Развитие системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
3
I. Понятие ипотечного кредитования.
5
1.1. Ипотечное кредитование: понятие и особенности.
5
1.2 Ипотечное кредитование как способ обеспечения доступности жилья.
19
II. Развитие системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
29
1. Развитие системы ипотечного кредитования.
29
2.2Ипотечные ценные бумаги как источник жилищного кредитования. 44
2.
III. Проблемы и перспективы развития рынка испотечного кредитования в
Республике Казахстан.
48
3.1. Актуальные проблемы становления ипотечного кредитования в Республики
Казахстан.
48
3.2. Жилищное кредитование: система строй сбережений и перспективы ее
развития в Казахстане.
54
3.3. Долгосрочная перспектива рынка ипотечного кредитования.
61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
66
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. 67
ВВЕДЕНИЕ
Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения
кредита. Актуальность проблем ипотечного кредитования в Казахстане
вызвано тем обстоятельством, что формирование системы ипотечного
кредитования является одним из приоритетных направлений жилищной
политики. Поскольку среди важнейших социально-экономических проблем
подъема экономики Казахстана обеспечение населения жильем является
едва ли не самой злободневной. Государство пока не в состоянии
выполнить эту задачу за счет бюджета. Механизм развития долгосрочного
кредитования позволит успешнее решить проблему поиска дополнительных
внебюджетных источников финансирования жилищного строительства.
Ипотечное кредитование создает условия для приобретения жилья
в собственность и стимулирует равития рынка недвижимости. По мере
развития рыночных отношений в нашей стране потребность в развитии
ипотечного кредитования будет возрастать. Чем больше развита система
ипотечного кредитования, тем больше масштабы рыночного оборота
недвижимости.
Сегодня в Казахстане постепенно налаживается хорошие предпосылки
для расширения кредитно-финансовой сферы на рынке жилья, за счет создания
условий для развития рыночных механизмов мобилизации денег, посредством
запуска и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Целью долгосрочного ипотечного кредитования является создание
эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем
граждан со стабильными доходами основанной на рыночных принципах
приобретения жилья за счет собственных средств.
Однако, развитие ипотеки невозможно без соответствующих
экономических условий, например без существования собственников
имущества.
В моей дипломной работе будут рассматриваться экономические,
теоретические аспекты ипотечного кредитования в Республике Казахстан и
анализируется в целом перспектива развития рынка ипотечного
кредитования.
Целью и основной задачей моей дипломной работы является изучение
особенности ипотечного кредитования в Казахстане и анализ актуальных
проблем системы ипотечного кредитования, а также оценка перспективы ее
развития.
I.Понятие ипотечного кредитования.
1.1. Ипотечное кредитование: понятие и особенности.
Термин ипотека не изобретение предприимчивых капиталистов,
настойчиво растущих за рынок. Впервые он появился в Греции в начале VI
в. до. э. И уже тогда связан с обеспечением ответственности должника
перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись
обязательства, а на границе принадлежавшей заемщику земельной территории
ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит
обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе,
получившем название ипотека, отмечались все поступающие долги
собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги,
называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность,
позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться
в состоянии данной земельной собственности[1].
Одной из примет нашей экономической жизни при переходе к рынку стал
бурный рост коммерческих банков. Но поскольку рост идет в условиях
сохраняющейся нестабильности в стране, то первостепенное значение в
коммерческих операциях приобретают политические и экономические риски.
Трудно предсказуемость рисков находит свое выражение и в структуре
кредитования (преобладают краткосрочные ссуды), а также очень высоких
процентных ставках.
Потребность в кредитах очень высока. Соответственно необходимы гарантии
их погашения. Одним из основных способов обеспечения кредита, который
широко применяется в рыночной экономике, является залог. Современные
условия развития экономики в стране позволяют возродить к жизни давно
забытый у нас, но один из важнейших инструментов рыночной экономики –
ипотеку.
Ипотека как правовой институт была известна в I - II веках нашей эры
на территории Рима. Еще ранее она появилась в законодательстве Греции,
Древнего Египта. В современном виде ипотека в наибольшей степени развита в
США, Канаде, Англии, Франции, Швеции. В США, например, ипотечный оборот,
исчисляется в сотнях миллиардов долларов. Весь цивилизованный мир давно
признал достоинства ипотеки и не собирается от нее отказываться. И только
у нас, как записано с подкупающей простотой в Большой советской
энциклопедии, ипотеки нет и не может быть ( БСЭ, 2-е изд. Т. 18,
с.378).
Сегодня в нашей стране ипотекой в юридическом смысле
признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного
объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим
земельным участком или правом пользования им. Экономическое значение
ипотеки – это разновидность залога недвижимого имущества с целью
получения ссуды в банке или другой финансовой организации. Любой
гражданин имеет теперь возможность рассматривать свое имущество, и даже
право владения и пользования имуществом и даже право владения и пользования
имуществом в качестве определенной рыночной ценности, реализовать которую
можно на рынке недвижимости. А право залога имущества предприятия, включая
его основные фонды, с последующим обращением в соответствующих случаях к
его взысканию делает рынок недвижимости масштабным и перспективным.
Сложная кризисная социально- экономическая обстановка в стране
чрезвычайно остро проявляет себя в банковском кредитовании. В условиях
спада производства, нестабильности финансов страны, расстроенной денежной
системы резко изменилась структура кредитования. Преобладают краткосрочные
ссуды. Долгосрочный кредит, куда можно отнести и ипотечное кредитование,
выдается банками крайне неохотно из-за повышенных рисков, невозможности их
предсказать. Между тем в условиях нестабильности кредиты для поддержки
производства нужны особенно, как и надежные гарантии, их погашения.
Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения
кредита. По мере развития рыночных отношений в нашей стране потребность в
развитии ипотечного кредита будет возрастать. Однако развитие ипотеки
невозможно без соответствующих экономических условий, например без
существования собственников имущества. Универсальные нормы залогового
право говорят, что закладывать имущество может только собственник кредита
залога.
Сейчас главные фактор, сдерживающий развитие ипотеки, это отсутствие
права частной собственности на землю. Залог зданий, сооружений, земельный
участок, под которыми не принадлежит собственнику данного имущества, не
способствует развитию ипотеки. Земля сама по себя является самым надежным
объектом залога.
Ближайшие перспективы развития ипотечного кредитования будут зависеть
от формирования в Казахстане рынка недвижимости, основные черты которого
уже просматриваются.
Во-первых, это его огромная емкость: стоимость всех предназначенных
сегодня к продаже объектов недвижимости сотнями миллиардов тенге.
Во-вторых, возрос профессионализм его участников. Теперь почти в
каждом сегменте рынка недвижимости имеются бесспорные лидеры,
превосходящие по своей активности и мастерству конкурентов.
В-третьих, многогранность. Сейчас на рынке недвижимости обращаются
квартиры и нежилые помещения, участки под строительство коттеджей и
офисов, объекты незавершенного строительства и права аренды земли,
садовые участки и подряды на строительство.
А возник казахстанский рынок недвижимости всего 3-4 года назад, и
зарождался он как рынок квартир. Рынок недвижимости определяется и
перспективы ипотечного кредитования под ее залог.
Темпы роста цен на все виды недвижимости превосходят темпы роста
курса доллара. Быстрее всего дорожает аренда квартир. Аналогична тенденция
роста стоимости аренды нежилых помещений. Ускоренными темпами дорожают
земельные участки, расположенные в пригородных зонах. Следует учитывать,
что цены на земельные участки имеют ярко выраженную сезонную зависимость.
Зимой этой сектор рынка недвижимости практически замирает, что существенно
ограничивает ликвидность земельных участков.
Общей тенденцией на рынке недвижимости продолжает оставаться
повышение цен, но в различных сегментах рынка темпы подорожания будут
различными. Цены на квартиры, уже сегодня приблизившиеся к пределу
спроса, будут расти все медленнее. Квартиры сейчас дорожают опережающими
темпами, но, вероятно, уже в ближайшие годы произойдет замедление роста
их цен. Темпы роста ставок арендной платы за квартиры и нежилые помещения
уже на протяжении нескольких месяцев текущего года проявляют тенденцию к
замедлению.
Другой важной закономерностью в развитии рынка недвижимости стало
увеличение инвестиционных сделок: приобретение участков под застройку,
зданий под реконструкцию, объектов незавершенного строительства. Благодаря
своей огромной емкости и динамичному росту рынок недвижимости в скором
будущем может стать важным фактором становления ипотечного кредитования под
залог недвижимости.
Большие перспективы развития ипотечной системы связаны с приватизацией
предприятий. Ипотечное кредитование имущественного комплекса
приватизированных предприятий государственной и муниципальной
собственности решает не только экономические собственности решает не
только экономические, но и социальные задачи.
Сам факт приватизации государственного предприятия не гарантирует
трудовому коллективу, например, защиту от банкротства или безработицы.
Наоборот, лишенное государственной поддержки, без дотаций, льготного
кредита, при сверхвысокой процентной ставке по ссудам коммерческих банков
приватизированное предприятие на первых порах остро нуждается в
экономической поддержке, в частности в более дешевом ипотечном кредите.
Большое социально-экономическое значение имеет предусмотренная
законодательством постепенная процедура банкротства. В этом случае если
ипотечные обязательства не исполняются, залогодержатель не вправе сразу
обратить взыскание на находящееся в ипотеке имущество и тем самым разорить
предприятие. Залогодержатель, предоставивший ипотечный кредит, имеет
возможность принять свои меры по оздоровлению финансового положения
предприятия, предусмотренные договором по ипотеке, включая назначение
представителей в руководящие органы, ограничение права распоряжаться
произведенной продукцией и иным имуществом предприятия. Если названные
меры не дали положительных результатов, тогда только кредитор может продать
заложенное предприятие с аукциона как единый комплекс в установленном
законом порядке.
