ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ
ОТНОШЕНИЙ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6
Основные этапы в развитии земельного законодательства ... ... ... 6
Новейшее земельное законодательство РК ... ... ... ... ... ... ... ... 16
3. Основные тенденции в развитии современного земельного
законодательства ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ..26
2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ В РЕСПУБЛИКЕ
КАЗАХСТАН ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 36
Понятие вещных прав на землю ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .36
Право собственности на землю ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..40
Содержание права собственности на землю ... ... ... ... ... ... ... ..49
Право землепользования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..5 4
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6 4
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ..67
ВВЕДЕНИЕ
В большинстве высокоразвитых странах сельское хозяйство занимает
особое место среди отраслей экономики. Земля представляет собой важнейший
объект окружающей природной среды, является основой и условием обеспечения
жизнедеятельности всего человечества. Земля выполняет разнообразные
функции: место и условие жизни человека; пространственный базис для
размещения производительных сил; элемент окружающей природной среды;
пространственный предел территории государства; материальное условие и
фактор сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства. Земля как
средство производства обладает величайшим качеством — плодородием.
Именно природные свойства земли явились естественной предпосылкой
возникновения и эволюционного развития. Поэтому, несмотря на достигнутый
высокий уровень, масштабы проникновения и продолжающийся научно-технический
прогресс, земля не только сохраняет, но и усиливает свое функциональное
значение для дальнейшего развития человечества. Она продолжает служить
единственной пространственной средой для строительства и размещения
населенных пунктов, производственных объектов, средств коммуникации.
Природные свойства земли предопределяют ее доминирующее положение и в
системе взаимосвязей объектов окружающей природной среды. Леса, воды,
животный мир как объекты природы не могут существовать вне связи с землей.
Только вместе и в тесном взаимодействии с землей они сохраняют свои особые
качества, способности к воспроизводству и участвуют в осуществлении
экологических функций совместно со всем природным комплексом.
Земля играет ключевую роль в судьбе любого государства, именно она
выступает тем фактором, определяющим саму возможность его возникновения и
функционирования.
От того, в каком состоянии находится земля, насколько эффективно будут
использованы богатые ресурсы ее недр, какое значение придается охране
земель, в определяющей степени зависит экономическое и политическое будущее
страны. Поэтому охрана и эффективное, разумное использование земельного
фонда страны является приоритетным направлением в деятельности государства,
что получило политико-правовое подтверждение в Конституции РК, принятой 30
августа 1995 г. и Указе Президента РК, имеющем силу закона, "О земле" от 22
декабря 1995 г. — первом основополагающем отраслевом законодательном акте
РК. Позднее, 24 января 2001 г., принят Закон РК "Оземле" и 20 июя 2003 года
Земельный кодекс, где сохраняется преемственность политико-правовых
принципов развития земельных отношении в условиях государственной
независимости и рыночных отношений. Земельное законодательство республики,
развивающееся на базе этих основополагающих актов, призвано решать правовые
аспекты рационального использования и охраны земельных-ресурсов1.
С началом земельной реформы в рамках рыночных преобразований возникли
экономические, организационно-нормативные предпосылки для формирования
принципиально новой во многих отношениях отрасли земельного права,
способной оказать реальное воздействие на развитие современных земельных
отношений. Изменения в сущности современных земельных отношений потребовали
пересмотра направленности, принципов и методов земельно-правового
регулирования. Становление новой отрасли земельного права РК происходило в
процессе радикального изменения и интенсивного развития земельного
законодательства. В этой связи возникает необходимость всестороннего
анализа нового рыночного земельного законодательства, сопоставления его с
прежним законодательством на базе изучения ранее разработанных постулатов
теории земельного права, уяснения сущности трансформации ряда ее
основополагающих положений.
Для понимания сущности современного права и его регулятивных
возможностей по упорядочению земельных отношений первостепенной задачей
является выявление, построение и анализ системы юридических принципов,
составляющих основу, каркас новой казахстанской отрасли земельного права.
Значение выпускной работы в целом состоит в том, что в ней впервые
комплексно рассмотрены основные вопросы правового регулирования земельных
отношений в условиях становления и развития рыночной экономики.
Цель работы- исследовать особенности нового земельного
законодательства РК и его роли в рыночных преобразованиях в экономике.
Данная цель достигается решением следующих задач:
рассмотреть историю возникновения, становления и динамику развития
законодательства, регулируемое земельными отношениями
раскрыть понятие, сущность права собственности и иных вещных прав на землю
в РК
- проанализировать современную проблему земельного
законодательства в РК Выполненная работа представляет собой попытку
раскрыть особенности нового земельного законодательства РК и его роль в
рыночных преобразованиях.
В работе применялся метод анализа сопоставления, синтез и д.р.
Структура работы включает в себя введение, 3 раздела и заключение.
Использованы научные труды казахстанских, российских ученых в области
земельных отношений-Иконицкой А., Козырь Г., Быстров Г., Еренова А.,
Сулейменова М., Мухитдинова Н., Хаджиева А., Косанова Ж.
1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1 Основные этапы в развитии земельного законодательства
С момента обретения Казахстаном государственной независимости
земельное законодательство страны в своем развитии прошло несколько этапов.
Проблема собственности на землю у населения в Казахстане исследована
на сегодняшний день недостаточно. Заметим, что подавляющая часть населения
Казахстана (прежде всего коренного) вплоть до Октябрьской революции 1917
года была занята кочевым животноводством и, стало быть, почти не имела в
собственности землю. В свою очередь, земельные отношения среди коренного
населения были сравнительно слабо развиты либо практически совсем
отсутствовали1.
Исторические изыскания подтверждают, что право собственности
регулировалось отдельными положениями, принятыми в кочевой общине2, так
как в основном коренное население Казахстана занималось кочевым
животноводством. Земли в основном принадлежали богатым, зажиточным казахам.
Для начала целесообразно дать краткую историческую характеристику
становлению и развитию земельных отношений в Казахстане.
Вспомним гоголевское высказывание о том, что народы и правители
ничему у истории не научились. Это утверждение справедливо, поскольку
всякий раз история предлагает решение близких по сути задач в совершенно
конкретных обстоятельствах. Знание исторического опыта важно для того,
чтобы лучше понимать современность, ее генезис, способность к переменам,
наконец, хотя бы для того, чтобы избежать опасных повторений. Ход
сегодняшних аграрных преобразований нередко актуализирует опыт прошлых
реформ, обнаруживая при этом удивительные аналогии и совпадения,
особенности в просчетах и заблуждениях.
Необходимость исследования исторического развития общей собственности
на земельный участок в дореволюционной России объясняется важной вехой в
истории Казахстана - присоединением Казахстана к России в 1734 году.
Земельные отношения Казахстана регулировались в тесной взаимосвязи с
законодательством Российской империи.
Ранее существовавшая частная собственность на скот не была обеспечена
экономическими предпосылками для глобального развития. О существовании
такого явления, как земельная собственность на территории современного
Казахстана, было известно в период раннефеодальных государств. Институт
владения землей был развит, но в пределах раннефеодального развития. Так,
существовали: 1) вольные земли и 2) пусто л ежащие земли.
В этот период ханы и султаны являлись главными субъектами права
феодальной собственности на земельные участки. Крестьянская реформа 1861
года и последовавшие за ней другие буржуазные реформы 60-х годов
позапрошлого века ознаменовали собой вступление России, а вместе с ней и
Казахстана в новую эпоху, Новый общественно-экономический строй требовал
соответствующей реформы поземельной собственности.
Реформы 1861 года превратили феодальную земельную собственность в
объект рыночных отношений. Последующие реформы, с 1895 по 1915 годы,
увеличили переход собственности на земельный участок группам, в частности,
право общей собственности на земельный участок крестьянских общий В 1907-
1915 годах из общины вышли 2 миллиона домов, 470 домохозяев получили
удостоверительные акты наделов земли1.
Развитие права общей собственности было прервано с приходом Советской
власти. После, Октябрьской революции начался процесс поэтапной
национализации земли, отправная точка - Декрет О земле. Второй
этапнационализации земли закрепил Декрет ВЦИК О социализации земли от 22
января 1918 года, отменив всякую собственность на землю.
Таким образом, при советской власти земля была национализирована и
стала исключительной государственной собственностью. Признавалась лишь одна
форма земельных отношений - пользование между государством и
землепользователями на основе предоставления земель в соответствии с
целевыми предназначениями и изъятия земель.
Собственно, при социализме земля предоставлялась землепользователям
бесплатно, налогом не облагалась и не имела статуса недвижимости, не
входила в уставный фонд производства. Это в конечном счете привело к
расточительству и неэффективному использованию земель. Экономический крах
политики социализации земли стал весомым аргументом к возрождению в
Казахстане и других странах СНГ права пользования на землю, и в этой связи
был принят в Республике Казахстан Указ О земле. Существующие земельные
положения, пришлось изменить при проведении новых реформ. В сложившихся
условиях возникла объективная необходимость изменения земельных отношений.
Необходимо отметить, что земельное законодательство совершенствовалось по
мере необходимости правового урегулирования земельных отношений в условиях
рыночной экономики и процесса перехода к частной собственности постепенно.
Еще до распада Союза ССР и возникновения новых независимых государств
в сфере земельных отношений стали проявляться глубокие противоречия,
охватившие всю социально-экономическую структуру общества.
Господство исключительной государственной собственности на землю,
сосредоточение прав по распоряжению землей в руках союзных министерств и
ведомств, ограниченность полномочий местных властей по вопросам
предоставления и изъятия земель, доминирование коллективных,
государственных форм хозяйствования на земле крайне осложнили ситуацию в
сфере земельных отношений. Широкомасштабное вовлечение новых земель в
хозяйственный оборот при одновременном бесхозяйственном использовании
земель и безответственности за их сохранность привели к деградации
значительных земельных площадей. Огромный ущерб был нанесен землям
сельскохозяйственного назначения в результате их отвода без всяких
ограничений учреждениям военно-промышленного комплекса, несоблюдения правил
севооборота. Экстенсивное развитие земледелия привело к ветровой и водной
эрозии почв, засолению, загрязнению и заболачиванию земель. В результате,
например, только в целинных районах стали непригодными около
15 млн. га высокопродуктивных земель". Все это указывало на
необходимость основательных преобразований в земельных отношениях.
