Аналитические основы ипотечного кредитования, методы и модели его реализации

Введение

Ипотека. Это понятие пришло в мировую финансовую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э.

Предшественник Солона - Драконт ввел ряд законов ( в 621 г. до . н. э. ), согласно которым любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за его законами в истории закрепилось определение «драконовых законов».

В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе, отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать собственность по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника ( обычно на пограничной меже ) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензии на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-гречески «hypotethecе» подставка, подпорка.

Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначение залога.

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной для развития системы жилищного ипотечного кредитования в Казахстане.

Президент Назарбаев Н. А. в своем ежегодном послании народу Казахстана отметил: «Системность - вот главная формула нашего ускоренного продвижения вперёд в современном мире в ближайшее десятилетие» и во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти1. В Послании 2008 года Президент Н. Назарбаев отметил: «Надо усвоить уроки, преподанные ипотечным кризисом в США, оказавшим серьезное влияние на наши банки. Государственная поддержка не может быть односторонней, и банки должны взять на себя часть рисков. Если акционеры банков не желают или неспособны, привлекать дополнительные ресурсы для своего развития, то государство должно быть готово, принять необходимые меры. При этом процесс регулятивного вмешательства должен быть предельно прозрачен и предсказуем для всего банковского сектора»2.

Слишком «короткие» и «дорогие» привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности Казахстанских банков при ипотечном кредитовании. Ни один коммерчески банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потери ликвидности и банкротству банка.

Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

- «розничные» источники кредитных ресурсов (к ним относятся депозиты населения и юридических лиц) ;

- «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии Казахстанских и иностранных кредитных организации, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы) ;

По ряду причин вклады населения являются наименее возможным на сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, поскольку вклады населения наиболее мобильны при изъятии денежных средств при появлении любой негативной информации о банке, а действующее законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников считается более предпочтительным для коммерческих банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

• кредитные линии, открытые одним или консорциумом банков;
• средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями а т. д. ) ;
• средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан за счет «оптовых» источников на функционировании вторичного рынка ипотечных кредитов.

На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечение быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы ликвидности кредиторы имеют возможность продать выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке - специально созданной для этой цели Казахстанской ипотечной компании или иному оператору вторичного рынка.

Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты. Актуальность рассмотренных проблем определило цель и задачи данного дипломного исследования.

Целью работы являлось комплексное исследование проблем и аналитических основ процесса формирования системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан с учетом зарубежного опыта.

Задачами исследования выступали:

- анализ механизма формирования условий и этапов ипотечного кредитования;

- классификация моделей ипотечного кредитования;

- анализ и оценка реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане;

- анализ и оценка аналитических инструментов и моделей ипотечного креди-тования;

- анализ проблем и перспектив развития ипотечных банков в Республике Казахстан.

Глава 1. Проблемы и механизм формирования системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан

1. 1. Сущность, механизм формирования условий и этапов ипотечного кредитования

Для любой страны проблема обеспечения граждан достаточным количеством относительно недорогого и современного жилья была и остается по сей день одним из важнейших факторов социальной политики государства.

Во многих странах ведущую роль в решении данной задачи играет система строй сбережений, в которой одними из участников являются специализированные коммерческие банки. Эта система привлекательна тем, что не требует наличия развитых финансовых рынков, относительно проста и ориентирована на слои населения со средним уровнем доходов. Идея целевых накоплений не нова и согласно древним источникам возникла во времена правления династии Хан, в 200 г. д. н. э. когда высокопоставленный чиновник по имени Понг Кунг основал благотворительное общество образования накоплений на вере под названием Ли-Ви, что можно перевести примерно как «Услуга и ответная услуга» или «Одолжить и увидеться снова».

В Европе же началом развития системы строй сбережений традиционно считается основание в 1775 г. в городе Бирмингеме жилищно-строительного общества «Kettley’s Building Society». Члены этого общества путем ежемесячных накопительных взносов образовывали денежный фонд, из которого они могли в дальнейшем брать кредиты на жилищное строительство. В Германии первая «Стройсберкасса для каждого» была основана в 1885 г. по инициативе пастора из города Билефильд Фридриха фон Бодельшвинга. Но «золотой век» системы строй сбережений в Германии наступил лишь после первой мировой войны, когда вследствие гиперинфляции и введения новой денежной единицы - рейхсмарки - стало практически нереальным найти необходимые на стадии восстановления экономики кредитные средства на жилищное строительство. С 1921 по 1929 г. на фоне острого жилищного кризиса и трудностей с получением кредитных средств было основано множество частных и общественных стройсберкасс, чтобы совместными усилиями вкладчиков преодолеть жилищный кризис.

После окончания второй мировой войны и проведения денежной реформы 1948 г. вместе с экономическим ростом, который больше известен как «немецкое экономическое чудо», так же бурно начала развиваться и система стройсбережений. Потребность в жилье составляла 5-6 млн. квартир; при средних темпах развития экономике потребовалось бы около 20 лет на восстановление жилищного сектора. Количество договоров стройсбережений увеличилось с незначительной цифры 306000 в 1948 г. до 12, 5 млн. в 1972 г., в конце 2004 г. их насчитывалось более 32 млн.

