Анализ современного состояния ипотечного кредитования в Республике Казахстан
Содержание
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования ... ... ... ...7
1.1 История становления ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... .7
1.2 Сущность, принципы и правовые основы создания системы
ипотечного кредитования в Республике Казахстан ... ... ... ... ... .21
2. Анализ современного состояния ипотечного
кредитования в Республике Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... .33
2.1 Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан ... ... ..33
1 Основные условия ипотечного кредитования
КИК – Казахстанская Ипотечная Компания ... ... ... ... ... ... ... ..39
3 Организация ипотечного кредитования в АО АльянсБанк ... ... .42
3. Основные направления развития системы ипотечного
кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 69
3.1 Проблемы развития ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ...69
3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... 86
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 9 4
Список использованных источников ... ... ... ... ... ... ... ... ...100
Приложения
Введение
Актуальность темы. Приобретение собственного жилья - первоочередная
потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования
строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы
жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение
бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его
бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение
жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период
обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В
условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения
населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья
становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это
происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях
объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на
жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и
максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям
отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных
ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при
правильной организации и ведении взвешенной государственной политики
ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка
жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со
стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск
строительных материалов, специализированной техники, появляются новые
улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих
смежных отраслей экономики.
Ипотека или ипотечное кредитование – сравнительно новый вид услуг в
банковской сфере. Ипотека- вид банковского кредита, обеспеченный залогом
приобретаемого недвижимого имущества. Многие считают, что ипотека это
современное слово, возникшие в странах с развитой рыночной экономикой.
История свидетельствует, что в Греции в VI веке до нашей эры появился новый
вид обеспечения кредита - земельный залог. На границе заложенного участка
займодавец ставил столб с надписью, что это имущество служит ему
обеспечением претензии на такую-то сумму. Этот столб и назывался "ипотекой"
(подставкой). Ипотека широко развивалась в различных странах. Подобная
форма кредитных отношений распространена в странах с развитой рыночной
экономикой, прежде всего в США и Европе. Это связано с тем, что ипотечный
кредит обладает существенными преимуществами по сравнению с другими видами
кредита: он уменьшает степень риска для обеих сторон. Должник получает
кредит на весьма длительный период и при этом имеет возможность сохранить
за собой заложенную недвижимость, не рискуя остальным имуществом. Кредитор
же получает беспроигрышный вариант возмещения ссуды. Заложенная
недвижимость может продолжать приносить доход: сдаваться в аренду,
использоваться как производственный объект и т. д. И таким образом за время
действия договора можно уменьшить или полностью покрыть сумму долга.
С развитием рыночной экономики в Республике Казахстан наблюдается
зарождение основ ипотеки, идет процесс формирования свойственной нашей
стране модели. Следует отметить, что еще в начале 90-х годов государством
были сделаны первые попытки реформирования существующей системы
финансирования жилищного обеспечения. В частности, в 1991 году были приняты
законодательные акты: О залоге, Об инвестиционной деятельности, О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
Закон РК О жилищных отношениях, которые создали начальную правовую основу
становления и развития рыночных отношений в жилищной сфере. В 1993 году был
также принят Указ Президента РК О государственной программе новой жилищной
политике и механизмах ее реализации. Программа предусматривала ряд
важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства:
внесение изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение
к жилищной сфере;
реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-
коммунального хозяйства;
демонополизация;
разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и
удешевления его для населения;
создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и т.д.
Но в Казахстане эти нормативно-правовые акты не вписались в развитие
жилищного сектора. Начало развитию ипотеки было заложено Указом Президента
Республики Казахстан, имеющим силу Закона от 23 декабря 1995 г. N 2723 "Об
ипотеке недвижимого имущества". Данный Указ определил ипотеку как вид
залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются
во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.
В конце 2000 года Национальный Банк инициировал разработку нормативной
правовой базы внедрения в системы ипотечного кредитования. Была создана
межведомственная рабочая группа, результатом работы которой стала
утвержденная Правительством Концепция долгосрочного финансирования
жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в
Республике Казахстан. В ней впервые были определены концептуальные основы
развития системы ипотечного кредитования в стране.
Таким образом, тема данного исследования посвящена проблеме ипотечного
кредитования в Казахстане. В последнее время банки Казахстана начали
предоставлять ипотечные кредиты физическим лицам на приобретение жилья и
коммерческой недвижимости. В научной литературе проблемы ипотечного
кредитования в Казахстане практически не изучены, в связи с чем возникает
необходимость изучения данной проблемы.
Цель дипломной работы: рассмотреть особенности ипотечного кредитования
в Казахстане.
Задачи дипломной работы:
1) Раскрыть теоретические аспекты и сущность ипотечного кредитования,
рассмотреть его развитие в мире;
2) Дать анализ состояния рынка ипотечного кредитования в Казахстане;
3) Рассмотреть условия и порядок предоставления ипотечного кредита на
примере АО Альянс Банк;
4) Осветить проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования
населения в Казахстане.
Практической и методологической базой написания дипломной работы
является научная литература отечественных и зарубежных ученных, а также
отчетные данные анализируемого банка.
Структура работы составлена в соответствии с поставленными задачами.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной
литературы.
1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования
1.1 История становления ипотечного кредитования
В Греции в VI веке до нашей эры появился новый вид обеспечения кредита
- земельный залог. Афинский реформатор Солон в 594 г. до н.э. осуществил
реформы, в результате которых была введена свобода завещания и отменены
поземельные долги. До этого в Афинах залогом подобного рода обязательств
была личность самого должника, который в случае невозможности заплатить
долг мог попасть рабство. Архонт Солон предложил способ весьма
прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную.
На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с
надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на
определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда
долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался "ипотекой".
Ставился такой столб на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с
него все приведенное, привезенное и принесенное. Впоследствии это слово
стало употребляться для обозначения любого залога недвижимости под кредит.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся
ипотечными.
Ипотека существовала и в Древней Греции, и в Древнем Риме, и в
средневековой Европе. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность,
которая позволяла каждому заинтересованному лицу беспрепятственно
удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.
