Методологические особенности кадастровой оценки земельных участков
Министерство образования и науки Республики Казахстан
Казахский экономический университет
им. Т.Рыскулова
Факультет Финансы и учет
Кафедра Статистика и оценка
Дипломная работа
Методологические особенности кадастровой оценки земельных участков
Специальность Оценка
(отраслям и областям применения)
Студентки 4курса 4 го заочного обучения
______________________________
Научный руководитель
Динасилова С.А._____________
Рецензент:
____________________________
Допускается к защите
Заведующая кафедрой,
д.э.н., профессор Ондасынова А.И.
______________________________
________________________2007г.
АЛМАТЫ, 2007г.
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ И ИХ СОСТОЯНИЕ В РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
1.1 Земельные ресурсы РК и вопросы стоимости земельных участков
6
1.2 Экономико-правовые положение кадастровой оценки земли
19
1.3 Основные положения земельного кадастра, рента и цена земли
24
ГЛАВА 2 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ
2.1 Критерии и методология кадастровой оценки земель
33
2.2 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
43
2.3 Экологические факторы, влияющие на кадастровую оценку земель
59
2.4 Оценка земельного участка
57
ГЛАВА 3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОЛОГИЙ ЗЕМЕЛЬНО-РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1. Мировой опыт земельно-рыночных отношений
64
2. Предотвращение деградации и охрана земель
65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Земля является важнейшим объектом недвижимости. К недвижимому
имуществу законодательством отнесены земельные участки
сельскохозяйственного назначения, земельные участки неосвоенных земель,
участки земель с жилыми постройками нежилого назначения. В современных
условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного
развития. В густонаселенных и урбанизированных зонах и регионах особенно
остро ощущается дефицит земельных ресурсов. Среди них особую роль играют
основные сельскохозяйственные земли в силу ценности их почвенного слоя.
Растущее использование основных сельскохозяйственных земель под участки для
жилищного строительства и для других неземледельческих целей привело к
необходимости регулирования землепользования. Основными средствами
регулирования являются кадастровая оценка земли и налогообложение земель
как объектов недвижимости, эффективное их хозяйственное использование с
соблюдением экологических требований. При этом рациональное
землепользование в условиях рыночных отношений предполагает не только
улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и
вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и
организации производства. Необходимым экономическим условием и
экологическим требованием повышения эффективности использования земли,
сохранения и увеличения ее плодородия являются всестороннее изучение,
качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как
средства производства.
Предметом исследования является необходимость кадастровой оценки
земельных угодий непосредственно обусловлена положением, которое занимает
земля как естественная основа материального производства, той ролью,
которую играет земля в процессе производства вне зависимости от какой-либо
определенной формы общества. В земледелии земля функционирует и как
средство труда и производства.
Объектом исследования являются критерии и методологии
кадастровой оценки земли и основные положения кадастра.
Актуальность изучение кадастровой оценки земли не вызывает
сомнения так как, в условиях земельной реформы качество и доходность земли
приобретают большее значение, поскольку их нельзя не учитывать при рыночных
и рентных отношениях государства с производителями продукции в сельском
хозяйстве. Бонитировка почв и экономическая оценка земли как составные и
главные части земельного кадастра позволяют точно определить экономические
условия землепользователей. Содержание земельного кадастра определяется
достоверными и необходимыми сведениями о природном, хозяйственном и
правовом положении земель, их качественном и экологическом состоянии.
Кадастр включает данные регистрации землепользователей и землевладельцев,
учета количества земель, дифференцируясь по своим естественным свойствам и
стоимостным оценкам различные земельные участки, равно как и другие
вовлеченные в процессе производства природные богатства, обусловливают
различную эффективность и доходность. В процессе производства человека
интересует не только то количество потребительных стоимостей (продуктов),
которое он может получить, используя в качестве средства производства то
или иное природное благо, тот или иной земельный участок, но и затраты
труда и материальных средств, необходимых для производства продукции. Все
выше изложенное предопределило выбор темы дипломной работы.[1]
Таким образом, объективная необходимость оценки природных ресурсов,
земли существуют на любой ступени развития человеческого общества. Если
объективная необходимость экономической оценки земли обуславливается
действием законов, ролью и местом земли в процессе производства вне
зависимости его от какой-либо определенной общественной формы, а степень
этой необходимости – уровнем развития материального производства,
характером способа производства, то конкретные задачи содержание, формы и
методы оценки определяются социально-экономическими и земельными
отношениями, требованиями создания рационального использования, охраны и
защиты земли от потерь, сохранения плодородия.
Целью дипломной работы является изучение имеющейся научной литературы и
сложившейся практики по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного
назначения. На основе такого анализа попытаться выработать наиболее
оптимальные варианты кадастровой оценки земель, отвечающие современному
состоянию социально - экономического развития общества. Изучение
особенностей оценки земель на сегодня актуально. В послании народу
Казахстана Президент нашей Республики Назарбаев Н.А. (2005г.) подводя
итоги реализации трехлетней агропродовольственный программы определил среди
приоритетов задач на предстоящий период наряду с повышением требований к
конкурентоспособности отечественной сельскохозяйственной продукции
необходимость проведения индустриализации аграрного производства с
увеличением удельного веса в этом частного сектора. Последнее
обстоятельство, безусловно, приведет к росту рынка земель
сельскохозяйственного назначения.
В данной работе необходимо:
- проанализировать понятия оценки земельных ресурсов и их достаточность;
- рассмотреть кадастровую оценку земельных участков;
- изучить основные методики, используемые при кадастровой оценки земли.
В процессе работы над дипломной работой было изучены значительное
количество статистических материалов и научной литературы, документы
законодательных и исполнительных органов власти РК, отчеты оценочных фирм,
информационные материалы всемирной сети Интернет.
Теоретическая значимость данной работы заключается в том, что в
ней подробно рассмотрены методологические особенности кадастровой оценки
земли, порядок проведение оценки земли.
Практическая значимость работы, заключается в том что, ее
можно использовать для дальнейшего изучения этой темы. Знания полученные в
процессе выполнения работы очень ценные и могут пригодится в дальнейшей
профессиональной деятельности.
Структурно работа состоит из введения, трех глав, выводов,
заключении и библиографического списка. В первой главе описано состояние
земельных ресурсов в Республики Казахстан. Во второй главе рассмотрена
кадастровая оценка земель и экологические факторы, влияющие на нее. В
третьей главе описывается мировой опыт земельных рыночных отношений, а
также предотвращение деградации и охрана земель. В заключении даны выводы
и предложения по улучшению.
Глава 1 Современное состояние земель Республики Казахстан
1. Земельные ресурсы РК и вопросы оценки стоимости
земельных участков
Кадастровая оценка и эффективность использования земель в сельском
хозяйстве главным образом зависит от структуры земельного фонда по
категориям земель и угодьям и качественного состояния угодий. Состояние
земельных ресурсов вызывает большую тревогу. На территории Казахстана
отмечаются снижение естественного плодородия и деградация земель из-за
эрозии, засоления техногенной нагрузки, низко культур земледелия.
В среднем по стране за последние десятилетия содержание гумуса в
почвах существенно уменьшилось. Растет дефицит в почвах фосфора, кальция,
калия, азота и других элементов. Низкое плодородие земель оказалось
решающим фактором малой отдачи земель от вложения в сельское хозяйство.
По данным Агентства Республики Казахстан по управлению земельными
ресурсами распределение земельного фонда по категориям земель и угодьям по
стране и в разрезе области характеризуется следующими данными.
Республика Казахстан по площади земель (272,5 млн. га) занимает
девятое место в мире. Территория Казахстана расположена в центре
Евразийского материка и простирается от низовья Волги на западе до Алтая на
востоке и от Западно-Сибирской равнины на севере до Тянь-Шаня на юге.
Протяженность границ республики составляет 12,2 тыс. км в том числе; с
Российской Федерацией – 6,5 тыс. км, Туркменистаном – 0,4 тыс. км,
Республикой Узбекистан – 2,3 тыс. км, Китаем – 1,5 тыс. км. (4)
Внутриконтинентальное положение Казахстана сказывается на всем
физико-географическом облике его территории, особенностях гидрографии,
почвенно-растительного покрова и животного мира.
В пределах республики выделяются десять природно-
сельскохозяйственных зон: от лесостепной – на севере до субтропической
пустынной – на юге.
Сельскохозяйственные угодья занимают 222,5 млн.га, в том числе пашня
– 21,4 млн. га, сенокосы – 5,0 млн. га, пастбища – 187,1 млн. га, (табл.
2).
В систему административно – территориального устройства Казахстана
входят 14 областей, 2 города республиканского значения, 160
административных районов, 300 городов и поселков, 7,2 тыс. сельских
населенных пунктов.
Общая численность населения республики составляет 5,5 человек на 1
кв. км.
Территория республики характеризуется невысокой лесистостью. Лесные
площади занимают 13 млн. га (4,8%), из которых покрыто лесом 8,6 млн. га.
Под водой занято 7,7 млн. га. На территории Казахстана
насчитывается 85 тыс. рек и временных водотоков, большинство из которых
относятся к внутренним замкнутым бассейнам. В республике так же много озер,
различных по площади, объему и качеству воды. На территории Казахстана
встречается около 6,0 тыс. видов растений. 150 видов млекопитающих и 480
видов птиц.
Приведенные данные (таблицы 1,2) дают четкое представление о
распределении земель по категориям земель, собственникам земельных
участков, землепользователей. Эти данные входят в кадастры земель
Казахстана. Кроме того, в кадастры должны быть включены сведения по
механическому составу сельскохозяйственных угодий (таблицы 3) и по
признакам, влияющим на их плодородие (таблицы 4). Эти данные о
сельхозугодиях страны показывают, что неосложненных отрицательными
признаками угодий составляют только 20% от общей площади, в том числе,
безусловно, пригодные около 5%. По указанным причинам определение
оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность
или предоставляемых в землепользование государством представляет очень
непростую задачу, решение которой невозможно без полноценного земельного
кадастра. Такое обстоятельство вынудило Правительство РК утвердить
Постановлением от 1 октября 1996 г. № 1203 порядок определения оценочной
стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или
предоставляемых в землепользование государством. Согласно этого документа
оценочная стоимость земельного участка (право пользования определяется при
выкупе гражданами и негосударственными лицами юридическими лицами у
государства дополнительных земельных участков (право землепользования)
сверх установленных Правительством Республики Казахстан норм бесплатного их
предоставления законодательством целей и при продаже земельных участков в
частную собственность для иных не запрещенных законодательством
надобностей.[2]
Определение оценочной стоимости земельного участка (право
землепользования) может также производиться в иных предусмотренных
законодательством случаях, либо когда стоимость земельного участка или
землепользования, не может быть определена соглашением сторон.