Для нашей республики такая система также не является «новостью». В 1994 г. Государственный банк жилищного строительства - Жилстройбанк - впервые применил систему стройсбережений, используя опыт германской стройсберкассы «Швебиш Халл». Но в то время программа не получила должного развития. Согласно данным, таким образом было привлечено более 450 стройсберегательных вкладов на сумму около 30 млн. тенге. Параллельно, согласно Указу Президента РК и утвержденной государственной программе новой жилищной политики, с 1993 г. Жилстройбанк осуществлял выдачу долгосрочных льготных ипотечных кредитов на приобретение и строительство жилья на срок до 30 лет. При этом преследовалась цель - улучшить жилищные условия семей со средним и низким доходами (в основном работников бюджетных учреждений), простоявших в очереди на получение бесплатного жилья 10 и более лет. Особенностью данных кредитов явилась их индексация в долларовом эквиваленте, что впоследствии привело к возникновению серьезных проблем с их погашением.

Введение в апреле 2005 г. свободного «плавающего» обменного курса тенге обострило сложившуюся ситуацию. На сегодняшний день практически все заемщики (а их около 2700 человек) выражают готовность погашать кредит, но не в состоянии платить по долгам с учетом индексации. Банком Центр-Кредит, являющимся правопреемником Жилстройбанка в результате объединения, неоднократно предпринимались попытки применения различных дисконтных схем погашения таких кредитов. Так, например, заемщикам предлагалось внести в банк депозиты на сумму, эквивалентную половине суммы кредита сроком на 5-6 лет. По истечении этого времени начисленное вознаграждение и размещенные вклады направлялись бы на погашение задолженности. Однако применение подобных схем не стало возможным вследствие низкой платежеспособности заемщиков - ведь эти кредиты предоставлялись работникам бюджетных организаций - учителям, врачам. В связи с этим, а также учитывая многократные обращения населения в местные органы власти, в Парламент, даже в Национальный банк, по распоряжению Правительства создана специальная комиссия по вопросу отмены индексации по льготным жилищным кредитам, предоставленным Жилстройбанком в рамках реализации Государственной жилищной программы. В настоящее время комиссией рассматриваются различные варианты решения данного вопроса, в том числе и прямое выделение бюджетных средств на компенсацию долгов по индексации,

Как уже указывалось выше, сегодня достаточно остро стоит вопрос удовлетворения спроса на современное и недорогое жилье. И предлагаемая система стройсбережений вполне может помочь разрешить эту ситуацию. Согласно основным принципам этой системы, успешно применяющейся на сегоднъяшний день в Германии, Чехии, Словакии и других странах, заемщик в течение определенного времени (минимум 3 года) накапливает в банке на сберегательном счете не менее половины стоимости жилья (в России этот уровень составляет 30%), в дальнейшем на остальные 50% банком предоставляется кредит (см. схему) .

Сумма договора

Государство играет в реализации этой системы важную роль - приведем пример Германии. Государственная поддержка стройсбережений в Германии держится на трех «столбах»:

1. Премия за жилищное строительство.

2. Имущественно эффективные платежи.

3. Дотация по имущественно эффективным платежам.

Государственная премия

На вклады до 1000 марок для холостых и незамужних и до 2006 марок для семейных выплачивается ежегодно 10%-ная премия. Таким образом, холостые и незамужние вкладчики могут получать ежегодно от государства в качестве поощрительной премии 100 марок, а семейные - 200.

Имущественно - эффективные платежи

Каждый трудящийся может получать от своего работодателя до 936 марок в год для пополнения своего имущества. Эти платежи могут быть перечислены на счет по договору о строй сбережениях.

Дотация по имущественно эффективным платежам

На имущественно - эффективные платежи со стороны государства можно получить дотацию в размере 10% от 936 марок (это максимальная сумма, которую работодатель выплачивает на имущественно-эффективные платежи) . Дотация оплачивается при условии, что подлежащий налогообложению доход не превышает 27000 для холостых и незамужних и 54000 для семейных граждан.

Также особенностью этой системы является и то, что в случае накопления полной оговоренной в договоре суммы вкладчик может получить так называемый «промежуточный» кредит, не дожидаясь истечения срока накопления. Но в этом случае ставка по кредиту будет выше, чем если бы вкладчик выдержал весь срок накопления, но в то же время ниже, чем действующая ставка на рынке.

В целях снижения риска банка, по нашему мнению, следует ввести обязательное страхование жизни и здоровья каждого вкладчика, а также страхование на случай безработицы. В странах с развитой системой строительных сбережений государство выделяет премии каждому вкладчику в размере определенного процента от суммы вклада что причисляется к основной сумме накоплений на сберегательном счете. В нашей республике эту норму можно установить в пределах 30% от суммы вклада, но не более 5 расчетных показателей. Какова заинтересованность государства в выделении подобных премий и участии в данной программе? В первую очередь решается вопрос обеспечения жильем, причем расходы, которые несет при этом государство, выплачивая вкладчикам премии, будут компенсированы за счет поступления платежей в результате функционирования данной системы. Например, банки, специализирующиеся на предоставлении таких жилищных кредитов, скорее всего будут держать солидную долю своих активов в низко рисковых государственных ценных бумагах, кредитуя таким образом бюджет и соответственно выплату премий. Помимо такого косвенного участия, банки и строительные компании будут пополнять бюджет путем налоговых отчислении.

