Возникновение жилищных правоотношений

Тип работы: Курсовая работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 23 страниц
В избранное:

Содержание

Введение

1.Образование кооперативов собственников помещений
2.Возникновение жилищных правоотношений.
3. Правовой статус кооператива собственников помещений (квартир)

Заключение
Список использованной литературы

В В Е Д Е Н И Е

Приватизация государственного жилищного фонда, нестабильность цен, снижение вследствие инфляции покупательных способностей населения существенного изменили ситуацию в жилищной сфере Республики Казахстан.
Поворот в жилищной политике, обусловленный новыми рыночными отношениями, состоит в переходе в основном от прежней практики распределения жилья, построенного за счет бюджетных ассигнований, к зарабатыванию его самими гражданами, в поэтапном переводе жилищной сфери в режим бездотационного функционирования. Но в обоих случаях государство должно обеспечить социальную защиту определенных категорий граждан, особенно малоимущих слоев населения.
При активной государственной поддержке жилищное строительство могло бы стать начальной точкой оздоровления и роста экономики, увлекая за собой широкий спектр других отраслей. Это способствовало бы финансовой стабилизации, создавая у населения стимулы к накоплению, сдерживанию роста безработицы за счет организации в строительстве новых рабочих мест.
В настоящее время требуется проведение принципиально новой жилищной политики и превращение ее в один из приоритетов общества. Необходимо создать реальную возможность строительства или приобретение жилья семьям со средними и частично низкими доходами. Без существенного повышения доли частного жилищного сектора не сформировать важнейшие составляющие рыночной экономики - рынок жилья и рынок труда.
Все эти факторы обусловили выбор темы дипломной работы и послужили основанием для ее написания.
В основу работы были положены Указ Президента Республики Казахстан от 6 сентября 1993 года "О новой жилищной политике", Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации, разработанная во исполнение постановления Президента Республики Казахстан от 15 июля 1992 года "О мерах по реализации стратегии становления и развития Казахстана как суверенного государства", а также Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях" принятый 16 апреля 1997 года.

