Рынок недвижимости Республики Казахстан: экономические основы, анализ состояния и направления развития

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 87 страниц
В избранное:

СОДЕРЖАНИЕ

СОДЕРЖАНИЕ:

ВВЕДЕНИЕ

СОДЕРЖАНИЕ: 1.

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

СОДЕРЖАНИЕ: 1. 1

Рынок недвижимости - как особый сегмент рынка

СОДЕРЖАНИЕ: 1. 2

Сущность и специфика субъектов и объектов рынка недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ: 1. 3

Модели рынка недвижимости зарубежных стран

СОДЕРЖАНИЕ: 2

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

СОДЕРЖАНИЕ: 2. 1

Формирование рынка недвижимости в Республике Казахстан

СОДЕРЖАНИЕ: 2. 2

Анализ современного состояния рынка недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ: 2. 3

Проблемы развития рынка недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ: 3

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В КАЗАХСТАНЕ

СОДЕРЖАНИЕ: 3. 1

Перспективы развития рынка недвижимости в РК

СОДЕРЖАНИЕ: 3. 2

Пути решения проблем рынка недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ:

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СОДЕРЖАНИЕ:

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

СОДЕРЖАНИЕ:

ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Для большинства казахстанских семей необходимость улучшения жилищных условий является насущной проблемой. По данным социологических опросов, в улучшении жилищных условий нуждаются около 70% населения республики, объемы жилищного строительства, неудовлетворяющие спрос, ежегодный рост цен на жилую недвижимость, наблюдаемое превышение фактических сроков подрядного строительства над нормативными, значительный износ производственных фондов в строительстве, как и многие другие вопросы, определяют ситуацию формирования рынка доступного жилья как проблемную.

Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность жилищного строительства. Жилищное строительство признано одним из приоритетных направлений стратегии развития Казахстана до 2030 года и является одной из наиболее важных задач общенационального характера.

Однако, недостаточные объемы жилищного строительства, резкие колебания цен на жилую недвижимость за последние 7 лет вызывают необходимость более глубокого осмысления тех процессов, которые происходят сегодня на рынке недвижимости и требуют системного исследования вопросов, связанных с прогнозированием и оценкой факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости в РК.

В этих условиях необходимо также определить приемлемую цену на жилую недвижимость, которая бы отвечала интересам продавцов и покупателей. Это важно сделать и потому, чтобы обеспечить доступность жилья для населения, что является, в свою очередь, одной их социальных проблем всего общества Казахстана.

Целью дипломной работы является исследование теоретических и прикладных аспектов развития недвижимости.

В соответствии с поставленной целью в дипломной работе предопределилась необходимость постановки и решения следующих задач:

изучение теоретических основ формирования рынка жилья;
изучение рынка недвижимости Республики Казахстан, его основных циклов, динамики развития, выявление особенностей, взаимодействия различных субъектов рынка жилья;
разработка предложений по развитию рынка недвижимости на перспективу.

Предметом исследования являются экономические отношения участников рынка недвижимости Республики Казахстан.

Объектом исследования является рынок недвижимости Республики Казахстан.

Информационной базой исследования послужили действующие законы, постановления Правительства РК и другие нормативно-правовые акты по строительству, статистические данные Национального Агентства по статистике, периодические издания и ресурсы сети Интернет.

Исследование строилось на принципах системного подхода, логического моделирования процессов. При решении проблем определения стоимости жилой недвижимости на различных этапах исследования применялись методы экономического моделирования, прогнозирования, факторного, сравнительного, графического анализов, социологические методы исследования, статической группировки экономических процессов.

Теоретическая и практическая значимость полученных результатов заключается в возможности использования теоретических выводов, составляющих научную новизну, министерствами, ведомствами и департаментами, занимающимися проблемами развития рынка жилой недвижимости в Казахстане. Материалы диссертационной работы также могут быть использованы в преподавании дисциплин «Экономика предприятия», «Экономика фирмы», «Экономика строительства», «Экономика недвижимости», «Сметное дело», «Оценка».

