Аналитические основы ипотечного кредитования, методы и модели его реализации
СОДЕРЖАНИЕ
Введение 4
Глава 1. Проблемы и механизм формирования системы ипотечного 7
кредитования в Республике Казахстан
1.1. Сущность, механизм формирования условий и этапов ипотечного 7
кредитования
1.2. Классификация и схемы ипотечного кредитования 16
1.3. Реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в 22
Казахстане: механизм реализации, условия, этапы
1.4. Ипотечные кредиты: условия, отличительные черты 36
Глава 2. Аналитические основы ипотечного кредитования, методы и модели42
его реализации
2.1. Процедура выдачи ипотечного кредита 42
2.2. Аналитические основы и модели ипотечного кредитования 51
2.3. Ценные бумаги как катализатор ипотечного кредитования и источник 60
жилищных кредитов
Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечных банков в Республике72
Казахстан
3.1. Обзор и анализ функционирования зарубежных финансовых институтов72
ипотечного кредитования
3.2. Ипотечные банки Российской федерации, Республики Казахстан и 79
перспективы их развития
3.3. Правовое обеспечение ипотечного кредитования в Республике 82
Казахстан и вопросы его совершенствования
Заключение 88
Список литературы 92
Приложение 94
Введение
Ипотека. Это понятие пришло в мировую финансовую систему из древней
Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э.
Предшественник Солона – Драконт ввел ряд законов ( в 621 г. до .н.э.),
согласно которым любые посягательства на частную собственность и ее
движимую часть сурово карались. Не случайно за его законами в истории
закрепилось определение драконовых законов.
В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в
том числе, отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по
которой имущество уже не обязательно переходит
к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать
собственность по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом
подобного рода обязательств была личность должника ( обычно на
пограничной меже ) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением
претензии на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-
гречески hypotethecе подставка, подпорка.
Цель ипотечной системы – предотвратить опасности, связанные с
негласными способами установления прав на недвижимость. Земля – легко
обращаемый товар, а значит, всегда есть риск как для покупателей, так и для
кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или
заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу,
так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости
его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначение
залога.
Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного
кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной для
развития системы жилищного ипотечного кредитования в Казахстане.
Президент Назарбаев Н.А. в своем ежегодном послании народу
Казахстана отметил: Системность - вот главная формула нашего ускоренного
продвижения вперёд в современном мире в ближайшее десятилетие и во все
времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия
платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные
выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику
из пропасти[1]. В Послании 2008 года Президент Н.Назарбаев отметил: Надо
усвоить уроки, преподанные ипотечным кризисом в США, оказавшим серьезное
влияние на наши банки. Государственная поддержка не может быть
односторонней, и банки должны взять на себя часть рисков. Если акционеры
банков не желают или неспособны, привлекать дополнительные ресурсы для
своего развития, то государство должно быть готово, принять необходимые
меры. При этом процесс регулятивного вмешательства должен быть предельно
прозрачен и предсказуем для всего банковского сектора[2].
Слишком короткие и дорогие привлеченные ресурсы сильно
ограничивают возможности Казахстанских банков при ипотечном кредитовании.
Ни один коммерчески банк не в состоянии формировать кредитный портфель из
долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники.
Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или
поздно приводит к потери ликвидности и банкротству банка.
Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых
ресурсов для ипотечного кредитования:
- розничные источники кредитных ресурсов (к ним относятся депозиты
населения и юридических лиц);
- оптовые источники кредитных ресурсов (кредитные линии
Казахстанских и иностранных кредитных организации, средства
институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);
По ряду причин вклады населения являются наименее возможным на
сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного
кредитования, поскольку вклады населения наиболее мобильны при изъятии
денежных средств при появлении любой негативной информации о банке, а
действующее законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому
требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с
банком.
Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из оптовых
источников считается более предпочтительным для коммерческих банков
способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:
- кредитные линии, открытые одним или консорциумом банков;
- средства, предоставленные институциональными инвесторами
(пенсионными фондами и страховыми организациями а т.д.);
- средства от продажи целевых облигационных займов.
Один из вариантов организации эффективно действующей системы
ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков,
выдающих ипотечные кредиты, основан за счет оптовых источников на
функционировании вторичного рынка ипотечных кредитов.
На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы (коммерческие банки)
выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечение быстрой возвратности
кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы ликвидности кредиторы
имеют возможность продать выданные ими ипотечные кредиты на вторичном
рынке – специально созданной для этой цели Казахстанской ипотечной компании
или иному оператору вторичного рынка.
Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования
должна включать себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных
кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные
кредиты. Актуальность рассмотренных проблем определило цель и задачи
данного дипломного исследования.
Целью работы являлось комплексное исследование проблем и аналитических
основ процесса формирования системы ипотечного кредитования в Республике
Казахстан с учетом зарубежного опыта.
Задачами исследования выступали:
- анализ механизма формирования условий и этапов ипотечного кредитования;
- классификация моделей ипотечного кредитования;
- анализ и оценка реализация программы внедрения системы ипотечного
кредитования в Казахстане;
- анализ и оценка аналитических инструментов и моделей ипотечного
креди-тования;
- анализ проблем и перспектив развития ипотечных банков в Республике
Казахстан.
Глава 1. Проблемы и механизм формирования системы ипотечного кредитования в
Республике Казахстан
1.1. Сущность, механизм формирования условий и этапов ипотечного
кредитования
Для любой страны проблема обеспечения граждан достаточным количеством
относительно недорогого и современного жилья была и остается по сей день
одним из важнейших факторов социальной политики государства.
Во многих странах ведущую роль в решении данной задачи играет система
строй сбережений, в которой одними из участников являются
специализированные коммерческие банки. Эта система привлекательна тем, что
не требует наличия развитых финансовых рынков, относительно проста и
ориентирована на слои населения со средним уровнем доходов. Идея целевых
накоплений не нова и согласно древним источникам возникла во времена
правления династии Хан, в 200 г.д.н.э. когда высокопоставленный чиновник
по имени Понг Кунг основал благотворительное общество образования
накоплений на вере под названием Ли-Ви, что можно перевести примерно как
Услуга и ответная услуга или Одолжить и увидеться снова.
В Европе же началом развития системы строй сбережений традиционно
считается основание в 1775 г. в городе Бирмингеме жилищно-строительного
общества Kettley’s Building Society. Члены этого общества путем
ежемесячных накопительных взносов образовывали денежный фонд, из которого
они могли в дальнейшем брать кредиты на жилищное строительство. В Германии
первая Стройсберкасса для каждого была основана в 1885 г. по инициативе
пастора из города Билефильд Фридриха фон Бодельшвинга. Но золотой век
системы строй сбережений в Германии наступил лишь после первой мировой
войны, когда вследствие гиперинфляции и введения новой денежной единицы -
рейхсмарки - стало практически нереальным найти необходимые на стадии
восстановления экономики кредитные средства на жилищное строительство. С
1921 по 1929 г. на фоне острого жилищного кризиса и трудностей с получением
кредитных средств было основано множество частных и общественных
стройсберкасс, чтобы совместными усилиями вкладчиков преодолеть жилищный
кризис.
После окончания второй мировой войны и проведения денежной реформы
1948 г. вместе с экономическим ростом, который больше известен как
немецкое экономическое чудо,так же бурно начала развиваться и система
стройсбережений. Потребность в жилье составляла 5-6 млн. квартир; при
средних темпах развития экономике потребовалось бы около 20 лет на
восстановление жилищного сектора. Количество договоров стройсбережений
увеличилось с незначительной цифры 306000 в 1948 г. до 12,5 млн. в 1972 г.,
в конце 2004 г. их насчитывалось более 32 млн.
Для нашей республики такая система также не является новостью. В
1994 г. Государственный банк жилищного строительства - Жилстройбанк -
впервые применил систему стройсбережений, используя опыт германской
стройсберкассы Швебиш Халл. Но в то время программа не получила должного
развития. Согласно данным, таким образом было привлечено более 450
стройсберегательных вкладов на сумму около 30 млн. тенге. Параллельно,
согласно Указу Президента РК и утвержденной государственной программе новой
жилищной политики, с 1993 г. Жилстройбанк осуществлял выдачу долгосрочных
льготных ипотечных кредитов на приобретение и строительство жилья на срок
до 30 лет. При этом преследовалась цель - улучшить жилищные условия семей
со средним и низким доходами (в основном работников бюджетных учреждений),
простоявших в очереди на получение бесплатного жилья 10 и более лет.
Особенностью данных кредитов явилась их индексация в долларовом
эквиваленте, что впоследствии привело к возникновению серьезных проблем с
их погашением.
Введение в апреле 2005 г. свободного плавающего обменного курса
тенге обострило сложившуюся ситуацию. На сегодняшний день практически все
заемщики (а их около 2700 человек) выражают готовность погашать кредит, но
не в состоянии платить по долгам с учетом индексации. Банком Центр-Кредит,
являющимся правопреемником Жилстройбанка в результате объединения,
неоднократно предпринимались попытки применения различных дисконтных схем
погашения таких кредитов. Так, например, заемщикам предлагалось внести в
банк депозиты на сумму, эквивалентную половине суммы кредита сроком на 5-6
лет. По истечении этого времени начисленное вознаграждение и размещенные
вклады направлялись бы на погашение задолженности. Однако применение
подобных схем не стало возможным вследствие низкой платежеспособности
заемщиков - ведь эти кредиты предоставлялись работникам бюджетных
организаций - учителям, врачам. В связи с этим, а также учитывая
многократные обращения населения в местные органы власти, в Парламент, даже
в Национальный банк, по распоряжению Правительства создана специальная
комиссия по вопросу отмены индексации по льготным жилищным кредитам,
предоставленным Жилстройбанком в рамках реализации Государственной жилищной
программы. В настоящее время комиссией рассматриваются различные варианты
решения данного вопроса, в том числе и прямое выделение бюджетных средств
на компенсацию долгов по индексации,
Как уже указывалось выше, сегодня достаточно остро стоит вопрос
удовлетворения спроса на современное и недорогое жилье. И предлагаемая
система стройсбережений вполне может помочь разрешить эту ситуацию.
