Общая классификация объектов недвижимости

Тип работы: Курсовая работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 24 страниц
В избранное:

Содержание

Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 2

1. Сущность и общая классификация недвижимости ... ... ... ... ... .3

1.1. Понятие и признаки недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3

1.2. Место недвижимости в рыночной системе ... ... ... ... ... ... ... ..7

2. Общая классификация объектов недвижимости ... ... ... ... ... ... .9

2.1. Особенности недвижимости как товара ... ... ... ... ... ... ... ... .12

2.2. Жизненный цикл объектов недвижимости ... ... ... ... ... ... ... .17

2.3. Износ и амортизация недвижимости ... ... ... ... ... ... ... ... ... 18

Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..24

Список используемой литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..25

Введение

В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижимым
вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооружения,
многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно). В то же время казахстанское законодательство включает в
недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные
и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты),
это связано с целесообразностью распространения на них специального
правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов,
называемых имущественный комплекс

РАЗДЕЛ I. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ЕГО ВИДЫ

1. Сущность и общая классификация недвижимости.
На территории б. СССР и в Казахстане понятие недвижимость (недвижимое
имущество) впервые введено в экономический и правовой оборот Основами
гражданского законодательства Союза СССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.
4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю.

1.1. Понятие и признаки недвижимости
Употребляя термин недвижимость мы считаем, что прекрасно понимаем, о
чем идет речь. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с
юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется
особенностями экономического развития страны, сложившимся историческими
традициями и другими условиями.
Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому
указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о
предмете. У нас, как и в других странах мира, недвижимость определяют в
основном через объем понятия – перечень предметов (вещей) и вещных прав,
включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики
Казахстан к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество
прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно). В то же время
казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и
приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, суда
внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с
целесообразностью распространения на них специального правового режима,
установленного для действительно недвижимых объектов, называемых
имущественный комплекс (табл.1).
В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как
материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и
социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и
особую устойчивость прав (схема №1).
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в
единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое
из которых может в соответствующих условиях выступать в качестве основного
(определяющего) в зависимости от жизненных ситуации, целей и стадии
анализа.
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики
недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение,
климат, плодородие почв, улучшение, окружающую среду и другие параметры.
Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических,
биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно
изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность.
Состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании
имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект
инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные
экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично
возникают из его полезности, способности удовлетворить различные
потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев
недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные
программы.
На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных
прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и
международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными
(совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального
и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность
земельных участков, строение на них и воздушное пространство. В Казахстане,
как и в других странах мира, законодательно гарантированно частным лицам
право покупать, продавать, сдавать аренду или передавать имущество, либо
права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е.
свободно распоряжаться своей собственностью (ст. 10 ГКРК). Однако, когда
частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с
общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного
права. Закон (ст.255 ГКРК) предусматривает изъятие у частных лиц для
государственных и муниципальных нужд земельного участка вместе
расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с
публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования
владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система
зонирования. Требования по охране окружающей среды и т.д.
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении
физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей
людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает
в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном
сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального
слоя.
Таблица 1.

Недвижимое имущество, недвижимость

№ Отдельные объекты Сложные объекты
пп
1. Земельные участки Предприятия в целом как имущественный
2. Участки недр комплекс, включая:
3. Обособленные водные объекты ● Земельные участки;
4. Все что прочно связанно с землей,● Здания и сооружения;
в том числе: ● Инвентарь и оборудование;
● Леса; ● Сырье и продукцию;
● Многолетние насаждения; ● Требования и долги;
● Сооружения. ● Права на обозначения,
5. Приравненные к недвижимости, индивидуализирующие; предприятие, его
подлежащие государственной продукцию, работы и услуги;
регистрации: ● Нематериальные активы;
● Воздушные и морские суда; Суда ● Информация;
внутреннего плавания; ● Другие исключительные права;
●Космические объекты.
Иные предметы, наделенные
статусом недвижимости по закону

Схема 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой
и социальный комплекс отношений