В ипотечных кредитных операциях коммерческих банков и других
кредитных учреждений сделка оформляется с помощью закладной под
недвижимость. Такая закладная является основным обеспечением ипотечного
кредита. Закладная должна содержать пункты обязательств, общие для
кредитных договоров, выплатить сумму долга и процентов. Дополнительные
условия предполагают регулирование выплаты налогов, ремонт и условия
хранения собственности, обязательства по ее использованию. Практически
все закладные можно представить в виде ссуд с погашением в рассрочку. По
ипотеке заемщик обязан погасить сумму взятой ссуды вместе с процентами в
форме ежемесячно вносимых платежей. Ежемесячные платежи могут быть
постоянными, а могут возрастать, что дает возможность скорректировать их
размеры на уровне инфляции.
При ипотечном кредитовании договоры о ссуде и средствах ее
обеспечения иные, чем при других видах кредита, что предполагает
применение особых юридических норм. К важнейшим из них относится право
принудительного удержания имущества за долги. Вещное право на чужую
недвижимость состоит в возможности преимущественного удовлетворения
основного требования на стоимость заложенного имущества. Суть этого права
заключается в том, что в случае невыполнения должником своего
обязательства, например при непогашении ссуды в срок, кредитор может
получить удовлетворение своего требования из стоимости недвижимости,
заложенной в обеспечение данного требования, причем преимущественно перед
другими кредиторами.
Оформление права принудительного удержания имущества за долги может
потребовать значительных затрат времени и сил, а также расходов как от
заимодателя, так и заемщика. Передача права собственности на
недвижимость осуществляется посредством юридического документа, который
называется актом о передаче права собственности; право удержания имущества
за долги может быть передано заимодателю только законным владельцем
собственности. Являясь кредитором, банк или другое кредитное учреждение,
имеющее лицензию на право ипотечного кредитования, должен быть, уверен,
что другие кредиторы не имеют преимущественного, по сравнению с ипотекой,
права наложения ареста на это имущества за долги, например в случае
неуплаты владельцем налогов. Это требует либо услуг адвоката, либо
приобретения полиса о страховании титула собственности. Адвокат
устанавливает и представляет заключение о законном владельце. В заключении
должны быть перечислены все требования или претензии, имеющиеся в отношении
указанного имущества.
Юриспруденция выработала соответствующие нормы: прежде всего так
называемое право следования, согласно которому кредитор сохраняет
залоговое право даже в случае отчуждения предмета залога собственником в
пользу третьих лиц. При этом кредитор может потребовать предмет залога у
всякого владельца или их собственность
Необходимо подчеркнуть, что залог недвижимости – это не способ
приобретения собственности, а лишь форма удовлетворения требований
кредитора из стоимости заложенного имущества. Реализовать свое залоговое
право, т. е. обратить взыскание на заложенное имущество, кредитор может
только в судебном порядке.
Не должно создаваться впечатление, что в случае неуплаты долга
лишение должника права выкупа заложенного имущества является относительно
простой процедурой. Анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования
показывает, что это далеко не так. Согласно юрисдикции, у должника имеется
право выкупа имущества, которое обязательно оговаривается по закладным,
основывается на праве справедливости, что позволяет должнику по закладной
погасить задолженность и тем самым выкупить имущество в течение некоторого
периода до лишения его права выкупа и продажи собственности. Это оговорка
призвана смягчить жесткий закон, который позволяет лишать должника
заложенного имущества.
Обычно законодательством стран, имеющих развитую ипотечную систему,
предусматривается право должника на выкуп имущества после его продажи
в течение периода от двух месяцев до двух лет.
В наших социально-экономических условиях право выкупа имущества и
четко разработанная процедура лишения права выкупа собственности будет
иметь особое значение. Например, абсолютное большинство граждан имеет
одно жилье. Законодательство на приемлет в этом случае его отторжения от
бывшего собственника, поскольку ему будет негде жить. В этом случае
процедура лишения права выкупа может растянуться на неопределенно большой
период, что в условиях гиперинфляции приводит к значительному изменению
имущества в цене. Следовательно, в каждой закладной необходимо оговаривать
наличие права выкупа имущества должника и механизм отторжения
собственности.
Еще одной важной юридической нормой юриспруденции в залоговом праве
является требование конкретности залога. Эта норм предусматривает
выделение строго определенного, конкретного имущества, являющегося
объектом залогового права. Именно конкретность позволяет выделить
заложенное имущество из всей массы имущественного комплекса. Кредитор
поучает право преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимость
данного конкретного имущества должника, а не всей массы его имущества.
Важной юридической нормой, связанной с необходимостью определения
законного права, выступает также гласность залога в ипотечном кредитовании.
Гласность залога – это требование, чтобы обремененность данного третьих
лиц. Эта норм обеспечивается законом путем соответствующей регистрации
недвижимости, как правило, в нотариальном порядке.
В изложенных юридических нормах в основном реализуются принципы
ипотечного кредитования. Анализ отечественного и зарубежного опыта в этой
области позволяет выделить следующие общие принципы ипотечного кредита:
-оставление имущества в руках должника на условиях ограничения прав
собственности;
-определение размера ссуды в виде доли залога;
-получение под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных
ссуд;
-предоставление ссуды с учетом страхования;
-потеря недвижимости или передача ее другому лицу при неуплате
задолженности в срок.
Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в
странах с развитой рыночной экономикой. Многообразны механизмы и схемы их
предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов
зависят от множества факторов, но преобладающим остается объект
кредитования – вид недвижимого имущества.
На основе изложенных ранее принципов и условий ипотечного кредита
рассмотрим виды ипотечных ссуд, уделив основное внимание финансовому
аспекту ипотеки.
Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:
-разработать схему погашения задолженности;
-определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для
должника;
-найти дополнительные условия, которые дают возможность более
обоснованно выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.
Решение этих проблем зависит от выбранного вида ипотечной ссуды и от
конкретных условий ее выдачи:
Рассмотрим следующие схемы ипотечных ссуд:
-типовая (стандартная) ипотечная ссуда;
-ссуда с ростом платежей;
-ипотека с периодическим увеличением суммы взносов;
-ипотека с изменяющейся суммой выплат;
-ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой;
-ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;
-ипотека с переменной процентной ставкой;
-ссуда с дележом прироста стоимости имущества:
-ссуда по закладной с обратным аннуитетом.
Типовая (стандартная) ипотечная ссуда. В начале операции по данной
ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитор) некоторую сумму,
например при строительстве дома. Далее он погашает задолженность
равными, обычно ежемесячными, взносами, которые идут на погашение
основной суммы задолженности. К концу обусловленного договором срока
долг должен быть погашен полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В
некоторых странах, например, США, он достигает 30 лет. Платежи по
обслуживанию долга вносятся в конце определенного периода или в его
начале.
Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много
модификаций, предусматривающих повышение ее гибкости в учете потребностей,
как кредитора, так и должника.
В практике разных стран применяются и нетрадиционные схемы ипотеки.
Большинство из них преследует цель снизить уровень выплат должника на
начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по
погашению долга на более поздние этапы.
Существенное влияние на выбор таких схем ипотечного кредитования в
нашей стране, очевидно, будут оказывать темпы инфляции и уровень доходов на
селения.
Модификация типовой схемы предоставления ипотечной ссуды со снижением
уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны
привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем
(начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при
строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям прежде всего
следует отнести ссуду с ростом платежей.
Ссуда с ростом платежей обычно предусматривает постоянный рост
доходов должника в первые пять или десять лет. Взносы в оставшемся периоде
погашения ссуды постоянны. В итоге эта схема погашения приводит к тому, что
в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы,
необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина
основного долга некоторые время увеличивается, а далее – уменьшается.
Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.
Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов.
Эта модификация близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по
согласованной схеме каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.
Ипотека с изменяющейся суммой выплат. При такой форме
предоставления ипотечного кредита предполагается наличие льготного
периода, в котором должник выплачивает только проценты. Такой способ
распределения платежной нагрузки естественно дает наибольший эффект в
отношении временного сдвига платежей.
В последние годы практикуются более сложные схемы ипотечного
кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными
для клиентов.
В целях стимулирования развития ипотечного кредитования в Казахстане
Национальный Банк проводит непрерывную работу с клиентами по
совершенствованию правовой базы[2].
Ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой.
Данная схема ипотечного кредитования объединяет черты традиционной ипотеки
(для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодателя). При этой
схеме покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и,
кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по
схеме ссуды с ростом платежей, соответственно на начальных этапах они
будет меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной
схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток
средств на этом счете уменьшает фактический размер задолженности. В первое
время срока сделки при небольших уровнях взносов общий размер
задолженности может увеличиваться, затем будет сокращаться[3].
В настоящее время долгосрочный кредит в нашей стране практически
коммерческими банками не выдается, Ипотечная ссуда выдается на
длительные сроки, а это даже в условиях стабильной экономики связанно с
определенным риском, в том числе и с риском изменения уровня процентной
ставки. Определенную страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с
периодическим пересмотром процентной ставки.
При этой схеме ипотечного кредитования предполагается, что стороны,
заключающие сделку, каждые 3-5 лет возобновляют кредит на основе
пересмотренного уровня процентной ставки. Подобным образом происходит
среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и
создается возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям фондового
рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и
Англии. В социально-экономических условиях нашей страны при наличии
гиперинфляции и чрезвычайно высоких и динамично меняющихся процентных
ставок за кредит ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки
также имеют перспективы своего применения в практике ипотечного
кредитования.
Учет нестабильности на фондовом рынке преследует цель применения
ипотеки с переменной процентной ставкой. При такой схеме ипотечного
кредитования уровень ставки фиксируется в договоре в виде конкретной
величины. Он привязывается к какому-либо финансовому показателю или
индексу. Пересмотр ставки обычно осуществляется один раз в полугодие. В
наших нестабильных экономических условиях это можно делать раз в квартал.
Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается
допустимая норма коррекции, обычно не боле двух процентов. Оговаривается и
минимальная величина корректировки. Недостатком двух последних схем
ипотечного кредитования является то, что они не позволяют определить
будущий уровень процентной ставки, поэтому для них нельзя разработать
полный план погашения задолженности на момент заключения договора.
В странах, широко применяющих ипотеку, проблему инфляции в связи с
выдачей ипотечной ссуды пытаются решить с помощью ссуд с дележом прироста
имущества. Эти ссуды, например в США, широко распространились в 80-х
годах. При такой схеме ипотечного кредитования стороны при заключении
договора предусматривают предоставление кредитором ссуды по сниженной
процентной ставке. В свою очередь должник уступает ему часть инфляционного
повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставки
снижается на одну треть по сравнению с рыночной. Такая же часть стоимости
залога имущества выплачивается кредитору в виде компенсации.
В США получил распространение еще один вид ипотеки, предназначенный
главным образом для заклада жилищ пожилыми домовладельцами. Он называется
закладная с обратным аннуитетом. Такая схема ипотечного кредитования
нацелена на систематическое получение некоторого дохода от заклада дома
его владельцем. Операция напоминает продажу имущества с получением
цены имущества в рассрочку. Изложенная схема ипотечного кредитования
имеет экономические и социальные условия ее применения в нашей стране.
Этому способствует приватизация жилья при наличии низкого жизненного
уровня пенсионеров, владельцев этого жилья.
Обоснованный выбор наиболее целесообразного применения схем
ипотечного кредитования исходит не только из принципов ипотеки и видов
ипотечных ссуд. Большое значение для нас имеет целевая направленность
применения ипотеки.
Становление и развитие в современном Казахстане ипотечного
кредитования неразрывно связано с созданием системы учреждений,
обслуживающих ипотеку.
Под ипотечной системой будем понимать совокупность учреждений,
занимающихся как непосредственно ипотечным кредитованием, так и
обслуживающих механизм выдачи кредита под недвижимость.
Элементами инфраструктуры современной ипотечной системы Казахстана
должны стать:
1. Единая система обязательной регистрации объектов недвижимости
(земля, жилье, производственные объекты недвижимости).
2. Специализированные учреждения по оценке недвижимости.
3. Государственные банки, осуществляющие регулирование и контроль за
механизмом ипотечного кредитования.
4. Специализированные ипотечные банки.
5. Прочие коммерческие банки.
6. Небанковские финансовые институты.
7. Внебюджетные фонды.
8. Страховые компании.
9. Ссуды.
Целесообразность такой структуры ипотечных учреждений подтверждается
практикой ипотечного кредитования, как в Казахстане, так и в различных
странах мира[4].
К концу 1999 года в Казахстане сложились позитивные
предпосылки для реальной разработки нормативно-правовой базы
внедрения ипотечного кредитования и программ жилищного
строительства. Была создана межведомственная рабочая группа,
результатом работы которой, по словам Г.А.Марченко, стала
утвержденная Правительством Концепция долгосрочного финансирования
жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования
в Республике Казахстан.[5]
1.2. Ипотечное кредитование как способ обеспечения
доступности жилья.
Ипотечное кредитование является механизм, призванным решить одно
из важнейших противоречий сферы недвижимости, между стоимостью объектов
недвижимого имущества и уровнем текущих доходов покупателей недвижимости.
В таком случае приобретение жилья за счет текущих доходов покупателя
недвижимости невозможно. Чем больше развита система ипотечного
кредитования, тем больше масштабы рыночного оборота недвижимости. В
этой связи, возникают хорошие предпосылки для расширения кредитно-
финансовой сферы платежеспособного спроса населения на рынке жилья за
счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации денег
посредством запуска и развития системы долгосрочного ипотечного
кредитования.
В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства,
решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и
стимулирования строительства жилья, постановлением Правительства
Республики Казахстан № 1290 от 21 августа 2000 года была одобрена
Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития
системы ипотечного кредитования.
Целью долгосрочного ипотечного кредитования является создание
эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем
граждан со стабильными доходами, основной на рыночных принципах
приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств и
долгосрочных ипотечных кредитов. При этом залогом по кредиту является то
жилье, которое и было куплено на сумму кредита.
В этой связи возникла потребность в создании финансовой структуры,
которая осуществляла бы рефинансирование банков и удовлетворяла бы их
потребности в ликвидности за счет долгосрочного заимствования. В целях
практической реализации поставленных задач Национальным Банком Республики
Казахстан было принято решение о создании подобной структуры – ЗАО
Казахстанская Ипотечная Компания, единственным акционером которой на
сегодняшний день является Национальный Банк.
Основными направлениями деятельности Компании является приобретение
у банков- кредиторов долгосрочных ипотечных кредитов и эмиссия ценных
ипотечных бумаг, обеспеченных этими кредитами.
Одним из важных моментов становится стандартизация процедур выдачи и
обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности
заемщиков, финансовых инструментов для привлечения средств. Иначе говоря,
на первичном и вторичном рынках должны работать только строго
соответствующие установленным стандартам рыночные ипотечные кредиты.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита в банке состоит
из нескольких основных частей:
1. этап предварительной квалификации заемщика,
2. оценка кредитоспособности заемщика ( андеррайтинг),
3. оценка жиль, как предмета ипотеки,
4. этап заключения договоров,
а) этап проведения расчета с продавцом жилья,
б) этап страхования приобретенного жилья.
в) заключение договора ипотеки.
Основным направлением ипотечного кредитования в рамках проекта
Компании является предоставление кредитов в национальной валюте тенге.
Сумма кредита представляется до 70 % от стоимости жилья, которое
планируется приобрести, т.е. заемщик, обратившийся за кредитом, должен
располагать собственными деньгами, необходимыми для оплаты части
жилья в объеме от 30 % стоимости жилья.
Следует иметь в виду, что сумма кредита может составлять до 85 %
рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога,
при условии страхования правовой ответственности за выплату части суммы
первоначального взноса в размере до 15 % стоимости жилья. При этом
заемщик вносит первоначальных взнос в переделах 15 и выше процентов от
стоимости жилья за счет собственных средств.
Приобретенное в кредит жилье служит обеспечением кредита. Оно
должно быть свободно от всех ограничений и обременении, не должно быть
заложено в обеспечение иного обязательства. Кроме того общим требованием
является следующее условие: сумма ежемесячных платежей по кредиту не
должна превышать 35 % дохода заемщика. Если заемщик имеет иные
обязательства, ежемесячная сумма его выплат по обязательствам, включая
платеж по кредиту, не должна превышать 40 % его дохода. Кредит и
вознаграждение по нему выплачиваются в виде аннуитетных платежей, которые
включают полный платеж по выплате вознаграждения, начисляемого на остаток
основного долга, а также часть основного долга по кредиту. При этом все
ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке являются равными
на весь кредитный период, что удобно как для заемщика, так и для
кредитора.
Компания устанавливает критерии соответствия банков-партнеров
требованиям в части:
1. Финансовой устойчивости партнеров, наличия лицензии на проведение
банковских и иных операций, участия в системе обязательного коллективного
гарантирования (страхования) вкладов (депозитов) физических лиц, выполнения
установленных Национальным Банком пруденциальным нормативов и иных
обязательных к выполнению норм и лимитов;
1. Квалификации персонала, задействованного в предоставлении и обслуживании
ипотечных жилищных кредитов. В структурном подразделении банка,
ответственном за выдачу и обслуживание, должно быть, не менее двух
специалистов, прошедших курс обучения по программе ипотечного
жилищного кредитования и получивших соответствующий сертификат.
2. Квалификация персонала, задействованного в предоставлении и
обслуживании ипотечных жилищных кредитов. В структурном подразделении
банка, ответственном за выдачу и обслуживание, должно быть, не менее
двух специалистов, прошедших курс обучения по программе ипотечного
жилищного кредитования и получивших соответствующий сертификат.
3. Внутренней документации, регламентирующей предоставление и обслуживание
ипотечных жилищных кредитов, оценки риска не возврата (андеррайтинга) и
управления рисками в процессе выдачи и обслуживания ипотечных жилищных
кредитов.
Банк, пожелавший участвовать в реализации программы по выдаче ипотечных
кредитов, подает в Компанию заявку на совместную деятельность, далее это
закрепляется генеральным соглашением между Компанией и банком, где
устанавливаются совместные действия сторон.
После вступления в силу генерального соглашения, стороны
проводят предварительную работу по согласованию предстоящего приобретения
ипотечных жилищных кредитов Компанией.
Покупка ипотечного жилищного кредита оформляется Компании ипотечного
свидетельства с совершением на нем передаточной надписи в пользу Компании
и отдельным договором покупки и обратного выкупа и ипотечного
свидетельства либо подписанием договора цессии. Право требования по
кредитному договору, а также по договору ипотеки переходит к Компании в
день государственной регистрации покупки ипотечного жилищного кредита,
далее банк-партнер передает Компании по акту приема – передачи дел все
правоустановливающие и иные документы, формирующие кредитное досье.
Компания заключает с банком-партнером договор обслуживания
ипотечных жилищных кредитов, приобретенных Компанией. Предметом договора
обслуживания является обслуживание ипотечных жилищных кредитов,
принадлежащих Компании. Предметом договора обслуживание является
обслуживание ипотечных жилищных кредитов.
В рамках договора обслуживания банк-партнер осуществляет следующие
основным функции:
1) принимает от заемщиков платежей по обслуживаемым ипотечным жилищным
кредитам;
2) в установленные сроки перечисляет на корреспондентский счет Компании
платежи, поступающие в пользу Компании;
3)осуществляет контроль за надлежащим и своевременным исполнением
заемщиками обязательств по кредитным договорам;
4)осуществляет контроль за состоянием предмета ипотеки.
Бухгалтерский учет ЗАО Казахстанская Ипотечная Компания
осуществляется на основе плана счетов бухгалтерского учета банков
второго уровня, утвержденного постановлением правления Национального
Банка Республики Казахстан № 412 от 15 ноября 2000 года.
