Развитие системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 60 страниц
В избранное:

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

Понятие ипотечного кредитования. 5

1. 1. Ипотечное кредитование: понятие и особенности. 5

1. 2 Ипотечное кредитование как способ обеспечения доступности жилья. 1

Развитие системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. 2Развитие системы ипотечного кредитования. 2

2. Ипотечные ценные бумаги как источник жилищного кредитования. 44

III. Проблемы и перспективы развития рынка испотечного кредитования в Республике Казахстан. 4

3. 1. Актуальные проблемы становления ипотечного кредитования в Республики Казахстан. 4

3. 2. Жилищное кредитование: система строй сбережений и перспективы ее развития в Казахстане. 5

3. 3. Долгосрочная перспектива рынка ипотечного кредитования. 6

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 6

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. 6

ВВЕДЕНИЕ

Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредита. Актуальность проблем ипотечного кредитования в Казахстане вызвано тем обстоятельством, что формирование системы ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений жилищно политики. Поскольку среди важнейших социально-экономических проблем подъема экономики Казахстана обеспечение населения жильем является едва ли не самой злободневной. Государство пока не в состоянии выполнить эту задачу за счет бюджета. Механизм развития долгосрочного кредитования позволит успешнее решть проблему поиска дополнительных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства.

Ипотечное кредитованиесоздает условия для приобретения жилья в собственность и стимулирует равития рынка недвижимости. По мере развития рыночных отношений в нашей стране потребност ь в развитии ипотечного кредитовани будет возрастать. Чем больше развита система ипотечного кредитования, тем больше масштабы рыночного оборота недвижимости.

Сегодня в Казахстанепостепенно налаживается хорошие предпосылки для расширения кредитно-финансовой сферы на рынке жилья, за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации денег, посредством запуска и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Целью долгосрочного ипотечного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со стабильными доходами основаной на рыночных принципах приобретения жиль за счет собственных средств.

Однако , развитие ипотеки невозможно без соответствующих экономических условий, например без существования собственников имущества.

В моей дипломной работе будут рассматриваться экономические, теоретические аспекты ипотечного кредитования в Республике Казахстан и анализируется в целом перспектива развити рынка ипотечного кредитования.

Целью и основнойзадачей моей дипломной работы является изучение особенности ипотечного кредитования в Казахстане и анализактуальных пробле системы ипотечного кредитования, а также оценка перспективы ее развития.

I. Понятие ипотечного кредитования.

1. 1. Ипотечное кредитование: понятие и особенности.

Термин «ипотека» не изобретение предприимчивых капиталистов, настойчиво растущих за рынок. Впервые он появился в Греции в начале VI в. до. э. И уже тогда связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежавшей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности1.

Одной из примет нашей экономической жизни при переходе к рынку стал бурный рост коммерческих банков. Но поскольку рост идет в условиях сохраняющейся нестабильности в стране, то первостепенное значение в коммерческих операциях приобретают политические и экономические риски. Трудно предсказуемость рисков находит свое выражение и в структуре кредитования (преобладают краткосрочные ссуды), а также очень высоких процентных ставках.

Потребность в кредитах очень высока. Соответственно необходимы гарантии их погашения. Одним из основных способов обеспечения кредита, который широко применяется в рыночной экономике, является залог. Современные условия развития экономики в стране позволяют возродить к жизни давно забытый у нас, но один из важнейших инструментов рыночной экономики - ипотеку.

Ипотека как правовой институт была известна в I - II веках нашей эры на территории Рима. Еще ранее она появилась в законодательстве Греции, Древнего Египта. В современном виде ипотека в наибольшей степени развита в США, Канаде, Англии, Франции, Швеции. В США, например, ипотечный оборот, исчисляется в сотнях миллиардов долларов. Весь цивилизованный мир давно признал достоинства ипотеки и не собирается от нее отказываться. И только у нас, как записано с подкупающей простотой в Большой советской энциклопедии, « ипотеки нет и не может быть» ( БСЭ, 2-е изд. Т. 18, с. 378) .

