СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В РК (НА ПРИМЕРЕ АО БТА-ИПОТЕКА)
ПЛАН
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... .3
ГЛАВА 1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА ... ... ... 5
1. Экономическая сущность и необходимость ипотечного
кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ...5
2. Виды ипотечного кредитования и их классификация в РК ... ... ... ...18
3. Развитие ипотечного кредитования в РК ... ... ... ... ... ... ... ... ... .25
ГЛАВА 2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПРАКТИКА ПРИМЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В РК
(НА ПРИМЕРЕ АО БТА-ИПОТЕКА) ... ... 37
2.1 Анализ рынка ипотечного кредитования в РК ... ... ... ... ... ... ... ...37
2.2 Условия предоставления и погашения ипотечного кредитования
в РК на примере АО БТА – Ипотека ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...44
2.3 Риски ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 57
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
РК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .63
3.1 Зарубежная практика применения ипотечного кредита ... ... ... ... ...63
3.2 Совершенствование систем ипотечного кредитования ... ... ... ... ... 82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .89
Список использованной ЛИТЕРАТУРы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..92
ВВЕДЕНИЕ
Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к пересмотру
концепции в жилищной политике. Новая политика в решении жилищной проблемы
базируется на формировании рынка жилья, создании условий для
преимущественного зарабатывания жилья населением, достижении баланса
стоимости жилья и реального дохода граждан.
Вместе с тем, наше государство, как социальное, сохранило за собой
обязательства по обеспечению жильем определенных категорий граждан.
Жилищное строительство включено в приоритеты социально-экономической
политики Республики.
В Казахстане принято значительное количество законодательных и
подзаконных актов, которые обеспечивают объективные возможности развития
рынка жилья, активизацию участия банков второго уровня в кредитовании
строительства и приобретении гражданами жилья, создают основные правовые
гарантии ипотечного кредитования.
Прежде всего, это Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу
закона Об ипотеке и О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрасли
многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов
привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за
счет ипотечного кредитования, поскольку это действительно может помочь
развитию строительной отрясли, улучить показатели занятости, решить
целый ряд проблем социального плана. К концу 2002 года в Казахстане
сложились позитивные предпосылки для реальной разработки нормативно-
правовой базы внедрения ипотечного кредитования и программ жилищного
строительства. Была создана межведомственная рабочая группа, результатом
работы которой, по словам Г.А. Марченко, стала утвержденная Правительством
Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития
системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан, чем и
обуславливается актуальность выбранной темы.
Примерно, в это же время, в ноябре 2003 года, были внесены изменения и
дополнения в проект закона О строительных сбережениях в Республике
Казахстан. Как известно, цель системы строительных сбережений заключается
в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, смогут
накапливать часть необходимых им денежных средств в специализированном
строительном сберегательном финансовом учреждении. Этот финансовый
институт, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчикам жилищный заем в
размере разницы между стоимостью жилья и той суммой, которую вкладчик
накопил. Система строительных сбережений уникальна сама по себе - вкладчик
и получатель займа объединяются в одном лице, поэтому система является
замкнутой и за счет этого достигается дешевизна предоставляемых кредитов и
возможность их свободного получения.
Актуальность темы определяется тем, что приобретение собственного жилья
- первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой
потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. В
настоящее время рынок ипотечного кредитования достаточно стабильно
развивается. И все большее количество граждан получает возможность
прибрести жилье в кредит.
Таким образом, основной целью дипломной работы является выявление
особенностей развития ипотечного кредитования в Казахстане и перспективы
его развития. В соответствии с целью работы были сформулированы следующие
задачи:
- раскрыть понятие, сущность и виды ипотечного кредитования;
- охарактеризовать современное этап развития ипотечного кредитования в
Республике Казахстан;
- указать перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане.
Новизна работы заключается в том, что исследуемая тема пока
недостаточно разработана в нашей стране; практически нет монографических
работ отечественных авторов, публикаций, научных статей на тему ипотечного
кредитования.
Структура данной работы представляет собой введение, основную часть,
состоящую из трех взаимосвязанных глав, заключение и список использованной
литературы.
ГЛАВА 1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА
1. Экономическая сущность и необходимость ипотечного кредитования
В Республике Казахстан рынок ипотечного жилищного кредитования только
зарождается и понятия ипотека, закладная еще не стали привычными для
большинства наших граждан.
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в
национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование
в большинстве экономически развитых стран не только является основной
формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на
экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система
ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий
из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Потребность в кредитах очень высока. Соответственно необходимы гарантии
их погашения. Одним из основных способов обеспечения кредита, который
широко применяется в рыночной экономике, является залог. Современные
условия развития экономики в стране позволяют возродить к жизни давно
забытый у нас, но один из важнейших инструментов рыночной экономики –
ипотеку.
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в
историю. Само понятие ипотека пришло в мировую финансово-экономическую
систему из древней Греции. Исторически ипотечное кредитование было
порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма
обеспечения обязательств должника. [37, с. 87-88]
В условиях хронического недостатка государственных средств традиционной
задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных
денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным
решением квартирного вопроса специалисты в области недвижимости считают
развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования. Ипотека - это
обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть
кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности
кредитных средств.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо
выделить три наиболее характерные ее черты.
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения
необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на
объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных
условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги
(при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и
т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося
фиктивного капитала).
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота
имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы
отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески
нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства
для реализации различных проектов.
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности
такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами
кредитования.
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать
следующим образом:
• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу
материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого
имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически
нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде
закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.
1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может
выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).
Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств
осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией,
чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.
Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с
процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему
заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально
заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения
в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо
ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого
обязательства.
2. Длительность срока предоставления кредита.
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и
более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения
уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской
операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:
• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной
стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30%
совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются)
за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор
использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика
и созаемщиков.
Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для
кредитора и заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и
обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования
вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных
инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные
бумаги или облигации.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования -
создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости
жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных
принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за
счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Создание указанной системы позволит:
• увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья
доступным для основной части населения;
• активизировать рынок жилья;
• вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
• привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные
финансовые ресурсы;
• обеспечить развитие строительного комплекса;
• оживить экономику страны в целом.
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Казахстане
должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного
кредитования, быть адаптирована к казахстанской законодательной базе,
учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность
населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования
должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных
финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и
в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы
и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах
должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе,
платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или
отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и
инфраструктуры.
В Республике Казахстан в настоящий момент только разрабатывается
нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с
недвижимостью и землей. К настоящему времени в Республике Казахстан был
принят ряд законов и постановлений, касающихся ипотечного кредитования.
