Казахстанская ипотечная компания: становление и развитие
Тема: Казахстанская ипотечная компания: становление и развитие
Содержание
Введение
Глава I. Теоретические основы создания и функционирования ипотечных компаний
1.1 Экономическая сущность ипотечных компаний их функции и миссия
1.2 Виды ипотечного кредитования
1.3 Зарубежный опыт деятельности ипотечных компаний
Глава II. Анализ эффективности ипотечного кредитования в Республике Казахстан
2.1 Анализ современного состояния ипотечного кредитования в Республике Казахстан
2.2 Сравнительный анализ деятельности Казахстанской ипотечной компании (КИК) с БВУ(Банками второго уровня)
Глава III. Перспективы развития КИК
3.1 Методы оценки эффективности ипотечного кредитования
3.2 Пути повышения эффективности ипотечного кредитования в Республике Казахстан
Заключение
Список используемой литературы
3
6
6
10
12
19
19
23
27
27
31
35
37
Введение
Процесс создания сильной динамически развивающейся экономической системы государство непосредственно связан с формированием и развитием ипотечного кредитования.
Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.
Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15-20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.
Актуальность данной курсовой работы отражается тем, каким спросом обладает жилищный рынок у населения республики. Каждая страна решает проблему обеспечения жильем своего населения по-своему, но система кредитования населения на покупку жилья, в том или ином виде, существует во всех развитых и развивающихся странах. Именно поэтому этот вид кредитования постоянно находится под пристальным вниманием властей через систему законодательных актов и норм.
Ипотечное кредитование и эффективное жилищное инвестирование актуальная задача для Казахстана в настоящий момент. Развитие системы ипотечного кредитования не только решает одновременно массу проблем как социальных, так и экономических, но и рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране в целом. Целью развития ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, с другой стороны, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Ипотечное кредитование становится приоритетным направлением банковской деятельности, постепенно вытесняя долю корпоративного бизнеса из общего объема ссудного портфеля.
Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в довольно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных улучшить свои жилищные условия, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Сегодня коммерческие банки неохотно берутся за долгосрочное кредитование населения, поскольку в силу своей специфики данный вид кредитования сопряжен с повышенными рисками как для заемщиков, так и для кредиторов. Более того нормативное регулирование деятельности кредитных организаций не позволяет осуществлять ипотечное кредитование граждан в широких масштабах.
На сегодняшний момент, как отмечают специалисты банковского сектора, финансовый кризис сказался на рынке ипотеки, в первую очередь, повышением процентных ставок по ипотечным кредитам, а также приостановкой некоторыми участниками ипотечного кредитования. Так, ряд банков не заявляли о сворачивании программ ипотечного кредитования и продолжают принимать от клиентов документы на выдачу кредита, однако, в действительности, в связи с резким ужесточением условий по выдаче кредита, абсолютное большинство клиентов этих банков получают отказы.
Финансово-экономический кризис, негативно повлиявший на ход развития банковского сектора на протяжении двух прошедших лет, является неотъемлемой частью развития и эволюции кредитных взаимоотношений между участниками ипотечных процессов - это сферы законодательного влияния, а также политики самих банков, отразившихся на количестве и качестве предоставляемых займов населению.
Ипотечное кредитование в нашей стране не имеет такой глубокой и развитой системы, как за рубежом. На начальных этапах формирования такой формы кредитования возникла необходимость в специалистах, а также в законодательной поддержке ипотечного кредитования. Нехватка опыта в области регулирования ипотечных отношений компенсировали анализом зарубежной практики.
Таким образом, чтобы создать эффективно действующую систему ипотечного кредитования в Казахстане нужны не только профессиональные знания, но и реальная заинтересованность в этом в первую очередь самого государства. Кроме того, изменились и критерии отбора кредитуемых, ведь, как известно, не каждый желающий может получить ипотечный кредит.
Проблемы перспективы развития ипотечного кредитования на отечественном рынке рассматривалась следующими авторами: Давлетовым И.Т., Сейткасымовым Г.С., Умбетовым А., Тейменовым С., Нурсеитовым Н., Халитовым Е. В данных работах рассматриваются теоретические аспекты кредита, уделяется внимание исследованию проблем кредитования, повышению качества кредитного портфеля.
Основная цель курсовой работы - дать оценку современному состоянию и развитию казахстанской ипотечной компаний.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1) изучить теоретические аспекты ипотечного кредитования, зарождение института ипотеки;
2) рассмотреть модели ипотечных компаний на примере зарубежных стран;
3) исследовать рынок ипотечного кредитования, проанализировать деятельность ипотечных компаний на рынке ипотечного кредитования;
4) рассмотреть проблемы ипотечного кредитования в РК и предложить мероприятия по развитию системы ипотечного кредитования;
6) рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран
Предметом исследования является ипотечное кредитование.
Структура курсовой работы. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
Глава I. Теоретические основы создания и функционирования ипотечных компаний
1.1 Экономическая сущность ипотечных компаний их функции и миссия
С переходом к рыночной экономике в Республике Казахстан наблюдается зарождение основ ипотеки, идет процесс формирования свойственной нашей стране модели.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.(9)
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.
Начало развитию ипотеки в Казахстане было заложено указом Президента РК, имеющим силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" от 23 декабря 1995 года № 2723. Данный указ определил ипотеку как вид залога, при котором заложенное имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не изъятое из гражданского оборота имущество. С принятием Указа создались стимулирующие законодательные предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищном кредитовании, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики.
Система долгосрочного ипотечного кредитования, в сущности, является одним из многочисленных способов финансирования жилищного строительства. Общим для всех этих способов является подразделение на два крупных и функционально дополняющих друг друга сегмента -первичный и вторичный рынки.
Первичный рынок - это сегмент общего кредитного рынка, непосредственно охватывающий деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по кредитованию конкретных физических и юридических лиц под залог недвижимого имущества. Главный субъект на данном рынке - кредитные учреждения и их клиенты-заемщики.
Основные этапы ипотечного кредита в рамках первичного рынка охватываются следующей схемой:
Заявление клиента
Заявление клиента
Оценка недвижимости
Оценка недвижимости
Андеррайтинг
Андеррайтинг
Предоставление кредита
Предоставление кредита
Регистрация залога недвижимости
Регистрация залога недвижимости
Обслуживание закладной банком
Обслуживание закладной банком
Рисунок 1. Стандартная схема появления закладной на первичном рынке
Теоретическая возможность ипотечного кредитования в Казахстане стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР "О собственности". Но реально первым опытом ипотечного кредитования стал государственный банк "Жилстройбанк". ЗАО "Жилстройбанк" в 1994-1995 годах производило выдачу кредитных ресурсов государства в соответствии с указом президента "О новой жилищной политике". Выдача кредитов 2624 гражданам, принявшим участие в жилищной программе, производилась за счет средств, выделяемых правительством по ставке 5% сроком на 30 лет. При этом Госбанку жилищного строительства было предоставлено право производить индексацию кредита по курсу доллара США и вести учет выдаваемых кредитов и начисленных процентов в долларовом эквиваленте. В 1997 году в результате приватизации ЗАО "Жилстройбанк" вошло в состав ОАО "Банк ЦентрКредит" с передачей последнему прав и обязательств.
