Особенности аренды недвижимости и предприятия

Тип работы: Курсовая работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 29 страниц
В избранное:

Особенности аренды недвижимости и предприятия

ПЛАН

Введение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ..3

1. Общая характеристика имущественного найма
(аренды) ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5

2. Особенности договора аренды
предприятия ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 13

3. Особенности договора найма недвижимого
имущества ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 22

Заключение ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 30
Список использованной литературы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..33

Введение
Договор имущественного найма (аренда) имеет традиционно широкое
распространение в коммерческом обороте и по сфере использования уступает
лишь договору купли - продажи. При аренде происходит экономическое
распределение потребительной стоимости вещи на часть, отчуждаемую в виде
товара, и другую, таковым не являющуюся. Следствие этого - принадлежность
арендованного имущества на различных юридических титулах одновременно двум
субъектам. На срок договора у арендатора (нанимателя) возникает
ограниченное вещное право на объект аренды с одновременным сужением
правомочий собственника (наймодателя) в отношении имущества вплоть до
формального титула[1].
Такие общие характеристики аренды, с некоторой коммерческой точки
зрения, вызывают интерес к данному виду гражданско-правовых договоров, т.
к. именно вопросы распределения и перераспределения прибыли стоят во главе
угла современного гражданского оборота.
Актуальность темы рассматриваемой в моей курсовой работе заключается
в том, что в связи с введением Особенной части Гражданского кодекса РК,
арендные отношения в нашей стране стали приобретать более динамичную и
прочную основу, что наиболее соответствует современным реалиям, кроме
того, в правоприменительной практике очень часто возникают коллизии
требующие правовой оценки и серьезного теоретического анализа.
В этой связи казахстанским ученым правоведам и тем, кто серьезно
увлечен проблемами гражданского право, задача найти оптимальное сочетание
классических положений договора имущественного найма, апробированных в
течение многих веков, и новых положений этого договора, появившихся в связи
с развитием и усложнением отношений между участниками гражданского оборота.

В своей курсовой работе я хочу рассмотреть, как общие вопросы
имущественного найма, так и особенности отдельных его видов, в
частности особенности договора аренды предприятии, зданий и сооружений.
В ходе написании данной курсовой работы мною были использованы
научные и практические труды казахстанских, российских и зарубежных
авторов, гражданское законодательство Республики Казахстана и других
стран.
Целью и основной задачей своей курсовой работы я обозначила
следующим образом - это определение правовой сущности договора
имущественного найма согласно законодательству Республики Казахстан,
выявление особенности отдельных видов договора аренды, а также анализ
казахстанского гражданского законодательство регулирующие договорные
правоотношения в сфере аренды недвижимого имущества и др.

1. Общая характеристика имущественного найма (аренды)

Договор имущественного найма (аренды) является одним из самых древних в
истории права. Эти договоры в своем первозданном виде известны еще из
законов XII таблиц и получили свое достаточно детальное развитие в эпоху
классической римской юриспруденции.
Договор найма вещей, выделенный римскими юристами из общих договоров
найма, имел все основные признаки современного договора имущественного
найма. Он подробно анализировался римскими юристами с точки зрения
взаимоотношения сторон в процессе заключения и исполнения договора,
правовых последствий его неисполнения или ненадлежащего исполнения,
возможности и условий поднайма и т. д.[2] Оценивая сделанное по договору
найма римскими юристами около 2 тыс. лет назад, следует в очередной раз
отдать дань профессионального уважения нашим великим древнеримским юристам.

Классическое римское право знало три вида договора найма locatio-
conductio:
1) наем вещей (locatio-conductio гегит);
2) наем услуг (locatio-conductio operarum);
3) наем работы или подряд (locatio-conductio opens или opens, faciendi)
Это различие видов найма — плод долгого развития права