э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог
имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было
разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые
существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными
кредитными учреждениями – прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.
Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию.
Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки
вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные
финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда, поддержка, в
основном, адресовалась представителям дворянского сословия).
Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь
эволюции от фидуции (от лат. Fiducia – сделка на доверии, доверительная
сделка) до более прогрессивной стадии – пигнуса (от лат. pignus -
неформальный залог) и далее - до ипотеки.
При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем
последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения
договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.
Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в
собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства.
Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать
имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств,
возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой
политико-экономических условий: ослабление рабовладельческого
хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая
форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в
силу объективных причин не могли передать собственникам земель. Позднее в
ипотеку начала передаваться и недвижимость.
При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор
получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с
торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно
в таком виде залог существует до настоящего времени.
Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон,
вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона
(ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика
налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и
т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в
силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался
последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была
велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и
регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением
этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки
перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться
вновь в средневековом европейском законодательстве.
В Германии она появилась не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI
века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на
недвижимость, независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным
вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в
особую книгу.
В настоящее время слова "ипотека", "ипотечное кредитование"
присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и
телевидении. Но возможность ипотечного кредитования любое кредитное
учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных
средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве
основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих
у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. В результате этого
финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как
системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение
дел.
Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного
механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с
системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в
стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом,
необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к
реализации развития системы ипотечного кредитования две модели:
1) европейская
Предусматривает в большей степени поддержку банков,
осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки
являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве
основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные
организации.
2) американская
Предусматривает формирование при государственном участии институтов,
гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог
недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим
уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема
долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из
наиболее динамично развивающихся. За последние 25 лет его доля удвоилась (в
1995 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%).
Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых
крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки
зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов,
а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных
облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой
системы финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на
строительство и покупку домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку),
предоставляли ссудосберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения
оказывали полной спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а
также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным
инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов.
Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой
цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА),
Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй,
Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни
Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие
организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного
рынка.
Агентства приобрели индивидуальные кредиты на средства, полученные по
государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и
эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно
снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким
образом, агентства выступили в роли посредника между получателем ипотечного
кредита, организатором ипотеки (банком) и инвестором.
Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные
бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций
организации кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией
ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым
институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и
распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников
рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:
– организаторов ипотечных кредитов;
– инвесторов;
– посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;
– посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.
Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций,
так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска
для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии
государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами
ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их
ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные
функции.
Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные
кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами и
гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не
предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотеки оформляются на первичном
рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по
ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье.
Первичные кредиторы затем продают ипотеки инвесторам на вторичном рынке
ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных
кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на
вторичном рынке являются Фанни Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые
компании и другие финансовые организации. В свою очередь, в обмен на
ипотеки, полученные от первичных кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак
выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются
ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров
на рынке ценных бумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном рынке ипотек
гарантируют владельцам ипотечных ценных бумаг своевременные выплаты
процентных ставок и погашение облигаций в независимости от
платежеспособности первичных заемщика и заимодателя. Все три компании имеют
общую задачу - привлечение средств на жилищные кредиты, особенно семьям с
малым и средним достатком и бедные районы.
Фанни Мэй и Фредди Мак работают только на вторичном рынке и лишь с
жилищными ипотеками, не превышающими 240 тысяч долларов США (сумма
индексирована в соответствие с рыночной стоимостью недвижимости). Они не
осуществляют сделок по ипотекам с неудовлетворительной кредитной историей,
с пропорцией задолженности к активам превышающей 80% и другими
недостатками. Фанни Мэй и Фредди Мак скупают ипотеки у первичных
заимодателей, комбинируют их и формируют крупные выпуски ипотечных ценных
бумаг, высоко ликвидных облигаций с высоким рейтингом. Фредди Мак и Фании
Мэй не являются государственными структурами и не субсидируются
правительством. Важно отметить, что развитие обеих компаний, с их
зарождения как государственных институтов до их сегодняшнего статуса
частных компаний с общественной миссией, обуславливалось общим
экономическим и социальным положением в стране.
В целях стимулирования жилищного строительства и облегчения условий
получения ссуд под недвижимость данные кредиты могут быть застрахованы в
ФЖА, уполномоченной страховать ипотеки под жилые дома.
В обеспечении стабильности жилищного ипотечного рынка участвует также
Джинни Мэй, которая предоставляет гарантии по ценным бумагам, обеспеченным
пулом закладных. Джинни Мэй выполняет роль "проводника". Другими словами,
Джинни Мэй не скупает, не продает и не выпускает ипотечные ценные бумаги, а
также не покупает ипотеки у первичных заимодателей. Джинни Мэй выступает
гарантом ипотечных ценных бумаг, выпущенных частными компаниями,
отвечающими кредитным требованиям и застрахованными ФЖА, Департаментом по
делам ветеранов или Агентством Сельского Жилья. Гарантии Джинни Мэй
полностью подкреплены правительством США. Это обстоятельство делает
облигации, гарантированные Джинни Мэй, высоконадежными
инвестиционными инструментами, что позволяет успешно привлекать средства на
строительство жилья в сельской местности и бедных городских районах.
Вторичный рынок ипотек существует в США благодаря многим ключевым
механизмам: проверка кредитоспособности, защита и страхование собственности
на жилье, рыночное и открытое определение цен на недвижимость, стабильная
правовая база.
Хотя ипотечные ценные бумаги и обладают высокой степенью ликвидности,
они не влекут за собой большого риска, следовательно, не приносят высоких
процентных ставок. Это привлекает к ним, в основном, институциональных
инвесторов, стремящихся диверсифицировать и обезопасить свои крупные
портфели инвестиций. Наиболее важно учесть, что вторичный рынок ипотек
призван привнести ликвидность и эффективность в уже существующий рынок
ипотек и кредитов и не может рассматриваться в отрыве от этого контекста.