Следующим перспективным проектом является создание казахстанского Жилищного строительного сберегательного банка, основными акционерами которого будут "Schwabisch bank" и " Reiffeisen bank". Первый банк - германский, второй - австрийский. Предполагается, что европейский финансовые институты будут владеть контрольным пакетом акций жилищного банка. Оставшийся пакет будет принадлежать отечественному банку или группе банков. При этом необходимо отметить, что привлечение западных инвесторов - это снижение экономических рисков. Особенности данного проекта заключаются в использовании системы жилищных стройсбережений -эта система финансирования жилья, основанная на накоплении собственного капитала с последующим правом на кредит для проведения мероприятий по улучшению жилищных условий. Сущность системы стройсбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство накопить часть необходимых им для этого средств на ссудо-сберегательных счетах в банке (не менее 50% от стоимости жилья), а банк, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчику ссуду, в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбережений. Одним обязательным условием было произведение расчетов только в тенге. Другое - процент по займу не должен разниться со ставкой вознаграждения более чем на 3%. Скажем, если по накоплениям ЗАО "Жилстройбанк" начислял 10%, то последующий заем он должен предоставить с доходностью до 13%.(6)
При этом, как видно, брался оптимистический сценарий развития макроэкономического развития Казахстан (уровень инфляции будет постепенно снижаться до 4,6% к 2005 г.). В противном случае, ипотечные кредиты ждет судьба кредитов государственного "Жилстройбанка". В результате девальвации тенге размер задолженности, выданной в 1994-95 годы по кредитам, значительно вырос, если учитывать, что деньги гражданам выдавались по курсу 71,4 тенге за 1$.
Принимая во внимание обращения граждан и депутатов парламента, правительством было выпущено специальное постановление, в котором гражданами по принципу не индексирования кредита (на 1 апреля 1999г.) и зафиксировать курс 88,3 тенге за $ 1. В том же постановлении правительство рекомендовалось ЗАО "Банк ЦентрКредит" перезаключить договоры с признало необходимым финансировать из республиканского бюджета исполнение части обязательств граждан, получивших льготные жилищные кредиты, путем компенсации банку потери от курсовой разницы.
Несмотря на имеющийся негативный опыт ипотечного кредитования ряд коммерческих структур решил повторить эксперимент. Так, в частности, Центр коммерческой недвижимости (ЦКН) и ОАО "Казкоммерцбанк" решили предоставлять ипотечные кредиты юридическим лицам. Предложения ЦКН и банка предусматривают ипотечное кредитование коммерческих структур, благодаря которому последние смогут приобрести недвижимость, решив часто весьма болезненную проблему залога. В его качестве используется сама покупаемая недвижимость, условием предоставления кредита является частичная оплата собственности покупателем. По оценкам представителей банка, она может колебаться от 30% до 50% общей стоимости, варьируется и ставка кредитов, предоставляемых на срок до 3 лет, от 17 до 20%. Согласно расчетам, приобретение недвижимости, таким образом, оставляет больше ресурсов для развития бизнеса, чем ее аренда с одновременным накапливанием средств для приобретения собственности.
Для реализации Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан постановлением Правления Национального банка от 20 декабря 2000 года № 469 было создано ЗАО "Казахстанская ипотечная компания" которая призвана способствовать развитию ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых банками. Одной из основных функций компании является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования с целью минимизации кредитного риска по ипотечным кредитам и повышения надежности собственных ценных бумаг.
Схема деятельности компании выглядит следующим образом. На первом этапе банки второго уровня выдают ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником недвижимости, приобретенной за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку - кредитору. Назначение кредита - выделение средств на покупку недвижимости - специально оговорено кредитным договором, а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-кредитором.
Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между компанией и банками. Если банк заинтересован в последующей продаже ипотечного кредита компании, то при его выдаче он должен руководствоваться определенными критериями андеррайтинга, понимаемого как оценка вероятности возврата кредита, что предусматривает анализ платежеспособности заемщика, его кредитной истории и имеющихся собственных средств, а также оценку стоимости и состояния передаваемого в залог имущества. Критерии андеррайтинга установлены компанией в Правилах выдачи и обслуживания ипотечных жилищных банковских займов, права требования по которым приобретаются ЗАО "Казахстанская ипотечная компания".
С июля 2001 года по ноябрь прошлого года КИК было приобретено 3410 кредитов на сумму 506 млрд.тенге. При этом банками - партнерами был произведен обратный выкуп только по 7 кредитам, из которых лишь один был выкуплен по причине наличия просроченной задолженности. В итоге залог выставлен на аукцион, а ожидаемая продажная цена составит 1,5 ими. Тенге при задолженности заемщика в 0,5 млн. тенге.(12)
С 2004 года на финансовом рынке Казахстана появился новый институт - Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов (КФГИК). Он призван интенсифицировать позитивные процессы на рынке ипотечных кредитов. Цель создания фонда достаточно конкретная - развитие системы ипотечного кредитования в РК путем снижения финансовых рисков кредиторов. Деятельность фонда будет заключаться в осуществлении комплекса мер, направленных на снижение убытков банков - кредиторов из-за неисполнения заемщиками своих обязательств по договорам ипотечного кредитования. Фонд гарантирует покрытие 30-50% убытков в случае дефолта заемщика. КФГИК является некоммерческой, но самофинансируемой организацией, для которой получение прибыли не приоритетно. Резервы фонда будут формироваться за счет взносов заемщиков и составят не более 3% от суммы кредита за весь срок кредитования. Очевидно, что деятельность фонда благоприятно отразится на существующей системе ипотечного кредитования, будет способствовать увеличению сроков по ипотечным кредитам, снижению процентных ставок, а также увеличению размеров кредитов и снижению величины первоначального взноса при их получении.
1.2 Виды ипотечного кредитования
Виды ипотечного кредитования - это способы выдачи и погашения кредита в соответствии с принципами кредитования, определяющие характер связи движения кредита с процессом кругооборота фондов и заемщика.
В дореформенный период отечественной банковской практикой были выработаны два метода кредитования:
по остатку товарно-материальных затрат и производственных затрат;
по обороту.
Различия в 2-х формах предоставления кредитных ресурсов: в дореформенной банковской практике (по обороту; по остатку товарно-материальных запасов и производственных затрат) заключались в изменении способов и технике оценки потребностей предприятий в кредитах, механизме и оформлении. Подобная дифференциация методов кредитования на основе скорее технических, чем экономических характеристик означала ориентацию при кредитовании на единый административный подход, использование которого приводило к тому, что предоставление кредитных ресурсов различным предприятиям происходило независимо от потребностей общества в результатах их деятельности. В итоге прирост кредитных вложений существенно опережал увеличение реальной товарной массы, не стимулируя процесс удовлетворения потребностей общества в товарах и услугах с учетом их постоянно меняющейся структуры. Не изменило существующего положения и появление еще одного метода кредитования - под совокупные объекты, разработанного и введенного в спецбанках СССР с 1.01.1988 г.
Все перечисленные выше методы кредитования в разной степени, но отвечали целям и установкам административной модели кредитного дела, организованного в рамках одного банка - Госбанка СССР (другие вышеперечисленные банки являлись лишь механизмом осуществления государственной политики в определенных областях: внешняя торговля, работа с населением, финансирование строительства). Подобную структуру можно назвать одноуровневой. Такая схема организации кредитного дела эффективна тогда, когда практически все предприятия и банки представляют собой унитарные образования и находятся в руках единого собственника - Государства. В этих условиях и кредитные отношения как таковые теряют свой первоначальный экономический смысл. Условной становится уплата процента по ссудам, кредитование практически утрачивает присущие ему черты и принципы. Децентрализация управления экономикой в условиях перехода к рынку потребовала изменения роли банковской системы в механизме управления экономикой.
Рассмотрим каждый из методов кредитования.
