АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 73 страниц
В избранное:

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Для любой страны, в том числе для нашей республики
проблема обеспечения граждан достаточным количеством относительно
недорогого и современного жилья была и остается по сей день одним из
важнейших факторов социальной политики государства.
В республике растет число граждан, желающих приобрести собственное
жилье. Поэтому развитие ипотечного кредитования в Казахстане является одним
из приоритетных направлений развития экономики в республике.
Для активизации работы отечественных банков второго уровня и
небанковских организаций, имеющих лицензии на ссудные операции, их быстрого
рефинансирования Национальным Банком Республики Казахстан была создана
Казахстанская Ипотечная Компания – своеобразный оператор ипотечного рынка.
Задача Компании – привлечение в сферу ипотечного кредитования денег путем
выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг и рефинансирование за счет этих
денег банков, выдающих кредиты.
Положительным фактором развития системы ипотечного кредитования в
Казахстане является сложившаяся законодательная база, регламентирующая
деятельность субъектов ипотечного рынка. Заемщик, обратившись в банк с
заявлением о предоставлении ему ипотечного жилищного кредита, должен быть
уверен, что все действия банка-кредитора и Компании законны, права заемщика
защищены законодательством и в случае их нарушения могут быть восстановлены
государством через суд. Юридическая служба банков-кредиторов и Компании
производит тщательную проверку законности всех документов, комплектующих
кредитное досье, что является как способом защиты банка-кредитора от
кредитного риска, так и косвенной защитой заемщика от недобросовестных
действий продавца жилья.
Для Республики Казахстан формирование системы ипотечного кредитования
является одним из приоритетных направлений жилищной политики. Оно создает
условия для приобретения жилья в собственность на рынке и ориентировано на
наиболее экономически активную часть населения. При этом ипотечное
кредитование должно развиваться с учетом доходов населения в сочетании с
другими инструментами решения жилищной проблемы.

По мере развития рыночных отношений в нашей стране потребность в
развитии ипотечного кредита будет возрастать.
Методологической основой послужили принципы историцизма, научности,
методы системного и сравнительного анализа.
Целью работы является рассмотрение механизмов ипотечного кредитования
и его развитие в Республике Казахстан. Эта цель определяет следующие задачи
данной работы: рассмотреть вопросы ипотечного кредитования, рассмотреть
международный опыт в данной области, оценить развитие перспективы
ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
Источниками исследования послужили учебники, статьи, а также научные
труды ученых экономистов стран дальнего и ближнего зарубежья, а также
работы ученых экономистов РК, статистические сборники.
Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, 3-х глав
заключения и списка использованной литературы.
В введении рассмотрены актуальность данной дипломной работы, основные
цели и задачи исследования.
В первой главе дана общая характеристика ипотечного кредитования
рассмотрены ее сущность опыт зарубежных стран, а также правовые основы и
состояние рынка ипотечного кредитования в Республики Казахстан.
Во второй проведен анализ кредитной политики действующего ОАО Банк
ЦентрКредит, даны его характеристики и рассмотрены механизмы ипотечного
кредитования в данной организации.
В третьей главе рассматриваются проблемы и перспективы рынка
ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
В заключении сделаны основные выводы по выбранной теме дипломного
исследования.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1. Сущность ипотечного кредитования

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э.
(его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности
должника перед кредитором определенными земельными владениями
(первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника,
которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей
заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что
указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в
наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека"" (от
греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника
земли.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся
ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая
каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии
данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.
э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог
имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было
разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые
существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными
кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию.
Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки
вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные
финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в
основном, адресовалась представителям дворянского сословия).
Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь
эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная
сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus —
неформальный залог) и далее — до ипотеки.
При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем
последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения
договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.
Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в
собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства.
Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать
имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств,
возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой
политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого
хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая
форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в
силу объективных причин не могли передать собственникам земель
(латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.
При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор
получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с
торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно
в таком виде институт залога существует до настоящего времени.
Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон,
вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона
(ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика
налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и
т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в
силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался
последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была
велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и
регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением
этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт
ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем
появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.
В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца
XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на
недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже
тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной
записи об ипотеке в особую книгу.
