СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И СПОСОБЫ ИХ РАЗВИТИЯ

Тип работы: Курсовая работа
Бесплатно: Антиплагиат
Объем: 27 страниц
В избранное:

Содержание

Введение 3

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕКИ 5
1.1 Субъекты и понятие ипотеки 5
1.2 Типы и формы ипотечного кредитования 7

2 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В КАЗАХСТАНЕ 10
2.1 Проблемы ипотечного кредитования в Казахстане с правовой точки
зрения 10
2.2 Основные этапы ипотечного кредитования 11

3 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И СПОСОБЫ ИХ
РАЗВИТИЯ 16
3.1 Практика зарубежных стран 16
3.2 Ипотека в 2016: условия банков в кризис в Астане 18
3.2 Минусы и плюсы ипотечного кредитования 23

Заключение 26
Список использованных источников 27

Введение

Я взял для курсовой работы тему ипотечного кредитования, так как я её
считаю актуальной, особенно сейчас, в условиях кризиса. Вопрос жилищного
кредитования давно мучает многих. Кого ни спроси – почти все нуждаются в
жилье или улучшении жилищных условий, и потому поиск квартирного ответа
занимает (и еще долго будет занимать) умы. Так случилось, что мы являемся
свидетелями первых шагов, которые делает в нашей стране ипотека для покупки
жилья. И прогресс налицо – большая часть экономически активного населения
усвоила, что именно ипотека может стать правильным ответом на квартирный
вопрос. Но очень важно понять, что ответ этот касается далеко не каждого.
Но идеальных схем все равно не существует. Потому что выбор кредитной
программы – это всегда компромисс между мечтой и реальностью.
Рассматривая ипотеку как элемент экономики, можно выделить следующие
её характерные черты.
Во-первых, залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения
необходимых для развития производства финансовых ресурсов.
Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав
на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных
конкретных условиях нецелесообразны.
И в-третьих, создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе
ценной бумаги (закладной).
Актуальность ипотечного кредитования заключается в развитии
долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – создать эффективно
работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со
средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на
свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан
и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в
жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению
социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после
десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному
кредитованию не существует.
Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития
жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса,
экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер
по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет
невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры
платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на
жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или
строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся
под контролем малых и средних предприятий.
Объектом курсовой работы является ипотечное кредитование.
Предмет – механизм реализации ипотечного кредитования.
Цель: на основе анализа состояния, выявить проблемы и определить
перспективы развития ипотечного кредитования.
В данной курсовой работе преследуются следующие задачи:
1. Освещение теоретических основ ипотечного кредита и его формы;
2. Рассмотрение функций ипотечного кредита и основных принципов;
3. Ознакомление с основными формами ипотечного кредита в
Казахстане;
4. Состояние и перспективы развития ипотечного кредитного рынка в
Казахстане;
5. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредита в Республики
Казахстан.
Поставленные задачи обусловили структуру курсовой работы, которая
состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, состоящего
из 20 наименований.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕКИ

1.1 Субъекты и понятие ипотеки

Слово ипотека имеет греческое происхождение. Впервые оно было
употреблено в законодательстве Солона (VII в. до н.э.), согласно которому в
землю должника врывался столб для того, чтобы каждый знал, что зга земля
служит обеспечением прав кредитора. По историческим свидетельствам отдача
земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться еще
в Египте в период первого тысячелетия до н э.
Существуют два понятия ипотеки. В узком смысле слова ипотека – это
залог недвижимого имущества, а в широком – это одна из форм имущественного
обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество
остается в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения
должником своего обязательства приобретает право на получение
удовлетворения за счет реализации данного имущества. Соответственно этому
ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества.
Отличительные особенности ипотеки заключаются в следующем.
Во-первых, ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения
надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или
кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.
Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как
вне этой зависимости она теряет смысл.
Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К
недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними
связано, – предприятия, жилые дома, другие здания и сооружения.
В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний
остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого
имущества.
В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки
оформляется специальным документом – закладной, которая подлежит
нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Закладная –
именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право
на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой,
без представления других доказательств существования этого обязательства;
право залога на имущество, обремененное ипотекой. При определенных условиях
закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от
одного владельца к другому и быть в достаточной степени оторванной от
первоначального требования.
Наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой,
кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.
При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный
кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы,
указанной в закладной [2, с 210].
Ипотечный кредит – особый тип экономических отношений по поводу
предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества.
Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, заемщик, продавец
имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец
закладной на имущество, если она имеется.
На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта:
заемщик, кредитор, инвестор и правительство.
Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные
компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие
банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог
недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных учреждений могут
быть вклады (депозиты) клиентов, выпуск и продажа ипотечных облигаций,
перепродажа закладных свидетельств и т.д.
Заемщиком являются физические и юридические лица, имеющие в
собственности объект ипотеки. Особенностями залога являются, во-первых,
наличие у заемщика собственности, во-вторых, – чтобы эта собственность
приносила доход ее владельцу, в-третьих, – пользовалась спросом на рынке.
При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право
собственника [5, с. 194].
Кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица,
предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные
кредиты.
Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные
бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или
операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды,
страховые компании, паевые инвестиционные фонды.
Правительство создает условия для надежного функционирования системы
ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов,
содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.
Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных
кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных
кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.
Продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые
помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим
физическим или юридическим лицам.Операторы вторичного рынка
специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.
Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование
заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-
правовой ответственности участников ипотечного рынка.
Оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на
осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом
залога при ипотечном кредитовании.
Риелторские фирмы – юридические лица, профессиональные посредники на
рынке купли-продажи недвижимости.
Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат,
паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации
и т.д.