Принципиальные изменения в земельном законодательстве произошли в 1990
году вследствие принятия Закона "О собственности в СССР"" и "Основ
законодательства Союза ССР и союзных республик о земле". Этими актами
признавалось право собственности на землю союзных республик. Тем самым
отменялось исключительное право союзного государства на землю.
Земельный кодекс республики, принятый Верховным Советом страны
16 ноября 1990 г. в новой редакции, установил, что "земля в
Республике Казахстан находится в исключительной собственности республики".
Закон Казахской ССР от 21 мая 1990 г. "0 крестьянском хозяйстве в
Казахской ССР"", предусмотрев крестьянское хозяйство в качестве
самостоятельной формы хозяйствования, закрепил его равноправие с другими
производственными единицами сельского хозяйства. Таким образом, впервые в
практике страны создаются организационно-правовые основы негосударственного
товарного сельскохозяйственного производства. Закон определил принципы
организации и деятельности крестьянского хозяйства, провозгласил его
хозяйственную самостоятельность. Произведенная продукция и полученные
доходы являлись собственностью крестьянского хозяйства и использовались им
по своему усмотрению (статья 4 Закона "0 крестьянском хозяйстве" 1990 г.).
Принятый 28 июня 1991 г. Закон "0 земельной реформе в Казахской ССР""
предусматривал комплекс экономических, организационных, оциальных мер,
направленных на преобразование старых устоев земельных отношений с целью
улучшения и повышения рационального использования земель и достижения на
этой основе стабильного наращивания сельскохозяйственной продукции. В
рамках начатой экономической реформы в законе были заложены нормативные
основы перераспределения земель в случаях преобразования колхозов,
разгосударствления и приватизации совхозов, других государственных
предприятий. К числу важнейших новелл закона относились также нормы: о
создании специального земельного фонда местных представительных органов
(Советов народных депутатов), о предоставлении земель в пожизненно
наследуемое владение гражданам РК для ведения крестьянского и личного
подсобного хозяйства, животноводства, садоводства, строительства и
обслуживания жилого дома, дачного строительства, занятий традиционными
народными промыслами и ремеслами. Специальный фонд создавался главным
образом за счет нерационально используемых земель с целью их
перераспределения в интересах более эффективного использования. Из
специального земельного фонда обеспечивались, в первую очередь, граждане
земельными участками для ведения крестьянского хозяйства, садоводства,
огородничества и животноводства.
Указанные нормы стали отправными при разработке и принятии первых
законодательных актов, определявших основы земельного строя суверенного
Казахстана.
В статье 11 Конституционного закона РК "О государственной
независимости Республики Казахстан" от 16 декабря 1991 г. говорилось, что
исключительная собственность Республики Казахстан на землю и другие
природные ресурсы составляет основу ее государственной независимости1".
Данная норма получила закрепление и развитие в первой Конституции
независимого Казахстана, принятой 28 января 1993 г., статья 46 которой
провозгласила принцип исключительной государственной собственности на емлю.
Конституционное закрепление данного принципа рассматривалось как одно из
основных правовых гарантий реального политического суверенитета.
Таким образом, первый этап развития земельного законодательства
характеризуется оформлением основ нового земельного строя РК, выразившегося
в закреплении исключительной государственной собственности на землю, а
также вкраплением в сферу земельных отношений некоторых элементов новой
экономической политики. Среди них по своей социально-экономической
значимости выделяются: плата за землю; аренда земли; пожизненное
наследуемое землевладение; негосударственные организационно-правовые формы
ведения сельскохозяйственного производства.
Однако ход экономических преобразований показал объективную
неизбежность и неотложную необходимость более углубленного реформирования
земельных отношений. Требовалось принятие законодательных актов,
приспосабливающих земельные отношения к целям и задачам формирования
рыночной экономики.
Поэтому с принятием Указов Президента РК от 24 января 1994 № 1516 "О
некоторых вопросах регулирования земельных отношений" и от 5 апреля 1994 г.
М 1639 "О дальнейшем совершенствовании земельных отношений" начинается
принципиально новый, второй этап в развитии земельного законодательства" .
Указанные нормативно-правовые акты наполняют реальным содержанием принцип
устойчивости права землевладения. Тем самым, законодательно получил
признание принцип устойчивости права землепользования. Но самое главное
состоит в том, что этими актами предусматривалось: право граждан или
юридических лиц на приобретение путем выкупа права пользования либо аренды
земельного участка в случаях приватизации недвижимого имущества
несельскохозяйственного назначения; разрешение главам местных
администраций, в пределах установленной законом компетенции, продавать
гражданам право на пожизненное наследуемое владение землей и юридическим
лицам — прав пользования земельным участком.
На основании указа Президента РК "О дальнейшем совершенствовании
земельных отношений" граждане и юридические лица на, правом продавать,
сдавать в аренду или в залог соответствен: пожизненно наследуемого владения
землей, право пользования и аренды земельного участка гражданам и
юридическим лицам, продавать указанные права в качестве взноса в уставные
фонд талы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том
иностранным участием.
Таким образом, право на землевладение и землепользование в
экономической практике нашей страны было признано объектом купли-продажи и
других видов сделок. Поэтому выход указа прививался сторонниками реформ как
первый существенный шаг приспособления земельных отношений к условиям
формирования рыночной экономики, как правовая основа для вовлечения
земельных ресурсов в гражданский оборот.
Вместе с тем нельзя было не отметить половинчатость указа,
предопределенную тем, что попытка вовлечения земель в гражданский оборот
была осуществлена в рамках сохранения права исключительной собственности
государства на землю.
Общеизвестно, что юридические нормы, будучи формой регулирования
общественных отношений и призванные адекватно отражая реальное содержание,
логически должны быть подкреплены правом нормативного акта,
предусматривающего продажу самого материального блага, а не права на него.
Указанное противоречие, помимо функционально-юридического, имело еще и
социально-психологический аспект, несмотря на то, что указ по своей сути
являлся рыночным, его фон продаже права настораживала будущих
инвесторов, землепользователей, что тормозило преобразование земельных
отношений.
Кроме того, следует отметить низкую регулятивную эффективность указа
из-за его слабой проработанности в вопросах реализации всех основных
нормативных положений. В самом указе были определены лишь некоторые
организационные меры. Уровень их осуществления также оставлял желать
лучшего во исполнение Указа Президента РК "О дальнейшем совершенствовании
земельных отношений" был разработан порядок купли-продажи гражданами и
юридическими лицами Республики Казахстан права пожизненно наследуемого
владения, пользования или аренды земельных участков. Документ
регламентировал важные вопросы стадии купли-продажи права владения и
пользования землями. Со всей очевидностью просматривалась его откровенно
слабая землеохранная направленность, тогда как именно наличие норм о
соблюдении землеохранных требований должно было выступать обязательным
условием возникновения правоотношений купли-продажи права на землю.
Практически был обойден вниманием принцип приоритета и повышенной охраны
сельскохозяйственных земель. Настораживало также и то, что решение многих
важнейших вопросов предоставлялось на усмотрение органов бывшего
Госкомитета по земельным отношениям и землеустройству, глав местных
администраций (акимов).
Например, по смыслу п. 16 этого акта целевое назначение земельного
участка могло быть изменено главой местной администрации. В условиях низкой
правовой, экологической культуры, бесконтрольности органов управления такие
нормы открывали путь к субъективизму и злоупотреблениям. В правовой
литературе в связи с этим предсказывался всплеск различных форм чиновничьих
злоупотреблений, нанесение невосполнимого ущерба земельному фонду
республики".
Третий этап в развитии земельного законодательства непосредственно
связан с новой Конституцией РК, принятой на республиканском референдуме 30
августа 1995 г. Конституция РК наряду с государственной собственностью
на землю впервые в истории земельного законодательства страны
провозгласила возможность нахождения земли также и в частной собственности.
При этом, в ней закреплялся принцип равенства и равной защиты
государственной и частной форм собственности.
Указанные конституционные нормы стали основополагающими для создания
принципиально нового, рыночного земельного законодательства. Указ
Президента РК, имеющий силу закона, "О земле" от 22 декабря 1995 г. стал
первым кодифицированным, комплексным земельно-правовым актом независимого
Казахстана, принятым в соответствии с конституционными нормами о земле. В
связи с его принятием прекратил свое действие Земельный кодекс РК от 16
ноября 1990 г.
Указ "0 земле" сформулировал основные принципы регулирования земельных
отношений, направления развития земельного законодательства в условиях
вхождения в рыночную экономику. Впервые в истории земельного
законодательства юридически закрепил систему вещных прав на землю. В нем
наряду со многими регулятивными новеллами были определены пределы введения
и условия действия частной собственности на землю. Благодаря Указу "0
земле" значительная часть земельных отношений приобрела рыночную
направленность, произошло сужение сферы административного регулирования
земельными отношениями. В земельном законодательстве появились такие новые
институты, как: право частной собственности на землю; право постоянного
землепользования; право на ограниченное целевое пользование чужим земельным
участком (сервитут); кондоминиум; право на гражданский оборот земель и
вещных прав на землю и другие.
Принцип свободного гражданского оборота земель1 был заложен в
зарубежное законодательство со времен Гражданского кодекса Наполеона (1804
г.), согласно которому "собственность есть право пользоваться и
распоряжаться вещами наиболее абсолютным образом". Указанный принцип в
законодательстве страны был реализован с некоторыми ограничениями.
