Оценка кредитного развития банковского сектора Республики Казахстан
Содержание
Введение 3-6
Глава 1. Подходы к оценке стоимости банка.
1.1. Сравнительный подход к оценке стоимости коммерческого банка.
7-15
1.2. Затратный подход к оценке стоимости коммерческого банка. 15-24
1.3. Доходный подход к оценке стоимости коммерческого банка. 24-32
Глава 2. Особенности оценки стоимости банка
2.1. Специфические черты банковского бизнеса. 33-41
2.2. Внутрибанковский оборот, показатели оценки стоимости банка.
41-52
2.3. Расчет оценки и стоимости коммерческого банка на примере
Темірбанка. 52-54
Глава 3. Оценка кредитного развития банковского сектора
Республики Казахстан
3.1. Оценка финансовой стабильности и результатов банковских
операций. 55-63
3.2. Депозитный поток коммерческого банка. 63-70
3.3. Коммерческие банки в развитии региональной экономики
Республики Казахстан. 71-75
Заключение. 76-79
Список использованной литературы. 80-82
Приложения.
Введение
Слияние мировых экономических систем и рост подвижности капитала
делают все более важной оценку стоимости компаний в странах с развивающейся
экономикой. Без этой оценки невозможно проводить приватизацию, создавать
совместные предприятия, осуществлять слияния и поглощения, реструктуризацию
и даже просто управлять предприятием и повышать его прибыльность. Правда,
оценить стоимость компании в условиях развивающейся экономики очень сложно,
так как риск и препятствия для покупателей и продавцов больше, чем в
развитых странах.
К тому же процесс концентрации в форме слияний и поглощения становится
основополагающей тенденцией в мировой экономике, где банковская сфера
является отраслью, в наибольшей степени подверженной данным процессам. На
долю банковских слияний приходится 16,3% в общем объеме слияний по всем
отраслям экономики. В основе популярности данных процессов в современных
экономических условиях лежат затруднительные и доходные мотивы, такие как
получение синергетического эффекта в результате объединения двух банков;
возникновение различных видов экономики; развитие такого актива как
гудвилл; увеличение размеров банка, что позволяет последним выполнять
постоянно ужесточающие требования к их деятельности со стороны НБ РК;
возможность перелива капитала в наиболее перспективные направления
банковской деятельности; диверсификация; выход на новые рынки. Успех данных
процессов зависит от правильного выбора партнера для слияния и поглощения,
качества от разработанной стратегии объединения, нахождения оптимальной
величины затрат на данные процессы с точки зрения их эффективности для
конкретного бизнеса.
Требование со стороны Национального банка Республики Казахстан
повышения капитализации и соблюдения ликвидности банков второго уровня
ускорило процесс ликвидации и слиянии банков в Казахстане. Если
проанализировать развитие банковской системы в Республике Казахстан, то
можно сказать, что с января 1995 года началось количественное сжатие
банковской системы, основной целью которого явилось повышение надежности
банковской системы республики. На 1 января 1995 года было зарегистрировано
237 банков, в настоящее время число банков сократилось до 43 на 01.01.02.
Таким образом, учитывая все вышесказанное, а также тенденции развития
банковской системы, направленные к количественному сжатию с целью повышения
надежности, можно сказать, что необходимость в управлении ликвидностью и
платежеспособностью возрастает с каждым днем.
Поэтому возрастает потребность в выработке подходов и методик
оценки стоимости банка при их слияниях и поглощениях. В связи с этим, также
актуальным становится изучение мирового опыта регулирования банковской
деятельностью в целом и ликвидности банков в частности рыночно развитых
странах.
В задачи дипломной работы входит׃
- раскрыть суть подходов оценки стоимости банка.
- изучить ряд специфических черт, которые обуславливают особенности
оценки стоимости кредитных организаций.
- раскрыть и проанализировать оценку стоимости коммерческого банка.
Цель моей работы - изучение методов оценок используемые в мировой
практике и возможности их применения в Казахстане, анализ финансовых
показателей и составление рейтинга по банкам. Объектом исследования
является оценка стоимости и предметом исследования работы взяты банки,
функционирующие на рынке Казахстана.
Оценка активов затратным методом не позволит точно определить ценности
кредитной организации, поскольку реальная их стоимость может быть
существенно меньше. Такие активы баланса банка, как кредитный портфель,
портфель ценных бумаг, без подробной проверки на месте не могут быть с
большой степенью достоверности оценены. Подобные затруднения обусловлены
изменением рыночной стоимости активов вследствие ежедневных колебаний
процентных ставок и валютных курсов на рынке. Игра на разнице в процентных
ставках представляет неразрешимую проблему для аутсайдера и, следовательно,
снижает уровень достоверности результатов.
Утрата доверия к банку резко снижает его рыночную стоимость, поскольку
он в значительной мере утрачивает возможность проведения прибыльных
активных и пассивных операций. Привлечение средств требует повышенных
ставок процента в качестве компенсации за риск. Отток вкладов, кроме того,
побуждает ограничивать активные операции, в частности приостанавливать
финансирование долгосрочных проектов, которые вследствие этого быстро
падают в цене. Потенциальные покупатели ликвидируемых активов приобретают
их не по полной, а по существенно заниженной цене. Американский
экономист Джеймс, проанализировав причины банкротств банков в США за 1985 -
1988 годы, пришел к выводу, что "издержки банкротств" банков (разница между
балансовой и рыночной стоимостью банка на момент ликвидации) составили в
среднем 30 процентов, что значительно выше, чем при банкротстве предприятий
других отраслей. Характерное для финансовой сферы взаимопереплетение
капиталов в случае банкротства одного кредитного учреждения ставит под удар
другие банки и предприятия, вызывая "цепную реакцию" банкротств. Вероятны и
серьезные нарушения системы расчетов - при этом сбой в одном из звеньев
может легко распространиться на всю систему.
Поддерживаемая на должном уровне стоимость активов кредитной
организации одновременно обеспечивает сохранность средств клиента и
является источником его экономического роста. При этом следует
ориентироваться не на балансовую стоимость активов, а на их рыночную
стоимость, для чего должна проводиться регулярная переоценка активов
кредитной организации по рынку. При нежелательном изменении величины
рыночной стоимости активов кредитной организации менеджеры имеют
возможность изменить их общую стоимость за счет изменения структурным путем
продажи (покупки) тех или иных активов. Рыночная оценка кредитной
организации, которая может быть использована в целях обеспечения ее
стабильности и входит в качестве составляющего элемента в программу
регулирующих органов, направленную на предупреждение банкротств и ухудшение
финансового положения кредитной организации.
Как показали события 1996 года, процедура санации не всегда приводит к
удовлетворительным результатам и от банкротства не застрахованы даже
крупнейшие казахстанские банки, не говоря о средних и мелких. Как уже
подтвердилось в международной практике оценив правильно банк и найти другой
для слияния или поглощения может спасти ситуацию, не прибегая к процедуре
санации. Оценка стоимости могла быть как индикатором
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и приложения. В
первой главе рассмотрены подходы к оценке стоимости банка, во второй главе
охвачены общие особенности оценки стоимости банка, в третьей главе анализ
оценки кредитного развития. В заключении, я постараюсь указать на основные
перспективы развития оценки стоимости банка, высказать свои предложения и
рекомендации.
В работе рассматриваются основные методы оценки[1], используемые
зарубежными оценщиками при определении рыночной стоимости кредитной
организации. Для уяснения экономической сущности методов оценки,
определения диапазона и условий их действия, выяснения возможности
адаптации к Казахстанским условиям проводится классификация по доминирующим
факторам рыночной стоимости и описывается базовая методика оценки с позиции
доходного, затратного и сравнительного подходов. Также одним из самых
важных моментов, по моему мнению, является отражение проблем, с которыми
сталкиваются при оценке бизнеса в банковской сфере.