1. Кредитование по остатку: движение кредита (т.е. выдача и погашение его) осуществляется в соответствии с изменением стоимости кредитуемого объекта. Кредит увязывается с движением остатка кредитуемых ценностей, в качестве которых могли выступать различные товарно-материальные ценности (сырье, основные и вспомогательные материалы, запасные части, товары и т.д.), незавершенное производство, расходы будущих периодов, готовая продукция, отгруженные товары. Рост сверхнормативных запасов вызывал потребность в кредите, а их снижение требовало его погашения в соответствующей части. Изменение остатков являлось результатом кругооборота фондов. По мере увеличения кредитуемых запасов и затрат происходила выдача ссуды, когда начиналось снижение остатков - ссуда погашалась. При этом методе кредитования присутствовали два периода: период выдачи ссуды и период погашения ссуды. В случае кредитования по остатку кредит носил компенсационный характер, т.к. возмещал хозорганам их собственные средства, вложенные в повышенные (сверх норматива) запасы ценностей и затрат.
Метод кредитования по остатку потерял свое практическое значение еще в переходный период, т.к. в ходе первого этапа банковской реформы 80-х г.г. был завершен объективный процесс перехода от кредитования многочисленных, разрозненных объектов кредитования к кредитованию укрупненного объекта по единой унифицированной схеме, причем только по обороту.
2. Кредитование по обороту: движение кредита определялось оборотом материальных ценностей, т.е. их поступлением и расходованием, началом и завершением кругооборота фондов. Здесь кредит носит платежный характер, т.к. выдача ссуд производилась непосредственно на производство платежа и, главное, в момент возникновения потребности в заемных средствах. Погашение кредита осуществлялось по завершении полного кругооборота средств заемщика в соответствии с планом реализации (товарооборота). При данном методе кредитования предоставление нового кредита и погашение задолженности по ранее выданному кредиту могли совпадать во времени, т.е. могло происходить смешение, наложение друг на друга периодов кредитования (выдача ссуды, погашение ссуды).
3. Кредитование под совокупный объект: переходный метод кредитования от предоставления ссуд многочисленным и разрозненным объектам кредитования к кредитованию укрупненного объекта по единой унифицированной схеме, причем только по обороту. При этом кредитование по обороту приняло форму кредитования по совокупности запасов и затрат производства (в пределах заранее определенной плановой величины), на которую были переведены практически все отрасли хозяйства (с некоторыми особенностями для каждой).
В настоящее время этот метод кредитования можно назвать оборотно-сальдовый (оборотно-остаточный), т.к. в нем присутствуют черты кредитования по обороту и по остатку (выдача ссуды - как по оборотному методу кредитования, т.е. путем оплаты расчетных документов; погашение ссудной задолженности - как при методе кредитования по остатку).
В современных условиях в таком порядке кредитуются государственные промышленные, транспортные, строительные, сельскохозяйственные, торговые и снабженческо-сбытовые организации. Интересно отметить, что оборотно-сальдовый метод в чистом виде длительно существовать не может, т.к. он является переходным и существуют противоречия между двумя методами кредитования, и поэтому он в каждом конкретном случае приобретает больше черт одного из методов.
Надо отметить, что в отношении новых коммерческих структур, т.е. субъектов частной формы собственности при выдаче ссуд коммерческие банки используют другие методы кредитования, шире опираясь на зарубежную банковскую практику.
1.3 Зарубежный опыт деятельности ипотечных компаний
В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. В развитых странах ипотечное кредитование уже давно стало классикой, вполне удовлетворяющее как кредиторов, так и заемщиков. Ипотечный кредит выдается на условии внесения около 20 - 30 % стоимости жилья, его размер определяется исходя из текущего дохода заемщика, и, как правило, ежемесячные выплаты не должны составлять более 30% этого дохода. В случае невозврата кредита заложенная недвижимость реализуется с торгов, кредитная организация возвращает свои потери, а оставшуюся сумму получает заемщик. В среднем количество невозвращенных ипотечных кредитов относительно невелико.
Анализ опыта развития ипотечного кредитования в развитых западных странах, позволяет выделить три основные системы ипотечного кредитования, сложившиеся в настоящее время:
1. Система стройсбережений (контрактно-сберегательная система ипотечного кредитования).
2. Европейская одноуровневая система ипотечного кредитования.
3. Американская двухуровневая система ипотечного кредитования.
Система стройсбережений, как наиболее традиционная форма организации ипотечного кредитования, является достаточно распространенной во всем мире. Особое историческое развитие она получила во Франции, Германии и Англии. Одноуровневая система, как основа для функционирования ипотечного кредитования, широкое применение получила в странах Западной Европы. Американскую систему в последнее время пытаются внедрить как многие развитые, так и развивающиеся страны. Однако наиболее эффективно двухуровневая система применяется в США [14].
Контрактно-сберегательная система ипотечного кредитования - это сбалансированная автономная система, основанная на сберегательно-ссудном принципе функционирования. Основная функция данной системы заключается в создании дешевых долгосрочных ресурсов для обеспечения процесса выдачи ипотечных кредитов. Данная функция реализуется путем создания замкнутого ипотечного финансового рынка, формирующегося вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (ССК). Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, так как сами привлекают средства ниже рыночных. Это становится возможным в результате того, что члены кассы - вкладчики - одновременно являются и потребителями ипотечных кредитов. Естественно, что доходность по депозитам в кассах намного ниже, чем в других сберегательных учреждениях. И это является своего рода платой за право получения ипотечного кредита по низкой ставке.
Таким образом, в этой контрактно-сберегательной системе ипотечное кредитование осуществляется по схеме заемщик - кредитор. Согласно данной схеме в ссудно-сберегательных ипотечных учреждениях заемщик одновременно является и учредителем. При этом процесс накопления и участия заемщика в образовании и работе кредитного учреждения служит дополнительной гарантией будущего кредита.
Особенность механизма реализации данной инвестиционной системы заключается в следующем: ипотечный кредит всегда остается непосредственно у кредитора, и именно кредитор является конечным инвестором данного кредита. В итоге кредитный институт получает все выплаты по ипотечному кредиту, и сам же погашает кредит.
В контрактно-сберегательной системе ипотечного кредитования особая роль отводится государственному участию. В частности, помимо обязательного регулирования, государственные органы используют различные формы поддержки. Как мы уже отмечали, государство выплачивает премию для вкладчиков стройсберкасс. Ее размеры зависят от суммы и периода накопления, дохода семьи, стажа работы, количества детей и т.д. Кроме того, на этапе получения заемщиком жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику.
В Германии и других странах мира, где используется система стройсбережений, выдача государственных субсидий (или госпремии) происходит независимо от того, будет ли вкладчик после окончания первой (депозитной) стадии участвовать во второй (ипотечно-кредитной) стадии. Субсидия выдается в том случае, если вкладчик в течение 6 - 7 лет хранил свои деньги в стройсберкассе. Дело в том, что эти деньги работали в реальном секторе экономики, и с их помощью кредитовались другие участники программы стройсбережений. В этих условиях значительное количество граждан (в Германии - около 20 % участников программы стройсбережений) не планируют строительства собственного жилья. Скорее, они рассматривают систему стройсбережений как надежное средство сбережения средств и получения премий. Государство также считает это выгодным для себя. Подсчитано, что государственные премии в сумме 500 млн. немецких марок, выплаченные вкладчикам стройсберкасс, стимулируют дополнительное поступление инвестиций в жилищную сферу в сумме 11 млрд. немецких марок. Кроме того, каждая марка, выплаченная в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 марки налогов [15].
