Виды и юридический анализ сделок с землей по законодательству Республики Казахстан
Глава 1. Понятие и общая характеристика сделок с землей в Республике
Казахстан
1. Понятие сделки
2. Земля как объект сделок
3. Признание сделки недействительной
Глава 2 Виды и юридический анализ сделок с землей по законодательству
Республики Казахстан
2.1. Купля-продажа земельных участков
2.2. Аренда земельных участков
2.3. Наследование земельного участка
2.4. Залог земельного участка
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Окружающая природная среда состоит из
взаимосвязанных и взаимообусловленных компонентов, важнейшим из которых
является земля. Термин земля многогранен. Он может обозначать земной шар,
нашу планету как космический объект и часть мирового пространства. Земля
может рассматриваться как среда обитания человека, включающая земную и
воздушную оболочки земного шара, его недра, поверхность и ландшафт,
животный и растительный мир. Земля - основа жизни и деятельности человека,
источник удовлетворения его первостепенных нужд, важнейшее условие
существования и воспроизводства постоянно сменяющих друг друга человеческих
поколений. Выступая естественной предпосылкой всех процессов производства и
самого существования человечества, земля дает рабочему место, а процессу -
сферу действия. В экономической сфере земля выступает как средство
производства (в сельском и лесном хозяйстве) и как пространственный
операционный базис (для всех видов транспорта, большинства отраслей
перерабатывающей промышленности, строительной индустрии). Как средство
производства земля не может быть заменена другим, ибо недвижимое, строго
локализованное средство производства и может быть использовано только в
данном месте.
В социально-экономическом отношении земля выступает как объект
собственности, так как экономическую основу системы любого государства
составляет форма собственности на природные ресурсы, то есть установленные
законом правомочия по их владению, пользованию и распоряжению. Таким
образом, земля как природный объект одновременно является объектом
хозяйствования людей, а следовательно, имеет особый юридический статус,
зависящий от общественной формации государства и общества.
Земля является источником красоты и богатства природы, имеет большое
значение для поддержания здоровья людей, организации их отдыха. В этом
проявляется ее культурно-оздоровительная функция как важнейшего объекта
экологических отношений.
Положение земли как всеобщего условия и средства производства,
служащего источником удовлетворения материальных и социально-культурных
потребностей, являющейся одновременно природным объектом, находящимся во
взаимодействии со всей окружающей средой, предопределяет неразрывную связь
земельных отношений с отношениями, имеющими своими объектами воды, леса,
недра, животный мир, окружающую природную среду в целом. В силу общности и
тесного естественного взаимодействия между всеми природными ресурсами,
находящимися в сфере хозяйственного использования и представляющими собой
природно-хозяйственные объекты, земельные отношения входят в единую и
родственную группу природоресурсовых отношений наряду с водными, лесными,
горными отношениями. В связи с тем, что использование природных ресурсов
оказывает влияние на экологическое состояние сопредельных природных
объектов и окружающую среду, все природоресурсовые отношения, в том числе
земельные, имеют экологическое содержание. Основанные на экономических
законах развития общества, земельные отношения как часть природоресурсовых
отношений пронизаны экологическими требованиями, направленными на
обеспечение экологической безопасности, предотвращение и устранение
загрязнения и разрушения окружающей природной среды. Наличие взаимодействия
и взаимосвязи экологической и экономической сторон в земельных отношениях
позволяет рассматривать последние как эколого-экономические.
Переход от национализации земли к ее приватизации на основе
проведения в Казахстане земельной реформы, ликвидация монополии
государственной собственности на землю существенным образом изменили
характер и содержание земельных отношений. В результате включения земли как
недвижимости в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи,
залога, наследования, аренды и других сделок с землей, отношения по поводу
земли, оставаясь по существу земельными, приобрели имущественный характер.
Степень разработанности темы. Сделки с землей в различных ее аспектах
многократно исследовались казахстанскими и российскими учеными правоведами
дореволюционного, советского и современного периода. Накоплена обширная
доктринальная база источников. Среди авторов, активно разрабатывавших эти
вопросы, можно назвать Г.Н. Амфитеатрова, А.Н. Арзамасцева, С.Н. Братуся,
М.И. Брагинского, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, В.П.
Грибанова, Н.Д. Егорова, О.С. Иоффе, А.Г. Калпина, А.Ю. Кабалкина, Ю.Х.
Калмыкова, А.В. Карасса, С.М. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В.
Крашенинникова, В.П. Литовкина, Н.С. Малеина, Мухитдинов Н.Б., В.П.
Мозолина, И.Б. Новицкого, В.А. Рахмиловича, А.А. Рубанова, Стамкулов А.С.,
А.П. Сергеева, Е.А. Суханопа, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Сулейменов
М.К., Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, В.Ф. Чигира, Б.Б. Хаджиев А.Х.,
Черепахина, А.Е. Шерстобитова, Л.В. Щенниковой, A.M. Эрделевского, К.Б.
Ярошенко и др.
Однако, несмотря на множество научных трудов, посвященных анализу
этого вопроса, остается много нерешенных вопросов, которые требуют
дальнейшего изучения
Цель и задачи исследования. Цель настоящей работы состоит в изучении
земельного, гражданского законодательства, научной литературы и
правоприменительной практики, в комплексном исследовании особенностей
сделок с землей. Для достижения указанной цели автором поставлены следующие
задачи: дать понятие и общую характеристику сделок с землей; рассмотреть
особенности сделок с землей;
Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступают
общественные отношения, возникающие в сфере осуществления сделок с
земельными участками такими как: купля-продажа, мена, дарение итд.
Предметом исследования являются нормы земельного, гражданского
законодательства, регулирующие вопросы, связанные со сделками с землей;
теоретические воззрения на разрабатываемые проблемы; судебная практика.
Методы проведенного исследования. Методологическую основу исследования
составляет теория познания, ее всеобщий метод материалистической
диалектики. В качестве общенаучных методов исследования применялись:
формально-логический и системный методы научного познания, описание,
наблюдение, сравнение, анализ и синтез.
Земля как объект сделок
Земля - это бесценное национальное богатство, прочная основа решения многих
социально-экономических проблем страны.
Говоря о земле как объекте сделок, необходимо отметить, что его правовое
регулирование, которое является, по сути, юридическим оформлением
государственного регулирования экономических отношений собственности на
природные ресурсы, осуществляется посредством как земельного, так и
гражданского законодательства Республики Казахстан. Это подчеркивает особую
сложность земли как наиболее важного природного ресурса страны. Являясь
объектом земельных правоотношений, земельные участки попадают в гражданский
оборот и порождают имущественные и обязательственные права.
Тем не менее, как природный ресурс, изначально являющийся собственностью
государства Казахстан, земля не может быть полностью включена в гражданский
оборот товаров и услуг, так как является стратегически жизненно важной
основой государственных интересов, касающихся целостности его территорий,
границ и др.2, включающих, несомненно, заботу и о судьбе каждого
отдельного гражданина республики. Поэтому природоресурсное, земельное и
другое, непосредственно регулирующее земельные правоотношения отраслевое
законодательство вводит определенные ограничения по распоряжению земельными
ресурсами, которое складывается, прежде всего, из принципов и форм
приобретения, пользования и отчуждения земельных участков, прав и
обязанностей собственников земельных участков и др. Так, в связи с
исключительной особенностью объекта земельных правоотношений как природного
ресурса государством осуществляется повсеместная поддержка мероприятий по
рациональному использованию и улучшению качества земель. Согласно этому
принципу государство осуществляет необходимые меры политического,
экономического, организационного, правового и идеологического характера в
целях рационального использования и улучшения качества земель.
Собственник земельного участка вправе совершать в отношении своего
земельного участка любые сделки, не запрещенные законодательными актами.
Собственники земельных участков вправе их продать, подарить, передать в
залог, в уставные фонды (капиталы), в аренду и срочное пользование,
обменять на любое недвижимое имущество, заключить договор ренты или договор
пожизненного содержания с иждивением, добровольно отказаться от земли.
Такие участки наследуются по закону или в соответствии с завещанием.
Землевладельцы и землепользователи вправе с согласия органа местного
самоуправления, так как земля в этих случаях остается в государственной
собственности, обменять свои участки на другие участки, сдать их в аренду
или срочное пользование, приватизировать, добровольно отказаться. Земельные
участки, переданные гражданам в пожизненное наследуемое владение,
наследуются по закону; земли, переданные в бессрочное (постоянное)
пользование, наследуются или переходят к правопреемнику только вслед за
строениями, зданиями и сооружениями.
Арендаторы и срочные пользователи земли вправе (если это разрешено в
договоре аренды или договоре срочного пользования) обменять свои земельные
участки, приватизировать их, добровольно отказаться от земли.
При этом собственник земельного участка осуществляет права владения,
пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без
получения каких-либо разрешений государственных органов, если иное не
предусмотрено настоящим кодексом и иными законодательными актами (ст.25
Земельного кодекса РК).
Как мы видим, земля является объектом множества сделок. В результате
совершения сделок с землей у их сторон-участников возникают и,
соответственно прекращаются множественные: имущественные, вещные и
обязательственные права. Так, например, в результате приобретения земли
посредством ее покупки у нового собственника, возникают вещные права
собственника и землепользователя (ст.28 Земельного кодекса РК), а также
имущественные права, связанные, прежде всего, с приобретением земельного
участка, его использованием и т.п. Граждан, обладающих обязательственными
правами на земельные участки, правомерно именовать арендаторами земельных
участков, плательщиками ренты за земельный участок, доверительными
управляющими земельными участками, ссудополучателями земельных участков.
Следовательно, совершение той или иной сделки в отношении с землей
предполагает возникновение (прекращение) новых, обусловленных спецификой
гражданско-правовых (в зависимости от вида договора и объема, переданных по
данному договору прав и обязанностей), а также экологических (земельных)
норм (нормы, ставки платы, требования рационального, целевого назначения и
др.) отношений. Необходимо также помнить, что право собственности на
земельный участок при совершении сделок передается другому лицу со всеми
обременениями, имевшимися на момент совершения сделки, а земельные участки
могут также обременяться правами третьих лиц как обязательственного
(аренда, доверительное управление), так и вещного характера (сервитута,
залог). Так рассмотрим же суть имущественных и вещных прав, имеющихся и
могущих возникнуть на земельные участки в результате совершения различных
сделок с землей.
