Приватизация недвижимости в Казахстане: правовые, организационно-экономические и оценочные основы конкурсных продаж

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 65 страниц
В избранное:

СОДЕРЖАНИЕ

Введение . . . 8

1 Приватизация - как метод реформирования собственности . . . 11

2 Операция с недвижимостью на коммерческом и инвестиционном

конкурсах . . . 34

2. 1 Основные положения о конкурсах . . . 34

2. 2 Условия продажи недвижимости по конкурсу . . . 39

2. 3 Порядок проведения конкурса . . . 43

3 Оценка объективности для коммерческого инвестированного

конкурса. . ……. . 52

3. 1 Оценка объекта недвижимости . . . 52

3. 2 Виды стоимости объектов недвижимости . . . 53

3. 3 Основные принципы оценки . . . 57

3. 4 Субъекты оценки . . . 57

3. 5 Объект оценки . . . 57

3. 6 Виды оценки . . . 58

3. 7 Основания проведения оценки . . . 59

3. 8 Обязательные требования к договору на проведения оценки . . . 59

3. 9 Требования к содержанию отчета об оценки . . . 60

3. 10 Независимость оценщика . . . 61

3. 11 Права оценщика . . . 61

3. 12 Обязанности оценщика . . . 62

3. 13 Ответственность оценщика . . . 63

3. 14 Права заказчика . . . 63

3. 15 Обязанности заказчика . . . 64

3. 16 Ответственность заказчика . . . 64

3. 17 Рассмотрения споров . . . 64

3. 18 Отчет об оценки объекта . . . 65

Заключение . . . 82

Список литературы . . . 86

ВВЕДЕНИЕ

Целенаправленный переход к новому обществу в условиях экономического кризиса должен основываться на разработке и реализации стратегии и тактики, радикальных социально-экономических преобразований, которые должны включать следующие направления:

■ разгосударствление экономики, трансформация отношений собственности, приватизация;

■ обеспечение свободы хозяйственной деятельности, независимости и экономической ответственности производителей;

■ создание условий для равноправного развития различных социальных типов хозяйств и форм собственности, обеспечение условий формирования структуры социальных форм хозяйства на основе их конструкции и эффективности;

■ осуществление активной структурной и инвестиционной политике с целью приведения структуры производства в соответствие со структурой спроса, демополизация экономики;

■ демополизация на рыночных началах внешнеэкономических связей и обеспечение открытости экономики;

Все изложенное более или менее ясно осознаётся всеми социальными силами общества в Казахстане.

Приватизации можно дать простое определение как процессу, в результате, которого правительство продают свои государственные предприятия полностью или пакетами акции частным инвесторам.

Цель дипломной работы - изучение теории и практики функционирования приватизации не движимости как важнейшей сферы предпринимательной деятельности.

Основными целями приватизации обычно являются:

■ снятие с государства непосредственной ответственности за часть имущества и ускоренное создание различных форм собственности;

■ развитие конкуренции и повышение эффективности экономике, устранение государственной монополии и дебюрократизация;

■ ускорение экономического роста путем привлечения не государственных инвестиций.

Приведения приватизации и новые формы управления государственной собственностью предполагают создание специальных органов управления государственным имуществом, инвестиционных фондов приватизирующих предприятий, ступенчатых торгов, аукционов, конкурсов и других мероприятий, обеспечивающих наиболее благоприятный режим передачи собственности частным физическим и юридическим лицам.

Предметом изучения является система экономических, организационных и правовых отношении по поводу приватизации недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата.

Объект изучения - приватизация недвижимости на 1, 2 и 3 этапах, что представляется на конкурсе, ее виды и формы в части практической реализации сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового статуса.

В результате исследования данной дипломной работы необходимо поэтапно решить следующие задачи:

■ рассмотреть сущность, функции, содержание и организацию приватизации недвижимости, правила совершения различных сделок с производственными объектами, порядок заключения и расторжения договоров;

■ узнать современное законодательство, методические, нормативные и другие юридические правовые документы, регламентирующие операции по приватизации недвижимости;

■ овладеть методами оценки рыночной стоимости производственных объектов;

■ как, и, что представляется на конкурс, составления комиссии;

■ уметь правильно оформить договор на приватизационную недвижимость, имущества составить акт приема - передачи предмета сделки и другие документы;

■ знать этические и правовые нормы, регулирующие между людьми, отношения между человеком и обществом, человеком и окружающей средой, учитывать эти знания в практической работе на рынке;

■ уметь выставлять на конкурсы приватизационные объекты недвижимости и составлять комиссии, обосновывать их выбор по критериям социальной и экономической эффективности.

Основными методами, использованными в дипломной работе являются экспертный, аналитический, монографический, статистические, расчетно-конструктивный и правового регулирования, т. е. совокупность форм, приемов и способов установления отношений между субъектами, складывающихся вследствие особых свойств производственных видов приватизации недвижимости.