При реализации ипотечных отношений на практике очень важно правильно
понимать термин предмет ипотеки для определения конкретных прав и
обязанностей сторон по договору об ипотеке.
Объекты гражданских правоотношений правоведы объединяют в четыре
группы:
1)имущество;
2)действия;
3)результаты интеллектуальной (творческой) деятельности;
4)нематериальные блага.
Правовой режим недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости)
основан исходя из главной цели, которой должны отвечать объекты, входящие в
их состав. Эта цель состоит в том, чтобы обеспечить особую устойчивость
прав на названные вещи (имущество), т. е. установить специальный порядок
распоряжения им (определять его юридическую судьбу). Для этого введена
система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
Перечень объектов, относящихся к недвижимым вещам (недвижимому
имуществу, недвижимости), не является исчерпывающим. Законодатель вправе
признать недвижимостью и другие предметы и нематериальные блага. Так,
предметом договора об ипотеке могут быть также сооружения, находящиеся в
процессе возведения, а также недвижимость, находящаяся в аренде. Если
предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды,
арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же,
как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок
аренды.
Кроме того, к недвижимым вещам закон относит и некоторые вполне
движимые вещи. Такое деление объясняется тем, что отдельные специфические
транспортные средства и космические объекты имеют особый статус, а потому
на них целесообразно распространить правовой режим, относящийся к объектам
недвижимости. Имущество является основным объектом в ипотечных отношениях,
а поскольку нет однозначного определения термина имущество, то при
заключении договора необходимо определять точное значение данного термина
путем его детального толкования. Насколько эго важно, наглядно показывают
существующие неопределенности терминологического плана в отношении объектов
недвижимости.
Как уже отмечалось, действующее законодательство выделяет ипотеку, т.е.
залог недвижимого имущества, в особый объект договорных отношений в связи с
тем, что недвижимости присуща неразрывная связь с земельным участком, на
котором указанные объекты находятся, и оттого их перемещение технологически
невозможно. Предметом ипотеки может быть только индивидуально определенная
вещь. Поэтому здание или сооружение, являющееся предметом договора об
ипотеке, должно по своим характеристикам, в частности по функциональному
назначению, точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта
государственной регистрации недвижимости.
Ипотека возможна в случаях, когда имущество принадлежит залогодателю на
праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Залог земельных
участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого
имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается
местными законами. Moгут быть заложены земельные участки, находящиеся в
собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные
для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и
гаражного строительства, приусадебные земельные участки личною подсобного
хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или
сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания
(функционального обеспечения).
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, предполагается, что
право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и
сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не
распространяется. Если в договоре не оговорено, что находящееся
(возводимое) на участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю,
заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на
земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и
приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка,
которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с
его назначением.
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель
вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке
здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На
эти здания и сооружения право залога не распространяется. Однако, если
права залогодержателя удостоверены закладной, строительство возможно только
в случае указания на это в договоре.
Оценка земельного участка может быть установлена в договоре об ипотеке
не ниже его нормативной цены Нормативная цена земли - это особый вид платы
за землю. Она представляет собой показатель, характеризующий стоимость
участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального
дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется
при покупке и выкупе земельных участков, при передаче земли в
собственность, передаче по наследству, дарении, а также при получении под
залог банковского кредита.
Следует, однако, иметь в виду, что ни отечественный, ни зарубежный
методический опыт определения цены земли в современных российских условиях
точного и надежного результата не обеспечивает.
Особенно сложная ситуация сложилась с оценкой земельных участков.
Отечественные методические разработки базируются в основном на стоимостной
оценке вложенного в земельный участок капитала, почти не учитывают его
рентообразующие возможности и совершенно не принимают во внимание реальное
поведение как продавцов, так и покупателей земельной собственности, объем и
структуру спроса и предложения и т.д. Не учитываются также такие
определяющие размер ренты факторы, как вариабельность возможного
хозяйственного использования участка, экономическая состоятельность
окружающей данный участок социально-демографической среды как носителя
покупательного спроса, рабочей силы, конкурентных отношений и т.д.
Подобный методический подход и определил очень низкие величины так
называемой нормативной цены земли. При подобной ценовой политике и системе
налогообложения блокируется ипотечная форма кредитования и выключается
главнейший элемент рыночного регулирования земельных отношений,
деформируется рыночный механизм ценового саморегулирования, причем не
только в аграрной сфере, но и во всей производственно-экономической
структуре страны.
Если предметом ипотеки является предприятие в целом как единый
имущественный комплекс, то в состав заложенного имущества включаются
полученные доходы предприятия, приобретенное им имущество, долги,
приобретенные предприятием в период ипотеки, а также принадлежащие
предприятию как юридическому лицу права требования, патента и другие
исключительные права и обязанности этого предприятия, которые переходят к
покупателю с момента государственной регистрации права собственности на
приобретенное имущество. Состав имущества передаваемого в ипотеку
предприятия и оценка его стоимости определяются на основе полной
инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский
баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества
предприятия являются обязательными приложениями к закладной.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство,
сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.
Предприятие, в отношении которого возбуждено уголовное дело о банкротстве
либо принято решение о его ликвидации или реорганизации, не подлежит
передаче в ипотеку.
Ипотекой предприятия может обеспечиваться денежное обязательство,
подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора
ипотеки. Если ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство с
менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на
предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя
по истечении года с момента заключения договора ипотеки.
Залогодатель вправе продавать, сдавать в аренду, распоряжаться иным
образом имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия,
переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости
активов предприятия и не нарушает условий договора ипотеки. Реорганизация,
передача предприятия в залог, совершение сделок, направленных на отчуждение
недвижимого имущества предприятия, допускаются только с согласия
залогодержателя.
В случае нарушения залогодателем своих обязательств, непринятия мер по
обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования
имущества, что может привести к неплатежеспособности предприятия или к
уменьшению стоимости заложенного имущества, залогодатель вправе обратиться
в обычный или арбитражный суд с требованием о введении ипотечного контроля
за деятельностью залогодателя.
Взыскание на заложенное имущество предприятия в случае неисполнения
залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, может быть
обращено только по решению обычного или арбитражного суда во всех случаях,
независимо от того, кто является залогодержателем.
Ипотека жилых домов и квартир, включающая ипотеку части жилого дома,
квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, имеет
свои особенности. В частности, не допускается ипотека индивидуальных и
многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной
собственности. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, не
распространяются на гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие
строения и помещения, так как они не предназначены для постоянного
проживания, эти объекты могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.
Договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира,
находящиеся в собственности гражданина, может быть заключен только
непосредственно с собственником жилья, за исключением случаев, опеки и
попечительства.
Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной
кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с
момента государственной регистрации договора купли - продажи жилого дома
или квартиры.
В настоящее время не до конца решены вопросы обращения взыскания на
заложенный жилой дом или квартиру при неисполнении залогодателем своих
обязательств. Если данное имущество является для залогодателя единственным
пригодным для постоянного проживания помещением, подобное обращение не
является основанием для выселения его из квартиры. Исключение из этого
правила возможно при следующих условиях: жилой дом или квартира был в
обеспечение кредита, предоставленного на приобретение или строительство
этого жилого дома или квартиры, а проживающие с залогодателем члены его
семьи дали до заключения договора об ипотеке нотариально удостоверенное
обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае
обращения на него взыскания. В этом случае залогодатель и проживающие
совместно с ним члены его семьи обязаны освободить занимаемое помещение в
течение месяца. В остальных случаях между лицом, которое приобрело бывший
предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и
бывшим собственником жилого дома или квартиры либо кем-либо из проживающих
с ним членов его семьи вместо договора ипотеки заключается договор найма
жилою помещения.
Организация процесса обращения взыскания является одним из основных
вопросов при решении судьбы ипотеки. Несмотря на положительные изменения в
законодательстве по данной проблеме, она все еще является одной из наименее
разработанных, как в законодательном, так и в "исполнительном" плане.
Взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению
обычного или арбитражного суда, если предметом ипотеки является предприятие
в целом, жилой дом, квартира или иное недвижимое имущество, используемое
залогодателем для личных целей. Это относится также к тем случаям, когда
для заключения договора ипотеки требовалось согласие или разрешение другого
лица либо органа управления.
Наконец, следует затронуть вопрос о реализации заложенного имущества
путем передачи его в собственность залогодержателю. Такой способ реализации
заложенного имущества противоречит самой идее залога. Конструкция залога
исходит из того, что залогодержатель в случае неисполнения (ненадлежащего
исполнения) обеспеченного залогом обязательства приобретает не собственно
предмет залога, а право получить удовлетворение из стоимости предмета
залога, который с этой целью реализуется. В случае же, когда стороны
соглашаются на передачу заложенного имущества в собственность
залогодержателя, по сути дела имеет место отступное, но не реализация прав
залогодержателя.
Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях
договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению
при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до
заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого
помещения сохраняет силу.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств:
• по кредитному договору;
• по договору займа;
• иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-
продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не
предусмотрено законодательством.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету
кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке,
установленном законодательством РК о бухгалтерском учете.
По кредитному договору, в соответствии с гражданским законодательством
РК, банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить
денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях,
предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную
денежную сумму и уплатить проценты за нее.
Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного
кредитным договором кредита полностью или частично при наличии
обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная
заемщику сумма не будет возвращена в срок. Заемщик вправе отказаться от
получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до
установленного договором срока его предоставления, если иное не
предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором. В
случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности
целевого использования кредита, кредитор вправе также отказаться от
дальнейшего кредитования заемщика по договору.
По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность
другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми
признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег
(сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода
и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег
или других вещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть
предметом договора займа на территории РК.
Требования, обеспечиваемые ипотекой:
•уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или
иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части,
предусмотренной договором об ипотеке;
•уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за
пользование кредитом (заемными средствами), если ипотека установлена в
обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием
выплаты процентов;
•уплата (если договором не предусмотрено иное) залогодержателю сумм,
причитающихся ему:
1) в возмещение убытков иили в качестве неустойки (штрафа, пени)
вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными
средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо
федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением
взыскания недвижимости на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования
залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения
за счет заложенного имущества.
Мировая практика показывает, что эффективным способом решения проблемы
рефинансирования является создание вторичного рынка ипотечного
кредитования.
При создании вторичного рынка важнейшей задачей является обеспечение
защиты прав не только должника и кредитора в кредитном договоре и договоре
залога, но и вторичных инвесторов, т.е. лиц, приобретающих ипотечные ценные
бумаги на вторичном рынке. Отечественные законодатели в качестве основы для
образования и функционирования вторичного рынка вводят ценную бумагу -
закладную.
Составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки являются:
- предприятие как имущественный комплекс;
- земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения,
на которые распространяется действие настоящего федерального закона;
- леса;
- право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по
которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит
условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
В этих случаях условия о закладной в договоре об ипотеке
недействительны.
Существование и нормальное функционирование вторичного ипотечного рынка
имеет огромное значение, поскольку он обеспечивает средствами первичный
ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных
ипотечных кредитов. В настоящее время идет работа по созданию системы
ипотечного кредитования как на уровне Республики, так и на уровне ее
субъектов. И важнейшей из стоящих сегодня проблем является выбор модели
вторичного ипотечного рынка.
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и
социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для
страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста
совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и
совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного
дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может
возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей [26, с.76].
I = (Mi+M2+Mз+...) + ИA + HA , (1)
где I-инвестиции;
Мi -наличные денежные средства;
М2 - депозитные денежные средства;
Мз – товарные денежные средства;
ИА - имущественные активы;
НА - неимущественные активы.
Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости"
материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.
Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за
капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости
уникального свойства - неспособности перемещаться через границу. Ипотека
является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы (о чем
речь пойдет в данной работе), но и важнейшим механизмом реализации
инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-
экономического прогресса в целом.
Не случайно новый курс Рузвельта начался с развития кредитования
домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других
странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием
ипотечного кредитования.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального
сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост
же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов
и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке
и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает
возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества
и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического
потенциала страны.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на
преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в
строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность
населения в жилье.
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и
эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные
кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при
невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.
(Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка
недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при
ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с
недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими
кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление
банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и
рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской
системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность
в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в
ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных
резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также
укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного
кредитования на стабильность банковской системы, связанная с
функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот
рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики
(диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между
процентными ставками в различных географических районах, что способствует
формированию единой цены капитала в масштабе страны.
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо
уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к.
развитие данной системы – это очередной шаг в развитии рыночных отношений в
Республике.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в
следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через
механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -
существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости связывает значительную часть денежных средств и
этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25%
дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически
включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в
создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не
финансируют зарубежных производителей через покупку импортных
потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под
залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к
общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Ипотекой в юридическом смысле признается залог предприятия, строения,
здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей,
вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Экономическое значение ипотеки — это разновидность залога недвижимого
имущества с целью получения ссуды в банке или другой финансовой
организации. Любой гражданин имеет возможность рассматривать свое имущество
и даже право владения и пользования имуществом в качестве определенной
рыночной ценности, реализовать которую можно на рынке недвижимости. А право
залога имущества предприятия, включая его основные фонды, с последующим
обращением в соответствующих случаях к его взысканию делает рынок
недвижимости масштабным и перспективным.