Сегодня в нашей стране ипотекой в юридическом смысле признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Экономическое значение ипотеки - это разновидность залога недвижимого имущества с целью получения ссуды в банке или другой финансовой организации. Любой гражданин имеет теперь возможность рассматривать свое имущество, и даже право владения и пользования имуществом и даже право владения и пользования имуществом в качестве определенной рыночной ценности, реализовать которую можно на рынке недвижимости. А право залога имущества предприятия, включая его основные фонды, с последующим обращением в соответствующих случаях к его взысканию делает рынок недвижимости масштабным и перспективным.

Сложная кризисная социально- экономическая обстановка в стране чрезвычайно остро проявляет себя в банковском кредитовании. В условиях спада производства, нестабильности финансов страны, расстроенной денежной системы резко изменилась структура кредитования. Преобладают краткосрочные ссуды. Долгосрочный кредит, куда можно отнести и ипотечное кредитование, выдается банками крайне неохотно из-за повышенных рисков, невозможности их предсказать. Между тем в условиях нестабильности кредиты для поддержки производства нужны особенно, как и надежные гарантии, их погашения.

Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредита. По мере развития рыночных отношений в нашей стране потребность в развитии ипотечного кредита будет возрастать. Однако развитие ипотеки невозможно без соответствующих экономических условий, например без существования собственников имущества. Универсальные нормы залогового право говорят, что закладывать имущество может только собственник кредита залога.

Сейчас главные фактор, сдерживающий развитие ипотеки, это отсутствие права частной собственности на землю. Залог зданий, сооружений, земельный участок, под которыми не принадлежит собственнику данного имущества, не способствует развитию ипотеки. Земля сама по себя является самым надежным объектом залога.

Ближайшие перспективы развития ипотечного кредитования будут зависеть от формирования в Казахстане рынка недвижимости, основные черты которого уже просматриваются.

Во-первых, это его огромная емкость: стоимость всех предназначенных сегодня к продаже объектов недвижимости сотнями миллиардов тенге.

Во-вторых, возрос профессионализм его участников. Теперь почти в каждом сегменте рынка недвижимости имеются бесспорные лидеры, превосходящие по своей активности и мастерству конкурентов.

В-третьих, многогранность. Сейчас на рынке недвижимости обращаются квартиры и нежилые помещения, участки под строительство коттеджей и офисов, объекты незавершенного строительства и права аренды земли, садовые участки и подряды на строительство.

А возник казахстанский рынок недвижимости всего 3-4 года назад, и зарождался он как рынок квартир. Рынок недвижимости определяется и перспективы ипотечного кредитования под ее залог.

Темпы роста цен на все виды недвижимости превосходят темпы роста курса доллара. Быстрее всего дорожает аренда квартир. Аналогична тенденция роста стоимости аренды нежилых помещений. Ускоренными темпами дорожают земельные участки, расположенные в пригородных зонах. Следует учитывать, что цены на земельные участки имеют ярко выраженную сезонную зависимость. Зимой этой сектор рынка недвижимости практически замирает, что существенно ограничивает ликвидность земельных участков.

Общей тенденцией на рынке недвижимости продолжает оставаться повышение цен, но в различных сегментах рынка темпы подорожания будут различными. Цены на квартиры, уже сегодня приблизившиеся к пределу спроса, будут расти все медленнее. Квартиры сейчас дорожают опережающими темпами, но, вероятно, уже в ближайшие годы произойдет замедление роста их цен. Темпы роста ставок арендной платы за квартиры и нежилые помещения уже на протяжении нескольких месяцев текущего года проявляют тенденцию к замедлению.

Другой важной закономерностью в развитии рынка недвижимости стало увеличение инвестиционных сделок: приобретение участков под застройку, зданий под реконструкцию, объектов незавершенного строительства. Благодаря своей огромной емкости и динамичному росту рынок недвижимости в скором будущем может стать важным фактором становления ипотечного кредитования под залог недвижимости.

Большие перспективы развития ипотечной системы связаны с приватизацией предприятий. Ипотечное кредитование имущественного комплекса приватизированных предприятий государственной и муниципальной собственности решает не только экономические собственности решает не только экономические, но и социальные задачи.