В последнее время опыт работы стройсберкасс начал широко применяться в ряде стран Восточной Европы (в частности, в Польше, Румынии, Чехии, Венгрии и других странах) в связи с идущими там экономическими преобразованиями. Причины, способствующие активному внедрению в этих странах именно контрактно-сберегательной системы, коренятся по большей части в простоте ее организации. Действительно, для большинства восточноевропейских стран бывшего социалистического блока все еще характерны переходные процессы. Отсутствие развитой рыночной инфраструктуры, качественного и эффективного правового обеспечения, соответствующим образом подготовленных кадров, долгосрочных средств и т.д. побуждает эти страны на данном этапе ориентироваться на контрактно-сберегательную систему ипотечного кредитования.
Одноуровневая система ипотечного кредитования основана на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги облигационного типа - закладные листы под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для выдачи новых кредитов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
Основное отличие одноуровневой системы ипотечного кредитования от контрактно-сберегательной системы заключается в источниках формирования ресурсного обеспечения ипотечного кредитования. При одноуровневой системе проблема пополнения ресурсов решается с организацией вторичного рынка ипотечных кредитов. На вторичном рынке вращаются проданные ипотечные кредиты или секьюритизированные активы, выпущенные на базе ипотечных кредитов. Как правило, сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им ипотечных кредитов. Таким образом, происходит расширение самой схемы: от простой - заемщик - кредитор - к несколько расширенной - заемщик - кредитор - инвестор.
На первичном рынке кредитные учреждения предоставляют ипотечные кредиты заемщикам на приобретение или строительство объектов недвижимости. Как правило, на этом этапе ипотечное учреждение использует краткосрочные ресурсы, например, средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы, иные краткосрочные средства. Для того, чтобы быстро возвратить затраченные средства, кредитный институт формирует на основе выданных ипотечных кредитов закладные ценные бумаги и продает их инвесторам. В итоге, кредит попадает на вторичный рынок, где происходит его продажа и перепродажа посредникам или конечным инвесторам. Таким образом банк формирует долгосрочные ресурсы. На полученные средства банк вновь выдает ипотечные кредиты и опять продает их. Такая схема позволяет ему решать важную проблему банковской ликвидности. Следует отметить, что для среднего специального кредитного института формирование ресурсов осуществляется следующим образом: более 50 % образуются в результате эмиссии долгосрочных облигаций, затем следуют привлеченные средства в виде краткосрочных и долгосрочных займов и переходящих кредитов, и наименьшую долю образуют собственные средства.
Одноуровневая модель получила широкое распространение в развитых странах Западной Европы: Германии, Дании, Франции и т.д. В последнее время во многих европейских странах бывшего социалистического блока была разработана законодательная база по принципу построения одноуровневой системы ипотечного кредитования. Основным достоинством одноуровневой системы по сравнению с двухуровневой системой является относительно простая и недорогая ее организация. Это приводит к тому, что при одноуровневой системе происходит значительное снижение стоимости кредита для заемщика. К тому же одноуровневая система построена таким образом, что является достаточно простой с точки зрения законодательного урегулирования.
Итак, основное отличие двухуровневой системы ипотечного кредитования от одноуровневой системы заключается, прежде всего, в особенностях механизма рефинансирования.
Однако существуют и общие характеристики, объединяющие американскую и немецкую системы. В частности, обе они являются в сущности банковскими. Они не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства. Инвестиционно-строительные (девелоперские) компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях - используют коммерческие кредиты обычных банков. Очень сходными чертами для американской и немецкой ипотечных систем являются и процедуры оформления кредитов под залог недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.
Двухуровневая система, кроме первичных кредиторов, предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг. Основная задача данных компаний - это привлечение более дешевых ресурсов с рынка капиталов, чем это могли бы сделать сами первичные кредиторы. Изначально данная задача выполнялась за счет специального статуса этих организаций, обязательства которых гарантировались государством. Сегодня, в условиях бурного роста вторичного рынка ипотек и усложнения структуры рынка, экономия на привлечении финансовых ресурсов обеспечивается уже не только за счет специальных государственных привилегий, но и за счет колоссальных объемов операций этих организаций (возникает эффект от масштаба), четкой специализации и быстрого роста на этой основе профессионализма в области развития передовых технологий, снижения трансакционных издержек.
Двухуровневая система наиболее развита в США, где рынок ипотечных ценных бумаг опережает рынок бумаг корпораций и практически сравнялся по объемам с рынком казначейских обязательств США. К тому же, американская система ипотечного кредитования применяется в ряде стран (в Дании, Швеции и др.), но отдельные ее схемы, элементы и инструменты, в чистом виде или модифицированные, применяются сегодня в большинстве стран.
Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, функционирующим на вторичном рынке, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами: перепродать собственно сами ипотечные кредиты инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и переуступить вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить на основе ипотечных кредитов собственные ценные бумаги и разместить их на финансовом рынке.
Финансовый механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования схематически можно представить: заемщик - кредитор - оператор - инвестор.
Усложнение схемы происходит путем включения в механизм ипотечного кредитования операторов вторичного рынка. Кредитно-финансовая организация (Кредитор) выдает ипотечный кредит Заемщику для приобретения жилья. В качестве обеспечения кредитного договора заключается договор залога (ипотеки) приобретаемого жилья, который оформляется закладной. Кредитор формирует пулы закладных и перепродает их специализированным организациям (операторам) вторичного рынка. Они осуществляют выпуск облигаций под эти закладные и размещают их на финансовом рынке. На вторичном рынке облигации приобретают инвесторы, формирующие из ценных бумаг инвестиционные портфели. Основными инвесторами на вторичном рынке обычно выступают: страховые и пенсионные компании, частные инвесторы и т.д.
Двухуровневая американская система ипотечного кредитования начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое Федеральное национальное ипотечное агентство (Fannie Мае). Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные средства ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральным правительством. Во времена Великой депрессии банки не давали деньги в кредит, и компания Fannie Мае должна была обеспечить социальную стабильность. В 1968 году компания Fannie Мае была разделена на две структуры - Ginnie Мае, сохранившую государственный статус, и Fannie Мае, получившую статус акционерного общества с частичным участием государства и с сохранением тех же самых функций. В 1970 году была создана подобная Fannie Мае структура - Freddie Mac. Участие государства сводилось к регулированию деятельности этих агентств правительством и к гарантированной возможности прибегнуть к заимствованию в случае необходимости [14, с.43].
На этапе становления американской ипотечной системы одним из важных катализаторов развития жилищного сектора стало внесение изменений в Налоговый кодекс в 1939 году, согласно которому из налогооблагаемого дохода граждан исключается процент за обслуживание полученного ипотечного кредита. В настоящее время этот закон продолжает действовать в США. Таким образом, был создан стимул для получения заемных средств посредством ипотечного кредитования.
После создания этих учреждений и проведения реформ в 30-е годы, в стране наблюдался рост строительства новых домов, и эта тенденция сохранилась вплоть до вступления США во вторую мировую войну. В 1940 году число новых жилых домов было больше полумиллиона.
Ипотечное кредитование в США базируется на следующих особенностях:
oo ипотечное кредитование осуществляется на долгосрочной основе (в среднем, от 15 до 20 лет);
oo ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Содержание
Введение
Глава I. Теоретические основы создания и функционирования ипотечных компаний
1.1 Экономическая сущность ипотечных компаний их функции и миссия
1.2 Виды ипотечного кредитования
1.3 Зарубежный опыт деятельности ипотечных компаний
Глава II. Анализ эффективности ипотечного кредитования в Республике Казахстан
2.1 Анализ современного состояния ипотечного кредитования в Республике Казахстан
2.2 Сравнительный анализ деятельности Казахстанской ипотечной компании (КИК) с БВУ(Банками второго уровня)
Глава III. Перспективы развития КИК
3.1 Методы оценки эффективности ипотечного кредитования
3.2 Пути повышения эффективности ипотечного кредитования в Республике Казахстан
Заключение
Список используемой литературы
3
6
6
10
12
19
19
23
27
27
31
35
37
Введение
Процесс создания сильной динамически развивающейся экономической системы государство непосредственно связан с формированием и развитием ипотечного кредитования.
Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.
Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15-20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.
Актуальность данной курсовой работы отражается тем, каким спросом обладает жилищный рынок у населения республики. Каждая страна решает проблему обеспечения жильем своего населения по-своему, но система кредитования населения на покупку жилья, в том или ином виде, существует во всех развитых и развивающихся странах. Именно поэтому этот вид кредитования постоянно находится под пристальным вниманием властей через систему законодательных актов и норм.
Ипотечное кредитование и эффективное жилищное инвестирование актуальная задача для Казахстана в настоящий момент. Развитие системы ипотечного кредитования не только решает одновременно массу проблем как социальных, так и экономических, но и рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране в целом. Целью развития ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, с другой стороны, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Ипотечное кредитование становится приоритетным направлением банковской деятельности, постепенно вытесняя долю корпоративного бизнеса из общего объема ссудного портфеля.
Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в довольно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных улучшить свои жилищные условия, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Сегодня коммерческие банки неохотно берутся за долгосрочное кредитование населения, поскольку в силу своей специфики данный вид кредитования сопряжен с повышенными рисками как для заемщиков, так и для кредиторов. Более того нормативное регулирование деятельности кредитных организаций не позволяет осуществлять ипотечное кредитование граждан в широких масштабах.
На сегодняшний момент, как отмечают специалисты банковского сектора, финансовый кризис сказался на рынке ипотеки, в первую очередь, повышением процентных ставок по ипотечным кредитам, а также приостановкой некоторыми участниками ипотечного кредитования. Так, ряд банков не заявляли о сворачивании программ ипотечного кредитования и продолжают принимать от клиентов документы на выдачу кредита, однако, в действительности, в связи с резким ужесточением условий по выдаче кредита, абсолютное большинство клиентов этих банков получают отказы.
Финансово-экономический кризис, негативно повлиявший на ход развития банковского сектора на протяжении двух прошедших лет, является неотъемлемой частью развития и эволюции кредитных взаимоотношений между участниками ипотечных процессов - это сферы законодательного влияния, а также политики самих банков, отразившихся на количестве и качестве предоставляемых займов населению.
Ипотечное кредитование в нашей стране не имеет такой глубокой и развитой системы, как за рубежом. На начальных этапах формирования такой формы кредитования возникла необходимость в специалистах, а также в законодательной поддержке ипотечного кредитования. Нехватка опыта в области регулирования ипотечных отношений компенсировали анализом зарубежной практики.
Таким образом, чтобы создать эффективно действующую систему ипотечного кредитования в Казахстане нужны не только профессиональные знания, но и реальная заинтересованность в этом в первую очередь самого государства. Кроме того, изменились и критерии отбора кредитуемых, ведь, как известно, не каждый желающий может получить ипотечный кредит.
Проблемы перспективы развития ипотечного кредитования на отечественном рынке рассматривалась следующими авторами: Давлетовым И.Т., Сейткасымовым Г.С., Умбетовым А., Тейменовым С., Нурсеитовым Н., Халитовым Е. В данных работах рассматриваются теоретические аспекты кредита, уделяется внимание исследованию проблем кредитования, повышению качества кредитного портфеля.
Основная цель курсовой работы - дать оценку современному состоянию и развитию казахстанской ипотечной компаний.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1) изучить теоретические аспекты ипотечного кредитования, зарождение института ипотеки;
2) рассмотреть модели ипотечных компаний на примере зарубежных стран;
3) исследовать рынок ипотечного кредитования, проанализировать деятельность ипотечных компаний на рынке ипотечного кредитования;
4) рассмотреть проблемы ипотечного кредитования в РК и предложить мероприятия по развитию системы ипотечного кредитования;
6) рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран
Предметом исследования является ипотечное кредитование.
Структура курсовой работы. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
Глава I. Теоретические основы создания и функционирования ипотечных компаний
1.1 Экономическая сущность ипотечных компаний их функции и миссия
С переходом к рыночной экономике в Республике Казахстан наблюдается зарождение основ ипотеки, идет процесс формирования свойственной нашей стране модели.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.(9)
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.
Начало развитию ипотеки в Казахстане было заложено указом Президента РК, имеющим силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" от 23 декабря 1995 года № 2723. Данный указ определил ипотеку как вид залога, при котором заложенное имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не изъятое из гражданского оборота имущество. С принятием Указа создались стимулирующие законодательные предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищном кредитовании, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики.
Система долгосрочного ипотечного кредитования, в сущности, является одним из многочисленных способов финансирования жилищного строительства. Общим для всех этих способов является подразделение на два крупных и функционально дополняющих друг друга сегмента -первичный и вторичный рынки.
Первичный рынок - это сегмент общего кредитного рынка, непосредственно охватывающий деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по кредитованию конкретных физических и юридических лиц под залог недвижимого имущества. Главный субъект на данном рынке - кредитные учреждения и их клиенты-заемщики.
Основные этапы ипотечного кредита в рамках первичного рынка охватываются следующей схемой:
Заявление клиента
Заявление клиента
Оценка недвижимости
Оценка недвижимости
Андеррайтинг
Андеррайтинг
Предоставление кредита
Предоставление кредита
Регистрация залога недвижимости
Регистрация залога недвижимости
Обслуживание закладной банком
Обслуживание закладной банком
Рисунок 1. Стандартная схема появления закладной на первичном рынке
Теоретическая возможность ипотечного кредитования в Казахстане стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР "О собственности". Но реально первым опытом ипотечного кредитования стал государственный банк "Жилстройбанк". ЗАО "Жилстройбанк" в 1994-1995 годах производило выдачу кредитных ресурсов государства в соответствии с указом президента "О новой жилищной политике". Выдача кредитов 2624 гражданам, принявшим участие в жилищной программе, производилась за счет средств, выделяемых правительством по ставке 5% сроком на 30 лет. При этом Госбанку жилищного строительства было предоставлено право производить индексацию кредита по курсу доллара США и вести учет выдаваемых кредитов и начисленных процентов в долларовом эквиваленте. В 1997 году в результате приватизации ЗАО "Жилстройбанк" вошло в состав ОАО "Банк ЦентрКредит" с передачей последнему прав и обязательств.
Следующим перспективным проектом является создание казахстанского Жилищного строительного сберегательного банка, основными акционерами которого будут "Schwabisch bank" и " Reiffeisen bank". Первый банк - германский, второй - австрийский. Предполагается, что европейский финансовые институты будут владеть контрольным пакетом акций жилищного банка. Оставшийся пакет будет принадлежать отечественному банку или группе банков. При этом необходимо отметить, что привлечение западных инвесторов - это снижение экономических рисков. Особенности данного проекта заключаются в использовании системы жилищных стройсбережений -эта система финансирования жилья, основанная на накоплении собственного капитала с последующим правом на кредит для проведения мероприятий по улучшению жилищных условий. Сущность системы стройсбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство накопить часть необходимых им для этого средств на ссудо-сберегательных счетах в банке (не менее 50% от стоимости жилья), а банк, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчику ссуду, в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбережений. Одним обязательным условием было произведение расчетов только в тенге. Другое - процент по займу не должен разниться со ставкой вознаграждения более чем на 3%. Скажем, если по накоплениям ЗАО "Жилстройбанк" начислял 10%, то последующий заем он должен предоставить с доходностью до 13%.(6)
При этом, как видно, брался оптимистический сценарий развития макроэкономического развития Казахстан (уровень инфляции будет постепенно снижаться до 4,6% к 2005 г.). В противном случае, ипотечные кредиты ждет судьба кредитов государственного "Жилстройбанка". В результате девальвации тенге размер задолженности, выданной в 1994-95 годы по кредитам, значительно вырос, если учитывать, что деньги гражданам выдавались по курсу 71,4 тенге за 1$.