Цель ипотечного кредитования - создание эффективно работающей системы
обеспечения жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных
принципах приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств
граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Создание данной системы позволит:
- привлечь необходимые финансовые средства в жилищную сферу в виде
сбережений населения и других внебюджетных ресурсов;
- активизировать рынок жилья.
Создаваемая система ипотечного кредитования должна:
- быть адаптирована к казахстанской законодательной базе и
экономическим условиям (характерным для переходной экономики)
- носить развивающийся характер;
- опираться на финансовые ресурсы граждан, коммерческих банков,
инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и др.);
- учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую
инфляцию, высокую стоимость финансовых средств.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития
ипотеки (залога недвижимости) в Республике Казахстан. Ключевыми же
условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного
ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной
экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-
нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из
центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания
ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также
финансовых инструментов для привлечения средств.
2. Виды ипотечного кредитования и их классификация в РК
Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в странах
с развитой рыночной экономикой. Многообразны механизмы и схемы их
предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов зависят
от множества факторов, но преобладающим остается объект кредитования - вид
недвижимого имущества.
Далее на основе изложенных ранее принципов и условий ипотечного кредита
рассмотрим виды ипотечных ссуд, уделив основное внимание финансовому
аспекту ипотеки.
Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:
- разработать схему погашения задолженности;
- определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для
должника;
- найти дополнительные условия, которые дают возможность более
обоснованно выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.
Решение этих проблем зависит от выбранного вида ипотечной ссуды и от
конкретных условий ее выдачи.
Рассмотрим следующие схемы ипотечных ссуд:
- типовая (стандартная) ипотечная ссуда;
- ссуда с ростом платежей;
- ипотека с периодическим увеличением суммы взносов;
- ипотека с изменяющейся суммой выплат;
- ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой;
- ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;
- ипотека с переменной процентной ставкой;
- ссуда с дележом прироста стоимости имущества;
- ссуда по закладной с обратным аннуитетом.
Типовая (стандартная) ипотечная ссуда. В начале операции по данной
ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму,
например при строительстве дома. Далее он погашает задолженность равными,
обычно ежемесячными, взносами, которые идут на погашение основной суммы
задолженности. К концу обусловленного договором срока долг должен быть
погашен полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах,
например, США, он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга вносятся
в конце определенного периода или в его начале.
Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много
модификаций, предусматривающих повышение ее гибкости в учете потребностей
как кредитора, так и должника.
В практике разных стран применяются и нетрадиционные схемы ипотеки.
Большинство из них преследует цель снизить уровень выплат должника на
начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по
погашению долга на более поздние этапы.
Существенное влияние на выбор таких схем ипотечного кредитования в
нашей стране, очевидно, будут оказывать темпы инфляции и уровень доходов
населения.
Модификации типовой схемы предоставления ипотечной ссуды со снижением
уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны
привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем
(начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при
строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям прежде всего
следует отнести ссуду с ростом платежей.
Ссуда с ростом платежей обычно предусматривает постоянный рост доходов
должника в первые пять или десять лет. Взносы в оставшемся периоде
погашения ссуды постоянны. В итоге эта схема погашения приводит к тому, что
в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы,
необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина
основного долга некотором время увеличивается, а далее – уменьшается.
Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.
Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов. Эта модификация
близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованной схеме
каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.
Ипотека с изменяющейся суммой выплат. При такой форме предоставлений
ипотечного кредита предполагается наличие льготного периода, в котором
должник выплачивает только проценты. Такой способ распределения платежной
нагрузки естественно дает наибольший эффект в отношении временного сдвига
платежей.
В последние годы практикуются более сложные схемы ипотечного
кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными для
клиентов.
Ипотека с залоговый счетом и заем со сниженной ставкой. Данная схема
ипотечного кредитования объединяет черты традиционной ипотеки (для
кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодателя) При этой схеме
покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме
того, выплачивает периодические взносы. Последний производятся по схеме
ссуды с ростом платежей, соответственно на начальных этапах они будут
меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме
взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток средств на
этом счете уменьшает фактический размер задолженности. В первое время срока
сделки при небольших уровнях взносов общий размер задолженности может
увеличиваться, затем будет сокращаться.
В настоящее время долгосрочный кредит в нашей стране практически
коммерческими банками не выдается. Ипотечная ссуда выдается на длительные
сроки, а это даже в условиях стабильной экономики связано с определенным
рисков, в том числе и с риском изменения уровня процентной ставки.
Определенную страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с
периодическим пересмотром процентной ставки.
При этой схеме ипотечного кредитования предполагается, что стороны,
заключающие сделку, каждые 3 - 5 лет возобновляют кредит на основе
пересмотренного уровня процентной ставки. Подобным образом происходит
среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и
создается возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям фондового
рынка. В социально-экономических условиях нашей страны при наличии
гиперинфляции и чрезвычайно высоких и динамично меняющихся процентных
ставок за кредит ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки также
имеют перспективы своего применения в практике ипотечного кредитования.
Учет нестабильности на фондовом рынке преследует цель применения
ипотеки с переменной процентной ставкой. При такой схеме ипотечного
кредитования уровень ставки фиксируется в договоре в виде конкретной
величины. Он привязывается к какому - либо финансовому показателю или
индексу. Пересмотр ставки обычно осуществляется один раз в полугодие. В
наших нестабильных экономических условиях это можно делать раз в квартал.
Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается
допустимая норма коррекции, обычно не более двух процентов. Оговаривается и
минимальная величина корректировки. Недостатком двух последних схем
ипотечного кредитования является то, что они не позволяют определить
будущий уровень процентной ставки, поэтому для них нельзя разработать
полный план погашения задолженности на момент заключения договора.
Обоснованный выбор наиболее целесообразного применения схем ипотечного
кредитования исходит не только из принципов ипотеки и видов ипотечных ссуд.
Большое значение для нас имеет целевая направленность применения ипотеки.
При формировании стратегии создания системы ипотечного жилищного
кредитования следует учесть следующие основные стандарты и требования к
долгосрочным ипотечным кредитам:
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности,
срочности и возвратности, а также при строгом контроле за целевым
использованием кредитных средств.
В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного
кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов
ипотечного кредитования.