Согласно основным принципам этой системы, успешно применяющейся на
сегоднъяшний день в Германии, Чехии, Словакии и других странах, заемщик в
течение определенного времени (минимум 3 года) накапливает в банке на
сберегательном счете не менее половины стоимости жилья (в России этот
уровень составляет 30%), в дальнейшем на остальные 50% банком
предоставляется кредит (см. схему).
Сумма договора
Государство играет в реализации этой системы важную роль -
приведем пример Германии. Государственная поддержка стройсбережений в
Германии держится на трех столбах:
1. Премия за жилищное строительство.
2. Имущественно эффективные платежи.
3. Дотация по имущественно эффективным платежам.
Государственная премия
На вклады до 1000 марок для холостых и незамужних и до 2006 марок для
семейных выплачивается ежегодно 10%-ная премия. Таким образом, холостые и
незамужние вкладчики могут получать ежегодно от государства в качестве
поощрительной премии 100 марок, а семейные - 200.
Имущественно - эффективные платежи
Каждый трудящийся может получать от своего работодателя до 936 марок в
год для пополнения своего имущества. Эти платежи могут быть перечислены на
счет по договору о строй сбережениях.
Дотация по имущественно эффективным платежам
На имущественно - эффективные платежи со стороны государства можно
получить дотацию в размере 10% от 936 марок (это максимальная сумма,
которую работодатель выплачивает на имущественно-эффективные платежи).
Дотация оплачивается при условии, что подлежащий налогообложению доход не
превышает 27000 для холостых и незамужних и 54000 для семейных граждан.
Также особенностью этой системы является и то, что в случае накопления
полной оговоренной в договоре суммы вкладчик может получить так называемый
промежуточный кредит, не дожидаясь истечения срока накопления. Но в этом
случае ставка по кредиту будет выше, чем если бы вкладчик выдержал весь
срок накопления, но в то же время ниже, чем действующая ставка на рынке.
В целях снижения риска банка, по нашему мнению, следует ввести
обязательное страхование жизни и здоровья каждого вкладчика, а также
страхование на случай безработицы. В странах с развитой системой
строительных сбережений государство выделяет премии каждому вкладчику
в размере определенного процента от суммы вклада что причисляется к
основной сумме накоплений на сберегательном счете. В нашей республике
эту норму можно установить в пределах 30% от суммы вклада, но не более 5
расчетных показателей. Какова заинтересованность государства в выделении
подобных премий и участии в данной программе? В первую очередь решается
вопрос обеспечения жильем, причем расходы, которые несет при этом
государство, выплачивая вкладчикам премии, будут компенсированы за счет
поступления платежей в результате функционирования данной системы.
Например, банки, специализирующиеся на предоставлении таких жилищных
кредитов, скорее всего будут держать солидную долю своих активов в
низко рисковых государственных ценных бумагах, кредитуя таким образом
бюджет и соответственно выплату премий. Помимо такого косвенного
участия, банки и строительные компании будут пополнять бюджет путем
налоговых отчислении.
Привлекательность участия в этой системе для банка также очевидна: это
в первую очередь низкие риски при кредитовании, так как финансовое участие
клиента составит не менее 50%; залоговое обеспечение по кредиту покроет
полностью вкладываемые банком деньги - в результате реализации залога при
непогашении кредита банк полностью возместит свои расходы, кроме этого,
вклады являются источником ресурсов для проведения активных операций.
Заемщику также выгодно участие в этой системе: во-первых, такая схема
поможет решить вопрос с приобретением жилья в рассрочку на несколько лет,
во-вторых, ставки будут фиксированными в течение срока действия договора,
кроме того, вкладчик сам сможет определять сроки накопления средств и
погашения в зависимости от своих финансовых возможностей. В третьих,
государством по вкладам граждан ежегодно выплачиваются премии. Также
необходимо учесть, что кредиты предоставляться в тенге, что снижает
валютный риск, настоящее время на обсуждении в парламенте находится проект
закона о строительных сбережениях, введение которого в действие поможет
решить ряд вышеуказанных проблем, связанных с обеспечением населения
жильем. Проект предусматривает участие специализированных
строительных сберегательных банков, предоставляющих заемщикам
кредиты на улучшение жилищных условий и строительство жилья. Лимиты
на установление ставок вознаграждения по кредитам и депозитам не
устанавливаются, однако оговаривается, что маржа банка, т. е. разница
между вознаграждением, выплачиваемым заемщиком, и вознаграждением по
депозиту не должна превышать 5%. Причем предлагается установить
фиксированные ставки, которые не будут изменены в течение всего срока
действия договора, что защитит интересы вкладчика.
Система стройсбережений сегодня названа одним из приоритетов
перспективного развития экономики. Таким образом, в случае успешной
реализации закона уже в ближайшие годы решится социальная задача - жилищная
проблема, как таковая, будет исчерпана, причем с активным участием
банковской системы (на сегодняшний день банкам тяжело предоставлять обычные
долгосрочные ипотечные кредиты на жилье, так как привлекаемые короткие и
дорогие ресурсы не позволяют это сделать). Вследствие притока капитала
ожидаются подъем строительства и других смежных отраслей, создание новых
рабочих мест и увеличение налоговых поступлений в бюджет - все это
благоприятно скажется на экономике и, как следствие, на нашем с вами
благосостоянии.
В большинстве развитых стран мира ипотечное кредитование играет очень
важную роль в обеспечении жильем населения. Помимо создания условий для
приобретения жилья в собственность теми слоями населения, которые имеют
небольшой, но стабильный доход, система ипотечного кредитования позволяет
привлечь инвестиции с сферу строительства, а также обеспечить
функционирование нового сегмента фондового рынка - ипотечных ценных бумаг.
Правительством РК в августе прошлого года была одобрена Концепция
финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития системы
ипотечного кредитования. Это было необходимо для определения и внедрения
новых путей решения поставленной Президентом Республики Казахстан задачи
повышения доступности кредитов, а также привлечения имеющихся внутренних
инвестиций в развитие строительной отрасли.
В соответствии с Концепцией развитие системы ипотечного кредитова-ния
планируется осуществлять за счет активизации участия банков и небан-ковских
организаций в кредитовании населения под залог недвижимости.
Положительным фактором для развития системы является отмечаемый в
последние годы рост уровня сбережений населения. Однако, он не позволяет
большинству нуждающихся произвести одновременную оплату полной стоимости
жилья, что создает спрос на ипотечные кредиты.
Кроме того, следует отметить наличие значительного внутреннего
инвестиционного потенциала, прежде всего со стороны пенсионной системы.
Привлечение пенсионных накоплений в реальный сектор экономики - идея не
новая и муссируется уже несколько лет. Именно эту возможность и
предоставляет предлагаемая система, которая предусматривает
рефинансирование банков путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг,
т.е. обеспеченных ипотекой недвижимого имущества.
В мировой практике существуют различные модели системы ипотечного
кредитования, которые отличаются как организацией процесса кредитования и
рефинансирования, так и степенью участия государства. В сложившихся
экономических условиях решено использовать некий гибрид систем на основе
опыта США, Германии, Малайзии. Поэтому было принято решение о создании
специализированной организации - Казахстанской Ипотечной Компании.
Учредителем Компании на первом этапе выступил Национальный Банк Республики
Казахстан. Оплаченный уставный капитал Компании на сегодня составляет 1
млрд. тенге. В дальнейшем планируется участие в капитале Компании
международных финансовых организаций и банков второго уровня. Основной
целью создания Казахстанской Ипотечной Компании является внедрение
эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем
граждан со средними доходами, а также увеличение объемов платежеспособного
спроса на жилье.
В настоящее время возможности населения получать ипотечные кредиты на
предлагаемых условиях и таким образом улучшать свои жилищные условия, очень
ограничены. Основными причинами являются короткие сроки кредитования и
предоставление кредитов только в твердой валюте либо в тенге с привязкой к
валютному эквиваленту. В результате отсеивается большая часть потенциальных
платежеспособных заемщиков, что не позволяет сформировать портфель
ипотечных кредитов, достаточный для полноценного рефинансирования путем
привлечения инвестиций на финансовых рынках.
Система ипотечного кредитования позволяет в значительной степени
решить вышеуказанные проблемы.
На первом этапе долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются на срок
от трех до десяти лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается
объем ежемесячных выплат заемщика. Кредиты выдаются в национальной валюте -
тенге сроком от 3 до 10 лет. Сумма кредита составляет не более 70 процентов
рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога, т.е.
заемщик должен внести первоначальный взнос на оплату части жилья в объеме
не ниже 30% его стоимости за счет собственных средств. При этом сумма
ежемесячных платежей по кредиту не должна превышать 35% дохода заемщика.
Погашение полученного кредита и вознаграждения по нему осуществляется в
виде аннуитетных платежей, которые включают в себя полный платеж по выплате
вознаграждения, начисляемого на остаток основного долга, а также часть
основного долга по кредиту.
Общая схема ипотечного кредитования с участием Казахстанской Ипотечной
Компании имеет следующий вид:
1. Банк-кредитор выдает ипотечный жилищный кредит на приобретение
готового жилья, которое является залогом принадлежащего банку права
требования к заемщику.