Глава 1. Подходы к оценке стоимости банка
§ 1.1 Сравнительный подход к оценке стоимости коммерческого банка
Оценка имущества банка базируется на использовании трех основных
подходов: затратного, доходного и сравнительного. Каждый из подходов
предполагает применение своих специфических методов и приемов, а также
требует соблюдения особых условий, наличия достаточных факторов.
Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее
положение фирмы, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем
доходы. В связи с этим результат, полученный на основе всех трех подходов,
является наиболее обоснованным и объективным.
Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность
активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии
достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее
вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная
цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.
Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность
его применения, а также объективность результативной величины, являются
следующие базовые положения:
- Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально
сформированные рынком цены на аналогичные предприятия (акции). При наличии
развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия в
целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные
факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия.
К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный
вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные
особенности предприятия и т. д. Это в конечном счете облегчает работу
оценщика, доверяющего рынку.
- Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе
альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает
прежде всего будущий доход. Производственные, технологические и другие
особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции
перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на
размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала
обеспечивает выравнивание рыночных цен.
- В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и
финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития.
Следовательно, в аналогичных предприятиях должно совпадать соотношение
между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими, как прибыль,
дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного
капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их
определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.
Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик
ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий. В
данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается
только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с
оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет
стоимость предприятия на основе расчетов.
Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно,
отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой
деятельности предприятия, в то время как доходный подход ориентирован на
прогнозы относительно будущих доходов.
Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение
спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена
фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке.
Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков,
ограничивающих его использование в оценочной практике. Во-первых, базой для
расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты.
Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.
Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии доступной
разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию,
но и по большому числу похожих фирм, отобранных оценщиком в качестве
аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий-аналогов
является достаточно сложным процессом.
В-третьих, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить
поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного
обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно
одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить различия и
определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины
стоимости.
Таким образом, возможность применения сравнительного подхода зависит
от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает
использование данных о фактически совершенных сделках. Второе условие -
открытость рынка или доступность финансовой информации, необходимой
оценщику. Третьим необходимым условием является наличие специальных служб,
накапливающих ценовую и финансовую информацию. Формирование
соответствующего банка данных облегчит работу оценщика, поскольку
сравнительный подход является достаточно трудоемким и дорогостоящим.
Сравнительный подход к оценке бизнеса основан на использовании двух
типов информации:
- Рыночная (ценовая) информация.
- Финансовая информация.
Рыночная информация представляет собой данные о фактических ценах
купли-продажи акций, аналогичных с акциями оцениваемой компании. Качество и
доступность информации зависят от уровня развития фондового рынка.
Формирование отечественного фондового рынка не завершено, однако целый ряд
агентств, например Финмаркет, АК&М, Росбизнесконсалтинг, публикует
ежедневные бюллетени о состоянии финансовых рынков, предложениях на
покупкупродажу ценных бумаг, исследованиях активности рынков акций
крупнейших предприятий.
Финансовая информация обычно представлена бухгалтерской и
финансовой отчетностью, а также дополнительными сведениями, позволяющими
определить сходство компаний и провести необходимые корректировки,
обеспечивающие необходимую сопоставимость. Дополнительная информация
позволит правильно применить стандарты системы национальных счетов, выявить
излишек или недостаток активов, внести поправки на экстраординарные
события и т. д.
Финансовая информация должна быть представлена отчетностью за
последний отчетный год и предшествующий период. Ретроинформация собирается
обычно за 5 лет. Однако этот период может быть другим, если условия
деятельности предприятия существенно отличаются от тех, в которых оно
работает на момент оценки. Финансовая информация должна быть собрана не
только по оцениваемой компании, но и по аналогам. Корректировке подлежит
вся отчетность по полному списку предприятий, отобранных "оценщиком:
Поэтому сравнительный подход является чрезвычайно трудоемким и
дорогостоящим. Кроме того, как показывает практика, тщательный анализ
информации может дать отрицательный результат. Оценщик приходит к
заключению об отсутствии необходимого сходства и невозможности применения
данного метода, хотя время и деньги потрачены. Финансовая информация может
быть получена оценщиком как по публикациям в периодической печати, так и на
основании письменного запроса либо непосредственно на предприятии в ходе
собеседования. Состав этой информации зависит от конкретного объекта
оценки, стратегии и методологии оценщика, а также стадии отбора аналогов.
Процесс отбора сопоставимых компаний осуществляется в 3 этапа.
На первом этапе определяется так называемый круг "подозреваемых". В
него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемым.
Поиск таких компаний начинается с определения основных конкурентов,
просмотра списка слившихся и приобретенных компаний за последний год.
Возможно использование электронных баз, однако такая информация нуждается в
дополнительных сведениях, так как она не бывает достаточно полной. Критерии
сопоставимости достаточно условны и обычно ограничиваются сходством
отрасли, производимой продукции, ее ассортимента и объемов производства.
На втором этапе составляется список "кандидатов". Поскольку аналитику
требуется дополнительная информация сверх официальной отчетности, он должен
собрать ее непосредственно на предприятиях. Поэтому первоначальный список
может сократиться из-за отказа некоторых фирм в представлении необходимых
сведений, а также из-за плохого качества, недостоверности предоставленной
информации. Критерии оценки должны соответствовать важнейшим
характеристикам фирм. Если аналог отвечает всем критериям, то он может
использоваться на последующих этапах оценки. Принятие решения о
сопоставимости лежит на оценщике.
На третьем этапе составляется окончательный список аналогов,
позволяющий аналитику определить стоимость оцениваемой фирмы. Включение
предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополнительно
полученной информации. На этом этапе аналитик ужесточает критерии
сопоставимости и оценивает такие факторы как уровень диверсификации
производства, положение на рынке, характер конкуренции и т. д.
Состав критериев сопоставимости определяется условиями оценки,
наличием необходимой информации, приемами и методами, наработанными
оценщиком. На практике невозможно проанализировать все факторы, по которым
осуществляется окончательный отбор, однако критерий отраслевого сходства
является обязательным.
Рассмотрим основные критерии отбора.
Отраслевое сходство - список потенциально сопоставимых компаний всегда
принадлежит одной отрасли, однако не все предприятия, входящие в отрасль
или предлагающие свои товары на одном рынке, сопоставимы. Оценщик должен
учитывать следующие дополнительные факторы:
- уровень диверсификации производства. Если предприятие выпускает один
вид продукта или какой-то товар существенно доминирует в производстве и
обеспечивает 85% общей прибыли, а сравнимая компания ориентирована на
широкий круг товаров и услуг либо аналогичный товар дает не более 20% общей
массы прибыли, то такие компании не являются для оценщика сопоставимыми;
- характер взаимозаменяемости производимых продуктов. Так,
технологическое оборудование одного из предприятий может обеспечивать
производство только конкретного продукта. В случае изменения ситуации на
рынке такое предприятие будет нуждаться в серьезном техническом
перевооружении. Аналог выпускает аналогичный продукт на оборудовании, легко
поддающемся переналадке для производства новых товаров. Следовательно,
предприятия неодинаково отреагируют на изменение ситуации на рынке;
- зависимость от одних и тех же экономических факторов. Стоимость
капитала строительных компаний, работающих в районах массового
строительства и в отдаленных экономических районах, существенно отличается
при достаточном сходстве других критериев, например численности работающих,
состава парка строительных машин и механизмов. Аналитик, выявив различия,
может либо вычеркнуть предприятие из списка аналогов, либо рассчитать
величину корректировки цены аналога для определения стоимости оцениваемой
компании;
- стадия экономического развития оцениваемой компании и аналогов.
