ПОНЯТИЕ КРЕДИТНОЙ СИСТЕМЫ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
План
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ КРЕДИТНОЙ СИСТЕМЫ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.
1.1. Понятие кредитной системы.
1.2. Зарождение института ипотеки
1.3. Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной
экономике
ГЛАВА 2. ВОЗМОЖНЫЕ МОДЕЛИ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
КАЗАХСТАНЕ НА ОСНОВЕ ОПЫТА ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН.
2.1. Американская модель
2.2. Малазийская модель
ГЛАВА 3. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РК
3.1. Жилищная ситуация в РК до начала реализации системы ипотечного
жилищного кредитования
3.2. Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК
Введение.
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой
семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане,
как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла
собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства
государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан,
стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою
несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к
рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования
строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств
для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также
кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых
стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных
кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных
воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом.
Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом
товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран
свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной
государственной политики ипотека постепенно трансформируется в
самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени
определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого
расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется
новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов,
специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные
проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
В 2003 г. начинают проявляться положительные тенденции в развитии
ипотечного кредитования. Если в 2002 г. по оценкам КИК, в г. Алматы в
среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов, т.е. около 10-
13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003г.
количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая на
текущий момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2001г.
ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в
2002г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в
2003 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20
лет. Важно отметить, что до 2003г. банки неактивно продвигались в регионах.
Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау - в
городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни
цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно.
Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент,
Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее
работать по регионам. Успешное развитие ипотечного кредитование в
Казахстане стало примером для других стран СНГ, в частности, для Украины. В
конце августа 2003 г. представительная украинская делегация во главе
Сергеем Тигипко посетила Республику Казахстан с целью изучить опыт
становления и функционирования системы ипотечного кредитования. В 2004 г.
рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к
показателям, заложенным в жилищной программе правительства РК
Глава 1. Понятие кредитной системы и ипотечного кредитования.
1. Понятие кредитной системы.
В целом общая структура кредитной системы схематично может быть
представлена следующим образом (рис.1):
Рис. 1. Структура кредитной системы
При выполнении кредитной системой своей функции возникают кредитные
отношения. Экономические связи между кредитными учреждениями и разными
субъектами по поводу и аккумуляции, и перераспределения временно свободного
денежного капитала на условиях возврата и платы определяют содержание
кредитных отношений.
Однако содержание кредитных отношений не исчерпывается лишь
аккумуляцией денежного капитала и передачей его юридическим и физическим
лицам во временное пользование. В процессе кредитования создается
дополнительная масса платежных средств для производственной стоимости, т.е.
для денежного оборота расширенного воспроизводства. Громадный поток
платежного оборота проходит через кредитную систему, создавая экономические
отношения между плательщиками и кредитными учреждениями и между последними
и получателями, дополняя содержание кредитных отношений.
Кредитные отношения носят двусторонний характер и в одинаковой мере
необходимы как для хозяйствующих субъектов, так и учреждений кредитной
системы. Хранение денег в кредитных учреждениях означает создание кредитных
ресурсов, а их размещение для нужд экономики и населения — предоставление
кредита.
Двусторонние отношения могут быть между: хозяйственными организациями и
кредитной системой, кредитной системой и населением, между государством и
кредитной системой, между кредитными учреждениями, между кредитными
учреждениями разных государств.
Как мы выяснили выше, кредитные отношения осуществляются в основном в
денежной форме при функционировании экономической категории кредита.
Внешнее проявление кредитных отношений характеризует форма кредита. Она
синтезирует сущность и организацию кредитных отношений. Изменение
производственных отношений приводит к изменению содержания кредитных
отношений и форм кредита.
Кредит бывает в двух формах: товарный и денежный. Товарный кредит
представляет собой первую основу коммерческого кредита. Принимая товарную
форму при выдаче ссуд хозяйствующими субъектами друг другу, данный кредит
поглощается денежной формой. Дело в том, что получающий субъект выписывает
кредитору в подтверждение полученного товарного кредита вексель, закладные
листы или другие документы, которые предъявляются кредитором в банк для
получения ссуды в денежной форме. Субъектами кредитных отношений здесь
являются хозяйствующие субъекты и банк. Вследствие изменений в ее
содержании кредитных отношений товарная форма перерастает в денежную форму.
Таким образом, на основе товарной формы возникает и развивается денежная
форма кредита, прежде всего банковского.
Совокупность кредитных отношений, форм кредита и кредитных учреждений
составляет понятие кредитной системы в широком смысле.
Кредитная система в узком смысле — это сеть кредитных учреждений,
организующих кредитно-расчетные отношения, регулирующих денежное обращение
и оказывающих другие финансовые услуги в стране.
Другими словами, кредитная система характеризуется совокупностью
банковских и иных кредитных учреждений, правовыми формами организации и
подходами к осуществлению кредитных операций. Выделяются две подсистемы
организации кредитных отношений: в рамках банковских и небанковских
институтов. Соответственно образуются два основных звена кредитной системы:
банковские и специализированные кредитно-финансовые учреждения.
Каждому этапу историко-экономического развития экономики соответствует
свой тип организации кредитного дела, своя структура кредитной системы,
отвечающие соответствующим потребностям в кредитно-денежном обслуживании.