Положительными сторонами американской модели ипотечного кредитования
является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного
кредитования за счет функционирования специализированных организаций по
ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему ипотечного
кредитования.
Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время
достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском
регионе, в частности в Малайзии.
Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем
создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация),
в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%),
коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время,
составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации
является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства,
долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для
покупателей жилья.
Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа:
процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения
строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику
предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально
извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства
осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и
окончательное финансирование покупателей дома. После завершения
строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными
условиями кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%,
средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга
погашается ежемесячно в размере 13 от дохода заемщика, предоставление
контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка
вознаграждения (интереса) составляет 9%.
Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных
кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация,
в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и
увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает
инвесторам.
В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют
высококапитализированные негосударственные организации, способные
осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание
государственных организаций, обеспечивающих механизм
рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана
является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем
создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества,
обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут
рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами
ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения
европейской или американской моделей.
В мировой практике проблема привлечения банками средств для
долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных
моделей: депозитарной модели учреждения ипотеки (привлеченные средства
клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного
банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным
инвесторам).
Обе модели мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках
одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам
согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.
В различных странах с учетом различных условий и традиций, а также
особенностей законодательства, под воздействием которых складывался
финансовый рынок, превалирует та или другая из названных моделей.
Так, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема
строительных сбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая
государством различного рода премиями и налоговыми льготами по долголетним
(от 2 до 7 лет) депозитам.
Таблица 1.Основные экономические показатели ипотечного кредитования
иностранных банков.[1]
Банки Доля кредита Срок кредитования Ставка
кредитования
Ипотечные банки США80-90% 15-20 лет 3-4%
Ипотечные банки 50-70% 15-20 лет 8%
Германии
Ипотечные банки * 3-20 лет *
Франции
Ипотечные банки * До 15 лет ЦБ минус 28%
Венгрии
* - нет данных
Привлекаемые через систему строительных сбережений денежные средства
относительно дешевы и направляются на предоставление также относительно
дешевых жилищных кредитов, поскольку данные финансовые потоки носят
замкнутый характер и практически не зависят от изменения стоимости ресурсов
на общем финансовом рынке страны.
Однако даже в этих странах (с учетом активной стимулирующей роли
государства) кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные
системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных
кредитов.
Основная масса средств для финансирования жилья поступает через
ипотечные банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные
выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.
Покупка кредитов или предоставление гарантий по ценным бумагам
ипотечных банков требует четкой организации и стандартизации всех процедур
и операций ипотечного кредитования, что определяет необходимость строгого
контроля над банками не только со стороны органов банковского надзора, но и
со стороны перечисленных финансовых институтов (см. табл. 1).
Таким образом, за счет участия государства в процессах ипотечного
кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача
государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются
кредитные риски, т.е. достигается большая стабильность банковской системы.
В настоящее время ипотека в странах ЕЭС является мощным фактором
развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными.
Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских
кредитов.
Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент
кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от
состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. В Швеции в
1994г. процент был равен 12%, в 1996г. – 7-8%.[2]
В странах ЕЭС действуют государственные системы оценки и переоценки
объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость
объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех
объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов
индексируется на величину инфляции.[3]
Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для
начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного
кредита.
В зависимости от состояния экономики происходят колебания стоимости
объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов
недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости
объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из
видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита
оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.
Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются
законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов
недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул
кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро
вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу
передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.
Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем
привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций
(закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и
ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании,
пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких
облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда
не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.
Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для
кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и
понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка
активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы,
направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков
при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по
выпущенным облигациям.
Существует две системы организации ипотечного кредитования:
1. В Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация
необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав
на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на
ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;
2. В Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и
полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.
В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в
Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов
Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках –
специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными
задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:
– залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через
установление ипотеки над земельным участком;
– эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
– предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям
общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами
выступают эти корпорации;
– эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).
– Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать
некоторые побочные и вспомогательные сделки:
– предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости
земельного участка;
– размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление
ценными бумагами;
– участие в других сделках или определенного размера долевое участие в
деятельности других предприятий, если это служит решению основных
задач ипотечного банка;
– размещение свободных средств в других банках или скупка собственных
ценных бумаг.[4]
Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то
указанным законом им отведена посредническая и трансформационная функция.
Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного
капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых
компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом
капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального
хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы
вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения
своих денег в срок.
Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном банке как об
особой форме кредитного института, обладающего существенными особенностями.
То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность
регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что
ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых
операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные
банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому
имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.
Другой отличительной особенностью ипотечных банков Германии является
наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все
остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для
обозначения своих ценных бумаг слова закладной лист. То, что
рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и
коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том,
что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е.
создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их
деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.
Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному
регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества
или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней
организационно-правовой форме в Германии не встречаются.
Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы
регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов
(обременений).
Страны англо-американской системы права используют двухуровневую
модель рынка ипотечного кредитования.
Суть её заключается в следующем: клиент берёт в банке кредит (ссуду) и
покупает квартиру. Затем банк продаёт закладную на купленную квартиру
агентству ипотечного кредитования. После чего клиент рассчитывается с
агентством по взятому кредиту, а агентство, в свою очередь, гасит
банковский кредит. Фактически агентство ипотечного кредитования исполняет
роль гаранта погашения банковского кредита.
Классическая ипотека предполагает наличие первичного и вторичного
рынков. Первичный – это кредитование конечных заёмщиков. А вторичный –
рефинансирование банков-кредиторов с помощью выпуска облигаций и других
ценных бумаг. Ведь ипотечный кредит выдаётся, как правило, на длительный
срок. (Оно и понятно: если у человека в данный момент нет денег на оплату
всей стоимости квартиры, то едва ли они появятся и через полгода, если,
конечно, заёмщик не найдёт клад или в Америке не умрёт его бабушка-
миллиардерша). Между тем, не многие банки способны отвлекать собственные
ресурсы на 5-10 лет.
