Формирование рынка недвижимости в Республике Казахстан
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
5
1.1 Рынок недвижимости – как особый сегмент рынка 5
1.2 Сущность и специфика субъектов и объектов рынка недвижимости 11
1.3 Модели рынка недвижимости зарубежных стран 16
2 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
22
2.1 Формирование рынка недвижимости в Республике Казахстан 22
2.2 Анализ современного состояния рынка недвижимости 30
2.3 Проблемы развития рынка недвижимости 44
3 ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В КАЗАХСТАНЕ
51
3.1 Перспективы развития рынка недвижимости в РК 51
3.2 Пути решения проблем рынка недвижимости 73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 80
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 83
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ
Для большинства казахстанских семей необходимость улучшения жилищных
условий является насущной проблемой. По данным социологических опросов, в
улучшении жилищных условий нуждаются около 70% населения республики, объемы
жилищного строительства, неудовлетворяющие спрос, ежегодный рост цен на
жилую недвижимость, наблюдаемое превышение фактических сроков подрядного
строительства над нормативными, значительный износ производственных фондов
в строительстве, как и многие другие вопросы, определяют ситуацию
формирования рынка доступного жилья как проблемную.
Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части
населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность
жилищного строительства. Жилищное строительство признано одним из
приоритетных направлений стратегии развития Казахстана до 2030 года и
является одной из наиболее важных задач общенационального характера.
Однако, недостаточные объемы жилищного строительства, резкие
колебания цен на жилую недвижимость за последние 7 лет вызывают
необходимость более глубокого осмысления тех процессов, которые происходят
сегодня на рынке недвижимости и требуют системного исследования вопросов,
связанных с прогнозированием и оценкой факторов, влияющих на стоимость
жилой недвижимости в РК.
В этих условиях необходимо также определить приемлемую цену на жилую
недвижимость, которая бы отвечала интересам продавцов и покупателей. Это
важно сделать и потому, чтобы обеспечить доступность жилья для населения,
что является, в свою очередь, одной их социальных проблем всего общества
Казахстана.
Целью дипломной работы является исследование теоретических и
прикладных аспектов развития недвижимости.
В соответствии с поставленной целью в дипломной работе
предопределилась необходимость постановки и решения следующих задач:
изучение теоретических основ формирования рынка жилья;
изучение рынка недвижимости Республики Казахстан, его основных циклов,
динамики развития, выявление особенностей, взаимодействия различных
субъектов рынка жилья;
разработка предложений по развитию рынка недвижимости на перспективу.
Предметом исследования являются экономические отношения участников
рынка недвижимости Республики Казахстан.
Объектом исследования является рынок недвижимости Республики
Казахстан.
Информационной базой исследования послужили действующие законы,
постановления Правительства РК и другие нормативно-правовые акты по
строительству, статистические данные Национального Агентства по статистике,
периодические издания и ресурсы сети Интернет.
Исследование строилось на принципах системного подхода, логического
моделирования процессов. При решении проблем определения стоимости жилой
недвижимости на различных этапах исследования применялись методы
экономического моделирования, прогнозирования, факторного, сравнительного,
графического анализов, социологические методы исследования, статической
группировки экономических процессов.
Теоретическая и практическая значимость полученных результатов
заключается в возможности использования теоретических выводов, составляющих
научную новизну, министерствами, ведомствами и департаментами,
занимающимися проблемами развития рынка жилой недвижимости в Казахстане.
Материалы диссертационной работы также могут быть использованы в
преподавании дисциплин Экономика предприятия, Экономика фирмы,
Экономика строительства, Экономика недвижимости, Сметное дело,
Оценка.
Практическая значимость проведенного исследования состоит в
возможности использования его результатов для оценки текущего состояния
рынка недвижимости Республики Казахстан и степени его развития по сравнению
с зарубежными рынками, а также при создании и практической апробации
различных схем ипотечного кредитования и разработке мер государственной
поддержки в сфере финансирования жилищного строительства.
1 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Рынок недвижимости – как особый сегмент рынка
Рыночная экономика, в общем, и рынок недвижимости являются
необходимыми и незаменимыми атрибутами развитого современного государства.
Недвижимость имеет предопределяющее, базовое значение в процессе
формирования добавочной стоимости. Теоретическим основам рынка недвижимости
как сфере обращения недвижимого имущества и посвящена первая глава моей
дипломной работы.
Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие
физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на
недвижимость на деньги либо другие активы.
Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и
представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором
финансовых инвестиций.
Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на
имущественные вложения и вложения в недвижимость.
Имущественные вложения — это вложения в вещественные активы компаний
или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и
металлы, коллекционные товары и др.).
Недвижимость — это земля, постройки и все, что постоянно привязано к
земле. Недвижимость рассматривается как один из способов помещения
капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и
получение положительной величины текущего дохода.
Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса
и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с
которым оно сопряжено.
Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены,
уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.
Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости
является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые
оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень
риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на
конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного
подхода.
Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить
текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по
аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода.
Правильное понимание терминологии и свободное владение ей создает
основу для эффективного диалога как с профессионалами в соответствующей
области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения
соответствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимости и
специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.
Главное и наиболее интересное для нас понятие в этой главе —
НЕДВИЖИМОСТЬ.
Законодательное оформление этого понятия имеет давнюю историю. Уже в
законах Древнего Рима имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В
России термин недвижимое имущество введен Петром I в 1714 г. в указе О
порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах. С тех пор это
понятие широко применялось. Согласно гражданскому кодексу Казахстана к
недвижимому имуществу относятся земельные участки, здания, сооружения,
многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть
объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению
невозможно в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты.
Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость,
недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь
негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему
гражданскому законодательству действует большое количество специальных
законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов
недвижимости, режим их использования и распоряжения. К недвижимости
относятся наиболее ценные и общезначимые объекты.
Такие объекты недвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую
экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по
этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона.
Причины этого отчасти носят и исторический характер, отчасти определяются
самой природой недвижимости. Так земля была важнейшим объектом недвижимости
в докапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит играли
незначительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась
почти единственным источником частных богатств и государственных доходов,
служила показателем политического значения гражданина.
Недвижимость имеет большое значение для налоговой политики. Скрыть
наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным
делом, по этой причине может быть ее особое налогообложение.
Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же
время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как
цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных
владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных,
локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен,
уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой
национальной экономике. Недвижимость — важнейшая составная часть
национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового
богатства.
Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок
труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего
существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения,
необходимые для их деятельности.
По утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости — это
определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на
собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и
распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами
землепользования.
С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно
считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с
недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и
финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это
не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и
движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом,
квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более
высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход.
Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате
работы предприятия.
Недвижимость в руках собственника может использоваться для
удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли.
Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные
потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения
дохода при сдаче ее в аренду.
Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для
производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода.
По этой причине необходимо учитывать связь рынка недвижимости и с рынком
товаров, и с рынком капиталов, и с финансовым рынком.
В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает,
что недвижимость — это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует
самостоятельный рынок.
Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости
многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то
же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с
собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и
общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени
развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.
Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и
продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости
существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики.
Рынок недвижимости — это рынок товаров, обладающих индивидуальными
характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими
потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны,
архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т.
д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость
может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям
инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой
недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом),
близость к центру, месту работы и т. д.
Рынок недвижимости — это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и
покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в
экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими
потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным
художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости,
так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет
высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к
формированию практически индивидуальных цен.
Период времени для реализации товара на рынке недвижимости высокий.
Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей
называется экспозицией товара на рынке. Время экспозиции зависит и от
потребительских свойств, и от цены, если она завышена при продаже.
Индивидуальные, а иногда уникальные свойства объектов недвижимости в
условиях ее стационарности (нельзя перенести ближе к покупателю) приводят к
высоким издержкам как времени, так и денег на поиск нужного объекта
недвижимости для покупателя, более длительным периодам времени реализации
дня продавцов и более длительной реализацией по сравнению с другими
товарами на рынке.