Учет ипотечных жилищных займов Компании осуществляется в
соответствии с разработанным Компанией Временным положением о порядке
учета ипотечных жилищных займов, права требования, по которым
приобретаются закрытым акционерным обществом Казахстанская ипотечная
Компания.
Приобретение Компанией ипотечных жилищных займов у банков-партнеров
производится по договорной цене, которая включает в себя сумму
непогашенного основного долга.
Сумма вознаграждения, начисленного с момента выдачи ипотечного
жилищного займа либо с даты последнего платежа, при наличии такового,
до даты поступления денег от Компании на корреспондентский счет банка-
партнера в счет приобретения прав требований по этому, ипотечному
жилищному займу, удерживается банком-партнером из суммы первого
платежа, произведенного заемщиком с момента поступления денег от
Компании на корреспондентский счет банка-партнера.
Расчет суммы вознаграждения, начисленного по ипотечному
жилищному займу, производится по формуле:
А=К*100360*30,
где А- сумма вознаграждения, начисленного по ипотечному жилищному
займу до даты поступления денег от Компании и причитающегося банку-
партнеру, выдавшему ипотечный жилищный заем;
К- остаток основного долга по ипотечному жилищному займу на
начало отчетного периода;
В- годовая ставка вознаграждения по ипотечному жилищному займу.
При этом расчет причитающейся банку-партнеру за неполный месяц
доли вознаграждения, начисленного по ипотечному займу, производится по
формуле:
А=К*В100360*30С*D,
где А-сумма вознаграждения, начисленного по ипотечному жилищному
займу до даты поступления денег от Компании и причитающегося банку-
партнеру, выдавшему ипотечный жилищный заем;
К- остаток основного долга по ипотечному жилищному займу на начало
отчетного периода;
В- годовая ставка вознаграждения по ипотечному жилищному займу;
С - количество календарных дней в месяце, в котором уступлены права
требования по ипотечному жилищному займу;
D – фактическое количество календарных дней пользования ипотечным
жилищным займом банка-партнера, выдавшего ипотечный жилищный заем в
периоде, за который начисляется вознаграждение.
В отдельных случаях сумму, выплачиваемая Компанией банку-партнеру,
может быть ниже либо выше размера основного долга (дисконт, премия).
Размер дисконта (премии) зависит от условий выдачи ипотечного жилищного
займа (срок кредита, вид и размер ставки вознаграждения по займу
(фиксированная, плавающая)) ставок вознаграждения по привлекаемым
Компанией обязательствам.
Компания не позднее 3-х рабочих дней с даты регистрации ипотечного
свидетельства и договора обратного выкупа перечисляет на
корреспондентский счет баку-партнеру договорную сумму.
Вознаграждение, начисленное до фактического получения денег на
корреспондентский счет банка-партнера, является доходом банка-партнера.
Ежемесячно Компанией производится начисление вознаграждения банку-
партнеру по договору обслуживания ипотечных жилищных займов, которое
включает в себя плату за обслуживание займов и обязательство
обратного выкупа оп ним. Размер вознаграждения оговаривается
сторонами в договоре обслуживания и в договоре покупки обратного
выкупа либо в договоре цессии и устанавливается в процентном
соотношении от остатка основного долга по ипотечного жилищного займу.
Расчет сумм вознаграждения банка-партнера производится по
следующей формуле:
Е=К*(I+R) 100 12 * N,
где Е – сумма вознаграждения банку-партнеру по договору
обслуживания ипотечных жилищных займов, за отчетный период;
К – остаток основного долга по ипотечному жилищному займу
На начало отчетного периода;
I-годовая ставка вознаграждения за обслуживания ипотечных жилищных
займов;
R-годовая ставка вознаграждения за обязательство обратного выкупа;
N – число месяцев в отчетном периоде.
Начисление вознаграждения банку-партнеру, осуществляющему обслуживание
ипотечных жилищных займов, за неполный месяц производится по формуле:
А=K*( I+R) 100 360* 30 C* D,
Где А- сумма вознаграждения за расчетный период;
К- остаток основного долга по ипотечному жилищному займу на начало
отчетного периода;
I-годовая ставка вознаграждения за обслуживание ипотечных жилищных
займов;
R- годовая ставка вознаграждения за обязательство обратного выкупа;
C- количество календарных дней в отчетном периоде;
D-фактическое количество календарных дней в периоде, за который
начисляется вознаграждение.
Учет в банках-партнерах ведется на основании рекомендаций Национального
Банка Казахстан по отражению в бухгалтерском учете банками второго
уровня операций по ипотечных жилищных займам № 24211 23 от 10.01.02
года.
Банк-партнера, осуществляющий обслуживание ипотечных жилищных займов,
ежемесячно, не позднее 2-го числа текущего месяца перечисляет Компании
платежи, полученные по ипотечным жилищным займам ( за минусом
причитающегося вознаграждения за обслуживание ипотечных жилищных займов
и обязательство обратного выкупа). К платежному поручению прилагается
расшифровка платежей с указанием реквизитов заемщика.
Если заемщиком осуществлен платеж по ипотечному жилищному займу в
сумме ниже установленной графиком платежей, то полученная сумма, в первую
очередь, направляется на выплату платежей Компании, оставшаяся часть-
на выплату вознаграждения банку-партнеру.
При неисполнении либо ненадлежащим исполнении требований по ипотечным
жилищным займам возникает процесс обратного выкупа.
Обратной выкуп банком-партнером у Кампании ипотечных жилищных займов
производится по цене, включающей в себя сумму непогашенного остатка
основного долга по ипотечному жилищному займу, начисленного по ним на
день обратного выкупа вознаграждения, а так же пени и штраф, при наличии
таковых.
В случае обратного выкупа банк-партнер не позднее 3-х рабочих дней
перечисляется на указанный Компанией счет стоимость ипотечного жилищного
займа на оставшуюся сумму основного долга по займу.
Вознаграждение, начисленное до фактического поступления денег на
указанный счет Компании, является доходом Компании.
В настоящее время Компания подключена к Межбанковской системе
перевода денег (МСПД) и самостоятельно производит взаиморасчеты с банками-
партнерами по ипотечным жилищным займам.
Внедрено в опытную и промышленную эксплуатацию программное
обеспечение автоматизированной информационной системы Банковское
Сервисное Бюро, разработаны выходные формы отчетности и совместно
проводится работа по усовершенствованию программного обеспечения
ипотечных жилищных займов.
Казахстанская Ипотечная Компания прошла период становления. В
настоящее время завершен плотный проект, реализованный в городах
Астана и Алматы. Теперь перед Компанией стоит задача о расширении своей
деятельности в сфере ипотечного кредитования в целом по республике, а
именно в следующих регионах: городе Алматы и Алматинской области,
городах Астана, актау, Актобе, Атырау, Жезказган, Караганда, Кокшетау,
Павлодар, Уральск, Усть-Каменогорск, Шымкеент.
С 1 июня 2002 года, Компани приобритають ипотечные кредиты по новой
схеме, основанной на котировочных ставках. Более гибкая ценовая политика
позволит максимально заинтересовать банки и небанковские организации в
увеличении своих инвестиций в жилищную сферу и сделать ипотечные кредиты
доступными для населения всех регионов страны.[6]
II.Развитие системы ипотечного кредитования в Республике
Казахстан
2.1. Развитие системы ипотечного кредитования.
В настоящее время для Республики Казахстан формирование системы
ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений
жилищного политики. Оно создает условия для приобретения жилья в
собственность на рынке и ориентировано на наиболее экономически активную
часть населения. При этом ипотечное кредитования должно развиваться с
учетом доходов населения в сочетании с другими инструментами решения
жилищной проблемы[7]
Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность
ипотечных кредитных институтов и элементов инфраструктуры, а также
отношений между ними, обеспечивающих осуществление кредитования под залог
недвижимости.
Система долгосрочного ипотечного кредитования, в сущности, является
одними из многочисленных способов финансирования жилищного строительства.
Общим для всех этих способов является подразделение на два крупных и
функционально дополняющих друг друга сегмента – первичный и вторичный
рынки.
Первичный рынок - это сегмент общего кредитного рынка, непосредственно
охватывающий деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по
кредитованию конкретных физических и юридических лиц под залог
недвижимого имущества. Данный сегмент рынка практически идентичен для
большинства модификаций систем ипотечного кредитования. Главный субъект на
данном рынке – кредитные учреждения и их клиенты-заемщики. Важным
инструментом, с помощью и посредством которого строятся отношения между
субъектами первичного рыка, является кредитный договор, который принято
также называть Закладной.
Вторичный рынок – сегмент общего кредитно-финансового рынка, в котором
происходит формирование ресурсов для совокупного кредитного портфеля
ипотечной системы как за счет простого обращения закладных на рынке, так и
трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные
ценные бумаги – секьюритизации, и размещение их среди инвесторов.
Основной целью организации и функционирования данного рынка является
удешевление кредитных ресурсов для конечных потребителей, что должно быть
приоритетным при принятии решений в рамках данного рынка. Удешевление
достигается за счет предоставления дополнительных ресурсов для субъектов
ипотечного кредитования – банков, путем выкупа у них ипотечных кредитов
на определенных условиях или предоставления гарантий. В зависимости от
способа получения ресурсов для рефинансирования банками кредиторами и
различаются модели ипотечного кредитования.
В рамках системы долгосрочного ипотечного кредитования существует
две основные модификации, различия между которыми будут изложены ниже. В
англоязычной терминологии данная система называется Система ипотечных
облигаций (Mortgage Bond System) с эмиссией ипотечных облигаций (Secured
Mortgage Bonds), в Европе принята и американская ипотечная система
Mortgage Basked Securities.
Европейская модификация системы предполагает немалую самостоятельность
банков в вопросах выпуска облигаций и большей частью не требует каких-
либо государственных ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
ВВЕДЕНИЕ
3
I. Понятие ипотечного кредитования.
5
1.1. Ипотечное кредитование: понятие и особенности.