Таблица 1 -Распределение земельного фонда по категориям земель и угодьям
(тыс. га)
Наименование Кол-во Общая площадь Пашня
категорий собственник
земель, ов и
собственников землеполь
земельных зователей,
участков, ед.
землепользовате
лей
всего Безусловна пригодные Всего В том числе
Наименование III. Засоленные IV. Солонцовые
областей
всего в том числе Всего В том числе
слабо средне сильно
Наименование V. Смытые VI. Дефлированные
областей
всего в том числе Всего В том числе
слабо средне сильно
1 2
Мелиоративное состояние земель
Хорошее – почвы незасоленные и несолонцеватые,
некаменистые, неэродированное; глубина залегания
Грунтовых вод: пресных – более 3 м, 1,1 - 1,3
минерализованных – более 6м
удовлетворительное – почвы слабозасаленные,
слабосолонцеватое, слабокаменистые,
слабоэродированное, глубина залегания 0,8 - 1
слабоминерализованных грунтовых вод 3-6 м
неудовлетворительное – почвы средне- и
сильнозасоленные, средне- и сильносолонцеватые, 0,5 - 0,7
каменистые, средне- и сильноэродированные; глубина
залегания грунтовых вод с минерализацией более1
гл- менее 3 м
Для определения стоимости права землепользования в зависимости от
обводненности (водообеспеченности) земельного участка применяются следующие
поправочные коэффициенты (таблица 6):
Таблица 6- Водообеспеченность земельного участка
Показатели Поправочные коэффициенты
Обводненность
обводненные 1-1,2
необводненные 0,5-0,8
Для определения стоимости земельного участка в зависимости от его
местоположения по отношению к хозяйственному центру применяются следующие
поправочные коэффициенты (таблица 7):
Таблица 7- Местоположение земельного участка
Расстояние, км Поправочный коэффициент
До 5 1,2
5-10 1
10-20 0,9
20-30 0,8
Свыше 30 0,7
Для определения стоимости земельного участка (права землепользования),
в зависимости от удаленности землепользования (земельного участка) от рынка
сбыта, баз снабжения и качества дорог, применяются следующие поправочные
коэффициенты (таблица 8):
Таблица 8-Удаленность земельного участка от сферы обслуживания
Расстояние, км Дороги с твердым Дороги с щебен. Грунтовые дороги
покрытием покрытием
До 20 1,4 1,1 0,7
21-40 1,2 0,9 0,6
41-60 1 0,7 0,5
61-80 0,8 0,5
81-100 0,6
свыше 100 0,5
При наличии нескольких факторов, повышающих или понижающих оценочную
стоимость права землепользования на конкретный земельный участок
коэффициенты перемножаются. Общий размер повышения или понижения оценочной
стоимости указанного права на сельскохозяйственных землях не должен
превышать 50 % ставок платы, установленных Правительством Республики
Казахстан.
При определении оценочной стоимости земельных участков (права
землепользования), указанных в подпунктах настоящего Порядка, применяются
поправочные коэффициенты а удаленность этих участков от сферы обслуживания
также установлены.
Выполнение землеустроительных работ по определению оценочной
стоимости земельного участка (права землепользования) заявкам частных
собственников земельных участков и землепользователей производится за счет
их средств.
Определение оценочной стоимости земельного участка (права
землепользования) оформляется актом согласно приложению 2.
Акт определения оценочной стоимости земельного участка (права
землепользования) подписывается председателем соответствующего
территориального комитета по земельным отношениям и землеустройству и
выдается заказчику.
Состояние значительной части земель, находящихся в сфере
хозяйственной деятельности, остается неудовлетворительным. Продолжающееся
нерациональное природопользование, в том числе сельскохозяйственное, при
существенном сокращении мероприятий по охране и рациональному использованию
почв и земельных ресурсов в нашей стране еще более усугубило проявление
процессов деградации земель.
Характер структурных изменений земельного фонда определяется
проводимой в стране земельной реформой, а количественные сдвиги в целом
отражают основные тенденции в изменении всей системы земельных отношений на
основе введения многообразия форм собственности и форм хозяйствования на
земле.
За последние 10 лет заметно увеличились площади земель, находящихся
в ведении городских, поселковых и сельских органов власти. Земли
сельхозпредприятий и граждан увеличились.
Практикуется истощительное сельскохозяйственное землепользование,
являющееся ведущим экологическим фактором деградации земель и утраты
плодородия. Особую опасность для экологического состояния
сельскохозяйственных земель и всего земельного фонда представляет снижение
общего уровня культуры земледелия из-за финансовых и материально-
технических проблем, слабой государственной поддержки сельскохозяйственных
производителей, поспешной реорганизации и ликвидации крупнотоварного
сельскохозяйственного производства без учета конкретных экономических,
социальных и экологических условий, без должного землеустроительного
обоснования.
Ввиду сокращения объектов агротехнических и агромелиоративных
мероприятий, снижения общего уровня культуры земледелия прогрессируют
процессы агрогенной эрозии оврагообразования, в почвах сельскохозяйственных
угодий снижается содержание гумуса и основных элементов минерального
питания растений, повышается кислотность почв, ухудшается
культурнотехническое и агрофизическое состояние сельскохозяйственных
земель, в том числе мелиорированных.
Приведенные данные свидетельствуют о том, что в настоящее время при
составлении земельных кадастров и проведении экономической оценки земли
важно учесть экологические и материально-технические факторы состояния
земельного фонда. Ведь ежегодные потери из-за экологического неблагополучия
земель по недобору урожайности оцениваются млн. т. Сельскохозяйственной
продукции в пересчете на зерно. Это можно считать приблизительным
экономическим ущербом от экологического неблагополучия сельскохозяйственных
земель. Конечно, учесть это при кадастровой оценке земель будет сложно.
Однако это весьма важный вопрос. С одной стороны, это потребует полного
(стопроцентного) обследования качества состояния угодий, во-вторых,
определения четкой научнообоснованной системы показателей пригодности
земель для того или иного вида сельскохозяйственного использования (под
пашню, сенокос, пастбища или другой вид использования), в третьих,
конкретная форма сельскохозяйственного использования в значительной мере
связана с конкретным природно-климатическими и экономическими условиями, а
также сложившейся степенью использования земель в сельском хозяйстве.
Главное же заключается в том, что указанный подход позволит вместе с
кадастровой оценки земли определить систему в проведении тех или иных
мелиоративных мероприятий по повышению естественного и экономического
плодородия почв.
1.2 Экономико-правовые положения кадастровой оценки земли
Законодательством Казахстана предусмотрено многообразие форм
собственности на землю и другие природные ресурсы. В системе отношений
собственности на землю решающая роль отведена различным формам
собственности. Агентство РК по управлению земельными ресурсами несет
ответственность за регулирование всей системы отношений собственности на
землю, природные ресурсы, определенные виды недвижимости. Это достигается,
с одной стороны, с помощью соответствующего экономического механизма
земельных отношений путем его периодического корректирования, а с другой –
посредством законодательного разграничения полномочий Центра и регионов на
основе обязательного исполнения действующих законов. В кадастровой оценке
земли важно учитывать, что она является, прежде всего, средой обитания
людей, а не только пространством их целенаправленной социально-
экономической деятельности. В природопользовании и особенно в
землепользовании как нигде более, требуется обеспечение высокой степени
государственного регулирования, а это значит, что собственность на
природные ресурсы должна оставаться в руках государства. Частная
собственность допустима лишь в малом землепользовании, которое охватывает
земельные участки для индивидуального жилищного строительства, садоводства,
огородничества, личного подсобного хозяйства, предоставляемые как в частную
собственность, так и в пожизненное наследуемое владение. [3]
С начала 90-х годов идет процесс реформирования земельных отношений,
происходят значительное перераспределение земли, передача ее в частную
собственность и и.д.
По данным Агентства РК (2001г.) около 892 тыс. собственников
земельных участков для ведения садоводства и дачного строительства
используют 81 тыс. га сельхозугодий. 105 тыс. землепользователей для
ведения крестьянского хозяйства используют 30 тыс. га сельхозугодий. Земли
негосударственных сельскохозяйственных организаций составляют 55 тыс. га
при количестве землепользователей 640 единиц. Хозяйственные товарищества и
акционерные общества при численности землепользователей 3100 единиц
используют около 38 тыс.га сельхозугодий. Земли около 16 тыс. га
сельхозугодий. На фоне указанных данных земли государственных
сельскохозяйственных организаций (1680 единиц) выглядят весьма малыми по
площади – 2927 тыс. га. Отсюда видно, в Казахстане велика доля
негосударственных сельхозорганизаций на землю. Такого положения мы в других
странах СНГ не наблюдаем. Так например, в России доли на землю частного
сектора и рыночного фонда колеблются в пределах 10-15%, остальные земли
находятся в распоряжении общественного сектора. При таком распределении
земель сельхозугодий обеспечиваются ли большая социальная справедливость и
интересы всех граждан Казахстана? Этот вопрос требует специального
изучения.
Внедрение частной собственности на землю даже в малом
землепользовании породило спекуляцию земельными участками. Взаимосвязь
частной собственности на землю и спекуляции земельными участками
проявлялась в прошлом и сейчас в капиталистических странах. Наш опыт
подтверждает эту закономерность. Спекуляция земельными участками и частное
присвоение земельной ренты явились следствием деформации экономики страны,
расслоение общества на очень бедных и богатых, роста напряженности и
преступности. В этих условиях преобладающей основой рыночной экономики
выступает не частная, а общественная собственность на землю, доля которой у
нас сильно уменьшилась.