Согласно Указу "О земле" граждане и юридические лица наделялись правом
приобретать в собственность земельные участки, земля признавалась
недвижимостью и разрешались все виды сделок с ней. Вместе с тем, земли
целого ряда категорий земельного фонда не могли выступать объектами права
частной собственности. К ним были отнесены земли особо охраняемых природных
территорий, водного фонда и лесного фонда, земли общего пользования
населенных пунктов. В отношении других земель четко определялись цели, для
которых допускалось предоставление земельных участков в частную
собственность. В соответствии с Указом "О земле" земельные участки
предоставлялись в собственность гражданам республики для ведения личного
подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства; гражданам и
юридическим лицам, включая иностранных: для технологических нужд, в
частности для размещения различных объектов; строительства жилых домов и
других объектов производственно-хозяйственного назначения (статья 33 Указа
"О земле").
Для других целей предоставление земельных участков гражданам и
юридическим лицам допускалось только в порядке землепользования, с
сохранением на них государственной собственности.
Третий этап характеризуется принятием на основе Указа "О земле"
огромного нормативно-правового массива. На этом этапе в основном
сформировывается законодательная база рыночных земельных отношений, которая
уже не должна была претерпеть принципиальных изменений.
После издания Указа "О земле" в общей сложности принято около 100
специальных земельно-правовых актов различных уровней, направленных на
укрепление институтов частной собственности на землю, земельных отношении
негосударственного землепользования, формирование и защиту земельного
рынка, обеспечение государственного контроля за охраной и рациональным
использованием земель. В своей совокупности вся эта законодательная
база направлялась на обеспечение реформирования земельных отношений и
приспособление их к условиям рынка.
Одновременно определенные на этом этапе развития земельного
законодательства цели и задачи обусловливали необходимость принятия
адекватных организационных, технических, экономических мер обеспечения
упорядоченности в области земельных отношений.
При всей своей значимости в утверждении нового земельного строя Указ
"О земле" в своем действии был ограничен определенными сроками: согласно
Конституции РК указ Президента Республики, имеющий силу закона, действует
лишь до принятия Парламентом соответствующего нового закона (п.2 статьи 61
Конституции РК).
После долгих и острых дискуссий 24 января 2001 года Парламентом РК
принимается Закон "О земле", одновременно отменивший действовавший в
течение пяти с лишним лет Указ "О земле".
Формально с момента принятия Парламентом РК заменяющего Указ "О земле"
специального законодательного акта начался следующий этап в развитии
земельного правового регулирования. Однако, как нам представляется, по
целому ряду принципиальных положений Закон "О земле" обозначил отход от
ранее достигнутого уровня нормативно-правового обеспечения земельных
преобразований в стране.
В условиях развития нынешних рыночных отношений в области земельного
права необходимо постоянное обновление законодательства и его нормативной
базы, приведение законодательства и решений правительства в соответствие с
конституционными основами права собственности на землю и закона О земле.
1.2 Новейшее земельное законодательство
На протяжении всей истории развития правовой мысли рассмотрение
вопросов, связанных с землей, всегда имело особую значимость. Вопросы,
касающиеся права землепользования, включая и вопросы совершения
сделок, предметом которых оно является, - это лишь небольшая часть общих
вопросов, связанных с осуществлением прав на землю. На сегодняшний день
исследование правовых вопросов, связанных с землей, стало особенно
актуальным в свете принятия 24.01.2001 года Закона РК "0 земле" и
Земельного кодекса РК.
В правовой доктрине право землепользования, бесспорно, признается
вещным правом и входит в понятие имущества. Спорным остается вопрос о том,
является ли вещью имущественное право. Начиная с римского частного права
существуют две концепции понятия вещи. В соответствии с концепцией
широкого понятия вещи под вещами понимаются не только материальные вещи,
но и имущественные права. Согласно концепции узкого понятия вещи, под
вещами подразумеваются только предметы материального мира, существующие как
физические тела. На мой взгляд, вторая концепция более точно отражает
сущность вещи, не включая в понятие вещи имущественные права. Эта же
концепция отражена и в казахстанском законодательстве.
Так, в п. 2 ст. 115 ГК РК регламентируется, что к имуществу, в
частности, относятся вещи и имущественные права. Согласно ст. 117 ГК РК от
27.12.1994 г., имущество делится на движимое и недвижимое. Право
землепользования не попадает в перечень имущества, относимого законодателем
к недвижимому (п.п. 1-2 ст. 117 ГК РК). Однако, согласно ст18 ГК РК, право
землепользования (как одно из прав на недвижимость) подлежит обязательной
государственной регистрации по правилам регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Таким образом, законодатель распространяет на
право землепользования правовой режим недвижимого имущества. Право
землепользования является объектом гражданских прав. Впервые об этом праве
как объекте гражданских прав стало возможным говорить с даты принятия Основ
гражданского законодательства Союза ССР и Союзных республик, нормой п. 1
ст. 4 которого имущественное право было признано одним из объектов
гражданских прав. Суть этого положения была
продублирована и в п.2 ст.115 ГК РК. Право землепользования в отличие
от других вещных прав (права собственности, хозяйственного ведения,
оперативного управления) может являться предметом сделок. Право
землепользования на срок свыше года должно быть зарегистрировано в центре
по недвижимости (по месту нахождения земельного участка). Информация о
сделках по передаче земли во вторичное землепользование должна быть
направлена также и в комитет по управлению земельными ресурсами по месту
нахождения земельного участка (согласно п. 1 ст. 29 Закона РК О земле).
При этом форма уведомления, а также кем из участников сделки оно должно
быть направлено, законодательством не определяется. Таким образом,
законодатель обязывает дважды производить фиксацию одной и той же сделки: в
центре по недвижимости и в земельном комитете1.
Следует отметить, что в земельном законодательстве, действовавшем до
принятия Закона РК О земле, отсутствовали какие-либо обязательства сторон
по уведомлению комитета по управлению земельными ресурсами о совершении
сделок с землей и правом землепользования. Думается, что введение такого
обязательства вызвано желанием государства усилить контроль за
использованием и охраной земель, полномочия по осуществлению которого
возложены на районные комитеты по управлению земельными ресурсами.
Одним из принципиальных новшеств ЗК РК по сравнению с ранее
действовавшим является запрет вторичному землепользователю осуществлять
какие-либо сделки, связанные с распоряжением правом землепользования, в
частности, передавать в аренду, залог, доверительное управление. Указанный
запрет закреплен в п. 1 ст. 29 Закона РК О земле, в соответствии с
которым вторичный землепользователь всегда является временным
землепользователем без права передачи своих прав другим
землепользователям2.
Анализируя общие нормы об аренде, залоге, доверительном управлении,
следует отметить, что в отношении других объектов гражданских прав для
передачи их в субаренду (п. 1 ст. 551 ГК РК), для осуществления перезалога
(п. 2 ст. 331 ГК РК), передоверия по договору доверительного управления (п.
2 ст. 889 ГК РК) необходимо согласие соответственно арендодателя,
залогодателя, учредителя доверительного управления.
Таким образом, законодателем выработан единый подход в правовом
регулировании пределов распоряжения объектами гражданских прав, а именно,
во всех случаях судьбу таких объектов определяет собственник.
Следовательно, регламентация в законодательстве запрета на отчуждение
вторичным землепользователем права землепользования есть не что иное, как
защита интересов собственника (государства), а не ограничение прав
землепользователя. Введенный запрет на передачу вторичным
землепользователем права временного долгосрочного землепользования другим
землепользователям связан с намерением государства упорядочить земельные
отношения и усилить контроль за процессом перехода прав на землю.
Как известно, любое законодательное нововведение требует согласования
с другими действующими правовыми нормами. Не является исключением и норма
п. 1 ст. 29 Закона РК 0 земле, в связи с закреплением которой необходимо
привести в соответствие ряд норм не только самого Закона РК 0 земле, но и
других нормативных правовых актов. Так, п. 5 ст. 28 Закона РК 0 земле
регламентирует, что вторичный землепользователь распоряжается принадлежащим
ему правом в порядке, установленном ст. 29, тогда как п. 1 ст. 29 Закона РК
0 земле императивно закрепляет, что вторичный землепользователь не имеет
никаких прав по распоряжению переданным ему правом землепользования.
Согласно п. 3 ст. 28 Закона РК 0 земле негосударственные
землепользователи с правом первичного возмездного долгосрочного
землепользования вправе сдавать принадлежащие им земельные участки (или их
части) в аренду (субаренду) или во временное безвозмездное
землепользование, если иное не установлено настоящим законом. Формулировка
данной нормы вызывает неоднозначное ее толкование в части передачи
земельного участка в аренду (субаренду). В этой связи считаем возможным
выразить свое понимание указанной нормы.
Как известно, общая схема передачи в субаренду какой-либо вещи
выглядит следующим образом: собственник передает арендатору вещь по
договору аренды, а арендатор передает эту же вещь субарендатору по договору
субаренды. Применяя эту схему к передаче права первичного возмездного
долгосрочного землепользования в аренду (субаренду), получаем следующее:
государство (собственник) передает первичному землепользователю
(арендатору) указанное право по договору аренды, а последний передает его
вторичному землепользователю (субарендатору). Отношения по передаче в
аренду указанного права землепользования между первичным и вторичным
землепользователями регулируются договором аренды, согласно п. 1 ст. 26
Закона РК О земле, т.е. получается, что это аренда. В то же время,
рассматривая эту же связь по отношению к государству, делаем вывод, что это
субаренда. Именно поэтому в норме п. 3 ст. 28 Закона РК О земле говорится
о праве первичного землепользователя передавать принадлежащий ему на праве
первичного возмездного долгосрочного землепользования земельный участок в
аренду (субаренду).
Кроме того, в рассматриваемой норме, на наш взгляд, речь должна идти о
передаче первичным землепользователем права землепользования в аренду
(субаренду), а не земельного участка, как указано в норме.
Далее, норма п. 4 ст. 60 Закона РК 0 земле допускает залог права
временного долгосрочного землепользования в форме аренды земельного участка
на срок действия договора аренды. Указанную норму, на наш взгляд,
законодателю необходимо было бы конкретизировать, а именно в том, что
допускается залог права временного, именно первичного долгосрочного
землепользования. Несмотря на это, целесообразно было бы внести изменения и
дополнения в постановление правительства РК от 06.06.1996 г. Об
утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в
обеспечение ипотечных кредитов в части ограничений залога, предусмотренных
Земельным кодексом РК.
