Система ипотечного кредитования в РК

Тип работы: Дипломная работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 50 страниц
В избранное:

Содержание

Введение.

Глава 1. Ипотечное правоотношение

1. 1 . Роль и место обеспечения обязательств в гражданском обороте………. . …. .

1. 2. Понятие залогового правоотношения. . ……….

Ипотечный договор

1. 4. Прекращение действия ипотечного договора . . .

Глава 2. Система ипотечного кредитования в РК

Идея внедрения системы и предпосылки для реализации. .

2. 2. Создание Комитета ипотечного кредитования и схема его работы……. . ….

2. 3. Процесс рефинансирования и взаимоотношения

между участниками рынка.

2. 4. Вторичный рынок и механизм заимствования. .

Глава 3. Виды ипотеки

3. 1. Ипотека движимого имущества. .

3 2. Ипотека недвижимого имущества. .

Заключение. ……. ……. .

Список использованной литературы. …… . . . ….

Введение

Институт залога имеет давнюю и богатую историю. Этот институт получил развитие почти во всех странах мира. Наша, казахстанская история права также с ним знакома не одно десятилетие.

Хотя необходимо отметить, что залог в условиях государственного правового регулирования экономической деятельности применялся очень редко.

Началом изменения в позитивную сторону стали реформы в экономике 80 начала 90 годов.

Получение Казахстаном независимости и выбор пути рыночных преобразований экономики предопределили развитие залоговых правоотношений в имущественном обороте.

С принятием Общей части ГК РК от 27 декабря 1994 года в регулировании института залога произошли существенные изменения, в том числе наметились различия в регулировании этого института по сравнению с законодательством стран СНГ.

В цивилистической науке долгое время ведется спор о том, относится залог к числу институтов вещного или обязательственного права.

Залог не является вещным правом с неизменным и определенным набором и объемом правомочий, каким является, например, право собственности или право хозяйственного ведения, уже потому, что существующая в казахстанском праве конструкция залога, довольно широка, она включает в себя и такой вид залога, который нельзя охарактеризовать как обладающий вещным правом залог товаров в обороте.

Спор о вещно-правовом или обязательственно-правовом характере залога должен быть решен в форме признания двойственной природы залога: залог порождает два вида отношений - между залогодателем и залогодержателем и между залогодержателем и вещью, т. е. с одной стороны, залог- способ обеспечения обязательства должника путем установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой - непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог можно охарактеризовать как вещный способ обеспечения обязательства. В соответствии со статьей 379 ГК РК из договора могут возникнуть обязательственное, вещное, авторское и иное правоотношение.

Залогом залоговым правом признается право на чужую вещь, принадлежащее кредитору в обеспечение его прав требования по обязательству и состоящее в возможности исключительного удовлетворения из стоимости (ценности) вещи.

В ГК РК проводится классификация видов залога по двум основным критериям по объему правомочий сторон договора о залоге и по характеру имущества, используемого в качестве предмета залога.

По объему правомочий сторон договора о залоге залог делится на заклад и ипотеку. Предметом исследования данной научно-исследовательской работы является ипотека.

В ГК РК содержится статья, посвященная видам залога (ст. ЗОЗ) которая кардинально меняет классическое понятие ипотеки: "Ипотека-вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьих лиц.

Предметом ипотеки могут быть предприятия, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не изъятое из оборота имущество.

Отдельные плоды могут быть предметом ипотеки только при условии, если они не становятся с момента отделения объектом прав третьих лиц.

Таким образом, единственным классифицирующим признаком ипотеки по казахстанскому законодательству является субъект, у которого заложенное имущество находится на праве владения и пользования (залогодатель или третьи лица) .

