АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ АО АЛЬЯНС БАНК
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... .3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1. Сущность и понятие ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ...6
2. Опыт зарубежных стран в области ипотечного кредитования ... ...15
3. Состояние ипотечного кредитования
в Казахстане ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 21
1. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ АО АЛЬЯНС БАНК
1. Общая характеристика банка ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 31
2. Программы кредитования АО Альянс Банка ... ... ... ... ... ... ..43
2.3. Участие компании в Программе ипотечного кредитования
жилищного строительства в городе Астана ... ... ... ... ... ... ... ... ... .50
3. РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМ ВЕРОЯТНОСТИ БАНКРОТСТВА
ЗАЕМЩИКА В ПРОЦЕССЕ КРЕДИТОВАНИЯ
1 3.1. Банковская гарантия в процессе кредитования ... ... ... ... ... ... ... 52
3.2. Управление кредитными рисками банкротства заемщика ... ... ... .54
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .63
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ... ... ... ... ... ... ... ... ... .65
ПРИЛОЖЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ..67
ВВЕДЕНИЕ
В Послании Президента Республики Казахстан – Назарбаева Н.А., народу
Казахстана Новый Казахстан в Новом мире от 28 февраля 2007 года сказано,
что: разрабатывается новое направление развития строительной индустрии,
строительство комплексов доступного арендного жилья, обеспечение
прозрачности процедур выделения земельных участков, стимулирование развития
индивидуального жилищного строительства; повышения качества строительства и
обслуживания строительных объектов путем перехода на международные
стандарты качества; совершенствованию системы государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним; стимулирования страховых
компаний, предоставляющих услуги, связанные с ипотечным кредитованием 1.
Таким образом, в Послании отмечены основные направления последовательной
политики в сфере обеспечения доступности жилья и развития рынка
недвижимости.
Современный этап развития финансового сектора экономики Республики
Казахстан характеризуется заметным увеличением доли ипотечных кредитов в
активах банков второго уровня. При этом имеет место качественное развитие
ипотечных продуктов, которые можно классифицировать по ставкам и срокам
кредитования, размерам первоначального взноса на покупку жилья выдаются
кредиты и на строительство, ремонт и реконструкцию: приобретение
коммерческой недвижимости и т.д.
Вопрос обеспечения граждан жильем является одним из самых значимых
вопросов любого государства, как развитого, так и развивающегося. В
Казахстане этот вопрос в настоящее время особо актуален – строящегося жилья
не достаточно, имеющий жилой фонд ветшает и нуждается в реконструкции.
Одним из способов частичного решения этих проблем является ипотечное
кредитование.
В Законе Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 Об
ипотеке недвижимого имущества говорится: Ипотека - вид залога, при
котором заложенное имущество остается во владении и пользовании
залогодателя или третьего лица 2. Ипотека – не современное слово,
пришедшее к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. Она
возникла и стала развиваться еще в Древней Греции в IV веке до нашей эры.
Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве
обеспечения своего займа. На границе земельного участка должника был
установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок
взят в залог за такую-то сумму на определенный срок. Этот столб был назван
греческим словом ипотека, что значит подстановка.
В соответствии с Постановлением Правительства Республики Казахстан от
25 апреля 2007 года № 325 Об установлении ставок сбора за государственную
регистрацию залога движимого имущества: Предметом ипотеки могут быть
предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме,
транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не
изъятое из гражданского оборота имущество 3. Отделимые плоды могут быть
предметом ипотеки только при условии, если они не становятся с момента
отделения объектом прав третьего лица.
В современных условиях ипотека пользуется во многих странах как
эффективный инструмент для решения квартирного вопроса граждан. Помимо
этого, международный опыт доказывает, что развитие ипотечного кредитования
нередко способствовало оздоровлению национальной экономики в целом.
Например, новый курс Т. Рузвельта начался с развитием кредитования
домовладельцев (жилищной ипотеки).
С переходом к рыночной экономике и в нашей стране ипотека стало
реальностью. Начало развитие казахстанской ипотеки было положено Указом
Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона от 23 декабря 1995 г.
№2723 Об ипотеке недвижимого имущества 4.
В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства,
решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и
стимулирования его строительства Постановлением Правительства Республики
Казахстан №1290 от 21 августа 2000 года: Была одобрена концепция
долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы
ипотечного кредитования в Республики Казахстан 5. В соответствии с
данной концепции Национальным Банком принято решение о создании оператора
вторичного рынка ипотечных кредитов, осуществляющего рефинансирование
кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению. В роли
такого оператора выступила Казахстанская ипотечная компания.
Актуальность темы дипломной работы состоит в том, что на данный момент
приобретение собственного жилья является первоочередной потребностью для
каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в
Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования,
представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для
строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди
граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема
показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном
независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения
бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем,
основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные
средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в
большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно
возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное
строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально
обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает
ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт
многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной
организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека
постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка
жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со
стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск
строительных материалов, специализированной техники, появляются новые
улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих
смежных отраслей экономики.
Цель дипломной работы: на основе изученных материалов, теоретических и
практических знании, изучить и раскрыть современные перспективы и проблемы
стратегии развития ипотечного кредитования в Казахстане.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
• рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного
кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
• проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного
кредитования в РК;
• исследовать стратегию развития ипотечного кредитования Казахстана.
Предметом исследования является стратегия развития ипотечного
кредитования в Республике Казахстан.
Объектом исследования – ипотечное кредитование на примере АО Альянс
Банк Акмолинской области.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка
литературы и приложений. В первой главе даны теоретические основы развития
ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Вторая глава состоит из
аналитического обзора ипотечного кредитования Альянс Банка. В третьей
главе рассмотрены проблемы связанные с выдачей ипотечного кредита и пути их
решения.
Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно
рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в
Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня, то есть, сделана
попытка подвести итоги за 3 года существования ипотечной системы в РК.
Практическая значимость работы заключается в том, что ее, возможно,
использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания,
полученные в процессе выполнения работы, очень ценны и могут пригодиться в
будущей профессиональной деятельности.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В данной главе описывается сущность и понятие ипотечного кредитования,
опыт зарубежных стран в области ипотечного кредитования на примере США и
Малайзии, а так же современное состояние ипотечного кредитования в
Казахстане.
1. Сущность и понятие ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении
займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения
претензий к должнику на сумму заложенного имущества. 6, c. 56.
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под
заклад недвижимого имущества, право собственности, на которое переходит
на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в
пользовании заемщика.
Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком
физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого
дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве
обеспечения обязательств заемщика. 6, c. 57.
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и
социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для
страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста
совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и
совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного
дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может
возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.
Одной из наиболее значимых проблем является проблема конвертируемости
материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.
Особо значимым механизмом такой конвертации является ипотека из-за
капитала, который входит в понятие недвижимость, и наличия у недвижимости
уникального свойства - неспособности перемещаться через границу. Ипотека
является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и
важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования
денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Не случайно новый курс Рузвельта начался с развития кредитования
домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других
странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием
ипотечного кредитования.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального
сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же
строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и
конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и
производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает
возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества
и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического
потенциала страны. 7, c. 14.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на
преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в
строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность
населения в жилье. 7, с. 15.
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и
эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные
кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при
невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.
(Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка
недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при
ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с
недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими
кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление
банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и
рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской
системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность
в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в
ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных
резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также
укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного
кредитования на стабильность банковской системы, связанная с
функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот
рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики
(диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между
процентными ставками в различных географических районах, что способствует
формированию единой цены капитала в масштабе страны. 8, c. 4.
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо
уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к.
развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в
Казахстане.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в
следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через
механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -
существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости связывает значительную часть денежных средств и
этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25%
дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически
включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в
создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не
финансируют зарубежных производителей через покупку импортных
потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под
залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к
общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития
ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.