Такое положение вряд ли позволит обеспечить большую социальную
справедливость. В составе механизма реализации эффективной рыночной
экономики землепользования находится плата ренты каждым землепользователем
на основе кадастровой оценки земли, а также аккумулирование рентных
платежей в бюджете государства для справедливого распределения в обществе.
Мировая практика показывает, что возрастающий контроль государства
за землепользованием меняет юридические нормы в отношениях прав
собственности на землю. Концепция безусловного права частной собственности
на землю не всегда отвечает общественным интересам эффективного безопасного
использования земель, сохранению их в сельскохозяйственном обороте. Кроме
того, во многих странах, особенно в промышленно развитых, в последние
десятилетия государство берет на себя значительную часть расходов на
поддержание почвенного плодородия и повышение доходов фермеров. По
имеющимся оценкам мировой практики, многообразие функции государства по
регулированию землепользование требует весьма значительных затрат из
бюджета и через действие ценового механизма. Поступления средств в сельское
хозяйство во много раз превышают те суммы, которые идут от этой отрасли в
бюджет. В целом по ОЭСР, т.е. по 205 наиболее развитым странам Запада,
поступление в сельское хозяйство из бюджета в 9 раз превышают его выплаты в
бюджет, а если к этому добавить и ценовые субсидии, то в 18 раз.
Направление средств сельскому хозяйству в целом по этой группе стран идет
поровну половину дает бюджет, половину – субсидирование цен. Доля субсидий,
доплат и иных видов платежей в цене продуктов сельского хозяйства в странах
ОЭСР составило в целом: по растениеводству 50%, по животноводству – 38%, по
всему сельскому хозяйству – 43%. При этом наиболее высокий уровень
государственной поддержки устойчиво сохраняется на зерно (пшеница – 48%,
рис – 86%), сахар – 48%, молоко – 62%, мясо (говядина -36%, баранина –
45%). Важно отметить уровень поддержки очень высок в Японии, Скандинавских
островах, Европейском Союзе, США.
Все это привело к активному вмешательству государства в земельный
рынок, рынок аренды, систему рационального использования сельхозугодий,
экологической защиты земельных ресурсов. Тенденция к новому пониманию
земельной собственности (проявляется через изменение законодательных норм в
интересах землевладельцев-арендаторов, ведущих хозяйство на земле, перед
собственником, получающем только ренту) является прогрессивной. Эта
тенденция должна учитываться в Земельном кодексе и учтена в земельных
кадастрах.
Особо крупную социально-экономическую роль в настоящее переходное к
рынку время играют следующие формы индивидуального ведения
сельскохозяйственного производства: личное подсобное хозяйство;
индивидуальное жилищное строительство; животноводство, которые создают
значительную часть продовольственного фонда страны, обязывает в полной мере
учитывать его в нормативно-правовых документах, в том числе в земельных
кадастрах и методических материалах кадастровой оценки. При этом важно
учесть те объективные особенности землепользования и землевладения, которые
присущи индивидуальным формам сельскохозяйственного производства.
Для кадастровой оценки земли важен учет земель, занятых населенными
пунктами. В Казахстане 300городов и поселков занимают 1665 тыс. га
сельхозугодий, а 7249 сельским населенным пунктам приходятся 16600 тыс. га
угодий.
При оценке стоимости земли населенных пунктов у нас в стране нет
единого подхода. Это видно по решению административного совета специальной
экономической зоны города Астаны от 25.05.2000г. № 3-1-539, утвердившему
перечень факторов, применяемых при оценке стоимости земельных участков (см.
приложение 1). Здесь выделяются три основные группы факторов: экономико-
градостроительные, социально-функциональные и экологические. В каждой
группе факторов выделяются частные факторы (школа, магазин, водоснабжение,
канализация и т.д.), определяющие величины коэффициентов, повышающих и
понижающих стоимость земельных участков, передаваемых в частную
собственность государством.
В Москве указанный показатель устанавливается и регулируется
городским законом Об основах платности землепользования в городе Москве.
Этот документ устанавливает, что основной формой использования городских
земель юридическими лицами является право аренды. Частная собственность на
земельные участки допускается главным образом для физических лиц в случаях,
специально предусмотренных городскими законами. Такие владельцы участков
вносят в казну города земельный налог, устанавливаемый в соответствии с
законодательством.
Арендаторы земельных участков (а их в Москве подавляющее
большинство) платят арендную плату, размер которой зависит от базовой
ставки в соответствии с территориальной оценочной зоной, где находится их
недвижимость. Границы зон, число которых в столице несколько десятков,
утверждаются мэром, как и базовые ставки платежей.
Чем ближе к центру столицы участок земли, чем лучше он обустроен
инженерными коммуникациями, дорогами, обеспечен городским транспортом и
другими элементами городской инфраструктуры, тем выше его арендная
стоимость. Устанавливаются также зоны повышенной стоимости и ценности,
представляющие особую историческую, градостроительную, экологическую
значимость для Москвы.
Арендная плата вносится разными долями 4 раза в год до 25-го числа
последнего месяца квартала. Если плата задержана на два срока, арендатор
может лишиться права на земельный участок. В качестве примера приводятся
следующие базовые ставки ежегодной арендной платы за 1 га. Для Пушкинской
площади оно составляют 618 180 000 руб., для территории за пределами
исторического центра столицы вне Садового кольца – 84 000 000 руб., а для
окраинных районов города – 36 000 000 руб.за 1 га земли.
Приведенные примеры свидетельствуют о вариантах практической
реализации кадастровой стоимостной оценки земли – сельскохозяйственных и
городских земельных ресурсов.
Новый тип экономико-правовых земельных отношений, основанный на
социальном многообразии форм собственности на землю, закреплен
законодательно.
Указаны также нормы общественных отношений, как институты
собственников и арендаторов земли, залог, продажа и другие сделки с
земельными участками, платность землепользования, регистрация прав на землю
и выдача соответствующих документов. Тысячи юридических и физических лиц
получили документы, подтверждающие права на землю. Проведена сплошная
инвентаризация земель населенных пунктов. На базе многообразия форм
собственности на землю формируется рынок земли. Регистрируются сделки купли-
продажи земельных участков между гражданами и юридическими лицами.
Социализация земельной ренты и права частного пользования землей – наиболее
перспективный путь социально-экономического развития.
Земельный рынок на базе кадастровой оценки земли как объекта
недвижимости, прежде всего, должен регулироваться специальным
законодательством (Земельным Кодексом), предусматривающим конкретный
механизм реализации ограничения права собственности на землю. Такой
механизм по земельному кодексу должен включать в себя следующие положения.
Ограничение прав на землю
1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным
настоящим Кодексом, республиканскими законами.
2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) особые условия использования земельных участков и режим
хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и
растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических
объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания,
путей миграции диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного
участка в течение установленных срока по согласованному в установленном
порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги
(участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный
участок, находящийся в государственой или муниципальной собственности:
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях,
установленных настоящим Кодексом и другими законами.
3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных
органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или
решением суда.
4. Ограничения прав на землю устанавливается бессрочно или на
определнный срок.
5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права
собственности на земельный участок к другому лицу.
6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в
порядке, установленном законом О гсударственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права
ограничены, в судебном порядке.
Становление нормативных отношений, учитывающих экономические
интересы не тоько центра, но и регионов, возможно лишь на основе реальной
многосубъектности отношений собственности в сфере природопользования в
целом и землепользования в частности. Однако речь идет особенно о
государственной собственности, распределяемой по степени значимости, общей
ее стоимости и эффективности использования.
Правовой статус природных ресурсов должен определяться только в
соответствии с законодательством по единому критерию, в полной мере
отражающему стратегические, общегосударственные интересы в их использовании
и воспроизводстве. По каждому виду ресурсов (особенно по земле) должно
выноситься конкретное решение, учитывающее его значение, объем,
эффективность освоения и использования, а также возможность изменения форм
собственности, проведения разгосударствления.
1.3 Содержание земельного кадастра, рента и цена земли
В прцессе разработки земельных кадастров в разрезе существующих
категорий земель и землепользователей важно оценить динамику изменений за
последний пятилетний период. По сельскохозяйственным угодьям изменения
следует оценить в разрезе: пашни, многолетних насаждений, залежей,
сенокосов, пастбищ, орошаемых и осушенных земель.
Для оценки состояния и охраны земель важно установить степень
соответствия культуры земледелия с почвенно-экологическими факторами,
загрязнением и дегумификацией почвенного покрова, подверженностью водной и
ветровой эрозии почв.
Основные положения земельного кадастра как инструмента стоимостной
оценки земли, организации земельных отношений и формирования земельного
хозяйства выражаются в следующем:
- данные земельного кадастра определяют цену земли, уровни
земельного налога и арендной платы, земельный кадастр содержит
систему необходимых сведений и документов о правовом режиме
земель, их распределении по собственникам земли,
землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям
земель, о качественной характеристике и народнохозяйственной
ценности земель;
- данные земельного кадастра подлежат обязательному применению при
планировании использования и охраны земель, при их изъятии и
предоставлении, при определении платежей за землю, проведении
землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и
осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и
охраной земель;
- земельный кадастр выступает основным регулируещим средством при
установлении способов использования земли, форм землевладения и
их структуры, размеров земельных наделов, состава землеохранных
мероприятий;
- в земельных кадастрах важно развивать углубление хозяйственной
направленности и территориальной ограниченности, отдавать
приоритет экологической информации о земле в ее содержании с
конкретным субъектом-пользователем в лице органов контроля и
охраны природы и административно-хозяйственных органов.