2. Казахстанская Ипотечная Компания приобретает у банков-кредиторов
права требования по ипотечным кредитам и выпускает ценные бумаги,
обеспеченные данными правами требования. Банки, продав права требования по
кредитам Компании, получают возможность дополнительно расширить сферу
кредитования. Банковское обслуживание кредита продолжают осуществлять банки-
кредиторы на основании заключенного с Компанией договора доверительного
управления.
3. Институциональные инвесторы (пенсионные фонды,
страховые компании, пр.) приобретают на вторичном ипотечном
рынке ипотечные ценные бумаги, обеспеченные правами требования,
тем самым осуществляя рефинансирование ипотечного рынка и обеспечивая
приток денежных средств для жилищного кредитования. С момента создания до
настоящего момента Казахстанской Ипотечной Компанией проводилась работа по
подготовке к началу реализации пилотного проекта по выдаче ипотечных
жилищных кредитов в городах Алматы и Астана. Основная цель пилотного
проекта - отработка на практике процедур Компании по оценке рисков, выдаче
и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, уступке прав требования по
кредитам от банков Компании, а также эмиссии ипотечных облигаций.
Достигнута договоренность об участии в проекте с пятью банками-
партнерами: Алматинский Торгово-Финансовый Банк,
Казкоммерцбанк, Комирбанк, Банк Туран-Алем, Банк Центр-
Кредит, и небанковской организацией - Астана-финанс. Реализация
пилотного проекта началась с 5 июля текущего года.
Компанией приняты меры к тому, чтобы максимально облегчить доступ
информации к потенциальным заемщикам - лица, имеющие доступ к Интернету,
отныне могут самостоятельно определить доступную им в соответствии с
доходом сумму кредита, его сроки и свои возможности погасить его. Что такое
ипотечное кредитование? Это предоставление кредита для строительства или
покупки недвижимости. В развитых странах получение ипотечного кредита
является основным способом приобретения жилья, поскольку в этом случае
заемщик имеет возможность сразу стать собственником жилья, а не его
арендатором, расплачиваясь за него в течении несколько лет, что не является
тяжелым бременем для личного или семейного бюджета. Кроме того, учитывая,
что в большинстве случаев ипотечные кредиты имеют ликвидное обеспечение в
виде приобретаемого жилья, они представляют невысокий риск для банка
размер вознаграждения (процентная ставка) по ним является относительно
невысоким.
К сожалению, ипотечное кредитование недостаточно развито в Казахстане,
где число нуждающихся в жилье граждан очень велико. Причин этому много, но
главные - это отсутствие предложения со стороны банков, короткие сроки
кредитования, а также высокое вознаграждение по кредиту.
В соответствии с условиями пилотного проекта Компании жители обеих
столиц, имеющие постоянный доход, но не имеющие достаточных финансовых
накоплений для покупки собственного дома или квартиры, смогут
воспользоваться возможностью приобретения жилья в собственность сегодня за
счет будущих доходов.
Ипотечные кредиты в рамках проекта будут предоставляться исключительно
в национальной валюте - тенге, что позволит участвовать в проекте
гражданам, не имеющим фиксированного дохода в валютном эквиваленте. При
этом, долгосрочность кредитования (до 10 лет) значительно облегчит
финансовые возможности по погашению полученного кредита. Наконец, ставки
вознаграждения (проценты) по кредиту будут более приемлемыми, чем
предлагаемые сейчас банками.
Основным условием для получения ипотечного кредита является наличие
работы и стабильного дохода.
При проведении пилотного проекта работники Компании будут встречаться
с заявителями для того, чтобы в ходе собеседования, на основании анализа
платежеспособности устанавливать возможность получения ипотечного кредита
для приобретения жилья и перспективы его погашения.
В случае положительной оценки потенциальным заемщикам будет предложено
обратиться в банк-партнер Компании для получения ипотечного кредита
исключительно на цели приобретения жилья.
В соответствии с условиями пилотного проекта Компании жители обеих
столиц, имеющие постоянный доход, но не имеющие достаточных финансовых
накоплений для покупки собственного дома или квартиры, смогут
воспользоваться возможностью приобретения жилья в собственность сегодня за
счет будущих доходов.
Ипотечные кредиты в рамках проекта будут предоставляться
исключительно в национальной валюте - тенге, что позволит участвовать в
проекте гражданам, не имеющим фиксированного дохода в валютном эквиваленте.
При этом, долгосрочность кредитования (до 10 лет) значительно облегчит
финансовые возможности по погашению полученного кредита. Наконец, ставки
вознаграждения (проценты) по кредиту будут более приемлемыми.
Основным условием для получения ипотечного кредита является
наличие работы и стабильного дохода.
При проведении пилотного проекта работники Компании будут встречаться
с заявителями для того, чтобы в ходе собеседования, на основании анализа
платежеспособности устанавливать возможность получения ипотечного кредита
для приобретения жилья и перспективы его погашения.
В случае положительной оценки потенциальным заемщикам будет предложено
обратиться в банк-партнер Компании для получения ипотечного кредита
исключительно на цели приобретения жилья.
Общий кризис в экономике, в первую очередь, оказывает негативное
влияние на состояние социальной сферы и жилищно-гражданского комплекса в
Казахстане. С уменьшением доли государственных инвестиций в жилищное
строительство, уменьшаются и объемы вводимого жилья. Так, в 2005 году
предприятиями и организациями всех форм собственности и населением на
территории Республики Казахстан было введено 1084,2 тыс. кв. метров общей
площади жилых домов, что на 15% меньше соответствующего периода 2004 года.
Основной объем введенного жилья (84% от общего объема) приходится на
частный сектор. Причем, из них 88% построено индивидуальными застройщиками
(800 тыс. кв. метров). За счет государственных источников финансирования
капитальных вложений введено лишь 169,4 тыс. кв. метров, или 16% от общего
объема введенного жилья.
Высокий удельный вес индивидуального жилищного строительства сложился
в Алматинской (97% общего объема жилья, введенного в области), Жамбылской
(99%), Кзылординской (100%) и Мангистауской (100%).
Современное состояние жилищной сферы республики характеризуется
следующими основными факторами:
• недостаточная обеспеченность жильем;
• недостаточный уровень благоустройства жилья;
• низкое качество обслуживания жилого фонда, имеющее тенденцию к
ухудшению;
• недостаточное финансирование жилищно-коммунального хозяйства;
• высокий процент износа жилого фонда и инженерных коммуникаций.
Решение всех названных проблем и является основной целью жилищной
реформы. Основные задачи реформы направлены на создание рынка жилья,
дающего возможность выбора каждому гражданину республики, каждой семье
наиболее приемлемого для них способа улучшения жилищных условий, а также
обеспечения надлежащего качества жилищно-коммунальных услуг,
Учитывая опыт решения жилищной проблемы за рубежом в условиях рыночной
экономики, следует всемерно поддерживать коммерческое жилищное
строительство. Главными источниками финансирования жилищной сферы должны
стать ипотечное кредитование, средства юридических лиц и населения.
В качестве одного из ориентиров, по которому сверяется правильность
выбранного курса жилищной реформы, должен стать показатель доли
муниципального жилья в общем объеме жилого фонда республики: такой
показатель не должен превышать 3-5% (например, в США этот показатель не
превышает 1-1,5%). Муниципальное жилье должно быть отнесено к разряду
социального жилья, которое предназначается для отдельных категорий граждан.
Как правило, содержание такого жилья является убыточным и дотируется из
бюджета.
Однако, с связи с хроническим дефицитом местных бюджетов, у
муниципальных органов резко ограничены возможности строительства
"бесплатного" жилья для малообеспеченных граждан, имеющих право на
государственные субсидии, Напряженность ситуации может быть
снята за счет одновременного возведения коммерческого жилья и
комбинирования источников привлекаемых среда в (сбережений населения,
банковских кредитов, субсидий и др.). С этой же целью возможно
использование механизма социальной, аренды, то есть представление права
проживания в квартирах без передачи их в собственность
с
дифференцированной оплатой в зависимости от доходов семьи.
Таким образом, в зависимости от стоимости жилья, источников
средств, платежеспособности и категории граждан (с учетом
прав на льготы), желающих улучшить свои жилищные условия,
можно выделить несколько жилищных стратегий:
1. стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий
и помощь предприятий;
2.смешанная стратегия, основанная на использовании государственных
субсидий и собственных средств граждан;
3. рыночная стратегия, ориентированная, в основном, на собственные
средства граждан.
В настоящее время строительство жилья коммерческими застройщиками
несколько снизилось из-за ограниченного числа семей, готовых сразу оплатить
покупку дома или квартиры. Между тем, как показало проведенное нами
анкетирование горожан, более чем две трети семей хотели бы улучшить свои
жилищные условия, хотя многие из них не видят реальных возможностей сделать
это в ближайшее время.
В то же время, как показал анализ динамики вкладов населения на счетах в
коммерческих банках и сбережений, хранящихся на руках в виде иностранной
валюте, у среднего класса жителей республики имеется достаточно высокий
финансовый потенциал, который в значительной мере остается невостребованным
в строительстве жилья.
1.2. Классификация и схемы ипотечного кредитования
В странах с развитой экономикой практикуется различные виды ипотечного
кредита. Они могут быть классифицированы по различным признакам, в
зависимости от объекта кредитования, способа обеспечения гарантии возврата
ссуды, характера рынка, использования рынка ипотечных облигации и субъекта
кредитования, которые мы покажем схематически:
Классификация ипотечного кредита в развитых странах.
Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операции
в развитых странах. В ней участвует большинство населения развитых
стран и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно
отнести к наиболее ликвидным банковским активом. Схемы ипотечного
кредитования бывают разными, но, в основном, используются две:
американская и немецкая (см. рис. 1).