1.Образование кооперативов собственников помещений

В Конституции Республики Казахстан, принятой 30 августа 1995 года закреплено создание в Республике Казахстан всех условий для обеспечения граждан жильем. Жилищная проблема была и остается одной из самых острых социальных проблем современности. Еще Ф. Энгельс, выступая на могиле К. Маркса в знаменитой своей речи отметил "Прежде чем что-либо производить, люди должны иметь пищу, одежду и жилище..."1
Справедливости ради следует отметить, что государство СССР с первых дней своего зарождения считало своей главной задачей обеспечить каждую семью отдельным жильем. Даже на знаменах Октябрьской революции было начертано обещание решить жилищную проблему. И хотелось бы подчеркнуть, что в этом направлении предпринимались различные жилищные программы, начиная с времен Н.С. Хрущева и кончая программой "Жилье-91". Были установлены нормированные ставки оплаты жилья и коммунальных услуг, которые, однако изначально не покрывали затрат на содержание жилищно-коммунального хозяйства. С ростом инфляции, возрастанием стоимости основных фондов в жилищно-коммунальном хозяйстве, повышением качества жилья, сооружением дорогостоящих систем канализации, водо-энергоснабжения, дефицит затрат, на содержание жилья все в большей степени приходилось покрывать за счет бюджета.
Справедливости ради следует отметить, что расходы по оплате жилья и коммунальных услуг составляли в бюджете семьи сравнительно небольшой процент и были вполне доступны людям с невысоким уровнем доходов. Государство на жилье не наживалось, а разорялось. Квартплата была
самая низкая в мире. От государственной квартиры никто и никогда не отказывался, потому что плата за нее была доступна каждой семье. Нельзя также отрицать и то, что основной упор делался на бесплатное предоставление жилья за счет государства нуждающимся в улучшении жилищных условий без учета состава семьи и ее материального достатка. Ставка на уравниловку привела к тому, что несмотря на бурный рост жилищного строительства, индустриальные методы его ведения, очередь граждан на получение бесплатного жилья двигалась медленно, а намечаемые сроки решения жилищной проблемы и обеспечения каждой семьи отдельной квартирой неоднократно переносились. Ощутимый урон жилищному хозяйству нанесла Великая Отечественная война 1941-1945 гг. и необходимость восстановления разрушенного народного хозяйства.
В конце 50-х годов постепенно пришли к сознанию того, что только за счет государства жилищную проблему не решить, необходимо активно подключить к строительству жилья сбережения самих граждан. Происходит заметное оживление жилищно-строительной кооперации. Появляется все большее количество жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и соответственно утверждается Советом Министров Казахской ССР 19 апреля 1965 года № 295 "Примерный Устав жилищно-строительного кооператива".1
В 70-80-е годы в Республике было немало случаев сознательного
отступление от требований советских жилищных законов со стороны ряда руководителей, которые злоупотребляя служебным положением, грубо нарушали порядок предоставление жилья, в обход очередности и без учета реальной нуждаемости обеспечивали квартирами свои семьи, родственников, приятелей и земляков. В сфере распределения и использования жилья
нередкими были случаи протекционизма и коррупции, что не только серьезно удлиняло сроки предоставления жилищ нуждающимся гражданам, по много лет стоящим в квартирных очередях, но и нанесло огромный нравственный ущерб авторитету соответствующих органов, вере в социальную справедливость.. Хотя были разработаны и приняты " Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Казахской ССР" утвержденный Советом Министров Казахской ССР и Казсовпрофом 14 сентября 1984 года1 и многие другие нормативные акты,2 радикально решить жилищную проблему даже в начале 90-х годов ХХ века не удалось.
С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В этих целях были развернуты приватизация жилищного фонда, выдача гражданами, нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, выпускались жилищные купоны удостоверяющие право граждан на приобретение квартиры в собственность. Так, 13 сентября 1991 года было утверждено Постановлением Президента Казахской ССР "Положение о купоном механизме приватизации государственной собственности в Казахской ССР", а 24 января 1992 года Кабинетом Министров Республики Казахстан утверждено "Положение о приватизации государственного жилищного фонда в Республики Казахстан".
Эти положения определили правовые основы, порядок, правила и процедуры приватизации жилых помещений и распространялись только на квартиры ( дома) государственного жилищного фонда.
Под приватизацией государственного жилищного фонда понималась бесплатная передача и продажа в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений.
6 сентября 1993 года Указом Президента Республики Казахстан утверждена "Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации", которая была разработана во исполнение постановления Президента Республики Казахстан от 15 июля 1992 года "О мерах по реализации стратегии становления и развития Казахстана как суверенного государства".