1.2 Типы и формы ипотечного кредитования

Рассмотрим наиболее распространенные виды ипотечного кредитования.
1. Первая – стандартная, или типовая, форма ипотечного кредита.
Например, покупатель для приобретения некоторого имущества за назначенную
цену в 120 тыс. руб. получает ссуду под залог этого имущества в сумме 100
тыс. руб. и добавляет 20 тыс. руб. из собственных средств. Погашение клиент
производит ежемесячно. Кроме того, он выплачивает проценты по ссуде исходя
из 12% годовых, начисляемых помесячно.
Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму,
задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами.
Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в
данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за
пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен.
Платежи по обслуживанию долга можно вносить в конце каждого периода или в
его начале
2. В современной практике применяют кредиты с переменными выплатами,
которые не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную
периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие
дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так
называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый)
платеж. Последние подразделяют на:
• кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока
кредита – погашение кредита и капитализированных процентов по нему
производят в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно
ограниченно. К ним прибегают в основном земельные спекулянты,
рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую
выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;
• кредиты с выплатой только процентов – предусматривают единовременную
выплату итогового платежа основной суммы в конце срока, а проценты
выплачиваются регулярно в течение срока кредита;
• кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом –
допускают частичную амортизацию до конца срока кредита.
3. Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет
погашения основного долга. Например, в течение первых четырех лет погашают
только проценты, а в последующие три года – проценты и основной долг.
4. Кредиты с участием применяют при финансировании доходной
недвижимости. Данный кредит близок самоамортизирующемуся, но предполагает,
что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему,
претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора может быть различным.
Он может получать:
• часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного
дохода (кредит с участием в доходах);
• часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации
недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.д.
5. Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом)
предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и
используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то,
что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Эта
схема выплат приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут
оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения
процентов. В связи с этим величина основного долга в течение некоторого
времени увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается
последним взносом.
6. Кредиты с переменной ставкой, обычно привязанные к одному из
индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать
кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной
ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы
изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую
предельную норму корректива (например, не более 20%). Оговаривают и
минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели
учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике
предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском
изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.
Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с
периодическим пересмотром процентной ставки, или канадского ролловера.
Данная схема предполагает, что стороны каждые 3–5 лет возобновляют кредит
на основе пересмотренного уровня процентной ставки.
Разновидность этого вида кредита – кредит с переговорной ставкой,
отличие которого в том, что помимо периодичности выплат заранее оговаривают
предельные ставки процента. Таким образом, происходит среднесрочное
финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается
некоторая возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям денежного
рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и
Англии.
7. Кредиты с добавленной процентной ставкой предполагают отнесение
процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения
для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используют при
кредитовании личной ответственности (например, автомобилей), они допускают
досрочное погашение кредита.
Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов близка к ссуде с
ростом платежей. В этом случае по согласованному графику каждые 3–5 лет
увеличивается сумма взносов.
Ипотека с залоговым счетом объединяет условия традиционной ипотеки
(для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в
следующем: покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и,
кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по
схеме ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они
меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме
взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток на нем,
разумеется, уменьшает фактический размер задолженности [9].
Согласно схеме займа со сниженной ставкой продавец (как правило, это
владелец дома) привлекает покупателя тем, что уменьшает фактические
процентные платежи на первых этапах погашения задолженности. Технически это
оформляют следующим образом. Продавец открывает счет, на который зачисляет
некоторую сумму. Списание с этого счета дополняет уменьшенные взносы
покупателя. В определенных условиях такой способ для клиента или продавца
оказывается более выгодным, чем непосредственное снижение цены дома.
Проблему инфляции в связи с выдачей ипотечной ссуды пытаются решить и
с помощью ссуд с дележом прироста стоимости имущества, которые стали
распространяться в США с начала 1980-х годов. Стороны при заключении
контракта договариваются о том, что кредитор предоставляет ссуду по
сниженной процентной ставке; в свою очередь должник уступает ему часть
инфляционного повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно
ставка снижается на треть по сравнению с рыночной, такая же часть от
стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде компенсации.
Сбалансированная автономная (немецкая) модель ипотечного кредитования
стоит особняком в системе ипотечных кредитов, так как это не только модель
кредитования, но и определенная система взаимоотношений между кредитором и
заемщиком в докредитный период (накопительный срок), который может
составлять достаточно долгое время (в Германии до 5–7 лет, а в Московском
ипотечном агентстве до 1,5 лет).
Существование такого множества сложных ипотечных схем обусловлено
поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов (заемщиков)
и наименее рискованных условий для кредиторов.