Более 80% ипотечных займов выдается по собственным программам банков,
даже, несмотря на то, что проценты по ним в настоящее время выше
минимальных ставок банков-партнеров Казахстанской ипотечной компании на 1,5-
2%. Дело в том, что у собственных программ коммерческих банков имеются
определенные конкурентные преимущества, которые практически уравнивают оба
варианта.
Одним из преимуществ кредитования по собственным программам является
возможность получения кредита по неофициальным доходам. К этим программам
прибегают в основном частные предприниматели, которые не всегда могут
официально подтвердить свои доходы. Еще одним преимуществом собственных
программ перед программой ипотечной компании является разница в сроках.
Если по программе Казахстанской ипотечной компании максимальный срок
предоставляемого займа составляет 15 лет, то по собственным – 20 лет.
Кредиты по собственным программам в большинстве своем выдаются в
иностранной валюте. В виду длительности периода ипотечного кредитования
издержками по привлечению источников являются проценты по облигациям,
размещенным на мировых финансовых рынках. Следовательно, структуру
процентных ставок по собственным программам можно предоставить следующим
образом: В качестве примеров долгосрочных займов выступают ноты
Казкоммерцбанка на $ 350 млн. со сроком погашения в 2013 году и ставкой
купона в 8,5%, нота БТА – ипотека на $ 225 млн. со сроком погашения в 2010
году и ставкой купона в 7,8% и некоторые другие. В качестве источников
финансирования могут выступать также привлеченные средства в виде
депозитов, так как ежемесячный равномерный платеж по ипотеке включает в
себя основной долг плюс проценты по кредиту.
Платеж по кредиту (проценты и основной долг) погашается ежемесячно, при
этом доля процента в платеже уменьшается в течение срока кредитования (в
процессе выплаты кредита). Таким образом, течение первых лет кредитования
банк получает большую часть процентов, т.е. маржи. 9, с.34.
АО Альянс Банк предлагает различные программы ипотечного и
потребительского кредитования.
Данная программа предусматривает долгосрочное кредитования физических
лиц на приобретение жилой недвижимости. Займы предоставляются в тенге,
долларах США или ЕВРО. Максимальный срок пользования займам по данной
программе составляет 20 лет.
Заемщиками могут выступать физические лица-резиденты Республики
Казахстан – наемные служащие предприятий, а также – индивидуальные
предприниматели.
Основным условием предоставления займов по программе стандартная
является наличие у заявителя стабильных доходов в течение последних шести
месяцев.
В качестве залогового обеспечения займов предоставляемых по настоящий
Программе, может выступать приобретаемое или имеющееся недвижимое
имущество, принадлежащее на праве частной собственности заемщику или
третьему лицу, а также банковский вклад, гарантия юридического лица.
Основными направлениями деятельности Компании является приобретение у
банков-кредиторов долгосрочных ипотечных кредитов и эмиссия ипотечных
ценных бумаг, обеспеченных этими кредитами.
В условиях отсутствия у банков и небанковских организации стабильных
долгосрочных ресурсов, Компания стала промежуточным звеном, направляющим
инвестиции на ипотечное кредитование населения.
Казахстанская система ипотечного кредитования является двухуровневой:
первичные кредиторы в лице банков и необходимых организации предоставляют
ипотечный жилищный кредит, а Казахстанская Ипотечная Компания осуществляет
приобретении таких кредитов.
В настоящее время деятельность Компании в общественном создании
ассоциируется с возможностью приобретения жилья в кредит на наиболее
приемлемых условиях.
Программа ипотечного кредитования КИК действует по всей республике,
кредиты выдаются на приобретение и капитальный ремонт жилья в национальной
валюта тенге на срок до 15 лет.
Ставка по ипотечного кредиту является плавающий и зависит от индекса
инфляции. При этом маржа банков и компании, являющаяся одной из составных
частей по кредиту, является фиксированной. 10, с.33.
Компания приобретает у банков права требования по ипотечным жилищным
займам, отвечающим следующим характеристикам и требованиям:
- выдача ипотечного жилищного займа, расчеты регулярных платежей
заемщика в погашение ипотечного жилищного займа и вознаграждения по нему в
тенге.
- срок предоставления ипотечного жилищного займа должен составить от 3
лет и выше.
- ставка вознаграждения по ипотечному жилищному займу – плавающая, в
отдельных случаях фиксированная.
- ипотечные жилищные займы предоставляются в размер от 600 000
тенге до 50млн. тенге, при этом минимальные и максимальные размеры займов
могут, устанавливается решением Компании для каждого региона отдельно. В
зависимости от конъюнктуры рынка максимальный размер может корректироваться
по усмотрению компании.
Система жилищных строительных сбережении.
В апреле 2003 года Правительство РК приняло решение о создании
Жилстройсбербанка – первого отечественного финансового института,
специализирующего на аккумулировании сбережении населения для последующего
строительства или покупки жилья. 23 сентября 2003 года Жилстройсбербанк
приступил к своей работе. Его деятельность регулируется Законом о жилищных
строительных сбережениях от 07.12.2000 г. 11.
Уставной капитал банка, сформированный за счет средств государственного
бюджета, составляет 1,5 млрд. тенге. Жилстройсбербанк является участником
системы обязательного коллективного гарантирования вкладов физических лиц,
что, безусловно, повышает его привлекательность в качестве партнера при
решении гражданами нашей страны своих жилищных проблем.
По существующим прогнозам более двух миллионов человек, составляющих ту
часть экономический активного городского населения РК, которая имеет доход
от 10 до 70 тыс. тенге могут стать участниками созданной системы
сбережений.
Первым вкладчиком отечественного ЖССБК стал сам главный банкир страны,
заключивший с банком договор на 11 лет для своего семилетнего сына.
Согласно этому договору Г.Марченко ежемесячно будит вносить по 5000 тенге
до достижения сыном совершеннолетия, когда он может оформить кредит на
недостаточную сумму для приобретения жилья.
Клиент Жилстройсбербанка проходит два этапа. На первом этапе он
заключает договор о жилищных строительных сбережениях с ЖССБК и приобретает
статус вкладчика (без каких либо ограничении по суммам вклада).
В подписанном документе указывается договорная сумма, необходимая
вкладчику. Она складывается из суммы накопленных денег и жилищного займа.
Задача первого этапа – накопить на счету в банке не менее половины
стоимости приобретения премия из расчета 20% годовых от суммы накоплении
(но не более шестидесяти месячных расчетных показателей). В сумме
накопленных средств на первом этапе входят и начисленные на вклад премии
государства и вознаграждения банка. Денежные средства, начисленные как
премия по вкладу в ЖССБК, призваны способствовать скорейшему росту основной
суммы вклада. Средства, необходимые для выплаты премий, отражены в
отдельной статье республиканского бюджета.
После того, как вкладчик накопил необходимую сумму, он переходит ко
второму этапу системы стройсбережении и становиться заемщиков, обязанным в
течение 10-15 лет погасить кредит, полученный в Жилстройсбербанке. Ссуда,
которую предоставляет ЖССБК своему клиенту, - это разница между договорной
суммой за приобретаемое жилье и суммой его собственных сбережений.
Кредитование ЖССБК ведется только в национальной валюте РК – тенге.
Процентная ставка на заемные средства в системе стройсбережении будет
намного меньше ставок, которые действуют на существующем рынке ипотечных
кредитов. Ориентировочная цифра по договорам заключенным в 2003 году – не
более 7% годовых. При этом банк гарантирует, что зафиксированная в договоре
процентная ставка не будет меняться в течение всего срока погашения
кредита.
По Закону о жилищных строительных сбережениях данные затраты
относятся к мероприятиям по улучшению жилищных условии.
ЖССБК действует через отделение ОАО Казпочта во всех областных
центрах и крупных городах Казахстана.