Разное время пребывания товара на рынке формирует его экономическое
свойство известное как ликвидность товара. Быстрый переход товара из
натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность. Длительный
период времени для перехода товара в денежную форму для его продавца
означает низкую ликвидность.
Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров.
Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень
издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными
условиями осуществления сделок по недвижимости.
Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по
заключению сделок называются трансакционными издержками.
Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в
настоящее время составляет до 10% от цены объекта (наметилась тенденция
снижения), в странах с развитым рынком недвижимости — около 5-6%.
На рынке нежилой недвижимости трансакционные издержки ниже, так как
часть (причем значительная) относится к постоянным затратам, прямо не
связанным с ценой индивидуального объекта.
Ввиду высокой цены на нежилую недвижимость абсолютная величина
трансакционных издержек, безусловно, выше аналогичных издержек на рынке
жилой недвижимости.
Наличие трансакционных издержек приводит к тому, что цена предложения
существенно отличается от цены продажи. Последняя завышается на величину
комиссионных расходов, пошлин, налогов и иных издержек.
Высокий уровень трансакционных издержек на рынке недвижимости по
сравнению с другими секторами экономики, вероятность повышения текущих
издержек у покупателя недвижимости делают актуальной задачу информационного
и правового обеспечения реализуемых объектов недвижимости (информация о
правовом статусе объекта сделки, полнота сведений о физических и
потребительских свойствах объекта недвижимости, получение официальных
справок-сведений о технических характеристиках объектов недвижимости,
проведение предварительных переговоров, консультаций, соблюдение требований
правового оформления договора, государственной регистрации сделки).
С момента принятия законодательных документов о приватизации жилья и
предприятий, легализовавших рыночные отношения в сфере недвижимости, начал
бурно формироваться казахстанский рынок недвижимости и жилищная политика.
Жилищная политика — фрагмент политической системы общества. В
отечественной литературе в последние годы активно разрабатывается
аккомодологический подход в изучении жилья. Суть его в рассмотрении
жилищной системы во взаимосвязи с другими структурами общества. Лишь
привлечение наряду с социологией, экономикоей, политических наук,
географии, социальной экологии, по мнению О. Э. Бессоновой, может
обеспечить понимание сути жилищных процессов.
Под жилищной политикой понимаются как прямые воздействия политических
структур на жилищную систему, направленные на ее сохранение или изменение,
так и косвенное влияние на нее иных политических решений (Бессонова О. Э.
1992).
Жилищный политический институт имеет, как правило, двухуровневую
структуру: центральный и локальный уровни. Реже встречается трехуровневое
устройство — через взаимодействие национальных, региональных и местных
органов власти. В зависимости от типа жилищной системы центр тяжести
политических решений находится на уровне либо центральной власти, либо
местных органов.
Под жилищной системой обычно понимается — общественная подсистема
обеспечения населения жильем. Ее ядро институциональная подсистема:
надстроечные институты (политика, экономика, право); базовые институты
(институт государственного жилищного обеспечения, жилищно-кооперативной
собственности, частного предпринимательства); операциональные институты
(ценообразования, землепользования, владения и наследования).
Индивидуальные сочетания элементов институциональной подсистемы синтезируют
различные типы жилищной системы.
Тип жилищной системы определяется доминированием одного из базовых
институтов, который поддерживается через определенную политику и
воплощается в содержании операциональных институтов.
Подсистема потребностей в жилье выполняет стимулирующую роль развития
жилищной системы. Различные типы семей имеют разные запросы в отношении
жилья. Достаточно легко выделяются пять жилищных этапов в эволюции западных
семей: до 20 лет — проживание с родителями; период работы или учебы вне
родительского дома и первые два года после супружества; этап после рождения
ребенка — возрастание жилищных потребностей; начало покидания выросшими
детьми родительского дома — стабильный статус и склонность к оседлости;
пожилой возраст- стремление к близости с детьми и родственниками, а также к
объектам необходимых потребностей. В зависимости от историко-культурных
особенностей государства разнятся и этапы семейной эволюции, которые очень
сложно свести к одной универсальной схеме.
Подсистема жилого фонда — один из результатов функционирования
жилищной системы, свидетельствующий о характере развития материальной
культуры в стране. Ресурсная подсистема обеспечивает воспроизводство и
обеспечение жилья землей, финансами, трудом и материалами. Организационно-
технологическая подсистема перерабатывает ресурсы в готовый продукт в
результате деятельности стройиндустрии.
Если жилищную систему рассматривать в соотнесении с конкретными
историческими периодами и государствами, то можно получить множество
жилищных моделей — вариантов проявления определенного типа жилищной
системы. Другими словами, жилищная модель — это жилищная система,
воплощенная в конкретных организационных формах и структурах.
Организационная “оболочка” жилищной модели в большинстве случаев
определяется национальными и историческими особенностями развития того или
иного государства и колеблется в очень широких диапазонах, в то время как
институциональное “ядро” является ее сущностью и обладает значительной
устойчивостью.
История советского государства связана в основном только с одним типом
жилищной системы и доминированием института государственного жилищного
обеспечения населения жильем, но на базе этой жилищной системы существовало
несколько моделей: 1918 -1920 гг. — модель “жилищного передела”, 1929 —
1955 гг. — модель “жилищной пирамиды”, 1955 — 1989 гг. — модель “жилищного
конвейера”.
Эти модели близки по своей сути, но каждая из них имеет особенности.
Их особенности вызваны формой проявления доминирующего института,
характером его сочетания с альтернативными базовыми институтами, политикой
квартплаты и распределения жилого фонда, принципами финансирования и
ресурсного обеспечения, технологией жилищного строительства (Бессонова О.
Э. 1992).
Однако это касается не только и не столько одной нашей страны. На базе
жилищной системы частной собственности существуют самые разнообразные
модели — американская, британская, немецкая и т.д.
В случае жилищной системы с доминированием института частной
собственности политика более сложным и опосредованным путем воздействует на
жилищные институты. Современные формы этого регулирования плод длительной и
непростой истории.
Жилищная политика в современном Казахстане “работает” пока объективно
на две группы, заинтересованные в улучшении жилищных условий: верхнюю (4-6%
семей, способных уже сегодня купить коттедж или коммерческую квартиру) и
нижнюю — тех, кто все еще рассчитывают на полностью бесплатное
муниципальное жилье, различные льготы по государственным социальным
программам.
Для полного раскрытия понятия рынка недвижимости необходимо так же
ознакомится с понятиями субъектов и объектов рынка, описание которых мы
привели ниже.
1.2 Сущность и специфика субъектов и объектов рынка недвижимости
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные
рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота.
Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это во-первых,
покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели
(юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости -
собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной
властью, конкурсные управляющие.
Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм
собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости
особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье,
нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо
привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.
Самый простой путь, когда фирма сама реализует покупателю
недвижимость. Если строительная фирма привлекает посредническое агентство
для реализации, то покупателю приходится покупать недвижимость по цене,
увеличенной на стоимость услуг агентства, т. е. примерно на 8% и выше.
Сегодня ситуация на рынке меняется. Агентства по недвижимости продают
недвижимость, а их услуги оплачивает не покупатель, а строительная фирма.
Как утверждают специалисты, строительные фирмы получают ряд выгод: быстрее
идет реализация недвижимости, тем самым ускоряется оборот денежных средств,
появляется возможность быстро начать новое строительство. Агентство
помогает застройщику определить оптимальную продажную цену. Например,
профессиональная консультация может повысить цену реализуемой недвижимости
на 5-10%, чем это предполагалось первоначально.
Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники,
обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости,
брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости,
страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица,
девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой
информации. Рассмотрим деятельность некоторых из них.
Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции
консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду,
залоговые операции.
Брокеры-агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы
продавца или покупателя недвижимости.
Совершенно новая структура рынка недвижимости, которая возникла
непосредственно с появлением самого рынка недвижимости — это риэлтерская
фирма.
За короткий период времени риэлтерская фирма прошла путь от простого
посредника до ведущего профессионального участника рынка недвижимости,
предлагающего целый комплекс услуг на данном рынке.
Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является
их собственностью, а свои услуги. Основным источником доходов риэлторской
фирмы является получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам и
покупателям недвижимости. Поэтому, чем выше сервис и круг оказываемых
услуг, тем больше клиентов стремится работать с такой риэлторской фирмой.
Действующие риэлтерские фирмы дифференцируются по численности занятых
сотрудников (большие, средние, малые), по сферам деятельности
(многопрофильные, малопрофильные).
Создавались большие фирмы в основном в начале 90-х годов. Большие
прибыли начала их деятельности позволили им расширить спектр деятельности
на рынке недвижимости, стать многопрофильными (купля-продажа, расселение,
аренда, участие в долевом строительстве и др.). Большое количество сфер
деятельности является залогом стабильности в деятельности риэлтерских фирм,
так как при изменении ситуации они переключаются на другую деятельность,
происходит перелив ресурсов (финансовых, кадровых) из одной сферы в другую.
Многопрофильность фирм позволяет экспериментировать в новых направлениях
деятельности, а также получать значительные доходы за счет больших объемов
работ.
Как показывает практика, для рынка жилой недвижимости характерно
преобладание малых фирм, здесь работают также индивидуальные брокеры и
консультанты.
Крупные риэлтерские компании являются преобладающими на рынке
коммерческой недвижимости, в сфере эксплуатации жилья. Никакая сделка на
рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки
стоимости недвижимости. Процедура оценки предшествует принятию решения,
связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение
независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.
В странах с рыночной экономикой существует государственная служба
оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена
недвижимости.
Потребность в профессиональной оценке необходима при залоге
недвижимости, для получения кредита, при инвестировании, страховании и
самое главное — при продаже недвижимости. Оценка нужна по заказу продавца
перед выставлением недвижимости на продажу, по заказу потенциального
покупателя во многих случаях перед заключением сделки, для определения
стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах.
Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет. Оценки при
кредитовании под залог недвижимости, страховании, переоценке основных
фондов, разделе имущества, внесении его в уставный фонд становятся
основными в деятельности оценщиков. Многие крупные финансовые и
инвестиционные структуры, банки без независимой оценки вообще не работают.
Наибольший опыт по оценке недвижимости пока приходится на рынок жилья.
Появилась оценка арендных прав. На земельном рынке оценка в основном
проводится по участкам для индивидуального жилищного строительства и
садоводства. Практика оценки земель сельскохозяйственного назначения
получила опыт в регионах Казахстана, где земля дает доход. Наиболее сложным
видом оценки является оценка бизнеса, в частности, оценка бизнеса вновь
создаваемого предприятия и оценка стоимости действующего предприятия.
Оценка коммерческой недвижимости является разновидностью оценки бизнеса и
становится весьма актуальной по мере расширения рынка недвижимости.
Развитие рынка оценочных услуг будет совершенствоваться по мере
совершенствования законодательной базы и углубления рыночных отношений в
области недвижимости.
В условиях господства рыночных отношений в области недвижимости
возникает и возрастает роль профессионального предпринимателя-застройщика,
которого называют девелопером.
Девелопер — это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это
предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием
территории и преобразованием земель к новому использованию получила
название девелопмент. За рубежом в сфере деятельности девелоперов находится
освоение земельных участков под застройку, строительство (реконструкция,
реставрация) объектов.
Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости
таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости
ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.
Содержание деятельности девелопера следующее: выбор экономически
эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его
реализацию от органов власти; определение условий привлечения инвестиций,
разработка механизмов и форм их возврата; поиск и привлечение инвесторов;
отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;
передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию; продажа
отстроенного, реконструированного объекта, возврат финансовых ресурсов.
Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он
отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за
возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед
государственными органами, перед подрядчиками за финансирование, перед
потребителями за своевременность и качество сдаваемой недвижимости.
Девелопер должен учитывать структуру собственных и заемных средств при
решении вопроса о привлечении инвестиций, заключении договора, определения
форм финансирования и возврата вложенных средств.
Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости -
банки.
Чтобы заработать на рынке недвижимости, банки используют многие пути:
вложение денег в те или иные девелоперские проекты, кредитование под залог
недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной
деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в
инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки
жилья.
Средства массовой информации реализуют рекламные акции по купле-
продаже и другим операциям с различными видами недвижимости.
Объект недвижимости — это любой товар, жестко связанный с участком
земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения
(без утраты его потребительной стоимости).
Предлагаемая ниже группировка объектов недвижимости имеет целью
способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее
существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их
товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят
процессы купли-продажи.
На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому
для проведения группировки использован метод дерева признаков квартиры и
комнаты;
•помещения и здания под офисы или магазины;
•пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и
дачи);
•свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для
других целей (в ближайшей перспективе);
•складские и производственные объекты.
Возможны и другие подходы к классификации.
Для наших целей наиболее значима классификация недвижимости для
проведения операций с недвижимостью и оценки ее стоимости.
Для оценки стоимости, земля, здания и сооружения делятся на два
класса:
•специализированная недвижимость;
•неспециализированная недвижимость.
Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу
своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на
открытом рынке для продолжения существующего использования одним
владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее
бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее
конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом
расположения или сочетанием этих факторов.
Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую
существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или
арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или
аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.
На сформировавшемся западном рынке принята другая классификация
объектов недвижимости по категориям А, Б и В. Категория А.
Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса.
Подразделяется на:
1) Специализированную недвижимость, приспособленную для ведения
определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (например,
нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и
оборудования и т. п.).
2) Неспециализированную недвижимость — обыкновенные здания — офисы,
склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости
владеют с целью получения дохода от аренды иили извлечения прибыли на
вложенный капитал.
Категория В. Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные
участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем
и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям)
способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает
разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий
недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы
недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что
определяет возможность единообразных подходов к их оценке.
1.3 Модели рынка недвижимости зарубежных стран
Рынок жилья и отношения между арендодателями и квартиросъемщиками в
зарубежных странах строго регламентированы. В жилищной политике роль
государства состоит в: разработке и принятии жилищного законодательства,
стимулировании жилищного строительства, предоставлении различных льгот
лицам с относительно низкими доходами.
За рубежом недвижимость обладает следующими особенностями. Наиболее
активным спросом за рубежом пользуется жилая недвижимость. Жилье обладает
пятью характерными особенностями, отличающими его от других товаров.
Во-первых, жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру,
местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и
коммунальным удобствам.
Во-вторых, жилье является недвижимостью: перемещать жилища из одного
места в другое практически невозможно.
В-третьих, жилье долговечно: если содержать его в порядке, оно может
служить несколько десятилетий.
В-четвертых, жилье - дорогой товар, чтобы приобрести его в
собственность, обычная семья должна взять немалый заем.
В-пятых, издержки переезда также высоки: помимо существенной денежной
стоимости собственно переезда существуют также психологические издержки,
связанные с расставанием с привычным окружением - школой, магазинами и
друзьями.
Жилищный фонд неоднороден в том смысле, что у каждого жилища свой
набор характеристик или услуг.
Различают два типа характеристик жилья: характеристики собственно
жилища и характеристики места, в котором оно расположено.
Рассмотрим вначале характеристики самого жилища. Жилища различаются по
размерам (жилая площадь в м2) и планировке (расположение комнат внутри
жилища), по качеству и производительности кухонного оборудования и систем
коммунального обслуживания (отопление, кондиционирование, водопровод и
канализация, электроснабжение). Разными могут быть внутренняя отделка
(полы, окна, встроенные шкафы) и конструктивные особенности жилища (срок
службы фундамента и крыши).
В большинстве стран цель государственной жилищной политики -
обеспечить каждого человека жилищем в зависимости от его потребностей и
экономических возможностей. Особое внимание государство уделяет
предоставлению жилья родителям-одиночкам (Франция, Нидерланды), холостякам
(Франция, Германия), семьям с низкими доходами, пожилым и инвалидам (Дания,
Нидерланды).
По оценке экспертов, жилищная проблема в индустриально развитых
странах в целом решена. Объемы жилищного строительства с конца 1970-х гг.