Опытная компания, проработавшая ни один год, имеет неоспоримые
преимущества и дополнительную прибыль за счет стабильного функционирования,
хорошей клиентуры и поставщиков сырья и т. д.
Размер является важнейшим критерием, оцениваемым аналитиком при
составлении окончательного списка аналогов. Сравнительные оценки размера
компании включают такие параметры, как объем реализованной продукции и
услуг, объем прибыли, число филиалов и т. д. Однако принятие решения о
включении компании в список сопоставимых только на основе ее размера может
привести оценщика к неправильным выводам, так как объективно закрытые
компании обычно меньше, чем открытые. Кроме того, оценщик должен учитывать,
что более крупная компания не будет автоматически иметь большую прибыль
только за счет своего размера. Поэтому оценщик должен в первую очередь
учитывать факторы, обеспечивающие величину прибыли:
- географическую диверсификацию - крупные компании обычно имеют более
разветвленную сеть потребителей своей продукции, минимизируя тем самым риск
нестабильности объемов продаж;
- количественные скидки - крупные компании закупают сырье в большем
объеме, чем небольшие фирмы, и получают при этом значительные скидки. Кроме
того, аналитик должен иметь в виду, что коэффициент использования
оборудования в крупных компаниях лучше. Поэтому мультипликатор,
рассчитанный для открытой компании, должен быть скорректирован и понижен
для оценки закрытой компании;
- ценовые различия по сходным товарам - крупные компании зачастую
имеют возможность устанавливать более высокие цены, так как потребитель
предпочитает приобретать товар у хорошо зарекомендовавших себя фирм,
оплачивая, по сути, товарный знак, гарантирующий качество. Это в конечном
счете влияет на величину мультипликатора.
Перспективы роста - оценщик должен определить фазу экономического
развития предприятия, поскольку она определяет распределение чистой прибыли
на дивидендные выплаты и затраты, связанные с развитием предприятия.
Оценивая перспективы роста компании, аналитик рассматривает степень влияния
трех основных факторов: общего уровня инфляции, перспектив роста отрасли в
целом и индивидуальных возможностей развития конкретной фирмы в рамках
отрасли. Другим существенным фактором возможного роста является динамика
доли предприятия на рынке. Эксперт должен внимательно изучить конкурентные
преимущества и недостатки оцениваемой компании по сравнению с аналогами.
Финансовый риск. Оценка финансового риска осуществляется следующими
способами:
- сравнивается структура капитала или соотношение собственных и
заемных средств;
- оценивается ликвидность или возможность оплачивать текущие
обязательства текущими активами;
- анализируется кредитоспособность фирмы, другими словами -
способность привлекать заемные средства на выгодных условиях.
Качество менеджмента - оценка этого фактора наиболее сложна, так как
анализ проводится на основе косвенных данных, таких, как качество отчетной
документации, возрастной состав, уровень образования, опыт, зарплата
управленческого персонала, а также место компании на рынке.
Перечень критериев сопоставимости, приведенный выше, не является
исчерпывающим, и эксперт имеет возможность самостоятельно дополнять список
дополнительными факторами. Оценщик редко находит компании, абсолютно
идентичные с оцениваемой, поэтому на основе анализа критериев он может
сделать один из следующих выводов:
- компания сопоставима с оцениваемой по ряду характеристик и может
быть использована для расчета мультипликаторов;
- компания недостаточно сопоставима с оцениваемой и не может быть
использована в процессе оценки. Эксперт должен в письменной форме
объяснить, почему он сделал данное заключение.
Сравнительный подход оценки предприятия использует все традиционные
приемы и методы финансового анализа. Оценщик рассчитывает одинаковые
коэффициенты, анализирует балансы, отчеты о прибылях и убытках,
дополнительную информацию. Финансовый анализ является важнейшим приемом
определения сопоставимости аналогичных компаний с оцениваемой.
Отличительные черты финансового анализа при сравнительном подходе
проявляются в следующем:
во-первых, с помощью финансового анализа можно определить рейтинг
оцениваемой компании в списке аналогов;
во-вторых, он позволяет обосновать степень доверия оценщика к
конкретному виду мультипликатора в общем их числе, что в конечном счете
определяет вес каждого варианта стоимости при выведении итоговой величины;
в-третьих, финансовый анализ является основой для внесения необходимых
корректировок, обеспечивающих увеличение сопоставимости и обоснованности
окончательной стоимости.
§ 1.2 Затратный подход к оценке оценке стоимости коммерческого банка
Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает
стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая
стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений
конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не
соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает
задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления
этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости
каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость
обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов
предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат
показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.
Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является:
Собственный капитал = Активы – Обязательства[2].
Затратный подход включает несколько этапов.
1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся
здания, сооружения.
2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения
здания и сооружения на действительную дату оценки.
Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость
строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии
оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех
же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект.
В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется
возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.
Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в
текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной
полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в
соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.
Рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения, должно быть
отражено в отчете, причем выбор следует ясно обосновать для предупреждения
неправильного понимания.
Определение полной стоимости строительства включает расчет:
- прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчислений,
стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных
услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по
технике безопасности и т.п.);
- косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов,
инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование,
накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным
ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности,
рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права
собственности. Использование издержек замещения вместо издержек
воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые устаревшие
элементы;
- предпринимательского дохода.
Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор
планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и
доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета
предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство.
Стоимость +Предпринимательский = Полная стоимость
строительства + доход строительства
3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их
физического, функционального, технологического и экономического
устаревания.[3]
Физическое устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с
использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости
обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению
жизни и полезности объекта.
Функциональное устаревание - потеря стоимости собственности, связанная
с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась.
Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта
собственности и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки,
избыточные операционные издержки, и проявляется в устаревшей архитектуре
здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т.д. Иначе говоря,
объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его
функциональной полезности.
Формой функционального устаревания является технологическое
устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями
в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным,
более дорогим в эксплуатации.
Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости
актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими
спрос, или возросшей конкуренцией.
4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность
между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью
замещения) и совокупным износом.
5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством
прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного
участка.
Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка.
Оценщик имеет дело прежде всего не с нормативной ценой земли, а с
рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и
предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо
определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность
признается лишь для участков со следующими условиями использования:
- индивидуальное (жилищное) строительство;
- крестьянское (фермерское) хозяйство;
- личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;
- приватизированные участки под предприятиями.
Для оценки же рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь
следующую информацию:
- титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
- физические характеристики участка (топография, инженерно-
геологические, гидрогеологические характеристики участка, экологические
параметры и т.д.)
- данные о взаимосвязи участка с окружением;
- экономические факторы, характеризующие участок (например, характер
экономического развития района и т.д.).
Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими
основными методами:
- методом техники остатка для земли;
- методом средневзвешенного коэффициента капитализации;
- методом сравнения продаж;
- методом разбиения;
- методом капитализации;
- методом валового рентного мультипликатора.
Метод техники остатка для земли
При применении метода техники остатка для земли должны быть изве-
стны:
- стоимость зданий и сооружений;
- чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и
сооружениями;
- коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.
Метод средневзвешенного коэффициента капитализации.