Принимая во внимание обращения граждан и депутатов парламента, правительством было выпущено специальное постановление, в котором гражданами по принципу не индексирования кредита (на 1 апреля 1999г.) и зафиксировать курс 88,3 тенге за $ 1. В том же постановлении правительство рекомендовалось ЗАО "Банк ЦентрКредит" перезаключить договоры с признало необходимым финансировать из республиканского бюджета исполнение части обязательств граждан, получивших льготные жилищные кредиты, путем компенсации банку потери от курсовой разницы.
Несмотря на имеющийся негативный опыт ипотечного кредитования ряд коммерческих структур решил повторить эксперимент. Так, в частности, Центр коммерческой недвижимости (ЦКН) и ОАО "Казкоммерцбанк" решили предоставлять ипотечные кредиты юридическим лицам. Предложения ЦКН и банка предусматривают ипотечное кредитование коммерческих структур, благодаря которому последние смогут приобрести недвижимость, решив часто весьма болезненную проблему залога. В его качестве используется сама покупаемая недвижимость, условием предоставления кредита является частичная оплата собственности покупателем. По оценкам представителей банка, она может колебаться от 30% до 50% общей стоимости, варьируется и ставка кредитов, предоставляемых на срок до 3 лет, от 17 до 20%. Согласно расчетам, приобретение недвижимости, таким образом, оставляет больше ресурсов для развития бизнеса, чем ее аренда с одновременным накапливанием средств для приобретения собственности.
Для реализации Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан постановлением Правления Национального банка от 20 декабря 2000 года № 469 было создано ЗАО "Казахстанская ипотечная компания" которая призвана способствовать развитию ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых банками. Одной из основных функций компании является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования с целью минимизации кредитного риска по ипотечным кредитам и повышения надежности собственных ценных бумаг.
Схема деятельности компании выглядит следующим образом. На первом этапе банки второго уровня выдают ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником недвижимости, приобретенной за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку - кредитору. Назначение кредита - выделение средств на покупку недвижимости - специально оговорено кредитным договором, а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-кредитором.
Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между компанией и банками. Если банк заинтересован в последующей продаже ипотечного кредита компании, то при его выдаче он должен руководствоваться определенными критериями андеррайтинга, понимаемого как оценка вероятности возврата кредита, что предусматривает анализ платежеспособности заемщика, его кредитной истории и имеющихся собственных средств, а также оценку стоимости и состояния передаваемого в залог имущества. Критерии андеррайтинга установлены компанией в Правилах выдачи и обслуживания ипотечных жилищных банковских займов, права требования по которым приобретаются ЗАО "Казахстанская ипотечная компания".
С июля 2001 года по ноябрь прошлого года КИК было приобретено 3410 кредитов на сумму 506 млрд.тенге. При этом банками - партнерами был произведен обратный выкуп только по 7 кредитам, из которых лишь один был выкуплен по причине наличия просроченной задолженности. В итоге залог выставлен на аукцион, а ожидаемая продажная цена составит 1,5 ими. Тенге при задолженности заемщика в 0,5 млн. тенге.(12)
С 2004 года на финансовом рынке Казахстана появился новый институт - Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов (КФГИК). Он призван интенсифицировать позитивные процессы на рынке ипотечных кредитов. Цель создания фонда достаточно конкретная - развитие системы ипотечного кредитования в РК путем снижения финансовых рисков кредиторов. Деятельность фонда будет заключаться в осуществлении комплекса мер, направленных на снижение убытков банков - кредиторов из-за неисполнения заемщиками своих обязательств по договорам ипотечного кредитования. Фонд гарантирует покрытие 30-50% убытков в случае дефолта заемщика. КФГИК является некоммерческой, но самофинансируемой организацией, для которой получение прибыли не приоритетно. Резервы фонда будут формироваться за счет взносов заемщиков и составят не более 3% от суммы кредита за весь срок кредитования. Очевидно, что деятельность фонда благоприятно отразится на существующей системе ипотечного кредитования, будет способствовать увеличению сроков по ипотечным кредитам, снижению процентных ставок, а также увеличению размеров кредитов и снижению величины первоначального взноса при их получении.
1.2 Виды ипотечного кредитования
Виды ипотечного кредитования - это способы выдачи и погашения кредита в соответствии с принципами кредитования, определяющие характер связи движения кредита с процессом кругооборота фондов и заемщика.
В дореформенный период отечественной банковской практикой были выработаны два метода кредитования:
по остатку товарно-материальных затрат и производственных затрат;
по обороту.
Различия в 2-х формах предоставления кредитных ресурсов: в дореформенной банковской практике (по обороту; по остатку товарно-материальных запасов и производственных затрат) заключались в изменении способов и технике оценки потребностей предприятий в кредитах, механизме и оформлении. Подобная дифференциация методов кредитования на основе скорее технических, чем экономических характеристик означала ориентацию при кредитовании на единый административный подход, использование которого приводило к тому, что предоставление кредитных ресурсов различным предприятиям происходило независимо от потребностей общества в результатах их деятельности. В итоге прирост кредитных вложений существенно опережал увеличение реальной товарной массы, не стимулируя процесс удовлетворения потребностей общества в товарах и услугах с учетом их постоянно меняющейся структуры. Не изменило существующего положения и появление еще одного метода кредитования - под совокупные объекты, разработанного и введенного в спецбанках СССР с 1.01.1988 г.
Все перечисленные выше методы кредитования в разной степени, но отвечали целям и установкам административной модели кредитного дела, организованного в рамках одного банка - Госбанка СССР (другие вышеперечисленные банки являлись лишь механизмом осуществления государственной политики в определенных областях: внешняя торговля, работа с населением, финансирование строительства). Подобную структуру можно назвать одноуровневой. Такая схема организации кредитного дела эффективна тогда, когда практически все предприятия и банки представляют собой унитарные образования и находятся в руках единого собственника - Государства. В этих условиях и кредитные отношения как таковые теряют свой первоначальный экономический смысл. Условной становится уплата процента по ссудам, кредитование практически утрачивает присущие ему черты и принципы. Децентрализация управления экономикой в условиях перехода к рынку потребовала изменения роли банковской системы в механизме управления экономикой.
Рассмотрим каждый из методов кредитования.
1. Кредитование по остатку: движение кредита (т.е. выдача и погашение его) осуществляется в соответствии с изменением стоимости кредитуемого объекта. Кредит увязывается с движением остатка кредитуемых ценностей, в качестве которых могли выступать различные товарно-материальные ценности (сырье, основные и вспомогательные материалы, запасные части, товары и т.д.), незавершенное производство, расходы будущих периодов, готовая продукция, отгруженные товары. Рост сверхнормативных запасов вызывал потребность в кредите, а их снижение требовало его погашения в соответствующей части. Изменение остатков являлось результатом кругооборота фондов. По мере увеличения кредитуемых запасов и затрат происходила выдача ссуды, когда начиналось снижение остатков - ссуда погашалась. При этом методе кредитования присутствовали два периода: период выдачи ссуды и период погашения ссуды. В случае кредитования по остатку кредит носил компенсационный характер, т.к. возмещал хозорганам их собственные средства, вложенные в повышенные (сверх норматива) запасы ценностей и затрат.