Норма п. 1 ст. 49 ЗК РК предусматривает, что в тех случаях, когда лицо
приобретает право на земельный участок, которое оно не может иметь в
соответствии с законодательством, указанное право подлежит отчуждению в
течение одного года либо переоформлению в право на землю, которое может
принадлежать такому субъекту в течение того же срока.
Таким образом, если залогодержателем является банк, то в случае
обращения взыскания на права землепользования банк, как субъект, который не
может иметь в соответствии с законодательством права землепользования,
обязан в течение года реализовать указанное право. Следует отметить, что
законодательством не предусмотрено ответственности и не указаны последствия
нарушения указанных сроков отчуждения. В свою очередь, отсутствие санкций
за нарушение норм законодательства, как известно, создает благоприятные
условия для совершения нарушений.
Еще одно новшество и ограничение касательно права землепользования
установлено п. 5 ст. 29 ЗК РК. А именно, иностранцы, лица без гражданства и
иностранные юридические лица, предприятия с иностранным участием вправе
получить земельные участки в аренду, но не вправе передавать их во
вторичное землепользование.
Далее хотелось бы остановиться на одном из проблемных вопросов,
связанных с правовым регулированием прав на земельный участок и прав на
находящееся на этом земельном участке недвижимое имущество (здания,
строения, сооружения).
В соответствии со ст. 37 ЗК РК право собственности на здания,
строения, сооружения влечет за собой право собственности, право постоянного
землепользования либо право временного долгосрочного землепользования на
земельный участок, на котором располагаются указанные здания, сооружения.
В случае, если субъект владеет и зданием, и земельным участком,
расположенным под этим зданием, на праве собственности, никаких вопросов не
возникает. Не вызывает никаких сомнений и ситуация, при которой субъект
владеет зданием на праве хозяйственного ведения или оперативного
управления, а земельным участком - на праве постоянного землепользования,
Интересной представляется другая ситуация, зачастую встречающаяся на
практике, при которой здание принадлежит субъекту на праве собственности, а
земельный участок, находящийся под этим зданием, - на праве временного
долгосрочного землепользования.
Согласно нормам действующего законодательства, по истечении срока
права временного землепользования его обладатель утрачивает права на него.
Но при этом он не теряет своих прав собственника на здание, находящееся на
земельном участке. И здесь возникает ситуация, при которой владелец здания
и владелец земельного участка, на котором расположено это здание,
становятся разными. При этом взаимоотношения соответствующих субъектов в
рассматриваемой ситуации законодательством никак не регулируются.
На наш взгляд, правовой, режим здания и правовой режим земельного
участка, на котором оно расположено, должны совпадать. В связи с этим в
законодательство, регулирующее отношения в этой части, необходимо внести
соответствующие изменения.
Далее интересным, на наш взгляд, представляется вопрос о том, является
ли общей собственностью супругов право землепользования на земельный
участок, полученное на основании свидетельства на условную земельную долю,
и, соответственно, требуется ли согласие супруга на совершение сделок,
связанных с распоряжением указанным правом. Для того чтобы ответить на
поставленные вопросы, необходимо разобраться в правовой природе права на
условную земельную долю и сравнить его с правом землепользования.
Право на условную земельную долю впервые получило нормативное
закрепление в связи с принятием постановления КМ, РК от 20.07.1993 г. О
мерах по реализации Указа Президента: РК от 05.03.1993 г. № 1135 О
национальной программе разгосударствления и приватизации в РК на 1993-1995
гг.. Согласно этому постановлению, право на условную земельную долю
получил каждый работник реорганизованного (ликвидированного)
государственного сельскохозяйственного предприятия. Не совсем удачное, на
наш взгляд, определение права на условную земельную долю было дано в Указе
Президента, имеющим силу закона, от 25.12.1995 г. О земле. Согласно п. 3
ст. 1 условная земельная доля понималась как количественно определенная
доля участия вместе с другими лицами в правах и обязанностях на земельный
участок, выделение которой может быть произведено в случаях и на условиях,
установленных указом и иным законодательством.
Право на условную земельную долю является имущественным правом. Однако
на него законодатель не распространяет правовой режим недвижимого имущества
как на право землепользования. Сделки, предметом которых является право на
условную земельную долю, не подлежат государственной регистрации. Еще одним
отличием права на условную земельную долю от права землепользования
является то, что правоудостоверяющим документом в отношении права на
условную земельную долю является соответствующее свидетельство, тогда как в
отношении права временного землепользования -договор аренды, а в отношении
права постоянного землепользования -государственный акт. Появление понятия
условной земельной доли - это одно из последствий приватизации в сельском
хозяйстве. Распределение условных земельных долей производилось согласно
двум постановлениям правительства: вышеупомянутому постановлению КМ РК от
20.07.1993 г. и постановлению правительства РК от 07.08.1997 г, № 1232 Об
утверждении порядка определения земельных долей и размеров земельных
участков, бесплатно передаваемых в постоянное землепользование
хозяйствующим субъектам, образованным в результате реорганизации и
ликвидации сельскохозяйственной организации.
Согласно первому постановлению, при распределении условных земельных
долей учитывался состав семьи и выдавалось одно свидетельство на условную
земельную долю на одного владельца, но с учетом долей членов его семьи.
Согласно второму постановлению, свидетельства на условную земельную долю
выдавались на каждого работника реорганизованного (ликвидированного)
сельскохозяйственного предприятия отдельно, без учета состава семьи.
Возвращаясь к вопросу о том, является ли право на условную земельную
долю общей собственностью супругов, необходимо отметить следующее. На
имущество распространяется режим общей совместной собственности супругов,
если оно нажито ими во время брака. Исключение составляет то имущество, на
которое договором распространяется режим долевой собственности, а также
имущество, являющееся собственностью каждого из них. Имущество считается
собственностью каждого из супругов, если оно получено ими в период брака в
дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам.
Право на условную земельную долю передавалось государством, как
указывалось ранее, в порядке приватизации работникам государственных
сельхозпредприятий. Такая передача не являлась даром, а также не подпадала
под понятие безвозмездной сделки, поскольку приватизация предполагала
выкуп имущественных и условных земельных долей (паев).
Таким образом, право на условную земельную долю должно рассматриваться
как имущество, подпадающее под режим общей совместной собственности
супругов.
Исходя из вышеизложенного, при переоформлении права на условную
земельную долю в право первичного землепользования, в соответствии с ЗК РК,
последнее также будет являться общей совместной собственностью супругов,
если оно получено в период их совместной жизни. Согласно п. 1 ст. 2 Указа
Президента РК, имеющего силу закона, от 25.12.1995 г. О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, передача права
землепользования в доверительное управление, право землепользования на срок
свыше года, а также его залог и рента подлежат государственной регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 220 ГК РК при совершении сделок, требующих
нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие
других участников совместной собственности должно быть удостоверено в
нотариальном порядке. Таким образом, в случае, если условная земельная доля
получена в период совместной жизни супругов, или если право
землепользования оформлено в процессе совместной жизни супругов, то на
совершение любой сделки, связанной с распоряжением указанными правами,
необходимо получить нотариально удостоверенное (или приравненное к
нотариально удостоверенному) согласие второго супруга.
Далее следует отметить, что Законом РК О земле не предусмотрены
максимальные размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения,
которые могут находиться в землепользовании юридических лиц. Отсутствие
указанных ограничений допускает нахождение, например, в аренде,
доверительном управлении у одного юридического лица неограниченной площади
земельных участков сельскохозяйственного назначения. Данный вопрос, являясь
по своей природе спорным, неоднократно поднимался как в процессе
законотворчества, так и в процессе публичных обсуждений с общественностью,
однако до сегодняшнего дня так и не нашел единообразного ответа.
Отсутствие указанных ограничений, на наш взгляд, является
положительным моментом и способствует привлечению в сферу сельского
хозяйства крупных инвесторов. Рассматривая правовое регулирование права
землепользования, в рамках настоящей статьи хотелось бы остановиться и на
вопросе обращения взыскания на право землепользования.
Так, согласно п.1 ст. 12 Закона РК от 31.03.1998 г. О крестьянском
(фермерском) хозяйстве, взыскание по долгам крестьянского (фермерского)
хозяйства может быть обращено на право землепользования.
В соответствии с п. 1 ст. 44 ГК РК юридические лица, кроме
финансируемых учредителем учреждений, государственных учреждений и казенных
предприятий, отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им
имуществом.
Пункт 10 постановления правительства РК от 22.12.1997 г. № 1816 Об
утверждении Положения об особенностях применения процедур банкротства для
сельскохозяйственных организаций регламентирует, что право
землепользования должно быть включено в состав конкурс- ной массы банкрота.
Таким образом, действующее законодательство Республики Казахстан
допускает обращение взыскания на право землепользования, принадлежащее
любым субъектам, кроме государственных землепользователей.
Согласно п. 2 ст. 46 Закона РК О земле, обращение взыскания на право
постоянного и долгосрочного временного землепользования регистрируется в
органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество. Думается, что здесь законодатель имел в виду необходимость
регистрации прекращения права земле пользования в соответствии с п. 2 ст. 2
Указа Президента РК, имеющего силу закона, О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Прекращение права землепользования у одного лица регистрируется
одновременно с возникновением этого права у другого лица.
Следует также отметить, что на практике нормы, предусматривающие
возможность обращения взыскания на право землепользования, применяются
крайне редко. Основная причина, по которой обращение взыскания на право
землепользования на земли сельскохозяйственного назначения для кредитора не
всегда является выгодным, - это высокая оценочная стоимость права
землепользования и неудобное местонахождение соответствующего земельного
участка. Суды, как правило, вынося решение о взыскании задолженности с
сельхозпроизводителя, предоставляют последнему отсрочку в оплате долгов до
момента сбора очередного урожая. Таким образом, при такой ситуации, с одной
стороны, защищаются интересы сельхозпроизводителей, а с другой -существенно
ущемляются права кредиторов.