В основе ипотеки лежит обеспечение исполнения обязательства, в силу
которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения
должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из
стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами
лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель).[1]
Под ипотекой подразумевается вид залога, при котором заложенное
недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании
залогодателя или третьего лица. Именно оставление заложенного имущества во
владении и пользовании залогодателя и является квалифицирующим признаком
ипотеки.
Техника и условия предоставления ипотечных кредитов зависят от
множества факторов, но преобладающим фактором остается объект кредитования
- вид недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть:
- залог товара в обороте;
- залог товара в переработке;
- недвижимое имущество.
Залог товара в обороте (залог с переменным составом) означает, что
заемщик вправе реализовывать заложенные ценности при условии одновременного
погашения определенной части задолженности или замены выбывающих товаров
другими ценностями на равную или большую сумму.
Залог товара в переработке означает, что заемщик вправе перерабатывать
в своем производстве заложенное сырье, материалы, полуфабрикаты, но при
этом залоговое право будет распространяться на выработанные полуфабрикаты,
готовую продукцию и товары отгруженные.
Однако наиболее распространенным залогом является недвижимость. Это
залог земельных участков, а также зданий, сооружений и иного имущества,
прочно связанного с землей, то есть объектов, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Предметом залога земельных участков и прав землепользования могут быть
земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве частной
собственности, право землепользования, а также земельные доли в земельном
участке, находящемся в общей собственности или в общем, землепользовании.
Ипотека предприятия или иного имущественного комплекса в целом
предполагает распространение права залога на все входящие в его состав
имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные
права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не
предусмотрено законом или договором. Не допускается передача в ипотеку
предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо
принято решение о ликвидации и реорганизации. Ипотекой предприятия может
обеспечиваться денежное обязательство, сумма которого составляет не менее
половины стоимости активов предприятия.
Ипотека отдельного объекта недвижимости - здания, сооружения
предусмотрено одновременно с ипотекой по тому же договору земельного
участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого
участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, либо
принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его
соответствующей части.
Ипотека жилых домов и квартир также имеет определенные особенности.
Ипотека жилого дома и квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды,
предоставленной для строительства, реконструкции, капитального ремонта
жилого дома (квартиры). Жилой дом или квартира могут быть предметом
ипотеки, если собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме
(квартире) и имеют в этом помещении соответствующую установленным нормам
жилую площадь.
Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного
обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что
обуславливает существование ипотечного кредита.
Широко используемые ранее способы обеспечения исполнения обязательств,
как неустойка и гарантия, в настоящее время теряют практический смысл, так
как найти надлежащего гаранта в условиях кризиса платежей очень трудно, и
кредитор практически лишается возможности проверить платежеспособность
гаранта.
Надежность ипотеки, как способа обеспечения обязательств, объясняется
тем, что он имеет ряд преимуществ.
Ипотека носит вещно-правовой характер. В случае применения
поручительства, банковской гарантии, задатка, неустойки кредитор верит
личности должника. А в залоговом обязательстве обеспечивает исполнение
обязательств вещь, а не должник.
Следующая особенность возникает из самой сути залога. Обеспеченное
залогом обязательство удовлетворяется из стоимости заложенного имущества
преимущественно перед другими кредиторами.
Для должника хорошим стимулом надлежащего исполнения обязательств
является реальная опасность лишиться имущества или имущественных прав.
Существенным моментом является привязанность данного кредита к объекту
или к определенной цели финансирования. Недвижимость становится предметом
финансирования и в то же время может быть использована как обеспечение
кредита. Срок действия ипотечного кредита как правило составляет 20-35 лет.
Процесс кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого
слова называется системой ипотеки. Система ипотеки подразумевает
экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об
ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по
нему последовательно на каждый момент.
Система ипотечного кредитования включает два направления:
– непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам
и населению;
– продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных
обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение
ресурсов для кредитования.
Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым -
финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные
залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные
бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены
недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на
инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом
гарантом выступает государство, что повышает их надежность.
Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье
обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную
массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны
и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.
Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так
ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на
вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовывать необходимые
средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты.
Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого
вторичного ипотечного рынка.