Первоначально наем раба как движимой вещи вполне удовлетворял

потребность хозяйства в рабочей силе, и наем услуг не практиковался;
договор подряда применялся главным образом к сдаче государственных
работ, работ по очистке улиц и т. п.
Римские юристы отмечали некоторую близость договора найма к договору
купли-продажи и в отдельных случаях выражали сомнение, какой из двух
названных договоров имеет место. Например, одно лицо предоставляет другому
гладиаторов на таких условиях, что это второе лицо должно уплатить первому
за гладиаторов, вышедших из боя невредимыми, по 20 динариев, а за убитых
или искалеченных — по 100 динариев. Гай считал, что в отношении первой
группы рабов имеет место locatio -conductio. в отношении второй — emptio-
venditio. Заказ колец, золотых дел мастер, из его золота характеризуется
как купля-продажа, из золота заказчика — как locatio-conductio.
Договор locatio-conductio порождал права и обязанности для каждой из
сторон; каждая сторона получала самостоятельый иск (actio locati и actio
con-ducti); оба эти иска - bonae fidei[3].
В современном мире, как в странах кодифицированного права, так и в
странах англо-американского права, договор имущественного найма в том или
ином из своих видов, по своей значимости и популярности является одним из
самых важных, как для отдельных граждан, так и для коммерческих
организаций. Этот договор во всех развитых странах имеет много общих черт
является двусторонним, возмездным, консенсуальным. Его предметом служит
любая непотребляемая вещь - движимая или недвижимая. Договор широко
используется в отношениях по использованию земли, торгово-промышленных
предприятий, машинно-технического оборудования, зданий и сооружений,
средств транспорта и перевозки грузов и т. д.
В некоторых странах, в частности ФРГ и Швейцарии, в зависимости от
предмета договора различают имущественный наем и его разновидность аренду.
К договору аренды относят только имущественный наем плодоприносящей вещи,
при котором на возмездных началах переносится право не только пользования
вещью, но и извлечения из нее плодов. При отсутствии специальных
предписаний к договору аренды применяются нормы права, регулирующие договор
имущественного найма.
В англо-американском праве в зависимости от характера предмета договора
найма различают наем недвижимости (Si'ase) и наем движимых вещей (hire).
При найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право,
тогда как при найме движимых вещей — лишь обязательственные права, которые
не могут быть противопоставлены третьим лицам.
Источником регулирования отношений по найму в странах романо-германской
системы права являются нормы гражданских кодексов (Франция — ст. 1708—1778,
1800—1831 ФГК; ФРГ — § 535— 597 ГГУ; Швейцария — нормы Обязательственного
закона и т. д.).
В странах англо-американского права действуют нормы прецедентного
права. Вместе с тем, по существу, во всех странах изданы также
многочисленные специальные акты по найму недвижимости, составляющие
обширное законодательство по использованию сельскохозяйственных земель,
промышленно-торговых помещений, жилья и т. д. Целью такого законодательства
является некоторое смягчение отрицательных социальных и экономических
последствий произвола собственников имущества в определении условий сдачи
имущества внаем. При отсутствии специальных предписаний применяются общие
правила, регулирующие имущественный наем.
В договорной практике широко применяются типовые формы договора,
разработанные для найма различных видов имущества[4].
Перед началом работы над Особенной частью Гражданского кодекса
Республики Казахстан, в том числе над главой о договоре имущественного
найма, перед разработчиками стояла задача найти оптимальное сочетание
классических положений договора имущественного найма, апробированных в
течение многих веков, и новых положений этого договора, появившихся в связи
с развитием и усложнением отношений между участниками рынка.
Исторически так сложилось, что применительно к договору имущественного
найма очень часто применяется термин аренда. При этом законодательство
никогда не проводило четкого разграничения этих терминов. Различие в
терминах носит филологический характер, и применение того или иного
названия к одному и тому же, по юридической сути, договору определяется
правовым обыкновением. Скажем, применительно к найму земли или предприятий
устойчиво используется термин аренда; для нежилых зданий и сооружений -
как аренда, так и наем; для жилых помещений - наем.
При обсуждении рабочей группой названия для договора решено было в
качестве основного термина использовать исторически приоритетный термин
имущественный наем, и как его синоним - термин аренда[5].
По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется
предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и
пользование.(п.1 ст. 540 ГК)
В случаях и порядке, установленных ГК РК, наниматель вправе
распоряжаться нанятым имуществом (ч.2 ст. 540 ГК РК ).
Договор имущественного найма опосредует наиболее типичные отношения по
переходу имущества во временное пользование. В гражданском праве наряду с
обязательствами по отчуждению имущества существуют обязательства по
передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют
особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в
рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников
удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих
материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают
другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию
своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или
иное вещное право) на него[6].
Договор имущественного найма - двусторонне обязывающий, взаимный
(двусторонний) и консенсуальный.
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным
с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а
момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного
имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества
арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу
договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда
момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей
арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения
договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о
реальном характере договора.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за
исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и
пользование арендатору должен получить от последнего встречное
предоставление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого
договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой
стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в
ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее
требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные
обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя
передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность
арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга
и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды
является договором синаплагматическим.
Синаллагматический характер договора аренды выражается в том. что на
стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его
обязательств, т. е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной
платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче
имущества во владение и пользование арендатору. Иными словами, арендатор не
должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения
арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного
имущества[7].
Таким образом, цель договора является временное использование
имущества для удовлетворение использование имущества для
удовлетворения жизненных потребностей или получения от такого
пользования имущественной выгоды. Наниматель получает возможность
пользоваться имуществом, в отношении которого у него нет
возможности или необходимости приобрести право собственности.
Собственник имущества также получает выгоду от этого, передавая
в пользование имущество, временно ненужное или предназначенное
для этих целей, извлекая от такой передачи доход.
В качестве объектов имущественного найма могут выступать,
в соответствии с п.1 ст. 541 ГК, предприятия и другие
имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения,
оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не
теряют своих натуральных свойств в процессе использования
(потребляемые вещи).
Из этого определения можно сделать вывод, что, во-первых,
объектом найма являются вещи, в-третьих, непотребляемые вещи –это
вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в
процессе использования (сырье, материалы, топливо и т.п.) Например,
железная руда используется как сырье для выплавки чугуна и
стали. В процессе использования она теряет свои натуральные
свойства и превращается в чугун и отходы для плавки. В
имущественный найм железную руду взять нельзя, можно только
купить ее в собственность. В практике возможна ситуация, когда
определенная партия руды берется во временное владение. Но тогда
это будет уже не аренда, а хранение, так как договор
имущественного найма предполагает наличия правомочия пользования,
то есть использование натуральных свойств вещи. А если
использовать натуральные свойства железной руды, она прекратит свое
существование как руда, и это уже будет или нарушением
договора хранения, или приобретением руды в собственность с
выплатой ее стоимости прежнему владельцу.
Таким образом, объектом имущественного найма могут быть
только индивидуально – определенные потребляемые вещи[8].
Отличительными признаками данного договора являются:
а) предоставление арендодателем арендатору индивидуально-определенного
имущества;
б) предоставление имущества во временное владение и (или) пользование;
в) предоставление имущества за плату.
В данном списке мы видим, что характерным для договора имущественного
найма являются условия о предмете договора, содержании и других
существенных условиях договора, о которых более подробно речь пойдет в
следующих параграфах настоящей дипломной работы.
Действующее законодательство Республики Казахстан достаточно подробно
определяет указанные правовые аспекты. Нарушение норм законодательства,
устанавливающего императивные и диспозитивные нормы, касающиеся вопросов
объектов договора имущественного найма и других существенных условий, ведет
к недействительности договора.