Механизмом жилищно-сберегательной системы для решения своего жилищного
вопроса могут воспользоваться только те семьи, которые согласны в течение
примерно 4-5 лет ожидать очереди на получение займа, регулярно откладывая
при этом деньги и собирая сумму, равную 50% стоимости будущего жилья. 12,
с.37.
Схема жилищного кредитования Республики Казахстан в (Приложение А).
К достоинствам ЖССБК следует отнести:
- гарантию вознаграждения вкладчику от государства;
- возможность решения жилищного вопроса для детей;
- гарантии безопасности работы даного механизма (членство в ФРГД).
Тарифные программы АО Жилищный строительный сберегательный банк
Казахстана которые состоят из ускоренной тарифной программы, стандартной
или долгосрочной тарифной программы. Срок кредитования при ускоренном – до
10 лет, по стандартной и долгосрочной – до 15 лет, минимальный размер
накоплении для получения займа 50%. Срок накопления жилищных строительных
сбережении 3 года при I варианте свыше 3-х и до 5-ти лет включительно при
II варианте для ускоренной программы.
При стандартной – свыше 5 лет до 10 лет и при долгосрочной свыше 10
лет.
Акционерное общество Казахстанский фонд гарантирования ипотечных
кредитов.
Являясь одной из ключевых составляющих той инфраструктуры, которая
создается в стране для реализации Государственной программы жилищного
строительства, Фонд нацелен на решение стратегической задачи обеспечение
доступности ипотечных кредитов, через достижение следующих параметров:
удлинение сроков ипотечных кредитов до 20 лет, уменьшение величины
первоначального взноса до 10%, снижение процентных ставок по ипотечным
кредитам до 9-10%.
Финансовые системы ряда стран, создавших у себе институт гарантирования
(страхования) ипотечных кредитов, пришли к этому в результате различных
экономических потрясений и кризисов т.е, основываясь на собственном горьком
опыте, в других странах гарантирование ипотечных кредитов вводилось как
превентивная мера, направленная на упрочение финансовой стабильности.
Образование в октябре 2003 года Казахстанского фонда гарантирования
ипотечных кредитов, учредителем которого выступило государство в лице
Национального Банка Республики Казахстан, явилось следствием
целенаправленной политики по укреплению финансовой системы страны.
Сегодня участниками системы гарантирования ипотечных кредитов уже
являются восемь банков и две ипотечные компании. Это АО Альянс банк, АО
БТА ипотека АО Казкоммерцбанка, ОАО Цеснабанк, Банк ЦентрКредит,
АО Народный сберегательный банк Казахстана, АО Астана - финанс, АО
Банк Туран Алем, АО Темирбанк и Евразийский банк.
АО Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана, который
официально заявил о намерении стать участником системы гарантирования
ипотечных кредитов.
Авторитетнейший состав участников системы гарантирования ипотечных
кредитов свидетельствует о несомненной поддержке ими нового для нашей
страны финансового продукта, но и накладывает на Фонд особую
ответственность. В этой связи не лишним было бы остановиться на ряде
актуальных аспектов его деятельности.
Гарантирование ипотечных кредитов дает возможность банкам и ипотечным
компаниям снизить кредитный риск посредством разделения его с Фондом,
имеющим соответствующий уровень капитализации и регулирования.
Фонд может рассматриваться как организация, проводящая независимый
андеррайтинг долгосрочную защиту от убытков, вызванных неисполнением
заемщиками своих обязательств по договору ипотечного жилищного займа.
Неаффилиированность - компания должна находиться в собственности
незаинтересованной третьей стороны, что будет исключать дочернюю страховую
компанию, т.е. компанию, которая принадлежит или контролируется тем же
самым руководством или долями участия в капитале компании, что и банк,
выдающий ипотечный кредит, в данном случае риски, возникающие при выдаче
ипотечных кредитов будут разделены с независимой компанией. Страхование
кредитных рисков аффилиированных страховых компаниях с банками и ипотечными
компаниями не решит проблему снижения указанных рисков при возможных
системных кризисах.
Требования к капиталу - в мировой практике требования к собственному
капиталу компаний, занимающих ипотечным страхованием, достаточно строги.
Стандартным является минимальное соотношению риска к капиталу 20:1, а
требования по резервам на случай убытков установлены на уровне 60% от
премий.
Монопродуктность — запрет на совмещение гарантирования (страхования)
ипотечных кредитов с другими классами страхования.
Однако сегодня все эти нормы подлежат законодательной регламентации, в
связи с чем Фондом совместно с Агентством Республики Казахстан по
регулированию а надзору финансового рынка и финансовых организаций и
Ассоциацией финансистов Республика Казахстан проводится работа по
совершенствованию страхового законодательства в соответствии с Программой
раз вития страхового рынка Республики Казахстан на 2004-2006 годы.13,
с.8.
Исходя из накопленного в Фонде опыта по привлечению участников в
систему гарантирования ипотечных кредитов, можно отметить два основных
вопроса, касающиеся его деятельности и связанные с новизной продукта Фонда.
Предположение об обязательности вступления в систему гарантирования
ипотечных кредитов под давлением, оказываемым с применением
административного ресурса. Участие в системе гарантирования ипотечных
кредитов является абсолютно добровольным выбором каждого банка второго
уровня или ипотечной компании, которые реально проводят политику,
направленную на повышение качества своего кредитного портфеля.
Дороговизна продукта предлагаемого Фондом. Сегодня многие банки и
ипотечные компании предпочитают страховать свои риски по выдаваемые
ипотечным кредитам за счет страхования гражданско-правовой ответственности
(далее - ГПО) заемщика, в большинстве случаев аффиллированных страховых
компаниях.
Несмотря на кажущуюся идентичность двух продуктов, они являются
совершенно разными. Страхование ГПО обеспечивает страховое покрытие до
достижения коэффициента кредит к залогу (КЗ) 70% или в течение первых 3-5
лет, хотя вероятность дефолта возрастает после пятого-шестого года кредита.
Тогда как гарантирование (страхование) ипотечных кредитора обеспечивает
покрытий убытков кредитора в течение всего срока кредита. В настоящее время
выбор страхования ГПО заемщиками происходит из-за мнимой дешевизны
продукта.
Проводя активную деятельность как по привлечению банков второго уровня
и ипотечных компаний в систему гарантирования и ипотечных кредитов, а также
участвуя в реализации Программы, Фонд прилагает все усилия как для
расширения доступа населения к ипотечному кредитованию, так и для
разделения кредитных рисков банков и ипотечных компаний. Участие в системе
гарантирования ипотечных кредитов дает банкам второго уровня и ипотечным
компаниям право быть застрахованными от убытков в случае дефолта заемщиками
по ипотечному кредиту, путем выплаты Фондом гарантии. Фонд планирует
разделять от 30 до 50% кредитных рисков банков л компаний в течение всего
срока кредита. Кроме того, Фонд планирует рас смотреть возможность по
снижению тарифов и удешевлению предоставляемых услуг, продолжать работу по
внесению изменений в существующее страховое и налоговое законодательство, а
также приложить усилия по внедрению новых продуктов в целях
совершенствования системы гарантирования ипотечных кредитов 14, с.212.
Казахстанский Фонд гарантирования ипотечных кредитов – еще одно
свидетельство последовательности политики Национального Банка в развитии
финансового рынка страны – призван интенсифицировать позитивные процессы на
рынке ипотечных кредитов. Цель создания Фонда достаточно конкретная –
развитие системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан путем
снижения финансовых рисков кредиторов (инвесторов).
Деятельность Фонда, если ее охарактеризовать в нескольких словах, будет
заключаться в осуществлении комплекса мер, направленных на снижение убытков
банков – кредиторов из-за неисполнения заемщиками своих обязательств по
договорам ипотечного кредитования. Очевидна, такая деятельность в целом
благоприятно отразится на существующей системе ипотечного кредитования,
будет способствовать увеличению сроков по ипотечным кредитам, снижению
процентных ставок, а также увеличению размеров кредитов и снижению величины
первоначального взноса при их получении.
Есть все основания ожидать активизацию ипотечного кредитования и
либерализацию условий кредитования.