1.2. Опыт зарубежных стран в предоставлении ипотечных кредитов

Крупнейшим рынком ипотечного кредита в мире являются Соединенные Штаты
Америки. Основными учреждениями, предоставляющими ипотечные ссуды,
выступают ссудосберегательные ассоциации, коммерческие банки и
специализированные ипотечные компании. Специального законодательства,
регулирующего ипотечное кредитование, здесь нет, что, в общем, характерно
для США как страны с прецедентной системой права.
С 1930 по 1970 гг. типичной ипотечной ссудой являлась долгосрочная (30
лет) ссуда с фиксированной процентной ставкой и амортизацией основной суммы
займа в течение всего срока действия ссуды. В 70-е годы в условиях высокой
инфляции и усилившегося колебания процентных ставок широкое распространение
получили ссуды с плавающей процентной ставкой и различными вариантами
погашения задолженности. Специальных инструментов финансирования не было.
Займы выдавались за счет средств, привлеченных кредитными учреждения в
общем порядке (прежде всего в виде вкладов).
В 30-е годы в США возникла система государственной поддержки
ипотечного кредитования. В 1933 г. в стране была создана Федеральная
жилищная администрация (Federal Housing Administration - FHA). Она могла
непосредственно предоставлять кредиты на покупку и приобретение дома, но
основное направление ее деятельности - страхование кредитов, выдаваемых
кредитными учреждениями. Благодаря FHA за 30-40 лет удалось увеличить
средний срок кредитов, а также поднять коэффициент покрытия с 80% до 95%.
В 1938 г. на основании специального Закона (Federal Housing
Association Act) была создана государственная Федеральная ипотечная
ассоциация - Фанни Мэй (Federal Home Loan Mortgage Association - Fannie
Mae), в задачу которой входило поддержание стабильности на рынке ипотечного
кредитования путем покупки закладных у первичных ипотечных ссудодателей, то
есть. речь шла о рефинансировании и создании вторичного рынка ипотечных
кредитов.
В 1968 г. Конгресс провел реорганизацию Фанни Мэй. Из нее выделилась
Государственная национальная ипотечная ассоциация (Goverment National
Mortgage Association - Ginni Mae), а сама Фанни Мэй стала частной
корпорацией.
Джинни Мэй является правительственным агенством в рамках Министерства
жилищного строительства и городского развития (Department of Housing and
Urban Development). Несмотря на то, что Фанни Мэй перестала быть
государственной организацией, она по-прежнему действует на основе Закона
1938 г. и контролируется Министерством жилищного строительства и городского
развития и Министерством финансов.
Фанни Мэй является публичной корпорацией, чьи акции имеют листинг на
Нью-Йоркской фондовой бирже. Из 18 членов правления корпорации 13
избираются акционерами, 5 назначаются Президентом США.
Согласно своему уставу, корпорация может приобретать только жилищные
ипотеки. Свои пассивы она образует за счет выпуска собственных ценных бумаг
и размещения их на внутреннем и внешнем рынке. В настоящее время Фанни Мэй
превратилась в крупнейшего инвестора в жилищные ипотеки. Ей принадлежит
четвертая часть всех закладных в США.
Сходные функции выполняет еще одна квазигосударственная корпорация
Федеральная корпорация ипотечного кредитования Фредди Мак (Federal Home
Loan Mortgage Corporation - Freddie Mac), созданная Конгрессом в 1970 г..
Все три организации занимаются по сути одним и тем же - рефинансированием
ипотечных кредитов.
Произведенный в 1970 г. выпуск ценных бумаг Государственной
национальной ипотечной ассоциации ознаменовал рождение одного из самых
крупномасштабных рынков ценных бумаг - рынка бумаг, обеспеченных закладными
на недвижимость или бумаг, обеспеченных ипотекой БОИ (mortgage - backed
securities - MBS). В 1981 г. появились сходные инструменты Фанни Мэй, затем
и Фредди Мак. В 1977 г. Бэнк оф Америка стал первым частным учреждением,
выпустившим эти инструменты, а затем за ним последовали и другие. В 1995 г.
общий объем рынка этих инструментов составлял в США 1,9 трлн. долл., причем
львиная доля по-прежнему приходилась на три приведенные вначале
организации, из которых лидирующие позиции принадлежали Фанни Мэй.