При написании дипломной работы нами использовались отечественные и иностранные публикации, официальные материалы государственных органов, а также практические материалы по исследуемому предприятию.

Структуре дипломной работы содержит: введение, три главы, заключение, список использованной литературы.

1 ПРИВАТИЗАЦИЯ - КАК МЕТОД РЕФОРМИРОВАНИЯ

СОБСТВЕННОСТИ

Как уже писалось выше, первый этап реформирования собственности охватывал период с 1991 по 1993гг. Законодательной базой ему служит Закон Казахстана ССР «О разгосударствлении и приватизации»(2) . За эти годы более 2500 крупных и около 4000 малых предприятий перешли в негосударственный сектор экономики. В большинстве случаев речь шла не столько о приватизации, сколько о переходе от исключительно государственной к любым смешанным формам собственности (АО, ТОО и т. д. ) . Полностью частными в эти годы стало лишь каждое пятое предприятие, прошедшее через разгосударствление в сфере торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Начатая ранее приватизация, к сожалению, оказалась не лишена недостатков. Осуществлялась она в основной по инициативе «снизу», движимая личными интересами общества в целом. Стихийность процесса привела к злоупотреблениям, когда происходила «номенклатурная приватизация», метко окрещенная в народе «приватизацией». Передача объектов в коллективную собственность мало, что изменила в менталитете работников и результатах их труда. Достаточно сказать, что четверть предприятий стала действовать хуже, лишь у трети их дела обстоят относительно благополучно, да и то главным образом за счет роста цен на продукцию.

В марте 1993 г. Президентом Казахстана был подписан Указ об утверждении Национальной программы разгосударствления и приватизации в Республике Казахстан на 1993-1995гг. (второй этап) . Основной целью приватизации определялось создание необходимых условий для перехода от централизованно-плановой к рыночной экономике на основе персонификации права собственности в процессе возвращения государством населения страны национального имущества путем безвозмездной и возмездной передачи производственных объектов, других материальных и нематериальных активов, принадлежащих государству.

Реализация этой цели предполагала решение следующих главных задач ускоренное формирование рыночно ориентированных хозяйственных структур путем осуществления акционирование большинства государственных предприятий, проведения малой приватизации объектов государственной собственности, создание условий для участия всех слоев населения в приватизации;

- формирование слоя частных собственников как эффективно хозяйствующих субъектов;

- создание конкурентной среды и обеспечения демонополизации производства;

- развитие малого и среднего бизнеса;

- внедрение индивидуальных проектов преобразования крупных и уникальных народнохозяйственных объектов;

- формирование организационно-хозяйственных структур с преобладанием

- частного бизнеса и привлечением иностранных интересов;

- развитие и укрепление системы инвестиционных структур как субъектов рынка ценных бумаг.

Предусматривалось привлечение к процессу приватизации основной массы жителей страны. Считалось, что это позволит в достаточной степени включить в него имеющиеся в Казахстане частный капитал, развить и укрепить рынок ценных бумаг, систему инвестиционных структур.

Программой предусматривались следующие направления разгосударствления и приватизации:

- приватизация имущественных комплексов по индивидуальным проектам, разрабатываемым для особо крупных и уникальных объектов;

- массовая приватизация, охватывающая в основном средние предприятия с численностью работающих от 200 до 5000 человек;

- малая приватизация, в рамках которой приватизируются объекты розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания, а также не - большие предприятия с численностью работающих менее 200 человек.

Предполагалось на переходный период оставить в государственной собственности предприятия торговли, общественного питания, обслуживающие малообеспеченные слои населения.

Формами осуществления малой приватизации были объявлены аукционы или конкурсы с участием физических и негосударственных юридических лиц. При конкурсной реализации объекта предпочтение должно было отдаваться гражданам Республики Казахстан и работникам приватизируемого объекта при условии образования ими хозяйственного товарищества.

В случае участия в аукционе или конкурсе хозяйственного товарищества, объединяющего более 50% членов коллектива реализуемого объекта, им предоставлялась скидка в размере до 10% от цены продажи. Кроме того, в ходе малой приватизации было разрешено использовать оставшиеся у населения жилищные купоны в качестве платежного средства на ряду с деньгами, при том до 50% суммы, уплачиваемых на аукционах, погашать купонами, а при приватизации сельскохозяйственных предприятий -до 75%.

Для реализации идеи массовой приватизации был разработан механизм, работающий в двух направлениях - с использованием приватизационных инвестиционных купонов (ПИКи) и инвестиционных и приватизационных фондов (ИПФ) . Считалось, что таким образом удается решить две проблемы: осуществить массовую приватизацию и, руководствуясь идеей социальной справедливости, - бесплатную раздачу хотя бы части «общенародной» собственности всему населению страны.