Практическая значимость проведенного исследования состоит в возможности использования его результатов для оценки текущего состояния рынка недвижимости Республики Казахстан и степени его развития по сравнению с зарубежными рынками, а также при создании и практической апробации различных схем ипотечного кредитования и разработке мер государственной поддержки в сфере финансирования жилищного строительства.

1 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. 1 Рынок недвижимости - как особый сегмент рынка

Рыночная экономика, в общем, и рынок недвижимости являются необходимыми и незаменимыми атрибутами развитого современного государства.

Недвижимость имеет предопределяющее, базовое значение в процессе формирования добавочной стоимости. Теоретическим основам рынка недвижимости как сфере обращения недвижимого имущества и посвящена первая глава моей дипломной работы.

Рынок недвижимости - это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы.

Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость.

Имущественные вложения - это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др. ) .

Недвижимость - это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле. Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода.

Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено.

Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода.

Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода.

Правильное понимание терминологии и свободное владение ей создает основу для эффективного диалога как с профессионалами в соответствующей области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения соответствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимости и специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.

Главное и наиболее интересное для нас понятие в этой главе - «НЕДВИЖИМОСТЬ».

Законодательное оформление этого понятия имеет давнюю историю. Уже в законах Древнего Рима имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось. Согласно гражданскому кодексу Казахстана к недвижимому имуществу относятся земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения. К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты.

Такие объекты недвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Причины этого отчасти носят и исторический характер, отчасти определяются самой природой недвижимости. Так земля была важнейшим объектом недвижимости в докапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит играли незначительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов, служила показателем политического значения гражданина.

Недвижимость имеет большое значение для налоговой политики. Скрыть наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным делом, по этой причине может быть ее особое налогообложение.

Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

По утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду.

Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода.
По этой причине необходимо учитывать связь рынка недвижимости и с рынком товаров, и с рынком капиталов, и с финансовым рынком.
В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость - это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок.

Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.
Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики.

Рынок недвижимости - это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Период времени для реализации товара на рынке недвижимости высокий. Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей называется экспозицией товара на рынке. Время экспозиции зависит и от потребительских свойств, и от цены, если она завышена при продаже.

Индивидуальные, а иногда уникальные свойства объектов недвижимости в условиях ее стационарности (нельзя перенести ближе к покупателю) приводят к высоким издержкам как времени, так и денег на поиск нужного объекта недвижимости для покупателя, более длительным периодам времени реализации дня продавцов и более длительной реализацией по сравнению с другими товарами на рынке.

Разное время пребывания товара на рынке формирует его экономическое свойство известное как ликвидность товара. Быстрый переход товара из натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность. Длительный период времени для перехода товара в денежную форму для его продавца означает низкую ликвидность.

Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров.
Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок называются трансакционными издержками.

Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время составляет до 10% от цены объекта (наметилась тенденция снижения), в странах с развитым рынком недвижимости - около 5-6%.

На рынке нежилой недвижимости трансакционные издержки ниже, так как часть (причем значительная) относится к постоянным затратам, прямо не связанным с ценой индивидуального объекта.

Ввиду высокой цены на нежилую недвижимость абсолютная величина трансакционных издержек, безусловно, выше аналогичных издержек на рынке жилой недвижимости.

Наличие трансакционных издержек приводит к тому, что цена предложения существенно отличается от цены продажи. Последняя завышается на величину комиссионных расходов, пошлин, налогов и иных издержек.

Высокий уровень трансакционных издержек на рынке недвижимости по сравнению с другими секторами экономики, вероятность повышения текущих издержек у покупателя недвижимости делают актуальной задачу информационного и правового обеспечения реализуемых объектов недвижимости (информация о правовом статусе объекта сделки, полнота сведений о физических и потребительских свойствах объекта недвижимости, получение официальных справок-сведений о технических характеристиках объектов недвижимости, проведение предварительных переговоров, консультаций, соблюдение требований правового оформления договора, государственной регистрации сделки) .

С момента принятия законодательных документов о приватизации жилья и предприятий, легализовавших рыночные отношения в сфере недвижимости, начал бурно формироваться казахстанский рынок недвижимости и жилищная политика.