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все,
что находится под ним с проекцией к центру земли, и все что находится над
ним, продленное в космос, включая постоянные объекты, присоединенные к нему
природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также право на эти объекты.
В общем случае частный собственник земельного участка считается
владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде
минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего
воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право
распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он
может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и в
частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным
пространством страны, т.е. право, а воздушное пространство является
ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде
районов (штатах) США права на подземные минеральные ресурсы принадлежат
государству, а не собственнику недвижимости.
Не государственные субъекты собственности на землю в Казахстане имеют
права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на
общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи
угля, нефти, руды и т.д. не включается в состав недвижимого имущества
частника, так как воздушное пространство над участком.
Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные
(родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые,
характеризующие особенности объектов по однородным группам (схема 2).

Схема 2. Основные признаки недвижимости

№ Признаки Содержание (состояние)
пп
1 2 3
1 Существенные (родовые) Абсолютная неподвижность,
Степень подвижности неперемещаемость в пространстве без
ущерба функциональному назначению
2 Связь с землей Прочная физическая и юридическая
3 Форма функционирования Натурально-вещественная и
стоимостная
4 Состояние потребительской формы вНе потребляется, сохраняется
процессе использования натуральная форма в течение всего
срока эксплуатации
5 Длительность кругооборота Многократное использование, а земли
(долговечность) – бесконечно при правильном
использовании
6 Способ переноса стоимости в Постепенно по мере износа и
производственном процессе или накопления амортизационных
потери потребительских свойств отчислений
7 Общественное значение Пользование объектом часто
затрагивает интересы многих граждан
и других собственников, интересы
которых защищаются государством
8 Видовые (частные) Определяются конкретными частными
Технические и технологические показателями в зависимости от вида
характеристики (местоположение, недвижимости и целесообразности
функциональное назначение, распространения на другое имущество
состояние и др. )

Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и
материальность или непотребляемость, на которых базируется все остальные ее
родовые и видовые признаки.
Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В
Республики Казахстан им еще не присвоены специальные термины, а в
зарубежной практике они именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами.
Фиксчерс – это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в
зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта
недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы,
электрооборудование, лифт, вторые металлические двери). ЧЭТЛ – любой набор
прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право
собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды,
хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право
на участие в управлении приватизируемыми предприятиями (золотая акция) и
т.д.

1.2. Место недвижимости в рыночной системе
Недвижимое имущество занимает центральное место при любом общественном
устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства
производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха,
культурного досуга и т.п. с объектами недвижимости тесно связано
экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни
общества и материального производства.
Основной базой объект недвижимости – земля – имеет уникальное и ключевое
значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их
жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого
общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и
поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса,
прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.
В рыночной среде земля имеет многофункциональное значение. В качестве
природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля – это и
почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный
базис – объект хозяйствования, следовательно, отражает экономические
отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и
условием жизни людей. Недаром экономист и премьер-министр Великобритании
XVIII века Уильям Питт говорил, что – земля мать человечества, а труд его
отец. И, наконец, земля, как территория государства Казахстан,
обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными
участками регулируются не только конституционными нормами и земельным
правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического
и иного специального законодательства.
В Казахстане, как и во многих странах мира (США, Англия и др.)
установлено: когда частная собственность препятствует реализации
общественных интересов, она подвергается постоянным или временным
ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю,
обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в
предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования;
рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды;
защиту законных прав интересов других собственников, арендаторов и
пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых
территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов
планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у
собственника для государственных и муниципальных нужд и др. существуют и
временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое
использование земельного участка, возможность купли-продажи
сельскохозяйственных земель при условий сохранения их целевого назначения,
изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность
отдельных категорий земель.
Не могут также государственные и муниципальные предприятия самостоятельно
сдавать в аренду любое недвижимое имущество закрепленное за ним на праве
хозяйственного ведения или оперативного управления. Ограничено и
распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах, так если
предмет сделки превышает 50% активов, то решение принимает общее собрание
акционеров, а не правление.
Недвижимость находится центре сложного переплетения различных
экономических процессов, частных и общественных интересов, административных
норм и правил.
Совершение сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости
требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных
спецификой самого товара - недвижимого имущества.
Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в
узаконенные рыночные отношения стимулируют деловую и инвестиционную
активность, препятствует криминальным сделкам с землей.
Как объект предпринимательской деятельности, недвижимость служит
определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с
приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно
не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все
другие затраты. Возможно извлечение и иных удовольствии из владения
престижной собственностью.

