Оценка коммерческой недвижимости

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 47 страниц
В избранное:

Оценка коммерческой недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1 Теоретико-методологические основы оценки недвижимости
1.1 Категории стоимости и их применение в оценке недвижимости
1.2 Принципы оценки стоимости и особенности недвижимости как объекта оценки
2 Анализ действующей системы оценки недвижимости
2.1 Принципы и основное экономическое содержание методов затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости
2.3 Анализ финансово-экономической деятельности предприятия в процессе оценки имущества

Заключение

Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Становление и развитие рыночных отношений требует дальнейшего совершенствования оценки недвижимости. Теория оценки непосредственно связана с измерениями. В то же время для отечественной экономической науки проблема оценки стоимости недвижимости предприятий достаточно нова и малоизученна. Это связано с тем, что на протяжении всего периода функционирования в Казахстане административно-командной системы хозяйствования и превалирования государственной собственности отсутствовала потребность в независимой экспертизе стоимости недвижимости предприятий. Единственным способом являлась оценка на основе балансовой стоимости, что исключало учет факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости предприятий.
Рост потребности в оценке стоимости недвижимости предприятия определяют и вопросы налогообложения, оценки эффективности управления и обоснования принятия управленческих решений, разрешения имущественных споров, проведения финансово-экономического анализа и других.
В ноябре 2000 года принят Закон Республики Казахстан Об оценочной деятельности - основополагающий акт в области оценки, который явился той правовой основой, на которой строится принципиально новая для Казахстана система оценочной деятельности. Тем не менее, профессиональная практика оценки в Казахстане находится только на этапе становления. Организации и общества, занимающиеся данной проблемой, имеют небольшой опыт функционирования. Следовательно, разработка, упорядочение и совершенствование процессов оценки недвижимости предприятий являются важными составляющими успешного формирования новой экономической системы и экономического роста нашего государства.
Проблемами теории оценки занимались многие зарубежные и российские экономисты, как Д. Фридман, Н. Орудэй, Г.С. Харисон, Е. Тарасевич В. Рутгайзер, Г. Попов, С. Грибовский, Р. Гровер, С. Грязнова, Е. Ушаков, М. Федотова, так и казахстанские ученые-экономисты У.Б. Баймуратов, Н.К. Мамыров, У.М. Искаков, В.Ю.Додонов, В.М. Елисеев.
В этой связи в данной курсовой работе сделана попытка исследовать современные проблемы оценки недвижимости.
Целью курсовой работы является обоснование методов оценки стоимости недвижимости компании, и на их основе определение рыночной стоимости недвижимости исследуемого предприятия.
Исходя из цели курсовой работы, следует решить поставленные задачи:
oo обобщить теоретические представления, уточнить экономическую сущность понятия недвижимость и определить его особенности как объекта оценки рыночной стоимости;
oo исследовать теоретические основы оценки стоимости недвижимости предприятий, провести сравнительный анализ существующих методических подходов к оценке стоимости недвижимости предприятий, использующихся в отечественной и зарубежной профессиональной практике оценки;
oo определить и проанализировать наиболее значимые факторы, влияющие на формирование оценки стоимости недвижимости и выбор метода оценки;
oo определить стоимость недвижимости исследуемого предприятия;
oo обосновать современные методы оценки недвижимости компании.
Достоверность и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в работе, обусловлена глубоким и всесторонним изучением и использованием дополнительной литературы и различных информационных ресурсов.
Информационной базой при написании курсовой работы послужили законодательные и нормативные акты Республики Казахстан, труды отечественных и зарубежных ученых, экономистов, оценщиков по вопросам теории стоимости, оценки недвижимости бизнеса, финансового менеджмента, статистические и справочные материалы Агентства по статистике Республики Казахстан.