Все эти меры направлены на то, чтобы сколотить широкий социальный слой частных собственников жилья, создать рынок жилья преодолеть отрицательные последствия уравниловки в деле обеспечения граждан жильем.
Но как показывает практика, к созданию рынка жилья мы оказались столь же неподготовленными, как и к созданию рынка труда и капиталов. Государственная программа жилищного строительства свернута, объемы ввода жилья в эксплуатацию резко сократились, стоимость жилья многократно возросла ( особенно в бывшей столице Алматы), очередь на получение государственного и муниципального жилья практически не движется. В этой области, как и во многих других, наблюдается имущественное и социальное расслоение общества.
Таким образом, на нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан, по распоряжению полученным ( приватизированным или купленным) жильем. В частности, граждане имеют право отчуждать, передавать наследникам и т.д. Отрицательные - состоят в том, что перспективы получения жилья для подавляющего большинства очередников становится все более призрачной, а кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность и вопрос об их возврате усугубляется растущей инфляцией. Множится число преступлений, совершаемых на почве квартирного бизнеса.
К этому следует добавить также растущую изо дня в день оплату жилья, электроэнергии, телефона, коммунальных услуг, которые возросли в тысячи раз и большинству людей становятся труднодоступными, особенно в связи с задержкой выплаты пенсий, пособий и заработной платы.
В нынешних непростых условиях все ветви власти должны осознать, что без широкой государственной поддержки обеспечение граждан жильем становится для миллионов людей неразрешимой проблемой.
Не менее важно восстановить государственное управление системой жилищно-коммунального хозяйства, учет граждан, нуждающихся в жилье, понять, наконец что без дотаций из государственного и местного бюджета, обуздания монополистов, обеспечивающих население водой, энергоресурсами, отвечающих за санитарно-эпидемиологическое и экологическое благополучие городов и населенных пунктов, оказание коммунальных услуг, система жилищно-коммунального хозяйства придет в окончательный упадок. Надо учесть при этом, что основная масса жилья была построена 20-30 лет назад и нуждается в серьезной реставрации, а многие здания вообще не отвечают современным требованиям благоустройства и здорового быта.
1. Для управления многоквартирным жилым домом или группой домов могут образовываться кооперативы собственников помещений, а для домов, не имеющих встроенных нежилых помещений, - кооперативы собственников квартир. Правовое положение кооператива собственников квартир тождественно правовому положению кооператива собственников помещений.
Примечание
2. Кооператив собственников помещений (квартир) может состоять из двух или более участников кондоминиума. Интересы несовершеннолетних граждан представляют их родители, опекуны или попечители в порядке, установленном законодательными актами.
3. Извещение о проведении учредительного собрания должно быть доведено инициаторами создания кооператива до собственников каждого помещения (квартиры) не менее чем за десять дней до намеченного дня проведения собрания.
Примечание
4. Учредительное собрание кооператива признается состоявшимся, если на нем присутствовало не менее половины собственников помещений (квартир) - участников кондоминиума или их доверенных лиц.
Примечание
5. Если на собрании присутствует менее половины собственников помещений (квартир) или их доверенных лиц, собрание признается несостоявшимся.
О созыве повторного собрания и проведении письменного опроса собственники помещений (квартир) извещаются не менее чем за десять календарных дней до намеченного дня созыва. Письменный опрос мнения более двух третей собственников помещений (квартир) по вопросам повестки дня проводится органом управления объектом кондоминиума или инициаторами создания кооператива собственников помещений (квартир) до повторного собрания.
Повторное собрание признается состоявшимся независимо от числа его участников. Для ведения собрания избираются председатель и секретарь. Результаты письменного опроса включаются в протокол повторного собрания.
Примечание
6. Каждый собственник помещения имеет на учредительном собрании один голос. Собственник нескольких помещений имеет соответствующее количество голосов.
Примечание
7. Учредительное собрание принимает решения по следующим вопросам:
1) образование кооператива собственников помещений (квартир);
2) утверждение Устава кооператива;
3) избрание председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии.
Учредительное собрание вправе рассмотреть и другие вопросы, относящиеся к объекту кондоминиума.
8. Собственники помещений, не участвующие в управлении делами кооператива, наряду со всеми членами кооператива обязаны принимать соразмерное денежное и (или) трудовое участие в содержании объекта кондоминиума, исполнять все решения органов управления объекта кондоминиума, относящиеся к содержанию и использованию общего имущества и обеспечивающие прочность и безопасность эксплуатации дома.