Сам факт приватизации государственного предприятия не гарантирует трудовому коллективу, например, защиту от банкротства или безработицы. Наоборот, лишенное государственной поддержки, без дотаций, льготного кредита, при сверхвысокой процентной ставке по ссудам коммерческих банков приватизированное предприятие на первых порах остро нуждается в экономической поддержке, в частности в более дешевом ипотечном кредите.

Большое социально-экономическое значение имеет предусмотренная законодательством постепенная процедура банкротства. В этом случае если ипотечные обязательства не исполняются, залогодержатель не вправе сразу обратить взыскание на находящееся в ипотеке имущество и тем самым разорить предприятие. Залогодержатель, предоставивший ипотечный кредит, имеет возможность принять свои меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором по ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы, ограничение права распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом предприятия. Если названные меры не дали положительных результатов, тогда только кредитор может продать заложенное предприятие с аукциона как единый комплекс в установленном законом порядке.

В ипотечных кредитных операциях коммерческих банков и других кредитных учреждений сделка оформляется с помощью закладной под недвижимость. Такая закладная является основным обеспечением ипотечного кредита. Закладная должна содержать пункты обязательств, общие для кредитных договоров, выплатить сумму долга и процентов. Дополнительные условия предполагают регулирование выплаты налогов, ремонт и условия хранения собственности, обязательства по ее использованию. Практически все закладные можно представить в виде ссуд с погашением в рассрочку. По ипотеке заемщик обязан погасить сумму взятой ссуды вместе с процентами в форме ежемесячно вносимых платежей. Ежемесячные платежи могут быть постоянными, а могут возрастать, что дает возможность скорректировать их размеры на уровне инфляции.

При ипотечном кредитовании договоры о ссуде и средствах ее обеспечения иные, чем при других видах кредита, что предполагает применение особых юридических норм. К важнейшим из них относится право принудительного удержания имущества за долги. Вещное право на чужую недвижимость состоит в возможности преимущественного удовлетворения основного требования на стоимость заложенного имущества. Суть этого права заключается в том, что в случае невыполнения должником своего обязательства, например при непогашении ссуды в срок, кредитор может получить удовлетворение своего требования из стоимости недвижимости, заложенной в обеспечение данного требования, причем преимущественно перед другими кредиторами.

Оформление права принудительного удержания имущества за долги может потребовать значительных затрат времени и сил, а также расходов как от заимодателя, так и заемщика. Передача права собственности на недвижимость осуществляется посредством юридического документа, который называется актом о передаче права собственности; право удержания имущества за долги может быть передано заимодателю только законным владельцем собственности. Являясь кредитором, банк или другое кредитное учреждение, имеющее лицензию на право ипотечного кредитования, должен быть, уверен, что другие кредиторы не имеют преимущественного, по сравнению с ипотекой, права наложения ареста на это имущества за долги, например в случае неуплаты владельцем налогов. Это требует либо услуг адвоката, либо приобретения полиса о страховании титула собственности. Адвокат устанавливает и представляет заключение о законном владельце. В заключении должны быть перечислены все требования или претензии, имеющиеся в отношении указанного имущества.

Юриспруденция выработала соответствующие нормы: прежде всего так называемое « право следования», согласно которому кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения предмета залога собственником в пользу третьих лиц. При этом кредитор может потребовать предмет залога у всякого владельца или их собственность

Необходимо подчеркнуть, что залог недвижимости - это не способ приобретения собственности, а лишь форма удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного имущества. Реализовать свое залоговое право, т. е. обратить взыскание на заложенное имущество, кредитор может только в судебном порядке.

Не должно создаваться впечатление, что в случае неуплаты долга лишение должника права выкупа заложенного имущества является относительно простой процедурой. Анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования показывает, что это далеко не так. Согласно юрисдикции, у должника имеется право выкупа имущества, которое обязательно оговаривается по закладным, основывается на праве справедливости, что позволяет должнику по закладной погасить задолженность и тем самым выкупить имущество в течение некоторого периода до лишения его права выкупа и продажи собственности. Это оговорка призвана смягчить жесткий закон, который позволяет лишать должника заложенного имущества.