Для нас представляет методический интерес система кадастровой оценки
почв в США. Кадастровые системы США имеют свои эффективные подходы к оценке
почв. Такие системы (кадастровые) разработаны в США работниками различных
сельскохозяйственных опытных станций. Некоторые из них пытаются оценивать
почвы, исходя из урожайности выращиваемых на них культур; другие полностью
построены на физических свойствах почвы. Хорошим примером такого рода
системы оценки почв является разработанный в Калифорнийском университете
метод, известный под названием индекса Стори. При пользовании индексом
Стори требуется наличие подробных сведений о физических свойствах
оцениваемой почвы. В случае наличия такой информации – в почвенном обзоре
или в другом источнике технического порядка – процедура установления
надлежащего оценочного класса является несложной. Почвоведы употребляют
четыре основных оценочных показателя (фактора): фактора А – профиль, фактор
В – механический состав, фактор С – уклон, фактор Х, включающий шесть
переменных элементов. Каждый из первых трех факторов и шесть, составляющих
четвертый, изменяются в пределах 100% шкалы от наименее к наиболее
желательному состоянию. Первый шаг в оценке почвы состоит в том, чтобы
определить относительное (процентное) значение каждого из первых трех
факторов и каждого из шести переменных составляющих четвертого фактора,
которые могут потребоваться для оценки. Показатели определяющие эти
значения, совершенно точно выражают вариации соответствующих физических
свойств почвы. Специалист, выполняющий оценку почв по методу Стори,
использует точно такие же технические сведения, которые он применял бы при
определении класса, типа и вида почвы. Вторым шагом является объединение
нескольких относительных значений отдельных факторов и составляющих. Эта
процедура выполняется путем перемножения значений всех факторов и
последующего отбрасывания всех цифр результата, кроме первых двух: они и
представляют собой индекс Стори. Например: Если значение отдельных факторов
таковы; А=94, В=95, С=90, Х=80, то результат их перемножения равен
64980000, следовательно, комбинированный индекс Стори равен 65%. Этот
сводный показатель обозначает место данной почвы на 1005-ной шкале,
разбитой на 6 категорий по качеству почвы. Первая категория (почва высшего
качества) оценивается в 80-100%. Вторая (хорошая почва)- в 60-79, третья
(удовлетворительная)- в 40-59, четвертая (плохая) –в 20-39, пятая (очень
плохая почва)- в 10-19 и шестая (непригодная к сельскохозяйственному
использованию)- в 0-9%.
Категория качества представляет собой сводку физических свойств, которыми
определяется производительность почв на большинства культур, в значительной
степени освобожденную от влияния присущих почве ограничительных факторов.
Можно также объединить индексы Стори для всех имеющихся в хозяйстве (на
ферме) типов почв и устанавливать суммарный или средний индекс качества
всей земли хозяйства. Для этого специалист должен помножить индекс каждого
вида почв, выраженный в процентах, на площадь, занятую этой почвой, затем
сложить полученные для всех видов почв произведения и разделить на общую
площадь фермы. Полученный результат есть среднее значение индекса Стори для
всей площади данной фермы, в котором довольно полно отражаются различия в
качестве почв, либо для каждого типа почв.
Кроме качества почв есть и другие условия, через которые природные
факторы могут воздействовать на доходы, издержки и прибыль в
сельскохозяйственном производстве. В США существенное значение имеют
следующие четыре основные характеристики земельных угодий; местоположение и
конфигурация участка, занимаемого хозяйством, топография местности,
свойства почвы т ограниченность земельных ресурсов.
Местоположение и конфигурация определяют положение отдельной фермы в
пространстве. Эта характеристика земельного участка, занимаемого
хозяйством, закрепляется путем составления земельной описи. Типография по
сути своей связана с положением земельного участка относительно окружающей
природы; топография определяется такими естественными образованиями, как
холмы, реки и ручьи, ущелья, уклоны местности. Свойства почвы, как это уже
было выше рассмотрено, определяют характер основных проблем
землепользования в любом хозяйстве. Ограниченность земельных ресурсов по
сравнению с остальными факторами определяется менее ояевидной, однако она
оказывает важное влияние на цену земли и величину связанных с землей
фиксированных издержек (ренты ,налога). Среди указанных природных факторов
важную роль играет местоположение хозяйства. Этот фактор влияет на цены,
издержки пройзводства и семейный быт, валовую выручку от реализации
продукции. Особенно важно отметить значение местоположения хозяйства на
цены. Во-первых, рыночная цена на продукт устанавливается на рынке
прилегающей местностью. Во-вторых, стоимость транспортировки продуктов на
рынок возрастает с расстоянием. В-третьих, производитель вынужден нести
бремя транспортных расходов, поскольку никакой покупатель не пожелает
оплачивать более высокие транспортные издержки проиводителя, находящегося
дальше от рынка.[6]
Природные факторы влияют на специализацию сельского хозяйства,
определят технологические методы в полеводстве, структуру севооборота и
организацию животноводства, специфику сезонности и сроков выполнения работ
в земледелии.
Учет влияния природных факторов позволяет установить такую систему
ведения сельского хозяйства, которая может обеспечить наиболее выгодное
проиводство в данных конкретных условиях. Земельный кадастр представляет
собой банк территориально-организованных данных о земельных ресурсах
конкретной территории и об экологической ситуации в заданный момент
времени. В сочетании с другими базами данных и с автоматизированной
системой обработки и сопоставления этих данных и экспертных систем для
принятия необходимых управленческих решений в сфере землепользования (формы
пользования, установление платы, налоги и т.п.) оп образует единую
территориальную информационную систему о земельных ресурсах в комплексе
природно-ресурсного потенциала территории. Структурное содержание
земельного кадастра, учитывая его задачи и функции,можно представить в виде
следующих условных блоков:
1) количественной и качественной оценки, в котором показаны
натурально-вешественный состав земельного ресурса и его количество по
соответствующим категориям земель м видам использования, а также динамика
их баланса за определенный перод (например, 5 лет);
2) адресно-правовой, в котором размещается информация о структуре
размещения земельных ресурсов, статусе и о субъектах владения, распоряжения
и использования земельным ресурсом;
3) оценки состояния окружающей среды, в котором показана динамка
экологическимсостоянием земельных ресурсов и их использованием;
4) экономической оценки, отражающей место и роль земельного
ресурса,его плодородие, эффектиность использования, уровней платы налогов,
аренды и ренты;
5) сводный (социально-экономической оценки земельного ресурса
территории с критериями выбора систем земледелия и сценариев развития
экологической ситуации в зависимости от выбранных вариантов
землепользования и специализации хозяйства).
Это наиболее общие блоки земельного кадастра, которые должны
структурно соответствать комплексным тарриториальным кадастрам природных
ресурсов.
Конкретную практическую организационно-методическую роль в
разработке земельных кадастров признана сыграть создание целевой программы
Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного
кадастра.
Ведение рыночных отношений и предпринимательства формирует рынок
природных ресурсов, в том числе земельный рынок, что диктует необходимость
постепенного выведения части оценочно-земельных работ кадастра на
сопоставимую международную основу. Этао необходимо для интеграции нашей
экономики с мировой экономической системой.
Механизм экономического регулирования и стимулирования
рационального использования земель включает налогувую и ценовую политику,
меры повышения продуктивностиземель и экономические санкции за ухудшение
экологического состояния земель; цена земли, налоговые ставки земельного
налога, размеры арендной платы и рентных доходов и платежей имеют рентную
основу, зависит от плодородия и других объективных свойств земельных
участков.
В механизме кадастровых земельно-оценочных работ важное место
занимает дифференциальная земельная рента. Естественным условием
образования дифференциальной реньы выступает различия в качестве земли при
ее ограниченности, а социально- экономической причиной –экономически
обособленное хозяйствование на земле. Это присуще сельскому хозяйству и
добывающим оттраслям. Земельная рента также называется экономической
рентой, поскольку земля сама по себе не может приносить рентный доход.
Согласно терминологии, принятой в экономической науке, экономическая рента
означает неразработанную форму дохода. В оценочной терминологии
экономическая рента означает рыночную арендную ставку. Для плодородной
земли будет характерен более высокий доход, и поэтому она будет обладать
более высокой стоимостью, чем менее плодородная земля. Если возрастет цена
урожая, то возрастут остаточный (от труда, капитала и предпринимательских
усилий) доход от земли м от стоимости земли. Отсюда важно выделить два
понятия:
1. Чистая экономическая (абсолютная) рента – доход получаемый
собственником ресурса, предложение которого строго ограничено; цена
уплачиваемая собственнику ресурса, предложение которого строго ограничено.
2. Дифференциальная рента – рента, полученная собственником более
производительного ресурса: разница в величине платы за ресурсы,
объясняющаяся их разной производительностью
В системе методов оценки земли и выявления ренты важно учитывать и
такие дополнительные материалы:
а) согласно природно-сельскохозяйственному районированию, каждая
область подразделяется на крупные районы с различным природно-экономическим
потенциалом. Внутри районов выделяются подрайоны. По природно-
сельскохозяйственным районам определяются баллы биологической
продуктивности, выражающие относительную величину биоклиматического
потенциала (отношение биологической продуктивности данного места к средней
продуктивности по стане);
б) на базе показателей оценки не мелиорированной пашни, а также по
результатам работы научно-исследовательских, проектных учреждений и
сложившейся практики использования земель в сельскохозяйственных
предприятиях разрабатывается агропромышленная группировка земель.
Для каждой из групп земель приводится оценка их пригодности для
возделывания различных культур, включая следующие подразделения: лучшие,
хорошие, удовлетворительное и неудовлетворительные земли. Критерием для
такой оценки послужила средняя урожайность в цга за последнее 10 лет.
Наиболее высокая урожайность той или иной культуры на землях определенной
группы позволяла оценивать последнее как лучшие для возделывания.
Уменьшение урожайности на 15%по сравнению с лучшими землями снижало оценку
до хороших. Подобным способом определялись и последующие выделы приведенной
выше шкалы.
Внутриобластные различия в природных условиях и экономических
факторах использования земель проявляются в показателях экономической
оценки пашни по окупаемости затрат и доле дифференциального дохода в
валовом продукте землевладения. [4]
В экономической оценке и оценке качества земли необходим учет
экологического состояния угодий, особенно степени эродированности пашни и
многолетних насаждений. На эродированных землях значительно снижаются
урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность естественных
кормовых угодий (сенокосов и пастбищ).
При оценке земель следует учесть нарушение земли и выработанные
месторождения полезных ископаемых с учетом затрат на их рекультивацию.