5
1.2 Ипотечное кредитование как способ обеспечения доступности жилья.
19
II. Развитие системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
29
1. Развитие системы ипотечного кредитования.
29
2.2Ипотечные ценные бумаги как источник жилищного кредитования. 44
2.
III. Проблемы и перспективы развития рынка испотечного кредитования в
Республике Казахстан.
48
3.1. Актуальные проблемы становления ипотечного кредитования в Республики
Казахстан.
48
3.2. Жилищное кредитование: система строй сбережений и перспективы ее
развития в Казахстане.
54
3.3. Долгосрочная перспектива рынка ипотечного кредитования.
61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
66
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. 67
ВВЕДЕНИЕ
Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения
кредита. Актуальность проблем ипотечного кредитования в Казахстане
вызвано тем обстоятельством, что формирование системы ипотечного
кредитования является одним из приоритетных направлений жилищной
политики. Поскольку среди важнейших социально-экономических проблем
подъема экономики Казахстана обеспечение населения жильем является
едва ли не самой злободневной. Государство пока не в состоянии
выполнить эту задачу за счет бюджета. Механизм развития долгосрочного
кредитования позволит успешнее решить проблему поиска дополнительных
внебюджетных источников финансирования жилищного строительства.
Ипотечное кредитование создает условия для приобретения жилья
в собственность и стимулирует равития рынка недвижимости. По мере
развития рыночных отношений в нашей стране потребность в развитии
ипотечного кредитования будет возрастать. Чем больше развита система
ипотечного кредитования, тем больше масштабы рыночного оборота
недвижимости.
Сегодня в Казахстане постепенно налаживается хорошие предпосылки
для расширения кредитно-финансовой сферы на рынке жилья, за счет создания
условий для развития рыночных механизмов мобилизации денег, посредством
запуска и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Целью долгосрочного ипотечного кредитования является создание
эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем
граждан со стабильными доходами основанной на рыночных принципах
приобретения жилья за счет собственных средств.
Однако, развитие ипотеки невозможно без соответствующих
экономических условий, например без существования собственников
имущества.
В моей дипломной работе будут рассматриваться экономические,
теоретические аспекты ипотечного кредитования в Республике Казахстан и
анализируется в целом перспектива развития рынка ипотечного
кредитования.
Целью и основной задачей моей дипломной работы является изучение
особенности ипотечного кредитования в Казахстане и анализ актуальных
проблем системы ипотечного кредитования, а также оценка перспективы ее
развития.
I.Понятие ипотечного кредитования.
1.1. Ипотечное кредитование: понятие и особенности.
Термин ипотека не изобретение предприимчивых капиталистов,
настойчиво растущих за рынок. Впервые он появился в Греции в начале VI
в. до. э. И уже тогда связан с обеспечением ответственности должника
перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись
обязательства, а на границе принадлежавшей заемщику земельной территории
ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит
обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе,
получившем название ипотека, отмечались все поступающие долги
собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги,
называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность,
позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться
в состоянии данной земельной собственности[1].
Одной из примет нашей экономической жизни при переходе к рынку стал
бурный рост коммерческих банков. Но поскольку рост идет в условиях
сохраняющейся нестабильности в стране, то первостепенное значение в
коммерческих операциях приобретают политические и экономические риски.
Трудно предсказуемость рисков находит свое выражение и в структуре
кредитования (преобладают краткосрочные ссуды), а также очень высоких
процентных ставках.
Потребность в кредитах очень высока. Соответственно необходимы гарантии
их погашения. Одним из основных способов обеспечения кредита, который
широко применяется в рыночной экономике, является залог. Современные
условия развития экономики в стране позволяют возродить к жизни давно
забытый у нас, но один из важнейших инструментов рыночной экономики –
ипотеку.
Ипотека как правовой институт была известна в I - II веках нашей эры
на территории Рима. Еще ранее она появилась в законодательстве Греции,
Древнего Египта. В современном виде ипотека в наибольшей степени развита в
США, Канаде, Англии, Франции, Швеции. В США, например, ипотечный оборот,
исчисляется в сотнях миллиардов долларов. Весь цивилизованный мир давно
признал достоинства ипотеки и не собирается от нее отказываться. И только
у нас, как записано с подкупающей простотой в Большой советской
энциклопедии, ипотеки нет и не может быть ( БСЭ, 2-е изд. Т. 18,
с.378).
Сегодня в нашей стране ипотекой в юридическом смысле
признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного
объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим
земельным участком или правом пользования им. Экономическое значение
ипотеки – это разновидность залога недвижимого имущества с целью
получения ссуды в банке или другой финансовой организации. Любой
гражданин имеет теперь возможность рассматривать свое имущество, и даже
право владения и пользования имуществом и даже право владения и пользования
имуществом в качестве определенной рыночной ценности, реализовать которую
можно на рынке недвижимости. А право залога имущества предприятия, включая
его основные фонды, с последующим обращением в соответствующих случаях к
его взысканию делает рынок недвижимости масштабным и перспективным.
Сложная кризисная социально- экономическая обстановка в стране
чрезвычайно остро проявляет себя в банковском кредитовании. В условиях
спада производства, нестабильности финансов страны, расстроенной денежной
системы резко изменилась структура кредитования. Преобладают краткосрочные
ссуды. Долгосрочный кредит, куда можно отнести и ипотечное кредитование,
выдается банками крайне неохотно из-за повышенных рисков, невозможности их
предсказать. Между тем в условиях нестабильности кредиты для поддержки
производства нужны особенно, как и надежные гарантии, их погашения.
Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения
кредита. По мере развития рыночных отношений в нашей стране потребность в
развитии ипотечного кредита будет возрастать. Однако развитие ипотеки
невозможно без соответствующих экономических условий, например без
существования собственников имущества. Универсальные нормы залогового
право говорят, что закладывать имущество может только собственник кредита
залога.
Сейчас главные фактор, сдерживающий развитие ипотеки, это отсутствие
права частной собственности на землю. Залог зданий, сооружений, земельный
участок, под которыми не принадлежит собственнику данного имущества, не
способствует развитию ипотеки. Земля сама по себя является самым надежным
объектом залога.
Ближайшие перспективы развития ипотечного кредитования будут зависеть
от формирования в Казахстане рынка недвижимости, основные черты которого
уже просматриваются.
Во-первых, это его огромная емкость: стоимость всех предназначенных
сегодня к продаже объектов недвижимости сотнями миллиардов тенге.
Во-вторых, возрос профессионализм его участников. Теперь почти в
каждом сегменте рынка недвижимости имеются бесспорные лидеры,
превосходящие по своей активности и мастерству конкурентов.
В-третьих, многогранность. Сейчас на рынке недвижимости обращаются
квартиры и нежилые помещения, участки под строительство коттеджей и
офисов, объекты незавершенного строительства и права аренды земли,
садовые участки и подряды на строительство.
А возник казахстанский рынок недвижимости всего 3-4 года назад, и
зарождался он как рынок квартир. Рынок недвижимости определяется и
перспективы ипотечного кредитования под ее залог.
Темпы роста цен на все виды недвижимости превосходят темпы роста
курса доллара. Быстрее всего дорожает аренда квартир. Аналогична тенденция
роста стоимости аренды нежилых помещений. Ускоренными темпами дорожают
земельные участки, расположенные в пригородных зонах. Следует учитывать,
что цены на земельные участки имеют ярко выраженную сезонную зависимость.
Зимой этой сектор рынка недвижимости практически замирает, что существенно
ограничивает ликвидность земельных участков.
Общей тенденцией на рынке недвижимости продолжает оставаться
повышение цен, но в различных сегментах рынка темпы подорожания будут
различными. Цены на квартиры, уже сегодня приблизившиеся к пределу
спроса, будут расти все медленнее. Квартиры сейчас дорожают опережающими
темпами, но, вероятно, уже в ближайшие годы произойдет замедление роста
их цен. Темпы роста ставок арендной платы за квартиры и нежилые помещения
уже на протяжении нескольких месяцев текущего года проявляют тенденцию к
замедлению.
Другой важной закономерностью в развитии рынка недвижимости стало
увеличение инвестиционных сделок: приобретение участков под застройку,
зданий под реконструкцию, объектов незавершенного строительства. Благодаря
своей огромной емкости и динамичному росту рынок недвижимости в скором
будущем может стать важным фактором становления ипотечного кредитования под
залог недвижимости.
Большие перспективы развития ипотечной системы связаны с приватизацией
предприятий. Ипотечное кредитование имущественного комплекса
приватизированных предприятий государственной и муниципальной
собственности решает не только экономические собственности решает не
только экономические, но и социальные задачи.
Сам факт приватизации государственного предприятия не гарантирует
трудовому коллективу, например, защиту от банкротства или безработицы.
Наоборот, лишенное государственной поддержки, без дотаций, льготного
кредита, при сверхвысокой процентной ставке по ссудам коммерческих банков
приватизированное предприятие на первых порах остро нуждается в
экономической поддержке, в частности в более дешевом ипотечном кредите.
Большое социально-экономическое значение имеет предусмотренная
законодательством постепенная процедура банкротства. В этом случае если
ипотечные обязательства не исполняются, залогодержатель не вправе сразу
обратить взыскание на находящееся в ипотеке имущество и тем самым разорить
предприятие. Залогодержатель, предоставивший ипотечный кредит, имеет
возможность принять свои меры по оздоровлению финансового положения
предприятия, предусмотренные договором по ипотеке, включая назначение
представителей в руководящие органы, ограничение права распоряжаться
произведенной продукцией и иным имуществом предприятия. Если названные
меры не дали положительных результатов, тогда только кредитор может продать
заложенное предприятие с аукциона как единый комплекс в установленном
законом порядке.