2 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В КАЗАХСТАНЕ

2.1 Проблемы ипотечного кредитования в Казахстане с правовой точки
зрения

Жилищное строительство - одно из приоритетных направлений Стратегии
развития Казахстана до 2050 года, которое является одной из наиболее важных
задач общенационального характера.
В целях реализации жилищной политики Указом Президента Республики
Казахстан от 11 июня 2004 года № 1388 была утверждена Госпрограмма
жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы, согласно
которой за три года предусматривалось ввести в эксплуатацию 12 млн. кв.
метров общей площади жилья. Фактические результаты 2005-2006 годов
составили 11,2 млн. кв. метров, т.е. задание трехлетней программы
практически было выполнено за два года. В связи с этим в госпрограмму была
внесена корректировка объема ввода жилья в сторону увеличения до 15,8 млн.
кв. метров. В соответствии с госпрограммой выделение кредитных средств на
строительство жилья на 2005-2007 годы предусматривалось в объеме 126 млрд.
тенге. Однако фактически на эти цели было выделено 100,26 млрд. тенге, так
как в 2006-2007 годах 20 млрд. тенге из запланированных объемов кредитных
средств было направлено на развитие и обустройство инженерно-
коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки. В целях
восполнения снятых средств постановлением Правительства Республики
Казахстан от 24 октября 2006 года № 1021 О внесении изменений в
постановления Правительства Республики Казахстан от 25 января 2005 года №
57 и от 3 марта 2006 года № 146 срок возврата кредитных средств,
выделенных в 2005-2006 годах, продлен с 2-х до 3-х лет. За счет этого
дополнительно инвестировано 86 млрд. тенге.
В целях реализации госпрограммы жилищного строительства в Республике
Казахстан Правительством Республики Казахстан были приняты регламентирующие
нормативные правовые акты. Законодательная основа, предусматривающая
налоговые преференции для строительства арендных домов частными
застройщиками, создана. Принят Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006
года О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты
Республики Казахстан по вопросам развития арендного сектора жилья,
предусматривающий создание условий для развития данного сектора жилья.
В настоящее время рынок кредитования недвижимости в Казахстане
находится на этапе бурного развития. Ставки по кредитам стали гораздо ниже,
чем они были пять лет назад. Казахстанская ипотечная компания осуществляет
свою деятельность в 13 регионах Республики Казахстан. Объем выданных
ипотечных кредитов по Программе ипотечного кредитования КИК на конец 2002
года превысил 1 млрд. тенге. КИК первой среди стран СНГ выпустила и
разместила ипотечные облигации на общую сумму 500 млн. тенге сроком
обращения три года. В ходе реализации госпрограммы в нее были внесены
изменения, предусматривающие увеличение объемов строительства жилья за три
года с 12 млн. кв. метров до 15,8 млн. кв. метров.
К сильным сторонам госпрограммы относятся стимулирование роста темпов
жилищного строительства, создание условий, повышающих привлекательность
жилищного строительства для инвестиций, создание механизма кредитования МИО
для строительства жилья, построенного за счет средств, выделяемых из
республиканского бюджета на возвратной основе местным исполнительным
органам областей, городов Астана и Алматы, с последующей реализацией
приоритетным категориям граждан, использование инструментов ипотечного
кредитования системы жилищных строительных сбережений, системы
гарантирования ипотечных кредитов, выданных на покупку жилья, построенного
за счет средств, выделяемых из республиканского бюджета на возвратной
основе местным исполнительным органам областей, городов Астана и Алматы,
возобновление строительства коммунального жилья и улучшение жилищных
условий около 290 тыс. семей (прогноз).
Вместе с тем слабыми сторонами госпрограммы являются
непропорциональное в разрезе регионов распределение кредитов на
строительство жилья, продолжающийся рост цен на коммерческое жилье,
опережение и превышение спроса на жилье над предложением, неучтенность
альтернативных механизмов жилищного строительства, таких как жилищно-
строительные кооперативы и государственно-частное партнерство, практически
неучастие системы сберегательных строительных сбережений в реализации
госпрограммы и отставание развития строительной индустрии.
Также имеются проблемы в определении единой транспарентной системы
учета и распределения жилья, строящегося за счет кредитных средств, что в
ряде регионов привело к грубым нарушениям при его реализации и фактам
перепродажи.
Казахстанская банковская ипотека расценивается государством, по всей
видимости, как один из приемлемых способов решения жилищных проблем.
Хотя во всем мире ипотека - один из множества вариантов решения
жилищного вопроса. В Казахстане ипотечные отношения регулируются Указом
Президента РК от 23 декабря 1995 года Об ипотеке недвижимого имущества.