Необходимо разработать модели плодородия почв при различных уровнях
их окультурренности. Каждая почвенно-климатическая зона имеет модель, с
оптимальными параметрами почв является важным методическим подходом для
определения цены земли, ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Казахский экономический университет
им. Т.Рыскулова
Факультет Финансы и учет
Кафедра Статистика и оценка
Дипломная работа
Методологические особенности кадастровой оценки земельных участков
Специальность Оценка
(отраслям и областям применения)
Студентки 4курса 4 го заочного обучения
______________________________
Научный руководитель
Динасилова С.А._____________
Рецензент:
____________________________
Допускается к защите
Заведующая кафедрой,
д.э.н., профессор Ондасынова А.И.
______________________________
________________________2007г.
АЛМАТЫ, 2007г.
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ И ИХ СОСТОЯНИЕ В РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
1.1 Земельные ресурсы РК и вопросы стоимости земельных участков
6
1.2 Экономико-правовые положение кадастровой оценки земли
19
1.3 Основные положения земельного кадастра, рента и цена земли
24
ГЛАВА 2 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ
2.1 Критерии и методология кадастровой оценки земель
33
2.2 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
43
2.3 Экологические факторы, влияющие на кадастровую оценку земель
59
2.4 Оценка земельного участка
57
ГЛАВА 3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОЛОГИЙ ЗЕМЕЛЬНО-РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1. Мировой опыт земельно-рыночных отношений
64
2. Предотвращение деградации и охрана земель
65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Земля является важнейшим объектом недвижимости. К недвижимому
имуществу законодательством отнесены земельные участки
сельскохозяйственного назначения, земельные участки неосвоенных земель,
участки земель с жилыми постройками нежилого назначения. В современных
условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного
развития. В густонаселенных и урбанизированных зонах и регионах особенно
остро ощущается дефицит земельных ресурсов. Среди них особую роль играют
основные сельскохозяйственные земли в силу ценности их почвенного слоя.
Растущее использование основных сельскохозяйственных земель под участки для
жилищного строительства и для других неземледельческих целей привело к
необходимости регулирования землепользования. Основными средствами
регулирования являются кадастровая оценка земли и налогообложение земель
как объектов недвижимости, эффективное их хозяйственное использование с
соблюдением экологических требований. При этом рациональное
землепользование в условиях рыночных отношений предполагает не только
улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и
вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и
организации производства. Необходимым экономическим условием и
экологическим требованием повышения эффективности использования земли,
сохранения и увеличения ее плодородия являются всестороннее изучение,
качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как
средства производства.
Предметом исследования является необходимость кадастровой оценки
земельных угодий непосредственно обусловлена положением, которое занимает
земля как естественная основа материального производства, той ролью,
которую играет земля в процессе производства вне зависимости от какой-либо
определенной формы общества. В земледелии земля функционирует и как
средство труда и производства.
Объектом исследования являются критерии и методологии
кадастровой оценки земли и основные положения кадастра.
Актуальность изучение кадастровой оценки земли не вызывает
сомнения так как, в условиях земельной реформы качество и доходность земли
приобретают большее значение, поскольку их нельзя не учитывать при рыночных
и рентных отношениях государства с производителями продукции в сельском
хозяйстве. Бонитировка почв и экономическая оценка земли как составные и
главные части земельного кадастра позволяют точно определить экономические
условия землепользователей. Содержание земельного кадастра определяется
достоверными и необходимыми сведениями о природном, хозяйственном и
правовом положении земель, их качественном и экологическом состоянии.
Кадастр включает данные регистрации землепользователей и землевладельцев,
учета количества земель, дифференцируясь по своим естественным свойствам и
стоимостным оценкам различные земельные участки, равно как и другие
вовлеченные в процессе производства природные богатства, обусловливают
различную эффективность и доходность. В процессе производства человека
интересует не только то количество потребительных стоимостей (продуктов),
которое он может получить, используя в качестве средства производства то
или иное природное благо, тот или иной земельный участок, но и затраты
труда и материальных средств, необходимых для производства продукции. Все
выше изложенное предопределило выбор темы дипломной работы.[1]
Таким образом, объективная необходимость оценки природных ресурсов,
земли существуют на любой ступени развития человеческого общества. Если
объективная необходимость экономической оценки земли обуславливается
действием законов, ролью и местом земли в процессе производства вне
зависимости его от какой-либо определенной общественной формы, а степень
этой необходимости – уровнем развития материального производства,
характером способа производства, то конкретные задачи содержание, формы и
методы оценки определяются социально-экономическими и земельными
отношениями, требованиями создания рационального использования, охраны и
защиты земли от потерь, сохранения плодородия.
Целью дипломной работы является изучение имеющейся научной литературы и
сложившейся практики по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного
назначения. На основе такого анализа попытаться выработать наиболее
оптимальные варианты кадастровой оценки земель, отвечающие современному
состоянию социально - экономического развития общества. Изучение
особенностей оценки земель на сегодня актуально. В послании народу
Казахстана Президент нашей Республики Назарбаев Н.А. (2005г.) подводя
итоги реализации трехлетней агропродовольственный программы определил среди
приоритетов задач на предстоящий период наряду с повышением требований к
конкурентоспособности отечественной сельскохозяйственной продукции
необходимость проведения индустриализации аграрного производства с
увеличением удельного веса в этом частного сектора. Последнее
обстоятельство, безусловно, приведет к росту рынка земель
сельскохозяйственного назначения.
В данной работе необходимо:
- проанализировать понятия оценки земельных ресурсов и их достаточность;
- рассмотреть кадастровую оценку земельных участков;
- изучить основные методики, используемые при кадастровой оценки земли.
В процессе работы над дипломной работой было изучены значительное
количество статистических материалов и научной литературы, документы
законодательных и исполнительных органов власти РК, отчеты оценочных фирм,
информационные материалы всемирной сети Интернет.
Теоретическая значимость данной работы заключается в том, что в
ней подробно рассмотрены методологические особенности кадастровой оценки
земли, порядок проведение оценки земли.
Практическая значимость работы, заключается в том что, ее
можно использовать для дальнейшего изучения этой темы. Знания полученные в
процессе выполнения работы очень ценные и могут пригодится в дальнейшей
профессиональной деятельности.
Структурно работа состоит из введения, трех глав, выводов,
заключении и библиографического списка. В первой главе описано состояние
земельных ресурсов в Республики Казахстан. Во второй главе рассмотрена
кадастровая оценка земель и экологические факторы, влияющие на нее. В
третьей главе описывается мировой опыт земельных рыночных отношений, а
также предотвращение деградации и охрана земель. В заключении даны выводы
и предложения по улучшению.
Глава 1 Современное состояние земель Республики Казахстан
1. Земельные ресурсы РК и вопросы оценки стоимости
земельных участков
Кадастровая оценка и эффективность использования земель в сельском
хозяйстве главным образом зависит от структуры земельного фонда по
категориям земель и угодьям и качественного состояния угодий. Состояние
земельных ресурсов вызывает большую тревогу. На территории Казахстана
отмечаются снижение естественного плодородия и деградация земель из-за
эрозии, засоления техногенной нагрузки, низко культур земледелия.
В среднем по стране за последние десятилетия содержание гумуса в
почвах существенно уменьшилось. Растет дефицит в почвах фосфора, кальция,
калия, азота и других элементов. Низкое плодородие земель оказалось
решающим фактором малой отдачи земель от вложения в сельское хозяйство.
По данным Агентства Республики Казахстан по управлению земельными
ресурсами распределение земельного фонда по категориям земель и угодьям по
стране и в разрезе области характеризуется следующими данными.
Республика Казахстан по площади земель (272,5 млн. га) занимает
девятое место в мире. Территория Казахстана расположена в центре
Евразийского материка и простирается от низовья Волги на западе до Алтая на
востоке и от Западно-Сибирской равнины на севере до Тянь-Шаня на юге.
Протяженность границ республики составляет 12,2 тыс. км в том числе; с
Российской Федерацией – 6,5 тыс. км, Туркменистаном – 0,4 тыс. км,
Республикой Узбекистан – 2,3 тыс. км, Китаем – 1,5 тыс. км. (4)
Внутриконтинентальное положение Казахстана сказывается на всем
физико-географическом облике его территории, особенностях гидрографии,
почвенно-растительного покрова и животного мира.
В пределах республики выделяются десять природно-
сельскохозяйственных зон: от лесостепной – на севере до субтропической
пустынной – на юге.
Сельскохозяйственные угодья занимают 222,5 млн.га, в том числе пашня
– 21,4 млн. га, сенокосы – 5,0 млн. га, пастбища – 187,1 млн. га, (табл.
2).
В систему административно – территориального устройства Казахстана
входят 14 областей, 2 города республиканского значения, 160
административных районов, 300 городов и поселков, 7,2 тыс. сельских
населенных пунктов.
Общая численность населения республики составляет 5,5 человек на 1
кв. км.
Территория республики характеризуется невысокой лесистостью. Лесные
площади занимают 13 млн. га (4,8%), из которых покрыто лесом 8,6 млн. га.
Под водой занято 7,7 млн. га. На территории Казахстана
насчитывается 85 тыс. рек и временных водотоков, большинство из которых
относятся к внутренним замкнутым бассейнам. В республике так же много озер,
различных по площади, объему и качеству воды. На территории Казахстана
встречается около 6,0 тыс. видов растений. 150 видов млекопитающих и 480
видов птиц.
Приведенные данные (таблицы 1,2) дают четкое представление о
распределении земель по категориям земель, собственникам земельных
участков, землепользователей. Эти данные входят в кадастры земель
Казахстана. Кроме того, в кадастры должны быть включены сведения по
механическому составу сельскохозяйственных угодий (таблицы 3) и по
признакам, влияющим на их плодородие (таблицы 4). Эти данные о
сельхозугодиях страны показывают, что неосложненных отрицательными
признаками угодий составляют только 20% от общей площади, в том числе,
безусловно, пригодные около 5%. По указанным причинам определение
оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность
или предоставляемых в землепользование государством представляет очень
непростую задачу, решение которой невозможно без полноценного земельного
кадастра. Такое обстоятельство вынудило Правительство РК утвердить
Постановлением от 1 октября 1996 г. № 1203 порядок определения оценочной
стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или
предоставляемых в землепользование государством. Согласно этого документа
оценочная стоимость земельного участка (право пользования определяется при
выкупе гражданами и негосударственными лицами юридическими лицами у
государства дополнительных земельных участков (право землепользования)
сверх установленных Правительством Республики Казахстан норм бесплатного их
предоставления законодательством целей и при продаже земельных участков в
частную собственность для иных не запрещенных законодательством
надобностей.[2]
Определение оценочной стоимости земельного участка (право
землепользования) может также производиться в иных предусмотренных
законодательством случаях, либо когда стоимость земельного участка или
землепользования, не может быть определена соглашением сторон.