Здесь используется долевой подход к оценке. Расчеты этим методом
выполняются в несколько этапов:
1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость
недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и
сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах
земли и ценах на строительные работы.
2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализации-
коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного
дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е.
распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по
формуле
Rзд =Rзд ·Дзд +R зем ·Дзем
где Rср - средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;
Rзд - коэффициент капитализации для зданий, сооружений;
Дзд, Дзем - процентная доля зданий, сооружений и земельного
участка в общей стоимости;
Rзем - коэффициент капитализации для земли.
Метод сравнения продаж и метод валового рентного мультипликатора.
Содержание этих двух методов ранее уже было описано в данной главе в
разделе, посвященном технологии применения рыночного подхода в
недвижимости.
Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется
капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитывается
отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене по
формуле,
где R - общий коэффициент капитализации;
Yанал - чистый операционный доход аналога;
Vанал - продажная цена аналога.
Метод разбиения земельного участка при определении стоимости.
Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить
стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные
индивидуальные участки. В процессе применения метода можно выделить
следующие этапы:
1.Определяются количество и размеры индивидуальных участков. Здесь
должны учитываться юридические ограничения, физические требования,
касающиеся размеров, топографии, качества почв.
2.Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода
сопоставимых продаж.
3. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с
продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной
подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных
коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также
рассчитывается разумная предпринимательская прибыль.
4. Составляется график освоения и предполагаемых продаж.
5. Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.
6. Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания издержек
освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли из
предполагаемой выручки от продажи участков.
7. Определяется ставка дисконта.
8. Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для
расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.
После определения полной стоимости восстановления или замещения из
полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости
объекта. Понятие износ, используемое оценщиками, и понятие износ,
используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.
Термин износ в теории оценки понимается как утрата полезности
объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не
только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется
в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса
издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы
объекта.
В практике оценки применяется несколько методов определения износа и
сооружений:
- метод срока жизни;
- метод разбиения.
Метод разбиения заключается в учете всех видов износа, к которым
относятся:
- устранимый физический износ;
- неустранимый физический износ;
- устранимый функциональный износ;
- неустранимый функциональный износ;
- внешний износ.
Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта
являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. На
против, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимости, то
износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы
список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек восстановления
включался в отчет об оценке.
Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так
же как и физический, бывает устранимым и неустранимым. Критерий отнесения
износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с
физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функцио-нального
износа определяется как затраты, целесообразные с точки зрения их вклада в
будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ
вызывается:
- недостатками, требующими добавления элементов;
- недостатками, требующими замены или модернизации элементов.
В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых
добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений,
если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки.
Это объясняется тем, что обычно перестройка части объекта обходится дороже,
если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта.
Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами
на замену устаревших элементов.
Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком,
так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке
он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в
аренду данного объекта.
Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом:
Потери в арендной плате (за месяц)
Мультипликатор валовой месячной арендной платы (ВРМ), характерный для
данного типа недвижимости.
Потери в арендной плате Мультипликатор валовой месячной
(за месяц) арендной платы (ВРМ), характерный
для данного типа недвижимости
Определение износа объекта методом расчета срока жизни. При применении
этого метода оперируют следующими понятиями:
1. Срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение
которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот
период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни
обьекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить
вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.
2. Срок физической жизни объекта это период времени, в течение
которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом
здания.
3. Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке
внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который
соответствует его физическому состоянию.
4. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от
даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.
5. Нормативный срок службы это определенный нормативными актами срок
службы зданий и сооружений.
§1.3 Доходный подход к оценке стоимости коммерческого банка
Рыночная оценка банка во многом зависит от того, каковы его
перспективы. При определении рыночной стоимости банка учитывается только та
часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в
будущем. При этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник
начнет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти
факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод денежных
потоков (далее – метод ДДП).
Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о
том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму,
большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.
Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости
прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут
к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения
инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в
действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов,
состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, не материальных
ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить
вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой
точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни
принадлежали, производят всего один вид товарной продукции - деньги. Метод
ДДП может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем
не менее существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный
результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода
наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю
хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии
роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей
степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки
(хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для
принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в
применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и
многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное
прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.
Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных
потоков (ДП)
1. Выбор модели денежного потока.
2. Определение длительности прогнозного периода.
3. Анализ и прогноз расходов.
4. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного
периода.
5. Определение ставки дисконта.
6. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
7. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в
постпрогнозный период.
8. Внесение итоговых поправок.
Выбор модели денежного потока
При оценке бизнеса мы можем применять одну из двух моделей денежного
потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного
капитала. В табл. 1.1 показано, как рассчитывается денежный поток для
собственного капитала. Применяя эту модель, рассчитывается рыночная
стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия.
Таблица 1.1
Чистая прибыль после уплаты налогов
плюс амортизационные отчисления
плюс (минус) Уменьшение (прирост) собственного оборотного
капитала
плюс (минус) уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства
плюс (минус) прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности
итого равно денежный поток
Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капитала,
мы условно не различаем собственный и заемный капитал предприятия и считаем
совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному
потоку выплаты процентов по задолженности, которые ранее были вычтены при
расчете чистой прибыли. Поскольку проценты по задолженности вычитались из
прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму
на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является
рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.
В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как на номинальной
основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора
инфляции).
Определение длительности прогнозного периода
Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а
не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка
прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных
средств) на какой-то будущий временный период, начиная с текущего года. В
качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы
роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный
период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или
бесконечный поток доходов).
Определение адекватной продолжительности прогнозного периода -
непростая задача. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем,
больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки
зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой
стороны, чем длительнее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать
конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных
средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике
прогнозный период для оценки предприятия может составлять в зависимости от
целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. В странах с переходной
экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы
особенно затруднительны, на наш взгляд, допустимо сокращение прогнозного
периода до 3 лет. Для точности результата следует осуществлять дробление
прогнозного периода на более мелкие единицы измерения: полугодие или
квартал.
Анализ и прогноз расходов
На данном этапе оценщик должен:
- учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;
- изучить структуру расходов, в особенности соотношение постоянных и
переменных издержек;
- оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;
- изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые
могут фигурировать в финансовой отчетности за прошлые годы, но в будущем не
встретятся;
- определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего наличия
активов и из будущего их прироста и выбытия;
- рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых
уровней задолженности;
- сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями
для предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми
показателями.
Главным в отношении производственных издержек является разумная
экономия. Если она систематически достигается без ущерба для качества,
продукция предприятия остается конкурентоспособной. Для правильной оценки
этого обстоятельства необходимо прежде всего четко выявлять и
контролировать причины возникновения категорий затрат.
Эффективное и постоянное управление издержками неразрывно связано с
обеспечением адекватной и качественной информации о себестоимости отдельных
видов выпускаемой продукции и их относительной конкурентоспособности.
Умение постоянно "держать руку на пульсе" текущих издержек позволяет
корректировать номенклатуру производимой продукции в пользу наиболее
конкурентоспособных позиций, строить разумную ценовую политику фирмы,
реально оценивать отдельные структурные подразделения с точки зрения их
вклада и эффективности.
Классификация затрат может производиться по нескольким признакам:
- составу плановые, прогнозируемые или фактические;
- отношению к объему производства: переменные, постоянные, условно-
постоянные;
- способу отнесения на себестоимость: прямые, косвенные;
- функциям управления: производственные, коммерческие,
административные.
Для оценки бизнеса важны две классификации издержек. Первая
классификация издержек на постоянные и переменные. Постоянные издержки не
зависят от изменения объемов ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Введение 3-6
Глава 1. Подходы к оценке стоимости банка.