Утвержденная Конституцией наравне с государственной собственностью частная
собственность на землю, а также введенные законодательством другие
ограниченные права, как землепользование, залог, сервитут и др., образовали
круг имущественных прав на земельные участки. В связи с чем законодательно
закреплено, что земля является имуществом. Имущество как объект прав не
следует отождествлять только с их экономической природой как товаров, что,
например, сделано в работе Основы государства и права Республики
Казахстан, в которой указано, что земля, ее недра, воды, растительный и
животный мир, другие природные ресурсы - это не имущество, не товары, а
дары природы и имеют естественно-природное начало. И не случайно поэтому
они исключены из гражданского, товарно-денежного оборота 13.
Надо отметить, что подобный взгляд господствовал в науке земельного и
других отраслей права о природных ресурсах и связывался с принципом
исключительности государственной собственности на землю, ее недра, воды и
леса, закрепленном в Конституции СССР 1977 г. (ст. 11). В казахстанской
литературе этот взгляд на основе анализа многочисленных работ в советской
юридической литературе отстаивался в работе А.Е.Еренова, Н.Б.Мухитдинова,
Л.В.Ильяшенко, в которой к числу принципов земельного права относилось
исключение земли и других объектов природы из товарного (гражданского)
оборота 14, 15, 16. Причем этот принцип выводился из принципа
исключительной государственной собственности на землю и другие объекты
природы. Действительно, мнение об исключении земли и других объектов
природы из гражданского оборота в научной литературе опиралось на нормы
законодательства, существовавшего в СССР. Однако указанный взгляд,
высказанный в работе Основы государства и права Республики Казахстан, не
учитывает тех изменений, которые произошли в социально-экономическом строе
Республики Казахстан после обретения им независимости, а именно перехода к
гражданскому обществу, рыночной экономике, а также то обстоятельство, что
объекты природы выступают в качестве объектов прав не только в своих
естественных, но и общественных качествах.
Действительно, объекты природы - это естественные природные предметы. Но
правом, как объекты права собственности и других вещных прав они
опосредуются не непосредственно в своих природных качествах, а в своем
социальном качестве имущества. Не случайно, говоря об объектах гражданских
прав, ст. 115 Гражданского Кодекса указывает, что ими являются
имущественные и личные блага и права, а имущественные блага и права
объединяются в данной статье понятием имущества. Право собственности (и не
только частной, но и государственной) является основным и типичным
имущественным правом. Это обосновывается не только в научной литературе, но
и получило закрепление в законодательных актах, в т. ч. отраслевых, о
природных ресурсах, причем имуществом закон признает не только вещи,
находящиеся в обороте, но и вещи, изъятые из него (п. 2 ст. 116
Гражданского Кодекса).
В отраслевых законодательных актах о природных ресурсах, принятых после
введения в действие новой Конституции Республики Казахстан, подчеркивается,
во-первых, что право собственности на природные ресурсы является
имущественным правом и, во-вторых, что эти ресурсы включены в товарно-
денежный оборот.
Согласно ст. 117 Гражданского Кодекса Республики Казахстан земельные
участки отнесены к объектам недвижимого имущества. Собственник земельного
участка как объекта недвижимости обладает широкими правомочиями владения,
пользования и распоряжения земельным участком.
Для сравнительного анализа отметим, что кроме земельных участков другие
природные ресурсы не могут находиться в частной собственности. Поэтому
оборот их ограничен по сравнению с оборотом земельных участков. Но, тем не
менее, как объекты права государственной собственности, то есть
имущественного права, они являются имуществом. И хотя с ограничениями, но
включены в гражданский оборот, то есть представляют собой имущество,
ограниченное в обороте.
Из сказанного вытекает, что основные права на природные ресурсы являются
имущественными правами.
Среди имущественных прав особое место занимают вещные права. Можем ли мы
считать земельные участки объектом вещных прав? Согласно теории
гражданского права, вещные права оформляют и закрепляют принадлежность
вещей (материальных, телесных объектов имущественного оборота) субъектам
гражданских правоотношений, иначе говоря, статику имущественных отношений,
регулируемых гражданским правом 17. Иными словами, вещные права - это
всегда имущественные права, основным из которых является право
собственности.
В качестве объектов вещных прав земельные участки как объекты природы
гражданских прав одновременно, выступают не только в их естественном
состоянии, но прежде всего - в социальном качестве имущества, а в имуществе
как таковом нет даже атомов естественных элементов природы. Необходимо
помнить, что имущество - это общественная форма естественных объектов,
особенности которой обусловлены естественными и общественными свойствами
различных природных объектов. Природные объекты, входящие в состав
природных ресурсов, - это одна из важных частей имущества как объекта
имущественных прав.
Итак, имущественные отношения, непосредственным объектом которых являются
земельные участки, - это отношения по поводу приобретения, обладания,
передачи другим лицам и использования данного имущества.
Это - общее понятие, и оно нуждается в двух уточнениях.
Во-первых, как сказано в ст. 1 Гражданского Кодекса Республики Казахстан,
гражданское законодательство регулирует не все имущественные отношения, а
только те из них, которые основываются на равенстве их участников, то есть
на их взаимном неподчинении друг другу.
Можно отметить, что прежний Гражданский Кодекс исходил из того, что
гражданские отношения должны подчиняться обязательным государственным
приказам, прежде всего - плановым актам. Договор между сторонами также
должен был подчиняться подобным актам.
Новый Гражданский кодекс, как правило, не допускает такую подчиненность.
Поэтому гражданско-правовые имущественные отношения возникают и развиваются
на основе взаимного согласия участников, их взаимной договоренности. Те же
имущественные отношения, которые основываются на необходимости подчиняться
властным государственным предписаниям, регулируются, как правило,
специальными (административными, налоговыми и т.п.) правовыми актами.
К земельным правоотношениям гражданское законодательство применяется только
в восполнительном порядке, то есть в случаях, когда правила отраслевого
(земельного или экологического) законодательства содержат пробелы по какому-
либо вопросу. В данном случае можно подчеркнуть, что гражданским
законодательством будут регулироваться все возможные, то есть установленные
и не запрещенные сделки с землей, участники которых выступают равными в
правоотношениях. Это, прежде всего, сделки по купле-продаже, дарению,
аренде и др. земельных участков между гражданами и негосударственными
юридическими лицами. Там, где участником выступает государство в лице своих
уполномоченных органов, мы теряем необходимое для гражданско-правого
регулирования правило о равноправии субъектов правоотношения.
Таким образом, предмет гражданско-правового регулирования в подавляющей
своей массе сводится к равноправным имущественным отношениям. Именно
поэтому гражданское право и служит юридическим фундаментом развития
свободного земельного рынка.
Если мы будем утверждать, что права на землю являются вещными, то можно
сделать следующее определение. Вещное право на землю - это закрепленное
законом имущественное абсолютное право, объектом которого является
конкретный земельный участок; обладающее специфическими средствами защиты
от всех и каждого с помощью особых вещно-правовых исков; выражающееся в
наличии у правообладателя правомочий владения, пользования или
распоряжения, всех вместе или по отдельности, в полном объеме или частично;
дающее правообладателю возможность непосредственного воздействия на
земельный участок), например, эксплуатация земельного участка), то есть
(непосредственное господство над вещью), характеризующееся наличием
правомочий следования и преимущества (так согласно ст. 52 Земельного
кодекса право собственности либо право хозяйственного ведения или право
оперативного управления на здания (строения, сооружения) влечет за собой в
установленном законодательством порядке право собственности, либо право
постоянного землепользования, или право временного долгосрочного
землепользования на земельный участок, который занят указанными зданиями
(строениями, сооружениями), кроме случаев, предусмотренных
Законодательством и др.
Однако, как мы назовем ситуацию, при которой абсолютное право, объектом
которого является конкретный земельный участок, перестает быть
абсолютным?
А это действительно происходит у правообладателей земельных участков,
когда, например, в случае ограничения собственника или субъекта другого
вещного права в осуществлении правомочий (например, согласно ст. 81
Земельного кодекса) изъятия у собственника или землепользователя земельного
участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением
законодательства в случаях, предусмотренных статьями 92 и 93 Кодекса. Здесь
мы наблюдаем существенное расхождение правового регулирования земельного и
гражданского законодательства.
Земельное законодательство устанавливает обязательность целевого
использования земельных участков, их размеров и других показателей как
необходимое условие рационального использования земли, Гражданское же
законодательство не содержит подобные установления по поводу использования
имущества.
Определенные ограничения абсолютного вещного права мы наблюдаем и при
ситуации, когда земельный участок выкупается у собственника для нужд
государства (ст. 84 Земельного кодекса Республики Казахстан).
Некоторые казахстанские ученые 18 считают, что нельзя считать объектом
вещного права, регулируемого в некоторых случаях гражданским правом,
земельные участки, предоставляемые государственным учреждениям,
организациям и предприятиям, а также на праве землепользования или
сервитута. И действительно, в данной ситуации становится правомочным
субъектом государство в лице своих органов, а следовательно, нарушается
фактическое равенство субъектов правоотношений, а значит, и полноценность
оборотоспособности этих земельных участков.
В некоторых случаях закон прямо ограничивает оборотоспособность земельных
участков, например, в случае, когда земля попадает в перечень объектов
государственной собственности, не подлежащих приватизации 19. Закон
содержит ограничения, касающиеся, например, земель сельскохозяйственного
назначения, служебного земельного надела, а также прав на землю иностранных
юридических лиц, из-за которых, по объектному либо субъектному составу,
заключение той или иной сделки, по прямому запрету, указанному в законе, не
является возможным. Например, согласно ст. 41 п.9 Земельного кодекса
Республики Казахстан совершение каких-либо сделок в отношении права
землепользования служебным земельным наделом не допускается.