2.Возникновение жилищных правоотношений.

Если жилище, будь то дом или квартира, принадлежит гражданину на праве собственности и никто, кроме самого собственника, в этом помещении не проживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений вообще не возникает. Реализация права на жилище как субъективного гражданского права в данном случае не выходит за пределы правоотношения собственности. Но так бывает далеко не всегда.
Как правило, кроме собственника в жилище проживают и другие лица. К ним относятся и члены семьи собственника, и наниматель, и временные жильцы и др. лица. Со всеми этими лицами собственник может находиться в жилищных правоотношениях.
Таким образом, основанием возникновения жилищных правоотношений с собственником жилого помещения могут служить семейные отношения с собственником, сдача помещения внаем, исполнение завещательного отказа и поселение в помещение временных жильцов.
Отношения, связанные с приобретением или осуществлением права собственности на жилище, регулируется также Законодательством Республики Казахстан о собственности ( ст.11 ЗоЖО).
Таким образом, жилищные правоотношения по поводу жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности широко распространены и в связи с приватизацией жилищного фонда имеют устойчивую тенденцию к росту.
Согласно ст. 67 ЗоЖО "жилища из государственного жилищного фонда предоставляются в пользование нуждающихся в жилье гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте и относящимся к малоимущим социально защищаемым слоям населения."
Как видно из текста статьи правом получить жилище из государственного фонда могут пользоваться только те, кто нуждается в улучшении своих жилищных условий. Перечень нуждающихся установлен статьей 69 ЗоЖО. Это те, кто не имеет собственного жилища на территории Республики Казахстан, не имеет в данном населенном пункте государственного жилища либо жилища, принадлежащего на праве собственности негосударственному юридическому лицу или жилищному кооперативу, и другие лица, жилище которых не отвечает санитарным и техническим нормам, либо проживающие двумя и боле семьями в смежных, неизолированных помещениях, а также имеющие в составе семьи больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний ( из специального списка заболеваний, утвержденного в установленном законодательством порядке).
Жилища предоставляются нуждающимся в порядке очередности
( ст.74 ЗоЖО РК). Такая очередность устанавливается списками с момента подачи заявления со всеми необходимыми документами. В каждом акимате ведутся по два таких списка нуждающихся в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда. Первый - список малоимущих социально защищаемых граждан и второй - список государственных служащих, работников иных бюджетных организаций и военнослужащих. Права граждан, включенных в указанные списки, признаются равными. Никто не имеет преимущественного права на получение жилища из государственного жилищного фонда перед другими.
Распределение жилищ из государственного жилищного фонда по раздельным спискам производится акиматами пропорционально численности раздельных списков.
Перечень и форма документов необходимых для учета, утверждаются Правительством Республики Казахстан. Закон запрещает местным исполнительным органам требовать предоставления гражданами каких-либо дополнительных документов, кроме тех что содержатся в вышеуказанном перечне. ( Ст.71 ЗоЖО п.2).
Заявления граждан о постановке на учет нуждающихся в жилище рассматриваются в течение месяца по месту жительства местным исполнительным органом.
Но на практике нередки случаи, отказа в постановке на учет нуждающихся. Это происходит по основаниям предусмотренным законом. В частности, ст. 72 ЗоЖО прямо гласит, если гражданин стал нуждающимся в результате преднамеренного ухудшения своих жилищных условий в течение 5 лет путем обмена жилища, его отчуждения либо разрушения или порчи по его вине, а также в случае выезда из жилища, где он не был нуждающимся и вселения в жилище других лиц, (кроме супруга, детей и нетрудоспособных родителей).
Во всех остальных случаях отказ в постановке на учет нуждающихся в жилище подлежит обжалованию в суде.
Местные исполнительные органы, в частности акиматы, постоянно ведут учет нуждающихся путем сверки документов с реальным проживанием нуждающихся. И если обнаруживают случаи, когда основания для предоставления жилища из государственного жилищного фонда, то происходит снятие таких граждан с учета нуждающихся. Этими основаниями могут служить и выезд гражданами на постоянное жительство в другой населенный пункт либо получения земельного участка и завершение строительства собственного дома; либо приобретение жилища, а также предоставление неверных сведений о нуждаемости в жилище из государственного жилищного фонда.
Во всех этих случаях акиматы принимают решения с указанием оснований снятия с учета. После принятия такого решения о снятии с учета, заинтересованные лица извещаются в письменном виде в 10 дневной срок.
В случае выезда гражданина, состоящего на учете, на другое постоянное место жительства либо его смерти, очередность сохраняется за членами его семьи, оставшимися в данном населенном пункте и вместе с ним состоящими на учете.
Согласно п.2 ст.67 ЗоЖО " жилища из государственного фонда предоставляются также нуждающимся в жилье государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности".
Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным. Что понимать под служебным жилищем? Статья 2 ЗоЖО дает ему разъяснение это жилище с особым правовым режимом, предназначенное для заселения гражданами на период выполнение ими обязанностей, связанных с характером их трудовых отношений. Надо отметить, что законодательное понятие служебных жилых помещений, имеющих особый правовой режим, выработано только для государственного жилищного фонда. Перечень категорий работников, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работу и которым могут быть предоставлены служебные жилища устанавливается законодательством Республики Казахстан. Такое проживание не столько право работника, сколько его должностная служебная обязанность. Наглядно это видно на примере переезда многих государственных служащих из бывшей столицы Республики Казахстан в новую столицу г. Акмолу с предоставлением служебных жилых помещений. Особенность правового статуса нанимателя служебного жилого помещения это связь права на жилое помещение не только с работой в определенной организации, но и связанная с определенным кругом обязанностей. Статья 111 ЗоЖО устанавливает жесткие требования к работникам, прекратившим трудовые отношения на основании, которых им и предоставлялось служебное жилище. Такие работники подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения. Перевод гражданина, продолжающего работать в организации на другую должность, не требующую проживание по месту работы, служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет работник, назначенный на освобожденную должность.