1.1. Сравнительный подход к оценке стоимости коммерческого банка.
7-15
1.2. Затратный подход к оценке стоимости коммерческого банка. 15-24
1.3. Доходный подход к оценке стоимости коммерческого банка. 24-32
Глава 2. Особенности оценки стоимости банка
2.1. Специфические черты банковского бизнеса. 33-41
2.2. Внутрибанковский оборот, показатели оценки стоимости банка.
41-52
2.3. Расчет оценки и стоимости коммерческого банка на примере
Темірбанка. 52-54
Глава 3. Оценка кредитного развития банковского сектора
Республики Казахстан
3.1. Оценка финансовой стабильности и результатов банковских
операций. 55-63
3.2. Депозитный поток коммерческого банка. 63-70
3.3. Коммерческие банки в развитии региональной экономики
Республики Казахстан. 71-75
Заключение. 76-79
Список использованной литературы. 80-82
Приложения.
Введение
Слияние мировых экономических систем и рост подвижности капитала
делают все более важной оценку стоимости компаний в странах с развивающейся
экономикой. Без этой оценки невозможно проводить приватизацию, создавать
совместные предприятия, осуществлять слияния и поглощения, реструктуризацию
и даже просто управлять предприятием и повышать его прибыльность. Правда,
оценить стоимость компании в условиях развивающейся экономики очень сложно,
так как риск и препятствия для покупателей и продавцов больше, чем в
развитых странах.
К тому же процесс концентрации в форме слияний и поглощения становится
основополагающей тенденцией в мировой экономике, где банковская сфера
является отраслью, в наибольшей степени подверженной данным процессам. На
долю банковских слияний приходится 16,3% в общем объеме слияний по всем
отраслям экономики. В основе популярности данных процессов в современных
экономических условиях лежат затруднительные и доходные мотивы, такие как
получение синергетического эффекта в результате объединения двух банков;
возникновение различных видов экономики; развитие такого актива как
гудвилл; увеличение размеров банка, что позволяет последним выполнять
постоянно ужесточающие требования к их деятельности со стороны НБ РК;
возможность перелива капитала в наиболее перспективные направления
банковской деятельности; диверсификация; выход на новые рынки. Успех данных
процессов зависит от правильного выбора партнера для слияния и поглощения,
качества от разработанной стратегии объединения, нахождения оптимальной
величины затрат на данные процессы с точки зрения их эффективности для
конкретного бизнеса.
Требование со стороны Национального банка Республики Казахстан
повышения капитализации и соблюдения ликвидности банков второго уровня
ускорило процесс ликвидации и слиянии банков в Казахстане. Если
проанализировать развитие банковской системы в Республике Казахстан, то
можно сказать, что с января 1995 года началось количественное сжатие
банковской системы, основной целью которого явилось повышение надежности
банковской системы республики. На 1 января 1995 года было зарегистрировано
237 банков, в настоящее время число банков сократилось до 43 на 01.01.02.
Таким образом, учитывая все вышесказанное, а также тенденции развития
банковской системы, направленные к количественному сжатию с целью повышения
надежности, можно сказать, что необходимость в управлении ликвидностью и
платежеспособностью возрастает с каждым днем.
Поэтому возрастает потребность в выработке подходов и методик
оценки стоимости банка при их слияниях и поглощениях. В связи с этим, также
актуальным становится изучение мирового опыта регулирования банковской
деятельностью в целом и ликвидности банков в частности рыночно развитых
странах.
В задачи дипломной работы входит׃
- раскрыть суть подходов оценки стоимости банка.
- изучить ряд специфических черт, которые обуславливают особенности
оценки стоимости кредитных организаций.
- раскрыть и проанализировать оценку стоимости коммерческого банка.
Цель моей работы - изучение методов оценок используемые в мировой
практике и возможности их применения в Казахстане, анализ финансовых
показателей и составление рейтинга по банкам. Объектом исследования
является оценка стоимости и предметом исследования работы взяты банки,
функционирующие на рынке Казахстана.
Оценка активов затратным методом не позволит точно определить ценности
кредитной организации, поскольку реальная их стоимость может быть
существенно меньше. Такие активы баланса банка, как кредитный портфель,
портфель ценных бумаг, без подробной проверки на месте не могут быть с
большой степенью достоверности оценены. Подобные затруднения обусловлены
изменением рыночной стоимости активов вследствие ежедневных колебаний
процентных ставок и валютных курсов на рынке. Игра на разнице в процентных
ставках представляет неразрешимую проблему для аутсайдера и, следовательно,
снижает уровень достоверности результатов.
Утрата доверия к банку резко снижает его рыночную стоимость, поскольку
он в значительной мере утрачивает возможность проведения прибыльных
активных и пассивных операций. Привлечение средств требует повышенных
ставок процента в качестве компенсации за риск. Отток вкладов, кроме того,
побуждает ограничивать активные операции, в частности приостанавливать
финансирование долгосрочных проектов, которые вследствие этого быстро
падают в цене. Потенциальные покупатели ликвидируемых активов приобретают
их не по полной, а по существенно заниженной цене. Американский
экономист Джеймс, проанализировав причины банкротств банков в США за 1985 -
1988 годы, пришел к выводу, что "издержки банкротств" банков (разница между
балансовой и рыночной стоимостью банка на момент ликвидации) составили в
среднем 30 процентов, что значительно выше, чем при банкротстве предприятий
других отраслей. Характерное для финансовой сферы взаимопереплетение
капиталов в случае банкротства одного кредитного учреждения ставит под удар
другие банки и предприятия, вызывая "цепную реакцию" банкротств. Вероятны и
серьезные нарушения системы расчетов - при этом сбой в одном из звеньев
может легко распространиться на всю систему.
Поддерживаемая на должном уровне стоимость активов кредитной
организации одновременно обеспечивает сохранность средств клиента и
является источником его экономического роста. При этом следует
ориентироваться не на балансовую стоимость активов, а на их рыночную
стоимость, для чего должна проводиться регулярная переоценка активов
кредитной организации по рынку. При нежелательном изменении величины
рыночной стоимости активов кредитной организации менеджеры имеют
возможность изменить их общую стоимость за счет изменения структурным путем
продажи (покупки) тех или иных активов. Рыночная оценка кредитной
организации, которая может быть использована в целях обеспечения ее
стабильности и входит в качестве составляющего элемента в программу
регулирующих органов, направленную на предупреждение банкротств и ухудшение
финансового положения кредитной организации.
Как показали события 1996 года, процедура санации не всегда приводит к
удовлетворительным результатам и от банкротства не застрахованы даже
крупнейшие казахстанские банки, не говоря о средних и мелких. Как уже
подтвердилось в международной практике оценив правильно банк и найти другой
для слияния или поглощения может спасти ситуацию, не прибегая к процедуре
санации. Оценка стоимости могла быть как индикатором
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и приложения. В
первой главе рассмотрены подходы к оценке стоимости банка, во второй главе
охвачены общие особенности оценки стоимости банка, в третьей главе анализ
оценки кредитного развития. В заключении, я постараюсь указать на основные
перспективы развития оценки стоимости банка, высказать свои предложения и
рекомендации.
В работе рассматриваются основные методы оценки[1], используемые
зарубежными оценщиками при определении рыночной стоимости кредитной
организации. Для уяснения экономической сущности методов оценки,
определения диапазона и условий их действия, выяснения возможности
адаптации к Казахстанским условиям проводится классификация по доминирующим
факторам рыночной стоимости и описывается базовая методика оценки с позиции
доходного, затратного и сравнительного подходов. Также одним из самых
важных моментов, по моему мнению, является отражение проблем, с которыми
сталкиваются при оценке бизнеса в банковской сфере.
