Виды и юридический анализ сделок с землей по законодательству Республики Казахстан

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 70 страниц
В избранное:

Глава 1. Понятие и общая характеристика сделок с землей в Республике Казахстан

Понятие сделки
Земля как объект сделок
Признание сделки недействительной

Глава 2 Виды и юридический анализ сделок с землей по законодательству Республики Казахстан

2. 1. Купля-продажа земельных участков

2. 2. Аренда земельных участков

2. 3. Наследование земельного участка

2. 4. Залог земельного участка

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования . Окружающая природная среда состоит из взаимосвязанных и взаимообусловленных компонентов, важнейшим из которых является земля. Термин «земля» многогранен. Он может обозначать земной шар, нашу планету как космический объект и часть мирового пространства. Земля может рассматриваться как среда обитания человека, включающая земную и воздушную оболочки земного шара, его недра, поверхность и ландшафт, животный и растительный мир. Земля - основа жизни и деятельности человека, источник удовлетворения его первостепенных нужд, важнейшее условие существования и воспроизводства постоянно сменяющих друг друга человеческих поколений. Выступая естественной предпосылкой всех процессов производства и самого существования человечества, земля дает рабочему место, а процессу - сферу действия. В экономической сфере земля выступает как средство производства (в сельском и лесном хозяйстве) и как пространственный операционный базис (для всех видов транспорта, большинства отраслей перерабатывающей промышленности, строительной индустрии) . Как средство производства земля не может быть заменена другим, ибо недвижимое, строго локализованное средство производства и может быть использовано только в данном месте.

В социально-экономическом отношении земля выступает как объект собственности, так как экономическую основу системы любого государства составляет форма собственности на природные ресурсы, то есть установленные законом правомочия по их владению, пользованию и распоряжению. Таким образом, земля как природный объект одновременно является объектом хозяйствования людей, а следовательно, имеет особый юридический статус, зависящий от общественной формации государства и общества.

Земля является источником красоты и богатства природы, имеет большое значение для поддержания здоровья людей, организации их отдыха. В этом проявляется ее культурно-оздоровительная функция как важнейшего объекта экологических отношений.

Положение земли как всеобщего условия и средства производства, служащего источником удовлетворения материальных и социально-культурных потребностей, являющейся одновременно природным объектом, находящимся во взаимодействии со всей окружающей средой, предопределяет неразрывную связь земельных отношений с отношениями, имеющими своими объектами воды, леса, недра, животный мир, окружающую природную среду в целом. В силу общности и тесного естественного взаимодействия между всеми природными ресурсами, находящимися в сфере хозяйственного использования и представляющими собой природно-хозяйственные объекты, земельные отношения входят в единую и родственную группу природоресурсовых отношений наряду с водными, лесными, горными отношениями. В связи с тем, что использование природных ресурсов оказывает влияние на экологическое состояние сопредельных природных объектов и окружающую среду, все природоресурсовые отношения, в том числе земельные, имеют экологическое содержание. Основанные на экономических законах развития общества, земельные отношения как часть природоресурсовых отношений пронизаны экологическими требованиями, направленными на обеспечение экологической безопасности, предотвращение и устранение загрязнения и разрушения окружающей природной среды. Наличие взаимодействия и взаимосвязи экологической и экономической сторон в земельных отношениях позволяет рассматривать последние как эколого-экономические.

Переход от национализации земли к ее приватизации на основе проведения в Казахстане земельной реформы, ликвидация монополии государственной собственности на землю существенным образом изменили характер и содержание земельных отношений. В результате включения земли как недвижимости в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды и других сделок с землей, отношения по поводу земли, оставаясь по существу земельными, приобрели имущественный характер.

Степень разработанности темы . Сделки с землей в различных ее аспектах многократно исследовались казахстанскими и российскими учеными правоведами дореволюционного, советского и современного периода. Накоплена обширная доктринальная база источников. Среди авторов, активно разрабатывавших эти вопросы, можно назвать Г. Н. Амфитеатрова, А. Н. Арзамасцева, С. Н. Братуся, М. И. Брагинского, А. В. Бенедиктова, В. В. Витрянского, Д. М. Генкина, В. П. Грибанова, Н. Д. Егорова, О. С. Иоффе, А. Г. Калпина, А. Ю. Кабалкина, Ю. Х. Калмыкова, А. В. Карасса, С. М. Корнеева, О. А. Красавчикова, П. В. Крашенинникова, В. П. Литовкина, Н. С. Малеина, Мухитдинов Н. Б., В. П. Мозолина, И. Б. Новицкого, В. А. Рахмиловича, А. А. Рубанова, Стамкулов А. С., А. П. Сергеева, Е. А. Суханопа, О. Н. Садикова, К. И. Скловского, Сулейменов М. К., Ю. К. Толстого, P. O. Халфиной, В. Ф. Чигира, Б. Б. Хаджиев А. Х., Черепахина, А. Е. Шерстобитова, Л. В. Щенниковой, A. M. Эрделевского, К. Б. Ярошенко и др.