стабилизировались, среднее число жильцов на одно жилище уже в середине 1980-
х гг. составляло от 2,3 в Дании и Германии до 3,9 в Великобритании и
Ирландии; в большинстве стран этот показатель равен 2,4 – 2,6.
Право граждан на жилье и ответственность государства за его
обеспечение прямо сформулированы в конституции трех стран - Испании,
Нидерландов и Португалии. В Конституции Испании записано: Все испанцы
имеют право на достойное и приемлемое жилье. Государство создает
необходимые условия и принимает соответствующие меры для того, чтобы это
право было эффективным.
В других странах право на жилье признается (или сформулировано) в
различных актах. В социальных законодательствах Дании, Ирландии и
Люксембурга подчеркивается право на жилье тех людей, которые не могут
обеспечить его собственными силами; в Бельгии, Франции, Германии, Греции и
Италии право на жилье предусматривается в законах об аренде жилья. Кроме
того, во всех странах действуют законы, регулирующие рынок социального
жилья, которое предоставляется на льготных условиях отдельным категориям
граждан.
Вопросами жилищной политики ведают различные министерства: защиты
окружающей среды в Греции, Ирландии и Великобритании; общественных работ -
в Испании, Италии и Португалии; жилищ и урбанизации — в Люксембурге,
Нидерландах и Дании; устройства территорий, строительства и урбанизации — в
Германии; оснащения территорий, жилищного строительства и транспорта — во
Франции. Центральные правительства участвуют в разработке общих принципов,
но ключевые позиции в проведении жилищной политики занимают местные органы
власти и различного рода ассоциации арендодателей и арендаторов,
создаваемые ими комиссии. Законодательные нормы постоянно обновляются в
соответствии с меняющимися условиями на рынке недвижимости и потребностями
населения в жилье все более высокого качества.
В 1980 - 1990 гг. доля жилья, находящегося в собственности населения,
во всех странах возросла: в Бельгии - с 62 до 65%, в Дании - с 52 до 56, в
Испании - с 69 до 76, во Франции - с 50 до 54, в Западной Германии - с 40
до 42, в Великобритании - с 58 до 67%. За этими средними цифрами скрываются
различия по отдельным регионам. Так, во Франции при общей доле собственного
жилья в 54% в Париже этот показатель составляет всего 30%. В первую очередь
это объясняется высокой стоимостью жилья в столичных регионах. В последнее
время рынок жилья испытывает серьезные трудности в связи с его насыщением,
что послужило во многих случаях причиной снижения цен на жилье. В 1988-1991
гг. средние цены на жилье снизились в Великобритании на 2%, в частности в
Лондоне - на 25%, в то же время на северо-востоке страны они возросли на
40%.
Цены на жилье в западных странах сильно различаются, что дает
основание некоторым экспертам утверждать, что до создания единого рынка
жилья в Европе еще далеко. Пятикомнатный особняк в пригороде Франкфурта-на-
Майне (Германия) стоит 765 тыс. долл., или вдвое больше, чем в пригороде
Лондона, и более чем втрое больше, чем в пригороде Мадрида. Различаются
цены на дома новой и прежней постройки: во Франции средняя стоимость нового
особняка составляет 823,4 тыс. франков, тогда как особняка прежней
постройки - 460,7 тыс.
Один из принятых на Западе способов сравнения стоимости жилья в разных
странах - ее сопоставление со среднегодовыми реальными доходами активного
населения. В Мадриде стоимость среднего жилья в 2,6 раза превышает
среднегодовой доход, во Франкфурте-на-Майне - в 6-8 раз. В большинстве
стран годовая арендная плата равна 4 -5% стоимости жилья, за исключением
Лондона (7%) и Брюсселя (9%).
Продажа и покупка жилья, как правило, осуществляются через специальные
агентства по недвижимости, берущие за свои услуги комиссионные: 3-6%
стоимости сделки в Италии, 5-6% - в Германии, 5% - во Франции, 2-3% - в
Великобритании и Бельгии. Кроме того, при подобных сделках взимаются
регистрационные сборы: в Бельгии - 17% стоимости сделки, в Италии и Франции
- 10, в Германии - 4 и в Великобритании - 1%.
Для покупателей жилья с низкими доходами существуют многочисленные
льготы. В Германии покупатель жилья, годовой доход которого после уплаты
налогов составляет менее 120 тыс. марок, может вычесть из налогооблагаемого
дохода 5% покупной цены жилья (но не более 300 тыс. марок). Во Франции
семейная пара может вычесть из налогооблагаемого дохода проценты по
жилищным займам в размере 7,6 тыс. долл. в год.
Во всех западных странах покупатели жилья могут получить от банков и
других финансовых учреждений целевые займы на приобретение жилья,
достигающие 85-90% его стоимости в Бельгии, 50-60% - в Италии, 60-80% - во
Франции, 80% - в Испании и Германии.
В Германии приобретение жилья финансируется займами различных типов.
Основную сумму займа по фиксированному проценту может предоставить
ипотечный банк, (его сумма не превышает 60% стоимости покупки); заем под
плавающий процент может предоставить депозитный банк или сберкасса. Обычно
получатели займов предпочитают займы под фиксированный процент, который,
однако, устанавливается не на 25-30 лет (срок действия договора о займе), а
на 5-10 лет; затем его ставка может быть пересмотрена. В Великобритании
получатели жилищных займов, напротив, предпочитают займы с плавающей
ставкой, но с рассрочкой погашения основной суммы займа. Сначала получатель
займа выплачивает только процент по займу и лишь в конце срока действия
договора - основную сумму займа. Как правило, размер займа составляет 75-
80% стоимости приобретаемого жилья.
В большинстве стран (кроме Великобритании и Италии) действует система
так называемых жилищных сбережений, когда на специальных счетах в банках и
других финансовых учреждениях накапливаются целевые средства на
приобретение жилья или улучшение жилищных условий. Для поощрения таких
счетов в Германии и Франции вкладчику выплачивается премия, увеличивающая
процент по вкладу, получаемый от банка. Во Франции проценты, получаемые по
жилищным вкладам, не облагаются подоходным налогом. В названных странах
владельцы таких вкладов могут получать кредиты и займы на приобретение
жилья под более низкие проценты, чем обычные займы для приобретения
недвижимости.
Особое внимание уделяется семьям с низкими доходами, для которых
предусматриваются различные льготы при строительстве или приобретении
жилья. В Бельгии, Германии, Греции, Италии, Испании и Португалии действуют
системы снижения налогов, взимаемых при приобретении жилья, для семей с
низкими доходами. В Германии это снижение зависит от уровня доходов семьи,
в Бельгии - от числа детей (для семей с 3-4 детьми сумма налога снижается
на 34 тыс. бельгийских франков, для семей с 5-6 детьми - на 38 тыс. и т.
д.).
В десяти странах (кроме Германии и Великобритании) введена система
снижения налогов на проценты по займам, выдаваемым на приобретение жилья. В
Германии семьи, имеющие доход ниже определенного порога (он периодически
пересматривается), могут получить льготный заем на приобретение и
строительство жилья, а семьи с детьми - дополнительный беспроцентный заем:
2 тыс. марок на одного ребенка, 4 тыс. - на двоих, 7 тыс. - на троих и по 5
тыс. марок на каждого последующего. В Италии семьи могут получить заем в
100 млн. лир на строительство, приобретение или обновление жилья. При этом
семьи с годовым доходом до 25 млн. лир будут платить лишь 30% обычной
ставки по займам, с доходом до 30 млн. лир - 50 и с доходом до 50 млн. -
70%.
В 80-х гг. доля арендуемого частного жилья в общей массе жилья
составляла от 18% (в Испании и Нидерландах) до 40-42% (в Германии, Франции
и Ирландии). Социальное жилье предоставляется в форме аренды, однако особые
условия такой аренды требуют специального ее рассмотрения.
В большинстве стран приняты и действуют специальные законы об аренде
жилья, цель которых защитить более слабую и уязвимую сторону, каковой
являются квартиросъемщики или арендаторы жилья, определяются процедуры
заключения и расторжения договоров аренды, права и обязанности сторон и т.
д.