Под инструментами ипотечного кредитования понимается ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
ВВЕДЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... .3
ГЛАВА 1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА ... ... ... 5
1. Экономическая сущность и необходимость ипотечного
кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ...5
2. Виды ипотечного кредитования и их классификация в РК ... ... ... ...18
3. Развитие ипотечного кредитования в РК ... ... ... ... ... ... ... ... ... .25
ГЛАВА 2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПРАКТИКА ПРИМЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В РК
(НА ПРИМЕРЕ АО БТА-ИПОТЕКА) ... ... 37
2.1 Анализ рынка ипотечного кредитования в РК ... ... ... ... ... ... ... ...37
2.2 Условия предоставления и погашения ипотечного кредитования
в РК на примере АО БТА – Ипотека ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...44
2.3 Риски ипотечного кредитования ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 57
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
РК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .63
3.1 Зарубежная практика применения ипотечного кредита ... ... ... ... ...63
3.2 Совершенствование систем ипотечного кредитования ... ... ... ... ... 82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .89
Список использованной ЛИТЕРАТУРы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..92
ВВЕДЕНИЕ
Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к пересмотру
концепции в жилищной политике. Новая политика в решении жилищной проблемы
базируется на формировании рынка жилья, создании условий для
преимущественного зарабатывания жилья населением, достижении баланса
стоимости жилья и реального дохода граждан.
Вместе с тем, наше государство, как социальное, сохранило за собой
обязательства по обеспечению жильем определенных категорий граждан.
Жилищное строительство включено в приоритеты социально-экономической
политики Республики.
В Казахстане принято значительное количество законодательных и
подзаконных актов, которые обеспечивают объективные возможности развития
рынка жилья, активизацию участия банков второго уровня в кредитовании
строительства и приобретении гражданами жилья, создают основные правовые
гарантии ипотечного кредитования.
Прежде всего, это Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу
закона Об ипотеке и О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрасли
многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов
привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за
счет ипотечного кредитования, поскольку это действительно может помочь
развитию строительной отрясли, улучить показатели занятости, решить
целый ряд проблем социального плана. К концу 2002 года в Казахстане
сложились позитивные предпосылки для реальной разработки нормативно-
правовой базы внедрения ипотечного кредитования и программ жилищного
строительства. Была создана межведомственная рабочая группа, результатом
работы которой, по словам Г.А. Марченко, стала утвержденная Правительством
Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития
системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан, чем и
обуславливается актуальность выбранной темы.
Примерно, в это же время, в ноябре 2003 года, были внесены изменения и
дополнения в проект закона О строительных сбережениях в Республике
Казахстан. Как известно, цель системы строительных сбережений заключается
в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, смогут
накапливать часть необходимых им денежных средств в специализированном
строительном сберегательном финансовом учреждении. Этот финансовый
институт, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчикам жилищный заем в
размере разницы между стоимостью жилья и той суммой, которую вкладчик
накопил. Система строительных сбережений уникальна сама по себе - вкладчик
и получатель займа объединяются в одном лице, поэтому система является
замкнутой и за счет этого достигается дешевизна предоставляемых кредитов и
возможность их свободного получения.
Актуальность темы определяется тем, что приобретение собственного жилья
- первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой
потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. В
настоящее время рынок ипотечного кредитования достаточно стабильно
развивается. И все большее количество граждан получает возможность
прибрести жилье в кредит.
Таким образом, основной целью дипломной работы является выявление
особенностей развития ипотечного кредитования в Казахстане и перспективы
его развития. В соответствии с целью работы были сформулированы следующие
задачи:
- раскрыть понятие, сущность и виды ипотечного кредитования;
- охарактеризовать современное этап развития ипотечного кредитования в
Республике Казахстан;
- указать перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане.
Новизна работы заключается в том, что исследуемая тема пока
недостаточно разработана в нашей стране; практически нет монографических
работ отечественных авторов, публикаций, научных статей на тему ипотечного
кредитования.
Структура данной работы представляет собой введение, основную часть,
состоящую из трех взаимосвязанных глав, заключение и список использованной
литературы.
ГЛАВА 1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА
1. Экономическая сущность и необходимость ипотечного кредитования
В Республике Казахстан рынок ипотечного жилищного кредитования только
зарождается и понятия ипотека, закладная еще не стали привычными для
большинства наших граждан.
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в
национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование
в большинстве экономически развитых стран не только является основной
формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на
экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система
ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий
из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Потребность в кредитах очень высока. Соответственно необходимы гарантии
их погашения. Одним из основных способов обеспечения кредита, который
широко применяется в рыночной экономике, является залог. Современные
условия развития экономики в стране позволяют возродить к жизни давно
забытый у нас, но один из важнейших инструментов рыночной экономики –
ипотеку.
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в
историю. Само понятие ипотека пришло в мировую финансово-экономическую
систему из древней Греции. Исторически ипотечное кредитование было
порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма
обеспечения обязательств должника. [37, с. 87-88]
В условиях хронического недостатка государственных средств традиционной
задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных
денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным
решением квартирного вопроса специалисты в области недвижимости считают
развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования. Ипотека - это
обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть
кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности
кредитных средств.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо
выделить три наиболее характерные ее черты.
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения
необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на
объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных
условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги
(при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и
т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося
фиктивного капитала).
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота
имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы
отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески
нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства
для реализации различных проектов.
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности
такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами
кредитования.
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать
следующим образом:
• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу
материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого
имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически
нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде
закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.
1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может
выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).
Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств
осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией,
чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.
Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с
процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему
заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально
заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения
в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо
ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого
обязательства.
2. Длительность срока предоставления кредита.
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и
более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения
уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской
операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:
• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной
стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30%
совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются)
за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор
использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика
и созаемщиков.
Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для
кредитора и заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и
обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования
вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных
инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные
бумаги или облигации.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования -
создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости
жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных
принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за
счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Создание указанной системы позволит:
• увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья
доступным для основной части населения;
• активизировать рынок жилья;
• вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
• привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные
финансовые ресурсы;
• обеспечить развитие строительного комплекса;
• оживить экономику страны в целом.
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Казахстане
должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного
кредитования, быть адаптирована к казахстанской законодательной базе,
учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность
населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования
должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных
финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и
в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы
и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах
должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе,
платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или
отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и
инфраструктуры.
В Республике Казахстан в настоящий момент только разрабатывается
нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с
недвижимостью и землей. К настоящему времени в Республике Казахстан был
принят ряд законов и постановлений, касающихся ипотечного кредитования.