Ценные бумаги Фанни Мэй и Фредди Мак не имеют гарантий правительства
США. Тем не менее, учитывая особый статус этих организаций , а также
принципы их работы, исключающие рискованные вложения, их ценные бумаги по
своим инвестиционным качествам практически не отличаются от
государственных.
В ценные бумаги этих организаций могут инвестироваться средства
государственного бюджета. Комитет по открытому рыку ФРС уполномочен
покупать или продавать их при проведении денежно-кредитной политики. Эти
ценные бумаги не требуется регистрировать в Комиссии по ценным бумагам и
биржам (SEC), однако Фанни Мэй и Фредди Мак в целом соблюдают все
требования по раскрытию информации, предписываемые этим регулирующим
органом.
Ипотечные ссудодатели проходят тщательную проверку, прежде чем с ними
заключаются соглашения (у Фанни Мэй таких клиентов примерно 2800).
Организации предъявляют жесткие требования к качеству ипотечных кредитов.
Принимаются кредиты, застрахованные Федеральной жилищной администрацией
(FHA) или Администрацией по делам ветеранов (VA). Прочие ссуды требуют
обязательной страховки в части, превышающей 75% стоимости недвижимости. При
этом максимальное соотношение ссудастоимость (коэффициент покрытия)
имущества колеблется в диапазоне от 70 до 95%, в зависимости от конкретного
случая.
Минимальные размеры ссуды, которую берется финансировать Фанни Мэй, не
установлены. Максимальные - немногим более 200 тыс. долл. для односемейного
дома (для домов на несколько семей максимальный размер ссуды выше).
Фанни Мэй разработала критерии, которым должна отвечать каждая
ипотека, например, критерии оценки недвижимости, а также соотношение
доходов должника и выплат по ипотеке и иных обязательных платежей.
С точки зрения документооборота действия ссудодателя, продающего
ипотеку Фанни Мэй, зависят от того, просто дается ссуда или передается для
выпуска БОИ (MBS).
В первом случае в одно из 5 региональных отделений Фанни Мэй
передается комплект документов, включающий собственно закладную (mortgage
note), документ о заключении ипотечного договора, график погашения
задолженности и др.
Во втором случае комплект документов, включающий также закладные с
бланковым индоссаментом и кастодиальный договор, передается в депозитарий
(кастодиан), в роли которого обычно выступает финансовое учреждение,
отвечающее определенным требованиям надежности (это может быть и
подразделение ссудодателя). Проверив все документы, кастодиан оставляет у
себя закладные, возвращая с отметкой о проверке график погашения и
кастодиальный договор. После этого документы передаются в Фанни Мэй.
Передача документов может осуществляться в виде бумажных документов,
на магнитных носителях или по специальной системе MORNET в электронном
виде.
Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным
уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при
этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю
оставшуюся - заемными деньгами специализированного ипотечного банка,
которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо
недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в
зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки
осуществляется обычно в течение 15 или 30 лет.
Ипотечные банки, компании не привлекают вклады в чистом виде,
начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных
займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем компания перепродает
портфель своих закладных на недвижимость крупным финансовым корпорациям,
специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг,
обеспеченных закладными на недвижимость (своего рода облигаций). Эти
корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам,
например различным пенсионным фондам, профсоюзам, страховым компаниям, так
и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий,
нежели обычный банковский депозит, процент.
Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки
вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль формируется из
сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Даже,
когда ипотечные банки, компании продают кредиты, за ними сохраняется
ответственность за обслуживание кредитов. Развитие данной модели
организации жилищного финансирования предполагает наличие рынка, на котором
продаются уже выданные ипотечные закладные. Американская модель ипотечных
эмиссионных компаний привлекает многие банки в связи с тем, что дает
принципиальный подход решения проблем дефицита долгосрочных финансовых
рисков.
В 90-е годы особенно быстрыми темпами растет рынок коммерческих БОИ
(commercial mortgage backed securities - CMBS), связанный с секьюритизацией
кредитов, предоставляемых на строительство коммерческих помещений (офисов)
и многоквартирных домов. Если в 1991 г. объем эмиссии составил примерно 8
млрд. долл., то в 1998 г. по оценке он составил 70 млрд. долл., а
совокупный объем секьюритизированного долга достигнет 240 млрд. долл.
Из других государств, где были предприняты попытки внедрения
аналогичных инструментов (Великобритания, Канада, Австралия, Япония) лишь в
Великобритании этот рынок приобрел относительно заметные размеры. Первая
эмиссия была произведена в 1987 г. на сумму примерно 50 млн. ф. ст.
компанией National Home Loan PLC. После нескольких лет бурного роста, в
начале 90-х годов, в период кризиса на британском рынке недвижимости
эмиссия практически прекратилась, но в дальнейшем ситуация
стабилизировалась, и в конце 1996 г. объем задолженности по этим
инструментам составляют 10 млрд. ф. ст.(The German Phandbrief ,VDH, Bonn,
1997).
В отличие от США, где государство активно участвовало и продолжает
участвовать в развитии этого рынка, в Англии он развивался без какой-либо
государственной поддержки. Здесь также отсутствует специальная нормативная
база выпуска MBS.
На протяжении многих десятилетий в области ипотечного жилищного
кредитования в Англии доминировали специализированные кредитные учреждения
- строительные общества (building societies). Еще в середине 80-х на них
приходилось 23 рынка. Еще примерно 14 приходилась на банки. Общая схема
выпуска следующая. Инициатор MBS, в роли которого обычно выступает банк,
строительное общество, страховая компания или ипотечная корпорация, создает
пул закладных. Кстати, именно ипотечные корпорации выступили наиболее
активными участниками этого рынка на начальной стадии его развития в конце
80-х гг. Пул затем продается юридически независимой специальной организации
SVP.
После продажи эти ссуды уже не числятся на балансе инициатора.
Крупнейшим рынком облигаций, основанных на ипотеке, в Европе является
рынок Германии. Во многих отношениях он своеобразный эталон и образец для
подражания. В странах Восточной Европы (Венгрия, Польша, Чехия, Словакия)
законодательство об ипотечных банках и ипотечных облигациях основанных
основано именно на германских нормативных актах. В то же время нельзя
сказать, что германская система является чисто национальной. по сути это
европейская континентальная система, образующая ее ядро.
Итак, облигации, обеспеченные недвижимостью, носят здесь (как
отмечалось выше) название пфандбриф - Pfandbriefe.
Если переводить дословно, это залоговое письмо, закладное
свидетельство или просто закладная. Изначально пфандбриф представлял собой
закладную - документ, удостоверяющий право ее владельца на имущество
должника в случае неисполнения им его обязательства. Однако на самом деле
современный пфандбриф имеет с закладным свидетельством общее лишь то, что в
основе их лежит ипотечное кредитование, т.е. кредитование под залог
недвижимого имущества (да и то не всегда).
Пфандбрифы - облигации, выпускаемые немецкими ипотечными банками для
финансирования операций с недвижимостью частным лицам и заемщикам
общественного сектора (федеральному правительству, местным органам власти и
муниципалитетам). Если использовать уже устоявшуюся в России терминологию,
это разновидность корпоративных облигаций, а конкретно - банковских
облигаций.
Обеспечением пфандбрифов служит либо первая закладная на недвижимость
Hypotheken Pfandbriefe (ипотечные пфандбрифы), или кредиты государственным
органам - Offenliche Pfandbriefe (публичные пфандбрифы).
Пфандбриф - германский инструмент, либо несуществующий в других
странах (например, в англосаксонских), либо существующий лишь в более или
менее сходном виде (в Европе).
Попытки перевести этот термин оказываются неудачными. Например,
нередко пфандбриф переводится как ипотечная облигация. Но в настоящее время
это не совсем верно. Из всего объема выпущенных пфандбрифов собственно на
ипотечные пфандбрифы приходится только 32%, а остальные 68% - на публичные
пфандбрифы (1997).
Ныне рынок пфандбрифов - это не только крупнейший сегмент рынка
облигаций Германии, превосходящий даже рынок облигаций федерального
правительства, но и крупнейший рынок облигаций в Европе. По некоторым
расчетам он занимает 6-е место в мире после рынков государственных
облигаций США, коммерческих бумаг США и муниципальных облигаций США.
Задолженность по пфандбрифам достигла в 1996 г. 1431 млн. марок. Это
40% внутренней облигационной задолженности (национальных эмитентов).
Пфандбрифы выпускаются в именной (14), так и предъявительской (34)
форме. Большая часть облигаций может быть свободно конвертирована из
предъявительских в именные и обратно.
Большая часть пфандбрифов имеет фиксированную ставку с выплатой
процентного дохода раз в год.
Облигации выпускаются на срок от 1 до 10 лет. Наиболее распространены
сроки в 3, 5 и 10 лет. Обычно погашение производится в конце срока разовым
платежом, хотя изредка встречаются и отзывные выпуски. Досрочное погашение
не предусматривается (в отличие от американских и английских MBS).
Пфандбрифы обычно имеют несколько более высокую доходность по сравнению с
государственными облигациями.
Здесь создана охватывающая всю страну система стройсбережения,
которая удачно сочетает механизмы накопления (стройсбережений) с
механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы
протекционизма государства по финансовой поддержке инициативы граждан,
связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение
жилищных условий.
Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со
специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения
жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого. Чаще всего это
холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в
арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в
специализированные банки или сберкассы (входящие в структуру Bausparkasse,
Schwabisch Hall и др.) до накопления примерно 45% от стоимости будущего
жилья. После чего получают право на получение государственной дотации (до
10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты
недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длится 10-15 лет.
Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых
ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений
появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем
гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй
этап получения кредитов. Другими словами, немецкая модель стройсбережений
значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка
ценных бумаг под закладные на недвижимость.
Исключительно важным достоинством немецкой системы стройсбережений
является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок,
начисляемых банками на целевые стройсбережения, и ставок, выдаваемых в
рамках системы кредита, являются автомными и не зависят от общего состояния
кредитно-финансового рынка. Основной характеристикой данной схемы является
ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита
используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-
участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему,
имеют возможность предоставлять кредиты на условиях, ниже рыночных,
выплачивая по сберегательным вкладам проценты, ниже рыночных.
Активную деятельность в банковском секторе ведут частные
сберегательные кассы и банки, занимающиеся финансированием индивидуального
строительства. В них потенциальные заемщики осуществляют накопления
первоначального взноса, необходимого для получения кредита в ипотечном
банке. По договору вкладчики-участники этой системы обязуются сделать
взносы в общую кассу, из которой по определенной схеме выплачивают общую
установленную сумму (выплату). В общую сберегательную сумму входят сумма
сбережений вкладчика (40% или 50% общей суммы) и ссуда (разница между общей
суммой, необходимой для строительства или покупки жилья суммой сбережений
вкладчика, увеличенной на сумму государственной безвозмездной субсидии).
Идентичность вкладчика со ссудополучателем является типичной чертой этого
вида стройсбережения. До выплаты общей суммы вкладчик является кредитором,
а после предоставления, ему ссуды со стороны стройсберкассы он становится
ее должником.
Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на
предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная
ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и
вне конкуренции низкой от 4,5% до 8,5%. В зависимости от тарифа сроки и
действия ссуды колеблются от 6,5 и 18 лет, и на них влияет ситуация на
рынке капитала. При системе стройсбережения не применяются скользящие или
переменные процентные ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется
четкая основа калькуляции. Накопительный период занимает 2-10 лет, что
обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период
накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5%
-4,5% в зависимости от социального статуса заемщика и условий договора о
предоставлении ссуды.
Ссуда предоставляется при следующих условиях: вкладчику необходимо
достигнуть минимального срока сбережений, минимального размера сбережения,
что может составлять соответственно 18 месяцев и от 40% до 50% общей суммы
сбережений, и зависеть от имеющихся в распоряжении банка общих средств. В
рамках этого метода распределения, который основывается на модели время-
деньги, выплачивается общая сумма сбережений, т.е. сумма, состоящая из
собственных сбережений и ссуды. После распределения ссуда погашается
вкладчиком в установленный срок.
Немецкая замкнутая система стройсбережения определяет следующие
преимущества:
– финансирование не зависит от рынка капитала;
– процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является
очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск из-за колебания
процентов;
– размер выплат ссудодателя точно устанавливается с самого начала;
– в отличие от многих других стран, в которых высокие проценты почти
парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в
рамках немецкой системы стройсбережения содействует тому, что размер
выплат и в периоды высоких процентов остается вкладчикам по силам;
– относительно высокая последовательность осуществления выплат
сберкассами приводит к постоянному развитию жилищного сектора.