Сегодняшние цены на недвижимость, особенно на вторичном рынке, во
многих регионах Казахстана уже превышают разумный уровень, что вызвано
больше ажиотажным спросом, и стремлением нынешних владельцев квартир
извлечь максимальную выгоду от продаж (или перепродажи) недвижимости.
Ипотечное кредитование само по себе не создает спрос, оно лишь является
инструментом, помогающим удовлетворить его. Будущим заемщикам в любом
случае нужно иметь в виду, что им придется расплачиваться по кредиту, так
что не нужно, поддаваясь ажиотажу, брать кредит под любой процент и
покупать по любой цене. Необходимо соразмерять потребности с возможностями
и подумать о перспективе погашения кредита, и стоит ли на самом деле
квартира тех денег, которых за нее просят. Т.е. спрос создает не ипотека,
но сами люди, а ипотека может либо помочь им в удовлетворении спроса, либо
оказаться добровольно взятым бременем для тех, кто неразумно поддался
ажиотажу.
В два – три раза предполагается увеличить рынок ипотечных кредитов за
счет КФГИК в течение ближайших 5 лет. По нашим расчетам, только увеличение
сроков ипотечных кредитов с 15 до 20 лет позволит охватить дополнительно
16% населения страны.
Снижение процентных ставок по этим кредитам всего на полпроцента
привлечет дополнительно 4% заемщиков. Если же ставки будут снижены на один
процент, количество заемщиков может возрасти на 10,5% полуторапроцентное
снижение ставок увеличивает количество потенциальных заемщиков на 17%. В
совокупности u1078 же, с увеличением сроков кредитования на 10 лет, число
потенциальных заемщиков увеличится в 1,5 раза. Одной наших задач является
снижение ставок по ипотечным кредитам на 1-1,5%.
Динамичное развитие ипотеки у нас вызвано, прежде всего, ростом цен на
недвижимость, которую зачастую, переоценено. Если говорить об Алматы, мы
уже были свидетелями значительных колебаний цен на жилье, и я не вижу
причин, препятствующих тому, чтобы такое повторилось в будущем.
Вспомним мировой финансовый кризис 1997, когда падание цен на
недвижимость привело к финансовой и экономической дестабилизации.
Увеличение сроков ипотечного кредитов означает повышение вероятность того,
что в течение 15-20 лет цены на рынке жилья могут испытывать колебания, в
том числе с сторону снижения.
Именно волатильность уровня цен на недвижимость повышает риски
кредиторов. К примеру, сегодня на кредит приобретается квартира, оцененная
по пиковым ценам, завтра цены падают, а вместе с ними снижается ценность
залога.
Изучен опыт стран с развитой системой ипотечного кредитования. Так вот,
там дефолты банков кредитов такого возраста незначительное количество,
следовательно, кредитные риски казахстанской ипотеки незначительны,
особенно на фоне росте цен на жильте. К примеру, с июля приобретено 3410
кредитов на сумму Т5,6млрд. при этом банками – партнерами был произведен
обратный 1074 выкуп по 7 кредитам, из которых лишь один был выкуплен по
причине наличия просроченной задолженности. В итоге залог выставлен на
аукцион, а ожидаемая продажная цена составит 50,5 млн. при задолженности
заемщика в 10,5 млн.
Согласно имеющим сведениям доля дефолтов по ипотечным кредитам может
достигать на 5-7 год 20-25% от общего уровня дефолтов в финансовом секторе
страны. Существующая сейчас система страхования гражданско-правовой
ответственности заемщика может рассматриваться скорее как психологическая
поддержка кредитора.
Кроме того, кредиты с повышенным риском объективно требуют
дополнительных гарантий, а значит, вполне резонно, что необходимость,
гарантирования таких кредитов нашим Фондом станет условием банков КИК к
заемщикам. Кстати, заемщикам это тоже выгодно, так как сам факт проявления
КФГИК позволит более широким слоям населения обращаться за получением
ипотечных кредитов. К томе же предполагается, что снижение размеров
ежемесячных платежей по кредиту позволит смягчить к размеру совокупности
дохода заемщика и обеспечению ипотеки, и все это благодаря гарантирования
со стороны КФГИК.
Резервы фонда будут формироваться за счет взносов заемщиков не более
трех процентов от суммы кредита за весь срок кредита. Что касается
критериев, по которым мы будем идти на покрытие рисков, то как раз сейчас
они проходят последний этап разработки. Начинает фонд свою непосредственную
деятельность уже во втором квартале этого года.
1.2 Опыт зарубежных стран в области ипотечного кредитования
Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все
страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические
трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для
поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит
заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает
экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов
была и остается в настоящее время ипотека.15, с.19.
Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого
капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит
корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в
VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок
должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка
должника был установлен столб, на котором было написано, что данный
земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок.
Этот столб был назван греческим словом "ипотека", что значит подставка.
Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих
колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской
империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали
кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония
Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных
банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800
ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в
средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не
ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития
ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры
Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой
степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на
территории дореволюционной России. При упоминании об ипотеке почти всегда
ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении "квартирного
вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в
свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня
можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное
кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения.
Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого
экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области
жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок
осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную,
высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских
республик ипотечное кредитование также получает активное развитие. 16,
c.31.
Во многих странах мира именно средний класс является основным
потребителем на ипотечном рынке, и именно для обеспечения ему широкого
доступа на этот рынок там создаются схемы, по которым риски банков,
связанные с ипотечным кредитованием, покрываются гарантиями. Такие меры
позволяют банкам снижать ставки кредитования, размер первоначального
взноса, требования к недвижимому имуществу, являющемуся предметом ипотеки,
что способствует расширению круга заемщиков. Применительно к нашим реалиям,
потенциальными заемщиками можно было бы рассматривать молодых специалистов,
молодые семьи, государственных служащих, имеющих стабильный доход, и тех,
кто работает не формальном секторе экономики. Компания по гарантированию
(страхованию) ипотечных кредитов эффективно работают в таких странах как
США, Канада, Великобритания, Италия, Испания, Швеция, Австрия, Новая
Зеландия, Гонконг, Израиль, Южная Африка и др. Именно системы по
гарантированию ипотечных кредитов сыграли немаловажную роль в развитии
ипотечного рынка этих стран.
1. Американская модель
Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного
механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с
системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в
стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом,
необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к
реализации развития системы ипотечного кредитования две модели:
• европейская
Предусматривает в большей степени поддержку банков,
осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки
являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве
основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные
организации.
• американская
Предусматривает формирование при государственном участии институтов,
гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог
недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим
уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема
долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из
наиболее динамично развивающихся. За последние 25 лет его доля удвоилась (в
1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%) 17, c. 83.
Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых
крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки
зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов,
а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных
облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой
системы финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на
строительство и покупку домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку),
предоставляли ссудо-сберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения
оказывали полной спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а
также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным
инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов.
Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой
цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА),
Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй,
Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни
Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие
организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного
рынка.
Агентства приобрели индивидуальные кредиты на средства, полученные по
государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и
эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно
снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким
образом, агентства выступили в роли посредника между получателем ипотечного
кредита, организатором ипотеки (банком) и инвестором.
Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные
бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций
организации кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией
ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым
институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и
распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников
рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:
• организаторов ипотечных кредитов;
• инвесторов;
• посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;
• посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.
Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций,
так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска
для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии
государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами
ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их
ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные
функции.
Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные
кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами и
гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не
предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотеки оформляются на первичном
рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по
ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье.