2. Общая классификация объектов недвижимости

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их
подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными
признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого
имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие
состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами
классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и
т.д.) Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные
свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки
или деления (схема 3).

Схема 3. Понятие о классификации недвижимого имущества (вещей)

Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема
понятий.
1. В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же
основание.
2. Соразмерность деления – сумма членов (видов, разновидностей групп)
классификации должна равняться объему изучаемого класса.
3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не
пересекаться.
4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и
т.д.
Иерархический метод классификации – последовательно (по ступням)
разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой
ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом
глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать
несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности
делятся на одно-двух и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою
очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным,
искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень).
Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение
множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды),
имеет следующие особенности:
- наличие только одной ступени классификации;
- разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;
- высокая информационная насыщенность недвижимого имущества (схемы
4,5,6).
При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может
ограничиваться исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного
для углубленного анализа состояния объектов и рыночной их оценки.

Схема 4. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом по
различным признакам

Схема 5. Пример общей классификации зданий фасетным методом по одному
признаку

1. Особенности недвижимости как товара

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли-продажи,
дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или
потенциальные потребности и имеющий определенные качественные
характеристики (схема 7.)

Схема 6. Общее понятие недвижимости как товара

Схема 7. Общая классификация земель по потребительским свойствам
(назначению)

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо,
необходимое потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение и
пользование ими практическими невозможно. Эти качества недвижимости
проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и
капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были ограниченны и исчерпаемы,
они были бы бесплатными как воздух. Общую потребительскую ценность
недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования
недвижимости для осуществления определенной экономической функции
(выращивания урожая, выпуск промышленных товаров, оказания услуг) или
личного потребления.
Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности
владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода
времени. Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые
потребительские свойства.

Схема 8. Общие потребности, удовлетворяемые землей как товаром

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную
стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для
конкретного пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена
продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие
недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие
альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение
недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем
выше редкость товара – тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у
них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к
солнечному свету, микроклимату и другим показателям.
Особенность земли как товара в том, что количество предлагаемой на рынке
земли ограниченно самой природой. На рис. 1 вертикальная линия предложения
(П) показывает, что изменение уровня и динамика цен на землю не меняет
размера ее предложения. Поэтому цена земли (Ц) определяется в основном
спросом: когда уровень спроса (С) поднимается от С до С1, цена или
рента соответственно повышается от Ц до Ц1

Рис.1. Кривая спроса и предложения земли на рынке в кратко-срочный период

Собственность на землю вместе с естественными ресурсами (недрами,
растительностью, водой) и возведенными на ней зданиями служит источником
абсолютной и дифференциальной ренты. Дифференциальная рента с худших
участков будет равна нулю. Увеличение спроса на продукты питания повысит
земельную ренту до Ц1, что приведет к росту ренты до площади
четырехугольника ОА Ц1Е1.
Пять уровней потребности, удовлетворяемых землей, в создании людей
объединяются в определенную иерархию и подчиняются принципу относительного
доминирования. Все они, включая и высшие потребности, в соей основе имеют
инстинктивную природу и изначально присущи любой личности, нормально
воспитанной в человеческом обществе.
Земля – кормилица. Все, что нужно человеку для выживания, он получает, в
конечном счете, от земли. Земля одновременно и мать богатства. Обладание
землей психологически привлекательно для многих, так как играет решающую
роль в формировании и укреплении среднего и элитарного социальных слоев
любого общества.
После удовлетворения потребностей четырех уровней земля становится
основой самореализации, саморазвития потенциальных возможностей людей. И
когда высшие интеллектуальные потребности превращаются в доминанту
(главенст. идея), землевладелец уже не может жить без своего доброго дела –
не возделывать землю, не выращивать урожай, не творить.
Цена на землю, как и на любой товар, определяется спором (С) и
предложением (П). По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на
земельные участки, а с ростом цен ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.