ПИКи предполагалось использовать для обмена на акции инвестиционных приватизационных фондов. Населению были выданы приватизационные купоны (по 100 - на городского и 120 - на сельского жителя), которые не имели номинала и, в отличи от российских ваучеров, не являлись ценными бумагами в полном смысле слова. Они не подлежали купле-продаже и могли быть использованы исключительно для вклада в инвестиционные приватизационные фонды (ИПФ) путем перевода со счета на счет. По закону гражданин Казахстана мог вложить в один ИПФ не более 20% своих купонов, а сам ИПФ не мог приобретать более 10% акций одного эмитента.

Таким образом, в отличие от России казахстанские граждане оказались огражденными от соблазна быстро и дешево избавиться от своего права на часть приватизируемого государственного имущества. Однако отрицательные последствия такого подхода в значительной мере перевесили кажущееся преимущества купонов приватизации. Раздав гражданам купоны, государство наделило их правом собственности. Как распорядиться эти правом - дело самого собственника. В противном случае это не что иное, как постсоциалистический суррогат собственности. Введя жесткие ограничения на использование купонов, государство, по сути, взяло на себя основную ответственность за их эффективность. Как оказалось в последствии, подтвердить ее государство не смогло.

Раздача приватизационных купонов населению осуществлялась достаточно активно. В течение короткого периода 97% граждан Казахстана получили СИКи, которые они по своему выбору через отделение народного сберегательного банка могли вложить в один или несколько инвестиционных фондов.

ПФ создавались инициативно, на правах частной собственности их учредителей. Государство взяло на себя только функции разработки нормативной базы и учебы, управляющих фондами. Всего было сформировано 269 ИПФ.

Те из них, которые были учреждены состоятельными фирмами, проводили агрессивные рекламные компании в целях привлечения вкладчиков. Не редко они велись не вполне добросовестно и создавали ложное представление о том, что граждане, вложившие в ИПФ свои купоны, могут рассчитывать на быстрые и значительные дивиденды.

На первых порах около 40% граждан разместили свои купоны в избранных ими фондах и стали ожидать обещанных им дивидендов. Поскольку эти ожидания не могли подтвердиться и не подтвердились, поступило явное разочарование самим процессом купонной приватизации. Приток купонов в ИПФ прекратился, под угрозу было поставлено выполнение второго этапа программы приватизации. Созданный в мае 1996 г. государственный комитет по приватизации провел широкомасштабную разъяснительную кампанию, которая дала свои плоды.

В результате к 30 сентября, последнему дню приема купонов, 67% розданных купонов было сосредоточено на счетах ИПФ, остальные утратили свою силу. Для сравнения - в России, где ваучеры были измененными и ликвидными, т. е. более удобными для употребления в качестве платежного средства, лишь менее половины ваучеров оказались вовлеченными в оборот.

Продажа госпакетов акций, переданных на купонные торги, осуществлялась в форме централизованных купонных аукционов, проходивших один раз в месяц в Алматы с участием всех зарегистрированных ИПФ. В срок не менее чем за 45 дней до каждого такого аукциона публиковалось информационное сообщение о выставляемых на аукцион объектах. Это делалось для того, чтобы ИПФ могли заранее определить стратегию своего поведения на торгах.

На каждый аукцион выставлялись на продажу государственные пакеты Акций (как правило 51% уставного капитала) более 100 акционерных обществ. При этом действовало правило - один фонд на одних торгах может приобрести не более 10% акций одного акционерного общества. Это ограничение было введено для того, чтобы фонды не могли сконцентрировать в своих руках контрольные пакеты акций. В последствии проявились отрицательные стороны такого ограничения. Во-первых, изначально оно не соответствовало природе ИПФ и главное их предполагавшейся функции: для того, чтобы выполнять роль инвестора, необходимо располагать контрольным пакетом акций соответствующей компании. Во-вторых, фонды, которые ли заинтересованы в аккумулировании значительных пакетов акций, легко обходили это ограничение путем обмана приобретенными акциями между собой.

Одна из серьезных проблем была связана с тем, что на купонные аукционы выставлялись акции сравнительно небольшого числа акционерных обществ, причем многие из них не были привлекательными для покупателей.

Таким образом, имущественное наполнение купонов оказалось катастрофически малым. По предложению Госкомприватизации правительство приняло меры с целью насыщения купонных аукционов большим количеством акций компании, которые приватизировались по индивидуальным проектам и представляли собой несомненную ценность. В результате к конку купонных торгов удалось частично поправить ситуацию, и имущественное наполнение купонов заметно возросло. Так, если суммарная номинальная стоимость всех акций, проданных на 1-14 аукционах составила 728 млн. тг. и было израсходовано 660 млн. купонов (стоимость акций, приобретенных в среднем на один купон, составило 1, 1 тг. ), то на 15-21 аукционах стоимость акций составила 2855 млн. тг., было израсходовано 684 млн. купонов, а стоимость акций, приобретенных в среднем на один купон, возросла до 4, 2 тг. Особенно заметный рост имущественного наполнения купонов произошел на заключительном аукционе, где номинальная стоимость акций, приобретенных в среднем на один купон, составила 9, 6 тг. Всего за время купонной приватизации было продано акций общей Номинальной стоимостью 3138 млн. тг., израсходовано 1127 млн. купонов.