1 Теоретико-методологические основы оценки недвижимости

0.1 Категории стоимости и их применение в оценке недвижимости

Предметом оценки является стоимость. Данная катего - рия, сохраняя общетеоретическое содержание, приобретает в про - цессе оценки специфические оценочные формы, которые называют видами стоимости. Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком, можно классифицировать по различным критериям.
Первый критерий - степень рыночности.
По степени рыночности различают рыночную стоимость и час - тично рыночную стоимость, которая, в свою очередь, может быть представлена стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком, нормативнорассчитанной стоимостью и другими видами специаль - ной стоимости.
Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оцен - ки понимается расчетная величина, за которую предполагается пере - ход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерче - ской сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. [1,с.16]
Таким образом, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Определение отражает тот факт, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость бу - дет меняться. В определении также отражено то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны доста - точно информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества.
В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться от - рицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки эко - логически неблагополучных объектов. В казахстанском оценочном за - конодательстве рыночная стоимость определяется в статье 2 Закона об оценочной деятельности и в статье 3 Стандартов оценки, обяза - тельных к применению субъектами оценочной деятельности. Со - гласно Закону об оценке, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конку - ренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отража - ются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:
oo одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
oo стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дей - ствуют в своих интересах;
oo объект оценки представлен на открытый рынок в форме пуб - личной оферты;
oo цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отноше - нии сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
oo платеж за объект оценки выражен в денежной форме.[2,с.2]
В практике оценки чаще всего стремятся определить именно ры - ночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на откры - том, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким конт - ролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Частичной рыночной стоимостью является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке не - возможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затра - тами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рын - ке товаров.
Вторым видом частично рыночной стоимости является нормативно-рассчитанная стоимость.
Нормативно-рассчитанная (нормативная) стоимость - это сто - имость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативнорассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются и приво - дятся в соответствие с существующими условиями рынка. Согласно стандартам оценки, этот вид стоимости относится к спе - циальной стоимости объекта.
Второй критерий - методология оценки.
В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости, различают стоимость замещения объекта и стоимость воспроизводства объекта оценки.
Стоимость замещения - это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.
Стоимость воспроизводства - это сумма затрат в рыночных це - нах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объ - екта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных ма - териалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости, имеется в виду создание точной ко - пии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объек - та, однако ее определение часто оказывается невозможным по при - чине изменения технологии, материалов и т. п.
Третий критерий - состояние объекта после оценки.
В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки, различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании -- это стоимость объекта, определяемая исходя из существующих усло - вий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и будет функционировать в той же среде, в той же организационно-правовой форме, что и до оценки.
Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта оценки в случае, когда он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банк - ротства и открытой распродажи на аукционе.
Четвертый критерий -- цели оценки.
В зависимости от конкретных целей и ситуаций, различают ин - вестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.
Инвестиционная стоимость - это стоимость, определяемая исхо - дя из доходности объекта для конкретного лица при заданных инвес - тиционных целях. В отличие от рыночной, инвестиционная сто - имость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.
В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотива - ми поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.
Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная сто - имость может отличаться от рыночной. Основными причинами, не - сомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситу - ация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владель - цу или контролируемыми им.
Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентари - зационная стоимость).
Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с уче - том затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые матери - альные активы - это активы, которые достигли предельного состоя - ния вследствие полного износа или чрезвычайного события и поте - ряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект. Согласно международным стандартам, скраповая стоимость относится к специальной стоимости.
Страховая стоимость рассчитывается на базе стоимости замеще - ния иили воспроизводства утраченных компонентов недвижимости в результате наступления страхового случая. Страховая стоимость за - висит от условий соответствующего страхового полиса и обычно ре - гулируется законодательством.
Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для опре - деления которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т.п.
При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие, как эффективная стоимость. Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин - инвестицион - ной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реали - зации.
Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.
Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственнос - ти, в том числе бизнеса, является его полезность.

1.2 Принципы оценки стоимости и особенности недвижимости как объекта оценки

Понятие недвижимости. Деление имущества на движимое и не - движимое изначально было определено в римском праве и впослед - ствии применялось в Казахском ханстве. Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям по - требовал существенного изменения действовавшего законодательст - ва. 27 декабря 1994 года был принят новый Гражданский кодекс Республики Казахстан (ГК РК), который в статье 117 дает определение не - движимости следующим образом:
1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
3. Имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признается движимым имуществом. Регистрации прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законодательных актах.[3, с.41]
С позиции оценочной деятельности данное определение объеди - няет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выра - женные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть от - несены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.
В статье 119 ГК РК также встречается термин недвижимость в контексте формулировки понятия предприятия.
1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом куп - ли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установле - нием, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обо - значения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, ра - боты и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки об - служивания), и другие исключительные права, если иное не предус - мотрено законом или договором. [3, с.41]
Термин недвижимость и оценка различных объектов недвижи - мости получили достаточно широкое практическое распростране - ние, однако специфика казахстанского рынка, нуждающегося в упоря - дочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия.
Принятые закон Об оценочной деятельности в Республике Казахстан и Стандарты оценки, обязательные к при - менению субъектами оценочной деятельности, к сожалению, не со - держат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, моно - графиями и учебной литературой, в которых к недвижимости отно - сят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рас - сматривают ее как физический объект, однако не менее важной сто - роной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости про - водится различие между терминами недвижимость и недвижимое имущество.
Недвижимость - это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связан - ные с землей.
Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижи - мость. Право собственности - это права пользования, продажи, сда - чи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокуп - ность отдельных и конкретных имущественных прав.
Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественно - го права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.
В практике оценки недвижимости выделяется так называемое прочно присоединенное движимое имущество, включающее движимые компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не являются ее частью. Например, мебель, холодильники и другие, от - дельно стоящие предметы.
Вместе с тем многие прочно связанные с недвижимостью предме - ты не являются недвижимостью, поскольку используются арендато - ром для целей бизнеса и относятся к так называемому технологиче - скому оборудованию.
Для того чтобы определить, является предмет движимым имуще - ством или частью недвижимости, на практике анализируются такие критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая предметом для изменения функциональных характеристик недви - жимости, условия арендного договора, на которых сторона присо - единила предмет. Оценщикам подобный анализ необходим для того, чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки.
Употребляя термин недвижимость мы считаем, что прекрасно понимаем, о чем идет речь. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.
Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. У нас, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, называемых имущественный комплекс (Таблица 1) [4, c. 23].