Метод кредитования по остатку потерял свое практическое значение еще в переходный период, т.к. в ходе первого этапа банковской реформы 80-х г.г. был завершен объективный процесс перехода от кредитования многочисленных, разрозненных объектов кредитования к кредитованию укрупненного объекта по единой унифицированной схеме, причем только по обороту.
2. Кредитование по обороту: движение кредита определялось оборотом материальных ценностей, т.е. их поступлением и расходованием, началом и завершением кругооборота фондов. Здесь кредит носит платежный характер, т.к. выдача ссуд производилась непосредственно на производство платежа и, главное, в момент возникновения потребности в заемных средствах. Погашение кредита осуществлялось по завершении полного кругооборота средств заемщика в соответствии с планом реализации (товарооборота). При данном методе кредитования предоставление нового кредита и погашение задолженности по ранее выданному кредиту могли совпадать во времени, т.е. могло происходить смешение, наложение друг на друга периодов кредитования (выдача ссуды, погашение ссуды).
3. Кредитование под совокупный объект: переходный метод кредитования от предоставления ссуд многочисленным и разрозненным объектам кредитования к кредитованию укрупненного объекта по единой унифицированной схеме, причем только по обороту. При этом кредитование по обороту приняло форму кредитования по совокупности запасов и затрат производства (в пределах заранее определенной плановой величины), на которую были переведены практически все отрасли хозяйства (с некоторыми особенностями для каждой).
В настоящее время этот метод кредитования можно назвать оборотно-сальдовый (оборотно-остаточный), т.к. в нем присутствуют черты кредитования по обороту и по остатку (выдача ссуды - как по оборотному методу кредитования, т.е. путем оплаты расчетных документов; погашение ссудной задолженности - как при методе кредитования по остатку).
В современных условиях в таком порядке кредитуются государственные промышленные, транспортные, строительные, сельскохозяйственные, торговые и снабженческо-сбытовые организации. Интересно отметить, что оборотно-сальдовый метод в чистом виде длительно существовать не может, т.к. он является переходным и существуют противоречия между двумя методами кредитования, и поэтому он в каждом конкретном случае приобретает больше черт одного из методов.
Надо отметить, что в отношении новых коммерческих структур, т.е. субъектов частной формы собственности при выдаче ссуд коммерческие банки используют другие методы кредитования, шире опираясь на зарубежную банковскую практику.
1.3 Зарубежный опыт деятельности ипотечных компаний
В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. В развитых странах ипотечное кредитование уже давно стало классикой, вполне удовлетворяющее как кредиторов, так и заемщиков. Ипотечный кредит выдается на условии внесения около 20 - 30 % стоимости жилья, его размер определяется исходя из текущего дохода заемщика, и, как правило, ежемесячные выплаты не должны составлять более 30% этого дохода. В случае невозврата кредита заложенная недвижимость реализуется с торгов, кредитная организация возвращает свои потери, а оставшуюся сумму получает заемщик. В среднем количество невозвращенных ипотечных кредитов относительно невелико.
Анализ опыта развития ипотечного кредитования в развитых западных странах, позволяет выделить три основные системы ипотечного кредитования, сложившиеся в настоящее время:
1. Система стройсбережений (контрактно-сберегательная система ипотечного кредитования).
2. Европейская одноуровневая система ипотечного кредитования.
3. Американская двухуровневая система ипотечного кредитования.
Система стройсбережений, как наиболее традиционная форма организации ипотечного кредитования, является достаточно распространенной во всем мире. Особое историческое развитие она получила во Франции, Германии и Англии. Одноуровневая система, как основа для функционирования ипотечного кредитования, широкое применение получила в странах Западной Европы. Американскую систему в последнее время пытаются внедрить как многие развитые, так и развивающиеся страны. Однако наиболее эффективно двухуровневая система применяется в США [14].
Контрактно-сберегательная система ипотечного кредитования - это сбалансированная автономная система, основанная на сберегательно-ссудном принципе функционирования. Основная функция данной системы заключается в создании дешевых долгосрочных ресурсов для обеспечения процесса выдачи ипотечных кредитов. Данная функция реализуется путем создания замкнутого ипотечного финансового рынка, формирующегося вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (ССК). Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, так как сами привлекают средства ниже рыночных. Это становится возможным в результате того, что члены кассы - вкладчики - одновременно являются и потребителями ипотечных кредитов. Естественно, что доходность по депозитам в кассах намного ниже, чем в других сберегательных учреждениях. И это является своего рода платой за право получения ипотечного кредита по низкой ставке.
Таким образом, в этой контрактно-сберегательной системе ипотечное кредитование осуществляется по схеме заемщик - кредитор. Согласно данной схеме в ссудно-сберегательных ипотечных учреждениях заемщик одновременно является и учредителем. При этом процесс накопления и участия заемщика в образовании и работе кредитного учреждения служит дополнительной гарантией будущего кредита.
Особенность механизма реализации данной инвестиционной системы заключается в следующем: ипотечный кредит всегда остается непосредственно у кредитора, и именно кредитор является конечным инвестором данного кредита. В итоге кредитный институт получает все выплаты по ипотечному кредиту, и сам же погашает кредит.
В контрактно-сберегательной системе ипотечного кредитования особая роль отводится государственному участию. В частности, помимо обязательного регулирования, государственные органы используют различные формы поддержки. Как мы уже отмечали, государство выплачивает премию для вкладчиков стройсберкасс. Ее размеры зависят от суммы и периода накопления, дохода семьи, стажа работы, количества детей и т.д. Кроме того, на этапе получения заемщиком жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику.
В Германии и других странах мира, где используется система стройсбережений, выдача государственных субсидий (или госпремии) происходит независимо от того, будет ли вкладчик после окончания первой (депозитной) стадии участвовать во второй (ипотечно-кредитной) стадии. Субсидия выдается в том случае, если вкладчик в течение 6 - 7 лет хранил свои деньги в стройсберкассе. Дело в том, что эти деньги работали в реальном секторе экономики, и с их помощью кредитовались другие участники программы стройсбережений. В этих условиях значительное количество граждан (в Германии - около 20 % участников программы стройсбережений) не планируют строительства собственного жилья. Скорее, они рассматривают систему стройсбережений как надежное средство сбережения средств и получения премий. Государство также считает это выгодным для себя. Подсчитано, что государственные премии в сумме 500 млн. немецких марок, выплаченные вкладчикам стройсберкасс, стимулируют дополнительное поступление инвестиций в жилищную сферу в сумме 11 млрд. немецких марок. Кроме того, каждая марка, выплаченная в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 марки налогов [15].
В последнее время опыт работы стройсберкасс начал широко применяться в ряде стран Восточной Европы (в частности, в Польше, Румынии, Чехии, Венгрии и других странах) в связи с идущими там экономическими преобразованиями. Причины, способствующие активному внедрению в этих странах именно контрактно-сберегательной системы, коренятся по большей части в простоте ее организации. Действительно, для большинства восточноевропейских стран бывшего социалистического блока все еще характерны переходные процессы. Отсутствие развитой рыночной инфраструктуры, качественного и эффективного правового обеспечения, соответствующим образом подготовленных кадров, долгосрочных средств и т.д. побуждает эти страны на данном этапе ориентироваться на контрактно-сберегательную систему ипотечного кредитования.