Правительство Республики Казахстан постановлением от 28 ноября 2001 года
N 1774 "Об утверждении Программы долгосрочного финансирования жилищного
строительства и развития системы ипотечного кредитования" наметило ряд мер
стимулирующих развитие жилищного строительства и ипотечного кредитования.
Правительство сочло наиболее приемлемой для Казахстана немецкую и
малазийскую модели ипотечного кредитования. Немецкая модель действует по
принципу кассы взаимопомощи. Кредитные ресурсы банка формируются за счет
привлечения сбережений будущих заемщиков. Только клиент банка имеет право
на получение ипотечного кредита, причем в размере, примерно равном сумме
сбережений. Эта модель меньше стимулирует приобретение недвижимости, так
как момент приобретения отодвигается во времени. Но в то же время и не
зависит от колебаний на финансовом рынке и цен заемных средств. Лица
желающие улучшить жилищные условия, должны позаботиться об этом заранее. В
течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома они должны
начать делать целевые накопления в специализированных банках.
Правительством не исключено применение в Казахстане американской модели
ипотечного кредитования, которая ориентирована на мобилизацию денег для
ипотечного кредитования через организованный рынок ценных бумаг.
1.2 Сущность, принципы и правовые основы создания системы
ипотечного кредитования в Республике Казахстан
Ипотечное кредитование – это предоставление частным лицам долгосрочных
кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. Иначе -
часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал,
обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного
капитала[5]. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают
закладные, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также
возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиков своих
обязательств за счет реализации объекта залога.
Как и все финансовые рынки, рынок ипотечного капитала делится на
первичный и вторичный, а в зависимости от типа недвижимости – ипотечные
рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.
Среди кредиторов первичного (где обращаются первичные закладные) рынка
ипотечного капитала коммерческие банки, страховые и трастовые компании,
частные кредиторы и т.д.
Важную роль на рынке ипотечного капитала играют банки. Эти банки
предоставляют кредиты под залог недвижимости (строения, квартиры, земельные
участки и др.). В развитых капиталистических странах ипотечные банки играют
большую роль в банковской системе. Некоторые банки дают ссуды под залог
недвижимости государству.
Ипотека (гр. hypotheka – залог, заклад) – представляет собой залог
недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора –
залогодержателя к должнику (залогодателю).
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под
заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на
время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании
заемщика.
Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком
физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого
дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве
обеспечения обязательств заемщика.
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и
социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для
страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста
совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и
совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного
дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может
возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.
Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости"
материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.
Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за
капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости
уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека
является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и
важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования
денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования
домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других
странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием
ипотечного кредитования.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального
сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же
строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и
конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и
производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает
возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества
и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического
потенциала страны.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на
преодоление социальной нестабильности. Ипотека влияет на проблему занятости
(дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает
удовлетворить потребность населения в жилье.
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и
эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные
кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при
невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.
(Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка
недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при
ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с
недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими
кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление
банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и
рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской
системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность
в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в
ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных
резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также
укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного
кредитования на стабильность банковской системы, связанная с
функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот
рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики
(диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между
процентными ставками в различных географических районах, что способствует
формированию единой цены капитала в масштабе страны.
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо
уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к.
развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в
Казахстане.
Несомненно, что ипотечный кредит является активной операцией
коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления
места ипотечного кредитования в системе активных операций банка рассмотрим
структуру операций банка (см. рис. 1). На основании приведенной схемы, по
нашему мнению, можно сделать вывод, что ипотечные кредиты относятся к
средне- и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками юридическим и
физическим лицам.
Рис. 1. Место ипотечного кредитования в совокупности операций банка.
В соответствии с рис. 1 можно выявить основные особенности, присущие
данному типу активных операций. Одна из таких особенностей ипотечного
кредита состоит в том, что процент за пользование кредитом имеет плавающее
значение, величина которого колеблется в зависимости от многих факторов.
Основными факторами в данном случае, по нашему мнению, являются:
– изменение условий эксплуатации объекта недвижимости, могущее повлечь
изменение его оценочной стоимости;
– изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность
кредитных операций банков;
– изменение норм обязательного резервирования в центральном банке,
влекущее изменение риска, связанного с данным видом кредита и др.
Другой не менее важной для банка особенностью является необходимость
построения политики формирования пассивов с учетом структуры кредитного
портфеля. На наш взгляд, усиливается ответственность банка перед своими
кредиторами в случае увеличения доли ипотечных кредитов в кредитном
портфеле. Вместе с тем политика формирования пассивов банка зависит также
от схемы ипотечного кредитования, по которой действует банк.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в
следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через
механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -
существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим
самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода
среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически
включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в
создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не
финансируют зарубежных производителей через покупку импортных
потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог,
в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой
в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки
(залога недвижимости) в Казахстане.
В процессе организации ипотечного кредита принимают участие ипотечные,
риэлторские, страховые и оценочные компании, конечно же, сами заемщики.
Ипотечная компания помогает заемщику выбрать банк для заключения кредитного
договора на приемлемых для него условиях. Риэлторская компания
предоставляет заемщику услуги по юридическому оформлению документов
необходимых для получения кредита, проводит регистрацию ипотеки в Центре по
недвижимости. Оценочная компания проводит рыночную оценку объекта ипотеки.
При ипотечном кредитовании заемщиком заключаются договора со страховой
компанией на страхование приобретаемой недвижимости, а также страхование
жизни и работоспособности самого заемщика. Это обязательное требование
кредитного договора банка. Порядок получения ипотечного кредита несложен.