Средняя стоимость купона составила 2, 8 тг. за 1 купон по номинальной стоимости акций.

Процедура торгов на купонных аукционах была организованна с применением электронных средств определения победителя по каждому пакту акций. Инвестиционные приватизационные фонды, ' изучив выставленные на продажу объекты госсобственности, формировали свои заявки и представляли их организаторам аукционов записанными на дискеты. При это ни фиксировали цены в купонах, которые они были готовы заплатить за тот или иной пакет. Собранные заявки вводились в компьютер, где в соответствии со специальной программой предложения ИПФ сверялись с количеством купонов, числящихся на счетах, а эти предложения сопоставить между собой. В результате победителем признавался фонд, предлагавший за соответствующий пакет акций более высокую купонную цену.

Недостаток этого метода заключался в том, что не один из участников не мог корректировать свои предложения в ходе торгов и отреагировать тем самым на поведение соперников. Победную цену приходилось угадывать, ее невозможно было сформировать в открытом состязании.

На 7-м купонном аукционе была предпринята попытка провести открытые торги с возможностью повышать цену в ходе торгов. Однако аукцион чрезвычайно затянулся по времени, в связи с чем у представителей фондов, приезжавших в центр из всех регионов Казахстана, возникло множество проблем. К тому же такая форма процедуры привела к резкому всплеску количества купонов, затраченных на приобретение акций. Поэтому в дальнейшем организаторы аукционов вернулись к прежней схеме.

Первоначально на купонных аукционах планировалось продать акции 7, 5 тысяч предприятий, затем эта цифра уменьшилась на 3, 5 тысяч, потом еще на 2тысячи. В итоге были выставлены на продажу госпакеты акции немногим более чем 1700 акционерных обществ различных отраслей народного хозяйства, из которых около 70% были полностью реализованы. Распределение акционерных обществ, акции которых выставлялись на купонные аукционы, по отраслям народного хозяйства.

Выпуск швейных изделии . . . -139

Газоснабжение . . . -25

Геологоразведочные работы . . . -64

Подготовка и реализация твердого топлив . . . -24

Материально-техническое обеспечение . . . -291

Машиностроение . . . -49

Научно-исследовательские, проектно-сметные работы . . . -46

Ремонтно-строительные работы . . . -539

Сельскохозяйственные работы . . . -214

Топливно-энергетический комплекс . . . -14

Транспортные услуги . . . -232

Химия и нефтехимия . . . -29

Цветная металлургия . . . -22

Итого . . . -1688

По количеству занятых на предприятиях сложились следующие итоги: с числом работников менее 100 чел. - 583, от 100 до 1000 - 922, от 1000 до 5000 - 168 и свыше 5000 чел. - 15 предприятий. Негативным моментом, в дальнейшем осложнившим проведение денежных продаж оставшихся пакетов, было то, что 919 АО из этого числа не имели зарегистрированных в установленном порядке проспектов эмиссий.

После завершения всех купонных торгов инвестиционные приватизационные фонды обязаны были провести общее собрание своих акционеров и наделить их своими акциями в обмен на вложенные купоны.

Главной задачей первого после завершения торгов общего собрания акционеров было принятие решения о способе трансформации ИПФ, выполнившего свои функции по аккумулированию купонов и использованию их на аукционных торгах. Фонды могли избрать один из двух возможных способов трансформации.

Первый - это превращение в полнокровную инвестиционную компанию, которая функционирует под надзором Национальной комиссии по ценным бумагам (НКЦБ) в соответствии с законом «Об инвестиционных фондах в Республике Казахстан», регулирующим деятельность инвестиционных компаний. В этом случае ИПФ, преобразованный в такого рода компанию, превращался в организацию, которая не имеет права заниматься ничем иным, кроме исполнения функции профессионального участника рынка ценных бумах. Очевидно, что для этого ИПФ должен был располагать значительными ресурсами и профессиональными возможностями.

Финансовое положение участвовавших в купонных аукционах инвестиционных приватизационных фондов было таково, что очень немногие из них (не более 10% ) были способны выполнять роль инвестиционных компаний.

Поэтому большинство ИПФ выбрали второй путь - превратились в обычные акционерные общества с правом выполнения различных работ и слуг по своему выбору и обязанные выплачивать дивиденды своим акционерам за счет получаемой прибыли.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.