Таблица 1 -Распределение земельного фонда по категориям земель и угодьям
(тыс. га)
Наименование Кол-во Общая площадь Пашня
категорий собственник
земель, ов и
собственников землеполь
земельных зователей,
участков, ед.
землепользовате
лей
всего Безусловна пригодные Всего В том числе
Наименование III. Засоленные IV. Солонцовые
областей
всего в том числе Всего В том числе
слабо средне сильно
Наименование V. Смытые VI. Дефлированные
областей
всего в том числе Всего В том числе
слабо средне сильно
1 2
Мелиоративное состояние земель
Хорошее – почвы незасоленные и несолонцеватые,
некаменистые, неэродированное; глубина залегания
Грунтовых вод: пресных – более 3 м, 1,1 - 1,3
минерализованных – более 6м
удовлетворительное – почвы слабозасаленные,
слабосолонцеватое, слабокаменистые,
слабоэродированное, глубина залегания 0,8 - 1
слабоминерализованных грунтовых вод 3-6 м
неудовлетворительное – почвы средне- и
сильнозасоленные, средне- и сильносолонцеватые, 0,5 - 0,7
каменистые, средне- и сильноэродированные; глубина
залегания грунтовых вод с минерализацией более1
гл- менее 3 м
Для определения стоимости права землепользования в зависимости от
обводненности (водообеспеченности) земельного участка применяются следующие
поправочные коэффициенты (таблица 6):
Таблица 6- Водообеспеченность земельного участка
Показатели Поправочные коэффициенты
Обводненность
обводненные 1-1,2
необводненные 0,5-0,8
Для определения стоимости земельного участка в зависимости от его
местоположения по отношению к хозяйственному центру применяются следующие
поправочные коэффициенты (таблица 7):
Таблица 7- Местоположение земельного участка
Расстояние, км Поправочный коэффициент
До 5 1,2
5-10 1
10-20 0,9
20-30 0,8
Свыше 30 0,7
Для определения стоимости земельного участка (права землепользования),
в зависимости от удаленности землепользования (земельного участка) от рынка
сбыта, баз снабжения и качества дорог, применяются следующие поправочные
коэффициенты (таблица 8):
Таблица 8-Удаленность земельного участка от сферы обслуживания
Расстояние, км Дороги с твердым Дороги с щебен. Грунтовые дороги
покрытием покрытием
До 20 1,4 1,1 0,7
21-40 1,2 0,9 0,6
41-60 1 0,7 0,5
61-80 0,8 0,5
81-100 0,6
свыше 100 0,5
При наличии нескольких факторов, повышающих или понижающих оценочную
стоимость права землепользования на конкретный земельный участок
коэффициенты перемножаются. Общий размер повышения или понижения оценочной
стоимости указанного права на сельскохозяйственных землях не должен
превышать 50 % ставок платы, установленных Правительством Республики
Казахстан.
При определении оценочной стоимости земельных участков (права
землепользования), указанных в подпунктах настоящего Порядка, применяются
поправочные коэффициенты а удаленность этих участков от сферы обслуживания
также установлены.
Выполнение землеустроительных работ по определению оценочной
стоимости земельного участка (права землепользования) заявкам частных
собственников земельных участков и землепользователей производится за счет
их средств.
Определение оценочной стоимости земельного участка (права
землепользования) оформляется актом согласно приложению 2.
Акт определения оценочной стоимости земельного участка (права
землепользования) подписывается председателем соответствующего
территориального комитета по земельным отношениям и землеустройству и
выдается заказчику.
Состояние значительной части земель, находящихся в сфере
хозяйственной деятельности, остается неудовлетворительным. Продолжающееся
нерациональное природопользование, в том числе сельскохозяйственное, при
существенном сокращении мероприятий по охране и рациональному использованию
почв и земельных ресурсов в нашей стране еще более усугубило проявление
процессов деградации земель.
Характер структурных изменений земельного фонда определяется
проводимой в стране земельной реформой, а количественные сдвиги в целом
отражают основные тенденции в изменении всей системы земельных отношений на
основе введения многообразия форм собственности и форм хозяйствования на
земле.
За последние 10 лет заметно увеличились площади земель, находящихся
в ведении городских, поселковых и сельских органов власти. Земли
сельхозпредприятий и граждан увеличились.
Практикуется истощительное сельскохозяйственное землепользование,
являющееся ведущим экологическим фактором деградации земель и утраты
плодородия. Особую опасность для экологического состояния
сельскохозяйственных земель и всего земельного фонда представляет снижение
общего уровня культуры земледелия из-за финансовых и материально-
технических проблем, слабой государственной поддержки сельскохозяйственных
производителей, поспешной реорганизации и ликвидации крупнотоварного
сельскохозяйственного производства без учета конкретных экономических,
социальных и экологических условий, без должного землеустроительного
обоснования.
Ввиду сокращения объектов агротехнических и агромелиоративных
мероприятий, снижения общего уровня культуры земледелия прогрессируют
процессы агрогенной эрозии оврагообразования, в почвах сельскохозяйственных
угодий снижается содержание гумуса и основных элементов минерального
питания растений, повышается кислотность почв, ухудшается
культурнотехническое и агрофизическое состояние сельскохозяйственных
земель, в том числе мелиорированных.
Приведенные данные свидетельствуют о том, что в настоящее время при
составлении земельных кадастров и проведении экономической оценки земли
важно учесть экологические и материально-технические факторы состояния
земельного фонда. Ведь ежегодные потери из-за экологического неблагополучия
земель по недобору урожайности оцениваются млн. т. Сельскохозяйственной
продукции в пересчете на зерно. Это можно считать приблизительным
экономическим ущербом от экологического неблагополучия сельскохозяйственных
земель. Конечно, учесть это при кадастровой оценке земель будет сложно.
Однако это весьма важный вопрос. С одной стороны, это потребует полного
(стопроцентного) обследования качества состояния угодий, во-вторых,
определения четкой научнообоснованной системы показателей пригодности
земель для того или иного вида сельскохозяйственного использования (под
пашню, сенокос, пастбища или другой вид использования), в третьих,
конкретная форма сельскохозяйственного использования в значительной мере
связана с конкретным природно-климатическими и экономическими условиями, а
также сложившейся степенью использования земель в сельском хозяйстве.
Главное же заключается в том, что указанный подход позволит вместе с
кадастровой оценки земли определить систему в проведении тех или иных
мелиоративных мероприятий по повышению естественного и экономического
плодородия почв.
1.2 Экономико-правовые положения кадастровой оценки земли
Законодательством Казахстана предусмотрено многообразие форм
собственности на землю и другие природные ресурсы. В системе отношений
собственности на землю решающая роль отведена различным формам
собственности. Агентство РК по управлению земельными ресурсами несет
ответственность за регулирование всей системы отношений собственности на
землю, природные ресурсы, определенные виды недвижимости. Это достигается,
с одной стороны, с помощью соответствующего экономического механизма
земельных отношений путем его периодического корректирования, а с другой –
посредством законодательного разграничения полномочий Центра и регионов на
основе обязательного исполнения действующих законов. В кадастровой оценке
земли важно учитывать, что она является, прежде всего, средой обитания
людей, а не только пространством их целенаправленной социально-
экономической деятельности. В природопользовании и особенно в
землепользовании как нигде более, требуется обеспечение высокой степени
государственного регулирования, а это значит, что собственность на
природные ресурсы должна оставаться в руках государства. Частная
собственность допустима лишь в малом землепользовании, которое охватывает
земельные участки для индивидуального жилищного строительства, садоводства,
огородничества, личного подсобного хозяйства, предоставляемые как в частную
собственность, так и в пожизненное наследуемое владение. [3]
С начала 90-х годов идет процесс реформирования земельных отношений,
происходят значительное перераспределение земли, передача ее в частную
собственность и и.д.
По данным Агентства РК (2001г.) около 892 тыс. собственников
земельных участков для ведения садоводства и дачного строительства
используют 81 тыс. га сельхозугодий. 105 тыс. землепользователей для
ведения крестьянского хозяйства используют 30 тыс. га сельхозугодий. Земли
негосударственных сельскохозяйственных организаций составляют 55 тыс. га
при количестве землепользователей 640 единиц. Хозяйственные товарищества и
акционерные общества при численности землепользователей 3100 единиц
используют около 38 тыс.га сельхозугодий. Земли около 16 тыс. га
сельхозугодий. На фоне указанных данных земли государственных
сельскохозяйственных организаций (1680 единиц) выглядят весьма малыми по
площади – 2927 тыс. га. Отсюда видно, в Казахстане велика доля
негосударственных сельхозорганизаций на землю. Такого положения мы в других
странах СНГ не наблюдаем. Так например, в России доли на землю частного
сектора и рыночного фонда колеблются в пределах 10-15%, остальные земли
находятся в распоряжении общественного сектора. При таком распределении
земель сельхозугодий обеспечиваются ли большая социальная справедливость и
интересы всех граждан Казахстана? Этот вопрос требует специального
изучения.
Внедрение частной собственности на землю даже в малом
землепользовании породило спекуляцию земельными участками. Взаимосвязь
частной собственности на землю и спекуляции земельными участками
проявлялась в прошлом и сейчас в капиталистических странах. Наш опыт
подтверждает эту закономерность. Спекуляция земельными участками и частное
присвоение земельной ренты явились следствием деформации экономики страны,
расслоение общества на очень бедных и богатых, роста напряженности и
преступности. В этих условиях преобладающей основой рыночной экономики
выступает не частная, а общественная собственность на землю, доля которой у
нас сильно уменьшилась.