Глава 1. Подходы к оценке стоимости банка
§ 1.1 Сравнительный подход к оценке стоимости коммерческого банка
Оценка имущества банка базируется на использовании трех основных
подходов: затратного, доходного и сравнительного. Каждый из подходов
предполагает применение своих специфических методов и приемов, а также
требует соблюдения особых условий, наличия достаточных факторов.
Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее
положение фирмы, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем
доходы. В связи с этим результат, полученный на основе всех трех подходов,
является наиболее обоснованным и объективным.
Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность
активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии
достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее
вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная
цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.
Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность
его применения, а также объективность результативной величины, являются
следующие базовые положения:
- Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально
сформированные рынком цены на аналогичные предприятия (акции). При наличии
развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия в
целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные
факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия.
К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный
вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные
особенности предприятия и т. д. Это в конечном счете облегчает работу
оценщика, доверяющего рынку.
- Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе
альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает
прежде всего будущий доход. Производственные, технологические и другие
особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции
перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на
размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала
обеспечивает выравнивание рыночных цен.
- В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и
финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития.
Следовательно, в аналогичных предприятиях должно совпадать соотношение
между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими, как прибыль,
дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного
капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их
определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.
Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик
ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий. В
данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается
только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с
оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет
стоимость предприятия на основе расчетов.
Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно,
отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой
деятельности предприятия, в то время как доходный подход ориентирован на
прогнозы относительно будущих доходов.
Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение
спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена
фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке.
Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков,
ограничивающих его использование в оценочной практике. Во-первых, базой для
расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты.
Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.
Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии доступной
разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию,
но и по большому числу похожих фирм, отобранных оценщиком в качестве
аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий-аналогов
является достаточно сложным процессом.
В-третьих, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить
поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного
обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно
одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить различия и
определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины
стоимости.
Таким образом, возможность применения сравнительного подхода зависит
от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает
использование данных о фактически совершенных сделках. Второе условие -
открытость рынка или доступность финансовой информации, необходимой
оценщику. Третьим необходимым условием является наличие специальных служб,
накапливающих ценовую и финансовую информацию. Формирование
соответствующего банка данных облегчит работу оценщика, поскольку
сравнительный подход является достаточно трудоемким и дорогостоящим.
Сравнительный подход к оценке бизнеса основан на использовании двух
типов информации:
- Рыночная (ценовая) информация.
- Финансовая информация.
Рыночная информация представляет собой данные о фактических ценах
купли-продажи акций, аналогичных с акциями оцениваемой компании. Качество и
доступность информации зависят от уровня развития фондового рынка.
Формирование отечественного фондового рынка не завершено, однако целый ряд
агентств, например Финмаркет, АК&М, Росбизнесконсалтинг, публикует
ежедневные бюллетени о состоянии финансовых рынков, предложениях на
покупкупродажу ценных бумаг, исследованиях активности рынков акций
крупнейших предприятий.
Финансовая информация обычно представлена бухгалтерской и
финансовой отчетностью, а также дополнительными сведениями, позволяющими
определить сходство компаний и провести необходимые корректировки,
обеспечивающие необходимую сопоставимость. Дополнительная информация
позволит правильно применить стандарты системы национальных счетов, выявить
излишек или недостаток активов, внести поправки на экстраординарные
события и т. д.
Финансовая информация должна быть представлена отчетностью за
последний отчетный год и предшествующий период. Ретроинформация собирается
обычно за 5 лет. Однако этот период может быть другим, если условия
деятельности предприятия существенно отличаются от тех, в которых оно
работает на момент оценки. Финансовая информация должна быть собрана не
только по оцениваемой компании, но и по аналогам. Корректировке подлежит
вся отчетность по полному списку предприятий, отобранных "оценщиком:
Поэтому сравнительный подход является чрезвычайно трудоемким и
дорогостоящим. Кроме того, как показывает практика, тщательный анализ
информации может дать отрицательный результат. Оценщик приходит к
заключению об отсутствии необходимого сходства и невозможности применения
данного метода, хотя время и деньги потрачены. Финансовая информация может
быть получена оценщиком как по публикациям в периодической печати, так и на
основании письменного запроса либо непосредственно на предприятии в ходе
собеседования. Состав этой информации зависит от конкретного объекта
оценки, стратегии и методологии оценщика, а также стадии отбора аналогов.
Процесс отбора сопоставимых компаний осуществляется в 3 этапа.
На первом этапе определяется так называемый круг "подозреваемых". В
него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемым.
Поиск таких компаний начинается с определения основных конкурентов,
просмотра списка слившихся и приобретенных компаний за последний год.
Возможно использование электронных баз, однако такая информация нуждается в
дополнительных сведениях, так как она не бывает достаточно полной. Критерии
сопоставимости достаточно условны и обычно ограничиваются сходством
отрасли, производимой продукции, ее ассортимента и объемов производства.
На втором этапе составляется список "кандидатов". Поскольку аналитику
требуется дополнительная информация сверх официальной отчетности, он должен
собрать ее непосредственно на предприятиях. Поэтому первоначальный список
может сократиться из-за отказа некоторых фирм в представлении необходимых
сведений, а также из-за плохого качества, недостоверности предоставленной
информации. Критерии оценки должны соответствовать важнейшим
характеристикам фирм. Если аналог отвечает всем критериям, то он может
использоваться на последующих этапах оценки. Принятие решения о
сопоставимости лежит на оценщике.
На третьем этапе составляется окончательный список аналогов,
позволяющий аналитику определить стоимость оцениваемой фирмы. Включение
предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополнительно
полученной информации. На этом этапе аналитик ужесточает критерии
сопоставимости и оценивает такие факторы как уровень диверсификации
производства, положение на рынке, характер конкуренции и т. д.
Состав критериев сопоставимости определяется условиями оценки,
наличием необходимой информации, приемами и методами, наработанными
оценщиком. На практике невозможно проанализировать все факторы, по которым
осуществляется окончательный отбор, однако критерий отраслевого сходства
является обязательным.
Рассмотрим основные критерии отбора.
Отраслевое сходство - список потенциально сопоставимых компаний всегда
принадлежит одной отрасли, однако не все предприятия, входящие в отрасль
или предлагающие свои товары на одном рынке, сопоставимы. Оценщик должен
учитывать следующие дополнительные факторы:
- уровень диверсификации производства. Если предприятие выпускает один
вид продукта или какой-то товар существенно доминирует в производстве и
обеспечивает 85% общей прибыли, а сравнимая компания ориентирована на
широкий круг товаров и услуг либо аналогичный товар дает не более 20% общей
массы прибыли, то такие компании не являются для оценщика сопоставимыми;
- характер взаимозаменяемости производимых продуктов. Так,
технологическое оборудование одного из предприятий может обеспечивать
производство только конкретного продукта. В случае изменения ситуации на
рынке такое предприятие будет нуждаться в серьезном техническом
перевооружении. Аналог выпускает аналогичный продукт на оборудовании, легко
поддающемся переналадке для производства новых товаров. Следовательно,
предприятия неодинаково отреагируют на изменение ситуации на рынке;
- зависимость от одних и тех же экономических факторов. Стоимость
капитала строительных компаний, работающих в районах массового
строительства и в отдаленных экономических районах, существенно отличается
при достаточном сходстве других критериев, например численности работающих,
состава парка строительных машин и механизмов. Аналитик, выявив различия,
может либо вычеркнуть предприятие из списка аналогов, либо рассчитать
величину корректировки цены аналога для определения стоимости оцениваемой
компании;
- стадия экономического развития оцениваемой компании и аналогов.