Первичные кредиторы затем продают ипотеки инвесторам на вторичном рынке
ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных
кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на
вторичном рынке являются Фанни Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые
компании и другие финансовые организации. В свою очередь, в обмен на
ипотеки, полученные от первичных кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак
выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются
ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров
на рынке ценных бумаг. Кроме ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... .3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1. Сущность и понятие ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ...6
2. Опыт зарубежных стран в области ипотечного кредитования ... ...15
3. Состояние ипотечного кредитования
в Казахстане ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 21
1. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ АО АЛЬЯНС БАНК
1. Общая характеристика банка ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 31
2. Программы кредитования АО Альянс Банка ... ... ... ... ... ... ..43
2.3. Участие компании в Программе ипотечного кредитования
жилищного строительства в городе Астана ... ... ... ... ... ... ... ... ... .50
3. РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМ ВЕРОЯТНОСТИ БАНКРОТСТВА
ЗАЕМЩИКА В ПРОЦЕССЕ КРЕДИТОВАНИЯ
1 3.1. Банковская гарантия в процессе кредитования ... ... ... ... ... ... ... 52
3.2. Управление кредитными рисками банкротства заемщика ... ... ... .54
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .63
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ... ... ... ... ... ... ... ... ... .65
ПРИЛОЖЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ..67
ВВЕДЕНИЕ
В Послании Президента Республики Казахстан – Назарбаева Н.А., народу
Казахстана Новый Казахстан в Новом мире от 28 февраля 2007 года сказано,
что: разрабатывается новое направление развития строительной индустрии,
строительство комплексов доступного арендного жилья, обеспечение
прозрачности процедур выделения земельных участков, стимулирование развития
индивидуального жилищного строительства; повышения качества строительства и
обслуживания строительных объектов путем перехода на международные
стандарты качества; совершенствованию системы государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним; стимулирования страховых
компаний, предоставляющих услуги, связанные с ипотечным кредитованием 1.
Таким образом, в Послании отмечены основные направления последовательной
политики в сфере обеспечения доступности жилья и развития рынка
недвижимости.
Современный этап развития финансового сектора экономики Республики
Казахстан характеризуется заметным увеличением доли ипотечных кредитов в
активах банков второго уровня. При этом имеет место качественное развитие
ипотечных продуктов, которые можно классифицировать по ставкам и срокам
кредитования, размерам первоначального взноса на покупку жилья выдаются
кредиты и на строительство, ремонт и реконструкцию: приобретение
коммерческой недвижимости и т.д.
Вопрос обеспечения граждан жильем является одним из самых значимых
вопросов любого государства, как развитого, так и развивающегося. В
Казахстане этот вопрос в настоящее время особо актуален – строящегося жилья
не достаточно, имеющий жилой фонд ветшает и нуждается в реконструкции.
Одним из способов частичного решения этих проблем является ипотечное
кредитование.
В Законе Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 Об
ипотеке недвижимого имущества говорится: Ипотека - вид залога, при
котором заложенное имущество остается во владении и пользовании
залогодателя или третьего лица 2. Ипотека – не современное слово,
пришедшее к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. Она
возникла и стала развиваться еще в Древней Греции в IV веке до нашей эры.
Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве
обеспечения своего займа. На границе земельного участка должника был
установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок
взят в залог за такую-то сумму на определенный срок. Этот столб был назван
греческим словом ипотека, что значит подстановка.
В соответствии с Постановлением Правительства Республики Казахстан от
25 апреля 2007 года № 325 Об установлении ставок сбора за государственную
регистрацию залога движимого имущества: Предметом ипотеки могут быть
предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме,
транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не
изъятое из гражданского оборота имущество 3. Отделимые плоды могут быть
предметом ипотеки только при условии, если они не становятся с момента
отделения объектом прав третьего лица.
В современных условиях ипотека пользуется во многих странах как
эффективный инструмент для решения квартирного вопроса граждан. Помимо
этого, международный опыт доказывает, что развитие ипотечного кредитования
нередко способствовало оздоровлению национальной экономики в целом.
Например, новый курс Т. Рузвельта начался с развитием кредитования
домовладельцев (жилищной ипотеки).
С переходом к рыночной экономике и в нашей стране ипотека стало
реальностью. Начало развитие казахстанской ипотеки было положено Указом
Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона от 23 декабря 1995 г.
№2723 Об ипотеке недвижимого имущества 4.
В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства,
решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и
стимулирования его строительства Постановлением Правительства Республики
Казахстан №1290 от 21 августа 2000 года: Была одобрена концепция
долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы
ипотечного кредитования в Республики Казахстан 5. В соответствии с
данной концепции Национальным Банком принято решение о создании оператора
вторичного рынка ипотечных кредитов, осуществляющего рефинансирование
кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению. В роли
такого оператора выступила Казахстанская ипотечная компания.
Актуальность темы дипломной работы состоит в том, что на данный момент
приобретение собственного жилья является первоочередной потребностью для
каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в
Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования,
представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для
строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди
граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема
показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном
независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения
бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем,
основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные
средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в
большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно
возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное
строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально
обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает
ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт
многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной
организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека
постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка
жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со
стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск
строительных материалов, специализированной техники, появляются новые
улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих
смежных отраслей экономики.
Цель дипломной работы: на основе изученных материалов, теоретических и
практических знании, изучить и раскрыть современные перспективы и проблемы
стратегии развития ипотечного кредитования в Казахстане.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
• рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного
кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
• проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного
кредитования в РК;
• исследовать стратегию развития ипотечного кредитования Казахстана.
Предметом исследования является стратегия развития ипотечного
кредитования в Республике Казахстан.
Объектом исследования – ипотечное кредитование на примере АО Альянс
Банк Акмолинской области.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка
литературы и приложений. В первой главе даны теоретические основы развития
ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Вторая глава состоит из
аналитического обзора ипотечного кредитования Альянс Банка. В третьей
главе рассмотрены проблемы связанные с выдачей ипотечного кредита и пути их
решения.
Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно
рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в
Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня, то есть, сделана
попытка подвести итоги за 3 года существования ипотечной системы в РК.
Практическая значимость работы заключается в том, что ее, возможно,
использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания,
полученные в процессе выполнения работы, очень ценны и могут пригодиться в
будущей профессиональной деятельности.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В данной главе описывается сущность и понятие ипотечного кредитования,
опыт зарубежных стран в области ипотечного кредитования на примере США и
Малайзии, а так же современное состояние ипотечного кредитования в
Казахстане.
1. Сущность и понятие ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении
займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения
претензий к должнику на сумму заложенного имущества. 6, c. 56.
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под
заклад недвижимого имущества, право собственности, на которое переходит
на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в
пользовании заемщика.
Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком
физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого
дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве
обеспечения обязательств заемщика. 6, c. 57.
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и
социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для
страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста
совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и
совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного
дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может
возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.
Одной из наиболее значимых проблем является проблема конвертируемости
материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.
Особо значимым механизмом такой конвертации является ипотека из-за
капитала, который входит в понятие недвижимость, и наличия у недвижимости
уникального свойства - неспособности перемещаться через границу. Ипотека
является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и
важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования
денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Не случайно новый курс Рузвельта начался с развития кредитования
домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других
странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием
ипотечного кредитования.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального
сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же
строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и
конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и
производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает
возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества
и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического
потенциала страны. 7, c. 14.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на
преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в
строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность
населения в жилье. 7, с. 15.
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и
эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные
кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при
невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.
(Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка
недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при
ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с
недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими
кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление
банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и
рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской
системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность
в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в
ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных
резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также
укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного
кредитования на стабильность банковской системы, связанная с
функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот
рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики
(диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между
процентными ставками в различных географических районах, что способствует
формированию единой цены капитала в масштабе страны. 8, c. 4.
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо
уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к.
развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в
Казахстане.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в
следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через
механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -
существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости связывает значительную часть денежных средств и
этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25%
дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически
включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в
создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не
финансируют зарубежных производителей через покупку импортных
потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под
залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к
общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития
ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.