Например, планово-централизованной экономике СССР соответствовала жесткая
централизованная структура кредиткой системы во главе Госбанка, для
рыночной экономики нужна другая широкая сеть демонополизированной структуры
из банковских и небанковских учреждений.
Совместная кредитная система имеют сложную, многозвенную структуру.
Если за основу классификации принять характер услуг, которые кредитные
учреждения предоставляют своим клиентам, то можно выделить три важнейших
элемента современной кредитной системы: Центральный (эмиссионный) банк;
коммерческие банки; специализированные кредитные учреждения (страховые,
сберегательные, ипотечные, трастовые и т.д.)
В соответствии с функциональной специализацией, объемом и количеством
предоставляемых хозяйственным звеньям кредитно-финансовых услуг ядро
кредитной системы составляет банковская система, а единым органом,
координирующим деятельность кредитных институтов, является Центральный
банк.
Центральный банк — главный государственный банк первого уровня, главный
эмиссионный, денежно-кредитный институт любой страны независимо от того,
называется ли он государственным, народным или национальным банком.
Центральный банк — это "банк банков". Он не ведет операций с юридическими и
физическими лицами. Его клиентура — коммерческие банки и другие кредитные
учреждения, а также правительственные организации, которым он предоставляет
разнообразные услуги.
Прямое и непосредственное воздействие и регулирование, контрольные и
надзорные функции Центральный банк выполняет только по отношению к
банковским учреждениям. На остальные звенья кредитной системы Центральный
банк может в основном оказывать только опосредствованное воздействие,
проявляющееся во взаимосвязи кредитных и денежных операций, различных
секторов рынка, кредитно-финансовых услуг.
Коммерческие банки являются многофункциональными учреждениями,
оперирующими в различных секторах рынка ссудного капитала. Они выполняют
большинство финансовых операций и услуг, известных в практике
предпринимательства. Коммерческие банки традиционно играют роль
стержневого, базового звена кредитной системы любой страны. Они по-прежнему
остаются центром финансовой системы, сосредоточивая вклады правительства,
деловых кругов и миллионов частных лиц. Через ссудные и инвестиционные
операции коммерческие банки открывают доступ к своим фондам различного рода
заемщикам.
Специализированные кредитные учреждения (их еще называют
парабанковские) являются важным и объективно нужным звеном кредитной
системы в рыночной экономике. Без этих учреждений услуги, оказываемые
кредитной системой в различных звеньях экономики и населению, остались бы
неполными.
Парабанковские учреждения ориентируются либо на обслуживание
определенных типов клиентуры, либо на осуществление в основном одного-двух
видов услуг. Их деятельность концентрируется в большинстве своем на
обслуживании небольшого сегмента рынка и, как правило, предоставлении услуг
специфической клиентуре.
Для этих учреждений характерна двойная подчиненность: с одной стороны,
будучи связанными с осуществлением кредитно-расчетных операций, они
вынуждены руководствоваться соответствующими требованиями Центрального
банка; с другой стороны, специализируясь на каких-либо финансовых,
страховых, инвестиционных или иных операциях, они попадают под регулирующие
действия соответствующих ведомств.
2. Зарождение института ипотеки.
Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все
страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические
трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для
поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит
заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает
экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов
была и остается в настоящее время ипотека.
Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого
капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит
корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в
VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок
должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка
должника был установлен столб, на котором было написано, что данный
земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок.
Этот столб был назван греческим словом "ипотека", что значит подставка.
Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих
колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской
империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали
кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония
Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных
банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800
ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в
средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не
ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития
ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры
Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой
степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на
территории дореволюционной России. При упоминании об ипотеке почти всегда
ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении "квартирного
вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в
свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня
можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное
кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения.
Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого
экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области
жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок
осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную,
высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских
республик ипотечное кредитование также получает активное развитие. [7, c.
22]
1.3. Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной
экономике.
Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении
займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения
претензий к должнику на сумму заложенного имущества; [24, c. 25]
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под
заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на
время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании
заемщика; [24, c. 25]
Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком
физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого
дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве
обеспечения обязательств заемщика. [24, c. 25]
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и
социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для
страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста
совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и
совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного
дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может
возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.
Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости"
материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.
Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за
капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости
уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека
является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и
важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования
денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования
домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других
странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием
ипотечного кредитования.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального
сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же
строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и
конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и
производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает
возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества
и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического
потенциала страны. [8, c. 49]
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на
преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в
строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность
населения в жилье. [27, с. 54]
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и
эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные
кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при
невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.
(Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка
недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при
ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с
недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими
кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление
банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и
рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской
системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность
в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в
ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных
резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также
укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного
кредитования на стабильность банковской системы, связанная с
функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот
рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики
(диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между
процентными ставками в различных географических районах, что способствует
формированию единой цены капитала в масштабе страны. [28, c. 78]
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо
уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к.
развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в
Казахстане.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в
следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через
механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -
существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и
этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25%
дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически
включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в
создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не
финансируют зарубежных производителей через покупку импортных
потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под
залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к
общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития
ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.
Глава 2. Возможные модели развития системы ипотечного кредитования в
Казахстане на основе опыта зарубежных стран.
2.1. Американская модель.
Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного
механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с
системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в
стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом,
необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к
реализации развития системы ипотечного кредитования две модели:
1) европейская
Предусматривает в большей степени поддержку банков,
осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки
являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве
основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные
организации. [24, c. 11]
2) американская
Предусматривает формирование при государственном участии институтов,
гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог
недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим
уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема
долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из
наиболее динамично развивающихся. За последние 25 лет его доля удвоилась (в
1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%). [24, c. 11]
Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых
крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки
зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов,
а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных
облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой
системы финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на
строительство и покупку домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку),
предоставляли ссудосберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения
оказывали полной спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а
также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным
инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов.
Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой
цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА),
Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй,
Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни
Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие
организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного
рынка.
Агентства приобрели индивидуальные кредиты на средства, полученные по
государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и
эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно
снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким
образом, агентства выступили в роли посредника между получателем ипотечного
кредита, организатором ипотеки (банком) и инвестором.
Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные
бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций
организации кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией
ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым
институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и
распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников
рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:
• организаторов ипотечных кредитов;
• инвесторов;
• посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;
• посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.
Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций,
так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска
для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии
государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами
ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их
ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные
функции.
Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные
кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами и
гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не
предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотеки оформляются на первичном
рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по
ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье.
Первичные кредиторы затем продают ипотеки инвесторам на вторичном рынке
ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных
кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на
вторичном рынке являются Фанни Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые
компании и другие финансовые организации. В свою очередь, в обмен на
ипотеки, полученные от первичных кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак
выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются
ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров
на рынке ценных бумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном рынке ипотек
гарантируют владельцам ипотечных ценных бумаг своевременные выплаты
процентных ставок и погашение облигаций в независимости от
платежеспособности первичных заемщика и заимодателя. Все три компании имеют
общую задачу - привлечение средств на жилищные кредиты, особенно семьям с
малым и средним достатком и бедные районы.
Фанни Мэй и Фредди Мак работают только на вторичном рынке и лишь с
жилищными ипотеками, не превышающими 240 тысяч долларов США (сумма
индексирована в соответствие с рыночной стоимостью недвижимости). Они не
осуществляют сделок по ипотекам с неудовлетворительной кредитной историей,
с пропорцией задолженности к активам превышающей 80% и другими
недостатками. Фанни Мэй и Фредди Мак скупают ипотеки у первичных
заимодателей, комбинируют их и формируют крупные выпуски ипотечных ценных
бумаг, высоко ликвидных облигаций с высоким рейтингом. Фредди Мак и Фании
Мэй не являются государственными структурами и не субсидируются
правительством. Важно отметить, что развитие обеих компаний, с их
зарождения как государственных институтов до их сегодняшнего статуса
частных компаний с общественной миссией, обуславливалось общим
экономическим и социальным положением в стране. [24, c. 13]
В целях стимулирования жилищного строительства и облегчения условий
получения ссуд под недвижимость данные кредиты могут быть застрахованы в
ФЖА, уполномоченной страховать ипотеки под жилые дома.
В обеспечении стабильности жилищного ипотечного рынка участвует также
Джинни Мэй, которая предоставляет гарантии по ценным бумагам, обеспеченным
пулом закладных. Джинни Мэй выполняет роль "проводника". Другими словами,
Джинни Мэй не скупает, не продает и не выпускает ипотечные ценные бумаги, а
также не покупает ипотеки у первичных заимодателей. Джинни Мэй выступает
гарантом ипотечных ценных бумаг, выпущенных частными компаниями,
отвечающими кредитным требованиям и застрахованными ФЖА, Департаментом по
делам ветеранов или Агентством Сельского Жилья. Гарантии Джинни Мэй
полностью подкреплены правительством США. Это обстоятельство делает
облигации, гарантированные Джинни Мэй, высоконадежными
инвестиционными инструментами, что позволяет успешно привлекать средства на
строительство жилья в сельской местности и бедных городских районах.
Вторичный рынок ипотек существует в США благодаря многим ключевым
механизмам: проверка кредитоспособности, защита и страхование собственности
на жилье, рыночное и открытое определение цен на недвижимость, стабильная
правовая база.
Хотя ипотечные ценные бумаги и обладают высокой степенью ликвидности,
они не влекут за собой большого риска, следовательно, не приносят высоких
процентных ставок. Это привлекает к ним, в основном, институциональных
инвесторов, стремящихся диверсифицировать и обезопасить свои крупные
портфели инвестиций. Наиболее важно учесть, что вторичный рынок ипотек
призван привнести ликвидность и эффективность в уже существующий рынок
ипотек и кредитов и не может рассматриваться в отрыве от этого контекста.
Положительными сторонами американской модели ипотечного кредитования
является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного
кредитования за счет функционирования специализированных организаций по
ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему ипотечного
кредитования.
2.2. Малазийская модель.
Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время
достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском
регионе, в частности в Малайзии.
Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем
создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация),
в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%),
коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время,
составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации
является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства,
долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для
покупателей жилья. [24, c. 13]
Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа:
процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения
строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику
предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально
извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства
осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и
окончательное финансирование покупателей дома. После завершения
строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными
условиями кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%,
средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга
погашается ежемесячно в размере 13 от дохода заемщика, предоставление
контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка
вознаграждения (интереса) составляет 9%.
Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных
кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация,
в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и
увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает
инвесторам.
В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют
высококапитализированные негосударственные организации, способные
осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание
государственных организаций, обеспечивающих механизм
рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана
является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем
создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества,
обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут
рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами
ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения
европейской или американской моделей.
Глава 3. Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в
Республике Казахстан.
3.1. Жилищная ситуация в Республике Казахстан до начала реализации
системы ипотечного жилищного кредитования.
Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала
проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном
распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и
его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение
жилищных условий.
В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на
свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами.
Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в
1991г. после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О
собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге,
инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы
Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке
недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных
отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким
образом, была создана законодательная база для становления рыночных
отношений в жилищной сфере. [27, c. 3]
При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей
части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для
приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья
оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами,
которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке
готового жилья.
В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента
Республики Казахстан N 1344 принимается "Государственная программа новой
жилищной политики и механизмы ее реализации". Она предусматривала ряд
важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие
как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм,
имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования
жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация;
разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и
удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса
жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс
максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по
расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы
стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации
земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в
районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной
инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для
осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка
жилья и недвижимости в целом. [24, c. 5]
Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом
указе стратегических задач не была реализована, этот документ указывал на
важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в
число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение
крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования
жилищного сектора и системы его финансирования.
В течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составлял
примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется площади ветхих и
аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда
имеелась реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что
большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия
такой политики в жилищном строительстве могли быть катастрофическими.
Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно
отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В
результате численность занятых в строительном секторе продолжает
сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повысилась
значимость реального запуска новых механизмов привлечения
внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного
жилищного кредитования, поскольку оно действительно может помочь остановить
распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый
ряд проблем социального характера.
Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на
жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо
было иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного
кредитования.
В целом по республике уровень спроса на жилье являлся низким. Это
касалось подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва
ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или
менее сформирован, были две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему
сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество
чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном,
сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей
отраслей промышленности.
В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные
ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в
Казахстане находился на невысоком уровне, хотя и превышал показатели
соседних стран. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в
июле 1999 г. среднедушевые денежные доходы населения составляли 3224 тенге,
или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и
Астана в июле 1999 г. сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая
то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека,
среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле
11284 тенге ($ 80), а по гг. Алматы и Астана - 19201 тенге ($ 137). Следует
отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных
накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее
потребление. Уровень нормы сбережений продолжал оставаться низким, хотя и
начал расти в 1999-2000 гг.
Спрос населения на жилье, во многом, определяется
демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей,
уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане
наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости,
увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно,
уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 1999 года
наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры
семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе
структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных,
что приведет к изменению спроса на жилье.
Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма
значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В
Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как
жилую, так и коммерческую, в 1999-2000 гг. снизились примерно на 10-15% в
долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает
ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998
г., к 2000 г. немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-
30% ниже, чем в Алматы.
Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдалась
следующая ситуация. Как уже указывалось выше, был относительно высок спрос
на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в
основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и
перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень
оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в
тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдался
относительно низкий спрос на жилье.
В 1998 - 2000 гг. увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные
комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных
домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция
увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для
низкодоходных семей).
Что касается предложения жилья, то на территории всей республики
наблюдалась примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья
предлагалось на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного
строительства был развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе
значительно ухудшилась за последние годы ввиду отсутствия достаточного
платежеспособного спроса. Одной из тенденций было неуклонное сужение
предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов
нового строительства.
В 1998 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990
г. более, чем в 7 раз, при этом вполне вероятно продолжение этой
тенденции.
Таким образом, на общем неблагоприятном фоне в строительном секторе,
данные статистики показывали две тенденции, которые можно было назвать
положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья,
которое строилось в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости
частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78%
жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в
1998 г. ситуация изменилась кардинально, и почти 85% нового жилищного
строительства пришлось на долю частного сектора
Вторая положительная тенденция, хотя она была намного менее значима по
сравнению с первой, - увеличение среднего размера строящихся квартир. Это
указывало на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение
произошло, располагал наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой
недвижимости, которая, в принципе, могла быть включена в экономический
оборот.
В 2000 г. цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2,5 раза превышали
цены на вторичном рынке.
Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного
кредитования в ближайшей перспективе необходимо было определить, во-первых,
доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых,
потенциальный платежеспособный спрос на них.
Согласно официальным данным, усредненный ежемесячный доход в июле 1999
года равнялся 3224 КТ или 24,34 долларам США на душу населения. Такой
низкий доход не способствовал запуску процесса жилищного кредитования во
всех областях Казахстана. Главным образом, необходимо было сосредоточить
внимание на городском населении, которое представляло собой основной
целевой рынок для ипотечного кредитования жилья. Более того, двумя
основными целевыми рынками в стране являлись Алматы и Астана. В июле 1999
г. усредненный ежемесячный доход на душу населения в Алматы и Астане
равнялся 5486 КТ или 41,42 долларам США.
Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на покупку
жилья, потенциальный заемщик должен располагать определенными
собственными средствами. Основным источником собственных средств у
подавляющего большинства граждан являлось жилье, перешедшее в их
собственность в результате приватизации. Средние цены однокомнатной типовой
квартиры в Казахстане ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ КРЕДИТНОЙ СИСТЕМЫ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.