Заемщик должен обратиться в ипотечную компанию, где квалифицированные
специалисты объяснят, что собой представляет кредитный договор с банком,
выдающим ипотечные кредиты. Предварительно эксперты компании оценят
платежеспособность заемщика с целью обеспечения возврата кредитных средств,
а также разработают индивидуальную схему возврата кредита. Учитываются
следующие обстоятельства: ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования ... ... ... ...7
1.1 История становления ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... .7
1.2 Сущность, принципы и правовые основы создания системы
ипотечного кредитования в Республике Казахстан ... ... ... ... ... .21
2. Анализ современного состояния ипотечного
кредитования в Республике Казахстан ... ... ... ... ... ... ... ... .33
2.1 Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан ... ... ..33
1 Основные условия ипотечного кредитования
КИК – Казахстанская Ипотечная Компания ... ... ... ... ... ... ... ..39
3 Организация ипотечного кредитования в АО АльянсБанк ... ... .42
3. Основные направления развития системы ипотечного
кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 69
3.1 Проблемы развития ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ...69
3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... 86
Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 9 4
Список использованных источников ... ... ... ... ... ... ... ... ...100
Приложения
Введение
Актуальность темы. Приобретение собственного жилья - первоочередная
потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования
строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы
жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение
бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его
бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение
жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период
обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В
условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения
населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья
становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это
происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях
объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на
жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и
максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям
отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных
ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при
правильной организации и ведении взвешенной государственной политики
ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая
обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка
жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со
стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск
строительных материалов, специализированной техники, появляются новые
улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих
смежных отраслей экономики.
Ипотека или ипотечное кредитование – сравнительно новый вид услуг в
банковской сфере. Ипотека- вид банковского кредита, обеспеченный залогом
приобретаемого недвижимого имущества. Многие считают, что ипотека это
современное слово, возникшие в странах с развитой рыночной экономикой.
История свидетельствует, что в Греции в VI веке до нашей эры появился новый
вид обеспечения кредита - земельный залог. На границе заложенного участка
займодавец ставил столб с надписью, что это имущество служит ему
обеспечением претензии на такую-то сумму. Этот столб и назывался "ипотекой"
(подставкой). Ипотека широко развивалась в различных странах. Подобная
форма кредитных отношений распространена в странах с развитой рыночной
экономикой, прежде всего в США и Европе. Это связано с тем, что ипотечный
кредит обладает существенными преимуществами по сравнению с другими видами
кредита: он уменьшает степень риска для обеих сторон. Должник получает
кредит на весьма длительный период и при этом имеет возможность сохранить
за собой заложенную недвижимость, не рискуя остальным имуществом. Кредитор
же получает беспроигрышный вариант возмещения ссуды. Заложенная
недвижимость может продолжать приносить доход: сдаваться в аренду,
использоваться как производственный объект и т. д. И таким образом за время
действия договора можно уменьшить или полностью покрыть сумму долга.
С развитием рыночной экономики в Республике Казахстан наблюдается
зарождение основ ипотеки, идет процесс формирования свойственной нашей
стране модели. Следует отметить, что еще в начале 90-х годов государством
были сделаны первые попытки реформирования существующей системы
финансирования жилищного обеспечения. В частности, в 1991 году были приняты
законодательные акты: О залоге, Об инвестиционной деятельности, О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
Закон РК О жилищных отношениях, которые создали начальную правовую основу
становления и развития рыночных отношений в жилищной сфере. В 1993 году был
также принят Указ Президента РК О государственной программе новой жилищной
политике и механизмах ее реализации. Программа предусматривала ряд
важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства:
внесение изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение
к жилищной сфере;
реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-
коммунального хозяйства;
демонополизация;
разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и
удешевления его для населения;
создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и т.д.
Но в Казахстане эти нормативно-правовые акты не вписались в развитие
жилищного сектора. Начало развитию ипотеки было заложено Указом Президента
Республики Казахстан, имеющим силу Закона от 23 декабря 1995 г. N 2723 "Об
ипотеке недвижимого имущества". Данный Указ определил ипотеку как вид
залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются
во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.
В конце 2000 года Национальный Банк инициировал разработку нормативной
правовой базы внедрения в системы ипотечного кредитования. Была создана
межведомственная рабочая группа, результатом работы которой стала
утвержденная Правительством Концепция долгосрочного финансирования
жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в
Республике Казахстан. В ней впервые были определены концептуальные основы
развития системы ипотечного кредитования в стране.
Таким образом, тема данного исследования посвящена проблеме ипотечного
кредитования в Казахстане. В последнее время банки Казахстана начали
предоставлять ипотечные кредиты физическим лицам на приобретение жилья и
коммерческой недвижимости. В научной литературе проблемы ипотечного
кредитования в Казахстане практически не изучены, в связи с чем возникает
необходимость изучения данной проблемы.
Цель дипломной работы: рассмотреть особенности ипотечного кредитования
в Казахстане.
Задачи дипломной работы:
1) Раскрыть теоретические аспекты и сущность ипотечного кредитования,
рассмотреть его развитие в мире;
2) Дать анализ состояния рынка ипотечного кредитования в Казахстане;
3) Рассмотреть условия и порядок предоставления ипотечного кредита на
примере АО Альянс Банк;
4) Осветить проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования
населения в Казахстане.
Практической и методологической базой написания дипломной работы
является научная литература отечественных и зарубежных ученных, а также
отчетные данные анализируемого банка.
Структура работы составлена в соответствии с поставленными задачами.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной
литературы.
1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования
1.1 История становления ипотечного кредитования
В Греции в VI веке до нашей эры появился новый вид обеспечения кредита
- земельный залог. Афинский реформатор Солон в 594 г. до н.э. осуществил
реформы, в результате которых была введена свобода завещания и отменены
поземельные долги. До этого в Афинах залогом подобного рода обязательств
была личность самого должника, который в случае невозможности заплатить
долг мог попасть рабство. Архонт Солон предложил способ весьма
прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную.
На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с
надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на
определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда
долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался "ипотекой".
Ставился такой столб на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с
него все приведенное, привезенное и принесенное. Впоследствии это слово
стало употребляться для обозначения любого залога недвижимости под кредит.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся
ипотечными.
Ипотека существовала и в Древней Греции, и в Древнем Риме, и в
средневековой Европе. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность,
которая позволяла каждому заинтересованному лицу беспрепятственно
удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.
