Оценка коммерческой недвижимости


Тип работы:  Дипломная работа
Бесплатно:  Антиплагиат
Объем: 47 страниц
В избранное:   

Оценка коммерческой недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1 Теоретико-методологические основы оценки недвижимости

1. 1 Категории стоимости и их применение в оценке недвижимости

1. 2 Принципы оценки стоимости и особенности недвижимости как объекта оценки

2 Анализ действующей системы оценки недвижимости

2. 1 Принципы и основное экономическое содержание методов затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости

2. 3 Анализ финансово-экономической деятельности предприятия в процессе оценки имущества

Заключение

Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Становление и развитие рыночных отношений требует дальнейшего совершенствования оценки недвижимости. Теория оценки непосредственно связана с измерениями. В то же время для отечественной экономической науки проблема оценки стоимости недвижимости предприятий достаточно нова и малоизученна. Это связано с тем, что на протяжении всего периода функционирования в Казахстане административно-командной системы хозяйствования и превалирования государственной собственности отсутствовала потребность в независимой экспертизе стоимости недвижимости предприятий. Единственным способом являлась оценка на основе балансовой стоимости, что исключало учет факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости предприятий.

Рост потребности в оценке стоимости недвижимости предприятия определяют и вопросы налогообложения, оценки эффективности управления и обоснования принятия управленческих решений, разрешения имущественных споров, проведения финансово-экономического анализа и других.

В ноябре 2000 года принят Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности» - основополагающий акт в области оценки, который явился той правовой основой, на которой строится принципиально новая для Казахстана система оценочной деятельности. Тем не менее, профессиональная практика оценки в Казахстане находится только на этапе становления. Организации и общества, занимающиеся данной проблемой, имеют небольшой опыт функционирования. Следовательно, разработка, упорядочение и совершенствование процессов оценки недвижимости предприятий являются важными составляющими успешного формирования новой экономической системы и экономического роста нашего государства.

Проблемами теории оценки занимались многие зарубежные и российские экономисты, как Д. Фридман, Н. Орудэй, Г. С. Харисон, Е. Тарасевич В. Рутгайзер, Г. Попов, С. Грибовский, Р. Гровер, С. Грязнова, Е. Ушаков, М. Федотова, так и казахстанские ученые-экономисты У. Б. Баймуратов, Н. К. Мамыров, У. М. Искаков, В. Ю. Додонов, В. М. Елисеев.

В этой связи в данной курсовой работе сделана попытка исследовать современные проблемы оценки недвижимости.

Целью курсовой работы является обоснование методов оценки стоимости недвижимости компании, и на их основе определение рыночной стоимости недвижимости исследуемого предприятия.

Исходя из цели курсовой работы, следует решить поставленные задачи:

  • обобщить теоретические представления, уточнить экономическую сущность понятия «недвижимость» и определить его особенности как объекта оценки рыночной стоимости;
  • исследовать теоретические основы оценки стоимости недвижимости предприятий, провести сравнительный анализ существующих методических подходов к оценке стоимости недвижимости предприятий, использующихся в отечественной и зарубежной профессиональной практике оценки;
  • определить и проанализировать наиболее значимые факторы, влияющие на формирование оценки стоимости недвижимости и выбор метода оценки;
  • определить стоимость недвижимости исследуемого предприятия;
  • обосновать современные методы оценки недвижимости компании.

Достоверность и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в работе, обусловлена глубоким и всесторонним изучением и использованием дополнительной литературы и различных информационных ресурсов.

Информационной базой при написании курсовой работы послужили законодательные и нормативные акты Республики Казахстан, труды отечественных и зарубежных ученых, экономистов, оценщиков по вопросам теории стоимости, оценки недвижимости бизнеса, финансового менеджмента, статистические и справочные материалы Агентства по статистике Республики Казахстан.

1 Теоретико-методологические основы оценки недвижимости

  1. Категории стоимости и их применение в оценке недвижимости

Предметом оценки является стоимость. Данная катего­рия, сохраняя общетеоретическое содержание, приобретает в про­цессе оценки специфические оценочные формы, которые называют видами стоимости. Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком, можно классифицировать по различным критериям.

Первый критерий - степень рыночности.

По степени рыночности различают рыночную стоимость и час­тично рыночную стоимость, которая, в свою очередь, может быть представлена стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком, стоимостью и другими видами специаль­ной стоимости.

Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оцен­ки понимается расчетная величина, за которую предполагается пере­ход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерче­ской сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. [1, с. 16]

Таким образом, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Определение отражает тот факт, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость бу­дет меняться. В определении также отражено то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны доста­точно информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества.

В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться от­рицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки эко­логически неблагополучных объектов. В казахстанском оценочном за­конодательстве рыночная стоимость определяется в статье 2 Закона об оценочной деятельности и в статье 3 Стандартов оценки, обяза­тельных к применению субъектами оценочной деятельности. Со­гласно Закону об оценке, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конку­ренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отража­ются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дей­ствуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытый рынок в форме пуб­личной оферты;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отноше­нии сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме. [2, с. 2]

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно ры­ночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на откры­том, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким конт­ролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Частичной рыночной стоимостью является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке не­возможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затра­тами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рын­ке товаров.

Вторым видом частично рыночной стоимости является нормативно-рассчитанная стоимость.

Нормативно-рассчитанная (нормативная) стоимость - это сто­имость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются и приво­дятся в соответствие с существующими условиями рынка. Согласно стандартам оценки, этот вид стоимости относится к спе­циальной стоимости объекта.

Второй критерий - методология оценки.