1.1. Понятие кредитной системы.
1.2. Зарождение института ипотеки
1.3. Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной
экономике
ГЛАВА 2. ВОЗМОЖНЫЕ МОДЕЛИ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
КАЗАХСТАНЕ НА ОСНОВЕ ОПЫТА ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН.
2.1. Американская модель
2.2. Малазийская модель
ГЛАВА 3. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РК
3.1. Жилищная ситуация в РК до начала реализации системы ипотечного
жилищного кредитования
3.2. Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК
Введение.
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой
семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане,
как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла
собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства
государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан,
стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою
несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к
рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования
строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств
для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также
кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых
стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных
кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных
воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом.
Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом
товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран
свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной
государственной политики ипотека постепенно трансформируется в
самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени
определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого
расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется
новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов,
специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные
проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
В 2003 г. начинают проявляться положительные тенденции в развитии
ипотечного кредитования. Если в 2002 г. по оценкам КИК, в г. Алматы в
среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов, т.е. около 10-
13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003г.
количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая на
текущий момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2001г.
ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в
2002г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в
2003 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20
лет. Важно отметить, что до 2003г. банки неактивно продвигались в регионах.
Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау - в
городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни
цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно.
Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент,
Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее
работать по регионам. Успешное развитие ипотечного кредитование в
Казахстане стало примером для других стран СНГ, в частности, для Украины. В
конце августа 2003 г. представительная украинская делегация во главе
Сергеем Тигипко посетила Республику Казахстан с целью изучить опыт
становления и функционирования системы ипотечного кредитования. В 2004 г.
рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к
показателям, заложенным в жилищной программе правительства РК
Глава 1. Понятие кредитной системы и ипотечного кредитования.
1. Понятие кредитной системы.
В целом общая структура кредитной системы схематично может быть
представлена следующим образом (рис.1):
Рис. 1. Структура кредитной системы
При выполнении кредитной системой своей функции возникают кредитные
отношения. Экономические связи между кредитными учреждениями и разными
субъектами по поводу и аккумуляции, и перераспределения временно свободного
денежного капитала на условиях возврата и платы определяют содержание
кредитных отношений.
Однако содержание кредитных отношений не исчерпывается лишь
аккумуляцией денежного капитала и передачей его юридическим и физическим
лицам во временное пользование. В процессе кредитования создается
дополнительная масса платежных средств для производственной стоимости, т.е.
для денежного оборота расширенного воспроизводства. Громадный поток
платежного оборота проходит через кредитную систему, создавая экономические
отношения между плательщиками и кредитными учреждениями и между последними
и получателями, дополняя содержание кредитных отношений.
Кредитные отношения носят двусторонний характер и в одинаковой мере
необходимы как для хозяйствующих субъектов, так и учреждений кредитной
системы. Хранение денег в кредитных учреждениях означает создание кредитных
ресурсов, а их размещение для нужд экономики и населения — предоставление
кредита.
Двусторонние отношения могут быть между: хозяйственными организациями и
кредитной системой, кредитной системой и населением, между государством и
кредитной системой, между кредитными учреждениями, между кредитными
учреждениями разных государств.
Как мы выяснили выше, кредитные отношения осуществляются в основном в
денежной форме при функционировании экономической категории кредита.
Внешнее проявление кредитных отношений характеризует форма кредита. Она
синтезирует сущность и организацию кредитных отношений. Изменение
производственных отношений приводит к изменению содержания кредитных
отношений и форм кредита.
Кредит бывает в двух формах: товарный и денежный. Товарный кредит
представляет собой первую основу коммерческого кредита. Принимая товарную
форму при выдаче ссуд хозяйствующими субъектами друг другу, данный кредит
поглощается денежной формой. Дело в том, что получающий субъект выписывает
кредитору в подтверждение полученного товарного кредита вексель, закладные
листы или другие документы, которые предъявляются кредитором в банк для
получения ссуды в денежной форме. Субъектами кредитных отношений здесь
являются хозяйствующие субъекты и банк. Вследствие изменений в ее
содержании кредитных отношений товарная форма перерастает в денежную форму.
Таким образом, на основе товарной формы возникает и развивается денежная
форма кредита, прежде всего банковского.
Совокупность кредитных отношений, форм кредита и кредитных учреждений
составляет понятие кредитной системы в широком смысле.
Кредитная система в узком смысле — это сеть кредитных учреждений,
организующих кредитно-расчетные отношения, регулирующих денежное обращение
и оказывающих другие финансовые услуги в стране.
Другими словами, кредитная система характеризуется совокупностью
банковских и иных кредитных учреждений, правовыми формами организации и
подходами к осуществлению кредитных операций. Выделяются две подсистемы
организации кредитных отношений: в рамках банковских и небанковских
институтов. Соответственно образуются два основных звена кредитной системы:
банковские и специализированные кредитно-финансовые учреждения.
Каждому этапу историко-экономического развития экономики соответствует
свой тип организации кредитного дела, своя структура кредитной системы,
отвечающие соответствующим потребностям в кредитно-денежном обслуживании.
Например, планово-централизованной экономике СССР соответствовала жесткая
централизованная структура кредиткой системы во главе Госбанка, для
рыночной экономики нужна другая широкая сеть демонополизированной структуры
из банковских и небанковских учреждений.
