечного кредитования. С
учетом мировой практики при построении национальной модели системы
ипотечного кредитования акцент был сделан на определенную ее социализацию
с сохранением роли государства в реализации жилищной проблемы. Определились
две подсистемы: государственная (социальная) и негосударственная (рыночная)
с участием различных субъектов ипотечного рынка.
Социальная подсистема включает государственные жилищные программы,
финансируемые частично или полностью за счет средств бюджетов различных
уровней. Рыночная подсистема в Казахстане как и во всем мире представлена
более широко и включает следующие блоки:
• жилищные ссуды на предприятии;
• долевое строительство и продажа жилья в рассрочку до окончания
строительства;
• строительные сберегательные кассы и жилищно-строительные банки;
• банковское ипотечное кредитование;
• рефинансирование ипотечных кредитов;
• секьюритизация ипотечных кредитов.
Как социальная, так и рыночная подсистемы базируются на конкретных
организационно-экономических отношениях ипотечного кредитования. Объектом
выступают ипотечные ссуды, а субъектом - физические и юридические лица,
предприятия всех форм собственности, кредитные организации, страховые и
инвестиционные компании, агентства недвижимости, застройщики,
специализированные ипотечные агентства.
В целостном виде они формируют особую систему ипотечного кредитования
(Схема 2.1). В соответствии со схемой особо следует отметить такой важный
институт в данной системе, как Казахстанская Ипотечная Компания (КИК),
деятельность которой во многом определила развитие ипотечного рынка в
Казахстане [16].
Основными задачами деятельности КИК являются расширение объемов
ипотечного кредитования, создание благоприятных условий для приобретения
жилья в кредит путем снижения процентных ставок. Основными направлениями
деятельности компании являются приобретение прав требований по долгосрочным
ипотечным кредитам, выданным банками, а также привлечение долгосрочных
ресурсов для ипотечного кредитования, в том числе путем эмиссии собственных
ипотечных ценных бумаг.
В настоящее время КИК осуществляет свою деятельность в 13 регионах
Казахстана. КИК первой среди стран СНГ выпустила и разместила ипотечные
облигации на общую сумму 500 млн. тенге со сроком обращения три года. В
целях обеспечения доступности ипотечных кредитов широким ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