Привлекательность участия в этой системе для банка также очевидна: это в первую очередь низкие риски при кредитовании, так как финансовое участие клиента составит не менее 50%; залоговое обеспечение по кредиту покроет полностью вкладываемые банком деньги - в результате реализации залога при непогашении кредита банк полностью возместит свои расходы, кроме этого, вклады являются источником ресурсов для проведения активных операций.

Заемщику также выгодно участие в этой системе: во-первых, такая схема поможет решить вопрос с приобретением жилья в рассрочку на несколько лет, во-вторых, ставки будут фиксированными в течение срока действия договора, кроме того, вкладчик сам сможет определять сроки накопления средств и погашения в зависимости от своих финансовых возможностей. В третьих, государством по вкладам граждан ежегодно выплачиваются премии. Также необходимо учесть, что кредиты предоставляться в тенге, что снижает валютный риск, настоящее время на обсуждении в парламенте находится проект закона о строительных сбережениях, введение которого в действие поможет решить ряд вышеуказанных проблем, связанных с обеспечением населения жильем. Проект предусматривает участие специализированных строительных сберегательных банков, предоставляющих заемщикам кредиты на улучшение жилищных условий и строительство жилья. Лимиты на установление ставок вознаграждения по кредитам и депозитам не устанавливаются, однако оговаривается, что маржа банка, т. е. разница между вознаграждением, выплачиваемым заемщиком, и вознаграждением по депозиту не должна превышать 5%. Причем предлагается установить фиксированные ставки, которые не будут изменены в течение всего срока действия договора, что защитит интересы вкладчика.

Система стройсбережений сегодня названа одним из приоритетов перспективного развития экономики. Таким образом, в случае успешной реализации закона уже в ближайшие годы решится социальная задача - жилищная проблема, как таковая, будет исчерпана, причем с активным участием банковской системы (на сегодняшний день банкам тяжело предоставлять обычные долгосрочные ипотечные кредиты на жилье, так как привлекаемые «короткие» и «дорогие» ресурсы не позволяют это сделать) . Вследствие притока капитала ожидаются подъем строительства и других смежных отраслей, создание новых рабочих мест и увеличение налоговых поступлений в бюджет - все это благоприятно скажется на экономике и, как следствие, на нашем с вами благосостоянии.

В большинстве развитых стран мира ипотечное кредитование играет очень важную роль в обеспечении жильем населения. Помимо создания условий для приобретения жилья в собственность теми слоями населения, которые имеют небольшой, но стабильный доход, система ипотечного кредитования позволяет привлечь инвестиции с сферу строительства, а также обеспечить функционирование нового сегмента фондового рынка - ипотечных ценных бумаг. Правительством РК в августе прошлого года была одобрена Концепция финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования. Это было необходимо для определения и внедрения новых путей решения поставленной Президентом Республики Казахстан задачи повышения доступности кредитов, а также привлечения имеющихся внутренних инвестиций в развитие строительной отрасли.

В соответствии с Концепцией развитие системы ипотечного кредитова-ния планируется осуществлять за счет активизации участия банков и небан-ковских организаций в кредитовании населения под залог недвижимости.

Положительным фактором для развития системы является отмечаемый в последние годы рост уровня сбережений населения. Однако, он не позволяет большинству нуждающихся произвести одновременную оплату полной стоимости жилья, что создает спрос на ипотечные кредиты.

Кроме того, следует отметить наличие значительного внутреннего инвестиционного потенциала, прежде всего со стороны пенсионной системы. Привлечение пенсионных накоплений в реальный сектор экономики - идея не новая и муссируется уже несколько лет. Именно эту возможность и предоставляет предлагаемая система, которая предусматривает рефинансирование банков путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг, т. е. обеспеченных ипотекой недвижимого имущества.

---

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.

• Информатика
• Банковское дело
• Оценка бизнеса
• Бухгалтерское дело
• Валеология
• География
• Геология, Геофизика, Геодезия
• Религия
• Общая история
• Журналистика
• Таможенное дело
• История Казахстана
• Финансы
• Законодательство и Право, Криминалистика
• Маркетинг
• Культурология
• Медицина
• Менеджмент
• Нефть, Газ
• Искуство, музыка
• Педагогика
• Психология
• Страхование
• Налоги
• Политология
• Сертификация, стандартизация
• Социология, Демография
• Статистика
• Туризм
• Физика
• Философия
• Химия
• Делопроизводсто
• Экология, Охрана природы, Природопользование
• Экономика
• Литература
• Биология
• Мясо, молочно, вино-водочные продукты
• Земельный кадастр, Недвижимость
• Математика, Геометрия
• Государственное управление
• Архивное дело
• Полиграфия
• Горное дело
• Языковедение, Филология
• Исторические личности
• Автоматизация, Техника
• Экономическая география
• Международные отношения
• ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда