АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 73 страниц
В избранное:

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы . Для любой страны, в том числе для нашей республики проблема обеспечения граждан достаточным количеством относительно недорогого и современного жилья была и остается по сей день одним из важнейших факторов социальной политики государства.

В республике растет число граждан, желающих приобрести собственное жилье. Поэтому развитие ипотечного кредитования в Казахстане является одним из приоритетных направлений развития экономики в республике.

Для активизации работы отечественных банков второго уровня и небанковских организаций, имеющих лицензии на ссудные операции, их быстрого рефинансирования Национальным Банком Республики Казахстан была создана Казахстанская Ипотечная Компания - своеобразный оператор ипотечного рынка. Задача Компании - привлечение в сферу ипотечного кредитования денег путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг и рефинансирование за счет этих денег банков, выдающих кредиты.

Положительным фактором развития системы ипотечного кредитования в Казахстане является сложившаяся законодательная база, регламентирующая деятельность субъектов ипотечного рынка. Заемщик, обратившись в банк с заявлением о предоставлении ему ипотечного жилищного кредита, должен быть уверен, что все действия банка-кредитора и Компании законны, права заемщика защищены законодательством и в случае их нарушения могут быть восстановлены государством через суд. Юридическая служба банков-кредиторов и Компании производит тщательную проверку законности всех документов, комплектующих кредитное досье, что является как способом защиты банка-кредитора от кредитного риска, так и косвенной защитой заемщика от недобросовестных действий продавца жилья.

Для Республики Казахстан формирование системы ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений жилищной политики. Оно создает условия для приобретения жилья в собственность на рынке и ориентировано на наиболее экономически активную часть населения. При этом ипотечное кредитование должно развиваться с учетом доходов населения в сочетании с другими инструментами решения жилищной проблемы.

По мере развития рыночных отношений в нашей стране потребность в развитии ипотечного кредита будет возрастать.

Методологической основой послужили принципы историцизма, научности, методы системного и сравнительного анализа.

Целью работы является рассмотрение механизмов ипотечного кредитования и его развитие в Республике Казахстан. Эта цель определяет следующие задачи данной работы: рассмотреть вопросы ипотечного кредитования, рассмотреть международный опыт в данной области, оценить развитие перспективы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

Источниками исследования послужили учебники, статьи, а также научные труды ученых экономистов стран дальнего и ближнего зарубежья, а также работы ученых экономистов РК, статистические сборники.

Структура работы . Дипломная работа состоит из введения, 3-х глав заключения и списка использованной литературы.

В введении рассмотрены актуальность данной дипломной работы, основные цели и задачи исследования.

В первой главе дана общая характеристика ипотечного кредитования рассмотрены ее сущность опыт зарубежных стран, а также правовые основы и состояние рынка ипотечного кредитования в Республики Казахстан.

Во второй проведен анализ кредитной политики действующего ОАО «Банк ЦентрКредит», даны его характеристики и рассмотрены механизмы ипотечного кредитования в данной организации.

В третьей главе рассматриваются проблемы и перспективы рынка ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

В заключении сделаны основные выводы по выбранной теме дипломного исследования.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1. 1. Сущность ипотечного кредитования

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство) .

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека"" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э. ) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия) .

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки.

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам) . Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т. д. ) . Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона) . Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

В основе ипотеки лежит обеспечение исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель) . 1

Под ипотекой подразумевается вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Именно оставление заложенного имущества во владении и пользовании залогодателя и является квалифицирующим признаком ипотеки.

Техника и условия предоставления ипотечных кредитов зависят от множества факторов, но преобладающим фактором остается объект кредитования - вид недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть:

залог товара в обороте;
залог товара в переработке;
недвижимое имущество.

Залог товара в обороте (залог с переменным составом) означает, что заемщик вправе реализовывать заложенные ценности при условии одновременного погашения определенной части задолженности или замены выбывающих товаров другими ценностями на равную или большую сумму.

Залог товара в переработке означает, что заемщик вправе перерабатывать в своем производстве заложенное сырье, материалы, полуфабрикаты, но при этом залоговое право будет распространяться на выработанные полуфабрикаты, готовую продукцию и товары отгруженные.

Однако наиболее распространенным залогом является недвижимость. Это залог земельных участков, а также зданий, сооружений и иного имущества, прочно связанного с землей, то есть объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Предметом залога земельных участков и прав землепользования могут быть земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве частной собственности, право землепользования, а также земельные доли в земельном участке, находящемся в общей собственности или в общем, землепользовании.

Ипотека предприятия или иного имущественного комплекса в целом предполагает распространение права залога на все входящие в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации и реорганизации. Ипотекой предприятия может обеспечиваться денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.

Ипотека отдельного объекта недвижимости - здания, сооружения предусмотрено одновременно с ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Ипотека жилых домов и квартир также имеет определенные особенности. Ипотека жилого дома и квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции, капитального ремонта жилого дома (квартиры) . Жилой дом или квартира могут быть предметом ипотеки, если собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом помещении соответствующую установленным нормам жилую площадь.

Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.

Широко используемые ранее способы обеспечения исполнения обязательств, как неустойка и гарантия, в настоящее время теряют практический смысл, так как найти надлежащего гаранта в условиях кризиса платежей очень трудно, и кредитор практически лишается возможности проверить платежеспособность гаранта.

Надежность ипотеки, как способа обеспечения обязательств, объясняется тем, что он имеет ряд преимуществ.

Ипотека носит вещно-правовой характер. В случае применения поручительства, банковской гарантии, задатка, неустойки кредитор верит личности должника. А в залоговом обязательстве обеспечивает исполнение обязательств вещь, а не должник.

Следующая особенность возникает из самой сути залога. Обеспеченное залогом обязательство удовлетворяется из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Для должника хорошим стимулом надлежащего исполнения обязательств является реальная опасность лишиться имущества или имущественных прав.

Существенным моментом является привязанность данного кредита к объекту или к определенной цели финансирования. Недвижимость становится предметом финансирования и в то же время может быть использована как обеспечение кредита. Срок действия ипотечного кредита как правило составляет 20-35 лет.

Процесс кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого слова называется системой ипотеки. Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации) . Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовывать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

1. 2. Опыт зарубежных стран в предоставлении ипотечных кредитов

Крупнейшим рынком ипотечного кредита в мире являются Соединенные Штаты Америки. Основными учреждениями, предоставляющими ипотечные ссуды, выступают ссудосберегательные ассоциации, коммерческие банки и специализированные ипотечные компании. Специального законодательства, регулирующего ипотечное кредитование, здесь нет, что, в общем, характерно для США как страны с прецедентной системой права.

С 1930 по 1970 гг. типичной ипотечной ссудой являлась долгосрочная (30 лет) ссуда с фиксированной процентной ставкой и амортизацией основной суммы займа в течение всего срока действия ссуды. В 70-е годы в условиях высокой инфляции и усилившегося колебания процентных ставок широкое распространение получили ссуды с плавающей процентной ставкой и различными вариантами погашения задолженности. Специальных инструментов финансирования не было.

Займы выдавались за счет средств, привлеченных кредитными учреждения в общем порядке (прежде всего в виде вкладов) .

В 30-е годы в США возникла система государственной поддержки ипотечного кредитования. В 1933 г. в стране была создана Федеральная жилищная администрация (Federal Housing Administration - FHA) . Она могла непосредственно предоставлять кредиты на покупку и приобретение дома, но основное направление ее деятельности - страхование кредитов, выдаваемых кредитными учреждениями. Благодаря FHA за 30-40 лет удалось увеличить средний срок кредитов, а также поднять коэффициент покрытия с 80% до 95%.

В 1938 г. на основании специального Закона (Federal Housing Association Act) была создана государственная Федеральная ипотечная ассоциация - Фанни Мэй (Federal Home Loan Mortgage Association - Fannie Mae), в задачу которой входило поддержание стабильности на рынке ипотечного кредитования путем покупки закладных у первичных ипотечных ссудодателей, то есть. речь шла о рефинансировании и создании вторичного рынка ипотечных кредитов.

В 1968 г. Конгресс провел реорганизацию Фанни Мэй. Из нее выделилась Государственная национальная ипотечная ассоциация (Goverment National Mortgage Association - Ginni Mae), а сама Фанни Мэй стала частной корпорацией.

Джинни Мэй является правительственным агенством в рамках Министерства жилищного строительства и городского развития (Department of Housing and Urban Development) . Несмотря на то, что Фанни Мэй перестала быть государственной организацией, она по-прежнему действует на основе Закона 1938 г. и контролируется Министерством жилищного строительства и городского развития и Министерством финансов.

Фанни Мэй является публичной корпорацией, чьи акции имеют листинг на Нью-Йоркской фондовой бирже. Из 18 членов правления корпорации 13 избираются акционерами, 5 назначаются Президентом США.

Согласно своему уставу, корпорация может приобретать только жилищные ипотеки. Свои пассивы она образует за счет выпуска собственных ценных бумаг и размещения их на внутреннем и внешнем рынке. В настоящее время Фанни Мэй превратилась в крупнейшего инвестора в жилищные ипотеки. Ей принадлежит четвертая часть всех закладных в США.

Сходные функции выполняет еще одна квазигосударственная корпорация Федеральная корпорация ипотечного кредитования Фредди Мак (Federal Home Loan Mortgage Corporation - Freddie Mac), созданная Конгрессом в 1970 г. . Все три организации занимаются по сути одним и тем же - рефинансированием ипотечных кредитов.

Произведенный в 1970 г. выпуск ценных бумаг Государственной национальной ипотечной ассоциации ознаменовал рождение одного из самых крупномасштабных рынков ценных бумаг - рынка бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость или бумаг, обеспеченных ипотекой БОИ (mortgage - backed securities - MBS) . В 1981 г. появились сходные инструменты Фанни Мэй, затем и Фредди Мак. В 1977 г. Бэнк оф Америка стал первым частным учреждением, выпустившим эти инструменты, а затем за ним последовали и другие. В 1995 г. общий объем рынка этих инструментов составлял в США 1, 9 трлн. долл., причем львиная доля по-прежнему приходилась на три приведенные вначале организации, из которых лидирующие позиции принадлежали Фанни Мэй.

Ценные бумаги Фанни Мэй и Фредди Мак не имеют гарантий правительства США. Тем не менее, учитывая особый статус этих организаций, а также принципы их работы, исключающие рискованные вложения, их ценные бумаги по своим инвестиционным качествам практически не отличаются от государственных.

В ценные бумаги этих организаций могут инвестироваться средства государственного бюджета. Комитет по открытому рыку ФРС уполномочен покупать или продавать их при проведении денежно-кредитной политики. Эти ценные бумаги не требуется регистрировать в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC), однако Фанни Мэй и Фредди Мак в целом соблюдают все требования по раскрытию информации, предписываемые этим регулирующим органом.

Ипотечные ссудодатели проходят тщательную проверку, прежде чем с ними заключаются соглашения (у Фанни Мэй таких клиентов примерно 2800) . Организации предъявляют жесткие требования к качеству ипотечных кредитов. Принимаются кредиты, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (FHA) или Администрацией по делам ветеранов (VA) . Прочие ссуды требуют обязательной страховки в части, превышающей 75% стоимости недвижимости. При этом максимальное соотношение ссуда/стоимость (коэффициент покрытия) имущества колеблется в диапазоне от 70 до 95%, в зависимости от конкретного случая.

Минимальные размеры ссуды, которую берется финансировать Фанни Мэй, не установлены. Максимальные - немногим более 200 тыс. долл. для односемейного дома (для домов на несколько семей максимальный размер ссуды выше) .

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.