Обычно законодательством стран, имеющих развитую ипотечную систему, предусматривается право должника на выкуп имущества после его продажи в течение периода от двух месяцев до двух лет.

В наших социально-экономических условиях право выкупа имущества и четко разработанная процедура лишения права выкупа собственности будет иметь особое значение. Например, абсолютное большинство граждан имеет одно жилье. Законодательство на приемлет в этом случае его отторжения от бывшего собственника, поскольку ему будет негде жить. В этом случае процедура лишения права выкупа может растянуться на неопределенно большой период, что в условиях гиперинфляции приводит к значительному изменению имущества в цене. Следовательно, в каждой закладной необходимо оговаривать наличие права выкупа имущества должника и механизм отторжения собственности.

Еще одной важной юридической нормой юриспруденции в залоговом праве является требование конкретности залога. Эта норм предусматривает выделение строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное имущество из всей массы имущественного комплекса. Кредитор поучает право преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимость данного конкретного имущества должника, а не всей массы его имущества.

Важной юридической нормой, связанной с необходимостью определения законного права, выступает также гласность залога в ипотечном кредитовании. Гласность залога - это требование, чтобы обремененность данного третьих лиц. Эта норм обеспечивается законом путем соответствующей регистрации недвижимости, как правило, в нотариальном порядке.

В изложенных юридических нормах в основном реализуются принципы ипотечного кредитования. Анализ отечественного и зарубежного опыта в этой области позволяет выделить следующие общие принципы ипотечного кредита:

-оставление имущества в руках должника на условиях ограничения прав собственности;

-определение размера ссуды в виде доли залога;

-получение под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;

-предоставление ссуды с учетом страхования;

-потеря недвижимости или передача ее другому лицу при неуплате задолженности в срок.

Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой. Многообразны механизмы и схемы их предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов зависят от множества факторов, но преобладающим остается объект кредитования - вид недвижимого имущества.

На основе изложенных ранее принципов и условий ипотечного кредита рассмотрим виды ипотечных ссуд, уделив основное внимание финансовому аспекту ипотеки.

Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:

-разработать схему погашения задолженности;

-определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для должника;

-найти дополнительные условия, которые дают возможность более обоснованно выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.

Решение этих проблем зависит от выбранного вида ипотечной ссуды и от конкретных условий ее выдачи:

Рассмотрим следующие схемы ипотечных ссуд:

-типовая (стандартная) ипотечная ссуда;

-ссуда с ростом платежей;

-ипотека с периодическим увеличением суммы взносов;

-ипотека с изменяющейся суммой выплат;

-ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой;

-ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;

-ипотека с переменной процентной ставкой;

-ссуда с дележом прироста стоимости имущества:

-ссуда по закладной с обратным аннуитетом.

Типовая (стандартная) ипотечная ссуда. В начале операции по данной ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитор) некоторую сумму, например при строительстве дома. Далее он погашает задолженность равными, обычно ежемесячными, взносами, которые идут на погашение основной суммы задолженности. К концу обусловленного договором срока долг должен быть погашен полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах, например, США, он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга вносятся в конце определенного периода или в его начале.

Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много модификаций, предусматривающих повышение ее гибкости в учете потребностей, как кредитора, так и должника.

В практике разных стран применяются и нетрадиционные схемы ипотеки. Большинство из них преследует цель снизить уровень выплат должника на начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по погашению долга на более поздние этапы.

Существенное влияние на выбор таких схем ипотечного кредитования в нашей стране, очевидно, будут оказывать темпы инфляции и уровень доходов на селения.

Модификация типовой схемы предоставления ипотечной ссуды со снижением уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем (начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям прежде всего следует отнести ссуду с ростом платежей.

Ссуда с ростом платежей обычно предусматривает постоянный рост доходов должника в первые пять или десять лет. Взносы в оставшемся периоде погашения ссуды постоянны. В итоге эта схема погашения приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина основного долга некоторые время увеличивается, а далее - уменьшается. Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.

Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.