В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости, различают стоимость замещения объекта и стоимость воспроизводства объекта оценки.

Стоимость замещения - это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства - это сумма затрат в рыночных це­нах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объ­екта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных ма­териалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости, имеется в виду создание точной ко­пии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объек­та, однако ее определение часто оказывается невозможным по при­чине изменения технологии, материалов и т. п.

Третий критерий - состояние объекта после оценки.

В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки, различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - это стоимость объекта, определяемая исходя из существующих усло­вий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и будет функционировать в той же среде, в той же организационно-правовой форме, что и до оценки.

Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта оценки в случае, когда он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банк­ротства и открытой распродажи на аукционе.

Четвертый критерий - цели оценки.

В зависимости от конкретных целей и ситуаций , различают ин­вестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.

Инвестиционная стоимость - это стоимость, определяемая исхо­дя из доходности объекта для конкретного лица при заданных инвес­тиционных целях. В отличие от рыночной, инвестиционная сто­имость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотива­ми поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная сто­имость может отличаться от рыночной. Основными причинами, не­сомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситу­ация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владель­цу или контролируемыми им.

Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентари­зационная стоимость) .

Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с уче­том затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые матери­альные активы - это активы, которые достигли предельного состоя­ния вследствие полного износа или чрезвычайного события и поте­ряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект. Согласно международным стандартам, скраповая стоимость относится к специальной стоимости.

Страховая стоимость рассчитывается на базе стоимости замеще­ния и/или воспроизводства утраченных компонентов недвижимости в результате наступления страхового случая. Страховая стоимость за­висит от условий соответствующего страхового полиса и обычно ре­гулируется законодательством.

Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для опре­деления которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т. п.

При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие, как эффективная стоимость. Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин - инвестицион­ной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реали­зации.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственнос­ти, в том числе бизнеса, является его полезность.

1. 2 Принципы оценки стоимости и особенности недвижимости как объекта оценки

Понятие недвижимости . Деление имущества на движимое и не­движимое изначально было определено в римском праве и впослед­ствии применялось в Казахском ханстве. Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям по­требовал существенного изменения действовавшего законодательст­ва. 27 декабря 1994 года был принят новый Гражданский кодекс Республики Казахстан (ГК РК), который в статье 117 дает определение «не­движимости» следующим образом:

«1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
3. Имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признается движимым имуществом. Регистрации прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законодательных актах». [3, с. 41]

С позиции оценочной деятельности данное определение объеди­няет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выра­женные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть от­несены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.

В статье 119 ГК РК также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятия».

«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом куп­ли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установле­нием, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обо­значения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, ра­боты и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки об­служивания), и другие исключительные права, если иное не предус­мотрено законом или договором». [3, с. 41]

Термин «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижи­мости» получили достаточно широкое практическое распростране­ние, однако специфика казахстанского рынка, нуждающегося в упоря­дочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия.

Принятые закон «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» и «Стандарты оценки, обязательные к при­менению субъектами оценочной деятельности», к сожалению, не со­держат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, моно­графиями и учебной литературой, в которых к недвижимости отно­сят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рас­сматривают ее как физический объект, однако не менее важной сто­роной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости про­водится различие между терминами «недвижимость» и «недвижимое имущество».

Недвижимость - это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связан­ные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижи­мость. Право собственности - это права пользования, продажи, сда­чи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокуп­ность отдельных и конкретных имущественных прав.

Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественно­го права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

В практике оценки недвижимости выделяется так называемое прочно присоединенное движимое имущество , включающее движимые компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не являются ее частью. Например, мебель, холодильники и другие, от­дельно стоящие предметы.

Вместе с тем многие прочно связанные с недвижимостью предме­ты не являются недвижимостью, поскольку используются арендато­ром для целей бизнеса и относятся к так называемому технологиче­скому оборудованию.

Для того чтобы определить, является предмет движимым имуще­ством или частью недвижимости, на практике анализируются такие критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая предметом для изменения функциональных характеристик недви­жимости, условия арендного договора, на которых сторона присо­единила предмет. Оценщикам подобный анализ необходим для того, чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки.

Употребляя термин «недвижимость» мы считаем, что прекрасно понимаем, о чем идет речь. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т. е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. У нас, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, называемых «имущественный комплекс» (Таблица 1) [4, c. 23] .

Таблица 1 - Недвижимое имущество, недвижимость

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Оценка Коммерческой Недвижимости: Теоретические Аспекты и Практические Приемы Оценки Объектов Недвижимости в Республике Казахстан
Оценка земельных участков и объектов недвижимости: методы определения стоимости и факторы влияния
Анализ рынка жилья и коммерческой недвижимости в Республике Казахстан: тенденции, проблемы и перспективы
Коммерческая недвижимость как финансовый актив: сущность, особенности и факторы влияния на рынок
Исследование рынка недвижимости: формирование и развитие, факторы влияния, оценка стоимости и стандарты
Рынка недвижимости
Оценка недвижимого имущества
Принципы оценки стоимости имущественного комплекса и проблемы оценочной деятельности в отношении автотранспорта в Республике Казахстан
Перспективы развития жилого рынка в Мангистауской области: факторы роста и доступности жилья
Недвижимость
Дисциплины



Реферат Курсовая работа Дипломная работа Материал Диссертация Практика - - - 1‑10 стр. 11‑20 стр. 21‑30 стр. 31‑60 стр. 61+ стр. Основное Кол‑во стр. Доп. Поиск Ничего не найдено :( Недавно просмотренные работы Просмотренные работы не найдены Заказ Антиплагиат Просмотренные работы ru ru/