Что же получается? Право на земельные участки в целом не является абсолютно
абсолютным. Причиной этого становится земля как особый и важный природный
объект, оборотоспособность которого в некоторых установленных законом
случаях ограничивается, что приводит в противоречие нормы гражданского
законодательства, а также теорию гражданского права в
области изучения природы вещных прав с положениями отраслевого, в частности
земельного законодательства, имеющего юридический приоритет по сравнению с
гражданским. А объем правомочий, представляемых гражданам, в силу особого
характера земли никогда не превращает их в собственников в классическом
смысле этого слова. Ведь даже в самых развитых странах право частной
собственности на землю не абсолютно, поскольку сопряжено с правами общества
в лице государства и реализуется с учетом существенных ограничений. Это и
регулирование налогообложения, и отчуждение земли на общественные цели с
компенсацией собственнику, и перевод в собственность государства земель
умершего, не имеющего наследника и т. д.
Следовательно, права на земельные участки являются всегда ограниченными,
так как земля, являясь важным природным объектом, изначально представляя
собой собственность государства, не может быть полностью оборотоспособной.
Государство определяет четкие рамки возможного применения правового
регулирования и контролирует использование земельных участков, в
соответствии с нормами специального земельного и экологического
законодательства. Участие государства в эколого-правовых отношениях
накладывает на них серьезный отпечаток и во многом определяет его
специфику. Получается, что по причине своей особой роли государство как
участник земельных правоотношений, объектом которых является земля, имеет
практически неограниченные возможности для манипуляции своими
обязательствами.
Поэтому, на наш взгляд, необходимо акцентировать, что перестройка системы
права собственности на природные ресурсы, возрастание роли договора и
других частноправовых институтов в экологическом и в частности в земельном
законодательстве, появление, как следствие, множественности новых субъектов
- участников правоотношений объективно требуют изменения и пересмотра
государственных экологических функций.
Среди прав на земельные участки, регулируемые гражданским правом, мы
называем:
- право частной собственности на земельные участки;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- право временного пользования земельными участками;
- сервитутное право, ограниченного пользования чужим земельным участком;
- право оперативного управления земельным участком и др.
Среди комплекса обязательственных прав на земельные участки укажем на:
- арендное право земельного участка;
- рентное право на земельный участок;
- право доверительного управления земельным участком;
- право безвозмездного пользования земельным участком.
Еще одним правом на землю, которое считают и вещным и обязательственным,
является залоговое право на землю.
Опираясь на данный перечень прав на земельные участки можно сказать, что к
числу наиболее распространенных прав на земельные участки следует отнести
такие субъективные права, как:
- право собственности на земельные участки;
- право землепользования;
- сервитута;
- право залога земельных участков.
Исходя из данного выделенного перечня рассмотрим основные особенности земли
как объекта сделки.
Объектом частной собственности на землю всегда является земельный участок
(или земельные участки). Под земельным участком п.13 ст. 12 Земельного
кодекса Республики Казахстан понимает выделенную в замкнутых границах часть
земли, закрепляемую в установленном порядке за субъектами земельных
отношений. В ст. 23 Кодекса уточняется, что в частной собственности граждан
Республики Казахстан могут находиться земельные участки, предоставленные
(предоставляемые) для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства,
садоводства и дачного строительства. При выходе гражданина, являющегося
собственником земельного участка, предоставленного для ведения личного
домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства, из
гражданства Республики Казахстан право собственности подлежит отчуждению
или переоформлению согласно нормам ст.66 Кодекса.
В частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц могут
находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) под
застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том
числе жилыми зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая
земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в
соответствии с их назначением.
Кодекс также очерчивает ограничения объектов частной собственности на
земельные участки. Так, не могут находиться в частной собственности
земельные участки: используемые для нужд обороны; особо охраняемых
природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-
культурного назначения; лесного и водного фондов; общего пользования на
землях населенных пунктов; запаса.
Следующее ограничение касается иностранных граждан и лиц без гражданства.
Им не могут принадлежать на праве частной собственности земельные участки,
предоставленные (предоставляемые) для целей, предусмотренных ст. 23
Земельного кодекса.
В заключении рассмотрения такого основного права на землю как право частной
собственности, скажем, что право частной собственности на земельные участки
является новым институтом в Казахстане. В связи с этим при применении его
норм возникает ряд вопросов, обусловленных несовершенством или
противоречиями в законодательстве. Развитие указанного института должно
происходить путем устранения указанных недостатков, усилением гарантий прав
собственников, расширением состава земель, передаваемых в частную
собственность, а также субъектного состава негосударственных собственников
Проблемы, связанные с приобретением и прекращением имущественных прав на
землю, вообще обусловлены тем, что в законодательство Казахстана впервые
введен институт частной собственности на земельные участки и предусмотрен
ряд новых видов вещных прав, ранее не известных казахстанскому праву. К
ним, в частности, могут быть отнесены право постоянного землепользования,
сервитута. Право аренды и другие виды права временного землепользования
также приобрели новое содержание.
Что касается содержания права собственности на земельные участки, то
некоторые отраслевые законодательные акты о природных ресурсах
воспроизводят формулу п. 1 ст. 188 Гражданского кодекса. По этой статье,
право собственности - это право субъекта владеть, пользоваться и
распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Таким образом, определяется
содержание права собственности через традиционную для законодательства
триаду правомочий собственника.
В некоторых случаях, помимо права пользования и владения на природные
ресурсы, право природопользования может включать в себя и право
ограниченного распоряжения природными ресурсами. В случаях, предусмотренных
законодательными актами, предоставление земельных участков в пользование и
передача права землепользования другим лицам осуществляется на основе
сделок с землей.
Особо следует остановиться на праве землепользования как виде пользования
природными ресурсами, имеющем специфические правовые особенности. Право
землепользования, как и другие виды права природопользования, имеет целевой
характер. Однако в ряде случаев оно включается в гражданский оборот с
правовым режимом, близким к праву частной собственности на земельный
участок. Это касается, прежде всего, права постоянного и долгосрочного
временного землепользования граждан и негосударственных юридических лиц.
Негосударственные землепользователи, обладающие правом постоянного
землепользования, могут без какого-либо разрешения государственных органов
распоряжаться этим правом, как - то: продавать, дарить, сдавать во
вторичное землепользование, менять, переуступать в иных формах, сдавать в
залог, завещать, вносить в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных
товариществ или пая в имущество кооперативов, в том числе с иностранным
участием, а также совершать в отношении этого права иные сделки, не
запрещенные земельным и гражданским законодательством, Более ограниченным в
обороте является право долгосрочного первичного землепользования
негосударственных землепользователей. Эти землепользователи
вправе сдавать принадлежащие им участки в аренду (субаренду) или во
временное безвозмездное землепользование, а также отчуждать принадлежащее
им право временного землепользования (ст.35 Земельного кодекса).
Еще более ограничено в обороте право вторичного землепользования которое
всегда является временным. Обладатель права вторичного землепользования
может на определенных условиях сдавать участок в аренду или передавать во
временное безвозмездное землепользование.
Во всех указанных случаях землепользователь, кроме права пользования и
владения земельным участком, обладает также правом распоряжения своим
правом и по составу правомочий близок к частному собственнику земельного
участка. Однако объектом права, которым распоряжается собственник, является
непосредственно земельный участок как объект права собственности, а
негосударственный землепользователь распоряжается непосредственно
включенным в оборот правом землепользования и только опосредствованно через
право землепользования - земельным участком.
Важное практическое значение включения в оборот права землепользования
заключается в том, что посредством этого включаются в гражданский оборот
земли, которые не могут находиться в частной собственности. А это отвечает
задачам развития рыночной экономики.
В значительно меньшей мере, как уже было указано выше, включены в
гражданский оборот права землепользования государственных
землепользователей. Согласно ст. 39 Земельного кодекса государственный
землепользователь не вправе отчуждать, а также сдавать в залог
принадлежащее ему право землепользования, за исключением случаев, когда это
связано с отчуждением в установленном порядке расположенного на земельном
участке недвижимого имущества либо его залога. Право землепользования,
принадлежащее государственным землепользователям, также не может быть
предметом взыскания по требованиям кредиторов, кроме случаев обращения
взыскания на право землепользования в связи с обращением взыскания по
требованиям кредиторов на здания (строения, сооружения), принадлежащие
государственным землепользователям. В случае сдачи государственным
землепользователем в установленном порядке в аренду принадлежащих ему
зданий (строений, сооружений) вместе с ним по правилам, установленным
ст.39,52 Кодекса, передается в аренду земельный участок, который занят
указанным имуществом и необходим для его эксплуатации в соответствии с
установленными нормами. Сдача земельного участка, на котором расположены
здания (строения, сооружения), в аренду другому лицу без соответствующей
сдачи в аренду самого здания (строения, сооружения) не допускается,
Государственный землепользователь может сдать принадлежащий ему земельный
участок в долгосрочную аренду лишь с согласия государства в лице
уполномоченного органа, если иное не предусмотрено законодательными актами
Республики Казахстан. Сдача государственным землепользователем
принадлежащего ему земельного участка во временное безвозмездное
землепользование не допускается, кроме случаев предоставления земельного
участка в порядке служебного надела.
Рассматривая далее вопрос о земельных участках, отметим, что здесь
образуются также и права на чужое имущество. Среди них, применительно к
земельным правоотношениям, мы называем сервитут и залог.
Сервитуты как один из видов вещных прав был известен еще римскому праву, но
в законодательстве Казахстана он впервые был закреплен в Указе Президента
Республики Казахстан О земле 20. Сервитуты, в связи с переориентацией
правового регулирования имущественных отношений на рыночные устои,
появлением частной собственности на землю, приобретают все большее значение
в рыночном обороте. Хотя их число в настоящее время незначительно, но
имеются все экономические и правовые предпосылки для появления новых видов
сервитутных прав. Необходимость же систематизации и определения структуры
вещных прав, потребует определения правовой природы и раскрытия сущности
ряда имущественных прав, традиционно не рассматриваемых советским
гражданским правом как вещные, через известные науке гражданского права
институты вещных прав. Это, в частности, некоторые имущественные права,
связанные с наследственными либо рентными отношениями, традиционно
рассматриваемые наукой гражданского права со времен римского права как
личные сервитуты. Требуется новый подход при определении прав, связанных с
землей, так как со времен римского права сервитуты наиболее часто
связывались также и с правами на землю и рассматривались как способ
установления необходимого для имущественного оборота экономического
господства на чужую землю лица, обрабатывающего ее, при соблюдении прав и
интересов собственника этого земельного участка. В этом плане большое
значение имеет изучение и определение признаков вещного сервитутного права
на основе существующих научных теорий о сервитутах и в соответствии с
гражданским законодательством Республики Казахстан.