Таблица 1 - Недвижимое имущество, недвижимость
Отдельные объекты
Сложные объекты
oo Земельные участки
oo Предприятия в целом как имущественный комплекс, включая:
oo Земельные участки;
oo Здания и сооружения;
oo Инвентарь и оборудование;
oo Сырье и продукцию;
oo Требования и долги;
oo Права на обозначения индивидуализирующие, его продукцию работы и услуги;
oo Нематериальные активы;
oo Информация;
oo Другие исключительные права
oo Участки недр

oo Обособленные водные объекты

oo Все что прочно связано с землей, в том числе:
oo Леса;
oo Многолетние насаждения;
oo Сооружения.

oo Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:
oo Воздушные и морские суда;
oo Суда внутреннего плавания;
oo Космические объекты
oo Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Примечание - составлено автором на основе учебного материала

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (Приложение 1).
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих условиях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергается воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов.
В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают и её полезные характеристики, способности удовлетворить различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы [5, c. 34].
На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В Казахстане, как и в других странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество, либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. [3,с. 4]
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все что находится над ним, продленное в космос, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также право на эти объекты.
Основной базовый объект недвижимости - земля - имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.
Основные фундаментальные свойства недвижимости - недвижимость и материальность или непотребляемость, на которых базируется все остальные ее родовые и видовые признаки.
Недвижимое имущество занимает центральное место при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (Таблица 2).

Таблица 2 - Основные признаки недвижимости
Признаки
Содержание (состояние)
Существенные (родовые)
Степень подвижности
Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землей
Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования
Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования
Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота
(долговечность)
Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств
Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение
Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)
Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения на другое имущество
Примечание - составлено автором на основе учебного материала