Однако, несмотря на множество научных трудов, посвященных анализу этого вопроса, остается много нерешенных вопросов, которые требуют дальнейшего изучения

Цель и задачи исследования . Цель настоящей работы состоит в изучении земельного, гражданского законодательства, научной литературы и правоприменительной практики, в комплексном исследовании особенностей сделок с землей. Для достижения указанной цели автором поставлены следующие задачи: дать понятие и общую характеристику сделок с землей; рассмотреть особенности сделок с землей;

Объект и предмет исследования . Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в сфере осуществления сделок с земельными участками такими как: купля-продажа, мена, дарение итд. Предметом исследования являются нормы земельного, гражданского законодательства, регулирующие вопросы, связанные со сделками с землей; теоретические воззрения на разрабатываемые проблемы; судебная практика.

Методы проведенного исследования . Методологическую основу исследования составляет теория познания, ее всеобщий метод материалистической диалектики. В качестве общенаучных методов исследования применялись: формально-логический и системный методы научного познания, описание, наблюдение, сравнение, анализ и синтез.

Земля как объект сделок

Земля - это бесценное национальное богатство, прочная основа решения многих социально-экономических проблем страны.

Говоря о земле как объекте сделок, необходимо отметить, что его правовое регулирование, которое является, по сути, юридическим оформлением государственного регулирования экономических отношений собственности на природные ресурсы, осуществляется посредством как земельного, так и гражданского законодательства Республики Казахстан. Это подчеркивает особую сложность земли как наиболее важного природного ресурса страны. Являясь объектом земельных правоотношений, земельные участки попадают в гражданский оборот и порождают имущественные и обязательственные права.

Тем не менее, как природный ресурс, изначально являющийся собственностью государства Казахстан, земля не может быть полностью включена в гражданский оборот товаров и услуг, так как является стратегически жизненно важной основой государственных интересов, касающихся целостности его территорий, границ и др. /2/, включающих, несомненно, заботу и о судьбе каждого отдельного гражданина республики. Поэтому природоресурсное, земельное и другое, непосредственно регулирующее земельные правоотношения отраслевое законодательство вводит определенные ограничения по распоряжению земельными ресурсами, которое складывается, прежде всего, из принципов и форм приобретения, пользования и отчуждения земельных участков, прав и обязанностей собственников земельных участков и др. Так, в связи с исключительной особенностью объекта земельных правоотношений как природного ресурса государством осуществляется повсеместная поддержка мероприятий по рациональному использованию и улучшению качества земель. Согласно этому принципу государство осуществляет необходимые меры политического, экономического, организационного, правового и идеологического характера в целях рационального использования и улучшения качества земель.

Собственник земельного участка вправе совершать в отношении своего земельного участка любые сделки, не запрещенные законодательными актами.

Собственники земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, в уставные фонды (капиталы), в аренду и срочное пользование, обменять на любое недвижимое имущество, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, добровольно отказаться от земли. Такие участки наследуются по закону или в соответствии с завещанием.

Землевладельцы и землепользователи вправе с согласия органа местного самоуправления, так как земля в этих случаях остается в государственной собственности, обменять свои участки на другие участки, сдать их в аренду или срочное пользование, приватизировать, добровольно отказаться. Земельные участки, переданные гражданам в пожизненное наследуемое владение, наследуются по закону; земли, переданные в бессрочное (постоянное) пользование, наследуются или переходят к правопреемнику только вслед за строениями, зданиями и сооружениями.

Арендаторы и срочные пользователи земли вправе (если это разрешено в договоре аренды или договоре срочного пользования) обменять свои земельные участки, приватизировать их, добровольно отказаться от земли.

При этом собственник земельного участка осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов, если иное не предусмотрено настоящим кодексом и иными законодательными актами (ст. 25 Земельного кодекса РК) .