В п.36 ст.12 Земельного кодекса дается определение сервитута. Согласно ему
сервитут - право ограниченного целевого пользования чужим земельным
участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации
необходимых коммуникаций и иных нужд, например для прогона скота или же для
изыскательских работ (ст.69,71).
Следовательно, сервитут - это право пользования земельным участком,
находящимся на праве частной собственности или праве землепользования у
других лиц.
Право сервитута вытекает из обязанности собственника или землепользователя
предоставить заинтересованным физическим и юридическим лицам право
ограниченного целевого пользования земельным участком, на который ему
принадлежит право собственности или землепользования. Юридическим
основанием права сервитута является либо нормативно-правовой акт, акт
местного исполнительного органа; либо договор заинтересованного лица с
собственником или землепользователем; либо на основании решения суда; или в
иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
Гражданско-правовое обязательство образуется в случае заключения договора
заинтересованного лица с собственником или землепользователем, в котором
могут быть учтены все вопросы использования чужого участка. Такой договор
подлежит обязательной государственной регистрации. В соответствии со ст. 75
Земельного кодекса государственной регистрации в правовом кадастре подлежат
возникновение, изменение и прекращение сервитутов, предоставляющих
правообладателю право ограниченного целевого пользования чужим земельным
участком, если иное не установлено настоящей статьей и законодательным
актом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Как и все другие права на земельный участок, сервитут имеет целевой
характер использования. При этом необходимо помнить, что сервитут имеет
всегда вспомогательное, дополнительное значение для других целей обладателя
сервитута. Он всегда является обременением другого права другого лица.
Сервитут на сервитут никогда не может устанавливаться. Право, которым
обременяется сервитут, должно иметь возможность реализоваться. Поэтому в
случаях, когда право на земельный участок, обремененное сервитутом, не
может использоваться по своему назначению в результате такого обременения,
собственник или землепользователь земельного участка, обремененного
сервитутом, вправе в судебном порядке требовать его прекращения. Сервитут
может быть прекращен в результате отказа правообладателя, длительного
неиспользования (3 года), истечения срока, на который он был установлен, на
основании соглашения между сторонами, на основании решения суда и по иным
основаниям, предусмотренным законодательными актами (ст. 74 Земельного
кодекса).
Пользователь земельного участка, даже временный, обладает на него в
определенной степени правом не только пользования и владения, но и
распоряжения. Так, например, вторичный временный землепользователь,
являющийся арендатором, имеет право сдать арендованный земельный участок
(или его часть) в субаренду или передать его другому лицу на основе
договора о временном безвозмездном пользовании без изменения его целевого
назначения. Сервитут сохраняется в случае перехода права собственности на
земельный участок или права землепользования земельным участком,
обремененным сервитутом, к другому лицу.
Тем не менее очень важным характерным признаком сервитута является то, что
сервитут не может быть самостоятельным предметом сделок, в том числе купли-
продажи и залога. Сервитут может переходить к другим лицам лишь вместе с
правом, для обеспечения которого установлен сервитут.
Залоговое право мы также рассматриваем как право на чужую вещь, так как
залогом (залоговым правом) признается право на чужую вещь, принадлежащее
кредитору в обеспечении его прав требования по обязательству и состоящее в
возможности исключительного удовлетворения из стоимости (ценности) вещи.
Институт залога имеет довольно древнюю историю: залог
был уже известен и широко применялся в римском праве. Конструкция римского
залога претерпела в ходе исторического развития общества и правовых систем
незначительную трансформацию и входит в правовые системы как
континентального, так и англоамериканского права. Несмотря на длительную
историю института залога, в цивилистической науке довольно долго ведется
спор о том, относится ли залог к числу институтов вещного или
обязательственного права.
Использование земельных участков в качестве залога как способа обеспечения
обязательств в Республике Казахстан сейчас наиболее актуально. Ведь
залогодержатель, а это касается прежде всего коммерческих банков республики
как крупных кредиторов, имея в качестве залогового имущества землю,
сооружение либо другое строение на ней, наиболее надежным способом защищен
от возможного неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязанностей
контрагентов по договору.
Правовая цель сделки залога заключается в обеспечении исполнения основного
обязательства, что достигается путем: выделения определенного имущества в
качестве предмета залога; передачи предмета залога во владение
залогодержателя или оставления его во владении залогодателя; с правом
пользования и наделения залогодержателя правомочиями по контролю за
наличием и сохранностью залогового имущества, а также установления
определенных ограничений залогодателя в распоряжении предметом залога и
предоставления залогодержателю права ограниченного распоряжения имуществом,
являющимся предметом залога; получения залогодержателем удовлетворения из
стоимости заложенного имущества; предоставления залогодержателю
преимущества перед другими кредиторами залогодателя в получении
удовлетворения из стоимости реализованного заложенного имущества.
Залог обеспечивает исполнение обязательств созданием у кредитора
определенных преимуществ перед другими кредиторами путем выделения
специального имущества, на которое он может обратить взыскание в случае
неисполнения должником обязательства.
В связи с изложенным одной из предпосылок возникновения вещных прав на
земельные участки является формирование объекта. Здесь возникает совпадение
гражданско-правового установления, относящегося непосредственно к имуществу
(вещи), ставшему объектом сделки и установления земельного
законодательства, которое говорит о необходимости индивидуализации объекта
сделки.
Индивидуализация земельных участков как объектов земельных
правоотношений в настоящее время осуществляется путем присвоения им
кадастровых номеров, определением границ, их координированием для
установления их местонахождения, определением категории и целевого
назначения земельного участка и другими параметрами.
Идентификация земельного участка осуществляется путем занесения
необходимых его признаков в земельный и правовой кадастры, а также в
правоустанавливающие документы (акты на право собственности, право
постоянного землепользования и т. д.). Действующие формы
правоустанавливающих документов на земельные участки, утвержденные
постановлениями Правительства Республики Казахстан от 8 апреля 1996 г.21,
от 6 декабря 1996 г.22 и от 10 декабря 1996 г.23, содержат необходимые
признаки земельного участка, позволяющие идентифицировать земельный
участок, и необходимые для ведения земельного и правового кадастров.
Основной проблемой при формировании земельного участка как объекта
права является установление системы идентифицирующих признаков, которые
необходимо вносить в правоустанавливающие документы. Указанные признаки
являются не только параметрами, позволяющими отличить один земельный
участок от другого; они, кроме того, определяют правовой режим объекта,
предопределяют судьбу земельного участка.
Следуя системе идентифицирующих признаков, охарактеризуем основные из
них.
Основным признаком идентификации является категория земель. Согласно
данному признаку определяется правовой режим земель вообще. Так, например,
земли обороны, особо охраняемых природных территорий и др. не могут быть
объектом права частной собственности, а следовательно, они исключены из
гражданского оборота(п.2 ст. 26 Земельного кодекса).
Следующим идентифицирующим признаком является признак цельности, то есть
делимости или неделимости земельного участка. В соответствии со ст. 51
Земельного кодекса земельный участок может быть делимым и неделимым.
Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого
назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических,
строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на
части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный
участок, в противном случае он является неделимым. Неделимость земельного
участка отражается в документе, удостоверяющем право на земельный участок.
При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в
установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный
земельный участок, кроме случаев, когда, исходя из существа возникающих
отношений, в соответствии с Земельным кодексом и законодательством о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество предмет сделки
может быть определен путем его описания в договоре или нанесением на плане
земельного участка сферы распространения устанавливаемого права на часть
земельного участка.
Характеризующим признаком идентификации по признаку делимости и неделимости
земельного участка является то, что часть неделимого земельного участка не
может быть предметом сделки об отчуждении.
Целевое назначение земельного участка также является важным
идентифицирующим признаком. В ст. 4 Земельного кодекса целевое назначение
земельных участков утверждено как принцип земельного законодательства.
Более того, нецелевое использование земельных участков ведет к прекращению
права собственности, землепользования. В частности, законодательством
Республики Казахстан предусмотрен судебный порядок изъятия земельного
участка, не используемого по назначению. Судебное производство начинается с
подачи иска уполномоченного государственного органа.