В ипотечных кредитных операциях коммерческих банков и других
кредитных учреждений сделка оформляется с помощью закладной под
недвижимость. Такая закладная является основным обеспечением ипотечного
кредита. Закладная должна содержать пункты обязательств, общие для
кредитных договоров, выплатить сумму долга и процентов. Дополнительные
условия предполагают регулирование выплаты налогов, ремонт и условия
хранения собственности, обязательства по ее использованию. Практически
все закладные можно представить в виде ссуд с погашением в рассрочку. По
ипотеке заемщик обязан погасить сумму взятой ссуды вместе с процентами в
форме ежемесячно вносимых платежей. Ежемесячные платежи могут быть
постоянными, а могут возрастать, что дает возможность скорректировать их
размеры на уровне инфляции.
При ипотечном кредитовании договоры о ссуде и средствах ее
обеспечения иные, чем при других видах кредита, что предполагает
применение особых юридических норм. К важнейшим из них относится право
принудительного удержания имущества за долги. Вещное право на чужую
недвижимость состоит в возможности преимущественного удовлетворения
основного требования на стоимость заложенного имущества. Суть этого права
заключается в том, что в случае невыполнения должником своего
обязательства, например при непогашении ссуды в срок, кредитор может
получить удовлетворение своего требования из стоимости недвижимости,
заложенной в обеспечение данного требования, причем преимущественно перед
другими кредиторами.
Оформление права принудительного удержания имущества за долги может
потребовать значительных затрат времени и сил, а также расходов как от
заимодателя, так и заемщика. Передача права собственности на
недвижимость осуществляется посредством юридического документа, который
называется актом о передаче права собственности; право удержания имущества
за долги может быть передано заимодателю только законным владельцем
собственности. Являясь кредитором, банк или другое кредитное учреждение,
имеющее лицензию на право ипотечного кредитования, должен быть, уверен,
что другие кредиторы не имеют преимущественного, по сравнению с ипотекой,
права наложения ареста на это имущества за долги, например в случае
неуплаты владельцем налогов. Это требует либо услуг адвоката, либо
приобретения полиса о страховании титула собственности. Адвокат
устанавливает и представляет заключение о законном владельце. В заключении
должны быть перечислены все требования или претензии, имеющиеся в отношении
указанного имущества.
Юриспруденция выработала соответствующие нормы: прежде всего так
называемое право следования, согласно которому кредитор сохраняет
залоговое право даже в случае отчуждения предмета залога собственником в
пользу третьих лиц. При этом кредитор может потребовать предмет залога у
всякого владельца или их собственность
Необходимо подчеркнуть, что залог недвижимости – это не способ
приобретения собственности, а лишь форма удовлетворения требований
кредитора из стоимости заложенного имущества. Реализовать свое залоговое
право, т. е. обратить взыскание на заложенное имущество, кредитор может
только в судебном порядке.
Не должно создаваться впечатление, что в случае неуплаты долга
лишение должника права выкупа заложенного имущества является относительно
простой процедурой. Анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования
показывает, что это далеко не так. Согласно юрисдикции, у должника имеется
право выкупа имущества, которое обязательно оговаривается по закладным,
основывается на праве справедливости, что позволяет должнику по закладной
погасить задолженность и тем самым выкупить имущество в течение некоторого
периода до лишения его права выкупа и продажи собственности. Это оговорка
призвана смягчить жесткий закон, который позволяет лишать должника
заложенного имущества.
Обычно законодательством стран, имеющих развитую ипотечную систему,
предусматривается право должника на выкуп имущества после его продажи
в течение периода от двух месяцев до двух лет.
В наших социально-экономических условиях право выкупа имущества и
четко разработанная процедура лишения права выкупа собственности будет
иметь особое значение. Например, абсолютное большинство граждан имеет
одно жилье. Законодательство на приемлет в этом случае его отторжения от
бывшего собственника, поскольку ему будет негде жить. В этом случае
процедура лишения права выкупа может растянуться на неопределенно большой
период, что в условиях гиперинфляции приводит к значительному изменению
имущества в цене. Следовательно, в каждой закладной необходимо оговаривать
наличие права выкупа имущества должника и механизм отторжения
собственности.
Еще одной важной юридической нормой юриспруденции в залоговом праве
является требование конкретности залога. Эта норм предусматривает
выделение строго определенного, конкретного имущества, являющегося
объектом залогового права. Именно конкретность позволяет выделить
заложенное имущество из всей массы имущественного комплекса. Кредитор
поучает право преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимость
данного конкретного имущества должника, а не всей массы его имущества.
Важной юридической нормой, связанной с необходимостью определения
законного права, выступает также гласность залога в ипотечном кредитовании.
Гласность залога – это требование, чтобы обремененность данного третьих
лиц. Эта норм обеспечивается законом путем соответствующей регистрации
недвижимости, как правило, в нотариальном порядке.
В изложенных юридических нормах в основном реализуются принципы
ипотечного кредитования. Анализ отечественного и зарубежного опыта в этой
области позволяет выделить следующие общие принципы ипотечного кредита:
-оставление имущества в руках должника на условиях ограничения прав
собственности;
-определение размера ссуды в виде доли залога;
-получение под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных
ссуд;
-предоставление ссуды с учетом страхования;
-потеря недвижимости или передача ее другому лицу при неуплате
задолженности в срок.
Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в
странах с развитой рыночной экономикой. Многообразны механизмы и схемы их
предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов
зависят от множества факторов, но преобладающим остается объект
кредитования – вид недвижимого имущества.
На основе изложенных ранее принципов и условий ипотечного кредита
рассмотрим виды ипотечных ссуд, уделив основное внимание финансовому
аспекту ипотеки.
Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:
-разработать схему погашения задолженности;
-определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для
должника;
-найти дополнительные условия, которые дают возможность более
обоснованно выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.
Решение этих проблем зависит от выбранного вида ипотечной ссуды и от
конкретных условий ее выдачи:
Рассмотрим следующие схемы ипотечных ссуд:
-типовая (стандартная) ипотечная ссуда;
-ссуда с ростом платежей;
-ипотека с периодическим увеличением суммы взносов;
-ипотека с изменяющейся суммой выплат;
-ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой;
-ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;
-ипотека с переменной процентной ставкой;
-ссуда с дележом прироста стоимости имущества:
-ссуда по закладной с обратным аннуитетом.
Типовая (стандартная) ипотечная ссуда. В начале операции по данной
ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитор) некоторую сумму,
например при строительстве дома. Далее он погашает задолженность
равными, обычно ежемесячными, взносами, которые идут на погашение
основной суммы задолженности. К концу обусловленного договором срока
долг должен быть погашен полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В
некоторых странах, например, США, он достигает 30 лет. Платежи по
обслуживанию долга вносятся в конце определенного периода или в его
начале.
Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много
модификаций, предусматривающих повышение ее гибкости в учете потребностей,
как кредитора, так и должника.
В практике разных стран применяются и нетрадиционные схемы ипотеки.
Большинство из них преследует цель снизить уровень выплат должника на
начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по
погашению долга на более поздние этапы.
Существенное влияние на выбор таких схем ипотечного кредитования в
нашей стране, очевидно, будут оказывать темпы инфляции и уровень доходов на
селения.
Модификация типовой схемы предоставления ипотечной ссуды со снижением
уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны
привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем
(начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при
строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям прежде всего
следует отнести ссуду с ростом платежей.
Ссуда с ростом платежей обычно предусматривает постоянный рост
доходов должника в первые пять или десять лет. Взносы в оставшемся периоде
погашения ссуды постоянны. В итоге эта схема погашения приводит к тому, что
в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы,
необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина
основного долга некоторые время увеличивается, а далее – уменьшается.
Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.
Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов.
Эта модификация близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по
согласованной схеме каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.
Ипотека с изменяющейся суммой выплат. При такой форме
предоставления ипотечного кредита предполагается наличие льготного
периода, в котором должник выплачивает только проценты. Такой способ
распределения платежной нагрузки естественно дает наибольший эффект в
отношении временного сдвига платежей.
В последние годы практикуются более сложные схемы ипотечного
кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными
для клиентов.
В целях стимулирования развития ипотечного кредитования в Казахстане
Национальный Банк проводит непрерывную работу с клиентами по
совершенствованию правовой базы[2].
Ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой.
Данная схема ипотечного кредитования объединяет черты традиционной ипотеки
(для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодателя). При этой
схеме покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и,
кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по
схеме ссуды с ростом платежей, соответственно на начальных этапах они
будет меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной
схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток
средств на этом счете уменьшает фактический размер задолженности. В первое
время срока сделки при небольших уровнях взносов общий размер
задолженности может увеличиваться, затем будет сокращаться[3].
В настоящее время долгосрочный кредит в нашей стране практически
коммерческими банками не выдается, Ипотечная ссуда выдается на
длительные сроки, а это даже в условиях стабильной экономики связанно с
определенным риском, в том числе и с риском изменения уровня процентной
ставки. Определенную страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с
периодическим пересмотром процентной ставки.
При этой схеме ипотечного кредитования предполагается, что стороны,
заключающие сделку, каждые 3-5 лет возобновляют кредит на основе
пересмотренного уровня процентной ставки. Подобным образом происходит
среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и
создается возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям фондового
рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и
Англии. В социально-экономических условиях нашей страны при наличии
гиперинфляции и чрезвычайно высоких и динамично меняющихся процентных
ставок за кредит ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки
также имеют перспективы своего применения в практике ипотечного
кредитования.
Учет нестабильности на фондовом рынке преследует цель применения
ипотеки с переменной процентной ставкой. При такой схеме ипотечного
кредитования уровень ставки фиксируется в договоре в виде конкретной
величины. Он привязывается к какому-либо финансовому показателю или
индексу. Пересмотр ставки обычно осуществляется один раз в полугодие. В
наших нестабильных экономических условиях это можно делать раз в квартал.
Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается
допустимая норма коррекции, обычно не боле двух процентов. Оговаривается и
минимальная величина корректировки. Недостатком двух последних схем
ипотечного кредитования является то, что они не позволяют определить
будущий уровень процентной ставки, поэтому для них нельзя разработать
полный план погашения задолженности на момент заключения договора.
В странах, широко применяющих ипотеку, проблему инфляции в связи с
выдачей ипотечной ссуды пытаются решить с помощью ссуд с дележом прироста
имущества. Эти ссуды, например в США, широко распространились в 80-х
годах. При такой схеме ипотечного кредитования стороны при заключении
договора предусматривают предоставление кредитором ссуды по сниженной
процентной ставке. В свою очередь должник уступает ему часть инфляционного
повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставки
снижается на одну треть по сравнению с рыночной. Такая же часть стоимости
залога имущества выплачивается кредитору в виде компенсации.
В США получил распространение еще один вид ипотеки, предназначенный
главным образом для заклада жилищ пожилыми домовладельцами. Он называется
закладная с обратным аннуитетом. Такая схема ипотечного кредитования
нацелена на систематическое получение некоторого дохода от заклада дома
его владельцем. Операция напоминает продажу имущества с получением
цены имущества в рассрочку. Изложенная схема ипотечного кредитования
имеет экономические и социальные условия ее применения в нашей стране.
Этому способствует приватизация жилья при наличии низкого жизненного
уровня пенсионеров, владельцев этого жилья.
Обоснованный выбор наиболее целесообразного применения схем
ипотечного кредитования исходит не только из принципов ипотеки и видов
ипотечных ссуд. Большое значение для нас имеет целевая направленность
применения ипотеки.
Становление и развитие в современном Казахстане ипотечного
кредитования неразрывно связано с созданием системы учреждений,
обслуживающих ипотеку.
Под ипотечной системой будем понимать совокупность учреждений,
занимающихся как непосредственно ипотечным кредитованием, так и
обслуживающих механизм выдачи кредита под недвижимость.
Элементами инфраструктуры современной ипотечной системы Казахстана
должны стать:
1. Единая система обязательной регистрации объектов недвижимости
(земля, жилье, производственные объекты недвижимости).
2. Специализированные учреждения по оценке недвижимости.
3. Государственные банки, осуществляющие регулирование и контроль за
механизмом ипотечного кредитования.
4. Специализированные ипотечные банки.
5. Прочие коммерческие банки.
6. Небанковские финансовые институты.
7. Внебюджетные фонды.
8. Страховые компании.
9. Ссуды.
Целесообразность такой структуры ипотечных учреждений подтверждается
практикой ипотечного кредитования, как в Казахстане, так и в различных
странах мира[4].
К концу 1999 года в Казахстане сложились позитивные
предпосылки для реальной разработки нормативно-правовой базы
внедрения ипотечного кредитования и программ жилищного
строительства. Была создана межведомственная рабочая группа,
результатом работы которой, по словам Г.А.Марченко, стала
утвержденная Правительством Концепция долгосрочного финансирования
жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования
в Республике Казахстан.[5]
1.2. Ипотечное кредитование как способ обеспечения
доступности жилья.
Ипотечное кредитование является механизм, призванным решить одно
из важнейших противоречий сферы недвижимости, между стоимостью объектов
недвижимого имущества и уровнем текущих доходов покупателей недвижимости.
В таком случае приобретение жилья за счет текущих доходов покупателя
недвижимости невозможно. Чем больше развита система ипотечного
кредитования, тем больше масштабы рыночного оборота недвижимости. В
этой связи, возникают хорошие предпосылки для расширения кредитно-
финансовой сферы платежеспособного спроса населения на рынке жилья за
счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации денег
посредством запуска и развития системы долгосрочного ипотечного
кредитования.
В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства,
решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и
стимулирования строительства жилья, постановлением Правительства
Республики Казахстан № 1290 от 21 августа 2000 года была одобрена
Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития
системы ипотечного кредитования.
Целью долгосрочного ипотечного кредитования является создание
эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем
граждан со стабильными доходами, основной на рыночных принципах
приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств и
долгосрочных ипотечных кредитов. При этом залогом по кредиту является то
жилье, которое и было куплено на сумму кредита.
В этой связи возникла потребность в создании финансовой структуры,
которая осуществляла бы рефинансирование банков и удовлетворяла бы их
потребности в ликвидности за счет долгосрочного заимствования. В целях
практической реализации поставленных задач Национальным Банком Республики
Казахстан было принято решение о создании подобной структуры – ЗАО
Казахстанская Ипотечная Компания, единственным акционером которой на
сегодняшний день является Национальный Банк.
Основными направлениями деятельности Компании является приобретение
у банков- кредиторов долгосрочных ипотечных кредитов и эмиссия ценных
ипотечных бумаг, обеспеченных этими кредитами.
Одним из важных моментов становится стандартизация процедур выдачи и
обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности
заемщиков, финансовых инструментов для привлечения средств. Иначе говоря,
на первичном и вторичном рынках должны работать только строго
соответствующие установленным стандартам рыночные ипотечные кредиты.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита в банке состоит
из нескольких основных частей:
1. этап предварительной квалификации заемщика,
2. оценка кредитоспособности заемщика ( андеррайтинг),
3. оценка жиль, как предмета ипотеки,
4. этап заключения договоров,
а) этап проведения расчета с продавцом жилья,
б) этап страхования приобретенного жилья.
в) заключение договора ипотеки.
Основным направлением ипотечного кредитования в рамках проекта
Компании является предоставление кредитов в национальной валюте тенге.
Сумма кредита представляется до 70 % от стоимости жилья, которое
планируется приобрести, т.е. заемщик, обратившийся за кредитом, должен
располагать собственными деньгами, необходимыми для оплаты части
жилья в объеме от 30 % стоимости жилья.
Следует иметь в виду, что сумма кредита может составлять до 85 %
рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога,
при условии страхования правовой ответственности за выплату части суммы
первоначального взноса в размере до 15 % стоимости жилья. При этом
заемщик вносит первоначальных взнос в переделах 15 и выше процентов от
стоимости жилья за счет собственных средств.
Приобретенное в кредит жилье служит обеспечением кредита. Оно
должно быть свободно от всех ограничений и обременении, не должно быть
заложено в обеспечение иного обязательства. Кроме того общим требованием
является следующее условие: сумма ежемесячных платежей по кредиту не
должна превышать 35 % дохода заемщика. Если заемщик имеет иные
обязательства, ежемесячная сумма его выплат по обязательствам, включая
платеж по кредиту, не должна превышать 40 % его дохода. Кредит и
вознаграждение по нему выплачиваются в виде аннуитетных платежей, которые
включают полный платеж по выплате вознаграждения, начисляемого на остаток
основного долга, а также часть основного долга по кредиту. При этом все
ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке являются равными
на весь кредитный период, что удобно как для заемщика, так и для
кредитора.
Компания устанавливает критерии соответствия банков-партнеров
требованиям в части:
1. Финансовой устойчивости партнеров, наличия лицензии на проведение
банковских и иных операций, участия в системе обязательного коллективного
гарантирования (страхования) вкладов (депозитов) физических лиц, выполнения
установленных Национальным Банком пруденциальным нормативов и иных
обязательных к выполнению норм и лимитов;
1. Квалификации персонала, задействованного в предоставлении и обслуживании
ипотечных жилищных кредитов. В структурном подразделении банка,
ответственном за выдачу и обслуживание, должно быть, не менее двух
специалистов, прошедших курс обучения по программе ипотечного
жилищного кредитования и получивших соответствующий сертификат.
2. Квалификация персонала, задействованного в предоставлении и
обслуживании ипотечных жилищных кредитов. В структурном подразделении
банка, ответственном за выдачу и обслуживание, должно быть, не менее
двух специалистов, прошедших курс обучения по программе ипотечного
жилищного кредитования и получивших соответствующий сертификат.
3. Внутренней документации, регламентирующей предоставление и обслуживание
ипотечных жилищных кредитов, оценки риска не возврата (андеррайтинга) и
управления рисками в процессе выдачи и обслуживания ипотечных жилищных
кредитов.
Банк, пожелавший участвовать в реализации программы по выдаче ипотечных
кредитов, подает в Компанию заявку на совместную деятельность, далее это
закрепляется генеральным соглашением между Компанией и банком, где
устанавливаются совместные действия сторон.
После вступления в силу генерального соглашения, стороны
проводят предварительную работу по согласованию предстоящего приобретения
ипотечных жилищных кредитов Компанией.
Покупка ипотечного жилищного кредита оформляется Компании ипотечного
свидетельства с совершением на нем передаточной надписи в пользу Компании
и отдельным договором покупки и обратного выкупа и ипотечного
свидетельства либо подписанием договора цессии. Право требования по
кредитному договору, а также по договору ипотеки переходит к Компании в
день государственной регистрации покупки ипотечного жилищного кредита,
далее банк-партнер передает Компании по акту приема – передачи дел все
правоустановливающие и иные документы, формирующие кредитное досье.
Компания заключает с банком-партнером договор обслуживания
ипотечных жилищных кредитов, приобретенных Компанией. Предметом договора
обслуживания является обслуживание ипотечных жилищных кредитов,
принадлежащих Компании. Предметом договора обслуживание является
обслуживание ипотечных жилищных кредитов.
В рамках договора обслуживания банк-партнер осуществляет следующие
основным функции:
1) принимает от заемщиков платежей по обслуживаемым ипотечным жилищным
кредитам;
2) в установленные сроки перечисляет на корреспондентский счет Компании
платежи, поступающие в пользу Компании;
3)осуществляет контроль за надлежащим и своевременным исполнением
заемщиками обязательств по кредитным договорам;
4)осуществляет контроль за состоянием предмета ипотеки.
Бухгалтерский учет ЗАО Казахстанская Ипотечная Компания
осуществляется на основе плана счетов бухгалтерского учета банков
второго уровня, утвержденного постановлением правления Национального
Банка Республики Казахстан № 412 от 15 ноября 2000 года.