Совместная кредитная система имеют сложную, многозвенную структуру.
Если за основу классификации принять характер услуг, которые кредитные
учреждения предоставляют своим клиентам, то можно выделить три важнейших
элемента современной кредитной системы: Центральный (эмиссионный) банк;
коммерческие банки; специализированные кредитные учреждения (страховые,
сберегательные, ипотечные, трастовые и т.д.)
В соответствии с функциональной специализацией, объемом и количеством
предоставляемых хозяйственным звеньям кредитно-финансовых услуг ядро
кредитной системы составляет банковская система, а единым органом,
координирующим деятельность кредитных институтов, является Центральный
банк.
Центральный банк — главный государственный банк первого уровня, главный
эмиссионный, денежно-кредитный институт любой страны независимо от того,
называется ли он государственным, народным или национальным банком.
Центральный банк — это "банк банков". Он не ведет операций с юридическими и
физическими лицами. Его клиентура — коммерческие банки и другие кредитные
учреждения, а также правительственные организации, которым он предоставляет
разнообразные услуги.
Прямое и непосредственное воздействие и регулирование, контрольные и
надзорные функции Центральный банк выполняет только по отношению к
банковским учреждениям. На остальные звенья кредитной системы Центральный
банк может в основном оказывать только опосредствованное воздействие,
проявляющееся во взаимосвязи кредитных и денежных операций, различных
секторов рынка, кредитно-финансовых услуг.
Коммерческие банки являются многофункциональными учреждениями,
оперирующими в различных секторах рынка ссудного капитала. Они выполняют
большинство финансовых операций и услуг, известных в практике
предпринимательства. Коммерческие банки традиционно играют роль
стержневого, базового звена кредитной системы любой страны. Они по-прежнему
остаются центром финансовой системы, сосредоточивая вклады правительства,
деловых кругов и миллионов частных лиц. Через ссудные и инвестиционные
операции коммерческие банки открывают доступ к своим фондам различного рода
заемщикам.
Специализированные кредитные учреждения (их еще называют
парабанковские) являются важным и объективно нужным звеном кредитной
системы в рыночной экономике. Без этих учреждений услуги, оказываемые
кредитной системой в различных звеньях экономики и населению, остались бы
неполными.
Парабанковские учреждения ориентируются либо на обслуживание
определенных типов клиентуры, либо на осуществление в основном одного-двух
видов услуг. Их деятельность концентрируется в большинстве своем на
обслуживании небольшого сегмента рынка и, как правило, предоставлении услуг
специфической клиентуре.
Для этих учреждений характерна двойная подчиненность: с одной стороны,
будучи связанными с осуществлением кредитно-расчетных операций, они
вынуждены руководствоваться соответствующими требованиями Центрального
банка; с другой стороны, специализируясь на каких-либо финансовых,
страховых, инвестиционных или иных операциях, они попадают под регулирующие
действия соответствующих ведомств.
2. Зарождение института ипотеки.
Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все
страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические
трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для
поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит
заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает
экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов
была и остается в настоящее время ипотека.
Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого
капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит
корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в
VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок
должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка
должника был установлен столб, на котором было написано, что данный
земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок.
Этот столб был назван греческим словом "ипотека", что значит подставка.
Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих
колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской
империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали
кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония
Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных
банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800
ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в
средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не
ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития
ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры
Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой
степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на
территории дореволюционной России. При упоминании об ипотеке почти всегда
ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении "квартирного
вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в
свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня
можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное
кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения.
Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого
экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области
жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок
осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную,
высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских
республик ипотечное кредитование также получает активное развитие. [7, c.
22]
1.3. Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной
экономике.
Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении
займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения
претензий к должнику на сумму заложенного имущества; [24, c. 25]
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под
заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на
время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании
заемщика; [24, c. 25]
Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком
физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого
дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве
обеспечения обязательств заемщика. [24, c. 25]
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и
социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для
страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста
совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и
совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного
дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может
возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.
Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости"
материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.
Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за
капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости
уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека
является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и
важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования
денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования
домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других
странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием
ипотечного кредитования.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального
сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же
строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и
конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и
производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает
возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества
и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического
потенциала страны. [8, c. 49]
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на
преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в
строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность
населения в жилье. [27, с. 54]
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и
эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные
кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при
невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.
(Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка
недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при
ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с
недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими
кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление
банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и
рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской
системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность
в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в
ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных
резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также
укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного
кредитования на стабильность банковской системы, связанная с
функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот
рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики
(диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между
процентными ставками в различных географических районах, что способствует
формированию единой цены капитала в масштабе страны. [28, c. 78]
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо
уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к.
развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в
Казахстане.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в
следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через
механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -
существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и
этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25%
дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически
включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в
создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не
финансируют зарубежных производителей через покупку импортных
потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под
залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к
общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития
ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.
Глава 2. Возможные модели развития системы ипотечного кредитования в
Казахстане на основе опыта зарубежных стран.
2.1. Американская модель.
Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного
механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с
системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в
стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом,
необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к
реализации развития системы ипотечного кредитования две модели:
1) европейская
Предусматривает в большей степени поддержку банков,
осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки
являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве
основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные
организации. [24, c. 11]
2) американская
Предусматривает формирование при государственном участии институтов,
гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог
недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим
уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема
долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из
наиболее динамично развивающихся. За последние 25 лет его доля удвоилась (в
1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%). [24, c. 11]
Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых
крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки
зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов,
а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных
облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой
системы финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на
строительство и покупку домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку),
предоставляли ссудосберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения
оказывали полной спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а
также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным
инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов.
Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой
цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА),
Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй,
Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни
Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие
организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного
рынка.
Агентства приобрели индивидуальные кредиты на средства, полученные по
государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и
эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно
снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким
образом, агентства выступили в роли посредника между получателем ипотечного
кредита, организатором ипотеки (банком) и инвестором.
Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные
бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций
организации кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией
ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым
институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и
распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников
рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:
• организаторов ипотечных кредитов;
• инвесторов;
• посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;
• посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.
Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций,
так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска
для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии
государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами
ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их
ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные
функции.
Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные
кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами и
гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не
предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотеки оформляются на первичном
рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по
ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье.
Первичные кредиторы затем продают ипотеки инвесторам на вторичном рынке
ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных
кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на
вторичном рынке являются Фанни Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые
компании и другие финансовые организации. В свою очередь, в обмен на
ипотеки, полученные от первичных кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак
выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются
ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров
на рынке ценных бумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном рынке ипотек
гарантируют владельцам ипотечных ценных бумаг своевременные выплаты
процентных ставок и погашение облигаций в независимости от
платежеспособности первичных заемщика и заимодателя. Все три компании имеют
общую задачу - привлечение средств на жилищные кредиты, особенно семьям с
малым и средним достатком и бедные районы.
Фанни Мэй и Фредди Мак работают только на вторичном рынке и лишь с
жилищными ипотеками, не превышающими 240 тысяч долларов США (сумма
индексирована в соответствие с рыночной стоимостью недвижимости). Они не
осуществляют сделок по ипотекам с неудовлетворительной кредитной историей,
с пропорцией задолженности к активам превышающей 80% и другими
недостатками. Фанни Мэй и Фредди Мак скупают ипотеки у первичных
заимодателей, комбинируют их и формируют крупные выпуски ипотечных ценных
бумаг, высоко ликвидных облигаций с высоким рейтингом. Фредди Мак и Фании
Мэй не являются государственными структурами и не субсидируются
правительством. Важно отметить, что развитие обеих компаний, с их
зарождения как государственных институтов до их сегодняшнего статуса
частных компаний с общественной миссией, обуславливалось общим
экономическим и социальным положением в стране. [24, c. 13]
В целях стимулирования жилищного строительства и облегчения условий
получения ссуд под недвижимость данные кредиты могут быть застрахованы в
ФЖА, уполномоченной страховать ипотеки под жилые дома.
В обеспечении стабильности жилищного ипотечного рынка участвует также
Джинни Мэй, которая предоставляет гарантии по ценным бумагам, обеспеченным
пулом закладных. Джинни Мэй выполняет роль "проводника". Другими словами,
Джинни Мэй не скупает, не продает и не выпускает ипотечные ценные бумаги, а
также не покупает ипотеки у первичных заимодателей. Джинни Мэй выступает
гарантом ипотечных ценных бумаг, выпущенных частными компаниями,
отвечающими кредитным требованиям и застрахованными ФЖА, Департаментом по
делам ветеранов или Агентством Сельского Жилья. Гарантии Джинни Мэй
полностью подкреплены правительством США. Это обстоятельство делает
облигации, гарантированные Джинни Мэй, высоконадежными
инвестиционными инструментами, что позволяет успешно привлекать средства на
строительство жилья в сельской местности и бедных городских районах.
Вторичный рынок ипотек существует в США благодаря многим ключевым
механизмам: проверка кредитоспособности, защита и страхование собственности
на жилье, рыночное и открытое определение цен на недвижимость, стабильная
правовая база.
Хотя ипотечные ценные бумаги и обладают высокой степенью ликвидности,
они не влекут за собой большого риска, следовательно, не приносят высоких
процентных ставок. Это привлекает к ним, в основном, институциональных
инвесторов, стремящихся диверсифицировать и обезопасить свои крупные
портфели инвестиций. Наиболее важно учесть, что вторичный рынок ипотек
призван привнести ликвидность и эффективность в уже существующий рынок
ипотек и кредитов и не может рассматриваться в отрыве от этого контекста.
Положительными сторонами американской модели ипотечного кредитования
является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного
кредитования за счет функционирования специализированных организаций по
ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему ипотечного
кредитования.
2.2. Малазийская модель.
Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время
достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском
регионе, в частности в Малайзии.
Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем
создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация),
в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%),
коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время,
составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации
является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства,
долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для
покупателей жилья. [24, c. 13]
Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа:
процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения
строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику
предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально
извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства
осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и
окончательное финансирование покупателей дома. После завершения
строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными
условиями кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%,
средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга
погашается ежемесячно в размере 13 от дохода заемщика, предоставление
контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка
вознаграждения (интереса) составляет 9%.
Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных
кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация,
в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и
увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает
инвесторам.
В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют
высококапитализированные негосударственные организации, способные
осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание
государственных организаций, обеспечивающих механизм
рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана
является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем
создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества,
обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут
рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами
ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения
европейской или американской моделей.
Глава 3. Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в
Республике Казахстан.
3.1. Жилищная ситуация в Республике Казахстан до начала реализации
системы ипотечного жилищного кредитования.
Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала
проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном
распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и
его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение
жилищных условий.
В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на
свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами.
Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в
1991г. после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О
собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге,
инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы
Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке
недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных
отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким
образом, была создана законодательная база для становления рыночных
отношений в жилищной сфере. [27, c. 3]
При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей
части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для
приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья
оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами,
которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке
готового жилья.
В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента
Республики Казахстан N 1344 принимается "Государственная программа новой
жилищной политики и механизмы ее реализации". Она предусматривала ряд
важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие
как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм,
имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования
жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация;
разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и
удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса
жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс
максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по
расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы
стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации
земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в
районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной
инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для
осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка
жилья и недвижимости в целом. [24, c. 5]
Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом
указе стратегических задач не была реализована, этот документ указывал на
важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в
число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение
крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования
жилищного сектора и системы его финансирования.
В течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составлял
примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется площади ветхих и
аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда
имеелась реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что
большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия
такой политики в жилищном строительстве могли быть катастрофическими.
Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно
отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В
результате численность занятых в строительном секторе продолжает
сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повысилась
значимость реального запуска новых механизмов привлечения
внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного
жилищного кредитования, поскольку оно действительно может помочь остановить
распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый
ряд проблем социального характера.
Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на
жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо
было иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного
кредитования.
В целом по республике уровень спроса на жилье являлся низким. Это
касалось подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва
ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или
менее сформирован, были две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему
сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество
чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном,
сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей
отраслей промышленности.
В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные
ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в
Казахстане находился на невысоком уровне, хотя и превышал показатели
соседних стран. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в
июле 1999 г. среднедушевые денежные доходы населения составляли 3224 тенге,
или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и
Астана в июле 1999 г. сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая
то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека,
среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле
11284 тенге ($ 80), а по гг. Алматы и Астана - 19201 тенге ($ 137). Следует
отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных
накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее
потребление. Уровень нормы сбережений продолжал оставаться низким, хотя и
начал расти в 1999-2000 гг.
Спрос населения на жилье, во многом, определяется
демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей,
уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане
наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости,
увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно,
уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 1999 года
наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры
семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе
структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных,
что приведет к изменению спроса на жилье.
Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма
значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В
Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как
жилую, так и коммерческую, в 1999-2000 гг. снизились примерно на 10-15% в
долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает
ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998
г., к 2000 г. немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-
30% ниже, чем в Алматы.
Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдалась
следующая ситуация. Как уже указывалось выше, был относительно высок спрос
на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в
основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и
перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень
оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в
тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдался
относительно низкий спрос на жилье.
В 1998 - 2000 гг. увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные
комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных
домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция
увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для
низкодоходных семей).
Что касается предложения жилья, то на территории всей республики
наблюдалась примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья
предлагалось на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного
строительства был развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе
значительно ухудшилась за последние годы ввиду отсутствия достаточного
платежеспособного спроса. Одной из тенденций было неуклонное сужение
предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов
нового строительства.
В 1998 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990
г. более, чем в 7 раз, при этом вполне вероятно продолжение этой
тенденции.
Таким образом, на общем неблагоприятном фоне в строительном секторе,
данные статистики показывали две тенденции, которые можно было назвать
положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья,
которое строилось в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости
частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78%
жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в
1998 г. ситуация изменилась кардинально, и почти 85% нового жилищного
строительства пришлось на долю частного сектора
Вторая положительная тенденция, хотя она была намного менее значима по
сравнению с первой, - увеличение среднего размера строящихся квартир. Это
указывало на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение
произошло, располагал наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой
недвижимости, которая, в принципе, могла быть включена в экономический
оборот.
В 2000 г. цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2,5 раза превышали
цены на вторичном рынке.
Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного
кредитования в ближайшей перспективе необходимо было определить, во-первых,
доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых,
потенциальный платежеспособный спрос на них.
Согласно официальным данным, усредненный ежемесячный доход в июле 1999
года равнялся 3224 КТ или 24,34 долларам США на душу населения. Такой
низкий доход не способствовал запуску процесса жилищного кредитования во
всех областях Казахстана. Главным образом, необходимо было сосредоточить
внимание на городском населении, которое представляло собой основной
целевой рынок для ипотечного кредитования жилья. Более того, двумя
основными целевыми рынками в стране являлись Алматы и Астана. В июле 1999
г. усредненный ежемесячный доход на душу населения в Алматы и Астане
равнялся 5486 КТ или 41,42 долларам США.
Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на покупку
жилья, потенциальный заемщик должен располагать определенными
собственными средствами. Основным источником собственных средств у
подавляющего большинства граждан являлось жилье, перешедшее в их
собственность в результате приватизации. Средние цены однокомнатной типовой
квартиры в Казахстане ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