Во Франции по Закону Бессона, принятому в 1990 г., ни один
квартиросъемщик не может быть выселен, не получив финансовой помощи для
погашения своей задолженности по квартплате. Суды, ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
5
1.1 Рынок недвижимости – как особый сегмент рынка 5
1.2 Сущность и специфика субъектов и объектов рынка недвижимости 11
1.3 Модели рынка недвижимости зарубежных стран 16
2 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
22
2.1 Формирование рынка недвижимости в Республике Казахстан 22
2.2 Анализ современного состояния рынка недвижимости 30
2.3 Проблемы развития рынка недвижимости 44
3 ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В КАЗАХСТАНЕ
51
3.1 Перспективы развития рынка недвижимости в РК 51
3.2 Пути решения проблем рынка недвижимости 73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 80
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 83
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ
Для большинства казахстанских семей необходимость улучшения жилищных
условий является насущной проблемой. По данным социологических опросов, в
улучшении жилищных условий нуждаются около 70% населения республики, объемы
жилищного строительства, неудовлетворяющие спрос, ежегодный рост цен на
жилую недвижимость, наблюдаемое превышение фактических сроков подрядного
строительства над нормативными, значительный износ производственных фондов
в строительстве, как и многие другие вопросы, определяют ситуацию
формирования рынка доступного жилья как проблемную.
Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части
населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность
жилищного строительства. Жилищное строительство признано одним из
приоритетных направлений стратегии развития Казахстана до 2030 года и
является одной из наиболее важных задач общенационального характера.
Однако, недостаточные объемы жилищного строительства, резкие
колебания цен на жилую недвижимость за последние 7 лет вызывают
необходимость более глубокого осмысления тех процессов, которые происходят
сегодня на рынке недвижимости и требуют системного исследования вопросов,
связанных с прогнозированием и оценкой факторов, влияющих на стоимость
жилой недвижимости в РК.
В этих условиях необходимо также определить приемлемую цену на жилую
недвижимость, которая бы отвечала интересам продавцов и покупателей. Это
важно сделать и потому, чтобы обеспечить доступность жилья для населения,
что является, в свою очередь, одной их социальных проблем всего общества
Казахстана.
Целью дипломной работы является исследование теоретических и
прикладных аспектов развития недвижимости.
В соответствии с поставленной целью в дипломной работе
предопределилась необходимость постановки и решения следующих задач:
изучение теоретических основ формирования рынка жилья;
изучение рынка недвижимости Республики Казахстан, его основных циклов,
динамики развития, выявление особенностей, взаимодействия различных
субъектов рынка жилья;
разработка предложений по развитию рынка недвижимости на перспективу.
Предметом исследования являются экономические отношения участников
рынка недвижимости Республики Казахстан.
Объектом исследования является рынок недвижимости Республики
Казахстан.
Информационной базой исследования послужили действующие законы,
постановления Правительства РК и другие нормативно-правовые акты по
строительству, статистические данные Национального Агентства по статистике,
периодические издания и ресурсы сети Интернет.
Исследование строилось на принципах системного подхода, логического
моделирования процессов. При решении проблем определения стоимости жилой
недвижимости на различных этапах исследования применялись методы
экономического моделирования, прогнозирования, факторного, сравнительного,
графического анализов, социологические методы исследования, статической
группировки экономических процессов.
Теоретическая и практическая значимость полученных результатов
заключается в возможности использования теоретических выводов, составляющих
научную новизну, министерствами, ведомствами и департаментами,
занимающимися проблемами развития рынка жилой недвижимости в Казахстане.
Материалы диссертационной работы также могут быть использованы в
преподавании дисциплин Экономика предприятия, Экономика фирмы,
Экономика строительства, Экономика недвижимости, Сметное дело,
Оценка.
Практическая значимость проведенного исследования состоит в
возможности использования его результатов для оценки текущего состояния
рынка недвижимости Республики Казахстан и степени его развития по сравнению
с зарубежными рынками, а также при создании и практической апробации
различных схем ипотечного кредитования и разработке мер государственной
поддержки в сфере финансирования жилищного строительства.
1 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Рынок недвижимости – как особый сегмент рынка
Рыночная экономика, в общем, и рынок недвижимости являются
необходимыми и незаменимыми атрибутами развитого современного государства.
Недвижимость имеет предопределяющее, базовое значение в процессе
формирования добавочной стоимости. Теоретическим основам рынка недвижимости
как сфере обращения недвижимого имущества и посвящена первая глава моей
дипломной работы.
Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие
физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на
недвижимость на деньги либо другие активы.
Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и
представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором
финансовых инвестиций.
Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на
имущественные вложения и вложения в недвижимость.
Имущественные вложения — это вложения в вещественные активы компаний
или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и
металлы, коллекционные товары и др.).
Недвижимость — это земля, постройки и все, что постоянно привязано к
земле. Недвижимость рассматривается как один из способов помещения
капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и
получение положительной величины текущего дохода.
Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса
и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с
которым оно сопряжено.
Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены,
уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.
Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости
является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые
оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень
риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на
конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного
подхода.
Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить
текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по
аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода.
Правильное понимание терминологии и свободное владение ей создает
основу для эффективного диалога как с профессионалами в соответствующей
области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения
соответствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимости и
специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.
Главное и наиболее интересное для нас понятие в этой главе —
НЕДВИЖИМОСТЬ.
Законодательное оформление этого понятия имеет давнюю историю. Уже в
законах Древнего Рима имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В
России термин недвижимое имущество введен Петром I в 1714 г. в указе О
порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах. С тех пор это
понятие широко применялось. Согласно гражданскому кодексу Казахстана к
недвижимому имуществу относятся земельные участки, здания, сооружения,
многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть
объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению
невозможно в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты.
Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость,
недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь
негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему
гражданскому законодательству действует большое количество специальных
законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов
недвижимости, режим их использования и распоряжения. К недвижимости
относятся наиболее ценные и общезначимые объекты.
Такие объекты недвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую
экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по
этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона.
Причины этого отчасти носят и исторический характер, отчасти определяются
самой природой недвижимости. Так земля была важнейшим объектом недвижимости
в докапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит играли
незначительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась
почти единственным источником частных богатств и государственных доходов,
служила показателем политического значения гражданина.
Недвижимость имеет большое значение для налоговой политики. Скрыть
наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным
делом, по этой причине может быть ее особое налогообложение.
Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же
время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как
цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных
владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных,
локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен,
уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой
национальной экономике. Недвижимость — важнейшая составная часть
национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового
богатства.
Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок
труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего
существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения,
необходимые для их деятельности.
По утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости — это
определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на
собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и
распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами
землепользования.
С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно
считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с
недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и
финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это
не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и
движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом,
квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более
высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход.
Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате
работы предприятия.
Недвижимость в руках собственника может использоваться для
удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли.
Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные
потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения
дохода при сдаче ее в аренду.
Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для
производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода.
По этой причине необходимо учитывать связь рынка недвижимости и с рынком
товаров, и с рынком капиталов, и с финансовым рынком.
В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает,
что недвижимость — это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует
самостоятельный рынок.
Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости
многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то
же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с
собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и
общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени
развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.
Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и
продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости
существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики.
Рынок недвижимости — это рынок товаров, обладающих индивидуальными
характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими
потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны,
архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т.
д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость
может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям
инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой
недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом),
близость к центру, месту работы и т. д.
Рынок недвижимости — это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и
покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в
экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими
потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным
художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости,
так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет
высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к
формированию практически индивидуальных цен.
Период времени для реализации товара на рынке недвижимости высокий.
Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей
называется экспозицией товара на рынке. Время экспозиции зависит и от
потребительских свойств, и от цены, если она завышена при продаже.
Индивидуальные, а иногда уникальные свойства объектов недвижимости в
условиях ее стационарности (нельзя перенести ближе к покупателю) приводят к
высоким издержкам как времени, так и денег на поиск нужного объекта
недвижимости для покупателя, более длительным периодам времени реализации
дня продавцов и более длительной реализацией по сравнению с другими
товарами на рынке.