Требование о выселении нанимателя служебного жилого помещения может быть предъявлено в течение 3-х лет со дня прекращения трудовых отношений. Это означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми отношениями завершается, т.к. прекращаются трудовые отношения и остаются только жилищные.
Жилище из государственного жилищного фонда может быть приватизировано нанимателем с согласия собственника жилища, а также обменено на другое жилище из государственного жилищного фонда. При этом обмен не должен приводить к намеренному ухудшению жилищных условий гражданина. А государственный служащий или работник бюджетной организации либо лицо, занимающее государственную выборную должность должно проработать на государственной службе или в бюджетных организациях не менее 10 лет. Но если вышеперечисленные лица прекратили трудовые отношения до момента приватизации занимаемого жилища, они подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения. Исключение составляют случаи увольнения по следующим причинам:
1)в случае ликвидации предприятия, сокращения численности или штата работников;
2)в связи с болезнью, препятствующей дальнейшей работе;
3)в связи с выходом на пенсию.
Не подлежат выселению семьи работников, которые погибли при исполнении служебных обязанностей.
Военнослужащие, которым жилище, приравненное к служебному было предоставлено на период прохождения службы в данном населенном пункте, вправе приватизировать его после 10-летнего стажа военной службы, а при увольнении по выслуге лет, болезни или по сокращению штатов - независимо от срока службы.
Жилище, предоставленное в пользование гражданину может быть, по желанию его и совершеннолетних членов его семьи приравнено к служебным, если он поступит впоследствии на государственную или военную службу, работу в бюджетных организациях или займет государственную выборную должность.
Закон о жилищных отношениях специально не предусматривает особенностей предоставления жилища из жилищного фонда государственных предприятий. Специально этому посвящена статья 100 Закона, которая в основном носит отсылочный характер, указывая что порядок предоставление указанных жилищ и пользование ими устанавливается Правительством Республики Казахстан. Однако, после введения в действие Закона и по сей день, Правительство не принимало каких-либо общих постановлений определяющих правовой режим жилищ государственных предприятий. Но, поскольку такие жилища все же существуют и их количество растет, следует руководствоваться Законом и теми правовыми нормами, которые действовали ранее и не противоречат новому законодательству.
Раздел V Закона о жилищных отношениях регулирует возможность предоставления жилища в порядке исполнения договора. Возникающие в таком порядке жилищные правоотношения по-своему содержанию не отличаются какими либо специфическими особенностями. Закон предусматривает возможность передачи жилища по договору в собственность или в пользование.
Права нанимателя возникают на основании двух последовательно заключаемых договоров. Во-первых, - о представлении жилища в будущем. По этому договору гражданин - будущий наниматель вправе требовать от другой стороны передать ему в установленный срок определенное договором жилое помещение. После исполнения этого договора его действие прекращается, и с лицом, получившим квартиру, заключается договор о пользовании жилым помещением ( договор найма жилого помещения).
Договор о предоставлении жилища может быть заключен либо с гражданином, который сам передает имеющееся у него жилище, и предоставление другого жилища является своего рода вещественной компенсацией ( 1-4 ст.115 ЗоЖО), либо с гражданином, которому жилое помещение по договорному обязательству должно предоставляться в связи с иными основаниями ( п.5-6 ст.115).
В первом случае договор о предоставлении жилища ведет к прекращению права гражданина на одно жилище и возникновению у него права требовать предоставления взамен другого жилища.
Во втором случае гражданин не передает предоставляющей организации никакого жилья, но берет вместо этого на себя обязанность принимать трудовое или финансовое участие в строительстве или приобретении жилого дома либо надлежащее исполнять обязанности, возникающие из трудового договора, получая за это право требовать передачи ему жилища.
Оба варианта ведут к одному конечному результату - приобретение нанимателем получившим жилище в пользование по договорному основанию права не зависимого от места работы или занимаемой должности получателя жилища. Правовой статус такого нанимателя после получения жилища аналогичен статусу нанимателя жилого помещения из государственного жилищного фонда.

2. Правовой статус
кооператива собственников помещений (квартир)
Закон О некоммерческих организациях определяет кооператив собственников помещений (квартир) видом некоммерческой организации (п.2 ст.17 Закона о некоммерческих организациях). На наш взгляд, целесообразней отнести кооператив собственников помещений (квартир) к разновидности потребительского кооператива.
Кооператив собственников помещений (квартир) может состоять из двух или более участников кондоминиума.
Закон О жилищных отношениях придает приоритетное значение кооперативу собственников помещений (квартир) как форме управления объектом кондоминиума. Согласно п. 5 ст. 42 Закона О жилищных отношениях при недостижении собственниками согласия о форме управления объектом кондоминиума любой из собственников, государственный орган (в домах, где приватизирована часть жилых помещений) вправе инициировать образование КСК[[1]].
В ст. ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.