Американская схема ипотечного кредитования (см. рис. 2) строится на
основе банковского кредита, и не связана с конкретным объектом
строительства. На практике это выглядит следующим образом. Гражданин идет
в банк и извещает его о желании получить целевой кредит на приобретение
жилья.
Банк, в свою очередь, проводит проверку кредитной истории гражданина,
обращая особое внимание на исполнение им (гражданином) ранее принятых на
себя кредитных обязательств. В том случае, если банк удовлетворен
клиентом, последний получает банковский кредит на покупку жилья на сумму,
позволяющую клиенту банка расплатиться с кредитом. При определении суммы
кредита большую роль играет возраст клиента, его образование, работа,
текущий доход и возможные перспективы его изменения.
Следующим шагом гражданина будет поиск подходящего жилья в пределах
суммы кредита. Поиск осуществляется", как самостоятельно, так и через фирмы-
посредники. При нынешних условиях развития телекоммуникаций не составляет
большого труда изучить рынок жилья в любой точке развитой
Американская модель ипотечного кредитования
P-цена приобретения жилья на рынке
P1 -фактическая стоимость жилья с учетом кредитной нагрузки
страны. Вероятно, поэтому уровень миграции в США довольно высок. Проблема с
получением новой работы в другом штате не натыкается на отсутствие жилищных
условий, в отличие от России.
Американская схема ипотеки допускает продажу имеющейся недвижимости,
даже в том случае, если кредит на ее покупку не погашен полностью. В таких
ситуациях производится продажа закладной на недвижимость.
Немецкая ипотечная схема (см. рис. 3) менее гибкая. Она основана не на
привлечении банковского капитала, а на использовании денежных средств самих
участников ипотеки. Для этого создаются общества коллективных вложений в
недвижимость. В классическом, немецком варианте, для получения квартиры
необходимо исправно платить общественные взносы в течение ряда
лет. Это своеобразный экзамен на состоятельность и целеустремленность.
Накопив половину стоимости будущего жилья, член общества получает право на
заселение в выбранную квартиру. Оставшуюся часть стоимости жилья он будет
погашать в течение, как правило, 10 лет. Погасив полностью стоимость
квартиры, член общества коллективных вложений в недвижимость становится
собственником жилья.
Немецкая модель стройсбережений
Pz
Выбор квартиры обусловлен рядом ограничений и, в первую очередь,
тем, что выбирать можно только из того жилья, которое построено этим
обществом. Фактически общество капитальных вложений в недвижимость
выполняет функции заказчика жилья, используя для этого денежные средства,
полученные от своих участников. При этом жилье строится не под конкретного
человека, а под усредненного гражданина. Немецкая схема выгодна, прежде
всего, строительным компаниям, которые используют средства населения,
получаемые от таких обществ, для наращивания объемов строительства.
Многие передовые коммерческие банки Казахстана уже начинают внедрять
методы ипотечного кредитования, однако конкурентную позицию в этой нише
банковских услуг населению занимает ОАО Банк Центр-Кредит, который еще в
декабре 2000 года выиграл тендер по приватизации ЗАО "ЖилСтройбанк",
созданного в 1994г. для решения государственной политики Казахстана в
области жилищного строительства. Однако, наряду с положительными сторонами
этого приобретения, такими как расширение филиальной сети ОАО Банк Центр-
Кредит, ему в наследство достались и крупные размеры проблемных кредитов,
что, конечно же, отразилось на некотором замедлении темпов прибыльности
банка и доходности его операций. Тем не менее, в настоящее время банк
совмещает в своей деятельности функции коммерческого и ипотечного
кредитного учреждения, способного содействовать созданию в Казахстане
целостной системы рынка жилья.
Классификация ипотечных кредитов, предоставляемых указанным банком
физическим лицам, говорит о большом их многообразии и возможности выбора
приемлемого варианта:
1. льготные долгосрочные кредиты, выдаваемые на строительство или
покупку жилья за счет средств республиканского или местного бюджета;
2.льготные долгосрочные кредиты, выданные на строительство или покупку
жилья за счет средств организаций;
3. кредиты на строительство, ремонт, реконструкцию и покупку жилья по
договорной процентной ставке;
4. ипотечные кредиты, выданные на строительство или покупку жилья по
ссудосберегательной системе по схеме "Накопление 45% -Кредит 50%";
5. ипотечные кредиты по схеме Накопление 50% - Кредит 50%.
Однако, на наш взгляд, банк еще не полностью реализовал свои
возможности по расширению объемов ипотечного кредитования. Имея
квалифицированный персонал банковских менеджеров и определенный опыт в этой
области кредитования, маркетинговая стратегия банка должна быть направлена
на создание и внедрение новых продуктов. При этом одной из предпосылок
широкого распространения ипотечного кредитования должна являться
соответствующая государственная поддержка, эффективная государственная
жилищная программа, проводимая в отношении данной специфической системы
кредитования и банковских учреждений, ее реализующих. В условиях рынка, как
показывает опыт развитых стран, государственная поддержка должна
реализовываться, в основном, косвенными методами, но в настоящее время нам,
вероятно, не обойтись без предоставления определенных льгот для банков,
ориентированных на поддержку ипотечного бизнес.
Еще в 1998 году в Республике Казахстан, при поддержке Международной
ассоциации менеджеров городов (ICMA) и Агентства США по международному
развитию (USAID) была создана Казахстанская ассоциация профессионалов по
недвижимости (КАПН), которая должна была сыграть особую роль на рынке
недвижимости. Данная ассоциация риэлтеров, вначале финансируемая
Восточноевропейским фондом недвижимости и привлекающая иностранные
инвестиции, была призвана помочь населению не только ориентироваться на
рынке недвижимости, но и оказывать защиту и способствовать удовлетворению
потребности населения Казахстана в улучшении жилищных условий. Однако, до
сих пор, о деятельности риэлтерских фирм, наше население имеет смутное
представление, которое ассоциируется у него с тем, что это спекулятивные
посреднические фирмы по купле-продаже квартир и домов, причем получающие от
таких сделок немалые прибыли.
Поэтому, в целях быстрейшего осуществления государственной программы
жилищного строительства в Республике Казахстан, которая будет
способствовать удовлетворению потребности населения в строительстве или
приобретении индивидуального жилья, предлагается два возможных варианта
ипотечного кредитования населения.
В первом варианте, во взаимоотношения между гражданином банком, в
качестве гаранта возврата кредита, полученного физическим лицом, должны
привлекаться риэлтерские фирмы как юридические лица. Во втором варианте,
механизм ипотечного кредитования направлен на привлечение в этот процесс
подрядных строительных организаций, самостоятельно строящих и продающих
дома и квартиры или застройщиков, собственников нового жилья.
Первый вариант - заключается в улучшении жилищных условий гражданина
нашей республики за снег личных сбережений и банковского кредита, где в
качестве источника погашения используется имеющаяся в его собственности
недвижимость. Механизм такой поддержки Граждан следующий: для получения
ипотечного кредита в банке, гражданин должен заключить договор купли-
продажи старой квартиры в рассрочку с риэлтерской фирмой. После этого,
риэлтерская фирма выдает гражданину поручительство - гарантийное письмо (в
качестве залога) по Запрашиваемому в банке ипотечному кредиту.
Средства, полученные в банке в Кредит, вместе с личными накоплениями
идут на приобретение уже готового жилья или на строительство Нового. После
получения нового жилья, гражданин в соответствии с договором купли-продажи,
передает старое жилье риэлтерской фирме. Денежные средства, полученные
риэлтером от продажи старой квартиры, идут на погашение ссудной
задолженности перед банком.
В свою очередь, и риэлтерская фирма может иметь дополнительную
прибыль от этой сделки и обеспечить себе рынок сбыта старой жилой площади,
например, муниципальным органам для обеспечения малоимущих граждан, которым
предусмотрены государственные субсидии.
Для примера, только по г. Алматы в действующий при городском акимате
государственный коммунальный жилищный фонд, в который входят квартиры
приобретаемые акиматом за счет средств из республиканского и местного
бюджета, освобождающиеся приватизационные квартиры, средства спонсоров,
только в 2004 году было передано 154 квартиры, а в первом полугодии 2008
года - только 47. На учете же, в шести районных акиматах г.Алматы состоит
19189 семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, их них 8833 семьи -
на льготной очереди.
Поэтому, на наш взгляд, внедрение в практику ипотечного кредитования
подобного механизма позволит, кроме всего прочего, снизить социальную
напряженность в обществе.
При втором варианте, основными источниками финансирования капитальных
вложений на строительство жилья являются личные сбережения граждан и
ипотечный кредит банка. Суть такого механизма ипотечного кредитования
заключается в том, что основным поручителем перед банком выступает
застройщик. Сумма ипотечного кредита на строительство жилья выплачивается
не в полном объеме, а по частям, по мере выплаты гражданином взносов
застройщику, который в свою очередь, выступает перед банком поручителем.
Учитывая то, что, как правило, ипотечное кредитование носит долгосрочный
характер, банк не рискует выдать значительную сумму денежных средств одному
лицу на долгое время, и процесс кредитования будет связан с планомерным
возвратом ранее полученной суммы с учетом начисленных процентов.
Последовательность действий при такой форме возобновляемого ипотечного
кредита выглядит следующим образом:
- первоначально, по предложенной схеме, гражданин заключает договор с
застройщиком на строительство или покупку квартиры и делает первый взнос за
счет личных сбережений на определенную сумму. Для возможности оплаты
гражданином второго взноса за квартиру, застройщик выступает в качестве
гаранта возврата этой суммы, перед банком. Банк заключает с физическим
лицом кредитный договор, где размер возобновляемой кредитной линии будет
равен сметной стоимости жилья за минусом первого взноса.