При реализации ипотечных отношений на практике очень важно правильно
понимать термин предмет ипотеки для определения конкретных прав и
обязанностей сторон по договору об ипотеке.
Объекты гражданских правоотношений правоведы объединяют в четыре
группы:
1)имущество;
2)действия;
3)результаты интеллектуальной (творческой) деятельности;
4)нематериальные блага.
Правовой режим недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости)
основан исходя из главной цели, которой должны отвечать объекты, входящие в
их состав. Эта цель состоит в том, чтобы обеспечить особую устойчивость
прав на названные вещи (имущество), т. е. установить специальный порядок
распоряжения им (определять его юридическую судьбу). Для этого введена
система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
Перечень объектов, относящихся к недвижимым вещам (недвижимому
имуществу, недвижимости), не является исчерпывающим. Законодатель вправе
признать недвижимостью и другие предметы и нематериальные блага. Так,
предметом договора об ипотеке могут быть также сооружения, находящиеся в
процессе возведения, а также недвижимость, находящаяся в аренде. Если
предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды,
арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же,
как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок
аренды.
Кроме того, к недвижимым вещам закон относит и некоторые вполне
движимые вещи. Такое деление объясняется тем, что отдельные специфические
транспортные средства и космические объекты имеют особый статус, а потому
на них целесообразно распространить правовой режим, относящийся к объектам
недвижимости. Имущество является основным объектом в ипотечных отношениях,
а поскольку нет однозначного определения термина имущество, то при
заключении договора необходимо определять точное значение данного термина
путем его детального толкования. Насколько эго важно, наглядно показывают
существующие неопределенности терминологического плана в отношении объектов
недвижимости.
Как уже отмечалось, действующее законодательство выделяет ипотеку, т.е.
залог недвижимого имущества, в особый объект договорных отношений в связи с
тем, что недвижимости присуща неразрывная связь с земельным участком, на
котором указанные объекты находятся, и оттого их перемещение технологически
невозможно. Предметом ипотеки может быть только индивидуально определенная
вещь. Поэтому здание или сооружение, являющееся предметом договора об
ипотеке, должно по своим характеристикам, в частности по функциональному
назначению, точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта
государственной регистрации недвижимости.
Ипотека возможна в случаях, когда имущество принадлежит залогодателю на
праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Залог земельных
участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого
имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается
местными законами. Moгут быть заложены земельные участки, находящиеся в
собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные
для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и
гаражного строительства, приусадебные земельные участки личною подсобного
хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или
сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания
(функционального обеспечения).
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, предполагается, что
право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и
сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не
распространяется. Если в договоре не оговорено, что находящееся
(возводимое) на участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю,
заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на
земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и
приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка,
которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с
его назначением.
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель
вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке
здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На
эти здания и сооружения право залога не распространяется. Однако, если
права залогодержателя удостоверены закладной, строительство возможно только
в случае указания на это в договоре.
Оценка земельного участка может быть установлена в договоре об ипотеке
не ниже его нормативной цены Нормативная цена земли - это особый вид платы
за землю. Она представляет собой показатель, характеризующий стоимость
участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального
дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется
при покупке и выкупе земельных участков, при передаче земли в
собственность, передаче по наследству, дарении, а также при получении под
залог банковского кредита.
Следует, однако, иметь в виду, что ни отечественный, ни зарубежный
методический опыт определения цены земли в современных российских условиях
точного и надежного результата не обеспечивает.
Особенно сложная ситуация сложилась с оценкой земельных участков.
Отечественные методические разработки базируются в основном на стоимостной
оценке вложенного в земельный участок капитала, почти не учитывают его
рентообразующие возможности и совершенно не принимают во внимание реальное
поведение как продавцов, так и покупателей земельной собственности, объем и
структуру спроса и предложения и т.д. Не учитываются также такие
определяющие размер ренты факторы, как вариабельность возможного
хозяйственного использования участка, экономическая состоятельность
окружающей данный участок социально-демографической среды как носителя
покупательного спроса, рабочей силы, конкурентных отношений и т.д.
Подобный методический подход и определил очень низкие величины так
называемой нормативной цены земли. При подобной ценовой политике и системе
налогообложения блокируется ипотечная форма кредитования и выключается
главнейший элемент рыночного регулирования земельных отношений,
деформируется рыночный механизм ценового саморегулирования, причем не
только в аграрной сфере, но и во всей производственно-экономической
структуре страны.
Если предметом ипотеки является предприятие в целом как единый
имущественный комплекс, то в состав заложенного имущества включаются
полученные доходы предприятия, приобретенное им имущество, долги,
приобретенные предприятием в период ипотеки, а также принадлежащие
предприятию как юридическому лицу права требования, патента и другие
исключительные права и обязанности этого предприятия, которые переходят к
покупателю с момента государственной регистрации права собственности на
приобретенное имущество. Состав имущества передаваемого в ипотеку
предприятия и оценка его стоимости определяются на основе полной
инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский
баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества
предприятия являются обязательными приложениями к закладной.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство,
сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.
Предприятие, в отношении которого возбуждено уголовное дело о банкротстве
либо принято решение о его ликвидации или реорганизации, не подлежит
передаче в ипотеку.
Ипотекой предприятия может обеспечиваться денежное обязательство,
подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора
ипотеки. Если ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство с
менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на
предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя
по истечении года с момента заключения договора ипотеки.
Залогодатель вправе продавать, сдавать в аренду, распоряжаться иным
образом имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия,
переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости
активов предприятия и не нарушает условий договора ипотеки. Реорганизация,
передача предприятия в залог, совершение сделок, направленных на отчуждение
недвижимого имущества предприятия, допускаются только с согласия
залогодержателя.
В случае нарушения залогодателем своих обязательств, непринятия мер по
обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования
имущества, что может привести к неплатежеспособности предприятия или к
уменьшению стоимости заложенного имущества, залогодатель вправе обратиться
в обычный или арбитражный суд с требованием о введении ипотечного контроля
за деятельностью залогодателя.
Взыскание на заложенное имущество предприятия в случае неисполнения
залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, может быть
обращено только по решению обычного или арбитражного суда во всех случаях,
независимо от того, кто является залогодержателем.
Ипотека жилых домов и квартир, включающая ипотеку части жилого дома,
квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, имеет
свои особенности. В частности, не допускается ипотека индивидуальных и
многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной
собственности. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, не
распространяются на гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие
строения и помещения, так как они не предназначены для постоянного
проживания, эти объекты могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.
Договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира,
находящиеся в собственности гражданина, может быть заключен только
непосредственно с собственником жилья, за исключением случаев, опеки и
попечительства.
Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной
кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с
момента государственной регистрации договора купли - продажи жилого дома
или квартиры.
В настоящее время не до конца решены вопросы обращения взыскания на
заложенный жилой дом или квартиру при неисполнении залогодателем своих
обязательств. Если данное имущество является для залогодателя единственным
пригодным для постоянного проживания помещением, подобное обращение не
является основанием для выселения его из квартиры. Исключение из этого
правила возможно при следующих условиях: жилой дом или квартира был в
обеспечение кредита, предоставленного на приобретение или строительство
этого жилого дома или квартиры, а проживающие с залогодателем члены его
семьи дали до заключения договора об ипотеке нотариально удостоверенное
обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае
обращения на него взыскания. В этом случае залогодатель и проживающие
совместно с ним члены его семьи обязаны освободить занимаемое помещение в
течение месяца. В остальных случаях между лицом, которое приобрело бывший
предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и
бывшим собственником жилого дома или квартиры либо кем-либо из проживающих
с ним членов его семьи вместо договора ипотеки заключается договор найма
жилою помещения.
Организация процесса обращения взыскания является одним из основных
вопросов при решении судьбы ипотеки. Несмотря на положительные изменения в
законодательстве по данной проблеме, она все еще является одной из наименее
разработанных, как в законодательном, так и в "исполнительном" плане.
Взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению
обычного или арбитражного суда, если предметом ипотеки является предприятие
в целом, жилой дом, квартира или иное недвижимое имущество, используемое
залогодателем для личных целей. Это относится также к тем случаям, когда
для заключения договора ипотеки требовалось согласие или разрешение другого
лица либо органа управления.
Наконец, следует затронуть вопрос о реализации заложенного имущества
путем передачи его в собственность залогодержателю. Такой способ реализации
заложенного имущества противоречит самой идее залога. Конструкция залога
исходит из того, что залогодержатель в случае неисполнения (ненадлежащего
исполнения) обеспеченного залогом обязательства приобретает не собственно
предмет залога, а право получить удовлетворение из стоимости предмета
залога, который с этой целью реализуется. В случае же, когда стороны
соглашаются на передачу заложенного имущества в собственность
залогодержателя, по сути дела имеет место отступное, но не реализация прав
залогодержателя.
Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях
договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению
при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до
заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого
помещения сохраняет силу.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств:
• по кредитному договору;
• по договору займа;
• иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-
продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не
предусмотрено законодательством.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету
кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке,
установленном законодательством РК о бухгалтерском учете.
По кредитному договору, в соответствии с гражданским законодательством
РК, банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить
денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях,
предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную
денежную сумму и уплатить проценты за нее.
Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного
кредитным договором кредита полностью или частично при наличии
обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная
заемщику сумма не будет возвращена в срок. Заемщик вправе отказаться от
получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до
установленного договором срока его предоставления, если иное не
предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором. В
случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности
целевого использования кредита, кредитор вправе также отказаться от
дальнейшего кредитования заемщика по договору.
По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность
другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми
признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег
(сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода
и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег
или других вещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть
предметом договора займа на территории РК.
Требования, обеспечиваемые ипотекой:
•уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или
иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части,
предусмотренной договором об ипотеке;
•уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за
пользование кредитом (заемными средствами), если ипотека установлена в
обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием
выплаты процентов;
•уплата (если договором не предусмотрено иное) залогодержателю сумм,
причитающихся ему:
1) в возмещение убытков иили в качестве неустойки (штрафа, пени)
вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными
средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо
федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением
взыскания недвижимости на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования
залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения
за счет заложенного имущества.
Мировая практика показывает, что эффективным способом решения проблемы
рефинансирования является создание вторичного рынка ипотечного
кредитования.
При создании вторичного рынка важнейшей задачей является обеспечение
защиты прав не только должника и кредитора в кредитном договоре и договоре
залога, но и вторичных инвесторов, т.е. лиц, приобретающих ипотечные ценные
бумаги на вторичном рынке. Отечественные законодатели в качестве основы для
образования и функционирования вторичного рынка вводят ценную бумагу -
закладную.
Составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки являются:
- предприятие как имущественный комплекс;
- земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения,
на которые распространяется действие настоящего федерального закона;
- леса;
- право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по
которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит
условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
В этих случаях условия о закладной в договоре об ипотеке
недействительны.
Существование и нормальное функционирование вторичного ипотечного рынка
имеет огромное значение, поскольку он обеспечивает средствами первичный
ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных
ипотечных кредитов. В настоящее время идет работа по созданию системы
ипотечного кредитования как на уровне Республики, так и на уровне ее
субъектов. И важнейшей из стоящих сегодня проблем является выбор модели
вторичного ипотечного рынка.
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и
социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для
страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста
совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и
совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного
дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может
возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей [26, с.76].
I = (Mi+M2+Mз+...) + ИA + HA , (1)
где I-инвестиции;
Мi -наличные денежные средства;
М2 - депозитные денежные средства;
Мз – товарные денежные средства;
ИА - имущественные активы;
НА - неимущественные активы.
Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости"
материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.
Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за
капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости
уникального свойства - неспособности перемещаться через границу. Ипотека
является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы (о чем
речь пойдет в данной работе), но и важнейшим механизмом реализации
инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-
экономического прогресса в целом.
Не случайно новый курс Рузвельта начался с развития кредитования
домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других
странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием
ипотечного кредитования.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального
сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост
же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов
и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке
и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает
возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества
и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического
потенциала страны.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на
преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в
строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность
населения в жилье.
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и
эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные
кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при
невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.
(Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка
недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при
ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с
недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими
кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление
банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и
рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской
системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность
в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в
ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных
резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также
укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного
кредитования на стабильность банковской системы, связанная с
функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот
рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики
(диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между
процентными ставками в различных географических районах, что способствует
формированию единой цены капитала в масштабе страны.
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо
уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к.
развитие данной системы – это очередной шаг в развитии рыночных отношений в
Республике.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в
следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через
механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -
существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости связывает значительную часть денежных средств и
этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25%
дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически
включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в
создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не
финансируют зарубежных производителей через покупку импортных
потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под
залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к
общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Ипотекой в юридическом смысле признается залог предприятия, строения,
здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей,
вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Экономическое значение ипотеки — это разновидность залога недвижимого
имущества с целью получения ссуды в банке или другой финансовой
организации. Любой гражданин имеет возможность рассматривать свое имущество
и даже право владения и пользования имуществом в качестве определенной
рыночной ценности, реализовать которую можно на рынке недвижимости. А право
залога имущества предприятия, включая его основные фонды, с последующим
обращением в соответствующих случаях к его взысканию делает рынок
недвижимости масштабным и перспективным.