Как мы видим, земля является объектом множества сделок. В результате совершения сделок с землей у их сторон-участников возникают и, соответственно прекращаются множественные: имущественные, вещные и обязательственные права. Так, например, в результате приобретения земли посредством ее покупки у нового собственника, возникают вещные права собственника и землепользователя (ст. 28 Земельного кодекса РК), а также имущественные права, связанные, прежде всего, с приобретением земельного участка, его использованием и т. п. Граждан, обладающих обязательственными правами на земельные участки, правомерно именовать арендаторами земельных участков, плательщиками ренты за земельный участок, доверительными управляющими земельными участками, ссудополучателями земельных участков. Следовательно, совершение той или иной сделки в отношении с землей предполагает возникновение (прекращение) новых, обусловленных спецификой гражданско-правовых (в зависимости от вида договора и объема, переданных по данному договору прав и обязанностей), а также экологических (земельных) норм (нормы, ставки платы, требования рационального, целевого назначения и др. ) отношений. Необходимо также помнить, что право собственности на земельный участок при совершении сделок передается другому лицу со всеми обременениями, имевшимися на момент совершения сделки, а земельные участки могут также обременяться правами третьих лиц как обязательственного (аренда, доверительное управление), так и вещного характера (сервитута, залог) . Так рассмотрим же суть имущественных и вещных прав, имеющихся и могущих возникнуть на земельные участки в результате совершения различных сделок с землей.

Утвержденная Конституцией наравне с государственной собственностью частная собственность на землю, а также введенные законодательством другие ограниченные права, как землепользование, залог, сервитут и др., образовали круг имущественных прав на земельные участки. В связи с чем законодательно закреплено, что земля является имуществом. Имущество как объект прав не следует отождествлять только с их экономической природой как товаров, что, например, сделано в работе «Основы государства и права Республики Казахстан», в которой указано, что земля, ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы - это не имущество, не товары, а дары природы и имеют естественно-природное начало. И не случайно поэтому они исключены из гражданского, товарно-денежного оборота /13/.

Надо отметить, что подобный взгляд господствовал в науке земельного и других отраслей права о природных ресурсах и связывался с принципом исключительности государственной собственности на землю, ее недра, воды и леса, закрепленном в Конституции СССР 1977 г. (ст. 11) . В казахстанской литературе этот взгляд на основе анализа многочисленных работ в советской юридической литературе отстаивался в работе А. Е. Еренова, Н. Б. Мухитдинова, Л. В. Ильяшенко, в которой к числу принципов земельного права относилось исключение земли и других объектов природы из товарного (гражданского) оборота /14, 15, 16/. Причем этот принцип выводился из принципа исключительной государственной собственности на землю и другие объекты природы. Действительно, мнение об исключении земли и других объектов природы из гражданского оборота в научной литературе опиралось на нормы законодательства, существовавшего в СССР. Однако указанный взгляд, высказанный в работе «Основы государства и права Республики Казахстан», не учитывает тех изменений, которые произошли в социально-экономическом строе Республики Казахстан после обретения им независимости, а именно перехода к гражданскому обществу, рыночной экономике, а также то обстоятельство, что объекты природы выступают в качестве объектов прав не только в своих естественных, но и общественных качествах.

Действительно, объекты природы - это естественные природные предметы. Но правом, как объекты права собственности и других вещных прав они опосредуются не непосредственно в своих природных качествах, а в своем социальном качестве имущества. Не случайно, говоря об объектах гражданских прав, ст. 115 Гражданского Кодекса указывает, что ими являются имущественные и личные блага и права, а имущественные блага и права объединяются в данной статье понятием имущества. Право собственности (и не только частной, но и государственной) является основным и типичным имущественным правом. Это обосновывается не только в научной литературе, но и получило закрепление в законодательных актах, в т. ч. отраслевых, о природных ресурсах, причем имуществом закон признает не только вещи, находящиеся в обороте, но и вещи, изъятые из него (п. 2 ст. 116 Гражданского Кодекса) .

В отраслевых законодательных актах о природных ресурсах, принятых после введения в действие новой Конституции Республики Казахстан, подчеркивается, во-первых, что право собственности на природные ресурсы является имущественным правом и, во-вторых, что эти ресурсы включены в товарно-денежный оборот.

Согласно ст. 117 Гражданского Кодекса Республики Казахстан земельные участки отнесены к объектам недвижимого имущества. Собственник земельного участка как объекта недвижимости обладает широкими правомочиями владения, пользования и распоряжения земельным участком.