Разное время пребывания товара на рынке формирует его экономическое
свойство известное как ликвидность товара. Быстрый переход товара из
натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность. Длительный
период времени для перехода товара в денежную форму для его продавца
означает низкую ликвидность.
Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров.
Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень
издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными
условиями осуществления сделок по недвижимости.
Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по
заключению сделок называются трансакционными издержками.
Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в
настоящее время составляет до 10% от цены объекта (наметилась тенденция
снижения), в странах с развитым рынком недвижимости — около 5-6%.
На рынке нежилой недвижимости трансакционные издержки ниже, так как
часть (причем значительная) относится к постоянным затратам, прямо не
связанным с ценой индивидуального объекта.
Ввиду высокой цены на нежилую недвижимость абсолютная величина
трансакционных издержек, безусловно, выше аналогичных издержек на рынке
жилой недвижимости.
Наличие трансакционных издержек приводит к тому, что цена предложения
существенно отличается от цены продажи. Последняя завышается на величину
комиссионных расходов, пошлин, налогов и иных издержек.
Высокий уровень трансакционных издержек на рынке недвижимости по
сравнению с другими секторами экономики, вероятность повышения текущих
издержек у покупателя недвижимости делают актуальной задачу информационного
и правового обеспечения реализуемых объектов недвижимости (информация о
правовом статусе объекта сделки, полнота сведений о физических и
потребительских свойствах объекта недвижимости, получение официальных
справок-сведений о технических характеристиках объектов недвижимости,
проведение предварительных переговоров, консультаций, соблюдение требований
правового оформления договора, государственной регистрации сделки).
С момента принятия законодательных документов о приватизации жилья и
предприятий, легализовавших рыночные отношения в сфере недвижимости, начал
бурно формироваться казахстанский рынок недвижимости и жилищная политика.
Жилищная политика — фрагмент политической системы общества. В
отечественной литературе в последние годы активно разрабатывается
аккомодологический подход в изучении жилья. Суть его в рассмотрении
жилищной системы во взаимосвязи с другими структурами общества. Лишь
привлечение наряду с социологией, экономикоей, политических наук,
географии, социальной экологии, по мнению О. Э. Бессоновой, может
обеспечить понимание сути жилищных процессов.
Под жилищной политикой понимаются как прямые воздействия политических
структур на жилищную систему, направленные на ее сохранение или изменение,
так и косвенное влияние на нее иных политических решений (Бессонова О. Э.
1992).
Жилищный политический институт имеет, как правило, двухуровневую
структуру: центральный и локальный уровни. Реже встречается трехуровневое
устройство — через взаимодействие национальных, региональных и местных
органов власти. В зависимости от типа жилищной системы центр тяжести
политических решений находится на уровне либо центральной власти, либо
местных органов.
Под жилищной системой обычно понимается — общественная подсистема
обеспечения населения жильем. Ее ядро институциональная подсистема:
надстроечные институты (политика, экономика, право); базовые институты
(институт государственного жилищного обеспечения, жилищно-кооперативной
собственности, частного предпринимательства); операциональные институты
(ценообразования, землепользования, владения и наследования).
Индивидуальные сочетания элементов институциональной подсистемы синтезируют
различные типы жилищной системы.
Тип жилищной системы определяется доминированием одного из базовых
институтов, который поддерживается через определенную политику и
воплощается в содержании операциональных институтов.
Подсистема потребностей в жилье выполняет стимулирующую роль развития
жилищной системы. Различные типы семей имеют разные запросы в отношении
жилья. Достаточно легко выделяются пять жилищных этапов в эволюции западных
семей: до 20 лет — проживание с родителями; период работы или учебы вне
родительского дома и первые два года после супружества; этап после рождения
ребенка — возрастание жилищных потребностей; начало покидания выросшими
детьми родительского дома — стабильный статус и склонность к оседлости;
пожилой возраст- стремление к близости с детьми и родственниками, а также к
объектам необходимых потребностей. В зависимости от историко-культурных
особенностей государства разнятся и этапы семейной эволюции, которые очень
сложно свести к одной универсальной схеме.
Подсистема жилого фонда — один из результатов функционирования
жилищной системы, свидетельствующий о характере развития материальной
культуры в стране. Ресурсная подсистема обеспечивает воспроизводство и
обеспечение жилья землей, финансами, трудом и материалами. Организационно-
технологическая подсистема перерабатывает ресурсы в готовый продукт в
результате деятельности стройиндустрии.
Если жилищную систему рассматривать в соотнесении с конкретными
историческими периодами и государствами, то можно получить множество
жилищных моделей — вариантов проявления определенного типа жилищной
системы. Другими словами, жилищная модель — это жилищная система,
воплощенная в конкретных организационных формах и структурах.
Организационная “оболочка” жилищной модели в большинстве случаев
определяется национальными и историческими особенностями развития того или
иного государства и колеблется в очень широких диапазонах, в то время как
институциональное “ядро” является ее сущностью и обладает значительной
устойчивостью.
История советского государства связана в основном только с одним типом
жилищной системы и доминированием института государственного жилищного
обеспечения населения жильем, но на базе этой жилищной системы существовало
несколько моделей: 1918 -1920 гг. — модель “жилищного передела”, 1929 —
1955 гг. — модель “жилищной пирамиды”, 1955 — 1989 гг. — модель “жилищного
конвейера”.
Эти модели близки по своей сути, но каждая из них имеет особенности.
Их особенности вызваны формой проявления доминирующего института,
характером его сочетания с альтернативными базовыми институтами, политикой
квартплаты и распределения жилого фонда, принципами финансирования и
ресурсного обеспечения, технологией жилищного строительства (Бессонова О.
Э. 1992).
Однако это касается не только и не столько одной нашей страны. На базе
жилищной системы частной собственности существуют самые разнообразные
модели — американская, британская, немецкая и т.д.
В случае жилищной системы с доминированием института частной
собственности политика более сложным и опосредованным путем воздействует на
жилищные институты. Современные формы этого регулирования плод длительной и
непростой истории.
Жилищная политика в современном Казахстане “работает” пока объективно
на две группы, заинтересованные в улучшении жилищных условий: верхнюю (4-6%
семей, способных уже сегодня купить коттедж или коммерческую квартиру) и
нижнюю — тех, кто все еще рассчитывают на полностью бесплатное
муниципальное жилье, различные льготы по государственным социальным
программам.
Для полного раскрытия понятия рынка недвижимости необходимо так же
ознакомится с понятиями субъектов и объектов рынка, описание которых мы
привели ниже.
1.2 Сущность и специфика субъектов и объектов рынка недвижимости
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные
рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота.
Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это во-первых,
покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели
(юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости -
собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной
властью, конкурсные управляющие.
Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм
собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости
особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье,
нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо
привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.
Самый простой путь, когда фирма сама реализует покупателю
недвижимость. Если строительная фирма привлекает посредническое агентство
для реализации, то покупателю приходится покупать недвижимость по цене,
увеличенной на стоимость услуг агентства, т. е. примерно на 8% и выше.
Сегодня ситуация на рынке меняется. Агентства по недвижимости продают
недвижимость, а их услуги оплачивает не покупатель, а строительная фирма.
Как утверждают специалисты, строительные фирмы получают ряд выгод: быстрее
идет реализация недвижимости, тем самым ускоряется оборот денежных средств,
появляется возможность быстро начать новое строительство. Агентство
помогает застройщику определить оптимальную продажную цену. Например,
профессиональная консультация может повысить цену реализуемой недвижимости
на 5-10%, чем это предполагалось первоначально.
Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники,
обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости,
брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости,
страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица,
девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой
информации. Рассмотрим деятельность некоторых из них.
Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции
консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду,
залоговые операции.
Брокеры-агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы
продавца или покупателя недвижимости.
Совершенно новая структура рынка недвижимости, которая возникла
непосредственно с появлением самого рынка недвижимости — это риэлтерская
фирма.
За короткий период времени риэлтерская фирма прошла путь от простого
посредника до ведущего профессионального участника рынка недвижимости,
предлагающего целый комплекс услуг на данном рынке.
Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является
их собственностью, а свои услуги. Основным источником доходов риэлторской
фирмы является получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам и
покупателям недвижимости. Поэтому, чем выше сервис и круг оказываемых
услуг, тем больше клиентов стремится работать с такой риэлторской фирмой.
Действующие риэлтерские фирмы дифференцируются по численности занятых
сотрудников (большие, средние, малые), по сферам деятельности
(многопрофильные, малопрофильные).
Создавались большие фирмы в основном в начале 90-х годов. Большие
прибыли начала их деятельности позволили им расширить спектр деятельности
на рынке недвижимости, стать многопрофильными (купля-продажа, расселение,
аренда, участие в долевом строительстве и др.). Большое количество сфер
деятельности является залогом стабильности в деятельности риэлтерских фирм,
так как при изменении ситуации они переключаются на другую деятельность,
происходит перелив ресурсов (финансовых, кадровых) из одной сферы в другую.
Многопрофильность фирм позволяет экспериментировать в новых направлениях
деятельности, а также получать значительные доходы за счет больших объемов
работ.
Как показывает практика, для рынка жилой недвижимости характерно
преобладание малых фирм, здесь работают также индивидуальные брокеры и
консультанты.
Крупные риэлтерские компании являются преобладающими на рынке
коммерческой недвижимости, в сфере эксплуатации жилья. Никакая сделка на
рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки
стоимости недвижимости. Процедура оценки предшествует принятию решения,
связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение
независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.
В странах с рыночной экономикой существует государственная служба
оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена
недвижимости.
Потребность в профессиональной оценке необходима при залоге
недвижимости, для получения кредита, при инвестировании, страховании и
самое главное — при продаже недвижимости. Оценка нужна по заказу продавца
перед выставлением недвижимости на продажу, по заказу потенциального
покупателя во многих случаях перед заключением сделки, для определения
стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах.
Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет. Оценки при
кредитовании под залог недвижимости, страховании, переоценке основных
фондов, разделе имущества, внесении его в уставный фонд становятся
основными в деятельности оценщиков. Многие крупные финансовые и
инвестиционные структуры, банки без независимой оценки вообще не работают.
Наибольший опыт по оценке недвижимости пока приходится на рынок жилья.
Появилась оценка арендных прав. На земельном рынке оценка в основном
проводится по участкам для индивидуального жилищного строительства и
садоводства. Практика оценки земель сельскохозяйственного назначения
получила опыт в регионах Казахстана, где земля дает доход. Наиболее сложным
видом оценки является оценка бизнеса, в частности, оценка бизнеса вновь
создаваемого предприятия и оценка стоимости действующего предприятия.
Оценка коммерческой недвижимости является разновидностью оценки бизнеса и
становится весьма актуальной по мере расширения рынка недвижимости.
Развитие рынка оценочных услуг будет совершенствоваться по мере
совершенствования законодательной базы и углубления рыночных отношений в
области недвижимости.
В условиях господства рыночных отношений в области недвижимости
возникает и возрастает роль профессионального предпринимателя-застройщика,
которого называют девелопером.
Девелопер — это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это
предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием
территории и преобразованием земель к новому использованию получила
название девелопмент. За рубежом в сфере деятельности девелоперов находится
освоение земельных участков под застройку, строительство (реконструкция,
реставрация) объектов.
Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости
таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости
ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.
Содержание деятельности девелопера следующее: выбор экономически
эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его
реализацию от органов власти; определение условий привлечения инвестиций,
разработка механизмов и форм их возврата; поиск и привлечение инвесторов;
отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;
передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию; продажа
отстроенного, реконструированного объекта, возврат финансовых ресурсов.
Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он
отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за
возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед
государственными органами, перед подрядчиками за финансирование, перед
потребителями за своевременность и качество сдаваемой недвижимости.
Девелопер должен учитывать структуру собственных и заемных средств при
решении вопроса о привлечении инвестиций, заключении договора, определения
форм финансирования и возврата вложенных средств.
Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости -
банки.
Чтобы заработать на рынке недвижимости, банки используют многие пути:
вложение денег в те или иные девелоперские проекты, кредитование под залог
недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной
деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в
инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки
жилья.
Средства массовой информации реализуют рекламные акции по купле-
продаже и другим операциям с различными видами недвижимости.
Объект недвижимости — это любой товар, жестко связанный с участком
земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения
(без утраты его потребительной стоимости).
Предлагаемая ниже группировка объектов недвижимости имеет целью
способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее
существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их
товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят
процессы купли-продажи.
На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому
для проведения группировки использован метод дерева признаков квартиры и
комнаты;
•помещения и здания под офисы или магазины;
•пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и
дачи);
•свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для
других целей (в ближайшей перспективе);
•складские и производственные объекты.
Возможны и другие подходы к классификации.
Для наших целей наиболее значима классификация недвижимости для
проведения операций с недвижимостью и оценки ее стоимости.
Для оценки стоимости, земля, здания и сооружения делятся на два
класса:
•специализированная недвижимость;
•неспециализированная недвижимость.
Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу
своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на
открытом рынке для продолжения существующего использования одним
владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее
бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее
конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом
расположения или сочетанием этих факторов.
Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую
существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или
арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или
аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.
На сформировавшемся западном рынке принята другая классификация
объектов недвижимости по категориям А, Б и В. Категория А.
Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса.
Подразделяется на:
1) Специализированную недвижимость, приспособленную для ведения
определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (например,
нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и
оборудования и т. п.).
2) Неспециализированную недвижимость — обыкновенные здания — офисы,
склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости
владеют с целью получения дохода от аренды иили извлечения прибыли на
вложенный капитал.
Категория В. Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные
участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем
и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям)
способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает
разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий
недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы
недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что
определяет возможность единообразных подходов к их оценке.
1.3 Модели рынка недвижимости зарубежных стран
Рынок жилья и отношения между арендодателями и квартиросъемщиками в
зарубежных странах строго регламентированы. В жилищной политике роль
государства состоит в: разработке и принятии жилищного законодательства,
стимулировании жилищного строительства, предоставлении различных льгот
лицам с относительно низкими доходами.
За рубежом недвижимость обладает следующими особенностями. Наиболее
активным спросом за рубежом пользуется жилая недвижимость. Жилье обладает
пятью характерными особенностями, отличающими его от других товаров.
Во-первых, жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру,
местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и
коммунальным удобствам.
Во-вторых, жилье является недвижимостью: перемещать жилища из одного
места в другое практически невозможно.
В-третьих, жилье долговечно: если содержать его в порядке, оно может
служить несколько десятилетий.
В-четвертых, жилье - дорогой товар, чтобы приобрести его в
собственность, обычная семья должна взять немалый заем.
В-пятых, издержки переезда также высоки: помимо существенной денежной
стоимости собственно переезда существуют также психологические издержки,
связанные с расставанием с привычным окружением - школой, магазинами и
друзьями.
Жилищный фонд неоднороден в том смысле, что у каждого жилища свой
набор характеристик или услуг.
Различают два типа характеристик жилья: характеристики собственно
жилища и характеристики места, в котором оно расположено.
Рассмотрим вначале характеристики самого жилища. Жилища различаются по
размерам (жилая площадь в м2) и планировке (расположение комнат внутри
жилища), по качеству и производительности кухонного оборудования и систем
коммунального обслуживания (отопление, кондиционирование, водопровод и
канализация, электроснабжение). Разными могут быть внутренняя отделка
(полы, окна, встроенные шкафы) и конструктивные особенности жилища (срок
службы фундамента и крыши).
В большинстве стран цель государственной жилищной политики -
обеспечить каждого человека жилищем в зависимости от его потребностей и
экономических возможностей. Особое внимание государство уделяет
предоставлению жилья родителям-одиночкам (Франция, Нидерланды), холостякам
(Франция, Германия), семьям с низкими доходами, пожилым и инвалидам (Дания,
Нидерланды).
По оценке экспертов, жилищная проблема в индустриально развитых
странах в целом решена. Объемы жилищного строительства с конца 1970-х гг.
стабилизировались, среднее число жильцов на одно жилище уже в середине 1980-
х гг. составляло от 2,3 в Дании и Германии до 3,9 в Великобритании и
Ирландии; в большинстве стран этот показатель равен 2,4 – 2,6.