В случае если участок предоставляется государством в частную
собственность, то он должен иметь строго определенный законодательством
размер. Размеры земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим
лицам для несельскохозяйственных целей, определяются по утвержденным в
установленном законодательством порядке нормам отвода земель для этих видов
деятельности либо в соответствии с архитектурно-градостроительной и (или)
строительной документацией. Осуществление сделок с землей, в случае
неделимости земельного участка будет производиться в тех же размерах. В
случаях изменения границ участков необходимо пользоваться Практическим
руководством по регистрации прав на недвижимое имущество 24,
устанавливающим обязательный регистрационный порядок территориального
изменения. Необходимо также помнить, что изменения границ участка может
происходить из-за их деления, слияния, реконструкции, либо изменении,
вследствие которых меняются границы, влияющие на идентификационные
параметры объекта недвижимости и т.д. Изменение границ может происходить
без слияния или объединения земельных участков. Это возможно, если участки
являются смежными и однородными. Такое изменение границ осуществляется на
основании соглашения между правообладателями. В тех случаях, когда
земельные участки принадлежат одному правообладателю на праве постоянного
землепользования, а другому на праве временного землепользования либо обоим
правообладателям - на праве временного землепользования, изменение границ
допускается при соблюдении требований земельного законодательства. В
частности, в таких случаях необходимо решение акима об изменении границ
земельного участка, на основании которого правообладатели должны получить
новые планы земельных ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Казахстан
1. Понятие сделки
2. Земля как объект сделок
3. Признание сделки недействительной
Глава 2 Виды и юридический анализ сделок с землей по законодательству
Республики Казахстан
2.1. Купля-продажа земельных участков
2.2. Аренда земельных участков
2.3. Наследование земельного участка
2.4. Залог земельного участка
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Окружающая природная среда состоит из
взаимосвязанных и взаимообусловленных компонентов, важнейшим из которых
является земля. Термин земля многогранен. Он может обозначать земной шар,
нашу планету как космический объект и часть мирового пространства. Земля
может рассматриваться как среда обитания человека, включающая земную и
воздушную оболочки земного шара, его недра, поверхность и ландшафт,
животный и растительный мир. Земля - основа жизни и деятельности человека,
источник удовлетворения его первостепенных нужд, важнейшее условие
существования и воспроизводства постоянно сменяющих друг друга человеческих
поколений. Выступая естественной предпосылкой всех процессов производства и
самого существования человечества, земля дает рабочему место, а процессу -
сферу действия. В экономической сфере земля выступает как средство
производства (в сельском и лесном хозяйстве) и как пространственный
операционный базис (для всех видов транспорта, большинства отраслей
перерабатывающей промышленности, строительной индустрии). Как средство
производства земля не может быть заменена другим, ибо недвижимое, строго
локализованное средство производства и может быть использовано только в
данном месте.
В социально-экономическом отношении земля выступает как объект
собственности, так как экономическую основу системы любого государства
составляет форма собственности на природные ресурсы, то есть установленные
законом правомочия по их владению, пользованию и распоряжению. Таким
образом, земля как природный объект одновременно является объектом
хозяйствования людей, а следовательно, имеет особый юридический статус,
зависящий от общественной формации государства и общества.
Земля является источником красоты и богатства природы, имеет большое
значение для поддержания здоровья людей, организации их отдыха. В этом
проявляется ее культурно-оздоровительная функция как важнейшего объекта
экологических отношений.
Положение земли как всеобщего условия и средства производства,
служащего источником удовлетворения материальных и социально-культурных
потребностей, являющейся одновременно природным объектом, находящимся во
взаимодействии со всей окружающей средой, предопределяет неразрывную связь
земельных отношений с отношениями, имеющими своими объектами воды, леса,
недра, животный мир, окружающую природную среду в целом. В силу общности и
тесного естественного взаимодействия между всеми природными ресурсами,
находящимися в сфере хозяйственного использования и представляющими собой
природно-хозяйственные объекты, земельные отношения входят в единую и
родственную группу природоресурсовых отношений наряду с водными, лесными,
горными отношениями. В связи с тем, что использование природных ресурсов
оказывает влияние на экологическое состояние сопредельных природных
объектов и окружающую среду, все природоресурсовые отношения, в том числе
земельные, имеют экологическое содержание. Основанные на экономических
законах развития общества, земельные отношения как часть природоресурсовых
отношений пронизаны экологическими требованиями, направленными на
обеспечение экологической безопасности, предотвращение и устранение
загрязнения и разрушения окружающей природной среды. Наличие взаимодействия
и взаимосвязи экологической и экономической сторон в земельных отношениях
позволяет рассматривать последние как эколого-экономические.
Переход от национализации земли к ее приватизации на основе
проведения в Казахстане земельной реформы, ликвидация монополии
государственной собственности на землю существенным образом изменили
характер и содержание земельных отношений. В результате включения земли как
недвижимости в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи,
залога, наследования, аренды и других сделок с землей, отношения по поводу
земли, оставаясь по существу земельными, приобрели имущественный характер.
Степень разработанности темы. Сделки с землей в различных ее аспектах
многократно исследовались казахстанскими и российскими учеными правоведами
дореволюционного, советского и современного периода. Накоплена обширная
доктринальная база источников. Среди авторов, активно разрабатывавших эти
вопросы, можно назвать Г.Н. Амфитеатрова, А.Н. Арзамасцева, С.Н. Братуся,
М.И. Брагинского, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, В.П.
Грибанова, Н.Д. Егорова, О.С. Иоффе, А.Г. Калпина, А.Ю. Кабалкина, Ю.Х.
Калмыкова, А.В. Карасса, С.М. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В.
Крашенинникова, В.П. Литовкина, Н.С. Малеина, Мухитдинов Н.Б., В.П.
Мозолина, И.Б. Новицкого, В.А. Рахмиловича, А.А. Рубанова, Стамкулов А.С.,
А.П. Сергеева, Е.А. Суханопа, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Сулейменов
М.К., Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, В.Ф. Чигира, Б.Б. Хаджиев А.Х.,
Черепахина, А.Е. Шерстобитова, Л.В. Щенниковой, A.M. Эрделевского, К.Б.
Ярошенко и др.
Однако, несмотря на множество научных трудов, посвященных анализу
этого вопроса, остается много нерешенных вопросов, которые требуют
дальнейшего изучения
Цель и задачи исследования. Цель настоящей работы состоит в изучении
земельного, гражданского законодательства, научной литературы и
правоприменительной практики, в комплексном исследовании особенностей
сделок с землей. Для достижения указанной цели автором поставлены следующие
задачи: дать понятие и общую характеристику сделок с землей; рассмотреть
особенности сделок с землей;
Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступают
общественные отношения, возникающие в сфере осуществления сделок с
земельными участками такими как: купля-продажа, мена, дарение итд.
Предметом исследования являются нормы земельного, гражданского
законодательства, регулирующие вопросы, связанные со сделками с землей;
теоретические воззрения на разрабатываемые проблемы; судебная практика.
Методы проведенного исследования. Методологическую основу исследования
составляет теория познания, ее всеобщий метод материалистической
диалектики. В качестве общенаучных методов исследования применялись:
формально-логический и системный методы научного познания, описание,
наблюдение, сравнение, анализ и синтез.
Земля как объект сделок
Земля - это бесценное национальное богатство, прочная основа решения многих
социально-экономических проблем страны.
Говоря о земле как объекте сделок, необходимо отметить, что его правовое
регулирование, которое является, по сути, юридическим оформлением
государственного регулирования экономических отношений собственности на
природные ресурсы, осуществляется посредством как земельного, так и
гражданского законодательства Республики Казахстан. Это подчеркивает особую
сложность земли как наиболее важного природного ресурса страны. Являясь
объектом земельных правоотношений, земельные участки попадают в гражданский
оборот и порождают имущественные и обязательственные права.
Тем не менее, как природный ресурс, изначально являющийся собственностью
государства Казахстан, земля не может быть полностью включена в гражданский
оборот товаров и услуг, так как является стратегически жизненно важной
основой государственных интересов, касающихся целостности его территорий,
границ и др.2, включающих, несомненно, заботу и о судьбе каждого
отдельного гражданина республики. Поэтому природоресурсное, земельное и
другое, непосредственно регулирующее земельные правоотношения отраслевое
законодательство вводит определенные ограничения по распоряжению земельными
ресурсами, которое складывается, прежде всего, из принципов и форм
приобретения, пользования и отчуждения земельных участков, прав и
обязанностей собственников земельных участков и др. Так, в связи с
исключительной особенностью объекта земельных правоотношений как природного
ресурса государством осуществляется повсеместная поддержка мероприятий по
рациональному использованию и улучшению качества земель. Согласно этому
принципу государство осуществляет необходимые меры политического,
экономического, организационного, правового и идеологического характера в
целях рационального использования и улучшения качества земель.
Собственник земельного участка вправе совершать в отношении своего
земельного участка любые сделки, не запрещенные законодательными актами.
Собственники земельных участков вправе их продать, подарить, передать в
залог, в уставные фонды (капиталы), в аренду и срочное пользование,
обменять на любое недвижимое имущество, заключить договор ренты или договор
пожизненного содержания с иждивением, добровольно отказаться от земли.
Такие участки наследуются по закону или в соответствии с завещанием.
Землевладельцы и землепользователи вправе с согласия органа местного
самоуправления, так как земля в этих случаях остается в государственной
собственности, обменять свои участки на другие участки, сдать их в аренду
или срочное пользование, приватизировать, добровольно отказаться. Земельные
участки, переданные гражданам в пожизненное наследуемое владение,
наследуются по закону; земли, переданные в бессрочное (постоянное)
пользование, наследуются или переходят к правопреемнику только вслед за
строениями, зданиями и сооружениями.
Арендаторы и срочные пользователи земли вправе (если это разрешено в
договоре аренды или договоре срочного пользования) обменять свои земельные
участки, приватизировать их, добровольно отказаться от земли.
При этом собственник земельного участка осуществляет права владения,
пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без
получения каких-либо разрешений государственных органов, если иное не
предусмотрено настоящим кодексом и иными законодательными актами (ст.25
Земельного кодекса РК).
Как мы видим, земля является объектом множества сделок. В результате
совершения сделок с землей у их сторон-участников возникают и,
соответственно прекращаются множественные: имущественные, вещные и
обязательственные права. Так, например, в результате приобретения земли
посредством ее покупки у нового собственника, возникают вещные права
собственника и землепользователя (ст.28 Земельного кодекса РК), а также
имущественные права, связанные, прежде всего, с приобретением земельного
участка, его использованием и т.п. Граждан, обладающих обязательственными
правами на земельные участки, правомерно именовать арендаторами земельных
участков, плательщиками ренты за земельный участок, доверительными
управляющими земельными участками, ссудополучателями земельных участков.
Следовательно, совершение той или иной сделки в отношении с землей
предполагает возникновение (прекращение) новых, обусловленных спецификой
гражданско-правовых (в зависимости от вида договора и объема, переданных по
данному договору прав и обязанностей), а также экологических (земельных)
норм (нормы, ставки платы, требования рационального, целевого назначения и
др.) отношений. Необходимо также помнить, что право собственности на
земельный участок при совершении сделок передается другому лицу со всеми
обременениями, имевшимися на момент совершения сделки, а земельные участки
могут также обременяться правами третьих лиц как обязательственного
(аренда, доверительное управление), так и вещного характера (сервитута,
залог). Так рассмотрим же суть имущественных и вещных прав, имеющихся и
могущих возникнуть на земельные участки в результате совершения различных
сделок с землей.