э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог
имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было
разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые
существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными
кредитными учреждениями – прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.
Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию.
Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки
вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные
финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда, поддержка, в
основном, адресовалась представителям дворянского сословия).
Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь
эволюции от фидуции (от лат. Fiducia – сделка на доверии, доверительная
сделка) до более прогрессивной стадии – пигнуса (от лат. pignus -
неформальный залог) и далее - до ипотеки.
При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем
последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения
договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.
Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в
собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства.
Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать
имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств,
возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой
политико-экономических условий: ослабление рабовладельческого
хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая
форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в
силу объективных причин не могли передать собственникам земель. Позднее в
ипотеку начала передаваться и недвижимость.
При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор
получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с
торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно
в таком виде залог существует до настоящего времени.
Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон,
вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона
(ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика
налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и
т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в
силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался
последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была
велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и
регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением
этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки
перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться
вновь в средневековом европейском законодательстве.
В Германии она появилась не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI
века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на
недвижимость, независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным
вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в
особую книгу.
В настоящее время слова "ипотека", "ипотечное кредитование"
присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и
телевидении. Но возможность ипотечного кредитования любое кредитное
учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных
средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве
основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих
у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. В результате этого
финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как
системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение
дел.
Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного
механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с
системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в
стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом,
необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к
реализации развития системы ипотечного кредитования две модели:
1) европейская
Предусматривает в большей степени поддержку банков,
осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки
являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве
основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные
организации.
2) американская
Предусматривает формирование при государственном участии институтов,
гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог
недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим
уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема
долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из
наиболее динамично развивающихся. За последние 25 лет его доля удвоилась (в
1995 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%).
Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых
крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки
зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов,
а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных
облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой
системы финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на
строительство и покупку домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку),
предоставляли ссудосберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения
оказывали полной спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а
также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным
инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов.
Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой
цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА),
Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй,
Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни
Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие
организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного
рынка.
Агентства приобрели индивидуальные кредиты на средства, полученные по
государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и
эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно
снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким
образом, агентства выступили в роли посредника между получателем ипотечного
кредита, организатором ипотеки (банком) и инвестором.
Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные
бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций
организации кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией
ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым
институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и
распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников
рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:
– организаторов ипотечных кредитов;
– инвесторов;
– посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;
– посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.
Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций,
так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска
для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии
государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами
ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их
ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные
функции.
Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные
кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами и
гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не
предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотеки оформляются на первичном
рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по
ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье.
Первичные кредиторы затем продают ипотеки инвесторам на вторичном рынке
ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных
кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на
вторичном рынке являются Фанни Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые
компании и другие финансовые организации. В свою очередь, в обмен на
ипотеки, полученные от первичных кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак
выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются
ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров
на рынке ценных бумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном рынке ипотек
гарантируют владельцам ипотечных ценных бумаг своевременные выплаты
процентных ставок и погашение облигаций в независимости от
платежеспособности первичных заемщика и заимодателя. Все три компании имеют
общую задачу - привлечение средств на жилищные кредиты, особенно семьям с
малым и средним достатком и бедные районы.
Фанни Мэй и Фредди Мак работают только на вторичном рынке и лишь с
жилищными ипотеками, не превышающими 240 тысяч долларов США (сумма
индексирована в соответствие с рыночной стоимостью недвижимости). Они не
осуществляют сделок по ипотекам с неудовлетворительной кредитной историей,
с пропорцией задолженности к активам превышающей 80% и другими
недостатками. Фанни Мэй и Фредди Мак скупают ипотеки у первичных
заимодателей, комбинируют их и формируют крупные выпуски ипотечных ценных
бумаг, высоко ликвидных облигаций с высоким рейтингом. Фредди Мак и Фании
Мэй не являются государственными структурами и не субсидируются
правительством. Важно отметить, что развитие обеих компаний, с их
зарождения как государственных институтов до их сегодняшнего статуса
частных компаний с общественной миссией, обуславливалось общим
экономическим и социальным положением в стране.
В целях стимулирования жилищного строительства и облегчения условий
получения ссуд под недвижимость данные кредиты могут быть застрахованы в
ФЖА, уполномоченной страховать ипотеки под жилые дома.
В обеспечении стабильности жилищного ипотечного рынка участвует также
Джинни Мэй, которая предоставляет гарантии по ценным бумагам, обеспеченным
пулом закладных. Джинни Мэй выполняет роль "проводника". Другими словами,
Джинни Мэй не скупает, не продает и не выпускает ипотечные ценные бумаги, а
также не покупает ипотеки у первичных заимодателей. Джинни Мэй выступает
гарантом ипотечных ценных бумаг, выпущенных частными компаниями,
отвечающими кредитным требованиям и застрахованными ФЖА, Департаментом по
делам ветеранов или Агентством Сельского Жилья. Гарантии Джинни Мэй
полностью подкреплены правительством США. Это обстоятельство делает
облигации, гарантированные Джинни Мэй, высоконадежными
инвестиционными инструментами, что позволяет успешно привлекать средства на
строительство жилья в сельской местности и бедных городских районах.
Вторичный рынок ипотек существует в США благодаря многим ключевым
механизмам: проверка кредитоспособности, защита и страхование собственности
на жилье, рыночное и открытое определение цен на недвижимость, стабильная
правовая база.
Хотя ипотечные ценные бумаги и обладают высокой степенью ликвидности,
они не влекут за собой большого риска, следовательно, не приносят высоких
процентных ставок. Это привлекает к ним, в основном, институциональных
инвесторов, стремящихся диверсифицировать и обезопасить свои крупные
портфели инвестиций. Наиболее важно учесть, что вторичный рынок ипотек
призван привнести ликвидность и эффективность в уже существующий рынок
ипотек и кредитов и не может рассматриваться в отрыве от этого контекста.