Право граждан на жилье и ответственность государства за его
обеспечение прямо сформулированы в конституции трех стран - Испании,
Нидерландов и Португалии. В Конституции Испании записано: Все испанцы
имеют право на достойное и приемлемое жилье. Государство создает
необходимые условия и принимает соответствующие меры для того, чтобы это
право было эффективным.
В других странах право на жилье признается (или сформулировано) в
различных актах. В социальных законодательствах Дании, Ирландии и
Люксембурга подчеркивается право на жилье тех людей, которые не могут
обеспечить его собственными силами; в Бельгии, Франции, Германии, Греции и
Италии право на жилье предусматривается в законах об аренде жилья. Кроме
того, во всех странах действуют законы, регулирующие рынок социального
жилья, которое предоставляется на льготных условиях отдельным категориям
граждан.
Вопросами жилищной политики ведают различные министерства: защиты
окружающей среды в Греции, Ирландии и Великобритании; общественных работ -
в Испании, Италии и Португалии; жилищ и урбанизации — в Люксембурге,
Нидерландах и Дании; устройства территорий, строительства и урбанизации — в
Германии; оснащения территорий, жилищного строительства и транспорта — во
Франции. Центральные правительства участвуют в разработке общих принципов,
но ключевые позиции в проведении жилищной политики занимают местные органы
власти и различного рода ассоциации арендодателей и арендаторов,
создаваемые ими комиссии. Законодательные нормы постоянно обновляются в
соответствии с меняющимися условиями на рынке недвижимости и потребностями
населения в жилье все более высокого качества.
В 1980 - 1990 гг. доля жилья, находящегося в собственности населения,
во всех странах возросла: в Бельгии - с 62 до 65%, в Дании - с 52 до 56, в
Испании - с 69 до 76, во Франции - с 50 до 54, в Западной Германии - с 40
до 42, в Великобритании - с 58 до 67%. За этими средними цифрами скрываются
различия по отдельным регионам. Так, во Франции при общей доле собственного
жилья в 54% в Париже этот показатель составляет всего 30%. В первую очередь
это объясняется высокой стоимостью жилья в столичных регионах. В последнее
время рынок жилья испытывает серьезные трудности в связи с его насыщением,
что послужило во многих случаях причиной снижения цен на жилье. В 1988-1991
гг. средние цены на жилье снизились в Великобритании на 2%, в частности в
Лондоне - на 25%, в то же время на северо-востоке страны они возросли на
40%.
Цены на жилье в западных странах сильно различаются, что дает
основание некоторым экспертам утверждать, что до создания единого рынка
жилья в Европе еще далеко. Пятикомнатный особняк в пригороде Франкфурта-на-
Майне (Германия) стоит 765 тыс. долл., или вдвое больше, чем в пригороде
Лондона, и более чем втрое больше, чем в пригороде Мадрида. Различаются
цены на дома новой и прежней постройки: во Франции средняя стоимость нового
особняка составляет 823,4 тыс. франков, тогда как особняка прежней
постройки - 460,7 тыс.
Один из принятых на Западе способов сравнения стоимости жилья в разных
странах - ее сопоставление со среднегодовыми реальными доходами активного
населения. В Мадриде стоимость среднего жилья в 2,6 раза превышает
среднегодовой доход, во Франкфурте-на-Майне - в 6-8 раз. В большинстве
стран годовая арендная плата равна 4 -5% стоимости жилья, за исключением
Лондона (7%) и Брюсселя (9%).
Продажа и покупка жилья, как правило, осуществляются через специальные
агентства по недвижимости, берущие за свои услуги комиссионные: 3-6%
стоимости сделки в Италии, 5-6% - в Германии, 5% - во Франции, 2-3% - в
Великобритании и Бельгии. Кроме того, при подобных сделках взимаются
регистрационные сборы: в Бельгии - 17% стоимости сделки, в Италии и Франции
- 10, в Германии - 4 и в Великобритании - 1%.
Для покупателей жилья с низкими доходами существуют многочисленные
льготы. В Германии покупатель жилья, годовой доход которого после уплаты
налогов составляет менее 120 тыс. марок, может вычесть из налогооблагаемого
дохода 5% покупной цены жилья (но не более 300 тыс. марок). Во Франции
семейная пара может вычесть из налогооблагаемого дохода проценты по
жилищным займам в размере 7,6 тыс. долл. в год.
Во всех западных странах покупатели жилья могут получить от банков и
других финансовых учреждений целевые займы на приобретение жилья,
достигающие 85-90% его стоимости в Бельгии, 50-60% - в Италии, 60-80% - во
Франции, 80% - в Испании и Германии.
В Германии приобретение жилья финансируется займами различных типов.
Основную сумму займа по фиксированному проценту может предоставить
ипотечный банк, (его сумма не превышает 60% стоимости покупки); заем под
плавающий процент может предоставить депозитный банк или сберкасса. Обычно
получатели займов предпочитают займы под фиксированный процент, который,
однако, устанавливается не на 25-30 лет (срок действия договора о займе), а
на 5-10 лет; затем его ставка может быть пересмотрена. В Великобритании
получатели жилищных займов, напротив, предпочитают займы с плавающей
ставкой, но с рассрочкой погашения основной суммы займа. Сначала получатель
займа выплачивает только процент по займу и лишь в конце срока действия
договора - основную сумму займа. Как правило, размер займа составляет 75-
80% стоимости приобретаемого жилья.
В большинстве стран (кроме Великобритании и Италии) действует система
так называемых жилищных сбережений, когда на специальных счетах в банках и
других финансовых учреждениях накапливаются целевые средства на
приобретение жилья или улучшение жилищных условий. Для поощрения таких
счетов в Германии и Франции вкладчику выплачивается премия, увеличивающая
процент по вкладу, получаемый от банка. Во Франции проценты, получаемые по
жилищным вкладам, не облагаются подоходным налогом. В названных странах
владельцы таких вкладов могут получать кредиты и займы на приобретение
жилья под более низкие проценты, чем обычные займы для приобретения
недвижимости.
Особое внимание уделяется семьям с низкими доходами, для которых
предусматриваются различные льготы при строительстве или приобретении
жилья. В Бельгии, Германии, Греции, Италии, Испании и Португалии действуют
системы снижения налогов, взимаемых при приобретении жилья, для семей с
низкими доходами. В Германии это снижение зависит от уровня доходов семьи,
в Бельгии - от числа детей (для семей с 3-4 детьми сумма налога снижается
на 34 тыс. бельгийских франков, для семей с 5-6 детьми - на 38 тыс. и т.
д.).
В десяти странах (кроме Германии и Великобритании) введена система
снижения налогов на проценты по займам, выдаваемым на приобретение жилья. В
Германии семьи, имеющие доход ниже определенного порога (он периодически
пересматривается), могут получить льготный заем на приобретение и
строительство жилья, а семьи с детьми - дополнительный беспроцентный заем:
2 тыс. марок на одного ребенка, 4 тыс. - на двоих, 7 тыс. - на троих и по 5
тыс. марок на каждого последующего. В Италии семьи могут получить заем в
100 млн. лир на строительство, приобретение или обновление жилья. При этом
семьи с годовым доходом до 25 млн. лир будут платить лишь 30% обычной
ставки по займам, с доходом до 30 млн. лир - 50 и с доходом до 50 млн. -
70%.
В 80-х гг. доля арендуемого частного жилья в общей массе жилья
составляла от 18% (в Испании и Нидерландах) до 40-42% (в Германии, Франции
и Ирландии). Социальное жилье предоставляется в форме аренды, однако особые
условия такой аренды требуют специального ее рассмотрения.
В большинстве стран приняты и действуют специальные законы об аренде
жилья, цель которых защитить более слабую и уязвимую сторону, каковой
являются квартиросъемщики или арендаторы жилья, определяются процедуры
заключения и расторжения договоров аренды, права и обязанности сторон и т.
д.
Во Франции по Закону Бессона, принятому в 1990 г., ни один
квартиросъемщик не может быть выселен, не получив финансовой помощи для
погашения своей задолженности по квартплате. Суды, ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