Опытная компания, проработавшая ни один год, имеет неоспоримые
преимущества и дополнительную прибыль за счет стабильного функционирования,
хорошей клиентуры и поставщиков сырья и т. д.
Размер является важнейшим критерием, оцениваемым аналитиком при
составлении окончательного списка аналогов. Сравнительные оценки размера
компании включают такие параметры, как объем реализованной продукции и
услуг, объем прибыли, число филиалов и т. д. Однако принятие решения о
включении компании в список сопоставимых только на основе ее размера может
привести оценщика к неправильным выводам, так как объективно закрытые
компании обычно меньше, чем открытые. Кроме того, оценщик должен учитывать,
что более крупная компания не будет автоматически иметь большую прибыль
только за счет своего размера. Поэтому оценщик должен в первую очередь
учитывать факторы, обеспечивающие величину прибыли:
- географическую диверсификацию - крупные компании обычно имеют более
разветвленную сеть потребителей своей продукции, минимизируя тем самым риск
нестабильности объемов продаж;
- количественные скидки - крупные компании закупают сырье в большем
объеме, чем небольшие фирмы, и получают при этом значительные скидки. Кроме
того, аналитик должен иметь в виду, что коэффициент использования
оборудования в крупных компаниях лучше. Поэтому мультипликатор,
рассчитанный для открытой компании, должен быть скорректирован и понижен
для оценки закрытой компании;
- ценовые различия по сходным товарам - крупные компании зачастую
имеют возможность устанавливать более высокие цены, так как потребитель
предпочитает приобретать товар у хорошо зарекомендовавших себя фирм,
оплачивая, по сути, товарный знак, гарантирующий качество. Это в конечном
счете влияет на величину мультипликатора.
Перспективы роста - оценщик должен определить фазу экономического
развития предприятия, поскольку она определяет распределение чистой прибыли
на дивидендные выплаты и затраты, связанные с развитием предприятия.
Оценивая перспективы роста компании, аналитик рассматривает степень влияния
трех основных факторов: общего уровня инфляции, перспектив роста отрасли в
целом и индивидуальных возможностей развития конкретной фирмы в рамках
отрасли. Другим существенным фактором возможного роста является динамика
доли предприятия на рынке. Эксперт должен внимательно изучить конкурентные
преимущества и недостатки оцениваемой компании по сравнению с аналогами.
Финансовый риск. Оценка финансового риска осуществляется следующими
способами:
- сравнивается структура капитала или соотношение собственных и
заемных средств;
- оценивается ликвидность или возможность оплачивать текущие
обязательства текущими активами;
- анализируется кредитоспособность фирмы, другими словами -
способность привлекать заемные средства на выгодных условиях.
Качество менеджмента - оценка этого фактора наиболее сложна, так как
анализ проводится на основе косвенных данных, таких, как качество отчетной
документации, возрастной состав, уровень образования, опыт, зарплата
управленческого персонала, а также место компании на рынке.
Перечень критериев сопоставимости, приведенный выше, не является
исчерпывающим, и эксперт имеет возможность самостоятельно дополнять список
дополнительными факторами. Оценщик редко находит компании, абсолютно
идентичные с оцениваемой, поэтому на основе анализа критериев он может
сделать один из следующих выводов:
- компания сопоставима с оцениваемой по ряду характеристик и может
быть использована для расчета мультипликаторов;
- компания недостаточно сопоставима с оцениваемой и не может быть
использована в процессе оценки. Эксперт должен в письменной форме
объяснить, почему он сделал данное заключение.
Сравнительный подход оценки предприятия использует все традиционные
приемы и методы финансового анализа. Оценщик рассчитывает одинаковые
коэффициенты, анализирует балансы, отчеты о прибылях и убытках,
дополнительную информацию. Финансовый анализ является важнейшим приемом
определения сопоставимости аналогичных компаний с оцениваемой.
Отличительные черты финансового анализа при сравнительном подходе
проявляются в следующем:
во-первых, с помощью финансового анализа можно определить рейтинг
оцениваемой компании в списке аналогов;
во-вторых, он позволяет обосновать степень доверия оценщика к
конкретному виду мультипликатора в общем их числе, что в конечном счете
определяет вес каждого варианта стоимости при выведении итоговой величины;
в-третьих, финансовый анализ является основой для внесения необходимых
корректировок, обеспечивающих увеличение сопоставимости и обоснованности
окончательной стоимости.
§ 1.2 Затратный подход к оценке оценке стоимости коммерческого банка
Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает
стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая
стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений
конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не
соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает
задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления
этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости
каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость
обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов
предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат
показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.
Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является:
Собственный капитал = Активы – Обязательства[2].
Затратный подход включает несколько этапов.
1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся
здания, сооружения.
2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения
здания и сооружения на действительную дату оценки.
Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость
строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии
оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех
же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект.
В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется
возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.
Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в
текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной
полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в
соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.
Рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения, должно быть
отражено в отчете, причем выбор следует ясно обосновать для предупреждения
неправильного понимания.
Определение полной стоимости строительства включает расчет:
- прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчислений,
стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных
услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по
технике безопасности и т.п.);
- косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов,
инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование,
накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным
ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности,
рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права
собственности. Использование издержек замещения вместо издержек
воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые устаревшие
элементы;
- предпринимательского дохода.
Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор
планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и
доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета
предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство.
Стоимость +Предпринимательский = Полная стоимость
строительства + доход строительства
3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их
физического, функционального, технологического и экономического
устаревания.[3]
Физическое устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с
использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости
обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению
жизни и полезности объекта.
Функциональное устаревание - потеря стоимости собственности, связанная
с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась.
Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта
собственности и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки,
избыточные операционные издержки, и проявляется в устаревшей архитектуре
здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т.д. Иначе говоря,
объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его
функциональной полезности.
Формой функционального устаревания является технологическое
устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями
в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным,
более дорогим в эксплуатации.
Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости
актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими
спрос, или возросшей конкуренцией.
4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность
между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью
замещения) и совокупным износом.
5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством
прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного
участка.
Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка.
Оценщик имеет дело прежде всего не с нормативной ценой земли, а с
рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и
предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо
определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность
признается лишь для участков со следующими условиями использования:
- индивидуальное (жилищное) строительство;
- крестьянское (фермерское) хозяйство;
- личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;
- приватизированные участки под предприятиями.
Для оценки же рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь
следующую информацию:
- титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
- физические характеристики участка (топография, инженерно-
геологические, гидрогеологические характеристики участка, экологические
параметры и т.д.)
- данные о взаимосвязи участка с окружением;
- экономические факторы, характеризующие участок (например, характер
экономического развития района и т.д.).
Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими
основными методами:
- методом техники остатка для земли;
- методом средневзвешенного коэффициента капитализации;
- методом сравнения продаж;
- методом разбиения;
- методом капитализации;
- методом валового рентного мультипликатора.
Метод техники остатка для земли
При применении метода техники остатка для земли должны быть изве-
стны:
- стоимость зданий и сооружений;
- чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и
сооружениями;
- коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.
Метод средневзвешенного коэффициента капитализации.
Здесь используется долевой подход к оценке. Расчеты этим методом
выполняются в несколько этапов:
1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость
недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и
сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах
земли и ценах на строительные работы.