2. Особенности договора аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить
арендатору за плату для осуществления предпринимательской деятельности во
временное владение и пользование предприятие как имущественный комплекс
(ст. 119 ГК), в том числе право на фирменное наименование и (или)
коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую
информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты
исключительных прав - товарный знак, знак обслуживания и т.д. (комплекс
исключительных прав), за исключением тех прав и обязанностей, которые
арендодатель не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 573 ГК)[9].
Договор аренды предприятия консенсуальный, взаимный и
возмездный договор. В отличие от общих положений о договоре
имущественного найма, предусматривающих возможность предоставления
имущества как во владение и пользование, так и лишь в
пользование нанимателя, нормы о договоре аренды подразумевают
передачу предприятия только во владение и пользование
арендатора. Это вызвано тем, что арендатор, будучи
предпринимателем, становится целиком и полностью ответственным за
сохранность предприятия как имущественного комплекса[10].
Договор аренды предприятия выделяется по предмету договора.
Предприятие как имущественный комплекс, используемый для
предпринимательской деятельности, определяется в соответствии с понятием,
данным ему в ст. 119 ГК. Основными материальными ценностями, входящими в
состав предприятия как имущественного комплекса являются здания и
сооружения, в п. 2 ст. 581 ГК закреплено, что правила параграфа об аренде
зданий и сооружении применяются к аренде предприятия, если иное не
предусмотрено правилами ГК об аренде предприятия. В части, не
противоречащей нормам ГК об аренде предприятия, к аренде предприятия
применимы нормы ГК об аренде зданий и сооружений (ст. ст. 581-584 ГК)[11]
Итак, предметом данного договора является предприятие как
единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому
имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства,
права пользования природными ресурсами, исключительные права, а
также права требования и долги. Предприятие как объект права
в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав
за счет выбытия одних компонентов и появление новых, что и
требует специального урегулирования договора его аренды.
Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в
работающем состоянии[12].
В статье 573 ГК в качестве прав, входящих в состав предприятия как
имущественного комплекса, перечислены только права интеллектуальной
собственности, обозначенные в статье как комплекс исключительных прав.
Особо выделено право на фирменное наименование и (или) коммерческое
обозначение правообладателя. Фирменное наименование - это наименование
юридического лица, являющего коммерческой организацией (п.2 ст. 38 ГК).
Предприятие в ст. ст. 119, 493 и 573 ГК рассматривается как объект
гражданских прав. В данном контексте его следует отличать от понятия
"государственное предприятие" рассматриваемое как юридическое лицо, то есть
как субъект гражданского права.
Предприятие как объект прав может принадлежать не только юридическому
лицу, но и индивидуальному предпринимателю[13].
Итак, сторонами договора аренда предприятия могут
являться любые субъекты гражданских прав – физические и
юридические лица. Преимущественно в такие отношения вступают
субъекты предпринимательской деятельности. Арендодателями могут
быть с согласия собственника юридические лица, обладающие
имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного
управления или же доверительный управляющий имущества. В
некоторых случаях арендодателями могут быть физические
лица – непредприниматели, обладающие предприятием как имущественным
комплексом на праве собственности. Государство и
административно – территориальные единицы также могут сдавать в
аренду предприятия.
Арендатором являются коммерческие юридические лица или
индивидуальные предприниматели. Некоммерческие юридические лица
могут брать в аренду предприятия для осуществления
разрешенной предпринимательской деятельности. Арендатором может
быть и физическое лицо, которое только планирует
осуществление предпринимательской деятельности[14].
В статье 15 Закона об индивидуальном предпринимательстве говорится о
предпринимательском деле как совокупности имущества, включая имущественные
права, на основе и посредством которых индивидуальный предприниматель
осуществляет свою деятельность. Предпринимательское дело в целом или его
часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок,
связанных с установлением, изменением и прекращением прав.
Если в составе предпринимательского дела имеется предприятие как
имущественный комплекс, передача его в аренду отдельно или в составе
предпринимательского дела будет подчиняться правилам ст.ст. 573-579 ГК.
При сдаче в аренду предприятия к арендатору должны перейти все права и
обязанности, связанные с предприятием, за исключением тех, которые
арендодатель не вправе передавать другим лицам. В первую очередь это
касается прав арендодателя, полученных им на основании лицензии на занятие
соответствующей деятельностью. Эти права не подлежат передаче арендатору,
если иное не установлено законодательными актами (как это было, например, с
лицензиями в сфере недропользования).
Переход прав и обязанностей по отношению к работникам предприятия
происходит с соблюдением порядка, предусмотренного законодательными актами
о труде. Все условия заключенных трудовых контрактов должны выполняться
арендатором, и прекращение контрактов возможно только на условиях,