2.2 Основные этапы ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование включает в себя несколько этапов.
Приобретатель выбирает понравившуюся ему недвижимость (обычно это
недвижимость, находящаяся в частной собственности, т.е. вторичное жилье).
Если речь идет о государственном жилищном строительстве, то право
выбора жилья в этом случае будет ограничено. Предстоит пройти несколько
этапов бюрократических процедур, которые могут охватить в таких
казахстанских городах, как Уральск, длительный период времени. Это
длительная очередь по оформлению документов, ожидание решения комиссии
городского отдела жилья, ожидание решения банковской комиссии. В конечном
итоге - далеко не всегда хороший результат. Результат, к сожалению, может
оказаться плачевным. Вначале департамент жилья должен одобрить кандидатуру
заявителя и направить его в банк. Банк проводит андеррайтинг потенциального
заемщика и принимает решение о возможности выдать ему заем. Если претендент
на ипотеку не сможет доказать свою платежеспособность за счет подтверждения
доходов, то ему будет отказано в выдаче ипотечного займа. Но мы рассмотрим
вариант, когда комиссия вынесла положительное решение.
Итак, следующий этап - внесение суммы первоначального взноса. Для
молодой семьи, нуждающейся в жилье, именно данный этап может оказаться
проблемным. (В случае приобретения жилья у частного лица, т.е. на рынке
вторичного жилья, вопрос решается продажей имеющейся старой недвижимости.)
А в случае приобретения жилья по Государственной программе жилищного
строительства этот метод неприемлем. Ведь в данном случае жилье в первую
очередь предоставляется лицам, у которых оно полностью отсутствует. Причем
отсутствие недвижимости необходимо подтвердить через Центр обслуживания
населения.
В Государственной программе жилищного строительства в Республике
Казахстан на 2008-2010 годы, утвержденной Указом Президента Республики
Казахстан от 20 августа 2007 года № 383, дается анализ современного
состояния жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы:
Предоставление гражданам ипотечных кредитов осуществляется банками второго
уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным
кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса
составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5-10 лет. С
развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону
уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2005
года ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют порядка 10-
13% годовых, размер первоначального взноса снизился до 10-15%, срок кредита
составил в среднем 10 лет.
А теперь проанализируем ситуацию в г. Уральске с объективной точки
зрения, т.е. на практике. На начальной стадии развития ипотеки
первоначальный взнос составлял 10% от стоимости жилья, затем эта цифра
стала варьироваться в зависимости от дохода семьи и т.д. Получается, что
снижение ставок вознаграждения по кредитам до 4-4,5% годовых банки
компенсируют за счет повышения суммы первоначального взноса. Не означает
ли это излишнюю страховку, т.е. меры предупреждения ипотечного кризиса
в Казахстане?
Далее в Государственной программе жилищного строительства указывается:
...однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный вид
услуг в настоящее время доступен лишь отдельным категориям граждан
Республики Казахстан. Одной из основных причин является отсутствие
достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального
взноса.
Следующий этап: регистрация ипотечного договора. В соответствии со
статьей 6 п. 2 Указа Президента РК, имеющего силу Закона, от 23.12.1995 г.
Об ипотеке недвижимого имущества: Ипотечный договор подлежит
государственной регистрации. Право ипотеки возникает с момента регистрации
ипотечного договора.
Для заключения ипотечного договора необходимо пройти через
определенные этапы:
- регистрация договора купли-продажи;
- оформление техпаспорта на квартиру;
- заключение об оценке стоимости квартиры и т.д.
Даже справка об отсутствии обременения на имущество также оформляется
за счет средств залогодателя. Отказ в государственной регистрации договора
об ипотеке либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы
заинтересованными лицами в суд. По решению суда данному лицу, своевременно
не зарегистрировавшему ипотечный договор, в выдаче кредита обычно
отказывают. Анализ подобных ситуаций с практической точки зрения
показывает, что зачастую залогодатели не всегда имеют возможность
зарегистрировать на должном уровне ипотечный договор в силу недостатка