Основные циклы освоения денежных средств, периоды предоставления
застройщиком поручительств (гарантий) банку и выдача банком возобновляемого
ипотечного кредита гражданину, могут быть группированы по основным ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Введение 4
Глава 1. Проблемы и механизм формирования системы ипотечного 7
кредитования в Республике Казахстан
1.1. Сущность, механизм формирования условий и этапов ипотечного 7
кредитования
1.2. Классификация и схемы ипотечного кредитования 16
1.3. Реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в 22
Казахстане: механизм реализации, условия, этапы
1.4. Ипотечные кредиты: условия, отличительные черты 36
Глава 2. Аналитические основы ипотечного кредитования, методы и модели42
его реализации
2.1. Процедура выдачи ипотечного кредита 42
2.2. Аналитические основы и модели ипотечного кредитования 51
2.3. Ценные бумаги как катализатор ипотечного кредитования и источник 60
жилищных кредитов
Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечных банков в Республике72
Казахстан
3.1. Обзор и анализ функционирования зарубежных финансовых институтов72
ипотечного кредитования
3.2. Ипотечные банки Российской федерации, Республики Казахстан и 79
перспективы их развития
3.3. Правовое обеспечение ипотечного кредитования в Республике 82
Казахстан и вопросы его совершенствования
Заключение 88
Список литературы 92
Приложение 94
Введение
Ипотека. Это понятие пришло в мировую финансовую систему из древней
Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э.
Предшественник Солона – Драконт ввел ряд законов ( в 621 г. до .н.э.),
согласно которым любые посягательства на частную собственность и ее
движимую часть сурово карались. Не случайно за его законами в истории
закрепилось определение драконовых законов.
В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в
том числе, отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по
которой имущество уже не обязательно переходит
к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать
собственность по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом
подобного рода обязательств была личность должника ( обычно на
пограничной меже ) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением
претензии на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-
гречески hypotethecе подставка, подпорка.
Цель ипотечной системы – предотвратить опасности, связанные с
негласными способами установления прав на недвижимость. Земля – легко
обращаемый товар, а значит, всегда есть риск как для покупателей, так и для
кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или
заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу,
так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости
его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначение
залога.
Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного
кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной для
развития системы жилищного ипотечного кредитования в Казахстане.
Президент Назарбаев Н.А. в своем ежегодном послании народу
Казахстана отметил: Системность - вот главная формула нашего ускоренного
продвижения вперёд в современном мире в ближайшее десятилетие и во все
времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия
платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные
выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику
из пропасти[1]. В Послании 2008 года Президент Н.Назарбаев отметил: Надо
усвоить уроки, преподанные ипотечным кризисом в США, оказавшим серьезное
влияние на наши банки. Государственная поддержка не может быть
односторонней, и банки должны взять на себя часть рисков. Если акционеры
банков не желают или неспособны, привлекать дополнительные ресурсы для
своего развития, то государство должно быть готово, принять необходимые
меры. При этом процесс регулятивного вмешательства должен быть предельно
прозрачен и предсказуем для всего банковского сектора[2].
Слишком короткие и дорогие привлеченные ресурсы сильно
ограничивают возможности Казахстанских банков при ипотечном кредитовании.
Ни один коммерчески банк не в состоянии формировать кредитный портфель из
долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники.
Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или
поздно приводит к потери ликвидности и банкротству банка.
Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых
ресурсов для ипотечного кредитования:
- розничные источники кредитных ресурсов (к ним относятся депозиты
населения и юридических лиц);
- оптовые источники кредитных ресурсов (кредитные линии
Казахстанских и иностранных кредитных организации, средства
институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);
По ряду причин вклады населения являются наименее возможным на
сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного
кредитования, поскольку вклады населения наиболее мобильны при изъятии
денежных средств при появлении любой негативной информации о банке, а
действующее законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому
требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с
банком.
Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из оптовых
источников считается более предпочтительным для коммерческих банков
способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:
- кредитные линии, открытые одним или консорциумом банков;
- средства, предоставленные институциональными инвесторами
(пенсионными фондами и страховыми организациями а т.д.);
- средства от продажи целевых облигационных займов.
Один из вариантов организации эффективно действующей системы
ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков,
выдающих ипотечные кредиты, основан за счет оптовых источников на
функционировании вторичного рынка ипотечных кредитов.
На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы (коммерческие банки)
выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечение быстрой возвратности
кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы ликвидности кредиторы
имеют возможность продать выданные ими ипотечные кредиты на вторичном
рынке – специально созданной для этой цели Казахстанской ипотечной компании
или иному оператору вторичного рынка.
Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования
должна включать себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных
кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные
кредиты. Актуальность рассмотренных проблем определило цель и задачи
данного дипломного исследования.
Целью работы являлось комплексное исследование проблем и аналитических
основ процесса формирования системы ипотечного кредитования в Республике
Казахстан с учетом зарубежного опыта.
Задачами исследования выступали:
- анализ механизма формирования условий и этапов ипотечного кредитования;
- классификация моделей ипотечного кредитования;
- анализ и оценка реализация программы внедрения системы ипотечного
кредитования в Казахстане;
- анализ и оценка аналитических инструментов и моделей ипотечного
креди-тования;
- анализ проблем и перспектив развития ипотечных банков в Республике
Казахстан.
Глава 1. Проблемы и механизм формирования системы ипотечного кредитования в
Республике Казахстан
1.1. Сущность, механизм формирования условий и этапов ипотечного
кредитования
Для любой страны проблема обеспечения граждан достаточным количеством
относительно недорогого и современного жилья была и остается по сей день
одним из важнейших факторов социальной политики государства.
Во многих странах ведущую роль в решении данной задачи играет система
строй сбережений, в которой одними из участников являются
специализированные коммерческие банки. Эта система привлекательна тем, что
не требует наличия развитых финансовых рынков, относительно проста и
ориентирована на слои населения со средним уровнем доходов. Идея целевых
накоплений не нова и согласно древним источникам возникла во времена
правления династии Хан, в 200 г.д.н.э. когда высокопоставленный чиновник
по имени Понг Кунг основал благотворительное общество образования
накоплений на вере под названием Ли-Ви, что можно перевести примерно как
Услуга и ответная услуга или Одолжить и увидеться снова.
В Европе же началом развития системы строй сбережений традиционно
считается основание в 1775 г. в городе Бирмингеме жилищно-строительного
общества Kettley’s Building Society. Члены этого общества путем
ежемесячных накопительных взносов образовывали денежный фонд, из которого
они могли в дальнейшем брать кредиты на жилищное строительство. В Германии
первая Стройсберкасса для каждого была основана в 1885 г. по инициативе
пастора из города Билефильд Фридриха фон Бодельшвинга. Но золотой век
системы строй сбережений в Германии наступил лишь после первой мировой
войны, когда вследствие гиперинфляции и введения новой денежной единицы -
рейхсмарки - стало практически нереальным найти необходимые на стадии
восстановления экономики кредитные средства на жилищное строительство. С
1921 по 1929 г. на фоне острого жилищного кризиса и трудностей с получением
кредитных средств было основано множество частных и общественных
стройсберкасс, чтобы совместными усилиями вкладчиков преодолеть жилищный
кризис.
После окончания второй мировой войны и проведения денежной реформы
1948 г. вместе с экономическим ростом, который больше известен как
немецкое экономическое чудо,так же бурно начала развиваться и система
стройсбережений. Потребность в жилье составляла 5-6 млн. квартир; при
средних темпах развития экономике потребовалось бы около 20 лет на
восстановление жилищного сектора. Количество договоров стройсбережений
увеличилось с незначительной цифры 306000 в 1948 г. до 12,5 млн. в 1972 г.,
в конце 2004 г. их насчитывалось более 32 млн.
Для нашей республики такая система также не является новостью. В
1994 г. Государственный банк жилищного строительства - Жилстройбанк -
впервые применил систему стройсбережений, используя опыт германской
стройсберкассы Швебиш Халл. Но в то время программа не получила должного
развития. Согласно данным, таким образом было привлечено более 450
стройсберегательных вкладов на сумму около 30 млн. тенге. Параллельно,
согласно Указу Президента РК и утвержденной государственной программе новой
жилищной политики, с 1993 г. Жилстройбанк осуществлял выдачу долгосрочных
льготных ипотечных кредитов на приобретение и строительство жилья на срок
до 30 лет. При этом преследовалась цель - улучшить жилищные условия семей
со средним и низким доходами (в основном работников бюджетных учреждений),
простоявших в очереди на получение бесплатного жилья 10 и более лет.
Особенностью данных кредитов явилась их индексация в долларовом
эквиваленте, что впоследствии привело к возникновению серьезных проблем с
их погашением.
Введение в апреле 2005 г. свободного плавающего обменного курса
тенге обострило сложившуюся ситуацию. На сегодняшний день практически все
заемщики (а их около 2700 человек) выражают готовность погашать кредит, но
не в состоянии платить по долгам с учетом индексации. Банком Центр-Кредит,
являющимся правопреемником Жилстройбанка в результате объединения,
неоднократно предпринимались попытки применения различных дисконтных схем
погашения таких кредитов. Так, например, заемщикам предлагалось внести в
банк депозиты на сумму, эквивалентную половине суммы кредита сроком на 5-6
лет. По истечении этого времени начисленное вознаграждение и размещенные
вклады направлялись бы на погашение задолженности. Однако применение
подобных схем не стало возможным вследствие низкой платежеспособности
заемщиков - ведь эти кредиты предоставлялись работникам бюджетных
организаций - учителям, врачам. В связи с этим, а также учитывая
многократные обращения населения в местные органы власти, в Парламент, даже
в Национальный банк, по распоряжению Правительства создана специальная
комиссия по вопросу отмены индексации по льготным жилищным кредитам,
предоставленным Жилстройбанком в рамках реализации Государственной жилищной
программы. В настоящее время комиссией рассматриваются различные варианты
решения данного вопроса, в том числе и прямое выделение бюджетных средств
на компенсацию долгов по индексации,
Как уже указывалось выше, сегодня достаточно остро стоит вопрос
удовлетворения спроса на современное и недорогое жилье. И предлагаемая
система стройсбережений вполне может помочь разрешить эту ситуацию.