Положительными сторонами американской модели ипотечного кредитования
является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного
кредитования за счет функционирования специализированных организаций по
ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему ипотечного
кредитования.
Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время
достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском
регионе, в частности в Малайзии.
Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем
создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация),
в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%),
коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время,
составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации
является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства,
долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для
покупателей жилья.
Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа:
процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения
строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику
предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально
извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства
осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и
окончательное финансирование покупателей дома. После завершения
строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными
условиями кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%,
средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга
погашается ежемесячно в размере 13 от дохода заемщика, предоставление
контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка
вознаграждения (интереса) составляет 9%.
Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных
кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация,
в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и
увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает
инвесторам.
В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют
высококапитализированные негосударственные организации, способные
осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание
государственных организаций, обеспечивающих механизм
рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана
является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем
создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества,
обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут
рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами
ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения
европейской или американской моделей.
В мировой практике проблема привлечения банками средств для
долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных
моделей: депозитарной модели учреждения ипотеки (привлеченные средства
клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного
банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным
инвесторам).
Обе модели мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках
одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам
согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.
В различных странах с учетом различных условий и традиций, а также
особенностей законодательства, под воздействием которых складывался
финансовый рынок, превалирует та или другая из названных моделей.
Так, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема
строительных сбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая
государством различного рода премиями и налоговыми льготами по долголетним
(от 2 до 7 лет) депозитам.
Таблица 1.Основные экономические показатели ипотечного кредитования
иностранных банков.[1]
Банки Доля кредита Срок кредитования Ставка
кредитования
Ипотечные банки США80-90% 15-20 лет 3-4%
Ипотечные банки 50-70% 15-20 лет 8%
Германии
Ипотечные банки * 3-20 лет *
Франции
Ипотечные банки * До 15 лет ЦБ минус 28%
Венгрии
* - нет данных
Привлекаемые через систему строительных сбережений денежные средства
относительно дешевы и направляются на предоставление также относительно
дешевых жилищных кредитов, поскольку данные финансовые потоки носят
замкнутый характер и практически не зависят от изменения стоимости ресурсов
на общем финансовом рынке страны.
Однако даже в этих странах (с учетом активной стимулирующей роли
государства) кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные
системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных
кредитов.
Основная масса средств для финансирования жилья поступает через
ипотечные банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные
выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.
Покупка кредитов или предоставление гарантий по ценным бумагам
ипотечных банков требует четкой организации и стандартизации всех процедур
и операций ипотечного кредитования, что определяет необходимость строгого
контроля над банками не только со стороны органов банковского надзора, но и
со стороны перечисленных финансовых институтов (см. табл. 1).
Таким образом, за счет участия государства в процессах ипотечного
кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача
государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются
кредитные риски, т.е. достигается большая стабильность банковской системы.
В настоящее время ипотека в странах ЕЭС является мощным фактором
развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными.
Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских
кредитов.
Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент
кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от
состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. В Швеции в
1994г. процент был равен 12%, в 1996г. – 7-8%.[2]
В странах ЕЭС действуют государственные системы оценки и переоценки
объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость
объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех
объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов
индексируется на величину инфляции.[3]
Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для
начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного
кредита.
В зависимости от состояния экономики происходят колебания стоимости
объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов
недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости
объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из
видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита
оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.
Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются
законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов
недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул
кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро
вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу
передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.
Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем
привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций
(закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и
ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании,
пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких
облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда
не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.
Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для
кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и
понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка
активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы,
направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков
при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по
выпущенным облигациям.
Существует две системы организации ипотечного кредитования:
1. В Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация
необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав
на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на
ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;
2. В Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и
полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.
В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в
Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов
Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках –
специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными
задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:
– залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через
установление ипотеки над земельным участком;
– эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
– предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям
общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами
выступают эти корпорации;
– эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).
– Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать
некоторые побочные и вспомогательные сделки:
– предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости
земельного участка;
– размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление
ценными бумагами;
– участие в других сделках или определенного размера долевое участие в
деятельности других предприятий, если это служит решению основных
задач ипотечного банка;
– размещение свободных средств в других банках или скупка собственных
ценных бумаг.[4]
Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то
указанным законом им отведена посредническая и трансформационная функция.
Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного
капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых
компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом
капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального
хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы
вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения
своих денег в срок.
Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном банке как об
особой форме кредитного института, обладающего существенными особенностями.
То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность
регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что
ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых
операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные
банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому
имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.
Другой отличительной особенностью ипотечных банков Германии является
наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все
остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для
обозначения своих ценных бумаг слова закладной лист. То, что
рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и
коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том,
что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е.
создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их
деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.
Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному
регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества
или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней
организационно-правовой форме в Германии не встречаются.
Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы
регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов
(обременений).
Страны англо-американской системы права используют двухуровневую
модель рынка ипотечного кредитования.
Суть её заключается в следующем: клиент берёт в банке кредит (ссуду) и
покупает квартиру. Затем банк продаёт закладную на купленную квартиру
агентству ипотечного кредитования. После чего клиент рассчитывается с
агентством по взятому кредиту, а агентство, в свою очередь, гасит
банковский кредит. Фактически агентство ипотечного кредитования исполняет
роль гаранта погашения банковского кредита.
Классическая ипотека предполагает наличие первичного и вторичного
рынков. Первичный – это кредитование конечных заёмщиков. А вторичный –
рефинансирование банков-кредиторов с помощью выпуска облигаций и других
ценных бумаг. Ведь ипотечный кредит выдаётся, как правило, на длительный
срок. (Оно и понятно: если у человека в данный момент нет денег на оплату
всей стоимости квартиры, то едва ли они появятся и через полгода, если,
конечно, заёмщик не найдёт клад или в Америке не умрёт его бабушка-
миллиардерша). Между тем, не многие банки способны отвлекать собственные
ресурсы на 5-10 лет.