установленных Законом о труде.
Особое внимание уделяет ГК защите прав кредиторов при аренде
предприятия. При этом учитывались общие требования Общей части ГК о
гарантиях прав кредитора при передаче предприятия как имущественного
комплекса третьим лицам (ст. ст. 48, 119 ГК). В соответствии с этим в ст.
574 ГК закрепляется, что о переводе долгов на арендатора арендодатель
обязан письменно уведомить своих кредиторов до заключения договора аренды,
которые в случае несогласия с таким переводом вправе в течение трех месяцев
со дня получения уведомления потребовать от арендодателя прекращения или
досрочного исполнения соответствующих обязательств и возмещения убытков.
Если в указанный срок какое-либо из этих требований не предъявлено,
кредитор признается давшим согласие на перевод соответствующего долга на
арендатора.
Указанный трехмесячный срок является пресекательным сроком. В случае
его пропуска кредитор уже не вправе требовать прекращения или досрочного
исполнения обязательства и возмещения убытков.
Из этого можно сделать вывод, что здесь действует общий срок исковой
давности (ст. 178 ГК). Кредитор, который не был уведомлен о передаче
предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении требований о
прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в
течение трех лет со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче
предприятия в аренду.
Предприятие может быть передано арендатору только после завершения
расчетов с кредиторами, которые потребовали от арендодателя прекращения или
досрочного исполнения обязательств.
После передачи предприятия как имущественного комплекса в аренду
арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в
состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на
арендатора без согласия кредитора.
Форма договора аренды предприятия - письменная, причем договор
заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами (п.
1 ст. 575 ГК). Недопустимо заключение договора путем обмена письмами,
телеграммами, телетайпрограммами и т. п., как это предусмотрено в ст. 152
ГК.
Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его
недействительность[15].
В отличие от других договоров, заключаемых в письменной
форме, договор аренды предприятия, как и договор купли – продажи
предприятия, заключается путем составления единого документа,
подписанного сторонами[16].
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и
считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 575 ГК). Исходя
из того, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается
недвижимостью (п. 1 ст. 119 ГК), регистрация аренды предприятия
производится в порядке, определенном для регистрации сделок с недвижимостью
(ст. 118 ГК, Указ о государственной регистрации).
Исполнение договора аренды предприятия отличается рядом особенностей в силу
сложности передаваемого объекта и налагает на арендодателя дополнительные
обязанности, не свойственные иным договорным обязательствам. Арендодатель
обязан за свой счет подготовить предприятие к передаче, включая составление
и представление на подписание передаточного акта, если иное не
предусмотрено договором (ст. 576 ГК).
Для того чтобы подготовить передаточный акт, арендодатель должен
провести инвентаризацию всех материальных ценностей, входящих в состав
предприятия; составить баланс, отражающий активы (включая права требования
к кредиторам) и пассивы (включая долги по обязательствам). В проекте
передаточного акта должна содержаться расшифровка кредиторской и
дебиторской задолженности арендодателя, связанной с деятельностью
предприятия, к передаточному акту должно быть приложено заключение
независимого аудитора о составе и стоимости предприятия.
Само исполнение договора со стороны арендодателя заключается в
передаче арендованного предприятия, которое производится только на
основании передаточного акта.
Таким образом, если говорить о содержании договорного обязательства
аренды предприятия, то в качестве основной обязанности арендодателя можно
назвать обязанность подготовить предприятие к передаче в аренду в
надлежащем состоянии.
Основной обязанностью арендатора является обязанность уплачивать
арендные платежи. В соответствии с п. 2 ст. 581 ГК правила ГК об аренде
зданий и сооружений применяются к аренде предприятия, если иное не
предусмотрено правилами ГК об аренде предприятия. Поскольку в ГК нет нормы
об арендных платежах за аренду предприятия, необходимо применять в этом
случае правила ст. 583 ГК, посвященной размеру арендной платы за аренду
зданий и сооружений.
Еще одна специфическая обязанность арендатора - это обязанность в
течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем
техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт, если иное
не предусмотрено договором. На арендатора возлагаются расходы, связанные с
эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено
договором (ст. 577 ГК).
При прекращении договора аренды предприятия должно быть возвращено
арендодателю с соблюдением правил, установленных статьями 573, 574 и 576 ГК
для передачи предприятия арендатору. То есть действует обратный принцип: в
каком виде предприятие было передано, в таком же виде оно должно быть
возвращено.
Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и
представление на подписание передаточного акта, является в этом случае
обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не
предусмотрено договором (ст. 580 ГК).
Арендатор обладает довольно широкими полномочиями по пользованию
имуществом арендованного предприятия. ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.