Одноуровневая система ипотечного кредитования основана на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги облигационного типа - закладные листы под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для выдачи новых кредитов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
Основное отличие одноуровневой системы ипотечного кредитования от контрактно-сберегательной системы заключается в источниках формирования ресурсного обеспечения ипотечного кредитования. При одноуровневой системе проблема пополнения ресурсов решается с организацией вторичного рынка ипотечных кредитов. На вторичном рынке вращаются проданные ипотечные кредиты или секьюритизированные активы, выпущенные на базе ипотечных кредитов. Как правило, сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им ипотечных кредитов. Таким образом, происходит расширение самой схемы: от простой - заемщик - кредитор - к несколько расширенной - заемщик - кредитор - инвестор.
На первичном рынке кредитные учреждения предоставляют ипотечные кредиты заемщикам на приобретение или строительство объектов недвижимости. Как правило, на этом этапе ипотечное учреждение использует краткосрочные ресурсы, например, средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы, иные краткосрочные средства. Для того, чтобы быстро возвратить затраченные средства, кредитный институт формирует на основе выданных ипотечных кредитов закладные ценные бумаги и продает их инвесторам. В итоге, кредит попадает на вторичный рынок, где происходит его продажа и перепродажа посредникам или конечным инвесторам. Таким образом банк формирует долгосрочные ресурсы. На полученные средства банк вновь выдает ипотечные кредиты и опять продает их. Такая схема позволяет ему решать важную проблему банковской ликвидности. Следует отметить, что для среднего специального кредитного института формирование ресурсов осуществляется следующим образом: более 50 % образуются в результате эмиссии долгосрочных облигаций, затем следуют привлеченные средства в виде краткосрочных и долгосрочных займов и переходящих кредитов, и наименьшую долю образуют собственные средства.
Одноуровневая модель получила широкое распространение в развитых странах Западной Европы: Германии, Дании, Франции и т.д. В последнее время во многих европейских странах бывшего социалистического блока была разработана законодательная база по принципу построения одноуровневой системы ипотечного кредитования. Основным достоинством одноуровневой системы по сравнению с двухуровневой системой является относительно простая и недорогая ее организация. Это приводит к тому, что при одноуровневой системе происходит значительное снижение стоимости кредита для заемщика. К тому же одноуровневая система построена таким образом, что является достаточно простой с точки зрения законодательного урегулирования.
Итак, основное отличие двухуровневой системы ипотечного кредитования от одноуровневой системы заключается, прежде всего, в особенностях механизма рефинансирования.
Однако существуют и общие характеристики, объединяющие американскую и немецкую системы. В частности, обе они являются в сущности банковскими. Они не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства. Инвестиционно-строительные (девелоперские) компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях - используют коммерческие кредиты обычных банков. Очень сходными чертами для американской и немецкой ипотечных систем являются и процедуры оформления кредитов под залог недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.
Двухуровневая система, кроме первичных кредиторов, предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг. Основная задача данных компаний - это привлечение более дешевых ресурсов с рынка капиталов, чем это могли бы сделать сами первичные кредиторы. Изначально данная задача выполнялась за счет специального статуса этих организаций, обязательства которых гарантировались государством. Сегодня, в условиях бурного роста вторичного рынка ипотек и усложнения структуры рынка, экономия на привлечении финансовых ресурсов обеспечивается уже не только за счет специальных государственных привилегий, но и за счет колоссальных объемов операций этих организаций (возникает эффект от масштаба), четкой специализации и быстрого роста на этой основе профессионализма в области развития передовых технологий, снижения трансакционных издержек.
Двухуровневая система наиболее развита в США, где рынок ипотечных ценных бумаг опережает рынок бумаг корпораций и практически сравнялся по объемам с рынком казначейских обязательств США. К тому же, американская система ипотечного кредитования применяется в ряде стран (в Дании, Швеции и др.), но отдельные ее схемы, элементы и инструменты, в чистом виде или модифицированные, применяются сегодня в большинстве стран.
Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, функционирующим на вторичном рынке, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами: перепродать собственно сами ипотечные кредиты инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и переуступить вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить на основе ипотечных кредитов собственные ценные бумаги и разместить их на финансовом рынке.
Финансовый механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования схематически можно представить: заемщик - кредитор - оператор - инвестор.
Усложнение схемы происходит путем включения в механизм ипотечного кредитования операторов вторичного рынка. Кредитно-финансовая организация (Кредитор) выдает ипотечный кредит Заемщику для приобретения жилья. В качестве обеспечения кредитного договора заключается договор залога (ипотеки) приобретаемого жилья, который оформляется закладной. Кредитор формирует пулы закладных и перепродает их специализированным организациям (операторам) вторичного рынка. Они осуществляют выпуск облигаций под эти закладные и размещают их на финансовом рынке. На вторичном рынке облигации приобретают инвесторы, формирующие из ценных бумаг инвестиционные портфели. Основными инвесторами на вторичном рынке обычно выступают: страховые и пенсионные компании, частные инвесторы и т.д.
Двухуровневая американская система ипотечного кредитования начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое Федеральное национальное ипотечное агентство (Fannie Мае). Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные средства ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральным правительством. Во времена Великой депрессии банки не давали деньги в кредит, и компания Fannie Мае должна была обеспечить социальную стабильность. В 1968 году компания Fannie Мае была разделена на две структуры - Ginnie Мае, сохранившую государственный статус, и Fannie Мае, получившую статус акционерного общества с частичным участием государства и с сохранением тех же самых функций. В 1970 году была создана подобная Fannie Мае структура - Freddie Mac. Участие государства сводилось к регулированию деятельности этих агентств правительством и к гарантированной возможности прибегнуть к заимствованию в случае необходимости [14, с.43].
На этапе становления американской ипотечной системы одним из важных катализаторов развития жилищного сектора стало внесение изменений в Налоговый кодекс в 1939 году, согласно которому из налогооблагаемого дохода граждан исключается процент за обслуживание полученного ипотечного кредита. В настоящее время этот закон продолжает действовать в США. Таким образом, был создан стимул для получения заемных средств посредством ипотечного кредитования.
После создания этих учреждений и проведения реформ в 30-е годы, в стране наблюдался рост строительства новых домов, и эта тенденция сохранилась вплоть до вступления США во вторую мировую войну. В 1940 году число новых жилых домов было больше полумиллиона.
Ипотечное кредитование в США базируется на следующих особенностях:
oo ипотечное кредитование осуществляется на долгосрочной основе (в среднем, от 15 до 20 лет);
oo ... продолжение
Вы можете абсолютно на бесплатной основе полностью просмотреть эту работу через наше приложение.
Похожие работы
Дисциплины
- Информатика
- Банковское дело
- Оценка бизнеса
- Бухгалтерское дело
- Валеология
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Религия
- Общая история
- Журналистика
- Таможенное дело
- История Казахстана
- Финансы
- Законодательство и Право, Криминалистика
- Маркетинг
- Культурология
- Медицина
- Менеджмент
- Нефть, Газ
- Искуство, музыка
- Педагогика
- Психология
- Страхование
- Налоги
- Политология
- Сертификация, стандартизация
- Социология, Демография
- Статистика
- Туризм
- Физика
- Философия
- Химия
- Делопроизводсто
- Экология, Охрана природы, Природопользование
- Экономика
- Литература
- Биология
- Мясо, молочно, вино-водочные продукты
- Земельный кадастр, Недвижимость
- Математика, Геометрия
- Государственное управление
- Архивное дело
- Полиграфия
- Горное дело
- Языковедение, Филология
- Исторические личности
- Автоматизация, Техника
- Экономическая география
- Международные отношения
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности), Защита труда