Согласно основным принципам этой системы, успешно применяющейся на
сегоднъяшний день в Германии, Чехии, Словакии и других странах, заемщик в
течение определенного времени (минимум 3 года) накапливает в банке на
сберегательном счете не менее половины стоимости жилья (в России этот
уровень составляет 30%), в дальнейшем на остальные 50% банком
предоставляется кредит (см. схему).
Сумма договора
Государство играет в реализации этой системы важную роль -
приведем пример Германии. Государственная поддержка стройсбережений в
Германии держится на трех столбах:
1. Премия за жилищное строительство.
2. Имущественно эффективные платежи.
3. Дотация по имущественно эффективным платежам.
Государственная премия
На вклады до 1000 марок для холостых и незамужних и до 2006 марок для
семейных выплачивается ежегодно 10%-ная премия. Таким образом, холостые и
незамужние вкладчики могут получать ежегодно от государства в качестве
поощрительной премии 100 марок, а семейные - 200.
Имущественно - эффективные платежи
Каждый трудящийся может получать от своего работодателя до 936 марок в
год для пополнения своего имущества. Эти платежи могут быть перечислены на
счет по договору о строй сбережениях.
Дотация по имущественно эффективным платежам
На имущественно - эффективные платежи со стороны государства можно
получить дотацию в размере 10% от 936 марок (это максимальная сумма,
которую работодатель выплачивает на имущественно-эффективные платежи).
Дотация оплачивается при условии, что подлежащий налогообложению доход не
превышает 27000 для холостых и незамужних и 54000 для семейных граждан.
Также особенностью этой системы является и то, что в случае накопления
полной оговоренной в договоре суммы вкладчик может получить так называемый
промежуточный кредит, не дожидаясь истечения срока накопления. Но в этом
случае ставка по кредиту будет выше, чем если бы вкладчик выдержал весь
срок накопления, но в то же время ниже, чем действующая ставка на рынке.
В целях снижения риска банка, по нашему мнению, следует ввести
обязательное страхование жизни и здоровья каждого вкладчика, а также
страхование на случай безработицы. В странах с развитой системой
строительных сбережений государство выделяет премии каждому вкладчику
в размере определенного процента от суммы вклада что причисляется к
основной сумме накоплений на сберегательном счете. В нашей республике
эту норму можно установить в пределах 30% от суммы вклада, но не более 5
расчетных показателей. Какова заинтересованность государства в выделении
подобных премий и участии в данной программе? В первую очередь решается
вопрос обеспечения жильем, причем расходы, которые несет при этом
государство, выплачивая вкладчикам премии, будут компенсированы за счет
поступления платежей в результате функционирования данной системы.
Например, банки, специализирующиеся на предоставлении таких жилищных
кредитов, скорее всего будут держать солидную долю своих активов в
низко рисковых государственных ценных бумагах, кредитуя таким образом
бюджет и соответственно выплату премий. Помимо такого косвенного
участия, банки и строительные компании будут пополнять бюджет путем
налоговых отчислении.
Привлекательность участия в этой системе для банка также очевидна: это
в первую очередь низкие риски при кредитовании, так как финансовое участие
клиента составит не менее 50%; залоговое обеспечение по кредиту покроет
полностью вкладываемые банком деньги - в результате реализации залога при
непогашении кредита банк полностью возместит свои расходы, кроме этого,
вклады являются источником ресурсов для проведения активных операций.
Заемщику также выгодно участие в этой системе: во-первых, такая схема
поможет решить вопрос с приобретением жилья в рассрочку на несколько лет,
во-вторых, ставки будут фиксированными в течение срока действия договора,
кроме того, вкладчик сам сможет определять сроки накопления средств и
погашения в зависимости от своих финансовых возможностей. В третьих,
государством по вкладам граждан ежегодно выплачиваются премии. Также
необходимо учесть, что кредиты предоставляться в тенге, что снижает
валютный риск, настоящее время на обсуждении в парламенте находится проект
закона о строительных сбережениях, введение которого в действие поможет
решить ряд вышеуказанных проблем, связанных с обеспечением населения
жильем. Проект предусматривает участие специализированных
строительных сберегательных банков, предоставляющих заемщикам
кредиты на улучшение жилищных условий и строительство жилья. Лимиты
на установление ставок вознаграждения по кредитам и депозитам не
устанавливаются, однако оговаривается, что маржа банка, т. е. разница
между вознаграждением, выплачиваемым заемщиком, и вознаграждением по
депозиту не должна превышать 5%. Причем предлагается установить
фиксированные ставки, которые не будут изменены в течение всего срока
действия договора, что защитит интересы вкладчика.
Система стройсбережений сегодня названа одним из приоритетов
перспективного развития экономики. Таким образом, в случае успешной
реализации закона уже в ближайшие годы решится социальная задача - жилищная
проблема, как таковая, будет исчерпана, причем с активным участием
банковской системы (на сегодняшний день банкам тяжело предоставлять обычные
долгосрочные ипотечные кредиты на жилье, так как привлекаемые короткие и
дорогие ресурсы не позволяют это сделать). Вследствие притока капитала
ожидаются подъем строительства и других смежных отраслей, создание новых
рабочих мест и увеличение налоговых поступлений в бюджет - все это
благоприятно скажется на экономике и, как следствие, на нашем с вами
благосостоянии.
В большинстве развитых стран мира ипотечное кредитование играет очень
важную роль в обеспечении жильем населения. Помимо создания условий для
приобретения жилья в собственность теми слоями населения, которые имеют
небольшой, но стабильный доход, система ипотечного кредитования позволяет
привлечь инвестиции с сферу строительства, а также обеспечить
функционирование нового сегмента фондового рынка - ипотечных ценных бумаг.
Правительством РК в августе прошлого года была одобрена Концепция
финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития системы
ипотечного кредитования. Это было необходимо для определения и внедрения
новых путей решения поставленной Президентом Республики Казахстан задачи
повышения доступности кредитов, а также привлечения имеющихся внутренних
инвестиций в развитие строительной отрасли.
В соответствии с Концепцией развитие системы ипотечного кредитова-ния
планируется осуществлять за счет активизации участия банков и небан-ковских
организаций в кредитовании населения под залог недвижимости.
Положительным фактором для развития системы является отмечаемый в
последние годы рост уровня сбережений населения. Однако, он не позволяет
большинству нуждающихся произвести одновременную оплату полной стоимости
жилья, что создает спрос на ипотечные кредиты.
Кроме того, следует отметить наличие значительного внутреннего
инвестиционного потенциала, прежде всего со стороны пенсионной системы.
Привлечение пенсионных накоплений в реальный сектор экономики - идея не
новая и муссируется уже несколько лет. Именно эту возможность и
предоставляет предлагаемая система, которая предусматривает
рефинансирование банков путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг,
т.е. обеспеченных ипотекой недвижимого имущества.
В мировой практике существуют различные модели системы ипотечного
кредитования, которые отличаются как организацией процесса кредитования и
рефинансирования, так и степенью участия государства. В сложившихся
экономических условиях решено использовать некий гибрид систем на основе
опыта США, Германии, Малайзии. Поэтому было принято решение о создании
специализированной организации - Казахстанской Ипотечной Компании.
Учредителем Компании на первом этапе выступил Национальный Банк Республики
Казахстан. Оплаченный уставный капитал Компании на сегодня составляет 1
млрд. тенге. В дальнейшем планируется участие в капитале Компании
международных финансовых организаций и банков второго уровня. Основной
целью создания Казахстанской Ипотечной Компании является внедрение
эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем
граждан со средними доходами, а также увеличение объемов платежеспособного
спроса на жилье.
В настоящее время возможности населения получать ипотечные кредиты на
предлагаемых условиях и таким образом улучшать свои жилищные условия, очень
ограничены. Основными причинами являются короткие сроки кредитования и
предоставление кредитов только в твердой валюте либо в тенге с привязкой к
валютному эквиваленту. В результате отсеивается большая часть потенциальных
платежеспособных заемщиков, что не позволяет сформировать портфель
ипотечных кредитов, достаточный для полноценного рефинансирования путем
привлечения инвестиций на финансовых рынках.
Система ипотечного кредитования позволяет в значительной степени
решить вышеуказанные проблемы.
На первом этапе долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются на срок
от трех до десяти лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается
объем ежемесячных выплат заемщика. Кредиты выдаются в национальной валюте -
тенге сроком от 3 до 10 лет. Сумма кредита составляет не более 70 процентов
рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога, т.е.
заемщик должен внести первоначальный взнос на оплату части жилья в объеме
не ниже 30% его стоимости за счет собственных средств. При этом сумма
ежемесячных платежей по кредиту не должна превышать 35% дохода заемщика.
Погашение полученного кредита и вознаграждения по нему осуществляется в
виде аннуитетных платежей, которые включают в себя полный платеж по выплате
вознаграждения, начисляемого на остаток основного долга, а также часть
основного долга по кредиту.
Общая схема ипотечного кредитования с участием Казахстанской Ипотечной
Компании имеет следующий вид:
1. Банк-кредитор выдает ипотечный жилищный кредит на приобретение
готового жилья, которое является залогом принадлежащего банку права
требования к заемщику.