Такое положение вряд ли позволит обеспечить большую социальную
справедливость. В составе механизма реализации эффективной рыночной
экономики землепользования находится плата ренты каждым землепользователем
на основе кадастровой оценки земли, а также аккумулирование рентных
платежей в бюджете государства для справедливого распределения в обществе.
Мировая практика показывает, что возрастающий контроль государства
за землепользованием меняет юридические нормы в отношениях прав
собственности на землю. Концепция безусловного права частной собственности
на землю не всегда отвечает общественным интересам эффективного безопасного
использования земель, сохранению их в сельскохозяйственном обороте. Кроме
того, во многих странах, особенно в промышленно развитых, в последние
десятилетия государство берет на себя значительную часть расходов на
поддержание почвенного плодородия и повышение доходов фермеров. По
имеющимся оценкам мировой практики, многообразие функции государства по
регулированию землепользование требует весьма значительных затрат из
бюджета и через действие ценового механизма. Поступления средств в сельское
хозяйство во много раз превышают те суммы, которые идут от этой отрасли в
бюджет. В целом по ОЭСР, т.е. по 205 наиболее развитым странам Запада,
поступление в сельское хозяйство из бюджета в 9 раз превышают его выплаты в
бюджет, а если к этому добавить и ценовые субсидии, то в 18 раз.
Направление средств сельскому хозяйству в целом по этой группе стран идет
поровну половину дает бюджет, половину – субсидирование цен. Доля субсидий,
доплат и иных видов платежей в цене продуктов сельского хозяйства в странах
ОЭСР составило в целом: по растениеводству 50%, по животноводству – 38%, по
всему сельскому хозяйству – 43%. При этом наиболее высокий уровень
государственной поддержки устойчиво сохраняется на зерно (пшеница – 48%,
рис – 86%), сахар – 48%, молоко – 62%, мясо (говядина -36%, баранина –
45%). Важно отметить уровень поддержки очень высок в Японии, Скандинавских
островах, Европейском Союзе, США.
Все это привело к активному вмешательству государства в земельный
рынок, рынок аренды, систему рационального использования сельхозугодий,
экологической защиты земельных ресурсов. Тенденция к новому пониманию
земельной собственности (проявляется через изменение законодательных норм в
интересах землевладельцев-арендаторов, ведущих хозяйство на земле, перед
собственником, получающем только ренту) является прогрессивной. Эта
тенденция должна учитываться в Земельном кодексе и учтена в земельных
кадастрах.
Особо крупную социально-экономическую роль в настоящее переходное к
рынку время играют следующие формы индивидуального ведения
сельскохозяйственного производства: личное подсобное хозяйство;
индивидуальное жилищное строительство; животноводство, которые создают
значительную часть продовольственного фонда страны, обязывает в полной мере
учитывать его в нормативно-правовых документах, в том числе в земельных
кадастрах и методических материалах кадастровой оценки. При этом важно
учесть те объективные особенности землепользования и землевладения, которые
присущи индивидуальным формам сельскохозяйственного производства.
Для кадастровой оценки земли важен учет земель, занятых населенными
пунктами. В Казахстане 300городов и поселков занимают 1665 тыс. га
сельхозугодий, а 7249 сельским населенным пунктам приходятся 16600 тыс. га
угодий.
При оценке стоимости земли населенных пунктов у нас в стране нет
единого подхода. Это видно по решению административного совета специальной
экономической зоны города Астаны от 25.05.2000г. № 3-1-539, утвердившему
перечень факторов, применяемых при оценке стоимости земельных участков (см.
приложение 1). Здесь выделяются три основные группы факторов: экономико-
градостроительные, социально-функциональные и экологические. В каждой
группе факторов выделяются частные факторы (школа, магазин, водоснабжение,
канализация и т.д.), определяющие величины коэффициентов, повышающих и
понижающих стоимость земельных участков, передаваемых в частную
собственность государством.
В Москве указанный показатель устанавливается и регулируется
городским законом Об основах платности землепользования в городе Москве.
Этот документ устанавливает, что основной формой использования городских
земель юридическими лицами является право аренды. Частная собственность на
земельные участки допускается главным образом для физических лиц в случаях,
специально предусмотренных городскими законами. Такие владельцы участков
вносят в казну города земельный налог, устанавливаемый в соответствии с
законодательством.
Арендаторы земельных участков (а их в Москве подавляющее
большинство) платят арендную плату, размер которой зависит от базовой
ставки в соответствии с территориальной оценочной зоной, где находится их
недвижимость. Границы зон, число которых в столице несколько десятков,
утверждаются мэром, как и базовые ставки платежей.
Чем ближе к центру столицы участок земли, чем лучше он обустроен
инженерными коммуникациями, дорогами, обеспечен городским транспортом и
другими элементами городской инфраструктуры, тем выше его арендная
стоимость. Устанавливаются также зоны повышенной стоимости и ценности,
представляющие особую историческую, градостроительную, экологическую
значимость для Москвы.
Арендная плата вносится разными долями 4 раза в год до 25-го числа
последнего месяца квартала. Если плата задержана на два срока, арендатор
может лишиться права на земельный участок. В качестве примера приводятся
следующие базовые ставки ежегодной арендной платы за 1 га. Для Пушкинской
площади оно составляют 618 180 000 руб., для территории за пределами
исторического центра столицы вне Садового кольца – 84 000 000 руб., а для
окраинных районов города – 36 000 000 руб.за 1 га земли.
Приведенные примеры свидетельствуют о вариантах практической
реализации кадастровой стоимостной оценки земли – сельскохозяйственных и
городских земельных ресурсов.
Новый тип экономико-правовых земельных отношений, основанный на
социальном многообразии форм собственности на землю, закреплен
законодательно.
Указаны также нормы общественных отношений, как институты
собственников и арендаторов земли, залог, продажа и другие сделки с
земельными участками, платность землепользования, регистрация прав на землю
и выдача соответствующих документов. Тысячи юридических и физических лиц
получили документы, подтверждающие права на землю. Проведена сплошная
инвентаризация земель населенных пунктов. На базе многообразия форм
собственности на землю формируется рынок земли. Регистрируются сделки купли-
продажи земельных участков между гражданами и юридическими лицами.
Социализация земельной ренты и права частного пользования землей – наиболее
перспективный путь социально-экономического развития.
Земельный рынок на базе кадастровой оценки земли как объекта
недвижимости, прежде всего, должен регулироваться специальным
законодательством (Земельным Кодексом), предусматривающим конкретный
механизм реализации ограничения права собственности на землю. Такой
механизм по земельному кодексу должен включать в себя следующие положения.
Ограничение прав на землю
1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным
настоящим Кодексом, республиканскими законами.
2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) особые условия использования земельных участков и режим
хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и
растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических
объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания,
путей миграции диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного
участка в течение установленных срока по согласованному в установленном
порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги
(участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный
участок, находящийся в государственой или муниципальной собственности:
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях,
установленных настоящим Кодексом и другими законами.
3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных
органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или
решением суда.
4. Ограничения прав на землю устанавливается бессрочно или на
определнный срок.
5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права
собственности на земельный участок к другому лицу.
6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в
порядке, установленном законом О гсударственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права
ограничены, в судебном порядке.
Становление нормативных отношений, учитывающих экономические
интересы не тоько центра, но и регионов, возможно лишь на основе реальной
многосубъектности отношений собственности в сфере природопользования в
целом и землепользования в частности. Однако речь идет особенно о
государственной собственности, распределяемой по степени значимости, общей
ее стоимости и эффективности использования.
Правовой статус природных ресурсов должен определяться только в
соответствии с законодательством по единому критерию, в полной мере
отражающему стратегические, общегосударственные интересы в их использовании
и воспроизводстве. По каждому виду ресурсов (особенно по земле) должно
выноситься конкретное решение, учитывающее его значение, объем,
эффективность освоения и использования, а также возможность изменения форм
собственности, проведения разгосударствления.
1.3 Содержание земельного кадастра, рента и цена земли
В прцессе разработки земельных кадастров в разрезе существующих
категорий земель и землепользователей важно оценить динамику изменений за
последний пятилетний период. По сельскохозяйственным угодьям изменения
следует оценить в разрезе: пашни, многолетних насаждений, залежей,
сенокосов, пастбищ, орошаемых и осушенных земель.
Для оценки состояния и охраны земель важно установить степень
соответствия культуры земледелия с почвенно-экологическими факторами,
загрязнением и дегумификацией почвенного покрова, подверженностью водной и
ветровой эрозии почв.
Основные положения земельного кадастра как инструмента стоимостной
оценки земли, организации земельных отношений и формирования земельного
хозяйства выражаются в следующем:
- данные земельного кадастра определяют цену земли, уровни
земельного налога и арендной платы, земельный кадастр содержит
систему необходимых сведений и документов о правовом режиме
земель, их распределении по собственникам земли,
землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям
земель, о качественной характеристике и народнохозяйственной
ценности земель;
- данные земельного кадастра подлежат обязательному применению при
планировании использования и охраны земель, при их изъятии и
предоставлении, при определении платежей за землю, проведении
землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и
осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и
охраной земель;
- земельный кадастр выступает основным регулируещим средством при
установлении способов использования земли, форм землевладения и
их структуры, размеров земельных наделов, состава землеохранных
мероприятий;
- в земельных кадастрах важно развивать углубление хозяйственной
направленности и территориальной ограниченности, отдавать
приоритет экологической информации о земле в ее содержании с
конкретным субъектом-пользователем в лице органов контроля и
охраны природы и административно-хозяйственных органов.