Утвержденная Конституцией наравне с государственной собственностью частная
собственность на землю, а также введенные законодательством другие
ограниченные права, как землепользование, залог, сервитут и др., образовали
круг имущественных прав на земельные участки. В связи с чем законодательно
закреплено, что земля является имуществом. Имущество как объект прав не
следует отождествлять только с их экономической природой как товаров, что,
например, сделано в работе Основы государства и права Республики
Казахстан, в которой указано, что земля, ее недра, воды, растительный и
животный мир, другие природные ресурсы - это не имущество, не товары, а
дары природы и имеют естественно-природное начало. И не случайно поэтому
они исключены из гражданского, товарно-денежного оборота 13.
Надо отметить, что подобный взгляд господствовал в науке земельного и
других отраслей права о природных ресурсах и связывался с принципом
исключительности государственной собственности на землю, ее недра, воды и
леса, закрепленном в Конституции СССР 1977 г. (ст. 11). В казахстанской
литературе этот взгляд на основе анализа многочисленных работ в советской
юридической литературе отстаивался в работе А.Е.Еренова, Н.Б.Мухитдинова,
Л.В.Ильяшенко, в которой к числу принципов земельного права относилось
исключение земли и других объектов природы из товарного (гражданского)
оборота 14, 15, 16. Причем этот принцип выводился из принципа
исключительной государственной собственности на землю и другие объекты
природы. Действительно, мнение об исключении земли и других объектов
природы из гражданского оборота в научной литературе опиралось на нормы
законодательства, существовавшего в СССР. Однако указанный взгляд,
высказанный в работе Основы государства и права Республики Казахстан, не
учитывает тех изменений, которые произошли в социально-экономическом строе
Республики Казахстан после обретения им независимости, а именно перехода к
гражданскому обществу, рыночной экономике, а также то обстоятельство, что
объекты природы выступают в качестве объектов прав не только в своих
естественных, но и общественных качествах.
Действительно, объекты природы - это естественные природные предметы. Но
правом, как объекты права собственности и других вещных прав они
опосредуются не непосредственно в своих природных качествах, а в своем
социальном качестве имущества. Не случайно, говоря об объектах гражданских
прав, ст. 115 Гражданского Кодекса указывает, что ими являются
имущественные и личные блага и права, а имущественные блага и права
объединяются в данной статье понятием имущества. Право собственности (и не
только частной, но и государственной) является основным и типичным
имущественным правом. Это обосновывается не только в научной литературе, но
и получило закрепление в законодательных актах, в т. ч. отраслевых, о
природных ресурсах, причем имуществом закон признает не только вещи,
находящиеся в обороте, но и вещи, изъятые из него (п. 2 ст. 116
Гражданского Кодекса).
В отраслевых законодательных актах о природных ресурсах, принятых после
введения в действие новой Конституции Республики Казахстан, подчеркивается,
во-первых, что право собственности на природные ресурсы является
имущественным правом и, во-вторых, что эти ресурсы включены в товарно-
денежный оборот.
Согласно ст. 117 Гражданского Кодекса Республики Казахстан земельные
участки отнесены к объектам недвижимого имущества. Собственник земельного
участка как объекта недвижимости обладает широкими правомочиями владения,
пользования и распоряжения земельным участком.
Для сравнительного анализа отметим, что кроме земельных участков другие
природные ресурсы не могут находиться в частной собственности. Поэтому
оборот их ограничен по сравнению с оборотом земельных участков. Но, тем не
менее, как объекты права государственной собственности, то есть
имущественного права, они являются имуществом. И хотя с ограничениями, но
включены в гражданский оборот, то есть представляют собой имущество,
ограниченное в обороте.
Из сказанного вытекает, что основные права на природные ресурсы являются
имущественными правами.
Среди имущественных прав особое место занимают вещные права. Можем ли мы
считать земельные участки объектом вещных прав? Согласно теории
гражданского права, вещные права оформляют и закрепляют принадлежность
вещей (материальных, телесных объектов имущественного оборота) субъектам
гражданских правоотношений, иначе говоря, статику имущественных отношений,
регулируемых гражданским правом 17. Иными словами, вещные права - это
всегда имущественные права, основным из которых является право
собственности.
В качестве объектов вещных прав земельные участки как объекты природы
гражданских прав одновременно, выступают не только в их естественном
состоянии, но прежде всего - в социальном качестве имущества, а в имуществе
как таковом нет даже атомов естественных элементов природы. Необходимо
помнить, что имущество - это общественная форма естественных объектов,
особенности которой обусловлены естественными и общественными свойствами
различных природных объектов. Природные объекты, входящие в состав
природных ресурсов, - это одна из важных частей имущества как объекта
имущественных прав.
Итак, имущественные отношения, непосредственным объектом которых являются
земельные участки, - это отношения по поводу приобретения, обладания,
передачи другим лицам и использования данного имущества.
Это - общее понятие, и оно нуждается в двух уточнениях.
Во-первых, как сказано в ст. 1 Гражданского Кодекса Республики Казахстан,
гражданское законодательство регулирует не все имущественные отношения, а
только те из них, которые основываются на равенстве их участников, то есть
на их взаимном неподчинении друг другу.
Можно отметить, что прежний Гражданский Кодекс исходил из того, что
гражданские отношения должны подчиняться обязательным государственным
приказам, прежде всего - плановым актам. Договор между сторонами также
должен был подчиняться подобным актам.
Новый Гражданский кодекс, как правило, не допускает такую подчиненность.
Поэтому гражданско-правовые имущественные отношения возникают и развиваются
на основе взаимного согласия участников, их взаимной договоренности. Те же
имущественные отношения, которые основываются на необходимости подчиняться
властным государственным предписаниям, регулируются, как правило,
специальными (административными, налоговыми и т.п.) правовыми актами.
К земельным правоотношениям гражданское законодательство применяется только
в восполнительном порядке, то есть в случаях, когда правила отраслевого
(земельного или экологического) законодательства содержат пробелы по какому-
либо вопросу. В данном случае можно подчеркнуть, что гражданским
законодательством будут регулироваться все возможные, то есть установленные
и не запрещенные сделки с землей, участники которых выступают равными в
правоотношениях. Это, прежде всего, сделки по купле-продаже, дарению,
аренде и др. земельных участков между гражданами и негосударственными
юридическими лицами. Там, где участником выступает государство в лице своих
уполномоченных органов, мы теряем необходимое для гражданско-правого
регулирования правило о равноправии субъектов правоотношения.
Таким образом, предмет гражданско-правового регулирования в подавляющей
своей массе сводится к равноправным имущественным отношениям. Именно
поэтому гражданское право и служит юридическим фундаментом развития
свободного земельного рынка.
Если мы будем утверждать, что права на землю являются вещными, то можно
сделать следующее определение. Вещное право на землю - это закрепленное
законом имущественное абсолютное право, объектом которого является
конкретный земельный участок; обладающее специфическими средствами защиты
от всех и каждого с помощью особых вещно-правовых исков; выражающееся в
наличии у правообладателя правомочий владения, пользования или
распоряжения, всех вместе или по отдельности, в полном объеме или частично;
дающее правообладателю возможность непосредственного воздействия на
земельный участок), например, эксплуатация земельного участка), то есть
(непосредственное господство над вещью), характеризующееся наличием
правомочий следования и преимущества (так согласно ст. 52 Земельного
кодекса право собственности либо право хозяйственного ведения или право
оперативного управления на здания (строения, сооружения) влечет за собой в
установленном законодательством порядке право собственности, либо право
постоянного землепользования, или право временного долгосрочного
землепользования на земельный участок, который занят указанными зданиями
(строениями, сооружениями), кроме случаев, предусмотренных
Законодательством и др.
Однако, как мы назовем ситуацию, при которой абсолютное право, объектом
которого является конкретный земельный участок, перестает быть
абсолютным?
А это действительно происходит у правообладателей земельных участков,
когда, например, в случае ограничения собственника или субъекта другого
вещного права в осуществлении правомочий (например, согласно ст. 81
Земельного кодекса) изъятия у собственника или землепользователя земельного
участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением
законодательства в случаях, предусмотренных статьями 92 и 93 Кодекса. Здесь
мы наблюдаем существенное расхождение правового регулирования земельного и
гражданского законодательства.
Земельное законодательство устанавливает обязательность целевого
использования земельных участков, их размеров и других показателей как
необходимое условие рационального использования земли, Гражданское же
законодательство не содержит подобные установления по поводу использования
имущества.
Определенные ограничения абсолютного вещного права мы наблюдаем и при
ситуации, когда земельный участок выкупается у собственника для нужд
государства (ст. 84 Земельного кодекса Республики Казахстан).
Некоторые казахстанские ученые 18 считают, что нельзя считать объектом
вещного права, регулируемого в некоторых случаях гражданским правом,
земельные участки, предоставляемые государственным учреждениям,
организациям и предприятиям, а также на праве землепользования или
сервитута. И действительно, в данной ситуации становится правомочным
субъектом государство в лице своих органов, а следовательно, нарушается
фактическое равенство субъектов правоотношений, а значит, и полноценность
оборотоспособности этих земельных участков.
В некоторых случаях закон прямо ограничивает оборотоспособность земельных
участков, например, в случае, когда земля попадает в перечень объектов
государственной собственности, не подлежащих приватизации 19. Закон
содержит ограничения, касающиеся, например, земель сельскохозяйственного
назначения, служебного земельного надела, а также прав на землю иностранных
юридических лиц, из-за которых, по объектному либо субъектному составу,
заключение той или иной сделки, по прямому запрету, указанному в законе, не
является возможным. Например, согласно ст. 41 п.9 Земельного кодекса
Республики Казахстан совершение каких-либо сделок в отношении права
землепользования служебным земельным наделом не допускается.