Более 80% ипотечных займов выдается по собственным программам банков,
даже, несмотря на то, что проценты по ним в настоящее время выше
минимальных ставок банков-партнеров Казахстанской ипотечной компании на 1,5-
2%. Дело в том, что у собственных программ коммерческих банков имеются
определенные конкурентные преимущества, которые практически уравнивают оба
варианта.
Одним из преимуществ кредитования по собственным программам является
возможность получения кредита по неофициальным доходам. К этим программам
прибегают в основном частные предприниматели, которые не всегда могут
официально подтвердить свои доходы. Еще одним преимуществом собственных
программ перед программой ипотечной компании является разница в сроках.
Если по программе Казахстанской ипотечной компании максимальный срок
предоставляемого займа составляет 15 лет, то по собственным – 20 лет.
Кредиты по собственным программам в большинстве своем выдаются в
иностранной валюте. В виду длительности периода ипотечного кредитования
издержками по привлечению источников являются проценты по облигациям,
размещенным на мировых финансовых рынках. Следовательно, структуру
процентных ставок по собственным программам можно предоставить следующим
образом: В качестве примеров долгосрочных займов выступают ноты
Казкоммерцбанка на $ 350 млн. со сроком погашения в 2013 году и ставкой
купона в 8,5%, нота БТА – ипотека на $ 225 млн. со сроком погашения в 2010
году и ставкой купона в 7,8% и некоторые другие. В качестве источников
финансирования могут выступать также привлеченные средства в виде
депозитов, так как ежемесячный равномерный платеж по ипотеке включает в
себя основной долг плюс проценты по кредиту.
Платеж по кредиту (проценты и основной долг) погашается ежемесячно, при
этом доля процента в платеже уменьшается в течение срока кредитования (в
процессе выплаты кредита). Таким образом, течение первых лет кредитования
банк получает большую часть процентов, т.е. маржи. 9, с.34.
АО Альянс Банк предлагает различные программы ипотечного и
потребительского кредитования.
Данная программа предусматривает долгосрочное кредитования физических
лиц на приобретение жилой недвижимости. Займы предоставляются в тенге,
долларах США или ЕВРО. Максимальный срок пользования займам по данной
программе составляет 20 лет.
Заемщиками могут выступать физические лица-резиденты Республики
Казахстан – наемные служащие предприятий, а также – индивидуальные
предприниматели.
Основным условием предоставления займов по программе стандартная
является наличие у заявителя стабильных доходов в течение последних шести
месяцев.
В качестве залогового обеспечения займов предоставляемых по настоящий
Программе, может выступать приобретаемое или имеющееся недвижимое
имущество, принадлежащее на праве частной собственности заемщику или
третьему лицу, а также банковский вклад, гарантия юридического лица.
Основными направлениями деятельности Компании является приобретение у
банков-кредиторов долгосрочных ипотечных кредитов и эмиссия ипотечных
ценных бумаг, обеспеченных этими кредитами.
В условиях отсутствия у банков и небанковских организации стабильных
долгосрочных ресурсов, Компания стала промежуточным звеном, направляющим
инвестиции на ипотечное кредитование населения.
Казахстанская система ипотечного кредитования является двухуровневой:
первичные кредиторы в лице банков и необходимых организации предоставляют
ипотечный жилищный кредит, а Казахстанская Ипотечная Компания осуществляет
приобретении таких кредитов.
В настоящее время деятельность Компании в общественном создании
ассоциируется с возможностью приобретения жилья в кредит на наиболее
приемлемых условиях.
Программа ипотечного кредитования КИК действует по всей республике,
кредиты выдаются на приобретение и капитальный ремонт жилья в национальной
валюта тенге на срок до 15 лет.
Ставка по ипотечного кредиту является плавающий и зависит от индекса
инфляции. При этом маржа банков и компании, являющаяся одной из составных
частей по кредиту, является фиксированной. 10, с.33.
Компания приобретает у банков права требования по ипотечным жилищным
займам, отвечающим следующим характеристикам и требованиям:
- выдача ипотечного жилищного займа, расчеты регулярных платежей
заемщика в погашение ипотечного жилищного займа и вознаграждения по нему в
тенге.
- срок предоставления ипотечного жилищного займа должен составить от 3
лет и выше.
- ставка вознаграждения по ипотечному жилищному займу – плавающая, в
отдельных случаях фиксированная.
- ипотечные жилищные займы предоставляются в размер от 600 000
тенге до 50млн. тенге, при этом минимальные и максимальные размеры займов
могут, устанавливается решением Компании для каждого региона отдельно. В
зависимости от конъюнктуры рынка максимальный размер может корректироваться
по усмотрению компании.
Система жилищных строительных сбережении.
В апреле 2003 года Правительство РК приняло решение о создании
Жилстройсбербанка – первого отечественного финансового института,
специализирующего на аккумулировании сбережении населения для последующего
строительства или покупки жилья. 23 сентября 2003 года Жилстройсбербанк
приступил к своей работе. Его деятельность регулируется Законом о жилищных
строительных сбережениях от 07.12.2000 г. 11.
Уставной капитал банка, сформированный за счет средств государственного
бюджета, составляет 1,5 млрд. тенге. Жилстройсбербанк является участником
системы обязательного коллективного гарантирования вкладов физических лиц,
что, безусловно, повышает его привлекательность в качестве партнера при
решении гражданами нашей страны своих жилищных проблем.
По существующим прогнозам более двух миллионов человек, составляющих ту
часть экономический активного городского населения РК, которая имеет доход
от 10 до 70 тыс. тенге могут стать участниками созданной системы
сбережений.
Первым вкладчиком отечественного ЖССБК стал сам главный банкир страны,
заключивший с банком договор на 11 лет для своего семилетнего сына.
Согласно этому договору Г.Марченко ежемесячно будит вносить по 5000 тенге
до достижения сыном совершеннолетия, когда он может оформить кредит на
недостаточную сумму для приобретения жилья.
Клиент Жилстройсбербанка проходит два этапа. На первом этапе он
заключает договор о жилищных строительных сбережениях с ЖССБК и приобретает
статус вкладчика (без каких либо ограничении по суммам вклада).
В подписанном документе указывается договорная сумма, необходимая
вкладчику. Она складывается из суммы накопленных денег и жилищного займа.
Задача первого этапа – накопить на счету в банке не менее половины
стоимости приобретения премия из расчета 20% годовых от суммы накоплении
(но не более шестидесяти месячных расчетных показателей). В сумме
накопленных средств на первом этапе входят и начисленные на вклад премии
государства и вознаграждения банка. Денежные средства, начисленные как
премия по вкладу в ЖССБК, призваны способствовать скорейшему росту основной
суммы вклада. Средства, необходимые для выплаты премий, отражены в
отдельной статье республиканского бюджета.
После того, как вкладчик накопил необходимую сумму, он переходит ко
второму этапу системы стройсбережении и становиться заемщиков, обязанным в
течение 10-15 лет погасить кредит, полученный в Жилстройсбербанке. Ссуда,
которую предоставляет ЖССБК своему клиенту, - это разница между договорной
суммой за приобретаемое жилье и суммой его собственных сбережений.
Кредитование ЖССБК ведется только в национальной валюте РК – тенге.
Процентная ставка на заемные средства в системе стройсбережении будет
намного меньше ставок, которые действуют на существующем рынке ипотечных
кредитов. Ориентировочная цифра по договорам заключенным в 2003 году – не
более 7% годовых. При этом банк гарантирует, что зафиксированная в договоре
процентная ставка не будет меняться в течение всего срока погашения
кредита.
По Закону о жилищных строительных сбережениях данные затраты
относятся к мероприятиям по улучшению жилищных условии.
ЖССБК действует через отделение ОАО Казпочта во всех областных
центрах и крупных городах Казахстана.
Механизмом жилищно-сберегательной системы для решения своего жилищного
вопроса могут воспользоваться только те семьи, которые согласны в течение
примерно 4-5 лет ожидать очереди на получение займа, регулярно откладывая
при этом деньги и собирая сумму, равную 50% стоимости будущего жилья. 12,
с.37.