2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализации-
коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного
дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е.
распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по
формуле
Rзд =Rзд ·Дзд +R зем ·Дзем
где Rср - средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;
Rзд - коэффициент капитализации для зданий, сооружений;
Дзд, Дзем - процентная доля зданий, сооружений и земельного
участка в общей стоимости;
Rзем - коэффициент капитализации для земли.
Метод сравнения продаж и метод валового рентного мультипликатора.
Содержание этих двух методов ранее уже было описано в данной главе в
разделе, посвященном технологии применения рыночного подхода в
недвижимости.
Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется
капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитывается
отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене по
формуле,
где R - общий коэффициент капитализации;
Yанал - чистый операционный доход аналога;
Vанал - продажная цена аналога.
Метод разбиения земельного участка при определении стоимости.
Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить
стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные
индивидуальные участки. В процессе применения метода можно выделить
следующие этапы:
1.Определяются количество и размеры индивидуальных участков. Здесь
должны учитываться юридические ограничения, физические требования,
касающиеся размеров, топографии, качества почв.
2.Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода
сопоставимых продаж.
3. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с
продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной
подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных
коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также
рассчитывается разумная предпринимательская прибыль.
4. Составляется график освоения и предполагаемых продаж.
5. Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.
6. Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания издержек
освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли из
предполагаемой выручки от продажи участков.
7. Определяется ставка дисконта.
8. Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для
расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.
После определения полной стоимости восстановления или замещения из
полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости
объекта. Понятие износ, используемое оценщиками, и понятие износ,
используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.
Термин износ в теории оценки понимается как утрата полезности
объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не
только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется
в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса
издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы
объекта.
В практике оценки применяется несколько методов определения износа и
сооружений:
- метод срока жизни;
- метод разбиения.
Метод разбиения заключается в учете всех видов износа, к которым
относятся:
- устранимый физический износ;
- неустранимый физический износ;
- устранимый функциональный износ;
- неустранимый функциональный износ;
- внешний износ.
Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта
являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. На
против, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимости, то
износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы
список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек восстановления
включался в отчет об оценке.
Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так
же как и физический, бывает устранимым и неустранимым. Критерий отнесения
износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с
физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функцио-нального
износа определяется как затраты, целесообразные с точки зрения их вклада в
будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ
вызывается:
- недостатками, требующими добавления элементов;
- недостатками, требующими замены или модернизации элементов.
В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых
добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений,
если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки.
Это объясняется тем, что обычно перестройка части объекта обходится дороже,
если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта.
Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами
на замену устаревших элементов.
Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком,
так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке
он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в
аренду данного объекта.
Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом:
Потери в арендной плате (за месяц)
Мультипликатор валовой месячной арендной платы (ВРМ), характерный для
данного типа недвижимости.
Потери в арендной плате Мультипликатор валовой месячной
(за месяц) арендной платы (ВРМ), характерный
для данного типа недвижимости
Определение износа объекта методом расчета срока жизни. При применении
этого метода оперируют следующими понятиями:
1. Срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение
которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот
период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни
обьекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить
вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.
2. Срок физической жизни объекта это период времени, в течение
которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом
здания.
3. Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке
внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который
соответствует его физическому состоянию.
4. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от
даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.
5. Нормативный срок службы это определенный нормативными актами срок
службы зданий и сооружений.
§1.3 Доходный подход к оценке стоимости коммерческого банка
Рыночная оценка банка во многом зависит от того, каковы его
перспективы. При определении рыночной стоимости банка учитывается только та
часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в
будущем. При этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник
начнет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти
факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод денежных
потоков (далее – метод ДДП).
Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о
том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму,
большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.
Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости
прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут
к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения
инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в
действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов,
состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, не материальных
ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить
вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой
точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни
принадлежали, производят всего один вид товарной продукции - деньги. Метод
ДДП может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем
не менее существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный
результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода
наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю
хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии
роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей
степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки
(хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для
принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в
применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и
многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное
прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.
Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных
потоков (ДП)
1. Выбор модели денежного потока.
2. Определение длительности прогнозного периода.
3. Анализ и прогноз расходов.
4. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного
периода.
5. Определение ставки дисконта.
6. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
7. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в
постпрогнозный период.
8. Внесение итоговых поправок.
Выбор модели денежного потока
При оценке бизнеса мы можем применять одну из двух моделей денежного
потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного
капитала. В табл. 1.1 показано, как рассчитывается денежный поток для
собственного капитала. Применяя эту модель, рассчитывается рыночная
стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия.
Таблица 1.1
Чистая прибыль после уплаты налогов
плюс амортизационные отчисления
плюс (минус) Уменьшение (прирост) собственного оборотного
капитала
плюс (минус) уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства
плюс (минус) прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности
итого равно денежный поток
Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капитала,
мы условно не различаем собственный и заемный капитал предприятия и считаем
совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному
потоку выплаты процентов по задолженности, которые ранее были вычтены при
расчете чистой прибыли. Поскольку проценты по задолженности вычитались из
прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму
на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является
рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.
В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как на номинальной
основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора
инфляции).
Определение длительности прогнозного периода
Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а
не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка
прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных
средств) на какой-то будущий временный период, начиная с текущего года. В
качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы
роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный
период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или
бесконечный поток доходов).
Определение адекватной продолжительности прогнозного периода -
непростая задача. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем,
больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки
зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой
стороны, чем длительнее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать
конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных
средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике
прогнозный период для оценки предприятия может составлять в зависимости от
целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. В странах с переходной
экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы
особенно затруднительны, на наш взгляд, допустимо сокращение прогнозного
периода до 3 лет. Для точности результата следует осуществлять дробление
прогнозного периода на более мелкие единицы измерения: полугодие или
квартал.
Анализ и прогноз расходов
На данном этапе оценщик должен:
- учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;
- изучить структуру расходов, в особенности соотношение постоянных и
переменных издержек;
- оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;
- изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые
могут фигурировать в финансовой отчетности за прошлые годы, но в будущем не
встретятся;
- определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего наличия
активов и из будущего их прироста и выбытия;
- рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых
уровней задолженности;
- сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями
для предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми
показателями.
Главным в отношении производственных издержек является разумная
экономия. Если она систематически достигается без ущерба для качества,
продукция предприятия остается конкурентоспособной. Для правильной оценки
этого обстоятельства необходимо прежде всего четко выявлять и
контролировать причины возникновения категорий затрат.
Эффективное и постоянное управление издержками неразрывно связано с
обеспечением адекватной и качественной информации о себестоимости отдельных
видов выпускаемой продукции и их относительной конкурентоспособности.
Умение постоянно "держать руку на пульсе" текущих издержек позволяет
корректировать номенклатуру производимой продукции в пользу наиболее
конкурентоспособных позиций, строить разумную ценовую политику фирмы,
реально оценивать отдельные структурные подразделения с точки зрения их
вклада и эффективности.
Классификация затрат может производиться по нескольким признакам:
- составу плановые, прогнозируемые или фактические;
- отношению к объему производства: переменные, постоянные, условно-
постоянные;
- способу отнесения на себестоимость: прямые, косвенные;
- функциям управления: производственные, коммерческие,
административные.
Для оценки бизнеса важны две классификации издержек. Первая
классификация издержек на постоянные и переменные. Постоянные издержки не
зависят от изменения объемов ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