Жилищная политика - фрагмент политической системы общества. В отечественной литературе в последние годы активно разрабатывается аккомодологический подход в изучении жилья. Суть его в рассмотрении жилищной системы во взаимосвязи с другими структурами общества. Лишь привлечение наряду с социологией, экономикоей, политических наук, географии, социальной экологии, по мнению О. Э. Бессоновой, может обеспечить понимание сути жилищных процессов.

Под жилищной политикой понимаются как прямые воздействия политических структур на жилищную систему, направленные на ее сохранение или изменение, так и косвенное влияние на нее иных политических решений (Бессонова О. Э. 1992) .

Жилищный политический институт имеет, как правило, двухуровневую структуру: центральный и локальный уровни. Реже встречается трехуровневое устройство - через взаимодействие национальных, региональных и местных органов власти. В зависимости от типа жилищной системы центр тяжести политических решений находится на уровне либо центральной власти, либо местных органов.

Под жилищной системой обычно понимается - общественная подсистема обеспечения населения жильем. Ее ядро институциональная подсистема: надстроечные институты (политика, экономика, право) ; базовые институты (институт государственного жилищного обеспечения, жилищно-кооперативной собственности, частного предпринимательства) ; операциональные институты (ценообразования, землепользования, владения и наследования) . Индивидуальные сочетания элементов институциональной подсистемы синтезируют различные типы жилищной системы.

Тип жилищной системы определяется доминированием одного из базовых институтов, который поддерживается через определенную политику и воплощается в содержании операциональных институтов.

Подсистема потребностей в жилье выполняет стимулирующую роль развития жилищной системы. Различные типы семей имеют разные запросы в отношении жилья. Достаточно легко выделяются пять жилищных этапов в эволюции западных семей: до 20 лет - проживание с родителями; период работы или учебы вне родительского дома и первые два года после супружества; этап после рождения ребенка - возрастание жилищных потребностей; начало покидания выросшими детьми родительского дома - стабильный статус и склонность к оседлости; пожилой возраст- стремление к близости с детьми и родственниками, а также к объектам необходимых потребностей. В зависимости от историко-культурных особенностей государства разнятся и этапы семейной эволюции, которые очень сложно свести к одной универсальной схеме.

Подсистема жилого фонда - один из результатов функционирования жилищной системы, свидетельствующий о характере развития материальной культуры в стране. Ресурсная подсистема обеспечивает воспроизводство и обеспечение жилья землей, финансами, трудом и материалами. Организационно-технологическая подсистема перерабатывает ресурсы в готовый продукт в результате деятельности стройиндустрии.

Если жилищную систему рассматривать в соотнесении с конкретными историческими периодами и государствами, то можно получить множество жилищных моделей - вариантов проявления определенного типа жилищной системы. Другими словами, жилищная модель - это жилищная система, воплощенная в конкретных организационных формах и структурах. Организационная “оболочка” жилищной модели в большинстве случаев определяется национальными и историческими особенностями развития того или иного государства и колеблется в очень широких диапазонах, в то время как институциональное “ядро” является ее сущностью и обладает значительной устойчивостью.

История советского государства связана в основном только с одним типом жилищной системы и доминированием института государственного жилищного обеспечения населения жильем, но на базе этой жилищной системы существовало несколько моделей: 1918 -1920 гг. - модель “жилищного передела”, 1929 - 1955 гг. - модель “жилищной пирамиды”, 1955 - 1989 гг. - модель “жилищного конвейера”.

Эти модели близки по своей сути, но каждая из них имеет особенности. Их особенности вызваны формой проявления доминирующего института, характером его сочетания с альтернативными базовыми институтами, политикой квартплаты и распределения жилого фонда, принципами финансирования и ресурсного обеспечения, технологией жилищного строительства (Бессонова О. Э. 1992) .

Однако это касается не только и не столько одной нашей страны. На базе жилищной системы частной собственности существуют самые разнообразные модели - американская, британская, немецкая и т. д.

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.