Исследуя зарубежную практику ипотечного кредитования, можно сказать,
что Европейская система требует наличия достаточно капитализированной и
надежной банковской системы, поскольку центральное звено в схеме ипотечного
кредитования - банки. Одноуровневая система европейской модели значительно
дешевле двухуровневой американской модели - нет необходимости страховать
риски, выплачивать агентские вознаграждения банкам. С другой стороны, при
двухуровневой системе гарантом по возврату кредита является правительство,
которое и создает агентство.
Вместе с тем и в данной, казалось бы, на первый взгляд, безупречной
схеме существует ряд вопросов. Значительную проблему составляет выселение
недобросовестного заемщика. На Западе для таких случаев существует
резервный жилой фонд.
Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации
кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим для
американской ипотечной модели и немецкой системы стройсбережений является
то, что процесс их практического функционирования сильно и всесторонне
поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и
финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей
государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы
и целевые адресные дотации.
Другой общей чертой, объединяющей американскую и немецкую модели,
является то, что они обе, в сущности, чисто банковские. Они не имеют прямой
организационной связи с процессом инвестирования строительства.
Инвестиционно-строительные (девелоперские) компании обычно получают
средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном
этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях
используют коммерческие кредиты обычных банков.
Общими или очень сходными для американской модели ипотеки и немецкой
системы стройсбережений являются и процедуры оформления кредитов под залог
недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.
Анализируя опыт зарубежных банков и финансовых организаций в сфере
ипотечного кредитования необходимо перенять наиболее оптимальную модель
ипотеки, приемлемую для Казахстана.

1.3. Правовые основы ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Для операций с недвижимостью необходимы юридические нормы,
регулирующие деятельность всех звеньев ипотечной системы.
Центральным источником залогового права является Гражданский Кодекс
Республики Казахстан.
В Республике Казахстан наибольший опыт в реализации различных
ипотечных программ имеют Жилстройбанк и Лариба-банк. Но, к сожалению,
Жилстройбанк потерпев серию неудач, присоединился к Банку ЦентрКредит и
при этом прекратил выдачу ипотечных кредитов, занимаясь только
мониторингом. А Лариба-банк, предъявляя очень жесткие требования к
заемщикам, выдал за три года всего 100 кредитов и в основном лицам
обладающим высоким доверием банка.
Однако именно благодаря Жилстройбанку в Республике Казахстан был
принят 23 декабря 1995г. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу
Закона Об ипотеке недвижимого имущества. Он является основным нормативным
актом в Казахстане, регулирующим отношения, возникающие при применении
ипотеки имущества, как способа обеспечения обязательств
В то же время были приняты следующие основные нормативные документы:
Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона от 22
декабря 1995г. О земле (внесены изменения Законами Республики Казахстан
№ 158-1 от 14.07.97., №139-1 от 30. 06. 97., №259-1 от 01. 07. 98, №283-1
от 10. 07. 98, № 381-1 от 11. 05.98.);
Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона от 25
декабря 1995г. О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996г. О
порядке залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение
ипотечных кредитов.
Особенности ипотеки земельных участков, порядок предоставления и
передача права землепользования, формы актов и договоров, посредством
которых производится предоставление (передача) этих прав, предусмотрены
земельным законодательством, а также:
постановлением Правительства Республики Казахстан Об утверждении порядка
залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных
кредитов от 6 июня 1996 г. N 711;
постановлением Правительства Республики Казахстан от 7 июня 1996 года №
720 “ О порядке предоставления земельных участков государственным
служащим, нуждающимся в улучшении жилищных условий”;
постановлением Правительства Республики Казахстан О порядке
предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам)
кондоминиума от 22 декабря 1997 года № 1813.
Введение понятия “ право частной собственности на землю” особенно
способствуют развитию ипотеки, поскольку в основе ипотечного кредитования
лежит право собственности или право хозяйственного владения на
закладываемую недвижимость.[2]
Частная собственность на землю выступает в виде прав граждан и
негосударственных юридических лиц владеть, пользоваться и распоряжаться
принадлежащим ему земельным участком на условиях и в пределах,
установленных законодательством республики Казахстан.