Учет ипотечных жилищных займов Компании осуществляется в
соответствии с разработанным Компанией Временным положением о порядке
учета ипотечных жилищных займов, права требования, по которым
приобретаются закрытым акционерным обществом Казахстанская ипотечная
Компания.
Приобретение Компанией ипотечных жилищных займов у банков-партнеров
производится по договорной цене, которая включает в себя сумму
непогашенного основного долга.
Сумма вознаграждения, начисленного с момента выдачи ипотечного
жилищного займа либо с даты последнего платежа, при наличии такового,
до даты поступления денег от Компании на корреспондентский счет банка-
партнера в счет приобретения прав требований по этому, ипотечному
жилищному займу, удерживается банком-партнером из суммы первого
платежа, произведенного заемщиком с момента поступления денег от
Компании на корреспондентский счет банка-партнера.
Расчет суммы вознаграждения, начисленного по ипотечному
жилищному займу, производится по формуле:
А=К*100360*30,
где А- сумма вознаграждения, начисленного по ипотечному жилищному
займу до даты поступления денег от Компании и причитающегося банку-
партнеру, выдавшему ипотечный жилищный заем;
К- остаток основного долга по ипотечному жилищному займу на
начало отчетного периода;
В- годовая ставка вознаграждения по ипотечному жилищному займу.
При этом расчет причитающейся банку-партнеру за неполный месяц
доли вознаграждения, начисленного по ипотечному займу, производится по
формуле:
А=К*В100360*30С*D,
где А-сумма вознаграждения, начисленного по ипотечному жилищному
займу до даты поступления денег от Компании и причитающегося банку-
партнеру, выдавшему ипотечный жилищный заем;
К- остаток основного долга по ипотечному жилищному займу на начало
отчетного периода;
В- годовая ставка вознаграждения по ипотечному жилищному займу;
С - количество календарных дней в месяце, в котором уступлены права
требования по ипотечному жилищному займу;
D – фактическое количество календарных дней пользования ипотечным
жилищным займом банка-партнера, выдавшего ипотечный жилищный заем в
периоде, за который начисляется вознаграждение.
В отдельных случаях сумму, выплачиваемая Компанией банку-партнеру,
может быть ниже либо выше размера основного долга (дисконт, премия).
Размер дисконта (премии) зависит от условий выдачи ипотечного жилищного
займа (срок кредита, вид и размер ставки вознаграждения по займу
(фиксированная, плавающая)) ставок вознаграждения по привлекаемым
Компанией обязательствам.
Компания не позднее 3-х рабочих дней с даты регистрации ипотечного
свидетельства и договора обратного выкупа перечисляет на
корреспондентский счет баку-партнеру договорную сумму.
Вознаграждение, начисленное до фактического получения денег на
корреспондентский счет банка-партнера, является доходом банка-партнера.
Ежемесячно Компанией производится начисление вознаграждения банку-
партнеру по договору обслуживания ипотечных жилищных займов, которое
включает в себя плату за обслуживание займов и обязательство
обратного выкупа оп ним. Размер вознаграждения оговаривается
сторонами в договоре обслуживания и в договоре покупки обратного
выкупа либо в договоре цессии и устанавливается в процентном
соотношении от остатка основного долга по ипотечного жилищного займу.
Расчет сумм вознаграждения банка-партнера производится по
следующей формуле:
Е=К*(I+R) 100 12 * N,
где Е – сумма вознаграждения банку-партнеру по договору
обслуживания ипотечных жилищных займов, за отчетный период;
К – остаток основного долга по ипотечному жилищному займу
На начало отчетного периода;
I-годовая ставка вознаграждения за обслуживания ипотечных жилищных
займов;
R-годовая ставка вознаграждения за обязательство обратного выкупа;
N – число месяцев в отчетном периоде.
Начисление вознаграждения банку-партнеру, осуществляющему обслуживание
ипотечных жилищных займов, за неполный месяц производится по формуле:
А=K*( I+R) 100 360* 30 C* D,
Где А- сумма вознаграждения за расчетный период;
К- остаток основного долга по ипотечному жилищному займу на начало
отчетного периода;
I-годовая ставка вознаграждения за обслуживание ипотечных жилищных
займов;
R- годовая ставка вознаграждения за обязательство обратного выкупа;
C- количество календарных дней в отчетном периоде;
D-фактическое количество календарных дней в периоде, за который
начисляется вознаграждение.
Учет в банках-партнерах ведется на основании рекомендаций Национального
Банка Казахстан по отражению в бухгалтерском учете банками второго
уровня операций по ипотечных жилищных займам № 24211 23 от 10.01.02
года.
Банк-партнера, осуществляющий обслуживание ипотечных жилищных займов,
ежемесячно, не позднее 2-го числа текущего месяца перечисляет Компании
платежи, полученные по ипотечным жилищным займам ( за минусом
причитающегося вознаграждения за обслуживание ипотечных жилищных займов
и обязательство обратного выкупа). К платежному поручению прилагается
расшифровка платежей с указанием реквизитов заемщика.
Если заемщиком осуществлен платеж по ипотечному жилищному займу в
сумме ниже установленной графиком платежей, то полученная сумма, в первую
очередь, направляется на выплату платежей Компании, оставшаяся часть-
на выплату вознаграждения банку-партнеру.
При неисполнении либо ненадлежащим исполнении требований по ипотечным
жилищным займам возникает процесс обратного выкупа.
Обратной выкуп банком-партнером у Кампании ипотечных жилищных займов
производится по цене, включающей в себя сумму непогашенного остатка
основного долга по ипотечному жилищному займу, начисленного по ним на
день обратного выкупа вознаграждения, а так же пени и штраф, при наличии
таковых.
В случае обратного выкупа банк-партнер не позднее 3-х рабочих дней
перечисляется на указанный Компанией счет стоимость ипотечного жилищного
займа на оставшуюся сумму основного долга по займу.
Вознаграждение, начисленное до фактического поступления денег на
указанный счет Компании, является доходом Компании.
В настоящее время Компания подключена к Межбанковской системе
перевода денег (МСПД) и самостоятельно производит взаиморасчеты с банками-
партнерами по ипотечным жилищным займам.
Внедрено в опытную и промышленную эксплуатацию программное
обеспечение автоматизированной информационной системы Банковское
Сервисное Бюро, разработаны выходные формы отчетности и совместно
проводится работа по усовершенствованию программного обеспечения
ипотечных жилищных займов.
Казахстанская Ипотечная Компания прошла период становления. В
настоящее время завершен плотный проект, реализованный в городах
Астана и Алматы. Теперь перед Компанией стоит задача о расширении своей
деятельности в сфере ипотечного кредитования в целом по республике, а
именно в следующих регионах: городе Алматы и Алматинской области,
городах Астана, актау, Актобе, Атырау, Жезказган, Караганда, Кокшетау,
Павлодар, Уральск, Усть-Каменогорск, Шымкеент.
С 1 июня 2002 года, Компани приобритають ипотечные кредиты по новой
схеме, основанной на котировочных ставках. Более гибкая ценовая политика
позволит максимально заинтересовать банки и небанковские организации в
увеличении своих инвестиций в жилищную сферу и сделать ипотечные кредиты
доступными для населения всех регионов страны.[6]
II.Развитие системы ипотечного кредитования в Республике
Казахстан
2.1. Развитие системы ипотечного кредитования.
В настоящее время для Республики Казахстан формирование системы
ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений
жилищного политики. Оно создает условия для приобретения жилья в
собственность на рынке и ориентировано на наиболее экономически активную
часть населения. При этом ипотечное кредитования должно развиваться с
учетом доходов населения в сочетании с другими инструментами решения
жилищной проблемы[7]
Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность
ипотечных кредитных институтов и элементов инфраструктуры, а также
отношений между ними, обеспечивающих осуществление кредитования под залог
недвижимости.
Система долгосрочного ипотечного кредитования, в сущности, является
одними из многочисленных способов финансирования жилищного строительства.
Общим для всех этих способов является подразделение на два крупных и
функционально дополняющих друг друга сегмента – первичный и вторичный
рынки.
Первичный рынок - это сегмент общего кредитного рынка, непосредственно
охватывающий деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по
кредитованию конкретных физических и юридических лиц под залог
недвижимого имущества. Данный сегмент рынка практически идентичен для
большинства модификаций систем ипотечного кредитования. Главный субъект на
данном рынке – кредитные учреждения и их клиенты-заемщики. Важным
инструментом, с помощью и посредством которого строятся отношения между
субъектами первичного рыка, является кредитный договор, который принято
также называть Закладной.
Вторичный рынок – сегмент общего кредитно-финансового рынка, в котором
происходит формирование ресурсов для совокупного кредитного портфеля
ипотечной системы как за счет простого обращения закладных на рынке, так и
трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные
ценные бумаги – секьюритизации, и размещение их среди инвесторов.
Основной целью организации и функционирования данного рынка является
удешевление кредитных ресурсов для конечных потребителей, что должно быть
приоритетным при принятии решений в рамках данного рынка. Удешевление
достигается за счет предоставления дополнительных ресурсов для субъектов
ипотечного кредитования – банков, путем выкупа у них ипотечных кредитов
на определенных условиях или предоставления гарантий. В зависимости от
способа получения ресурсов для рефинансирования банками кредиторами и
различаются модели ипотечного кредитования.
В рамках системы долгосрочного ипотечного кредитования существует
две основные модификации, различия между которыми будут изложены ниже. В
англоязычной терминологии данная система называется Система ипотечных
облигаций (Mortgage Bond System) с эмиссией ипотечных облигаций (Secured
Mortgage Bonds), в Европе принята и американская ипотечная система
Mortgage Basked Securities.
Европейская модификация системы предполагает немалую самостоятельность
банков в вопросах выпуска облигаций и большей частью не требует каких-
либо государственных ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