В завершение следует отметить, что все вопросы правового регулирования
права ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ
ОТНОШЕНИЙ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6
Основные этапы в развитии земельного законодательства ... ... ... 6
Новейшее земельное законодательство РК ... ... ... ... ... ... ... ... 16
3. Основные тенденции в развитии современного земельного
законодательства ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ..26
2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ В РЕСПУБЛИКЕ
КАЗАХСТАН ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 36
Понятие вещных прав на землю ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .36
Право собственности на землю ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..40
Содержание права собственности на землю ... ... ... ... ... ... ... ..49
Право землепользования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..5 4
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6 4
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ..67
ВВЕДЕНИЕ
В большинстве высокоразвитых странах сельское хозяйство занимает
особое место среди отраслей экономики. Земля представляет собой важнейший
объект окружающей природной среды, является основой и условием обеспечения
жизнедеятельности всего человечества. Земля выполняет разнообразные
функции: место и условие жизни человека; пространственный базис для
размещения производительных сил; элемент окружающей природной среды;
пространственный предел территории государства; материальное условие и
фактор сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства. Земля как
средство производства обладает величайшим качеством — плодородием.
Именно природные свойства земли явились естественной предпосылкой
возникновения и эволюционного развития. Поэтому, несмотря на достигнутый
высокий уровень, масштабы проникновения и продолжающийся научно-технический
прогресс, земля не только сохраняет, но и усиливает свое функциональное
значение для дальнейшего развития человечества. Она продолжает служить
единственной пространственной средой для строительства и размещения
населенных пунктов, производственных объектов, средств коммуникации.
Природные свойства земли предопределяют ее доминирующее положение и в
системе взаимосвязей объектов окружающей природной среды. Леса, воды,
животный мир как объекты природы не могут существовать вне связи с землей.
Только вместе и в тесном взаимодействии с землей они сохраняют свои особые
качества, способности к воспроизводству и участвуют в осуществлении
экологических функций совместно со всем природным комплексом.
Земля играет ключевую роль в судьбе любого государства, именно она
выступает тем фактором, определяющим саму возможность его возникновения и
функционирования.
От того, в каком состоянии находится земля, насколько эффективно будут
использованы богатые ресурсы ее недр, какое значение придается охране
земель, в определяющей степени зависит экономическое и политическое будущее
страны. Поэтому охрана и эффективное, разумное использование земельного
фонда страны является приоритетным направлением в деятельности государства,
что получило политико-правовое подтверждение в Конституции РК, принятой 30
августа 1995 г. и Указе Президента РК, имеющем силу закона, "О земле" от 22
декабря 1995 г. — первом основополагающем отраслевом законодательном акте
РК. Позднее, 24 января 2001 г., принят Закон РК "Оземле" и 20 июя 2003 года
Земельный кодекс, где сохраняется преемственность политико-правовых
принципов развития земельных отношении в условиях государственной
независимости и рыночных отношений. Земельное законодательство республики,
развивающееся на базе этих основополагающих актов, призвано решать правовые
аспекты рационального использования и охраны земельных-ресурсов1.
С началом земельной реформы в рамках рыночных преобразований возникли
экономические, организационно-нормативные предпосылки для формирования
принципиально новой во многих отношениях отрасли земельного права,
способной оказать реальное воздействие на развитие современных земельных
отношений. Изменения в сущности современных земельных отношений потребовали
пересмотра направленности, принципов и методов земельно-правового
регулирования. Становление новой отрасли земельного права РК происходило в
процессе радикального изменения и интенсивного развития земельного
законодательства. В этой связи возникает необходимость всестороннего
анализа нового рыночного земельного законодательства, сопоставления его с
прежним законодательством на базе изучения ранее разработанных постулатов
теории земельного права, уяснения сущности трансформации ряда ее
основополагающих положений.
Для понимания сущности современного права и его регулятивных
возможностей по упорядочению земельных отношений первостепенной задачей
является выявление, построение и анализ системы юридических принципов,
составляющих основу, каркас новой казахстанской отрасли земельного права.
Значение выпускной работы в целом состоит в том, что в ней впервые
комплексно рассмотрены основные вопросы правового регулирования земельных
отношений в условиях становления и развития рыночной экономики.
Цель работы- исследовать особенности нового земельного
законодательства РК и его роли в рыночных преобразованиях в экономике.
Данная цель достигается решением следующих задач:
рассмотреть историю возникновения, становления и динамику развития
законодательства, регулируемое земельными отношениями
раскрыть понятие, сущность права собственности и иных вещных прав на землю
в РК
- проанализировать современную проблему земельного
законодательства в РК Выполненная работа представляет собой попытку
раскрыть особенности нового земельного законодательства РК и его роль в
рыночных преобразованиях.
В работе применялся метод анализа сопоставления, синтез и д.р.
Структура работы включает в себя введение, 3 раздела и заключение.
Использованы научные труды казахстанских, российских ученых в области
земельных отношений-Иконицкой А., Козырь Г., Быстров Г., Еренова А.,
Сулейменова М., Мухитдинова Н., Хаджиева А., Косанова Ж.
1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1 Основные этапы в развитии земельного законодательства
С момента обретения Казахстаном государственной независимости
земельное законодательство страны в своем развитии прошло несколько этапов.
Проблема собственности на землю у населения в Казахстане исследована
на сегодняшний день недостаточно. Заметим, что подавляющая часть населения
Казахстана (прежде всего коренного) вплоть до Октябрьской революции 1917
года была занята кочевым животноводством и, стало быть, почти не имела в
собственности землю. В свою очередь, земельные отношения среди коренного
населения были сравнительно слабо развиты либо практически совсем
отсутствовали1.
Исторические изыскания подтверждают, что право собственности
регулировалось отдельными положениями, принятыми в кочевой общине2, так
как в основном коренное население Казахстана занималось кочевым
животноводством. Земли в основном принадлежали богатым, зажиточным казахам.
Для начала целесообразно дать краткую историческую характеристику
становлению и развитию земельных отношений в Казахстане.
Вспомним гоголевское высказывание о том, что народы и правители
ничему у истории не научились. Это утверждение справедливо, поскольку
всякий раз история предлагает решение близких по сути задач в совершенно
конкретных обстоятельствах. Знание исторического опыта важно для того,
чтобы лучше понимать современность, ее генезис, способность к переменам,
наконец, хотя бы для того, чтобы избежать опасных повторений. Ход
сегодняшних аграрных преобразований нередко актуализирует опыт прошлых
реформ, обнаруживая при этом удивительные аналогии и совпадения,
особенности в просчетах и заблуждениях.
Необходимость исследования исторического развития общей собственности
на земельный участок в дореволюционной России объясняется важной вехой в
истории Казахстана - присоединением Казахстана к России в 1734 году.
Земельные отношения Казахстана регулировались в тесной взаимосвязи с
законодательством Российской империи.
Ранее существовавшая частная собственность на скот не была обеспечена
экономическими предпосылками для глобального развития. О существовании
такого явления, как земельная собственность на территории современного
Казахстана, было известно в период раннефеодальных государств. Институт
владения землей был развит, но в пределах раннефеодального развития. Так,
существовали: 1) вольные земли и 2) пусто л ежащие земли.
В этот период ханы и султаны являлись главными субъектами права
феодальной собственности на земельные участки. Крестьянская реформа 1861
года и последовавшие за ней другие буржуазные реформы 60-х годов
позапрошлого века ознаменовали собой вступление России, а вместе с ней и
Казахстана в новую эпоху, Новый общественно-экономический строй требовал
соответствующей реформы поземельной собственности.
Реформы 1861 года превратили феодальную земельную собственность в
объект рыночных отношений. Последующие реформы, с 1895 по 1915 годы,
увеличили переход собственности на земельный участок группам, в частности,
право общей собственности на земельный участок крестьянских общий В 1907-
1915 годах из общины вышли 2 миллиона домов, 470 домохозяев получили
удостоверительные акты наделов земли1.
Развитие права общей собственности было прервано с приходом Советской
власти. После, Октябрьской революции начался процесс поэтапной
национализации земли, отправная точка - Декрет О земле. Второй
этапнационализации земли закрепил Декрет ВЦИК О социализации земли от 22
января 1918 года, отменив всякую собственность на землю.
Таким образом, при советской власти земля была национализирована и
стала исключительной государственной собственностью. Признавалась лишь одна
форма земельных отношений - пользование между государством и
землепользователями на основе предоставления земель в соответствии с
целевыми предназначениями и изъятия земель.
Собственно, при социализме земля предоставлялась землепользователям
бесплатно, налогом не облагалась и не имела статуса недвижимости, не
входила в уставный фонд производства. Это в конечном счете привело к
расточительству и неэффективному использованию земель. Экономический крах
политики социализации земли стал весомым аргументом к возрождению в
Казахстане и других странах СНГ права пользования на землю, и в этой связи
был принят в Республике Казахстан Указ О земле. Существующие земельные
положения, пришлось изменить при проведении новых реформ. В сложившихся
условиях возникла объективная необходимость изменения земельных отношений.
Необходимо отметить, что земельное законодательство совершенствовалось по
мере необходимости правового урегулирования земельных отношений в условиях
рыночной экономики и процесса перехода к частной собственности постепенно.
Еще до распада Союза ССР и возникновения новых независимых государств
в сфере земельных отношений стали проявляться глубокие противоречия,
охватившие всю социально-экономическую структуру общества.
Господство исключительной государственной собственности на землю,
сосредоточение прав по распоряжению землей в руках союзных министерств и
ведомств, ограниченность полномочий местных властей по вопросам
предоставления и изъятия земель, доминирование коллективных,
государственных форм хозяйствования на земле крайне осложнили ситуацию в
сфере земельных отношений. Широкомасштабное вовлечение новых земель в
хозяйственный оборот при одновременном бесхозяйственном использовании
земель и безответственности за их сохранность привели к деградации
значительных земельных площадей. Огромный ущерб был нанесен землям
сельскохозяйственного назначения в результате их отвода без всяких
ограничений учреждениям военно-промышленного комплекса, несоблюдения правил
севооборота. Экстенсивное развитие земледелия привело к ветровой и водной
эрозии почв, засолению, загрязнению и заболачиванию земель. В результате,
например, только в целинных районах стали непригодными около
15 млн. га высокопродуктивных земель". Все это указывало на
необходимость основательных преобразований в земельных отношениях.