Что же получается? Право на земельные участки в целом не является абсолютно
абсолютным. Причиной этого становится земля как особый и важный природный
объект, оборотоспособность которого в некоторых установленных законом
случаях ограничивается, что приводит в противоречие нормы гражданского
законодательства, а также теорию гражданского права в
области изучения природы вещных прав с положениями отраслевого, в частности
земельного законодательства, имеющего юридический приоритет по сравнению с
гражданским. А объем правомочий, представляемых гражданам, в силу особого
характера земли никогда не превращает их в собственников в классическом
смысле этого слова. Ведь даже в самых развитых странах право частной
собственности на землю не абсолютно, поскольку сопряжено с правами общества
в лице государства и реализуется с учетом существенных ограничений. Это и
регулирование налогообложения, и отчуждение земли на общественные цели с
компенсацией собственнику, и перевод в собственность государства земель
умершего, не имеющего наследника и т. д.
Следовательно, права на земельные участки являются всегда ограниченными,
так как земля, являясь важным природным объектом, изначально представляя
собой собственность государства, не может быть полностью оборотоспособной.
Государство определяет четкие рамки возможного применения правового
регулирования и контролирует использование земельных участков, в
соответствии с нормами специального земельного и экологического
законодательства. Участие государства в эколого-правовых отношениях
накладывает на них серьезный отпечаток и во многом определяет его
специфику. Получается, что по причине своей особой роли государство как
участник земельных правоотношений, объектом которых является земля, имеет
практически неограниченные возможности для манипуляции своими
обязательствами.
Поэтому, на наш взгляд, необходимо акцентировать, что перестройка системы
права собственности на природные ресурсы, возрастание роли договора и
других частноправовых институтов в экологическом и в частности в земельном
законодательстве, появление, как следствие, множественности новых субъектов
- участников правоотношений объективно требуют изменения и пересмотра
государственных экологических функций.
Среди прав на земельные участки, регулируемые гражданским правом, мы
называем:
- право частной собственности на земельные участки;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- право временного пользования земельными участками;
- сервитутное право, ограниченного пользования чужим земельным участком;
- право оперативного управления земельным участком и др.
Среди комплекса обязательственных прав на земельные участки укажем на:
- арендное право земельного участка;
- рентное право на земельный участок;
- право доверительного управления земельным участком;
- право безвозмездного пользования земельным участком.
Еще одним правом на землю, которое считают и вещным и обязательственным,
является залоговое право на землю.
Опираясь на данный перечень прав на земельные участки можно сказать, что к
числу наиболее распространенных прав на земельные участки следует отнести
такие субъективные права, как:
- право собственности на земельные участки;
- право землепользования;
- сервитута;
- право залога земельных участков.
Исходя из данного выделенного перечня рассмотрим основные особенности земли
как объекта сделки.
Объектом частной собственности на землю всегда является земельный участок
(или земельные участки). Под земельным участком п.13 ст. 12 Земельного
кодекса Республики Казахстан понимает выделенную в замкнутых границах часть
земли, закрепляемую в установленном порядке за субъектами земельных
отношений. В ст. 23 Кодекса уточняется, что в частной собственности граждан
Республики Казахстан могут находиться земельные участки, предоставленные
(предоставляемые) для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства,
садоводства и дачного строительства. При выходе гражданина, являющегося
собственником земельного участка, предоставленного для ведения личного
домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства, из
гражданства Республики Казахстан право собственности подлежит отчуждению
или переоформлению согласно нормам ст.66 Кодекса.
В частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц могут
находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) под
застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том
числе жилыми зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая
земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в
соответствии с их назначением.
Кодекс также очерчивает ограничения объектов частной собственности на
земельные участки. Так, не могут находиться в частной собственности
земельные участки: используемые для нужд обороны; особо охраняемых
природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-
культурного назначения; лесного и водного фондов; общего пользования на
землях населенных пунктов; запаса.
Следующее ограничение касается иностранных граждан и лиц без гражданства.
Им не могут принадлежать на праве частной собственности земельные участки,
предоставленные (предоставляемые) для целей, предусмотренных ст. 23
Земельного кодекса.
В заключении рассмотрения такого основного права на землю как право частной
собственности, скажем, что право частной собственности на земельные участки
является новым институтом в Казахстане. В связи с этим при применении его
норм возникает ряд вопросов, обусловленных несовершенством или
противоречиями в законодательстве. Развитие указанного института должно
происходить путем устранения указанных недостатков, усилением гарантий прав
собственников, расширением состава земель, передаваемых в частную
собственность, а также субъектного состава негосударственных собственников
Проблемы, связанные с приобретением и прекращением имущественных прав на
землю, вообще обусловлены тем, что в законодательство Казахстана впервые
введен институт частной собственности на земельные участки и предусмотрен
ряд новых видов вещных прав, ранее не известных казахстанскому праву. К
ним, в частности, могут быть отнесены право постоянного землепользования,
сервитута. Право аренды и другие виды права временного землепользования
также приобрели новое содержание.
Что касается содержания права собственности на земельные участки, то
некоторые отраслевые законодательные акты о природных ресурсах
воспроизводят формулу п. 1 ст. 188 Гражданского кодекса. По этой статье,
право собственности - это право субъекта владеть, пользоваться и
распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Таким образом, определяется
содержание права собственности через традиционную для законодательства
триаду правомочий собственника.
В некоторых случаях, помимо права пользования и владения на природные
ресурсы, право природопользования может включать в себя и право
ограниченного распоряжения природными ресурсами. В случаях, предусмотренных
законодательными актами, предоставление земельных участков в пользование и
передача права землепользования другим лицам осуществляется на основе
сделок с землей.
Особо следует остановиться на праве землепользования как виде пользования
природными ресурсами, имеющем специфические правовые особенности. Право
землепользования, как и другие виды права природопользования, имеет целевой
характер. Однако в ряде случаев оно включается в гражданский оборот с
правовым режимом, близким к праву частной собственности на земельный
участок. Это касается, прежде всего, права постоянного и долгосрочного
временного землепользования граждан и негосударственных юридических лиц.
Негосударственные землепользователи, обладающие правом постоянного
землепользования, могут без какого-либо разрешения государственных органов
распоряжаться этим правом, как - то: продавать, дарить, сдавать во
вторичное землепользование, менять, переуступать в иных формах, сдавать в
залог, завещать, вносить в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных
товариществ или пая в имущество кооперативов, в том числе с иностранным
участием, а также совершать в отношении этого права иные сделки, не
запрещенные земельным и гражданским законодательством, Более ограниченным в
обороте является право долгосрочного первичного землепользования
негосударственных землепользователей. Эти землепользователи
вправе сдавать принадлежащие им участки в аренду (субаренду) или во
временное безвозмездное землепользование, а также отчуждать принадлежащее
им право временного землепользования (ст.35 Земельного кодекса).
Еще более ограничено в обороте право вторичного землепользования которое
всегда является временным. Обладатель права вторичного землепользования
может на определенных условиях сдавать участок в аренду или передавать во
временное безвозмездное землепользование.
Во всех указанных случаях землепользователь, кроме права пользования и
владения земельным участком, обладает также правом распоряжения своим
правом и по составу правомочий близок к частному собственнику земельного
участка. Однако объектом права, которым распоряжается собственник, является
непосредственно земельный участок как объект права собственности, а
негосударственный землепользователь распоряжается непосредственно
включенным в оборот правом землепользования и только опосредствованно через
право землепользования - земельным участком.
Важное практическое значение включения в оборот права землепользования
заключается в том, что посредством этого включаются в гражданский оборот
земли, которые не могут находиться в частной собственности. А это отвечает
задачам развития рыночной экономики.
В значительно меньшей мере, как уже было указано выше, включены в
гражданский оборот права землепользования государственных
землепользователей. Согласно ст. 39 Земельного кодекса государственный
землепользователь не вправе отчуждать, а также сдавать в залог
принадлежащее ему право землепользования, за исключением случаев, когда это
связано с отчуждением в установленном порядке расположенного на земельном
участке недвижимого имущества либо его залога. Право землепользования,
принадлежащее государственным землепользователям, также не может быть
предметом взыскания по требованиям кредиторов, кроме случаев обращения
взыскания на право землепользования в связи с обращением взыскания по
требованиям кредиторов на здания (строения, сооружения), принадлежащие
государственным землепользователям. В случае сдачи государственным
землепользователем в установленном порядке в аренду принадлежащих ему
зданий (строений, сооружений) вместе с ним по правилам, установленным
ст.39,52 Кодекса, передается в аренду земельный участок, который занят
указанным имуществом и необходим для его эксплуатации в соответствии с
установленными нормами. Сдача земельного участка, на котором расположены
здания (строения, сооружения), в аренду другому лицу без соответствующей
сдачи в аренду самого здания (строения, сооружения) не допускается,
Государственный землепользователь может сдать принадлежащий ему земельный
участок в долгосрочную аренду лишь с согласия государства в лице
уполномоченного органа, если иное не предусмотрено законодательными актами
Республики Казахстан. Сдача государственным землепользователем
принадлежащего ему земельного участка во временное безвозмездное
землепользование не допускается, кроме случаев предоставления земельного
участка в порядке служебного надела.
Рассматривая далее вопрос о земельных участках, отметим, что здесь
образуются также и права на чужое имущество. Среди них, применительно к
земельным правоотношениям, мы называем сервитут и залог.
Сервитуты как один из видов вещных прав был известен еще римскому праву, но
в законодательстве Казахстана он впервые был закреплен в Указе Президента
Республики Казахстан О земле 20. Сервитуты, в связи с переориентацией
правового регулирования имущественных отношений на рыночные устои,
появлением частной собственности на землю, приобретают все большее значение
в рыночном обороте. Хотя их число в настоящее время незначительно, но
имеются все экономические и правовые предпосылки для появления новых видов
сервитутных прав. Необходимость же систематизации и определения структуры
вещных прав, потребует определения правовой природы и раскрытия сущности
ряда имущественных прав, традиционно не рассматриваемых советским
гражданским правом как вещные, через известные науке гражданского права
институты вещных прав. Это, в частности, некоторые имущественные права,
связанные с наследственными либо рентными отношениями, традиционно
рассматриваемые наукой гражданского права со времен римского права как
личные сервитуты. Требуется новый подход при определении прав, связанных с
землей, так как со времен римского права сервитуты наиболее часто
связывались также и с правами на землю и рассматривались как способ
установления необходимого для имущественного оборота экономического
господства на чужую землю лица, обрабатывающего ее, при соблюдении прав и
интересов собственника этого земельного участка. В этом плане большое
значение имеет изучение и определение признаков вещного сервитутного права
на основе существующих научных теорий о сервитутах и в соответствии с
гражданским законодательством Республики Казахстан.