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В Республики Казахстан им еще не присвоены специальные термины, а в зарубежной практике он именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами.
Фиксчерс - это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружения так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери).
ЧЭТЛ - любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями (золотая акция) и т.д. [6, c. 17].
В рыночной сфере земля имеет многофункциональное значение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис - объект хозяйствования, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. Недаром экономист и премьер-министр Великобритании XVIII века Уильям Петти говорил, что - земля мать человечества, а труд его отец. И, наконец, земля, как территория государства Казахстан, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экономического и иного специального законодательства.
В Казахстане, как и во многих странах мира (США, Англия и др.) установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др. Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель.
Не могут также государственные и муниципальные предприятия самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах, так если предмет сделки превышает 50% активов, то решение принимает общее собрание акционеров, а не правление [7, c. 67].
Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.
Совершение сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара - недвижимого имущества.
Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.
Как объект предпринимательской деятельности, недвижимость служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение и иных удовольствий из владения престижной собственностью.
Рынок в общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие рынок используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика функционирования рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие рынок недвижимости означает систему деятельности по осуществлению сделок с недвижимостью.
Рынок недвижимости сегментирован по различным параметрам:
oo назначение - для жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного использования;
oo положение - каждый район может представлять собой отдельный рынок со своими рыночными условиями;
oo цена - дорогие коттеджи, дешевые дачные дома, стандартные квартиры, элитные квартиры, общежития и т.д.;
oo качество (уровень комфорта) - в частности, недвижимость в сфере гостиничных услуг на уровне пяти звезд мирового стандарта принадлежит к иному сегменту рынка, чем недвижимость на уровне трех звезд;
oo инвестиционная мотивация - одни инвесторы заинтересованы в имуществе, требующем минимального управления, не приносящего денежного потока, однако с большим потенциалом для прироста стоимости; другие инвесторы приобретают объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен хороший денежный поток;
oo тип и объем прав собственности - для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Эти права могут включать неограниченные права собственности, сервитуты (ограничения, обязательства), права на недра, на аренду, разделенные по времени права на участие в кондоминиумах (совместном обладании).
Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям. К таковым относятся:
oo колебания сезонной активности субъектов рынка;
oo изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
oo изменения в денежной политике правительства;
oo изменения в политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделок с недвижимостью;
oo изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.
Рынок недвижимости, в отличие от большинства рынков, менее организован и эффективен, поскольку он отличается от конкурентного свободного рынка по следующим параметрам:
oo недвижимость практически нельзя стандартизировать (унифицировать), сортировать, покупать и продавать по образцам;
oo сделки с недвижимостью затрагивают широкий спектр имущественных прав, которые могут меняться в зависимости от объекта недвижимости, каждая сделка с недвижимостью включает значительное число юридических формальностей и, соответственно, объемную документацию;
oo финансирование может жестко ограничивать свободное функционирование рынка недвижимости;
oo недостаточный объем достоверной и своевременной информации о состоянии рынка недвижимости существенно увеличивает риски инвесторов и снижает их активность;
oo операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками.
Развитие рынка недвижимости зависит от следующих факторов:
oo экономический рост или ожидание такого роста;
oo финансовые возможности для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят от стадии экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличия и характера рабочих мест;
oo взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.
Будущие доходы от недвижимости (как и от любого другого объекта имущества) наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки имущества, в частности недвижимого имущества.
В основе науки об оценке лежат принципы, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Эти принципы представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости. Приведенные ниже принципы являются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.
В результате многолетней практики экспертов-оценщиков, а также теоретических исследований в данной области сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника об имуществе; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой.
Первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, образуют следующие принципы:
1) принцип полезности. Принцип полезности заключается в том, что при оценке недвижимого имущества следует исходить из того, что недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она не может быть полезна реальному или потенциальному собственнику, если она может удовлетворить его потребности (жилище, отдыхе и пр.) либо приносить доход;
2) принцип замещения. Осведомленный покупатель(потребитель) на открытом рынке не заплатит за объект недвижимого имущества цену, превышающую затраты на приобретение объекта имущества, в той же степени привлекательного для покупателя, т.е. с эквивалентной полезностью;
3) принцип ожидания. Стоимость недвижимого имущества прежде всего зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются и могут получить в будущем от приобретения и использования недвижимого имущества.[1,с.20]
Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:
1) принцип вклада;
2) принцип остаточной продуктивности земельного участка;
3) принцип равновесия;
4) принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности).
К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся:
1) принцип спроса и предложения;
2) принцип соответствия;
3) принцип конкуренции;
4) принцип изменения;
5) принцип взаимозависимости.
Раскрывая понятие оценки недвижимости хотелось бы акцентировать внимание на постоянное совершенствование содержания (принципов, процесса и процедур) оценки ее на международном, европейском и национальных уровнях. Поэтому в работе рассмотрены две концепции оценки недвижимости, традиционная с использованием принципов, процесса (алгоритма) оценки и новая основанная на модели экономической добавленной стоимости [8, c. 26].
Оценка недвижимости представляет собой установление стоимостного эквивалента рассматриваемого объекта. В прикладном плане под оценкой недвижимости понимается процесс формирования обоснованной стоимостной оценки конкретного объекта недвижимости, которая производится по заказу и относится ко времени проведения оценки (как вариант - ко времени предполагаемой с объектом оценки операции) с учетом складывающихся условий.
Из приведенных выше определений следует: оценка недвижимости - это:
oo адресный процесс, нацеленный на конкретный объект недвижимости, с учетом его типа и характеристик (физических, структурных, технологических, правовых и др.), его окружения, в том числе пространственного, экологического, социального и экономического;
oo процесс, привязанный к типу операции, которую предполагается провести с оцениваемой недвижимостью (например: купля-продажа, аренда, страхование, налогообложение, использование в залоговых целях и т.д.);
oo процесс, привязанный к определенному моменту времени; чаще всего за такой установленный стандартами профессиональных оценщиков момент принимается время проводимой оценки; в ряде случаев приходится ориентироваться на будущее время - время намеченной операции с недвижимостью (при оценках в рамках анализа проектов развития, для залоговых операций и др.);
oo субъектно-ориентированный процесс, т.е. привязанный к заказчику как одному из множества участников предполагаемой операции с оцениваемой недвижимостью, а также к специалисту, проводящему заказанное оценивание;
oo регламентированный процесс, порядок и условия которого (например, четкое следование определенным нормам и правилам, стандартам и процедурам, договорным положениям) устанавливаются законодательством и руководствами профессиональных общественных организаций, согласовываются его участниками - заказчиком и оценщиком;
oo процесс, развивающийся в складывающихся внешних условиях, имеющий свои стадии со своими промежуточными и конечными результатами, учитывающими возможную динамику ситуаций;
oo процесс, носящий достаточно сложный расчетно-аналитический характер и соответственно связанный с обработкой значительных объемов информации и определенными компьютерными расчетами, аналитическими сравнениями и выбором.
В современных условиях субъекты различных форм собственности Республики Казахстан, ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.