Принципиальные изменения в земельном законодательстве произошли в 1990
году вследствие принятия Закона "О собственности в СССР"" и "Основ
законодательства Союза ССР и союзных республик о земле". Этими актами
признавалось право собственности на землю союзных республик. Тем самым
отменялось исключительное право союзного государства на землю.
Земельный кодекс республики, принятый Верховным Советом страны
16 ноября 1990 г. в новой редакции, установил, что "земля в
Республике Казахстан находится в исключительной собственности республики".
Закон Казахской ССР от 21 мая 1990 г. "0 крестьянском хозяйстве в
Казахской ССР"", предусмотрев крестьянское хозяйство в качестве
самостоятельной формы хозяйствования, закрепил его равноправие с другими
производственными единицами сельского хозяйства. Таким образом, впервые в
практике страны создаются организационно-правовые основы негосударственного
товарного сельскохозяйственного производства. Закон определил принципы
организации и деятельности крестьянского хозяйства, провозгласил его
хозяйственную самостоятельность. Произведенная продукция и полученные
доходы являлись собственностью крестьянского хозяйства и использовались им
по своему усмотрению (статья 4 Закона "0 крестьянском хозяйстве" 1990 г.).
Принятый 28 июня 1991 г. Закон "0 земельной реформе в Казахской ССР""
предусматривал комплекс экономических, организационных, оциальных мер,
направленных на преобразование старых устоев земельных отношений с целью
улучшения и повышения рационального использования земель и достижения на
этой основе стабильного наращивания сельскохозяйственной продукции. В
рамках начатой экономической реформы в законе были заложены нормативные
основы перераспределения земель в случаях преобразования колхозов,
разгосударствления и приватизации совхозов, других государственных
предприятий. К числу важнейших новелл закона относились также нормы: о
создании специального земельного фонда местных представительных органов
(Советов народных депутатов), о предоставлении земель в пожизненно
наследуемое владение гражданам РК для ведения крестьянского и личного
подсобного хозяйства, животноводства, садоводства, строительства и
обслуживания жилого дома, дачного строительства, занятий традиционными
народными промыслами и ремеслами. Специальный фонд создавался главным
образом за счет нерационально используемых земель с целью их
перераспределения в интересах более эффективного использования. Из
специального земельного фонда обеспечивались, в первую очередь, граждане
земельными участками для ведения крестьянского хозяйства, садоводства,
огородничества и животноводства.
Указанные нормы стали отправными при разработке и принятии первых
законодательных актов, определявших основы земельного строя суверенного
Казахстана.
В статье 11 Конституционного закона РК "О государственной
независимости Республики Казахстан" от 16 декабря 1991 г. говорилось, что
исключительная собственность Республики Казахстан на землю и другие
природные ресурсы составляет основу ее государственной независимости1".
Данная норма получила закрепление и развитие в первой Конституции
независимого Казахстана, принятой 28 января 1993 г., статья 46 которой
провозгласила принцип исключительной государственной собственности на емлю.
Конституционное закрепление данного принципа рассматривалось как одно из
основных правовых гарантий реального политического суверенитета.
Таким образом, первый этап развития земельного законодательства
характеризуется оформлением основ нового земельного строя РК, выразившегося
в закреплении исключительной государственной собственности на землю, а
также вкраплением в сферу земельных отношений некоторых элементов новой
экономической политики. Среди них по своей социально-экономической
значимости выделяются: плата за землю; аренда земли; пожизненное
наследуемое землевладение; негосударственные организационно-правовые формы
ведения сельскохозяйственного производства.
Однако ход экономических преобразований показал объективную
неизбежность и неотложную необходимость более углубленного реформирования
земельных отношений. Требовалось принятие законодательных актов,
приспосабливающих земельные отношения к целям и задачам формирования
рыночной экономики.
Поэтому с принятием Указов Президента РК от 24 января 1994 № 1516 "О
некоторых вопросах регулирования земельных отношений" и от 5 апреля 1994 г.
М 1639 "О дальнейшем совершенствовании земельных отношений" начинается
принципиально новый, второй этап в развитии земельного законодательства" .
Указанные нормативно-правовые акты наполняют реальным содержанием принцип
устойчивости права землевладения. Тем самым, законодательно получил
признание принцип устойчивости права землепользования. Но самое главное
состоит в том, что этими актами предусматривалось: право граждан или
юридических лиц на приобретение путем выкупа права пользования либо аренды
земельного участка в случаях приватизации недвижимого имущества
несельскохозяйственного назначения; разрешение главам местных
администраций, в пределах установленной законом компетенции, продавать
гражданам право на пожизненное наследуемое владение землей и юридическим
лицам — прав пользования земельным участком.
На основании указа Президента РК "О дальнейшем совершенствовании
земельных отношений" граждане и юридические лица на, правом продавать,
сдавать в аренду или в залог соответствен: пожизненно наследуемого владения
землей, право пользования и аренды земельного участка гражданам и
юридическим лицам, продавать указанные права в качестве взноса в уставные
фонд талы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том
иностранным участием.
Таким образом, право на землевладение и землепользование в
экономической практике нашей страны было признано объектом купли-продажи и
других видов сделок. Поэтому выход указа прививался сторонниками реформ как
первый существенный шаг приспособления земельных отношений к условиям
формирования рыночной экономики, как правовая основа для вовлечения
земельных ресурсов в гражданский оборот.
Вместе с тем нельзя было не отметить половинчатость указа,
предопределенную тем, что попытка вовлечения земель в гражданский оборот
была осуществлена в рамках сохранения права исключительной собственности
государства на землю.
Общеизвестно, что юридические нормы, будучи формой регулирования
общественных отношений и призванные адекватно отражая реальное содержание,
логически должны быть подкреплены правом нормативного акта,
предусматривающего продажу самого материального блага, а не права на него.
Указанное противоречие, помимо функционально-юридического, имело еще и
социально-психологический аспект, несмотря на то, что указ по своей сути
являлся рыночным, его фон продаже права настораживала будущих
инвесторов, землепользователей, что тормозило преобразование земельных
отношений.
Кроме того, следует отметить низкую регулятивную эффективность указа
из-за его слабой проработанности в вопросах реализации всех основных
нормативных положений. В самом указе были определены лишь некоторые
организационные меры. Уровень их осуществления также оставлял желать
лучшего во исполнение Указа Президента РК "О дальнейшем совершенствовании
земельных отношений" был разработан порядок купли-продажи гражданами и
юридическими лицами Республики Казахстан права пожизненно наследуемого
владения, пользования или аренды земельных участков. Документ
регламентировал важные вопросы стадии купли-продажи права владения и
пользования землями. Со всей очевидностью просматривалась его откровенно
слабая землеохранная направленность, тогда как именно наличие норм о
соблюдении землеохранных требований должно было выступать обязательным
условием возникновения правоотношений купли-продажи права на землю.
Практически был обойден вниманием принцип приоритета и повышенной охраны
сельскохозяйственных земель. Настораживало также и то, что решение многих
важнейших вопросов предоставлялось на усмотрение органов бывшего
Госкомитета по земельным отношениям и землеустройству, глав местных
администраций (акимов).
Например, по смыслу п. 16 этого акта целевое назначение земельного
участка могло быть изменено главой местной администрации. В условиях низкой
правовой, экологической культуры, бесконтрольности органов управления такие
нормы открывали путь к субъективизму и злоупотреблениям. В правовой
литературе в связи с этим предсказывался всплеск различных форм чиновничьих
злоупотреблений, нанесение невосполнимого ущерба земельному фонду
республики".
Третий этап в развитии земельного законодательства непосредственно
связан с новой Конституцией РК, принятой на республиканском референдуме 30
августа 1995 г. Конституция РК наряду с государственной собственностью
на землю впервые в истории земельного законодательства страны
провозгласила возможность нахождения земли также и в частной собственности.
При этом, в ней закреплялся принцип равенства и равной защиты
государственной и частной форм собственности.
Указанные конституционные нормы стали основополагающими для создания
принципиально нового, рыночного земельного законодательства. Указ
Президента РК, имеющий силу закона, "О земле" от 22 декабря 1995 г. стал
первым кодифицированным, комплексным земельно-правовым актом независимого
Казахстана, принятым в соответствии с конституционными нормами о земле. В
связи с его принятием прекратил свое действие Земельный кодекс РК от 16
ноября 1990 г.
Указ "0 земле" сформулировал основные принципы регулирования земельных
отношений, направления развития земельного законодательства в условиях
вхождения в рыночную экономику. Впервые в истории земельного
законодательства юридически закрепил систему вещных прав на землю. В нем
наряду со многими регулятивными новеллами были определены пределы введения
и условия действия частной собственности на землю. Благодаря Указу "0
земле" значительная часть земельных отношений приобрела рыночную
направленность, произошло сужение сферы административного регулирования
земельными отношениями. В земельном законодательстве появились такие новые
институты, как: право частной собственности на землю; право постоянного
землепользования; право на ограниченное целевое пользование чужим земельным
участком (сервитут); кондоминиум; право на гражданский оборот земель и
вещных прав на землю и другие.
Принцип свободного гражданского оборота земель1 был заложен в
зарубежное законодательство со времен Гражданского кодекса Наполеона (1804
г.), согласно которому "собственность есть право пользоваться и
распоряжаться вещами наиболее абсолютным образом". Указанный принцип в
законодательстве страны был реализован с некоторыми ограничениями.