2. Казахстанская Ипотечная Компания приобретает у банков-кредиторов
права требования по ипотечным кредитам и выпускает ценные бумаги,
обеспеченные данными правами требования. Банки, продав права требования по
кредитам Компании, получают возможность дополнительно расширить сферу
кредитования. Банковское обслуживание кредита продолжают осуществлять банки-
кредиторы на основании заключенного с Компанией договора доверительного
управления.
3. Институциональные инвесторы (пенсионные фонды,
страховые компании, пр.) приобретают на вторичном ипотечном
рынке ипотечные ценные бумаги, обеспеченные правами требования,
тем самым осуществляя рефинансирование ипотечного рынка и обеспечивая
приток денежных средств для жилищного кредитования. С момента создания до
настоящего момента Казахстанской Ипотечной Компанией проводилась работа по
подготовке к началу реализации пилотного проекта по выдаче ипотечных
жилищных кредитов в городах Алматы и Астана. Основная цель пилотного
проекта - отработка на практике процедур Компании по оценке рисков, выдаче
и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, уступке прав требования по
кредитам от банков Компании, а также эмиссии ипотечных облигаций.
Достигнута договоренность об участии в проекте с пятью банками-
партнерами: Алматинский Торгово-Финансовый Банк,
Казкоммерцбанк, Комирбанк, Банк Туран-Алем, Банк Центр-
Кредит, и небанковской организацией - Астана-финанс. Реализация
пилотного проекта началась с 5 июля текущего года.
Компанией приняты меры к тому, чтобы максимально облегчить доступ
информации к потенциальным заемщикам - лица, имеющие доступ к Интернету,
отныне могут самостоятельно определить доступную им в соответствии с
доходом сумму кредита, его сроки и свои возможности погасить его. Что такое
ипотечное кредитование? Это предоставление кредита для строительства или
покупки недвижимости. В развитых странах получение ипотечного кредита
является основным способом приобретения жилья, поскольку в этом случае
заемщик имеет возможность сразу стать собственником жилья, а не его
арендатором, расплачиваясь за него в течении несколько лет, что не является
тяжелым бременем для личного или семейного бюджета. Кроме того, учитывая,
что в большинстве случаев ипотечные кредиты имеют ликвидное обеспечение в
виде приобретаемого жилья, они представляют невысокий риск для банка
размер вознаграждения (процентная ставка) по ним является относительно
невысоким.
К сожалению, ипотечное кредитование недостаточно развито в Казахстане,
где число нуждающихся в жилье граждан очень велико. Причин этому много, но
главные - это отсутствие предложения со стороны банков, короткие сроки
кредитования, а также высокое вознаграждение по кредиту.
В соответствии с условиями пилотного проекта Компании жители обеих
столиц, имеющие постоянный доход, но не имеющие достаточных финансовых
накоплений для покупки собственного дома или квартиры, смогут
воспользоваться возможностью приобретения жилья в собственность сегодня за
счет будущих доходов.
Ипотечные кредиты в рамках проекта будут предоставляться исключительно
в национальной валюте - тенге, что позволит участвовать в проекте
гражданам, не имеющим фиксированного дохода в валютном эквиваленте. При
этом, долгосрочность кредитования (до 10 лет) значительно облегчит
финансовые возможности по погашению полученного кредита. Наконец, ставки
вознаграждения (проценты) по кредиту будут более приемлемыми, чем
предлагаемые сейчас банками.
Основным условием для получения ипотечного кредита является наличие
работы и стабильного дохода.
При проведении пилотного проекта работники Компании будут встречаться
с заявителями для того, чтобы в ходе собеседования, на основании анализа
платежеспособности устанавливать возможность получения ипотечного кредита
для приобретения жилья и перспективы его погашения.
В случае положительной оценки потенциальным заемщикам будет предложено
обратиться в банк-партнер Компании для получения ипотечного кредита
исключительно на цели приобретения жилья.
В соответствии с условиями пилотного проекта Компании жители обеих
столиц, имеющие постоянный доход, но не имеющие достаточных финансовых
накоплений для покупки собственного дома или квартиры, смогут
воспользоваться возможностью приобретения жилья в собственность сегодня за
счет будущих доходов.
Ипотечные кредиты в рамках проекта будут предоставляться
исключительно в национальной валюте - тенге, что позволит участвовать в
проекте гражданам, не имеющим фиксированного дохода в валютном эквиваленте.
При этом, долгосрочность кредитования (до 10 лет) значительно облегчит
финансовые возможности по погашению полученного кредита. Наконец, ставки
вознаграждения (проценты) по кредиту будут более приемлемыми.
Основным условием для получения ипотечного кредита является
наличие работы и стабильного дохода.
При проведении пилотного проекта работники Компании будут встречаться
с заявителями для того, чтобы в ходе собеседования, на основании анализа
платежеспособности устанавливать возможность получения ипотечного кредита
для приобретения жилья и перспективы его погашения.
В случае положительной оценки потенциальным заемщикам будет предложено
обратиться в банк-партнер Компании для получения ипотечного кредита
исключительно на цели приобретения жилья.
Общий кризис в экономике, в первую очередь, оказывает негативное
влияние на состояние социальной сферы и жилищно-гражданского комплекса в
Казахстане. С уменьшением доли государственных инвестиций в жилищное
строительство, уменьшаются и объемы вводимого жилья. Так, в 2005 году
предприятиями и организациями всех форм собственности и населением на
территории Республики Казахстан было введено 1084,2 тыс. кв. метров общей
площади жилых домов, что на 15% меньше соответствующего периода 2004 года.
Основной объем введенного жилья (84% от общего объема) приходится на
частный сектор. Причем, из них 88% построено индивидуальными застройщиками
(800 тыс. кв. метров). За счет государственных источников финансирования
капитальных вложений введено лишь 169,4 тыс. кв. метров, или 16% от общего
объема введенного жилья.
Высокий удельный вес индивидуального жилищного строительства сложился
в Алматинской (97% общего объема жилья, введенного в области), Жамбылской
(99%), Кзылординской (100%) и Мангистауской (100%).
Современное состояние жилищной сферы республики характеризуется
следующими основными факторами:
• недостаточная обеспеченность жильем;
• недостаточный уровень благоустройства жилья;
• низкое качество обслуживания жилого фонда, имеющее тенденцию к
ухудшению;
• недостаточное финансирование жилищно-коммунального хозяйства;
• высокий процент износа жилого фонда и инженерных коммуникаций.
Решение всех названных проблем и является основной целью жилищной
реформы. Основные задачи реформы направлены на создание рынка жилья,
дающего возможность выбора каждому гражданину республики, каждой семье
наиболее приемлемого для них способа улучшения жилищных условий, а также
обеспечения надлежащего качества жилищно-коммунальных услуг,
Учитывая опыт решения жилищной проблемы за рубежом в условиях рыночной
экономики, следует всемерно поддерживать коммерческое жилищное
строительство. Главными источниками финансирования жилищной сферы должны
стать ипотечное кредитование, средства юридических лиц и населения.
В качестве одного из ориентиров, по которому сверяется правильность
выбранного курса жилищной реформы, должен стать показатель доли
муниципального жилья в общем объеме жилого фонда республики: такой
показатель не должен превышать 3-5% (например, в США этот показатель не
превышает 1-1,5%). Муниципальное жилье должно быть отнесено к разряду
социального жилья, которое предназначается для отдельных категорий граждан.
Как правило, содержание такого жилья является убыточным и дотируется из
бюджета.
Однако, с связи с хроническим дефицитом местных бюджетов, у
муниципальных органов резко ограничены возможности строительства
"бесплатного" жилья для малообеспеченных граждан, имеющих право на
государственные субсидии, Напряженность ситуации может быть
снята за счет одновременного возведения коммерческого жилья и
комбинирования источников привлекаемых среда в (сбережений населения,
банковских кредитов, субсидий и др.). С этой же целью возможно
использование механизма социальной, аренды, то есть представление права
проживания в квартирах без передачи их в собственность
с
дифференцированной оплатой в зависимости от доходов семьи.
Таким образом, в зависимости от стоимости жилья, источников
средств, платежеспособности и категории граждан (с учетом
прав на льготы), желающих улучшить свои жилищные условия,
можно выделить несколько жилищных стратегий:
1. стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий
и помощь предприятий;
2.смешанная стратегия, основанная на использовании государственных
субсидий и собственных средств граждан;
3. рыночная стратегия, ориентированная, в основном, на собственные
средства граждан.
В настоящее время строительство жилья коммерческими застройщиками
несколько снизилось из-за ограниченного числа семей, готовых сразу оплатить
покупку дома или квартиры. Между тем, как показало проведенное нами
анкетирование горожан, более чем две трети семей хотели бы улучшить свои
жилищные условия, хотя многие из них не видят реальных возможностей сделать
это в ближайшее время.
В то же время, как показал анализ динамики вкладов населения на счетах в
коммерческих банках и сбережений, хранящихся на руках в виде иностранной
валюте, у среднего класса жителей республики имеется достаточно высокий
финансовый потенциал, который в значительной мере остается невостребованным
в строительстве жилья.
1.2. Классификация и схемы ипотечного кредитования
В странах с развитой экономикой практикуется различные виды ипотечного
кредита. Они могут быть классифицированы по различным признакам, в
зависимости от объекта кредитования, способа обеспечения гарантии возврата
ссуды, характера рынка, использования рынка ипотечных облигации и субъекта
кредитования, которые мы покажем схематически:
Классификация ипотечного кредита в развитых странах.
Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операции
в развитых странах. В ней участвует большинство населения развитых
стран и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно
отнести к наиболее ликвидным банковским активом. Схемы ипотечного
кредитования бывают разными, но, в основном, используются две:
американская и немецкая (см. рис. 1).
Американская схема ипотечного кредитования (см. рис. 2) строится на
основе банковского кредита, и не связана с конкретным объектом
строительства. На практике это выглядит следующим образом. Гражданин идет
в банк и извещает его о желании получить целевой кредит на приобретение
жилья.