Для сравнительного анализа отметим, что кроме земельных участков другие природные ресурсы не могут находиться в частной собственности. Поэтому оборот их ограничен по сравнению с оборотом земельных участков. Но, тем не менее, как объекты права государственной собственности, то есть имущественного права, они являются имуществом. И хотя с ограничениями, но включены в гражданский оборот, то есть представляют собой имущество, ограниченное в обороте.

Из сказанного вытекает, что основные права на природные ресурсы являются имущественными правами.

Среди имущественных прав особое место занимают вещные права. Можем ли мы считать земельные участки объектом вещных прав? Согласно теории гражданского права, вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей (материальных, телесных объектов имущественного оборота) субъектам гражданских правоотношений, иначе говоря, статику имущественных отношений, регулируемых гражданским правом /17/. Иными словами, вещные права - это всегда имущественные права, основным из которых является право собственности.

В качестве объектов вещных прав земельные участки как объекты природы гражданских прав одновременно, выступают не только в их естественном состоянии, но прежде всего - в социальном качестве имущества, а в имуществе как таковом нет даже атомов естественных элементов природы. Необходимо помнить, что имущество - это общественная форма естественных объектов, особенности которой обусловлены естественными и общественными свойствами различных природных объектов. Природные объекты, входящие в состав природных ресурсов, - это одна из важных частей имущества как объекта имущественных прав.

Итак, имущественные отношения, непосредственным объектом которых являются земельные участки, - это отношения по поводу приобретения, обладания, передачи другим лицам и использования данного имущества.

Это - общее понятие, и оно нуждается в двух уточнениях.

Во-первых, как сказано в ст. 1 Гражданского Кодекса Республики Казахстан, гражданское законодательство регулирует не все имущественные отношения, а только те из них, которые основываются на равенстве их участников, то есть на их взаимном неподчинении друг другу.

Можно отметить, что прежний Гражданский Кодекс исходил из того, что гражданские отношения должны подчиняться обязательным государственным приказам, прежде всего - плановым актам. Договор между сторонами также должен был подчиняться подобным актам.

Новый Гражданский кодекс, как правило, не допускает такую подчиненность. Поэтому гражданско-правовые имущественные отношения возникают и развиваются на основе взаимного согласия участников, их взаимной договоренности. Те же имущественные отношения, которые основываются на необходимости подчиняться властным государственным предписаниям, регулируются, как правило, специальными (административными, налоговыми и т. п. ) правовыми актами.

К земельным правоотношениям гражданское законодательство применяется только в восполнительном порядке, то есть в случаях, когда правила отраслевого (земельного или экологического) законодательства содержат пробелы по какому-либо вопросу. В данном случае можно подчеркнуть, что гражданским законодательством будут регулироваться все возможные, то есть установленные и не запрещенные сделки с землей, участники которых выступают равными в правоотношениях. Это, прежде всего, сделки по купле-продаже, дарению, аренде и др. земельных участков между гражданами и негосударственными юридическими лицами. Там, где участником выступает государство в лице своих уполномоченных органов, мы теряем необходимое для гражданско-правого регулирования правило о равноправии субъектов правоотношения.

Таким образом, предмет гражданско-правового регулирования в подавляющей своей массе сводится к равноправным имущественным отношениям. Именно поэтому гражданское право и служит юридическим фундаментом развития свободного земельного рынка.

Если мы будем утверждать, что права на землю являются вещными, то можно сделать следующее определение. Вещное право на землю - это закрепленное законом имущественное абсолютное право, объектом которого является конкретный земельный участок; обладающее специфическими средствами защиты от всех и каждого с помощью особых вещно-правовых исков; выражающееся в наличии у правообладателя правомочий владения, пользования или распоряжения, всех вместе или по отдельности, в полном объеме или частично; дающее правообладателю возможность непосредственного воздействия на земельный участок), например, эксплуатация земельного участка), то есть (непосредственное господство над вещью), характеризующееся наличием правомочий следования и преимущества (так согласно ст. 52 Земельного кодекса право собственности либо право хозяйственного ведения или право оперативного управления на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном законодательством порядке право собственности, либо право постоянного землепользования, или право временного долгосрочного землепользования на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями), кроме случаев, предусмотренных Законодательством и др.

Однако, как мы назовем ситуацию, при которой «абсолютное» право, объектом которого является конкретный земельный участок, перестает быть «абсолютным»?

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.