Исходя из легального понимания ипотеки в РК под это понятие подпадает и залог движимого имущества, которое остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

Глава 1. Ипотечное правоотношение

1. 1. Роль и место обеспечения обязательств в

гражданском обороте

Основные правила обязательственных отношений были выработаны в Древнем Риме. Для кредиторов всегда было особенно важно быть уверенным, что действительно исправно и вовремя исполнят обещанную престацию (престация - действие, которое должен был предпринять должник на основании требования кредитора, т. е. дать нечто кредитору, что-нибудь сделать для него или, напротив, не сделать, воздержатся от чего-либо или претерпеть что-либо) . Общий способ обеспечения обязательств путем санкций или путем исков предусмотренных как средства защиты кредиторов при каждом отдельном обязательстве, мог представлять известные трудности для кредиторов, особенно в отношении времени исполнения должной престации и в отношении способности должника выполнить эту престацию. Для устранения этих трудностей и обеспечения интенсивности оборота в римском праве появились многочисленные установления, служащие кредиторам, помимо защиты требований путем исков, для получения должника или какого-либо другого лица особых гарантий того, что они исправно и вовремя выполнят свои обязательства.

Специальные гарантии полученные со стороны должника или другого лица, служащие кредиторам для обеспечения того, что исправно и вовремя будут исполнены обещанные престации, состояли или в предоставлении какой-либо вещи кредитору (реальное обеспечение), или в обеспечении кредиторов со стороны третьих лиц, или в персональном обеспечении кредитора со стороны должника. /15, с. 39/

Обратимся к анализу реального обеспечения кредитора со стороны должника.

По мере расширения круга участников имущественных отношений в Древнем Риме должнику все труднее становилось получить кредит, основанный на личном доверии. Определяющим условием для предоставления кредита стала ценность имущества, которая могла бы служить обеспечением кредитора от неисполнения обязательств со стороны должника.

Договоры о залоге являлись наиболее частым случаем обеспечения кредитора. Было выработано несколько форм вещных обеспечений, которые стали фундаментом для последующего института залога.

Первоначальной формой залога была сделка "фидуция" (верность своему слову) . Сущность ее заключалась в том, что "должник передавал в обеспечение долга вещь на праве собственности с оговоркой, что в случае удовлетворения по обязательству, обеспеченному залогом, заложенная вещь должна быть передана обратно в собственность должника"/16, с. 239/. При установлении ипотеки залогодатель имел право пользоваться вещью с целью извлечения выгоды, также отчуждать заложенное имущество, что не прекращало ипотеки, т. е., право следовало за вещью.

Кредитор получал в случае неудовлетворении по обязательству право истребовать предмет залога у кого бы он к тому времени ни оказался, продать его и из вырученной суммы покрыть свое требование.

Продажа заложенной вещи была обязательным способом реализации права залогодержателя (кредитора) . Постепенно это правило распространялось на все виды имущества, в результате чего предметом залога могла стать только та вещь, которую можно было оценить и реализовать на рынке, или право требования на материальные блага, имеющие оценку.

В классическом и постклассическом праве из народных источников был воспринят обычай, особенно это, практиковалось в связи с договором купли-продажи, чтобы одна сторона предоставляла другую какую-либо вещь или небольшую сумму денег как знак того, что договор действительно заключен: nam quod arrae nomine datur argumentum est emptionis et venditionis contractae. Предоставленная вещь или сумма денег называлась задатком (агга) . Предоставление задатка в этом случае имело подтверждающее (кон-фиративное) значение (arra confirmatoria) .

Несколько позднее задаток получил другое значение. Он стал агга рое-nitentialis. При нем сторона, предоставившая задаток, имела право отказаться от договора оставляя задаток. В это время развилось и коррелятивное право контрагента, принявшего задаток, отказаться от договора, если он возвратит двойную стоимость принятого задатка. В связи с фактом, что задаток больше не был слишком мал, его выдача или принятие служили не только как заранее определенный штраф за неисполнение договора, но и как средство обеспечения того, что договор действительно будет выполнен, задаток причислялся к сумме причитающегося платежа.

Обеспечение кредиторов со стороны третьих лиц - есть принятие на себя третьим лицом ответственности за неисполнение обязательства (наряду с должником) . Поручительство возникает в силу простого соглашения и может выражаться в двух формах. После возникновения обязательства из договора третье лицо (поручитель) по соглашению с кредитором брал на себя бремя погашения долга в случае неплатежеспособности должника. Другая форма состояла в поручении третьего лица будущему кредитору с принятием на себя поручителем ответственности за своевременное погашение долга.