В п.36 ст.12 Земельного кодекса дается определение сервитута. Согласно ему
сервитут - право ограниченного целевого пользования чужим земельным
участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации
необходимых коммуникаций и иных нужд, например для прогона скота или же для
изыскательских работ (ст.69,71).
Следовательно, сервитут - это право пользования земельным участком,
находящимся на праве частной собственности или праве землепользования у
других лиц.
Право сервитута вытекает из обязанности собственника или землепользователя
предоставить заинтересованным физическим и юридическим лицам право
ограниченного целевого пользования земельным участком, на который ему
принадлежит право собственности или землепользования. Юридическим
основанием права сервитута является либо нормативно-правовой акт, акт
местного исполнительного органа; либо договор заинтересованного лица с
собственником или землепользователем; либо на основании решения суда; или в
иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
Гражданско-правовое обязательство образуется в случае заключения договора
заинтересованного лица с собственником или землепользователем, в котором
могут быть учтены все вопросы использования чужого участка. Такой договор
подлежит обязательной государственной регистрации. В соответствии со ст. 75
Земельного кодекса государственной регистрации в правовом кадастре подлежат
возникновение, изменение и прекращение сервитутов, предоставляющих
правообладателю право ограниченного целевого пользования чужим земельным
участком, если иное не установлено настоящей статьей и законодательным
актом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Как и все другие права на земельный участок, сервитут имеет целевой
характер использования. При этом необходимо помнить, что сервитут имеет
всегда вспомогательное, дополнительное значение для других целей обладателя
сервитута. Он всегда является обременением другого права другого лица.
Сервитут на сервитут никогда не может устанавливаться. Право, которым
обременяется сервитут, должно иметь возможность реализоваться. Поэтому в
случаях, когда право на земельный участок, обремененное сервитутом, не
может использоваться по своему назначению в результате такого обременения,
собственник или землепользователь земельного участка, обремененного
сервитутом, вправе в судебном порядке требовать его прекращения. Сервитут
может быть прекращен в результате отказа правообладателя, длительного
неиспользования (3 года), истечения срока, на который он был установлен, на
основании соглашения между сторонами, на основании решения суда и по иным
основаниям, предусмотренным законодательными актами (ст. 74 Земельного
кодекса).
Пользователь земельного участка, даже временный, обладает на него в
определенной степени правом не только пользования и владения, но и
распоряжения. Так, например, вторичный временный землепользователь,
являющийся арендатором, имеет право сдать арендованный земельный участок
(или его часть) в субаренду или передать его другому лицу на основе
договора о временном безвозмездном пользовании без изменения его целевого
назначения. Сервитут сохраняется в случае перехода права собственности на
земельный участок или права землепользования земельным участком,
обремененным сервитутом, к другому лицу.
Тем не менее очень важным характерным признаком сервитута является то, что
сервитут не может быть самостоятельным предметом сделок, в том числе купли-
продажи и залога. Сервитут может переходить к другим лицам лишь вместе с
правом, для обеспечения которого установлен сервитут.
Залоговое право мы также рассматриваем как право на чужую вещь, так как
залогом (залоговым правом) признается право на чужую вещь, принадлежащее
кредитору в обеспечении его прав требования по обязательству и состоящее в
возможности исключительного удовлетворения из стоимости (ценности) вещи.
Институт залога имеет довольно древнюю историю: залог
был уже известен и широко применялся в римском праве. Конструкция римского
залога претерпела в ходе исторического развития общества и правовых систем
незначительную трансформацию и входит в правовые системы как
континентального, так и англоамериканского права. Несмотря на длительную
историю института залога, в цивилистической науке довольно долго ведется
спор о том, относится ли залог к числу институтов вещного или
обязательственного права.
Использование земельных участков в качестве залога как способа обеспечения
обязательств в Республике Казахстан сейчас наиболее актуально. Ведь
залогодержатель, а это касается прежде всего коммерческих банков республики
как крупных кредиторов, имея в качестве залогового имущества землю,
сооружение либо другое строение на ней, наиболее надежным способом защищен
от возможного неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязанностей
контрагентов по договору.
Правовая цель сделки залога заключается в обеспечении исполнения основного
обязательства, что достигается путем: выделения определенного имущества в
качестве предмета залога; передачи предмета залога во владение
залогодержателя или оставления его во владении залогодателя; с правом
пользования и наделения залогодержателя правомочиями по контролю за
наличием и сохранностью залогового имущества, а также установления
определенных ограничений залогодателя в распоряжении предметом залога и
предоставления залогодержателю права ограниченного распоряжения имуществом,
являющимся предметом залога; получения залогодержателем удовлетворения из
стоимости заложенного имущества; предоставления залогодержателю
преимущества перед другими кредиторами залогодателя в получении
удовлетворения из стоимости реализованного заложенного имущества.
Залог обеспечивает исполнение обязательств созданием у кредитора
определенных преимуществ перед другими кредиторами путем выделения
специального имущества, на которое он может обратить взыскание в случае
неисполнения должником обязательства.
В связи с изложенным одной из предпосылок возникновения вещных прав на
земельные участки является формирование объекта. Здесь возникает совпадение
гражданско-правового установления, относящегося непосредственно к имуществу
(вещи), ставшему объектом сделки и установления земельного
законодательства, которое говорит о необходимости индивидуализации объекта
сделки.
Индивидуализация земельных участков как объектов земельных
правоотношений в настоящее время осуществляется путем присвоения им
кадастровых номеров, определением границ, их координированием для
установления их местонахождения, определением категории и целевого
назначения земельного участка и другими параметрами.
Идентификация земельного участка осуществляется путем занесения
необходимых его признаков в земельный и правовой кадастры, а также в
правоустанавливающие документы (акты на право собственности, право
постоянного землепользования и т. д.). Действующие формы
правоустанавливающих документов на земельные участки, утвержденные
постановлениями Правительства Республики Казахстан от 8 апреля 1996 г.21,
от 6 декабря 1996 г.22 и от 10 декабря 1996 г.23, содержат необходимые
признаки земельного участка, позволяющие идентифицировать земельный
участок, и необходимые для ведения земельного и правового кадастров.
Основной проблемой при формировании земельного участка как объекта
права является установление системы идентифицирующих признаков, которые
необходимо вносить в правоустанавливающие документы. Указанные признаки
являются не только параметрами, позволяющими отличить один земельный
участок от другого; они, кроме того, определяют правовой режим объекта,
предопределяют судьбу земельного участка.
Следуя системе идентифицирующих признаков, охарактеризуем основные из
них.
Основным признаком идентификации является категория земель. Согласно
данному признаку определяется правовой режим земель вообще. Так, например,
земли обороны, особо охраняемых природных территорий и др. не могут быть
объектом права частной собственности, а следовательно, они исключены из
гражданского оборота(п.2 ст. 26 Земельного кодекса).
Следующим идентифицирующим признаком является признак цельности, то есть
делимости или неделимости земельного участка. В соответствии со ст. 51
Земельного кодекса земельный участок может быть делимым и неделимым.
Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого
назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических,
строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на
части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный
участок, в противном случае он является неделимым. Неделимость земельного
участка отражается в документе, удостоверяющем право на земельный участок.
При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в
установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный
земельный участок, кроме случаев, когда, исходя из существа возникающих
отношений, в соответствии с Земельным кодексом и законодательством о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество предмет сделки
может быть определен путем его описания в договоре или нанесением на плане
земельного участка сферы распространения устанавливаемого права на часть
земельного участка.
Характеризующим признаком идентификации по признаку делимости и неделимости
земельного участка является то, что часть неделимого земельного участка не
может быть предметом сделки об отчуждении.
Целевое назначение земельного участка также является важным
идентифицирующим признаком. В ст. 4 Земельного кодекса целевое назначение
земельных участков утверждено как принцип земельного законодательства.
Более того, нецелевое использование земельных участков ведет к прекращению
права собственности, землепользования. В частности, законодательством
Республики Казахстан предусмотрен судебный порядок изъятия земельного
участка, не используемого по назначению. Судебное производство начинается с
подачи иска уполномоченного государственного органа.
В случае если участок предоставляется государством в частную
собственность, то он должен иметь строго определенный законодательством
размер. Размеры земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим
лицам для несельскохозяйственных целей, определяются по утвержденным в
установленном законодательством порядке нормам отвода земель для этих видов
деятельности либо в соответствии с архитектурно-градостроительной и (или)
строительной документацией. Осуществление сделок с землей, в случае
неделимости земельного участка будет производиться в тех же размерах. В
случаях изменения границ участков необходимо пользоваться Практическим
руководством по регистрации прав на недвижимое имущество 24,
устанавливающим обязательный регистрационный порядок территориального
изменения. Необходимо также помнить, что изменения границ участка может
происходить из-за их деления, слияния, реконструкции, либо изменении,
вследствие которых меняются границы, влияющие на идентификационные
параметры объекта недвижимости и т.д. Изменение границ может происходить
без слияния или объединения земельных участков. Это возможно, если участки
являются смежными и однородными. Такое изменение границ осуществляется на
основании соглашения между правообладателями. В тех случаях, когда
земельные участки принадлежат одному правообладателю на праве постоянного
землепользования, а другому на праве временного землепользования либо обоим
правообладателям - на праве временного землепользования, изменение границ
допускается при соблюдении требований земельного законодательства. В
частности, в таких случаях необходимо решение акима об изменении границ
земельного участка, на основании которого правообладатели должны получить
новые планы земельных ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