материальных средств. Отсутствие точной обоснованности условий
государственной регистрации договора об ипотеке в законодательном порядке
влечет за собой правовые последствия, которые используются залогодержателем
не в пользу клиента. Принцип таков: кто заинтересован в приобретении
квартиры, тот и должен оформлять документы.
Зачастую залогодатели заблуждаются относительно правовой значимости
оценки предмета залога, указываемой в договоре залога, принимая стоимость
заложенного имущества по договору залога за существенную и объективную
стоимость предмета залога. Между тем данная финансовая процедура лишь
возлагает на залогодателя обязанность представить банку в залог иное, но в
то же время равноценное по стоимости имущество, в случае если заложенное
имущество будет утрачено не по вине банка как залогодержателя. Залогодатель
должен быть в курсе, что залогодержатель не связан какой-либо
ответственностью и за правовые последствия публичных торгов. В случае если
заложенное имущество в конечном итоге будет продано на торгах по цене ниже,
чем та, которая указана в договоре залога, то залогодержатель вправе в
судебном порядке обратить взыскание на любое иное имущество должника и
залогодателя (если это разные лица), и так до полного удовлетворения своих
требований, вплоть до возбуждения процедуры банкротства в отношении
должника и залогодателя. Данный метод опять-таки неприемлем в условиях
ипотечного кредитования по госпрограмме. Сама формулировка иное имущество
должника и залогодателя противоречит, например, такому понятию, как
молодая семья.
Избежать такой неприятной процедуры залогодателю и должнику можно лишь
в том случае, если с самого начала в договор залога включено условие, прямо
указывающее на отказ банка от права обращать взыскание на иное имущество
должника и залогодателя. К сожалению, во многих случаях именно банк имеет
возможность диктовать условия, так как он имеет преимущества в финансово-
правовом аспекте. Если учитывать тот фактор, что у клиента не остается
права выбора в силу отсутствия сильной конкуренции в межбанковской
деятельности по ипотечному кредитованию.
Следующий этап - выплата клиентом банковской комиссии в определенных
процентах от суммы, перечисляемой в городской отдел жилья для покупки
квартиры, а также страховка. Заемщик обязан заключить и предоставить банку
в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации договора купли-
продажи недвижимости договор личного страхования и страхования
недвижимости, являющийся обеспечением по договору займа на срок действия
настоящего договора. За неисполнение этой обязанности заемщику грозит
штраф.
Согласно статье 20 Указа Президента РК, имеющего силу Закона, от
23.12.1995 г. Об ипотеке недвижимого имущества в случае неисполнения
должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои
требования путем:
1) реализации ипотеки в судебном порядке;
2) реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено
законодательными актами либо в ипотечном договоре, или последующем
соглашении сторон;
3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае
объявления торгов несостоявшимися.
Аналогичное имеется в виду и в статье 318 п. 1 Гражданского кодекса
РК: ...удовлетворение требования залогодержателя из стоимости заложенного
имущества производится, если иное не установлено настоящим Кодексом и иными
законодательными актами или договором, в судебном порядке. В свою очередь
в п. 3 статьи 319 Гражданского кодекса РК предусмотрено: По просьбе
залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное
имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года.
То же самое предусмотрено в п. 4 статьи 21 Указа Президента РК,
имеющего силу Закона, от 23.12.1995 г. Об ипотеке недвижимого имущества:
По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в
решении об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество отсрочить
его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:
1) залогодателем является гражданин, независимо от того, какое
недвижимое имущество заложено им по ипотечному договору, при условии, что
залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской
деятельности;
2) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель
сельскохозяйственного назначения. Отсрочка реализации заложенного
недвижимого имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по
основному обязательству и не освобождает должника от возмещения ... продолжение

Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.