Согласно Указу "О земле" граждане и юридические лица наделялись правом
приобретать в собственность земельные участки, земля признавалась
недвижимостью и разрешались все виды сделок с ней. Вместе с тем, земли
целого ряда категорий земельного фонда не могли выступать объектами права
частной собственности. К ним были отнесены земли особо охраняемых природных
территорий, водного фонда и лесного фонда, земли общего пользования
населенных пунктов. В отношении других земель четко определялись цели, для
которых допускалось предоставление земельных участков в частную
собственность. В соответствии с Указом "О земле" земельные участки
предоставлялись в собственность гражданам республики для ведения личного
подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства; гражданам и
юридическим лицам, включая иностранных: для технологических нужд, в
частности для размещения различных объектов; строительства жилых домов и
других объектов производственно-хозяйственного назначения (статья 33 Указа
"О земле").
Для других целей предоставление земельных участков гражданам и
юридическим лицам допускалось только в порядке землепользования, с
сохранением на них государственной собственности.
Третий этап характеризуется принятием на основе Указа "О земле"
огромного нормативно-правового массива. На этом этапе в основном
сформировывается законодательная база рыночных земельных отношений, которая
уже не должна была претерпеть принципиальных изменений.
После издания Указа "О земле" в общей сложности принято около 100
специальных земельно-правовых актов различных уровней, направленных на
укрепление институтов частной собственности на землю, земельных отношении
негосударственного землепользования, формирование и защиту земельного
рынка, обеспечение государственного контроля за охраной и рациональным
использованием земель. В своей совокупности вся эта законодательная
база направлялась на обеспечение реформирования земельных отношений и
приспособление их к условиям рынка.
Одновременно определенные на этом этапе развития земельного
законодательства цели и задачи обусловливали необходимость принятия
адекватных организационных, технических, экономических мер обеспечения
упорядоченности в области земельных отношений.
При всей своей значимости в утверждении нового земельного строя Указ
"О земле" в своем действии был ограничен определенными сроками: согласно
Конституции РК указ Президента Республики, имеющий силу закона, действует
лишь до принятия Парламентом соответствующего нового закона (п.2 статьи 61
Конституции РК).
После долгих и острых дискуссий 24 января 2001 года Парламентом РК
принимается Закон "О земле", одновременно отменивший действовавший в
течение пяти с лишним лет Указ "О земле".
Формально с момента принятия Парламентом РК заменяющего Указ "О земле"
специального законодательного акта начался следующий этап в развитии
земельного правового регулирования. Однако, как нам представляется, по
целому ряду принципиальных положений Закон "О земле" обозначил отход от
ранее достигнутого уровня нормативно-правового обеспечения земельных
преобразований в стране.
В условиях развития нынешних рыночных отношений в области земельного
права необходимо постоянное обновление законодательства и его нормативной
базы, приведение законодательства и решений правительства в соответствие с
конституционными основами права собственности на землю и закона О земле.
1.2 Новейшее земельное законодательство
На протяжении всей истории развития правовой мысли рассмотрение
вопросов, связанных с землей, всегда имело особую значимость. Вопросы,
касающиеся права землепользования, включая и вопросы совершения
сделок, предметом которых оно является, - это лишь небольшая часть общих
вопросов, связанных с осуществлением прав на землю. На сегодняшний день
исследование правовых вопросов, связанных с землей, стало особенно
актуальным в свете принятия 24.01.2001 года Закона РК "0 земле" и
Земельного кодекса РК.
В правовой доктрине право землепользования, бесспорно, признается
вещным правом и входит в понятие имущества. Спорным остается вопрос о том,
является ли вещью имущественное право. Начиная с римского частного права
существуют две концепции понятия вещи. В соответствии с концепцией
широкого понятия вещи под вещами понимаются не только материальные вещи,
но и имущественные права. Согласно концепции узкого понятия вещи, под
вещами подразумеваются только предметы материального мира, существующие как
физические тела. На мой взгляд, вторая концепция более точно отражает
сущность вещи, не включая в понятие вещи имущественные права. Эта же
концепция отражена и в казахстанском законодательстве.
Так, в п. 2 ст. 115 ГК РК регламентируется, что к имуществу, в
частности, относятся вещи и имущественные права. Согласно ст. 117 ГК РК от
27.12.1994 г., имущество делится на движимое и недвижимое. Право
землепользования не попадает в перечень имущества, относимого законодателем
к недвижимому (п.п. 1-2 ст. 117 ГК РК). Однако, согласно ст18 ГК РК, право
землепользования (как одно из прав на недвижимость) подлежит обязательной
государственной регистрации по правилам регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Таким образом, законодатель распространяет на
право землепользования правовой режим недвижимого имущества. Право
землепользования является объектом гражданских прав. Впервые об этом праве
как объекте гражданских прав стало возможным говорить с даты принятия Основ
гражданского законодательства Союза ССР и Союзных республик, нормой п. 1
ст. 4 которого имущественное право было признано одним из объектов
гражданских прав. Суть этого положения была
продублирована и в п.2 ст.115 ГК РК. Право землепользования в отличие
от других вещных прав (права собственности, хозяйственного ведения,
оперативного управления) может являться предметом сделок. Право
землепользования на срок свыше года должно быть зарегистрировано в центре
по недвижимости (по месту нахождения земельного участка). Информация о
сделках по передаче земли во вторичное землепользование должна быть
направлена также и в комитет по управлению земельными ресурсами по месту
нахождения земельного участка (согласно п. 1 ст. 29 Закона РК О земле).
При этом форма уведомления, а также кем из участников сделки оно должно
быть направлено, законодательством не определяется. Таким образом,
законодатель обязывает дважды производить фиксацию одной и той же сделки: в
центре по недвижимости и в земельном комитете1.
Следует отметить, что в земельном законодательстве, действовавшем до
принятия Закона РК О земле, отсутствовали какие-либо обязательства сторон
по уведомлению комитета по управлению земельными ресурсами о совершении
сделок с землей и правом землепользования. Думается, что введение такого
обязательства вызвано желанием государства усилить контроль за
использованием и охраной земель, полномочия по осуществлению которого
возложены на районные комитеты по управлению земельными ресурсами.
Одним из принципиальных новшеств ЗК РК по сравнению с ранее
действовавшим является запрет вторичному землепользователю осуществлять
какие-либо сделки, связанные с распоряжением правом землепользования, в
частности, передавать в аренду, залог, доверительное управление. Указанный
запрет закреплен в п. 1 ст. 29 Закона РК О земле, в соответствии с
которым вторичный землепользователь всегда является временным
землепользователем без права передачи своих прав другим
землепользователям2.
Анализируя общие нормы об аренде, залоге, доверительном управлении,
следует отметить, что в отношении других объектов гражданских прав для
передачи их в субаренду (п. 1 ст. 551 ГК РК), для осуществления перезалога
(п. 2 ст. 331 ГК РК), передоверия по договору доверительного управления (п.
2 ст. 889 ГК РК) необходимо согласие соответственно арендодателя,
залогодателя, учредителя доверительного управления.
Таким образом, законодателем выработан единый подход в правовом
регулировании пределов распоряжения объектами гражданских прав, а именно,
во всех случаях судьбу таких объектов определяет собственник.
Следовательно, регламентация в законодательстве запрета на отчуждение
вторичным землепользователем права землепользования есть не что иное, как
защита интересов собственника (государства), а не ограничение прав
землепользователя. Введенный запрет на передачу вторичным
землепользователем права временного долгосрочного землепользования другим
землепользователям связан с намерением государства упорядочить земельные
отношения и усилить контроль за процессом перехода прав на землю.
Как известно, любое законодательное нововведение требует согласования
с другими действующими правовыми нормами. Не является исключением и норма
п. 1 ст. 29 Закона РК 0 земле, в связи с закреплением которой необходимо
привести в соответствие ряд норм не только самого Закона РК 0 земле, но и
других нормативных правовых актов. Так, п. 5 ст. 28 Закона РК 0 земле
регламентирует, что вторичный землепользователь распоряжается принадлежащим
ему правом в порядке, установленном ст. 29, тогда как п. 1 ст. 29 Закона РК
0 земле императивно закрепляет, что вторичный землепользователь не имеет
никаких прав по распоряжению переданным ему правом землепользования.
Согласно п. 3 ст. 28 Закона РК 0 земле негосударственные
землепользователи с правом первичного возмездного долгосрочного
землепользования вправе сдавать принадлежащие им земельные участки (или их
части) в аренду (субаренду) или во временное безвозмездное
землепользование, если иное не установлено настоящим законом. Формулировка
данной нормы вызывает неоднозначное ее толкование в части передачи
земельного участка в аренду (субаренду). В этой связи считаем возможным
выразить свое понимание указанной нормы.
Как известно, общая схема передачи в субаренду какой-либо вещи
выглядит следующим образом: собственник передает арендатору вещь по
договору аренды, а арендатор передает эту же вещь субарендатору по договору
субаренды. Применяя эту схему к передаче права первичного возмездного
долгосрочного землепользования в аренду (субаренду), получаем следующее:
государство (собственник) передает первичному землепользователю
(арендатору) указанное право по договору аренды, а последний передает его
вторичному землепользователю (субарендатору). Отношения по передаче в
аренду указанного права землепользования между первичным и вторичным
землепользователями регулируются договором аренды, согласно п. 1 ст. 26
Закона РК О земле, т.е. получается, что это аренда. В то же время,
рассматривая эту же связь по отношению к государству, делаем вывод, что это
субаренда. Именно поэтому в норме п. 3 ст. 28 Закона РК О земле говорится
о праве первичного землепользователя передавать принадлежащий ему на праве
первичного возмездного долгосрочного землепользования земельный участок в
аренду (субаренду).
Кроме того, в рассматриваемой норме, на наш взгляд, речь должна идти о
передаче первичным землепользователем права землепользования в аренду
(субаренду), а не земельного участка, как указано в норме.
Далее, норма п. 4 ст. 60 Закона РК 0 земле допускает залог права
временного долгосрочного землепользования в форме аренды земельного участка
на срок действия договора аренды. Указанную норму, на наш взгляд,
законодателю необходимо было бы конкретизировать, а именно в том, что
допускается залог права временного, именно первичного долгосрочного
землепользования. Несмотря на это, целесообразно было бы внести изменения и
дополнения в постановление правительства РК от 06.06.1996 г. Об
утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в
обеспечение ипотечных кредитов в части ограничений залога, предусмотренных
Земельным кодексом РК.