Схема жилищного кредитования Республики Казахстан в (Приложение А).
К достоинствам ЖССБК следует отнести:
- гарантию вознаграждения вкладчику от государства;
- возможность решения жилищного вопроса для детей;
- гарантии безопасности работы даного механизма (членство в ФРГД).
Тарифные программы АО Жилищный строительный сберегательный банк
Казахстана которые состоят из ускоренной тарифной программы, стандартной
или долгосрочной тарифной программы. Срок кредитования при ускоренном – до
10 лет, по стандартной и долгосрочной – до 15 лет, минимальный размер
накоплении для получения займа 50%. Срок накопления жилищных строительных
сбережении 3 года при I варианте свыше 3-х и до 5-ти лет включительно при
II варианте для ускоренной программы.
При стандартной – свыше 5 лет до 10 лет и при долгосрочной свыше 10
лет.
Акционерное общество Казахстанский фонд гарантирования ипотечных
кредитов.
Являясь одной из ключевых составляющих той инфраструктуры, которая
создается в стране для реализации Государственной программы жилищного
строительства, Фонд нацелен на решение стратегической задачи обеспечение
доступности ипотечных кредитов, через достижение следующих параметров:
удлинение сроков ипотечных кредитов до 20 лет, уменьшение величины
первоначального взноса до 10%, снижение процентных ставок по ипотечным
кредитам до 9-10%.
Финансовые системы ряда стран, создавших у себе институт гарантирования
(страхования) ипотечных кредитов, пришли к этому в результате различных
экономических потрясений и кризисов т.е, основываясь на собственном горьком
опыте, в других странах гарантирование ипотечных кредитов вводилось как
превентивная мера, направленная на упрочение финансовой стабильности.
Образование в октябре 2003 года Казахстанского фонда гарантирования
ипотечных кредитов, учредителем которого выступило государство в лице
Национального Банка Республики Казахстан, явилось следствием
целенаправленной политики по укреплению финансовой системы страны.
Сегодня участниками системы гарантирования ипотечных кредитов уже
являются восемь банков и две ипотечные компании. Это АО Альянс банк, АО
БТА ипотека АО Казкоммерцбанка, ОАО Цеснабанк, Банк ЦентрКредит,
АО Народный сберегательный банк Казахстана, АО Астана - финанс, АО
Банк Туран Алем, АО Темирбанк и Евразийский банк.
АО Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана, который
официально заявил о намерении стать участником системы гарантирования
ипотечных кредитов.
Авторитетнейший состав участников системы гарантирования ипотечных
кредитов свидетельствует о несомненной поддержке ими нового для нашей
страны финансового продукта, но и накладывает на Фонд особую
ответственность. В этой связи не лишним было бы остановиться на ряде
актуальных аспектов его деятельности.
Гарантирование ипотечных кредитов дает возможность банкам и ипотечным
компаниям снизить кредитный риск посредством разделения его с Фондом,
имеющим соответствующий уровень капитализации и регулирования.
Фонд может рассматриваться как организация, проводящая независимый
андеррайтинг долгосрочную защиту от убытков, вызванных неисполнением
заемщиками своих обязательств по договору ипотечного жилищного займа.
Неаффилиированность - компания должна находиться в собственности
незаинтересованной третьей стороны, что будет исключать дочернюю страховую
компанию, т.е. компанию, которая принадлежит или контролируется тем же
самым руководством или долями участия в капитале компании, что и банк,
выдающий ипотечный кредит, в данном случае риски, возникающие при выдаче
ипотечных кредитов будут разделены с независимой компанией. Страхование
кредитных рисков аффилиированных страховых компаниях с банками и ипотечными
компаниями не решит проблему снижения указанных рисков при возможных
системных кризисах.
Требования к капиталу - в мировой практике требования к собственному
капиталу компаний, занимающих ипотечным страхованием, достаточно строги.
Стандартным является минимальное соотношению риска к капиталу 20:1, а
требования по резервам на случай убытков установлены на уровне 60% от
премий.
Монопродуктность — запрет на совмещение гарантирования (страхования)
ипотечных кредитов с другими классами страхования.
Однако сегодня все эти нормы подлежат законодательной регламентации, в
связи с чем Фондом совместно с Агентством Республики Казахстан по
регулированию а надзору финансового рынка и финансовых организаций и
Ассоциацией финансистов Республика Казахстан проводится работа по
совершенствованию страхового законодательства в соответствии с Программой
раз вития страхового рынка Республики Казахстан на 2004-2006 годы.13,
с.8.
Исходя из накопленного в Фонде опыта по привлечению участников в
систему гарантирования ипотечных кредитов, можно отметить два основных
вопроса, касающиеся его деятельности и связанные с новизной продукта Фонда.
Предположение об обязательности вступления в систему гарантирования
ипотечных кредитов под давлением, оказываемым с применением
административного ресурса. Участие в системе гарантирования ипотечных
кредитов является абсолютно добровольным выбором каждого банка второго
уровня или ипотечной компании, которые реально проводят политику,
направленную на повышение качества своего кредитного портфеля.
Дороговизна продукта предлагаемого Фондом. Сегодня многие банки и
ипотечные компании предпочитают страховать свои риски по выдаваемые
ипотечным кредитам за счет страхования гражданско-правовой ответственности
(далее - ГПО) заемщика, в большинстве случаев аффиллированных страховых
компаниях.
Несмотря на кажущуюся идентичность двух продуктов, они являются
совершенно разными. Страхование ГПО обеспечивает страховое покрытие до
достижения коэффициента кредит к залогу (КЗ) 70% или в течение первых 3-5
лет, хотя вероятность дефолта возрастает после пятого-шестого года кредита.
Тогда как гарантирование (страхование) ипотечных кредитора обеспечивает
покрытий убытков кредитора в течение всего срока кредита. В настоящее время
выбор страхования ГПО заемщиками происходит из-за мнимой дешевизны
продукта.
Проводя активную деятельность как по привлечению банков второго уровня
и ипотечных компаний в систему гарантирования и ипотечных кредитов, а также
участвуя в реализации Программы, Фонд прилагает все усилия как для
расширения доступа населения к ипотечному кредитованию, так и для
разделения кредитных рисков банков и ипотечных компаний. Участие в системе
гарантирования ипотечных кредитов дает банкам второго уровня и ипотечным
компаниям право быть застрахованными от убытков в случае дефолта заемщиками
по ипотечному кредиту, путем выплаты Фондом гарантии. Фонд планирует
разделять от 30 до 50% кредитных рисков банков л компаний в течение всего
срока кредита. Кроме того, Фонд планирует рас смотреть возможность по
снижению тарифов и удешевлению предоставляемых услуг, продолжать работу по
внесению изменений в существующее страховое и налоговое законодательство, а
также приложить усилия по внедрению новых продуктов в целях
совершенствования системы гарантирования ипотечных кредитов 14, с.212.
Казахстанский Фонд гарантирования ипотечных кредитов – еще одно
свидетельство последовательности политики Национального Банка в развитии
финансового рынка страны – призван интенсифицировать позитивные процессы на
рынке ипотечных кредитов. Цель создания Фонда достаточно конкретная –
развитие системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан путем
снижения финансовых рисков кредиторов (инвесторов).
Деятельность Фонда, если ее охарактеризовать в нескольких словах, будет
заключаться в осуществлении комплекса мер, направленных на снижение убытков
банков – кредиторов из-за неисполнения заемщиками своих обязательств по
договорам ипотечного кредитования. Очевидна, такая деятельность в целом
благоприятно отразится на существующей системе ипотечного кредитования,
будет способствовать увеличению сроков по ипотечным кредитам, снижению
процентных ставок, а также увеличению размеров кредитов и снижению величины
первоначального взноса при их получении.
Есть все основания ожидать активизацию ипотечного кредитования и
либерализацию условий кредитования.