Цель ипотечного кредитования - создание эффективно работающей системы
обеспечения жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных
принципах приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств
граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Создание данной системы позволит:
- привлечь необходимые финансовые средства в жилищную сферу в виде
сбережений населения и других внебюджетных ресурсов;
- активизировать рынок жилья.
Создаваемая система ипотечного кредитования должна:
- быть адаптирована к казахстанской законодательной базе и
экономическим условиям (характерным для переходной экономики)
- носить развивающийся характер;
- опираться на финансовые ресурсы граждан, коммерческих банков,
инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и др.);
- учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую
инфляцию, высокую стоимость финансовых средств.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития
ипотеки (залога недвижимости) в Республике Казахстан. Ключевыми же
условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного
ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной
экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-
нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из
центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания
ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также
финансовых инструментов для привлечения средств.
2. Виды ипотечного кредитования и их классификация в РК
Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в странах
с развитой рыночной экономикой. Многообразны механизмы и схемы их
предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов зависят
от множества факторов, но преобладающим остается объект кредитования - вид
недвижимого имущества.
Далее на основе изложенных ранее принципов и условий ипотечного кредита
рассмотрим виды ипотечных ссуд, уделив основное внимание финансовому
аспекту ипотеки.
Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:
- разработать схему погашения задолженности;
- определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для
должника;
- найти дополнительные условия, которые дают возможность более
обоснованно выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.
Решение этих проблем зависит от выбранного вида ипотечной ссуды и от
конкретных условий ее выдачи.
Рассмотрим следующие схемы ипотечных ссуд:
- типовая (стандартная) ипотечная ссуда;
- ссуда с ростом платежей;
- ипотека с периодическим увеличением суммы взносов;
- ипотека с изменяющейся суммой выплат;
- ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой;
- ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;
- ипотека с переменной процентной ставкой;
- ссуда с дележом прироста стоимости имущества;
- ссуда по закладной с обратным аннуитетом.
Типовая (стандартная) ипотечная ссуда. В начале операции по данной
ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму,
например при строительстве дома. Далее он погашает задолженность равными,
обычно ежемесячными, взносами, которые идут на погашение основной суммы
задолженности. К концу обусловленного договором срока долг должен быть
погашен полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах,
например, США, он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга вносятся
в конце определенного периода или в его начале.
Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много
модификаций, предусматривающих повышение ее гибкости в учете потребностей
как кредитора, так и должника.
В практике разных стран применяются и нетрадиционные схемы ипотеки.
Большинство из них преследует цель снизить уровень выплат должника на
начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по
погашению долга на более поздние этапы.
Существенное влияние на выбор таких схем ипотечного кредитования в
нашей стране, очевидно, будут оказывать темпы инфляции и уровень доходов
населения.
Модификации типовой схемы предоставления ипотечной ссуды со снижением
уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны
привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем
(начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при
строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям прежде всего
следует отнести ссуду с ростом платежей.
Ссуда с ростом платежей обычно предусматривает постоянный рост доходов
должника в первые пять или десять лет. Взносы в оставшемся периоде
погашения ссуды постоянны. В итоге эта схема погашения приводит к тому, что
в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы,
необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина
основного долга некотором время увеличивается, а далее – уменьшается.
Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.
Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов. Эта модификация
близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованной схеме
каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.
Ипотека с изменяющейся суммой выплат. При такой форме предоставлений
ипотечного кредита предполагается наличие льготного периода, в котором
должник выплачивает только проценты. Такой способ распределения платежной
нагрузки естественно дает наибольший эффект в отношении временного сдвига
платежей.
В последние годы практикуются более сложные схемы ипотечного
кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными для
клиентов.
Ипотека с залоговый счетом и заем со сниженной ставкой. Данная схема
ипотечного кредитования объединяет черты традиционной ипотеки (для
кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодателя) При этой схеме
покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме
того, выплачивает периодические взносы. Последний производятся по схеме
ссуды с ростом платежей, соответственно на начальных этапах они будут
меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме
взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток средств на
этом счете уменьшает фактический размер задолженности. В первое время срока
сделки при небольших уровнях взносов общий размер задолженности может
увеличиваться, затем будет сокращаться.
В настоящее время долгосрочный кредит в нашей стране практически
коммерческими банками не выдается. Ипотечная ссуда выдается на длительные
сроки, а это даже в условиях стабильной экономики связано с определенным
рисков, в том числе и с риском изменения уровня процентной ставки.
Определенную страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с
периодическим пересмотром процентной ставки.
При этой схеме ипотечного кредитования предполагается, что стороны,
заключающие сделку, каждые 3 - 5 лет возобновляют кредит на основе
пересмотренного уровня процентной ставки. Подобным образом происходит
среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и
создается возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям фондового
рынка. В социально-экономических условиях нашей страны при наличии
гиперинфляции и чрезвычайно высоких и динамично меняющихся процентных
ставок за кредит ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки также
имеют перспективы своего применения в практике ипотечного кредитования.
Учет нестабильности на фондовом рынке преследует цель применения
ипотеки с переменной процентной ставкой. При такой схеме ипотечного
кредитования уровень ставки фиксируется в договоре в виде конкретной
величины. Он привязывается к какому - либо финансовому показателю или
индексу. Пересмотр ставки обычно осуществляется один раз в полугодие. В
наших нестабильных экономических условиях это можно делать раз в квартал.
Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается
допустимая норма коррекции, обычно не более двух процентов. Оговаривается и
минимальная величина корректировки. Недостатком двух последних схем
ипотечного кредитования является то, что они не позволяют определить
будущий уровень процентной ставки, поэтому для них нельзя разработать
полный план погашения задолженности на момент заключения договора.
Обоснованный выбор наиболее целесообразного применения схем ипотечного
кредитования исходит не только из принципов ипотеки и видов ипотечных ссуд.
Большое значение для нас имеет целевая направленность применения ипотеки.
При формировании стратегии создания системы ипотечного жилищного
кредитования следует учесть следующие основные стандарты и требования к
долгосрочным ипотечным кредитам:
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности,
срочности и возвратности, а также при строгом контроле за целевым
использованием кредитных средств.
В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного
кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов
ипотечного кредитования.
Под инструментами ипотечного кредитования понимается ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