Норма п. 1 ст. 49 ЗК РК предусматривает, что в тех случаях, когда лицо
приобретает право на земельный участок, которое оно не может иметь в
соответствии с законодательством, указанное право подлежит отчуждению в
течение одного года либо переоформлению в право на землю, которое может
принадлежать такому субъекту в течение того же срока.
Таким образом, если залогодержателем является банк, то в случае
обращения взыскания на права землепользования банк, как субъект, который не
может иметь в соответствии с законодательством права землепользования,
обязан в течение года реализовать указанное право. Следует отметить, что
законодательством не предусмотрено ответственности и не указаны последствия
нарушения указанных сроков отчуждения. В свою очередь, отсутствие санкций
за нарушение норм законодательства, как известно, создает благоприятные
условия для совершения нарушений.
Еще одно новшество и ограничение касательно права землепользования
установлено п. 5 ст. 29 ЗК РК. А именно, иностранцы, лица без гражданства и
иностранные юридические лица, предприятия с иностранным участием вправе
получить земельные участки в аренду, но не вправе передавать их во
вторичное землепользование.
Далее хотелось бы остановиться на одном из проблемных вопросов,
связанных с правовым регулированием прав на земельный участок и прав на
находящееся на этом земельном участке недвижимое имущество (здания,
строения, сооружения).
В соответствии со ст. 37 ЗК РК право собственности на здания,
строения, сооружения влечет за собой право собственности, право постоянного
землепользования либо право временного долгосрочного землепользования на
земельный участок, на котором располагаются указанные здания, сооружения.
В случае, если субъект владеет и зданием, и земельным участком,
расположенным под этим зданием, на праве собственности, никаких вопросов не
возникает. Не вызывает никаких сомнений и ситуация, при которой субъект
владеет зданием на праве хозяйственного ведения или оперативного
управления, а земельным участком - на праве постоянного землепользования,
Интересной представляется другая ситуация, зачастую встречающаяся на
практике, при которой здание принадлежит субъекту на праве собственности, а
земельный участок, находящийся под этим зданием, - на праве временного
долгосрочного землепользования.
Согласно нормам действующего законодательства, по истечении срока
права временного землепользования его обладатель утрачивает права на него.
Но при этом он не теряет своих прав собственника на здание, находящееся на
земельном участке. И здесь возникает ситуация, при которой владелец здания
и владелец земельного участка, на котором расположено это здание,
становятся разными. При этом взаимоотношения соответствующих субъектов в
рассматриваемой ситуации законодательством никак не регулируются.
На наш взгляд, правовой, режим здания и правовой режим земельного
участка, на котором оно расположено, должны совпадать. В связи с этим в
законодательство, регулирующее отношения в этой части, необходимо внести
соответствующие изменения.
Далее интересным, на наш взгляд, представляется вопрос о том, является
ли общей собственностью супругов право землепользования на земельный
участок, полученное на основании свидетельства на условную земельную долю,
и, соответственно, требуется ли согласие супруга на совершение сделок,
связанных с распоряжением указанным правом. Для того чтобы ответить на
поставленные вопросы, необходимо разобраться в правовой природе права на
условную земельную долю и сравнить его с правом землепользования.
Право на условную земельную долю впервые получило нормативное
закрепление в связи с принятием постановления КМ, РК от 20.07.1993 г. О
мерах по реализации Указа Президента: РК от 05.03.1993 г. № 1135 О
национальной программе разгосударствления и приватизации в РК на 1993-1995
гг.. Согласно этому постановлению, право на условную земельную долю
получил каждый работник реорганизованного (ликвидированного)
государственного сельскохозяйственного предприятия. Не совсем удачное, на
наш взгляд, определение права на условную земельную долю было дано в Указе
Президента, имеющим силу закона, от 25.12.1995 г. О земле. Согласно п. 3
ст. 1 условная земельная доля понималась как количественно определенная
доля участия вместе с другими лицами в правах и обязанностях на земельный
участок, выделение которой может быть произведено в случаях и на условиях,
установленных указом и иным законодательством.
Право на условную земельную долю является имущественным правом. Однако
на него законодатель не распространяет правовой режим недвижимого имущества
как на право землепользования. Сделки, предметом которых является право на
условную земельную долю, не подлежат государственной регистрации. Еще одним
отличием права на условную земельную долю от права землепользования
является то, что правоудостоверяющим документом в отношении права на
условную земельную долю является соответствующее свидетельство, тогда как в
отношении права временного землепользования -договор аренды, а в отношении
права постоянного землепользования -государственный акт. Появление понятия
условной земельной доли - это одно из последствий приватизации в сельском
хозяйстве. Распределение условных земельных долей производилось согласно
двум постановлениям правительства: вышеупомянутому постановлению КМ РК от
20.07.1993 г. и постановлению правительства РК от 07.08.1997 г, № 1232 Об
утверждении порядка определения земельных долей и размеров земельных
участков, бесплатно передаваемых в постоянное землепользование
хозяйствующим субъектам, образованным в результате реорганизации и
ликвидации сельскохозяйственной организации.
Согласно первому постановлению, при распределении условных земельных
долей учитывался состав семьи и выдавалось одно свидетельство на условную
земельную долю на одного владельца, но с учетом долей членов его семьи.
Согласно второму постановлению, свидетельства на условную земельную долю
выдавались на каждого работника реорганизованного (ликвидированного)
сельскохозяйственного предприятия отдельно, без учета состава семьи.
Возвращаясь к вопросу о том, является ли право на условную земельную
долю общей собственностью супругов, необходимо отметить следующее. На
имущество распространяется режим общей совместной собственности супругов,
если оно нажито ими во время брака. Исключение составляет то имущество, на
которое договором распространяется режим долевой собственности, а также
имущество, являющееся собственностью каждого из них. Имущество считается
собственностью каждого из супругов, если оно получено ими в период брака в
дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам.
Право на условную земельную долю передавалось государством, как
указывалось ранее, в порядке приватизации работникам государственных
сельхозпредприятий. Такая передача не являлась даром, а также не подпадала
под понятие безвозмездной сделки, поскольку приватизация предполагала
выкуп имущественных и условных земельных долей (паев).
Таким образом, право на условную земельную долю должно рассматриваться
как имущество, подпадающее под режим общей совместной собственности
супругов.
Исходя из вышеизложенного, при переоформлении права на условную
земельную долю в право первичного землепользования, в соответствии с ЗК РК,
последнее также будет являться общей совместной собственностью супругов,
если оно получено в период их совместной жизни. Согласно п. 1 ст. 2 Указа
Президента РК, имеющего силу закона, от 25.12.1995 г. О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, передача права
землепользования в доверительное управление, право землепользования на срок
свыше года, а также его залог и рента подлежат государственной регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 220 ГК РК при совершении сделок, требующих
нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие
других участников совместной собственности должно быть удостоверено в
нотариальном порядке. Таким образом, в случае, если условная земельная доля
получена в период совместной жизни супругов, или если право
землепользования оформлено в процессе совместной жизни супругов, то на
совершение любой сделки, связанной с распоряжением указанными правами,
необходимо получить нотариально удостоверенное (или приравненное к
нотариально удостоверенному) согласие второго супруга.
Далее следует отметить, что Законом РК О земле не предусмотрены
максимальные размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения,
которые могут находиться в землепользовании юридических лиц. Отсутствие
указанных ограничений допускает нахождение, например, в аренде,
доверительном управлении у одного юридического лица неограниченной площади
земельных участков сельскохозяйственного назначения. Данный вопрос, являясь
по своей природе спорным, неоднократно поднимался как в процессе
законотворчества, так и в процессе публичных обсуждений с общественностью,
однако до сегодняшнего дня так и не нашел единообразного ответа.
Отсутствие указанных ограничений, на наш взгляд, является
положительным моментом и способствует привлечению в сферу сельского
хозяйства крупных инвесторов. Рассматривая правовое регулирование права
землепользования, в рамках настоящей статьи хотелось бы остановиться и на
вопросе обращения взыскания на право землепользования.
Так, согласно п.1 ст. 12 Закона РК от 31.03.1998 г. О крестьянском
(фермерском) хозяйстве, взыскание по долгам крестьянского (фермерского)
хозяйства может быть обращено на право землепользования.
В соответствии с п. 1 ст. 44 ГК РК юридические лица, кроме
финансируемых учредителем учреждений, государственных учреждений и казенных
предприятий, отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им
имуществом.
Пункт 10 постановления правительства РК от 22.12.1997 г. № 1816 Об
утверждении Положения об особенностях применения процедур банкротства для
сельскохозяйственных организаций регламентирует, что право
землепользования должно быть включено в состав конкурс- ной массы банкрота.
Таким образом, действующее законодательство Республики Казахстан
допускает обращение взыскания на право землепользования, принадлежащее
любым субъектам, кроме государственных землепользователей.
Согласно п. 2 ст. 46 Закона РК О земле, обращение взыскания на право
постоянного и долгосрочного временного землепользования регистрируется в
органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество. Думается, что здесь законодатель имел в виду необходимость
регистрации прекращения права земле пользования в соответствии с п. 2 ст. 2
Указа Президента РК, имеющего силу закона, О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Прекращение права землепользования у одного лица регистрируется
одновременно с возникновением этого права у другого лица.
Следует также отметить, что на практике нормы, предусматривающие
возможность обращения взыскания на право землепользования, применяются
крайне редко. Основная причина, по которой обращение взыскания на право
землепользования на земли сельскохозяйственного назначения для кредитора не
всегда является выгодным, - это высокая оценочная стоимость права
землепользования и неудобное местонахождение соответствующего земельного
участка. Суды, как правило, вынося решение о взыскании задолженности с
сельхозпроизводителя, предоставляют последнему отсрочку в оплате долгов до
момента сбора очередного урожая. Таким образом, при такой ситуации, с одной
стороны, защищаются интересы сельхозпроизводителей, а с другой -существенно
ущемляются права кредиторов.
В завершение следует отметить, что все вопросы правового регулирования
права ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