В частной собственности граждан могут находиться участки,
предоставленные (предоставляемые) для ведения личного подсобного хозяйства,
садоводства и дачного строительства.
В частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц
могут находиться земельные участки предоставленные (предоставляемые) под
застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том
числе жилыми зданиями, сооружениями и их комплексами, включая земли,
предназначенные для обслуживания зданий и сооружений в соответствии с их
назначением.
Также необходимо дать определение понятию “кондоминиум”. Кондоминиум
представляет собой форму собственности на недвижимость, при которой
отдельные части недвижимости, в том числе отдельные земельные участки,
находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (или)
государств, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной
собственности (неделимый участок при доме, земля общего пользования),
принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей собственности.
Земельный участок может принадлежать на праве общего пользования.[3]
Применение такой формы собственности, при которой квартиры и (или)
нежилые помещения дома принадлежат собственникам квартир (помещений)
возможно, если общие части дома, находящиеся за пределами квартир
(помещений), также придомовой земельный участок принадлежат собственникам
этих квартир (помещений) на праве собственности или общего землепользования
(кондоминиума).
В случае, если на земельном участке расположенные здания и сооружения,
то право собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на
здания и сооружения влечет право собственности, либо право постоянного
землепользования на ту часть делимого земельного участка, которая занята
указанными зданиями и сооружениями и необходима для их эксплуатации.
Указанные права неотделимы друг от друга.[4]
Собственник недвижимости, находящейся на общем земельном участке имеет
право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему
усмотрению в том числе, сносить соответствующие здания и сооружения, если
это не противоречит условиям пользования общим земельным участком,
установленным законодательным актом или договором.
В случае права на земельный участок при доме, в котором находятся
несколько квартир (многоквартирный жилой дом) и нежилых помещений, то право
собственности или право землепользования принадлежит собственнику
(собственникам) дома.
Понятие “сервитут” также имеет место. Сервитут – право граждан и
юридических лиц на ограниченное целевое пользование земельными участками,
находящимися на праве частной собственности или праве землепользования у
других лиц.
В случае залога земельных участков и прав землепользования в
обеспечение ипотечных кредитов залогодателями могут быть физические и
негосударственные юридические лица, имеющие на правах частной собственности
земельные участки; физические и негосударственные юридические лица,
обладающие правом землепользования на земельные участки. [5]
Залог предприятий, зданий, квартир возникает в силу договора.
Заключение договора ведет к установлению правовых связей между его
участниками. Договор создает взаимодействие между субъектами, приводит к
достижению целей и удовлетворению интересов участников договора при
соблюдении требований к порядку и последовательности совершения ими
необходимых действий.[6]
Ипотечный договор заключается в письменной форме, подписывается
залогодателем и залогодержателем, а также должником, если залогодатель не
является должником (вещный поручитель). Право ипотеки возникает с момента
регистрации ипотечного договора. Нотариальное удостоверение ипотечного
договора осуществляется по желанию сторон.[7]
Субъектами ипотечного договора являются:
– стороны ипотечного договора (залогодатель) и (залогодержатель) –
юридические и физические лица;
– регистрирующий орган;
– держатель единого залогового реестра;
– В ипотечном договоре должны быть указаны:
– имя (наименование) и местожительство (местонахождение) залогодателя и
залогодержателя, а также вещного поручителя, если залогодатель не является
должником;
– существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения;
– опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества;
– наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся
предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (право собственности, право
хозяйственного ведения и другие);
– иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в
ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены
законодательством.
Залогодатель вправе самостоятельно распоряжаться полученными от
использования предмета ипотеки плодами, продукцией, доходами, если
закладной не предусмотрен иной порядок. С согласия залогодержателя
залогодатель вправе распоряжаться предметом ипотеки: передать имущество в
хозяйственное ведение, сдавать в аренду, если это не ограничено Законом.
Для перехода предмета ипотеки по завещанию согласия залогодержателя не
требуется.
В случае гибели, повреждения предмета ипотеки или прекращения права
собственности на него на основании Закона, изъятия по решению суда,
залогодатель ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.