Сегодняшние цены на недвижимость, особенно на вторичном рынке, во
многих регионах Казахстана уже превышают разумный уровень, что вызвано
больше ажиотажным спросом, и стремлением нынешних владельцев квартир
извлечь максимальную выгоду от продаж (или перепродажи) недвижимости.
Ипотечное кредитование само по себе не создает спрос, оно лишь является
инструментом, помогающим удовлетворить его. Будущим заемщикам в любом
случае нужно иметь в виду, что им придется расплачиваться по кредиту, так
что не нужно, поддаваясь ажиотажу, брать кредит под любой процент и
покупать по любой цене. Необходимо соразмерять потребности с возможностями
и подумать о перспективе погашения кредита, и стоит ли на самом деле
квартира тех денег, которых за нее просят. Т.е. спрос создает не ипотека,
но сами люди, а ипотека может либо помочь им в удовлетворении спроса, либо
оказаться добровольно взятым бременем для тех, кто неразумно поддался
ажиотажу.
В два – три раза предполагается увеличить рынок ипотечных кредитов за
счет КФГИК в течение ближайших 5 лет. По нашим расчетам, только увеличение
сроков ипотечных кредитов с 15 до 20 лет позволит охватить дополнительно
16% населения страны.
Снижение процентных ставок по этим кредитам всего на полпроцента
привлечет дополнительно 4% заемщиков. Если же ставки будут снижены на один
процент, количество заемщиков может возрасти на 10,5% полуторапроцентное
снижение ставок увеличивает количество потенциальных заемщиков на 17%. В
совокупности u1078 же, с увеличением сроков кредитования на 10 лет, число
потенциальных заемщиков увеличится в 1,5 раза. Одной наших задач является
снижение ставок по ипотечным кредитам на 1-1,5%.
Динамичное развитие ипотеки у нас вызвано, прежде всего, ростом цен на
недвижимость, которую зачастую, переоценено. Если говорить об Алматы, мы
уже были свидетелями значительных колебаний цен на жилье, и я не вижу
причин, препятствующих тому, чтобы такое повторилось в будущем.
Вспомним мировой финансовый кризис 1997, когда падание цен на
недвижимость привело к финансовой и экономической дестабилизации.
Увеличение сроков ипотечного кредитов означает повышение вероятность того,
что в течение 15-20 лет цены на рынке жилья могут испытывать колебания, в
том числе с сторону снижения.
Именно волатильность уровня цен на недвижимость повышает риски
кредиторов. К примеру, сегодня на кредит приобретается квартира, оцененная
по пиковым ценам, завтра цены падают, а вместе с ними снижается ценность
залога.
Изучен опыт стран с развитой системой ипотечного кредитования. Так вот,
там дефолты банков кредитов такого возраста незначительное количество,
следовательно, кредитные риски казахстанской ипотеки незначительны,
особенно на фоне росте цен на жильте. К примеру, с июля приобретено 3410
кредитов на сумму Т5,6млрд. при этом банками – партнерами был произведен
обратный 1074 выкуп по 7 кредитам, из которых лишь один был выкуплен по
причине наличия просроченной задолженности. В итоге залог выставлен на
аукцион, а ожидаемая продажная цена составит 50,5 млн. при задолженности
заемщика в 10,5 млн.
Согласно имеющим сведениям доля дефолтов по ипотечным кредитам может
достигать на 5-7 год 20-25% от общего уровня дефолтов в финансовом секторе
страны. Существующая сейчас система страхования гражданско-правовой
ответственности заемщика может рассматриваться скорее как психологическая
поддержка кредитора.
Кроме того, кредиты с повышенным риском объективно требуют
дополнительных гарантий, а значит, вполне резонно, что необходимость,
гарантирования таких кредитов нашим Фондом станет условием банков КИК к
заемщикам. Кстати, заемщикам это тоже выгодно, так как сам факт проявления
КФГИК позволит более широким слоям населения обращаться за получением
ипотечных кредитов. К томе же предполагается, что снижение размеров
ежемесячных платежей по кредиту позволит смягчить к размеру совокупности
дохода заемщика и обеспечению ипотеки, и все это благодаря гарантирования
со стороны КФГИК.
Резервы фонда будут формироваться за счет взносов заемщиков не более
трех процентов от суммы кредита за весь срок кредита. Что касается
критериев, по которым мы будем идти на покрытие рисков, то как раз сейчас
они проходят последний этап разработки. Начинает фонд свою непосредственную
деятельность уже во втором квартале этого года.
1.2 Опыт зарубежных стран в области ипотечного кредитования
Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все
страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические
трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для
поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит
заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает
экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов
была и остается в настоящее время ипотека.15, с.19.
Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого
капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит
корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в
VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок
должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка
должника был установлен столб, на котором было написано, что данный
земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок.
Этот столб был назван греческим словом "ипотека", что значит подставка.
Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих
колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской
империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали
кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония
Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных
банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800
ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в
средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не
ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития
ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры
Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой
степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на
территории дореволюционной России. При упоминании об ипотеке почти всегда
ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении "квартирного
вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в
свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня
можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное
кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения.
Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого
экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области
жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок
осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную,
высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских
республик ипотечное кредитование также получает активное развитие. 16,
c.31.
Во многих странах мира именно средний класс является основным
потребителем на ипотечном рынке, и именно для обеспечения ему широкого
доступа на этот рынок там создаются схемы, по которым риски банков,
связанные с ипотечным кредитованием, покрываются гарантиями. Такие меры
позволяют банкам снижать ставки кредитования, размер первоначального
взноса, требования к недвижимому имуществу, являющемуся предметом ипотеки,
что способствует расширению круга заемщиков. Применительно к нашим реалиям,
потенциальными заемщиками можно было бы рассматривать молодых специалистов,
молодые семьи, государственных служащих, имеющих стабильный доход, и тех,
кто работает не формальном секторе экономики. Компания по гарантированию
(страхованию) ипотечных кредитов эффективно работают в таких странах как
США, Канада, Великобритания, Италия, Испания, Швеция, Австрия, Новая
Зеландия, Гонконг, Израиль, Южная Африка и др. Именно системы по
гарантированию ипотечных кредитов сыграли немаловажную роль в развитии
ипотечного рынка этих стран.
1. Американская модель
Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного
механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с
системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в
стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом,
необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к
реализации развития системы ипотечного кредитования две модели:
• европейская
Предусматривает в большей степени поддержку банков,
осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки
являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве
основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные
организации.
• американская
Предусматривает формирование при государственном участии институтов,
гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог
недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим
уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема
долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из
наиболее динамично развивающихся. За последние 25 лет его доля удвоилась (в
1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%) 17, c. 83.
Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых
крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки
зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов,
а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных
облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой
системы финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на
строительство и покупку домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку),
предоставляли ссудо-сберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения
оказывали полной спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а
также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным
инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов.
Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой
цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА),
Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй,
Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни
Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие
организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного
рынка.
Агентства приобрели индивидуальные кредиты на средства, полученные по
государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и
эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно
снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким
образом, агентства выступили в роли посредника между получателем ипотечного
кредита, организатором ипотеки (банком) и инвестором.
Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные
бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций
организации кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией
ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым
институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и
распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников
рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:
• организаторов ипотечных кредитов;
• инвесторов;
• посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;
• посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.
Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций,
так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска
для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии
государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами
ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их
ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные
функции.
Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные
кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами и
гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не
предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотеки оформляются на первичном
рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по
ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье.
Первичные кредиторы затем продают ипотеки инвесторам на вторичном рынке
ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных
кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на
вторичном рынке являются Фанни Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые
компании и другие финансовые организации. В свою очередь, в обмен на
ипотеки, полученные от первичных кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак
выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются
ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров
на рынке ценных бумаг. Кроме ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