Персональное обеспечение кредитора со стороны должника в Римском праве представляло собой штрафную сумму, выплачиваемую должником кредитору при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства. При этом возможны следующие ситуации: должник уплачивает штраф и остается обязанным по договору, кредитор выбирает одно из двух: штрафную сумму либо исполнение обязательства; должник уплативший неустойку (штраф), освобождается от обязательства из договора.

Перечисленные основные правила римского права оказали значительное влияние на формирование западно-европейского и советского обеспечительного права.

К одному из важных памятников древнерусского права, где впервые упоминается о таком способе обеспечения обязательств, как залог, относится Псковская Судная Грамота.

Известный российский правовед конца 19 века начала 20 века А. С. Звоницкий в своей работе "О залоге по русскому праву", анализируя положения Грамоты: "Давать в ссуду деньги без заклада и без записи можно только до рубля . . . ", - сделал вывод, что эта норма: " . . . имеет великое значение . . . она раскрывает нам генезис залога. В ее запрещении давать больше рубля в заем без заклада отразился тот исторический процесс, которым институт залога был вызван к жизни". /17, с. 243/

Положения Банкротского устава послужили основой для дальнейшего развития российского законодательства о залоге недвижимости. В отношении движимого имущества действовало правило, в соответствии с которым заложенная вещь могла остаться за кредитором, если должник не потребует ее продажи.

Известный русский цивилист Д. И. Мейер 19 века, анализируя существо и способы обеспечения договора отмечает "договор, как известно устанавливает право на чужое действие. Но совершение действия зависит от воли лица обязанного: нет возможности принудить должника к совершению действия, составляющего предмет договора; да и принуждение само по себе -действие противозаконное; так что осуществление права по договору, как и всякого обязательственного права, зависит не только от воли субъекта права, а также и от должника. Конечно, есть средства вознаградить верителя за несовершение действия со стороны лица обязанного, но это вознаграждение за неисполнение действия не то, что само действие. Таким образом, некоторая непрочность присуща каждому обязательственному праву". /21, с. 48/

"Обязательство в случае неисправности должника распространяется на других лиц: заключается договор, по которому А обязывается совершением известного действия в пользу В, а в случае неисправности А другое лицо, например, С, обязывается совершить это действие. Такого рода обеспечение дает поручительство. Обеспечение представляется именно в том, что если должник окажется неисправным, то, быть может, окажется исправным другое лицо или оно побудит должника к исправности. И быть может уже соображение, что в случае неисправности взыскание падет на поручителя, послужит для должника побуждением к исправности его обязательство все- таки не прекратиться, а еще и у силится "1. Другим и словами, Д. И. Мейер делает вывод, что поручительство дает обязательственному праву твердости, нежели неустойка, расширяя круг лиц, обязанных по договору.

Дача задатка или аванса: " Уже при самом заключении договора должник начинает его исполнение, что именно и составляет задаток.

Следовательно история способов обеспечения обязательств уходит своими корнями в глубокую древность. Их развитие осуществляется одновременно с развитием хозяйственно-экономических отношений.

Каждое обязательство основывается на вере кредитора в будущее исполнение должником действия, необходимого для удовлетворения интереса кредитора. Поэтому в русском гражданском праве кредитор в обязательстве традиционно именуется "веритель". Вера любого кредитора опирается в первую очередь на убежденность в том, что, вступая в обязательство, он вступает в правоотношение, вследствие чего его права становятся обеспеченными принудительной силой государства. Действительно, надлежащее исполнение гражданско-правовых обязанностей обеспечиваются мерами гражданско-правового принуждения в виде либо мер ответственности, либо защиты.