Правительство Республики Казахстан постановлением от 28 ноября 2001 года
N 1774 "Об утверждении Программы долгосрочного финансирования жилищного
строительства и развития системы ипотечного кредитования" наметило ряд мер
стимулирующих развитие жилищного строительства и ипотечного кредитования.
Правительство сочло наиболее приемлемой для Казахстана немецкую и
малазийскую модели ипотечного кредитования. Немецкая модель действует по
принципу кассы взаимопомощи. Кредитные ресурсы банка формируются за счет
привлечения сбережений будущих заемщиков. Только клиент банка имеет право
на получение ипотечного кредита, причем в размере, примерно равном сумме
сбережений. Эта модель меньше стимулирует приобретение недвижимости, так
как момент приобретения отодвигается во времени. Но в то же время и не
зависит от колебаний на финансовом рынке и цен заемных средств. Лица
желающие улучшить жилищные условия, должны позаботиться об этом заранее. В
течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома они должны
начать делать целевые накопления в специализированных банках.
Правительством не исключено применение в Казахстане американской модели
ипотечного кредитования, которая ориентирована на мобилизацию денег для
ипотечного кредитования через организованный рынок ценных бумаг.
1.2 Сущность, принципы и правовые основы создания системы
ипотечного кредитования в Республике Казахстан
Ипотечное кредитование – это предоставление частным лицам долгосрочных
кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. Иначе -
часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал,
обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного
капитала[5]. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают
закладные, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также
возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиков своих
обязательств за счет реализации объекта залога.
Как и все финансовые рынки, рынок ипотечного капитала делится на
первичный и вторичный, а в зависимости от типа недвижимости – ипотечные
рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.
Среди кредиторов первичного (где обращаются первичные закладные) рынка
ипотечного капитала коммерческие банки, страховые и трастовые компании,
частные кредиторы и т.д.
Важную роль на рынке ипотечного капитала играют банки. Эти банки
предоставляют кредиты под залог недвижимости (строения, квартиры, земельные
участки и др.). В развитых капиталистических странах ипотечные банки играют
большую роль в банковской системе. Некоторые банки дают ссуды под залог
недвижимости государству.
Ипотека (гр. hypotheka – залог, заклад) – представляет собой залог
недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора –
залогодержателя к должнику (залогодателю).
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под
заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на
время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании
заемщика.
Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком
физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого
дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве
обеспечения обязательств заемщика.
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и
социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для
страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста
совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и
совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного
дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может
возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.
Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости"
материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.
Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за
капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости
уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека
является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и
важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования
денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования
домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других
странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием
ипотечного кредитования.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального
сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же
строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и
конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и
производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает
возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества
и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического
потенциала страны.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на
преодоление социальной нестабильности. Ипотека влияет на проблему занятости
(дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает
удовлетворить потребность населения в жилье.
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и
эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные
кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при
невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.
(Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка
недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при
ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с
недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими
кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление
банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и
рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской
системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность
в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в
ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных
резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также
укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного
кредитования на стабильность банковской системы, связанная с
функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот
рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики
(диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между
процентными ставками в различных географических районах, что способствует
формированию единой цены капитала в масштабе страны.
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо
уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к.
развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в
Казахстане.
Несомненно, что ипотечный кредит является активной операцией
коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления
места ипотечного кредитования в системе активных операций банка рассмотрим
структуру операций банка (см. рис. 1). На основании приведенной схемы, по
нашему мнению, можно сделать вывод, что ипотечные кредиты относятся к
средне- и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками юридическим и
физическим лицам.
Рис. 1. Место ипотечного кредитования в совокупности операций банка.
В соответствии с рис. 1 можно выявить основные особенности, присущие
данному типу активных операций. Одна из таких особенностей ипотечного
кредита состоит в том, что процент за пользование кредитом имеет плавающее
значение, величина которого колеблется в зависимости от многих факторов.
Основными факторами в данном случае, по нашему мнению, являются:
– изменение условий эксплуатации объекта недвижимости, могущее повлечь
изменение его оценочной стоимости;
– изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность
кредитных операций банков;
– изменение норм обязательного резервирования в центральном банке,
влекущее изменение риска, связанного с данным видом кредита и др.
Другой не менее важной для банка особенностью является необходимость
построения политики формирования пассивов с учетом структуры кредитного
портфеля. На наш взгляд, усиливается ответственность банка перед своими
кредиторами в случае увеличения доли ипотечных кредитов в кредитном
портфеле. Вместе с тем политика формирования пассивов банка зависит также
от схемы ипотечного кредитования, по которой действует банк.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в
следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через
механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -
существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим
самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода
среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически
включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в
создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не
финансируют зарубежных производителей через покупку импортных
потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог,
в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой
в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки
(залога недвижимости) в Казахстане.
В процессе организации ипотечного кредита принимают участие ипотечные,
риэлторские, страховые и оценочные компании, конечно же, сами заемщики.
Ипотечная компания помогает заемщику выбрать банк для заключения кредитного
договора на приемлемых для него условиях. Риэлторская компания
предоставляет заемщику услуги по юридическому оформлению документов
необходимых для получения кредита, проводит регистрацию ипотеки в Центре по
недвижимости. Оценочная компания проводит рыночную оценку объекта ипотеки.
При ипотечном кредитовании заемщиком заключаются договора со страховой
компанией на страхование приобретаемой недвижимости, а также страхование
жизни и работоспособности самого заемщика. Это обязательное требование
кредитного договора банка. Порядок получения ипотечного кредита несложен.
Заемщик должен обратиться в ипотечную компанию, где квалифицированные
специалисты объяснят, что собой представляет кредитный договор с банком,
выдающим ипотечные кредиты. Предварительно эксперты компании оценят
платежеспособность заемщика с целью обеспечения возврата кредитных средств,
а также разработают индивидуальную схему возврата кредита. Учитываются
следующие обстоятельства: ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