Для нас представляет методический интерес система кадастровой оценки
почв в США. Кадастровые системы США имеют свои эффективные подходы к оценке
почв. Такие системы (кадастровые) разработаны в США работниками различных
сельскохозяйственных опытных станций. Некоторые из них пытаются оценивать
почвы, исходя из урожайности выращиваемых на них культур; другие полностью
построены на физических свойствах почвы. Хорошим примером такого рода
системы оценки почв является разработанный в Калифорнийском университете
метод, известный под названием индекса Стори. При пользовании индексом
Стори требуется наличие подробных сведений о физических свойствах
оцениваемой почвы. В случае наличия такой информации – в почвенном обзоре
или в другом источнике технического порядка – процедура установления
надлежащего оценочного класса является несложной. Почвоведы употребляют
четыре основных оценочных показателя (фактора): фактора А – профиль, фактор
В – механический состав, фактор С – уклон, фактор Х, включающий шесть
переменных элементов. Каждый из первых трех факторов и шесть, составляющих
четвертый, изменяются в пределах 100% шкалы от наименее к наиболее
желательному состоянию. Первый шаг в оценке почвы состоит в том, чтобы
определить относительное (процентное) значение каждого из первых трех
факторов и каждого из шести переменных составляющих четвертого фактора,
которые могут потребоваться для оценки. Показатели определяющие эти
значения, совершенно точно выражают вариации соответствующих физических
свойств почвы. Специалист, выполняющий оценку почв по методу Стори,
использует точно такие же технические сведения, которые он применял бы при
определении класса, типа и вида почвы. Вторым шагом является объединение
нескольких относительных значений отдельных факторов и составляющих. Эта
процедура выполняется путем перемножения значений всех факторов и
последующего отбрасывания всех цифр результата, кроме первых двух: они и
представляют собой индекс Стори. Например: Если значение отдельных факторов
таковы; А=94, В=95, С=90, Х=80, то результат их перемножения равен
64980000, следовательно, комбинированный индекс Стори равен 65%. Этот
сводный показатель обозначает место данной почвы на 1005-ной шкале,
разбитой на 6 категорий по качеству почвы. Первая категория (почва высшего
качества) оценивается в 80-100%. Вторая (хорошая почва)- в 60-79, третья
(удовлетворительная)- в 40-59, четвертая (плохая) –в 20-39, пятая (очень
плохая почва)- в 10-19 и шестая (непригодная к сельскохозяйственному
использованию)- в 0-9%.
Категория качества представляет собой сводку физических свойств, которыми
определяется производительность почв на большинства культур, в значительной
степени освобожденную от влияния присущих почве ограничительных факторов.
Можно также объединить индексы Стори для всех имеющихся в хозяйстве (на
ферме) типов почв и устанавливать суммарный или средний индекс качества
всей земли хозяйства. Для этого специалист должен помножить индекс каждого
вида почв, выраженный в процентах, на площадь, занятую этой почвой, затем
сложить полученные для всех видов почв произведения и разделить на общую
площадь фермы. Полученный результат есть среднее значение индекса Стори для
всей площади данной фермы, в котором довольно полно отражаются различия в
качестве почв, либо для каждого типа почв.
Кроме качества почв есть и другие условия, через которые природные
факторы могут воздействовать на доходы, издержки и прибыль в
сельскохозяйственном производстве. В США существенное значение имеют
следующие четыре основные характеристики земельных угодий; местоположение и
конфигурация участка, занимаемого хозяйством, топография местности,
свойства почвы т ограниченность земельных ресурсов.
Местоположение и конфигурация определяют положение отдельной фермы в
пространстве. Эта характеристика земельного участка, занимаемого
хозяйством, закрепляется путем составления земельной описи. Типография по
сути своей связана с положением земельного участка относительно окружающей
природы; топография определяется такими естественными образованиями, как
холмы, реки и ручьи, ущелья, уклоны местности. Свойства почвы, как это уже
было выше рассмотрено, определяют характер основных проблем
землепользования в любом хозяйстве. Ограниченность земельных ресурсов по
сравнению с остальными факторами определяется менее ояевидной, однако она
оказывает важное влияние на цену земли и величину связанных с землей
фиксированных издержек (ренты ,налога). Среди указанных природных факторов
важную роль играет местоположение хозяйства. Этот фактор влияет на цены,
издержки пройзводства и семейный быт, валовую выручку от реализации
продукции. Особенно важно отметить значение местоположения хозяйства на
цены. Во-первых, рыночная цена на продукт устанавливается на рынке
прилегающей местностью. Во-вторых, стоимость транспортировки продуктов на
рынок возрастает с расстоянием. В-третьих, производитель вынужден нести
бремя транспортных расходов, поскольку никакой покупатель не пожелает
оплачивать более высокие транспортные издержки проиводителя, находящегося
дальше от рынка.[6]
Природные факторы влияют на специализацию сельского хозяйства,
определят технологические методы в полеводстве, структуру севооборота и
организацию животноводства, специфику сезонности и сроков выполнения работ
в земледелии.
Учет влияния природных факторов позволяет установить такую систему
ведения сельского хозяйства, которая может обеспечить наиболее выгодное
проиводство в данных конкретных условиях. Земельный кадастр представляет
собой банк территориально-организованных данных о земельных ресурсах
конкретной территории и об экологической ситуации в заданный момент
времени. В сочетании с другими базами данных и с автоматизированной
системой обработки и сопоставления этих данных и экспертных систем для
принятия необходимых управленческих решений в сфере землепользования (формы
пользования, установление платы, налоги и т.п.) оп образует единую
территориальную информационную систему о земельных ресурсах в комплексе
природно-ресурсного потенциала территории. Структурное содержание
земельного кадастра, учитывая его задачи и функции,можно представить в виде
следующих условных блоков:
1) количественной и качественной оценки, в котором показаны
натурально-вешественный состав земельного ресурса и его количество по
соответствующим категориям земель м видам использования, а также динамика
их баланса за определенный перод (например, 5 лет);
2) адресно-правовой, в котором размещается информация о структуре
размещения земельных ресурсов, статусе и о субъектах владения, распоряжения
и использования земельным ресурсом;
3) оценки состояния окружающей среды, в котором показана динамка
экологическимсостоянием земельных ресурсов и их использованием;
4) экономической оценки, отражающей место и роль земельного
ресурса,его плодородие, эффектиность использования, уровней платы налогов,
аренды и ренты;
5) сводный (социально-экономической оценки земельного ресурса
территории с критериями выбора систем земледелия и сценариев развития
экологической ситуации в зависимости от выбранных вариантов
землепользования и специализации хозяйства).
Это наиболее общие блоки земельного кадастра, которые должны
структурно соответствать комплексным тарриториальным кадастрам природных
ресурсов.
Конкретную практическую организационно-методическую роль в
разработке земельных кадастров признана сыграть создание целевой программы
Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного
кадастра.
Ведение рыночных отношений и предпринимательства формирует рынок
природных ресурсов, в том числе земельный рынок, что диктует необходимость
постепенного выведения части оценочно-земельных работ кадастра на
сопоставимую международную основу. Этао необходимо для интеграции нашей
экономики с мировой экономической системой.
Механизм экономического регулирования и стимулирования
рационального использования земель включает налогувую и ценовую политику,
меры повышения продуктивностиземель и экономические санкции за ухудшение
экологического состояния земель; цена земли, налоговые ставки земельного
налога, размеры арендной платы и рентных доходов и платежей имеют рентную
основу, зависит от плодородия и других объективных свойств земельных
участков.
В механизме кадастровых земельно-оценочных работ важное место
занимает дифференциальная земельная рента. Естественным условием
образования дифференциальной реньы выступает различия в качестве земли при
ее ограниченности, а социально- экономической причиной –экономически
обособленное хозяйствование на земле. Это присуще сельскому хозяйству и
добывающим оттраслям. Земельная рента также называется экономической
рентой, поскольку земля сама по себе не может приносить рентный доход.
Согласно терминологии, принятой в экономической науке, экономическая рента
означает неразработанную форму дохода. В оценочной терминологии
экономическая рента означает рыночную арендную ставку. Для плодородной
земли будет характерен более высокий доход, и поэтому она будет обладать
более высокой стоимостью, чем менее плодородная земля. Если возрастет цена
урожая, то возрастут остаточный (от труда, капитала и предпринимательских
усилий) доход от земли м от стоимости земли. Отсюда важно выделить два
понятия:
1. Чистая экономическая (абсолютная) рента – доход получаемый
собственником ресурса, предложение которого строго ограничено; цена
уплачиваемая собственнику ресурса, предложение которого строго ограничено.
2. Дифференциальная рента – рента, полученная собственником более
производительного ресурса: разница в величине платы за ресурсы,
объясняющаяся их разной производительностью
В системе методов оценки земли и выявления ренты важно учитывать и
такие дополнительные материалы:
а) согласно природно-сельскохозяйственному районированию, каждая
область подразделяется на крупные районы с различным природно-экономическим
потенциалом. Внутри районов выделяются подрайоны. По природно-
сельскохозяйственным районам определяются баллы биологической
продуктивности, выражающие относительную величину биоклиматического
потенциала (отношение биологической продуктивности данного места к средней
продуктивности по стане);
б) на базе показателей оценки не мелиорированной пашни, а также по
результатам работы научно-исследовательских, проектных учреждений и
сложившейся практики использования земель в сельскохозяйственных
предприятиях разрабатывается агропромышленная группировка земель.
Для каждой из групп земель приводится оценка их пригодности для
возделывания различных культур, включая следующие подразделения: лучшие,
хорошие, удовлетворительное и неудовлетворительные земли. Критерием для
такой оценки послужила средняя урожайность в цга за последнее 10 лет.
Наиболее высокая урожайность той или иной культуры на землях определенной
группы позволяла оценивать последнее как лучшие для возделывания.
Уменьшение урожайности на 15%по сравнению с лучшими землями снижало оценку
до хороших. Подобным способом определялись и последующие выделы приведенной
выше шкалы.
Внутриобластные различия в природных условиях и экономических
факторах использования земель проявляются в показателях экономической
оценки пашни по окупаемости затрат и доле дифференциального дохода в
валовом продукте землевладения. [4]
В экономической оценке и оценке качества земли необходим учет
экологического состояния угодий, особенно степени эродированности пашни и
многолетних насаждений. На эродированных землях значительно снижаются
урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность естественных
кормовых угодий (сенокосов и пастбищ).
При оценке земель следует учесть нарушение земли и выработанные
месторождения полезных ископаемых с учетом затрат на их рекультивацию.
Необходимо разработать модели плодородия почв при различных уровнях
их окультурренности. Каждая почвенно-климатическая зона имеет модель, с
оптимальными параметрами почв является важным методическим подходом для
определения цены земли, ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