Вместе с тем практика экономического оборота показывала и показывает, что применение государственно-принудительных мер воздействия и иных правовых средств, предназначенных для защиты интересов любого управомоченного лица, во многих случаях недостаточно для удовлетворения имущественных интересов кредитора, права которого были нарушены неисполнением или ненадлежащем исполнением обязательства должником. Так, решение суда о принудительном взыскании долга может оказаться неисполнимым ввиду отсутствия у должника какого-либо имущества. Вследствие этого в механизме гражданско-правового регулирования используются правовые средства, конструкции которых создавались в различных правовых системах специально для обеспечения исполнения обязательств. Нормы гражданского законодательства, закрепляющие эти конструкции, по общему правилу объединяются в специальном институте обеспечения исполнения обязательств. В действующем гражданском законодательстве подобный институт закреплен в нормах гл. 23 ГК (ст. 329-381) .

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК к специальным способам обеспечения исполнения обязательств относятся неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором.

Суть специальных способов обеспечения исполнения обязательств можно объяснить следующим образом. Кредитор, вступая в обязательства и предоставляя имущество должнику, тем самым кредитует должника. Но кредитор может заключить с должником или с третьим лицом соглашение о том, чтобы ему был предоставлен дополнительно, сверх гарантий, выданных должником, кредит - личный или реальный. Подобный кредит может быть предоставлен в силу предписания закона при наступлении юридических фактов, указанных в нем.

Если сущность правового средства, обеспечивающего исполнения обязательства, состоит в том, что наряду с должником личную ответственность за его долг принимает на себя какое-то третье лицо, то имеет место личный кредит. Если же сущность правового средства, обеспечивающего исполнения обязательства, состоит в выделении из имущества известного лица отдельного объекта, из ценности которого может быть предоставлено удовлетворение кредитору в случае неисполнения должником обязательства, то имеет место реальный кредит.

Такие способы обеспечения исполнения обязательств, как поручительство и банковская гарантия, являются формами личного кредита, ибо при их установлении кредитор руководствуется принципом: верю не только личности должника, но и личности поручителя (гаранта) . В сою очередь, задаток, залог, удержание, как способы обеспечения обязательств, представляют собой формы реального кредита, ибо при их установлении кредитор руководствуется принципом: верю не личности должника, а имуществу.

Сущность обеспечения исполнения обязательства может состоять в установлении помимо общей санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства - возмещение убытков (ст. 392 ГК) - также и дополнительной санкции за эти же нарушения - неустойки. В этих случаях нет дополнительного кредита (ни личного, ни реального), а имеет место предположение, что должник, связанный угрозой строго определенной имущественной невыгоды, будет стараться исполнить обязательство надлежащем образом. К другим способам обеспечения обязательств можно отнести так называемые меры оперативного воздействия. Категория мер оперативного воздействия является результатом научной классификации правоохранительных мер, закреплённых в законодательстве. Но именно потому, что меры оперативного воздействия - это реально закреплённые в действующем законодательстве правовые конструкции, обладающие только им присущими признаками, их можно отнести к иным предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств. Так же законодательство ряда стран допускает такой способ обеспечения исполнения обязательств, как гарантийная передача права собственности, при которой право собственности на определённые вещи временно передаётся кредитору в обеспечение погашения долга, а при надлежащем исполнении обязательства по возврату долга право собственности на вещи возвращается должнику. . Весьма часто в договорной практике в качестве средства обеспечения исполнения обязательств используется так называемый договор репо - сделка купли-продажи ценных бумаг, содержащая обязательство продавца выкупить их обратно в определённый срок и по зафиксированной цене.

Так же к установленным договорам способам обеспечения исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 ГК можно отнести сделки, совершённые под отлагательным условием.

И, наконец, к иным способам можно отнести аккредитив банка в счет поставки товара по договору импорта товаров.

Таким образом, мы видим, что историческое развитие претерпевало ряд существенных изменений, однако, некоторые способы и поныне имеют права существование, более детальное их рассмотрение продолжим дальше.

Исполнению обязательств способствуют специальные меры, именуемые способами обеспечения исполнения обязательств. Они состоят в возложении на должника дополнительных обременении на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, либо в привлечении к исполнению обязательства наряду с должником третьих лиц. Это происходит, например, при поручительстве, либо в резервировании имущества, за счет которого может быть достигнуто исполнение обязательства (задаток, залог), либо в выдаче обязательства уполномоченными на то органами по оплате определенной денежной суммы (банковская гарантия) .

... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.