Банк, в свою очередь, проводит проверку кредитной истории гражданина,
обращая особое внимание на исполнение им (гражданином) ранее принятых на
себя кредитных обязательств. В том случае, если банк удовлетворен
клиентом, последний получает банковский кредит на покупку жилья на сумму,
позволяющую клиенту банка расплатиться с кредитом. При определении суммы
кредита большую роль играет возраст клиента, его образование, работа,
текущий доход и возможные перспективы его изменения.
Следующим шагом гражданина будет поиск подходящего жилья в пределах
суммы кредита. Поиск осуществляется", как самостоятельно, так и через фирмы-
посредники. При нынешних условиях развития телекоммуникаций не составляет
большого труда изучить рынок жилья в любой точке развитой
Американская модель ипотечного кредитования
P-цена приобретения жилья на рынке
P1 -фактическая стоимость жилья с учетом кредитной нагрузки
страны. Вероятно, поэтому уровень миграции в США довольно высок. Проблема с
получением новой работы в другом штате не натыкается на отсутствие жилищных
условий, в отличие от России.
Американская схема ипотеки допускает продажу имеющейся недвижимости,
даже в том случае, если кредит на ее покупку не погашен полностью. В таких
ситуациях производится продажа закладной на недвижимость.
Немецкая ипотечная схема (см. рис. 3) менее гибкая. Она основана не на
привлечении банковского капитала, а на использовании денежных средств самих
участников ипотеки. Для этого создаются общества коллективных вложений в
недвижимость. В классическом, немецком варианте, для получения квартиры
необходимо исправно платить общественные взносы в течение ряда
лет. Это своеобразный экзамен на состоятельность и целеустремленность.
Накопив половину стоимости будущего жилья, член общества получает право на
заселение в выбранную квартиру. Оставшуюся часть стоимости жилья он будет
погашать в течение, как правило, 10 лет. Погасив полностью стоимость
квартиры, член общества коллективных вложений в недвижимость становится
собственником жилья.
Немецкая модель стройсбережений
Pz
Выбор квартиры обусловлен рядом ограничений и, в первую очередь,
тем, что выбирать можно только из того жилья, которое построено этим
обществом. Фактически общество капитальных вложений в недвижимость
выполняет функции заказчика жилья, используя для этого денежные средства,
полученные от своих участников. При этом жилье строится не под конкретного
человека, а под усредненного гражданина. Немецкая схема выгодна, прежде
всего, строительным компаниям, которые используют средства населения,
получаемые от таких обществ, для наращивания объемов строительства.
Многие передовые коммерческие банки Казахстана уже начинают внедрять
методы ипотечного кредитования, однако конкурентную позицию в этой нише
банковских услуг населению занимает ОАО Банк Центр-Кредит, который еще в
декабре 2000 года выиграл тендер по приватизации ЗАО "ЖилСтройбанк",
созданного в 1994г. для решения государственной политики Казахстана в
области жилищного строительства. Однако, наряду с положительными сторонами
этого приобретения, такими как расширение филиальной сети ОАО Банк Центр-
Кредит, ему в наследство достались и крупные размеры проблемных кредитов,
что, конечно же, отразилось на некотором замедлении темпов прибыльности
банка и доходности его операций. Тем не менее, в настоящее время банк
совмещает в своей деятельности функции коммерческого и ипотечного
кредитного учреждения, способного содействовать созданию в Казахстане
целостной системы рынка жилья.
Классификация ипотечных кредитов, предоставляемых указанным банком
физическим лицам, говорит о большом их многообразии и возможности выбора
приемлемого варианта:
1. льготные долгосрочные кредиты, выдаваемые на строительство или
покупку жилья за счет средств республиканского или местного бюджета;
2.льготные долгосрочные кредиты, выданные на строительство или покупку
жилья за счет средств организаций;
3. кредиты на строительство, ремонт, реконструкцию и покупку жилья по
договорной процентной ставке;
4. ипотечные кредиты, выданные на строительство или покупку жилья по
ссудосберегательной системе по схеме "Накопление 45% -Кредит 50%";
5. ипотечные кредиты по схеме Накопление 50% - Кредит 50%.
Однако, на наш взгляд, банк еще не полностью реализовал свои
возможности по расширению объемов ипотечного кредитования. Имея
квалифицированный персонал банковских менеджеров и определенный опыт в этой
области кредитования, маркетинговая стратегия банка должна быть направлена
на создание и внедрение новых продуктов. При этом одной из предпосылок
широкого распространения ипотечного кредитования должна являться
соответствующая государственная поддержка, эффективная государственная
жилищная программа, проводимая в отношении данной специфической системы
кредитования и банковских учреждений, ее реализующих. В условиях рынка, как
показывает опыт развитых стран, государственная поддержка должна
реализовываться, в основном, косвенными методами, но в настоящее время нам,
вероятно, не обойтись без предоставления определенных льгот для банков,
ориентированных на поддержку ипотечного бизнес.
Еще в 1998 году в Республике Казахстан, при поддержке Международной
ассоциации менеджеров городов (ICMA) и Агентства США по международному
развитию (USAID) была создана Казахстанская ассоциация профессионалов по
недвижимости (КАПН), которая должна была сыграть особую роль на рынке
недвижимости. Данная ассоциация риэлтеров, вначале финансируемая
Восточноевропейским фондом недвижимости и привлекающая иностранные
инвестиции, была призвана помочь населению не только ориентироваться на
рынке недвижимости, но и оказывать защиту и способствовать удовлетворению
потребности населения Казахстана в улучшении жилищных условий. Однако, до
сих пор, о деятельности риэлтерских фирм, наше население имеет смутное
представление, которое ассоциируется у него с тем, что это спекулятивные
посреднические фирмы по купле-продаже квартир и домов, причем получающие от
таких сделок немалые прибыли.
Поэтому, в целях быстрейшего осуществления государственной программы
жилищного строительства в Республике Казахстан, которая будет
способствовать удовлетворению потребности населения в строительстве или
приобретении индивидуального жилья, предлагается два возможных варианта
ипотечного кредитования населения.
В первом варианте, во взаимоотношения между гражданином банком, в
качестве гаранта возврата кредита, полученного физическим лицом, должны
привлекаться риэлтерские фирмы как юридические лица. Во втором варианте,
механизм ипотечного кредитования направлен на привлечение в этот процесс
подрядных строительных организаций, самостоятельно строящих и продающих
дома и квартиры или застройщиков, собственников нового жилья.
Первый вариант - заключается в улучшении жилищных условий гражданина
нашей республики за снег личных сбережений и банковского кредита, где в
качестве источника погашения используется имеющаяся в его собственности
недвижимость. Механизм такой поддержки Граждан следующий: для получения
ипотечного кредита в банке, гражданин должен заключить договор купли-
продажи старой квартиры в рассрочку с риэлтерской фирмой. После этого,
риэлтерская фирма выдает гражданину поручительство - гарантийное письмо (в
качестве залога) по Запрашиваемому в банке ипотечному кредиту.
Средства, полученные в банке в Кредит, вместе с личными накоплениями
идут на приобретение уже готового жилья или на строительство Нового. После
получения нового жилья, гражданин в соответствии с договором купли-продажи,
передает старое жилье риэлтерской фирме. Денежные средства, полученные
риэлтером от продажи старой квартиры, идут на погашение ссудной
задолженности перед банком.
В свою очередь, и риэлтерская фирма может иметь дополнительную
прибыль от этой сделки и обеспечить себе рынок сбыта старой жилой площади,
например, муниципальным органам для обеспечения малоимущих граждан, которым
предусмотрены государственные субсидии.
Для примера, только по г. Алматы в действующий при городском акимате
государственный коммунальный жилищный фонд, в который входят квартиры
приобретаемые акиматом за счет средств из республиканского и местного
бюджета, освобождающиеся приватизационные квартиры, средства спонсоров,
только в 2004 году было передано 154 квартиры, а в первом полугодии 2008
года - только 47. На учете же, в шести районных акиматах г.Алматы состоит
19189 семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, их них 8833 семьи -
на льготной очереди.
Поэтому, на наш взгляд, внедрение в практику ипотечного кредитования
подобного механизма позволит, кроме всего прочего, снизить социальную
напряженность в обществе.
При втором варианте, основными источниками финансирования капитальных
вложений на строительство жилья являются личные сбережения граждан и
ипотечный кредит банка. Суть такого механизма ипотечного кредитования
заключается в том, что основным поручителем перед банком выступает
застройщик. Сумма ипотечного кредита на строительство жилья выплачивается
не в полном объеме, а по частям, по мере выплаты гражданином взносов
застройщику, который в свою очередь, выступает перед банком поручителем.
Учитывая то, что, как правило, ипотечное кредитование носит долгосрочный
характер, банк не рискует выдать значительную сумму денежных средств одному
лицу на долгое время, и процесс кредитования будет связан с планомерным
возвратом ранее полученной суммы с учетом начисленных процентов.
Последовательность действий при такой форме возобновляемого ипотечного
кредита выглядит следующим образом:
- первоначально, по предложенной схеме, гражданин заключает договор с
застройщиком на строительство или покупку квартиры и делает первый взнос за
счет личных сбережений на определенную сумму. Для возможности оплаты
гражданином второго взноса за квартиру, застройщик выступает в качестве
гаранта возврата этой суммы, перед банком. Банк заключает с физическим
лицом кредитный договор, где размер возобновляемой кредитной линии будет
равен сметной стоимости жилья за минусом первого взноса.
Основные циклы освоения денежных средств, периоды предоставления
застройщиком поручительств (гарантий) банку и выдача банком возобновляемого
ипотечного кредита гражданину, могут быть группированы по основным ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
